2-20-14179/74 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Tiia Bergson

Otsuse tegemise aeg ja koht

28. veebruar 2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-20-14179

Tsiviilasi

Y.C hagi Osaühingu Immo Luxury vastu

broneerimislepingu tühisuse tuvastamiseks ning

broneerimistasu tagastamiseks

Hagihind

11 750,68 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Y.C (isikukood XXX, elukoht xxx)

Hageja lepingulised esindajad vandeadvokaat Paul Keres

ja

vandeadvokaat

Joonas

Põder

(e-post

menetlus@levinlaw.ee)

Kostja: Osaühing Immo Luxury (registrikood 12055495,

asukoht Viru väljak 2, 10111 Tallinn)

Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Klen Laus (e-

post klen.laus@triniti.ee)

Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel: H.L

(isikukood XXX, elukoht xxx, e-post xxx)

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Y.Ci hagi Osaühingu Immo Luxury vastu broneerimislepingu tühisuse

tuvastamiseks ning broneerimistasu tagastamiseks.

2. Välja mõista kostjalt Osaühing Immo Luxury hageja Y.Ci kasuks põhivõlgnevus 10 378

eurot, 28.02.2025 seisuga sissenõutavaks muutunud viivis summas 4 938,91 eurot ja alates

01.03.2025 viivis põhinõudelt 10 000 eurot tasumata osalt kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113

lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Menetluskulud

1. Jätta poolte menetluskulud täies ulatuses kostja kanda.

2. Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS §

177 lõikes 2 sätestatud korras.

Edasikaebamise kord

2-20-14179

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul,

alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme

kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus

kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude

kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on

seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

See ei välista menetlustähtaja ennistamist..

HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED

1. Hageja Y.C esitas 29.09.2020 Harju Maakohtule hagi kostja Osaühing Immo Luxury vastu

broneerimislepingu tühistuse tuvastamise ja broneerimistasu tagastamise nõudes. Hageja palus

kohtul tuvastada 16.12.2019 sõlmitud broneerimislepingu tühisus, rahuldada hageja nõue

broneerimistasu tagastamiseks koos viivitusintressiga ning kohtuvälise kahju hüvitamiseks 378

euro ulatuses. Hageja palus jätta kõik menetluskulud kostja kanda.

2. Hagiavalduse kohaselt avaldas hageja 20.11.2019 e-mailis huvi osta kostja poolt vahendatavat

kinnisasja aadressil Rohuneeme tee 65e, Pringi küla, Viimsi vald ning kuni 13.12.2019 olid hageja

ja kostja suhtluses. Hageja avaldas kostjale, et on valmis ostma kinnistu vaid juhul, kui sel

puuduvad piirangud ja nõuded. 14.12.2019 edastas kostja hagejale e-maili ja kinnitas, et müüja

kinnitas, et muid piiranguid müüdaval kinnistul ei ole kui tavapärane kallasraja piirang, mis kehtib

kõikidele mereäärsetele kinnistutele.

3. Hageja sõlmis kostja soovil ostusoovi kinnitamiseks 16.12.2019 broneerimislepingu ning tasus

kostja arvelduskontole broneerimistasuna 10 000 eurot. 17.12.2019 kinnitas kostja hagejale e-maili

teel broneerimistasu laekumist ning andis teada, et kinnistu on müügikuulutuses märgitud

„broneerituks“.

4. 17.12.2019 edastas Viimsi vallavalitsuse ametnik hagejale Rohuneeme tee 65e kinnistut

puudutavad väljavõtted Kingu 23, Suure-Välja 24 ja Aasa 122 maaüksuste detailplaneeringust (5

dokumenti). Päringu vallavalitusele oli hageja teinud samal kuupäeval telefoni teel, et olla kindel,

kas kostja väide piirangute puudumisest oli olnud tõene. 31.12.2019 kohtus hageja Viimsi

vallavalitsuse ametnikuga, kus ametnik selgitas hagejale kinnistul olevaid piiranguid (sealhulgas

ehituskeeluvöönd) ning kinnitas ka seda, et piirangute muutmine ega eemaldamine ei ole võimalik.

5. 02.01.2020 edastas hageja kostjale e-maili, milles selgitas, et talle on saanud teatavaks asjaolu (nii

notariaalse müügilepingu projektist kui ka hagejale Viimsi vallavalitsusest saadetud dokumentidest

ning ametniku järgnevatest selgitusest), et kinnisasjal kehtivad mitmed piirangud (sh ranna või

kalda ehituskeeluvöönd), vastupidiselt kostja väitele, et kehtib vaid kallasraja piirang. Seoses

sellega kaotas hageja huvi kinnisasja osta ja sellest tulenevalt ka broneerida. Hageja nõudis

broneerimistasu tagastamist.

6. 09.01.2020 edastas kostja hagejale vastuskirja, milles keeldus broneerimistasu tagastamast.

12.02.2020 esitas hageja esindaja avalduse tarbijavaidluste komisjonile, kes 30.06.2020 rahuldas

hageja avalduse osas, milles hageja nõudis broneerimistasu tagastamist (10 000 eurot) ja viivist

vastavalt summalt. Kostja ei täitnud 30 päeva jooksul tarbijavaidluste komisjoni otsust ega

pöördunud ka kohtusse. 25.08.2020 edastas kostja esindaja hagejale e-maili teel vastuse hageja

nõuetele, milles väljendas taaskord, et keeldub hageja nõuete rahuldamisest.

7. Hageja leiab, et on pooltevahelise broneerimislepingu olulise eksimuse alusel kehtivalt tühistanud,

kuna tühistamise eeldused on täidetud: hageja oli eksimuses, kuna hagejale ei olnud kinnistul

lasuvad ehituspiirangud teada; kostjal oli teavitamiskohustus, mida kostja rikkus;

2-20-14179

broneerimislepingu tühistamine ei ole välistatud, sest kostja on hoolsuskohustust rikkunud. Kuna

hageja on broneerimislepingu kehtivalt tühistanud, on tal õigus nõuda broneerimistasu tagastamist

ning sellest tulenevaid kõrvalnõudeid.

8. 16.05.2024 menetlusdokumendis asus hageja seisukohale, et 16.12.2019 sõlmitud leping on tühine

vorminõude täitmata jätmise tõttu. Lepingu sõlmimise eesmärk oli kindlustada kinnistu hagejale

müümine ning lepingu eesmärgiks ei olnud üksnes vältida kostja müügitegevust. 16.12.2019

sõlmitud leping oli eelleping VÕS § 33 lg 1 tähenduses. Hagejal oli kavatsus vastav kinnisasi osta,

kuniks sai teada, et sellel ei ole hagejale kirjeldatud omadusi – raha, mille hageja lepingu alusel

tasus, pidasid pooled sisuliselt müügilepingu ettemaksuks. Isegi, kui leping oleks vaid

broneerimisleping, oleks siiski tegemist lepinguga, mille eesmärk oli kohustada hagejat omandama

kinnisasja AÕS § 119 lg 1 tähenduses.

9. Vaidlusaluse lepingu tingimused on tüüptingimused VÕS § 35 lg 1 mõttes, kuivõrd neid ei

räägitud läbi. Kostja saatis hagejale lepinguprojekti, ei kirjeldanud selle sisu ja ei kutsunud hagejat

üles selles endale vajalikke muudatusi tegema, vaid kiirustas hagejat tagant sellele esimesel

võimalusel alla kirjutama. Kuna hageja on tarbija, siis on vaidlusalused tüüptingimused tühised

VÕS § 42 lg 3 p-de 5, 21 ja 30 järgi.

10. Samuti on vaidlusalune leping vastuolus heade kommetega, mistõttu on see on tulenevalt TsÜS §

86 lg-st 1 tühine. Heade kommete vastasus ilmneb eelkõige ebaõiglases poolte kohustuste jaotuses,

mis seisneb ühel poolel ca 2-nädalases tegevusetuses ja teise poole kohustuses maksta 10 000

eurot. Lisaks oli poolte vahel sõltuvussuhe ning hageja oli vaidlusaluse tehingu sõlmimisel ka

kogenematu.

11. Kuigi vaidlusalune broneerimisleping on tühine juba vorminõude täitmata jätmise tõttu, siis on

hageja selle alternatiivselt ka tühistanud TsÜS § 92 lg 1 järgi, sest hageja oli tehingu tegemise ajal

eksimuses, st hageja ei olnud teadlik asjaolust, et broneeritud ranna ja kalda kinnisasjal asub

ehituskeeluvöönd.

KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE

12. 26.10.2020 hagivastuses palus kostja jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja

leiab, et hageja ei ole pooltevahelist broneerimislepingut olulise eksimuse alusel kehtivalt

tühistanud, kuna tühistamise eeldused ei ole täidetud. Hageja ei olnud eksimuses, kuivõrd

Rohuneeme tee 65e kinnistul lasuvad ehituspiirangud olid hagejale teada. Hageja tutvus enne

broneerimislepingu sõlmimist Maa-Ameti geoportaaliga, kus on kinnistul lasuvad piirangud

kajastatud. Kostjal ei olnud (ja kostja ei rikkunud) teavitamiskohustust, kuivõrd kinnistul lasuvad

piirangud on avalikult, tasuta ja lihtsasti kättesaadavad ning nimetatud asjaolusid oleks hoolas

kinnistu ostja enne tehingute tegemist kontrollinud. Broneerimislepingu tühistamine on välistatud,

kuna hageja täitis enda hoolsuskohustust info hankimiseks liiga hilja. Sisuliselt soovib hageja

broneerimislepingu tühistamist olukorras, kus ta hilines ostjapoolse hoolsuskohustuse täitmisega.

Kuna hageja ei ole broneerimislepingut kehtivalt tühistanud, puudub tal õigus nõuda

broneerimistasu tagastamist ning kahju hüvitamist. Kinnistule kohalduvad ranna või kalda

ehituskeeluvöönd ei tähenda absoluutset keeldu ehitada hoonet veele lähemalt kui 50m, mida

kinnitavad asjaolud, et kinnistu uus omanik kavatseb elamu rajada sama kaugele veepiirist, kui

kõrvalasuvale Rohuneeme tee 64d kinnistule planeeritav hoone, Rohuneeme 65f kinnistul

olemasolev elamu on rajatud veepiirist ca 25-30m kaugusele pärast Viimsi valla üldplaneeringu

kinnitamist ning looduskaitseseaduse § 40 lg 1 kohaselt võib ranna ja kalda ehituskaitsevööndit mh

vähendada arvestades ranna või kalda kaitse eesmärke ning lähtudes taimestikust, reljeefist,

kõlvikute ja kinnisasjade piiridest, olemasolevast teede- ja tehnovõrgust ning väljakujunenud

asutusest.

13. Kostja leidis 20.05.2024 seisukohas, et 16.12.2019 leping on broneerimisleping ja see on kehtiv,

kuivõrd 16.12.2019 broneerimislepinguga ei kohustatud hagejat vaidlusalust kinnisasja omandama

- broneerimislepingust ei tulnud lepingupooltele otsest või kaudset survet kinnisasi omandada /

2-20-14179

võõrandada. Vastupidi, broneerimislepingu p.1 sätestas maaklerile kohustuse kuni 04.01.2020

kinnistut teistele klientidele müügiks mitte pakkuda. Seega on broneerimislepingu järgseks

põhikohustuseks üksnes maakleri kohustus hoiduda broneerimisperioodi ajal kinnistu müümisest

teistele ostjatele, mis saabki olla broneerimislepingu esemeks. Broneerimisleping ei sisalda ka

mingeid kinnistu müügilepingu tingimusi, mistõttu ei saa ka asuda seisukohale, et

broneerimislepingu näol oleks tegemist müügi-eellepinguga või muu sarnase lepinguga, millega

kohustatakse kinnistut ostma-müüma ning mis peab seetõttu olema notariaalselt tõestatud vormis.

14. Samuti sätestas broneerimislepingu p.2, et hageja tasub kokkulepitud rahasumma kostjale objekti

broneerimise eest. Seega oli broneerimistasu maksmine väga selgelt seotud kostja kohustuse

täitmisega, et kostja ei paku broneerimisperioodi jooksul kinnistut müüa kellelegi teisele. Kostja

õigus jätta vaidlusalune 10 000 eurot endale ei olnud mingi lepingust tulenev sanktsioon, vaid see

vastabki broneerimistasu sisule. Veelgi enam, broneerimislepingu kohaselt ei olnud

broneerimistasu kinnistu müügihinna osaks (mis on reeglina olukord kinnistu

omandamise/võõrandamise kohustust omavate lepingute puhul).

15. Kinnistu omandamise kohustusega lepinguks ei muuda ka broneerimislepingu p.5 tingimus, et

broneerimistähtaja jooksul kinnistu võlaõigusliku müügilepingu või asjaõiguslepingu sõlmimisel

tagastatakse broneerimistasu hagejale 3 tööpäeva jooksul. Lepingu vastav säte lisati poolte

läbirääkimise tulemusena ja põhjusel, et kinnistu müügitehingu sõlmimise korral oleks kostja

saanud osutatud teenuste eest tasu kinnistu müüjalt.

16. Broneerimislepingus kokkulepitud broneerimistasu ei olnud tehingu asjaolusid arvestades

ebamõistlik. Nimelt soovis hageja kinnistut omandada ja kauples kinnistu omanikult kinnistu

maksumust selle algsest müügihinnast 75 000 euro võrra ehk oluliselt madalamaks. Asjaolu, et

kinnistu omanik oli valmis hagejale kinnistu müügihinnast nii palju järele andma toetab samuti

käsitlust, et broneerimistasu (mis moodustas üksnes ca 13% kinnistu allahindluse summast) ei

olnud ebamõistlik.

17. Lisaks eeltoodule märgib kostja, et hageja näol ei olnud tegemist tarbijaga, kes ei saa aru tehingu

olemusest või oleks muidu kogenematu – hagejale kuulub/on kuulunud kinnistusraamatu andmetel

3 kinnisasja ja 1 hoonestusõigus ehk tegemist on inimesega, kes on mitmeid kinnistuid /

hoonestusõiguseid omandanud. Samuti on hageja pikaaegselt olnud ettevõtja.

18. Kostja leiab, et hageja teostab oma õigusi pahatahtlikult – broneerimisleping sõlmiti pikkade

läbirääkimiste tulemusena ühiselt kokkulepitud tingimustel, hageja tasus broneerimistasu ja ei

omanud ka mingeid etteheiteid lepingu kehtivuse ega selles toodud tingimuste osas. Sealjuures

sisaldas ka müügikuulutus selgesõnalist viidet, et kinnistul on kehtiv detailplaneering ning hageja

ei avaldanud kordagi, et ta soovib kinnistule rajada hooned tingimustel, mis oleks vastuolus kehtiva

detailplaneeringuga. Alles pärast seda, kui hageja otsustas kinnistu omandamise protsessiga mitte

jätkata, asus hageja hiljem üllatuslikult väitma, et sõlmitud broneerimisleping ei ole kehtiv.

19. Broneerimisleping sõlmiti hageja ja kostja vahel ning mitte hageja ja kinnistu omaniku vahel

(kolmas isik H.L). Kostja oli nimetatud müügiprotsessis üksnes maakler, kes pakkus kinnistut

huvilistele avalikult müüa. Kostja ei saa maaklerina sõlmida kinnistu ostmist kohustavaid

kokkuleppeid ja/või võtta kinnistu omaniku nimel kohustusi. Ainuüksi eeltoodu tõttu ei saa

broneerimislepingut käsitleda kinnistu ostmiseks kohustava lepinguna.

20. Kostja märgib ühtlasi, et kui kohus peaks siiski leidma, et poolte kokkulepitud broneerimistasu oli

broneerimistehingu asjaolusid arvestades liiga suur, ei muuda see broneerimislepingut tühiseks ega

saa tuua kaasa kohustust kogu broneerimistasu hagejale tagastada. Sellisel juhul kuulub

broneerimistasu korrigeerimisele põhjendatud summani, mitte aga ei kuulu tervikuna hagejale

tagastamisele. Kostja selgitab ühtlasi, et kandis kinnistu müügiprotsessiga seoses erinevaid kulusid

(tööjõukulu, transpordikulu, halduskulu, jne), kuid nende täpne rahaline määratlemine, veelgi enam

tõendamine, on võimatu. Samas leiab kostja, et nimetatud summade rahaline tõendamine on ka

broneerimislepingu korral ebavajalik – broneerimisleping näeb kostjale ette ühe selge kohustuse,

2-20-14179

s.o. hoiduda broneerimisperioodi vältel kinnistu pakkumisest teistele ostuhuvilistele, ja seda

kohustus kostja ka täitis ehk täidetud on ka broneerimistasu saamise eeldused.

21. Broneerimislepingu tingimused räägiti läbi hageja ja kostja vahel 10.12.2019 toimunud

kohtumisel. Kohtumisel kokkulepitu tulemusena koostas kostja broneerimislepingu projekti ja

edastas selle hagejale. Seega oli broneerimisleping sõlmitud poolte läbirääkimiste tulemusena ning

tegemist ei olnud kostja poolse tüüptingimustega lepinguga. Ühtlasi, hageja ja kostja

läbirääkimised algasid juba 2019.a novembris ja asjaolu, et broneerimislepingu sõlmimiseni jõuti

alles ca 4 nädalat hiljem 2019.a detsembri kestel kinnitab, et hagejal oli piisavalt aega otsustamaks,

kas ta soovib kinnistut omandada ja broneerimislepingut sõlmida ning hageja ei ole

broneerimislepingut sõlminud kuidagi rutates või sunnitult.

ISESEISVA NÕUDETA KOLMANDA ISIKU KOSTJA POOLEL SEISUKOHT

22. Kohus rahuldas 18.06.2021 määrusega 08.04.2021 kostja taotluse kaasata menetlusse iseseisva

nõudeta kolmanda isikuna kostja poolel H.L. H.L esitas 05.08.2021 omapoolse seisukoha ja tõi

välja, et sõlmis kostjaga maaklerlepingu kinnistu müümiseks lähtuvalt mh asjaolust, et

maaklerleping sätestas kliendi nõustamise juriidilistes ja muudes küsimustes, mis on seotud

kinnisvara müümisega. Kinnisvara müügile andes andis müüja kostjale kõik kostja poolt küsitud

informatsiooni ja dokumendid. Müüja viitas seisukohas ka, et kinnistuste kehtestatud

detailplaneeringud on avalik info, mida on võimalik Viimsi Vallavalitsusest saada ja kontrollida

ning kinnistul ei ole varjatud puuduseid. H.L ei oska öelda, kas ja millist informatsiooni kostja

kinnistu kohta hagejale edastas või edastamata jättis. Broneerimisleping sõlmiti üksnes hageja ja

kostja vahel, H.L ei pea enda menetlusse kaasamist põhjendatuks.

MENETLUSE KÄIK

11. Harju Maakohus jättis 05.11.2021 otsusega hagi rahuldamata. Hageja esitas 06.12.2020 Tallinna

Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse. 06.06.2022 otsusega jättis Tallinna Ringkonnakohus Harju

Maakohtu 05.11.2021 otsuse resolutsiooni muutmata, kuid osaliselt muutis ja täiendas otsuse

põhjendusi. Hageja esitas 06.07.2022 Riigikohtule kassatsioonkaebuse. Riigikohus rahuldas

14.06.2023 otsusega Y.Ci kassatsioonkaebuse ja tühistas Tallinna Ringkonnakohtu 06.06.2022

otsuse ja Harju Maakohtu 05.11.2021 otsus tsiviilasjas nr 2-20-14179 ning saatis asja tühistatud

osas Harju Maakohtule uueks läbivaatamiseks.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

12. Kohus tutvus poolte väidete ja asjas esitatud tõenditega ning leiab, et hagi tuleb rahuldada.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude

ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja

võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool

määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid

tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele.

TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.

13. Käesolevas asjas ei vaidle pooled selle üle, et:



Hageja ja kostja sõlmisid 16.12.2019 lihtkirjaliku broneerimislepingu, mille p-i 1 järgi

kohustus kostja kinnisasja kolmandatele isikutele mitte müügiks pakkuma ja p-i 2 järgi

kohustus hageja kandma kostja arvelduskontole 10 000 eurot. Pooled leppisid lepingu p-s 3

kokku, et kui hageja ja kinnisasja müüja 04.01.2020 ei ole sõlminud võlaõiguslikku

müügilepingut või asjaõiguslepingut objekti müüjaga, broneering lõpeb ja kostjale makstud

10 000 eurot jääb kostjale tasuks broneerimisteenuse eest. (tl 13, 89-90).



Hageja tasus 16.12.2019 broneerimistasu summas 10 000 eurot kostja arvelduskontole (tl

14, 88).



Hageja esitas kostjale 02.01.2020 taganemisavalduse ja nõudekirjad, milles palus tagastada

broneerimislepingu alusel tasutud summa (tl 22, 10-12). Kostja keeldus broneerimistasu

tagastamisest (tl 24, 33-35, 37-39).

23. Pooled vaidlevad selle üle, kas poolte vahel 16.12.2019 sõlmitud leping on käsitletav eellepinguna

2-20-14179

võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 1 ja 2 mõttes ning on seaduses sätestatud vorminõude järgimata

jätmise tõttu tühine (AÕS § 119 lg 1 ja VÕS § 33 lg 2 – hageja seiskoht) või on tegemist

broneerimislepinguga, millele seadus kohustuslikku vorminõuet ette ei näe (võib olla sõlmitud

lihtkirjalikult, ka suuliselt) ning sellest tulenevalt tühine ei ole (kostja seisukoht).

24. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 järgi on tehing, millega kohustutakse omandama või

võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 83 lg 1 kohaselt on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing

tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Tulenevalt TsÜS § 84 lg 1 ei

ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse

vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. VÕS § 1028 lg 1

kohaselt kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase

kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas,

kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. VÕS § 1028 lõikes 1 nimetatud juhul võib

üleandja saajalt tagasi nõuda saadu ja sellest saadud kasu (VÕS § 1032 lg 1).

25. Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 33 lg 1 järgi on eelleping kokkulepe, millega pooled

kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. VÕS § 33 lg 2

kohaselt, kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema

sõlmitud samas vormis. Kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab olema AÕS §

119 lg 1 järgi notariaalselt tõestatud. Samasugune vorminõue kehtib seega VÕS § 33 lg 2 järgi ka

kinnisasja müügi eellepingu kohta. Sellise vorminõude järgimata jätmisel on tehing TsÜS § 83 lg 1

järgi tühine (RKTKo nr 3-2-1-32-06, p 15). Riigikohtu suuniste järgi on broneerimislepingus

võimalik kokku leppida selles, et omanik ei müü broneerimistasu eest teatud aja vältel kinnisvara

kolmandatele isikutele, eelleping seevastu on kokkulepe, millega pooled ehk ostja ja müüja

võtavad kohustuse tulevikus sõlmida kinnisvara müügileping eellepingus kokkulepitud tingimustel

(mh on eellepingus käsitletud müügihind, tasumise aeg, müügilepingu sõlmimise aeg).

26. Riigikohus selgitas käesolevas asjas 14.06.2023 tehtud otsuses, et „AÕS § 119 lg 1 tähenduses

kinnisasja omandama või võõrandama kohustava tehinguna tuleb mõista igasugust võlaõiguslikku

kohustust, mis on kasvõi kaudselt suunatud sellele, et muuta konkreetse kinnisasja senist kuuluvust

(omandit) ehk tuua kaasa kinnisasja omandi üleminek seniselt omanikult uuele omanikule.

Kohustus omandada või võõrandada kinnisasi võib olla nii asjaomase lepingu järgne põhi- kui ka

kõrvalkohustus. AÕS § 119 lg 1 puudutab nii poolele endale kui ka kolmandale isikule kuuluvat

kinnisasja võõrandama kohustumist, samuti võib kinnisasja omandamise kohustus olla suunatud

nii kinnisasja omandamisele teiselt lepingupoolelt kui ka kolmandalt isikult.“(RKTKo 2-20-14179,

p 12.2). Sama lahendi p 12.3 ja 12.4 osundas tsiviilkolleegium, et „AÕS § 119 lg-s 1 sätestatud

vorminõudele peavad vastama ka niisugused kokkulepped, millest kinnisasja omandamise või

võõrandamise kohustus tuleneb üksnes kaudselt. Niisuguste kaudselt kohustavate kokkulepete

hulka saab lugeda mh lepinguid, millega kindla kinnisasja omandamata või võõrandamata

jäämise puhuks nähakse ette märkimisväärne rahaliselt ebasoodne tagajärg, näiteks kui

kavandatud tehingu sõlmimisest loobumise korral ei ole poolele ette nähtud õigust saada tagasi

suurt rahasummat, mille ta on teisele poolele tehingut silmas pidades tasunud. Väljavaade jääda

ilma olulise suurusega rahasummast survestab selle tasunud lepingupoolt kinnisasja omandamis-

või võõrandamislepingut sõlmima, kitsendades sellega tema otsustusvabadust. /…/ Kolleegium

leiab, et kaudselt väljendatud kohustust sõlmida kinnisasja omandamisele suunatud leping võib

sisaldada ka broneerimisleping, millega nähakse kinnisasja ostmisest huvitatud isikule tehingu

temast sõltuvatel asjaoludel ärajäämise puhuks ette rahaline koormis, mis ületab temale lepingu

alusel osutatud teenuse harilikku väärtust. Kui tasu ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult

makstavat summat ja kokku on lepitud selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata

jäämisel, viitab see kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppele, mis AÕS § 119 lg 1 järgi

peab olema notariaalselt tõestatud (vt RKTKo 29.11.2017 2-16-8456/31, p 16)“.

27. Riigikohus on ka varasemalt selgitanud, et kinnisasja müügilepingu sõlmimata jäämise puhuks

2-20-14179

ettenähtud leppetrahv on oma olemuselt suunatud poole survestamisele sõlmida kavandatud

müügileping. Olles mõeldud kohalduma olukorras, kus hageja on rikkunud enda antud lubadust

osta kinnisasi kokkulepitud tingimustel, peab niisugust leppetrahvi tasuma kohustav kokkulepe

olema sõlmitud AÕS § 119 lg 1 kohaselt notariaalselt tõestatud vormis (RKTKo nr 2-22-7114, p

15). Antud juhul on broneerimislepingus kokku lepitud võõrandatav kinnisasi, selle müügihind

ning tähtaeg, mille jooksul müügilepingu sõlmimata jäämise korral on kinnisasja ostja kohustatud

maksma teisele poolele rahalist hüvitist. Kuna kinnisasja müügi kohustustehing peab AÕS § 119 lg

1 kohaselt olema notariaalselt tõestatud, tulnuks ka see kokkulepe VÕS § 33 lg 2 järgi sõlmida

samas vormis.

28. Hageja on seisukohal, et 16.12.2019 sõlmitud lepingu eesmärk oli kindlustada kinnistu hagejale

müümine ning lepingu eesmärk ei olnud üksnes soov vältida kostja müügitegevust. Hageja on

seisukohal, et vaidlusaluse lepingu puhul on tegu eellepinguga VÕS § 33 tähenduses, kuivõrd

eellepingu sisuks on suunata pooli sõlmima tulevikus leping (põhileping) ning mille täitmist võib

tagada leppetrahviga VÕS § 158 tähenduses.

29. Kohtu hinnangul on 16.12.2019 leping tühine eelleping, kuivõrd selle alusel pidi ostja tasuma

suure broneerimistasu, mis müügilepingu sõlmimata jäämisel pidi jääma müüjale, seega toimis

kõnealune broneerimistasu leppetrahvina VÕS § 158 mõttes, kuivõrd hageja tasutud summa pidi

hagejast tulenevatel põhjustel lepingu sõlmimata jäämise korral jääma maaklerile.

30. VÕS § 158 lg 1 järgi on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus

maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Leppetrahv teenib üldjuhul nii

survefunktsiooni, mille eesmärk on tagada rikkumisest hoidumist, kui ka rikkumisega põhjustatud

kahju hüvitamise funktsiooni. (VÕS kommenteeritud väljaanne I. Juura 2016, § 158 kommentaar,

p 4.1.2, lk 811). Kohustuse rikkumise puhuks ettenähtud leppetrahvi esmane funktsioon on hoida

ära vastav rikkumine. Seega peab leppetrahv olema piisavalt suur, et motiveerida lepingu teist

poolt lepingus sätestatud kohustust täitma. Kohtu hinnangul on käesoleval juhul 16.12.2019

lepingu p-s 3 kokkulepitul selged survefunktsiooni kandva leppetrahvi tunnused.

31. Seda, et viidatud summat tuleb käsitleda just järgmise lepingu sõlmimisele suunatud

sunnivahendina või sanktsioonina 16.12.2019 lepinguga võetud kohustuse rikkumise eest saab

muuhulgas järeldada ka 16.12.2019 lepingu p-st 4, mille kohaselt hagejast sõltumatutel asjaoludel

võlaõigusliku müügilepingu või asjaõiguslepingu objekti müüjaga sõlmimata jäämise tagastab

kostja hagejale kogu broneerimistasu 5 pangapäeva jooksul arvates broneeringu lõppemise päevast,

kandes selle hageja arvelduskontole (tl 13). Samuti pidi maaklerifirma tagastama hagejale

broneerimistasu broneerimistähtaja jooksul objekti müüjaga võlaõiguslikuvõi asjaõigusliku

müügilepingu sõlmimise puhul (lepingu p 5). Kui tegemist oleks tasuga kinnisasja müügi

peatamise ning selle teistele huvilistele mittevõõrandamise eest, puudunuks kostjal igasugune

põhjus hagejale tasutud summa tagastamiseks. Käesoleval juhul on tasutud summa tagastamine/

mitte tagastamine seatud sõltuvusse hageja käitumisest (kas hageja rikub oma kohustust sõlmida

tulevikus võlaõiguslik müügileping või asjaõigusleping objekti müüjaga), seega ei saa olla tegemist

tasuga selle eest, et kostja peatas ajutiselt kinnisasja müügi.

32. Kostja on esile toonud, et broneerimistasu moodustas kinnistu algsest müügihinnast (425 000

eurot) ca 2,3% ja alla kaubeldud ostuhinnast (350 000 eurot) ca 2,8% ehk tegemist ei ole kinnistu

väärtust arvestades tavatult suure summaga. Kohus kostjaga ei nõustu. Tegemist ei ole

maaklerilepinguga, kus tavapärane teenustasu (maakleritasu) on 2-5% objekti müügihinnast.

Maaklerileping Rohuneeme tee 65e, Pringi küla, Viimsi vald Harjumaa kinnisasja müügiks sõlmiti

siiski kostja ja kolmanda isiku vahel ning maakleritasu suuruseks lepiti 3% kinnisvara

müügihinnast, millele lisandub käibemaks (tl 84-87).

33. Kohtu hinnangul ei ole maakleritasu ja broneerimistasu peaaegu ühesugune määr käesoleval juhul

põhjendatud. Maakleriteenus sisaldab endas üldjuhul fotode tegemist kinnisasjast, müüdava

kinnisasja kirjelduse koostamist, kuulutuste sisestamist erinevatesse portaalidesse ja levitamist

2-20-14179

sotsiaalmeedias, samuti müügitöö tegemist, ostuhuviliste leidmist ja nende kõnedele ja e-kirjadele

vastamist, vara tutvustamist ja näitamist, läbirääkimiste korraldamist ja juhtimist ning lõpus ka

notaritehingu korraldamist, seega eeldab maaklerileping maakleri aktiivset tegevust kogu

müügiprotsessi vältel. Antud juhul seisnes kostja teenuse osutamine nn broneerimislepingu alusel

vaid kinnisasja aktiivse müügi peatamises ca kolmeks nädalaks ning kostja passiivseks jäämises.

Seega ei ole maakleritasu ja nn „broneerimistasu“ võrdne suurus antud juhul millegagi

põhjendatud. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et broneerimistasu ja maakleritasu võrdne

suurus ongi kinnisvaraturul tavapärane ja tegemist on broneerimise eest makstava tasu hariliku

väärtusega.

34. Kuigi kostja selgitas 20.05.2024 menetlusdokumendis, et kandis kinnistu müügiprotsessiga seoses

erinevaid kulusid (tööjõukulu, transpordikulu, halduskulu, jne), kuid nende täpne rahaline

määratlemine, veelgi enam tõendamine, on võimatu, ei ole sel väitel broneerimistasu suuruse

hindamisel tähendust. Müügiprotsessiga seotud kulud kuuluvad hüvitamisele maaklerilepingu

alusel, mitte broneerimislepingust tulenevalt. Kostja tegutses kolmanda isiku so kinnisasja müüja

käsundi alusel, osutas talle kinnisasja müügi teenust, maaklerileping oli sõlmitud kostja ja

kinnisasja müüja vahel, ning seega tuleb müügiprotsessiga seonduvad kulud tasuda kostjaga

maaklerilepingu sõlminud isikul. Kostja vastuväide ei ole ka selles osas asjakohane.

35. Kohus märgib, et summa 10 000 eurot on piisavalt suur, et kallutada hagejat sõlmima kinnisasja

müüjaga tulevikus võlaõiguslikku müügilepingut või asjaõiguslepingut ja ületab temale lepingu

alusel osutatud teenuse harilikku väärtust. Eesti keskmine palk oli statistikaameti andmetel 2019.

aastal 1407 eurot (https://www.err.ee/1059138/eesti-keskmine-palk-oli-eelmisel-aastal-1407-eurot)

Väljavaade jääda ilma tollal ca seitsme Eesti keskmise palga suurusest summast ilmselgelt

survestab selle tasunud lepingupoolt kinnisasja omandamis- või võõrandamislepingut sõlmima.

36. Kostja väitel oli lepingu eesmärk maakleri poolt hoiduda broneerimisperioodi ajal kinnistu

müümisest teistele ostjatele ning teiselt poolt – maksta selle eest tasu. Broneerimislepingu eesmärk

ongi tagada, et kinnistu ostuhuvilise võimalik tahe kinnistut omandada oleks tagatud, andes talle

aega jõuda soovi korral lepingu sõlmimiseni kokkulepitud aja jooksul. Hagejal ei tekkinud

broneerimislepingu sõlmimisega mingisugust kohustust osta kinnisasja, hageja kohustus oli vaid

maksta tasu kinnisasja broneerimise eest. Seetõttu ei ole broneerimistasu näol tegemist ka

mingisuguse ettemaksuga kinnistu müüjale (ega ka leppetrahviga).

37. Kohus kostjaga ei nõustu. Kostja on ise eelnevas menetluses esile toonud, et hageja poolt kostjale

16.12.2019 tasutud 10 000 eurost on 9 920 eurot üle kantud kolmandale isikule kostja poolel

H.Lle. Selgitusse on kostja märkinud - Rohuneeme tee 65e Pringi, Viimsi broneerimistasu (-miinus

juristi arve 80 eur, tl 64). Hageja esitas asja materjalide juurde ka kostja esindaja 16.10.2020

pöördumise hageja poole, milles kostja esindaja avaldab et, „peale pikka veenmist olen saanud

Rohuneeme tee 65e kinnistu endise müüja niikaugele, et ta on valmis kohtuvälise kokkuleppe alusel

tagastama Teile broneerimistasu 10 000 eurot hiljemalt käesoleva aasta lõpuks. Kogu

broneerimistasu sai kantud tema arvele kohe peale Teie loobumisteadet.“(tl 233). Seega on

tõendatud, et kostja kandis praktiliselt kogu hageja poolt tasutud summa edasi kinnisasja müüjale.

Kohus ei saa kostja tegutsemisest kuidagi teha järeldust, et tegemist oli tasuga kinnisasja

broneerimise eest. Kostja ise on hagejalt saadud raha koheselt müüjale edasi kandnud, seega

kinnitab kostja käitumine, et tegemist ei saanud olla tasuga selle eest, et kostja peatas kinnisasja

müügiks pakkumise ja andis hagejale võimaluse lõplikult otsustada, kas ta soovib tehinguga lõpuni

minna. Hageja tasutud summa ülekandmine kinnisasja müüjale kinnitab, et tegemist oli siiski de

facto ettemaksuga kinnistu eest nagu väidab hageja või leppetrahviga ning kinnitab taaskord seda,

et vaidlusalune leping oli eelleping, mis oli suunatud hageja kinnisasja ostmisele kallutamisele.

38. Kostja tugineb muuhulgas ka sellele, et ta oli müügiprotsessis üksnes maakler, kelle ülesandeks oli

kinnistut pakkuda huvilistele. Kostja on seisukohal, et tegemist ei saa olla kinnistu

omandamise/võõrandamise kohustust omava lepinguga, kuna kostja ei saa maaklerina sõlmida

omaniku nimel kinnistu ostmist kohustavaid kokkuleppeid ega võtta kinnistu omaniku nimel

2-20-14179

kohustusi. Kohus kostjaga ei nõustu ja leiab, et kostja oli müügiprotsessis kinnistu omaniku

lepinguline esindaja TsÜS § 115 lg 1 tähenduses. Kostja ja kinnistu omaniku vahel oli sõlmitud

maaklerileping. VÕS § 658 lg 1 järgi kohustub maakler vahendama lepingu sõlmimist kolmanda

isikuga. Eeltoodud paragrahvi lg 2 järgi kohaldatakse maaklerilepingule käsunduslepingu sätteid.

Järelikult oli kostjal esindusõigus tehingute tegemiseks, mis olid suunatud kinnisasja

võõrandamisele.

39. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et poolte vahel 16.12.2019 sõlmitud leping on oma

sisult kinnistu ostu-müügilepingu eelleping, mis peab olema notariaalselt tõestatud. Lihtkirjalikult

sõlmitud eelleping või leping, mille sisu on oma olemuselt eelleping olenemata lepingu pealkirjast,

on tühine. Tühise tehingu alusel saadu (nt ostja poolt müüjale üle antud summa) tagastatakse

vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega tuleb kostjal

16.12.2019 lepingu (tühise lepingu) alusel saadud 10 000 eurot hagejale tagastada.

40. Isegi kui eeldada, et 16.12.2019 leping ei ole tervikuna tühine, on tühine 16.12.2019 lepingu p 3,

millega sätestati, et broneeringutasuks makstud 10 000 eurot jääb maaklerifirmale tasuks

broneerimisteenuse eest.

41. Hageja hinnangul on 16.12.2019 lepingu p-d 2 ja 3 on tühised tüüptingimused. Hageja on tarbija ja

temaga ei räägitud lepingutingimusi eraldi läbi vaid survestati kiiresti lepingut sõlmima. Kostja

vaidleb hagejale vastu ja selgitas, et broneerimislepingu tingimused räägiti läbi hageja ja kostja

vahel 10.12.2019 toimunud kohtumisel. Kohtumisel kokkulepitu tulemusena koostas kostja

broneerimislepingu projekti ja edastas selle hagejale. Seega oli broneerimisleping sõlmitud poolte

läbirääkimiste tulemusena ning tegemist ei olnud kostja poolse tüüptingimustega lepinguga.

Ühtlasi, hageja ja kostja läbirääkimised algasid juba 2019 novembris ja asjaolu, et

broneerimislepingu sõlmimiseni jõuti alles ca 4 nädalat hiljem 2019 detsembri kestel kinnitab, et

hagejal oli piisavalt aega otsustamaks, kas ta soovib kinnistut omandada ja broneerimislepingut

sõlmida ning hageja ei ole broneerimislepingut sõlminud kuidagi rutates või sunnitult.

42. Kohus kostjaga ei nõustu. VÕS § 35 lg 1 järgi tüüptingimuseks loetakse lepingutingimust, mis on

eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole

eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise

lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu. Sama paragrahvi

lõike 2 järgi eeldatakse, et tüüptingimust ei olnud eraldi läbi räägitud. Kohtupraktikas on VÕS § 35

lõikeid 1 ja 2 nende koostoimes tõlgendatud selliselt, et pool, kes soovib, et kohus kohaldaks

lepingutingimuse suhtes võlaõigusseaduse tüüptingimuste regulatsiooni, peab esile tooma asjaolud,

mille alusel on lepingutingimus VÕS § 35 lg 1 kohaselt kvalifitseeritav tüüptingimusena. Selleks,

et sellisele lepingutingimusele ei kohalduks tüüptingimuste regulatsioon, peab tingimuse kasutaja

VÕS § 35 lg-st 2 tulenevalt tõendama, et lepingupooled rääkisid tingimuse eraldi läbi.

43. Kostja on seisukohal, et lepingupunktid 2 ja 3 on laenusaajaga konkreetselt läbi räägitud, kuivõrd

pooled kohtusid läbirääkimisteks 10.12.2019 ja kirjalik suhtlus toimus juba ka varem. Hageja

vaidleb sellele vastu.

44. Vaidlust ei ole selles, et leping on välja töötatud kostja poolt. Seda kinnitab kostja e-kiri hagejale,

millega kostja lepinguprojekti hagejale edastas (tl 20). Ilmselgelt kasutatakse samu tingimusi (st

tingimusi mis ei puuduta otseselt konkreetset müügiobjekti ja broneeringusummat) ka teiste kostja

lepingupartnerite suhtes. Seega peab lepingutingimuste kasutaja (st kostja) tõendama, et

lepingupooled rääkisid tingimuse eraldi läbi. Kostja ei ole põhistanud, et pooled oleksid kõik

vaidlustatud lepingupunktid selgelt eraldi läbi rääkinud. Kuigi hageja ja kostja kohtusid

10.12.2019, ei saa siit teha veel järeldust, et räägiti läbi ka see, mis saab edaspidi kostjale tasutud

summast.

45. Tutvudes asja materjalide juurde esitatud kirjavahetusega (tl 16 pöördel), saab teha järelduse, et

kostja kutsus hageja enda juurde, et arutada kinnistu müüja hinnapakkumist. Kostja ei ole

põhistanud, et 10.12.2019 kohtumisel arutati ka muid broneerimislepingu tingimusi. Kostja nõudis

2-20-14179

13.12.2019 hagejalt kohest vastust, kas hageja kinnitab oma ostusoovi ja nõustub

broneerimislepingut sõlmima või vastasel korral kaob müüjal huvi hagejaga tehing teha. Kostja

kinnitas 14.12.2019 e-kirjas, et kinnisasjal muid piiranguid ei lasu, ning saatis hagejale

broneerimislepingu allkirjastamiseks (tl 20). Ka asja materjalide juurde esitatud varasemast

kirjavahetusest ei nähtu viiteid sellele, broneerimislepingu tingimused oleksid hagejaga eraldi läbi

räägitud, arutati vaid kinnisasja hinnaga seonduvat. Seega on tegemist viidatud punkti puhul

tegemist tüüptingimustega.

46. Hageja on antud võlasuhtes tarbija. VÕS § 1 lg 5 kohaselt on tarbija VÕS tähenduses igasugune

füüsiline isik, kes teeb tehingu, mis ei seondu iseseisva majandus- või kutsetegevuse läbiviimisega.

Asjaolu, et hageja on varem omandanud kinnisasju või tegutseb ettevõtjana, ei tähenda, et ta oleks

soovinud vaidlusalust Rohuneeme tee kinnisasja omandada oma majandus- või kutsetegevuses.

47. VÕS § 42 lg 1 kohaselt on tüüptingimus tühine, kui see lepingu olemust, sisu, sõlmimise viisi,

lepingupoolte huvisid ja teisi olulisi asjaolusid arvestades kahjustab teist lepingupoolt

ebamõistlikult, eelkõige siis, kui tüüptingimusega on lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste

tasakaalu teise lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud. Ebamõistlikku kahjustamist eeldatakse, kui

tüüptingimusega kaldutakse kõrvale seaduse olulisest põhimõttest või kui tüüptingimus piirab teise

lepingupoole lepingu olemusest tulenevaid õiguseid ja kohustusi selliselt, et lepingu eesmärgi

saavutamine muutub küsitavaks. Tüüptingimuse tühisust ja sellega seotud asjaolusid hinnatakse

lepingu sõlmimise aja seisuga. VÕS § 42 lg 3 p 5 ja 30 kohaselt lepingus, mille teiseks pooleks on

tarbija, on ebamõistlikult kahjustav eelkõige tüüptingimus, millega: nähakse ette, et teine

lepingupool peab oma kohustuse rikkumise korral maksma tingimuse kasutajale ebamõistlikult

suurt leppetrahvi, ebamõistlikult suurt kindlaksmääratud suuruses kahjuhüvitist või muud hüvitist,

või kui teiselt lepingupoolelt võetakse võimalus tõendada tegeliku kahju suurust ja/või nähakse

ette, et juhul, kui tingimuse kasutaja lõpetab lepingu ühepoolselt, võib ta keelduda raha

tagastamisest, mille teine lepingupool on talle maksnud tema poolt veel täitmata kohustuse eest või

lubatakse tingimuse kasutajal jätta endale teise poole tasutud raha, kui teine pool lepingut ei sõlmi

või ei täida, ja kui teisele poolele ei nähta ette sama suurt hüvitist, kui tingimuse kasutaja ise

lepingut ei sõlmi või ei täida. Käesoleva juhul ei ole hagejale lepingus ettenähtud vastaspoole

kohustuse rikkumise juhuks samaväärset sanktsiooni, kohus on eelnevalt jõudnud järeldusele, et

leppetrahv on ebamõistlikult suur. Seega on tegemist hageja kahjuks kaldu ebamõistlikult

kahjustava tüüptingimusega.

48. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et poolte vahel 16.12.2019 sõlmitud lepingu p 3 on

tarbijat ebamõistlikult kahjustav tüüptingimus ja seega tühine. Seega tuleb kostjal saadud 10 000

eurot hagejale tagastada.

49. VÕS § 1028 lg 1 sätestab, et kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva

või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole

olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Kõige eeltoodu alusel kohus rahuldab

hagi ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja 10 000 eurot.

50. Alternatiivselt on hageja seisukohal, et ta on 16.12.2019 tehingu kehtivalt tühistanud. Kuivõrd

kohus on eelnevalt tuvastanud, et 16.12.2019 tehing on tervikuna tühine, siis sellist tehingut

tühistada ei saa, kuivõrd tehingu tühistamise eelduseks on eelkõige kehtiv leping, seega kohus

tühistamisega seonduvaga hinnangut ei anna.

51. Hageja palub kostjalt välja mõista hagi esitamise päevaks sissenõutavaks muutunud viivise ning

lisanduva viivise TsMS § 367 alusel. VÕS § 100 kohaselt kohustuse rikkumine on võlasuhtest

tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine.

VÕS § 101 lg 1 järgi kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse

täitmist, oma võlgnetava kohustuse täitmisest keelduda, nõuda kahju hüvitamist, taganeda

lepingust või öelda leping üles, alandada hinda, rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral

nõuda viivist.

2-20-14179

52. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda

võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase

täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele

lisandub kaheksa protsenti aastas. VÕS § 94 lg 1 järgi kui kohustuselt tuleb vastavalt seadusele või

lepingule tasuda intressi, on intressimääraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga

põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja

1. juulit, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti. Kohustuse täitmata jätmise korral,

peab võlgnik arvestama sellega, et viivitamisel järgnevad VÕS § 113 lg 1 kolmandas lauses

sätestatud sanktsioonid, st kohustus maksta viivist seaduse või lepinguga ettenähtud intressimäära

järgi.

53. TsMS § 367 järgi viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivist,

mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla

summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige

võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja

edasi protsendina põhinõudest.

54. Hageja esitas 02.01.2020 e-kirjaga nõude kostjale tühise tehingu alusel saadud 10 000 euro

tagasimaksmiseks, tähtaega ei määranud. 24.01.2020 esitas hageja kostjale uue nõudekirja, milles

andis vastamiseks tähtaja 31.01.2020, raha tagastamise tähtaega ei määranud. Seega muutus hageja

nõue sissenõutavaks 03.01.2020. Kohtuotsuse teatavakstegemise seisuga on põhivõlalt 10 000

eurot VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras arvestatud viivis muutunud sissenõutavaks

summas 4 938,91 eurot (03.01.2020 – 28.02.2025, viivisekalkulaaror.ee). Kohus mõistab lisaks

põhivõlale kostjalt hageja kasuks välja viivise perioodi 03.01.2020 – 28.02.2025 eest summas 4

938,91 eurot ning alates 01.03.2025 lisanduva viivise protsendina põhivõla tasumata osalt VÕS §

113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhivõla täieliku tasumiseni. Hageja on palunud

kostjalt välja mõista kohtueelsed õigusabikulud summas 378 eurot. Oma nõude tõendamiseks on

hageja esitanud asja juurde OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa 24.01.2020 arve nr 200345 summas 252

eurot ja 12.02.2020 arve nr 200749 summas 126 eurot (tl 5 ja 6). Samuti on asja materjalide juurde

esitatud nõudekiri kostjale ja pöördumine tarbijavaidluste komisjoni poole (tl 7-9, 10-12).

55. Riigikohus on selgitanud, et „kostja kohustuse rikkumisega seotud kohtueelsed õigusabikulud

võivad olla osaks lepingu rikkumise tõttu põhjustatud kahjust (kulutustest) VÕS § 115 lg 1 ja § 128

lg 3 järgi ning nende hüvitamist võib hageda, kuivõrd nende hüvitamiseks ei tule TsMS § 174 lg 7

järgi kohaldada menetluskulude kindlaksmääramise korda (RKTKo tsiviilasjas nr 3-2-1-138-10, p-

d 26–30). Need on hõlmatud ka VÕS § 127 lg-tega 2 ja 3 (RKTKo nr 3-2-1-5-13).

56. Kohtuväliste õigusabikulude hindamisel peab kohus VÕS § 128 lg 3 kohaselt kõigepealt hindama,

kas õigusabi kasutamine oli mõistlikult võttes vajalik, kas ilma selleta oleks hageja saanud oma

õigusi tõhusalt kaitsta. Juhul kui õigusabi kasutamine oli vajalik, peab kohus hindama, kas hageja

kantud kulud on mõistliku suurusega. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-128-10 p 29 asunud

seisukohale, et advokaadi kaasamine kohtueelsetele läbirääkimistele võib aidata kaasa

kokkuleppele ning samuti aitab see pooli valmistuda kohtuvaidluseks, aidates teha kohtusse nõuete

esitamiseks vajalikke võib vähemalt mõistlikke kohtuväliseid toiminguid. Professionaalne õigusabi

kohtueelse vaidluse staadiumis on seega vähemalt üldjuhul mõistlik ning sellega seotud kulud on

hilisemal kahju hüvitamise nõudmisel ka hüvitatavad. Kohus tuvastas, et hageja poolt 24.01.2020

kostjale edastatud nõudekiri ja Tarbijavaidluste komisjoni esitatud avaldus on seotud käesoleva

kohtuvaidlusega. Kohtu hinnangul on kohtueelsele suhtlusele kulunud ajakulu põhjendatud ja

vajalik.

57. Kõige eeltoodu alusel on kohus seisukohal, et hagi tuleb rahuldada, põhivõlgnevus summas 10 378

eurot, alates 03.01.2020 sissenõutavaks muutunud viivis kogusummas 4 938,91eurot ja lisanduv

viivis VÕS § 113 sätestatud määras alates kohtuotsuse tegemisest kuni kohustuse täitmiseni tuleb

kostjalt välja mõista. Kohus märgib, et kahjuhüvitiselt summas 378 eurot ei ole hageja palunud

viivist välja mõista, seega seda kohus kostjalt välja ei mõista.

2-20-14179

58. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ja esitatud tõendid hagiavalduse

läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

59. TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude

jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude

rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kuna kohus rahuldab hagi täies ulatuses, leiab kohus, et käesoleval juhul tuleb menetluskulud jätta

kostja kanda.

60. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel

vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses

kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse

kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine

ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui

maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab

tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või

menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

61. Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui

otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Poolte vahel leidis aset

intensiivne vaidlus ning kohtul on alust eeldada, et käesolev vaidlus jätkub

apellatsioonimenetluses. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse

kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi

jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid

määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva

seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

/allkirjastatud digitaalselt/

Tiia Bergson

Kohtunik

Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 22.09.2025. a otsusega nr 2-20-14179.