2-22-101541/56 · Pärnu Maakohus Kuressaare kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Pärnu Maakohus

Kohtunik

Rajar Miller

Otsuse tegemise aeg ja koht

27. veebruar 2025, Kuressaare

Kohtuasja number

2-22-101541

Tsiviilasi

G.B hagi V.M vastu 3775,33 euro nõudes

Tsiviilasja hind

Hagihind 3775,33 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: G.B , isikukood XXX, esindaja riigi õigusabi

korras Toomas Metsma

Kostja: V.M, isikukood XXX, lepingulised esindajad

Annika Vait ja Henri Torop, Advokaadibüroo RASK

RESOLUTSIOON

1. Võtta vastu G.B loobumine hagist osas, milles hageja nõuab kostjalt 1104 eurot

hoiukoha tasu hüvitamiseks ja lõpetada selles osas menetlus.

2. Jätta G.B hagi V.M-ilt 3775,33 euro nõudes rahuldamata.

3. Jätta poolte menetluskulud poolte endi kanda.

Edasikaebe kord

Kohtuotsuse peale on menetlusosalisel õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna

Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem

kui 5 kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Esitatud apellatsioonkaebus

võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist

istungil.

Menetlusabi taotlemise korral peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja

järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi

taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või

kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi

taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise

taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist (TsMS § 187 lg 6).

ASJAOLUD

Hageja nõue

1. Kohtu menetluses on G.B (hageja) maksekäsu kiirmenetlusest (avaldus esitatud 17.

jaanuaril 2022) üle tulnud hagi V.M (kostja) vastu. Kohus võttis menetlusse hageja 21.

märtsil 2022 esitatud hagiavalduses esitatud nõude summas 3945,75 eurot. Hagiavalduse

terviktekstis (7. veebruari 2024 parandustega) nõudis hageja kostjalt 4897,33 eurot, s.o

summat, mille kostja jättis talle hüvitamata ühise korteri üürist, kommunaalkuludest,

SAT-TV kulust, hoiukoha tasust ning maakleritasust perioodil 2020. aasta jaanuar kuni

2021. aasta detsember. Hageja märkis, et võrreldes algse hagiga ei nõua ta enam 375

euro suurust poolt tagatisrahast. Kohus võttis 9. veebruari 2024 määrusega 933,58 euro

võrra suurendatud nõude menetlusse ja hageja nõudeks jäi 4879,33 eurot. Hageja

vähendas 28. novembri 2024 kohtuistungil oma nõuet 1104 euro võrra, mis puudutas

hoiukoha tasu. Hageja lõplikuks nõudeks kostja vastu jäi 3775,33 eurot, mis koosneb

üürist, kommunaalkuludest, SAT-TV kulust ja maakleritasust.

Asjaolud ja nõude põhjendus

2. Hageja esitatud asjaolude kohaselt üürisid hageja ja kostja kokkuleppel ühiselt

üürnikena 7. jaanuaril 2020 korteri xxxx. Nad valisid korteri koos välja ja soovisid seda

üürida pikemaajaliselt. Pikaajalist lepingut ei saavutatud ja pooled nõustusid ühe aasta

pikkuse üürilepinguga. Kostja oli huvitatud hagejaga kooseluks ühise kodu leidmisest.

Üürileandja teadis, et hageja ja kostja võtavad korteri üürile ühiselt. Sellest teavitati ka

korteri üürimist vahendanud kinnisvaramaaklerit. Kostja ise andis hagejale

üürilepingusse kandmiseks oma andmed. Kostja ei saanud 7. jaanuaril 2020 lepingule

oma digiallkirja anda ja ta ei pidanud seda vajalikuks, kui üürileandja on nõus ainult

hageja allkirjaga.

3. 2020. aasta lõpus otsustati korteri üürimist jätkata. Hageja pidas 2021. aasta jaanuari

alguses lepingu pikendamiseks üürileandjaga läbirääkimisi. Kokkulepe pikendamise osas

saavutati 5. jaanuaril 2021. Kostja asus alaliselt korterisse elama 2021. aasta juunist.

4. Hageja ja kostja vahel oli kokkuleppe, et nad kannavad ühise eluaseme üürimisega

kaasnevaid kulud võrdselt. Kokkulepe oli, et üürileandjaga arveldab hageja ja kostja

hüvitab hagejale oma osa igakuisetest üürikuludest. Hageja arveldas üürileandjaga ja

tasus korteri üürimisega seotud kulud oma vahenditest ka nende kuude eest, mil kostja

hüvitas oma osast hagejale kokkulepitust vähem või ei midagi. Kokkulepet maksta

korteri üürimisega seonduvad kulud võrdselt täitis kostja vaid osaliselt ja on hüvitanud

kulud osaliselt summas 6604 eurot.

5. Hageja ja kostja käsitlesid kogu korteriga seonduvaid kulusid ühtse paketina. Vastavalt

kokkuleppele oli kostjal kohustus tasuda hagejale pool korteri üürisummast ja pool

korteri kommunaalkuludest, eraldi kulu oli SAT-TV teenusel (leping oli hageja nimel) ja

hoiukohal (leping oli kostja nimel).

6. Hageja tasus 2020. aasta jaanuarist 2021. aasta detsembrini üüri 16 050 eurot,

kommunaalide eest 3077,46 eurot, SAT-TV eest 731,20 eurot. Kokku oli korteriga

seotud kulu 19 858,66 eurot ja sellest kostja osa ehk pool 9929,33 eurot. Kostja on

hüvitanud sellest 6604 eurot.

7. Hageja tasus üürilepingu sõlmimisel maaklerile vahendustasu summas 900 eurot (750 +

käibemaks 150 eurot). Kostja teadis vahendustasu suurust. Kuna kokkulepe oli kanda

korteri üürimisega seotud kulud võrdselt, on kostja osa vahendustasust 450 eurot. Kostja

ei ole hagejale oma osa vahendustasust hüvitanud.

8. Seega nõuab hageja kostjalt korteri üüri, kommunaalkulude, SAT-TV ja vahendustasu

võlgnevuse välja mõistmist kogusummas 3775,33 eurot.

Kostja seisukoht

9. Kostja vaidleb nõudele kogu ulatuses vastu ja leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.

Kostja ei nõustu hageja väitega, et ta on koos hagejaga korteri üürilevõtja. Kostja allkirja

üürilepingul ei ole. Kostja lubas oma nime lepingusse märkida, kuna hageja ei saanud

korterit oma palga juures üksi üürida. Üürileandjale piisas, kui lepingus oli viide kostjale,

kuid kostja allkirja ei nõutud. Kostja lubas hagejat vaid võimaluste piires toetada ja seda

ka tegi. Ta ei läinud korterisse rohkem kui aasta jooksul ka elama. Korter ei olnud poolte

ühine eluase.

10. Hageja pole tõendanud, et ta oleks kostjalt enne kohtusse pöördumist nõudnud igakuiste

kulude pooles ulatuses tasumist. Hageja aktsepteeris kostja rahalisi panuseid sellises

ulatuses, nagu kostja seda oma võimaluste piires tegi. Kostjal olid võlgnevused, mille

tasumiseks eelkõige oli tal vaja Norras sissetulekut teenida ning oma rahalisi vahendeid

selleks kasutada. Hageja seda teadis.

11. Hageja 7. jaanuaril 2020 allkirjastatud üürileping oli tähtajaline, kehtivusega kuni 6.

jaanuarini 2021. Üürileping ei pikenenud tähtaja saabumisel automaatselt. Lepingu

jätkamiseks tuli leppida kokku lepingu kehtivuse uues tähtajas. Kostja ei osalenud üheski

lepingu muutmise või pikendamise arutelus, ta ei allkirjastanud uut lepingut. Talle

polnud muudetud või pikendatud lepingu tingimused ka teada. Poolte kavatsus koos

elama asuda ei täitunud, neil polnud head läbisaamist ega veendumust ühises tulevikus.

Hageja andis kostjale teada, et ta lepingut ei pikenda.

12. Hageja pole tõendanud, et ta on kandnud SAT-TV kulu, maakleri kulu ja 2021. aasta

detsembri kommunaalide kulu.

13. Hageja on käitunud hea usu põhimõtet rikkuvalt. Ta on kohtueelselt aktsepteerinud nn

ümmargustes summades rahalist toetamist kostja poolt (nõudmata hagis nõutud

summasid). Samuti on ta korduvalt kostjale kinnitanud, et ei nõua kostjalt midagi ning et

korterisse puutuv ei ole kostja mureks. Hageja kinnitus, et ta kostjalt korteriga seoses

midagi nõuda ei kavatse, on käsitatav negatiivse võlatunnistusena.

14. Hoiukoha eest tasus kostja, mitte hageja. Hageja on ka ise märkinud, et hoiukoha leping

oli kostja nimel.

Kostja tasaarvestus 18. novembrist 2024

15. Kostja esitas, juhuks kui kohus peaks hagi osaliselt või täielikult rahuldama, 18.

novembril 2024 menetlusliku tasaarvestusavalduse kostja 1104 euro suuruse nõude

hageja vastu tasaarvestamiseks hageja nõudega. Kostja põhjenduse kohaselt on tal hageja

vastu nõue hoiukoha tasu hüvitamiseks 50% ulatuses, s.o 1104 eurot (2020. aasta

veebruarist 2021. aasta jaanuarini). Kostja üüris xxx hoiukoha ja tasus selle eest

igakuiselt alates 2020. aasta veebruarist 2021. aasta detsembrini tasu 96 eurot, kokku

2208 eurot (96x23). Hoiukohas hoiustasid esemeid nii kostja kui hageja. Hageja hoiustas

seal oma asju 27. jaanuarist 2020 kuni 19. jaanuarini 2022. Hageja on käsitlenud

hoiukohaga seonduvaid kulusid ühiste kuludena ja tuginenud kokkuleppele poolte vahel,

et korteri seotud kõik kulud tasutakse võrdselt pooleks. Kostja leiab, et hagejal tuleb

hüvitada talle pool hoiukoha üürimisega seonduvast kulust, s.o 1104 eurot (2208/2).

KOHTU SEISUKOHT

16. Hageja loobus 28. novembri 2024 kohtuistungil nõudmast kostjalt 1104 euro suurust

poolt osa hoiukoha tasust. Kostjal loobumisele vastuväiteid polnud. Kohus võtab hagist

osalise loobumise vastu ja lõpetab TsMS 421 lg 1 alusel 1104 euro suuruse hoiukoha tasu

hüvitamise nõude osas menetluse.

17. Kohtul tuleb lahendada hageja nõue kostja vastu 3775,33 euro saamiseks. Selles summas

nõuab hageja talle kostja poolt hüvitamata osa poolest maakleritasust ja poolest 2020.

aasta jaanuarist kuni 2021. aasta detsembrini tasutud korteri üüri, kommunaalkulude,

SAT-TV (televisiooniteenuse) kogukulust.

18. Hageja väitel üüris ta kostjaga ühiselt korteri xxxx ja nad leppisid kokku, et kannavad

kõik korteri üürimisega seotud kulud võrdselt. Üürilepingu sõlmisid nad 7. jaanuaril

2020 üheks aastaks, omavahelisel kokkuleppel otsustasid nad 2021. aastal üürimist

jätkata ja pikendasid üürilepingut. Hageja tasus maakleri tasu, üürileandjale üüri ja

kommunaalmaksed. Kostja hüvitas hagejale oma lubatud poolest 6604 eurot ja

hüvitamata on 3775,33 eurot.

19. Hageja väidete tõendatusse korral on hageja ja kostja sõlminud solidaarvõlgnikest

üürnikena üürilepingu (VÕS § 271) ja üürileandja ees kohustuse täitnud hagejal saab olla

kostja vastu VÕS § 69 lg 2 alusel solidaarvõlgniku tagasinõue kostjale langevast osas.

VÕS § 69 lg 1 järgi peavad solidaarvõlgnikud omavahelises suhtes kohustuse täitma

võrdsetes osades, kui seadusest, lepingust või kohustuse olemusest ei tulene teisiti.

Hageja väitel üürileandjale kohustuse täitmine võrdsetes osades ka kokku lepiti. VÕS §

69 lg 2 järgi läheb võlausaldaja nõue teiste võlgnike vastu solidaarkohustuse täitnud

võlgnikule üle (solidaarvõlgniku tagasinõue), välja arvatud talle endale langevas osas.

20. Kostja leiab, et tema ei ole 7. jaanuari 2020 üürilepingu pooleks. Kostja vaidleb ühisele

üürimisele vastu kokkuvõtvalt järgmiste peamiste väidetega: (i) nad ei leppinud hagejaga

kokku ühiselt korteri üürimises ega kulude pooleks kandmises, vaid ta lubas hagejat oma

võimaluste piires aidata, (ii) lepingul pole tema allkirja ja tema andmed on lepingus

selleks, et sissetulekuid suuremana ning seeläbi hagejat üürnikuna sobivana näidata.

21. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja ja hageja on 7. jaanuari 2020 xxxx korteri

üürilepingus koos üürniku poolel märgitud ja lepingu dokument seda ka kinnitab (dtl

347). Pooled ei vaidle ka selle üle, et lepingul on hageja allkiri ja kostja allkirja sellel

pole.

22. Kohus leiab, et sõltumata kostja allkirja puudumisest 7. jaanuari 2020 üürilepingul, on

kostja koos hagejaga üürnikuks ehk lepingu pooleks. Poolte sõnumivahetus kinnitab

kostja soovi hagejaga ühiselt korter üürida. Kostja saatis hagejale viite üürikuulutusele,

juhendas hagejat, mida korteri puhul vaadata ja millises sõnastuses nende üürihuvist

teada anda. Kostja andis hagejale andmed, mida tema kohta üürilepingusse märkida,

üürist räägib ta kui ühisest („meie 750 polegi mingi ulme“) ning väljendab rõõmu et nad

„oma pesa“ said (dtl 344–345, 352–357). Kohtu hinnangul on kostja nii väljendanud

hagejale selget ja äratuntavat tahet ühiselt korteri üürilepingu sõlmimiseks.

23. Sõnumitest nähtub, et hageja edastas kostjale üürilepingu dokumendi. Kostja ei saanud

lepingut telefoniga kohe allkirjastada ja kirjutab hagejale, et saab seda teha (neljapäeva

hommikul) arvutis, mida tal hetkel kaasas pole. Edasi leiab kostja, et hageja saab ise

allkirjastada, siis on „klaar“ ning kui üürileandja kostja allkirja ei nõua, on „savi siis“

(dtl 354). Kostja väidab, et tema lisati lepingusse üksnes seepärast, et hageja palga juures

poleks hageja saanud korterit üürida ja see väljendus ka allkirjastamisel – korteri

omanikule piisas viitest kostjale ning tema allkiri polnud nõutav. Kohus saab kostja

versioonist aru nii, et kostja väitel oli üürileandja vaates oluline, et kellegi andmed olid

veel lepingus, et neilt piisav sissetulek kokku tuleks, kuid kas sellelt teiselt ka üüri

tasumist saab nõuda, polnud üürileandjale oluline. Kostja selline mõttekäik on ilmselgelt

otsitud. Poolte sõnumivestlusest on mõistetav, et arutlus toimus selle üle, kas hageja saab

korteri üürilepingu sõlmida ja korteri vastu võtta ka juhul, kui selleks ajaks kostja ei saa

oma allkirja anda.

24. Asjaolu, et kostja üürilepingule allkirja andmata jättis, ei tähenda automaatselt, et

lepingut tema poolt ei sõlmitud. Vaidlust pole, et pärast üürilepingu sõlmimist tegi kostja

hageja kontole makseid. Vaidlus on selle üle, kas maksed olid tehtud korteri üürimisega

seotud kulude katmise kokkuleppe täitmiseks nii nagu väidab hageja, või lihtsalt hageja

toetamiseks nagu väidab kostja.

25. Kui kostja tegi hageja kontole makseid kulude katmiseks, on ta asunud lepingut täitma

ning kinnitanud seeläbi kaudse tahteavaldusega lepingu sõlmimist. VÕS § 8 lg 1 ja § 9 lg

1 ja TsÜS § 68 lg 3 järgi saab, lisaks sõnaselgelt avaldatud tahtele, lepingu sõlmida ka

kaudse tahteavaldusega. Kaudne on tahteavaldus, mis väljendub teos, millest võib

järeldada tahet tuua kaasa õiguslik tagajärg. Tahteavaldust tuleb TsÜS § 75 lg 1 alusel

tõlgendada seda vastavalt tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi

teadma. Kui saaja tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanud teadma, tuleb lähtuda

sellest, kuidas saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi.

26. Kohtu hinnangul kinnitab hageja ja kostja sõnumivahetus kokkulepet, et üüri ja

kommunaalid (s.o kõrvalkulud) kannavad nad pooleks. Kostja avaldab enne lepingu

sõlmimist sõnumites hagejale arvamust, et: „350 eurot näkku maksta polegi väga õudne“

(dtl 362). 20. märtsil 2020 on kosta kinnitanud, et: „pool üüri ja kommud, nii me ju

ammu rääkinud“ (dtl 358). Sama kokkulepet on kostja kinnitanud hagejale 10. aprillil

2021 saadetud sõnumis: „ma lubasin aasta tagasi, et maksan pool üüri.“ (dtl 359).

Viimases sõnumis üksnes üüri mainimine (versus „üür ja kommud“ varasemas) ei viita

seejuures kitsenenud arusaamale varasema kokkuleppe sisust. Tavapärases kõnekeeles

pole üüri tähendus alati sama kitsas kui õiguskeeles – üürina mõistavad inimesed

tihtipeale ka üüripinnaga seotud kõrvalkulusid, eristamata neid üürist kui tasust puhtalt

üüripinna kasutamise eest. Kohus leiab, et kostja poolt hageja kontole maksete tegemist

saab lugeda poolte kokkuleppe täitmiseks ja ühtlasi tahteavalduseks, mis kinnitab, et

kostja pidas end tegelikult hagejaga koos üürilepingu pooleks. Siinjuures ka arvestades,

et kostja tegi esimese makse hagejale jaanuaris 2020, mil üürileping sõlmiti.

27. Kostja on leidnud, et korteri ühise üürimise tahet hagejaga ei saanudki tal olla, sest ta

elas ja töötas Norras (tal oli vaja seal tööl olla, et võlgu maksta), poolte kooseluplaan ei

teostunud ning tegelikult ei asunudki pooled korterisse ühiselt elama. Kohtu meelest ei

välista ükski neist argumentidest seda, et hagejaga ühise kodu otsimise ja üürilepingu

sõlmimise ajal oli kostjal tahe korterit ühiselt üürida siiski olemas. Kas või kuidas

kooselu mõtted edaspidi realiseerusid, ei mõjuta lepinguga võetud kohustuste täitmist.

Lisaks ei mõjuta kostja kohustust üürieseme eest tasuda see, kas ta korterit faktiliselt

kasutas või oli sealt ära (VÕS § 296 lg 3). Kostja pole esile toonud, et hageja oleks ka

tegelikult kuidagi takistanud tal kasutada üürilepingust tulenevat õigust korteris elada.

Seda järeldust ei muuda kostja esitatud hageja sõnum 3. augustist 2020 selle kohta, et ta

plaanib kostja asjad pakkida ja konteinerisse viia (dtl 524). Kohtule on taustal arusaadav,

et poolte läbisaamises on olnud paremaid ning halvemaid perioode ja etteheiteid on

tehtud vastastikku. Kokkuleppeid või nende puudumist soovivad pooled tõendada

eelkõige omavahelise sõnumivahetusega ja kohtul tuleb muuhulgas ka hinnata, kas

sõnumites on arutelu, millest poolte tahet tuvastada või on need negatiivsest

hetkeemotsioonist kantud.

28. Järgnevalt tuleb kohtul hinnata, mida saab hageja kaasüürnikust kostjalt nõuda. Kohus

tuvastas eelnevalt, et hageja ja kostja olid 7. jaanuaril 2020 sõlmitud üürilepingus ühiselt

üürnikud ja neil oli omavahel kokkulepe, et üüri ja kommunaalid kannavad nad pooleks.

„Kommunaalid“ on tavapäraselt kõnekeelne tähistus üürile lisanduvatele kõrvalkuludele.

29. Üürilepingu raames saab hageja esitada solidaarvõlgniku tagasinõue üüritasu ja nende

kõrvalkulude eest, mille kandmises üürileandjaga kokku lepiti. Üürnik peab VÕS § 292

lg-st 1 tulenevalt lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid

(kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis

kokku lepitud. Viidatud sätte järgi on kõrvalkuludeks tasu üürileandja või kolmanda isiku

teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme

parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega.

30. Sisulist vaidlust pole, et lisaks üürile tuli üürilepingu järgi tasuda kõrvalkulude eest.

Lepingus on kõrvalkuludena loetletud elektrienergia, vesi- ja kanalisatsioon, küte,

internet ja kaabel TV, majakindlustus, prügivedu, üldkoristus, elamu haldus- ja

hoolduskulu, ning märgitud, et kõrvalkulude suurus määratakse teenuse osutajate arvete

või maksteatise alusel, mõõdikute olemasolul nende näite arvestades (dtl 348). Vaidlus

on, kas kulude hulka saab lugeda ka teleteenuse kulu. Kohus leiab, et praegusel juhul ei

saa. Seda põhjusel, et lepingu järgi tuli kõrvalkulude eest tasuda üürileandjale, kuid

hageja väitel on teleteenuse leping tema poolt otse teenusepakkujaga sõlmitud (leping n-

ö hageja nimel). Ka hageja nõude komponentides on SAT-TV kulu käsitletud

kommunaalkuludest eraldi. Seega pole tegemist korteri üürilepinguga hõlmatud

kõrvalkuluga ja üürilepingu raames hageja teleteenuse kulust poole hüvitamist kostjalt

nõuda ei saa.

31. Teleteenuse eest makstud tasust poole ulatuses hüvitise saamiseks peaks hageja ja kostja

vahel eksisteerima seega muu kokkulepe, kuid hageja pole kohtu ette toonud asjaolusid,

mis sellist kokkulepet sisustada võiks. Kohus asjakohast kokkulepet seega ei tuvasta.

Kostja on nõudele vastu vaielnud mh väitega, et lisaks kokkuleppe tõendamatusele pole

hageja tõendanud ka tv-teenuse kulu kandmist. Kohus nõustub, et hageja pole teleteenuse

eest tasumist kinnitavaid tõendeid esitanud. Hageja kohustus on tõendada vaidluse korral

neid asjaolusid, millele ta on oma nõude rajanud (TsMS § 230 lg 1). Teleteenuse kulu

hüvitamise nõue jääb seega rahuldamata.

32. Järgnevalt hindab kohus hageja nõuet 2021. aasta eest. 7. jaanuari 2020 üürileping

sõlmiti kehtivusega 6. jaanuarini 2021 (dtl 347). Selles vaidlust pole. Vaidlust pole ka

selles, et hageja pidas üürilepingu pikendamiseks läbirääkimisi ja lepingut pikendas.

Pooled vaidlevad, kas ka kostja oli 2021. aastal jätkuvalt üürnikuna pikendatud lepingu

pooleks. Kostja väidab, et hageja pole temaga lepingu pikendamist arutanud ega teda

uutest tingimustest teavitanud.

33. Kohus on seisukohal, et kostja jaoks lõppes leping üürileandjaga 6. jaanuaril 2021 ja

pikendatud üürilepingu pooleks kostja ei ole. Hageja on esmalt väitnud, et nad arutasid

kostjaga 2020. aasta lõpus üürilepingu pikendamist suusõnaliselt ja otsustasid üürimist

jätkata. Hageja tõi välja, et ta pidas 2021. aasta alguses üürileandjaga läbirääkimisi ning

saavutas kokkuleppe 5. jaanuaril 2021. Kokkulepet kinnitab hageja kirjavahetusega

üürileandjaga (dtl 360–361). Kohtule viimati esitatud seisukohas hageja kostjaga

arutamisest enam juttu ei tee, vaid leiab, et tal oli põhjendatud ootus pikendada lepingut

koos kostjaga. Seda seepärast, et kostja ei avaldanud talle selgesõnaliselt, et ei soovi

ühiselt üüritud korterit hagejaga koos enam üürida või üldse selles korteris elada või

tasuda üürimisega seotud kulusid eelnevalt kokkulepitust erinevalt. Hageja leiab, et sai

kostja jätkamist eeldada, kuna kostja lepingu pikendamisele vastu ei vaielnud. Kohus

leiab, et nii on hageja kohtuvaidlustes esitanud hagi aluseks olevaist sündmustest uue

versiooni. Kohus seda ei arvesta. Hageja mõttekäigust jääb kohtule ka selgusetuks,

kuidas saanukski kostja üürilepingu pikendamisele vastu vaielda, kui hageja temaga enda

väite järgi lepingu pikendamist ei arutanud. Kohus märgib, et kui hageja sellisest

väitestikust püüda lugeda välja mõtet, et hageja võis üürilepingut pikendades tegutseda

ka kostja huvides, ehk käsundita asjaajana (VÕS § 1018 jj), siis kohtu järeldus sellest ei

muutu. Käsundita asjaajamise sätete kohaldamise eeldused pole siin täidetud. Hageja

pole esile toonud ega tõendanud, et ta oleks kostjat enne teavitanud või kui teavitamine

polnud võimalik, talle lepingu pikendamisest esimesel võimalusel teatanud (VÕS §

1020). Kostja tahet koos hagejaga üürilepingut pikendada ei saa tuletada sellest, et ta

hagejale vastupidist ei väljendanud. Üürilepingu punktide 2.2 ja 2.3 järgi eeldas lepingu

tähtaja möödumisel korteri üürimise jätkamine üürileandjale sellekohasest soovist

teadaandmist ja uue tähtaja kokku leppimist ja (dtl 347).

34. Hageja on sõnumivahetuses 2. jaanuaril 2021 kostjale teada andnud, et ta lepingut ei

pikenda ning korter peab olema veebruari lõpuks tühi (dtl 256, 402). Oma asjade ära

viimise kohta küsis kostja hagejalt täpsustust veel 17. jaanuaril ja 2. veebruaril (dtl 258,

266). Hageja on 1. veebruaril 2021 kostjale väljendanud, et korteriga pole kostjal muret

(dtl 258). Sellest sõnumivahetusest ei nähtu, et hageja oleks kostjale teada andnud, et ta

koos temaga lepingut pikendada sooviks või et ta oleks ühist lepingut pikendanud.

Hageja jätab kostjale kahtlemata mulje, et ta lepingut omalt poolt ei pikenda ja kostja

peaks oma asjad veebruari lõpuks ära viima.

35. Kuigi kohus leidis, et pooled 2021. aastaks üürilepingut ühiselt ei pikendanud, on hageja

nõue 2021. aastal makstud korteri üüri ja kõrvalkulude hüvitamiseks osaliselt

põhjendatud. Nimelt perioodil 2021. aasta juunist detsembrini. Mõlemad pooled on

kinnitanud, et kostja asus koos hagejaga korterisse elama juunis 2021. Kohtule

arusaadavalt pole vaidlust ka selles, et 2022. jaanuaris poolte kooselu lõppes. Kostja on

esile toonud, et 2021. aasta kevadel hakkasid nad hagejaga uuesti tõsisemalt suhtlema,

hageja pakkus kostjale võimalust korterit kasutada ning kostja hakkas 2021. aasta maist

hagejale uuesti ülekandeid tegema (dtl 399). Poolte sõnumivahetuses on kostja 10.

aprillil 2021 avaldanud valmidust tasuda korteri üürist pool, nii nagu ta aasta varem lubas

(dtl 359). Eelneva põhjal tuvastab kohus, et pooltel oli kokkulepe, mille kohaselt alates

2021. aasta juunist kasutab kostja korterit koos hagejaga ning hüvitab selle eest hagejale

poole üürist ja kõrvalkuludest. Kui kostja on rikkunud kohustust raha maksta, saab

hageja VÕS § 108 lg 1 alusel temalt kohustuse täitmist nõuda.

36. Hageja nõuab kostjalt ka poolt maakleritasu kulust. 2020. aasta 7. jaanuari üürilepingu

punktis 9 on kokku lepitud, et üürnik kohustub üürilepingu sõlmimise vahendamise eest

tasuma 900 eurot (750 eurot + käibemaks 150 eurot) maakleritasu (dtl 350). Kohus

tuvastas, et hageja ja kostja olid ühiselt üürilepingu üürniku poolel. Leping annaks seega

hagejale õiguse kostjale langevat osa maakleritasust nõuda juhul, kui hageja on

solidaarkohustuse mõlema eest täitnud. Kostja vastuväide maakleritasu kulu hüvitamisele

on see, et lisaks kokkuleppe puudumisele pole hageja ka maaklerile tasumist tõendanud.

Kohus nõustub, et hageja pole maakleritasu maksmist tõendanud ja nõue poole

maakleritasu hüvitamiseks jääb seega rahuldamata.

37. Kostja väitel on hageja nende omavahelises vestluses kinnitanud, et ta kostjalt korteri

eest midagi nõudma ei hakka ja selliselt on hageja andnud negatiivse võlatunnistuse.

Võlasuhte võib VÕS § 207 järgi kokkuleppel lõpetada ning VÕS 207 lg 2 näeb ette, et

võlasuhte lõppemise kohta sätestatut kohaldatakse, kui võlasuhte pooled on kokku

leppinud või võlausaldaja tunnistab, et võlasuhet ei ole. Ning nõude puudumise kinnitus

võib põhimõtteliselt olla n-ö negatiivne võlatunnistus, VÕS § 207 lg 2 järgi

käsutustehinguna ka konstitutiivne võlatunnistus, „peegelpildina" tavalisest (või

positiivsest) VÕS § 30 järgsest konstitutiivsest võlatunnistusest ja VÕS § 207 lg 2 järgne

negatiivne konstitutiivne võlatunnistus välistab võlausaldaja õiguse esitada nõudeid,

mille puudumist kinnitati. (Riigikohtu 3. aprilli 2016 otsus 3-2-1-9-16, p 26 jj). Kostja

tugineb hageja 14. septembri 2020 sõnumile: „ Võin Sulle öelda, et veel ei ole ma ära

kolimas, aga olen sellele mõelnud, kuna üürisummast oluliselt alla enam ei saanud ja ka

tennis võtab omajagu raha. Aga nagu ütlesin ei ole mina see, kes hakkab kelleltki raha

sisse nõudma, maksa parem omi asju. Mina saan hakkama.“ (dtl 268). Kohus leiab, et

kostja soovitud tähendust hageja sõnumile anda ei saa. Seda kahel põhjusel. Esiteks ei

selgu hageja sõnumist piisavalt täpselt, mis või kui suur on see sissenõutavaks muutnud

võlgnevus või tulevikkus tekkiv nõue, mida hageja nõudma ei hakka. Teiseks on vestluse

kontekstist mõistetav, et hageja ei avalda tõsimeeli tahet loobuda kostjalt korteri eest

midagi nõudmast, vaid sõnum on kantud solvumisest või pahameelest. Nimelt sõnumi

kuupäevast ja kellaajast järeldub, et kostja negatiivse võlatunnistusena esile toodud

sõnum on osa vestlusest, mis jätkub kostja täpsustava küsimusega üürisumma kohta ning

küsimusega, kas teda veel oodatakse koju (dtl 253). Vestluse käigus ei täpsusta kostja ka

ise hageja võimaliku nõude kohta, millest loobumist hageja väidetavalt kinnitas. Seega

pole kohtu hinnangul üksik vestlusest välja tõstetud sõnum (liiati sisult ebamäärane)

piisav, et seda tõlgendada kindlaks tahteavalduseks kinnitamaks võlasuhte puudumist.

38. Kokkuvõtvalt saab hageja kostjalt üüri ja kõrvalkulude maksmise kohustuse täitmist

nõuda 2020. aasta jaanuarist detsembrini VÕS §-de 271 lg 1, § 69 lg 2 ja § 108 lg 1

alusel ning 2021. aasta juunist detsembrini omavahelisele kokkuleppe ja VÕS § 108 lg 1

alusel. Hageja nõude maksmapanekut kohtus ei välista see, et ta pole kostjalt enne

kohtusse pöördumist kohustuse täitmist nõudnud.

39. Hageja on esile toonud ja tõendanud, et 2020. aasta jaanuari kuni detsembri eest tasus ta

üürileandjale kokku üüri 7650 eurot ja 1240,66 eurot kõrvalkulusid, kokku seega 8890,66

eurot (dtl 366 ja 368). Kostjale langev pool summast on 4445,33 eurot. 2021. aasta

juunist detsembrini on hageja esile toonud ja tõendanud, et ta on üürileandjale tasunud

üüri 5150 eurot ja kõrvalkulusid 894,49 eurot, kokku 6044,49 eurot. Sellest saab hageja

nõuda kostjalt poolt, mis on 3022,25 eurot (dtl 366 ja 368). Kokku sai hageja nõuda

kostjalt 2020. ja 2021. aasta eest 7467,58 eurot (4445,33 + 3022,25). Vaidlust pole, et

kostja on hagejale üüri ja kõrvalkulusid hüvitanud summas 6604 eurot. Järelikult on

hagejal kostja vastu veel 863,59 euro suurune põhjendatud nõue ja selles osas tuleks hagi

rahuldada.

40. Summa, mida hageja saab nõuda, ei arvesta 2021. aasta detsembri kõrvalkulusid 199,59

eurot. Hageja on 2021. detsembri kulude suuruse oma kogunõude kujunemises välja

toonud, kuid nende kandmine on tõendamata ja seetõttu selles osas nõuet kohus ei

rahulda.

Kostja tasaarvestusavaldus

41. Kostja on 18. novembril 2024 teinud menetlusliku tasaarvestusavalduse (VÕS § 198)

juhuks kui kohus hagi kasvõi osaliselt rahuldab. VÕS § 197 lg 1 näeb, ette et kui kaks

isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma

muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise

poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja

teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. VÕS § 197 lg 2 sätestab, et tasaarvestuse

tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis

tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti.

42. Kostja soovib hageja nõudega tasaarvestada oma nõuet hageja vastu hoiukoha

üürimisega seonduvast kulust 2208 eurot poole, s.o 1104 euro hüvitamiseks. Kohus peab

tasaarvestusavaldust põhjendatuks. Kostja tugineb poolte vahelisele kokkuleppele tasuda

pooleks ka ühiselt kasutatud hoiukoha kulud. Kostja on välja toonud ja tõendanud, et ta

sõlmis hoiukoha kasutamiseks lepingu, andis hageja soovil talle juurdepääsu, hageja

kasutas hoiukohta 27. jaanuarist 2020 kuni 19. jaanuarini 2022 ning kostja tasus sel

perioodil hoiukoha eest 96 eurot kuus, kokku 2208 eurot (dtl 412–416). Hageja on

hagiavalduses ise samasisulise konteineri tasu jaotuse kokkuleppe esile toonud ja pole

väitnud, et ta kostjale oleks konteineri kasutamise eest vastavalt tasunud. Kostja nõudele

sisulist vastuväidet pole hageja ka esitanud. 28. novembri 2024 kohtuistungil väitis

hageja üksnes, et kostja pole esitanud vastuhagi.

43. Kostja ei pea oma nõude maksmapanekuks vastuhagi esitama. Kostjal on õigus esitada

oma nõue kohtumenetluse ajal ka tasaarvestuse vastuväitena vastuhagi esitamata. Muu

hulgas võib kostja esitada tasaarvestusavalduse menetluses alternatiivselt juhuks, kui

kohus hagi rahuldab. Kui tasaarvestuse üle on vaidlus, tuvastab kohus tasaarvestuse

kehtivuse ja sellega kaasneva nõuete lõppemise kattuvas ulatuses.

Kokkuvõte

44. Kostja 1104 euro suurune tasaaarvestusnõue ületab hageja 863,59 euro suurust nõuet ja

kuna kohus peab kostja tasaarvestust põhjendatuks, lõpetab see VÕS § 197 lg 2 järgi

hageja nõude. VÕS § 186 p 2 järgi lõpeb võlasuhe tasaarvestusega. Hageja nõue on

tasaarvestusega lõppenud ja sel põhjusel jätab kohus hagi rahuldamata (Riigikohtu 5.

aprilli 2019 otsus 2-16-16481, p 15). Kohus lahendab menetlusliku tasaarvestuse

vastuväite otsuse põhjendavas osas ja seda resolutsioonis ei kajasta. Kui kohus jätab hagi

rahuldamata, peab otsuse põhjendavast osast nähtuma, kas kohus jätab hagi rahuldamata

tasaarvestuse tõttu või muudel põhjustel (Riigikohtu lahend 2-21-7518).

Tsiviilasja hind

45. Kohus võttis vastu hageja loobumise 4879,33 euro suurusest nõudest 1104 euro osas.

Kuna nõutav rahasumma vähenes, tuleb kohtul TsMS § 124 lg 1 ja § 136 lg 4 alusel

muuta hagihinda. Kohus määrab uueks hagihinnaks 3775,33 eurot.

Menetluskulud

46. Kohus märgib vastavalt TsMS § 173 lg 1 kohtuotsuses menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel.

47. Hageja loobus 1104 euro ulatuses hoiukoha kulu nõudest ja kohus lõpetas selle nõude

osas menetluse. TsMS § 168 lg 2 näeb ette, et kui hageja hagist loobub kannab ta kostja

menetluskulud, välja arvatud juhul kui hageja loobub seetõttu, et kostja on nõude pärast

hagi esitamist rahuldanud. Hageja ei loobunud nõudest põhjusel, et see oleks rahuldatud

ja seega tuleks TsMS § 168 lg 2 alusel selles osas nõude menetlemisega seotud kulud

jätta hageja kanda. Kohtu hinnangul on hoiukoha kulu hüvitamise nõude menetlemisega

seotud kaduvväike osa kogu vaidluse mahust ja seega ei määra kohus eraldi osa kõigist

kuludest selle nõude menetlemisega seotud kuludeks. Kostjal piisas nõudest

vabanemiseks juhtida hageja tähelepanu asjaolule, et tegelikult hageja seda kulu ei

kandnud.

48. Kui hagi on jäetud rahuldamata tasaarvestusavalduse tulemusena, tuleb menetluskulud

jaotada TsMS § 163 järgi (Riigikohtu 28. juuni 2024 määrus 2-21-2998, p 14 ). TsMS §

163 lg 1 võimaldab jätta menetluskulud poolte kanda võrdsetes osades, jaotada

menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või jätta menetluskulusid

täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus leiab, et praeguse vaidluse asjaolusid

arvestades on õiglane jätta menetluskulud poolte endi kanda. Kostja on leidnud, et

menetluskulud peaks TsMS § 163 lg 2 kandma hageja, sest hageja pole kompromissiga

nõustunud. Kompromissi sõlmimata jätmine praegusel juhul menetluskulude hageja

kanda jätmist kaasa ei too. Kohtu hinnangul tuleb menetluskulude jaotamisel arvesse

võtta, et kostjal oli võimalus oma tasaarvestusavaldus esitada menetluses ka oluliselt

varem. Et hageja tugineb kulude ühise kandmise kokkuleppele oli kostjale arusaadav ka

enne hagi tervikteksti esitamist ning hoiukoha rentimisega seotud asjaolud olid kostjale

teada. Lisaks arvestab kohus menetluskulusid poolte enda kanda jättes, et tegemist on

eeskätt isiklike suhete pinnalt tekkinud vaidlusega.

49. Hagejale on kohus andnud riigilõivu tasumiseks menetlusabi ja esindamiseks riigi

õigusabi kohustusega riigi õigusabi tasu hüvitada. Hagejalt menetluskulude riigituludesse

väljamõistmise lahendab kohus eraldi määrusega.

50. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)

kohtunik