3-23-283/20 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Virgo Saarmets, liikmed Monika Laatsit ja

Kaire Pikamäe

Otsuse tegemise aeg ja koht

28. veebruar 2025, Tallinn

Haldusasja number

3-23-283

Haldusasi

Risti haldus OÜ kaebus Rae Vallavalitsuse 18.

oktoobri 2022. a korralduse nr 1631, 10. jaanuari 2023.

a korralduse nr 68 ja 21. märtsi 2023. a korralduse nr

614 tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 2. juuni 2023. a otsus

Menetlusosalised

Kaebaja – Risti haldus OÜ, esindaja Tuulikki Laesson

Vastustaja – Rae vald, esindaja Meeli Vaarik

Menetluse alus ringkonnakohtus

Risti haldus OÜ apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

3. veebruar 2025

RESOLUTSIOON

1. Jätta Risti haldus OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu

2. juuni 2023. a otsus haldusasjas nr 3-23-283 muutmata.

2. Menetlusosaliste menetluskulud apellatsiooniastmes jätta nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 31. märtsil 2025

(HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud kassatsioonkaebusele ja sellega ühiseks

läbivaatamiseks võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse

menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui

see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg-d 1 ja 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses

märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses

(HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus

kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist

vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

3-23-283

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Risti haldus OÜ omandis on Lagedi alevikus Lohu tn 1a kinnistu (registriosa nr

9204002, katastritunnus 65301:013:0318, pindala 588 m2, varasem sihtotstarve 100%

maatulundusmaa), mis jääb Rae Vallavalitsuse 04.03.2003 korraldusega nr 223 kehtestatud

Lagedi aleviku Lohu tn 1 kinnistu detailplaneeringu (DP) alale. DP nägi ette Lohu tn 1

kinnistu jagamise kaheks krundiks (Lohu tn 1 ja Lohu tn 1b) ning Lohu tn 1 kinnistu ja Lohu

tänava vahele jääva maatüki jagamise selliselt, et üks osa liidetakse külgneva teemaaga ja

teine osa moodustab Lohu tn 1a krundi. DP seletuskirja p-st 3 nähtuvalt ei sobi teemaa tarbeks

tehtud äralõigete järel alles jääv Lohu tn 1a maatükk omaette ehituskrundiks, vaid jääks

tänava äärseks haljasalaks. DP joonisel on Lohu tn 1a krundi planeeritud sihtotstarbeks

„üldmaa-muruväljak“, kuid selle juurde on lisatud märkus: „Peale maa liitmist krundiga Lohu

tn 1b muutub elamumaaks“.

2. Risti haldus OÜ sõlmis vee-ettevõtjaga AS Elveso 19.08.2022 liitumislepingu Lohu tn

1a kinnistu liitumiseks ühisveevärgi ja reovee ühiskanalisatsiooniga ning tasus ka

liitumistasu. AS Elveso sõlmis Lohu tn 1a kinnistu ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga

liitumiseks tehtavate tööde tegemiseks töövõtulepingu Ekore OÜ-ga, kes esitas Rae

Vallavalitsusele 05.10.2022 ehitusloa taotluse Lohu tn 1a kinnistule vee- ja

kanalisatsioonitorustikega liitumispunktide rajamiseks.

3. Rae Vallavalitsus keeldus 18.10.2022 korraldusega nr 1631 ehitusseadustiku (EhS) §

38 lg 1, § 39 lg 1 ja § 43 lg 1 alusel ehitusloa andmisest, kuna taotletavad liitumispunktid

teenindavad kinnistut, millele ei ole liitmispunktide ehitamist DP-ga ette nähtud. Lohu tn 1a

maaüksusel kehtib Lohu tn 1 DP, millega on nähtud ette Lohu tn 1 kinnistu jagamine kaheks

elamumaa kinnistuks. Lohu tn 1 kinnistu on senini jagamata. Lohu tn 1a on DP kohaselt

tänava äärne haljasala, millel puudub ehitusõigus ning sellele kinnistule ei ole ette nähtud vee-

ja kanalisatsiooniühendusi. Kuna kehtiva DP alusel ei saa kinnistule ehitisi ehitada, siis

puudub eesmärk ehitusloaga taotletavate liitumispunktide ehitamiseks Lohu tn 1a kinnistu

jaoks.

4. Rae Vallavalitsus jättis 10.01.2023 korraldusega nr 68 (vaideotsus) rahuldamata Risti

haldus OÜ 13.12.2022 vaide Rae Vallavalitsuse 18.10.2022 korralduse nr 1631 kehtetuks

tunnistamiseks. Puudub vaidlus, et Lohu tn 1a kinnistul ei ole ehitisi ning kehtiva DP-ga ei

ole kinnistule ehitusõigust kehtestatud. Risti haldus OÜ omandas kinnistu 06.12.2021.

Praeguseks on DP ellu viidud Lohu tn 1a äralõigete osas, kuid ellu on viimata Lohu tn 1

jagamine ja Lohu tn 1a kinnistu sihtotstarbe muutmine üldmaaks. Järelikult ei ole DP

lahendus veel täies ulatuses realiseeritud ning asjakohane ei ole vaide esitaja seisukoht, et ta

võib kinnistu omanikuna DP elluviimisest loobuda. Lohu tn 1 ja Lohu tn 1a kinnistutel on

erinevad omanikud. Lohu tn 1a kinnistu moodustati DP alusel kindlal eesmärgil ja seetõttu ei

määratud sellele ka ehitusõigust. Iseenesest on õige, et vee- ja kanalisatsiooniühenduse

loomine ei eelda ehitise olemasolu, kuid seda eelkõige juhul, kui DP-ga ei ole üht või teist

tehnovõrku või -rajatist ette nähtud ja selleks on tekkinud vajadus. Planeerimisseaduse

(PlanS) § 126 lg 1 p 4 kohaselt on DP ülesandeks mh tehnovõrkude ja -rajatiste asukoha

määramine. Sama nägi ette Lohu tn 1 DP kehtestamise ajal kehtinud planeerimisseaduse

(PlanS v.r) § 9 lg 2 p 2. Asjaolu, et ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seadus ei sea

liitumispunktide ehitamise eelduseks kinnistul ehitusõiguse olemasolu, ei ole määrav, sest see

2(9)

3-23-283

polegi nimetatud seaduse reguleerimisalaks. Oluline on see, et kehtivas DP-s on Lohu tn 1a

kinnistu jäetud teadlikult ehitusõiguseta ja nähtud seal ette haljasala. Seega on ehitusloa

andmisest keeldumisel asjakohaselt ja õigesti lähtutud kehtivast DP-st. Väited, et keeldumine

takistab kinnistu kasutamist põllumajandussaaduste tootmiseks, ei ole usutavad ja DP

kohaselt peaks Lohu tn 1a kinnistu sihtotstarbeks olema hoopis üldmaa (haljasala).

5. Rae Vallavalitsus määras 21.03.2023 korraldusega nr 614 maakatastriseaduse

(MaaKatS) § 18 lg 1 p 2 ja § 181 ning Rae Vallavalitsuse 04.03.2003 korraldusega nr 223

kehtestatud Lohu tn 1 DP alusel Lohu tn 1a katastriüksuse sihtotstarbeks 100% sotsiaalmaa,

alaliigiga üldkasutatav maa. Lohu tn 1a osas kehtib DP, mille seletuskirja p 3 kohaselt ei sobi

reformimata riigimaast pärast tänavamaaks osa eraldamist järele jääv 564 m2 suurune maa-ala

omaette ehituskrundiks, vaid jääb tänava äärseks haljasalaks. DP seletuskirja p 6

„Territooriumi bilanss“ järgi jaguneb Lohu tn 1a 564 m2 ulatuses üldmaaks ja 480 m2 ulatuses

tänavamaaks.

6. Risti haldus OÜ esitas Tallinna Halduskohtule 09.02.2023 kaebuse Rae Vallavalitsuse

18.10.2022 korralduse nr 1631 ja 10.01.2023 korralduse nr 68 tühistamiseks (haldusasi nr 3-

23-283) ja 20.04.2023 kaebuse Rae Vallavalitsuse 21.03.2023 korralduse nr 614

tühistamiseks (haldusasi nr 3-23-870). Tallinna Halduskohus liitis 21.04.2023 määrusega

haldusasjad nr 3-23-283 ja nr 3-23-870 ühte menetlusse (liidetud haldusasi nr 3-23-283).

Ehitusloa andmisest keeldumine oli põhjendamatu, sest kaebaja soovib kasutada Lohu tn 1a

maad põllumajandussaaduste tootmiseks ning vajab kinnistul vett mh kastmiseks. Kinnistu

jääb keskkonnaministri 02.07.2009 käskkirjaga nr 1079 kinnitatud Pirita jõe

reoveekogumisalasse, kus ei tohi reovett ära juhtida muul viisil kui ühiskanalisatsiooni kaudu.

Kuna Rae valla vee-ettevõtjale kuuluv ühisveevärgi ja -kanalisatsioonitorustik jääb vahetult

kinnistu kõrvale, siis oleks kinnistule eraldi puurkaevu ja reoveemahuti rajamine ilmselgelt

ebaproportsionaalne. Rae vald omistas DP-le põhjendamatult suure tähtsuse, arvestades, et

DP lahendust ei ole 20 aasta jooksul ellu viidud, samas kui Lohu tn 1 kinnistule on hiljem

lubatud ilma kinnistut jagamata ehitada teine elamu (DP järgi eeldas see kinnistu jagamist

kaheks krundiks). PlanS v.r § 3 lg 2 kohaselt ei olnud tehnovõrkude väljaehitamiseks DP

koostamine vajalik ning ka piirkonna ühisveevärgi ja -kanalisatsioonivõrku ei ole välja

ehitatud DP alusel.

Lohu tn 1a maakasutuse sihtotstarbe muutmine on õigusvastane, sest DP kehtestamisest on

möödas 20 aastat ning Lohu tn 1a maa sihtotstarve on alates esmakinnistamisest 01.06.2004

olnud maatulundusmaa. Rikutud on kaebaja õigust olla menetlusse kaasatud ja ära kuulatud

ning vastustaja andis sihtotstarbe muutmise korralduse üllatuslikult pärast seda, kui oli saanud

teada, et kaebaja soovib temale kuuluvat kinnistut kasutada vastavalt senisele sihtotstarbele.

MaaKatS § 18 lg 1 p 2 asemel oleks tulnud lähtuda MaaKatS § 18 lg 1 p-st 1 ehk määrata maa

sihtotstarve tegeliku kasutuse järgi. Samuti ei arvestatud maa sihtotstarbe muutmisel

asjaoluga, et kaebaja esitas vastustajale 29.12.2022 taotluse Lohu tn 1 DP kehtetuks

tunnistamiseks Lohu tn 1a kinnistut puudutavas osas, mida vastustaja ei ole seni läbi

vaadanud. Vastustaja kohtleb DP alale jäävate kinnistute omanikke ebavõrdselt, võimaldades

Lohu tn 1 kinnistule püstitada teise elamu ilma kinnistut jagamata, kuid nõudes samas

kaebajalt sihtotstarbe vastavust DP-s ettenähtule. DP ei ole ajakohane ja selle lahendus ei ole

enam elluviidav. Lohu tn 1a kinnistut ei ole sotsiaalmaaks ega üldkasutatavaks maaks

määratud ka Rae valla üldplaneeringus (ÜP).

7. Rae vald palus vastuses jätta kaebus rahuldamata. Kaebaja ei ole põhjendanud, miks on

Lohu tn 1a kinnistu sihtotstarbele vastav kasutamine ilma ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga

3(9)

3-23-283

liitumiseta raskendatud või võimatu. Reoveekogumisala olemasolu ei nõua, et kinnistu peab

olema liitunud ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga. Kuivõrd DP järgi peab Lohu tn 1a kinnistu

sihtotstarve olema üldmaa (üldkasutatav maa), siis on kinnistu maatulundusmaana

kasutatavust käsitlevad argumendid asjassepuutumatud. Kehtiv Lohu tn 1 DP ei näe Lohu tn

1a kinnistule ette tehnovõrke, sest see ala kavandati üldmaaks. Kaebaja tegelikuks eesmärgiks

on Lohu tn 1a kinnistu hoonestada. Lohu tn 1a katastriüksuse sihtotstarbe muutmine oli

õiguspärane, sest muudetud sihtotstarve tuleneb kehtivast DP-st. Kuigi DP kehtestamisest on

möödunud pikk aeg ning PlanS § 4 lg 2 p-s 6 sätestatud ülesannet ei olnud seni täidetud, ei

mõjuta see vastustaja õigust ja kohustust viia maa sihtotstarve kooskõlla kehtivate

õigusaktidega. Kaebaja nõusolek ei olnud sihtotstarbe muutmiseks vajalik ning kaebajat ei

tulnud menetlusse kaasata ega teda ära kuulata, sest kehtivast DP-st tulenevalt ei oleks

vastustaja saanud anda teistsuguse sisuga haldusakti ega jätta haldusakti andmata. Rae

Vallavalitsuse 21.03.2023 korraldus nr 614 ei piira kaebaja omandi vaba kasutamist ja

käsutamist, kuna asjaomased piirangud tulenevad DP-st. Siinse vaidluse raames ei ole oluline,

kas DP on realiseeritav või mitte. Vastustaja ei saanud maa sihtotstarbe muutmisel võtta

arvesse kaebaja 29.12.2022 taotlust DP osaliselt kehtetuks tunnistamiseks, vaid pidi lähtuma

kehtivast DP-st.

8. Tallinna Halduskohus rahuldas 02.06.2023 otsusega Risti haldus OÜ kaebuse osaliselt

ning tühistas Rae Vallavalitsuse 18.10.2022 korralduse nr 1631 ja 10.01.2023 korralduse nr

68. Muus osas jättis halduskohus kaebuse rahuldamata.

Rae Vallavalitsuse 18.10.2022 korralduses nr 1631 ei ole viidatud ühelegi EhS §-s 44

sätestatud ehitusloa andmisest keeldumise alusele, kuid põhjendustest saab järeldada, et

aluseks on olnud EhS § 44 p 1 (s.o vastuolu DP-ga). Vaidlust ei ole, et DP kehtestamise ajal

perspektiivis ette nähtud Lohu tn 1a krundi liitmist Lohu tn 1b krundiga ei ole toimunud.

Sellele vaatamata nähti DP-s selgelt ette, et praeguse Lohu tn 1a maa-alale ei moodustata

ehitusõigusega krunti (st DP välistas ühemõtteliselt selle maatüki hoonestamise). Vastustaja

sedastas õigesti, et Lohu tn 1a kinnistut ei saa kehtiva DP kohaselt hoonestada, kuid järeldas

sellest ekslikult, et DP-ga oleks vastuolus ka kaebaja taotletud vee- ja kanalisatsiooni

liitumispunktide rajamine. DP ei reguleeri üldse liitumispunktide rajamist ja see polnudki DP

ülesanne. Liitumispunktide rajamine ei oleks põhimõtteliselt vastuolus ka DP-ga määratud

krundi sihtotstarbega („üldmaa-muruväljak“). DP ei pea kindlaks määrama iga konkreetse

vee- ja kanalisatsioonitrassiga liitumispunkti täpset asukohta ega määrama kindlaks seda, kas

kinnistul võib vee- ja kanalisatsiooniühendus olla või mitte (sh kehtestati DP ajal, mil

piirkonnas ühisveevärk ja -kanalisatsioon puudus). Asjakohane on ka viide Tallinna

Ringkonnakohtu 02.12.2022 otsusele nr 3-21-2417. Vastustaja kartus, et kaebaja soovib Lohu

tn 1a kinnistut hoonestada, ei saa seaduse järgi olla ehitusloa andmisest keeldumise aluseks.

Liitumispunktide rajamiseks antav ehitusluba ei annaks kaebajale õigust püstitada Lohu tn 1a

kinnistule hooneid või muid rajatisi. Samuti ei annaks liitumispunktide olemasolu kaebajale

tulevikus mis tahes eeliseid DP kehtetuks tunnistamiseks või muutmiseks või Lohu tn 1a

krundile ehitusõiguse saamiseks. Ebaseadusliku ehitustegevuse puhul on vallal võimalik

rakendada ehitusjärelevalve meetmeid. Ehitusloa taotluse lahendamisel ei ole samuti määrav,

kas ühisveevärgi vee kasutamine nt kastmiseks oleks säästlik. DP lahenduse elluviimist

puudutavad kaebaja argumendid ei ole siinses vaidluses asjassepuutuvad. DP on seejuures

Lohu tn 1a kinnistu osas ellu viidud. DP kehtib kuni selle kehtetuks tunnistamiseni.

MaaKatS § 18 lg-s 1 välja toodud katastriüksuse sihtotstarbe määramise põhimõtteid ei ole

loetletud tähtsuse järjekorras. Seega ei tule ehitisteta katastriüksusele määrata alati

sihtotstarvet selle tegeliku kasutuse järgi. Kuna krundi kasutamise otstarve on osaks krundi

ehitusõigusest, mis määratakse DP-ga, tuleb MaaKatS § 18 lg-t 1 tõlgendada viisil, et kehtiva

4(9)

3-23-283

DP-ga hõlmatud alal tuleb katastriüksuse sihtotstarve määrata eelkõige DP-st lähtudes (vt ka

Riigikogu XIII koosseisu 598 SE muudatusettepanek nr 24 MaaKatS § 18 uue redaktsiooni

kohta). MaaKatS § 18 lg 1 p-i 2 ei saa mõista selliselt, et sihtotstarbe määramisel tuleks DP-st

juhinduda üksnes olukorras, kus DP näeb krundile ette hooned või olulise ruumilise mõjuga

ehitised. Erandina võimaldab MaaKatS § 18 lg 1 p 1 määrata muu otstarbe maa tegeliku

kasutuse järgi, kui DP-d ei ole asutud ellu viima. Praegusel juhul ei saa väita, et DP-d ei ole

asutud ellu viima, sest Lohu tn 1a krunt on moodustatud ja DP selles osas ellu viidud. Sellises

olukorras ei ole alust määrata Lohu tn 1a katastriüksusele muud sihtotstarvet kui DP-st

tulenev. Kuna kehtiv DP määras Lohu tn 1a kinnistu sihtotstarbe üheselt ära, siis ei olnud

vastustajal kaalutlusõigust määrata sellele muu sihtotstarve. Seetõttu ei saa vastustajale heita

ette kaebaja ära kuulamata jätmist. Oluline ei ole, mis asjaoludel määrati Lohu tn 1a

katastriüksuse moodustamisel sellele DP-ga vastuolus olev maatulundusmaa sihtotstarve.

Sihtotstarbega seotud kasutuspiirangud tulenevad praegusel juhul kehtivast DP-st, mitte

vastustaja otsusest sihtotstarbe määramise kohta. Asjaolu, et DP-s ettenähtud Lohu tn 1a ja 1b

kinnistute liitmist pole toimunud, ei tähenda, et DP oleks vananenud ja kuidagi kehtivuse

kaotanud. Pärast DP kehtestamist möödunud aeg ja toimunud muutused võivad anda põhjust

kaaluda DP kehtetuks tunnistamist või muutmist, kuid ei mõjuta iseenesest DP kehtivust.

Asjaolu, et kaebaja oli taotlenud DP kehtetuks tunnistamist, ei saanud samuti olla põhjuseks

jätta Lohu tn 1a katastriüksuse sihtotstarve DP-ga kooskõlla viimata. Kuni DP-d ei ole

kehtetuks tunnistatud või muudetud, peab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe

määramisel sellest juhinduma. Kui DP tunnistatakse edaspidi osaliselt või täielikult kehtetuks,

siis tuleb kohalikul omavalitsusel vajaduse korral määrata katastriüksuse sihtotstarve uuesti,

lähtudes maa tegelikust kasutusest ja vajadusel ÜP-st.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

9. Risti haldus OÜ palub 03.07.2023 apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada

osas, milles tema kaebus jäeti rahuldamata, ning uue otsusega rahuldada tema kaebus

tervikuna. Kaebaja jääb ka esimese astme kohtule esitatud seisukohtade juurde ja palub

nendega arvestada. Halduskohus asus ebaõigesti ja vastuolus tõenditega seisukohale, et DP on

Lohu tn 1a kinnistu osas ellu viidud ja vastustaja määras MaaKatS § 18 lg 1 p 2 alusel

kinnistu sihtotstarbeks õigesti 100% sotsiaalmaa. DP seletuskirja kohaselt oli selle eesmärk

jagada Lohu tn 1 kinnistu kaheks hoonestusõigusega elamukrundiks (Lohu tn 1 ja 1b),

kusjuures Lohu tn 1a krunt oli nähtud ette liita tulevase Lohu tn 1b krundiga ja seejärel pidi

Lohu tn 1a sihtotstarve muutuma elamumaaks. DP-ga nähti ette ehitusõigus mõlemale

moodustatavale krundile. DP kehtestamise ajal paiknes Lohu tn 1 krundil juba olemasolev

hoone. Lohu tn 1b krunti ei ole faktiliselt moodustatud, kuid DP-s kavandatud hoone asukohta

on pärast DP kehtestamist püstitatud elamu, mida vastustaja on aktsepteerinud (st Lohu tn 1

kinnistule on lubatud püstitada kaks elamut). DP kehtestamisest on praeguseks möödas üle 20

aasta. Eeltoodud asjaoludel ei ole õige järeldada, et Lohu tn 1a kinnistu osas on DP

realiseeritud (st DP ei näinud ette pelgalt Lohu tn 1a krundi moodustamist). Lisaks ei vasta

moodustatud Lohu tn 1a kinnistu tegelik suurus (588 m2) sellele, mis oli DP-s nähtud ette liita

Lohu tn 1b krundiga (564 m2). Seega on ka Lohu tn 1a kinnistu moodustatud vastuolus DP-ga

ja pole alust väita, et DP oleks justkui selles osas ellu viidud. Ühtlasi muudab eelnev

ebaõigeks halduskohtu seisukoha, et kinnistule ei saanud määrata muud sihtotstarvet kui see,

mis tuleneb DP-st.

Halduskohus on jätnud põhjendamatult arvestamata, et DP eesmärki ei ole suudetud 20 aasta

jooksul saavutada. Kuivõrd moodustatud ei ole isegi DP järgseid krunte, kuid DP-s ettenähtud

ehitusõigus on Lohu tn 1 kinnistul õigusvastaselt realiseeritud, siis ei ole DP-d enam võimalik

sellisel kujul realiseerida. Kui vastustaja pidanuks DP-d elluviidavaks, siis ei oleks ta andnud

5(9)

3-23-283

ehitusõigust Lohu tn 1 kinnistule teise elamu püstitamiseks või nõudnuks Lohu tn 1 kinnistu

jagamist kaheks krundiks. Vastustaja ei ole seda teinud. Kui DP-ga planeeritud krundi

õiguslik ja faktiline olukord on aja jooksul oluliselt muutunud, siis on DP muutmata kujul

realiseerimine võimatu (vt Tallinna Ringkonnakohtu 24.09.2021 otsus nr 3-20-2151).

Analoogselt haldusasjas nr 3-20-2151 tehtud järeldustega ei ole ka praegusel juhul võimalik

tugineda DP kehtivusele ja realiseeritavusele. Seega on ebaõige halduskohtu järeldus, et kuna

DP on jätkuvalt realiseeritav, siis puudus vastustajal Lohu tn 1a kinnistu sihtotstarbe

määramisel kaalutlusõigus ja kaebajat ei tulnudki enne Rae Vallavalitsuse 21.03.2023

korralduse nr 614 andmist ära kuulata. Kuna Lohu tn 1a kinnistul ei asu ehitisi, siis olnuks

vastustajal võimalik jätta senine maatulundusmaa sihtotstarve ka muutmata, mis vastab

MaaKatS § 18 lg 1 p-le 1 ja Rae valla ÜP-le.

10. Rae vald palub 15.08.2023 vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja

halduskohtu otsus muutmata. Halduskohus leidis õigesti, et vastustajal tuli on MaaKatS § 18

lg 1 p 2 alusel määrata Lohu tn 1a kinnistu sihtotstarbeks 100% üldkasutatav maa. Vastustaja

jääb varasemate vastuväidete juurde. Kuna Lohu tn 1a kinnistu sihtotstarve on DP järgi

üldkasutatav maa, siis ei ole asjakohased kaebaja arutlused Lohu tn 1a maatulundusmaana

kasutamise kohta. Asjaolu, et maa sihtotstarve on pika aja jooksul jäänud DP-ga kooskõlla

viimata, ei tähenda, et seda ei peakski üldse tegema või see poleks enam võimalik. Vastustaja

lähtus Lohu tn 1a katastriüksuse sihtotstarbe määramisel DP seletuskirja p-dest 3 ja 6 ning DP

põhiplaanist. Nende põhjal on Lohu tn 1a kinnistule määratud ainuvõimalik sihtotstarve. Lohu

tn 1a sihtotstarbe muutmine elamumaaks oleks võimalik vaid siis, kui moodustatakse Lohu tn

1b krunt ja liidetakse sellega Lohu tn 1a kinnistu. Kaebajal ei saa senise tegevusetuse põhjal

olla tekkinud õigustatud ootust, et Lohu tn 1a kinnistu sihtotstarbeks jääb 100%

maatulundusmaa. Katastriüksusele sihtotstarbe määramine ei eelda ka maaomaniku

nõusolekut (vt Riigikohtu 15.12.2022 otsus nr 3-20-1310, p 20) ning Rae Vallavalitsuse

21.03.2023 korraldusega nr 614 Lohu tn 1a kinnistule DP-ga kooskõlas oleva sihtotstarbe

määramine ei saa rikkuda kaebaja subjektiivseid õigusi (sh ei piira omandi vaba kasutamist ja

käsutamist). Isegi kui vastustaja oleks kaebaja menetlusse kaasanud, ei oleks ta saanud anda

teistsugust haldusakti ega jätta ka haldusakti andmata. Maaomaniku ärakuulamine toimus juba

DP menetluses (vt Riigikohtu 28.12.2021 otsus nr 3-17-2023, p 22) ning ühestki seadusest ei

tulene, et haldusorgan on kohustatud ta täiendavalt ära kuulama, kui DP lahendust asutakse

ellu viima. Kaebaja ei ole ka viidanud, et DP menetluses oleks tehtud vigu või jäetud olulised

asjaolud kaalumata. Kaebaja omandas kinnistu 2021. a-l ja pidi teadma, et DP kohane

maakorraldus on läbi viimata. Siinses vaidluses ei oma tähtsust, kas DP on veel realiseeritav

või mitte. Samas ei sisaldanud DP tingimust, et ehitusluba ei saa taotleda enne kruntide

moodustamist, ning ehitusluba väljastati juba 11.06.2003, mil Lohu tn 1a oli jätkuvalt

reformimata riigimaa. Seetõttu on ebaõige, et Lohu tn 1 kinnistul on ehitusõigus realiseeritud

õigusvastaselt. DP kohaste maakorraldustoimingute tegemine ei ole kuidagi välistatud, vaid

eeldab maaomanike taotlust (vt maakorraldusseaduse § 10 lg 1). Vastustaja pidi sihtotstarbe

määramisel lähtuma kehtivast DP-st ja selle kehtestamisest möödunud aeg ei ole oluline.

Viide haldusasjas nr 3-20-2151 tehtud otsusele ei ole asjakohane, sest vaidluste asjaolud on

erinevad.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

11. Apellatsiooniastmes on vaidluse all üksnes Rae Vallavalitsuse 21.03.2023 korraldus nr

614 (dtl 159), millega määrati Lohu tn 1a katastriüksuse sihtotstarbeks 100% sotsiaalmaa

alaliik üldkasutatav maa. Ringkonnakohus on seisukohal, et Risti haldus OÜ

apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub

6(9)

3-23-283

halduskohtu otsuse p-des 19–22 esitatud põhjendustega ning ei pea vajalikuks neid üle korrata

(HKMS § 201 lg 4).

12. Halduskohus lähtus asjaolust, et kuigi Lohu tn 1 DP kehtestati juba 2003. a-l, ei ole seda

muudetud ega kehtetuks tunnistatud, vaid DP on jätkuvalt kehtiv. Kuna Lohu tn 1a kinnistu

on DP alusel 2004. a-l reaalselt moodustatud, siis oli katastriüksuse sihtotstarbe DP-s

ettenähtuga kooskõlla viimine õiguspärane ja sisuliselt ainuvõimalik. Seevastu kaebaja üheks

peamiseks argumendiks on olnud, et vastustaja ei saanud kinnistu sihtotstarbe muutmisel

lähtuda DP-st, mis on olnud algusest peale realiseerimatu. Kaebaja viitas ringkonnakohtu

03.02.2025 istungil täiendavalt Tallinna Halduskohtu 20.09.2024 otsusele nr 3-23-1466

(jõustunud 22.10.2024), millega rahuldati Risti haldus OÜ kaebus ja tühistati Rae

Vallavolikogu 23.05.2023 otsus nr 83. Selle otsusega oli vastustaja jätnud rahuldamata Risti

haldus OÜ 29.12.2022 taotluse Lohu tn 1 DP osaliseks kehtetuks tunnistamiseks Lohu tn 1a

kinnistu suhtes. Halduskohus leidis (vt otsuse p 7.4), et vastustaja tegi kaalutlusvea, keeldudes

DP osaliselt kehtetuks tunnistamisest väitega, et see muudaks DP terviklahenduse elluviimise

võimatuks (vt PlanS § 140 lg 2), jättes seejuures tähelepanuta, et DP terviklahenduse

elluviimine ei oleks faktiliste asjaolude tõttu tagatud ka DP tervikuna kehtima jäämise korral,

sest Lohu tn 1 ja Lohu tn 1a kinnistud kuuluvad erinevatele isikutele ning kruntide liitmise

osas ei ole 20 aasta jooksul kokkulepet saavutatud ja puudub ka õiguslik võimalus sundida

kaebajat Lohu tn 1a kinnistut võõrandama. Kokkuleppe puudumist ja kaebaja poolt

väljendatud tahet arvestades on DP elluviimise võimalus puhtalt teoreetiline ning vastustaja ei

saanud keeldumist sellega põhjendada. Samuti leidis halduskohus (vt otsuse p 7.5), et

vastustaja ei saanud DP osaliselt kehtetuks tunnistamisest keeldumist põhjendada mh sellega,

et Lohu tn 1a kinnistul puudub ehitusõigus, kuna DP osaliselt kehtetuks tunnistamisega see

asjaolu ei muutuks. Ehitusõigust oleks Lohu tn 1a kinnistule teoreetiliselt võimalik saavutada

üksnes üldplaneeringut muutva DP-ga.

13. Olenemata sellest, et haldusorganile on asja uuel otsustamisel täitmiseks kohustuslikud

mh halduskohtu otsuse põhjendavas osas antud asja uut läbivaatamist puudutavad õiguslikud

seisukohad ja suunised (HKMS § 177 lg 1; Riigikohtu 27.05.2015 otsus nr 3-3-1-14-15, p 27;

18.03.2019 otsus nr 3-14-52793, p 37), ei mõjuta haldusasjas nr 3-23-1466 esitatud

seisukohad siinse vaidluse lahendamist, vaid omavad tähtsust üksnes Risti haldus OÜ

29.12.2022 taotluse uue läbivaatamisel. Isegi juhul, kui jõustunud kohtuotsusest haldusasjas

nr 3-23-1466 järeldada, et Rae valla kaalutlusõigus Lohu tn 1 DP kehtetuks tunnistamiseks

Lohu tn 1a kinnistu osas on oluliselt vähenenud või isegi puudub täielikult, ei kõrvalda see

DP kehtivust ega muuda Rae Vallavalitsuse 21.03.2023 korraldust nr 614 õigusvastaseks.

Halduskohus on praeguses asjas õigesti märkinud, et kui DP tunnistatakse edaspidi osaliselt

või täielikult kehtetuks, siis tuleb vastustajal määrata katastriüksuse sihtotstarve vajaduse

korral uuesti.

14. Ringkonnakohus ei nõustu kaebajaga, et Lohu tn 1 DP oli algusest peale realiseerimatu

(teistsugust seisukohta ei ole väljendanud mh halduskohus haldusasjas nr 3-23-1466), ehkki

tuleb möönda, et DP elluviimine selles ettenähtud kujul ei olnud õiguslikult piisavalt tagatud.

Lohu tn 1 DP toimikust (dtl 69–94) nähtuvalt oli praeguse Lohu tn 1a maa-ala puhul tegemist

reformimata riigimaaga, mille suhtes oli esitatud maa tagastamise taotlus. DP avaliku arutelu

20.01.2003 protokolli (dtl 71) kohaselt teatasid DP algatamist taotlenud isik (Lohu tn 1

kinnistu erastaja) ja maa tagastamist taotlenud isik arutelul, et on jõudnud kokkuleppele Lohu

tn 1a krundi kasutamise osas, nõustuvad selle liitmisega planeeritava Lohu tn 1b krundiga ja

kinnitavad seda oma allkirjaga DP põhiplaanil (dtl 35; dtl 95). Eeltoodust lähtudes otsustati

esitada DP kehtestamisele ja see kehtestatigi Rae Vallavalitsuse 04.03.2003 korraldusega nr

223. Asjaolu, et kokkuleppest on hiljem taganetud või DP-s kavandatud kruntide

7(9)

3-23-283

moodustamine ja liitmine jäi muul põhjusel tegelikult (osaliselt) ellu viimata, ei muuda DP-d

algusest peale realiseerimatuks. Selgelt otsitud on kaebaja seisukoht, et kuna Lohu tn 1a

kinnistu pindala on 588 m2 ja DP-s nähti ette liita moodustatava Lohu tn 1b krundiga maa-ala

suurusega 564 m2, siis ei saa Lohu tn 1a kinnistu moodustamist pidada ka DP osaliseks

elluviimiseks. Mõistlikku vaidlust ei saa olla selles, et Lohu tn 1a kinnistu paikneb samal

maa-alal, mis on DP-s tähistatud kui „üldmaa-muruväljak“ ja mille võis hiljem liita Lohu tn

1b krundiga. DP-s märgitud krundi pindala täpsustumisest katastrimõõdistamise käigus ei saa

teha järeldust, et Lohu tn 1a kinnistut ei moodustatud DP alusel või see moodustati DP-ga

vastuolus.

15. Kaebaja viide Tallinna Ringkonnakohtu 24.09.2021 otsusele haldusasjas nr 3-20-2151

ei ole asjassepuutuv, sest selle vaidluse asjaolud olid teistsugused. Praegusel juhul ei esine

mingit õiguslikku ega faktilist takistust Lohu tn 1a kinnistu sihtotstarbe DP-ga kooskõlla

viimiseks. Lohu tn 1 DP seletuskirjast ei saa järeldada, et Lohu tn 1a kinnistu DP alasse

hõlmamise ainus eesmärk oli liita see tulevase Lohu tn 1b kinnistuga, vaid kõnealune

maaüksus pidi esmajoones jääma tänava äärseks haljasalaks (vt DP seletuskirja p 3 – dtl 37;

dtl 75) ning Lohu tn 1a liitmine Lohu tn 1b kinnistuga ja seejärel elamumaaks muutmine nähti

20.01.2003 arutelu tulemusel DP põhiplaanil ette täiendava võimalusena, mille realiseerumine

eeldas DP-ga hõlmatud kinnistute omanike kokkulepet.

16. Halduskohus on õigesti selgitanud, et MaaKatS § 18 lg-s 1 toodud sihtotstarbe

määramise põhimõtteid ei ole loetletud tähtsuse järjekorras, vaid lähtuda tuleb sellest, mis on

konkreetsel juhtumil kõige asjakohasem. Kuna Lohu tn 1 asub Lagedi alevikus, siis oli DP

koostamine seal maa-ala kruntideks jaotamise korral kohustuslik (PlanS v.r § 3 lg 2 p 3;

samuti DP algatamise ajal kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse § 2 lg 1). Vaatamata sellele,

et Lohu tn 1a puhul ei ole formaalselt tegemist krundiga, sest sellele ei ole DP-ga antud

ehitusõigust (PlanS § 6 p 8; PlanS v.r § 9 lg 3), on tegemist siiski DP-ga hõlmatud

katastriüksusega ja selle sihtotstarbe määramisel tuleb lähtuda esmajoones kehtivast DP-st.

Sellest, et katastriüksuse moodustamisel oli Lohu tn 1a kinnistule määratud 100%

maatulundusmaa sihtotstarve, ei saanud kaebajale tekkida õigustatud ootust, et sihtotstarvet ei

viida hiljem DP-ga vastavusse. Seejuures puuduvad andmed, et Lohu tn 1a kinnistut oleks

kunagi reaalselt kasutatud maatulunduslikul otstarbel, vaid selle tegelikuks kasutuseks ongi

olnud haljasala. Kaebaja väited tema kavatsusest asuda Lohu tn 1a kinnistut tulevikus

kasutama põllumajandussaaduste tootmiseks ei anna alust DP-s ettenähtust kõrvale kalduda.

Maa-ala suurust (588 m2) ja asukohta (tänava äärne rohumaa asula sees) arvestades on

kinnistu tegelik põllumajanduslik potentsiaal lisaks väga küsitav. Kuivõrd Lohu tn 1a

kinnistule määratud üldkasutatava maa sihtotstarve (MaaKatS § 181 lg 12 p 2) tulenes DP-st,

siis ei olnud vastustajal alust määrata katastriüksusele teistsugust sihtotstarvet. Kaebaja

menetlusse kaasamata ja ärakuulamata jätmine ei saanud sellises olukorras mõjutada asja

otsustamist ning ei tingi korralduse nr 614 tühistamist.

17. Eelneva põhjal ja HKMS § 200 p 1 alusel jääb Risti haldus OÜ apellatsioonkaebus

rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 02.06.2023 otsus muutmata.

18. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

HKMS § 109 lg 1 järgi tuleb menetluskulude väljamõistmiseks esitada kohtule

menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid, mille esitamata jätmise korral menetluskulusid

välja ei mõisteta. Risti haldus OÜ on tasunud apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu 20

eurot ning kandnud apellatsioonimenetluses esindajakulu 973,03 eurot (sh käibemaks 162,63

eurot). Kaebaja ei ole käibemaksukohustuslane. Kokku 993,03 euro suuruste menetluskulude

kandmine või kandmise kohustus seoses praeguse asja menetlemisega ringkonnakohtus on

8(9)

3-23-283

HKMS § 109 lg-te 1 ja 11 nõuete kohaselt tõendatud. Kuna Risti haldus OÜ

apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad kaebaja menetluskulud apellatsiooniastmes

HKMS § 108 lg 1 alusel tema enda kanda. Rae vald ei ole esitanud ringkonnakohtule andmeid

menetluskulude kandmise kohta, mistõttu jäävad vastustaja võimalikud menetluskulud

apellatsiooniastmes HKMS § 109 lg 1 alusel samuti tema enda kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

9(9)