2-23-8817/10 · Viru Maakohus Narva kohtumaja

2-23-8817

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohtuasja number

2-23-8817

Määruse tegemise aeg ja koht

13. märts 2025, Narva kohtumaja

Kohus

Viru Maakohus

Kohtunik

Aarne Lõhmus

Kohtuasi

J B avaldus Narva linn, Kangelaste prospekt 27

korteriühistu üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks

Menetlustoiming

Avalduse lahendamine

Kohtuistungi aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja esindajad

Avaldaja:

J B (ik XXX)

Avaldaja esindaja:

Vandedvokaat Aleksei Forstiman

Puudutatud isik:

Narva linn, Kangelaste prospekt 27

korteriühistu (rk 80025238)

Puudutatud isiku

esindaja:

Marina Suhnjova (lepinguline esindaja)

RESOLUTSIOON

1. Avaldus rahuldada.

2. Lugeda tuvastatuks, et Narva linn, Kangelaste prospekt 27 korteriühistu

korteriomanike 30. aprilli 2019 üldkoosoleku otsuse p 9, millega kinnitati

Parkimisreeglid korteriühistu territooriumil, on tühine.

3. Lugeda tuvastatuks, et Narva linn, Kangelaste prospekt 27 korteriühistu

korteriomanike 17. aprilli 2023 üldkoosoleku otsuse p 5, millega otsustati korraldada

kontroll parkimisreeglite täitmise üle, on tühine.

4. Jätta kõik menetluskulud Narva linn, Kangelaste prospekt 27 korteriühistu kanda.

5. Rahuldada osaliselt avaldaja J B avaldus menetluskulude kindlaksmääramiseks.

6. Määrata J B hüvitatavate menetluskulude rahaliseks suuruseks 1071,40 eurot.

7. Välja mõista Narva linn, Kangelaste prospekt 27 korteriühistult J B kasuks

menetluskulude hüvitis 1071 (üks tuhat seitsekümmend üks) eurot ja 40 senti.

1(11)

2-23-8817

8. Välja mõista Narva linn, Kangelaste prospekt 27 korteriühistult J B kasuks

menetluskulude hüvitiselt (1071,40 eurot) viivis määruse jõustumisest alates kuni

täitmiseni VÕS § 113 lg 1 ls-s 2 sätestatud määras.

9. Kohtumäärus jõustub ja kuulub täitmisele, kui seaduse järgi ei saa määruse peale

enam edasi kaevata või kui määruskaebus jäetakse jõustunud lahendiga rahuldamata

või läbi vaatamata või menetlusse võtmata.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Viru Maakohtu kaudu

15 päeva jooksul käesoleva kohtumääruse kättesaamise päevale järgnevast päevast alates.

Määruskaebust ei saa esitada viie kuu möödumisel määruse tegemisest arvates.

Kohus selgitab, et menetlusabi taotlemise korral peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud

tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi

taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD

J B esitas 16. juunil 2023 Viru Maakohtule avalduse Narva linn, Kangelaste prospekt 27

korteriühistu 30. aprilli 2019 ja 17. aprilli 2023 üldkoosolekute otsuste vaidlustamiseks.

Avalduse kohaselt kuulub avaldajale J B korter asukohaga XXX ja seega on avaldaja Narva linn,

Kangelaste prospekt 27 korteriühistu liige. Majas on 90 korteriomandit. Puudutatud isiku Narva

linn, Kangelaste prospekt 27 korteriühistu liikmed korteriühistu korteriomanike 30. aprilli 2019

üldkoosolekul otsustasid kinnitada Parkimisreeglid korteriühistu territooriumil, millega on mh

määratud, et: - igal korteril on õigus parkida KÜ territooriumil üks sõiduk; - külastajatel on

parkimisõigus ainult päeviti; - korteriühistu korteriomanike üldkoosoleku otsusel tellib

korteriühistu juhatus parkimisreeglite järelevalve teenust ning parkimisreeglite rikkumise juhul

järelevalve teenuse osutajal on õigus määrata trahvi sõidukite valdajale; - ametiautode parkimine

on keelatud; - parkimiskaardita parkimine on piiratud ühe tunniga; - parkimisreeglite rikkumisel

parkla kasutusõiguse võib lõpetada. Puudutatud isiku Narva linn, Kangelaste prospekt 27

korteriühistu liikmed korteriühistu korteriomanike 17. aprilli 2023 üldkoosolekul otsustasid:

sõlmida AS-ga Ühisteenused leping parkimisreeglite kontrollimiseks kuutasuga 30 eurot kuus ja

viidatud summa jagamisega parkimiskaartide valdajate vahel, parkimisreeglite rikkumise juhul on

AS Ühisteenused trahvi määramiseks õigustatud isik, paigaldada liiklusmärgid parkla eraparklaks

parkimiskaartidega tähistamiseks. Avaldaja leiab, et kortermaja korteriomanike parkimise

korraldamise üle otsustamine ei ole korteriühistuga valitsetava kortermaja puhul korteriomandi

valitsemisega seotud küsimus, mida sätestab korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Tegemist on

kaasomandi kasutamisega seotud küsimusega, milleks on vajalik kaasomanike kokkulepe või

kaasomanike häälteenamusel tehtud otsus asjaõigusseaduse järgi (mitte korteriühistu otsusel).

Vaidlustatud otsustega toimub sõidukite parkimise endise olukorra oluline muutmine.

Korteriomanike autode tasuta parkimise võimaldamine üksnes teatud isikute ringile (loa saanud

korteriomanikele), piiratud koguses (üks korter saab parkida ühe sõiduki) ning korterite

omanike/elanike muude sõidukite parkimise keelamine (paljud korteriomanikud pargivad rohkem

kui ühe sõiduki), samuti külastajate parkimisõiguste piiramine kui ka parkimisreeglite rikkumisel

parkla kasutusõiguse lõpetamise võimalus teeb parkimise sisuliselt osaliselt tasuliseks

2(11)

2-23-8817

(parkimisõiguse kontrollija AS Ühisteenused määrab rikkumisel rikkujale, sh

korteriomanike/elanike hulgast, trahvi). Selleks on vaja sõltuvalt asjaoludest kas kaasomanike

kokkulepet asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 lg 1 järgi või kaasomanike häälteenamusega tehtavat

otsus. Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on

vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepet (Riigikohtu 13. veebruari 2012.a otsus

tsiviilasjas nr. 3-2-1-116-11, p 21). Vaidlustatud otsustega otsustas vähemus (30. aprilli 2019

otsuse parkimisreeglite kinnitamise poolt oli antud 44 häält) riivata olulisel määral kaasomanike,

keda on 90, õigusi. Avaldaja leiab, et korteriomanike otsuse puhul, mis võeti vastu hääleõiguslike

korteriomanike poolt häälteenamusega KrtS-s sätestatud korras küsimuses, milles on aga vajalik

kaasomanike kokkulepet AÕS § 74 lg 1 järgi või kaasomanike häälteenamusel tehtud otsus AÕS §

72 lg 1 järgi, on tegemist otsusega, mis rikub avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet.

Üldkoosoleku otsused ei ole korteriomanike kokkulepped. Korteriomanike koosoleku otsust saaks

käsitada korteriomanike kokkuleppena üksnes juhul, kui koosolekul osaleksid kõik

korteriomanikud ja kõik hääletaksid otsuse vastuvõtmise poolt (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-

1-146-10, p 11). Seega 30. aprilli 2019 ja 17. aprilli 2023 otsused on tühised TsÜS § 38 lg 2 järgi.

Sel põhjusel on otsused ka vastuolus seadusega ning kui need ei ole tühised, siis palub avaldaja

need kehtetuks tunnistada.

Avaldaja leiab ka, et 17. aprilli 2023 üldkoosoleku otsusega sätestatud parkimiskulude jaotus

kahjustab avaldajat ülemääraselt, kohustades tasuma rohkem kui kaasomandi suuruse järgi.

Avaldaja esitas koosolekul otsusele vastuväite. Avaldaja palub otsuse tühisus tuvastada ning kui

kohus leiab, et otsused tühised ei ole, siis tunnistada need kehtetuks.

Narva linn, Kangelaste prospekt 27 korteriühistu 08. augustil 2023 esitatud seisukohas leiab

korteriühistu, et avaldaja esitatud asjaolud on ebaselged, põhjendamata ja tõendamata ning avaldus

tuleb jätta rahuldamata. Korteriühistu selgitas, et avaldaja osales 30. aprilli 2019 koosolekul

esindaja kaudu ning hääletas parkimistingimuste poolt, avaldaja ei ole vaidlustanud otsust 60

päeva jooksul ning juunis 2019 võttis avaldaja endale parkimiskaardi. 30. aprilli 2019

üldkoosoleku otsus nr 5 on vastu võetud 44 häälega, mis ei ole üle poole kõigist häältest, seetõttu

võib otsus olla kehtetu, kuid mitte tühine. Avaldaja on parkimiskaarti kasutanud ja seega tema

käitumine on teistele omanikele kahju tekitav.

Korteriühistu leidis ka, et parkimistingimuste p 1, 6, 10, 12 ja 14 vastuvõtmiseks oli vajalik

korteriomanike kokkulepe. Ülejäänud punktide vastuvõtmiseks ei ole vaja omanike kokkulepet,

kuna need kuuluvad tavalise kodukorra küsimuste alla ning neid on võimalik otsustada

häälteenamusega.

Korteriühistu on ka seisukohal, et 17. aprilli 2023 üldkoosoleku otsusel nr 5 puuduvad tühisuse

tunnused. Avaldaja ei ole tuginenud sellele, et koosoleku kokkukutsumisel oli rikutud kord. Samuti

leiab korteriühistu, et nimetatud otsus ei vaja vastuvõtmiseks korteriomanike kokkulepet.

Koosolekul osalesid korteriomanikud 50 häälega, otsuse nr 5 poolt oli antud 48 häält. Avaldaja

osales koosolekul ning esitas vastuväite. Antud otsus aga ei kehtesta parkimiskorda. Nimetatud

otsusega otsustati sõlmida leping firmaga ning jaotada teenuse kulud omanike vahel. Tegemist on

tavapärase valitsemise küsimusega, mida tuleb otsustada häälteenamusega. Otsusega ei muudetud

parkimiskaardid saanud korteriomanike parkimisõigusi. Otsustati trahvida võõraid isikuid, kellel

pole parkimiskaarti. Igakuuliste kulude jaotamine toimub vastavalt korteriühistu põhikirja punktile

3.2.6, mille kohaselt peavad korteriomanikud tasuma üldkoosoleku otsustega määratud

sihtotstarbelisi makseid. Puudutatud isik selgitab, et antud juhul kehtestati sihtotstarbeline makse

parkimisreeglite järgimise üle kontrolli korraldamiseks, mille kulud kavatseb korteriühistu jaotada

parkimiskaartidega korteriomanike vahel (75 inimest) ning arvestades nendele kuuluva

kaasomandi suurust, mis on 4004,1m2. Seega tariifi arvestus on: kulud 30 € kuus : 4004,1 m2 =

0,00749 €/m2. Avaldajal parkimiskaart on olemas. Seega avaldaja igakuulise sihtotstarbelise

makse tariif on 0,00749 €/m2. Avaldaja tõendanud ei ole, et tariif ja igakuulise kulude summa

0,469 eurot = 62,7m2 (avaldaja kaasomandi suurus m2) x 0,00749€ (tariif) kahjustab tema huve

ülemääraselt. Otsusega nr 5 ei muudetud oluliselt varem kehtestatud parkimiskorda, otsuse

3(11)

2-23-8817

vastuvõtmisel ei ole rikutud seaduse või põhikirja nõudeid. Neil põhjustel palub korteriühistu jätta

avaldus rahuldamata.

J B esitas 06. septembri 2023 täiendava seisukoha, milles selgitas täiendavalt, vaidlustatud

otsustega piiratakse oluliselt korteriomanike parkimisõigust, selliseid otsused ei saa vastu võtta

häälteenamusega ning nende vastuvõtmine ei kuulu üldkoosoleku pädevusse. Selleks peab olema

kõigi korteriomanike nõusolek. Parkimisvõimalustes kokkuleppimine ei ole korteriomandi

tavakasutus ning selline kokkulepe peab tagama kõigile omanikele õiglase lahenduse, seetõttu on

vajalik omanike kokkulepe. Korteriomanike kokkulepet ei asenda üldkoosolekul häälteenamusega

vastu võetud otsus. Enne käesolevas asjas vaidlusaluste otsuste vastuvõtmist oli korteriomanikel

ja/või korteriomandi kasutajatel võimalus parkida sõidukeid vabadele kohtadele piiramatult ning

mingit järelevalvet selle üle ei teostatud. Üldkoosolekute otsustega on parkimislubadega parkimist

piiratud ning parkimisloata parkimisel või mitme sõiduki parkimisel võivad kaasneda

korteriomanikule täiendavad rahalised väljaminekud - 30. aprilli 2019 otsusega kinnitatud

parkimisreeglite p 9 kohaselt ja 17. aprilli 2023 otsuse kohaselt otsusega määratud teenuse osutajal

(AS-l Ühisteenused) õigus määrata parkimisreeglite kõikidele rikkujatele trahvi. Puudutatud isiku

vastupidine väide on vale. Endiste piiramatu parkimisvõimaluste muutmine ja selles osas

kokkuleppimine on kõigi korteriomanike jaoks oluline küsimus ja seetõttu tuleb parkla kasutamise

osas sõlmida kokkulepe kõigi korteriomanike vahel. Vastuvõetud otsustest on tuvastatav, et tasuta

ja piiramatult võimaldatud parkimise lõpetamisega muudetakse ka asja majanduslikku otstarvet.

Kuna otsused ei olnud vastu võetud omanike kokkuleppega, on otsused tühised, sest rikuvad

avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet. Avaldaja märkis ka, et parkimiskaardid olid

väljastatud 2019. aastal, kuid kuni 17. aprilli 2023 üldkoosoleku otsuse vastuvõtmiseni neid ei

kasutatud. Samuti ei ole alust teenustasu jaotamiseks 17. aprilli 2023 üldkoosolekul otsustatud

viisil.

Avaldaja leidis lõplikus seisukohas, et vastuvõetud parkimistingimused ei lähe eseme

tavakasutuse alla, mistõttu on nende vastuvõtmiseks vajalik korteriomanike kokkulepe.

Korteriühistu leidis omakorda, et parkimistingimused ei riku omanike kasutusõigust ega kohtle

omanikke ebavõrdselt, seetõttu parkimise reguleerimiseks sõlmitud leping on kehtiv ja paigaldatud

liiklusmärgid on õiguspärased.

KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED

Kohus, tutvunud avalduse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et avaldus tuleb rahuldada.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 613 lg 1 p 4 alusel lahendab kohus hagita

menetluses huvitatud isiku avalduse alusel asja, mis käsitleb korteriühistu organi otsuse kehtivust.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 29 lg 2 alusel lahendatakse korteriühistu organi

otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue kohtus hagita menetluses. Muus osas

kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses (TsÜS) juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse

kohta sätestatut käesolevas paragrahvis sätestatud erisustega.

TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades

hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. TsMS § 477 lg 2 järgi võib kohus hagita asja läbi

vaadata ja lahendada kohtuistungit pidamata, välja arvatud juhul, kui seadusega on sätestatud

kohtuistungi korraldamise kohustus. TsMS § 477 lg 5 kohaselt ei ole kohus hagita asja

läbivaatamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga

asjaoludele.

4(11)

2-23-8817

Avaldaja J B on korteri asukohaga XXX omanik (dtl 6) ja seega on Narva linn, Kangelaste

prospekt 27 korteriühistu liige. J B palub kohtul tuvastada 30. aprilli 2019 ja 17. aprilli 2023

üldkoosolekute parkimist puudutavate otsuste tühisus.

Menetlusosaliste vahel ei ole sisuliselt vaidlust asjaolude ja otsuste sisu üle, avaldaja ei viita ka

koosolekute kokkukutsumise korra rikkumisele. Põhiline vaidlus seisneb selles, kas vastavate

parkimist reguleerivate otsuste vastuvõtmiseks piisas üldkoosolekul osalenute häälteenamusest või

oli vajalik korteriomanike kokkulepe. Avaldaja leiab, et otsused on tühised, kuna nende

vastuvõtmiseks oli vajalik korteriomanike kokkulepe.

Riigikohus on selgitanud, et kui korteriomanike üldkoosolekul võetakse häälteenamusega vastu

otsus, mille jaoks oleks olnud vajalik kõigi korteriomanike nõusolek, siis on selline otsus TsÜS §

38 lg 2 esimese lause kohaselt tühine, sest see rikub avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet (vt

Riigikohtu 23. aprilli 2023. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-254). Juhul, kui korteriomanike

üldkoosolekul otsustatakse häälteenamusega küsimus, mille lahendamine oleks pidanud toimuma

korteriomanike kokkuleppel, siis on üldkoosoleku otsus tühine (vt Riigikohtu 30. novembri 2022. a

määrus tsiviilasjas nr 2-21-13599, p 14.4).

30. aprillil 2019 toimus korteriühistu üldkoosolek (dtl 9-13), millel osales 48 liiget 90-st ning

punktis 9 otsustati: kehtestada parkimise reeglid korteriühistu territooriumil järgmise tingimusega:

parkimiskaardita on parkimine lubatud ühe tunni jooksul parkimiskellaga, millel on näidatud

parkimise algus), otsuse poolt oli antud 44 häält.

Kohtule on esitatud ka parkimistingimused (dtl 14, 23):

1. Parkimiskoha kasutamisõigus isiklike transpordivahendite parkimiseks on võrdselt kõigil

kohteriühistu liikmetel.

2. Korteriühistu juhatus peab maja elanike autode registrit. Aga transpordivahendi valdaja

peab teatama selle registrinumbri KÜ juhatusele.

3. Parkla kasutuseõiguse olemasolu kinnitamiseks on korteriühistu parkimiskaart.

4. Parkimiskaart antakse välja igale KÜ liikmele printsiibil „Üks korter- üks kaart“. Korteri

müümise korral kaart antakse üle uuele korteriomandi omanikule.

5. Juhatus korraldab liiklusmärkide paigaldamist ja liikluse tõkiseid lähtuvalt liiklusmärkide

kinnitatud skeemist.

6. Autode valdajad on kohustatud pidama parklal puhtust, iseseisvalt puhastama

parkimiskohta lumest.

7. Auto parkimist tuleb teostada vastavalt märgistusele, aga talveajal (lume olemasolul)

järgida visuaalselt eeskirjadega ettenähtud vahemaad.

8. Teiste isikute (sugulased, külalised) õigus kasutada KÜ parklat kinnitatakse „külaliste

parkimiskaardiga“. Külalise parkimiskaart ei anna õigust parkimisele õhtuse ja öisel ajal

(al. 20.00 kuni 08.00).

9. Üldkoosoleku otsuse järgi juhatus sõlmib lepingu Linnamajandusametiga parkla

patrullimise kohta, kes hakkab kontrollima autode parkimise õigustatust ja parkimisele

õiguse puudumise juhul trahvima auto valdajat.

10. On keelatud õhtusel ja öisel ajal on keelatud teenistusautosid parkida.

11. On keelatud autosid parkida murualal.

12. On keelatud kasutada parklat mittetöötavate autode hoidmiseks.

13. Parkimiskaardita auto parkimine on lubatud ühe tunni jooksul tingimusel, et autojuht

paigaldas tuuleklaasile kella parkimise aja algusega.

14. Parkla kasutusõigus võib olla lõpetatud juhul, kui kasutaja rikub mitmekordselt kohustusi,

mis on ettenähtud parkla kasutamise korras.

Korteriühistu leidis vastuses avaldusele (dtl 38-39), et parkimiskorra punktide 1, 4, 6, 10, 12 ja 14

vastuvõtmiseks on vajalik korteriomanike kokkulepe, aga ülejäänud punktid ei nõua

5(11)

2-23-8817

korteriomanike kokkulepet, sest kuuluvad tavapärase tegevuse alla. Korteriühistu leidis ka, et

parkimiskord reguleerib eelkõige võõraste isikute parkimist ja tagab korteriomanikele võrdse

kohtlemise.

17. aprillil 2023 üldkoosolekul (dtl 15-19) arutati muuhulgas parkimise korraldamise küsimus ning

otsustati seoses parkimisreeglite rikkumistega sõlmida leping AS-ga Ühisteenused kontrolli

teostamiseks, samuti paigaldatakse lisaliiklusmärgid ning rikkujatelt nõutakse leppetrahvi. Firma

teenustasu kuus on 30 eurot, jagatakse nende vahel, kellel on parkimiskaardid.

KrtS § 13 lg-te 1 ja 2 kohaselt võivad korteriomanikud kokkuleppel korraldada korteriomandist ja

korteriühistust tulenevaid õigussuhteid käesolevas seaduses sätestatust erinevalt, välja arvatud

juhul, kui seadus selle otse välistab. Korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks, muutmiseks ja

lõpetamiseks vajalike tahteavalduste nõudmisele ning muudatuste kinnistusraamatusse kandmisele

kohaldatakse käesoleva seaduse §-s 9 sätestatut. KrtS § 31 lg 1 p 1 järgi on korteriomanik

kohustatud hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma

tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.

KrtS § 34 lg-te 1 ja 2 kohaselt korteriomandite eset valitsetakse seadusest, korteriühistu

põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes. Korteriomandite

kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu.

KrtS § 35 lg 1 ja lg 2 p-de 1-2 järgi otsustavad korteriomanikud korteriomandi kaasomandi osa

eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei

nähta ette rangemaid nõudeid. Tavapärase valitsemisena käsitatakse eelkõige järgmisi tegevusi: 1)

kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ja remont; 2) korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste

jaoks lepingute sõlmimine.

Riigikohus leidis lahendi nr 2-22-100795 p-des 13.3 ja 13.4, , et kaasomandi eseme tavakasutuse

piirid sätestab KrtS § 31 lg 1 p 1, mille kohaselt peavad korteriomanikud kaasomandi eset

kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest

tekkivad mõjud. Korteriomaniku tegevus väljub tavakasutuse raamest eelkõige juhul, kui sellega

rikutakse teiste korteriomanike õigusi. Igal juhul ei ole tavakasutusega seega tegemist olukorras,

kus välistatakse korteriomaniku seadusest tulenev õigus kaasomandi eset (otstarbe kohaselt)

kasutada (KrtS § 30 lg 1 p 2; AÕS § 72 lg 3). Küll aga võivad korteriomanikud kaasomandi eseme

kasutamist täpsustada, kuid ka sel juhul on tavakasutusega tegemist üksnes juhul, kui sellega

tagatakse korteriomanike võrdne kohtlemine. Eeltoodust tulenevalt ei ole ka sõidukite parkimise

korraldamine kaasomandi esemel tingimata küsimus, mida korteriomanikud saavad otsustada

üksnes kokkuleppel. Teenusepakkujaga lepingu sõlmimine kaasomandi esemeks oleval

parkimisalal parkimise korraldamiseks on tavapärase valitsemise küsimus, mille üle saavad

korteriomanikud otsustada üldkoosolekul häälteenamuse alusel (KrtS § 35 lg 1). Mh saab

tavapärase valitsemise raames täpsustada parkimisala kasutamise korda, et lihtsustada parkimist

korraldava teenusepakkuja tööd, kehtestades nt parkimiskaartide süsteemi parkimisala

kasutusõiguse (korteriomaniku staatuse) tõendamiseks.

AÕS § 72 lg 1 esimese ja teise lause järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja

kokkuleppel ning kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis

jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. AÕS § 74 lg 1 järgi võib

kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet

oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Riigikohus on selgitanud, et selle üle, millal

on tegemist AÕS § 72 lg 1 ja § 74 lg 1 järgi kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega või

kõigi kaasomanike kokkuleppel tehtava otsusega, tuleb otsustada asjaolude alusel. AÕS § 74 lg 1

kohaldamisel tuleb hinnata nii seda, kas asja oluliselt muudetakse, kui ka seda, kas asja

majanduslikku otstarvet oluliselt muudetakse (Riigikohtu 3. aprilli 2019. a määrus tsiviilasjas nr 2-

17-16823, p 11).

6(11)

2-23-8817

Riigikohus on enne 1. jaanuari 2018 leidnud, et korterelamut teenindaval maal korteriomanike

parkimiskohtade kindlaksmääramine on käsitatav kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisena.

Seejuures on parkimisvõimalustes kokkuleppimine korteriomanike jaoks oluline küsimus, mis ei

ole vaadeldav korteriomandiseaduses sätestatud tavakasutusena. Selline kokkulepe peab tagama

kõigile korteriomanikele õiglase lahenduse ning selle küsimuse lahendamiseks tuleb saavutada

kõigi korteriomanike konsensus (Riigikohtu 18. jaanuari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-

10, p 10).

Korteriühistuga valitsetava kortermaja korteriomanike otsustatavate küsimuste osas tuleb seega

hinnata, kas korteriomanike lahendatavat küsimust saab üldse otsustada korteriühistu liikmete

üldkoosolek ning kas otsuse saab teha põhikirjajärgse häälteenamusega või on tegemist

kaasomandi kasutamise keskse küsimusega, milleks on vajalik kaasomanike kokkulepe

asjaõigusseaduse järgi. Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega

küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe (vt nt Riigikohtu 3. aprilli

2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-16823, p 11; 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-

11, p 21).

Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul võivad korteriomanikud korraldada korteriomandist ja

korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt juhul, kui nad sõlmivad vastava

kokkuleppe (KrtS § 13 lg 1). Kõnealune kokkulepe eeldab kõikide korteriomanike sellekohast

tahteavaldust. Juhul kui mõni korteriomanikest ei ole nõus kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat

tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda kohase tahteavalduse andmist KrtS § 13 lg-st 2

tulenevalt KrtS § 9 alusel. (Riigikohtu 7. aprilli 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391, p 11).

Seega asja lahendamiseks peab kohus kontrollima, kas parkimist korraldavad otsused kuuluvad

antud konkreetsel juhul tavakasutusse või tegemist on olulisema küsimusega, mille vastuvõtmiseks

pidi olema omanike kokkulepe. Kohus peab analüüsima, millised on otsuste mõjud

korteriomanikele.

Kohus ei nõustu antud juhul korteriühistu seisukohaga, et parkimisreeglid on kehtestatud selliselt,

et on tagatud korteriomanike võrdne kohtlemine. Samuti ei tulene korteriühistu üldkoosoleku

otsustest, et need on suunatud ainult võõraste isikute (mittekorteriomanike) autode parkimise

reguleerimiseks. Kohus leiab, et antud juhul on parkimiskorra kehtestamise eesmärgiks ikkagi

parkimise reguleerimine selliselt, et reeglid ei piira ainult võõraste isikute parkla kasutamist, vaid

ka korteriomanike parkla kasutamist. Kasutusreeglite eesmärgiks on muuhulgas piirata pargitavate

autode arv: üks korter – üks auto ning parkimiskaardid on antud ainult piiratud hulgale

korteriomanikele. 30. aprilli 2019 üldkoosolekul otsustati punktis 9 täiendada parkimiskorda ka

sellise punktiga, et parkimiskaardita parkimine on lubatud ainult üks tund, kui on näidatud

parkimise algus. Nimetatud punkt ei saa kehtida ainult mitteomanike suhtes, kuna neil ei saagi olla

parkimiskaarti. Seega omavad parkimisreeglid otsest mõju korteriomanikele.

Kohus leiab, et ka leping AS-ga Ühisteenused ei olnud sõlmitud selleks, et kontrollida

mitteomanike poolt autode parkimist, nagu seda väidab korteriühistu. Kohus leiab, et 17. aprilli

2023 otsuse nr 5 sisust on selge, et otsus kehtib ka nende korteriomanike suhtes, kellele

parkimiskaarti ei väljastatud, aga ka nende suhtes, kes parkimiskaarti mingil põhjusel autos

nähtavale kohale ei pannud. Samuti paigaldatud liiklusmärkidel olevatest tingimustest ei tulene, et

need ei kehti korteriomanikele (dtl 76-77).

Kohus möönab, et iseenesest teenusepakkujaga lepingu sõlmimine on tavapärane tegevus, milleks

ei ole vaja korteriomanike kokkulepet. Kuid antud juhul otsustati 17. aprilli 2023 üldkoosolekul

piirata korteriomanike võimalusi autot parkida ehk piirata kaasomandi kasutamise õigust. Kohus

leiab, et 17. aprilli 2023 koosoleku protokollist selgub üheselt, et reeglid kehtivad eelkõige just

korteriomanike suhtes – pargitakse ilma parkimiskaartideta, ühelt korterilt mitu autot, aga ka

pargitakse mittetöötavaid autosid. Seega teenuseosutajaga lepingu sõlmimine reguleeriks antud

7(11)

2-23-8817

juhul korteriomanike õigust parklat kasutada, nii parkimisreeglite sisus kui ka liiklusmärgid ja

kontrolli teostamine on antud juhul oma loomult parkla kasutuskorra kehtestamine. Kohus leiab, et

antud juhul ei ole tegemist tavapärase valitsemisega, kuna vastuvõetud otsused mõjutavad oluliselt

korteriomanike kaasomandi kasutamist.

Vajab märkimist, et korteriühistu on ka ise leidnud, et 30. aprilli 2019 koosolekul kehtestatud

parkimisreeglite osa punktide vastuvõtmiseks on vajalik korteriomanike kokkulepe.

TsÜS § 85 alusel tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks

jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata.

Kohus ei pea vajalikuks iga punkti eraldi analüüsida, kuna leiab, et 30. aprilli 2019 üldkoosolekul

hääletati parkimiskorra kui tervikliku dokumendi poolt ning eesmärgiks ei olnud jätta see osaliselt

kehtima. Seda kinnitab ka asjaolu, et 17. aprilli 2023 üldkoosolekul tugineti parkimisreeglite

korrale tervikuna, sh punktidele, mille vastuvõtmiseks oli ka korteriühistu arvates vajalik omanike

kokkulepe – parkimiskorra p-d 4, 10, 12 (üks korter - üks kaart, ei tohi parkida ametiautosid ja

mittetöötavaid autosid).

Tartu Ringkonnakohus leidis 20. detsembri 2022. a lahendis nr 2-22-106961, et korteriomanike

autode tasuta parkimise võimaldamine üksnes teatud isikute ringile (loa saanutele) ning parkimise

tasuliseks muutmine (mh otsustamine selle üle, kes on tasu saamiseks õigustatud isik), muudab

kaasomandis oleva asja majanduslikku otstarvet. Selleks on vaja kaasomanike kokkulepet AÕS §

74 lg 1 järgi.

Kohus leiab, et ka käesolevas asjas, sellest, et AS-le Ühisteenused anti üle õiguse kontrollida

liiklemise ja parkimise reeglite täitmist ja AS-l Ühisteenused on kohustus kutsuda kehtestatud

korra eirajaid korrale, sh kasutades hoiatusi ja/või leppetrahve, saab järeldada, et tasuta ja

piiramatult võimaldatud parkimise lõpetamisega muudeti ka asja majanduslikku otstarvet.

Sisuliselt antakse kaasomandi osa (parkla) kasutusele AS-le Ühisteenused tulu saamise eesmärgil –

firmale makstakse teenustasu ja võimaldatakse määrata leppetrahve (sh ka korteriomanikele).

Selline tegevus väljub kindlasti korteriomanike tavakasutusest. Enne vaidlusaluste otsuste

vastuvõtmist oli korteriomanikel võimalik parkida vabadele kohtadele piiramatult ning järelevalvet

selle üle ei teostatud. Üldkoosoleku otsusega on parkimislubadega parkimist piiratud ning

parkimisloata parkimisel või mitme sõiduki parkimisel võivad kaasneda korteriomanikule

täiendavad rahalised väljaminekud. Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul parkimisvõimaluste

muutmine ja selles osas kokkuleppimine on kõigi korteriomanike jaoks oluline küsimus ja seetõttu

tuleb parkla kasutamise osas sõlmida kokkulepe kõigi korteriomanike vahel (vt Tartu

Ringkonnakohtu lahend nr 2-23-2819).

17. aprillil 2023 üldkoosolekul (dtl 15-19) otsustati ka parkimise korraldamisega seotud kulude

jaotus.

KrtS § 40 lg-te 1 ja 2 alusel korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid

korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Korteriomanike kokkuleppe tingimusi

arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust

erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki

asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.

Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub

korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või

vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.

Korteriühistu selgitas, et teenustasu arvestatakse ruutmeetri kohta. Kuigi see otsuse sõnastusest ei

tulene, tähendab see igal juhul täiendavaid väljaminekuid. Lisaks sellele, et parkimine toimub

teatud reeglite kohaselt, peavad omanikud kandma sellega seoses ka lisakulusid. Teenustasule

lisanduvad ka parkimise korraldamisega seotud kulud: liiklusmärkide paigaldamine 600 eurot.

Sisuliselt tähendab 30 eurot teenustasu seda, et parkimiskaartide valdajad maksavad selle eest, et

8(11)

2-23-8817

firma ei kontrolli parkimiskorra rikkumist ainult parkimiskaartideta isikute poolt, vaid ka

parkimiskaartidega omanike parkimist, kulusid kannavad seega omanikud ebavõrdselt.

Samuti otsustati üldkoosolekul ka rikkumise korral leppetrahvi tasumist kohustust. Üldkoosoleku

otsuse sõnastusest – „firma nõuab sisse trahvi“ võib järeldada, et leppetrahvi tuleb rikkumise

korral tasuda firmale mitte korteriühistule. Siiski peab kohus vajalikuks selgitada ka seda, et ei ole

välistatud leppetrahvi tasumise kohustus korteriühistule, kui korteriomanik rikub enda kohustusi.

Tallinna Ringkonnakohus märkis lahendi nr 2-24-3609 p-s 8.2, et korteriomanikud võivad KrtS §

13 lg 1 kohaselt kokkuleppel korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid

ka KrtS-is sätestatust erinevalt, v.a juhul, kui seadus selle otse välistab. Ringkonnakohtu hinnangul

ei välista KrtS otsesõnu korteriomanike võimalust leppida kokku, et oma kohustuste rikkumise

korral tuleb neil tasuda (korteriühistule) leppetrahvi. VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv

lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele

lepingus määratud rahasumma. Arvestades korteriühistu ja selle liikmete tehingulaadset

õigussuhet, ei ole kolleegiumi hinnangul välistatud, et korteriomanikud lepivad kokku leppetrahvi

tasumise kohustuses. Leppetrahvi olemusest tulenevalt peab see aga olema ette nähtud

kokkuleppeliselt (s.o kohustatud isik peab olema leppetrahvi tasumise kohustusega nõustunud)

ning kokkuleppes peab olema määratletud leppetrahvi summa, samuti peab kokkuleppest selguma,

milliste kohustuste rikkumise korral tekib õigustatud isikul õigus kohustatud isikult leppetrahvi

nõuda.

Seega reguleerib parkimiskord korteriomanike õigust parklat kasutada, välistab teatud tingimustel

parkla kasutamist, sätestab kulude kandmise kohustust ja võimalust kohaldada leppetrahvi. Need

otsused omavad olulist mõju korteriomanikele. Neil põhjustel leiab kohus, et 30. aprilli 2019 ja 17.

aprilli 2023 üldkoosolekute parkimist puudutavate otsuste vastuvõtmiseks oli vajalik

korteriomanike kokkulepe, mistõttu on need otsused TsÜS § 38 lg 2 alusel tühised.

Tühisuse seisukohalt ei oma tähtsust asjaolu, et avaldajal oli parkimiskaart olemas ning temal oli

õigus autot parkida. 30. aprilli 2019 üldkoosoleku otsuse tühisuse seisukohalt ei oma ka tähtsust,

kas avaldaja või tema esindaja hääletasid otsuse poolt või vastu. Avaldaja ei palunud kohtul

nimetatud koosoleku otsust kehtetuks tunnistada.

Kuna kohus tuvastab vaidlusaluste otsuste tühisuse, ei saa otsuseid kehtetuks tunnistada ning

kohus ei analüüsi avaldaja alternatiivset nõuet tunnistada 17. aprilli 2023 üldkoosoleku otsus

kehtetuks. Kohtulahendis analüüsimata tõendid või menetlusosaliste väited ei oma asja

lahendamisel tähtsust, kohus ei pea vajalikuks neile hinnangut anda.

Eeltoodu alusel rahuldab kohus avalduse ja tuvastab Narva linn, Kangelaste prospekt 27

korteriühistu korteriühistu korteriomanike 30. aprilli 2019 ja 17. aprilli 2023 üldkoosolekute

parkimist puudutavate otsuste tühisuse.

Menetluskulud

TsMS § 172 lg 1 alusel kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend

tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab

täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas

siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi.

Kohus leiab, et kõik menetluskulud tuleb jätta puudutatud isiku kanda.

Avaldaja esitas menetluskulude nimekirja, mille kohaselt moodustavad menetluskulud kokku

1433,80 eurot, millest 80 eurot – dokumentide tõlkimine; 3 eurot – dokumentaalse tõendi saamise

kulu: riigilõiv – 50 eurot ja 1300,80 eurot õigusabikulud (kokku 9 tundi) koos käibemaksuga.

9(11)

2-23-8817

TsMS § 138 lg 1 ja 2 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised

kulud.

TsMS § 139 lg 1 järgi on riigilõiv menetlustoimingu tegemise eest seaduse kohaselt Eesti

Vabariigile tasutav rahasumma. Avaldaja on tasunud riigilõivu summas 50 eurot, seega kuulub

nimetatud summa väljamõistmisele puudutatud isikult.

TsMS § 143 p-de 1 ja 2 alusel on asja läbivaatamise kuluks tõlgikulud ja dokumentaalse tõendi ja

asitõendi saamise kulud. Seega on põhjendatud avaldaja dokumendi saamise kulu summas 3 eurot

ja dokumentide tõlkimise kulud summas 80 eurot.

TsMS § 144 p 1 kohaselt on menetlusosalise esindaja kulud kohtuväliseks kuluks. TsMS § 175 lg

1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi

kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud

välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses

esindav advokaat või muu esindaja TsMS §-s 218 sätestatu kohaselt.

Tsiviilasjas esindas avaldajat advokaat TsMS § 218 lg 1 p 1 alusel. Kõik menetluses esitatud

dokumendid olid esindaja poolt allkirjastatud ja kohtule esitatud, seega osales avaldaja menetluses

lepingulise esindaja kaudu.

Kohus selgitab, et menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja

vajalikkuse hindamine on TsMS § 175 lg 1 järgi kohtu kaalutlus- ehk diskretsiooniotsus, millesse

kõrgema astme kohus saab sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire. Kohus

teeb kaalutlusotsuse eelkõige õigusabile kulunud aja ja keerukuse hindamise kohta (vt Riigikohtu

11. veebruari 2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14, p 11).

Õigusabile kulunud aega ei ole reeglina võimalik esindajal tõendada, kohus peab ajakulu

põhjendatust hindama lähtudes asja keerukusest, esindaja oskustest, elulisest usutavusest jm

sellistest aspektidest. Kohus leiab, et avaldaja esindaja ajakulu 9 tundi on üleliigne. Tegemist ei

olnud eriliselt mahuka asjaga, avaldaja ei esitanud hulgaliselt tõendeid, samuti ei olnud avaldaja

esindajal vaja tutvuda vastaspoole esitatud suuremahuliste tõenditega.

Kohus leiab, et arvestades asja keerukust ja mahtu on põhjendatud ajakulu alljärgnevalt:

-

Avalduse koostamine – 3 tundi;

-

Nõupidamine avaldajaga ja arvamuse koostamine kokku 2,5 tundi;

-

Lõppseisukoha ja menetluskulude nimekirja koostamine – 1 tund.

Avaldaja lepinguline esindaja on õigusteenust osutanud hinnaga 120 eurot/tund käibemaksuta.

Kohus leiab, et esindaja tunnitasu 120 eurot käibemaksuta on mõistliku suurusega ja on tavaline

turuhind.

Arvestades seda moodustavad avaldaja vajalikud ja põhjendatud õigusabi kulud koos

käibemaksuga: (3+2,5)x120x120%+1x120x122%= 792+146,40= 938,40 eurot. Nimetatud summa

tuleb puudutatud isikult avaldaja kasuks välja mõista.

Eeltoodu alusel moodustavad avaldaja menetluskulud kokku: 80 + 3 + 50 +938,40 =1071,40 eurot,

mis tuleb puudutatud isikult avaldaja kasuks välja mõista.

TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude

kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda

menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist

võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

10(11)

2-23-8817

Avaldaja esindaja taotles ka viivise väljamõistmist.

Jõustumine ja täitmine

TsMS § 617 lg 1 ja lg 2 kohaselt kohtu määrus avalduse rahuldamise või rahuldamata jätmise

kohta jõustub ja kuulub täitmisele, kui seaduse järgi ei saa määruse peale enam edasi kaevata või

kui määruskaebus jäetakse jõustunud lahendiga rahuldamata või läbi vaatamata või menetlusse

võtmata. Kohtu määruse peale avalduse rahuldamise või rahuldamata jätmise kohta võib esitada

määruskaebuse.

Digitaalne allkiri

Aarne Lõhmus

Kohtunik

11(11)