2-22-4951/200 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Anna Liiv

Kohtujurist

Lii Zerel

Otsuse tegemise aeg ja koht

28. märts 2025, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-22-4951

Tsiviilasi

Ü T hagi V M vastu kinnistu ebaseaduslikust valdusest

välja nõudmiseks, kinnistusregistri kande parandamiseks

ja

muutmiseks,

tahteavalduse

asendamiseks

kohtulahendiga ning võlgnevuse ja viivise tasumise nõudes.

Ü T hagi V M, I S, Andreken OÜ, OÜ Pacificus ja P L vastu

tehingute tühisuse tuvastamiseks. V M tingimuslik

vastuhagi Ü T vastu 187 500 euro ja lisanduva viivise

nõudes ja põhihagi rahuldamisel hüpoteegi sissekandmise

nõusoleku andmise ja tahteavalduse kohtulahendiga

asendamise nõudes.

Tsiviilasja hind

Hagis V Ma vastu 392 000 eurot

Hagis I Si vastu 3500 eurot

Hagis Osaühing Andreken vastu 3500 eurot

Hagis OÜ Pacificus vastu 3500 eurot

Hagis P Li vastu 3500 eurot

Vastuhagis 210 000 eurot

Menetlusosalised

esindajad

ja

nende Hageja:

Ü T

(isikukood xxx), lepinguline esindaja:

vandeadvokaat Martin Hirvoja

Kostja I:

V

M

(isikukood

xxx)

lepinguline esindaja A S

Kostja II: I S (isikukood xxx), lepingulised esindajad

vandeadvokaadid Veiko Viisileht ja Annika Klettenberg

Kostja III: Osaühing Andreken (registrikood 11082142),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Piret Rummi

2-22-4951

Kostja IV: OÜ Pacificus

(registrikood 11919692),

lepingulised esindajad vandeadvokaadid Veiko Viisileht ja

Annika Klettenberg

Kostja V: P L (isikukood xxx), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Kalle-Kaspar Sepper

Asja läbivaatamise viis

Kohtuistungitel 28.01-29.01.2025

RESOLUTSIOON

1. Jätta Ü T hagi rahuldamata.

2. Jätta V Ma vastuhagi läbi vaatamata.

3. Tühistada Harju Maakohtu 13.04.2022 määrusega kohaldatud hagi tagamise

abinõud.

4. Jätta nii hagi kui vastuhagi menetlusega seotud menetluskulud hageja kanda.

5. Määrata kindlaks V Ma menetluskulud ning mõista Ü Tlt (isikukood xxx) V Ma

(isikukood xxx) kasuks välja menetluskulude hüvitis 18 500 eurot.

6. Määrata kindlaks I Si menetluskulud ning mõista Ü Tlt (isikukood xxx) I Si

(isikukood xxx) kasuks välja menetluskulude hüvitis 16 952,22 eurot.

7. Määrata kindlaks Osaühing Andreken menetluskulud ning mõista Ü Tlt (isikukood

xxx) Osaühing Andreken (registrikood 11082142) kasuks välja menetluskulude

hüvitis 10 827 eurot.

8. Määrata kindlaks OÜ Pacificus menetluskulud ning mõista Ü Tlt (isikukood xxx)

OÜ Pacificus (registrikood 11919692) kasuks välja menetluskulude hüvitis 14 126,85

eurot.

9. Määrata kindlaks P Li menetluskulud ning mõista Ü Tlt (isikukood xxx) P Li

(isikukood xxx) kasuks välja menetluskulude hüvitis 4940,25 eurot.

10. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb hagejal tasuda kostjatele viivist

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates kohtuotsuse

jõustumisest kuni täitmiseni.

Edasikaebamise kord

Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus

menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks,

mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi

andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

2-22-4951

ASJAOLUD JA POOLTE SEISUKOHAD

1. Hageja Ü T (edaspidi T) esitas 05.04.2022 Harju Maakohtule hagi kostja I V M (edaspidi M)

vastu, milles nõudis kinnistu registriosa numbriga xxx, asukohaga xxx kostja I

ebaseaduslikust valdusest hageja valdusse väljanõudmist. Samuti esitas hageja nõude

kohustada kostjat I andma tahteavaldus kinnistusregistri omanikukande parandamiseks ja

hageja omanikuna sissekandmiseks. Samuti taotles hageja kostja I tahteavalduse asendamist.

2. Hageja selgitas, et sõlmis 2011 aastal talle kuulunud xxx kinnistu võõrandamiseks notariaalse

lepingu ja kinnistut on seejärel mitmel korral edasi võõrandatud, viimane võõrandamiseping

tehti aastal 2018, mil kinnistu omandas kostja I. Kinnistu võõrandamise kohustustehingud ja

käsutustehingud on näilikud, sest poolte tahe ei olnud ei 2011 ega hilisemate lepingute ajal

suunaud kinnistu omandi üleandmisele, sest pooled olid kokku leppinud, et tehingu tegemisel

tehtud tahteavaldustel ei ole õiguslikke tagajärgi. Kinnistute võõrandamistehingutega varjati

laenulepingut.

3. Kinnistut on käsutatud järgmiste tehingutega:

3.1.

T ja I S (edaspidi S) sõlmisid 12.10.2011 kinnistu müügilepingu ja

asjaõiguslepingu (reg.nr 3269) (dtl 3), mille punktis 3.1 leppisid T ja S kokku

omandi üleandmises Sile;

3.2.

S ja OÜ Andreken (edaspidi Andreken) sõlmisid 28.08.2012 kinnistu

müügilepingu ja asjaõiguslepingu (reg.nr 2124) (dtl 102), mille punktis 6.1

leppisid S ja Andreken kokku omandi üleandmises Andrekenile;

3.3.

Andreken ja OÜ Pacificus (edaspidi Pacificus) sõlmisid 30.05.2013 kinnistu

müügilepingu ja asjaõiguslepingu (reg.nr 913) (dtl 109), mille punktis 5 leppisid

Andreken ja Pacificus kokku omandi üleandmises Pacificusele;

3.4.

Pacificus ja M sõlmisid 08.05.2014 kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu

(reg.nr

1042) (dtl 122), mille punktis 6.2 leppisid Pacificus ja M kokku omandi üleandmises Male;

3.5. M ja P L (edaspidi L) sõlmisid 03.05.2016 kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu (reg nr

1141) (dtl 135), mille punktis 7.1 leppisid M ja L kokku omandi üleandmises Lile;

3.6. L ja M sõlmisid 07.12.2018 kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu (reg nr 3518) (dtl

146), mille punktis 5.1 leppsiid L ja M kokku omandi üleandmises Lile.

4. Hageja esitas 07.10.2022 hagiavalduse tervikteksti, milles esitas lisaks algsetele nõuetele

nõuded ka kõikide vahepealsete tehingute osaliste vastu. Hageja palub tuvastada, et kõik

vahepealsed eelmises punktis loetletud käsutustehingud on näilikud ja tühised, mille tulemusel

tuvastada, et hageja on jätkuvalt xxx kinnistu omanik. Vastavad nõuded on eelduseks kostja I

vastu esitatud nõuete rahuldamisele.

5. Kinnistu võõrandamistehingutega varjati laenulepingut, mille alusel S andis Tle 2011

aastal laenu summas 300 000 eurot. Hilisemate võõrandamistehingutega varjati laenunõude

loovutamise lepinguid ehk sama laenu refinantseerimisi uute võlausaldajate poolt. Vastavalt

laenu tagastamisele muutus ka kinnistu müügihind väiksemaks või suuremaks.

6. Teiseks varjati kinnistu võõrandamiseks sõlmitud näilike tehingutega T ja Ma vahel

sõlmitud sama kinnistul asuva elamu üürilepingut. Üürilepingu kohaselt pidi üürnik ehk M

tasuma Tle üüri summas 1900 eurot kuus. M täitis nimetatud kohustust alates 2012 kuni

01.07.2021 ehk kokku ligi 10 aasta jooksul.

2-22-4951

7. Hageja tugineb käsutustehingute tühisusele, kuna võlaõiguslike kohustustehingute

tühisusele tuginemine kolmanda isiku poolt on kohtupraktika kohaselt kitsam. Kinnistu

võõrandamistehinguid on seega algusest peale tühised TsÜS § 89 lg 2 alusel.

8.

21.11.2022 toimunud vestluses Tga kinnitas S korduvalt ja ühemõtteliselt, et kinnistu

omandamise tahet pole tal algusest peale olnud, tegemist on laenusuhtega, ta on kogu aeg, see

tähendab ka pärast kinnistu näilikku võõrandamist 2011 aastal pidanud Tt kinnistu omanikuks

ning käitunud vastavalt tema kui omaniku korraldustele. Si ja T vaheline õigussuhe oli Tle laenu

andmine Si ja temaga seotud isikute poolt erinevate laenulepingute alusel kokku summas

ligikaudu 300 000 eurot, millest hagi esitamise seisuga on tagastatud 120 000 eurot ning

ülejäänud osas on S loovutanud oma laenulepingust tuleneva nõude T vastu Male.

9. S oli teadlik kinnistu omandamise tehingu tühisusest, mistõttu ei saanud ta seda ka

kehtivalt edasi müüa, samuti nähtub sellest tema tahe kokku leppida näilikus tehingus.

07.05.2014 A R ja T vahel sõlmitud käsunduslepingu lõpetamise lepingust nähtub üheselt ja

sõnaselgelt poolte väljendatud tahe selle kohta, et Andreken ei saanud 08.09.2012 kinnistu

omanikuks, vaid kinnistu omanikuks on jätkuvalt T.

10. M on xxx kinnistut kasutanud alates aastast 2012 järjepidevalt üürnikuna ning on

ühemõtteliselt ja korduvalt kinnitanud et kinnistu omanik on algusest peale olnud T. Lil ei ole

samuti kunagi olnud tahet kinnistut omandada.

11. M ja T sõlmisid samaaegselt Li ja Ma vahel 07.12.2018 sõlmitud müügilepingu ja

asjaõiguslepinguga, millega M omandas kinnistu uuesti, ka kinnistu võlaõigusliku müügilepingu,

mille kohaselt Tl oli õigus kinnistu Malt tagasi osta hiljemalt 01.05.2021, tasudes Male 180 000

eurot (dtl 672jj). Tegelikkuses ei olnud tegemist kinnistu ostuhinnaga, vaid nimetatud summas T

poolt Male laenu tagastamisega. T ja M pikendasid laenu tagastamise tähtaega vähemalt 6 kuu

võrra, seejärel taganes M pahauskselt võlaõiguslikust müügilepingust.

12. Kuna kõik käsutustehingud on näilikud ja tühised TsÜS § 89 lg 2 alusel, on T jätkuvalt

kinnistu omanik ja ükski kostjatest ei ole kunagi kinnistu omanikuks saanud. Tühiste tehingute

asemel kehtivad TsÜS § 89 lg 3 kohaselt tehingud, mis tegelikult tehti ja mida tühiste

tehingutega varjati.

13. Kuna tühine on vähemalt kohustustehing, on Tl õigus esitada vindikatsiooninõue AÕS §

80 alusel asja Ma ebaseaduslikust valdusest väljaandmiseks ning ebaõige kinnistusraamatu

omanikukande parandamise nõue AÕS § 65 alusel ning nõue selleks vajaliku Ma tahteavalduse

asendamiseks kohtulahendiga. Vastava nõude eeldusena esitas hageja nõude kõikide kostjate

vastu ülal punktis 3 viidatud käsutustehingute tühisuse tuvastamise nõuetes, mis on eelduseks

hageja väitele, et tema on jätkuvalt kinnistu omanik ning ühtegi kehtivat käsutust ei ole toimunud

ega M kinnistu omanikuks saanud.

14. Lisaks nõuab T Malt üürilepingu täitmist, st ajavahemiku 01.07.2021 kuni 01.04.2022

eest võlgnevust 9000 eurot ning alates 01.04.2022 edasiulatuvalt 1000 eurot kalendrikuus kuni

üürilepingu esemeks oleva xxx kinnistu valduse tagastamiseni.

T ja Ma vahel sõlmitud xxx üürilepingu kohaselt oli igakuiseks üürisummaks 2500 eurot, millest

1512,50 eurot pooled omavahel tasaarvestasid igakuiselt laenulepingust tuleneva intressimaksega

ning 1000 euro ulatuses M tasus T eest xxx kinnistu eluasemelaenumakseid Swedbank AS-le. T

on seisukohal, et M lõpetas lepingujärgse üüri maksmise alates juulist 2021 (üüri ei tasunud

üürnik hagejale otse, vaid täitis hageja eest eluasemelaenu tagasimakse kohustust summas 1000

eurot kuus ülekannetega Swedbank AS-le), mistõttu sellest ajast alates hakkas akumuleeruma

üürivõlg 1000 eurot kuus ning sellest tulenev VÕS § 113 lg 1 teise lause kohane viivis.

2-22-4951

15.T on vastuseks Ma vastuhagile esitatud tasaarvestuse vastuväites osundanud ka üüri

suurendamistele septembris 2023 ja jaanuaris 2024, kuid eraldi nõuet ei ole hageja vastava

suurendatud üüri tasumiseks esitanud.

16. M (kostja I) vaidleb hagile vastu. Hageja omand ja valdus on lõppenud hageja tahtele

vastava tasulise võõrandamistehingu alusel 2011 aastal. Vaidlustatud tehingute näilikkust ega

vastuolu heade kommetega ei esine. M omandas kõnealuse kinnistu tuginedes kinnistusraamatu

kandele ega ole ka peale omanikuks saamist hageja õigusi mingil moel rikkunud. AÕS § 56 lg 1

järgi tuleb kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldada; seega lasus hagejal kohustus

tõendada, et kanded senise omaniku kohta on ebaõiged. Hageja sellekohaseid tõendeid esitanud

ei ole. M kinnitab, et on kõikide tehingute tegemisel avaldanud notarile tegelikkusele vastavat

tahet ning ta oli veendumusel, et seda tegi ka T.

17. Tulenevalt kinnistu hagejale müümise kohustuse võtmisest nii 08.05.2014 kuni

03.05.2016 (viide lepingule dtl 138) kui uuesti 07.12.2018 lepinguga, arvestas M pika aja kestel

omandatud kinnistu kasutamisel ja valdamisel ka T huvidega. M möönab, et tema sõnakasutus ei

vasta õiguskeeles kasutatavatele mõistetele ja selgitas kohtule, et tema arusaamise järgi olid tema

omaniku õigused piiratud, kuna ta oli võtnud endale kohustuse müüja kinnistu kokkulepitud ajal

ja kokkulepitud tingimustel Tle. Ma osalusel sõlmitud lepingud on selle arusaamaga kooskõlas ja

neid ei muuda tühiseks asjaolu, et omavahelistes vestlustes ei väljendatud ennast õiguslikult

korrektselt. Poolte igasugused rahalised arvestused (õigusliku alusega või mitte) täideti vaba

tahte alusel, kuid sellise kohustuse täitmist ei saa nõuda.

18. Kostja I esitas 12.12.2023 (täiendatud 05.01.2024) vastuhagi põhihagiga ühiseks

läbivaatamiseks üksnes juhuks kui kohus hagi rahuldab. Vastuhagis palub kostja I mõista

hagejalt välja 187 500 eurot, millest 181 500 eurot tagastamata laenuna ja 6 000 eurot kinnistule

tehtud kulutuste hüvitisena, samuti nõuab kostja I seadusjärgses määras viivist. Kostja I täiendas

31.01.2024 veelkordselt vastuhagi ja palub kohustada hagejat andma nõusolek põhihagi

rahuldamisel põhihagis taotletud viisil kinnistusraamatu kannete muutmisel hüpoteegi

seadmiseks kostja I kasuks kinnistusraamatu registriosa xxx IV jakku esimesele vabale

järjekohale hüpoteegi summaga 249 308,89 eurot ja asendada hageja nõusolek TsÜS § 68 lg 5

alusel kohtuotsusega.

19. Ma ja T võlaõiguslikud suhted tekkisid 2014. aasta mais. Male oli teada, et xxx kinnistul

asuva elamu ehitas T. Kinnistusraamatu andmetel kuulus hüpoteekidega koormatud kinnistu OÜ-

le Pacificus ja Male sai teatavaks, et omanik soovis kinnistut müüa ja T soovis seda osta, kuid

kinnistu müümise ja võlausaldajate kasuks seatud hüpoteekide kustutamise eelduseks oli

võlausaldajate nõuete rahuldamine vähemalt osaliselt.

20. Tulenevalt T poolt kinnistu ostmise kohustuse võtmisest (dtl 138), käsitasid pooled Mat

asjaõiguslikus suhtes omanikuna, kellel lasus võõrandamise kohustus ja võlaõiguslikes suhetes

elamu kasutajana. Male jäi kohustus tasuda tarbimisest tekkinud maksekohustused ja kasutustasu

ning Tle jäi kohustus kanda ehitise korrasolekuga seotud kulutused ning tasuda laenult intresse.

Selles olukorras lepiti kokku, et M täidab osa T kohustustest I S’i, R & Partnerid

Advokaadibüroo OÜ ja Pacificuse ees. M ja T käsitasid hageja kulutuste hüvitamisest tekkivat

kostja nõuet hageja vastu laenuna (VÕS § 396 lg 2), millelt tuleb tasuda kokkulepitud määras

intressi. Pacificus esindaja, I S nõustub kinnistut koormavate hüpoteekide (kanded 4 ja 6)

kustutamisega ja Pacificus annab kinnistu omandi lepingus 1042 kokkulepitud tingimustel üle

Male. M müüb kinnistu Tle lepingus 1045 kokkulepitud tingimustel ja tähtajaks.

21. Põhihagis on hageja esitanud nõuded viisil, mille rahuldamise korral (milleks kostja I

arvates alust ei ole) saaks T kinnistu omanikuks ilma, et ta täidaks Ma ees võetud kinnistu

2-22-4951

väärtusele vastava rahalise kohustuse. T võlgneb Male laenuna 181 500 eurot, mida hageja on

erinevates lepingutes ja e-kirjades põhivõlana tunnistanud.

22.M on enda kulul teinud xxx asuvas ehitises erinevaid remonttöid (parendusi), mille hüvitamist

M ei ole Tlt nõudnud põhjusel, et M on ehitise omanik. Kui põhihagi rahuldatakse, omandab T

Ma kulul tehtud parenduste väärtuse, mille ta peab hüvitama VÕS § 1042 lg 1 alusel.

23. Kostja I leiab, et talle ei saa panna kohustust avaldada tahet anda hagejale omand üle ilma

hagejalt vastusooritust saamata või hageja poolt vastusoorituse täitmist tagamata.

24. Vastuhagi resolutsiooni punktides 4 ja 5 esitatud nõuded T vastu leppetrahvi 30 000 eurot

ja lisanduvate viiviste nõudes eraldas kohus iseseisvasse menetlusse (dtl 1662jj). Nõude

eraldamise tulemusel on käesoleva asja menetlusse jäänud vastuhagi nõuete hind 210 000 eurot

(põhinõue 187 500, millele lisandub TsMS § 133 lg 2 alusel viivisenõude eest 22 500 eurot,

arvestades vastuhagi esitamisel 12.12.2023 kehtinud VÕS § 113 lg 1 2 lause intressimäära 12%).

25. TsMS § 394 lg 2 p 1 kohaselt teatas hageja esimeses menetlusdokumendis pärast vastuhagi

menetlusse võtmist (dtl 1595), et hageja ei vaidle vastu kostja I nõudele vastuhagi punktis 2

laenu põhiosa summas 181 500 eurot saamiseks. Hageja on 181 500 euro ulatuses vastuhagi

rahuldamisega nõus juhul, kui kohus rahuldab hageja põhihagi. Hageja ei vaidle vastu vastuhagi

resolutsiooni punkides 6-8 nimetatud nõudele seada hüpoteek xxx kinnistule, kuid vaidleb vastu

hüpoteegisumma suurusele.

26. Kostja I kinnitab, et toetab vastuhagi üksnes juhul, kui kohus peab võimalikuks rahuldada

hageja nõude kostja I vastu (milleks kostja I arvates mingit alust ei ole). Kui kohus jätab hagi

rahuldamata, palub kostja I jätta vastuhagi läbi vaatamata.

27. S (kostja II) vaidleb hagile vastu. S ei nõustu hageja väidetega, et tal puudus tahe kinnistut

omandada. Pooltel ei ole vaidlust, et S andis Tle laenu ca 300 000 ja T võõrandas Sile oma

kinnistu. Tegemist ei olnud näiliku tehinguga, sest poolte sooviks oli kinnistu omandi

üleandmine Tlt Sile. S ei eita, et kinnistu oli tagatis.

28. Vastuolu heade kommetega T ja Si vahelises tehingus samuti ei esine. Hageja ei ole

tõendanud, milline oli tema väidetav erakorraline vajadus, mille tõttu ta pidi nõustuma laenu

saamiseks kinnistu näiliku võõrandamisega.

29. Pacificus (Kostja V) vaidleb hagile vastu. Pacificusel oli tahe Andrekenilt kinnistu omand

vastu võtta. Pacificus sai omanikuks ja teostas oma omanikuõigusi. Pärast seda, kui Pacificus

sai kinnistu omanikuks, sõlmis ta 12.08.2013. a vaidlusaluse kinnistu üürilepingu M K’ga,

mitte Maga. M tasus M.K elukaaslasena kostjale IV ka üüri.

30. Kostjad II ja IV on seisukohal, et hagejal ei ole võimalik aegumise tõttu nõuda 12.10.2011,

27.08.2012, 30.05.2013 ja 08.05.2014 asjaõiguslepingute tagasitäitmist, siis on hageja kaotanud

õigusliku huvi ka edasiste asjaõiguslepingute tühisuse tuvastamise vastu. Seega on hageja

esitatud hagi õiguslikult perspektiivitu, sest tal puudub tuvastushuvi ning tuvastatavatest

õigussuhetest tulenevad nõuded on aegunud.

31. Andreken (kostja III) vaidleb hagile vastu. Andreken ei nõustu hageja väidete ja järeldustega

ning leiab, et kõik hageja poolt esitatud tõendid kinnitavad, et Andrekeniga seotud lepingute

puhul oli lepingupoolte (sh hageja kui käsundiandja Andreken tehingutes) tahe xxx kinnistu

omandi üleandmiseks olemas ja kehtiv. Tahteavaldused kinnistu omandi üleandmiseks on olemas

ja kehtivad nendel tingimustel nagu need on ka notariaalaktides esitatud. T oli tehingute

tegemisest teadlik ja tehingute tegemine vastas tema tahtele, mida kinnitab veel 08.05.2014 T ja

A R poolt allkirjastatud käsunduslepingu lõpetamise kokkuleppe, kus T avaldas, et Andreken

poolt kinnistu omandamine ja hilisem võõrandamine Pacificusele oli T tahe. Samuti kinnitas

2-22-4951

hageja, et tal ei ole Andreken vastu nõudeid. Hageja hagiavaldus kostja III vastu tuleb jätta

rahuldamata põhjusel, et hageja nõuded kostja III vastu on aegunud TsÜS § 146 lg 1, § 147 lg 1

alusel või TsÜS § 151 lg-te 1 ja 2 alusel.

32.L (Kostja V) vaidleb hagile vastu. Li ja Ma vahel 03.05.2016 ja 07.12.2018 sõlmitud tehingud

ei ole näilikud ega ka heade kommetega vastuolus olevad tehingud nagu hageja on oma

hagiavalduses väitnud. Tehingus osalenud Li ja Ma tahe oli suunatud omandi üleandmisele ja

vastuvõtmisele. Kostja V on samuti esitanud aegumise vastuväite TsÜS § 151 alusel, sisustades

vastuväidet sellega et alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat

ajast, mil õigustatud isik teada sai või pidi teada saama, et tal on alusetust rikastumisest tulenev

nõue.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

33. Hagi ei ole põhjendatud ja kohus jätab hagi rahuldamata. Kuivõrd vastuhagi on esitatud

üksnes juhuks, kui kohus peaks hagi rahuldamata, jätab kohus vastuhagi läbi vaatamata.

34. Sissejuhatuseks. Hageja vandeadvokaadist lepinguline esindaja avaldas 28.01.2025

kohtuistungil (ajamärge 04:43:32 jj, dtl 1944), et tema avastas, et asjaõiguslepingud on näilikud

siis, kui ta hakkas läbi töötama materjale, mis toimus ajaliselt pärast seda, kui M oli 28.10.2021

taganenud viimasest ehk 07.12.2018 Ma ja T vahel sõlmitud võlaõiguslikust lepingust (dtl 174).

Nimetatud taganemine on hageja käsitluses ka üks põhjustest, miks käesolev vaidlus jõudis

kohtusse. Samuti selgitas hageja vandeadvokaadist lepinguline esindaja, et kuigi faktilised

asjaolud olid pooltele algusest peale selged, siis faktiliste asjaolude õiguslik kvalifikatsioon, st

kas tehing on näilik või heade kommetega vastuolus või tühine või olid pooled eksimuses, selgub

siis, kui advokaat hakkab materjali läbi töötama (28.01.2025 istung, ajamärge 04:49:03, dtl

1944-1945).

35. TsÜS § 89 lg 1 kohaselt näilik on tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et

tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi,

sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha

tahavad.

36. Käsutustehingu näilikkuse vältimatu eeldus on, et pooled soovivad jätta üksnes muljet

omandi üleminekust ja on omandi üleandmisel kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud

tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi. See omakorda tähendab, et

näilik tehing ei juhtu kogemata või hooletusest või puudulikest õigusteadmistest tulenevalt, vaid

pooltel peab olema selge tahe teha näilikku tehingut. Teisisõnu peavad pooled teadma, millele on

nende tahe suunatud ning et tahe on suunatud muule, kui lepingudokumendis kajastatule.

Sealjuures ei pea pooled tõesti teadma TsÜS § 89 sisu, kuid peavad selgelt teadma ja tahtma, et

lepingudokumenti kirjapandul ei ole selliseid tagajärgi, nagu sealt nähtuvad. Hageja avaldus

sellest, et tagajärg nagu näilikkus või tühisus või eksimus või vastuolu heade kommetega selgus

üksnes aastaid pärast tehingute tegemist, kui advokaat asus materjale läbi töötama, välistab

olemuslikult need väited, et tehinguosalised tegid näilikke tehinguid, ehk et tehinguosaliste tahe

oli suunatud sellele, et kõikides vaidlusalustes tehingutes omandit üle ei anta ja vastu ei võeta.

Kui tehinguosalised, sh T ise, oleksid teinud näilikke tehinguid, oleks puudunud vajadus

avastada vastavat tagajärge materjalide läbitöötamisel ja valida faktiliste asjaolude alusel

sobivamat tühisuse alust nagu näilikkus või vastuolu heade kommetega või eksimus.

37. Arvestades kohtu ette toodud tõendeid ja menetlusosaliste istungitel antud selgitusi peab

kohus usutavaks, et võlaõiguslikud suhted võisid vähemalt osaliselt erineda sellest, mida

võlaõiguslikes lepingutes kajastati. Menetlusosalised läbivalt ei eita seda, et algse

hagejapoolse omandist loobumise põhjustasid hageja võlgnevused ning et edaspidistes

2-22-4951

suhetes figureeris taustal nii T laenukohustus erinevate menetlusosaliste või nendega seotud

isikute ees ja selle nn refinantseerimine kinnistu omandajate poolt kui ka T soov võimalusel

xxx uuesti omandada juhul kui Tl tekivad rahalised vahendid oma kohustuste täitmiseks.

Vaidlus puudub ka selles, et vähemalt osades müügilepingutes ehk võlaõiguslikes

kokkulepetes ei kajastatud taustal olevaid õigussuhteid (laenusuhteid) või kajastati neid

osaliselt. Eeltoodu ei tähenda aga vähimalgi määral seda, et tehinguosalistel oleks kõikides

vaidlusalustes tehingutes puudunud tahe käsutustehingute sõlmimiseks ja omandi

üleandmiseks ning vastuvõtmiseks või et käsutustehingud oleksid näilikud. Kohus on

veendunud, et kõik käsutustehingud vastasid vastavaid tehinguid teinud isikute tahtele omand

üle anda ja vastu võtta, tehinguid teinud isikutel puudus tahe teha näilikku käsutustehingut,

ehk jätta üksnes mulje omandi üleminekust.

Vaidlusalused käsutustehingud ei ole ühelgi juhul olnud näilikud ega tühised.

38. Kohus tuvastab järgmised asjaolud:

38.1.

T ja S sõlmisid 12.10.2011 kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu (reg.nr

3269) mille punktis 3.1 leppisid T ja S kokku omandi üleandmises Sile;

38.2.

S ja Andreken sõlmisid 28.08.2012 kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu

(reg.nr 2124), mille punktis 6.1 leppisid S ja Andreken kokku omandi üleandmises

Andrekenile;

38.3.

Andreken ja Pacificus sõlmisid 30.05.2013 kinnistu müügilepingu ja

asjaõiguslepingu (reg.nr 913), mille punktis 5 leppisid Andreken ja Pacificus kokku

omandi üleandmises Pacificusele;

38.4.

Pacificus ja M sõlmisid 08.05.2014 kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu

(reg.nr 1042), mille punktis 6.2 leppisid Pacificus ja M kokku omandi üleandmises Male;

38.5.

M ja L sõlmisid 03.05.2016 kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu (reg nr

1141), mille punktis 7.1 leppisid M ja L kokku omandi üleandmises Lile;

38.6. L ja M sõlmisid 07.12.2018 kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu (reg nr

3518), mille punktis 5.1 leppsiid L ja M kokku omandi üleandmises Lile.

39. Kohus nõustub kostjatega, et asjaolu, et tehinguosalised näilikke tehinguid ei teinud ning et

tegemist on tagantjärele sisustatud käsitlusega, tõendab ka T ja Si vaheline 21.11.2021

telefonivestlus (helifaili asukoht dtl 694, kokkuvõtlik hageja väljakirjutis dtl 563), milles T

avaldab, et advokaat ütleb, et konstruktsioon on ebaharilik ja see on vaja kohtule ära tõendada

(ajamärge 00:42), et kõik see aeg on olnud Üile laen maja peale ja xxx on tema oma olnud.

Edasi jätkab T vestlust sellega, et palub Sil advokaadile paar lauset kinnitada ning advokaat

Si siis kohtusse „ei tiri“ (ajamärge 02:30). Seejärel avaldab T veelkord, et advokaat rõhutas,

et see on „ebaharilik konstrui“ (ajamärge 03:12). T avaldab samas vestluses (alates 06:30), et

„kohtu poolt vaadates on väga oluline näha konstruktsiooni, et tekkis laen ja omand oli

omand ja kuidas saab T olla omanik veel aastaid hiljem, kui ta viimane kord oli omanik mingi

2010. […]V on omanik registris“. Alates ajamärkest 08:01 avaldab T „Meil on advokaadiga

väga selge konstruktsioon ja ainus küsimus on kohtule ära tõendada see, et tegelik omanik

olin kõik aeg mina.“ Kohus kuulas vastavat tõendit menetlusosalistega 04.04.2024

kohtuistungil. Tõendi uurimisel hageja lepinguline esindaja avaldas (istungiprotokolli

ajamärge 00:51:07, dtl 1878), et kui sellise teemaga tullakse, siis ainukene õiguslik lahendus

on näilik tehing, mida selle konstruktsiooni all mõeldakse. Eeltoodu haakub üheselt hageja

lepingulise esindaja poolt 28.01.2025 istungil avaldatuga ning kinnitab advokaadi käsitlust, et

tehingute väidetava näilikkuse kui nõude aluseks oleva konstruktsiooni avastas/mõtles välja

2-22-4951

advokaat materjale läbi töötades, mis omakorda välistab hageja väited sellest, et kõik

tehinguosalised tegid teadvalt näilikke tehinguid.

40. Hageja rõhutab eraldisesivana samas 21.11.2021 vestluses Si poolt öeldut „lõppkokkuvõttes

on ju maja ikkagi sinu oma“ ning asub seisukohale, et vastava lausega on tõendatud, et T ja Si

tegelik kokkulepe ehk kavatsus oli omandit mitte üle anda. Kohus hagejaga ei nõustu. Kogu

21.11.2021 vestluse ülesehitus on suunatud sellele, et T arutleb advokaadi välja mõeldud

konstruktsioonist ning suunab oma korduvate avaldusega Si avaldusi. Hageja poolt tsiteeritud

avaldust saab ja tuleb mõista üldises kontekstis, mille kohaselt oli läbivalt kõikides tehingutes

teada T soov võimalusel kinnistu tagasi omandada (sel põhjusel sõlmiti ka vastavad

võlaõiguslikud lepingud Tga), kuid vastav 21.11.2021 öeldud lause ei tõenda T ja Si tahet

teha 12.10.2011 lepingu sõlmimisel näilikku käsutustehingut ning omandit tegelikult mitte

üle anda.

41. Hageja käsitluse kõikide tehingute kumulatiivsest näilikkusest kummutab seegi, kui suurt

tähtsust omistab hageja Ma taganemisele 07.12.2018 võlaõiguslikust lepingust ning kuidas

hageja iseloomustab Ma taganemist kui salakavalat plaani (28.01.2025 istung, ajamärge

05:12:37, dtl 1945) ning kui pahauskset käitumist.

42. Asjaolu, et hageja heidab ette pahatahtlikku taganemist 07.12.2018 müügilepingust,

koostoimes 31.03.2021 telefonikõnega (dtl 717, väljakirjutis hageja menetlusdokumendis dtl

578jj), annab kinnitust, et hageja pidas 07.12.2018 müügilepingut ja seeläbi Ma omanikuks

olemist siduvaks ja kehtivaks ja arutles võlaõigusliku müügilepingu tähtaja pikendamist usalduse

peale (dtl 580). Vastava lepingu siduvaks ja kehtivaks pidamise vältimatu eeldus on, et ka kõik

varasemad kokkulepped, sh asjaõiguskokkulepped, on kehtivad ega ole näilikud, ning et T ennast

omanikuks 07.12.2018 müügilepingust tuleneva tähtaja saabumisel ei pidanud. Juhul, kui T oleks

pidanud ennast xxx kinnistu omanikuks, nagu hagis väidetud, puudunuks mistahes vajadus

arutada Maga omavahelises vestluses näiliku 07.12.2018 müügilepingu täitmise tähtaja üle, sh

selle üle, kas tähtaega notariaalselt pikendada. Vestlusest ei nähtu, et T ja M peaks 07.12.2018

lepingut näilikuks ja tühiseks.

43. Vastupidise jaatamisel tekiks loogikareeglitele mittealluv olukord, kus näilike tehingute

asemel sõlmitud tegelike kokkulepete kindlustamiseks sõlmitakse omakorda näilikke

tehinguid, millistest taganemist hiljem kui salakavalat ja pahatahtlikku ette heidetakse.

44. Hageja nõue rajaneb käsitlusel, et kõik ülal punktides 3 loetletud käsutustehingud on näilikud

ja seeläbi tühised. Kohustustehingud ei ole käesoleva vaidluse esemeks, sest hageja nõue ei

ole suunatud kohustustehingutest tulenevate õiguse kaitsele, vaid omandi kaitsele. Riigikohus

on korduvalt rõhutanud, et asjaõigusleping käsutustehinguna on abstraktne ja neutraalne ning

üldjuhul ei saagi näilik olla. Vaid erandjuhul võib asjaõigusleping olla näilik – seda siis, kui

pooled soovivad jätta üksnes mulje omandi üleminekust ja on omandi üleandmisel kokku

leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid

õiguslikke tagajärgi (RKKKo 2. aprillist 2018, 4-16-9132, p 22-23).

45. Seega selleks, et hageja poolt vaidlustatud käsutustehingud oleksid näilikud, peaks olema

tõendatud, et iga üksiku tehingu pooled ei soovinudki omandit üle anda ja vastu võtta. Kohus

on nimetatut, sh tõendamiskoormise jaotust hagejale korduvalt menetluse kestel selgitanud

(31.08.2022 istung, ajamärge 00:08:11; 00:25:35, dtl 515; 517). Samuti eeldab hageja õigust

nõuda nende asjaõigustehingute, mille osapooleks hageja ise ei ole, tühisuse tuvastamist see,

et tehingust on mõjutatud hageja asjaõiguslik positsioon, näiteks omandiõigus.

46. Hageja on menetluses olnud läbivalt seisukohal, et kõikide käsutustehingute näilikkust ja

seeläbi tühisust tuleb vaadelda kogumis, omistades suure kaalu oluliselt hilisemale T ja Ma

2-22-4951

omavahelisele suhtlusele. Tehingud on tehtud erinevate isikute vahel ning T ja M paljude

tehingute osalised ei olnud, mistõttu tuleb iga tehingu näilikkuse asjaolusid hinnata

vältimatult ka eraldiseisvalt.

47. 12.10.2011 T käsutus Sile ei ole näilik. Kohus põhjendab seisukohta järgmiselt.

47.1. Kohus ei nõustu hagejaga, et 21.11.2022 vestlusega oleks tõendatud, et Sil puudus kinnitu

omandamise tahe. Vestluses käsitletakse täiendavaid võlaõiguslikke kokkuleppeid, sh seda, et S

andis Tle laenu (refinantseerides varasemaid kohustusi) ja et kinnistu oli tagatiseks, kuid sellest

ei tulene, et T ja S oleksid teinud näiliku käsutuse ehk et T ja Si tahe oleks suunatud sellele, et

omand üle ei lähe.

47.2. Hageja tõendab T-Si käsutuse näilikkust sellega, et 18.04.2022 pöördusid T kui kinnistu

omaniku poole M ja M K, kes tundsid huvi xxx üürimise vastu. Hageja väidab, et vastav kiri (dtl

695) kinnitab ühemõtteliselt asjaolu, et M teadis juba 18.04.2012 seda, et omanik on T, kuigi

kinnistusregistri ebaõige kande järgi oli omanikuks S. Kohus hagejaga ei nõustu. Esiteks toimus

T käsutus Sile 12.10.2011 ehk enne kui M tundis üürimise vastu huvi. Seega ei saa Ma 2012

aasta avaldused tõendada Si ja T tahet 12.10.2011. Teiseks on 18.04.2012 kiri jätk Ma ja kellegi

O kirjavahetusele, kus O kirjutab, et Ü T on selle maja ehitanud. Vastavas Ma ja M. K e-kirjas

Tle viidatakse majale kui T kodule. Pooled ka ei vaidle, et aprillis 2022 elas T jätkuvalt kinnistul.

Hageja käsitlus, et tõend kinnitab, et S talus, et valdus oli Tl, on asjakohatu. Pooled ei vaidle, et

ka pärast võõrandamist Sile jäi valdus Tle. Ma ja M. K pöördumisest ei tulene aga hageja

järeldust, et Tl olnuks Si nõusolek kinnistut välja üürida ja sellest ka tulu saada. Samal põhjusel

on asjakohatu ka hageja käsitlus, et 12.10.2011 käsutus on tühine põhjusel, et M kasutas alates

2012 kinnistut üürnikuna ning et M on ühemõtteliselt ja korduvalt kinnitanud, et kinnistu omanik

on algusest peale olnud hageja. Ajal, kui T käsutas 12.10.2011 kinnistut ja andis omandi üle Sile,

ei olnud Mal kinnistuga mistahes puutumust. Teiseks, see, mida M on oluliselt hilisematel

ajaperioodidel (sh 11.08.2021 vestluses, dtl 553) arvanud selle kohta, kes on kinnistu omanik, ei

muuda 12.10.2011 käsutust, mille osapooleks M ei olnud, näilikuks.

47.3. Hageja on seisukohal, et kõikide tehingute, sh 12.10.2011 käsutustehingu näilikkus tuleneb

sellest, et kõikides võlaõiguslikes lepingutes oli sama kinnistu müügihind olulisel määral ja

ebaloogiliselt erinev. Hageja selgitab, et 2011 võõrandas ta kinnistu Sile 300 000 euro eest, 2013

oli Andreken ja Pacificuse tehingus kinnistu hind 310 000 eurot, seejärel oli 2014 Pacificus ja

Ma vahelises tehingus kinnistu hind 160 000 eurot, ning Ma ja Li vahelistes 2016 ja 2018

tehingutes oli hind 170 750 eurot. Kohus hageja käsitlusega ei nõustu. Esiteks on

hinnakokkulepe võlaõiguslik, mitte asjaõiguslik, mistõttu ei saa võlaõiguslikud kokkulepped

mõjutada neutraalse asjaõiguslepingu kehtivust. Teiseks ei saa mistahes kokkulepped, mis on

hilisemad kui 12.10.2011 käsutustehing T ja Si vahel, tõendada, et Tl ja Sil ei olnud 12.10.2011

tahet omandit üle anda ja vastu võtta.

47.4. Põhjendusel, et võlaõiguslikud hinnakokkulepped ei saa omada mõju asjaõiguslepingu

näilikkusele, ei vasta kohus ka hageja vastavatele väidetele, kuidas kujunes 300 000 euro suurune

müügihind T ja Si vahelises tehingus. Pooled ei eita, et T ja Si vahel olid laenusuhted ning et

kinnistut käsutati muuhulgas tagatiseks (hageja väide, et S andis laenu 300 000 eurot dtl 559,

kostja II väide, et ta andis hagejale laenu 300 000 eurot dtl 1022).

47.5. Hageja on samuti seisukohal, et 12.10.2011 käsutus on tühine, sest tahe ei olnud suunatud

omandi üleandmisele, vaid üksnes laenu tagamisele (04.04.2024 istung, ajamärge 02:07:28, dtl

1882). Kohus ei nõustu hagejaga, et asjaolu, et poolte võlaõiguslikud kokkulepped viitasid

sellele, et tegemist on muuhulgas tagatisega, toob kaasa käsutuse tühisuse. S on selgitanud, et tal

oli tahe saada kinnistu omanikuks, et vajaduse korral saaks ta enda õigusi paremini kaitsta ja neid

2-22-4951

paindlikumalt kasutada (04.04.2024 istung, ajamärge 02:22:14, dtl 1882). Kohus peab selgitust

eluliselt usutavaks ja muude tõenditega kooskõlas olevaks.

47.1.

Veel enam, kui jaatada hageja käsitlust, et tema tahe ei olnud suunatud omandi

üleandmisele, vaid laenu tagamisele, tekitas hageja teadliku ja tahtliku olukorra, kus S

300 000 euro suurusele laenule tagatist ei olekski saanud. Nimelt juhul, poolte tahe oleks

olnud suunatud sellele, et omandit tegelikult üle ei anta, ei oleks tekkinud mistahes viisil

Sile tagatist. Kohus palus hagejal selgitada, mis oleks olnud Si huvi anda laenu teadlikult

selliselt, et omandit ta näiliku tehinguga ei saa ja mingit muud tagatist samuti ei saa

(28.01.2025 istung, ajamärge 00:15:14, dtl 1936), millele hageja vastas, et tahe võis olla

hoopis sõlmida hüpoteegi kokkulepe, sest T ja S ei ole juristid. Kohus peab hageja

selgitust, et poolte tahe võis olla hoopis sõlmida hüpoteegi kokkulepe (28.01.2025 istung,

alates ajamärkest 00:15:14, dtl 1936), äärmiselt otsituks. Ei ole eluliselt usutav, et ühe

konkreetse käsutuse kontekstis ei mõistnud T ja S elementaarseid erinevusi omandi

üleandmise ja hüpoteegi seadmise vahel (tegemist ei ole süvaõigusteadmistega, milliste

puudumist saaks vabandada sellega, et isikud ei ole juristid) ja seega justkui soovisid

notariaalse omandi üleandmise asemel sõlmida mittenotariaalset hüpoteegikokkulepet.

Veel enam, hageja avaldus 28.01.2025 istungil on otseses vastuolus hagi tervikteksti

punktis 106 avaldatuga, mille kohaselt hageja väidab, et pidi oma erakorralise vajaduse

tõttu nõustuma laenu saamiseks kinnistu näiliku võõrandamisega, selle asemel, et laenu

tagatiseks seada kinnistule hüpoteek nii nagu see on käibes tavapärane (dtl 587).

Eeltooduga on hageja üheselt kinnitanud, et ta tegi 12.10.2011 lepingu sõlmimise ajal

vahet omandi üleandmisel ja hüpoteegi seadmisel ning hüpoteegi seadmisele T ja Si tahe

suunatud ei olnud.

47.2.

Kohus ei nõustu hagejaga, et asjaolu, et T on ka pärast kinnistu võõrandamist Sile

tasunud Swedbank AS-le eluasemelaenu 05-088138-EL alusel makseid (dtl 809-818)

ning kodukindlustuse (dtl 819-824) makseid, tõendab T ja Si tahet mitte üle anda omandit

ehk 12.10.2011 käsutuse näilikkust. Pooled ei vaidle, et T ja Swedbanki AS-i vahelist

laenulepingut xxx ei muudetud ega lõpetatud pärast 12.10.2011 tehingut T ja Si vahel.

Seega täitis T jätkuvalt oma laenulepingust xxx tulenevaid kohustusi Swedbank AS-i ees.

Niisamuti ei ole vaidluse all, et xxx kinnistut koormav hüpoteek Swedbank AS-i kasuks

jäi kinnistut koormama ka pärast 12.10.2011 käsutustehingut. Kindlustusmaksete

tasumisega täitis T oma laenulepingust tulenevat kohustust tagatis kindlustada. T poolt

lepinguliste kohustuste täitmine AS-i Swedbank ees ei too mistahes viisil kaasa T ja Si

vahelise käsutuse näilikkust. Kohus ei nõustu ka hageja seisukohaga, et asjaolu, et

tagatisvara võõrandamisel ei muudeta ega lõpetata laenulepingut ning laenusaaja jääb

jätkuvalt oma lepingust tulenevate kohustuste täitmise eest vastutavaks, kujutab endast

tsiviilkäibeks ebaharilikku tehingut (04.04.2024 istungiprotokoll, ajamärge 01:45:32, dtl

1880). Kohus nõustub kostjatega, et kinnisasi on laenulepingu suhtes üksnes tagatiseks

ning hüpoteegiga koormatud kinnistute võõrandamine on tsiviilkäibes tavaline, mistõttu

laenulepingu lõpetamata jätmine ei tähenda, et Tl ja Sil ei olnud tahet omandit üle anda.

47.3.

12.10.2011 tehingu näilikkust ei tõenda ka 11.10.2011 e-kirjavahetus (dtl 1287-

1288), milles T palub I Sil (kes tegutses oma isa I Si huvides) saata ka oma n-ö tühisuse

leping A R. Hageja on selgitanud, et tühise lepingu all on silmas peetud asjaõiguslepingut

(04.04.2024 istungiprotokoll, ajamärge 02:48:40, dtl 1884), kuid nimetatu ei ole

loogiline. Asjaõiguslepingut kui notariaalselt tehingut valmistas ette E R notaribüroo ning

11.10.2011 e-kirjas (dtl 1288) teatab A R, et edastab notariaalse lepingu projekti koheselt,

kui see on talle notarist tulnud. I S vastab, et jääb projekti ootama ja jätkukirjana

kommenteerib T „nagu tavaline – notari leping tuleb üsna viimasel minutil“ ning seejärel

2-22-4951

palub I S saata „ka oma nö tühisuse leping Aile.“ Ainuüksi grammatilisel tõlgendamisel

on selge, et tühisuse leping on midagi muud, mida T palub I Sil „ka“ saata, mitte

notariaalne leping, mida oodatakse notar R büroost. Seega ei tõenda viidatud kirjavahetus

samuti 12.10.2011 käsutuse näilikkust.

47.4.

Tõsiasi, et T motivatsioon ja vajadus 12.10.2011 käsutustehingu sõlmimiseks oli

seotud laenuga ja vajadusega anda nimetatud laenu saamiseks tagatist, ei tähenda, et

käsutus Sile ei vastanud T tahtele. Kohus tuvastab kõiki ülal punktides 47.1 kuni 47.8

käsitletud asjaolusid ja tõendeid arvestades, et Tl oli tahe anda Sile üle xxx kinnistu

omand ja Sil oli tahe omand Tlt vastu võtta, mistõttu on 12.10.2011 käsutustehing kehtiv

ega ole näilik. Kohtu ette ei ole toodud asjaolusid ega tõendeid, et T ja Si tahe oleks

olnud suunatud sellele, et omandit tegelikult üle ei anta ja et 12.01.2011 käsutusel selles

toodud tegelikke tagajärgi ei ole.

47.5.

Hageja on esitanud alternatiivse käsitluse sellest, et vaidlusalune 12.10.2011

tehing on vastuolus heade kommetega ja seetõttu tühine. Hageja on seisukohal, et

vastuolu heade kommetega tuleneb sellest, et hageja oma erakorralise vajaduse tõttu pidi

nõustuma laenu saamiseks kinnistu näiliku võõrandamisega, selle asemel, et laenu

tagatiseks seada kinnistule hüpoteek, nii nagu see on käibes tavapärane. Hageja vastav

käsitlus on otseses vastuolus hageja muude seisukohtade ja avaldusega. Juhul kui

12.10.2011 käsutus oleks näilik, siis vastuolu heade kommetega ei saaks olemuslikult

tõusetuda. Kui hageja väidab, et omandi üleandmine on vastuolus heade kommetega,

jaatab hageja seeläbi otseselt ise, et hageja tahe oligi omandi üleandmisele suunatud, kuid

hageja tegi seda erakorralise vajaduse tõttu. Kuigi poole õiguslikud käsitlused võivad olla

menetluses alternatiivsed, ei saa seda olla faktilised asjaolud. Hageja ei saa samaaegselt

väita, et ta tegelikult omandit üle anda ei tahtnud ja tema tahe oli suunatud sellele, et

käsutustehingul selles toodud tagajärgi ei ole, kui ka väita seda, et tegelikult hageja tahtis

omandit üle anda, aga tegi seda oma erakorralisest vajadusest.

47.6.

TsÜS § 86 lg 2 kohaselt on tehing heade kommetega vastuolus, kui see on tehtud

tulenevalt ühe poole erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust

sellisest asjaolust, ja kui tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel

tingimustel või pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete

vastaselt tasakaalust väljas.

47.7.

Hageja põhjendab tehingut laenu saamise vajadusega. Esiteks väärib märkimist, et

laenu saamine ei ole isiku põhiõigus ning laenu saamise tingimused võib üheselt

määratleda laenuandja. On laenu sooviva isiku valida, kas ta vastavatel tingimustel laenu

võtta soovib. Kui hageja osundab sellele, et võlaõiguslikust kokkuleppest tulenevad

kohustused võisid olla tasakaalust väljas, siis ka seda 12.10.2011 tehingu tehioludest ei

nähtu.

47.8.

Hageja väidab, et laenusumma 180 000 eurot on enam kui 2 korda väiksem kui

kinnistu väärtus (hagi tervikteksti punkt 106.1, dtl 587). Hageja jätab samas esiteks

tähelepanuta, et laen summas 180 000 on Ma ja T vahelises suhtes. Nii T kui S on

kinnitanud, et nendevahelises suhtes oli laenusumma 300 000 eurot. Teiseks jätab hageja

oma arutluses tähelepanuta, et kinnistut jäid 12.10.2011 käsutustehingu järgselt jätkuvalt

koormama esimese ja teise järjekorra hüpoteegid AS-i Swedbank kasuks kogusummas 4

541 000 Eesti krooni (dtl 156) ehk 290 222 eurot ja kolmanda ning neljanda järjekorra

hüpoteegid I Si kasuks summas 864 000 Eesti krooni ehk 55 219 eurot. Kinnistu

müügihind on 12.10.2011 lepingu kohaselt 300 000 eurot (dtl 5).

2-22-4951

47.9.

Hageja on väitnud, et kinnistu väärtus oli minimaalselt 380 000 kuni 600 000

eurot. Aastal 2008 on kinnistu väärtuseks hinnatud 10 000 000 krooni ehk 639 000 eurot,

kuid väärtus ei arvesta hüpoteekidega (dtl 780). Arvestades, et 12.10.2011 tehingu

järgselt jäid kinnistut koormama hüpoteegid kogusummas 345 441 eurot ja liites sinna

juurde hageja enda käsitluses toodud laenusumma Sile 180 000 eurot, on kohustuste

tulemuseks 525 441 eurot, mis ületab oluliselt hageja nimetatud väärtuse alumist summat

380 000 ning ei erine märkimisväärselt ülemisest 600 000 eurot (75 000 eurot moodustab

12,5% 600 000-st.) Võttes arvutuse aluseks Si poolt antud laenusumma 300 000 eurot

(sest 2011 seisuga ei saanud olla kohustust

180 000 Ma ees), oleks vastav kohustuste suurus 645 441 eurot, ületades ka hageja nimetatud

maksimaalset kinnistu väärtust. Seega hageja enda poolt esile toodud andmete alusel puudub

mistahes viide TsÜS §-s 86 nimetatud ebasoodsatele tingimustele või kohustuste tasakaalutusele.

Kohus vastuolu heade kommetega ei tuvasta.

48. Seega tuvastab kohus ülal toodud põhjendustel ja tõendeid kogumis hinnates, et T on

kehtivalt üle andnud xxx omandi.

49. Edasistes käsutustehingutes ei ole T kordagi osalenud. Seega ei oma T tahe, sh tahe

kinnistut võimalusel uuesti omandada ning selleks mh Maga võlaõiguslike lepingute sõlmimine

ka mistahes tähendust edasiste tehingute näilikkuse hindamisel. Asjaõiguslepingu pooleks

mitteolev isik saab esitada asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamise hagi vaid juhul, kui

asjaõigusleping mõjutab tema asjaõiguslikku positsiooni, st mõnd asjaõigust, üldjuhul

omandiõigust või kui hagi esitamise õigus tuleneb otse seadusest. Ainuüksi võlaõigusliku

positsiooni kahjustamine ei ole piisav (13.02.2008 RKTKo 3-2-1-140-07, p 14).

50. Kuivõrd kohus tuvastas, et T on kehtivalt andnud üle xxx omandi 12.10.2011 tehinguga

ning ei ole alates 26.10.2011 kandest (dtl 155) kooskõlas AÕS § 119 lg 2 enam

xxx kinnistu omanik, ei ole T õiguste rikkumine ühegi järgmise käsutustehinguga, mille

osapooleks T ei ole olnud, objektiivselt võimalik.

51. Olukorras, kus hageja ei ole enam xxx omanik, on hageja kui omaniku õiguslik võim asja

üle AÕS § 68 lg 1 tähenduses lõppenud. Seega ei saa ükski edasine asjaõigustehing, sh selle

võimalik näilikkus, mõjutada hageja asjaõiguslikku positsiooni, mistõttu ei ole hagejal nõudeid

kostjate edasiste asjaõiguslepingu osapoolte vastu asjaomaste asjaõiguselepingute tühisuse

tuvastamiseks ning hagejal puudub tuvastushuvi ja õigus esitada hagi asjaõiguslepingute tühisuse

tuvastamiseks.

52. Vastuseks kostjate aegumise vastuväitele selgitab kohus, et hageja ei esitanud kostjate S,

Andreken, Pacificus ja L vastu sooritusnõuet (ei lepingulist ega alusetust rikastumisest tulenevat

nõuet), mistõttu ei ole alust aegumise kontrollimiseks sooritusnõudest lähtuvalt. Hageja nõue

kostjate II – V vastu on üksnes tuvastusnõue asjaomaste asjaõiguslepingute tühisuse

tuvastamaks, loomaks läbi tehingute jada eelduse, et ka kostja I ei saa olla kinnistu omanik ning

omanik on kogu aeg olnud hageja. Kostjate II – V vastu esitatud tuvastusnõuded ei alluks

kostjate poolt osundatud aegumise regulatsioonile juhul, kui kohus tuvastanuks, et hagejal on

kostjate vastu tehingute tühisuse tuvastamise nõue.

53. Seega lõpetab kohus eeltoodud järeldusega hageja nõuete kontrolli ning jätab hagi

resolutsiooni punktides 1 kuni 6 esitatud nõuded viidatud põhjendustel kõigi kostjate vastu

rahuldamata.

54. Hageja on kaasuvalt tehingute tühisuse tuvastamise nõudega esitanud ka nõude kohustada

Mat andma tahteavaldus kinnistusraamatu kande parandamiseks ning hageja ainuomanikuna

kinnistusraamatusse kandmiseks. Hageja nõude rahuldamise eelduseks on TsÜS § 68 lg 5

2-22-4951

kohaselt kostja I kohustus vastav tahteavaldus anda. Kuivõrd kohus jätab rahuldamata hageja

nõude käsutustehingute tühisuse tuvastamiseks, on M saanud kehtivalt xxx kinnistu omanikuks.

Omanikuna ei ole Mal kohustust mistahes tahteavalduse andmiseks puutuvalt xxx kinnistusse.

Kohus jätab hagiavalduse resolutsiooni punktis 8 esitatud nõude Ma tahteavalduse asendamiseks

rahuldamata.

55. Hagiavalduse tervikteksti resolutsiooni punktis 7 esitas hageja kostja I vastu valduse

kaitse nõude ning nõuab xxx hoone koos päraldistega enda valdusse väljaandmist.

56. Hageja nõuab valduse vabastamist. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 kohaselt on

omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Kohus tuvastab, et M

on vaidlusaluse kinnistu omanik ja T omanik ei ole (dtl 155). AÕS § 80 lg 1 on omaniku

õiguskaitsevahend. Kuivõrd T ei ole xxx omanik, ei ole AÕS §-s 80 sätestatud

vindikatsiooninõude primaarne eeldus täidetud ning kohus jätab hageja vindikatsiooninõude

rahuldamata.

57. Hageja on samuti esitanud kostja I vastu elamu kasutamiseks sõlmitud üürilepingust

tuleneva võlgnevuse alates 01.07.2021 väljamõistmiseks. Hageja selgituse kohaselt on hageja ja

kostja I vahel sõlmitud xxx üürileping, mille igakuiseks üürisummaks oli 2500 eurot, millest

1512.5 eurot pooled omavahel tasaarvestasid igakuiselt laenulepingust tuleneva intressimaksega

ning 1000 ulatuses kostja I tasus hageja eest xxx kinnistu eluasemelaenumakseid ASle

Swedbank. Kostja I lõpetas lepingujärgse üüri maksmise alates juulist 2021 (üüri ei tasunud

üürnik hagejale otse, vaid täitis hageja eest eluasemelaenu tagasimakse kohustust summas 1000

eurot kuus ülekannetega Swedbankile), mistõttu sellest ajast alates hakkas akumuleeruma

üürivõlg 1000 eurot kuus ning sellest tulenev VÕS § 113 kohane viivis.

58. VÕS § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule

(üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

59. Iseenesest on asjas tõendamist leidnud, et omavahelises kirjavahetuses käsitlevad T ja M

viimast üürnikuna ning M on ka ise selgitanud, et ta arvas, et tal on kohustus hagejale üüri tasuda

muuhulgas põhjusel, et 2014 ja 2018 aastal olid T ja M sõlminud kinnistu võlaõiguslikud

müügilepingud ja M oli võtnud omale kohustuse kinnistu Tle võõrandada tingimusel, et hageja

tagastab laenu ehk tasub 180 000 eurot. Kohus nõustub kostjaga I, et arvestades võlaõigusliku

lepinguga võetud kohustust kindlal tähtajal ja laenu tagastamisel võõrandada kinnistu Tle, võis

M ennast tunda ja käituda kui piiratud õigustega isik, millest tulenevalt võis ta end, olles

õigusteadmisteta isik, nimetada üürnikuks. Siiski ei võimalda vastavad hageja ja kostja I

kokkulepped jaatada üürilepingut hageja ja kostja I vahel, sest selline üürileping oleks

olemuslikult võimatu.

60. Kohus on tuvastanud, et kinnistu omanik on M ja T ei olnud kinnistu omanikuks alates

26.11.2011 kandest. Tl on küll olnud huvi omandada kinnistu uuesti ja selle huvi väljendamiseks

on T sõlminud Maga ka võlaõiguslikke müügilepingud, kuid nimetatu ei võimalda VÕS § 271

järgiva üürilepingu olemasolu T ja Ma vahel. M oli ja on kinnistu omanik, T on kinnistu suhtes

kõrvaline isik. Kuigi eraõiguses valitseb läbiv dispositiivsuse põhimõte, ei võimalda ka see asuda

seisukohale, et omaniku ja kõrvalise isiku vahel on sõlmitud kehtiv üürileping, milles kõrvaline

isik on üürileandja ja omanik üürnik. Kohus tuvastab, et hageja ja kostja I vahel ei ole sõlmitud

üürilepingut, millest tuleneks kostja I kohustus tasuda hagejale üüri 1000 eurot kuus. Kuivõrd

kostjal I ei ole kohustust hagejale üüri tasuda, ei ole kostja I vastavat kohustust ka rikkunud.

Kohus jätab hageja üürilepingust tuleneva põhinõude ja vastavalt ka kaasuva viivisenõude

rahuldamata. 61. Kostja I esitas vastuhagi ja taotles selle menetlemist üksnes juhuks, kui kohus

hagi rahuldab. Kuna kohus jätab hagi rahuldamata, jätab kohus vastuhagi läbi vaatamata, sest

hagi rahuldamata jätmise korral ei ole kostja I õiguste rikkumine vastuhagis toodud asjaoludel

2-22-4951

võimalik (TsMS § 423 lg 2 p 1), samuti ei ole vastuhagiga taotletavat eesmärki sellises olukorras

võimalik saavutada (TsMS § 423 lg 2 p 2).

Hagi tagamise abinõu

62. TsMS § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt

poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega

seotud küsimused.

63. Kohus tagas 13.04.2022 määrusega hagi ja kandis käsutuskeeldu nähtavaks tegeva

keelumärke Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx III jakku esimesele vabale

järjekohale hageja Ü T (isikukood xxx) kasuks tsiviilasjas nr 2-22-4951 nõuete tagamiseks.

Samuti keelas kohus V Mal (M) (isikukood xxx) kinnistu registriosa nr

xxx suhtes toimingu või tehingu tegemine, mis koormab kinnistut kinnistusraamatusse

mittekantaval viisil muul moel, sealhulgas üürilepingu või muu sarnase mõjuga lepingu

sõlmimine ning kanda hagi tagamise abinõuna kinnistusraamatusse kinnistu registriosa numbriga

xxx III jakku esimesele vabale järjekohale märkus järgmises sõnastuses: „Hagi tagamise

määrusega üürilepingu või muu kinnistut koormava tehingu tegemine keelatud“.

64. Kohus jätab hagi rahuldamata. TsMS § 386 lg 4 kohaselt tühistab kohus hagi tagamise

kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata. Seega tühistab kohus 13.04.2022 määrusega

kohaldatud hagi tagamise.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

65. TsMS 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Vastavas sättes sisaldub menetluskulude jaotamise üldine põhimõte, et menetluskulud kannab

pool, kes põhjustas asjatu kohtuvaidluse – ehk "kaotaja maksab" põhimõte.

66. Kohus jätab hagi rahuldamata ja vastuhagi läbi vaatamata ning on seisukohal, et

hoolimata vastuhagi läbi vaatamata jätmisest ei ole käesoleval juhul alust TsMS § 168 lg 2

kohaldamiseks ehk vastuhagi menetlemisega seotud kulude kostja I kanda jätmiseks. Kostja I

vastuhagi ei jää läbi vaatamata mitte vastuhagist endast tingitud menetluskõlbmatusest, vaid

üksnes põhjusel, et kohus jätab hagi rahuldamata ja kostja oli kasutanud õigust esitada

tingimuslik vastuhagi juhuks, kui kohus hagi rahuldab. Sellise nõude esitamist, eriti olukorras,

kus ka hageja nõudele tingimuslikult, st juhuks, kui kohus hagi rahuldab, valdavas ulatuses vastu

ei vaielnud, ei saa kostjale I käesolevas menetluses ette heita. Seega on nii hagi kui ka vastuhagi

menetluse põhjustanud hageja ja kohus jätab kõik menetluskulud hageja kanda.

67. TsMS § 174 lg 1 esimene lause sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab

menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus

samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse

kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes

aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid.

68. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised

kulud. Kohtuvälised kulud on TsMS § 144 p 1 ja p 4 kohaselt menetlusosaliste esindajate ja

nõustajate kulud ning seaduses sätestatud kohtueelse menetluse kulud. TsMS § 175 lg 1 kohaselt,

kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt

kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja

põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav

advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt. TsMS § 144 p 2

kohaselt on kohtuvälisteks kuludeks ka menetlusosaliste postikulud. TsMS § 143 p 2 kohaselt

asja läbivaatamise kuluks tõendi saamise kulud, mh tõlkekulud.

2-22-4951

69. Kohus märgib kokkuvõtvalt kõikide kostjate menetluskulude kohta, et kõrvutades

menetluskulude nimekirju on menetluses aktiivselt osalenud kostjatele osutatud õigusteenuse

maht võrreldav (kostjale I, kes esitas ka vastuhagi, 118,2 tundi nii hagi kui vastuhagi menetluses

(vt otsuse p 71), kostjatele II ja IV kokku 159 tundi ja 18 minutit ehk alla 80 tunni kummagi

kostja kohta (vt otsuse p 78); kostjale III 60 tundi (vt otsuse p 88). Kostjale V osutatud

õigusteenuse mahtu kohus ei võrdle, sest kostja V teatas soovist asja läbivaatamiseks valdavalt

ilma tema osavõtuta.

70. Käesolev tsiviilasi on üle keskmise mahukas nii oma dokumentide ja tõendite hulga

(toimikus üle 2000 lk) kui ka tsiviilasja kohta toimunud istungite arvu (6) ja kestvuse (kokku 23

tundi ja 45 minutit) poolest. Võrdluseks on hageja esindaja ajakulu kokku 328 tundi (dtl 1828,

1994), mis arvestamata istungiaega viiekordselt moodustaks 60 tundi kostja kohta ((328-24) / 5),

mille lisanduks ajakulu 23 tundi ja 45 minutit istungitel osalemiseks ehk ca 84 tundi kostja

kohta. Seega on kõikide menetlusosaliste ajakulu tegelikult võrreldav.

Kostja I V Ma menetluskulud

71. Kostja I on 18.02.2025 (dtl 2005-2007) esitanud avalduse menetluskulude hüvitamiseks

ning menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on kostja I menetluskuludeks kokku 23 480 eurot,

mille moodustavad vastuhagiavalduse riigilõiv 4980 eurot ning lepingulise esindaja Aase

Sammelselja poolt osutatud õigusabikulud 20 916 eurot (s.o 118,2 tundi tööd tunnihinnaga 180

eurot), millest kostja I palub hüvitada 18 500 eurot, kuivõrd tegemist on maksimaalse summaga,

mille ulatuses kostjal I õigusabi eest tasumise kohustus tekkis.

72. Kostja I on kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohustuslane, mistõttu taotleb

menetluskulude hüvitamist koos käibemaksuga. Samuti kinnitab kostja I, et menetluskulude

nimekirjas esitatud kulud on kantud seoses tsiviilasja nr 2-22-4951 kohtumenetlusega. Kostja I

palub hagejalt mõista välja ka viivis alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi

jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud ulatuses. Avaldus vastab

TsMS § 176 lg 1 ja 5 nõuetele.

73. Kostjat I esindas lepinguline esindaja. Menetluskulude hüvitamist nõuab hageja lisaks

riigilõivule lepingulise esindaja töö eest. Esindaja õigusabikulud on põhimõtteliselt hüvitatavad.

74. TsMS § 174 lg 10 sätestab, et menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks

peab menetlusosaline kinnitama, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel

tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Kui pool ei kinnita, et ta ei saa käibemaksu

tagasi arvestada, mõistab kohus menetluskulud tema kasuks välja ilma käibemaksuta (vt ka

Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-13, p 16). Kostja I taotleb menetluskulude hüvitamist

ilma käibemaksuta. 75. Vastavalt kostja I 18.02.2025 menetluskulude nimekirjale on tsiviilasja

nr 2-22-4951 menetluses Aase Sammelselja tunnitasumäär maakohtus 180 eurot (ilma

käibemaksuta). Tunnihinna põhjendatust ja vajalikkust tuleb hinnata iga kohtuasja raames

eraldiseisvalt (vt Riigikohtu 11.02.2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14 p 14.). Hageja ei ole

samuti tunnihinnale vastuväiteid esitanud. Kohus peab kostja I lepingulise esindaja tunnihinda

180 eurot, millele lisandub käibemaks, turuolukorraga kooskõlas olevaks ja põhjendatuks

vaatamata sellele, et kostja I esindaja ei ole vandeadvokaat. Kostja I esindaja poolt osutatud

õigusteenuse tase ei erinenud teiste kostjate vandeadvokaadist esindajate poolt osutatud

õigusteenuse tasemest. Kostjale I osutatud õigusteenuse maht on vaidluse ulatust ja keerukust

arvestades põhjendatud ja vajalik. Kostja I menetluskulude nimekirjas esile toodud toiminguid

nii eraldi hinnates kui ka õigusteenuse mahtu kogumis hinnates, ei tuvasta kohus ülemäärast või

põhjendamatut õigusabi ja menetluskulu.

2-22-4951

76. Kostja I

on

18.02.2025

menetluskulude

nimekirjas

samuti esitanud

taotluse vastuhagiavalduselt tasutud riigilõivu 4980 eurot hüvitamiseks. Kohtute

infosüsteemist nähtuvalt on kostja I tsiviilasja menetluses vastuhagiavalduselt tasunud riigilõivu

4980 eurot. Riigilõiv on kohtukulu (TsMS § 138 lg-d 1 ja 2 ning § 139 lg 2), mis kuuluks

hüvitamisele hagi rahuldamise korral. Käesolevas tsiviilasjas jättis kohus kostja I vastuhagi läbi

vaatamata, mistõttu vastuhagi riigilõiv hageja poolt hüvitamisele ei kuulu. Kostjal I on õigus

esitada TsMS § 159 lg 1 p 3 alusel taotlus riigilõivu tagastamiseks.

77. Kohus määrab kostja I vajalike ja põhjendatud menetluskulude rahaliseks suuruseks 18

500 eurot, mis kuulub hagejalt väljamõistmisele.

Kostja II I Si ja kostja IV OÜ Pacificus menetluskulud

78. Kostjad II ja IV on 17.02.2025 (dtl 1973-1974; dtl 1975-1981) esitanud avalduse

menetluskulude hüvitamiseks ning menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on kostja II

menetluskuludeks 14 126,85 eurot (lisandub käibemaks 2825,37 eurot) ja kostja IV

menetluskuludeks

14 126,85

eurot (ilma käibemaksuta summa),

mille

moodustavad vandeadvokaadi Veiko Viisilehe ja vandeadvokaadi Annika Klettenbergi

poolt osutatud õigusabikulud kokku 28 253,70 eurot käibemaksuta (s.o kokku 159 tundi ja 18

minutit tööd, millest 56 tundi ja 18 minutit on õigusabi osutanud V. Viisileht ehk 10 640,70 eurot

käibemaksuta (56,3 h x 189) ning 103 tundi on õigusabi osutanud A. Klettenberg ehk 17 613

eurot käibemaksuta (103 h x 171)). Ühtlasi paluvad kostja II ja kostja IV hagejalt välja mõista

viivise menetluskulude rahalist suurust kindlaks määrava lahendi jõustumisest alates kuni selle

kohase täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

79. Käesolev kohtuasi on oma sisult olnud keskmisest kohtuasjast keerukam ja mahukam

(menetlusosaliste arv, esitatud menetlusdokumentide ja tõendite rohkus, sh faktiliste asjaolude

mahukus), mistõttu oli õigustatud ja vajalik kahe vandeadvokaadi kasutamine ja koostöö kostjale

II ja IV õigusabi osutamisel. Sealjuures kohus arvestab, et kostjatel II ja IV olnuks õigus

kummalgi kasutada ka eraldi õigusabi.

80. I Si ja OÜ Pacificus kokkuleppe alusel (dtl 1983) tasuvad I S ja OÜ Pacificus

õigusabikulusid võrdsetes osades sõltumata sellest, kellele neist on algselt õigusabikuludega

seonduv arve esitatud. Kulu väljamõistmist OÜ-le Pacificus taotletakse ilma käibemaksuta, sest

kostja IV OÜ Pacificus on käibemaksukohustuslane ning saab tekkinud õigusabikuludelt

käibemaksu tagasi arvestada. Kulu väljamõistmist I Sile taotletakse koos käibemaksuga, sest

kostja II I S ei ole käibemaksukohustuslane ja ei saa tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi

arvestada.

81. Kostja II ja kostja IV kinnitavad, et kõik kulud on seotud kohtumenetlusega tsiviilasjas nr

2- 22-4951. Kostja II ja kostja IV selgitavad, et nende esindaja vandeadvokaat V. Viisilehe tasu

on 189 eurot/h, millele lisandub käibemaks ning nende esindaja vandeadvokaat A. Klettenbergi

tasu on 171 eurot/h, millele lisandub käibemaks. Kostja II ja kostja IV esindajate tunnihinna näol

on tegemist kohtupraktikas aktsepteeritud tunnihinnaga. Avaldus vastab TsMS § 176 lg 1 ja 5

nõuetele.

82. Kostjat II ja kostja IV esindasid vandeadvokaadist lepingulised esindajad.

Menetluskulude hüvitamist nõuavad kostjad lepingulise esindaja töö eest. Esindaja

õigusabikulud on põhimõtteliselt hüvitatavad.

83. Vastavalt kostja 17.02.2025 menetluskulude nimekirjale on tsiviilasja nr 2-22-4951

menetluses vandeadvokaadi V. Viisilehe tasu 189 eurot/h, millele lisandub käibemaks

vandeadvokaat A. Klettenbergi tasu 171 eurot/h, millele lisandub käibemaks. Tunnihinna

põhjendatust ja vajalikkust tuleb hinnata iga kohtuasja raames eraldiseisvalt (vt Riigikohtu

2-22-4951

11.02.2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14 p 14.). Kohus leiab, et arvestades asja sisu, mahtu

ja keerukust vastavad kostja II ja kostja IV vandeadvokaadist lepinguliste esindajate tasumäärad

kohtupraktikas mõistlikuks peetud tasemele. Hageja ei ole samuti tunnihinnale vastuväiteid

esitanud.

84. Kuivõrd kostja II on kohtule kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohustuslane, mõistab

kohus menetluskulud tema kasuks välja koos käibemaksuga. Kostja IV on kinnitanud, et ta on

käibemaksukohustuslane, mistõttu mõistab kohuskostja IV kasuks menetluskulude välja ilma

käibemaksuta.

85. Kostjale II ja kostjale IV osutatud õigusteenuse maht on vaidluse ulatust ja keerukust

arvestades põhjendatud ja vajalik. Kostja II ja kostja IV menetluskulude nimekirjas esile toodud

toiminguid nii eraldi hinnates kui ka õigusteenuse mahtu kogumis hinnates, ei tuvasta kohus

ülemäärast või põhjendamatut õigusabi ja menetluskulu.

86. Kohus määrab kostja II vajalike ja põhjendatud menetluskulude rahaliseks suuruseks 14

126,85 eurot, millele lisandub käibemaks summas 2825,37 eurot – kokku 16 952,22 eurot, mis

kuulub hagejalt väljamõistmisele.

87. Kohus määrab kostja IV vajalike ja põhjendatud menetluskulude rahaliseks suuruseks 14

126,85 eurot, mis kuulub hagejalt väljamõistmisele.

Kostja III Osaühing Andreken menetluskulud

88. Kostja III on 04.11.2022 (dtl 894 jj), 04.04.2024 (dtl 1869 jj) ja 17.02.2025 (dtl 1991-

1992) esitanud avalduse menetluskulude hüvitamiseks ning menetluskulude nimekirja, mille

kohaselt on kostja III menetluskuludeks kokku 10 827 eurot, mille moodustavad vandeadvokaat

Piret Rummi poolt osutatud õigusabikulud (s.o kokku 60 tundi ja 9 minutit tööd tunnihinnaga

180 eurot): 88.1. kostja III 04.11.2022 menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja III

menetluskuludeks 1440 eurot koos käibemaksuga (s.o 8 tundi tööd tunnihinnaga 180 eurot koos

käibemaksuga);

88.2. kostja III 04.04.2024 menetluskulude nimekirja koshaselt on kostja III menetluskuludeks

5589 eurot koos käibemaksuga (s.o 31 tundi ja 3 minutit tööd tunnihinnaga 180 eurot koos

käibemaksuga);

88.3. kostja III 17.02.2025 menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja III menetluskuludeks

3798 eurot koos käibemaksuga (s.o 21 tundi ja 6 minutit tööd tunnihinnaga 180 eurot koos

käibemaksuga).

89. Kostja III on kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohustuslane, mistõttu taotleb

menetluskulude hüvitamist koos käibemaksuga. Samuti kinnitab kostja III, et menetluskulude

nimekirjas esitatud kulud on kantud seoses tsiviilasja nr 2-22-4951 kohtumenetlusega. Kostja III

palub hagejalt mõista välja ka viivis alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi

jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud ulatuses. Avaldus vastab

TsMS § 176 lg 1 ja 5 nõuetele.

90. Kostjat III esindas vandeadvokaadist lepinguline esindaja. Menetluskulude hüvitamist

nõuab kostja III lepingulise esindaja töö eest. Esindaja õigusabikulud on põhimõtteliselt

hüvitatavad.

91. Vastavalt kostja III 04.11.2022, 04.04.2024 ja 17.02.2025 menetluskulude nimekirjadele

on tsiviilasja nr 2- 22-4951 menetluses vandeadvokaadi tunnitasumäär 180 eurot (koos

käibemaksuga). Tunnihinna põhjendatust ja vajalikkust tuleb hinnata iga kohtuasja raames

eraldiseisvalt (vt Riigikohtu 11.02.2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14 p 14.). Kohus leiab,

et arvestades asja sisu, mahtu ja keerukust vastab kostja III vandeadvokaadist lepingulise

2-22-4951

esindaja tasumäär kohtupraktikas mõistlikuks peetud tasemele. Hageja ei ole samuti tunnihinnale

vastuväiteid esitanud.

92. Kuivõrd kostja III on kohtule kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohustuslane, mõistab

kohus menetluskulud tema kasuks välja koos käibemaksuga.

93. Kostjale III osutatud õigusteenuse maht on vaidluse ulatust ja keerukust arvestades

põhjendatud ja vajalik. Kostja III menetluskulude nimekirjas esile toodud toiminguid nii eraldi

hinnates kui ka õigusteenuse mahtu kogumis hinnates, ei tuvasta kohus ülemäärast või

põhjendamatut õigusabi ja menetluskulu.

94. Kohus määrab kostja III vajalike ja põhjendatud menetluskulude rahaliseks suuruseks 10

827 eurot (koos käibemaksuga), mis kuulub hagejalt väljamõistmisele.

Kostja V P Li menetluskulud

95. Kostja V on 16.02.2025 (dtl 1961) esitanud avalduse menetluskulude hüvitamiseks ning

menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on kostja V menetluskuludeks kokku 4940,25 eurot

(koos käibemaksuga), mille moodustavad lepingulise esindaja vandeadvokaadi Kalle-Kaspar

Sepper poolt osutatud õigusabikulud (s.o 28 tundi ja 50 minutit tööd tunnihinnaga 175 eurot ilma

käibemaksuta), seejuures kuni 31.12.2023 on arvestatud käibemaks määraga 20% ja alates

01.01.2024 määraga 22%.

96. Kostja V on kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohustuslane, mistõttu taotleb

menetluskulude hüvitamist koos käibemaksuga. Samuti kinnitab kostja V, et menetluskulude

nimekirjas esitatud kulud on kantud seoses tsiviilasja nr 2-22-4951 kohtumenetlusega. Kostja V

palub hagejalt mõista välja ka viivis alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi

jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud ulatuses. Avaldus vastab

TsMS § 176 lg 1 ja 5 nõuetele. 97. Kostjat V esindas vandeadvokaadist lepinguline esindaja.

Menetluskulude hüvitamist nõuab hageja lisaks riigilõivule lepingulise esindaja töö eest.

Esindaja õigusabikulud on põhimõtteliselt hüvitatavad.

98. Kuivõrd kostja V on kohtule kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohustuslane, mõistab

kohus menetluskulud tema kasuks välja koos käibemaksuga.

99. Vastavalt kostja V 16.02.2025 menetluskulude nimekirjale on tsiviilasja nr 2-22-4951

menetluses vandeadvokaadi Kalle-Kaspar Sepper tunnitasumäär maakohtus 175 eurot (ilma

käibemaksuta). Tunnihinna põhjendatust ja vajalikkust tuleb hinnata iga kohtuasja raames

eraldiseisvalt (vt Riigikohtu 11.02.2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14 p 14.). Hageja ei ole

samuti tunnihinnale vastuväiteid esitanud. Kohus peab kostja V lepingulise esindaja tunnihinda

175 eurot, millele lisandub käibemaks, turuolukorraga kooskõlas olevaks ja põhjendatuks.

Kostjale V osutatud õigusteenuse maht on vaidluse ulatust ja keerukust arvestades põhjendatud ja

vajalik. Kostja V menetluskulude nimekirjas esile toodud toiminguid nii eraldi hinnates kui ka

õigusteenuse mahtu kogumis hinnates, ei tuvasta kohus ülemäärast või põhjendamatut õigusabi

ja menetluskulu.

100.

Kohus määrab kostja V vajalike ja põhjendatud menetluskulude rahaliseks suuruseks

4940,25 eurot, mis kuulub hagejalt väljamõistmisele.

101.

Kohus märgib vastavalt kostja I, kostja II, kostja III, kostja IV ja kostja V taotlusel

lahendisse, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb hagejal tasuda alates käesoleva

kohtumääruse jõustumisest kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud

ulatuses (TsMS § 177 lg 4).

102.

TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi

peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate

2-22-4951

menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega

menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.

/allkirjastatud digitaalselt/

Anna Liiv kohtunik