2-23-14053/34 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Mai Grauberg

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

13.03.2025, Tallinn, tsiviilkantselei

Tsiviilasi

A. V. hagi A. E. vastu võlgnevuse nõudes

Tsiviilasja number

2-23-14053

Tsiviilasjas hind

2539,92 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: A. V. (XXX);

Lepingulised esindajad D. L., V. K.,

e-post:XXX; XXX

Kostja: A. E. (XXX, endine nimi A. K.)

Menetluse liik

Lihtmenetlus. 13.05.2024 ärakuulamisel osales A. E. ja

05.02.2025 ärakuulamisel osales V. K.

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada osaliselt.

2. Välja mõista A. E.ilt A. V. kasuks 2257,25 eurot.

3. Jätta A. V. menetluskulud 88,8% ulatuses A. E. kanda ja A. E. menetluskulud 11,2%

ulatuses A. V. kanda ning A. E.i menetluskulude rahaline suurus nende puudumise tõttu

kindlaks määramata.

4. Välja mõista A. E.ilt A. V. kasuks lõivu 341,88 eurot ja lepinguliste esindajate kulusid

1282,72 eurot (sisaldab käibemaksu).

Edasikaebekord ja tähtaeg

Otsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebust 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse

kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb sellisel juhul esitada otse Tallinna Tingkonnakohtule

asukohaga Pärnu mnt 7, Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui

kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule

esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud

tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

I

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-i 405 järgi menetleb kohus asja lihtmenetluses, kuna hagi

ja vastuhagi hind, nii põhinõudes kui kõrvalnõudes on mõlemad alla 3500 eurot. TsMS § 444 lg 1 järgi

võib kohus võib otsuse kirjeldavas osas jätta märkimata nõuete kohta esitatud väited, vastuväited ja

esitatud tõendid, samuti riigi- või kohaliku omavalitsuse asutuse seisukoha ning lg 2 järgi võib kohus

piirdub kohtuotsuse põhjendavas osas üksnes õigusliku põhjenduse ja tõendite, millele on rajatud

kohtu järeldused, märkimisega. Maakohus ei pea lihtmenetluse asjas tehtavas kohtuotsuses

põhjendama, miks ta ei nõustu poole mõne väitega, analüüsima tõendeid ja põhjendama, miks ta

mõnda tõendit ei arvesta (Riigikohtu 04.05.2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-23-16, p 16). Eeltoodu

alusel on otsuse põhjendav osa lihtsustatud vormis.

II

HAGEJA NÕUE, ASJAOLUD

Pooled sõlmisid 01.05.2022 tähtajalise (kuni 30.12.2024) üürilepingu XXX asuvate ruumide

kasutamiseks (üldpind 56 m2, 2 tuba, köök, esik, vannituba, WC). Kostja kohustus maksma üüri kuus

400 eurot ja kõrvalkulusid teenusepakkujate poolt arvete alusel (p 3.1, 3.3). Kostja asus ruumidesse

elama juunis 2022.a. ja üüri ja muude kulude tasumise kohustus algas 01.06.2022. Kostja jäi üüri ja

kõrvalkulude tasumise kohustusega võlgu ning hageja ütles lepingu üles 25.07.2023 avaldusega, mille

kostja on kätte saanud 03.03.2023. Hageja palus esitatud hagiavalduses välja mõista kostjalt võlga

3117,77 eurot (dtl 3), kuid täpsustas nõude perioodi ja suurust 10.01.2024 avalduses. Hageja vähendas

nõuet ja palus kostjalt välja mõista perioodi eest aprill 2023 - august 2023 üüri ja kõrvalkulusid kokku

2539,92 eurot. Esitatud arvestuse kohaselt võlgneb kostja hagejale 5 kuu üüri kokku 2000 eurot

(aprill- august 2023), aprillikuu kõrvalkulusid 1711,75 eurot, maikuu kõrvalkulusid 184,66 eurot,

juunikuu kõrvalkulusid 105,74, juulikuu kõrvalkulusid 77,79 eurot (dtl 109). Hageja palus kostjalt

välja mõista 2539,92 eurot ja menetluskulud jätta kostja kanda.

III

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja vaidles hagile vastu, tal oli ettemaks, kolis ruumidest välja 2022.a juuni alguses. Leping lõppes

varem.

IV

KOHTU PÕHJENDUSED

A

VÕS § 8 lg 1-2 järgi on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 76 lg 1, 2 järgi kohustus

tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 kohaselt kohustuse rikkumine on võlasuhtest

tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine.

VÕS § 101 lg 1 p 1, § 108 lg 1, kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda

kohustuse täitmist. VÕS § 82 lg 2 sätestab, et kui kohustuse täitmiseks on ette nähtud tähtaeg või kui

see on määratletav lepingu alusel, tuleb kohustus täita selle tähtaja kestel, kui lepingust või asjaoludest

ei tulene, et täitmise tähtpäeva võib määrata võlausaldaja.

VÕS § 271 järgi kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule)

kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 292 lg 1

sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (edaspidi

kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud.

Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja

kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega, lg 1.1. 1.

lause sätestab, et eluruumi üürilepingu korral peab üürnik mõistlikus, proportsionaalses ja

ettenähtavas ulatuses kandma terve hoone lepingujärgses seisundis hoidmiseks ja parendamiseks

vajalikke kulusid (edaspidi hoone korrashoiu- ja parenduskulud) üksnes juhul, kui selles on lepingu

sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud.

VÕS § 316 lg 1 p 1 ja 2 sätestavad, et üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik on

viivituses kahel järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude, hoone

korrashoiu- ja parenduskulude või nende olulise osa maksmisega; 2) võlgnetav üür või tagatisraha

ületab kahe kuu eest maksmisele kuuluva üüri. Vastavalt VÕS § 316 lõikele 3 võib üürileandja

üürilepingu käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud alusel üles öelda, kui ta on andnud üürnikule

kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14-päevase täiendava tähtaja, hoiatades, et antud

tähtaja jooksul võlgnevuse tasumata jätmise korral ütleb ta lepingu üles. VÕS § 316 lg 4 sätestab, et

täiendava tähtaja andmisel võib üürileandja määrata, et kui üürnik täiendava tähtaja jooksul võlgnevust

ei tasu, loeb üürileandja pärast selle möödumist lepingu ülesöelduks.

VÕS § 195 lg 2 sätestab, et kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingu üles öelda,

vabastab ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Lepingust

kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima.

B

Hageja on tõendanud kohtule esitatud lepinguga, et pooled sõlmisid 01.05.2022 tähtajaga kuni

30.12.2024 üürilepingu XXX asuvate ruumide kasutamiseks (üldpind 56 m2, 2 tuba, köök, esik,

vannituba, WC). Kostja kohustus maksma üüri kuus 400 eurot ja kõrvalkulusid teenusepakkujate poolt

arvete alusel (p 3.1, 3.3) (dtl 7). Seega on poolte vahel sõlmitud VÕS § 271, § 292 lg 1, 1.1 järgi

eluruumi üürileping, kuna kostja olid kohustatud tasuma ruumide kasutamise ees üüri ja kõrvalkulusid.

Pooled ei vaielanud selle üle, et kostja asus ruume kasutama 2022.a juunis ja kostja üüri ja

kõrvalkulude tasumise kohustus tekkis alates 01.06.2022.

Üürikomisjoni toimiku nr 11-1/10/23 materjalide kohaselt soovis hageja saada kostjalt üüri ja

kõrvalkulude võlga 2022. detsembri ja 2023.a. jaanuari eest kokku 1125 eurot (üürivõlg oli 805 eurot,

lisaks kõrvalkulude võlg detsembri -2023 eest oli 320 eurot, tl 19-19p): Üürikomisjoni toimikust

nähtuvalt toimus pooltevahelises vaidluses istung 04.04.23, kus hageja teatas, et kostjal ei ole enam

võlga ja komisjon lõpetas menetlus 04.04.2024 (toimik lk 96, dtl 259). Komisjoni toimikust ei nähtu,

et hageja oleks kinnitanud, et 2023.a. märtsis oli kostjal ettemaks, kuid selgitas, et 2022.a. detsembri ja

2023.a. jaanuarikuu võlg on makstud.

Hageja 10.01.2024 avalduse ja ärakuulamise selgituste kohaselt piirdus üürikomisjoni nõue võlaga

kuni 2023.a märts ja haginõude periood algab 2023.a. aprillist. Seega ei ole käesolevas tsiviilasjas

esitatud nõue ja nõudeperiood sama, mis oli lahendamisel üürikomisjoni asjas nr 11-1/10/23 ja milles

on menetlus lõpetatud.

Hageja on tõendanud kohtule esitatud 24.07.2023 avaldusega, et teatas kostjale, et kostja rikub

lepingu p-dest 3.1 ja 3.3. tulenevaid kohustusi ja andis kostjale tähtaja 14 päeva kohustuse täitmiseks,

ja juhuks kui kostja 14 päeva jooksul, ehk 08.08.2023, võlga ära ei tasu, siis on leping üles öeldud

08.08.2023. Viidatu on kooskõlas lepingu p-st 6.5.3 tulenevaga, mille kohaselt võib üürileandja

lepingu erakorraliselt üles öelda, kui üürnik viivitab üle 30 päeva üüri ja/või kõrvalkulude tasumisega.

Kuna nõude perioodiks on võlg kohustuste täitmise eest alates 2023.a. aprillist, siis on ilmne, et

24.07.2023 seisuga pidi olema üürnik võlgnevuses vähemalt 2023.a. aprillikuu, maikuu ja juunikuu

üüri tasumisega üle 30 päeva, kuna lepingu p 3.7 kohaselt pidi üürnik tasuma üüri jooksva kuu 20.

kuupäevaks (VÕS § 82 lg 2).

Üürivaidluskomisjoni toimikus olevate kostja pangakonto väljavõtete (dtl 240-253) kohaselt tasus

kostja hagejale perioodil juuni 2022- 28.03.2023 kokku 5197,24 eurot, millest tagatis oli 400 eurot (vt

lepingu p 3.11) ja 2022.a. juunikuine makse kokku 800 eurot. Sama nähtub ka hageja konto

väljavõttest (dtl 85). Nii on tolle perioodi (10 kuud) eest tasutud üüri 4000 eurot (10*400) ja ülejäänud

osa 797,24 eurot (10 kuu kõrvalkulud) kõrvalkulude eest (ÜVK tl 77-90). Kostja ei ole põhjendanud

ega tõendanud, kuidas märgitud 5197,24 eurot, sh 400 eurot tagatis, katab hageja kõrvalkulude ja

üürivõla nõuet hagetava perioodi eest 2023.a. aprill - august (kaasa arvatud). Asjast ei nähtu, et hageja

või kostja oleks teinud tasaarvestuse tagatisraha arvelt ja seega pole tõendeid, et hageja nõue kostja

vastu oleks 400 euro ulatuses lõppenud. Kostja pole tõendanud, et ta oleks hagejale ära tasunud

hagetava üürivõla perioodi eest 01.04.2023-08.08.2023 ja hagetava kõrvakulude võla perioodi eest

01.04.2023 - juuli 2023 (kaasa arvatud) talle antud tähtajaks (08.08.2023) või alates avalduse

kättetoimetamisest (03.08.2023) 14 päeva jooksul (17.08.2023-ks) ega käesolevas menetluses. Seega

võis hageja kostjale 24.07.2023 avaldusega lepingu erakorraliselt üles öelda 08.08.2023, mis on

kooskõlas lepingu p -s 6.5.3 sätestatuga ning VÕS § 313 lg 1, 316 lg 1 p 1, lg 3, 4. Avaldus on

kirjalikus vormis ning sellest nähtub üüritud ese, lepingu lõppemise aeg, ülesütlemise alus, lepingu

ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Avaldus vastab VÕS § 325 lg 2 p 1-4 sätestatud nõuetele.

Avaldus on kostjale kätte toimetatud kohtutäituri vahendusel 03.08.2023, mida kinnitab vastav akt

03.08.2023 (dtl 29-30). Kostja sai avalduse kätte 03.08.2023, tal tähtaeg võla tasumiseks oli

08.08.2023 ning seetõttu on kohustuse täitmata jätmise tõttu leping üles öeldud 08.08.2023. Eeltoodu

alusel lõppes leping 08.08.2023.

Kostja seletas ärakuulamisel, et kolis ruumidest välja 2023.a. juuni alguses ja ruume ei kasutanud.

Eeltoodu ei tähenda, et pooled oleksid lepingu lõpetanud varem kui 08.08.2023, kas poolte

kokkuleppel või kostja poolt ülesütlemisega, mis tuli lepingu p 6.1, 6.4 järgi teha vastavalt kirjalikult

ja hageja pole ka kinnitanud, et pooltevaheline leping oleks lõppenud varem.

Seega tuleb VÕS § 76 lg 1, 2, § 195 lg 2 kohaselt kostjal lepingust tulenevat kohustust täita kuni

lepingu lõppemiseni 08.08.2023. Lisaks asjaolu, et kui üürnik ei kasutanud ruume alates 2023.a. juuni

algusest, ei vabastada teda üüri tasumise kohustusest. Nimelt sätestab VÕS § 296 lg 3, et üürnik peab

üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma

äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse

kasutamisega saadud kasu väärtuse.

Lepingu p 3.3 järgi tuli tasuda kõrvalkulud (tasu elektrienergia, elamu üldelektrienergia, vee ja

kanalisatsiooni, kütte, prügiveo ning muude kommunaalteenuste eest, samuti igakuised haldus-,

hooldus-,avarii- ja remondimaksed elamu haldajale (sh maksed remondifondi ja ühistu laenumaksed),

maamaksu, elamu kindlustuse, gaasi, valveteenuste ning tasu kaabeltelevisiooni-, telefoni- ja

internetiteenuse kasutamise eest. Kõrvalkulude suurus määratakse igakuiselt lähtudes arvestite

näitudest ja teenusepakkujate poolt esitatud arvetest. Kõrvalkulude loetelu, nende tellija ja nende eest

tasuja on määratud lepingu lisas 2 ja need kulud tuli tasuda vastavalt kas üürileandjale või

teenusepakkujale. Teenusepakkujale tuli tasuda gaasi eest ja elektrienergia eest üürileandjale ja muude

kulude eest üürileandjale (dtl 18).

Kohtule esitatud Eesti Energia (dtl 50-57) arvetega on tõendatud, et üüritud ruumides kasutati elektrit

perioodil 2023.a. aprill - juuli), muud arved on esitatud varasema nõude perioodi kohta ega oma asjas

tähtsust (dtl 32-49). Esitatud KÜ Liiavalaia X arvetega (dtl 67-70) on tõendatud, et korteris kulus vett

2023.a. aprillis, mais, juunis, juulis, muud arved on varasemast perioodist ja 2023.a. augustist, mistõttu

ei oma tähendust (dtl 58-66, 71). Eesti Gaasi arvetega (dtl 81-84) on tõendatud, et 2023.a. aprillis,

juunis kulus gaasi, kuid asjas pole tõendeid, et seda oleks kulunud mais ja juulis 2023.a. Samas ei ole

hageja nõudnud 10.01.2024 avalduses gaasi eest tasu 2023.a. juunikuu eest. Nii on hageja tõendanud

gaasikulu vaid 2023.a. aprilli eest 7,03 eurot, kuid aprillikuu arve nr 1003727332 järgi ei ole ka selle

kuu eest võlga, vaid ettemaks 20,46 eurot (ettemaks 27,49-7,03). Eeltoodud tõendite alusel asub kohus

järeldusele, et kostja seletused, et ta ei kasutanud 2023.a juunist alates eluruumi, ei ole kooskõlas

ülalviidatud arvete järgi tarbitud kõrvalkuludega. Eesti Gaasi muud arved on esitatud haginõude-

eelsest perioodist ega oma tähendust (dtl 72-80). Seega on tõendatud hageja väited, et perioodi

01.04.2023 - juuli 2023.a. (kaasa arvatud) eest on kõrvalkulude tasu kokku 554,01 eurot (gaasi eest

tasu on siinkohal kohus maha arvestatud).

Hageja on nõudnud üüri 5 kuu eest 2000 eurot (01.04.2023-august 2023.a. eest). Leping lõppes

08.08.2023. Seega on kostjal VÕS § 76 lg 1, 2, 195 lg 2 lepingu p 3.1 järgi kohustus tasuda üüri

perioodi eest 01.04.2023-08.08.2023. Augustikuu 8 päeva üür on 103,23 eurot (400/31*8). Nii on

viidatud perioodil tasumisele kuuluv üür kokku 1703,25 eurot (4*400 + 103,23). Hageja väitis, et tal

on õigus nõuda 2023.a. augustikuu eest üüri muul alusel juhul kui leping lõppes enne augusti lõppu.

Hageja ei ole nõudnud kostjalt kõrvalkulude tasumist 2023.a. augusti eest, mis viitab asjaolule, et

kostja ei kasutanud tegelikult ruume pärast 08.08.2023 ja vastupidiseid tõendeid pole. Nii ei saa hageja

nõuda kostjalt tasu ruumide kasutamise eest pärast 08.08.2023 ka muudel õiguslikel alustel. Asjas pole

tõendatud, et kostjal oleks hagetava perioodi üüride ja kõrvalkulude eest ettemaks ja tõendamata on, et

nõutud üür ja kõrvalkulud oleks tasutud, mille tõttu on kostja VÕS § 100 mõttes VÕS § 271. 292 lg 1,

lepingu p-dest 3.1 ja 3.3 tulenevate üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustuse rikkumises. Hagejal on

õigus nõuda VÕS 101 lg 1 p 1, § 108 lg 1, § 271, § 292 lg 1, lepingu p 3.1 ja 3.3 tulenevate üüri ja

kõrvalkulude tasumise kohustuste täitmist. Hagi kuulub osalisele rahuldamisele ja kostjalt tuleb hageja

kasuks välja mõista osaliselt üüri 1703,25 eurot ja kõrvalkulusid 554,01 eurot.

C

MENETLUSKULUDE JAOTUS, SUURUS

TsMS § 138 lg 1, 2 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud,

kohtukulud on lõiv ja asja läbivaatamise kulud. TsMS § 144 p 1, § 175 kohaselt on kohtuvälised kulud

menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise

korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid

võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi

kanda.

Hageja soovis kostjalt saada 2539,92 eurot. Kohus mõistis kostjalt välja 2257,26 eurot. Hagi kuulus

88,8% ulatuses rahuldamisele (2257,26/2539,92*100). Nii jäävad hageja menetluskulud 88,8%

ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud 11,2% ulatuses hageja kanda. Hageja vähendas nõuet

3117,77 eurolt 2539,92 eurole. Hageja ei vähendanud nõuet mitte seetõttu, et kostja oles nõuet

tunnustanud või nõude osaliselt rahuldanud. Vastava haginõude esitamisel on tasumisele kuuluv lõiv

385 eurot mitte 420 eurot, nagu hageja esialgselt hagiavalduselt tasus. Et nõude vähendamine on

hageja õigus, ei pea varasemalt suurema nõudega seotud suurema lõivu tasumise kohustust kandma

kostja. Eeltoodu alusel on kostjal kohustus hüvitada hagejale lõivu 341,88 eurot (385*88,8%).

Hageja menetluskulud on 06.02.2025 kulude nimekirja järgi ka esindaja kulud 13,5 tunni eest 2380,50

eurot koos käibemaksuga. Esindaja tasu määr on 150 eurot koos käibemaksuga. Kostja vastas

08.02.2025 hageja kulude nimekirjale, et hageja esindaja ei osalenud 13.05.2025 istungil.

Kohus kontrollib TsMS § 175 lg 1 järgi hageja lepinguliste esindajate kulusid. Asjas ei ole esindaja

mingit kaebust koostanud 2,5 tundi 450 euro eest, samuti on kohtutäituri kaudu tahteavalduse

kättetoimetamine kostjale kohtueelselt (mitte kohtumenetluses), mis TsMS § 175 lg 1 mõttes ei ole

lepingulise esindaja menetluskulu ega ka TsMS § 143 p 4, § 144 p 5, 5.1 märgitud

menetlusdokumentide kättetoimetamise kulu. Tasu 1 tunni eest 120 eurot pole põhjendatud. Hageja

ega tema esindaja ei osalenud ärakuulamisel 13.05.2024, mille tõttu pole põhjendatud tasu 2 tunni eest

kokku 366 eurot. Et hageja pole 06.02.2025 menetluskulude nimekirja märkinud 05.02.2025

ärakuulamise aja kulu, on hageja enda valik, kas ta nõuab vastavat tasu või ei. Ülejäänud nimekirja

kajastatud tööd ja toimingud on kooskõlas asja mahu, keerukusega. Eeltoodu alusel on hageja

esindajate põhjendatud kulud kokku 1444,50 eurot (2380,50-450-120-2x183). Kostjal tuleb hüvitada

hagejale 1282,72 eurot (1444,50*88,8%). Kostjalt tuleb välja mõista menetluskulude katteks hagejale

lõivu 341,88 eurot ja esindajate kulude katteks koos käibemaksuga 1282,72 eurot. Kostja

menetluskulude rahaline suurus jääb kindlaks määramata nende puudumise tõttu.

(digitaalne allkiri)

Kohtunik