2-23-6078/28 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ele Liiv (eesistuja), Siret Siilbek ja Dina Tali

Otsuse tegemise aeg ja koht

28.02.2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-23-6078

Tsiviilasi

OÜ Vilde Maja hagi Osaühingu MELISSANTE ja

L.D vastu võlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 25.06.2024 kohtuotsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Vilde Maja 25.07.2024 apellatsioonkaebus ning

Osaühingu MELISSANTE ja L.D 24.07.2024

apellatsioonkaebus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

OÜ Vilde Maja apellatsioonkaebusel 2829,43 eurot

Osaühingu MELISSANTE ja L.D apellatsioonkaebusel

2820 eurot

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja OÜ Vilde Maja (registrikood 12145519),

lepinguline esindaja Raivo Salumäe

Kostja I Osaühing MELISSANTE

(registrikood

10113679)

Kostja II L.D (isikukood XXX)

1(13)

Kostjate lepinguline esindaja Galina Danilišina

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 25.06.2024 otsus osas, millega maakohus jättis kostjalt I

välja mõistmata 3393,32 eurot. Muuta seoses sellega maakohtu menetluskulude jaotust.

2. Teha uus otsus, millega mõista kostjalt I välja 3393,32 eurot.

3. Jätta maakohtu menetluskulud 40% ulatuses kostjate I ja II kanda solidaarselt ning

60% ulatuses hageja kanda. Jätta ringkonnakohtu menetluskulud 20% ulatuses kostja I ja

80% ulatuses hageja kanda.

4. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata, muutes osaliselt otsuse põhjendusi.

5. Rahuldada hageja apellatsioonkaebus osaliselt ja jätta kostjate apellatsioonkaebus

rahuldamata.

Kohtuotsuse tervikresolutsioon kehtib järgmises sõnastuses:

1. Jätta läbi vaatamata OÜu Vilde Maja alternatiivne nõue.

2. Rahuldada hagi osaliselt.

3. Mõista OÜlt Melissante ja L.D-lt solidaarselt välja 2239 eurot OÜu Vilde Maja kasuks.

4. Mõista OÜlt Melissante välja 1154,32 eurot OÜu Vilde Maja kasuks.

5. Jätta maakohtu menetluskulud 40% ulatuses solidaarselt OÜu Melissante ja L.D

kanda ning 60% ulatuses OÜu Vilde Maja kanda. Jätta ringkonnakohtu menetluskulud

20% ulatuses OÜu Melissante ja 80% ulatuses OÜu Vilde Maja kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu

taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast

kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

2(13)

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. OÜ Vilde Maja (hageja) esitas 21.04.2023 (viimati täpsustatud 27.05.2023) Harju

Maakohtusse hagi Osaühingu MELISSANTE (kostja I) ja L.D (kostja II) vastu, milles palus

kostjatelt solidaarselt välja mõista 2239 eurot, kostjalt I täiendavalt põhivõla 5304,77 eurot ja

sissenõutavaks muutunud viivise 2456,23 eurot. Alternatiivse nõudena palus hageja rahuldada

nõude põhinõude viiviste arvel.

1.1 Hageja tugines peamiselt järgmistele asjaoludele:

- 15.03.2022 sõlmisid pooled üürilepingu Tallinnas Vilde tee 71 asuva äripinna nr 8

kasutamiseks ajavahemikul 01.04.2022-31.03.2027;

- ruumides oli eelmise üürniku OÜ Lananova salongisisustus, mis jäeti 07.03.2022 üürileandjale;

- üürnik andis üürileandjale 28.03.2022 tagatise 1399,50 eurot (lepingu p 3.1);

- 01.12.2022 hakkas üürnik üüripinnalt välja kolima, monteerides maha kraanikausi;

- hageja peatas vara äraviimise turvafirma ja politsei abiga;

- kostja rikkus kohustust kooskõlastada ümberehituste tegemine (lepingu p-d 4.2.6 ja 4.2.7),

teatada kirjalikult väljakolimisest (p 4.2.29) ja kindlustada ruumides asuv vara (p-d 5.5, 4.30),

mistõttu esitas hageja 01.12.2022 üürnikule leppetrahvinõuded 3*373,20=746,40 eurot;

- kostja I arveid ei tasunud;

- alates detsembrist 2022 jättis üürnik tasumata üüriarved 373,20 eurot kuus ning kommunaal- ja

üldkulud 153,63 eurot kuus (lepingu p 3.3), vee ja elektri eest vastavalt tegelikule tarbimisele ja

teenuseosutaja hinnakirjale (p 3.4);

- hageja esitas üürnikule arved detsembri–aprilli kuu eest (nr 01122022, 01012023, 01022023,

01032023 ja 01042023) kokku 3413,37 euro tasumiseks

- üürnik tekitas kostjale kahju 2820 eurot: seinte ja põrandate külge kinnitatud kruvide tõttu

vajasid põrandaplaadid vahetamist, vaheseinad likvideerimist ning ruumi seinad pahteldamist ja

värvimist; ukse- ja seinaklaasidele kinnitatud reklaamide ja teadetega tekitatud jälgede

eemaldamiseks tuli klaasid välja vahetada;

- iga tasumisega viivitatud päeva eest on üürnik lepingu p 5.2 järgi kohustatud tasuma viivist

0,5%;

- üürilepingu p 5.18 järgi käendas kostja II üürniku lepingulisi kohustusi 2239 euro ulatuses.

1.2. Hageja palus kostjalt välja mõista ka viivise üüriarvete, leppetrahvi ja ruumikahju hüvitise

tasumisega viivitamise eest 26.02.2024 seisuga. 21.07.2023 avalduses märkis hageja, et arvestad

üürniku antud tagatisest 1399,50 eurot maha eelkõige viivised (lepingu p 5.13 alusel).

Kostja vastuväited

2. Kostjad vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta selle rahuldamata.

2.1. Kostjad tuginesid peamiselt järgmistele vastuväidetele:

- ruumides asus üürnikule kuuluv mööbel;

- eelmine üürnik OÜ Lananova jättis salongisisustuse kostjale I, hageja müüs selle 2500 euro

eest kostjale I ning lepiti kokku, et seda arvestatakse 2500 euro ulatuses tagatisena ja seetõttu ei

maksnud üürnik lepingu p-s 3.1 sätestatud ettemaksu;

- kostja I tasus 01.12.2023 hagejale 2500 eurot panditud vara eest;

- ühtlasi jäi tagatiseks OÜ Lananova jäetud garantiisumma 1399,50 eurot ja üürnik ei maksnud

ettemaksu;

- 01.07.2022 esitas kostja I hagejale lepingu ülesütlemise avalduse alates 01.01.2023;

- pärast seda võttis hageja seaduslik esindaja MV kostjaga II telefoni teel ühendust ja selgitas, et

kostjal I ei ole õigust lepingut lõpetada enne 31.03.2027;

3(13)

- kostja I ei teinud äriruumis ümberehitusi;

- 01.12.2022 lukustas hageja ruumi ja võttis üürniku asjad enda valdusesse;

- 01.12.2022 seisuga ei olnud kostjal I sissenõutavaid võlgnevusi ja viimane arve nr 20404 tasuti

enne 01.12.2022;

- hageja 01.12.2022 leppetrahvi arvete nr 20415, nr 20416 ja nr 20417 kohaselt anti nende

maksmiseks 1 päev, aga lepingu kohaselt tuli kohustused täita lepingus toodud tähtaja jooksul

või hiljemalt 7 päeva jooksul arvates teise poole nõude esitamisest (p 5.16);

- kuna üürnik ei saanud ruumi ega salongi pidamiseks vajalikke asju kasutada, ütles üürnik

lepingu alates 02.12.2022 üles.

2.2. Harju Maakohus rahuldas 15.06.2023 tsiviilasjas nr 2-23-6834 tagaseljaotsusega kostja I

hagi ja mõistis hagejalt kostja I kasuks välja 3036,54 eurot, sh põhivõlgnevuse 2500 eurot

summana, mille kostja I tasus hagejale panditud vara eest. Kohtuotsus jõustus 13.09.2023. Otsus

kinnitab, et tegu on kostjale I kuuluva varaga.

2.3. Seoses hageja vara väidetava kahjustamisega esitasid kostjad järgmised vastuväited:

- üürnik ei ole hageja vara kahjustanud ega ümberehitusi teinud;

- üürnik võttis maha laminaadist riiulid, kapiga kraanikausi ja juuksepesukausi;

- hinnapakkumise tegija hindas ruumi seisukorda üheksa kuud hiljem pärast lepingu ülesütlemist.

2.4. Üürilepingu p-s 5.2 toodud viivisemäär 0,5 % päevas ei ole kohalduv kahju hüvitamise

nõudele. Tegu on ebamõistlikult kahjustava tüüptingimusega, sest viivise määr ületab seadusega

sätestatud viivise määra 17 korda, mis on heade kommetega vastuolus ning kostjaid ülemäära

kahjustav. Kostjad taotlevad ka viivise vähendamist põhjusel, et kostjate majanduslik seisund on

halb. 2022. aastal oli kostja I käive vaid 23 265 eurot ning jaotamata kasum 5144 eurot. Kostja II

on vanaduspensionär, kelle majanduslik olukord on halb.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Maakohus jättis hageja alternatiivse nõude läbi vaatamata, rahuldas hagi osaliselt ning mõistis

kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja 2239 eurot ja kostjalt I täiendavalt 581 eurot.

Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda.

3.1. Maakohus tuvastas dokumentaalsete ja isikuliste tõendite alusel järgmised asjaolud:

- 15.03.2022 sõlmisid hageja üürileandjana ja kostja I üürnikuna tähtajalise üürilepingu äripinna

Tallinnas aadressil Vilde tee 71 üürimiseks ajavahemikul 01.04.2022–31.03.2027;

- 01.04.2022 allkirjastati üleandmise-vastuvõtmise akt, milles märgitu kohaselt asus ruumides

üürnikule kuuluv mööbel ja ruumides üürilepingu sõlmimisel asunud vara ei kuulunud hagejale;

- kostja II käendas kostja I lepingust tulenevaid kohustusi solidaarselt 2239 euro ulatuses;

- 01.12.2022 ühendas üürnik lahti kraanikausi, asus ruumidest sisustusesemeid välja viima, mille

peale hageja kaasatud turvatöötajad sulgesid üürnikule ligipääsu ruumile;

- 01.12.2022 esitas hageja üürnikule arved nr 20415 ja 20146 leppetrahvi tasumiseks üürilepingu

p-de 4.2.29, 4.2.6, 4.2.7, 4.2.30 ja 5.5 rikkumiste eest tasumise tähtajaga 02.12.2022; arvetel oli

leppetrahvi summana toodud vastavalt 746 ja 373,20 eurot;

- kostja ei rikkunud lepingu punkte 4.2.6 ja 4.2.7;

- lepingu p 5.16 järgi oleks tulnud leppetrahv tasuda 7 päeva jooksul;

- kostja I esitas hagejale 02.12.2022 üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, tuues

põhjenduseks, et hageja kasutas eelmisel päeval kostja II suhtes vägivalda, omastas

ebaseaduslikult kostja vara ja tõstis kostja esindaja vägivaldselt üüritud ruumist välja;

4(13)

- 09.01.2023 saatis kostja hagejale e-kirja, milles teatas, et üürileping on lõpetatud ja pooltel

puuduvad võlasuhted;

- hageja ei nõustunud kostjale I võimaldama ligipääsu enne, kui kostja on tasunud tema nõutud

leppetrahvid;

- kostja ei ole ajavahemikul 02.12.2022 tasunud hageja esitatud üüri ja kommunaalkulude arveid

nr 01122022, 01012023, 01022023, 01032023 ja 01042023, samuti leppetrahvide arveid;

- lepingu järgi loeti kõik lepinguga seotud teated ametlikult esitatuks, kui need teated on poolele

edastatud tähitud kirja teel või allkirja vastu üle antud lepingus toodud aadressil või poole pärast

lepingu sõlmimist teatatud aadressil (p 10.2) ja hageja e-posti aadressiks oli lepingus XXX;

- üürnik saatis üürniku ärinimele viidates lepingu ülesütlemise teate 01.07.2022 e-posti aadressile

YYY, mis on hageja raamatupidamise e-posti aadress;

- tulenevalt lepingu p-st 12.6 oli üürnikul kohustus üürilepingu lõppemisel ja sisustuse

demonteerimisel ruumid remontida.

3.2. Maakohus jättis alternatiivse nõude rahuldamata, viidates tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) TsMS § 329 lg-le 1 ja TsMS § 331 l-le 1.

3.3. Seoses 01.07.2022 üürniku lepingu ülesütlemise teatega märkis maakohus, et sellisel viisil

ja sellisele e-posti aadressile ülesütlemise avalduse saatmist lepingu p 10.2 ei võimaldanud.

Samas on hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega vastuolus hageja käitumine, mil ta enda

ametlikule e-posti aadressile saadetud e-kirjale ühelgi viisil ei reageerinud ega selgitanud

üürnikule, et viimasel tuleb esitada ülesütlemise avaldus lepingus toodud viisil. Hageja ei teinud

üürnikuga koostööd teavitamaks üürnikku, et ei loe viimase e-kirja teel saadetud avaldust

nõuetekohaseks lepingu lõpetamise avalduseks. Hageja ei käitunud turvatöötajate kaasamisel

heas usus.

3.4. Hagejal puudus õiguslik alus takistada üürnikul ruumidest esemete välja viimist, sest

üürnikul puudusid 01.12.2022 hageja ees täitmata kohustused. Üürnik oli tasunud hagejale ka

üürilepingu alusel garantii 1399,50 eurot. Seega oleks antud summa taganud hagejale üüri ja

kommunaalteenuste eest tasumise vähemalt järgmise kahe kuu jooksul. Rakendades kostja ja

tema töötajate suhtes alusetult jõudu ning takistades esemete üüritud pinnalt väljaviimist, rikkus

hageja hea usu ja mõistlikkuse põhimõtet ning poolte koostöö kohustust.

01.12.2022 leppetrahvi arvete esitamine tähtajaga 02.12.2022 ei tekitanud üürnikule kohustust

juba seisuga 01.12.2022.

3.5. Samal põhjusel oli kostjal I võlaõigusseaduse (VÕS) § 313 lg 1 ja § 314 lg 1 alusel õigus

02.12.2022 e-kirjaga üürileping erakorraliselt üles öelda. Kui kostja oleks saanud jätkata

ruumide kasutamist vaid leppetrahvide tasumisel või ilma ruumide sisustuseta, kaotas kostja

põhjendatult huvi lepingu edasise jätkumise vastu.

Kuna üürnik ütles lepingu alates 02.12.2022 erakorraliselt üles, ei kuulu tasumisele hagis nõutud

ajavahemiku üüri- ja kommunaalkulude arved.

3.6. Lepingu punkti 4.2.29 järgi pidi üürnik eelnevalt kirjalikult teatama ruumidesse sisse- ja

väljakolimisest. Iseenesest ei ole kostja antud kohustust rikkunud, sest ta saatis hagejale e-kirja

teel teate oma soovist leping üles öelda. Kuna leping lõppes, on sellise rikkumise eest

leppetrahvi nõudmist võimaldav p 5.5 tühine VÕS § 334 lg 4 alusel.

5(13)

3.7. 11.09.2023 OÜ Linnavaldus koostatud hinnapakkumise kohaselt kulub seinte pahteldusele

ja värvimisele, ajutise vaheseina utiliseerimisele, klaasseinte klaaside vahetusele ja põranda

osalisele plaatimisele kokku 2820 eurot ilma käibemaksuta. Hinnapakkumises puudus viide,

millise konkreetse ruumiga tegu on. Hageja esitas fotod salongi klaasist seinte kohta, millele oli

kleebitud teateid ja reklaame. Sama nähtub kostjate esitatud fotost. Klaaside kahjustusi fotodelt

ei nähtu.

03.06.2024 istungil tunnistajana ütlusi andnud EK avaldas, et tema 01.12.2022 üüritud ruumides

ei käinud, vaid tuli kohale järgmisel päeval. Tunnistaja sõnul oli ruumide seintelt laudis maha

võetud, et torustikele ligi pääseda ning sellega oli tekitatud kahju. Seintelt oli riiuleid maha

võetud, parempoolse seina peal olid kruviaugud, põrand oli üle ujutatud. Eemaldatud oli tool ja

sellega kahjustatud ühenduskohta, kuhu kraanikauss oli kinnitatud. Kraanikaussi tunnistaja enam

ei näinud. Osa plaate põrandas oli kahjustatud, sest sinna oli puuritud auke millegi

kinnitamiseks. Ühe poole sein tuli üle värvida. Ukseklaasile olid tekitatud kriimustusjäljed ning

neid ei olnud võimalik välja lihvida ega poleerida. Põrandaplaate oli vaja teatud koguses

vahetada.

Hagejal oli õigus nõuda kostjalt kahju hüvitamist, mis tulenes ruumide kahjustamisest VÕS §

115 ja § 127 alusel. Nõude rahuldamine ei sõltu sellest, kas hageja on kulutused kandnud.

Hageja viitas hagiavalduses, et koos käibemaksuga tuleks tal kahjustuste kõrvaldamise eest

tasuda 3384 eurot, kuid hageja ei ole põhistanud ega tõendanud, et ta ei saa sisendkäibemaksu

tagasi arvestada.

Kuna kostjad vastutavad hageja ees solidaarselt 2239 euro ulatuses, tuleb kostjatelt solidaarselt

hageja kasuks välja mõista 2239 eurot. Kostjalt I tuleb hageja kasuks täiendavalt välja mõista

581 eurot.

3.9. Hageja sissenõutavaks muutunud viivisenõude 2083,03 eurot jättis kohus rahuldamata kui

ebaselge ja põhistamata.

3.10. Arvestades vaidluse sisu, hageja esitatud nõudeid ning nende rahuldamise ulatust jäid

menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda.

Kostjate apellatsioonkaebus

4. Kostjad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada osas, millega

maakohus mõistis kostjatelt solidaarselt välja 2239 eurot ja kostjalt I 581 eurot ning teha

tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda.

4.1. Kahju tekkimine ja suurus ei ole tõendatud. Täidetud ei ole VÕS § 115 lg-s 1 sätestatud

eeldused nõude rahuldamiseks ning kohaldamisele ei kuulu lepingu p 12.6. Maakohus märkis

otsuses, et OÜ Linnavaldus hinnapakkumises puudus viide sellele, millise konkreetse ruumiga

tegu on ning fotodelt klaaside kahjustusi ei nähtunud.

Tunnistaja nägi ruumi alles 02.12.2022, kui see oli juba hageja valduses ja andis hinnangu

hoopis hageja tegevusele. Tunnistaja ütlused ei ole usaldusväärsed, sest ta osutab alates 2013.

aastast Morrison Invest AS-i kaudu Vilde Maja OÜ-le haldusteenust. Mõlema äriühingu juhatuse

liikmeks on MV, tunnistaja saab MVlt tööalaseid juhiseid ja andis ütlusi hageja huvidest

lähtudes.

6(13)

14.09.2023 esitas hageja ruumide kahjustamise eest kahjuhüvitise nõude. Lepingu p-st 12.6 ja

VÕS § 115 l-g-st 1 tulenevad nõuded on oma olemuselt kaks erinevat nõuet ning maakohus tegi

otsuse lepingu p-st 12.6 tuleneva nõude kohta, mida hageja ei ole esitanud.

Kahju hüvitamise eeldused ei ole täidetud ning otsusest ei nähtu, milline on hagejale tekkinud

kahju ning kuidas on selle suurus tõendatud. Tunnistaja ütluste kohaselt olid parempoolse seina

peal kruviaugud ja ühe poole sein tuli ära värvida, et taastada olukord. Seega tuleks kostjatel

hüvitada üksnes ühe seina värvimise kulu, mitte terve ruumi remondikulu. Pole ka välistatud

äriruumi sihilik kahjustamine hageja poolt omakasu eesmärgil.

4.2. Maakohtul pidi jaotama menetluskulud vastavalt hagi rahuldamise proportsioonile.

Hageja apellatsioonkaebus

5. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada resolutsiooni p 4

osas ning teha selles osas uus otsus, millega mõista kostjalt I välja 581 euro asemel 3410,43

eurot ja muuta menetluskulude jaotust. Hageja palub jätta menetluskulud solidaarselt kostjate

kanda.

5.1. Üürilepingu p-s 4.2.4 toodud e-posti aadressi YYY tohtis kasutada ainult veenäitude

esitamiseks. Avaldusest ei selgunud ülesütlemisavalduse esitaja. Seetõttu ei teadnud hageja, et

üürnik on lepingu üles öelnud. Igal juhul ei saa 01.07.2022 e-kirja pidada 01.12.2022

väljakolimisest teatamiseks.

Ebaõige on maakohtu seisukoht, et kuna leping lõppes, ei ole võimalik sellise rikkumise eest

leppetrahvi nõuda (VÕS § 334 lg 4 alusel). Ka 01.07.2022 ülesütlemise teate arvestamise korral

pidi leping lõppema üürilepingu p 7.6.2 kohaselt alles 01.01.2023. Üürileandja esitas leppetrahvi

nõude enne lepingu erakorralist ülesütlemist üürniku poolt. Leppetrahv ei ole seostatav

üürilepingu lõppemisega, vaid selle jätkumisel kooskõlastamata välja kolimisega. Hageja palub

leppetrahvisumma 373,20 eurot välja mõista.

5.2. Hageja täiendas 14.09.2023 hagi kahjuhüvitise nõudega ja esitas 26.02.2024 üldise

sissenõutavaks muutunud viiviste nõude hulgas ka leppetrahvide ja ruumikahju viiviste nõude.

Hageja tasus täiendavalt viivisenõudelt riigilõivu. Maakohus leidis vääralt, et hageja ei

põhistanud või tõendanud, millest tuleneb tema õigus nõuda põhinõuet ületavat viivisenõuet.

Kohus jättis põhjendamatult rahuldamata kahjuhüvitise nõudelt arvestatud viiviste nõude.

Hagis nõudis hageja viiviseid seisuga 18.04.2023, kuid viivis kasvas ajas. Apellatsioonikohtult

taotleb hageja viiviste väljamõistmist vaid leppetrahvilt (arve nr 20415) ja maakohtu

väljamõistetud kahjuhüvitiselt.

Kahjuhüvitise ja leppetrahvinõude võlgnevuse viivised suurenesid alates 27.02.2024 kohtuotsuse

tegemiseni 120 päeva eest 1915,92 euro võrra. Hageja peab asjakohaseks ka nende arvestamist

viiviste nõude rahuldamisel, kui mingil põhjusel 26.02.2024 seisuga arvestatud rahuldatava

põhinõude sissenõutavad viivised ei kata kogu viivisenõuet. Hageja ei pea kohtuotsuse tegemise

ajaks sissenõutavaid viiviseid välja arvestama ega saagi seda teha.

5.3. Menetluskulud tuleks jagada vastavalt hagi rahuldamise propotsioonile.

7(13)

Vastused apellatsioonkaebustele

6. Pooled vaidlevad vastastikku üksteise apellatsioonkaebustele vastu, paluvad jätta need

rahuldamata ja menetluskulud vastaspoole kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada osas, millega maakohus jättis hagi

kostja I vastu rahuldamata kokku 3393,32 euro ulatuses ja menetluskulud poolte kanda.

Ringkonnakohus saab teha asjas uue otsuse, millega mõistab kostjalt I välja kokku 3393,32 eurot

hageja kasuks (TsMS § 657 lg 1 p 2). Hageja apellatsioonkaebus kuulub osalisele rahuldamisele

ja kostjate apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.

8. Maakohus tuvastas siinse lepingu p-s 3.1 märgitud asjaolud, mille üle ei vaidle pooled ka

apellatsioonimenetluses ja mille ringkonnakohus võtab seetõttu aluseks asja lahendamisel.

Apellatsioonkaebuses ei vaidlusta hageja maakohtu otsust osas, millega jäeti läbi vaatamata

hageja alternatiivne nõue, rahuldamata hageja nõue üürnikult detsember 2022 kuni aprill 2023

üüri ja kommunaalteenuste 3413,37 euro ja sellelt arvestatud viivise väljamõistmiseks. Vastavas

ulatuses ei saa põhivõlgniku kohustuse puudumise tõttu vastutada ka kostja II kui käendaja.

Pooled vaidlevad apellatsioonimenetluses lisaks selle üle, kas üürnikul on kohustus hüvitada

hagejale leppetrahv, ruumide rikkumisega tekitatud kahju ja nendelt nõuetelt arvestatud viivised.

Ringkonnakohus võtab esmalt seisukohta küsimuses, millal üürileping lõppes (I), kas hagejal on

õigus nõuda kostjalt leppetrahvi 373,20 eurot (II), kas üürilepingus kokkulepitud viivise määr

0,5% maksekohustusega hilinemisel on tühine tüüptingimus (III), kas kostjad peavad hüvitama

ruumide remondi maksumuse (IV), mis osas kuulub hageja viivisenõue rahuldamisele (V) ja teeb

lõpuks menetluslikud otsused (VI).

I

9. Vaidluse lahendamiseks peab esmalt vastama küsimusele, millal ja kelle ülesütlemisavalduse

alusel üürileping lõppes.

9.1. Maakohus tuvastas, et pooled sõlmisid tähtajalise üürilepingu tähtajaga kuni 31.03.2027.

Tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles

öeldud (VÕS § 309 lg 1 I lause). Nimetatu tähendab, et tähtajalist lepingut ei ole võimalik

korraliselt üles öelda, kui pooled ei ole selles eraldi kokku leppinud ehk teisisõnu ei välista

seadus äriruumi tähtajalise üürilepingu poolte kokkulepet, mille järgi on ühel või mõlemal poolel

õigus leping üles öelda korraliselt (RKTKo 17.07.2015, 3-2-1-65-15, p 10). Kostjad on oma

vastuses tuginenud üürilepingu p-le 7.6.2 (kostjate vastuse p 3.4, dtl 56). Pooled olid lepingu p-s

7.6.2 leppinud kokku üürniku õiguses öelda üürileping korraliselt üles 6-kuulise

etteteatamistähtajaga.

9.2. 01.07.2022 e-kirjast (dtl 70, tõlge dtl 71) nähtuvalt edastati e-posti aadressilt NNN kostja e-

posti aadressile YYY teade, mille kohaselt tahab üürnik kuue kuu pärast üürilepingust loobuda

seoses personali puudusega ja kõrge üüriga. Hageja apellatsioonkaebusest saab ringkonnakohus

aru viisil, et hageja ei aktsepteerinud üürniku ülesütlemisavaldust, kuna see oli esitatud valel e-

posti aadressil (mis oli ette nähtud vee- ja elektrinäitude esitamiseks) ja seda ei olnud esitanud

õige isik.

8(13)

9.3. Maakohus tuvastas, et 01.01.2022 teates oli märgitud üürniku äriühingu nimi OÜ

Melissante. Ringkonnakohus tuvastab lisaks, et saatja kirjast nähtub, et selle saatjaks oli NV, kes

ei olnud kostja seaduslik esindaja. Hageja ei ole tõendanud oma väidet, et küsis kostjalt I NV

volituse olemasolu kohta. Isegi kui kirja saatnud isikul ei olnud kostja I volitust üürilepingu

ülesütlemiseks, nähtub siinse asja kostja I vastuväidetest, et ta on ülesütlemisavalduse

tagantjärele heaks kiitnud (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 113 lg 1 mõttes) ja hageja ei saa

tugineda asjaolule, et NVl ei olnud volitust üürilepingu ülesütlemiseks.

9.4. Kostjate vastuse kohaselt võttis hageja seaduslik esindaja pärast kostja I 01.07.2022 teadet

üürnikuga ühendust ja selgitas, et tal puudub õigus üürilepingu lõpetamiseks ja üüritud ruumide

eest tuleb maksta kuni 31.03.2027. Hageja eitab seda. Samas on hageja väited, et ühelt poolt ei

saanud ta ülesütlemisavaldust kätte, aga teiselt poolt kontrollis, kas selle saatnud isikul on kostja

I volitus, vastuolulised.

Pigem kinnitavad hageja väited, et hageja sai üürniku tahteavalduse kätte, mõistis seda siinse

vaidluse üürniku ülesütlemisavaldusena ja vastas sellele. Arvestades, et üürnik ei viidanud

üürileandja olulisele lepingurikkumisele ja soovis lepingu lõpetada 6-kuulise etteteatamisega,

pidi hagejale olema selge, et leping öeldi üles korraliselt.

9.5. VÕS § 325 lg 1 järgi võivad üürileandja ja üürnik äriruumi üürilepingu üles öelda

ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Hageja pole

tuginenud asjaolule, et lepingus olid mingid täiendavad vorminõuded lisaks avalduse saatmisele

asjakohasele e-posti aadressile.

Asjaolu, et hageja ülesütlemisega ei nõustunud, ei muuda ülesütlemist toimetuks. Isegi, kui

hageja seaduslik esindaja üürnikuga ühendust ei võtnud, on põhjendatud maakohtu järeldus, et

üürileandja käitus hea usu ja mõistlikkuse põhimõtte vastaselt, kui jättis üürniku teavitamata

sellest, et ülesütlemisavaldus tuleks esitada aadressile XXX. Seega leidis maakohus

põhjendatult, et hageja ei saa hea usu põhimõttest (VÕS § 6 lg 2) tulenevalt tugineda asjaolule, et

üürilepingu lõpetamisest teatati valel aadressil. Sellest järeldub omakorda, et 01.07.2022

ülesütlemisel oli toime.

9.6. Kuna kostja I ütles leping 01.07.2022 ülesütlemisavaldusega üles alates 01.01.2023, ei

saanud kostja I seda uuesti üles öelda 02.12.2022 (dtl 82), nagu maakohus leidis.

II

10. Apellatsioonkaebuses tugineb hageja leppetrahvi nõude osas üksnes sellele, et üürnik ei

täitnud oma kohustust teavitada üürileandjat väljakolimisest (lepingu p 4.2.29). Hageja palub

sellega seoses kostjalt välja mõista leppetrahvi 373,20 eurot.

10.1. Hageja esitatud pretensioonist ja arvetelt (dtl 18–20) nähtub, et hageja nõudis kostjalt mh

mööbli ja asjade kolimise eest üürileandjat eelnevalt teavitamata leppetrahvi 01.12.2022

kuupäevaga arvel ja maksetähtajaga 02.12.2022 373,20 euro ulatuses.

Ringkonnakohus tuvastas eelnevalt, et üürileping lõppes 01.01.2023. Iseenesest võis üürnik

üüritud pinnalt varem koos oma asjadega ära kolida, kuid oleks sellest pidanud lepingu p 4.2.29

kohaselt üürileandjat kirjalikult teavitama. Puudub vaidlus, et üürnik ei teavitanud hagejat

eelnevalt kirjalikult, et kolib ruumidest välja juba 01.12.2022. 01.07.2022 ülesütlemiseavaldusest

sellist järeldust teha ei saa. Nimetatud lepingutingimuse täitmine võis olla üürileandjale oluline,

kuna võimaldab tutvuda üüritud ruumide seisukorraga väljakolimise päeval, fikseerida see ja

9(13)

vajadusel teostada pandiõigust. Seega on leppetrahvi nõue selle kohustuse mittetäitmise eest

373,20 euro ulatuses põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.

10.2. 02.12.2022 pretensioon, mille manuses oli ülalmärgitud leppetrahvi arve, saadeti nähtuvalt

pretensioonist ja AS Eesti Posti kviitungist (dtl 20) 02.12.2022 üürniku seadusliku esindaja

aadressil XXX (dtl 20) ja see pidi eelduslikult jõudma üürniku tegevuskohta hiljemalt kolme

tööpäeva jooksul ehk kolmapäeval 07.12.2022. Arvestades maakohtu tuvastatut, et leppetrahv

tulnuks lepingu p 5.16 järgi tasuda 7-päevase tähtaja jooksul, muutus arve sissenõutavaks alates

15.12.2022.

III

11. Üürilepingu p 5.2 alusel tuvastab ringkonnakohus, et lepingus sätestatud maksekohustusega

viivitamise korral oli ette nähtud viivis 0,5% tasumata summalt päevas iga viivitatud päeva eest.

Kostjad on tuginenud lepingu p 5.2 tühisusele (kostjate 21.03.2024 menetlusdokumendi p 2.7.1,

dtl 288). Maakohus ei ole analüüsinud, kas tegemist võib olla tühise tüüptingimusega (VÕS § 42

lg 1 ja VÕS § 42 lg 3 p 5).

11.1. Hageja ei ole kostjate vastuväiteid vaidlustanud ega väitnud, et viivisekokkulepe räägiti

läbi. Nimetatu ei muuda aga viivise tasumise kohustust sätestavat tingimust automaatselt

tüüptingimuseks. Hageja on märkinud, et tingimus oli läbi räägitav ja üürnik ei soovinud selle

punkti muutmist (vt hageja 08.05.2024 menetlusdokumendi p 10, dtl 300), kuid ei ole oma väidet

tõendanud. Seega lähtub ringkonnakohus asjaolust, et lepingu p 5.2 kokkuleppe näol on tegemist

tüüptingimusega.

11.2. Riigikohtu praktika kohaselt, kuigi VÕS § 42 lg 3 p-s 5 ei ole selgesõnaliselt nimetatud, et

säte laieneks ka viivistele, on tüüptingimustes sisalduva viivisekokkuleppe ebamõistliku suuruse

korral võimalik järeldada selle kahjustavat iseloomu p 5 lauseosa „ebamõistlikult suurt

kindlaksmääratud suurusest /…/ muud hüvitist“ alusel (vt RKTKo 18.12.2014, nr 3-2-1-139-14,

p 11).

11.3. Tüüptingimustel sõlmitud lepingute reguleerimise eesmärk on kaitsta nõrgema

läbirääkimisvõimega lepingupoolt ebamõistlikult kahjustavate ja ebaõiglaste lepingutingimuste

eest. Tugevamaks pooleks on tüüptingimuste kasutaja oma majandusliku positsiooni, olulise

teabe või muude asjaolude tõttu ehk tegemist on pooltevahelise läbirääkimispositsiooni

ebavõrdsusega.

11.4. Kostjate väidete alusel ei ole võimalik väita, et üürnik oli viivise kokkuleppe sõlmimisel

nõrgemas positsioonis.

11.5. Kostjad on toonud esile, et 2024. a on seadusest sätestatud viivise määr 0,034153% päevas

ja hageja nõutud viivisemäär 0,5% päevas ületab 15-kordselt seadusjärgset määra ja on seoses

sellega kostjat I ebamõistlikult kahjustav. Kolleegium nõustub kostjate seisukohaga.

Seadusjärgse ning lepingust tuleneva viivise määra võrdlust on tüüptingimuse ebamõistlikku

kahjustamise hindamisel pidanud Riigikohus lubatavaks kaalutluseks (RKTKm 10.05.2016, 3-2-

1-25-16, p 13). Hageja ei ole põhistanud, miks tüüptingimus ei kahjusta kostjat I ebamõistlikult.

Seoses sellega on lepingu punkt 5.2 tühine ja kohaldamisele kuulub seadusjärgne viivisemäär.

IV

12. Maakohus on tuvastanud, et ruumides tuli peale kostja lahkumist teha remont, mis läks

maksma ilma käibemaksuta 2820 eurot. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega, järgib

10(13)

neid ja ei korda (TsMS § 654 lg 6). Vastuseks kostjate apellatsioonkaebuse väidetele märgib

ringkonnakohus järgmist.

12.1. Kostjad ei vaidle, et üürnikul oli lepingu p 12.6 kohaselt kohustus üürilepingu lõppemisel

ja sisustuse demonteerimisel ruumid remontida. Kostjad on leidnud menetluses, et üürnik ei ole

hageja vara kahjustanud ega ümber ehitanud, üksnes eemaldas väljakolimisel riiulid ja

demonteeris kraanikausi. Kostjad ei ole väitnud, et üürnik soovis ruumi peale sellest

väljakolimist remontida.

12.2. Kostjate väide, et täidetud ei ole VÕS § 115 lg 1 sätestatud eeldused, on põhjendamatu.

Selle sätte kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega

või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja

arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest

tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Maakohus tuvastas, et kostja ei täitnud oma lepingu p-st

12.6 tulenevat kohustust, mille tulemusena tekkis hagejal kahju.

12.3. Võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav.

Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lg 1 I ja II lause). Kostjad ei

ole toonud välja asjaolusid, mis võimaldaksid väita, et rikkumine oli vabandatav. Kostjad ei ole

esile toonud, mis põhjusel ei kuulu kahju hüvitamisele ja nende väited VÕS § 115 lg eelduste

täitmata jätmise kohta on sedavõrd üldised, et neid ei ole võimalik kontrollida.

12.4. Asjaolu, et OÜ Linnavaldus hinnapakkumises puudus viide konkreetsele ruumile ja

klaaside kahjustusi fotodelt ei nähtu, ei anna alust teha maakohtust erinevat järeldust. Maakohus

on hinnanud tõendeid nende kogumis ja tuginenud lisaks dokumentaalsetele tõenditele

asjakohaselt tunnistaja ütlustele.

12.5. Kostjad ei ole väitnud ega tõendanud, et hageja oleks ise ruume peale üürniku ruumide

valdusest väljaminekut kahjustanud. Kostjate vastupidine väide on oletus. Seetõttu ei saa asjaolu,

et tunnistaja käis ruumides üks päev peale üürniku väljakolimist või hinnapakkumise teinud isik

tegi selle alles septembris 2023, seada tunnistaja ütlusi või hinnapakkumise tegija hinnangut

kahtluse alla. Tunnistaja ütlused on kooskõlas asjas esitatud teiste tõenditega (hinnapakkumine),

mistõttu ei muuda tunnistaja ütlusi ebausaldusväärseks üksnes tema tööalane suhe Morrison

Invest AS-ga, mille juhatuse liige nagu hagejalgi on MV.

V

13. Maakohus leidis põhjendamatult, et hageja viivisenõue on ebaselge ning hageja nõudis

viivist üksnes üüri- ja kommunaalkulude ning leppetrahvi tasumise kohustusega viivitamisel.

13.1. Põhjendatud on hageja väide, et ta nõudis kahjuhüvitise nõudelt viiviseid 26.02.2024

menetlusdokumendis. Nimetatu nähtub vastava menetlusdokumendi p-st 3 (dtl 274), milles

hageja selgitab, et lepingulise ruumikahju hüvitise 3384 euro nõudelt on viiviseid hakatud

arvestama alates 7 päeva möödumisest 14.09.2023 menetlusdokumendist. Hageja toob esile

konkreetse viivise suuruse, kuigi on arvestanud seda kahjuhüvitise summalt koos käibemaksuga.

13.2. Vaidlustamata asjaolude kohaselt esitas hageja kahjuhüvitise nõude esmakordselt

14.09.2023 menetlusdokumendis. Seega muutus nõue sissenõutavaks 7 päeva möödumisel

21.09.2023 ja alates sellest ajast on hagejal õigus nõuda kostjatelt viivist. Asja materjalidest ja

apellatsioonkaebusest nähtub asjaolu, et hageja nõudis viiviseid apellatsioonimenetluses

vaidlustatud nõuetelt 26.02.2024 seisuga ega ole esitanud edasiulatuva viivise nõuet. 26.02.2024

11(13)

seisuga oleks üürniku viivisevõlgnevus maakohtu poolt väljamõistetud summalt 2820 eurot

seadusjärgse viivise korral viivisekalkulaatori andmetel 149,46 eurot.

13.3. Ringkonnakohus leidis eelnevalt, et leppetrahvi nõue muutus sissenõutavaks 15.12.2022.

Leppetrahvi nõudelt 373,20 eurot on viivis viivisekalkulaatori andmetel seadusjärgses määras

26.02.2024 seisuga 50,66 eurot.

13.4. Kostjad on palunud viivist vähendada kahjuhüvitise nõude osas, aga siinse juhtumi

asjaoludel ei ole selleks alust, kuna viivis ei ületa põhivõlga.

14. Hageja 26.02.2024 menetlusdokumendist (dtl 273–275) nähtub, et hageja nõuab viiviseid

apellatsioonimenetluses vaidlustatud nõuetelt 26.02.2024 seisuga. Maakohus tegi otsuse siinses

asjas 25.06.2024. Hageja ei ole maakohtu menetluses esitanud viivise nõuet ajavahemiku

27.02.2024–25.06.2024 eest või edasiulatuva viivise nõuet. Ringkonnakohus ei saa väljuda

hageja nõude piiridest maakohtus ja arvestada asjaoluga, et hageja viivisenõue suurenes

ajavahemiku 27.02.–25.06.2024 eest, sest hageja ei esitanud sellist nõuet maakohtu menetluses.

15. Kokkuvõttes

on

hageja

nõue

kostja

I

vastu

põhjendatud

2820+149,46+373,20+50,66=3393,32 euro ulatuses. Maakohus on jätnud sellest rahuldamata

3393,32–2820=573,32 eurot ja see summa tuleb kostjalt I täiendavalt välja mõista hageja kasuks.

16. Asjas pole võimalik väita, et kohtuotsusega kostjalt I väljamõistetav summa või osa sellest

kuuluks hüvitamisele üürniku antud tagatise arvelt. Esmalt märgib ringkonnakohus, et hagejal on

menetluses olnud segadus küsimuses, kas tagatis on tasutud või mitte.

16.1. Muudetud väidete kohaselt on hageja lõppkokkuvõttes tuginenud siiski asjaolule, et kostja

tasus tagatissumma 1399,50 eurot hagejale 28.03.2022 (vt hageja 21.07.2023

menetlusdokumendi p 2.1, dtl 92). Hageja on esitanud selle kohta väljavõtte oma

raamatupidamisprogrammist.

16.2. Kostja ei võtnud seda asjaolu omaks ja väitis, et tagatiseks jäi eelmise salongipidaja

mööbel, mille hageja müüs üürnikule 2500 euro eest ja pooled leppisid kokku selles, et see vara

jääb tagama üürniku kohustusi, st mingit täiendavat garantiisummat üürnik ei maksnud.

16.3. Viimane väide on iseenesest kooskõlas asjas esitatud tõenditega, sest kumbki pool pole

esitanud pangakonto väljavõtet või mingit muud tõendit raha maksmise või saamise kohta.

Asjaolu, et hageja raamatupidamisprogrammis (dtl 95) on üürniku garantiikohustus märgitud

täidetuks, ei välista üürniku poolt väidetud kokkulepet. Kostja väited, et tagatiseks jäi mööbel

2500 euro väärtuses, on kooskõlas ka kostja tegevusega peale ruumist väljakolimist. Nimelt on

kostja esitanud hageja vastu kahju hüvitamise nõude mh seoses üürileandja poolt pandiõiguse

teostamisega tekitatud kahju 2500 eurot hüvitamisega ja saavutanud selles osas täitedokumendi

jõustunud tagaseljaotsuse näol. Seega sai küll hageja tagatise, kuid see on hagejalt kostja I

kasuks kahjuhüvitisena välja mõistetud.

VI

17. Kokkuvõttes tuleb hageja apellatsioonkaebus rahuldada

osaliselt ja kostjate

apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Seoses eelnevaga tuleb muuta ka maakohtu

menetluskulude jaotust.

12(13)

17.1. Hageja esitas hagis põhinõudena üüri- ja kommunaalkulude nõude 3413,37 eurot,

leppetrahvi nõude 1119,60 eurot ja kahjuhüvitise nõude 3384, kokku 7916,97 eurot. Hageja

taotles kostjalt I kogunõude rahuldamist ja kostjalt II hagi rahuldamist 2239 euro ulatuses.

Hageja hagi kostja II vastu kuulus rahuldamisele 100% ulatuses. Põhinõudest kuulub kostja I

vastu rahuldamisele 2820+373,20=3193,20 eurot ehk hagi rahuldamise ulatus on 40%.

Ringkonnakohus hindab ka hageja kostja II vastu esitatud hagi mahtu kogumahust 40%-liseks.

Seetõttu tuleb maakohtu menetluskulud jätta 40% ulatuses kostjate I ja II kanda solidaarselt ja

60% ulatuses hageja kanda (TsMS § 163 lg 1).

17.2. Hageja on palunud apellatsioonkaebuses mõista täiendavalt kostjalt I välja 2829,43 eurot

(kokku koos maakohtu poolt rahuldatud osaga 581+2829,43=3410,43 eurot). Sellest kuulub

rahuldamisele 149,46+373,20+50,66=573,32 eurot. Apellatsioonkaebuse rahuldamise ulatus on

seega 20%. Sellest tulenevalt jäävad apellatsioonimenetluse kulud 20% ulatuses kostja ja 80%

ulatuses hageja kanda (TsMS 171 lg 1).

17.3. Kuna maakohus ei ole vaidlustatud otsuses hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust

kindlaks määranud, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 teisest lausest lähtudes apellatsioonkaebuse

lahendamisel ka ringkonnakohus. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks

asja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS

§ 177 lg-s 2 sätestatud korras. TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada

üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

18. Juhindudes TsMS § 654 lg-st 2² esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures

kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

(allkirjastatud digitaalselt)

13(13)