2-24-144655/12 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Moonika Tähtväli

Määruse tegemise aeg ja koht

12.03.2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-24-144655

Tsiviilasi

Tallinn, Mahtra tn 44 korteriühistu avaldus HALTBAR

OÜ vastu 3265,19 euro saamiseks

Menetlusosalised

Avaldaja: Tallinn, Mahtra tn 44 korteriühistu (80150950),

esindaja

Puudutatud isik: HALTBAR OÜ (14735188), seaduslik

esindaja X

RESOLUTSIOON:

1. Jätta rahuldamata Tallinn, Mahtra tn 44 korteriühistu avaldus HALTBAR OÜ

vastu 3265,19 euro saamiseks.

2. Jätta menetluskulud Tallinn, Mahtra tn 44 korteriühistu kanda. Märkida, et

puudutatud isikule hüvitamisele kuuluvad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord ning tähtaeg

Kohtumääruse peale võivad menetlusosalised esitada määruskaebuse Tallinna

Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul arvates määruse

kättetoimetamisest. Määruskaebuselt tuleb tasuda riigilõiv 70 eurot.

Avaldaja nõue ja põhjendused

1. Tallinn, Mahtra tn 44 korteriühistu esitas 05.12.2024 Pärnu Maakohtule maksekäsu

kiirmenetluse avalduse võlgnikult 3265,19 euro saamiseks. Pärnu Maakohus lõpetas

maksekäsu kiirmenetluse võlgniku vastuväite tõttu, ja andis asja üle Harju Maakohtule

menetluse jätkamiseks.

2. 12.01.2025 avalduses palub avaldaja puudutatud isikult välja mõista 3265,19 eurot.

3. Korteriomandi Mahtra 44-xx, Tallinn omanik oli alates 06.07.2004 Y. Perioodil 15.06.2023

kuni 29.01.2024 oli selle korteri omanik puudutatud isik (endise nimega Solid Company OÜ).

4. Korter müüdi avalikul enampakkumisel kohtutäitur Elin Vilippuse täiteasjas 022/2023/1026.

Kohtutäiturilt saadud info kohaselt osapooled leppisid korteri üleandmise valduse omavahel

ise kokku (sundvabastamise päeval paluti toiming edasi lükata ja uksest sisse kohtutäitur ise

ei läinud) ja neil ei ole üleandmise akti ega fotosid mõõtjatest.

5. Eelmine omanik Y tasus oma võlad korteriühistule ära arvete alusel.

6. Paraku ei näe raamatupidamisprogrammi tõttu arvel puuduvaid vee- ja elektrinäite ning alles

siis, kui korteri omandas juba kolmas omanik G, ilmnes, et Y ei edastanud näitusid ja need

jäid võlanõudest välja. Kui puudutatud isik omandas korteri, siis oleks pidanud vormistama

akti kõikide näitude kohta.

7. Ka puudutatud isik ei esitanud kordagi ühtegi vee- ega elektrinäitu, kuigi tegi aktiivselt

remonti ja see eeldab, et kasutati nii vett kui elektrit.

8. Alates 29.01.2024 on korteril uus omanik G. Korteriühistul on olemas 25.01.2024 akt uue

omaniku ja puudutatud isiku vahel fikseeritud näitudega.

9. Y poolt viimane näit, mis oli ka puudutatud isiku arvel, oli: elekter 587, köök soe 46.38, külm

26.17, vannituba soe 196.32, külm 212.53.

10. Põhikirjas on kinnitatud üldelektri tasumine korteriomandi 1 m² kohta.

11. Korteriühistu arvetel on kaks eraldi rida - elekter ja üldelekter.

12. Igal korteril on dokumenteeritud elektriarvesti, mille alusel esitavad elanikud näidud

raamatupidamisele ja seda rida näidatakse arvel elekter real. Üldine elekter on koridorid ja

muu maja toimepidavust toetav elekter, mis läheb jagamisele.

13. Võlasumma on saadud olemasolevate arvestite alusel lõppnäitude järgi. Kuna korteri eelmine

omanik Y ei esitanud näitusid, siis võlga selle kohta ei ilmnenud. See võlg, mis muude

teenuste eest oli, selle ta tasus korteriühistule ära. Y esitas viimati näite jaanuaris 2019

(detsembri 2018 eest). Kokkuvõttes on eelnevate väärtuste ja uue omaniku (G) poolt antud

väärtuste vahe kantud arvele.

14. Puudutatud isik ei ole tasunud jaanuar 2024 arvet summas 88,65 eurot, millele on lisatud

täiendavalt tekkinud kulud esitamata jäetud näitude eest.

15. Puudutatud isik ei esitanud igakuiseid (elekter, vesi) näite. Avaldaja on oma kohustused maja

haldamise osas täitnud, tasudes ka korteri xx tarbimise maksumused. Puudutatud isik peaks

tasuma kogu võlgnevuse ja pöörduma korteri eelmise omaniku poole.

16. Puudutatud isik toob välja üldelektri maksumuse, mis ei puuduta korteri xx elektritarbimist.

Üldelektri arvestus kujuneb eraldi arvesti järgi majasiseste üldruumide valgustuseks

igakuiselt kujunenud tarbimise maksumusest, mis lisatakse korteriarvele ruutmeetripõhiselt.

Korteri omanik ei fikseerinud korteri ostmisel arvestite (vesi, elekter) algnäite, mis oli tema

otsene kohustus. Isegi korteri edasisel realiseerimisel ei pidanud puudutatud isik vajalikuks

tasuda oma võlgnevusi korteriühistu ees, lootes, et majaelanikud või korteri uus omanik

tasuvad puudutatud isiku poolt tekitatud kahju.

17. Eelmine omanik Y tasus oma võlad korteriühistule ära arvete alusel. Sisuliselt võlgnevus kui

selline on tasutud, st see ei läinud üle uuele omanikule. Küsimus on esitamata/fikseerimata

näitude osas. Paraku ei näe raamatupidamisprogrammi tõttu arvel puuduvaid vee- ja

elektrinäite ning alles siis, kui korteri omandas G, ilmnes, et Y ei edastanud näitusid ja need

jäid võlanõudest välja. Kui puudutatud isik omandas korteri, siis oleks pidanud vormistama

akti kõikide näitude kohta. Puudutatud isik omandas korteri selliselt juhul võlgnevusega, st

näitude osas pidi olema teadlik sellest. Puudutatud isik ei esitatud kordagi ühtegi näitu.

Avaldaja ei saanud kontrollida palju puudutatud isik on tarbinud nii vett kui elektrit. Algnäite

polnud fikseeritud kui nad selle korteri omandasid. Andmed jõudsid avaldajale alles siis, kui

omandas juba järgmine omanik. Veemõõtja kontrollimine ei puutu teemasse, kuna probleem

on näitude fikseerimisega. Puudutatud isik pole tõendanud ega esitanud ühtegi vee ega

elektrinäitu korteri omandamisel, mis oleks aluseks praegu vahe arvutamisel nii puudutatud

isiku kui juba uue omaniku vahel. Avaldaja ei saa võtta vastutust selle eest, et mingid

toimingud on tegemata jäänud korteri ostu-müügi ajal. Kuna korterit renoveeriti, siis toimusid

seal väga intensiivsed remonditööd ja vähemalt elektritarve peaks olema arvestatava

suurusega. Kui vee- ja elektrinäidud oleksid õigeaegselt esitatud, poleks antud juhtumit üldse

tekkinud.

Puudutatud isiku seisukoht

18. Puudutatud isik teatab oma vastuses, et ostis korteriomandi enampakkumiselt 15.06.2023 ja

teostas 2023. aasta suvel korteris remondi. Korter müüdi 25.01.2024. Korteri omamise ajal

esitas korteriühistu regulaarselt arveid, mis olid suurusjärgus 140-230 eurot kuus ning

puudutatud isik tasus need kõik õigeaegselt ja täies mahus. 01.01.2024 esitas ühistu arve

summas 137 eurot, millest üldelektri osa oli 4,97 eurot, mille puudutatud isik on tasunud. Kuu

aega hiljem esitas avaldaja 3265,19 euro suuruse arve, millest üldelekter moodustab 1591,67

eurot ning vesi ja kanalisatsioon 1584,87 eurot.

19. Puudutatud isik ei vastuta eelmise omaniku võlgnevuste eest (KrtS § 43 lg 2).

20. Korteri ostmisel ei olnud teada ühtegi võlanõuet. Korteriühistu nõue põhineb väidetavalt

varasema omaniku tasumata tarbimisel, kuid KrtS § 43 lg 2 sätestab, et kui korter

omandatakse täitemenetluses, ei vastuta uus omanik eelmise omaniku võlgnevuste eest.

Seletuskiri kinnitab, et võlgnevused ei lähe uuele omanikule üle, kui korter müüakse

kohtutäituri enampakkumisel.

21. Avaldaja eeldab, et puudutatud isik tarbis elektrit ja vett, kuid avaldaja ei ole esitanud

konkreetseid tõendeid selle kohta, millises mahus tarbimine tegelikult toimus. Korteris ei

elanud kedagi, sealtoimus sanitaarremont, mistõttu tarbimine oli vähene ja avaldaja peaks

tõendama, et nende arvutatud summa vastab tegelikkusele. Avaldaja ei ole tõendanud, kui

palju vett ja elektrit tegelikult tarbiti. Korteris ei elanud omandiperioodil kedagi, kuna see oli

remondijärgus ja remonditi edasimüügiks. Remonditööde ajal toimus ainult minimaalne

tarbimine. Kui vee tarbimine oli varasematel kuudel mõõdukalt madal, siis pole võimalik, et

tarbimine hüppeliselt kasvas mõne kuu jooksul ulatuses, mis on mitme aasta tarbimine.

Avaldaja ei ole selgitanud, kuidas täpselt tarbimisnäidud koguti ja kas need kajastavad ainult

puudutatud isiku perioodi tarbimist. Kui eeldatav tarbimine vastab tühja või remondis oleva

korteri tüüpilisele tarbimisele, siis avaldaja arvestatud summa on ebaproportsionaalset suur.

Puudub teave, millal veemõõtja on üldse kontrollitud.

22. Avaldaja ei ole tõendanud, kuidas arve 3265,19 eurot täpselt kujunes ning kas see kajastab

vaid puudutatud isiku omandiperioodi tarbimist. Korteriühistu peab tõendama, et arve on

põhjendatud ja vastab tegelikkusele. Avaldaja on esitanud nõude, kuid ei ole tõendanud,

kuidas see sai tekkida ligikaudu 6 kuu jooksul sellises mahus, sh kas see sisaldab varasemate

omanike võlgasid. Kui korteriühistu ei suutnud varasemate omanike perioodil korrektselt

arvestust pidada, ei saa see olla puudutatud isiku kohustus.

Kohtu seisukoht ja põhjendused

Asja lahendamine hagita menetluses

23. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 613 lg 1 p 1 järgi lahendab kohus hagita

menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist

ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja

kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud

nõude, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 33 järgi on esitatud korteriomandi

võõrandamise kohustamiseks. TsMS kommenteeritud väljaandes on selgitatud, et TsMS §

613 lg 1 p 1 hagita menetluse alla käivad vaidlused, mis algatatakse korteriomaniku või

korteriühistu avalduse alusel, eelkõige kuuluvad hagita menetluses lahendamisele

korteriühistu algatatud majandamiskulude vaidlused, aga ka muud spetsiifilised

korteriomanike ja/või korteriühistu vahelised vaidlused (vt TsMS kommenteeritud väljaanne

III, lk 864-865). Seega lahendab kohus käesoleva tsiviilasja hagita menetluses. Vastavalt

TsMS § 477 lg 1 vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades

hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.

Avaldaja nõudest

24. Kohus, tutvunud kohtule esitatud avalduse ja dokumentaalsete tõenditega ning uurinud ja

hinnanud kogutud tõendeid kogumis, leiab, et avaldus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta

rahuldamata.

25. TsMS § 230 lg 1 kohaselt, kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid,

millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Pooled võivad

kokku leppida tõendamiskoormise jaotuse erinevalt seaduses sätestatust ja selle, millised on

tõendid, millega mingit asjaolu võib tõendada, kui seadusest ei tulene teisiti.

26. Pooled ei vaidle, et korteriomandi Mahtra 44-xx, Tallinn omanik oli alates 06.07.2004 Y;

perioodil 15.06.2023 kuni 29.01.2024 oli selle korteri omanik puudutatud isik (endise nimega

Solid Company OÜ) ja alates 24.01.2024 on korteriomandi ühisomanikeks D ja G (dtl 31).

Pooled ei vaidle ka selle üle, et puudutatud isik ostis selle korteriomandi avalikul

enampakkumisel kohtutäitur Elin Vilippuse täiteasjas 022/2023/1026. Kohtutäituri info

kohaselt osapooled leppisid korteri üleandmise valduse omavahel ise kokku (sundvabastamise

päeval paluti toiming edasi lükata ja uksest sisse kohtutäitur ise ei läinud) ja neil ei ole

üleandmise akti ega fotosid mõõtjatest (dtl 34). Vaidlust ei ole ka selles, et täitemenetluses

rahuldati enampakkumise tulemist korteriühistu (avaldaja) nõue Y vastu, mis on tekkinud

perioodil 14.07.2022 kuni 14.06.2023, summas 1652,10 eurot (dtl 44-46).

27. Pooltel on vaidlus selles, kas puudutatud isik peab tasuma talle avaldaja poolt 01.02.2024

esitatud arve summas 3265,19 eurot, milles sisalduvad tasud kütte, soojakao, hoolduse,

remondifondi, prügiveo, varakindlustuse, vee ja kanalisatsiooni, vee soojendamise ja elektri

eest (dtl 38).

28. KrtS § 43 lg 2 kohaselt, korteriomandi võõrandamisel, välja arvatud täite- ja

pankrotimenetluses, vastutab selle omandaja korteriühistu ees käendajana võõrandaja

korteriomandist tulenevate sissenõutavaks muutunud kohustuste eest. Omandaja vastutus on

piiratud korteriomandi väärtusega.

29. Kuna puudutatud isik sai korteriomandi omanikuks 15.06.2023, siis talle varasema

korteriomaniku kohustused KrtS § 43 lg 2 alusel üle ei ole läinud, st puudutatud isik ei

vastuta eelmise omaniku Y võlgnevuste eest. Avaldaja sai täitemenetluses oma nõude

täidetud perioodi 14.07.2022 kuni 14.06.2023 osas summas 1652,10 eurot. Kui Y ei

edastanud avaldajale tegelikke näitusid ja need jäid võlanõudest välja, siis selle eest ei vastuta

puudutatud isik KrtS § 43 lg 2 kohaselt.

30. Avaldaja ei ole nõuet tõendanud. Puuduvad tõendid, millises mahus ja perioodil tarbimine

puudutatud isiku poolt tegelikult toimus ja mil moel kulude arvestus on toimunud. Avaldaja

ei ole tõendanud, kuidas arve 3265,19 eurot täpselt kujunes ning kas see kajastab vaid

tarbimist perioodil, mil puudutatud isik oli selle korteriomandi omanik. Avaldaja on esitanud

nõude, kuid ei ole tõendanud, et sellel toodu on põhjendatud ja vastab tegelikkusele, sh kas

see sisaldab varasema omaniku võlgasid. Korteriühistu kohustus on pidada korteriühistu

majandamiskulude osas korrektset arvestust ja avaldaja ei saa üksnes tagantjärgi vormistatud

arvega oma nõuet tõendada. Kohus jätab avalduse rahuldamata.

31. Avaldaja arve (dtl 54) ja puudutatud isiku vastuväited selle osas asja lahendamisel tähendust

ei oma, kuna avaldaja ei ole nõudnud selle arve tasumist.

Menetluskulude jaotus

32. TsMS § 173 lg 1 järgi märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 172 lg 1

kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui

hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult

või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis,

kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi.

33. Kohus jätab menetluskulud avaldaja kanda, kuna avaldus jääb rahuldamata. Kohus märgib, et

puudutatud isikul menetluskulud puuduvad.

/allkirjastatud digitaalselt/

Moonika Tähtväli

kohtunik