2-22-139957/21 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Indrek Soots, Iris Kangur-Gontšarov, Krista Kirspuu

Määruse kuupäev

28. veebruar 2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-22-139957

Tsiviilasi

Lääne-Harju vald, Klooga alevik, Liiva tn 3

korteriühistu avaldus X vastu võlgnevuse 841,01 euro,

sissenõutavaks muutunud viivise 21,29 euro ja

edasiulatuva viivise nõudes

Vaidlustatud määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Harju Maakohtu 15. septembri 2023 määrus

Lääne-Harju vald, Klooga alevik, Liiva tn 3 korteriühistu

määruskaebus

X määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja Lääne-Harju vald, Klooga alevik, Liiva tn 3

korteriühistu (registrikood 80173795), lepinguline

esindaja Pille Martin

Puudutatud isik X (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja Ülli Kastepõld

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 15. septembri 2023 määrus osas, milles maakohus

mõistis Xlt välja Lääne-Harju vald, Klooga alevik, Liiva tn 3 korteriühistu kasuks

põhivõla 350,09 eurot ületavas osas, sissenõutavaks muutunud viivise 8,95 eurot

ületavas osas ja põhivõla 350,09 eurot ületavalt osalt viivise VÕS § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras alates 22.12.2022 kuni põhivõla tasumiseni. Teha

tühistatud osas uus määrus, millega jätta avaldus selles osas rahuldamata.

2. Tühistada Harju Maakohtu 15. septembri 2023 määrus menetluskulude jaotuse

osas ja teha uus menetluskulude jaotus

3. Muus osas jätta Harju Maakohtu 15. septembri 2023 määrus muutmata.

4. Kohtumääruse kehtiva resolutsiooni terviklik sõnastus on järgmine:

4.1 Avaldus rahuldada osaliselt.

4.2 Mõista Xlt välja Lääne-Harju vald, Klooga alevik, Liiva tn 3 korteriühistu kasuks

põhivõlg 350,09 eurot.

4.3 Jätta avaldus rahuldamata põhivõla 490,92 euro osas.

4.4 Mõista Xlt Lääne-Harju vald, Klooga alevik, Liiva tn 3 korteriühistu kasuks välja

sissenõutavaks muutunud viivis 8,95 eurot.

4.5 Jätta avaldus rahuldamata sissenõutavaks muutunud viivise 12,34 euro osas.

4.6 Mõista Xlt välja Lääne-Harju vald, Klooga alevik, Liiva tn 3 korteriühistu kasuks

viivis põhivõlalt (350,09 eurot) VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras

alates 22.12.2022 kuni põhivõla 350,09 eurot tasumiseni.

4.7 Jätta maa- ja ringkonnakohtu menetlusulud 58 % ulatuses Lääne-Harju vald,

Klooga alevik, Liiva tn 3 korteriühistu kanda ja 42 % ulatuses X kanda.

4.8 Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist

(TsMS § 177 lg 2).

5. Jätta rahuldamata X ringkonnakohtule esitatud taotlus nõuda avaldajalt välja

arvelduskonto väljavõte koos selgitustega.

6. Võtta asja materjalide juurde avaldaja poolt ringkonnakohtule 20.01.2025 esitatud

tõendid.

7. Rahuldada X määruskaebus osaliselt.

8. Jätta Lääne-Harju vald, Klooga alevik, Liiva tn 3 korteriühistu määruskaebus

rahuldamata.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates

määruse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel määruse tegemisest. Hagita

menetluses Riigikohtus võib menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või

advokaadi vahendusel.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Lääne-Harju vald, Klooga alevik, Liiva tn 3 korteriühistu (avaldaja; edaspidi ka KÜ) esitas

21.10.2022 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse X´lt (puudutatud isik;

edaspidi ka võlgnik) 843,90 euro väljamõistmiseks. Võlgnik esitas 15.11.2022 nõudele

vastuväite ning nõue anti üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses.

2. Pärast avaldaja 16.02.2023 nõuete täpsustust palus avaldaja lõpliku nõudena puudutatud

isikult välja mõista majandamiskulude võlgnevuse summas 841,01 eurot (perioodi

01.04.2022-31.10.2022 kohta esitatud arved), sissenõutavaks muutunud viivise summas 21,29

eurot ja alates 22.12.2022 edasiulatuva viivise seadusjärgses määras.

2.1. Avaldaja osutab Klooga alevikus Liiva tn 3 elamu majandamise teenuseid, mille eest

esitab igakuiselt arveid kõikidele korteriomanikele, sh puudutatud isikule. Avaldaja nõuab

puudutatud isikult tasu kütte, prügiveo, üldelektri, vee- ja kanalisatsiooni, üldvee, haldus- ja

hooldusteenuse, reserv- ja remondifondi ning ühistu laenu ja maja üldkindlustuse eest

vastavalt perioodi 01.04.2022 kuni 31.10.2022 kohta puudutatud isikule esitatud arvetele.

Puudutatud isik jättis arved täielikult tasumata, teostades ebakorrapäraselt makseid, mis

arvestati varasemate võlgade katteks.

2 (16)

Puudutatud isiku seisukoht

3. Puudutatud isik oli seisukohal, et avaldajal on õigus vaidlusaluse perioodi eest puudutatud

isikult majandamiskulude katteks saada 213, 51 eurot (küte 60,05 eurot, prügi 25,05 eurot,

vesi ja kanalisatsioon 116,57 eurot ning üldelekter 11,84 eurot).

3.1. Arvel nr TE04600 märgitud elamu kütte eest nõutav kulu on tõendamata.

3.2. Põhikirja kohaselt tuleb vee- ja kanalisatsiooni kulu jagada vastavalt kaasomandi osa

suurusele. Põhikiri ei näe ette võimalust jagada veekulu vastavalt mõõturite näitudele ega

võimalda kirjutada puudutatud isiku arvetele kogu veekulu, mis teistest korteriomanikest on

üle jäänud. Avaldaja poolt esitatud teenuseosutaja AS Lahevesi arvete ja puudutatud isiku

kaasomandiosa suurust (474/34692) arvestades on avaldaja nõue vee ja kanalisatsiooni eest

alusetult suur. Puudutatud isik tunnistab kõnealust nõuet summas 116,57 eurot. Üldvee nõuet

ei ole avaldaja tõendanud.

3.3. Korteriühistu liikmelt pangalaenu tasumist nõudes tuleb avaldajal esitada pangalaenu

võtmist otsustanud korteriomanike üldkoosoleku protokoll. Puudutatud isik ei tunnista maja

üldkindlustuse kulu, kuivõrd puudutatud isikule teadaolevalt puudub vastav korteriomanike

üldkoosoleku otsus.

3.4. Puudutatud isik ei ole kohustatud tasuma haldus- ega hooldusteenuse kulusid, kuna

17.11.2019 ja 07.09.2022 üldkoosolekute otsused, millega kinnitati neid kulusid kehtestavad

majanduskavad, on tühised. Puudutatud isik ei ole saanud seaduses ettenähtud kujul (KrtS §

20 lg 3, lg 4) kutseid ei 17.11.2019 ega 07.09.2022 üldkoosolekule.

3.5. Nii kohase suurusega reserv- kui remondifondi loomine on korteriomanike üldkoosoleku

pädevuses (KrtS § 35 lg 2 p 5) ning seda ei saa teha pelgalt majanduskava kehtestades.

Korteriomanike 07.09.2022 üldkoosoleku protokolli kohaselt on küll vastu võetud otsus

remondifondi määra kehtestamise kohta, kuid koosoleku päevakorras vastavat

päevakorrapunkti ei olnud.

3.6. Puudutatud isik on teinud avaldajale pidevalt makseid, kuid on selgusetu, milliste

kohustuste katteks on avaldaja need arvestanud. 22.12.2022 on kohalik omavalitsus kandnud

avaldajale puudutatud isiku majandamiskulude katteks üle 300 eurot, mis on suurem kui asjas

tõendatud nõue. Avaldaja palub lugeda see tasutuks nõudeperioodi katteks.

Maakohtu määrus ja põhjendused

4. Maakohus tegi 15.09.2023 määruse, millega rahuldas avaldaja nõude osaliselt, s.o 585,12

euro suuruse põhivõlgnevuse ja sissenõutavaks muutunud 14,92 euro suuruse viivise nõude

ulatuses. Lisaks mõistis maakohus välja viivise põhivõlalt seaduses sätestatud määras alates

22.12.2022 kuni põhivõla tasumiseni. Maakohtu põhjendused olid alljärgnevad.

4.1. Korteriomanike 17.11.2019 ja 07.09.2022 üldkoosoleku otsused on üldkoosoleku

kokkukutsumise korra olulise rikkumise tõttu tühised. Avaldaja ei tõendanud, et puudutatud

isikule saadeti teade või avaldati teade üldkoosolekute toimumise kohta, mistõttu tuleb asuda

seisukohale, et avaldaja rikkus KrtS § 20 lg-s 4 sätestatud teatamiskohustust.

4.2. Maakohus tuvastas, et puudutatud isik ei osalenud üksnes 17.11.2019 üldkoosolekul.

Äriregistrile esitatud 07.09.2022 üldkoosoleku registreerimislehe kohaselt osales puudutatud

isik 07.09.2022 koosolekul.

4.3. Puudutatud isik ei saa üldkoosoleku otsuste tühisusele tugineda tulenevalt hea usu

põhimõttest, kuna puudutatud isik on oma käitumisega sisuliselt kõrvaldanud rikkumise, st

osalenud vastuväiteid esitamata 07.09.2022 üldkoosolekul. Tsiviilasja materjalidest ei nähtu,

3 (16)

et puudutatud isik oleks üldse kunagi 17.11.2019 ja 07.09.2022 koosolekul vastuvõetud

otsustele vastu vaielnud. Puudutatud isik asus esitama vastuväiteid alles praeguses

kohtumenetluses.

4.4. Haldus- ja hoolduskulude nõude osas nõustus maakohus puudutatud isikuga selles, et

majanduskava ei saa kehtestada tagasiulatuavalt, kuid asus seisukohale, et avaldajal on õigus

nõuda tasu haldus- ja hooldusteenuse eest vastavalt 2022/2023 majanduskavale alates 2022

aasta septembrist, kuna uued tasumäärad kehtestati 07.09.2022 üldkoosolekul. Maakohus

luges põhjendatuks mh septembri arvel nr TE04525 ja oktoobri arvel nr TE04600 kajastatud

haldus- ja hoolduskulude nõuded.

4.5. Reserv- ja remondifondi nõuded on põhjendatud. Korteriühistu üldkoosolek kinnitas

07.09.2022 üldkoosoleku otsuse punktis 2.2 2022/2023 majanduskava, mille projektiga said

korteriomanikud tutvuda 10 päeva jooksul ning millele koosoleku kuupäevaks ettepanekuid

ega küsimusi ei laekunud. Puudutatud isik ei esitanud 07.09.2022 üldkoosolekul vastuväiteid.

Remondifondi tasumääraks määrati 0,571083 eurot/eluruumi m2 kohta ja reservfondi

tasumääraks määrati 0,278531 eurot/eluruumi m2 kohta. Maakohtu hinnangul ei ole

eelnimetatud otsustused KrtS § 35 lg 2 p 5 ja KrtS § 35 lg-ga 1 vastuolus. Seega on avaldajal

õigus nõuda reserv- ja remondifondi kulusid vastavalt 2022/2023 majanduskavale alates

2022.a septembrikuu eest, kuna uued tasumäärad kehtestati 07.09.2022 üldkoosolekul.

4.6. Elamu küttekulu nõudmine vaidlustatud osas, s.o KÜ arvel nr TE04600 kajastatud

summas, on põhjendatud. Maakohus hindas kütteteenuse osutaja arvet nr 225050 ja avaldaja

selgitust, mille kohaselt jagatakse arve elanike vahel vastavalt ruutmeetritele (s.o teenuse

osutaja arve kogusumma jagatakse kogu köetava pinna ruutmeetritega ning korrutatakse

seejärel konkreetse korteri köetava pinnaga), ning leidis, et kulu selline jagamine on

kooskõlas põhikirja punktiga 4.10.

4.7. Ühistu laenu nõude osas on avaldaja esitanud pangakonto väljavõtte, millega on

tõendatud laenulepingu nr 07-135685-JI laenumaksete ja intresside tasumine avaldaja poolt.

Maakohus järeldas pangakonto väljavõttest nähtuvate laenumaksete suurust ja puudutatud

isikule vastavate kuude (2022 aprill kuni 2022 juuni) eest esitatud arveid hinnates, et avaldaja

jagas laenumakse ja intressi elanike vahel vastavalt nende korteriomandite ruutmeetritele,

milline jagamine on kooskõlas põhikirja punktiga 4.10.

4.8. Maja üldkindlustuse nõue (esitatud 2022 juuli arvel nr TE04375) on põhjendatud,

kuivõrd kindlustuslepingu sõlmimise kohustus tuleneb 2007. aastal sõlmitud laenulepingust.

Kuigi kindlustuslepingu sõlmimiseks peab olema üldkoosoleku otsus, mille olemasolu

avaldaja ei ole tõendanud, võib maakohtu hinnangul sellist otsustust siiski eeldada, sest

kindlustuslepingu sõlmimise kohustust sisaldav laenuleping sõlmiti juba 2007. aastal.

Puudutatud isiku vastuväide kindlustuslepingu sõlmimise aluseks oleva üldkoosoleku otsuse

puudumise kohta on vastuolus hea usu põhimõttega.

Kindlustuspoliisist nähtuvat kindlustusmakse suurust ja puudutatud isikule esitatud arvet

hinnates järeldas maakohus, et avaldaja jagas kindlustusmakse elanike vahel vastavalt

korteriomandite ruutmeetritele, milline jagamine on kooskõlas põhikirja punktiga 4.10.

4.9. Vee- ja kanalisatsioonikulu on põhjendatud üksnes avaldaja poolt omaksvõetud ulatuses,

summas 120,33 eurot. Ülejäänud osas on vee- ja kanalisatsioonikulu nõue ja üldvee nõue

põhjendamata. Tsiviilasja materjalidest ei nähtu, kui palju üldvett nn koguveest üle jäi, kuidas

on avaldaja selle kulu korteriomanike vahel jaganud ning millisel alusel avaldaja vee ja

kanalisatsiooni kulu puudutatud isikule arvestas. Avaldaja selgitused, mille kohaselt on

üldvee puhul tegemist mh korteriomanike poolt esitatud andmetest ja vee müügi tegelikust

kogusest tekkinud vahe jagamisega kõikide KÜ elanike vahel vastavalt eluruumide

4 (16)

üldpinnale, ei tulene korteriühistu põhikirjast ega korteriühistu otsustest. Samuti ei ole selge,

kas ülejäänud vett on jagatud ka teiste korteriomanike vahel, kellel on veearvesti taatlemata.

4.10. KrtS § 42 lg 1 alusel mõistis maakohus puudutatud isikult avaldaja kasuks välja

rahuldatud nõudelt arvestatud sissenõutavaks muutunud viivise 0,022% päevas kokku

summas 14.92 eurot. Samuti põhivõlgnevuselt (585,12 eurot) arvestatava jooksva viivise

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 367 alusel võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises

lauses sätestatud suuruses alates 22.12.2022 kuni põhinõude täitmiseni.

4.11. Puudutatud isiku vastuväide, mille kohaselt on ta tasunud 300 eurot, ei mõjuta asja

lahendamist. Tsiviilasja materjalidest nähtub, et puudutatud isikul on veel võlgnevusi avaldaja

ees, mistõttu kohus ei saa lugeda 300 eurot tasutuks vaidlusaluse võlgnevuse katteks.

4.12. TsMS § 163 lg 1 ja TsMS § 172 lg 1 II lause alusel jättis maakohus avaldaja

menetluskulud 68,67% ulatuses puudutatud isiku kanda ning puudutatud isiku menetluskulud

31,33% ulatuses avaldaja kanda.

Menetluskulude suuruse otsustas maakohus kindlaks määrata pärast lõpplahendi jõustumist.

Avaldaja määruskaebus

5. Avaldaja esitas 29.09.2023 määruskaebuse, milles palus tühistada maakohtu määruse

osas, millega maakohus jättis avaldaja nõude rahuldamata, samuti menetluskulude jaotuse

osas. Määruskaebusega seonduvad menetluskulud palus avaldaja jätta puudutatud isiku kanda.

5.1.

Maakohus ei ole 17.11.2019 ja 07.09.2022 üldkoosoleku otsuste tühisust hinnates

lähtunud avaldaja esitatud tõenditest, märkides ebaõigesti, et avaldaja ei ole vastavaid

tõendeid esitanud.

Avaldaja on kirjalikes seisukohtades põhjendanud, et Liiva 3 KÜ liikmete kokkukutsumine

toimub vastavalt põhikirja p-le 5.4, mille kohaselt teavitatakse Liiva 3 KÜ liikmeid vähemalt

10 päeva enne üldkoosoleku toimumist vastava infolehega iga KÜ liikme isiklikus postkastis,

sh lisatakse eelneva majandusaasta bilanss ja majanduskava projekt. Samuti Liiva 3 KÜ

trepikoja kuulutuste tahvlil kuulutusega, millele on lisatud eelneva majandusaasta aruanne.

5.2.

Kohus ei või otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole

esitatud. Käesolevas kohtumenetluses ei ole esitatud taotlust KÜ otsuste tühiseks või

kehtetuks tunnistamiseks. Korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise

tähtaeg on 60 päeva otsuse vastuvõtmisest (KrtS § 29 lg 3).

5.3.

Avaldaja on menetluses selgitanud, et 17.11.2019 üldkoosolekul otsustati kinnitada

ühistu 2019/2020 majanduskava. See otsus kehtis kuni järgmise üldkoosolekuni 07.09.2022,

kus otsustati kinnitada majanduskava 2022/2023 aastaks. Kuni selle (uue) majanduskava

kehtestamiseni kehtis senine majanduskava.

5.4.

Remondi- ja reservfondi osas esitatud nõude muutmine maakohtu poolt on õiguslikult

põhjendamata, samuti puudub vastav arvestus.

5.5.

Maakohus on omaalgatuslikult vähendanud maakohtu määruse p.-s 52 esitatud tabelis

avaldaja nõuet, kustutades avaldaja esitatud arvetelt (põhinõudest) vee- ja kanalisatsioonikulu

osaliselt ja üldveekulu täielikult kokku summas 255,89 eurot. Avaldaja sellega ei nõustu.

Maakohus on vähendanud üksnes nõude summat, kuid mitte nõudes esitatud ja puudutatud

isiku poolt tarbitud vett ja kanalisatsiooni koguseliselt, st kuupmeetrites (m3). Veekulu

arvestust ei peeta korteriühistutes eurodes nagu seda on põhjendanud kohus, vaid

kuupmeetrites vastavalt külma ja sooja veearvestite näitudele.

5.6.

Vee, kanalisatsiooni ja üldvee nõude lahendamise osas puudub matemaatiline arvestus.

Puudutatud isiku veearvesti ei ole juba üle 20 aasta töökorras.

5 (16)

Puudutatud isiku määruskaebus

6. Puudutatud isik esitas 02.10.2023 määruskaebuse, milles palus tühistada maakohtu

määruse osas, milles kohus avaldaja avalduse rahuldas, ja menetluskulude jaotuse osas.

Puudutatud isik palus teha tühistatud osas uue lahendi, millega jäetakse avaldus täies ulatuses

rahuldamata ning mõlema poole menetluskulud nii maa- kui ringkonnakohtus avaldaja kanda.

6.1.

Maakohus asus kohtumääruses üllatuslikult seisukohale, et kaebaja viibis 07.09.2022

üldkoosolekul. Puudutatud isik sai koosoleku toimumisest teada juhuslikult teise

korteriomaniku käest vaid mõni päev enne koosolekut toimumist ning tal ei olnud võimalik

enne koosoleku toimumist seal arutlusele tulnud majanduskavaga tutvuda. Dokumendi sisu

teadmata ei olnud tal võimalik koosolekul argumenteeritud vastuväidet esitada. Kui

puudutatud isik proovis koosolekul selgitada, et ta ei saa olla nõus majanduskavaga, mille

projekti ta ei ole näinud, ei lubanud koosolekut juhtinud juhatuse liige tal rääkida.

6.2.

Puudutatud isiku hinnangul on tal õigus keelduda kandmast majanduskavaga

kehtestatud kulusid. Koosoleku kokkukutsumise korra oluliseks rikkumiseks on mh see, kui

liikmele ei saadeta koosoleku teadet või see saadetakse hilinenult, samuti see, kui enne

koosolekut ei tehta kättesaadavaks otsuste eelnõusid või dokumente, mille kinnitamist

koosolekul hääletama hakatakse. Seaduse kohaselt tuleb majanduskava projekt koos

üldkoosoleku teatega saata korteriomaniku elektronposti aadressile (KrtS § 20 lg 3 ja lg 4),

kuid avaldaja ei ole seda teinud.

6.3.

Kaebaja tugineb avaldaja haldusteenuse, hooldusteenuse ja reservfondi tasumise

nõudele vastuväidet esitades neid majandamiskulusid kehtestava korteriomanike

üldkoosoleku otsuse tühisusele tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 7 kohaselt.

6.4.

Puudutatud isik ei nõustu maakohtu etteheitega, et ta ei ole üldkoosoleku otsuseid

eelnevalt vaidlustanud ning on esitanud vastuväited alles praeguses kohtumenetluses.

Puudutatud isik nägi KÜ üldkoosoleku protokolle alles praeguses menetluses ning

majanduskulusid alles talle esitatud arvetel, mistõttu ta ei saanudki varem vastuväiteid esitada.

Ebaõige on maakohtu seisukoht, et ta ei saa hea usu põhimõttest tulenevalt tugineda KÜ

üldkoosoleku otsuste tühisusele.

6.5.

Puudutatud isik esitas määruskaebemenetluses taotluse kohustada KÜ-d esitama

perioodi, alates 30.04.2022 kuni käesoleva ajani, kohta pangakonto väljavõtte koos

selgitustega, milliste kohustuste katteks on KÜ arvestatud puudutatud isiku poolt ja tema eest

teostatud maksed. Puudutatud isik on teinud KÜ-le makseid nii enda kui oma alaealise poja

kontolt, samuti palunud kohalikul omavalitsusel kanda abiraha otse KÜ pangakontole. Samas

puudub puudutatud isikul tänaseni ülevaade, milliste kohustuste katteks on KÜ arvestanud

teostatud maksed. Puudutatud isik on Lääne-Harju Vallavalitsuse toetuse määramise otsusega

tõendanud, et kohalik omavalitsus maksis avaldajale 300 eurot. Maakohus jättis selle tõendi

arvestamata.

Menetluse edasine käik

7. Avaldaja palus jätta puudutatud isiku määruskaebuse rahuldamata.

8. Puudutatud isik palus jätta avaldaja määruskaebuse rahuldamata.

9. Maakohus edastas nii avaldaja kui puudutatud isiku määruskaebused TsMS § 663 lg 5

alusel lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

10. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb tühistada osas, milles maakohus mõistis

puudutatult isikult välja põhivõla 350,09 eurot ületavas osas, sissenõutavaks muutunud viivise

6 (16)

8,95 eurot ületavas osas ja põhivõla 350,09 eurot ületavalt osalt VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud viivise alates 22.12.2022 kuni põhivõla tasumiseni. Tühistatud osas tuleb avaldaja

avaldus jätta rahuldamata. Samuti tuleb maakohtu määrus tühistada menetluskulude jaotuse

osas ja teha uus menetluskulude jaotus. Muus osas jääb maakohtu määrus muutmata.

Avaldaja määruskaebus jääb rahuldamata. Puudutatud isiku määruskaebus rahuldatakse

osaliselt (TsMS § 659, § 657 lg 1 p 2).

11. Avaldaja esitas määruskaebemenetluses 20.01.2025 täiendavad tõendid (arvelduskonto

väljavõte Lääne-Harju Vallavalitsuse poolt ülekande tegemise kohta ja arve nr TE 04675).

Ringkonnakohus leiab, et tõendid on tsiviilasja lahendamiseks olulised ja võtab need asja

materjali juurde.

12. Ringkonnakohus tuvastab järgmised asja lahendamiseks olulised asjaolud:

-

Avaldaja on asutatud 08.10.2002 Liiva tn 3, Klooga alevik, Lääne-Harju vald, Harjumaa

asuva korterelamu majandamiseks ja kantud korteriühistute registrisse.

-

Puudutatud isik on korteriomandi nr 23 asukohaga Liiva tn 3, Klooga (registriosa nr

8044102) omanik ja talle kuulub eluruum üldpinnaga 47,40m2 (dtl 165).

-

Puudutatud isik on KÜ (avaldaja) liige.

13. Avaldaja on esitanud puudutatud isikule perioodi 2022 aprill kuni 2022 oktoober eest

arveid kogusummas 841,01 eurot järgmiste majandamiskulude eest: elamu küte, haldus- ja

hooldusteenus, prügivedu, remondi- ja reservfond, vesi- ja kanalisatsioon, üldvesi, üldelekter,

ühistu laen ning maja üldkindlustus (dtl 40-42 ja dtl 54-57).

14. Puudutatud isik võttis maakohtu menetluses omaks võlgnevuse prügiveo teenuse eest

summas 25,05 eurot (puudutatud isiku 15.03.2023 vastuse p. 1.4. dtl 160) ja üldelektri eest

summas 11,84 eurot (vt 15.03.2023 vastuse p. 1.10, dtl 162-163). Osaliselt tunnistas

puudutatud isik elamu kütte kulu summas 60,05 eurot (arvetel nr TE04150 (dtl 54) ja

TE04225 (dtl 55) kajastatud osas, vt puudutatud isiku 15.03.2023 vastuse p. 1.1., dtl 158)

ning vee ja kanalisatsiooni kulu 116, 57 euro ulatuses (vt 15.03.2023 vastuse p. 1.10, dtl 161-

162). Kokkuvõtvalt tunnistab puudutatud isik oma kohustust avaldaja ees 213,51 euro

ulatuses (küte 60,05 eurot, prügivedu 25,05 eurot, vesi ja kanalisatsioon 116,57 eurot ning

üldelekter 11,84 eurot). Ringkonnakohus ei kontrolli avaldaja nõuet osas, milles puudutatud

isik seda tunnistab.

15. Ülejäänud osa nõudest puudutatud isik ei tunnista. Ringkonnakohus käsitleb esmalt

17.11.2019 ja 07.09.2022 üldkoosolekute otsuste kehtivust ning otsuste tühisusele tuginemise

võimalikkust, sh hea usu põhimõtte kohaldatavust praeguses asjas. Edasi käsitleb kolleegium

nõuete sisulist põhjendatust eraldi iga vaidlusaluse kululiigi (nõude) osas.

17.11.2019 ja 07.09.2022 üldkoosoleku otsuste tühisus

16. Maakohus asus seisukohale, et kõnealused üldkoosoleku otsused tuleb kokkukutsumise

korra olulise rikkumise tõttu lugeda tühiseks, kuna avaldaja ei esitanud tõendeid selle kohta,

et ta saatis või avaldas puudutatud isikule teated üldkoosolekute toimumise kohta.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu lõppjäreldusega, mille kohaselt on 17.11.2019 ja

07.09.2022 üldkoosolekute otsused tühised.

16.1. Tsiviilasja materjalidest nähtub, et puudutatud isik ja avaldaja on omavahel suhelnud e-

maili teel, üksteise e-posti aadresse kasutades (dtl 198-204). Seega oli avaldajale teada

puudutatud isiku e-posti aadress ning avaldaja oleks pidanud üldkoosoleku teated koos KrtS §

20 lg 3 järgse teabega saatma puudutatud isiku e-posti aadressile (mittetulundusühingute

seadus (MTÜS) § 20 lg 2 ja KrtS § 20 lg 4).

7 (16)

16.2. Vastuseks avaldaja määruskaebuse väitele märgib ringkonnakohus, et mitte ükski

avaldaja viidatud põhikirja punkt (ega ka mistahes muu põhikirja punkt) ei reguleeri

üldkoosolekust teatamise viisi. Kuigi avaldaja viitas määruskaebuses põhikirja p.-le 5.4.,

justkui tuleks selle kohaselt teavitada liikmeid üldkoosoleku toimumisest vastava infolehe

panemisega iga liikme isiklikku postkasti ja kuulutuse avaldamisega Liiva 3 trepikoja

kuulutuste tahvlil, siis tegelikult sellist teavitamise korda põhikirjast ei tulene (dtl 46-53).

Põhikirja p. 5.4.2. sätestab vaid koosoleku toimumisest etteteatamise tähtaja, s.o 10 päeva

enne koosoleku toimumist (dtl 49), kuid mitte teadete edastamise viisi. Ühtlasi ei ole avaldaja

tõendanud, et ta oleks määruskaebuses kirjeldatud viisil (s.o postkasti panemisega ja/või

infotahvlil avaldamisega) koosoleku toimumise teated koos seal arutusele tuleva

majanduskava projektiga puudutatud isikule teatavaks teinud.

16.3. Samas on maakohus äriregistrist nähtuva 07.09.2022 üldkoosoleku registreerimislehe

alusel tuvastanud, et puudutatud isik osales 07.09.2022 üldkoosolekul.

Kohtupraktikas on asutud seisukohale, et KrtS § 20 lg 4 nõude eiramine ei ole alati oluliseks

puuduseks koosoleku kokkukutsumisel. Rikkumise olulisuse määramisel on esmatähtis

hinnata, kas puudutatud isik sai üldkoosolekust õigeaegselt tegelikult teada ja kas tal oli

võimalik koosolekul arutamisele tulevates küsimustes ette valmistuda (TrtRnKm, 22.04.2022,

2-20-15513 p. 11.5.). Praegusel juhul on maakohus äriregistrist nähtuvate andmete alusel

tuvastanud, et puudutatud isik osales 07.09.2022 üldkoosolekul. Kuigi maakohus vastavat

asjaolu pooltega ei arutanud ja tõi selle esmakordselt esile alles asja lahendavas määruses, on

puudutatud isik selles osas oma seisukohad määruskaebuses siiski esitanud.

16.4. Puudutatud isik ei eita 07.09.2022 üldkoosolekul osalemist, kuid väidab, et ta sai

koosoleku toimumisest teada mõni päev enne koosolekut juhuslikult teise korteriomaniku

käest. Koosoleku teadet talle ei saadetud ning tal ei olnud võimalik enne koosolekut tutvuda

arutlusele tuleva majanduskavaga (määruskaebuse p. 2.4., dtl 372). Avaldaja ei ole

menetluses tõendanud, et ta oleks puudutatud isikule koosolekuga seonduvad dokumendid

enne koosolekut kättesaadavaks teinud.

16.5. Juriidilise isiku liikmete üldkoosoleku kokkukutsumise reeglid on seaduses sätestatud

selleks, et tagada liikmetele võimalus saada teada, kus ja millal koosolek toimub ning mida

seal otsustama hakatakse, ja ennast koosolekuks ette valmistada ning seal informeeritult

hääletada (vt RKTKo 03.03.2021, 2-17-13391, p 37). Üldkoosoleku teates tuleb märkida ka

koht, kus on võimalik majanduskava eelnõuga tutvuda ning tutvumise kord (KrtS § 20 lg 3).

Üldkoosolekul arutamisele tulevate dokumentide kättesaadavaks tegemise nõuete rikkumine

on samuti koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine (RKTKo 24.05.2017,

3-2-1-44-17 p. 17 ja RKTKm 12.04.2023, 2-20-2549 p. 16).

16.6. Rikkumist on võimalik kõrvaldada, kui üldkoosolekul osalesid kõik korteriomanikud

või kui otsus kiideti puuduolevate isikute poolt heaks (KrtS § 29 lg 1). Ringkonnakohus leidis

ülal, et pelgalt koosolekul osalemine üldkoosoleku teate ja dokumentide kättesaadavaks

tegemise nõuete rikkumist ei kõrvalda. Kuigi maakohus tuvastas, et puudutatud isik osales

ühel, 07.09.2022 üldkoosolekul, ei ole asjas tuvastatav, et talle oleks teatatud majanduskavaga

tutvumise võimalusest ning et ta oleks sellel koosolekul informeeritult hääletada saanud.

Samuti ei ole tuvastatav, et puudutatud isik oleks otsuse heaks kiitnud. 07.09.2022

üldkoosoleku protokollist nähtuvalt on 2022/2023 majanduskava kinnitamise, remondifondi

määra kehtestamise ja reservkapitali suurendamise otsuste poolt hääletanud 29

korteriomanikku ning 10 korteriomanikku ei hääletanud (dtl 227). Avaldaja ei ole väitnud ega

tõendanud, et puudutatud isik oleks nimetatud otsuste poolt hääletanud. Seega ei ole võimalik

väita, et puudutatud isik oleks saanud 07.09.2022 üldkoosolekul selleks ettevalmistunult

osaleda ja seal informeeritult hääletada või otsuse heaks kiitnud. 17.11.2019 üldkoosolekul

8 (16)

osalemise või seal vastu võetud otsuste heakskiitmise osas ei ole samuti kohtu ette asjaolusid

ega tõendeid toodud. Seega on 17.11.2019 ja 07.09.2022 üldkoosolekute otsused tühised.

16.7. Vastuseks avaldaja määruskaebuses esitatud väidetele märgib ringkonnakohus, et

maakohus ei ole vaidlusaluste üldkoosolekute otsuste tühisuse osas seisukohta võttes ületanud

kaebuse piire, sest puudutatud isik on menetluses korduvalt selgelt väljendanud, et tugineb

TsÜS § 38 lg 7 kohaselt vastuväitega nii 17.11.219 kui 07.09.2022 üldkoosoleku otsuste

tühisusele (vt nt puudutatud isiku 07.08.2023 seisukoha p. 5, dtl 275). Ühtlasi ei ole praegusel

juhul tegemist kehtetuks tunnistamisega, vaid tühisuse tuvastamisega, millele ei kohaldu

avaldaja viidatud KrtS § 29 lg-s 3 sätestatud 60-päevane tähtaeg. Otsuse tühisusele

tuginemine ei ole ajaliselt piiratud (v.a TsÜS § 38 lg 7 teises lauses nimetatud juhul)

(TrtRnKm 13.11.2024, 2-23-14609, p. 10).

16.8. Maakohus leidis siiski, et otsuste tühisusele tuginemine ei ole praegusel juhul hea usu

põhimõttest tulenevalt lubatav, kuna puudutatud isik osales vastuväiteid esitamata 07.09.2022

üldkoosolekul ja talle olid pikema aja jooksul uued tasumäärad teada, kuid ta ei ole

17.11.2019 ega 07.09.2022 koosolekul vastuvõetud otsustele varem kui praeguses

kohtumenetluses vastu vaielnud. Puudutatud isik ei nõustu maakohtu seisukohaga, mille

kohaselt ei ole vaidlusalustele üldkoosoleku otsuste tühisusele tuginemine võimalik tulenevalt

hea usu põhimõttest.

16.9.

Kolleegium vastab esmalt puudutatud isiku määruskaebuses esitatud väitele otsuse

üllatuslikkuse kohta. Hea usu põhimõtte kohaldamine on õiguse kohaldamise küsimus, mida

saavad kõik kohtud teha sõltumata poolte õiguslikest väidetest (RKTKo 10.02.2017, 3-2-1-

148-16, p 15 teine lõik ja seal viidatud varasem praktika). Samas ei tohi õiguse kohaldamine

olla pooltele üllatuslik, st kohus peab juhtima poolte tähelepanu õigussuhte võimalikule

kvalifikatsioonile ja võimaldama neil avaldada selle kohta arvamust (RKTKo 05.01.2011, 3-

2-1-116-10, p 40 ja RKTKo 10.02.2017, 3-2-1-148-16, p. 16). Praeguses asjas ei ole

maakohus pooltega arutanud võimalikku hea usu põhimõtte kohaldatavust ega ka puudutatud

isiku osalemist 07.09.2022 üldkoosolekul. Toimikust nähtuvalt käsitles maakohus hea usu

põhimõtet esimest korda alles lahendis. Puudutatud isiku vastavad etteheited määruskaebuses

on seega õiged. Siiski on pooled saanud vastavasisulisi seisukohti esitada

määruskaebemenetluses (vrd RKTKo 30.04.2013, 3-2-1-43-13, p 14). Seetõttu ei ole

maakohtu määruse üllatuslikkus iseenesest selle tühistamise alus (TlnRnKo 18.03.2022, 2-20-

18000, p. 10.3.).

16.10. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga selles, et puudutatud isik ei saa tugineda

17.11.2019 ega 07.09.2022 üldkoosoleku otsuste tühisusele vastuolu tõttu hea usu

põhimõttega.

Siinses menetluses nõuab avaldaja võlgnevust perioodi aprill 2022 kuni oktoober 2022 eest,

mh 07.11.2019 ja 07.09.2022 üldkoosoleku otsustega kinnitatud majanduskavade alusel.

Pärast 2022 toimunud üldkoosolekut on vastava majanduskava alusel esitatud vaid kaks arvet

(30.09.2022 arve nr TE04525, dtl 41, ja 31.10.2022 arve nr TE04600, dtl 42), mida

nõutaksegi käesolevas kohtumenetluses ning millele puudutatud isik vaidleb olulises osas

vastu mh 07.09.2022 üldkoosoleku otsuste tühisuse vastuväitega.

Samuti ei ole käesolevas tsiviilasjas väidetud ega tõendatud, et puudutatud isik oleks

vaidlusalusele perioodile eelnevate arvete osas nõustunud 17.11.2019 üldkoosolekul

kinnitatud majanduskavaga kehtestatud tasumääradega. Avaldaja on vastupidiselt esile

toonud, et puudutatud isikul on ka eelnevaid võlgnevusi. Seega ei ole ringkonnakohtu

hinnangul praegusel juhul võimalik väita, justkui ei oleks puudutatud isik talle pikema aja

jooksul teada olevaid tasumäärasid vaidlustanud või oleks nende alusel esitatud arveid

9 (16)

vastuväiteid esitamata tasunud. Seega saab puudutatud isik tugineda 07.11.2019 ja 07.09.2022

üldkoosoleku otsuste tühisusele.

16.11 Üldkoosoleku otsuste tühisus ei tähenda siiski automaatselt seda, et avaldaja nõue oleks

alusetu. Juhul, kui majanduskava ei ole kehtestatud ja kulude kandmist ei ole otsustatud ka

muu korteriomanike üldkoosoleku otsusega, saab korteriühistu nõuda korteriomanikelt

kaasomandil lasuvate kohustuste täitmist KrtS §-s 40 sätestatud suhte alusel (RKTKm

20.06.2022, 2-19-8045, p 11). Korteriomanikul tuleb kanda KrtS § 40 järgi kaasomandi osa

valitsemisel tekkivaid kulutusi vastavalt seaduses või põhikirjas sätestatud proportsioonile ka

siis, kui korteriühistu on teinud kaasomandi eset valitsedes selle majandamiseks, korrashoiuks

või säilitamiseks vajalikke kulutusi, mille tegemist ei ole korteriomanikud (korteriühistu

liikmed) üldkoosolekul otsustanud ega neid kulutusi majanduskavaga kinnitanud (TlnRnKo

14.06.2023, 2-19-102941, p. 20.3.). Kui kantud kulutused ei ole kaasomandi eseme

majandamiseks, korrashoiuks või säilitamiseks vajalikud kulutused, võib korteriomaniku

kohustus tuleneda ka käsundita asjaajamise sätetest (VÕS § 1018 jj) (TlnRnKm 14.06.2023,

2-19-102941 p. 20.3. ja seal viidatud kohtupraktika).

Korteriühistu peab siiski majandamiskulude nõude rahuldamiseks tõendama

majandamiskulude suuruse ning asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada

majandamiskulud korteriomanike vahel (vt RKTKo 16.06.2010, 3-2-1-53-10, p 14; RKTKo

13.02.2013, 3-2-1-181-12, p 15).

Hooldus- ja haldusteenus

17. Avaldaja nõuab haldusteenuse tasu perioodi 01.04.2022 kuni 31.10.2022 eest tariifiga

0,1733 eurot/m2 (dtl 40-42 ja dtl 54-57). Arvestades 2019/2020 majanduskavas (dtl 137) ja

2022/2023 majanduskavas (dtl 142) märgitud kulu liike ja suurusi ning arvetel märgitud

haldusteenuse tasude suurust, koosneb haldusteenus juhatuse liikmete hüvitisest summas

0,143765 eurot/m2 kohta ja raamatupidamise tasust summas 0,029575 eurot/m2 kohta (s.o

kokku 0,17334 eurot/m2).

17.1. KrtS § 24 lg 1 ja MTÜS § 281 lg 1 kohaselt määratakse juhatuse liikme tasu suurus ja

maksmise kord kindlaks üldkoosoleku otsusega. Juhatuse liige ei saa ilma üldkoosoleku

otsuseta tasu saamise nõuet esitada (RKTKo 21.04.2021, 2-17-3478, p. 13.3.). Seega

olukorras, kus avaldaja ei ole esitanud vastavasisulisi üldkoosoleku otsuseid, ei ole tõendatud,

et juhatuse liikme tasu maksmiseks olnuks avaldajal õiguslik alus. Seega ei saa selle

hüvitamist ka puudutatud isikult nõuda (TrtRnKm 22.04.2022, 2-20-15513, p.11.7.).

17.2. Hooldusteenuse tasu nõuab avaldaja perioodi 01.04.2022 kuni 31.08.2022 eest tariifiga

0,1200/m2 (dtl 54-57) ja alates 01.09.2022 kuni 31.10.2022 tariifiga 0,1370/m2 (dtl 40-42).

Arvestades 2019/2020 majanduskavas (dtl 137) ja 2022/2023 (dtl 142) majanduskavas

märgitud kulu liike ja suurusi ning arvetel märgitud hooldusteenuse tasu suurust, on

hooldusteenuse sisuks heakorra palgafond (sise- ja välikoristus).

17.3. Haldusteenuse kulu raamatupidamisteenuse eest ja hooldusteenuse kulu sise- ja

väliskoristuse töötasu eest on kaasomandi eseme korrashoiuks ja majandamiseks vajalikud

kulutused (TrtRnKm 22.04.2022, 2-20-15513, p 11.7), kuid praegusel juhul on vastav kulu

ning selle suurus tõendamata. Vaatamata sellele, et maakohus selgitas avaldajale mh

majandamiskulu suuruse tõendamise kohustust (vt nt 12.01.2023 kohtumäärus p. 7, dtl 67-70)

ning vaatamata asjaolule, et puudutatud isik tugines algusest peale üldkoosoleku otsuste

tühisusele, ei esitanud avaldaja eelnimetatud kulusid ja nende suurust tõendavaid muid

dokumente.

10 (16)

Remondifond ja reservfond

18. Reservfondi nõuab avaldaja perioodi 01.04.2022 kuni 31.08.2022 eest tariifiga 0,2341

eurot/m2 ja alates 01.09.2022 kuni 31.10.2022 tariifiga 0,2785 eurot/m2. KrtS § 48 kohaselt

peab korteriühistul olema reservkapital, mille suurus on vähemalt üks kaheteistkümnendik

korteriühistu aasta eeldatavatest kuludest. Reservkapitali suuruse üle otsustab korteriomanike

üldkoosolek. KrtS § 41 lg 1 p 4 kohaselt peab reservkapitali tehtavate maksete suurus

sisalduma majanduskavas ning KrtS § 41 lg 3 järgi kehtestab majanduskava korteriomanike

üldkoosolek. Ringkonnakohus asus ülal seisukohale, et üldkoosoleku otsused

majanduskavade kinnitamise kohta on tühised. Samuti ei ole avaldaja käesolevas asjas toonud

esile asjaolusid, et hinnata, kas reservkapitali maksete nõue võib olla põhjendatud seaduse

alusel. Seega ei ole reservfondi makseid puudutav avaldaja nõue põhjendatud.

Remondifondi nõuab avaldaja perioodi 01.09.2022 kuni 31.10.2022 eest 0,5711 eurot/m2

kohta 07.09.2022 üldkoosoleku protokolliga kinnitatud majanduskava alusel. KrtS § 41 lg 1 p

4 kohaselt peab remondifondi tehtavate maksete suurus sisalduma majanduskavas ning KrtS §

41 lg 3 järgi kehtestab majanduskava korteriomanike üldkoosolek. Kolleegium on eelnevalt

leidnud, et üldkoosoleku otsused majanduskavade kinnitamise kohta on tühised.

Kohtupraktikas on asutud seisukohale, et remondifondi maksed ei ole oma olemuselt teenus,

mida korteriomanikele osutatakse, vaid korteriühistu kogutav sihtotstarbeline makse. Seega ei

ole võimalik selle nõude rahuldamine lähtudes korteriühistu tegelikult kantud kuludest

korteriomanikele teenuse osutamisel, vaid remondifondi moodustamine eeldab alati vastavat

üldkoosoleku otsust (TrtRnKm 22.04.2022, 2-20-15513, p. 11.6). Kuivõrd kehtiv

üldkoosoleku otsus/majanduskava remondifondi osas puudub, ei ole võimalik selle nõude

rahuldamine.

Vesi ja kanalisatsioon ning üldvesi

19. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsustusega jätta avaldaja nõue vee- ja

kanalisatsioonikulu osas osaliselt ning üldvee osas täielikult rahuldamata.

Avaldaja selgituste kohaselt on korteriühistul peaveearvesti ja vee ettevõtja esitab arveid

igakuiselt. Teiste korteriomanike veearvestus on veearvesti põhine, kuid vesi, mis jääb üle

veearvestite põhise vee kogusest jagatakse nende korteriühistu liikmete vahel, kellel ei ole

veearvestit paigaldatud või kellel see on taatlemata. Puudutatud isiku veearvesti on

väidetavalt taatlemata (vt avaldaja 10.07.2023 vastus kohtunõudele, p. 1.5.10., dtl 224-225).

Üldvee osas selgitas avaldaja, et see kulub kortermaja koristusele või jääb veemõõtjatega

tarbitud koguveest üle (vt avaldaja 10.07.2023 vastus kohtunõudele, p. 1.5.11., dtl 226).

Seega esitas avaldaja osaliselt sama põhjenduse nagu vee- ja kanalisatsioonikulu osas –

mõlema puhul on vähemalt osaliselt tegemist nn peaveearvesti näidust ja korteriomanike

veearvestite näitudest tekkiva vahega.

Avaldaja ei ole kohtu ette toonud vee- ja kanalisatsiooninõude ega üldvee nõude rahalist

kujunemist.

19.1. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et avaldaja kirjeldatud viisil ehk peaveearvesti

näidust/vee-ettevõtja esitatud koguarvest ja korteriomanike esitatud veenäitudest tekkiva vahe

puudutatud isiku arvele kirjutamiseks puudub õiguslik alus. KrtS § 40 lg 1 kohaselt teeb

korteriomanik makseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele, millest võib erandina

kõrvale kalduda vaid korteriühistu põhikirjas (KrtS § 40 lg 2). Seejuures on KrtS seletuskirjas

selgitatud, et „Kui põhikirjas on ette nähtud kulude jaotus vastavalt tegelikule tarbimisele, siis

tuleb põhikirjas ette näha ka see, kuidas toimub tegeliku tarbimise suuruse kindlaks tegemine,

samuti see, kuidas jaguneb veekulu korteriomanike vahel näitude erinevuse korral, kui ka see,

11 (16)

kuidas jaguneb kulu, kui mõni korteriomanik näitu ei esita (462 SE, lk 70-71). Korteriühistu

põhikiri midagi sellist ei sätesta. Põhikirja p. 4.10. järgi lähtutakse ühistu liikmete maksete

suuruse määramisel liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast majas asuvate korterite

üldpinnast, kui ühistu üldkoosoleku otsusega ei ole teisiti ette nähtud (elanike kohta

arvestatavad sihtotstarbelised maksed). Seega on praegusel juhul võimalik jagada veekulu

pindalapõhise arvestuse järgi.

19.2. Veekuluga seoses on avaldaja esitanud vaid AS Lahevesi arved, mis kajastavad vee

kulu ja kanalisatsiooni kulu, kuid avaldaja ei ole selgitanud ega tõendanud, millise osa sellest

moodustab üldvesi.

19.3.

Vastuseks avaldaja määruskaebuses esitatud väitele märgib kolleegium, et tsiviilasja

toimikust nähtuvalt ei ole kohtule esitatud määruskaebuses viidatud korteriühistu kodukorda

(kinnitatud üldkoosoleku otsusega nr 2. 02.märtsil 2003.a.). Avaldaja on maakohtu

menetluses esitanud juhatuse liikme ja puudutatud isiku vahelise kirjavahetuse, milles on küll

viidatud kodukorrale ja märgitud, et alates 1.12.2017 korteritel, kus arvestid ei

tööta/rikkes/taatlemata, arvestatakse veekulu arvutuslikul teel üldpinna põhiselt (dtl 197-203),

kuid vastavat üldkoosoleku otsust esitatud ei ole. Juhatuse liikme e-kiri ei ole käsitletav kulu

nõudmise õigusliku alusena. Lisaks ei oleks vastavas sõnastuses otsustus ka piisav kogu nn

ülejääva vee nende kanda jätmiseks, kelle veearvestid on taatlemata. Avaldaja määruskaebuse

viidatud majandus- ja taristuministri 20.09.2016 määrus nr 57 on alates 01.01.2019 kehtetu.

Ühtlasi ei reguleeri see määrus korteriomaniku veekulu maksmise kohustust, sh kulude jaotust

ega kulude jagamise põhimõtteid korteriomanike vahel. Seega ei saa ka nimetatud määrus

veekulu nõudmise aluseks olla. Arvestades ülaltoodud põhjendusi, jääb avaldaja üldvee nõue

rahuldamata.

19.4.

Põhjendatud on avaldaja määruskaebuses esitatud etteheide, mille kohaselt puudub

maakohtu lahendis vee- ja kanalisatsioonikulu arvestus. Ringkonnakohus kõrvaldab selle

puuduse.

19.5. Avaldaja on veekuluga seonduvalt esitanud AS Lahevesi arved (dtl-d 101, 106, 111,

115, 120, 124, 130). Kohtupraktikas on selgitatud, et selle kindlaks tegemiseks, kui palju peab

korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, tuleb korteriühistu majandamiskulud

jagada kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide või mitteeluruumide pindalade

summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva korteriomandi reaalosaks

oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga (RKTKo 25.05.2011, 3-2-1-28-11, p 11).

Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et korteriomandite reaalosade pindala on kokku 3469,20

m² (sama nähtub ka 2019/2020 ja 20222023 majanduskavadest, dtl 134 ja 137) ning

puudutatud isikule kuuluva korteriomandi reaalosa suurus on 47,40m² (sama nähtub

puudutatud isikule esitatud arvetelt ning kinnistusraamatu väljavõttelt, dtl 165 ). Seega

kohustub puudutatud isik vee- ja kanalisatsiooni eest kokku tasuma järgmiselt:

-

AS Lahevesi arve nr M11937 kohaselt on perioodi 2022 aprill arve kogusummas 1267,20

eurot (dtl 106). Puudutatud isiku osa sellest on 1267,20/3469,20*47,40=17,31 eurot.

-

AS Lahevesi arve nr M12056 kohaselt on perioodi 2022 mai arve kogusummas 1309,44

eurot (dtl 111). Puudutatud isiku osa sellest on 1309,44/3469,20*47,40=17,89 eurot.

-

AS Lahevesi arve nr M13361 kohaselt on perioodi 2022 juuni arve kogusummas 1309,44

eurot (dtl 115). Puudutatud isiku osa sellest on 1309,44/3469,20*47,40=17,89 eurot.

Korteriühistu juuni kuu eest esitatud arvel nr TE04300 (dtl 56) on aga vee- ja

kanalisatsioonikuluks märgitud 14,13 eurot, mistõttu ei ole ka kohtul võimalik puudutatud

isikult rohkem välja mõista, kui avaldaja nõuab.

12 (16)

-

AS Lahevesi arve nr M14920 kohaselt on perioodi 2022 juuli arve kogusummas 1224,96

eurot (dtl 120). Puudutatud isiku osa sellest on 1224,96/3469,20*47,40=16,74 eurot.

-

AS Lahevesi arve nr M16526 kohaselt on perioodi 2022 august arve kogusummas 1182,72

eurot (dtl 124). Puudutatud isiku osa sellest on 1182,72 /3469,20*47,40=16,16 eurot.

-

AS Lahevesi arve nr M18152 kohaselt on perioodi 2022 september arve kogusummas

1224,96 eurot (dtl130). Puudutatud isiku osa sellest on 1224,96/3469,20*47,40=16,74 eurot.

-

AS Lahevesi arve nr M19447 kohaselt on perioodi 2022 oktoober arve kogusummas

1288,32 eurot (dtl 101). Puudutatud isiku osa sellest on 1288,32/3469,20*47,40=17,60 eurot.

Maakohtu poolt põhjendatuks peetud vee- ja kanalisatsioonikulu (vt vaidlustatava määruse p.

52) vastab siintoodud arvutustele.

Elamu küte

20. Puudutatud isik tunnistas elamu kütte kulu osaliselt, korteriühistu arvetel nr TE04150 (dtl

54) ja TE04225 (dtl 55) kajastatud osas (vt puudutatud isiku 15.03.2023 vastuse p. 1.1., dtl

158). Puudutatud isik ei tunnistanud korteriühistu arvel nr TE04600 kajastatud kütte kulu

summas 46,66 eurot põhjusel, et vastav kulu on tõendamata.

Avaldaja esitas 10.07.2023 menetlusdokumendiga arvel nr TE04600 kajastatud kütte kulu

suurust tõendava Vedelgaas OÜ arve nr 225050 (dtl 240). Selle kohaselt arve kogusummaks

3414,84 eurot. Puudutatud isiku osa sellest on 3414,84/3469,20*47,40=46,66 eurot. Seega on

avaldaja nõue ka arvel nr TE04600 kajastatud küttekulu osas põhjendatud.

Ühistu laen

21. Avaldaja nõuab ühistu laenu kulu perioodi 2022 aprill kuni 2022 juuni eest summas

27,05 eurot/kuus (arved nr TE04150 (dtl 54), nr TE04225 (dtl 55) ja nr TE04300 (dtl 56)).

Puudutatud isiku vastuväite kohaselt on laenukulu tõendamata ning puudub vastav

üldkoosoleku otsus (vt nt puudutatud isiku 07.08.2023 seisukoha p. 1).

Avaldaja ei ole esitanud üldkoosoleku otsuseid, millest nähtuks pangalaenu

võtmise/laenulepingu sõlmimise otsustamine, kuid on esitanud korteriühistu ja Hansapanga

(praegune Swedbank) vahel sõlmitud laenulepingu nr. 07-135685-JI (laenuleping) (dtl 254-

260) ning laenu tasumist tõendavad pangakonto väljavõtted (dtl 261 ja dtl 262).

Ringkonnakohus asus ülal seisukohale, et avaldajal on võimalik nõuda kaasomandi eseme

majandamiseks, korrashoiuks või säilitamiseks vajalikke kulusid ka seaduse alusel.

Laenulepingu p. 2.3.1. kohaselt võeti laenu majaga seonduvate ehitus-/renoveerimistööde

teostamiseks. Seega on tegemist kaasomandi eseme korrashoiuks vajaliku kuluga, mida saab

nõuda vaatamata sellele, et avaldaja ei ole esitanud vastavat üldkoosoleku otsust.

Avaldaja nõuab laenu kulu perioodi aprill 2022 kuni juuni 2022 eest. See kattub laenulepingu

p.-st 2.5. nähtuva laenumaksete tagastamise lõpptähtpäevaga 30.06.2022.

Avaldaja esitas kohtule laenumaksete tasumist kajastavad pangakonto väljavõtted (dtl 261 ja

dtl 262). Sellelt nähtuvalt on avaldaja teostanud perioodil 2022 aprill kuni 2022 juuni

laenulepingu täitmiseks makseid järgmiselt.

-

2022 aprillis kokku 1979,89 eurot (1967,18 eurot põhiosa + 12,71 eurot intress).

-

2022 mais kokku 1979,89 eurot (1971,79 põhiosa+8,10 intress).

-

2022 juunis kokku 1979,87 eurot (1975,53 põhiosa+4,34 intress).

13 (16)

Puudutatud isiku osa 1979,87 euro suurusest kulust on 1979,87/3469,20*47,40=27,05 eurot,

mis kattub ühistu arvetel kajastatud laenukuluga, samuti maakohtu poolt tuvastatud

laenukuluga. Seega on avaldaja nõue ühistu laenukulu osas põhjendatud.

Maja kindlustus

22. Avaldaja nõuab ka kindlustuse kulu, mis on kajastatud 2022 juuli kuu eest esitatud arvel

nr TE04375 summas 8,77 eurot (dtl 57). Avaldaja ei ole esitanud üldkoosoleku otsuseid,

millest nähtuks kindlustuslepingu sõlmimise otsustamine, kuid leiab, et nõue on põhjendatud,

sest kindlustuse sõlmimise kohustus tulenes laenulepingust (vt avaldaja 10.07.2023

menetlusdokumendi p. 1.5.9., dtl 224). Ka maakohtu hinnangul on maja üldkindlustuse nõue

põhjendatud, kuna kindlustuslepingu sõlmimise nõue tuleneb laenulepingust ning vastava

üldkoosoleku otsuse olemasolu võib eeldada, kuna laenuleping, millest vastav nõue tuleneb,

on sõlmitud juba 2007. aastal.

22.1. Laenulepingu p.-de 12.2. ja 12.5. kohaselt kohustus avaldaja sõlmima kindlustuslepingu

kehtivusega kuni laenulepingu kehtivuse lõppemiseni, s.o kuni 30.06.2022. Kindlustuse nõue

on aga esitatud 2022 juuli kuu eest. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa seega olla tegemist

laenulepinguga seotud kohustuse täitmisega. Seda kinnitavad ka avaldaja poolt esitatud

kindlustuspoliisid.

Avaldaja esitas kohtule korteriühistu ja If P&C Insurance AS vahelised kindlustuspoliisid (dtl

241-253). Avaldaja on esitanud kindlustuspoliisid kahe perioodi kohta. Kindlustuspoliisilt nr

3X3012023257386 (dtl 244-246) ja kindlustuspoliisilt nr 3H1302023257378 – 01 (dtl 241-

243) nähtuvalt on kindlustusperioodiks 06.09.2021 kuni 05.09.2022 ning kindlustusmakseteks

kokku 591,23 eurot (430,68+160,55). Puudutatud isiku osa 591,23 euro suurusest kulust oleks

591,23/3469,20*47,40=8,08 eurot, mis ei kattu arvel nr TE04375 ega maakohtu lahendi p.-s

48 märgitud summaga 8,77 eurot.

Kindlustuspoliisilt nr EV007194812- 01 (vara kindlustus) (dtl 247-250) ja kindlustuspoliisilt

nr VK007179657 (vastutuskindlustus) (dtl 251-253) nähtuvalt on kindlustusperioodiks

06.09.2022 kuni 05.09.2023 ning kindlustusmakseteks kokku 641,52 eurot (480,97+160,55).

Puudutatud isiku osa 641,52 euro suurusest kulust oleks 641,52 /3469,20*47,40=8,77 eurot,

mis kattub nii arvel nr TE04375 kui maakohtu lahendi p.-s 48 märgitud summaga 8,77 eurot.

Seega nõuab avaldaja vara- ja vastutuskindlustuse kulu perioodi 06.09.2022 kuni 05.09.2023

eest, mil laenuleping oli lõppenud ning vastava kulu vajalikkus ei tulenenud laenulepingust.

2022 juuli arvel kajastatud kindlustuskulu on esitatud lähtudes 06.09.2022 kuni 05.09.2023

perioodi kindlustuspoliisidest.

22.2. Ringkonnakohus asus ülal seisukohale, et avaldajal on võimalik nõuda kaasomandi

eseme majandamiseks, korrashoiuks või säilitamiseks vajalikke kulusid ka seaduse alusel.

Kindlustuspoliisilt nr EV007194812- 01 (dtl 247-250) ja kindlustuspoliisilt nr VK007179657

(dtl 251-253) nähtuvalt on tegemist Liiva tn 3 korterelamu ja korteriühistu kindlustamisega

mh selliste kindlustusjuhtumite osas nagu tulekahju, tuul, leke torustikust ja vandalism.

Ringkonnakohtu hinnangul on tegemist kaasomandi majandamiseks ja säilitamiseks vajaliku

kuluga, mille suuruse on avaldaja tõendanud. Ülaltoodud põhjendustel on avaldaja

kindlustuse kulu nõue põhjendatud.

23. Eeltoodud põhjendusi arvestades on ringkonnakohtu hinnangul avaldaja nõue

põhjendatud alljärgnevas ulatuses:

14 (16)

Kommunaal- ja

majandamiskulu

Arve nr

TE04150

(apr 2022)

Arve nr

TE04225

(mai 2022)

Arve nr

TE04300

(juuni 2022)

Arve nr

TE04375

(juuli 2022)

Arve nr

TE04450

(aug 2022)

Arve nr

TE04525

(sept 2022)

Arve nr

TE04600

(okt 2022)

Elamu küte

35,45

24,6

-

-

-

-

46,66

Haldusteenus

Hooldusteenus

Prügivedu

3,17

3,96

3,02

3,55

3,95

3,68

3,72

Remondifond

-

-

-

-

-

Reservfond

Vesi- ja

kanalisatsioon

17,31

17,89

14,13

16,74

16,16

16,74

17,6

Ühistu laen

27,05

27,05

27,05

-

-

-

-

Üldelekter

2,67

1,84

0,81

0,86

0,95

1,83

2,88

Üldvesi

Maja

üldkindlustus

-

-

-

8,77

-

-

-

85,65

75,34

45,01

29,92

21,06

22,25

70,86

KULUD

KOKKU

350,09

24. Avaldaja on esitanud nõude viivise väljamõistmiseks. Juhul, kui korteriomanik viivitab

majandamiskulude tasumisega, võib korteriühistu nõuda temalt viivist võlaõigusseaduse §

113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses (KrtS § 42 lg 1). Avaldaja palus sissenõutavaks

muutunud viivise välja mõista määraga 0,02 % päevas.

Avaldaja viivisenõue on põhjendatud alljärgnevas suuruses.

Arve nr ja

summa

Maksetäht

aeg

Põhivõlgne

vus

Viivise

periood

Viivitat

ud

päevad

e arv

Viivise

määr

viivise

summ

a

Arve nr

TE04150

summas

85,65

31.05.2022

85,65

01.06.20

22-

30.06.20

0,02%

0,51

Arve nr

TE04225

summas

75,34

30.06.2022

160,99

01.07.20

22-

31.07.20

0,02%

Arve nr

TE04300

summas

45,01

31.07.2022

01.08.20

22-

31.08.20

0,02%

1,28

Arve nr

TE04375

summas

29,92

31.08.2022

235,92

01.09.20

22-

30.09.20

0,02%

1,42

Arve nr

TE04450

summas

21,06

30.09.2022

256,98

01.10.20

22-

31.10.20

0,02%

1,59

Arve nr

31.10.2022

279,23 01.11.20

0,02%

1,68

15 (16)

TE04525

summas

22,25

22-

30.11.20

Arve nr

TE04600

summas

70,86

30.11.2022

350,09

01.12.20

22-

21.12.20

0,02%

1,47

KOKKU

8,95

25. Puudutatud isiku väitel on Lääne-Harju Vallavalitsus tasunud tema eest korteriühistule

300 eurot. Ringkonnakohus küsis pooltelt selle summa osas selgitusi. Avaldaja esitatud

tõenditest nähtuvalt on vallavalitsus ülekande tegemisel määranud, et vastav summa tasutakse

arve nr TE04675 katteks (dtl 394). Sellelt arvelt nähtuvalt on see esitatud 2022 novembri

majandamiskulude eest (dtl 395). Ka avaldaja on selgitanud, et see summa arvestati arve

TE04675 katteks. Seega on võlgniku eest tehtud makse määratud muu kui siinses menetluses

nõutava (s.o periood 2022 aprill kuni 2022 oktoober) võlgnevuse katteks.

26. Puudutatud isik märkis, et tal puudub ülevaade, milliste võlgnevuste katteks on

korteriühistu tema ja tema eest kolmandate isikute poolt tehtud maksed arvestanud. Sellest

tulenevalt palus puudutatud isik kohustada avaldajat esitama oma pangakonto väljavõte alates

30.04.2022 koos selgitustega, milliste kohustuste katteks on maksed arvestatud. Kolleegium

leiab, et nimetatud taotlus tuleb jätta rahuldamata. Avaldaja on selgitanud, et maksed on

arvestatud varasemate võlgnevuste katteks. Ringkonnakohus märgib, et puudutatud isik ei ole

tõendanud, et ta on varasemad võlgnevused tasunud. Puudutatud isikul oli endal võimalik

esitada arvestus, millised kohustused tuleks tema hinnangul tehtud maksetega tasutuks lugeda.

27. Arvestades ülaltoodut tuleb puudutatud isikult avaldaja kasuks välja mõista põhivõlg

350,09 eurot, viivis 21.12.2022 seisuga 8,95 eurot ja seaduses sätestatud viivis põhivõlalt

alates 22.12.2022 kuni põhivõla tasumiseni.

Menetluskulud

28. Arvestades avalduse rahuldamise ulatust tuleb menetlusosaliste menetluskulud maa- ja

ringkonnakohtus jätta 58 % ulatuses avaldaja kanda ja 42 % ulatuses puudutatud isiku kanda

(TsMS § 172 lg 1). Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab maakohus TsMS § 177 lg 1

p 2 ja lg 2 järgi kindlaks eraldi määrusega mõistliku aja jooksul pärast lõpplahendiks oleva

määruse jõustumist.

(allkirjastatud digitaalselt)

16 (16)