2-24-14549/12 · Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohtuasja number

2-24-14549

Kohus

Viru Maakohus

Kohtunik

Tarmo Tina

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

28. märts 2025, Jõhvi

Kohtuasi

Kohtla-Järve linn, Ravi tn 5 korteriühistu hagi X vastu

võla ja korteriomandi võõrandamise nõudes

Hagi hind

3865, 95 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Kohtla-Järve linn, Ravi tn 5 korteriühistu (RK

80183182, asukoht: Kohtla-Järve, Ravi tn 5-2 30326, e-

post: xxx)

Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Hillar

Villers (e-post: hillar.villers@jewelex.ee

Kostja: X (IK XXX, elukoht: xxx, e-post: xxx)

Kostja lepinguline esindaja: Tatjana Kalin (e-post: xxx)

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Kohtla-Järve linn, Ravi tn 5 korteriühistu hagi.

2. Välja mõista X Kohtla-Järve linn, Ravi tn 5 korteriühistu kasuks põhivõlgnevus

312, 34 eurot, sisse nõutavaks muutunud viivis 15, 35 eurot ja alates 01.09.2024

viivis põhinõudelt (312, 34 eurot) kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lõike 1

teises lauses ettenähtud ulatuses.

3. Kohustada X (IK XXX) võõrandama talle kuuluv korteriomand asukohaga

XXX, Kohtla-Järve (registriosa number xxxxx) 2 kuu jooksul alates kohtuotsuse

jõustumisest. Kui X selle tähtaja jooksul talle kuuluvat korteriomandit ei

võõranda, võõrandada XXX, Kohtla-Järve (registriosa number xxxxx) asuv

korteriomand täitemenetluse korras sundenampakkumisel.

Menetluskulud

4. Jätta menetluskulud X kanda.

5. Välja mõista Xlt Kohtla-Järve linn, Ravi tn 5 korteriühistu kasuks

menetluskulud 2013, 55 eurot.

6. Välja mõista Xlt Kohtla-Järve linn, Ravi tn 5 korteriühistu kasuks viivis

menetluskuludelt (2013, 55 eurot) alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni

VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel esimese

astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.

I HAGEJA NÕUE

1. Hagiavalduse kohaselt kuulub kostjale korteriomand asukohaga Kohtla-Järve linn, Ravi tn 5,

korter nr xx ja kostja on korteriühistu liige. Kostjal on tekkinud võlgnevus korteriühistu ees.

Seisuga 31.08.2024 on kostja põhivõlg hageja ees 312,34 eurot ja sissenõutavaks muutunud

viivise võlgnevus 15,35 eurot, milline suureneb menetluse käigus, kuna kostja ei tasu jätkuvalt

arveid täies mahus. Kostja ei tasu kütte eest täies mahus, kuna ekslikult arvab, et ei pea seda

tasuma ruutmeetri põhiselt. Ses osas on hageja ja kostja vahel juba vaidlus olnud (tsiviilasjas nr

2-21-141298) ja kohus jaatas hageja seisukohta, et kostjal on kohustus tasuda kütte eest lähtudes

korteriomandi reaalosa suurusest. Kostja ei ole täitnud korteriühistu 10.02.2021 üldkoosoleku

otsust küttesüsteemi taastamise osas ja pidevalt rikub põhikirja p. 3.2. alapunktides 1, 6, 7, 14,

15,16 ja 17 sätestatud kohustusi. Kostjal puudub korteriomanike nõusolek kostja korteris

gaasiküttele üleminekuks. Väär ja asjakohatu on kostja käsitlus, et elamus ei ole ühist

küttesüsteemi. Kostja hagivastuse lisaks 4 olevast dokumendist nähtub, et EHR kohaselt on

soojusvarustuse liigiks kaugküte ja elamus ühise küttesüsteemi olemasolu on tõendatud ka

tsiviilasjas nr 2-21- 141298 tehtud kohtuotsusega.

2. Kostja rikub süstemaatiliselt ja järjepidevalt maksekohustusi, mistõttu on hageja korduvalt

olnud sunnitud pöörduma kohtu poole (menetleti tsiviilasjades 2-16-109672, 2- 21-141298) ja

hagi esitamise ajaks on jällegi tekkinud võlgnevus (kajastatud hagis). 22.03.2024 toimus

korteriühistu üldkoosolek, kus osalesid 9 hageja liiget (sh osales ka kostja) 11-st ja seal otsustati

esitada kostjale korteriomandi võõrandamisnõue, s.o üldkoosoleku otsus nr 2. Kostja pidi

võõrandama korteriomandi 3 kuu jooksul. Hageja palub kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse

312, 34 eurot, sisse nõutavaks muutunud viivis 15,35 eurot ja edaspidi viivis alates 01.09.2024

kuni põhinõude täitmiseni. Kohustada kostjat võõrandama korteriomandi asukohaga XXX,

Kohtla-Järve (reg nr xxxxx). Määrata kindlaks otsuse täitmise viis ning anda kostjale

korteriomandi vabatahtlikuks võõrandamiseks aega 2 (kaks) kuud alates kohtuotsuse

jõustumisest. Otsuse vabatahtliku täitmata jätmise korral määrata korteriomandi võõrandamine

sundenampakkumisel

täitemenetluse

korras.

KOSTJA VASTUS

3. Kostja maksab igakuiselt KÜ poolt esitatud arvete alusel. Kostjal on gaasiküte ja seega on

arvetel märgitud teenus “Küttetasu” kogus 48 m2 väär. Vastavalt OÜ RevPro Est koostatud

“Küttekulude jaotamine korterelamus Ravi tn 5 korter xx hoone ühtsest küttesüsteemist

lahtiühendamise korral” on korteri xx soojakulude protsentuaalne jaotus korteri pinnast 7,60%.

Vastavalt nendele arvestustele on kostja küttetasu ka maksnud. Seega jääb arusaamatuks millisel

õiguslikul alusel Hageja nõuab võla tasumist. Kostja ei ole nõus korteriomandi võõrandamise

nõudega. Hageja 26.06.2020 üldkoosoleku otsuse kohaselt on ühehäälselt p 5 hääletatud selle

poolt, et lubada korteri üleviimine gaasiküttele (vajalikud tingimused – võlgnevuse puudumine,

kooskõlastatud projekt KÜ juhatusega ja ligipääsu võimaldamine keskkütte püstakule). Kostja on

kõik nõuded gaasiküttele üleminekuks täitnud. Kuna kostja on täitnud kõik juhatuse poolt

esitatud nõuded gaasiküttele üleminekuks ja esitanud juhatusele ka kõik vajalikud dokumendid ja

arvestused ning juhatus on need omaks võtnud, siis puudub hagejal alus nõuda võlgnevust ja

korteriomandi võõrandamist. Majas ei ole ühist küttesüsteemi ja Kohtla-Järve ehitisregistri

andmebaasis on kajastatud elamumaja erinevad küttesüsteemid.

KOHTU PÕHJENDUSED

4. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 403 lg 1 kohaselt võib kohus poolte nõusolekul

lahendada asja seda kohtuistungil arutamata. Pooled olid nõus asja lahendamisega kirjalikus

menetluses. Kohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega ja uurinud tõendeid, leiab, et hagi on

põhjendatud ja tuleb rahuldada. Vaidlust ei ole selle üle, et kostja omandis on korteriomand

asukohaga XXX, Kohtla-Järve, kortermajas on moodustatud Kohtla-Järve linn, Ravi tn 5

korteriühistu ja kostja on korteriühistu liige. Kostja võlgnevuse osas on hageja õigesti märkinud,

et vaidlus poolte vahel tulenevalt sellest, kas kostja peab küttekulude eest tasuma korteriomandi

pindala järgi (48 m2), või siis OÜ RevPro Est poolt kindlaks määratud korteri pindala

jääkväärtuse (3,6m2) järgi, on kohus juba jõustunud lahendiga lahendanud (tsiviilasi 2-21-

141298, lahend hagi lisa 6) ja kohus jääb selle seisukoha juurde, et kostjal on kohustus tasuda

kaugkütte eest KrtS § 40 lg 1 ja põhikirja p 3.2.7) b) alusel kaasomandi osa suurusel põhineval

jaotusel, olenemata sellest, et hageja on korterisse paigaldanud gaasikütte. Väär on kostja väide,

et korterelamus puudub ühine küttesüsteem, kuna ehitisregistris kajastatud erinevate korterite

erinevad küttesüsteemid sellist järeldust teha ei võimalda. Korterelamu mitmed korterid

kasutavad kaugkütet ja ilma ühise elamu küttesüsteemita see võimalik ei ole.

5. Ekslik on kostja väide, et ta on täitnud kõik nõuded gaasiküttele üleminekuks. Asja

materjalidest ei nähtu, et kostjal oleks selleks kõigi korteriomanike nõusolek. Kostja väited, OÜ

RevPro Est koostatud arvutustest on sisutud, kuna majandamiskulude suurus ja arvutamise alus

määratakse seaduse ja põhikirjaga. Tasu kaugkütte eest on majandamisulu ja ka alternatiivküttele

üle läinud korteriomanikul on kohustus selle eest tasuda (kuni 31.12.2017 kehtinud KÜS §-d 4 lg

2 ja 151 lg 1 ja alates 01.01.2018 kehtiva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) §-st 40).

Eeltoodud sätete järgi on korteriomanikul kohustus tasuda majandamiskulude eest lähtudes

korteriomandi reaalosa pindalast, kui põhikirjas ei ole sätestatud erinevat regulatsiooni. Kostja

põhikirjas ei ole kütte eest tasumisel seda ette nähtud. Hageja on kohtule esitanud võla ja viivise

arvestuse, ja kostjale esitatud ning kostja poolt tasumata arved. Seega on võlgnevuse kujunemine

jälgitav ja arusaadav. Eeltoodu alusel tuleb hagi selles osas rahuldada ja kostjalt tuleb välja

mõista põhivõlgnevus 312, 34 eurot, sisse nõutavaks muutunud viivis 15, 35 eurot ja alates

01.09.2024 viivis põhinõudelt (312, 34 eurot) kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lõike 1

teises lauses ettenähtud ulatuses.

6. KrtS § 32 lg 1 alusel on korteriomanikel ja korteriühistul õigus nõuda korduvate rikkumiste

esinemisel korteriomandi võõrandamist. KrtS § 32 lg 2 kohaselt võib võõrandamisnõude esitada

eelkõige, kui korteriomanik on p 2 kohaselt on vähemalt kuue kuu majandamiskulude tasumisega

viivitanud üle kolme kuu. KrtS § 33 lg 1 sätestab, et kui kohustust rikkunud korteriomanik ei ole

korteriomandit võõrandanud hiljemalt kolme kuu möödumisel nõude esitamisest, otsustab

võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku või korteriühistu hagi alusel. Otsust tehes

lähtub kohus võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest. Kohus leiab, et hageja kostja vastu

esitatud sundvõõrandamise nõude esitamise eeldused täidetud: kostja on võõrandatava korteri

omanik, korteriühistu on esitanud kostjale 22.03.2024 korteriomanike üldkoosolekul vastu

võetud otsusega võõrandamise nõude ning kostja nõuet vabatahtliku täitmise tähtaja jooksul ei

täitnud. Kostjale anti korteriomandi omanikuna korteriomandi vabatahtlikuks võõrandamiseks 3

kuud. Kostja võttis 22.03.2024 üldkoosolekust isiklikult osa ja kohtule teadaolevalt ei ole ka

otsust vaidlustanud.

7. Hageja esitatud võlgnevuse arvestusest ja arvetest (hagi lisad 4, 5) nähtub, et kostjal on 6 kuu

majandamikulude võlgnevus, mis on tekkinud peale tsiviilasjas 2-21-141298 tehtud jõustunud

lahendit, kus on selgelt öeldud, et kostjal on kohustus tasuda kaugkütte eest vastavalt

korteriomandi reaalosa pindalast, mitte OÜ RevPro Est poolt määratud korteri pindala

jääkväärtuse järgi. Poolte kirjavahetusest (hagi lisa 9) nähtub, et kostja eirab jõustunud

kohtulahendeid ja üldkoosoleku otsuseid, tegutsedes jätkuvalt oma nägemuse ja arusaamade

järgi, sh. tasudes kütte eest lähtudes oma arvamusest. Kostja selline käitumismuster nähtub ka

kostja vastusest, kus on leitud, et kostja on kõik nõuded gaasiküttele üleminekuks täitnud ning

hagejal ei ole alust nõuda võlgnevust ja korteriomandi võõrandamist. Kostja selline seisukoht on

väär, mida on kostjale selgitatud ka tsiviilasjas 2-21-141298 (vt. otsuse p-d 4, 5). Korteriomandi

võõrandamisele sundimine on küll äärmuslik abinõu, kuid võttes arvesse kostja käitumist pika aja

vältel ja vastukaaluks olevat kostja huvi korteris elada, et hageja nõue on põhjendatud ja hagi

tuleb ka korteri võõrandamise nõude osas rahuldada.

Menetluskulud

8. Asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses

(TsMS § 173 lg 1). Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses

(TsMS § 174 lg 2).

TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Hagi rahuldamise tõttu jäävad menetluskulud kostja kanda.

9. Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja menetluskulud kokku 2562, 55 eurot.

Lepingulise esindaja kulud on 2013 eurot. Esindaja tunnitasu on 120 eurot ja koos käibemaksuga

146, 40 eurot. Õigusabi on osutatud kokku 12, 25 h. TsMS § 175 lg 1 järgi lepingulise esindaja

kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel tuleb arvestada mh kohtuvaidluse asjaoludega,

asja keerukuse ja mahukuse, samuti menetlusdokumentide sisu ja mahuga. Lisaks tuleb hinnata

ka esindaja ühe tööühiku hinna, s.o esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust (RKTKm 2-20-

114596 p 11). Riigikohus on leidnud, et keskmisest mõnevõrra keerukama ja mahukama asja

puhul on põhjendatud tunnihinnaks 200 eurot ilma käibemaksuta (RKTKo 2-16-3785 p 31.4.).

Hageja esindaja tunnihind 120 eurot käibemaksuta on põhjendatud.

10. Kohtu hinnangul on, arvestades menetlustoimingute ja -dokumentide mahtu, sisu ja asja

keerukust, TsMS § 175 lg 1 esimese lause järgi kostja lepinguliste esindajate ajakulu vajalik ja

põhjendatud osaliselt. Pool ei pea vastutama igasuguse vastaspoole menetluskulu eest.

Menetluskulude väljamõistmisel tuleb eelkõige arvestada, missuguses ulatuses oli osutatud

õigusabi seotud menetlusosalise kohtus esindamisega, so. kohtule menetlusdokumentide

koostamisega ja kohtuistungitel osalemisega. Kohus ei pea sellisteks vajalikeks ja põhjendatud

toiminguteks suhtlust ja kooskõlastamist kliendiga ja tema seisukohtadega tutvumist. Eeltoodu

alusel peab kohus põhjendatud ja vajalikuks kostjate esindajate ajakuluks 10 tundi tunnihinnaga

146, 40 eurot käibemaksuga, so. 1464 eurot.

11. Menetluskulude nimekirja kohaselt on menetluskuludeks veel tasutud riigilõiv 455 eurot ja

tõlkekulud 94, 55 eurot. Kohtu hinnangul on kulud põhjendatud ja vajalikud ning need tuleb

hagejalt kostja kasuks välja mõista. Kokku tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista

menetluskulud 2013, 55 eurot.

Hageja taotlusel ja TsMS § 177 lg 4 alusel tuleb kostjal tasuda viivist menetluskuludelt.

Tarmo Tina

Kohtunik

/allkirjastatud digitaalselt/

Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tartu Ringkonnakohtu 22.09.2025. a otsusega nr 2-24-14549.