2-24-8491/19 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Janek Väli

Kohtuotsuse tegemise aeg ja

koht

05. märtsil 2025.a, Tallinnas

Tsiviilasja number

2-24-8491

Tsiviilasi

ITEST Invest OÜ hagi ASSG MAIN OÜ vastu võlgnevuse

30000 euro, viivise 8704,11 euro, sissenõudmiskulu 40 euro ja

täiendava viivise saamiseks

Hagihind

42 494,11 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: ITEST Invest OÜ (registrikood 12327964, asukoht

Kentmanni tn 20A-19, 10116 Tallinn)

Hageja lepinguline esindaja advokaat Indrek Kukk

(Advokaadibüroo TETRIS, Mustamäe tee 16, 10617 Tallinn;

e-post indrek@tetrisab.ee)

Kostja: ASSG MAIN OÜ (registrikood 14749339, asukoht

Luise tn 17/1, 10142 Tallinn; e-post info@assg.ee)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Jätta ITEST Invest OÜ hagiavaldus ASSG MAIN OÜ vastu rahuldamata.

2. Jätta menetluskulud hageja ITEST Invest OÜ kanda.

3. Määrata kindlaks kostja ASSG MAIN OÜ menetluskulud summas 1250 eurot. Mõista

ITEST Invest OÜ-lt välja ASSG MAIN OÜ kasuks menetluskulu summas 1250 eurot.

4. Mõista ITEST Invest OÜ-lt välja ASSG MAIN OÜ kasuks viivis protsendina

hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (1250 eurot) menetluskulude suurust

kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113

lõike 1 teises lauses ettenähtud määras.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul,

alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese

astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.

Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse

esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja

tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige

esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hageja nõuded ja põhjendused

1. ITEST Invest OÜ esitas Harju Maakohtule 29.05.2024 hagi ASSG MAIN OÜ vastu

võlgnevuse 30000 euro, viivise 8704,11 euro, sissenõudmiskulu 40 euro ja täiendava viivise

saamiseks.

1.1.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 27.05.2020 BRONEERIMISKOKKULEPE NR -

xxxx. Broneerimiskokkuleppe järgi broneeris ASSG MAIN OÜ (kui müüja) ITEST

INVEST OÜ (kui ostja) kasuks tulevikus ehitatavas korterelamus Harjumaa, Tallinna linn,

Luha 6 / Väike-Ameerika 10 mitu korterit, panipaika ja parkimiskohta.

Broneerimiskokkuleppe sõlmimisel ei olnud kinnistule ehitusluba väljastatud.

1.2.

Broneerimise tagamiseks tasus ITEST Invest OÜ 30 000€ broneerimiskokkuleppe

sõlmimisel müüja a/a nr xxxx.

1.3.

Kokkulepe järgi juhul kui müüjal jääb ehitusluba saamata 01.06.2021.a seisuga peab ta

ostjale tagastama tasutud broneerimistasu kolme päeva jooksul. Samuti juhul kui müüja

pärast ehitusloa saamist ei alusta ehitustöödega 30 päeva jooksul, on müüjal kohustus

ostjale tasutud broneerimistasu tagastama kolme päeva jooksul. ASSG MAIN OÜ ei ole

01.06.2021 seisuga ehitusluba saanud.

1.4.

Seega ASSG MAIN OÜ pidi ITEST Invest OÜ-le broneerimistasu tagastama hiljemalt

04.06.2021.a, kuid seda ei teinud. Broneerimistasu tagastamata jätmisel alates 04.06.2021

kuni tasumiseni tuleb ASSG MAIN OÜ-le tasuda viivise VÕS § 113 lg 1 alusel. Viivis

seisuga 29.05.2024 kokku on 8 704,11 eurot.

1.5.

Hageja palub kostjalt välja mõista sissenõude kulu summas 40 eurot, mis on tekkinud

seoses kinnistusraamatusse, äriregistrisse ja AS-ile CREDITINFO EESTI saadetud

päringutega.

1.6.

Kostja ise koostas ja edastas hagejale lihtkirjaliku broneerimislepingu projekti

allkirjastamiseks, luues sellega hagejale arusaama, et leping on kehtiv. Hageja leiab, et

lepingu eesmärgiks oligi korteriomandite broneerimine, mida kinnitab üheselt tekst

kokkuleppes. Lisaks ei ole mitte üheski sättes antud kokkuleppes kajastatud, et tasutud 30

000 eurot arvestatakse müügihinna sisse, pigem vastupidi, kokkuleppe tekstist nähtub

üheselt, et tegemist on puhtalt broneerimistasuga, millele ei lisandu käibemaksu, samas,

kui müügilepingu sõlmimisel lisandub korteriomandite müügihinnale käibemaks.

Broneerimiskokkuleppes ei mainita kordagi korterite müügihinda, vaid korterid on

määratletud läbi ruutmeetrite ja ehitusliku maksumuse.

1.7.

Hageja nõue kostja vastu muutus sissenõutavaks alles 05.06.2021, kui möödus

kokkuleppes märgitud tähtaeg ehitusloa saamiseks ja sellele järgnev kolm päeva raha

tagastamiseks. Seega ei ole hageja nõue aegunud. Isegi olukorras, kui nõue oleks hakanud

aeguma nö alusetu makse tegemisest, ei saa nõuet aegunuks lugeda, kuna kostja ei ole

käitunud kooskõlas hea usu põhimõttega.

1.8.

27.09.2021 lepingu p 6.8 on notar selgitanud, et kõik lepingu esemega seonduvad

kokkulepped tuleb antud lepingusse märkida. Kuna korterite broneerimisleping oli

eraldiseisev leping ja lepinguobjekt (erinevad tekkivad korteriomandid) oli teine, kui kogu

kinnistu müük, siis broneerimistasu tagastamist antud lepingusse ka ei märgitud. Seega ei

ole kostja omapoolset kohustust 30 000 eurot tagastada, täitnud.

1.9.

Hageja palub menetluskulud jätta kostja kanda ning välja mõista kostjalt riigilõiv summas

1400 eurot ja esindajakulu summas 540 eurot. Samuti palub hageja välja mõista

menetluskuludelt viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Kostja vastuväited ja põhjendused

2. Kostja hagi ei tunnista ning vaidleb sellele vastu.

2.1.

Kostja leiab, et esitatud hagiavaldus on aegunud. 27.05.2020 poolte vahel sõlmitud

broneerimislepingu näol on tegemist kinnisasja võõrandamisele-omandamisele suunatud

lepinguga, milline leping on vorminõuete järgimata jätmise tõttu tühine.

2.2.

Kostja leiab, et hageja võimalikud nõuded kostja vastu, mis tulenevad

broneerimislepingust aegusid 26.05.2023.a.

2.3.

Kui kohus leiab, et poolte vajel sõlmitud broneerimisleping on kehtiv ning lepingust

tulenevad nõuded ei ole aegunud, esitab kostja alternatiivse vastuväite hageja nõudele, mis

põhineb asendustehingul.

2.4.

27.09.2021 sõlmisid hageja ja kostja asjaõigusliku lepingu, millega kostja müüs hagejale

Luha tn 6 // Väike-Ameerika tn 10, Tallinn asuva kinnistu, katastritunnusega

78401:109:0067, koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Kostja müüs hagejale sama

kinnistu, millele rajatava eluhoone korterite, panipaikade ning parkimiskohtade müügiks

olid pooled sõlminud broneerimiskokkuleppe. Kostja hinnangul on tegemist poolte

vahelist lepingulist vahekorda muutva tehinguga, mis lõpetas broneerimislepingust

tulenevad kohustused ja lõi uued asjaõiguslikust lepingust tulenevad nõuded ja

kohustused.

2.5.

Poolte vahel sõlmitud lepingu sisuks ei olnud olemasolevate korterite broneerimine hageja

kasuks teatud aja perioodiks, nagu väidab hageja. Hilisema müügitehingu tarbeks

kinnisasja ajaline broneerimine eeldab broneeritava kinnisasja olemasolu, sellisel juhul ei

kajastata ka vastavas lepingus müügilepingu tingimusi, vaid üksnes

broneerimiskokkulepet fikseeritud ajaperioodiks ning selle eest makstavat tasu.

2.6.

Käesoleval juhul oli sõlmitud lepingu suunatud tulevikus rajatavate korteriomandite

müümiseks hagejale. Korterite ostuhinnas sisaldus lepingu kohaselt ka tasutud

„broneerimistasu“. Seega oli sõlmitud lepingu näol tegemist kinnisasja müügilepingu

eellepinguga, mille sisuks oli müüja kohustus võõrandada valmiv kinnisasi

(korteriomandid) tulevikus ostjale.

2.7.

Kui poolte vahel on erimeelsused lepingu tõlgendamise osas, tuleb lähtud VÕS § 29

sätestatust, mille kohaselt tuleb sõltumata lepingu sõnastusest lähtuda tegelikust tehingu

sisust ja poolte tahtest.

2.8.

Asjaõiguslik leping sõlmiti hiljem „broneerimislepingus“ sisaldunud tähtajast

(01.06.2021), seega kehtib sõltumata broneerimislepingu kehtivusest antud olukorrale

kostja hinnangul VÕS § 76 lg 4 tulenev eeldus, et kui võlausaldaja on talle kohustuse

täitmisena pakutu vastu võtnud, siis eeldatakse, et täitmine on täielik, täitmisena pakutu

oli võlgnetav ja kohustus täideti kohaselt, VÕS § 76 lg 4 loob nõuetekohase täitmise

(soorituse) eelduse.

2.9.

Kostja palub menetluskulud jätta hageja kanda ning välja mõista hagejalt esindajakulu

summas 1250 eurot.

Kohtu seisukoht ja põhjendused

3. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte

esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt

on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber

lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude

põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2

kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7

kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.

4. Kohus selgitas pooltele kohalduvat õigus 11.10.2024 määrusega (dtl 86-91). Pooled on

nõustunud asja lahendamisega kirjalikus menetluses (dtl 61, 64).

5. Kohus tuvastab poolte poolt vaidlustamata asjaoludena järgmise:

5.1.

Pooled on 27.05.2020 sõlminud kirjalikus vormis, digitaalselt allkirjastatuna,

broneerimiskokkuleppe nr - xxxx (dtl 7-8) (edaspidi ka kui kokkulepe).

5.2.

Kokkulepe järgi broneeris kostja (kui müüja) hageja (kui ostja) kasuks tulevikus

ehitatavas korterelamus Harjumaa, Tallinna linn, Luha 6 / Väike-Ameerika 10 viis

korterit, kuus panipaika ja viis parkimiskohta.

5.3.

Vastavalt kokkuleppe tasus hageja 29.05.2020 broneerimise tagamiseks 30 000 eurot

kostja arveldusarvele (dtl 9).

5.4.

Kokkulepe sätestas, et kui müüjal (s.o. kostjal) jääb ehitusluba saamata 01.06.2021

seisuga, peab ta ostjale (s.o. hagejale) tagastama tasutud broneerimistasu (s.o. 30 000

eurot) kolme päeva jooksul. Seisuga 01.06.2021 ehitusluba ei saadud. Kostja ei ole 30 000

eurot hagejale tagasi maksnud.

5.5.

Kostja võõrandas kinnisasja Harjumaa, Tallinna linn, Luha 6 / Väike-Ameerika 10 (millel

hageja poolt broneeritud korteriomandid pidid tekkima) hagejale 27.09.2021 notariaalselt

tõestatud kinnistu müügi- ja asjaõiguslepinguga (dtl 24-29).

6. Hagiavalduse kohaselt ja kokkuleppest tulenevalt pidi kostja broneerimistasu hagejale

tagastama hiljemalt 04.06.2021, kuna kostja ei saanud hiljemalt 01.06.2021 ehitusluba

korterelamu ehitamiseks. Kostja ei ole broneerimistasu tagastanud. Broneerimistasu

tagastamata jätmisel alates 04.06.2021 kuni tasumiseni tuleb kostjal tasuda viivis VÕS §

113 lg 1 teise lause alusel ja lisaks VÕS § 113¹ lg 1 järgi hüvitada võla sissenõudmiskulud

summas 40 eurot.

7. Pooltel on vaidlus selle üle, kas broneerimiskokkulepe on tühine või mitte, tulenevalt

asjaolust, et kostja hinnangul oli olemuslikult tegemist kinnisasja ostu-müügi lepinguga,

mis vastavalt AÕS § 119 lg peab olema notariaalselt tõestatud. Kui kokkulepe on tühine,

siis kostja palub kohaldada aegumist. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas kostja on raha

tagastamise kohustuse täitnud seeläbi, et on võõrandanud hagejale kinnisasja, millele pidi

korterid ehitatama.

Hindamaks lepingulise kohustuse kehtivust, tuleb asjaomane leping õiguslikult

kvalifitseerida, sest eri liiki lepingutele võivad kehtida erinevad nende kehtivust mõjutavad

nõuded (sh seadusest tulenev vorminõue). Poolte esitatud asjaolude kogumile õigusliku

hinnangu andmine (kvalifitseerimine) on kohtu ülesanne. Lepingu sisu tuleb välja selgitada

lepingu tõlgendamise teel (VÕS § 29). Üks lepingudokument võib sisaldada mitut eri

kokkulepet, millest mõne kehtetuse korral tuleb ülejäänute kehtivuse hindamisel juhinduda

TsÜS §-s 85 sätestatust.

8. Kohus tuvastab, et kokkuleppe järgi seisnes pooltevaheline õigussuhe peamiselt järgmises:

8.1.

Kostja kui müüja broneeris hageja kui ostja kasuks korterelamus asukohaga Luha 6 /

Väike-Ameerika 10, Tallinn viis korterit, viis parkimiskohta, kuus panipaika.

Kokkuleppes oli ära toodud korterite 1-5 täpne suurus, ehituslik maksumus 2300 €/m²,

mille alusel oli arvestatud iga korteri täpne maksumus eurodes. Samuti oli ära toodud iga

panipaiga hind (5000 eurot koos käibemaksuga) ja parkimiskoha hind (12 500 eurot koos

käibemaksuga). Kokkuleppes oli kirjas: „Eelnevalt kirjeldatu kõik korterid kokku hinnaga

690 000 €, millele lisandub käibemaks summas 138 000 € koos käibemaksuga summas

828 000 €. Panipaigad kokku 30 000 eurot koos käibemaksuga ja parkimiskohad kokku 62

500 € koos käibemaksuga.“

8.2.

Kõik broneeritud korterid, parkimiskohad ja panipaigad antakse hagejale üle kuus kuud

pärast ehitusloa väljastamist.

8.3.

Broneerimise tagamiseks tasub hageja 30 000 (arvestusega iga korteri eest 6000€)

broneerimiskokkuleppe sõlmimisel kostjale, viitega käesolevale kokkuleppele. Summa 30

000 eurot ei sisalda käibemaksu ja see ka ei lisandu.

8.4.

Peale ehitusloa väljastamist tasub hageja kostjale 30 päeva jooksul täiendavalt

broneerimise tagamiseks 60 000€ (koos käibemaksuga) korterite 1, 2 ja 3 eest arvestusega

20 000 € (koos käibemaksuga) iga korteri eest.

8.5.

Korterite 1, 2 ja 3 eest tasub hageja koheselt peale ehitustööde lõppemist. Korterite 4 ja 5

eest tasub hageja kostjale hiljemalt 5 kalendrikuu vältel peale ehitustööde lõppemist.

Korterite nr 1, 2, 4 ja 5 suhtes toimub tasumisel arvestus koos 1 panipaiga ja 1

parkimiskohaga. Korteri nr 3 suhtes toimub arvestus koos 2 panipaikaga ja 1

parkimiskohaga.

8.6.

Kui ostja ja müüja vahel ei sõlmita, olenemata põhjusest, hiljemalt 30 päeva jooksul peale

ehitusloa väljastamist eelnimetatud broneeritud korteri osas võlaõiguslikku müügilepingut,

on müüjal õigus eelmärgitud tähtaja möödumisel broneerimiskokkulepe ühepoolselt

lõpetada, mille kohta edastab müüja ostjale vastavasisulise teate. Sellisel juhul

broneerimistasu ei tagastata.

8.7.

Kui kostjal jääb ehitusluba saamata 01.06.2021 seisuga, peab ta hagejale tagastama

tasutud broneerimistasu kolme päeva jooksul. Kui kostja pärast ehitusloa saamist ei alusta

ehitustöödega 30 päeva jooksul, on kostjal kohustus hagejale tasutud maksed tagastada

kolme päeva jooksul.

9. AÕS § 119 lg 1 sätestab, et tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama

kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. TsÜS § 83 lg 1 sätestab, et tehingu seaduses

sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi

nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. TsÜS § 84 lg 1 sätestab, et tühisel tehingul ei ole

algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt

alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 85 alusel ei too

tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib

eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata.

9.1.

Riigikohus on otsuses nr 2-20-14179/52 punktis 12 selgitanud, et kohus peab

kohtumenetluses poolte esile toodut arvestades hindama, kas vaidlusaluse kokkuleppega

võttis hageja endale kohustuse sõlmida kinnisasja omandamisele suunatud müügi- või

asjaõigusleping. Riigikohtu praktika kohaselt lepingus sanktsioonide ettenägemine

kinnitab üldjuhul kohustuse siduvust ja seega kokkuleppe suunatust kinnisasja

omandamisele. Riigikohus nimetatud otsuse punkti 12 alapunktides selgitas veel järgmist:

Kinnisasja omandamisele suunatud kokkulepe ei piirdu kitsalt üksnes kinnisasja

omandamise otsest kohustust sisaldava müügilepinguga või sellise müügilepingu

sõlmimisele eelneva eellepinguga VÕS § 33 mõttes, vaid vorminõude eesmärk on kaitsta

pooli järelemõtlematult ja notari selgitusteta kinnisasja omandamisega või

võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest ka muud liiki kokkulepete puhul,

mille eesmärk on survestada pooli mh varaliselt ebasoodsa tagajärje ähvardusel tegema

kinnisasja omandamisele või võõrandamisele suunatud tehingut (otsuse p 12.1). AÕS §

119 lg 1 tähenduses kinnisasja omandama või võõrandama kohustava tehinguna tuleb

mõista igasugust võlaõiguslikku kohustust, mis on kasvõi kaudselt suunatud sellele, et

muuta konkreetse kinnisasja senist kuuluvust (omandit) ehk tuua kaasa kinnisasja omandi

üleminek seniselt omanikult uuele omanikule. Kohustus omandada või võõrandada

kinnisasi võib olla nii asjaomase lepingu järgne põhi- kui ka kõrvalkohustus. AÕS § 119

lg 1 puudutab nii poolele endale kui ka kolmandale isikule kuuluvat kinnisasja

võõrandama kohustumist, samuti võib kinnisasja omandamise kohustus olla suunatud nii

kinnisasja omandamisele teiselt lepingupoolelt kui ka kolmandalt isikult (otsus p 12.2).

AÕS § 119 lg-s 1 sätestatud vorminõudele peavad vastama ka niisugused kokkulepped,

millest kinnisasja omandamise või võõrandamise kohustus tuleneb üksnes kaudselt.

Niisuguste kaudselt kohustavate kokkulepete hulka saab lugeda mh lepinguid, millega

kindla kinnisasja omandamata või võõrandamata jäämise puhuks nähakse ette

märkimisväärne rahaliselt ebasoodne tagajärg, näiteks kui kavandatud tehingu sõlmimisest

loobumise korral ei ole poolele ette nähtud õigust saada tagasi suurt rahasummat, mille ta

on teisele poolele tehingut silmas pidades tasunud. Väljavaade jääda ilma olulise

suurusega rahasummast survestab selle tasunud lepingupoolt kinnisasja omandamis- või

võõrandamislepingut sõlmima, kitsendades sellega tema otsustusvabadust (otsuse p 12.3).

Kolleegium leidis otsuse p-s 12.4, et kaudselt väljendatud kohustust sõlmida kinnisasja

omandamisele suunatud leping võib sisaldada ka broneerimisleping, millega nähakse

kinnisasja ostmisest huvitatud isikule tehingu temast sõltuvatel asjaoludel ärajäämise

puhuks ette rahaline koormis, mis ületab temale lepingu alusel osutatud teenuse harilikku

väärtust. Kui tasu ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstavat summat ja

kokku on lepitud selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab

see kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppele, mis AÕS § 119 lg 1 järgi peab

olema notariaalselt tõestatud (vt RKTKo 29.11.2017 2-16-8456/31, p 16).

10. Kohus asub lepingu analüüsides seisukohale, et tegemist oli kinnisasjade (korteriomandite)

omandamisele suunatud kokkuleppega, mitte broneerimislepinguga.

10.1.

Kokkuleppe peaaegu kogu sisu reguleerib omandatavaid korterite omadusi, hindu, nende

eest tasumise ja üleandmise korda ja tähtaega ning võlaõigusliku lepingu sõlmimist.

Broneerimise sisu ja tähendust pole praktiliselt üldse avatud. Näiteks ei ole sõnaselgelt

sätestatud kostjale keeldu neid kortereid kolmandatele isikutele müüa või reklaamida.

Samal ajal oli korterite omandamisega seotu küllaltki detailselt kokku lepitud –

defineeritud olid müüglepingu objektid, hinnad, (notariaalselt tõestatud) lepingu sõlmise

tähtajad, korterite eest tasumiste tähtajad, korterite kostjalt hagejale üleandmise tähtajad.

10.2.

Broneerimiskohustuse rikkumise eest ei ole kostjale ette nähtud mingeid sanktsioone (v.a.

tasutud broneerimistasu tagastamine ehitusloa mittesaamisel või ehitustöödega

mittealustamisel), kuid seejuures jääks hageja broneerimistasust ilma, kui ta korterite

omandamiseks notariaalselt tõestatud lepingut ei tuleks sõlmima.

Kokkulepe sätestab, et „kui ostja ja müüja vahel ei sõlmita, olenemata põhjusest, hiljemalt

30 päeva jooksul peale ehitusloa väljastamist eelnimetatud broneeritud korteri osas

võlaõiguslikku müügilepingut, on müüjal õigus eelmärgitud tähtaja möödumisel

broneerimiskokkulepe ühepoolselt lõpetada, mille kohta edastab müüja ostjale

vastavasisulise teate. Sellisel juhul broneerimistasu ei tagastata“.

Seega riskiks hageja kinnisasja müügilepingu sõlmimata jätmisel märkimisväärse

summaga. Samas kostja ei riskiks hagejale korterite mittevõõrandamisel mitte millegagi,

isegi, kui leping jääks sõlmimata kostjast tuleneval põhjusel, näiteks, kui ta korteri

võõrandas kolmandel isikule. Seega on leping suunatud pigem sellele, et hagejal tekiks

finantsiline surve korterid igal juhul omandada, kuna vastasel juhul jääks ta 30 000 eurost

ilma.

10.3.

Kohus ei nõustu hageja seisukohaga, et broneerimiskokkuleppes ei ole sätestatud korterite

hinda (vt dtl 50-51, p 4.1). Kuigi esmalt fikseeritakse kokkuleppe alguses tõesti korterite

ehituslikud maksumused, siis selgelt on ära toodud panipaikade ja parkimiskohtade

hinnad. Järgnevalt aga räägitakse ka kõikide korterite puhul kokku hinnast 690 000 eurot,

lisaks käibemaks summas 138 000 eurot ja kokku koos käibemaksuga 828 000 eurot.

Seega on pooled korterite hinnad lihtsalt defineerinud ehitusliku maksumuse kaudu, mis ei

tähenda seda, et hinnast poleks kokku lepitud.

10.4.

Samuti ei muuda kokkulepet kehtivaks see, et selle koostas ja saatis hagejale kostja,

millega väidetavalt lõi mulje kokkuleppe kehtivusest (vt dtl 50, p 4.1).

10.5.

Riigikohus on selgitanud, et kohustus omandada või võõrandada kinnisasi võib olla nii

asjaomase lepingu järgne põhi- kui ka kõrvalkohustus. AÕS § 119 lg 1 puudutab nii

poolele endale kui ka kolmandale isikule kuuluvat kinnisasja võõrandama kohustumist,

samuti võib kinnisasja omandamise kohustus olla suunatud nii kinnisasja omandamisele

teiselt lepingupoolelt kui ka kolmandalt isikult (RK otsus asjas nr 2-20-14179/52, p 12.2).

Kohtu hinnangul kohaldub see ka juhtudele, kui müüakse tulevikus tekkivat kinnisasja.

Näiteks kui müüdavat kinnisasja (nt korteriomandit) ei ole veel kinnistusraamatusse

kantud või korterelamut, milles korteriomand asub, ei ole hakatud ehitama.

10.6.

Seega asub kohus kokkuvõtvalt seisukohale, et pooltevahelise broneerimiskokkuleppe

näol oli tegemist võlaõiguslikku kokkuleppega, mis oli vähemalt kaudselt suunatud

sellele, et muuta konkreetse kinnisasja senist kuuluvust (omandit) ehk tuua kaasa

korteriomandi üleminek kostjalt hagejale.

10.7.

Kuna tegemist on kinnisasjade omandamisele suunatud eellepinguga, siis pidi see AÕS §

119 lg 1 ja VÕS § 33 lg 2 järgi olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Poolte poolt

vaidlustamata asjaoludel broneerimiskokkulepe sellele vorminõudele ei vastanud.

Seegaoli broneerimiskokkulepe TsÜS § 84 lg 1 järgi tühine ning selle alusel saadu tuleb

VÕS § 1028 lg 1 järgi tagastada.

11. Kostja on asjas esitanud aegumise vastuväite (dtl 22).

11.1.

TsÜS § 151 lg 1 sätestab, et alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumistähtaeg on

kolm aastat ajast, mil õigustatud isik teada sai või pidi teada saama, et tal on alusetust

rikastumisest tulenev nõue. Õiguse rikkumise korral algab rikkumise teel saadu väärtuse

hüvitamisele suunatud alusetu rikastumise nõude aegumistähtaeg ajast, mil õigustatud isik

rikkumisest ja kohustatud isikust teada sai või pidi teada saama.

Riigkohtu tsiviilkolleegium on selgitanud, et alusetust rikastumisest tuleneva nõude

aegumistähtaeg algab ajast, mil õigustatud isik pidi teada saama asjaoludest, millest saab

järeldada rikastumisnõude olemasolu, st rikastumise toimumisest ja rikastumise põhjustaja

isikust, ning ei ole oluline, et isik saaks ka õiguslikult aru nõude olemasolust (Riigikohtu

21. detsembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-16, p 46). Seega, kui isik teeb

alusetult makseid, soovides saada kinnisasja omanikuks, sai ta rikastumisest teada iga

makse tegemisel (RK otsus nr 2-18-7948/81, p 22).

11.2.

Hageja tegi tühise broneerimiskokkuleppe alusel kostjale makse 30 000 eurot 29.05.2020.

Samast kuupäevast algas ka tühise tehingu järgi tagastamise nõude aegumistähtaeg. Seega

aegus hageja nõue 29.05.2023. TsÜS § 142 lg 1 sätestab, et õigus nõuda teiselt isikult teo

tegemist või sellest hoidumist (nõue) aegub seaduses sätestatud tähtaja (aegumistähtaeg)

jooksul. Pärast nõude aegumist võib kohustatud isik keelduda oma kohustuse täitmisest.

Hagiavaldus on esitatud maakohtusse 29.05.2024, mil hageja nõue oli aegunud ja kostja

võis keelduda selle täitmisest. Eeltoodu alusel tuleb jätta hageja nõue rahuldamata.

12. Kostja esitas alternatiivse vastuväidet, et hageja nõue lõppes 27.09.2021 notariaalselt

tõestatud kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimisega. Kohus selle seisukohaga ei

nõustu, kuna selle lepingu tekstist ega ühestki punktist ei tulene, et hageja oleks loobunud

29.05.2020 makstud 30 000 euro tagastamise nõudest (ükskõik, mis õiguslikul alusel) või

see oleks lõppenud (müügihinnaga) tasaarvestamise tõttu või muul põhjusel. Samuti ei

nähtu selle lepingu, broneerimiskokkuleppe ja hageja nõude vahel piisavat seost, et pidada

seda kohustuse asendamiseks VÕS § 89 mõttes, nagu kostja väidab. Kuna aga hageja nõue

on aegunud ja jääb sel põhjusel rahuldamata, siis ei ole kohtul kostja alternatiivset

vastuväidet vaja lähemalt käsitleda.

Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine

13. TsMS § 442 lg 2 p 51 kohaselt märgitakse kohtuotsuse sissejuhatuses tsiviilasja hind.

Tulenevalt TsMS § 122 lg 1, § 123 ja § 133 on tsiviilasja hagihinnaks 42 494,11 eurot.

Menetluskulude jaotamine ja kindlaksmääramine

14. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Sellest tulenevalt jäävad menetluskulud hageja kanda.

15. Kooskõlas TsMS § 174 lg 1 ja § 177 lg 1 p 1 määrab kohus kindlaks menetluskulude

rahalise suuruse.

16. Kostja palub hagejalt välja mõista menetluskulu summas 1250 eurot. Kostjale on osutatud

õigusabiteenust komplekshinna alusel ning maakohtus on menetluskulu suuruseks 1250

eurot (dtl 78).

16.1.

Hageja on seisukohal, et kostjat on antud vaidluses esindanud prokurist ning tema

menetluskulud hüvitamisele ei kuulu. Antud juhul ei ole esitatud menetluskulude

nimekirja, ega ole avaldatud ka tunnitasu määra, mistõttu ei ole ka võimalik menetluskulu

põhjendatust ja vajalikkust ning ühikuhinda üleüldse hinnata (dtl 82-83).

16.2.

Kohus hagejaga seisukohaga ei nõustu.

16.2.1.

TsMS § 218 lg 1 p 3 kohaselt võib lepinguline esindaja kohtus olla prokurist kõigis

menetlusosalise majandustegevusega seotud kohtumenetlustes. Prokuristi näol on

tegemist äriühingu lepingulise esindajaga TsMS §-s 218 lg 1 p 3 sätestatu kohaselt

16.2.2.

Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 18.06.2014 määruses asjas nr 3-2-1-62-14 on seoses

korteriühistu esindamisega selgitatud, et korteriühistu juhatus on korteriühistu juhtorgan,

mille põhiülesandeks on korteriühistu juhtimine ja esindamine. Seadusest ei tulene

korteriühistu juhatuse liikmele kohustust anda korteriühistule õigusalast kvalifikatsiooni

nõudvat õigusabi. Korteriühistu juhatus peab küll korteriühistut kohtumenetluses

esindama või volitama selleks lepingulist esindajat, kuid juhatuse liige ei pea täitma

kohtumenetluses tasuta lepingulise esindaja ülesandeid, sh osutama korteriühistule tasuta

õigusabiteenust. TsMS § 217 lg 2 järgi saab menetlusosaline osaleda menetluses

isiklikult ka siis, kui tal on lepinguline esindaja. Sellest tulenevalt ei saa pidada

menetlusosalise lepingulise esindaja kulusid põhjendamatuks üksnes seetõttu, et

lepinguline esindaja on samal ajal ka menetlusosalise seaduslik esindaja ning sama isik

esindas menetlusosalist nii seadusliku esindajana kui ka lepingulise esindajana. Samas

tuleb sellises olukorras menetluskulusid välja mõistes hinnata, millises ulatuses olid

õigusabikulud lepingulise esindaja osavõtu tõttu kohtumenetlusest TsMS § 175 lg 1

kohaselt põhjendatud ja vajalikud ning millises ulatuses saanuks menetlusosalise õigusi

ja huve kaitsta kohtumenetluses õigusalase kvalifikatsioonita seaduslik esindaja.

16.2.3.

Kohtule kostja poolt edastatud menetlusdokumendid on kõik allkirjastatud äriühingu

prokuristi poolt ning selle üle pooltel vaidlust ei ole.

16.2.4.

Kostja poolt edastatud vastusest hagiavaldusele nähtub, et see on vormistanud

õigusbüroo blanketi peale, kuid allkirjastatud kostja prokuristi poolt (dtl 21). Ka on

kostja prokurist märkinud antud vaidluses enda e-postaadressiks tarmo@lexreges.com,

mis kuulub õigusbüroole Lex Reges. Kohus leiab, et õigusteenuse osutamine seoses

vajadusega osaleda kohtumenetluses ei kuulu prokuristi igapäevaste tööülesannete hulka

ning sellega seoses tekkinud ajakulu kuulub täiendavalt hüvitamisele.

16.3.

Kohus leiab, et kostja lepingulise esindaja kulu on põhjendatud ning vastab esitatud

menetlusdokumentide mahule ning vaidluse keerukusele. Seega kuulub kostja poolt

hagejale hüvitamisele esindajakulu summas 1250 eurot.

16.4.

Kooskõlas TsMS § 177 lg 4 tuleb rahuldada kostja taotlus menetluskuludelt viivise

väljamõistmiseks VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras (dtl 22).

/allkirjastatud digitaalselt/

Janek Väli

Kohtunik