2-22-19392/25 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Peeter Pällin, liikmed Kairi Piirisild ja Neve

Uudelt

Määruse tegemise aeg ja koht

05.03.2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-19392

Kohtuasi

U.N-i avaldus Tallinn, Kivila tn 3 korteriühistu

04.06.2012. a üldkoosoleku otsuse p-de 5 ja 6 tühisuse

tuvastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 16.05.2023. a määrus

Kaebuse esitaja ja liik

U.N-i määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja U.N (isikukood XXX), lepinguline esindaja

Andrus Reidi

Puudutatud isik Tallinn, Kivila tn 3 korteriühistu

(registrikood

80166430),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Maano Saareväli

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta U.N-i määruskaebus rahuldamata.

2. Jätta Harju Maakohtu 16.05.2023 tsiviilasjas nr 2-22-19392 tehtud määruse

resolutsioon muutmata, kuid muuta ja täiendada kohtumääruse põhjendusi.

3. Jätta määruskaebuse menetlemise kulud U.N-i kanda.

4. Määrata kindlaks Tallinn, Kivila tn 3 korteriühistule hüvitatavate menetluskulude

rahaline suurus ja rahuldada Tallinn, Kivila tn 3 korteriühistu taotlus

menetluskulude kindlaksmääramiseks. Mõista U.N-ilt Tallinn, Kivila tn 3

korteriühistu kasuks välja määruskaebemenetluse kulude hüvitis 585 eurot (km-

ga). U.N on kohustatud Tallinn, Kivila tn 3 korteriühistule hüvitamisele

kuuluvatelt menetluskuludelt tasuma menetluskulude suurust kindlaks määrava

lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg

1 ls-s 2 ettenähtud ulatuses.

2-22-19392

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. U.N (avaldaja) esitas Tallinn, Kivila tn 3 korteriühistu (Kivila 3 KÜ) vastu avalduse

tuvastada Kivila 3 KÜ liikmete 04.06.2012. a üldkoosoleku otsuste nr 5 ja nr 6 tühisus.

Avaldaja palus jätta menetluskulud Kivila 3 KÜ kanda.

1.1. Avalduse kohaselt otsustasid Kivila 3 KÜ liikmed häälteenamusega 04.06.2012. a

üldkoosoleku otsusega nr 5 suurendada perioodil 10.06.2012–10.09.2012 korteriomanike

makseid igas kuus 40 euro võrra parkla rajamise tõttu suurenenud kulude katteks (summa

lisatakse arvele). Kivila 3 KÜ liikmed otsustasid häälteenamusega 04.06.2012. a

üldkoosoleku otsusega nr 6 parkla teenindamiseks lepingu sõlmimise PARKIT OÜ-ga ja

määrasid selle lepingu sõlmimisel esindajaks Q.F. B.

1.2. Avaldaja on alates 01.09.2008 Tallinnas aadressil Kivila 3–23 asuva korteriomandi

(registriosa nr 10120101; Kivila 3–23 korteriomand) 1/2 kaasomandi osa ühisomanik. Kivila

3 KÜ ei teavitanud avaldajat 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusaluste otsuste vastuvõtmisest

ega sellest, et Kivila 3 korteriomanikud peavad oma sõidukit Kivila 5a õuealal parkides

kasutama parkimiskaarti. Avaldaja parkis oma sõidukit Kivila 3 korterelamu ümber asuval

Tallinna linnale kuuluval maa-alal ning avaldajal tekkis seetõttu Kivila 3 KÜ-ga vaidlus.

Avaldajale on määratud trahve ja tema sõiduki ratast on lukustatud. Lisaks vaidlesid avaldaja

ja Kivila 3 KÜ parkimisloa üleandmise üle. Avaldajale ei tutvustatud PARKIT OÜ-ga

sõlmitud lepingut ning parkimiskorda aadressil Kivila 5a. Avaldaja sai 21.03.2020 teada, et

Kivila 3 KÜ liikmel peab olema parkimiskaart. Seetõttu ei pöördunud avaldaja varem Kivila 3

KÜ poole parkimiskaardi väljastamiseks.

Kivila 3 KÜ ei võimaldanud avaldajal saada teavet ega dokumentidega tutvuda. Avaldaja

esitas 23.02.2022 maakohtule avalduse, milles palus kohustada Kivila 3 KÜ-d andma teavet ja

võimaldama dokumentidega tutvuda. Maakohus kohustas Kivila 3 KÜ-d 12.10.2022

tsiviilasjas nr 2-22-2806 tehtud määrusega esitama avaldajale e-postile järgmised dokumendid

ja teabe: koopia lepingust, millega on antud Tallinnas aadressil Kivila 5a asuva kinnisasja

õueala korteriomanike kaasomandisse ja korteriühistu kasutusse; millises summas ja millal

tasusid Kivila 3–23 korteri kaasomanikud Kivila 3 KÜ-le Kivila 5a parkimisala

väljaehitamiseks; koopia korteriomanike üldkoosoleku protokollist, mille järgi otsustati

sõlmida parkimisteenuse osutamise leping PARKIT OÜ-ga ja millega anti Kivila 3 KÜ Kivila

5a parkimisala haldamisõigus üle PARKIT OÜ-le; koopia korteriomanike üldkoosoleku

protokollist, mille kohaselt otsustati jätkata 28.09.2019 PARKIT OÜ-ga lepingut

parkimisteenuse osutamiseks; koopia korteriomanike üldkoosoleku protokollist, mille

kohaselt otsustati alates 22.09.2020 jätkata lepingut parkimisteenuse osutamiseks PARKIT

OÜ-ga; millal ja millisel viisil edastati Kivila 3–23 korteri kaasomanikele info ülalmainitud

üldkoosolekute läbiviimisest (teade/kutse). Kivila 3 KÜ edastas avaldajale eespool märgitud

teabe ja dokumendid osaliselt.

2-22-19392

1.3. Kivila 3 KÜ liikmete 04.06.2012. a üldkoosolekul osales 33 Kivila 3 KÜ liiget ja esitati

kahe liikme volitus (kokku on 64 liiget). Vaidlusaluse üldkoosoleku päevakorra p 7 oli

parkimisplatsi ehituse lisafinantseerimise arutamine ning p 8 PARKIT OÜ-ga aadressil Kivila

3 parkla teenindamiseks teenuse osutamise lepingu sõlmimine ja lepingu sõlmimisel esindaja

määramine. Avaldajale ei teatatud 04.06.2012. a üldkoosoleku toimumisest. Kutse

väljapanekust trepikoja infotahvlile ei piisanud. Mh ei olnud kutse säilimine tagatud, sest

infotahvlil puudus kaitseklaas. Kivila 3 KÜ liikmed ei pruukinud kutset kätte saada, sest oli

suvi. Kivila 3 KÜ oleks pidanud dokumendid edastama e-kirjaga korteriühistu liikmete

meiliaadressitele. Avaldaja ei viibinud Tallinnas ega teadnud vaidlusalusest üldkoosolekust.

Avaldaja sai vaidlusalusest üldkoosolekust teada 09.11.2022. Lisaks ei nähtu vaidlusaluse

üldkoosoleku protokollist, et üldkoosolekul arutati parkla ehituse korraldamise ja kasutamise

küsimusi.

1.4. Kivila 3 KÜ liikmete üldkoosolek ei saanud vaidlusaluseid otsuseid teha

lihthäälteenamusega ning vaja oli kõigi korteriomanike kokkulepet. Kaasomandiga seotud

kõige olulisemad küsimused tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel, mitte

enamuse otsusega (asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 lg 1). Korterelamut teenindaval maal

korteriomanike parkimiskohtade kindlaksmääramine on kaasomandi kasutuskorra

kindlaksmääramine. Parkimisplatsi ehituse rahastamine ja PARKIT OÜ-ga lepingu sõlmimine

(parkimisteenuse osutamine ja selle tingimuste kehtestamine) olid korteriomanike jaoks

olulised küsimused, mis ei olnud varem kehtinud korteriomandiseaduses (KOS) sätestatud

tavakasutus. Sellised kokkulepped peavad tagama kõigile korteriomanikele õiglase lahenduse

ning nende küsimuste lahendamiseks tuleb saavutada kõigi korteriomanike konsensus

(RKTKm 18.01.2011, 3- 2- 1- 151-10, p 10). Avaldajal tekkisid parkla ehituse rahastamise

tõttu täiendavad rahalised kohustused, milles temaga kokku ei lepitud. Kivila 3 KÜ tasub

PARKIT OÜ-le tasu 20 eurot kuus.

1.5. Kuna parkla on rajatud Tallinna linna kinnistule, kaotaksid Kivila 3 korteriomanikud

tehtud investeeringud selle maa kasutusõiguse lõppemisel. Parkla ehitamise kulusid ei kantud

kaasomandi osa väljaehitamise tõttu. Kivila 3 KÜ liikmete üldkoosolek ei saanud otsuseid

teha Tallinna linnale kuuluva Kivila 5a kinnistu osas (KOS § 1 lg 2). Need ei olnud elamu

majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute kulud ega majandamiskulud.

Vaidlusalusel üldkoosolekul otsustati aadressile Kivila 3 (mitte Kivila 5a) parkla rajamisega

seonduvat. Puudub kokkulepe, mille kohaselt andis Tallinna linn Kivila 5a maa-ala Kivila 3

KÜ kasutusse või omandisse või lubas sinna parkla ehitada. Raha kasutati aga aadressile

Kivila 5a parkla rajamiseks. Kuna Lasnamäe Linnaosa Valituse ja Kivila 3 KÜ 21.05.2012. a

kokkuleppe (21.05.2012. a kokkulepe) p 2 kohaselt andis linnaosavalitsus kõikidele Kivila 3

KÜ liikmetele loa vaidlusalusel maa-alal sõidukeid parkida, pidi Kivila 3 KÜ kaasama kõik

Kivila 3 KÜ liikmed parkla ehitamiseks ja parkimiskorra kehtestamiseks. Avaldaja ei

vaidlustanud Kivila 3 KÜ esitatud arvetel nähtuvaid kulusid, sest eeldas 2020. aastani, et

parkimisala on Kivila 3 korteriomanike kaasomandis. Kuna PARKIT OÜ takistas avaldajal

parkimisalal sõidukite parkimist, nõudis avaldaja parkla ehitamise ja parkimise korraldamise

dokumentidega tutvumist.

1.6. Väär oli sõlmida parkimise korraldamiseks leping selliselt, et kolmas isik (PARKIT OÜ)

teenib sellest tulu. Seega oli vaidlusalune otsus vastuolus 21.05.2012. a kokkuleppe p-ga 5.6.

Kivila 3 korteriomanikud ei teadnud otsuse tegemisel lepingu tingimusi ning 21.05.2012. a

kokkuleppes ei kehtestatud sõidukite parkimise tingimusi.

1.7. Q.F-il puudus õigus Kivila 3 KÜ-d esindada, kuna viimane kanne juhatuse kohta tehti

äriregistris 04.01.2011 ning alates 2018. aastast kuni avaldaja kohtusse pöördumiseni ei

2-22-19392

kutsutud kokku ühtki Kivila 3 korteriomanike üldkoosolekut. Seega puudus Q.F-il õigus

sõlmida Kivila 3 KÜ kohtumenetluses esindamiseks lepingulise esindajaga leping. Seda oleks

saanud teha Kivila 3 korteriomanike üldkoosolek. Lisaks puudus Q.F-il volitus sõlmida

21.05.2012. a kokkulepe.

1.8. Avaldajal on 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusaluste otsuste vaidlustamise tähtaeg

ennistada, kuna nendega kaasnesid parkla rajamise kulud, avaldajale määrati parkimistrahvid

ning kaasnes kohtuvaidlus.

2. Kivila 3 KÜ vaidles avaldusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

avaldaja kanda.

2.1. Kivila 3 KÜ liikmete 04.06.2012. a üldkoosoleku otsused nr 5 ja nr 6 ei piiranud avaldaja

võimalusi kaasomandit kasutada. Parkimistingimuste kehtestamine kaitses Kivila 3 KÜ

liikmete õigusi ja huve (vältimaks parkimisala kasutamist parkimisõiguseta isikute poolt).

Parkimine korraldati Tallinna linna kinnistul, kuna Kivila 3 korterelamu alusel kinnistul

polnud selleks ruumi ning sõidukeid pargiti kaootiliselt (mh haljasalale). Maa-alad anti

21.05.2012. a kokkuleppe ning selle lisana sõlmitud 24.07.2012. a kokkuleppe alusel Kivila 3

KÜ (mitte Kivila 3 korteriomanike) kasutusse korteriühistu liikmete sõidukite parkimise

eesmärgil. Nimetatud maa-alad ei kuulu Kivila 3 korteriomanike kaasomandisse. Asja

lahendamisel ei ole tähtis, et osa Kivila 3 KÜ kasutusse antud maa-alast asus aadressil Kivila

5a. Tallinna linna poolt Kivila 3 KÜ kasutusse antud maa-ala on tähistatud 21.05.2012. a

kokkuleppe lisades 1 ja 3 esitatud plaanidel ning seeläbi piisavalt määratletud.

2.2. Parkimise eesmärgil Kivila 3 KÜ kasutusse antud maa-ala parkimiskorralduse küsimus

oli Kivila 3 KÜ liikmete üldkoosoleku pädevuses (HMKo 01.04.2021, 2-20-135372/16, p 36).

Korterelamu juures parkimise korraldamine oli korteriühistu liikmete ühiste huvide

esindamine korteriühistuseaduse (KÜS) § 2 lg 1 mõttes ning seotud korteriomandite

kasutamisega. Korteriühistu eesmärgiks on Kivila 3 korterelamu teenindamiseks vajaliku (nii

Kivila 3 korteriomanike kaasomandis kui ka nende kasutuses oleva muu) maa ühine

majandamine (Kivila 3 KÜ põhikirja p-d 1.3 ja 6.2.8).

Lisaks tutvustati parkimisteenuse osutamise lepingu tingimusi vaidlusalusel üldkoosolekul

enne hääletamist. Nimetatut tõendab see, et lisaks avaldajale ei vaidlustanud ükski Kivila 3

kaasomanik PARKIT OÜ parkimisteenuse osutamist ega Kivila 3 KÜ-s kehtivat

parkimislubade süsteemi.

Iga äriline tegevus ei olnud 21.05.2012. a kokkuleppe p-de 5.6 ja 5.7 kohaselt keelatud. Kivila

3 KÜ ei kasuta parkimisala ärilisel eesmärgil ega saa sellelt tulu. Parkimisala kasutavad

üksnes Kivila 3 korteriomanikud ja elanikud ning parkimislubasid väljastatakse üksnes Kivila

3 korteriomanikele. Parkimisala korrashoiuks ja sihtotstarbeliseks kasutamiseks tuleb aga

sõlmida lepinguid, mille alusel saavad teenuseosutajad tulu (mh on parkimislubade kontroll ja

parkimisloata parkijatele leppetrahvide määramine vajalik, et luua majaelanikele võrdsed

parkimisvõimalused). Kokkuleppe kohaselt moodustub Kivila 3 KÜ poolt PARKIT OÜ-le

teenuse eest makstav tasu peamiselt parkimislepingute rikkumise leppetrahvidest.

2.3. Iga Kivila 3 korteriomanik võib vabalt kasutada aadressitel Kivila 3 ja 5a paiknevat

parklat. Igale Kivila 3 korteriomanikule (mh avaldajale) anti 2012. a parkimisluba.

Korteriomanikele pandi arved ja teised vajalikud dokumendid postkasti. Avaldaja ei viidanud

Kivila 3 KÜ-le, et ta ei saanud parkimisluba kätte. PARKIT OÜ trahvis avaldajat, kuna ta

rikkus parkimise korda. Avaldaja vaidlustab kümme aastat vanu parkimisala loomise ja

2-22-19392

parkimisjärelevalve teenuse kasutamisega seotud Kivila 3 KÜ liikmete üldkoosoleku otsuseid,

kuna soovib parkimisalal parkida, ilma et teda sanktsioneeritaks parkimistingimuste

rikkumise eest leppetrahvidega. Kivila 3 KÜ on nõus väljastama avaldajale parkimisloa

dublikaadi.

2.4. Parkla rajamist rahastati osaliselt Tallinna linna eelarvest ja osaliselt Kivila 3 KÜ

eelarvest. Dokumendid ei ole valdavalt säilinud, kuna Kivila 3 KÜ kohustus parkla ehitamise

toetuse saamise ja kulutuste tegemise dokumente säilitama seitse aastat. Seetõttu ei olnud

Kivila 3 KÜ- l võimalik esitada detailset ülevaadet ehituskuludest. Nimetatuga ei kaasne aga

04.06.2012. a üldkoosoleku otsuse nr 5 tühisust. Menetlusosalised ei vaidle, et parkla

rajamisega kaasnesid Kivila 3 KÜ-le kulud. Vaidlusaluse üldkoosoleku otsusega otsustati

parkimisplatsi ehituskulude lisafinantseerimine. Ehituse finantseerimine otsustati varem, kuid

vastav üldkoosoleku otsus ei ole säilinud. Avaldaja ei tõendanud, et parkla rajamise kulude

otsust ei hääletatud varem ning et sellise otsuse poolt ei olnud poolthäälte enamust. Ükski

kaasomanik (sh avaldaja) ei esitanud 04.06.2012. a üldkoosoleku otsuse nr 5 puhul mõistliku

aja jooksul vastuväiteid. Seega hääletasid Kivila 3 kaasomanikud eelduslikult ka varem

kulude kandmise poolt. Avaldaja ei toonud esile, et parkimisvõimaluste loomiseks lisaraha

kogumine oli põhjendamatu või vastuolus kaasaomanike huvidega. Seega ei kahjustanud

lisaraha kogumine ja selle kohta tehtud üldkoosoleku otsus eelduslikult kaasomanike huve.

Kivila 3 korteriomanikud tasusid parkimiskohtade loomise kui hüve eest. Avaldaja ei

tõendanud, et Kivila 3 korteriomanikud ei teadnud oma kinnistu piire (st seda, et parkimisala

asub võõral kinnistul), kui otsustasid parkimisalaga seonduvat.

2.5. Kuna avaldaja ei esitanud kuludele vastuväiteid mõistliku aja jooksul, kannab avaldaja

tõendamiskoormist ja tal tuli tõendada, et Kivila 3 korteriomanikud ei otsustanud parkimisala

väljaehitamiskulude kandmist. Üldkoosoleku otsuse tühistuse tuvastamise nõude esitamine

rohkem kui kümme aastat pärast vaidlustatud otsuse tegemist on ebamõistlik ja seotud

riskidega, et mitmeid faktilisi asjaolusid ei ole võimalik enam tuvastada ega dokumentaalselt

tõendada. Avaldajal oli võimalik kulude suurenemist märgata Kivila 3 KÜ 2011. a ja 2012. a

arvetel ning juba siis vaidlustada suurenenud kulusid ja nende aluseks olevat üldkoosoleku

otsust. Avaldaja ei teinud seda mõistliku aja jooksul. Avaldaja teadis avalduse kohaselt

parkimisala väljaehitamisest ja selle kuludest, kandis need ning kasutas aastaid parklat.

2.6. Kivila 3 korteriomanikke teavitati 04.06.2012. a üldkoosoleku toimumisest trepikodades

asuvate infotahvlite kaudu. Vaidlusaluse üldkoosoleku kokkukutsumisel ja läbiviimisel järgis

Kivila 3 KÜ seadust ja Kivila 3 KÜ põhikirja. Vaidlusalune üldkoosolek oli

otsustusvõimeline. Vaidlusaluse üldkoosoleku protokoll pandi trepikodades asuvale

infotahvlile, avaldaja tutvus selle sisuga ega pöördunud Kivila 3 KÜ juhatuse poole protokolli

saamiseks. Vaidlusalused üldkoosoleku otsused ei olnud tühised, sest Kivila 3 KÜ ei rikkunud

üldkoosoleku kokkukutsumise korda ega üldkoosoleku pädevust.

2.7. Avaldaja ei viidanud enne kohtusse pöördumist Kivila 3 KÜ juhatusele, et soovib

dokumentidega tutvuda. Kivila 3 KÜ ei osalenud tsiviilasja nr 2-22-2806 menetluses, kuna

Kivila 3 KÜ juhatuse esimees ei saanud menetlusdokumente õigel ajal kätte ega jõudnud

kohtule vastata.

2.8. Kivila 3 KÜ põhikirja kohaselt on juhatus korteriühistu tegevuse juhtorgan

üldkoosolekute vahelisel ajal. Olukorras, kus Kivila 3 korteriomanike üldkoosolekuid ei

toimunud, pikenesid vana juhatuse volitused kuni uue üldkoosoleku toimumiseni. Isegi, kui

Q.F-i volitused juhatuse liikmena olid lõppenud, ei olnud Kivila 3 KÜ ja lepingulise esindaja

õigusteenuseleping kehtetu (VÕS § 12 lg 1).

2-22-19392

2.9. Avaldaja ei esitanud tähtaja ennistamiseks mõjuvat põhjust, käitus pahauskselt ning

eksitas kohut. Avaldaja eesmärgiks on tekitada Kivila 3 KÜ-le kahju ning avalduse

rahuldamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega ning põhimõttega, et kohus saab kaitsta

vaid seadusega kaitstud õigust või huvi. Üldkoosoleku otsuste tühistuse tuvastamise nõude

esitamine rohkem kui kümme aastat pärast vaidlusaluste otsuste tegemist on ebamõistlik ja

esineb risk, et mitmeid faktilisi asjaolusid ei ole enam võimalik tuvastada ja dokumentaalselt

tõendada.

Maakohtu määrus ja põhjendused

3. Maakohus jättis 16.05.2023. a määrusega avalduse rahuldamata, menetluskulud avaldaja

kanda ning mõistis avaldajalt Kivila 3 KÜ kasuks välja menetluskulude hüvitise 1602 eurot

ning viivise menetluskulude tasumata osalt VÕS § 113 lg 1 ls-s 2 sätestatud määras praeguse

lahendi jõustumisest kuni võla tasumiseni.

3.1. Maakohus tuvastas, et avaldaja ei vaielnud vastu, et 04.06.2012. a üldkoosoleku teade

esitati Kivila 3 korteriomanikele trepikodades paiknevate teadetetahvlite kaudu. Üldkoosoleku

teate selline korteriomanikele edastamine oli kooskõlas vaidlusaluse otsuse tegemise ajal

(04.06.2012) kehtinud Kivila 3 KÜ põhikirja p-ga 6.4, KÜS § 1 lg 2 ja mittetulundusühingute

seaduse (MTÜS) § 20 reeglitega. Seega oli alusetu avaldaja väide 04.06.2012. a üldkoosoleku

kokkukutsumise korra rikkumise kohta.

3.2. Maakohus tuvastas, et 04.06.2012. a üldkoosoleku otsusega nr 5 otsustati kohustada igat

Kivila 3 korteriomanikku maksma kolme kuu jooksul igas kuus lisaks muudele

majandamiskulude maksetele 40 eurot. Avaldaja võttis omaks, et seda raha kasutati parkimise

korraldamiseks Tallinna linna kinnistul asuvatel parkimisaladel ning Kivila 3 KÜ liikmetel

(sh avaldajal) on võimalik seal oma sõidukit parkida. Maakohus ei käsitlenud praeguse

tsiviilasja lahendamisel parkimiskorra väidetavaid rikkumisi ja sellega seotud vaidlusi

menetlusosaliste vahel, kuna need ei mõjutanud Kivila 3 KÜ liikmete üldkoosoleku

vaidlusaluste otsuste kehtivust.

Korterelamu elanike sõidukite parkimise korraldamine on korteriomanditest tulenevate

õiguste teostamiseks eluliselt vajalik ning see on korteriühistu pädevuses. Nimetatu tulenes

vaidlusaluste otsuste tegemise ajal kehtinud Kivila 3 KÜ põhikirja p-st 1.3, KOS § 8 lg-st 1 ja

KÜS § 2 lg-st 1. Otsuse tegemise kord ei sõltunud sellest, kas parkimiseks kasutatakse Kivila

3 korteriomanike kaasomandis olevat maad või kellegi teise maad. Kivila 3 korterelamu alune

maa oli nii väike, et sellel polnud võimalik parkimist korraldada. Seetõttu korraldas Kivila 3

KÜ parkimise Kivila 3 korterelamut ümbritseval Tallinna linna kinnistul kokkuleppel

Tallinna linnaga.

Parkimise korraldamise kulu oli majandamiskulu KÜS § 151 lg 1 tähenduses. Selle kulu

jaotamine korteriomanike vahel oli Kivila 3 KÜ liikmete üldkoosoleku pädevuses (KÜS § 15

lg 1 p 2) ega eeldanud kõigi korteriomanike kokkulepet. Kivila 3 KÜ liikmete üldkoosolek sai

nimetatud otsuse teha poolthäälte enamusega (Kivila 3 KÜ põhikirja p 6.7, KÜS § 1 lg 2 ja

MTÜS § 22 lg 1). Kivila 3 KÜ põhikirja p 6.2 alap 9, KÜS § 1 lg 2 ja MTÜS § 19 lg 1 p 8

kohaselt võis üldkoosolek otsustada ka muid parkimise korraldamise küsimusi, mille hulka

kuulus parkimise korraldamise teenuste sisseostmine kolmandalt isikult.

3.3. Vaidlusaluste otsuste tühisuse tuvastamise aluseks ei ole nende otstarbekuse asjaolud.

Nimetatu oleks võinud olla otsuse kehtetuks tunnistamise alus. Vaidlusaluste otsuste tegemise

ajal kehtinud KÜS § 13 lg 3 kohaselt oli korteriühistu liikmel õigus pöörduda korteriühistu

2-22-19392

üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse

teadasaamise päevast arvates. Alates 01.01.2018 kehtiva korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse (KrtS) § 29 lg 3 järgi on organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude

esitamise tähtaeg 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. Tegemist on õigust lõpetava

tähtajaga (mitte aegumistähtajaga). Otsuse õiguspärasust tuleb hinnata selle tegemise ajal

kehtinud materiaalõiguse alusel, kuid otsuse kehtivuse vaidlustamisel tuleb järgida kehtivat

seadust. KrtS § 29 lg 3 asendas KÜS § 13 lg 3 regulatsiooni.

KrtS § 29 lg 4 järgi võib huvitatud isiku taotlusel tähtaja ennistada, kuid avaldaja ei esitanud

sellist taotlust ega asjaolusid, mis võiksid tähtaja ennistamiseks aluse anda. Eelnevast

tulenevalt ei saanud avaldaja nõuda vaidlustatud otsuste kehtetuks tunnistamist.

Lisaks ei olnud esile toodud asjaoludel maakohtu hinnangul alust kahelda vaidlustatud otsuste

põhjendatuses otstarbekuse või muudest kaalutlustest lähtudes. Kivila 3 korteriomanike

igakuise kulu suurendamine 40 euro võrra kolmeks või neljaks kuuks, et korraldada parkimine

Kivila 3 korteriomanikele mittekuuluval kinnistul, ei olnud ebamõistlikult suur kulutus.

Parkimine on olnud selliselt korraldatud juba rohkem kui kümme aastat pärast vaidlusaluste

otsuste tegemist. Parkimise korraldamise lepingu sõlmimise poolt hääletanud Kivila 3 KÜ

liikmete enamus pidas neile selle otsuse tegemiseks esitatud teavet eelduslikult piisavaks.

Lepingu sõlmimiseks juhatuse liikmele Q.F-ile esindusõiguse andmine oli sisuliselt

tagajärjetu, sest äriregistri andmete kohaselt oli ta Kivila 3 KÜ juhatuse liige (seaduslik

esindaja) ja kehtestatud polnud ühist esindusõigust. Seega ei olnud alust tunnistada

vaidlusaluseid otsuseid kehtetuks.

3.4. Maakohus pidas õiglaseks jätta menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §

172 lg 1 ls 2 alusel avaldaja kanda. Kivila 3 KÜ menetluskulud olid põhjendatud ja vajalikud

1602 euro ulatuses (1674 eurot – 72 eurot). Ärakuulamisega seotud menetluskulu oli

põhjendamatu 72 euro ulatuses, sest tasu arvestati ekslikult ühe tunni eest, kuigi

menetlustoiming kestis 0,6 tundi. Maakohus mõistis avaldajalt Kivila 3 KÜ kasuks

menetluskuluna välja 1602 eurot.

Määruskaebus ja menetlusosaliste seisukohad

4. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja teha uue

määruse, millega avaldaja avaldus rahuldada (tuvastada Kivila 3 KÜ liikmete 04.06.2012. a

üldkoosoleku otsuse p-de 5 ja 6 tühisus). Lisaks palub avaldaja jätta menetluskulud Kivila 3

KÜ kanda.

4.1. Määruskaebuse kohaselt on maakohtu määrus olulises osas põhjendamata. Maakohus ei

arvestanud lahendi tegemisel avaldaja väiteid ja tõendeid ega põhjendanud nendega

arvestamata jätmist. Maakohus lähtus üksnes Kivila 3 KÜ vastuväidetest.

4.2. Maakohtu seisukohad vaidlusaluste otsuste tühisuse tuvastamise osas olid

kohtumenetluses ebaselged. Maakohus selgitas 17.02.2023. a määruses järgmist. KrtS § 29 lg

3 järgi on organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg 60 päeva otsuse

vastuvõtmisest arvates (õigust lõpetav tähtaeg). Otsuse õiguspärasust tuleb hinnata selle

tegemise ajal kehtinud materiaalõiguse alusel, kuid otsuse kehtivuse vaidlustamisel tuleb

järgida kehtivat seadust. KrtS § 29 lg 3 asendas KÜS § 13 lg 3 regulatsiooni. KrtS § 29 lg 4

järgi võib huvitatud isiku taotlusel tähtaja ennistada, kuid avaldaja ei esitanud sellist taotlust

ning praegu ei nähtunud õigustust tähtaja ennistamiseks. Seega tuleb avaldus ilmselt jätta läbi

vaatamata. Maakohus muutis aga 01.03.2023. a määruses seisukohta ning selgitas, et kuna

2-22-19392

avaldaja tugineb vaidlustatud otsuste tühisusele ega nõua otsuste kehtetuks tunnistamist, olid

maakohtu 17.02.2023. a määruse eespool viidatud selgitused kohtusse pöördumise õiguse

tähtaja puhul asjakohatud ja eksitavad. Maakohus märkis, et vaidlusaluste otsuste tühisusele

tuginemine ei ole ajaliselt piiratud (KÜS § 1 lg 2; MTÜS § 241). Seega leidis maakohus

lõpplahendis ekslikult ja vastuolus varasemate seisukohtadega, et avaldaja ei saanud tugineda

vaidlusaluste otsuste tühisusele ning oleks pidanud taotlema KrtS § 29 lg 4 alusel tähtaja

ennistamist. Maakohus rikkus kohtu selgitamiskohustust ning oleks pidanud jätma avalduse

käiguta ja andma avaldajale täiendava tähtaja tähtaja ennistamise taotluse esitamiseks, kui ta

leidis, et nimetatud taotlus tuleb esitada. Avaldaja ei esitanud maakohtu 01.03.2023. a

määruse tõttu taotlust tähtaja ennistamiseks. Maakohtu eksitav käitumine võttis avaldajalt

võimaluse kasutada oma seaduslikke õigusi.

4.3. Maakohus leidis ekslikult, et avaldaja ei vaidlustanud faktiväidet, et 04.06.2012. a

üldkoosoleku teade esitati Kivila 3 korteriomanikele trepikodades paiknevate teadetetahvlite

kaudu. Avaldaja ei saanud kutset 04.06.2012. a üldkoosolekule. Kivila 3 korterelamul on üks

trepikoda ning Kivila 3 KÜ ei tõendanud, et vaidlusaluse üldkoosoleku teade pandi

teadetetahvlile. Kuna 04.06.2012. a üldkoosolekul arutati majandusaasta aruannet, tuli selle

projekt ja vaidlusaluse üldkoosoleku teade kõikidele Kivila 3 KÜ liikmetele kätte toimetada

(sõltumata teadetetahvlil esitamisest). Avaldaja sai 04.06.2012. a üldkoosoleku materjalid

Kivila 3 KÜ-lt, kui esitas Kivila 3 KÜ vastu kohtusse nõude. Maakohus jättis ekslikult

asjakohased tõendid praeguse asja materjalide juurde võtmata ning leidis vääralt, et avaldaja

väide koosoleku korra rikkumise kohta oli ilmselt alusetu.

Menetlusosalised ei vaielnud, et avaldaja võttis ärakuulamisel omaks, et raha kasutati parkla

ehitamiseks, mitte parkimise korraldamiseks. Parkla ehitati alale, mille Tallinna linn eraldas

Kivila 3 KÜ-le kasutamiseks, ning tekkis uus parkimisala. Avaldaja ei nõustu, et parkimise

korraldamise kulu kui majandamiskulu jaotamine korteriomanike vahel ning muude parkimise

korraldamisega seotud küsimuste (mh parkimise korraldamise teenuste sisseostmine)

otsustamine oli Kivila 3 KÜ liikmete üldkoosoleku pädevuses ega eeldanud kõikide

korteriomanike kokkulepet. Maakohus jättis tähelepanuta, et kaasomandiga seotud kõige

olulisemad küsimused tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel, mitte enamuse

otsusega (AÕS § 74 lg 1). Korterelamut teenindaval maal korteriomanike parkimiskohtade

kindlaksmääramine on kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramine. Parkimisvõimalustes

kokkuleppimine on korteriomanike jaoks oluline küsimus, mis ei olnud KOS-is sätestatud

tavakasutus. Korteriomanikud võisid KOS § 15 lg 3 kohaselt kokkuleppeid arvestades

häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäid tavapärase valitsemise piiridesse.

Mitteammendav loetelu oli nimetatud KOS § 15 lg-s 6. Vaidlusaluste otsustega otsustati

korteriomanike jaoks olulisi küsimusi, mitte KOS-is sätestatud tavakasutuse küsimusi. Oluline

on, et Kivila 3 korteriomanikele pandi rahalisi kohustusi ning tähtis ei ole Kivila 3

korteriomanike tasutud summa suurus. Selline kokkulepe peab tagama kõigile

korteriomanikele õiglase lahenduse ning selle küsimuse lahendamiseks tuleb saavutada kõigi

korteriomanike konsensus (RKTKm18.01.2011, 3-2-1-151-10, p 10). Parkimisala sai ehitada

maa-alale, mis ei kuulunud Kivila 3 korteriomanike kaasomandisse, vaid kõikide Kivila 3

korteriomanike nõusolekul. Lisaks eeldas kolmandalt isikult tasulise teenuse ostmine kõikide

Kivila 3 korteriomanike nõusolekut, kuna sellega kaasnesid rahalised kohustused. Seega olid

04.06.2012. a üldkoosoleku otsuse p-d 5 ja 6 tühised.

4.4. Ebaselged, arusaamatud ja oletuslikud olid maakohtu seisukohad, mille järgi pidas

parkimise korraldamise lepingu sõlmimise poolt hääletanud Kivila 3 korteriomanike enamus

neile otsuse tegemiseks esitatud teavet piisavaks ning lepingu sõlmimiseks esindusõiguse

2-22-19392

andmine juhatuse liikmele (esindusõigusega seaduslikule esindajale) oli sisuliselt tagajärjetu.

Q.F-il puudus õigus Kivila 3 KÜ-d esindada, kuna viimane kanne juhatuse kohta tehti

äriregistris 04.01.2011 ning alates 2018. aastast kuni avaldaja kohtusse pöördumiseni ei

kutsutud kokku ühtki Kivila 3 korteriomanike üldkoosolekut. Seega puudus Q.F-il õigus

sõlmida Kivila 3 KÜ kohtumenetluses esindamiseks lepingulise esindajaga leping ning seda

oleks saanud teha Kivila 3 korteriomanike üldkoosolek.

5. Kivila 3 KÜ palub jätta määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

Menetluse edasine käik

6. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 2¹ alusel koosmõjus

TsMS §-ga 659 rahuldamata ja maakohtu määruse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt tuleb

muuta ja täiendada kohtumääruse põhjendusi.

8. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu määrust TsMS § 651 lg 1 järgi koosmõjus TsMS §-

ga 659 üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Avaldaja vaidlustab maakohtu määrust

tervikuna.

9. Ringkonnakohus käsitleb esmalt avaldaja määruskaebuse etteheidet, mille kohaselt

maakohtu seisukohad vaidlusaluste otsuste tühisuse tuvastamise või kehtetuks tunnistamise

osas olid kohtumenetluses ebaselged.

9.1. Juriidilise isiku puudustega üldkoosoleku otsus võib olla tühine või kehtetuks tunnistatav.

Riigikohus on rõhutanud, et eraõigusliku juriidilise isiku organi otsuse tühisuse tuvastamise ja

kehtetuks tunnistamise nõude õiguskaitse eesmärk on sama: vabaneda ebaseaduslikust

otsusest. Olukorras, kus isik on esitanud otsuse tühisuse tuvastamise nõude ja soovib hiljem

samadele rikkumistele tuginedes esitada ka otsuse kehtetuks tunnistamise nõude (või

vastupidi), tuleb tema nõuet käsitada ühtse, puudustega otsusest vabanemisele suunatud

nõudena ja selliselt ka menetleda. Nt võib kohus otsuse tühisuse tuvastada isegi siis, kui isik

on esitanud otsuse kehtetuks tunnistamise nõude, kuid asjaolud, millele ta on otsuse

vaidlustamisel tuginenud, on sellised, et need toovad nende tõendatuse korral kaasa otsuse

tühisuse (RKTKo 03.03.2021, 2- 17-13391/43, p 27; RKTKo 05.06.2019, 2-16-19017/101, p

17.1). Kohtul tuleb esmajärjekorras kontrollida otsuse tühisuse aluste esinemist, sest kui otsus

on tühine, ei saa seda enam kehtetuks tunnistada (RKTKm 04.10.2023, 2-22-5382/27, p 12).

Eelnevast tulenevalt tuleb olukorras, kus isik tugineb korteriühistu liikmete üldkoosoleku

otsuse vaidlustamisel alternatiivselt nii otsuse tühisuse kui ka kehtetuse alustele, kohtul

mõlemaid aluseid kontrollida.

9.2. Korteriühistu liikmete üldkoosoleku vaidlustatud otsuste tühisuse ja kehtetuks

tunnistamise alused olid enne 01.01.2018 sätestatud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS)

§- s 38, MTÜS §-des 24 ja 241 ning KÜS § 13 lg- s 3.

2-22-19392

Vaidlusaluste üldkoosoleku otsuste tegemise ajal kehtis MTÜS § 24 lg 1 ls 1 praeguses

sõnastuses. Viidatud sätte kohaselt võib kohus kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga

vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. Ka TsÜS § 38 lg 1 ls-s 1 sätestatud üldreegli järgi on

seadusega vastuolus olev juriidilise isiku organi otsus kehtetuks tunnistatav. MTÜS § 241 lg 1

ls 1 järgi on mittetulundusühingu üldkoosoleku otsus tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku

protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel

rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate

kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele.

MTÜS § 241 lg 1 ls 2 järgi võib mittetulundusühingu üldkoosoleku otsus olla tühine ka muul

seaduses sätestatud alusel. Viimati nimetatud juhul peab üldkoosoleku otsuse tühisus kui

tagajärg seadusest selgelt tulenema. Riigikohus on KrtS-i kehtivuse ajal tehtud lahendis

selgitanud, et korteriomanike üldkoosoleku otsuse puhul, milleks on vajalik kõigi

korteriomanike nõusolek, kuid mis tehakse häälteenamusega, on tegemist otsusega, mis rikub

avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet (TsÜS § 38 lg 2 ls 1; RKTKm 01.06.2022, 2- 19-

16450/58, p 15). Ringkonnakohtu hinnangul kehtib sama põhimõte ka KÜS-i kehtivuse ajal

tehtud korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsuse puhul.

9.3. Asja materjalide kohaselt tugineb avaldaja 04.06.2012. a üldkoosoleku otsuste nr 5 ja nr 6

vaidlustamisel nii otsuste tühisuse kui ka kehtetuse alustele. Vaidlusaluste otsuste tühisuse

alustena tugineb avaldaja 04.06.2012. a üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumisele ja

sellele, et vaidlusaluseid otsuseid ei saanud teha Kivila 3 KÜ liikmete üldkoosolek

häälteenamusega, vaid need eeldasid Kivila 3 korteriomanike kokkuleppe sõlmimist.

Kehtetuse alustena tugineb avaldaja kokkuvõtlikult vaidlusaluste otsuste otstarbekuse

asjaoludele (mh sellele, et Kivila 3 korteriomanikud kaotaksid tehtud investeeringud Tallinna

linna maa kasutusõiguse lõppemisel, ning sellele, et väär oli sõlmida parkimise

korraldamiseks leping nii, et kolmas isik teenib sellest tulu).

9.4. Seega tuli maakohtul kontrollida esmalt seda, kas 04.06.2012. a üldkoosoleku

vaidlusalused otsused on tühised. Olukorras, kus maakohtu hinnangul nimetatud otsuste puhul

tühisuse aluseid ei esinenud, tuli maakohtul kontrollida, kas vaidlusalused otsused tuleb

kehtetuks tunnistada. Eelnevast tulenevalt nõustub ringkonnakohus etteheitega, et maakohtu

selgitused vaidlusaluste otsuste tühisuse tuvastamise või kehtetuks tunnistamise osas olid

kohtumenetluses vastuolulised ja ebaselged. Nimetatu ei tingi aga praegu maakohtu määruse

resolutsiooni tühistamist. Maakohus analüüsis 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusaluste

otsuste puhul sisuliselt nii tühisuse kui ka kehtetuse aluseid ning jättis lõppjäreldusena

põhjendatult avaldaja avalduse rahuldamata. Ringkonnakohus analüüsib alljärgnevalt nii

avaldaja 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusaluste otsuste tühisuse tuvastamise kui ka

kehtetuks tunnistamise nõuet.

10. Asja materjalidest nähtub, et 04.06.2012. a üldkoosoleku otsusega nr 5 otsustati parkla

rajamisega suurenenud kulude katteks perioodil 10.06.2012–10.09.2012 suurendada iga

korteri kohta kuumakset 40 eurot ning summa lisada arvele (dtl 9). Seejuures on 04.06.2012. a

üldkoosoleku protokollis märgitud, et tegemist on parkimisplatsi ehituse lisafinantseerimise

küsimuse arutamise ja otsustamisega (dtl-d 8–9). Kivila 3 KÜ liikmed ei otsustanud

04.06.2012. a üldkoosoleku otsusega nr 5 parkla rajamist, vaid üksnes parkla ehituse

lisafinantseerimist. Seejuures pidi ka mõistlik korteriühistu liige päevakorrapunkti

„parkimisplatsi ehituse lisafinantseerimise küsimuse arutamine ja otsustamine“ (dtl 8)

sõnastusest aru saama, et 04.06.2012. a üldkoosolekul otsustatakse üksnes parkimisplatsi

ehituse lisafinantseerimise üle.

2-22-19392

Asja materjalidest nähtub, et 04.06.2012. a üldkoosoleku otsusega nr 6 otsustati pärast

aadressil Kivila 3 parkla rajamist sõlmida parkla teenindamiseks teenuse osutamise leping

PARKIT OÜ- ga ja määrati selle lepingu sõlmimisel esindajaks Q.F. B.

11. Ringkonnakohus nõustub maakohtu lõppjäreldusega, et 04.06.2012. a üldkoosoleku

vaidlusalused otsused ei ole tühised.

11.1. Maakohus ei eksinud materiaal- ja menetlusõiguse normide vastu, kui pidas alusetuks

avaldaja väidet 04.06.2012. a üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumise kohta (TsMS §

654 lg 6 ja § 659).

Kivila 3 KÜ liikmetele üldkoosoleku teate väljapanek trepikojas oli kooskõlas vaidlusaluste

otsuste tegemise ajal kehtinud Kivila 3 KÜ põhikirja p-ga 6.4 ning KÜS § 1 lg 2 ja MTÜS §

20 reeglitega. Arvestades, et Kivila 3 KÜ põhikirjas oli määratud, et teade üldkoosoleku

toimumisest pannakse välja trepikodades, ning 04.06.2012. a üldkoosoleku protokolli kohaselt

kogunes üldkoosolekule 33 Kivila 3 KÜ liiget, peab ringkonnakohus eluliselt usutavaks

Kivila 3 KÜ väidet, et Kivila 3 KÜ 04.06.2012. a üldkoosoleku teate trepikojas väljapaneku

kohustust täitis. Nimetatu saab lugeda tõendatuks kaudsete tõenditena Kivila 3 KÜ põhikirja

ja 04.06.2012. a üldkoosoleku protokolliga. Kaudne tõend on lubatud, kui selle põhjal saab

TsMS § 229 lg 1 järgselt kindlaks teha poolte nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud

või nende puudumise, samuti muud asja õigeks lahendamiseks tähtsad asjaolud. Kaudne tõend

ei kajasta küll otseselt faktilist asjaolu ennast, kuid kinnitab või lükkab ümber fakte, mille

põhjal on võimalik tõendamist vajava asjaolu esinemist või puudumist järeldada (RKTKo

25.05.2020, 2-17-124505/53, p 14.3.3).

Vaidlusaluse otsuse tegemise ajal kehtinud KÜS § 15 lg 2 sätestas, et korteriühistu juhatus

annab igale korteriühistu liikmele vähemalt kaks nädalat enne majandustegevuse aastakava

arutelu tutvumiseks selle projekti koos eelmise aasta aruande ja bilansiga. Riigikohus leidis

viidatud normi kontekstis, et nimetatud kohustuse rikkumine ei olnud üldkoosolekule

kutsumise korra rikkumine. KÜS § 15 lg 2 rikkumine oli aluseks üldkoosolekul vastuvõetud

otsuste kehtetuks tunnistamiseks (RKTKo 15.06.2005, 3-2-1-63-05, p-d 11 ja 12). Kuigi

eelnevast tulenevalt pidi korteriühistu juhatus andma igale korteriühistu liikmele vähemalt

kaks nädalat enne majandustegevuse aastakava arutelu tutvumiseks selle projekti koos

eelmise aasta aruande ja bilansiga, ei järeldu nimetatust, et 04.06.2012. a üldkoosoleku teade

tuli kõikidele Kivila 3 KÜ liikmetele kätte toimetada. Ringkonnakohtu hinnangul ei mõjuta

04.06.2012. a üldkoosoleku otsuste nr 5 ja nr 6 õiguspärasust see, kas Kivila 3 KÜ täitis KÜS

§ 15 lg-s 2 sätestatud kohustust.

11.2. Maakohus leidis lõppjäreldusena põhjendatult, et 04.06.2012. a üldkoosoleku

vaidlusalused otsused sai teha Kivila 3 KÜ liikmete häälteenamusega ning selleks ei olnud

vajalik Kivila 3 kõigi korteriomanike nõusolek.

11.2.1. Kuni 31.12.2017 kehtinud KOS § 15 lg 1 kohaselt valitsesid korteriomanikud

kaasomandi eset ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei olnud ette nähtud

teisiti. Kui korteriomanikud olid asutanud korteriühistu, valitsesid nad KOS § 8 lg 1 ls 2 järgi

kaasomandi eset esmajoones KÜS-i järgi. Sel juhul kohaldati kaasomandi eseme valitsemisele

KOS § 8 lg 1 ls 3 kohaselt KOS-i niivõrd, kui see ei olnud vastuolus KÜS-iga (RKTKo

24.10.2018, 2-17-7999/68, p 24.1).

Riigikohus on selgitanud, et korteriühistuga valitsetava kortermaja puhul tuli esmalt hinnata,

kas korteriomanike lahendatava küsimuse sai otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek,

2-22-19392

ning kas otsuse sai teha põhikirjajärgse häälteenamusega või oli tegemist kaasomandi

kasutamise keskse küsimusega, milleks oli vaja kaasomanike kokkulepet AÕS-i järgi.

Korteriühistu eesmärgiks oli KÜS § 2 lg 1 kohaselt korteriomandite eseme osaks olevate

ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide

esindamine. Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saanud KÜS-i ja KOS-i kehtimise ajal

otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks oli vajalik korteriomanike kui kaasomanike

kokkulepe. KÜS-is reguleerimata küsimustes rakendati korteriühistu suhtes KÜS § 1 lg 2 järgi

MTÜS-i sätteid (RKTKo 27.03.2015, 3-2-1-155-14, p 11). Riigikohus rõhutas KÜS-i

kehtivuse ajal tehtud lahendis mh, et korteriühistu otsusega võis otsustada elamu

majandamiseks ja säilitamiseks vajaliku toimingu tegemist või majandamiskulude kandmist

(RKTKo 13.02.2012, 3-2-1-116-11, p 22). Lisaks selgitas Riigikohus, et mõtteliste osade

ühine majandamine tähendas KÜS §-de 15 ja 151 järgi nii majandustegevuse kava, aruandeid

kui ka majandamiskulusid. Ka vaidlusaluste otsuste tegemise ajal kehtinud AÕS § 74 lg 1

nägi ette, et kõigi kaasomanike kokkulepe oli vajalik kaasomandis oleva asja võõrandamiseks

või koormamiseks, samuti asja või selle majandusliku otstarbe oluliseks muutmiseks (RKTKo

18.07.2011, 3-2-1-50-11, p 10).

11.2.2. Nagu eespool märgitud, otsustasid Kivila 3 KÜ liikmed 04.06.2012. a üldkoosoleku

otsusega nr 5 üksnes parkla ehituse lisafinantseerimist, mitte parkla rajamisega seonduvat.

Kivila 3 KÜ liikmed otsustasid 04.06.2012. a üldkoosoleku otsusega nr 6 pärast parkla

rajamist sõlmida parkla teenindamiseks teenuse osutamise lepingu PARKIT OÜ-ga ja määrata

selle lepingu sõlmimisel esindajaks Q.F. Bi.

Kivila 3 KÜ liikmete 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusaluste otsustega otsustati

ringkonnakohtu hinnangul elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajaliku toimingu tegemist

(04.06.2012. a üldkoosoleku otsus nr 6) ja majandamiskulude kandmist (04.06.2012. a

üldkoosoleku otsus nr 5). Kivila 3 korterelamu korteriomanike ja elanike kasutatava parkla

teenindamiseks teenuse osutamise lepingu sõlmimise ning parkla ehituse lisafinantseerimise

otsustamine olid Kivila 3 KÜ liikmete üldkoosoleku pädevuses ja häälteenamusega tehtav

otsus, sõltumata sellest, kas parkla asus Kivila 3 korteriomanike kaasomandis oleval või

kolmandale isikule kuuluval maal. Parkla teenindamiseks lepingu sõlmimise otsustamine oli

sarnaselt teiste teenuse osutamise lepingute sõlmimise otsustamisega Kivila 3 KÜ liikmete

üldkoosolekul häälteenamusega tehtav otsus. Ka teiste teenuse osutamise lepingute sõlmimise

otsustamisega kaasnevad korteriomanike jaoks kulud. Kuna 04.06.2012. a üldkoosoleku

vaidlusaluste otsustega ei otsustatud vaidlusaluse parkla rajamist, ei analüüsi ringkonnakohus,

kas nimetatud otsuse sai teha Kivila 3 KÜ liikmete häälteenamusega või oli selleks vaja

Kivila 3 kõigi korteriomanike nõusolekut. Praegu ei olnud tegemist ka korterelamut

teenindaval maal korteriomanike parkimiskohtade kindlaksmääramise kui kaasomandi

kasutuskorra kindlaksmääramisega.

11.3. Eelnevast tulenevalt ei olnud 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusalused otsused tühised.

12. Isegi, kui 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusalused otsused oleksid olnud tühised, ei

saaks avaldaja ringkonnakohtu hinnangul praegu tühisusele edukalt tugineda hea usu

põhimõtte tõttu.

Riigikohus on varasemas praktikas selgitanud, et otsuste tühisuse tuvastamise nõudele ei näe

seadus üldjuhul ette nõude maksmapaneku tähtaega. Ainus tähtaeg, mis piirab otsuse

tühisusele tuginemise aega, on üldnormina sätestatud TsÜS § 38 lg 7 ls-s 2. Viidatud sätte

kohaselt ei saa otsuse tühisusele tugineda, kui otsuse alusel on tehtud kanne avalikku

registrisse ja kande tegemisest on möödunud kaks aastat (RKTKo 03.03.2021, 2-17-13391/43,

2-22-19392

p 26). Sama sätestab ka MTÜS § 241 lg 3. Praegu ei palunud avaldaja tuvastada tühisust

selliste otsuste puhul, mille alusel tehakse kanne registrisse.

Siiski saab hea usu põhimõte välistada korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsuse tühisusele

tuginemise (RKTKo 14.10.2014, 3-2-1-76-14, p 23; TlnRnKm 18.02.2022, 2-19-110423/42,

p 10.3.2). KrtS § 12 lg 2 sätestab koostoimes TsÜS § 138 lg-ga 1 ja VÕS §-ga 6 hea usu

põhimõtte, mida peab mh järgima korteriomanik suhetes korteriühistuga. VÕS § 6 lg 2 järgi ei

kohaldata võlasuhtele mh seadusest ega tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest

lähtuvalt vastuvõtmatu. Hea usu põhimõtet saab kohus kohaldada omal algatusel (TlnRnKm

18.02.2022, 2-19-110423/42, p 10.3.1; RKTKo 10.02.2017, 3-2-1-148-16, p 15).

Ringkonnakohtu hinnangul annaks praegu avaldaja käitumine alust välistada hea usu

põhimõtet kohaldades tema õigus tugineda 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusaluste otsuste

tühisusele. Avaldajal oli võimalik kulude suurenemist märgata Kivila 3 KÜ 2012. a arvetel

ning juba sel ajal vaidlustada suurenenud kulusid ja nende aluseks olevat üldkoosoleku otsust.

Menetlusosalised ei vaidle, et avaldaja teadis parkimisala väljaehitamisest, kandis sellega

seotud kulusid ning kasutas aastaid parklat. Sellises olukorras on 04.06.2012. a üldkoosoleku

vaidlusaluste otsuste tühisusele tuginemine ca kümme aastat hiljem hea usu põhimõtte

vastane.

13. Ringkonnakohus nõustub maakohtu lõppjäreldusega, et 04.06.2012. a üldkoosoleku

vaidlusaluste otsuste puhul ei ole täidetud nende kehtetuks tunnistamise eeldused.

13.1. Maakohus viitas ekslikult, et praegu tuleb 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusaluste

otsuste kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaja kontekstis kohaldada alates 01.01.2018

kehtivat KrtS § 29 (lg-d 3 ja 4). Ringkonnakohus jätab vastavad põhjendused maakohtu

määruse põhjendustest välja. Praeguse vaidluse lahendamisel tuleb kohaldada 04.06.2012. a

üldkoosoleku vaidlusaluste otsuste tegemise ajal kehtinud KÜS § 13 lg-t 3. Viidatud sätte

kohaselt oli korteriühistu liikmel õigus pöörduda korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku

otsuse tühistamiseks kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates.

Erinevalt KrtS-i regulatsioonist ei tulenenud KÜS-i normidest otsuse kehtetuks tunnistamise

nõude esitamise tähtaja ennistamise võimalust. Ringkonnakohtu hinnangul puudus ka vastava

tähtaja ennistamiseks vajadus, kuna KÜS-i regulatsioon sidus otsuse kehtetuks tunnistamise

nõude esitamise tähtaja alguse otsusest teadasaamisega (KrtS §29 lg 3 kohaselt algab aga

nõude esitamise tähtaeg otsuse vastuvõtmisest). Seega ei olnud korteriomaniku õigused

korteriühistu üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise kontekstis

varasema regulatsiooni kohaselt vähem kaitstud.

13.2. Ringkonnakohus ei nõustu avaldajaga, et avaldaja sai 04.06.2012. a üldkoosoleku

vaidlusalustest otsustest teada alles 2022. aastal. Menetlusosalised ei vaidle, et avaldaja tasus

2012. aastal parkla lisafinantseeringuna määratud 120 eurot ning kasutas aastaid vaidlusalust

parklat. Need asjaolud viitavad, et avaldaja sai 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusalustest

otsustest teada enne 2022. aastat, mil ta esitas nende kehtetuks tunnistamiseks nõude.

Praeguse asja lahendamisel ei ole oluline tuvastada täpset kuupäeva, millal avaldaja

04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusalustest otsustest teada sai, kuna KÜS § 13 lg-s 3

sätestatud kolme kuu pikkune tähtaeg oli avaldaja nõude esitamise ajaks selgelt möödunud.

13.3. Isegi, kui avaldaja sai 04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusalustest otsustest teada alles

2022. aastal, välistaks hea usu põhimõte praegu ka nimetatud otsuste kehtetuks tunnistamise

nõude esitamise. Avaldajal oli võimalik kulude suurenemist märgata Kivila 3 KÜ 2012. a

arvetel ning juba sel ajal vaidlustada suurenenud kulusid ja nende aluseks olevat üldkoosoleku

2-22-19392

otsust. Menetlusosalised ei vaidle, et avaldaja teadis parkimisala väljaehitamisest, kandis

sellega seotud kulusid ning kasutas aastaid parklat. Sellises olukorras oleks 04.06.2012. a

üldkoosoleku vaidlusaluste otsuste kehtetuks tunnistamise nõude esitamine ca kümme aastat

hiljem hea usu põhimõtte vastane.

14. Avaldaja määruskaebuse kohaselt puudus Q.F-il õigus Kivila 3 KÜ-d esindada, kuna

viimane kanne juhatuse kohta tehti äriregistris 04.01.2011 ning alates 2018. aastast kuni

avaldaja kohtusse pöördumiseni ei kutsutud kokku ühtki Kivila 3 korteriomanike

üldkoosolekut.

Ringkonnakohus ei nõustu, et eelnevast tulenevalt puudus Q.F-il õigus sõlmida Kivila 3 KÜ

kohtumenetluses esindamiseks lepingulise esindajaga leping. Riigikohus on selgitanud, et

kuigi juhatuse liikme ametiaega ei saa lugeda pikenenuks ainuüksi seetõttu, et isik jätkab

tegutsemist juhatuse liikmena, võib juhatuse liikme ametiaja lugeda erandlikult pikenenuks ka

mõlemapoolseid tahteavaldusi ja käitumist hinnates TsÜS § 68 lg 3 alusel kaudsete

tahteavaldustega, sh juhatuse koostatud majandusaasta aruande kinnitamisega; RKTKo

08.10.2008, 3-2-1-65-08, p-d 32–34). Äriregistrist nähtub, et Q.F on alates 2011. aastast

Kivila 3 KÜ juhatuse liige ning seda, et Q.F on endiselt Kivila 3 KÜ juhatuse liige, on Kivila

3 korteriomanike üldkoosolek viimati kinnitanud 2024. aastal.

Praeguse asja lahendamist ei mõjuta see, kui Kivila 3 KÜ juhatuse liige sõlmis lepingu

õigusabiteenuse saamiseks ja vahendas selle alusel korteriomanikele teenust, kuigi Kivila 3

korteriomanike üldkoosolek ei otsustanud teenuse ostmist ega selleks vajaliku lepingu

sõlmimist. Seetõttu ringkonnakohus vastava asjaolu tuvastamisega praeguse asja lahendamisel

ei tegele. Kui juhatus jättis lepingu sõlmimiseks Kivila 3 korteriomanike üldkoosoleku kokku

kutsumata ja sõlmis teenuste saamiseks korteriühistule kahjulikke lepinguid ilma

korteriomanike üldkoosoleku otsuseta, võib juhatus vastutada VÕS § 115 lg 1 alusel oma

ülesannete rikkumisega korteriühistule põhjustatud kahju eest (TlnRnKm 30.10.2023, 2- 19-

7316/60, p 16.5).

Lisaks ei eksinud maakohus materiaal- ja menetlusõiguse normide vastu, kui leidis, et Q.F oli

04.06.2012. a üldkoosoleku vaidlusaluste otsuste tegemise ajal Kivila 3 KÜ juhatuse liige

(seaduslik esindaja), kehtestatud polnud ühist esindusõigust ning lepingu sõlmimiseks

juhatuse liikmele Q.F-ile esindusõiguse andmine oli sisuliselt tagajärjetu. Vaidlusaluste

otsuste tegemise ajal kehtinud Kivila 3 KÜ põhikirja p 6.1 kohaselt valiti juhatus ametisse

kaheks aastaks. Menetlusosalised ei vaidle, et Q.F-i juhatuse liikme kanne tehti 2011. aastal.

15. Eelnevast tulenevalt jättis maakohus põhjendatult avaldaja avalduse rahuldamata.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

16. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, jäävad määruskaebemenetlusega seotud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 järgi määruskaebuse esitaja kanda.

17. Ringkonnakohus määrab menetluskulude jaotuse alusel TsMS § 174 lg-te 1 ja 3 ning

TsMS § 175 lg 1 järgi vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks hüvitatavate menetluskulude

suuruse.

Kivila 3 KÜ esitatud menetlusekulude nimekirja järgi on tema määruskaebemenetlusega

seotud menetluskuludeks lepingulise esindaja kulud 585 eurot (km-ga). Nimekirja kohaselt

2-22-19392

kulus Kivila 3 KÜ lepingulisel esindajal määruskaebemenetluse toimingutele (avaldaja

määruskaebusega tutvumine ning määruskaebuse vastuse koostamine ja esitamine) kokku

3,25 tundi. Arvestades maakohtu määruse, määruskaebuse ning vastuse sisu ja mahtu on

ringkonnakohtu hinnangul esindaja tehtud toimingud ja toimingutele kulunud aeg tervikuna

põhjendatud ja vajalik.

Menetluskulude nimekirja järgi on Kivila 3 KÜ esindaja tunnitasu 180 eurot (sh käibemaks),

mis ei ületa vandeadvokaadi keskmist tasumäära sarnase keerukusega asja puhul. Kivila 3 KÜ

kinnitas TsMS § 174 lg 10 tähenduses, et ta ei saa käibemaksu tagasi arvestada, sest ta ei ole

käibemaksukohustuslane. Seega tuleb menetluskulud hüvitada koos käibemaksuga.

Eelnevast tulenevalt on Kivila 3 KÜ vajalikud ja põhjendatud kulud esindajale kokku 585

eurot (3,25 tundi × 180 eurot), mis tuleb avaldajalt Kivila 3 KÜ kasuks välja mõista.

Kivila 3 KÜ taotluse kohaselt tuleb avaldajal TsMS § 177 lg 4 järgi tasuda hüvitamisele

kuuluvatelt menetluskuludelt alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi

jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 ls-s 2 ettenähtud määras viivist.

Kaebeõigus

18. Menetluskulude jaotust ja hüvitatavate menetluskulude suurust saab TsMS § 178 lg 1 järgi

vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega jaotus ja menetluskulude

rahaline suurus kindlaks määrati. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib TsMS § 178

lg 2 järgi edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma

kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot.

19. Määruse peale, millega ringkonnakohus jättis avaldaja avalduse rahuldamata, saab TsMS

§- ga 617 lg 2 järgi esitada Riigikohtule määruskaebuse.

(allkirjastatud digitaalselt)