3-24-211/12 · Tartu Halduskohus Tartu kohtumaja

T A R T U H A L D U S K O H U S

T a r t u k o h t u m a j a

KOHTUOTSUS

E E S T I V A B A R I I G I N I M E L

Kohtuasja number

3-24-211

Otsuse kuupäev

6. märts 2025

Kohtunik

Karin Jõks

Kohtuasi

Rannet Kodari kaebus Tartu Linnavalitsuse 17.10.2023.a

korralduse nr 1059 „Tartu linn, Sõbra tn 11

projekteerimistingimuste määramine“ osaliseks või

alternatiivselt tervikuna tühistamiseks, 28.12.2023.a

korralduse nr 1328 (vaideotsus) tühistamiseks ning

vastustaja kohustamiseks

Asja läbivaatamise vorm

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised

Kaebaja – Rannet Kodar, esindajad vandeadvokaat Jaanika

Reilik-Bakhoff ja vandeadvokaadi abi Kelli Varov

Vastustaja – Tartu linn, esindaja Kadri Valdre

RESOLUTSIOON

1. Lubada kaebajal täiendada kaebust nõuetega

tühistada Tartu Linnavalitsuse 17.10.2023.a korraldus nr

1059 tervikuna ning kohustada vastustajat kaebaja

projekteerimistingimuste taotlust uuesti lahendama.

2. Jätta kaebus rahuldamata.

3. Jätta menetluskulud kaebaja kanda. Jätta

menetluskulud vastustaja kasuks välja mõistmata.

Edasikaebamise kord ja

muud selgitused

4. Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu

Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult

teatavaks

tegemisest

arvates,

viimane

päev

apellatsioonkaebuse esitamiseks on 07.04.2025

Ringkonnakohus võib lahendada apellatsioonkaebuse

kirjalikus menetluses, kui apellatsioonkaebuses ei taotleta

selle lahendamist istungil.

5. Andmesubjektil on õigus esitada taotlus otsuse

avaldamise viisi kohta (vt otsuse punkti 26).

Asjaolud

1. Kaebaja Rannet Kodar on Tartu linnas Sõbra tn 11 asuva kinnisasja (registriosa number

27803, katastritunnus 79508:011:0004, pindala 557 m2, sihtotstarve elamumaa, dtl 232)

omanik. Kaebaja omandas kinnisasja 28.02.2023.a kinnistamisavalduse alusel 02.03.2023.

2. Kaebaja esitas 12.01.2021 vastustajale projekteerimistingimuste taotluse koos

eskiisprojektiga Sõbra tn 11 kinnisasjale elamu püstitamiseks. Kohtuasjas on taotluse

menetluse kohta esitatud järgmised dokumendid.

2.1. Kaebaja soovis eskiisprojekti kohaselt (dtl 20-39) püstitada 2-korruselise elamu

ehitisealuse pinnaga 120 m2. Krundil on plaanis säilitada garaaž ning likvideerida vana elamu

ja puukuur. Projekti 3. peatükis on selgitatud, et tellija ei soovi ehitada uut elumaja sama

lähedale Sõbra tn piirile nagu on Sõbra tn 13 hoone. Uus hoone on kavandatud likvideeritava

hoone asemele, olemasolevast garaažist 5 meetri kaugusele. Kavandatava hoone kaugus Sõbra

tänava tänavajoonest on projekti asendiplaani kohaselt 10,1 m (dtl 33).

2.2. Vastustaja saatis kaebajale 29.01.2021.a kirjaga projekteerimistingimuste kavandi ning

ehitusala skeemi (dtl 41-45). Kirjas on muuhulgas märgitud, et kui kaebaja ei soovi paigutada

uut hoonet samale joonele nagu Sõbra tn 13 elamu, on võimalus paigutada hoone arvestades

Sõbra tn 7a elamu ehitusjoont (kohtu märkus: see paikneb ligikaudu samas kohas Sõbra tn 11

olemasolevast hoonest lähtuva ehitusjoonega, dtl 41). Vastustaja selgitas, et kavandatav hoone

ei sobitu oma suurusega tänavapilti, kuid nõustus ehitisealuse pinna suurendamise

vajalikkusega arvestades piirkonna hoonestust. Kavandatava elamu maksimaalseks

ehitisealuseks pinnaks märkis vastustaja kuni 100 m2.

2.3. Kaebaja selgitas 06.02.2021 (dtl 47), et krundi laius on umbes 8,5 m ja pikkus 65 m,

krundil on garaaž. Kui ehitada maja tänava äärde, siis kuidas pääseda ülejäänud krundile. Kui

ehitada maja Sõbra tn 7a joonele ja maja suurus on 100 m2, ei oleks võimalik ehitada majja

sauna/puhkeruumi ja tekib vajadus eraldi sauna järele. Lisaks soovib kaebaja ehitada

grillmaja. Kaebaja esitas selgitused eskiisprojekti lahenduste kohta ja leidis, et esitatud projekt

on üks paremaid variante nii paigutuse poolest kui visuaalses mõttes.

2.4. Vastustaja vastas 18.02.2021 (dtl 49), et ei pea põhjendatuks projekteerimistingimuste

kavandi muutmist ehitusjoone ega maksimaalse ehitisealuse pinna osas. Lubatud on ehitada

kuni 2-korruseline maja. Vastustaja muutis projekteerimistingimustes lubatud abihoonete

arvu, nii et senise ühe abihoone asemel saab rajada kuni 2 abihoonet, mille ehitisealused

pinnad ei tohi ületada kinnisasja maksimaalset täisehitusprotsenti.

2.5. Kaebaja esitas 2021.a märtsis uue asendiplaani eskiisi, mille kohaselt oli kavandatava

hoone ehitisealune pind 100 m2 ja kaugus Sõbra tänava tänavajoonest 8,4 m (dtl 71).

2.6. Vastustaja

saatis

31.03.2021

kaebajale

korrigeeritud

ehitusalaga

projekteerimistingimuste kavandi (dtl 74-77). Kavandatava hoone kaugus Sõbra tänava

tänavajoonest on 8,5 m (dtl 74). Vastustaja märkis, et on nõus kaaluma ehitusjoone nihutamist

tänava poole. Vastustaja rõhutas, et tegemist on algse projekteerimistingimuste kavandiga

ning menetlusse kaasatakse naaberkinnisasja omanikud.

2.7. Vastustaja teavitas 05.04.2021 (dtl 78) kaebajat projekteerimistingimuste menetluse

peatamisest naaberkinnisasja omanikega kooskõlastamise ajaks (kuni 19.04.2021).

Projekteerimistingimuste kavand saadeti tutvumiseks Sõbra tn 13, Sõbra tn 9a ja Sõbra tn 11

kinnisasja omanikele.

2.8. Vastustaja edastas 22.04.2021 (dtl 81) kaebajale Sõbra tn 9a kinnisasja omanike

vastuväited (dtl 79-80). Need puudutasid elamu mahtu ja asukohta krundil. Hoone paikneb

Sõbra tn 9a hoonele liiga lähedal, muutub vaade ja tekib varjutus. Uus elamu peaks jääma

olemasolevasse asukohta ja mahtu nii ehitisealuse pinna kui kõrguse osas.

Vastustaja palus kaebajal koostada valgusanalüüs, hindamaks valgustingimuste muutumist

Sõbra tn 9a eluruumides. Vastustaja peatas projekteerimistingimuste menetluse kaebaja

seisukoha saamiseni. Tähtaeg seisukoha esitamiseks oli 07.05.2021.

2.9. Kaebaja esitas 21.09.2022 vastustajale Sõbra tn 9a insolatsiooni analüüsi (dtl 82-89).

2.10. Vastustaja leidis 21.10.2022 (dtl 91-92), et esitatud valgusanalüüsi kohaselt jäävad

naaberkinnisasja valgustingimuste muutused normi piiresse. Vastustaja tõi välja, et oluline on

teha koostööd naaberkinnisasja omanikega, ning selgitas projekteerimistingimuste andmise

eeldusi. Üldplaneeringu kohaselt on Sõbra tn 11 miljööväärtuslik hoone, mille asemele saab

ehitada uue hoone samas mahus. Olemasolev elamu on ühekorruseline ehitisealuse pinnaga

54 m2. Vastustaja palus täpsustada taotluse asjaolusid. Vastustaja rõhutas, et projekteerimis-

tingimuste menetlus on pooleli ning menetluse eesmärk on leida kõiki osapooli rahuldav

tulemus, mis oleks kooskõlas ka ümbruskonna hoonestuslaadi ning kehtiva üldplaneeringuga.

2.11. Vastustaja teavitas kaebajat 31.01.2023 (dtl 95), et Sõbra tn 11 kinnisasjal on hetkel 1-

korruseline pultkatusega hoone, seega kahekorruselise hoone püstitamine, millega hoone maht

muutub kaks korda suuremaks, ei ole kooskõlas üldplaneeringu põhimõtetega.

2.12. Vastustaja saatis 10.02.2023 (dtl 102-105) korrigeeritud projekteerimistingimuste

kavandi ja ehitusala skeemi. Kavandatava hoone kaugus Sõbra tänava tänavajoonest on 8,5 m

(dtl 102). Vastustaja selgitas, et kehtestatud on uus üldplaneering 2040+. Vastustaja vabandas

31.01.2023 saadetud eksitava kirja pärast. Vastustaja pidas põhjendatuks hoone maksimaalse

ehitisealuse pinna vähendamist 90 m2-le, lähtudes lähiümbruse hoonetest. Korruste arvuks jäi

kuni 2.

2.13. Vastustaja teavitas 14.02.2023 (dtl 107), et valgusanalüüs saadeti naabrile tutvumiseks.

Tagasiside saamiseni on projekteerimistingimuste menetlus peatatud.

2.14. Vastustaja edastas kaebajale 16.03.2023 kirjaga (dtl 108) naaberkinnisasja omaniku

seisukoha ja andis kaebajale tähtaja tehtud ettepanekutele vastamiseks. Sõbra tn 9a omanik ei

nõustunud projekteerimistingimuste taotlusega (dtl 111-117) ning esitas vastuväited

planeeritava hoone 1) mahule, kuna sellega kaasneb miljööväärtusliku vaate varjamine ja see

ei järgi miljööväärtusliku ala algset hoonestus- ja ehitustava, 2) ehitusjoonele, mis ei haaku

ühegi ehitusjoonega Sõbra tänaval, 3) paiknemisele tuleohutuskujas, mis eeldab naabrilt

tulemüüri rajamist tulevikus ning 4) valgusolude halvenemisele Sõbra tn 9a esimese korruse

eluruumides, kuna insolatsiooni analüüs on ebatäpne ja vastuolus kehtiva standardiga. Naaber

nõustus uue elamu rajamisega olemasoleva elamu mahus krundi tagaosas. Kaebaja esitas

22.03.2023 vastuväited Sõbra tn 9a omaniku seisukohale (dtl 120).

2.15. Vastustaja saatis 09.05.2023 (dtl 125-126) korrigeeritud ehitusala skeemi. Kavandatava

hoone kaugus Sõbra tänava tänavajoonest on skeemi kohaselt 8,5 m, hoonestusala on Sõbra tn

13 kinnisasja piirist 2 m ja Sõbra tn 9a piirist 0,5 m kaugusel (dtl 125). Vastustaja palus

kaebajal täiendada valgusanalüüsi ja analüüsida Sõbra tn 9a valgustingimuste muutmist

aastaringselt ning lähtuda analüüsi koostamisel kehtivast standardist. Vastustaja märkis, et

pärast valgusanalüüsi esitamist saab otsustada, kas kaebaja ehitussoov riivab naaberkinnisasja

Sõbra tn 9a õigusi.

2.16. Kaebaja lasi koostada täiendatud Sõbra tn 9a insolatsiooni analüüsi (dtl 129-137).

2.17. Vastustaja saatis kaebajale 02.08.2023 naaberkinnisasja omaniku seisukoha ja uue

ehitusala skeemi (dtl 139-142), mille järgi hoone püstitatakse samale ehitusjoonele kui

olemasolev hoone. Hoonestusala on Sõbra tn 13 kinnisasja piirist 2 m ja Sõbra tn 9a piirist 0,5

m kaugusel (dtl 139). Naaberkinnisasja omanik avaldas, et talle sobib ehitusjoon, mis ühtib

olemasoleva hoone ehitusjoonega, kuna nii on elamute omavaheline paigutus mõistlikum,

vaade säilib teatavas ulatuses ja valgustingimused on paremad (dtl 140). Vastustaja selgitas

vajadust paigutada hooned sobivalt üksteise suhtes. Vastustaja oli küll nõus kaaluma

ehitusjoone nihutamist, kuid lõpptulemusena ei osutunud see variant põhjendatuks. Kaebajal

tuli teatada, kas uus ehitusala skeem on sobiv ja saab koostada projekteerimistingimuste

eelnõu või koostatakse projekteerimistingimuste väljaandmisest keeldumise eelnõu.

2.18. Kaebaja teatas 08.08.2023 (dtl 143), et ta ei nõustu vastustaja pakutud ehitusjoone ja -

alaga, kuna kaebaja soovitud hoone ehitamiseks tuleks sel juhul lammutada garaaž. Kaebaja

märkis, et temani ei jõudnud vastustaja nimetatud kaht varianti ehitusala skeemist, vaid ainult

üks.

2.19. Vastustaja selgitas 08.08.2023 (dtl 144-146), et teine skeem oli varasem skeem, kus

ehitusjoone kaugus tänavast oli 8,5 m, ja edastas mõlemad skeemid.

2.20. Kaebaja teatas 26.09.2023 (dtl 147), et soovib projekteerimistingimuste andmist nii, et

ehitusjoon algab olemasoleva maja seinast ja liigub krundi sügavusse.

3. Tartu Linnavalitsus määras 17.10.2023.a korraldusega nr 1059 (dtl 154-175) Tartu linn,

Sõbra tn 11 üksikelamu püstitamiseks projekteerimistingimused vastavalt korralduse lisale

(edaspidi projekteerimistingimused). Projekteerimistingimustes on hoonete arv krundil 1

põhihoone + 1 abihoone, põhihoone maksimaalne ehitisealune pind kuni 90 m2, korruste arv

kuni 2, lubatud suurim kõrgus kuni 8,5 m planeeritud hoone ±0,00-st. Ehitusala skeemi

kohaselt on ehitusjoon määratud olemasolevast hoonest lähtudes, hoonestusala on Sõbra tn 13

kinnisasja piirist 0,5 m ja Sõbra tn 9a piirist 0,5 m (dtl 154).

Korralduses on öeldud, et alal puudub kehtiv detailplaneering. Tingimused määratakse

ehitusmahtude, arhitektuurse lahenduse ja välisviimistluse osas. Sõbra tn 11 kinnisasi jääb

Tartu linna üldplaneeringu peatükis 6 kehtestatud miljööväärtuslikule alale. Projekteerimis-

tingimuste kavandi aluseks on taotluse esitamise ajal, 2021.a jaanuaris kehtinud

üldplaneering. Praegu on kinnisasjal ühekorruseline elamu ehitisealuse pinnaga 54 m2, mis

asub 14,5 m kaugusel tänavapoolsest kinnisasja piirist. Rajatava hoone kõrgus ja ehitisealune

pind on määratud lähiümbruse hoonetest lähtudes.

Hoone mahu osas on arvesse võetud lähiümbruse elamute mahtu, olemasoleva hoone väikest

mahtu, ümbruskonna hoonestuslaadi ning Tartu linna üldplaneeringu 2030+ sätestatut. Seda

arvestades lubab vastustaja hoone mahtu suurendada. Lähiümbruse majade ehitisealused

pinnad on keskmiselt 90 m2, rajatava põhihoone maksimaalne ehitisealune pind on määratud

sama suurena. Piirkonda iseloomustavad valdavalt 2-korruselised elamud. Vastustaja ei

nõustunud naaberkinnisasja omaniku vastuväitega, et uus hoone jääb domineerima ja varjab

kõik sisevaated. Hoone sobivust miljöösse hinnatakse eskiisi staadiumis, täpsemad

lahendused antakse ehitusprojekti käigus. Miljööalal ei tohi ehitustegevus minna vastuollu

algsete hoonestus- ja ehitustavadega.

Arvestades Sõbra tn 11 krundi laiust, hoone maksimaalset lubatud suurust ja olemasoleva

garaaži paiknemist kinnisasjal, kaalus vastustaja menetluse käigus ehitusjoone nihutamist

tänava poole. Naaberkinnisasja omanik ei nõustunud ehitusjoonega ca 8,5 m kaugusel

tänavapoolsest kinnisasja piirist. Rajatava hoone paigutamisel samale joonele olemasoleva

elamuga on mõju naaberkinnisasjale (privaatsuse vähenemine, vaate muutumine,

omandiõiguse riive) väiksem. Ehitusjoone määramisel on arvesse võetud Sõbra tn 9a ja Sõbra

tn 11 hoonete vahelist kaugust, kinnisasjade suurust, miljööala nõudeid ja kaebaja

ehitussoovi. Kokkuvõttes on ehitusjoon määratud lähtudes olemasoleva hoone ehitusjoonest

ning ehitusala on Sõbra tn 9a kinnisasja piirist nihutatud 0,5 m kaugusele.

Sõbra tn 9a kinnisasja valgustingimuste osas viitas vastustaja kaebaja esitatud analüüsile, mis

koostati lähtudes ehitusjoonest 8,5 m kinnisasja piirist. Kuna ehitusjoont ja -ala nihutati

krundi sügavusse, ei pidanud vastustaja vajalikuks uue analüüsi koostamist. Vastustaja leidis,

et analüüs on koostatud nõuetekohaselt ning valgustingimused Sõbra tn 9a hoones ei lange

uue hoone püstitamisega alla lubatud standardite.

Tuleohutuse osas on korralduses märgitud, et ehitusprojektile peab heakskiidu andma

Päästeamet. Sõbra tn 11 uue hoone püstitamisel ei teki mingeid kohustusi Sõbra tn 9a hoone

ümberehitamiseks.

Vastustaja asus seisukohale, et projekteerimistingimustega ehitusõiguse määramine ei

halvenda piirkonnas väljakujunenud hoonestuslaadi. Ehitusõiguse määramiseks

detailplaneeringu koostamine ei ole otstarbekas ega vajalik.

4. Kaebaja esitas 16.11.2023 vaide (dtl 177-189) ja 08.12.2023 selle muudatuse (dtl 194-

198). Kaebaja taotles pärast vaide nõude muutmist korralduse kehtetuks tunnistamist osas,

millega määrati ehitusjoon Sõbra tn 11 kinnisasjal olemasoleva hoone järgi, ning

projekteerimistingimuste taotluse uut läbivaatamist ehitusjoont puudutavas osas. Muus osas

palus kaebaja Tartu Linnavalitsuse 17.10.2023.a korralduse nr 1059 jätta muutmata.

Kaebaja tugines vaides ja selle täienduses sellele, et vastustaja ei ole projekteerimistingimuste

andmisel järginud menetlustähtaegasid, on rikkunud põhjendamiskohustust, jätnud kaalumata

kaebaja ja Sõbra tn 9a omaniku huvid ja kohelnud isikuid ebavõrdselt, eelistades Sõbra tn 9a

omaniku huve. Vastustaja on tekitanud õiguspärase ootuse, et ehitusjoone määratlemine 8,5 m

kaugusele kinnisasja tänavapoolsest piirist on võimalik. Kaebaja soovis ehitusjoone

nihutamist 1 m võrra tänava poole. Kaebaja hinnangul saab projekteerimistingimuste

menetluse uuendada, kuna selgunud on uued asjaolud, mis ei olnud varem teada. Uueks

asjaoluks on, et kaebajal ei ole praeguse ehitusjoone järgi võimalik oma kinnisasja

sihtotstarbeliselt kasutada.

5. Kaebaja ärakuulamine ja läbirääkimised seoses Sõbra tn 11 projekteerimistingimustega

toimusid 30.11.2023 (dtl 191-192).

6. Tartu Linnavalitsus jättis vaide 28.12.2023.a korraldusega nr 1328 (vaideotsus, dtl 200-

206) rahuldamata. Vastustaja asus seisukohale, et ei ole olnud õigusvastases viivituses

projekteerimistingimuste andmisega. Projekteerimistingimused lähtuvad nende aluseks

olevast üldplaneeringust ning on ehitusjoone osas kooskõlas nii endise kui kehtiva

üldplaneeringuga.

Poolte seisukohad

7. Kaebaja esitas 23.01.2024 Tartu Halduskohtule kaebuse, milles nõuab:

- 17.10.2023.a korralduse nr 1059 „Tartu linn, Sõbra tn 11 projekteerimistingimuste

määramine“ tühistamist osas, millega määrati ehitusjoon Sõbra tn 11 kinnisasjal

olemasoleva hoone järgi;

- 28.12.2023.a korralduse nr 1328 (vaideotsuse) tühistamist;

- vastustaja kohustamist uuesti läbi vaatama kaebaja projekteerimistingimuste taotlust

ehitusjoont puudutavas osas.

7.1. Kaebaja hinnangul on vastustaja tegevus olnud formaalselt õigusvastane, kuna järgitud ei

ole menetlustähtaegu ja rikutud on põhjendamiskohustust.

Kaebaja esitas projekteerimistingimuste taotluse 12.01.2021, projekteerimistingimused

määrati 17.10.2023.a korraldusega s.t 2 aastat ja 9 kuud hiljem. Vastustaja on jätnud

menetlustähtaja pikendamata ja ei ole selgitanud kaebajale viivituse põhjusi. Kaebaja taotluse

menetlus on olnud ebamõistlikult pikk ning toonud kaebajale kaasa põhjendamatud kulutused

ja ebameeldivused. Kaebaja on pidanud korduvalt esitama seisukohti ja täiendavaid

dokumente. Vastustaja ei ole pika aja jooksul võtnud seisukohta Sõbra tn 9a omaniku väidete

osas. Rikutud on kohustust viia menetlus läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti

võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi. Kaebaja ei

nõustunud sellega, et talle anti konkreetne tähtaeg valgusanalüüsi esitamiseks ja et menetlus

oli vastustaja väidetud ajavahemikel peatunud. Vastustaja on rikkunud selgitamiskohustust,

kuna ta jättis andmata valgusanalüüsi esitamise tähtaja, selgitamata, et menetlus seni jätkuda

ei saa ning selgitamata, et jõustub uus üldplaneering, mille nõuded võivad muuta

projekteerimistingimuste andmise tingimusi.

Vastustaja on ehitusjoone määramisel lähtunud Sõbra tn 9a ja Sõbra tn 11 hoonete vahelisest

kaugusest, kinnisasjade suurusest, miljööala nõuetest, Sõbra tn 11 omaniku ehitussoovist ja

Sõbra tn 9a väidetavast omandiõiguse riivest. Puuduvad põhjendused, kuidas nende asjaolude

tõttu ei ole ehitusjoone nihutamine kaebaja soovitud viisil võimalik. Üldplaneeringust ei

tulene imperatiivset nõuet, et uus hoone tuleb ehitada samale ehitusjoonele. Vaidemenetluses

palus kaebaja ehitusjoone nihutamist kasvõi 1 meetri võrra. Kaebajal ei ole haldusakti

põhjenduste alusel võimalik kontrollida haldusakti õiguspärasust. Põhjendustest jääb mulje, et

tegelikuks põhjuseks on Sõbra tn 9a vastasseis ja vastustaja soov temaga kohtus mitte vaielda.

7.2. Vastustaja tegevus on olnud materiaalselt õigusvastane, kuna huvide kaalumisel ei ole

arvesse võetud kõiki asjaolusid, menetlusosalisi on koheldud ebavõrdselt ja rikutud on

õiguskindluse põhimõtet.

Vastustaja on välja toonud, et ehitusjoone nihutamisel on mõju naaberkinnisasja

privaatsusele, vaate muutusele ja omandiõigusele, kuid käsitlemata ja kaalumata on jäetud

määratud ehitusjoone mõju kaebaja omandiõigusele. Vastustaja ei ole huvide kaalumisel

arvesse võtnud, et Sõbra tn 11 kinnisasja mõõtmed seavad kaebajale olulised piirangud uue

hoone ehitamisel ning kaebajal on soov säilitada kinnisasjal olemasolev garaaž. Kaebaja

hinnangul ei ole tegemist olukorraga, kus Sõbra tn 9a omaniku õigusi ülemäära riivatakse.

Valgusanalüüsidest nähtuvalt on Sõbra tn 9a nõuetekohane insolatsioon tagatud. See, et

naaberkinnisasja omaniku aknast avanev vaade muutub või talle uus lahendus ei meeldi, ei ole

põhjuseks kaebaja omandiõigust selliselt piirata. Arusaamatud on vastustaja viited Sõbra tn 13

omaniku õiguste ülemäärasele riivele, sest kinnisasja omanik ei ole esitanud menetluses

vastuväiteid.

Kaebaja hinnangul ei kehtesta üldplaneering 2030+ ega 2040+ nõuet, et miljööväärtuslikul

alal tuleb uus hoone ehitada samasse asukohta, ning üldplaneeringu 2040+ järgi ei pea uut

hoonet ehitama samas mahus. Vastustaja on üldplaneeringuid valesti tõlgendanud ning jätnud

teostamata kaalutlusõiguse. Vastustaja seisukohad on vastuolulised: hoone mahu osas pidas

vastustaja võimalikuks minna vastuollu üldplaneeringu nõuetega, kuid ehitusjoone osas mitte.

Vastustaja on taotluse menetluses kohelnud kaebajat ja Sõbra tn 9a kinnisasja omanikku

ebavõrdselt. Põhjendamatult on eelistatud Sõbra tn 9a kinnisasja omaniku huve ja kaebajale ei

ole selgitatud, miks kaaluvad Sõbra tn 9a kinnisasja omaniku huvid üles kaebaja huvid.

Vastustaja menetles 2,5 aastat projekteerimistingimusi ehitusjoonega 8,5 m kinnisasja

tänavapoolsest piirist, selgitamata kaebajale, et üldplaneeringu järgi väidetavalt ei saagi

ehitusjoont selliselt nihutada. Kaebajale on tekitatud õiguspärane ootus, et ehitusjoone

nihutamine on võimalik. Kui ehitusjoone nihutamine üldplaneeringu järgi polnud üldse

võimalik, oleks vastustaja pidanud seda kohe kaebajale selgitama. Vastustaja on käitunud

sõnamurdlikult, pidades 2,5 aastat ehitusjoone nihutamist võimalikuks ja kinnitades sealjuures

projekteerimistingimuste kooskõla üldplaneeringuga, kuid asudes 02.08.2023 kaebajale

üllatuslikult seisukohale, et ehitusjoone nihutamine ei vasta üldplaneeringule. Kui

haldusorgan on isikule midagi lubanud, tuleb arvestada isiku usaldust selle kehtima jäämise

suhtes.

7.3. Kaebaja esitas 05.02.2025 alternatiivse nõude tühistada projekteerimistingimused

tervikuna ja kohustada vastustajat kaebaja projekteerimistingimuste taotlust uuesti läbi

vaatama. Kaebaja ei nõustunud sellega, et projekteerimistingimuste tühistamine üksnes

ehitusjoone osas ei ole võimalik, kuid esitas alternatiivse nõude juhuks, kui kohus kaebaja

seisukohaga ei nõustu. Olenemata nõude sõnastusest on vaidluse all ainult üks

projekteerimistingimuste nõue.

Kaebaja hinnangul peab vastustaja projekteerimistingimuste määramisel s.h ka asja uuel

lahendamisel, lähtuma taotluse esitamise ajal kehtinud üldplaneeringust 2030+. Kui kohus

leiab, et uus üldplaneering 2040+ ei pane kaebajat kehvemasse olukorda võrreldes

üldplaneeringust 2030+ tulenevate nõuetega ja võimaldab jätkuvalt kaebajale sobivate

projekteerimistingimuste andmist, siis ei vaidle kaebaja vastu ka uue üldplaneeringu 2040+

kohaldamisele.

8. Vastustaja palus jätta kaebuse rahuldamata.

8.1. Erinevate vaidluste ja täpsustamist vajavate asjaolude tõttu on projekteerimistingimuste

menetlus kestnud küll kaua, kuid asjaolusid arvestades (tähtajaks nõutud uuringu esitamata

jätmine, üldplaneeringu muutus, vaidlused hoone mahu ja asukoha osas) ei ole vastustaja

olnud õigusvastases viivituses projekteerimistingimuste andmisega. Ligi poole menetluse

kestusest oli kaebaja viivituses insolatsioonianalüüsi esitamisega, mille tõttu oli menetlus

peatatud. Kaebajale ei saanud tulla üllatusena projekteerimistingimuste andmise menetluse

venimise põhjused. Vastustaja on püüdnud leida lahendust ning saavutada naaberkinnisasjade

omanike vahel kompromissi, et kaebaja kinnisasjale hoone püstitamiseks

projekteerimistingimusi välja anda. Vastustajal oli mitmeid aluseid taotluse tagastamiseks või

soovitud projekteerimistingimuste andmisest keeldumiseks, kuid läbi kaalutlusotsuste ja

kompromisside on leitud parim võimalik lahendus. See on ka kaebaja huvides, sest uue

menetluse korral ei oleks vastustaja isegi kaalunud suurema hoonemahu lubamist. Ei ole

mõistlik välja anda projekteerimistingimusi, mis tingiks tõenäoliselt aastate pikkuse

kohtuvaidluse naaberkinnisasja omanikuga. Kaebaja lähisugulane tegi naaberkinnisasja

omanikule ähvarduskõne, see on äärmiselt taunitav. Vastustajal oli ette valmistatud keelduv

haldusakt, kuid kaebaja oli ise nõus projekteerimistingimuste andmisega vaidlustatud

korralduses sätestatud tingimustel.

8.2. Üldplaneeringus sätestatud tingimusi tuleb tõlgendada kooskõlas tingimuste eesmärgiga.

Vaidlustatud korralduse ja vaideotsuse selgituste ja kaalutluste pinnalt on kaebajal võimalik

aru saada, miks ei ole võimalik ehitusjoone nihutamine. See, et kaebaja selgitustega ei nõustu,

ei tähenda, et vastustaja ei oleks selgitanud. Sõbra tn 11 kinnisasjal paiknev olemasolev elamu

on nii vana kui uue üldplaneeringuga tunnistatud miljööväärtuslikuks hooneks. Erinevus

üldplaneeringute vahel Sõbra tn 11 ehitusõiguse seisukohast on ainult see, et varasemalt oli

vastustajal võimalik kaaluda hoone mahu suurendamist olemasoleva hoone lammutamise

korral, kuid uue üldplaneeringu järgi tuleb uus hoone ehitada samas mahus. Nii vana kui uue

üldplaneeringu järgi tuleb uus hoone projekteerida ning ehitada samasse asukohta, kus

paikneb olemasolev lammutatav miljööväärtuslik hoone. Hoonestatud kinnisasjade puhul on

olemasoleva ehitusjoone säilitamise kohustus imperatiivne ja vastustajal puudub

kaalutlusruum. Seetõttu ei ole ka vaideotsuses kaalutud hoone nihutamist 1 m võrra, nagu

kaebaja taotles. See, et vastustaja on olnud nõus kaaluma ehitusjoone nihutamist, ei saanud

olla aluseks õiguskindluse tekkimisele. Erinevate võimaluste kaalumine ei saa tekitada

õiguskindlust soovitava ehitusmahu suhtes. Ehitusjoone vastuolule üldplaneeringuga on

menetluse ajal korduvalt tähelepanu juhtinud Sõbra tn 9a kinnisasja omanik. Vastustaja

möönab, et oleks pidanud seda kohe kaebajale selgitama. Kui vastustaja avastab menetluse

käigus vea (ehitusjoone suhtes), ei ole võimalik anda õigusaktidega vastuolus olevat

haldusakti. Esineb ka vastuolu hoone mahu osas, kuid kuna projekteerimistingimuste

menetlust alustati eelmise üldplaneeringu ajal ja naabritega oli hoone mahu osas saavutatud

kokkulepe, lubas vastustaja suuremat ehitusmahtu kui lammutatav hoone.

8.3. Vastustaja peab arvestama kõigi menetlusosaliste huvidega, s.h naabrite õigustega ja

kehtivate õigusaktidega. Vastustaja on projekteerimistingimuste määramisel arvestanud ka

kohtupraktikaga. Kuigi linnalises keskkonnas ei saa eeldada, et vaade kinnisasjalt ei muutuks,

jääb vastustaja seisukohale, et Sõbra tn 11 ehitusjoone nihutamine riivaks ülemääraselt Sõbra

tn 9a ja Sõbra tn 13 kinnisasja omanike õigusi. Sõbra tn 9a elutoa akendest ca 5 m kaugusele

ehitataks tulemüüriga/akendega uushoone, mistõttu aknad kaotaks oma otstarbe. See riivaks

privaatsust. Ka Sõbra tn 13 otsaseina aknad kaotaks oma otstarbe. Vaidlustatud korralduses

on jõutud lahenduseni, mis riivab naaberkinnisasjade omanike õigusi vähemal määral ja

annab kaebajale õiguse projekteerida olemasolevast suurem hoone. Kompromiss Sõbra tn 9a

omanikega on saavutatud. Kaebaja soov tekitada vahekäik olemasoleva garaaži ja

planeeritava elamu vahel ei ole projekteerimistingimuste osalise tühistamise aluseks. Kaebajal

tuleb leida sobiv arhitektuurne lahendus projekteerimistingimuste raames.

8.4. Vastustaja selgitas vastuseks kohtu küsimusele, et projekteerimistingimused ei ole

osadeks jagatavad, vaid moodustavad ühtse suunise uue hoone projekteerimiseks. Hoone

kõrgus, maht, kaugus naaberkinnisasjast, ehitusjoon jms on kõik omavahelises seoses. Ühte

muutes võib muutuda ka teine. Kaebaja esitas algselt vaide korralduse nr 1059 tühistamiseks

tervikuna. Kaebajale selgitati, et kehtiva üldplaneeringu kohaselt oleks tulnud

projekteerimistingimuste taotlus jätta rahuldamata. Selleks, et mitte kaotada kogu võimalikku

ehitusõigust, muutis kaebaja vaiet ja taotles vaid ühe tingimuse kehtetuks tunnistamist. Kuna

kaebaja vaie jäi rahuldamata, ei analüüsinud vastustaja, kas projekteerimistingimused on

üldse osadeks jagatavad või mitte.

Projekteerimistingimused peavad vastama andmise hetkel kehtivale üldplaneeringule.

Vastustaja on teinud selle osas möönduse, kuna kaebaja esitas projekteerimistingimuste

taotluse enne uue üldplaneeringu kehtestamist, ja lubanud projekteerida suurema hoone kui

kehtiv üldplaneering seda võimaldaks. Projekteerimistingimused on pikaajaliste

läbirääkimiste ja kompromisside tulemus. Asjaolusid kaaludes tuli vastustaja kaebajale vastu,

arvestades ka naabrite õigustega. Vastustajal oli alus menetluse lõpetamiseks. Kaebajal ei saa

tekkida õigustatud ootust soovitud projekteerimistingimuste saamiseks, kui ta 1 aastaks ja 4

kuuks ära kaob. Vahepealsel ajal võivad toimuda muutused. Asja uuel läbivaatamisel tuleks

lähtuda kehtivast üldplaneeringust 2040+ ning jätta projekteerimistingimuste taotlus

rahuldamata.

Kohtu seisukoht

Kaebuse nõuded

9. Kohus võttis kaebuse menetlusse nõudes tühistada projekteerimistingimused osaliselt,

ehitusjoont puudutavas osas, ning kohustada vastustajat projekteerimistingimuste andmist

selles osas uuesti otsustama. Kohus tõstatas 22.01.2025.a määruses küsimuse, kas

projekteerimistingimused on selliselt osadeks jagatavad. Kaebaja esitas seepeale

alternatiivsena nõude tühistada projekteerimistingimused tervikuna ja kohustada vastustajat

projekteerimis-tingimuste andmist uuesti otsustama.

10. Kohtul on halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 5 lg 1 p 1 alusel volitus tühistada

haldusakt osaliselt või täielikult. Kuid haldusakti osaline tühistamine eeldab, et tühistatavat

osa saab käsitleda eraldi, sõltumatuna muudest haldusakti tingimustest.

Projekteerimistingimuste puhul on põhimõtteliselt võimalikud mõlemad olukorrad - nii see, et

need saab tühistada üksnes tervikuna, kui ka see, et neid saab tühistada teatavas osas. Teisena

nimetatud olukorraga on tegemist näiteks juhul, kui vaidlustatakse üksnes nõudeid ehitise

välisilmele ja kasutatavatele ehitusmaterjalidele.

Kohtu hinnangul ei ole praeguse kohtuasja asjaoludel võimalik tühistada

projekteerimistingimusi üksnes ehitusjoont puudutavas osas. Ehitise lubatavust ja mõju on

hinnatud mitmete asjaolude lahutamatus koosmõjus. Ehitise sobivus piirkonda ja selle mõju

naaberkinnisasjadele sõltuvad oluliselt sellest, kus ehitis paikneb. Ehitise paiknemisega

lahutamatus seoses on see, millise kõrguse, mahu ja ehitisealuse pinnaga hoone saab

kinnisasjale rajada. Võimalik ei ole tühistada projekteerimistingimusi üksnes ehitusjoone

osas, jättes samal ajal kehtima nõuded hoone kõrgusele ja ehitisealusele pinnale.

11. Kohus lubab eeltoodut arvestades kaebajal täiendada kaebust alternatiivsete nõuetega

tühistada projekteerimistingimused tervikuna ning kohustada vastustajat kaebaja taotlust

uuesti lahendama. See, et kaebuse muutmise lubamine sisaldub kohtuotsuses, ei riku

menetlusosaliste õigusi. Menetlusosalistele oli 22.01.2025.a määrusest teada, et kaebuse nõue

võib muutuda, ning võimalus esitada sellest lähtudes täiendavaid seisukohti. Vaidluse all

olevad küsimused jäävad ka pärast kaebuse nõude muutmist samaks.

Projekteerimistingimuste osalise või täieliku tühistamise nõue

12. Planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg 1 p 1 alusel on kaebaja kinnisasjale tema soovitud

hoone, s.o ehitusloakohustusliku hoone püstitamiseks reeglina nõutav detailplaneeringu

koostamine. PlanS § 125 lg 5 sätestab, et kohaliku omavalitsuse üksus võib lubada

detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või

laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale

ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui:

1) ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades

sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi;

2) üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas

projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine või

laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega.

PlanS § 125 lg 5 määratleb, mis on projekteerimistingimuste menetluses võimalik ja mis

mitte. Muuhulgas on projekteerimistingimuste andmise korral vältimatu, et

- püstitada saab ühe hoone ja seda teenindavad rajatised;

- hoone peab sobituma mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda;

- järgida tuleb üldplaneeringus määratud üldisi kasutus- ja ehitustingimusi ning muid

üldplaneeringu tingimusi.

13. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 54 alusel on haldusakti õiguspärasuse üheks

eelduseks kooskõla haldusakti andmise ajal kehtiva õigusega. Sätet on õiguskirjanduses

sisustatud nii, et haldusakti andmine ei tohi lisaks seadustele ja määrustele olla vastuolus ka

haldusorgani jaoks kohustuslike varasemate haldusaktide või -lepingutega1. Ehitusseadustiku

(EhS) § 32 p 2 kohaselt keeldub pädev asutus projekteerimistingimuste andmisest, kui

projekteerimis-tingimuste taotlus ei vasta üldplaneeringule. EhS 34 p 2 võimaldab

projekteerimistingimuste kehtetuks tunnistamist, kui projekteerimistingimuste andmise

aluseks olnud andmed, planeering või muud ehitisele ja ehitamisele esitatavad nõuded on

muutunud.

Haldusmenetluse ajal muutus üldplaneering. Projekteerimistingimuste taotluse esitamise ajal

kehtis Tartu linna üldplaneering 2030+ (kehtis kuni 06.10.2021)2. Praegu kehtib Tartu linna

üldplaneering 2040+ (alates 07.10.2021)3.

Kohtu hinnangul tuli projekteerimistingimuste andmisel lähtuda haldusakti andmise ajal

kehtivast üldplaneeringust ehk üldplaneeringust 2040+ olenemata sellest, kas ja kuidas

muudab see kaebaja võimalusi. Kohtule ei ole äratuntav ükski õigusnorm, mis võimaldaks

haldusakti andmisel lähtuda kehtivuse kaotanud üldplaneeringu nõuetest. Sellele, et lähtuda

tuleb kehtivast üldplaneeringust, viitab EhS § 34 p 2 - kui üldplaneeringu muutumise tõttu

saab kehtetuks tunnistada juba antud ja kehtivad projekteerimistingimused, siis ammugi tuleb

projekteerimistingimuste andmisel aluseks võtta kehtiv üldplaneering.

14. Sõbra tn 11 kinnisasi paikneb üldplaneeringu 2040+ tähenduses Taga-Karlova asumis,

arhitektuuriüksuses TK1. Piirkond on üldplaneeringuga määratud miljööväärtuslikuks alaks,

mille kaitse- ja kasutustingimused, s.h hoonestamise põhimõtted on antud miljööväärtuslike

alade nõuetega. Sõbra tn 11 hoone on üldplaneeringu tähenduses miljööväärtuslik hoone.

Üldplaneeringu 2040+ seletuskirja punkti 9.1.1 ütleb, et miljööväärtuslike alade kaitse

eesmärk on tagada ehitusajaloolise väärtusega hoonete, planeeringu, algsete kruntide,

krundistruktuuri, tänavavõrgu, ajalooliste teede, haljastuse, maastikuelementide, iseloomulike

abihoonete ning kaug- ja sisevaadete säilimine ja taastamine. Punkti 9.1.3 alusel peab

miljööväärtuslikule alale uute hoonete ehitamisel uue hoone arhitektuur järgima

väljakujunenud ajaloolist keskkonda, arvestama lähiümbruse majade mahtu, kuju,

viimistlusmaterjale, avade proportsioone, katuse kuju ja katusematerjali, sokli, räästa ja harja

kõrgust ning piirkonna traditsioonilisi värvilahendusi.

Karlova miljööväärtuslikul alal (dtl 245) on üldplaneeringu alusel üldiseks põhimõtteks

järgida algseid hoonestus- ja ehitustavasid, s.h hoonete ja kinnisasjade suurus, ehitusjoon,

hoonete asukoht krundil, korruselisus. Miljööväärtusliku hoone ümberehitamisel (dtl 246) on

mahu ja katuse osas nõudeks säilitada hoone maht, katuse tüüp, katuse harja- ja räästajoon.

Katuseharja on lubatud tõsta erandjuhul, kui säilib ajaloolistele naaberhoonetele ja

majatüübile iseloomulik arhitektuurne lahendus. Laiendamine ja ümberehitamine on lubatud,

kui see järgib tüübile iseloomulikku ajaloolist lahendust, arvestatakse koormusindeksit ja

krundi kompaktne haljastatud osa on vähemalt 30% krundi pinnast.

Karlova miljööväärtusliku ala uute hoonete lisatingimused on järgmised (dtl 244):

- asukoht: tänaval välja kujunenud ehitusjoon. Kui uus hoone kavandatakse olemasoleva

tänavaäärse hoone taha, siis tuleb see ehitada hoovimajana põhimõttel, et selle ette jääb

1 A. Aedmaa jt. Haldusmenetluse käsiraamat. Tartu 2004. Lk 272

2 Tartu Linna Üldplaneering 2030+ https://info.raad.tartu.ee/dhs.nsf/web/viited/UP-14-003

3 Tartu Linna Üldplaneering 2040+ https://info.raad.tartu.ee/dhs.nsf/web/viited/VOLO2021100700373

majandushoov ning taha krundi sügavusse tarbe- ja/või puhkeaed;

- maht: hävinenud või lammutada lubatud miljööväärtusliku hoone asemele tuleb uus hoone

ehitada samas mahus. Hoovimaja peab üldjuhul olema vähemalt 20% väiksema ehitusaluse

pinnaga ja madalam kui tänavaäärne hoone. Erand on lubatud väikese tänavaäärse hoone

puhul.

15. Üldplaneeringu 2030+ nõuded olid üldjoontes samad. Miljööväärtusliku hoonestusala

kaitse eesmärk oli ka selle üldplaneeringu järgi tagada ehitusajaloolise väärtusega elu- ja

abihoonete, planeeringu, algse krundistruktuuri, tänavavõrgu, ajalooliste teede, haljastuse,

maastikuelementide ning kaug- ja sisevaadete säilimine (seletuskirja punkt 6.2). Seletuskirja

punkti 6.3.2 järgi ei tohtinud miljööväärtuslikul alal ehitustegevus minna vastuollu algsete

hoonestus- ja ehitustavadega, mille hulka kuulub hoonete ja kinnisasjade suurus, ehitusjoon,

hoonete korruselisus, paigutus ja mastaap. Soodustada tuli ala terviklikkuse säilimist ja

taastamist.

Miljööväärtusliku hoone (milliseks oli ka Sõbra tn 11) restaureerimisel tuli säilitada hoone

maht, katuse tüüp, katuse harja- ja räästajoon. Katuseharja oli lubatud tõsta erandjuhul, kui

säilib ajaloolistele naaberhoonetele ja majatüübile iseloomulik arhitektuurne lahendus (punkt

6.4.3).

Uute hoonete ehitamise nõuded miljööväärtuslikul alal olid järgmised:

- punkt 6.6.2: uus hoone tuleb ehitada tänaval välja kujunenud ehitusjoonele. Kui uus hoone

kavandatakse olemasoleva tänavaäärse hoone taha, siis tuleb see ehitada hoovimajana

põhimõttel, et selle ette jääb majandushoov ning taha krundi sügavusse tarbe- ja/või

puhkeaed. Hoovimaja peab üldjuhul olema väiksema mahuga (vähemalt 20% väiksem

ehitisealune pind ja madalam) kui tänavaäärne põhihoone. Erand on lubatud väikese

tänavaäärse hoone puhul;

- punkt 6.6.4: hävinenud või lammutada lubatud miljööväärtusliku hoone asemele tuleb uus

hoone ehitada üldjoontes samas mahus või lähtuvalt lähiümbruse majadest;

- uue hoone arhitektuur peab järgima väljakujunenud ajaloolist keskkonda, arvestama

mahult

ja arhitektuurselt lahenduselt lähiümbruse majade avade proportsioone, katuse kuju ja

katusematerjali tüüpi, sokli, räästa ja harja kõrgust ning piirkonna traditsioonilisi

värvilahendusi.

16. Menetlusosalised toovad põhilise erinevusena üldplaneeringute 2030+ ja 2040+ vahel

välja selle, et eelmise üldplaneeringu järgi pidi lammutatud hoone asemele ehitatav uus hoone

olema üldjoontes samas mahus või lähtuvalt lähiümbruse majadest, kehtiva üldplaneeringu

järgi tuleb uus hoone ehitada samas mahus.

Kohtu hinnangul võivad projekteerimistingimused olla hoone mahu (mis on määratletud

ehitisealuse pinna ja ehitise kõrguse kaudu) osas vastuolus üldplaneeringuga 2040+.

Kohaldatavaks üldplaneeringu sätteks on miljööväärtuslikule alale uue hoone ehitamise

nõuded. Need näevad ette, et hävinenud või lammutada lubatud miljööväärtusliku hoone

asemele tuleb uus hoone ehitada samas mahus. Kohaldatav ei ole sama lõigu teine ja kolmas

lause (reegel hoovimaja suuruse kohta ja sellest erandi tegemise võimalus), kuna kinnisasjal ei

ole ja ei ole kunagi olnud tänavaäärset maja ning tegemist ei ole hoovimajaga üldplaneeringu

tähenduses. Vaielda võib selle üle, kas teatava tõlgendamise võimaluse annab see, et

olemasoleva miljööväärtusliku hoone ümberehitamise korral on laiendamine võimalik.

Kohus ei võta selles küsimuses lõplikku seisukohta, kuna see ei mõjuta käesoleva asja

lahendust. Kohus ei saa projekteerimistingimusi tühistada alusel, et hoone maht on vastuolus

üldplaneeringuga. Riigivastutuse seaduse (RVastS) § 3 lg 1 alusel on haldusakti tühistamise

eelduseks haldusakti õigusvastasuse kõrval ka see, et haldusakt rikub kaebaja õigusi. See, kui

vastustaja on projekteerimistingimustes hoone mahu määratlenud lubatust suuremana, ei riku

kaebaja õigusi. Kaebuse esitamine ei saa endaga kaasa tuua kaebaja eesmärgile vastupidist

tulemust.

Muus osas ei ole üldplaneeringute 2030+ ja 2040+ vahel märkimisväärseid erinevusi.

17. Kaebuse kohaselt ei ole kaebaja projekteerimistingimuste puhul rahul ühe tingimusega –

sellega, et ehitusjoon ja ehitusala on määratud olemasoleva hoone järgi. Kaebaja tugineb

huvile kasutada kinnisasja otstarbekamalt, kuna ehitusjoone nihutamisel Sõbra tänava suunas

jääb kavandatava hoone ja olemasoleva garaaži vahele rohkem ruumi ning kaebajal on

võimalik rajada kinnisasja tagaossa haljasala. Vastustaja on kaalukamaks pidanud avalikke

huve ja naaberkinnisasjade omanike huve. Kohus nõustub vastustajaga.

Asjas on korduvalt rõhutatud Sõbra tn 11 kinnisasja ebaharilikku kuju. Kinnisasi on tavatult

kitsas, selle laius on 8,6 m. Samuti on asjas korduvalt välja toodud, et ajalooliselt moodustati

kinnisasi Sõbra tn 13 ehitustööliste huvides rajatud väikese hoone juurde. Kinnisasjal praegu

paiknev hoone on ühekorruseline, selle ehitisealune pind on 54 m2.

18. Kohtu hinnangul on vastustaja õigesti leidnud, et üldplaneering näeb ette hoone rajamise

samasse asukohta, kus paiknes lammutatav hoone, ning lisaks sellele on kohtuasja asjaoludel

avalik huvi ja naaberkinnisasjade omanike huvid hoone paiknemise küsimuses kaalukamad

kaebaja huvist. Kohus nõustub projekteerimistingimuste andmisel ja kohtumenetluses esitatud

vastustaja seisukohtadega ja ei korda neid täies mahus.

Kaebaja õigused oma kinnisasja kasutamisel, s.h hoonestamisel on piiratud avalik-õiguslike

kitsenduste ja naaberkinnisasjade omanike huvidega. Lammutatava hoone asemele uue

ehitamisel on välja kujunenud ehitusjooneks hoone algsest asukohast lähtuv ehitusjoon.

Avalik-õiguslike kitsenduste hulka kuulub see, et Karlova miljööväärtuslikul alal on ette

nähtud ehitusjoone, hoonete paiknemise ning kaug- ja sisevaadete säilimine ja taastamine. See

annab tavapärasest suurema kaalu naaberkinnisasja omaniku huvile säilitada hoonete

praegune paiknemine üksteise suhtes ja hoonetest / hoonetele avanevad vaated ning lisab neile

asjaoludele avalik-õigusliku aspekti.

Sõbra tn 11 kinnisasja laiusest tuleneb, et kavandatav hoone jääb paratamatult

naaberkinnisasjadel paiknevatele hoonetele väga lähedale. Kui hoonestusala paigutada

kaebaja soovitud viisil, siis jääb Sõbra tn 9a ja 11 hoonete seinte ja akende vaheliseks

kauguseks ligikaudu 5 m, Sõbra tn 11 ja 13 hoonete puhul veel vähem. Sõbra tn 9a ja Sõbra tn

13 hoonetel on kaebaja kinnisasja suunas aknad, kaebaja on elamu teisele korrusele samuti

kavandanud aknad nende hoonete suunas (dtl 35, 36). Mitmed toimikus olevad fotod ja

joonised kajastavad seda, kui tihedalt oleksid hooned kaebaja soovitud ehitusjoone korral

üksteise suhtes paiknenud (vt näiteks dtl 62, 63, 66, 80, 115).

Hoone paigutamine nii, et see oleks osaliselt külgnenud naaberkinnisasjadel paiknevate

hoonetega, oleks endaga kaasa toonud privaatsuse riive ning naaberkinnisasjadel paiknevatest

hoonetest avaneva vaate olulise muutumise.

19. Vastustaja ei ole jätnud kaebaja õigusi kaalutlusõiguse teostamisel arvestamata. Kohus

nõustub vastustajaga, et projekteerimistingimustes on kaebajale antud kõiki asjaolusid

kogumis arvestades maksimaalne võimalik ehitusõigus. Kaebajal tuli kinnisasja omandamisel

arvestada kinnisasja omadustega (suuruse ja kujuga) ning piirangutega, mis tulenevad sellest,

et kinnisasi paikneb miljööväärtuslikul alal. Üldplaneeringu 2030+ kohaselt oli sellise

kinnisasja puhul eelistatavaks variandiks ja üldplaneeringu 2040+ alusel on reegliks, et

ehitamine kinnisasjale on võimalik olemasoleva hoone asukohas ja mahus. Kaebaja ootused

rajada kinnisasjale kahekorruseline 7,5 m laiune 3-4 magamistoa ja saunakompleksiga (saun

ja puhkeruum) elamu (dtl 34-35, 70), säilitades samal ajal olemasoleva garaaži ning rajades

elamu taha ka kaebaja ootustele vastava haljasala, ei ole teostatavad, kuna need ei ühti

üldplaneeringust tulenevate kitsendustega ja ei ole teostatavad nii, et ülemääraselt ei riivata

naaberkinnisasjade omanike õigusi. Kui kaebaja väitel lahendaks garaaži paiknemisega seotud

probleemi ühe meetri suurune muudatus, siis saab kaebaja ehitada elamu ühe meetri võrra

lühemana.

Vastustajal oli õigus ja isegi kohustus arvestada ka kaebaja soovitud elamu paiknemisega

Sõbra tn 13 kinnisasja suhtes ja selle võimalike mõjudega Sõbra tn 13 kinnisasja omaniku

õigustele. Õigusnormidest ei tulene tingimust, et vastustajal tuleb projekteerimistingimuste

andmisel arvestada naaberkinnisasjade omanike õigustega üksnes siis, kui omanik esitab

vastuväiteid. Tingimused, mis reguleerivad miljööväärtuslikul alal hoonete paiknemist

kinnisasjal ja üksteise suhtes ning vaadete säilimist, on avalik-õiguslikud. Nende järgimine on

vastustajale kohustuslik olenemata sellest, kas naaberkinnisasjade omanikud peavad

vajalikuks menetluses osaleda.

20. Põhjendatud ei ole kaebaja etteheide, et vastustaja põhjendused projekteerimistingimuste

andmisel või kaebaja huvide kaalumine ei olnud piisavad. Vastustaja on põhjalikult ja

igakülgselt kaalunud kaebaja huvi rajada kinnisasjale elamu, avalik-õiguslikke piiranguid ja

nende leevendamise võimalusi kaebaja huvides ning naaberkinnisasjade omanike huve,

samuti selgitanud, miks tuleb ehitusjoon määrata lähtudes olemasolevast hoonest. Kaebaja

seisukohad kaebuses näitavad, et vastustaja põhjendused olid talle arusaadavad.

Kaebajal ei tekkinud õigustatud ootust ehitusjoone paiknemisele sellest, et haldusmenetluse

käigus käsitles vastustaja kaebaja soovitud ehitusjoone paiknemise varianti. Vastustajale ei

ole etteheidetav, et ta otsis lahendust, mis ei põhjustaks vaidlusi. Erinevate lahenduste

väljapakkumine ja arutamine ning kompromissi otsimine on ehitusõiguse menetluse

olemuslikud osad.

21. Vaidlus puudub selles, et kaebaja esitas projekteerimistingimuste taotluse 12.01.2021 ja

vastustaja andis projekteerimistingimused 17.10.2023 ehk vastustaja ei ole järginud EhS § 31

lõikes 2 sätestatud tähtaega. Kuid see ei suurenda kaebaja huvide kaalu, ei vähenda

naaberkinnisasja omaniku huvide või avaliku huvi kaalu ja ei ole alus

projekteerimistingimused tühistada. Kui vastustaja on viivituses haldusmenetluse läbiviimisel,

siis ei anna see kaebajale õigust nõuda projekteerimistingimuste andmist kaebaja soovitud

sisuga. Kohtule ei ole äratuntav, et EhS § 31 lg 2 sätestatud tähtaja ületamine oleks mistahes

viisil saanud mõjutada asjas tehtud otsust (RVastS § 3 lg 3 p 1).

Haldusorgani viivituse korral on kohaseks õiguskaitsevahendiks menetluse lõpuleviimise, s.o

haldusakti andmise või sellest keeldumise otsuse tegemise nõudmine, tegemata seejuures

ettekirjutusi otsuse sisule. Kohtule ei nähtu, et kaebaja oleks sellise nõude esitanud. Kohus

nõustub sellega, et menetluse kestuse tingis eeskätt vastustaja soov leida võimalus elamu

ehitamiseks kaebaja kinnisasjale nii, et kaebaja huve ja ootusi arvestatakse võimalikult suures

ulatuses. Kohtule ei nähtu kohtuasjas esitatud dokumentidest, et kaebaja oleks menetluse

käigus väljendanud vastustajale huvi, et vastustaja annaks kiiremini välja haldusakti (näiteks

keeldumise projekteerimistingimuste andmisest), et kaebajal oleks võimalus seda vaidlustada.

Kohus ei käsitle eeltoodut arvestades põhjalikumalt seda, kelle tegevusest või tegevusetusest

oli menetluse kestus tingitud, kas menetlus oli teatavatel ajavahemikel peatunud jms.

22. Otsuse punktis 12-21 toodu tähendab, et kaebaja väited ei anna alust tühistada

projekteerimistingimusi osaliselt, ehitusjoone osas, või täies ulatuses.

Muud nõuded, kokkuvõte

23. Kaebuse koosseisus olevate kohustamisnõuete rahuldamine oleks võimalik üksnes

tühistamisnõude rahuldamise korral. Kui kohus kumbagi tühistamisnõuet ei rahulda, siis tuleb

rahuldamata jätta ka kohustamisnõuded.

Vaideotsusele ei ole kaebaja esitanud vastuväiteid, mis väljuksid põhivaidluse piiridest.

Kohus mõistab vaideotsuse tühistamise nõuet nii, et kaebaja vaidlustas vaideotsuse

õigusselguse huvides, kuna ta ei nõustu vaideotsuse põhjendustega ja vaide rahuldamata

jätmisega. Kuna kohus jätab rahuldamata tühistamis- ja kohustamisnõuded, siis tuleb

rahuldamata jätta ka vaideotsuse tühistamise nõue.

Vaideotsuse tühistamiseks ei anna alust see, et vastustaja jättis selles rahuldamata kaebaja

taotluse menetluse uuendamiseks. HMS § 44 lg 1 sätestatud menetluse uuendamise aluseid

ilmselgelt ei esinenud. Haldusakti sisu ei saa olla HMS § 44 lg 1 p 2 tähenduses uus oluline

tõend, millele tuginedes taotleda haldusmenetluse uuendamist.

Kokkuvõttes jätab kohus kaebuse tervikuna rahuldamata.

24. Kui kaebaja väitel on vastustaja õigusvastase tegevuse või tegevusetusega põhjustanud

talle kahju, siis on kaebajal õigus esitada kahju hüvitamise nõue. See küsimus väljub

käesoleva kohtuasja piiridest.

Menetluskulud. Selgitused

25. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Selle

sätte alusel on menetluskulude kandmine kaebaja kohustus. Vastustaja ei ole menetluskulude

nimekirja ja kuludokumente esitanud ning kohus jätab HKMS § 109 lg 1 alusel

menetluskulud välja mõistmata.

26. HKMS § 175 lg 1 näeb ette jõustunud kohtuotsuse avaldamise elektroonilises Riigi

Teatajas. Andmesubjektil on õigus esitada taotlus otsuse osaliseks avaldamiseks, eelkõige

tema nime avaldamata jätmiseks (HKMS § 175 lg 3-5). Kui isik seda soovib, siis sellekohane

taotlus tuleb esitada kohtule enne otsuse jõustumist. Avaliku võimu kandja andmeid

kohtulahendis ei varjata.

/allkirjastatud digitaalselt/

kohtunik Karin Jõks