2-24-19535/5 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Neve Uudelt, Ele Liiv, Siret Siilbek

Määruse tegemise aeg ja koht

07.03.2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-24-19535

Kohtuasi

O.W hagi Tallinna linna vastu Tallinna Linnavalitsuse

korralduse nr 1118 tühistamiseks ja üürilepingu

pikendamiseks kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 31.01.2025 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

O.W määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja O.W, lepinguline esindaja Olga Väina-Kesler

Kostja Tallinna linn (Tallinna Linnavalitsuse kaudu)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 31.01.2025 määrus osas, millega maakohus keeldus

menetlusse võtmast O.W hagi üürilepingu pikendamiseks ning jättis

menetluskulud selles osas O.W kanda. Saata tsiviilasi tühistatud osas samale

maakohtule hagi menetlusse võtmise otsustamiseks.

2. Jätta Harju Maakohtu 31.01.2025 määrus muutmata osas, millega maakohus

keeldus menetlusse võtmast O.W hagi Tallinna Linnavalitsuse 06.12.2023

korralduse nr 1118 tühistamiseks ja jättis menetluskulud O.W kanda.

3. Rahuldada O.W määruskaebus osaliselt.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

määruskaebus.

2-24-19535

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. O.W esitas 27.12.2024 Harju Maakohtule hagi Tallinna linna (kostja) vastu, milles palus

tühistada Tallinna Linnavalitsuse 06.12.2023 korralduse nr 1118 (korraldus) ja kohustada

kostjat pikendama poolte vahel sõlmitud munitsipaaleluruumi üürilepingut (leping) viieks

aastaks.

1.1. Hagiavalduse kohaselt on hageja kostjaga sõlmitud üürilepingute alusel alates 18.01.2011

kasutanud koos abikaasa ning abikaasa pojaga aadressil Tallinna linn, XXX asuvat 4-toalist,

79,6 m² suurust korterit. Lepingut pikendati viimati Tallinna Linnavalitsuse vaidlustatud

korralduse alusel kuni kahetoalise eluruumi eraldamiseni, kuid maksimaalselt kuueks kuuks,

s.o kuni 17.07.2024. Hageja sai korralduse kätte 28.12.2023.

1.2. Hageja hinnangul on korraldus hea usu põhimõtte vastane ja tühine. Korralduse

seletuskirja ei ole piisavalt põhjendatud. Üürilepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ei ole

muutunud, mistõttu puudub põhjus üürilepingu lõpetamiseks ja üürilepingu sõlmimiseks

kahetoalise eluruumi kasutamiseks. Eluruumi suurus kolme täiskasvanud inimese jaoks peab

olema vähemalt 54 m². Hageja on abivajav isik ja vajab ainuüksi endale kasutamiseks ühte

tuba. Korter asub esimesel korrusel, mida hagejal on seetõttu mugav kasutada. Hageja on

korterit kasutanud 13 aastat ning on korteri remontinud ja selle sisustanud vastavalt perekonna

vajadustele. Hageja ja tema perekond ei ole võimeline kandma kulusid, mille uue korteri

remontimine ja sisustamine kaasa tooks.

1.3. Hageja soovis korraldust vaidlustada halduskohtus, kuid halduskohus keeldus kaebuse

menetlusse võtmisest (haldusasi nr 3-24-218). Halduskohtu hinnangul ei kuulu üürilepingu

pikendamist puudutava vaidluse lahendamine halduskohtu pädevusse.

Maakohtu määrus ja põhjendused

2. Harju Maakohus keeldus 31.01.2025 määrusega hagi menetlusse võtmisest

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 371 lg 2 p-de 1 ja 2 alusel ning jättis

menetluskulud hageja kanda.

2.1. Maakohus leidis, et tegemist on tsiviilõigussuhtest tekkinud vaidlusega, mis tuleb

lahendada tsiviilkohtumenetluse korras, vaatamata sellele, et munitsipaaleluruumi üürilepingu

pikendamata jätmine viieks aastaks on vormistatud linnavalitsuse korraldusega.

2.2. Tsiviilkohtu pädevusse ei kuulu aga hageja nõue Tallinna Linnavalitsuse korralduse

tühistamiseks, mistõttu tuleb selle menetlemisest keelduda TsMS § 371 lg 1 p 1 alusel.

Tsiviilkohtumenetluse seadustik ei anna tsiviilkohtule pädevust haldusakti (praegusel juhul

linnavalitsuse korralduse) tühistamiseks. Tsiviilkohtule on küll võimalik esitada tuvastushagi

mh lepingu lõpetamise tühisuse tuvastamiseks, kuid hageja on taotlenud linnavalitsuse

korralduse tühistamist.

2.3. Maakohtu hinnangul ei oleks hagi perspektiivne ka juhul kui hageja oleks esitanud nõude

lepingu lõpetamise tühisuse tuvastamiseks ja üürilepingu pikendamiseks viieks aastaks.

Hageja esitatud väitest üüri mitte tasumise kohta võib kohus esialgselt järeldada, et Tallinna

linna ja hageja sõlmitud leping ei vasta üürilepingu tunnustele vastavalt VÕS §-le 271. Seega

võisid pooled sõlmida tasuta kasutamise lepingu. Kuna esitatud asjaolude kohaselt oli leping

sõlmitud tähtajaliselt, seda pikendati ja tähtaeg on möödunud, siis VÕS § 393 lg 1 kohaselt

peab kasutaja kasutusse antud eseme kasutustähtaja lõppemisel tagastama. Tasuta kasutamise

lepingu sätetest (VÕS § 389 jj) ei tulene kasutajale õigust nõuda lepingu pikendamist. Seega

2-24-19535

eeldades hageja esitatud faktiliste väidete õigsust, ei ole tasuta kasutamise lepingu puhul

hageja õiguste rikkumine hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes võimalik, mis

on hagi menetlusse võtmisest keeldumise alus (TsMS § 371 lg 2 p 1).

Isegi kui leping peaks vastama üürilepingu tunnustele, siis esitatud asjaolude kohaselt olid

pooled sõlminud tähtajalise lepingu, mida Tallinna linn pikendas viimati 06.12.2023 kuni

kahetoalise korteri eraldamiseni, kuid maksimaalselt kuueks kuuks. Kohtule esitatud

asjaoludest ei nähtu, et üürnik oleks nõudnud üürilepingu pikendamist võlaõigusseaduse

(VÕS) § 326 lg 2 alusel kuni kolmeks aastaks ning üürileandja oleks sellest keeldunud.

Hageja on minetanud üürilepingu pikendamise nõude. Hageja pöördus nõudega kohtu poole

27.12.2024, tähtajaline leping lõppes aga 17.06.2023. VÕS § 329 lg 3 järgi tähtajalise

eluruumi üürilepingu pikendamiseks, samuti üürikomisjoni või kohtu poolt kord juba

pikendatud lepingu pikendamiseks peab üürnik esitama taotluse hiljemalt 60 päeva enne

lepingu tähtaja möödumist. Hageja ei ole sellest tähtajast kinni pidanud. Kui üürnik ei ole

järginud VÕS § 329 lg-s 3 sätestatud tähtaega üürilepingu pikendamise taotluse

üürikomisjonile või kohtule esitamiseks, puudub maakohtul vajadus hakata hindama, kas

esinevad VÕS §-s 328 sätestatud üürilepingu pikendamise piirangud. Tähtaja ennistamist ei

ole kohtult taotletud.

2.4. Kuna Tallinna linn ei ole lepingut üles öelnud, vaid leping lõppes tähtaja möödumisel,

siis ei saa asja lahendamisel kohaldada võlaõigusseaduse sätteid üürniku õiguskaitsevahendite

kohta lepingu ülesütlemisel seoses hea usu põhimõtete rikkumisega (VÕS § 327 jj).

2.5. Samuti ei ole hageja toonud kohtu ette asjaolusid, mis võimaldaksid hageja nõude

rahuldamist. Pikendamise nõude eeldus on see, et lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku

või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Selleks tulnuks kohtu ette tuua asjaolud, mis

võimaldavad kohtul asjaomase järelduse teha ning neid asjaolusid tõendada. Hageja poolt

esile toodud asjaolud, mh et hageja on vaidlusalust eluruumi kasutanud väga pikka aega,

üüritud korterit on mugav kasutada, uue korteri sisustamise kulusid ei ole hageja võimeline

kandma, üürikorter peab olema vähemal 54 m2 jmt, ei ole käsitatavad raske tagajärjena

üürniku ja tema perekonna jaoks VÕS § 326 lg 2 mõttes. Kohtule esitatust nähtuvalt tuleb

üürnikule korraldada ümbermajutamiseks sobiv kahetoaline eluruum, arvestades tema

abivajadust. Asjaoludest ei nähtu, et hageja oleks üüripinnast ilma jäetud.

Määruskaebus ja menetluse edasine käik

3. Hageja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja saata hagi

maakohtule menetlusse võtmise otsustamiseks.

Hageja hinnangul rikkus maakohus menetlusõiguse norme. Kohus saab menetlusökonoomia

huvides jätta hagi menetlusse võtmata, mille puhul on asja sisuliselt arutamata selge, et hagi

on perspektiivitu. Kohus ei saa hinnata tõendeid ega lahendada asja sisuliselt. Maakohus

rikkus oluliselt menetlusõiguse normi, kui asus hagi perspektiivikuse väljaselgitamiseks

tõendeid koguma ja hindama ning seejärel avaldust sisuliselt lahendama. Kui hagis esinesid

puudused, siis oleks maakohus pidanud määrama hagejale tähtaja puuduste kõrvaldamiseks.

Hagist nähtub selgelt, mis oli hageja eesmärk hagi esitamisel.

4. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja jättis määruskaebuse rahuldamata ning

edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

2-24-19535

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

5. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada osas,

millega maakohus keeldus menetlusse võtmast hagi üürilepingu pikendamiseks ning jättis

menetluskulud hageja kanda. Nimetatud nõude osas tuleb asi saata samale maakohtule hagi

menetlusse võtmise otsustamiseks. Maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 ja TsMS §

659 alusel jätta muutmata osas, millega maakohus keeldus menetlusse võtmast hagi Tallinna

Linnavalitsuse 06.12.2023 korralduse nr 1118 tühistamiseks ning jättis menetluskulud selles

osas hageja kanda. Hageja määruskaebus rahuldatakse osaliselt.

6. Ringkonnakohtu hinnangul keeldus maakohus õigesti menetlusse võtmast hageja nõuet

korralduse tühistamiseks.

6.1. Tsiviilkohtumenetluse seadustik ei anna maakohtule pädevust haldusakti (linnavalitsuse

korraldus) tühistada. Hagejal on sellises olukorras põhimõtteliselt võimalik esitada oma

õiguste kaitseks tuvastushagi (TsMS § 368 lg 1). Samas ei ole hagejal vajadust esitada

tuvastushagi juhul, kui tema õigusliku huvi aitab tagada ka samas menetluses esitatud

sooritushagi, mille rahuldamise eelduseks on vastava õigussuhte tuvastamine (RKTKo

03.10.2013, 3-2-1-97-13, p 10).

6.2. Arvestades, et hageja soovib korteri kasutamist jätkata, on hageja õiguste kaitsmiseks

piisav hagis esitatud nõue pikendada üürilepingut. Korralduse sisuks oli üksnes üürilepingu

pikendamine, mitte selle lõpetamine. Ilma, et Tallinna linn oleks otsustanud korraldusega

üürilepingut pikendada, oleks üürileping juba varem lõppenud.

7. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole hageja nõue üürilepingu pikendamiseks õiguslikult

perspektiivitu.

7.1. VÕS § 326 lg 2 kohaselt võib eluruumi üürnik üürileandjapoolse üürilepingu

ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt

üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku

või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Kui üürileandja lepingu pikendamisega ei nõustu,

võib üürnik nõuda üürilepingu pikendamist üürikomisjonis või kohtus.

7.2. Vastavalt VÕS § 329 lg-le 3 peab üürnik tähtajalise eluruumi üürilepingu pikendamiseks,

samuti üürikomisjoni või kohtu poolt kord juba pikendatud lepingu pikendamiseks esitama

taotluse hiljemalt 60 päeva enne lepingu tähtaja möödumist.

7.3. Hagiavalduse kohaselt tegi kostja 06.12.2023 korralduse, mille kohaselt pikendati hageja

munitsipaaleluruumi üürilepingut kuni kahetoalise korteri eraldamiseni, kuid maksimaalselt

kuueks kuuks, s.o kuni 17.07.2024. Seega leidis maakohus ebaõigesti, et leping lõppes

17.06.2023. Hageja avaldas, et ta sai kostja korralduse kätte 28.12.2023 ja esitas

halduskohtule kaebuse 24.01.2024. Halduskohus jättis kaebuse menetlusse võtmata, kuna

halduskohus ei ole pädev asja lahendama. Kohtute infosüsteemi kohaselt jõustus Tallinna

Ringkonnakohtu määrus haldusasjas nr 3-24-218 28.12.2024. Hageja esitas hagi maakohtule

27.12.2024.

7.4. Kuigi hageja pöördus esmalt ebaõige kohtu poole, tegi ta seda VÕS § 329 lg-s 3

ettenähtud tähtaja jooksul. Hageja taotles ka halduskohtult Tallinna linna kohustamist

munitsipaaleluruumi üürilepingu pikendamiseks viie aasta võrra (dtl 13, p 2). Hageja esitas

kaebuse halduskohtule ilmselt seetõttu, et korralduse kohaselt on seda võimalik vaidlustada

Tallinna Halduskohtus (dtl 10, p 4). Ringkonnakohtu hinnangul saab hageja halduskohtule

2-24-19535

esitatud taotlust arvestada lepingu pikendamise nõudele sätestatud tähtaegsuse hindamisel

VÕS § 329 lg 3 järgi. Kui maakohtu hinnangul tuleb hagejal kohtult taotleda tähtaja

ennistamist (TsMS §-d 66–68), siis tuleb maakohtul seda hagejale selgitada ja anda talle

võimalus asjaomase taotluse esitamiseks (TsMS § 3401 lg 1). Hageja õigused ei saa jätta

kaitseta seetõttu, et korralduses oli ebaõige vaidlustamisviide.

8. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et lepingu näol on tegemist tasuta kasutamise

lepinguga. Sellele, et tegemist on üürilepinguga, viitab lisaks hagejale ka lepingu teine pool –

Tallinna linn (dtl 8–10). Lisaks on hageja esile toonud, et ta on teinud korteris remonti. Poolte

õigussuhe tuleb maakohtul kvalifitseerida asja sisulisel lahendamisel. Seda, kas üürilepingu

pikendamise nõude rahuldamise eeldused on täidetud, saab kohus samuti hinnata alles asja

sisulisel lahendamisel.

9. Eelnevast tulenevalt rahuldab ringkonnakohus hageja määruskaebuse osaliselt.

10. Seoses maakohtu määruse osalise tühistamisega tuleb tühistada ka maakohtu määrus

menetluskulude jaotuse kohta. Menetluskulud jaotab maakohus asja tervikuna lahendamisel.

Menetluskulude osaline jagamine tekitaks segadust ega teeniks menetlusökonoomiat (TsMS §

173 lg 1 ja RKTKm 11.06.2020, 2-18-17703, p-d 11–12.2).

(allkirjastatud digitaalselt)