2-22-8291/35 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Indrek Parrest, Andra Pärsimägi, Anneli Alekand

Otsuse tegemise aeg ja koht

28. veebruar 2025, Tartu

Tsiviilasja number

2-22-8291

Tsiviilasi

X.J-i hagi V.P vastu seltsinguvara jagamiseks ja

kaasomandi lõpetamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

3500 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 8. mai 2024 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

X.J-i apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (hageja) X.J (isikukood XXX), lepinguline

esindaja Aivar Keskpaik

Vastustaja (kostja) V.P (isikukood XXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Karin Antsov

RESOLUTSIOON

1. Jätta asja juurde võtmata V.P 25. juulil 2024 esitatud kontoväljavõtted 17.

novembrist 2022 kuni 25. juulini 2024 tasutud laenu põhiosa- ja intressimaksete kohta.

2. Jätta X.J-i nõue 6782,50 euro suuruse panuse tagastamiseks nõude tagasivõtmise

tõttu läbivaatamata.

3. Tühistada Tartu Maakohtu 8. mai 2024 otsus osas, milles maakohus jättis kinnisasja

V.P ainuomandisse ja mõistis V.P-lt X.J-i kasuks välja hüvitise 20 000 eurot, ning teha

tühistatud osas uus otsus, millega määrata kaasomandi lõpetamise viisiks müük avalikul

enampakkumisel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras, müügi tulemist tasuda

kinnisasja müügiga seotud kulud, seejärel hüpoteegiga tagatud ASi SEB Pank

laenujääk, ülejäänud raha jagada X.J-i ja V.P vahel võrdsetes osades.

4. Lugeda otsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt:

„1. Hagi rahuldada.

2. Lõpetada X.J-i (isikukood XXX) ja V.P (isikukood XXX) kaasomand X

maakonnas X vallas X külas asuvale XXXXX kinnisasjale (registriosa nr

XXXXXXX) ja müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel täitemenetluse

seadustikus sätestatud korras, müügi tulemist tasuda kinnisasja müügiga seotud

kulud, seejärel hüpoteegiga tagatud ASi SEB Pank laenujääk, ülejäänud raha

jagada X.J-i ja V.P vahel võrdsetes osades.“

5. Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud poolte endi kanda. Rahaliselt

kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. X.J (hageja) esitas 2. juunil 2022 hagi V.P (kostja) vastu, milles nõuab seltsinguvara

jagamist, kinnisasja suhtes kaasomandi lõpetamist selle müügiga enampakkumisel või

alternatiivselt hüvitise vastu kostja ainuomandisse jätmisega ja 6782,50 euro suuruse panuse

tagastamist. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

Hageja ja kostja elasid abieluvälises kooselus 29. augustist 2012 kuni 23. märtsini 2021, neil

on kaks last.

Pooled müüsid 2019. aastal neile kaasomandina kuulunud korteriomandi XXXXX alevikus

XXXXXXXX. Müügihind oli 40 000 eurot, millest 38 565 eurot laekus kostja kontole,

ülejäänud 1435 eurot läks pangalaenu katteks. Korteriomandi omandamiseks 12 859 eurot

tasus kostja, kuid ka hageja kandis kulusid seoses korteriomandi omandamise ja säilitamisega

– 8371,59 eurot. Seega ei teinud panuseid korteriomandi soetamiseks ja parendamiseks vaid

kostja. Kostja ei ole tõendanud korteris kapitaalremondi tegemise kulutusi.

2019. aastal pärast korteriomandi müümist ostsid pooled kaasomandisse võrdsetes osades X

maakonnas X vallas X külas asuva XXXXX kinnisasja (registriosa nr XXXXXXX; XXXXX

kinnisasi) hinnaga 85 000 eurot. Ostes koormasid pooled XXXXX kinnisasja hüpoteegiga

SEB Panga kasuks, hüpoteek tagab poolte ühiselt võetud laenu. Laenu võeti 60 000 eurot,

laenujääk hagi esitamise ajal oli 55 782,33 eurot. Ostu finantseeriti lisaks laenule 25 000 euro

ulatuses varem müüdud korteriomandi müügist saadud rahast. Hageja ja kostja panused

kinnisasja ostmisse olid võrdsed, kumbki panustas 42 500 eurot (pool laenust ehk 30 000

eurot ja pool omafinantseeringu sissemaksest ehk 12 500 eurot). Kostja kontole jäi

korteriomandi müügihinnast 13 565 eurot (38 565 – 25 000), millest hagejal on kostja vastu

6782,50 euro (13 565 : 2) suurune panuse tagastamise nõue.

Kostja on tasunud lisaks kinnisasja soetamise ja ülalpidamise kuluna 6751,77 eurot. Kostja

ehitus- ja remonditööde kulutused on tõendamata, kuid need on sel juhul tehtud poolte

kooselu ajal ehk seltsingu raames ja ka hageja on neisse panustanud. Hageja on tasunud

kinnisasja soetamise ja säilitamise katteks 10 447,92 eurot. Samuti on hageja kooselu jooksul

kandnud majapidamiskulusid ning kulusid pere toidule, samuti muid ühiseid kulutusi. Lisaks

on hageja panustanud mitterahaliselt, kasvatades ühiseid lapsi ja hoolitsedes kodu eest.

Pooled elasid koos lastega XXXXX kinnisasjal kuni 23. märtsini 2021, kuni 1. maini 2021

elas hageja koos lastega samas kohas, kuid kostjast eraldi, ning 1. mail 2021 kolis hageja koos

lastega Võru linna. Hageja on soovinud alates kooselu lõppemisest kaasomandit kohtuväliselt

lõpetada, kuid kostja hageja ettepanekutega ei nõustunud. Kostja arvates leppisid pooled juba

mais 2021 kaasomandi lõpetamises kokku. Hageja meelest pooled kokku ei leppinud. Hageja

saatis kostjale 5. mail 2021 digiallkirjastatud ettepaneku kaasomandi lõpetamiseks ja hageja

vabastamiseks laenukohustusest, kuid kostja seda ei aktsepteerinud ja ettepanekut ei

allkirjastanud. Märtsis 2022 ehk 9,5 kuud hiljem tegi hageja kostjale kaasomandi

lõpetamiseks uue ettepaneku, mille järel allkirjastas kostja maikuise ettepaneku. Hageja on

seisukohal, et selleks ajaks oli möödunud mõistlik tähtaeg maikuus tehtud ettepaneku alusel

kokkuleppe saavutamiseks. Kinnisasja suhtes tuleb kaasomand lõpetada notariaalselt tõestatud

kokkuleppega. Pooled ei ole ka kokkulepet täitma asunud, hageja on endiselt laenu

kaastaotleja. Kuigi hageja alates 1. maist 2021 kinnisasjal enam ei ela, tasub ta siiani osaliselt

kinnisasja kulusid.

Hagejal ei ole vastuväiteid, et kinnisasi jääks kostjale, kuid kuna kostja ei ole nõustunud

hagejale õiglase hüvitise maksmisega ning on hagejale teatanud, et tal puudub võimalus 20

000 eurost suurema hüvitise maksmiseks, siis taotleb hageja kaasomandi lõpetamise esmase

viisina kinnisasja müüki enampakkumisel. Hüvitise suurus peab vastama poolele kinnisasja

turuväärtusest pärast laenukohustuse mahaarvamist.

Kinnisvarabüroo Uus Maa hindas 10. detsembril 2021 XXXXX kinnisasja väärtuseks 153 000

eurot. Kui arvestada turuväärtusest maha tagastamata laenujääk 55 782,33 eurot, jääb järgi 97

217,67 eurot (153 000 – 55 782,33). Hageja kaasomandiosale vastav hüvitis oleks seega 48

608,83 eurot (97 217,67 : 2).

Hageja hinnangul saab abieluvälisele kooselule analoogia korras kohaldada seltsingu sätteid,

eelkõige seltsingu likvideerimise sätteid. Hageja ja kostja kooselu sisaldas ühist majapidamist

ja laste kasvatamist ning kooselu ajal omandati kaasomandisse esmalt korteriomand ja

seejärel kinnisasi, neid soetades oli pooltel tahe majanduslikult ühise varalise väärtuse

kestvaks loomiseks. Seltsingu likvideerimissätteid saab kohaldada ühise majapidamisega

abieluvälise kooselu kestel omandatud suurema väärtusega eseme jaotamisele, kui mõlemad

pooled on eseme omandamiseks teinud olulised ja võrreldavad majanduslikud panused ning

pooltel oli eset soetades ühine tahe vähemasti majanduslikult ühise varalise väärtuse kestvaks

loomiseks. Seltsingu likvideerimissätete kohaldamist ei välista see, et asjaõiguslikult on vara

seltsingu jaoks soetatud poolte kaasomandisse. Poolte sisesuhtes saab vara lugeda ühisvaraks,

mille saab kooselu lõpetamisel ka jagada.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 600 lg 1 teise lause järgi kohaldatakse seltsingu likvideerimisele

eelduslikult kaasomandi jaotamise sätteid. Samuti saab kohaldada VÕS § 602, mis näeb

seltsingu likvideerimisel ette esmalt seltsingu kohustuste täitmise seltsinguvarast. Pärast

kohustuste täitmist ülejäänud seltsinguvarast tuleb VÕS § 603 lg 1 järgi tagastada

seltsinglaste panused.

2. Kostja vaidleb hagile vastu. Kui kohus jõuab seisukohale, et poolte õigussuhet ei ole

võimalik käsitada seltsinguna, tuleb jätta hagiavaldus rahuldamata. Menetluskulud tuleb jätta

hageja kanda.

Kostja oli kohtuväliselt nõus kaasomandi lõpetamisega viisil, et kinnisasi jääb kostja

ainuomandisse ning kostja hüvitab hagejale 20 000 eurot hiljemalt 31. mail 2023.

Kaasomandi lõpetamise tingimuseks oli hageja vabastamine AS-ga SEB Pank sõlmitud

laenulepingust tulenevatest laenusaaja kohustustest. Kaasomand tuleb lõpetada vastavalt

poolte kokkuleppele. Kokkuleppe sõlmimisel lähtusid pooled sellest, et lastele jääks alles

kodu, kus nad on kasvanud. Raha maksmise kohustust fikseeriv kokkulepe ei pea olema

notariaalselt tõestatud. Pooled on asunud kokkulepet täitma. Alates maist 2021 lähevad

laenumaksed maha kostja arvelt, enne maksis kostja laenumakseteks vajaliku summa hageja

arvele. Kostja on tasunud kõik kinnisasjaga seotud kommunaalmaksed nii enne maid 2021 kui

ka pärast seda.

Hageja ja kostja suhtele ei ole põhjendatud kohaldada seltsingu sätteid, sest poolte tegevus ei

vasta seltsingu tunnustele. Pooled ei ole kunagi sõlminud seltsingulepingut ega avaldanud

soovi seltsingu sätete kohaldamiseks. Riigikohtu arvates ei õigusta seltsingu sätete

kohaldamist ainuüksi see, et pooled on lisaks kooselule korraldanud ka ühise majapidamise.

Ei saa eeldada, et ühist majapidamist korraldades on poolte tahteks teha seda seltsingu

juhtimise ja aruandluse ning kasumi jaotamise ja kahjumi katmise sätete alusel. Kostja ei ole

teadlikult käsitanud kooselu hagejaga kui seltsingut. Kostja tegevus nii korteriomandi kui ka

kinnisasja hagejaga kaasomandisse ostmisel on olnud konkreetse ajahetke otsus lähtuvalt

sellest, et hageja ja kostja elasid koos ning neil on ühised lapsed. Hageja on taotlenud

kaasomandi lõpetamist seltsingu sätete alusel, mistõttu oleks seltsinguleping pidanud olema

sõlmitud notariaalselt.

Männi 8–14 korteriomandi soetamiseks tasus kostja 12 859 eurot, mis võimaldas selle hiljem

müüa hinnaga 38 000 eurot (mitte 40 000 eurot nagu hageja ekslikult viitab). Seega saab

XXXXX kinnisasja soetamiseks korteriomandi müügist laekunud rahast 25 000 eurot käsitada

kostja rahalise panusena. XXXXX kinnisasja soetamise kuludena on kostja tasunud 34 307,20

eurot, lisaks on kostja kinnisasja parendanud oma töö ja rahaga. XXXXX kinnisasja

soetamise ajal juulis 2019 oli kinnisasja väärtus hindamisakti järgi 80 000 eurot. Kinnisasja

hinna ligi kahekordne tõus ei ole eluliselt usutav ning sellises ulatuses hinnatõusu hüvitamise

riski ei saa kanda kaasomanik, kes soovib kinnisasja jätmist enda ainuomandisse.

Kostja esitas tingimusliku protsessuaalse tasaarvestusavalduse, milles palub 17 738,02 eurot

tasaarvestada hageja nõudega kostja vastu juhul, kui kohus otsustab kaasomandi lõpetamise

viisil, mille tulemusena tekib kostjal hagejale raha maksmise kohustus.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus rahuldas 8. mai 2024 otsusega hagi osaliselt ning lõpetas kaasomandi,

jättis kinnisasja kostja ainuomandisse ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja hüvitise 20 000

eurot. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei ole pooled sõlminud VÕS § 580–609 tunnustele vastavat

võlasuhet, st seltsingulepingut. Hageja ei ole tõendanud, et pooled leppisid kinnisvara

soetades või kinnisasjale parendusi tehes kokku, et neil on ühine tahe ühisvara kestvaks

loomiseks. Poolte väidetest ei saa järeldada, et hageja ja kostja oleksid avaldanud vastastikust

tahet olla seltsingulepingule iseloomulikus võlasuhtes.

Maakohtu hinnangul on eluliselt usutav ja ilmne, et nii hageja kui ka kostja on neile

kaasomandina kuulunud kinnisvara parendamisse panustanud, seda nii rahaliselt kui ka

mitterahaliselt. Maakohus ei pidanud vajalikuks analüüsida poolte panuste suurust detailselt,

sest kohus nõustus kostjaga, et pooled on kooselu lõppemise järel kokku leppinud, kuidas

kaasomand jagada, ning seetõttu ei oma panuste rahaline suurus enam sisulist tähendust.

Maakohus ei nõustunud väitega, et poolte kirjavahetusest ja digiallkirjastatud dokumendist

tulenev kokkulepe ei kehti enam, sest kostja ei allkirjastanud seda mõistliku aja jooksul ning

kokkulepet ei asutud ka täitma. Kokkuleppe kohaselt pidi hageja vormistama pangas kostja

esimeseks laenumaksjaks 2021. aasta maikuus, mida on tehtud. Kostja on suhelnud pangaga,

et näidata enda maksevõimelisust ja hageja laenusaaja kohustustest vabastada. Mitterahaliste

kohustuste täitmiseks ei ole kokkuleppes tähtaega. Pärast 2021. aasta juulikuud on kõik

XXXXX kinnisasjaga seotud kulud kandnud kostja. Seega asusid pooled kokkulepet täitma.

Maakohtu hinnangul on poolte kirjavahetusest üheselt selge poolte tahe lõpetada kaasomand

selliselt, et kinnisasi jääb kostjale, poolte lapsed säilitavad neile tuttava elukeskkonna ja

lemmiklooma ning hageja saab kaasomandiosa kaotuse eest hageja enda õiglaseks peetud

hüvitise 20 000 eurot hiljemalt 31. mail 2023. Seega on põhjendamatud hageja väited selle

kohta, et kostja ei aktsepteerinud ettepanekut ega allkirjastanud seda mõistliku aja jooksul.

Kostja on sisuliselt aktsepteerinud hageja pakkumuse juba 2021. aasta maikuus, vaatamata

sellele, et ta allkirjastas kokkuleppe alles 2022. aasta jaanuaris. Pooled leppisid hüvitise

suuruse kokku teadmises, et kinnisasja väärtus on tõenäoliselt suurem kui kahekordne

hagejale makstav hüvitis, ning pidasid sellist kaasomandi lõpetamise viisi õiglaseks.

Kaasomandi lõpetamise viisi kokkuleppele ei näe seadus ette kohustuslikku notariaalset

vormi. Asjaolu, et kinnisvara väärtus võib olla ajas muutunud, ei anna hagejale õigust

kokkuleppest taganeda.

Kuna kokkulepitud hüvitis on maksmata, tuleb rahuldada hageja alternatiivne nõue

kaasomandi lõpetamiseks ja mõista kostjalt hageja omandiõiguse kaotuse hüvitamiseks välja

20 000 eurot.

Hageja nõude 6782,50 euro suuruse panuse väljamõistmise osas jättis maakohus poolte

kokkuleppe tõttu rahuldamata. Nõude rahuldamata jätmise tõttu ei pidanud kohus vajalikuks

analüüsida täpsemalt kulude kohta esitatud poolte väiteid ja tõendeid.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 8. mai 2024 otsuse

osalist tühistamist ning hagi täielikku rahuldamist. Apellatsioonkaebuse läbivaatamise

menetluskulud tuleb jätta kostja kanda.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus jätnud hageja nõude sisuliselt

lahendamata, kogutud tõenditele hinnangu andmata ja nendest järeldused tegemata.

Kohtuotsus on p-des 25, 26 ja 27 vastuoluline.

Maakohus rajas otsuse ühele faktilisele asjaolule ja tõendile, so hageja 5. mai 2021 e-kirjale,

millega hageja tegi kostjale ettepaneku kaasomandi lõpetamiseks. Kohus omistas hageja e-

kirjale ette kindlaksmääratud jõu ja luges sellega vaidluse kaasomandi lõpetamise ja

kaasomandiosa kaotuse eest rahalise hüvitise suuruse üle lahendatuks. Selliselt jättis

maakohus täitmata selgitamiskohustuse ja tegi üllatusliku otsuse, jättes hageja õigused

kaitseta. Maakohus oleks pidanud selgitama, et sellises olukorras on avalik enampakkumine

sobimatu kaasomandi lõpetamise viis.

Maakohus on otsuse p-s 25 leidnud, et hageja ei ole tõendanud, et pooltel oli ühine tahe

ühisvara kestvaks loomiseks, mistõttu ei ole nad sõlminud VÕS §-de 580–609 tunnustele

vastavat võlasuhet, st seltsingulepingut. Samas on maakohus otsuse p-des 26 ja 27 jällegi

leidnud, et hageja ja kostja kooselu lõpetamisele tuleks kohaldada seltsingu likvideerimise

sätteid, kusjuures VÕS § 581 lõike 2 järgi eeldatakse panuste võrdsust. Hageja arvates on ta

lisaks poolte kooselule, laste sünnile ja kasvatamisele ning majapidamise korraldamisele

tõendanud ka poolte tahte ühiste kavatsuste ja eesmärgi parimal võimalikul viisil ellu

viimiseks seltsingulepingule iseloomuliku ühisvara soetamisega. Ligi kümne aasta pikkust

kaasomandisse soetatud kinnisvara ühise elamispinnana (koduna) kasutamist, parendamist ja

majapidamise korraldamist tuleks käsitada poolte ühise tahtena majanduslikult ühise varalise

väärtuse (ühisvara) kestvaks loomiseks. Maakohus ei põhjendanud, miks poolte ligi kümme

aastat kestnud käitumine ja tegevus ei ole kvalifitseeritav nende ühise tahtena olla

seltsingulepingu tunnustele vastavas võlasuhtes, kui sellele suhtele ongi olnud iseloomulik

vastavate kokkuleppeliste õiguste ja kohustuste kandmine.

Ehkki maakohus ei ole vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lõikele 5

võtnud resolutsioonis seisukohta hageja nõude kohta 6782,50 euro suuruse panuse

tagastamiseks ja hageja arvates on ta tõendanud poolte vahel seltsingulepingu olemasolu, ei

pea hageja menetlusökonoomiliselt otstarbekaks vaidlustada seltsingu likvideerimisel talle

panuse 6782,50 eurot tagastamata jätmist ega taotle ka võimalikku panuse tasaarvestamist

kinnisasja avaliku enampakkumise korral kostjale makstava osaga. Hageja võtab 6782,50

euro suuruse panuse tagastamise nõude tagasi.

Tõendina üksnes poolte 5. mai 2021 – 17. mai 2021 e-kirjavahetusele tuginemine ja selle

põhjal kaasomandi lõpetamine on hageja suhtes äärmiselt ebaõiglane. Hageja on jätkuvalt

XXXXX kinnisasja kaasomanik ja vastutav nii kinnisasjaga seotud kulude kandmise kui ka

laenukohustuse täitmise eest. Maaohus jättis hagejale õiglase rahalise hüvitise välja

mõistmata, mis riivab intensiivselt hageja omandipõhiõigust saada kinnisasja kaasomandiosa

kaotuse eest õiglast hüvitist omandi kaotamise aja seisuga. Hüvitise suurust ei saa põhjendada

ainuüksi kostjaga suhtlemiseks lastele tuttava elukeskkonna ja lemmiklooma säilitamisega.

Hageja ei teadnud, kuidas asjaõigusseadus näeb ette kaasomandi lõpetamise, selle võimalikud

viisid ning omandi kaotuse eest rahalise hüvitise suuruse määramise ja maksmise. Kostja ei

ole vormistanud laenukohustust enda nimele ega maksnud hagejale hüvitist 31. maiks 2023

ega ka pärast seda tähtaega. Hageja ei ole seetõttu saanud uue eluaseme ostmiseks laenu.

Hageja pöördus õigusabi saamiseks õigusbüroo poole 2022. aasta alguses ja kostja saatis oma

allkirjaga kokkuleppe hagejale läbirääkimiste käigus. Kostja allkirjastas kokkuleppe

elatiseasja menetluse ajal. Maakohtu põhjendus, et ühise kooselu lõppemise järel võiski kostja

vajada aega igapäevatoimingutega ja uute elutingimustega harjumiseks ning asjaajamine ei

pruukinud olla kostja prioriteediks, on otsitud, meelevaldne ega ole kooskõlas faktiliste

asjaoludega. Hoopis hagejal tuli oma elu seoses kooselu lõppemisega ümber korraldada, sh

leida uus eluase.

Hageja jääb selle juurde, et kinnisasja suhtes kaasomandi lõpetamise ja selle ühe kaasomaniku

ainuomandisse jäämise kokkulepe peab asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 järgi olema

notariaalselt tõestatud. VÕS § 33 lg 2 järgi peab notariaalselt sõlmitud olema ka eelleping.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 näeb ette, et tehingu seaduses sätestatud

vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine ja sellel ei ole TsÜS § 84 lg 1 järgi algusest

peale õiguslikke tagajärgi. Olenemata sellest, kuidas hinnata 2021. aasta maikuu e-

kirjavahetust, ei oleks väidetaval kokkuleppel seaduses sätestatud vorminõude järgimata

jätmise tõttu õiguslikke tagajärgi.

5. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja maakohtu

otsuse muutmata jätmist, samuti menetluskulude jätmist hageja kanda.

Vastuväidete kohaselt on maakohus põhjendatult leidnud, et seltsingulepingu olemasolu ei ole

tõendatud, ja kostja makstava hüvitise suuruse määramisel õigesti lähtunud poolte

kokkuleppest.

Hageja on vaidlustanud maakohtu otsuse osaliselt, kuid kostja jaoks jääb ebaselgeks, millises

osas on maakohtu otsust vaidlustatud ning millises osas mitte, st millises osas on maakohtu

otsus jõustunud. Apellatsioonkaebusest ei tulene, millistele tõenditele on maakohus jätnud

hinnangu andmata ja järeldused tegemata. Otsus ei ole üllatuslik, hageja pidi arvestama, et

maakohus võib kaasomandi lõpetada ühel hageja pakutud viisil.

Vaidlust ei ole selle üle, et pooled soetasid XXXXX kinnisasja kaasomandisse, kuid ei see

asjaolu ega ühiste laste olemasolu ei tõenda poolte tahet seltsingulepingu sõlmimiseks.

Maakohus on selgitanud, et vaatamata seltsingulepingu puudumisele võib teatud tingimustel

olla põhjendatud seltsingu likvideerimissätete kohaldamine. Ebaselgus selles, kas maakohus

on tuginenud seltsingu likvideerimissätetele või mitte, ei ole aluseks maakohtu otsuse

tühistamisele, sest maakohus on lugenud tõendatuks, et pooled on kohtumenetluse eelselt

sõlminud kokkuleppe kaasomandisse kuuluva kinnisasja jagamiseks, sellega seotud

kohustuste täitmiseks ja hagejale hüvitise maksmiseks. Sellega on lepitud ka kokku

vastastikused likvideerimissätetega seonduvad nõuded. Maakohus on toonud välja poolte

tegevuse, millega on asutud kokkulepet täitma. Maakohus viitas istungil, et peab võtma

lahendis seisukoha, kas kokkulepe on siduv ja kas see on praeguses asjas kohaldatav.

Maakohus põhjendas hüvitise suurust sellega, et e-kirjavahetuses pidasid pooled ise seda

õiglaseks.

See, et kostja ei ole tasunud hüvitisena kokku lepitud summat, ei muuda kokkulepet kehtetuks

või lõppenuks. Kostja ei ole hagejale tähtpäevaks hüvitist tasunud vaid kohtuvaidluse tõttu.

Kui mais 2021 sõlmitud kokkulepe ei ole kehtiv, peab hageja kostjale hüvitama kõik

vahepealsel ajal kostja tasutud laenu- ja intressimaksed ning kinnisasja säilitamiseks vajalikud

ning muud kaasomanike suhetest tulenevad kulud pooles ulatuses.

Kostja palub asja juurde võtta kontoväljavõtted 17. novembrist 2022 kuni 25. juulini 2024

kostja tasutud laenu- ja intressimaksete kohta, mis tõendavad, et kostja täidab jätkuvalt poolte

kokkulepet.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel osaliselt

tühistada osas, milles maakohus jättis kinnisasja kostja ainuomandisse ja mõistis kostjalt

hageja kasuks välja hüvitise 20 000 eurot. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse,

millega määrab kaasomandi lõpetamise viisiks kinnisasja müügi avalikul enampakkumisel.

Apellatsioonkaebus rahuldatakse.

Juhindudes TsMS § 654 lg-st 22 esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures kehtiva

resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

7. Apellatsioonkaebuse põhjendustest ei nähtu, et hageja sooviks vaidlustada kaasomandi

lõpetamist, kuid vaidlustab kaasomandi lõpetamise viisi ja väljamõistetud hüvitise suurust.

8. 6782,50 euro suuruse panuse tagastamise nõude võttis hageja apellatsioonkaebuses

tagasi. Kostja ei ole nõude tagasivõtmisele vastu vaielnud. TsMS § 423 lg 1 p 2 kohaselt jätab

kohus hagi tagasivõtmisel selle läbivaatamata. Sel juhul loetakse, et hagi ei ole kohtu

menetluses olnud ja hageja võib pöörduda hagiga sama kostja vastu samal alusel vaidluses

sama hagieseme üle kohtusse (TsMS § 426 lg 1). Ringkonnakohus jätab hageja panuse

tagastamise nõude tagasivõtmise tõttu läbivaatamata.

9. Kostja on koos vastusega apellatsioonkaebusele esitanud uute tõenditena

kontoväljavõtted 17. novembrist 2022 kuni 25. juulini 2024 tasutud laenu põhiosa- ja

intressimaksete kohta kokku 6515,10 eurot, mis tõendavad, et kostja täidab jätkuvalt poolte

kokkulepet. Hageja märgib, et kostja ei põhjenda, miks ta jättis kontoväljavõtted aja kohta,

millest enamus jääb maakohtu menetluse aega, maakohtus esitamata. Hageja palub jätta

tõendid asja juurde võtmata.

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole kostja esitatud täiendavatel tõenditel asjas tähtsust,

kokkuleppe täitmise kohta on juba maakohtus piisavalt tõendeid esitatud. Seetõttu jätab

ringkonnakohus kostja esitatud uued tõendid TsMS § 238 lg 1 alusel vastu võtmata.

10. Maakohus lahendas asja, tuginedes poolte lihtkirjalikule kokkuleppele kaasomandi

lõpetamise kohta. Hageja ei nõustu maakohtu järeldustega, et kokkulepe on kehtiv ja et poolte

suhtele ei kohaldu seltsingu sätted, samuti ei ole maakohtu välja mõistetud hüvitis hageja

meelest õiglane.

11. Hageja arvates on maakohus andnud poolte e-kirjavahetusele ja lihtkirjalikule

kokkuleppele vale hinnangu. Maakohus leidis, et pooled on kokku leppinud üksnes

kaasomandi lõpetamise viisis, kokkulepe ei ole suunatud kinnisasja omandamisele või

võõrandamisele ning sellisele kokkuleppele seadus kohustuslikku notariaalset vormi ette ei

näe.

AÕS § 77 lg 2 kohaselt otsustab kohus kaasomandi lõpetamise siis, kui kaasomanikud ei

saavuta asja jagamise viisi suhtes kokkulepet. Maakohus pidas pooli kaasomandi lõpetamise

viisis kokku leppinuks ja kokkulepet neile siduvaks, kuid otsustas siiski kaasomandi

lõpetamise. Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et olukorras, kus maakohus leidis, et hageja ei

saagi taotleda muid kaasomandi lõpetamise viise peale kohtuväliselt kokkulepitu, oleks

maakohus pidanud seda hagejale selgemalt väljendama, sest see mõjutab hageja võimaliku

nõude sisu ja eeldusi. Kui kaasomandi lõpetamise viisis on kokkulepe olemas, ei ole alust

samas küsimuses kohtusse pöörduda. Kokkuleppele tuginemine piirab ka alternatiivselt

esitatud nõude tingimusi.

Samas ei nõustu ringkonnakohus maakohtuga, et kaasomandi lõpetamise viisi kokkuleppele ei

näe seadus ette kohustuslikku notariaalse tõestamise vormi, sest tegemist ei ole kinnisasja

omandamisele või võõrandamisele suunatud kokkuleppega. Kaasomandi lõpetamise viis ei

ole omandiõigusest eraldiseisev kokkulepe. Kaasomandi lõpetamisega kaasneb paratamatult

mingisugune muudatus omandiõiguses: kaasomanik kas jääb omandist ilma, saab

omandiõiguse täiendavale osale või asja reaalosadeks jagamisel muutub tema omandiõiguse

alla kuuluv ese.

Kaasomandi lõpetamine selliselt, et asi jääb ühe kaasomaniku omandisse, tähendab, et teine

kaasomanik annab oma osa omandi üle. Kinnisasja omandi üleandmise ja üleandmiseks

kohustamise kokkulepped peavad olema notariaalselt tõestatud, vastasel korral on kokkulepe

tühine (AÕS § 119 lg 1, § 120 lg 1, VÕS § 33 lg 2, TsÜS § 83 lg 1). TsÜS § 84 lg 1 esimene

lause ütleb, et tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Sellest tuleneb, et

pooled ei ole lihtkirjaliku kokkuleppega kaasomandi lõpetamiseks õiguslikult seotud.

Õiguskirjanduses leitakse, et vormivea tõttu tühise ühisvara jagamise kokkuleppe puhul saab

vara jagamist nõuda kohtus, mis ringkonnakohtu hinnangul kohaldub ka kaasomandi

lõpetamisele (§ 119 lg 1) (AÕS § 77 komm p 3.4.2.2). Sarnases küsimuses on Riigikohus

leidnud, et kokkulepe selle kohta, et kaasomandi lõpetamisel jaotatakse enampakkumise

tulem kaasomandi mõtteliste osade suurusest erinevalt, peab olema sõlmitud notariaalselt

tõestatud vormis või sisalduma kohtulikus kompromissis (vt RKTKo 23. oktoober 2024 nr 2-

22-2159, p 17–19). Seega ei olnud maakohus seotud poolte lihtkirjaliku kokkuleppega ja

järeldas vääralt, et kaasomand tuleb lõpetada sellele kokkuleppele vastavalt.

Kuivõrd kokkulepe ei ole vormivea tõttu pooltele siduv, pidi maakohus hindama hageja nõuet

sisuliselt.

12. Hageja heidab maakohtule ette, et kohtu järeldused seltsingu sätete kohaldamise kohta on

vastuolulised. Hageja hinnangul soetasid pooled seltsingulepingule iseloomuliku ühise vara.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu lõppjäreldusega, et poolte suhetele ei kohaldu seltsingu

sätted.

Maakohtu järeldus seltsingu sätete kohaldamise kohta on otsuse p-s 25, p-s 26 viitab

maakohus Riigikohtu lahenditele ning p-s 27 leiab, et kuna pooled on kaasomandi lõpetamises

kokku leppinud, et ole vaja panuste suurust enam hinnata. Maakohus ei ole leidnud, et

seltsingusätted kohalduvad, mistõttu ei ole punktid ei ole omavahel vastuolus, nagu väidab

hageja.

Hageja nõuab kaasomandi lõpetamist avalikul enampakkumisel ning tulemi jagamist pärast

müügikulude ja hüpoteegiga tagatud laenu tasumist poolte vahel võrdselt või alternatiivselt

kinnisasja jätmist kostja ainuomandisse hüvitise vastu. Sellise nõude maksmapanek ei eelda

seltsingu likvideerimissätete kohaldamist. Tegemist on AÕS § 77 lg-le 2 vastava kaasomandi

lõpetamise nõudega.

Vastuseks hageja väidetele märgib ringkonnakohus, et Riigikohus ei ole seltsingu sätteid

pidanud kohalduvaks registreerimata kooselule üldiselt, vaid eelkõige analoogia korras

nõuetele seoses ühe suure väärtusega varaesemega, mis on kuulunud ühele elukaaslasele, kuid

mille soetamisse ja säilitamisse on investeerinud mõlemad (kasutamine majanduslikus mõttes

ühisvarana) (vt nt RKTK otsused tsiviilasjades nr 3-2-1-129-16 ja nr 2-16-12328). Seltsingu

sätete kohaldamise eesmärgiks võib pidada selle poole kaitsmist, kes on panustanud teise

omandisse mingit rahaliselt hinnatavat vastusooritust saamata. Sellisel juhtumil võiks ainult

asjaõigusseaduse kohaldamine viia ebaõiglase tulemuseni. Kui aga pooled on mõlemad

ühiselt soetatud asja omanikud, nagu praegu, ei pruugi analoogia kohaldamine olla vajalik.

Hageja on nimetanud seltsingu eesmärgiks pere loomist ja laste kasvatamist ning ühise vara

soetamist elutingimuste parandamiseks. Kuigi seltsingulepingu definitsioonis (VÕS § 580 lg

1) ei ole nõutav majanduslik eesmärk, on Riigikohus seltsingu regulatsiooni tervikuna

arvestades pidanud seda eelkõige ühisele majanduslikule eesmärgile orienteeritud lepinguks

(3-2-1-109-14, p 14; 3-2-1-69-12, p 15). Perekonna loomist on tänases ühiskonnas väga

keeruline pidada majanduslikuks eesmärgiks. Kooselu perekonna loomise eesmärgil on

sisuliselt lähedasem abielule kui ärilisele ettevõtmisele. Kinnisvara omandamine eelduslikult

ei ole mitte niivõrd eesmärk, kui vahend eesmärgi saavutamiseks.

Seltsingu sätete rakendamine kooselule on nii praktilistel kui ka sisulistel põhjustel

problemaatiline. Ei saa eeldada, et pooled panuste tagastamisega algusest peale arvestasid

ning kulunud raha ja „töötunde“ ka dokumenteerisid. Tehtud rahalisi ja mitterahalisi panuseid

on keeruline õiglaselt arvesse võtta. Seltsingu likvideerimissätete kohaldamine ainult ühele

kooselu käigus omandatud esemele võib aga viia ebaõiglase tulemuseni muu hulgas seetõttu,

et sätete kohaldamine üksnes kinnisasja jagamisele ei arvesta muid ühist elu puudutavaid

kokkuleppeid.

Abikaasadel on teineteise ja perekonna ees nii rahalised kui ka mitterahalised kohustused

(PKS § 15, 16). Elukaaslased on otsustanud selliseid kohustusi mitte võtta. Ka seltsinglastel

on VÕS § 580 lg 1 järgi kohustus panuseid teha. Nii abielust kui ka seltsingust tulenevad

kohustused tuleks võtta teadlikult. Seltsingu sätete automaatsel kohaldamisel oleks

elukaaslased omavahel õiguslikult tihedamalt seotud kui abikaasad, mis vaevalt oli nende

eesmärk. Ilma kohustuseta panuseid teha saab kooselusse tehtud investeeringuid pigem pidada

mittetäielikuks kohustuseks, mille täitmiseks üleantut ei saa tagasi nõuda (VÕS § 4).

Analoogia alusel seltsingu likvideerimise sätete kohaldamine ei ole põhjendatud ka sel

põhjusel, et pooled on oma suhted reguleerinud kokkulepetega omandada kinnisasi

kaasomandisse ja võtta ühiselt laenu. Asjas esitatud väidetest ja tõenditest ei saa järeldada,

nagu oleks pooled leppinud kokku hilisemas hüvitamiskohustuses. Kinnisasi kuulub pooltele

võrdsetes osades ja laenukohustuse eest vastutavad nad solidaarselt. Kinnisasja turuväärtuse

jagamine pärast laenukohustuse maha arvamist poolte vahel võrdsetes osades tagab mõlemale

poolele omandikaotuse eest õiglase hüvitise.

13. Hageja taotleb kinnisasja müümist avalikul enampakkumisel ja tulemi jagamist pärast

müügikulude ja laenukohustuste mahaarvamist poolte vahel võrdselt või alternatiivselt

kinnisasja jätmist kostjale hüvitise vastu. Kostja on olnud nõus kinnisasja tervikuna

omandama ja vaidleb vastu kinnisasja müümisele.

Samas ei ole kostjal enda kinnitusel võimalik hagejale kaasomandiosa suurusele vastavat

hüvitist maksta. Kostja esitas 17. novembril 2022 protsessuaalse tasaarvestuse tasutud

laenumaksete 17 738,02 euro tasaarvestamiseks juhul, kui kohus otsustab kaasomandi

lõpetamise viisil, mille tulemusena tekib kostjal hageja kasuks raha maksmise kohustus (dtl

319). Ka juhul kui kostja tasaarvestataval nõudel on alus, oleks hüvitis tunduvalt üle 20 000

euro, millest rohkem kostja oma sõnul ei suuda maksta (153 000 - 55 782,33 = 97 217,67; 97

217,67 : 2 = 48 608,83; 48 608,83 - 17 738,02 = 30 870,81).

Kaasomand on seega põhjendatud lõpetada müügiga avalikul enampakkumisel täitemenetluse

seadustikus sätestatud korras. Vastavalt hageja taotlusele tuleb müügi tulemist peale

täitekulude kandmist, kuid enne enampakkumise tulemi kaasomanikele jagamist, rahuldada

ASi SEB Pank nõuded selliselt, et kinnisasja saaks enampakkumisel müüa ilma hüpoteegita.

14. Kuigi hageja apellatsioonkaebus rahuldatakse, ei näe ringkonnakohus põhjust maakohtus

kantud menetluskulude jaotuse muutmiseks. Menetluskulude jaotuse kindlaksmääramisel ei

saa lähtuda sellest, et kohus lõpetas kaasomandi hageja soovitud viisil. Kaasomand

lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides, mistõttu on põhjendatud ja õiglane jätta

menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda (vt RKTKo 27.09.2010, 3-2-1-70-

10, p 14). Poolte endi kanda jäävad TsMS § 163 lg 1 alusel ka apellatsiooniastme kulud.

Menetluskulude jaotusest tulenevalt rahaliselt kindlaksmääratavaid menetluskulusid ei ole.

(allkirjastatud digitaalselt)