2-22-10380/90 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Margit Jäätma, Triin Uusen-Nacke, Kersti Kerstna-Vaks

Otsuse tegemise aeg ja koht

28. veebruar 2025, Tartu

Tsiviilasja number

2-22-10380

Tsiviilasi

A.J hagi S.P vastu seltsinguvara jagamise nõudes

Apellatsioonkaebuse hind

3500 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 19. juuli 2024 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

A.J apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

26. november 2024

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (hageja): A.J (isikukood XXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Rene Varul

Vastustaja (kostja): S.P (isikukood XXX), lepinguline

esindaja Elina Madal

RESOLUTSIOON

1. Jätta muutmata Tartu Maakohtu 19. juuli 2024 otsus osas, millega maakohus jättis

rahuldamata A.J nõude panna S.P-le kuuluv kinnistu asukohaga XXX-i (registriosa

nr XXXXXXX) avalikule enampakkumisele.

2. Tühistada Tartu Maakohtu 19. juuli 2024 otsus osas, millega maakohus jättis

rahuldamata A.J nõude S.P vastu hüvitise 321 727,89 eurot väljamõistmiseks, jättis

menetluskulud A.J kanda, määras S.P menetluskulude rahaliseks suuruseks 6434,06

eurot ja mõistis selle summa koos seadusjärgse viivisega A.J-ilt välja ning saata asi

tühistatud osas maakohtule uueks läbivaatamiseks.

3. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

4. Jätta jõusse Tartu Ringkonnakohtu 20. detsembri 2024 määrusega rakendatud hagi

tagamise abinõud.

5. Menetluskulude jaotuse määrab kindlaks maakohus asja uuel läbivaatamisel.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. A.J (hageja) esitas 15. juulil 2022 Tartu Maakohtule hagi S.P (kostja) vastu seltsinguvara

jagamiseks. Hageja täpsustas 12. augustil 2022 nõuet ja palus seltsinguvara hulka kuuluv ja

aadressil XXX (endine XXXXXXX), XXX-i asuv kinnistu (kinnistusraamatu registriosa

nr XXXXXXX, edaspidi XXX kinnistu) jagada selliselt, et panna see avalikule

enampakkumisele alghinnaga 400 000 eurot, maksta müügitulemist enampakkumise

korraldamiskulud ja seejärel tagastada hagejale tema panus 321 727,89 eurot, ülejäänud raha

jagada hageja ja kostja vahel vastavalt nende osadele kasumi jaotamises. Alternatiivselt palus

hageja kohustada kostjat andma nõusolek seltsinguvara jagamiseks selliselt, et XXX kinnistu

jääb kostja ainuomandisse ning välja mõista kostjalt hageja kasuks hüvitis 321 727,89 eurot ja

hagejale kuuluv kasumi osa.

Hagiavalduse kohaselt olid pooled alates 2006. aastast elukaaslased ja nende kooselu lõppes

2021. aasta veebruaris. Kostja omandas 2007. aasta veebruaris XXX kinnistu ning pooled

ehitasid ühiselt kinnistule elamu, kus elasid koos 2009. aasta juunist kuni kooselu

lõppemiseni. Poolte vahel oli seltsinguline suhe, mis lõppes kooselu lõppemisega. Pooltel oli

XXX kinnistut soetades ning sinna elamut ehitades ühine tahe majanduslikult ühise varalise

väärtuse kestvaks loomiseks. Muud seltsinguvara pooltel ei ole. Asjas saab kohaldada

seltsingu likvideerimise sätteid elamu ehitamisega seotud panuste jaotamisel.

Kostja alustas seltsinguvara likvideerimist, pannes XXX kinnistu müüki hinnaga 540 000

eurot ning teatas, et ei kavatse hagejale viimase tehtud panuseid hüvitada. Hageja kandis

XXXXX kinnistu elamu ehitusel kulusid vähemalt 266 012,89 euro ulatuses ning lisaks tasus

kostja arveldusarvele 55 715 eurot, millest kostja pidi katma elamuga seotud vajalikke

kulusid. Hageja panus elamu ehitamise, sisustamise ja kasutamise kulude kandmisel on 321

727,89 eurot, millest hageja ise tasus 108 214,50 eurot ja ülejäänud kulud kaeti läbi hagejale

kuuluva ettevõtte OÜ XX. Ilma hageja panusteta ei oleks XXX kinnistul elamut sellises

vääringus olemas.

Kostja ei ole teinud elamu ehituseks mingeid kulutusi. Tunnistaja, kostja endise abikaasa O.S.

ütlused ei ole usaldusväärsed. Hageja abikaasa M. A.J kinnistusse ei ole hageja rahaliselt

panustanud sentigi. OÜ XX kontori renoveerimine ei toimunud XXX kinnistu arvelt. Hagi ei

ole aegunud. Ühisvara jagamise nõudele ei kohaldata aegumist.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta see rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.

Alternatiivselt, hagi mis tahes osas rahuldamise korral taotles kostja tasaarvestada hageja

nõue kostja vastu kostja nõudega hageja vastu. Hagejale kuulub A.J kinnistu, X külas, X

vallas, X maakonnas, mille hooldamisele (sh kõik aiatööd, haljastus jm) ja parendamisele on

kostja panustanud 2007. aastast kuni 2021. aasta veebruarini kõik päevad reedest-

esmaspäevani ja suvisel ajal (aprillist-oktoobrini) ka oma puhkused. Kõik kostja poolt tehtud

tööd A.J kinnistul on käsitletavad tööpanusena A.J kinnistu hooldamiseks ja parendamiseks.

Kostja leidis, et poolte vahel ei ole seltsingulepingut sõlmitud. Poolte vabaabielu ei saa

Riigikohtu seisukohtadest tulenevalt seltsinguks lugeda. Pooled ei ole XXXXX kinnistu

omandamiseks või sellele elamu ehitamiseks teinud olulisi ja võrreldavaid majanduslikke

(rahaliselt hinnatavaid) panuseid. Sisuliselt pea kõik ehitustööd finantseeriti kostja poolt

selliselt, et kostja andis hagejale sularaha ning hageja organiseeris ehituse. Kostja tasus

ainuisikuliselt kõik elamu kasutamisega seotud kulud (kommunaalkulud ja liitumistasud 41

595,29 eurot), mille tasumisega seotud lepingud on sõlmitud üksnes kostja poolt. Kostja

omandas kinnistu endise abikaasaga O.S.ga 31. augustil 2007 notari juures sõlmitud ühisvara

jagamise lepingu alusel ainuomandisse. Kostja võttis laenu 31 976 eurot, mille kasutamise

eesmärgiks oli elamu ehitus. Ühisvara jagamise lepingu alusel sai kostja endiselt abikaasalt

hüvitisena kokku 1 500 000 krooni (96 000 eurot) ning täiendavalt sularahas 84 000 eurot,

mis on kostjale välja makstud 2007–2009. aastatel elamu ehitamiseks. Kostjal oli olemas

piisavalt raha (kokku umbes 180 000 eurot) ehitustööde finantseerimiseks.

OÜ XX ehitas 2007. ja 2008. aastal oma kontoris aadressil XXXXXX linn välja

katusekorruse ning tegi kapitaalremonti. Hageja oli XXX kinnistu elamu ehitamise ajal ja on

kuni praeguseni abielus XA.J-iga, kellega võeti ühiselt laenu ning omandati kinnistu Harju

maakonnas ning sinna asuti ehitama ühiselt elamut. Hagiavalduses märgitud raha ei ole hageja

kasutanud XXX kinnistu elamu ehitustööde või materjalide soetamiseks. Hageja tasutud

teenuste osakaal oli marginaalne. Hageja tehtud kulutused olid kinke iseloomuga ning

mittetäielikud kohustused.

Hageja nõuded on aegunud nii seltsingu likvideerimise sätete kui alusetu rikastumise sätete

alusel. Aegumise tähtaega tuleks arvestada alates kulutuste tegemisest, mitte poolte kooselu

lõppemisest.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus jättis 19. juuli 2024 otsusega hagi rahuldamata ja tühistas hagi tagamise

abinõu. Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda, määras kostja menetluskulude

rahaliseks suuruseks 6434,06 eurot ning mõistis selle hagejalt kostja kasuks koos viivisega

välja.

Maakohtu hinnangul puuduvad asjas sellised veenvad tõendid, mis annaksid alust jaatada

seltsingulepingu sõlmimist poolte vahel. Maakohus tuvastas, et pooled elasid koos kuni 2021.

aasta jaanuari-veebruarini. Kooselu algusaja kohta on pooled esitanud erinevaid väiteid:

hageja selgitusel elasid pooled koos alates 2006. aastast (millest 2009. aastast kuni kooselu

lõppemiseni elati vaidlusalusel kinnistul), kostja selgitusel 2007. aasta augustist. Maakohus

tuvastas, et kostja 20. veebruaril 2007 ostetud XXX kinnistule ehitati elamu aastatel 2007–

2009 ehk vähemalt osaliselt poolte kooselu ajal.

Kooselu eesmärgiks oli hageja väitel ühise kodu rajamine, kostja on sellist eesmärki eitanud.

Maakohus leidis, et üksnes kooselu ega ühine elamu ehitus ei tõenda poolte tahet

seltsingulepingu sõlmimiseks, sh orienteeritust ühisele majanduslikule eesmärgile. Tegemist

ei ole seltsinguga ja vaidlusalust kinnistut ei saa jagada seltsinguvarana. Seltsinguvaraks ei

saa kinnistut pidada ka põhjusel, et see on omandatud kostja ainuomandisse. Kinnisasi saab

kuuluda seltsinguvara hulka ehk seltsinglaste ühisomandisse vaid juhul, kui eseme

omandamisleping (seltsinguleping) on sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Sellist lepingut

asjas esitatud ei ole, seega ei ole tegemist poolte ühisomandis oleva varaga. Kui poolte

olulised ja võrreldavad majanduslikud panused XXX kinnistule elamu ehitamiseks ning

ühine tahe ühise varalise väärtuse kestvaks loomiseks leiab tõendamist, on võimalik ühiselt

loodud majanduslikku väärtust XXX kinnistu elamu ehitamisel poolte vahel jagada,

sõltumata kinnistu kuulumisest kostja ainuomandisse.

Pooled ei ole avaldanud ega tõendanud XXX kinnistu elamu väärtust. Arvestades poolte

esitatut kogumis võib maakohtu hinnangul XXX elamu ehitusmaksumus olla 300 000 eurot.

Maakohus ei nõustunud, et OÜ XX tehtud kulutused ehitusmaterjalide ostmiseks ning

teenuste tellimiseks oleksid samastatavad hageja panusega elamu ehitamisse. Kuivõrd

seltsingut ei ole käesolevas asjas tuvastatud, puudub maakohtu hinnangul selline võlausaldaja,

kellele oleks kolmas isik saanud rahalise kohustuse hageja eest täita. Võlausaldajaks ei saa

pidada ka kostjat, sest hagejal puudus kostja ees kohustus. Maakohus ei arvestanud hageja

esitatud tõendeid OÜ XX tasutud arvete ning tellitud teenuste kohta hageja panuse

arvestamisel. Ka juhul, kui pidada OÜ XX tehtud kulutusi hageja panuseks, tuleks maakohtu

hinnagul jätta tõendina arvestamata kõik arved, tellimused, lepingud ja muud dokumendid,

millest ei nähtu, et kaubad ning tööd on ostetud või tellitud XXX elamu ehitamisega

seonduvalt.

Maakohus leidis, et tõendid hageja võimalike isiklikult tehtud kulutuste kohta elamu

ehitamiseks on puudulikud ning nende alusel ei ole võimalik tuvastada hageja panust.

Maakohus selgitas, et üldjuhul võiks olla põhjendatud arvestada eraisiku tellitud ehitustöid ja

ostetud ehitamisega seonduvaid kaupu tõendina ehitusse panustamise kohta ka ilma selleta, et

vastavatel dokumentidel sisalduks konkreetset ehitusobjekti identifitseerida võimaldav info,

kuivõrd tavapäraselt ei ehita eraisik mitut ehitusobjekti korraga. Maakohus leidis, et

käesolevas vaidluses tuleb sellisest eeldusest kõrvale kalduda, sest hageja võttis koos oma

abikaasaga 29. augustil 2007 laenu ka Harju maakonnas asuva kinnistu ostmiseks. Kostja on

asjas toonud esile asjaolud, mille alusel tuleb pidada võimalikuks, et hageja võis teha

ehitustöödega seotud kulutusi ka muule ehitusele kui XXX elamule. Seega ei kehti maakohtu

hinnangul eeldus, et hageja saanuks ehitusega seotud kulutusi tõenäoliselt teha üksnes XXX

elamule.

Hageja sissetulekuid tõendavatest dokumentidest ajavahemikul 2007–2009 järeldas

maakohus, et hagejal oli piisav sissetulek, et tasuda hageja väidetud mahus kulusid XXX

elamu ehitamiseks. Üksnes sissetuleku tõendamisest aga ei piisa selleks, et maakohus saaks

tuvastada hageja panust konkreetse elamu ehitusse. Ka ei ole maakohtu hinnangul hageja enda

koostatud tabel piisav selleks, et maakohus saaks otsustada, et hageja on tabelis olevad

summad tasunud enda sissetuleku arvelt, mitte kostjalt saadud rahast. Maakohus asus seega

seisukohale, et hageja ei ole asjakohaselt tõendanud enda panust XXX kinnistu elamu

ehitusse.

Maakohus luges tõendatuks, et kostja tasus XXX kinnistu ostuhinna 1 100 000 krooni (70

302,81 eurot), mis oli kostja panus. Kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit, millest saaks

järeldada, et kostja on ostnud elamu ehituseks ehitusmaterjale, tellinud teenuseid jmt. Kostja

ei ole ka eitanud, et elamu ehitusega (ehitustööde korraldamisega) tegeles üksnes hageja, kuid

on väitnud, et hageja tegi seda kostja antud raha eest. Seega saaks maakohtu hinnangul kostja

panuseks olla raha, mille ta on andnud hagejale elamu ehitusega seonduvalt (20. märtsi 2024

kohtuistungil avaldatu kohaselt 350 000 eurot). Maakohus pidas tunnistaja O.S. ütlusi kostjale

ajavahemikul 2006–2008 sularaha kokku 350 000 eurot üleandmise kohta usaldusväärseks.

Maakohus leidis, et kuigi kostja on tõendanud, et tal oli piisavalt raha elamu ehituse eest

tasumiseks, puuduvad igasugused tõendid selle kohta, et kostja oleks andnud hagejale raha

ehitusmaterjalide ostmiseks, teenuste tellimiseks, töötajatele maksmiseks jne. Tunnistaja

ütlustest ei saa maakohtu hinnagul järeldada, kas ning milliseks ehituslikuks kulutuseks kostja

tunnistaja antud raha kasutas, sh kas kostja andis tunnistajalt saadud raha hagejale ning

millisel eesmärgil. Ka kostja poolt AS-ga SEB Eesti Ühispank 24. septembril 2007 sõlmitud

laenulepinguga saadud raha osas ei ole maakohtule avaldatud ega tõendatud, milliseks

konkreetseks ehitusega seonduvaks otstarbeks raha kasutati. Maakohus ei saanud sellises

olukorras asuda seisukohale, et kostja panus ehitusse oleks tõendatud.

Maakohus luges kostja panuse kinnistu soetamiseks oluliseks panuseks.

Kokkuvõttes leidis maakohus, et ei ole täidetud eseme omandamiseks või parendamiseks

poolte tehtud oluliste ja võrreldavate majanduslike panuste eeldus. Samuti ei ole täidetud

eeldus, mille kohaselt pidi pooltel eset soetades või parendades olema ühine tahe vähemasti

majanduslikult ühise varalise väärtuse kestvaks loomiseks. Maakohtu hinnangul sellist ühist

tahet poolte esitatud tõenditest ei ilmne. Üksnes asjaolu, et pooled elasid koos ning ehitasid

kostja kinnistule elamu, ei ole poolte ühise tahte tuvastamiseks piisav. Eelnevast tulenevalt ei

ole põhjendatud kohaldada asja lahendamisel seltsingu likvideerimise sätteid ning hagi tuleb

jätta rahuldamata.

Maakohus märkis, et juhul, kui asjas oleks alust kohaldada seltsingu likvideerimise sätteid,

jääks hagi primaarnõue rahuldamata tulenevalt Riigikohtu seisukohtadest, mille kohaselt kui

suurema väärtusega ese (kinnisasi) ei kuulu seltsinguvara hulka, ei tähenda seltsinguvara

jagamine kinnisasja enda jagamist seltsingu likvideerimise ja kaasomandi lõpetamise sätete

kohaselt. Seltsinguvara jagamise all tuleb sel juhul mõista vara väärtuse juurdekasvu ehk

ühiselt loodud majandusliku väärtuse jagamist. Kuivõrd hagi jäi rahuldamata, ei käsitlenud

maakohus kostja tasaarvestuse nõude põhjendatust ega tõendatust.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hageja esitas 19. augustil 2024 maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub

tühistada maakohtu otsuse ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja menetluskulud jätta

kostja kanda.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei pidanud maakohus analüüsima, kas poolte vahel

oli sõlmitud seltsinguleping. Riigikohtu 26. juuni 2024 lahendi asjas nr 2-20-10878 (p 16)

juhiste järgi ei saa rääkida elukaaslaste vahel seltsingulepingu sõlmimisest, vaid et teatud

tingimustel kohalduvad seltsingu likvideerimise sätted. Maakohtu lahendist ei nähtu, mida

hageja peaks täiendavalt tõendama olukorras, kus poolte vahel ei ole vaidlust selles, et nad

olid 14–15 aastat elukaaslased ja kooselu ajal rajati kostja kinnistule elamu, kus nad elasid üle

10 aasta koos. Kostja maale kodu (hoonestuse) rajamine on hageja hinnangul kahtlemata

ühise varalise väärtuse kestev loomine. Kostja majanduslikuks panuseks oli maatükk, millele

hageja panustas elamu ehitamisega (hageja korraldas elamu ehituse ja rahastas seda tegevust).

Seega on mõlemad pooled oluliselt ja võrreldavalt majanduslikult panustanud, kuigi hageja

hinnangul on rahaliselt tema panus suurem, kuna hoonestamine maksab rohkem kui maatükk.

Hageja ei nõustu maakohtu järeldusega, et kui panuste tegemine on selgeks tehtud, peab

hageja veel kuidagi eriliselt tõendama poolte ühist majanduslikku eesmärki. Maakohus ei ole

väljendanud, milline muu võimalik tahe võis pooltel olla ühise kodu loomisel.

Hageja hinnangul võib kostja panuseks lugeda kokku 114 395 eurot (ehituskulude kandmine

44 000 eurot + maatüki soetusmaksumus 70 395 eurot). Hageja ei nõustu maakohtu

järeldusega, et hageja ei ole asjakohaselt tõendanud enda panust XXX kinnistu elamu

ehitusse. Asjas ei ole vaidlust selles, et hageja on XXX kinnistu elamu ehituse faktiliselt

korraldanud (otsinud ehitajad, korraldanud materjalid, projektide koostamised, tasunud

ehitajale jmt tegevused, mis on majaehituseks vajalikud). Seega ei pidanud hageja hakkama

tõendama elamu ehitamist või selle ehituse korraldamist, kuigi ka sellised tõendid on hageja

hagiavalduse juurde esitanud. Hageja esitas 13. juulil 2023 detailse ülevaate, milline kulu, mis

hinnaga ja millisel ajal on elamu ehitusele läinud. Kostja ei ole hageja ülevaadet vaidlustanud.

Maakohus on valesti asunud analüüsima iga üksikut kuluarvet ja pannud kahtluse alla nii

tööde eest tasumise faktid ja hageja tõendid.

Olukorras, kus kostja ei eita, et hageja on korraldanud kogu elamu ehituse, on elamu

püstitamine hageja panuseks. Hageja esitatud ehituse kuluarved ja koondülevaade

ehituskuludest kinnitab, et hageja oli ehituse korraldaja ja aitab selgitada vara juurdekasvu

osa.

Hageja on lasknud teatud tööd ja materjalid kinni maksta oma ettevõttel OÜ XX, kuid nende

tööde/materjalide osas on hageja olnud ise ostja. Kui kohus peaks leidma, et OÜ XX tasumisi

ei saa käsitleda hageja panusena, siis on hageja isiklikult tehtud rahalised panused ikkagi

piisavad ja olulised, et rakendada seltsingu sätteid.

Hageja nõustub maakohtu järeldusega osas, mille kohaselt ei ole kostja andnud hagejale

sularaha ehituse finantseerimiseks, kuid ei nõustu maakohtu järeldusega, et kostjal oleks

olnud piisavalt raha ehituse eest tasumiseks. Hageja ei nõustu maakohtu järeldustega

tunnistaja O. Sidorenko ütluste kohta ning leiab, et tunnistaja ütlused ei olnud usaldusväärsed

ega raha väidetava päritolu versioon eluliselt usutav. Kostja ei ole tõendanud mitte ühegi

rahasumma saamist tunnistajalt ega sularaha üleandmist hagejale. Seega tuli kogu elamu

ehitamise panus ja finantseering hagejalt.

Maakohus jättis menetluse arutamise uuendamata jätmisega asjas olulised asjaolud XXX

kinnistu väärtuste kohta välja selgitama. Hageja nõustub kostja avaldatud kinnistu

turuväärtusega 540 000 eurot (vastavalt Uus Maa kinnisvara büroo 2021. aasta hinnangule).

Hageja esitas koos apellatsioonkaebusega Lahe Kinnisvara hindaja S.L. 19. augusti 2024 e-

kirja, mille kohaselt hoonestatud kujul kinnistu väärtuseks on 500 000–550 000 eurot, ja

hoonestamata kujul (olemas vesi, kanalisatsioon, elekter) oleks kinnistu väärtus ligikaudselt

90 000–110 000 eurot. Hageja peab kinnistu netoväärtuseks 540 000 eurot. Kui hinnata

puhtalt maa väärtuseks 100 000 eurot (soetusväärtus 70 395 eurot) ja hageja panuse

väärtuseks 274 271 eurot, siis saab vaheks 165 729 eurot. See on hageja käsitluse järgi vara

väärtuse juurdekasv, mille peab ka omavahel jagama. Kuivõrd hageja panus on olnud 274 271

eurot ja kostjal 114 395 eurot, siis on hageja panus olnud 70% ja kostjal 30%. Hageja otsene

ehituslik panus ehk panuse väärtus on olnud 274 271 eurot, millele tuleb liita juurde 70% vara

väärtuse juurdekasvust ehk 116 010 eurot (70% 165 729 eurost). Tulemuseks on hageja

rahaline nõue 390 281 eurot. Hageja nõue on 321 727,89 eurot, mis koosneb seega panuse

hüvitisest ja hageja osast vara väärtuse juurdekasvust.

5. Kostja palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja ei

vaidle vastu, et Riigikohtu praktika kohaselt saab seltsingu likvideerimise sätteid kohaldada

ühise majapidamisega abieluvälise kooselu kestel omandatud konkreetsete suurema

väärtusega esemete (nt kinnisasi) jaotamisele, kuid sarnaselt maakohtuga leiab, et eeldused

selleks ei olnud käesoleval juhul täidetud ning hageja ei ole tõendanud eelduste täitmist

(maakohus on korduvalt hagejale seda tõendamiskoormise jaotamisel ka selgitanud). Ühine

tahe majanduslikult ühise varaliste väärtuse kestvaks loomiseks on hageja tõendamiskoormis,

kuid seda ei saa lugeda tõendatuks üksnes asjaoluga, et pooled elasid osa ajast koost. Kostja

hinnagul pole võimalik väita, et pooled olid klassikalises mõttes elukaaslased, kuivõrd hageja

on tänaseni abielus X A.J-iga. Seda ei saa käsitleda vabaabielulise kooseluna ning veelgi

vähem tõlgendada seda kui ühist tahet majandusliku ühise varalise väärtuse kestvaks

loomiseks. Kestev aspekt oleks olnud usutav kostja hinnagul olukorras, kus hageja oleks oma

abielu lahutanud ning asunudki kostjaga koos elama (mida ta ei teinud). Väär on ka hageja

hinnang, et pooled soovisid luua ühist kodu (selline ühine tahe pole tõendamist leidnud).

Tegemist on hageja ühepoolse hinnanguga ja tõlgendusega minevikusündmustele, mida kostja

on kogu menetluse kestel eitanud. Kostja märkis, et likvideerimise sätete kohaldamine eeldab

majanduslikust vaatest ühise varalise väärtuse kestvat loomist (s.t varalist eesmärki, mitte

tavalist kooselu osa), pooltel ei ole aga olnud sellist olulist varalist eesmärki (nt

investeeritakse, et hiljem väljaüürimisega tulu teenida vms). Vastupidine seisukoht pisendaks

kostja hinnangul ka õiguskindluse põhimõtet, andes võimaluse esitada tagantjärgi

pahatahtlikke nõudeid, olenemata tegelikest asjaoludest. Seltsingu likvideerimise sätete

kohaldamine ei saa kostja hinnangul viia ulatuslikemate tagajärgedeni kui ühisvara jagamine

abielu lahutamisel.

Kostja leiab, et tõendatud pole ka eeldus, et mõlemad pooled oleksid teinud olulised ja

võrreldavad majanduslikud (rahaliselt hinnatavad) panused. Kostja on algusest peale vaielnud

vastu hgeja väitele, et hageja rahastas ainuisikuliselt elamu ehitamist. Oluline on tõendada

rahaliselt hinnatavaid panuseid. Maakohus on seda põhjalikult analüüsinud (sh analüüsides

kõiki arveid, tšekke, kulutabeleid jm, mida hageja esitas) ning jõudis õigele järeldusele, et pea

kõik nendest tõenditest on puudulikud ja nende seostamine XXX elamu ehitamisega ei ole

võimalik. Kostja ei nõustu ka hageja seisukohaga, et kogu elamu püstitamine ja kõigi nende

kulutuste tegemine tuleks lugeda hageja panuseks (selline väide on põhjendamatu ning hageja

ei ole suutnud rahaliselt hinnatavaid panuseid tõendada). OÜ XX poolt tehtud väidetavaid

kulutusi ei ole võimalik lugeda hageja panuseks. Eluliselt on kostja hinnangul usutav, et kuna

OÜ XX on kõigilt neilt kulutustelt sisendkäibemaksu tagasi küsinud, tuleb eeldada, et need

kulutused olid ette nähtud ettevõtlusega seotud kulutustena ja kõige usutavamalt seega ka

ettevõtte enda ärihoone ehitustegevuseks.

XXX kinnistu turuväärtuseks ei ole 540 000 eurot, tegemist on kostja soovitud

müügihinnaga.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata osas, milles maakohus jättis

rahuldamata hageja nõude panna kostjale kuuluv XXX kinnistu avalikule enampakkumisele.

Ülejäänud osas tuleb maakohtu otsus menetlusnormi olulise rikkumise ja materiaalõiguse

väära kohaldamise tõttu tühistada ning saata tsiviilasi TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistatud

osas uueks läbivaatamiseks maakohtule.

Hageja apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.

7. Asjas ei ole vaidlust, et XXXXX kinnistu kuulub kostja ainuomandisse (ostetud 20.

veebruaril 2007 ning jäetud kostja ainuomandisse kostja ja tema endise abikaasa 31. augusti

2007 ühisvara jagamise lepinguga). Ei vaielda ka selles, et poolte kooselu ajal ehitati aastatel

2007–2009 sellele kinnistule elamu. Elamu ehitamist korraldas hageja. Poolte kooselu lõppes

2021. aastal. Pooled vaidlevad selle üle, milline oli poolte rahaliselt hinnatavate panuste

suurus kostja kinnistule elamu ehitamisse ning kas hageja saab nõuda ühiselt loodud

majandusliku väärtuse jagamist VÕS § 600 lg 1 alusel sõltumata sellest, kellele kuulub

kinnistu.

8. Hageja esitas maakohtule alternatiivsed taotlused poolte väidetava seltsinguvara

jagamiseks. Primaarse nõudena taotles hageja kostja kinnistu enampakkumisele panemist ja

alternatiivselt kostjalt rahalise hüvitise välja mõistmist. Riigikohtu pikaajalise praktika

kohaselt ei muuda abieluväline kooselu iseenesest poolte omandisuhteid ja kumbki isik jääb

enda asjade omanikuks. Kooselu ajal omandatud asjad omandatakse asjaõiguse üldreeglite

järgi, st kas kummagi poole ainuomandisse või kaasomandisse (RKTKo 03.12.2014, 3-2-1-

109-14, p 17). Erinevalt abikaasade varaühisuse varasuhtest ning kaaspärijate vahelisest

varasuhtest ei teki mitteabielulise kooselu korral seaduse jõul kinnistusraamatuväliselt

kinnisasja ühisomandit (RKTKo 26.06.2024, 2-20-10878/52, p 13). Seetõttu on maakohus

õigesti jätnud rahuldamata hageja nõude kostja kinnistu enampakkumisele panemiseks.

9. Alternatiivselt palub hageja jagada loodud hüve selliselt, et XXX kinnistu jääb kostja

ainuomandisse ning kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista hüvitis 321 727,89 eurot ja

hagejale kuuluv kasumi osa.

10. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et üksnes kooselu ega ühine majaehitus

ei tõenda poolte tahet seltsingulepingu sõlmimiseks võlaõigusseaduse (VÕS) § 580 lg 1

tähenduses. Selline seisukoht on kooskõlas ka Riigikohtu praktikaga (RKTKo 26.06.2024, 2-

20-10878/52, p 12). Maakohus on õigesti tuvastanud, et poolte vahel ei olnud sõlmitud

seltsingulepingut.

11. Maakohus on õigesti välja toonud ka eeldused, mille korral on võimalik kohaldada

seltsingu likvideerimise sätteid ühise majapidamisega abieluvälise kooselu kestel omandatud

konkreetsete suurema väärtusega eseme (nt kinnisasi) või muu ühiselt loodud olulise ja kestva

tähendusega varaliselt hinnatava hüve (nt parendatud kinnisasjal asuvat elamut) jaotamisele:

-

mõlemad pooled on eseme omandamiseks või parendamiseks teinud olulised ja

võrreldavad majanduslikud (rahaliselt hinnatavad) panused;

-

pooltel oli eset soetades või parendades ühine tahe vähemasti majanduslikult ühise

varalise väärtuse kestvaks loomiseks.

12. Maakohus leidis vaidlustatud otsuses, et asjas ei ole täidetud eseme omandamiseks või

parendamiseks poolte tehtud oluliste ja võrreldavate majanduslike panuste eeldus ehk et

hageja nõude esimene eeldus ei ole täidetud.

Maakohus tuvastas, et hageja korraldas kostja elamu ehitustöid ja et hagejal oli olemas ka

piisav sissetulek panustamaks kostja elamu ehitusse hageja väidetud mahus (p 67), kuid ei

pidanud hageja panust kolmanda isiku OÜ XX kaudu (p-d 44–53) ega ka isiklikult (p-d 54–

66) tõendatuks. Kostja olulise panusena tuvastas maakohus ainult kinnistu ostmise (p-d 68 ja

79), ehitustööde rahastamist maakohus tõendatuks ei lugenud (p-d 69–78). Maakohus selgitas,

et kuigi pole kahtlust, et XXX elamu on ehitatud ja selle eest tasutud ning tõenäoliselt on

selleks kulutusi teinud mõlemad pooled, ei ole poolte konkreetsed panused maja ehitusse

siiski tõendatud (p 81).

Ringkonnakohus leiab, et maakohus on rikkunud tõendite igakülgse, täieliku ja objektiivse

hindamise nõuet (TsMS § 232 lg 1). Nõustuda saab hagejaga, et maakohtu hinnang tõenditele

panuste tegemise kohta on arusaamatu ja vastuoluline, millest võib teha järelduse, et elamu on

kostja kinnistule poolte kooselu ajal tekkinud ilma poolte osaluseta, justkui tundmatu

kolmanda osapoole panusena.

13. Ringkonnakohus selgitab kõigepealt tõendamiskoormise jaotust sellise nõude puhul.

Hageja peab kooskõlas TsMS § 230 lg-ga 1 tõendama, et pooltevahelisele suhtele varaeseme

suhtes kuuluvad kohaldamisele kooskõlas Riigikohtu praktikaga seltsingu likvideerimise

sätted. Hageja peab ka tõendama oma panuse olulisuse ja võrreldavuse teise poole panusega.

Panustena on käsitletavad varalise väärtusega sooritused, mis lähevad seltsingule üle või

tulevad viimasele kasuks. Alles pärast hageja oluliste ja võrreldavate panuste tõendamist

läheb tõendamiskoormis üle kostjale.

14. Tõendite hindamisel tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel arvestada, et selliste

vaidluste lahendamisel võib panuste tegemisest olla möödunud aastakümneid ja panuste

tegijatel kui eraisikutel ei olnud kohustust oma kulutusi dokumenteerida ka siis, kui kulutused

tehti, mistõttu on põhjendamatu ainult selliste kulutuste arvestamine, mille kohta on olemas

täpsed kuludokumendid. Kohus peab hagi rahuldamiseks tuvastama panuste olulisuse

(suurusjärgu) ja võrreldavuse, rahalise väärtuse ülitäpne arvestamine ei ole selle eelduse

tuvastamiseks oluline. See põhimõte kohaldub mõlema poole panuse hindamisele. Ka tuleb

kostja kui kinnisasja ainuomaniku panust oma kinnisasja väärtuse kasvu eeldada ja selle

eelduse ümberlükkamise kohustus on hagejal.

Kui poolte panuste suurust ei ole võimalik täpselt kindlaks teha, kuid panuste tegemine on

tuvastatud, tuleb VÕS § 581 lg 2 kohaselt eeldada poolte panuste võrdsust.

15. Seoses maakohtu seisukohtadega kostja panuse hindamisel märgib ringkonnakohus veel

järgmist.

Maakohus on kostja panuse hindamisel jätnud põhjendamatult arvestamata hageja

seisukohaga. Hageja on hagiavalduses leidnud, et kostja panuse suuruseks saab hinnata kokku

114 395 eurot (kinnistu ostuhind 70 395 eurot ja ehituskulud 44 000 eurot). Samal seisukohal

on hageja ka apellatsioonkaebuses. Kohus ei või poolte esiletoodud asjaolusid hinnata

erinevalt mõlemast poolest, kui kohus ei ole sellele eelnevalt tähelepanu pööranud ja oma

seisukohta põhjendanud (TsMS § 436 lg 4).

Olukorras, kus kinnisasja omanik võtab laenu, mille otstarve on elamu ehitamine talle

kuuluval kinnistul, tuleb eeldada, et seda laenu on selleks otstarbeks ka kasutatud. Kui hageja

kostja poolt elamu ehitamiseks võetud laenu arvel tehtud panuse eeldust ümber ei lükka, siis

tuleb laenusumma lugeda kostja panuseks. Põhjendatud ei ole maakohtu seisukoht, et kostja

peab lisaks laenu võtmisele tõendama selle sihtotstarbelist kasutamist (otsuse p 74).

Ka kostja kantud ja tõendatud kommunaalkulusid ja liitumistasusid (p 76–78) saab lugeda

kostja panuseks olukorras, kus nende tegija on teinud ühtlasi olulisi kulutusi eluaseme

omandamiseks, säilitamiseks või parendamiseks (vt selles osas RKTKo 21.12.2016, 3-2-1-

129-16, p 23). Maakohus tuvastas eelnevalt, et kostja panustas vähemalt kinnisasja

omandamise kaudu (p 68).

16. Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et maakohus eksis tõendite hindamisel, kui luges

ainult kostja endise abikaasa O.S. tunnistajana antud ütlustele tuginedes tõendatuks, et kostja

eksabikaasa andis aastatel 2006–2008 kostjale sularahas üle kokku 350 000 eurot (p-d 70–73).

Hageja on apellatsioonkaebuses välja toonud, et tunnistaja ütlused kostjale makstud summade

kohta ei ole mõistlikud ega usutavad, sest notariaalselt tõestatud ühisvara jagamise lepingu

kohaselt pidi kostja eksabikaasa kostjale kokku maksma ainult 1 500 000 krooni, s.o 95

867,47 eurot.

Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul poolte väiteid arvestades tunnistaja ütlusi

koosmõjus teiste tõenditega uuesti hinnata.

17. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu järeldusega ka selles, et kolmanda isiku OÜ XX

kulude lugemine hageja panuseks on välistatud, sest puudus selline võlausaldaja, kellele oleks

kolmas isik saanud rahalise kohustuse hageja eest täita (otsuse p-d 46–51). Seltsingu

likvideerimise sätteid kohaldataksegi olukorras, kus seltsing kui võlausaldaja puudub. Hageja

panuse hindamisel tuleb hinnata, kas nende kulutuse tegemine oli hageja kontrolli all ja kas

see tuli kasuks kostja vara väärtuse kasvule.

Maakohtuga tuleb nõustuda, et kolmanda isiku kulutuste hageja panuseks lugemiseks peaks

kuludokumentidest nähtuma piisav seos kostja kinnistule elamu ehitamisega, ainuüksi hageja

väide, et tema kontrolli all olnud äriühing tegi kulutusi kostja varale, ei ole kostja panuse

tõendamiseks piisav.

18. Kui maakohus asja uuel läbivaatamisel tuvastab hageja olulise ja kostja panusega

võrreldava rahaliselt hinnatava panuse kostjale kuuluva kinnistu soetamiseks ja sellel elamu

ehitamiseks, tuleb uuesti hinnata ka nõude teise eelduse täidetust. Maakohus on vaidlustatud

otsuses kõigest napilt tõdenud, et poolte esitatud tõenditega pole tõendatud poolte ühine tahe

majanduslikult ühise varalise väärtuse kestvaks loomiseks ning üksnes asjaolu, et pooled

elasid koos ning ehitasid kostja kinnistule elamut, ei ole poolte ühise tahte tuvastamiseks

piisav (p 80).

Riigikohus on selgitanud, et ainuüksi mehe ja naise püsiv ühise majapidamisega

mitteabieluline kooselu ei ole seltsing VÕS § 580 lg 1 mõttes, kuid välistatud ei ole, et

seltsingu likvideerimise sätete kohaldamisel võib ühiseks varaliseks väärtuseks olla ka elamu

parendamine või korteri ostmine ja remontimine (RKTKo 26.06.2024, 2-20-10878/52, p 16 ja

seal viidatud kohtupraktika). Põhjendatud ei ole kostja seisukoht, et seltsingu likvideerimise

sätete kohaldamine eeldab igal juhul muud majanduslikku eesmärki kui ühise kodu loomine

(näiteks vara väljaüürimisega tulu teenimine). Ka kodu ehitamine saab olla investeering.

Seetõttu ei saa ringkonnakohtu hinnangul ühise varalise väärtuse loomise eesmärgi olemasolu

pooltel praeguses asjas välistada.

Kui maakohus asja uuel läbivaatamisel tuvastab poolte olulised ja võrreldavad rahalised

panused kostjale kuuluva kinnistu soetamiseks ja elamu ehitamisel, peab maakohus uuesti

hindama ka seda, kas elamu ehitamisel oli pooltel majanduslikult ühise varalise väärtuse

kestva loomise ühine tahe. Asjaolu, et hageja oli kostja kinnistule elamu ehitamise ajal ja on

jätkuvalt abielus M. A.J-iga, ei ole seejuures määrav, kuid kohtul tuleb seda asjaolu poolte

ühise tahte tuvastamisel koosmõjus teiste tuvastatud asjaoludega hinnata.

19. Maakohus peab asja uuel läbivaatamisel arutama pooltega nende tõendamiskoormist ning

vajadusel võimaldama pooltel esitada täiendavaid tõendeid.

Kui maakohus asja uuel läbivaatamisel tuvastab mõlemad hageja nõude rahuldamise

eeldused, siis tuleb maakohtul ka seltsinguvara jagada. Seltsinguvara jagamisel tuleb

maakohtul lähtuda asjakohasest Riigikohtu praktikast, sh hinnata vara väärtuse juurdekasvu

(vt RKTKo 26.06.2024, 2-20-10878/52, p-d 16.1.–16.5).

Sellisel juhul tuleb maakohtul hinnata ka kostja tasaarvestuse nõude põhjendatust ja

tõendatust.

Asja uuel arutamisel saab maakohus võtta ka seisukoha apellatsioonkaebuse lisana 1 esitatud

uue tõendi (S.L. 19. augusti 2024 e-kirja väljatrükk) tõendina vastuvõtmise osas.

20. Maakohus tagas hagi 12. augusti 2022 määrusega, mille tingimusi Tartu Ringkonnakohtu

19. septembri 2022 määrusega osaliselt muudeti. Kostja taotlusel tühistas ringkonnakohus 20.

detsembri 2024 määrusega seni kehtinud hagi tagamise abinõud ja seadis hageja taotlusel

kostja kinnistule kohtuliku hüpoteegi hüpoteegisummaga 215 000 eurot, määrates 215 000

eurot ka rahasumma suuruseks, mille maksmisel kohtulik hüpoteek hagi tagamise abinõuna

tühistatakse. Ringkonnakohtu 20. detsembri 2024 määrusega rakendatud hagi tagamise

abinõud jäävad kehtima, sest ringkonnakohus saadab asja maakohtule uueks läbivaatamiseks.

21. Hageja märkis hagiavalduses hagi hinnaks 321 727,89 eurot, lugedes selle võrdseks oma

nõude suurusega. Hagiavalduse esitamisel maksis hageja riigilõivu 3780 eurot. Maakohus

määras otsuses hagi hinnaks samuti 321 727,89 eurot.

Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus tsiviilasja hinna valesti määranud. TsMS § 132 lg 4

p 5 kohaselt loetakse hagihinna tähenduses mittevaraliseks ühisvara jagamise nõue. Sellise

nõude hagihind on TsMS § 132 lg 11 kohaselt 3500 eurot. Riigikohus on kohaldanud TsMS §

132 lg 4 p-i 5 ka olukorras, kus nõutakse eseme väärtuse juurdekasvu ehk ühiselt loodud

majandusliku väärtuse jagamist VÕS § 600 lg 1 alusel (vt tsiviilasja hinda RKTKo

26.06.2024, 2-20-10878/52). Seega oleks hageja pidanud hagiavalduselt tasuma riigilõivu 420

eurot.

Ettenähtust rohkem tasutud riigilõiv tagastatakse menetlusosalise avalduse alusel (TsMS §

150 lg 1 p 1 ja lg 4).

22. Kuivõrd ringkonnakohus saadab asja maakohtule uueks läbivaatamiseks, tühistab

ringkonnakohus maakohtu otsuse ka menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse

kindlaksmääramise osas.

Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause ja §

174 lg 6 alusel maakohtu otsustada.

(allkirjastatud digitaalselt)