2-25-1435/3 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Andra Pärsimägi, Anneli Alekand

Määruse tegemise aeg ja koht

11. märts 2025, Tartu

Tsiviilasja number

2-25-1435

Tsiviilasi

Tallinna linna kandeavaldus

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 7. jaanuari 2025

määrus nr 16462025 kinnistamisasjas nr

103453202450

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Tallinna linna määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja: Tallinna linn, lepinguline esindaja Jaan

Lindsaar

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta asja materjalide juurde võtmata Tallinna linna määruskaebusele lisatud uued

tõendid – Harju Maakohtu 16. detsembri 2021 määrus tsiviilasjas nr 2-20-16312 ja kaks

kinnistusraamatu väljavõtet.

2. Jätta Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 7. jaanuari 2025 määrus nr 16462025

kinnistamisasjas nr 103453202450 muutmata ja Tallinna linna määruskaebus

rahuldamata.

3. Jätta määruskaebusega seotud menetluskulud Tallinna linna kanda. Hüvitatavad

menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord

Avaldajal on õigus esitada määruse peale Riigikohtule määruskaebus 15 päeva jooksul alates

määruse kättetoimetamisest (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 599 lg 1 esimene

lause, § 696 lg-d 3, 4).

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Tallinna linnale (avaldaja, kaebaja) kuulub registriossa nr 4831701 kantud Mahtra tn 31 //

Laagna tee T8 Tallinnas asuv kinnisasi (kaebaja kinnisasi).

2. Helena Koorts esitas Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale (registripidaja) 30. detsembril

2024 kinnistamisavalduse, milles palus kanda registriosa nr 4831701 kolmandasse jakku

märke – märkuse seadusjärgsete piirangute kohta Harju Maakohtu 21. novembri 2024

määruse tsiviilasjas nr 2-24-17556 alusel: kaebaja on esitanud kohtumenetluses oma

kinnisasja osa suurusega 26 m2 (asfaltplats Mahtra tn 1 ja Mustakivi bussipeatuse juures)

otsese valdaja vastu nõude valduse endale üleandmiseks.

Kinnistamisavalduse lisaks on kaebaja 11. aprilli 2022 volikiri Helena Koortsile ja Harju

Maakohtu 21. novembri 2024 hagi tagamise määrus.

MAAKOHTU LAHEND

3. Registripidaja jättis 7. jaanuari 2025 määrusega kinnistamisavalduse rahuldamata.

Volikirjaga volitab kaebaja Helena Koortsi kaebaja nimel alla kirjutama ja esitama kaebaja

kasuks märkuste kinnistusraamatusse kandmise avaldusi. Helena Koorts esitas avalduse enda

nimel. Puudub siiski vajadus anda tähtaega vormikohase avalduse esitamiseks, sest

kinnistamine on asjaõigusseaduse (AÕS) § 53 lg-st 1, §-st 62 ja 2. peatüki 2. osa 1. peatükis

sätestatust ning kohtupraktikast tulenevalt välistatud.

Seadusest ja kohtupraktikast ei tulene, et märkust poolelioleva kohtuvaidluse kohta oleks

võimalik kanda hageja enda kinnisasja kohta avatud registriossa. Pealegi kantakse

kinnistusraamatusse vastavalt AÕS § 53 lg-le 1 ainult seaduses ettenähtud andmed. AÕS § 62

järgi kantakse kinnistusraamatusse asjaõigused ja märked. AÕS 2. peatüki 2. osa 1. peatükis

sätestatud valdus ei ole asjaõigus, st seadus ei näe ette valduse kohta kinnistusraamatusse

kande tegemist, seega ei ole võimalik kanda kinnistusraamatusse ka valduse üleandmist

tagavat märkust. Praegusel juhul ei ole hagi tagamise määrusel materiaalõiguslikku tagajärge,

sest selle alusel ei saa teha kannet kinnistusraamatusse.

MÄÄRUSKAEBUS JA EDASINE MENETLUS

4. Kaebaja esitas 22. jaanuaril 2025 määruskaebuse, milles palub tühistada registripidaja

määruse ja kohustada registripidajat kandma taotletud märkus kinnistusraamatusse.

Tallinna Linnakantselei teenistuja Helena Koorts esitas kandeavalduse enda nimel ekslikult.

Harju Maakohtu menetluses on kaebaja hagi Alenders OÜ vastu kaebaja kinnisasja valduse

vabastamiseks ja üürivõla tasumiseks, tsiviilasi nr 2-24-17556. Olukorras, kus kaebaja on

kinnisasja omanik ja hageja ning kandeavaldusele lisati tema antud volikiri, on üheselt

mõistetav, et kandeavaldus esitati kaebaja nimel.

AÕS § 63 lg 1 p 4 järgi võib kinnistusraamatusse kanda märke muude seadusega

kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks (märkus). Riigikohtu

hinnangul võib TsMS § 378 lg 1 p 10 kohaselt olla üheks kohtu poolt vajalikuks peetud

muuks hagi tagamise abinõuks märkuse kandmine kinnistusraamatusse selle kohta, et kohtus

on pooleli kinnisasja puudutav kohtuvaidlus; muu hagi tagamise abinõu kohaldamine on

kohtu diskretsiooniõigus, mille sisustamisel tuleb mh lähtuda välja kujunenud kohtupraktikast

(RKTKm 28. märts 2018 nr 2-17-8524/32, p 11). Kohtupraktika kohaselt saab kanda

kinnisturaamatusse märkuse kohtuvaidluse kohta ka enda kinnisasjale. Nt Harju Maakohtu 16.

detsembri 2021 määruse alusel tsiviilasjas nr 2-20-16312 kanti kaebajale kuuluvatele

kinnisasjadele märkus kaebaja esitatud valduse üleandmise nõude kohta. Sellise märkuse

võimalus tuleneb ka tsiviilõigussuhetes kehtivast dispositiivsuse põhimõttest.

Kinnistusraamatusse märkuse kandmisel ei ole oluline kohtuvaidluse sisu, vaid üksnes

vaidluse fakt ja see, kas märkus on kinnisasja omaniku õiguste ja kohtuotsuse täitmise

tagamiseks vajalik. Registripidaja tõlgendas AÕS § 62 valesti, sellest ei tulene, et

kinnisturaamatusse kantakse vaid asjaõigused ja sellega seotud märked (märkused). Märkus ei

pea olema seotud asjaõigusliku vaidlusega, vaid märkuse eesmärk on kinnistusraamatusse

kanda lubatud asjaolude nähtavaks tegemine. Ka Riigikohtu lahendis hõlmas hageja nõue

valduse üleandmist.

Märkus on kaebaja õiguste ja kohtuotsuse täitmise tagamiseks vajalik. TsMS § 460 lg 1 ja 2

arvestades aitab see tagada kohtuotsuse kehtivust õigusjärglase suhtes juhul, kui kostja annab

valduse üle – sellisel juhul ei saa kolmas isik tugineda heausksusele.

5. Kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle Tartu Maakohtu

kohtunikule. Maakohtu kohtunik jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle Tartu

Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Arvestades kaebaja selgitusi avalduse esitaja kohta ja kinnistamisavaldusele lisatud

volikirja, peab ringkonnakohus võimalikuks lugeda kaebaja ühtlasi ka avaldajaks. Seega saab

pidada kaebajat ka TsMS § 599 lg 1 esimese lause alusel määruskaebust esitama õigustatud

isikuks.

7. Ringkonnakohus jätab TsMS § 657 lg 1 p 1 ja § 659 alusel registripidaja määruse

muutmata ja kaebaja määruskaebuse rahuldamata.

8. Ringkonnakohus ei võta asja materjalide juurde määruskaebusele lisatud uusi tõendeid,

Harju Maakohtu 16. detsembri 2021 määrust tsiviilasjas nr 2-20-16312 ja kahte

kinnistusraamatu väljavõtet (dtl 99–116), sest nendel ei ole asja lahendamise seisukohalt

tähtsust (TsMS § 238 lg 1 esimene lause).

9. Ringkonnakohus leiab, et registripidaja määrus on seaduslik ja põhjendatud ning

määruskaebuse esitaja väited ei anna alust teistsuguseks järelduseks. Ringkonnakohus

nõustub maakohtu määruse põhjendustega ega korda neid (TsMS § 654 lg 6, § 659).

10. Vastuseks määruskaebuses esitatud väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

Kinnistusraamatuseaduse § 46 lg 1 p 2 kohaselt selgitab kinnistamisavalduse läbivaatamisel

kinnistamiseks pädev isik välja, kas kinnistusraamatusse kantud või märkega tagatud

õigustest või seadusest tulenevalt ei ole kinnistamine välistatud. AÕS § 53 lg 1 järgi kantakse

kinnistusraamatusse ainult seaduses ettenähtud andmed. AÕS § 63 lg 1 p 4 alusel võib

kinnistusraamatusse kanda märke muude seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud

asjaolude nähtavakstegemiseks (märkus). AÕS § 631 lg 7 alusel kantakse märkus

kinnistusraamatusse seaduses sätestatud juhul.

TsMS § 378 lg 1 p 10 kohaselt on hagi tagamise abinõu kohtu poolt vajalikuks peetud muu

abinõu. Riigikohtu hinnangul saab TsMS § 378 lg 1 p 10 lugeda seaduseks AÕS § 631 lg 7

tähenduses, mis võimaldab kinnistusraamatus AÕS § 63 lg 1 p 4 kohase märkuse abil

nähtavaks teha, et kohtus on pooleli kinnistusraamatusse kantud kinnisasja puudutav

kohtuvaidlus (RKTKm 28. märts 2018 nr 2-17-8524/32, p 11).

See ei tähenda siiski, et registripidaja peaks kandma kinnistusraamatusse hagi tagamise

määruses ettenähtud mis tahes märkuse. TsMS § 378 lg 1 p 10 võimaldab kohtule

diskretsiooniõiguse hagi tagamise abinõu valikul, kuid diskretsiooniõiguse sisustamisel on

kohtud seotud mh hagi tagamise instituudi üldise olemusega ning piirangutega, mis on välja

kujunenud kohtupraktikas. Samuti peaks TsMS § 378 lg 1 p 10 alusel kohaldatud hagi

tagamise abinõul olema vähemalt üldjuhul üldine seos lg 1 p-des 1−9 sätestatud abinõudega

(RKTKm 19. november 2014 nr 3-2-1-101-14, p 13). Märkusel kinnisasja puudutava

kohtuvaidluse kohta on iseenesest üldine seos TsMS § 378 lg 1 p-s 2, samuti AÕS § 631 lg-te

2 ja 5 esimestes lausetes nimetatud abinõudega, vastavalt keelumärke, eelmärke ja vastuväite

sissekandmisega (RKTKm 28. märts 2018 nr 2-17-8524/32, p 11). Sellest ja hagi tagamise

olemusest ei tulene aga võimalust kanda hagi tagamiseks kinnistusraamatusse märkust hageja

enda kinnisasjale ega kinnisasja puudutava ükskõik millise sisuga kohtuvaidluse kohta.

Kaebaja taotletaval märkusel ei oleks õiguslikke tagajärgi erinevalt nt üürilepingu kohta

märke tegemisest võlaõigusseaduse § 324 lg 2 kohaselt ning taotletav märkus ei välistaks

tingimata valduse omandaja heausksust. Valdus on tegelik võim asja üle (AÕS § 32) ning

selle üleandmine ja teostamine ei sõltu kinnistusraamatu kandest. Valduse üleandmine toimub

üldjuhul reaalaktiga, mis ei ole tehing võlaõiguslikus mõttes ega saa olla tühine ega kehtetu.

Valduse üleandmisel ilma reaalaktita AÕS § 36 lg 2 alusel on heauskne omandamine

välistatud (Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. P. Varul jt, Tallinn 2014, § 36

komm 3.4).

Kohtuotsuse kehtivust uue valdaja suhtes reguleerib TsMS § 460 lg 1, mille kohaselt kehtib

otsus ka vaidlusaluse asja otsese valdaja suhtes, kes sai valduse selliselt, et üks pooltest või

tema õigusjärglane on saanud asja kaudseks valdajaks. Eelnevat peetakse kohalduvaks ka

juhul, kui otsese valduse saamise alusena ei õnnestu tuvastada mõnd õigussuhet

(Tsiviilkohtumenetluse seadustik II. Kommenteeritud väljaanne. V. Kõve jt, Tallinn 2017, §

460 komm 3.3.3.4). Kaebaja viide TsMS § 460 lg-le 2 ei ole praegusel juhul asjakohane, sest

see reguleerib vaidlusaluse eseme omandamist (selle omanikuks saamist), mis ei ole võimalik

ilma, et hageja ise omandi üle annaks.

Kaebaja toodud ühte näidet maakohtu ja registripidaja praktikas hageja kinnisasjale

kohtuvaidluse kohta märkuse kandmise kohta ei saa pidada väljakujunenud kohtupraktikaks.

Kaebaja viidatud Riigikohtu 28. märtsi 2018 määruses tsiviilasjas nr 2-17-8524 oli vaidluse

esemeks lisaks valduse üleandmisele eelkõige omandi küsimus ning märkus oli vajalik

juhuks, kui kostja peaks kinnisasja võõrandama või koormama.

11. Määruskaebusega seotud menetluskulud tuleb jätta TsMS § 171 lg 1 alusel kaebaja

kanda. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

(allkirjastatud digitaalselt)