3-24-1115/8 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Daimar Liiv

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

26. veebruar 2025, Tallinn

Haldusasja number

3-24-1115

Haldusasi

Vanamänniku Arendus OÜ kaebus Saue

Vallavalitsuse ja Vanamänniku Arenduse OÜ vahel

09.05.2017 sõlmitud halduslepingu punktide 2.2.2 ja

2.2.5 ning 23.05.2022 sõlmitud lisakokkuleppe punkti

3 tühisus

Menetlusosalised

Kaebuse esitaja: Vanamänniku Arendus OÜ, esindaja

v.adv Gerly Kask

Vastustaja – Saue vald

Asja läbivaatamise viis

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada kaebus ning tuvastada Saue Vallavalitsuse ja Vanamänniku

Arenduse OÜ vahel 09.05.2017 sõlmitud halduslepingu punktide 2.2.2 ja

2.2.5 ning 23.05.2022 sõlmitud lisakokkuleppe punkti 3 (kolm) tühisus

osas, milles need kohustavad andma tasuta Saue vallale üle

Transpordiametile vajaliku maa Juuliku-Tabasalu maantee

laiendamiseks 2+2 sõidurajaga maanteeks koos Juuliku-Tabasalu

maantee ringristmiku asemele eritasandilise ristmiku rajamisega ning

eelnimetatud eritasandilise ristmiku ja Kotka tee vahele kogujatee

ehitamisega.

2. Mõista vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud summas 1351,67

eurot (ilma käibemaksuta).

3. Sekretäril edastada kohtuotsus menetlusosalistele.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva

jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 28.03.2025.

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastuapellatsioonkaebuse

päeva

jooksul

apellatsioonkaebuse

vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud

apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses

märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus

menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).

Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb

tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse

esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning

apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Saue Vallavalitsus ja Vanamänniku Arendus OÜ sõlmisid 09.05.2017

halduslepingu Saue vallas Alliku külas Vanamänniku (katastritunnus

72701:001:0732) kinnistul detailplaneeringu koostamise korraldamise

osalise üleandmise kohta ja eelkokkulepped detailplaneeringu

realiseerimisega sh infrastruktuuri väljaehitamisega kaasnevate

kohustuste ja nende üleandmise kohta (Haldusleping, dtl 8-14).

2. Saue Vallavalitsus algatas 23.05.2017 korraldusega nr 365 Alliku küla

Vanamänniku kinnistu ja lähiala detailplaneeringu (dtl 15-18).

3. Saue Vallavalitsus ja Vanamänniku Arendus OÜ sõlmisid 23.05.2022

lisakokkuleppe 09.05.2017 lepingu nr 4-11.8/227/2017 juurde (dtl 19-23).

Lisakokkuleppe punktis 3 (kolm) lepiti kokku, et Halduslepingu punktis

2.2.5 toodud nõuded jäävad kehtima ning arendaja kohustub punktides

2.2.2. ja 2.2.3 nimetatud teede ehitamise tarbeks vajaliku transpordimaa

krundid võõrandama tasuta vallale kohe pärast detailplaneeringu

kehtestamist, arvestades maamõõtmistöödeks kuluvat aega.

4. 15.04.2024 saabus Tallinna Halduskohtule Vanamänniku Arendus OÜ kaebus Saue

Vallavalitsuse ja Vanamänniku Arenduse OÜ vahel 09.05.2017 sõlmitud halduslepingu

punktide 2.2.2 ja 2.2.5 ning 23.05.2022 lisakokkuleppe punkti 3 tühisus.

5. Kohus võttis kaebuse oma 19.04.2024 määrusega menetlusse. 14.11.2024 määrusega

määras kohus asja lahendamise viisiks kirjaliku menetluse.

KAEBUSE ESITAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED

6. Kaebuse esitaja palub kaebuse rahuldada alljärgnevatel põhjustel.

6.1. Halduslepingul on haldusaktile iseloomulikke tunnuseid, ning isikul on õigus nõuda

haldusorganilt ja halduskohtult halduslepingu tühisuse kindlakstegemist. Halduslepingu

tühisuse võib isik vaidlustada, kui ta leiab, et leping on sõlmitud vastuolus seadusega või

muul viisil ebaseaduslik. (Vt ka haldusmenetluse seaduse (HMS) § 95 lg 1, § 98 lg 1 ja 2, §

100, § 54, § 63 lg 4, § 103 lg 1.)

6.2. Tuvastamiskaebuse esitamine on vajalik kaebaja õiguste kaitseks seetõttu, et kaebaja

soovib Vanamänniku kinnistust vajaliku äralõike tasu eest võõrandamist otse

Transpordiametile, kes on vastava ostusooviga pöördunud kaebaja poole. Saue Vallavalitsus

on nii Transpordiametile kui 27.03.2024 vastuskirjas kaebajale andnud teada, et peab

09.05.2017 Halduslepingus kinnistute üleandmise kokkulepet kehtivaks ehk

Transpordiametile vajalikud transpordimaa krundid annab kaebaja esmalt tasuta üle Saue

vallale, kes annab need omakorda üle Transpordiametile. Saue Vallavalitsus ei ole nõustunud

kaebajaga, et Haldusleping on punktide 2.2.2 ja 2.2.5 ja 23.05.2022 lisakokkuleppe punkti 3

osas tühine ja sellest ei teki õigusi ja kohustusi. Halduslepingu punktide 2.2.2 ja 2.2.5 ning

23.05.2022 lisakokkuleppe punkti 3 osas tühisuse tuvastamine kohtu poolt võimaldab

kaebajal taas algatada või jätkata Transpordiametiga menetlust Vanamänniku kinnisasja

osaliseks tasuliseks võõrandamiseks. Praegune olukord takistab vajaliku äralõike

võõrandamist kaebajalt Transpordiametile ja tekitab iga viivitatud päevaga kaebajale kahju.

Teatavasti on rahal ajas hind, mida õiguslikult väljendab võlaõigusseadus (VÕS) § 113 lg 1.

6.3. Planeerimisseaduse (PlanS) § 131 lg 2 annab võimaluse sõlmida detailplaneeringust

huvitatud isikuga detailplaneeringu kohaste avalikult kasutatavate rajatiste väljaehitamise

kokkuleppe juhuks, kui kohalikul omavalitsusel endal puuduvad majanduslikud võimalused

detailplaneeringu kohaste avalikult kasutatavate rajatiste väljaehituse finantseerimiseks. Seega

on PlanS § 131 lg 2 esemeks sellised detailplaneeringu kohased kohustused ja kulutused, mis

oma olemuselt on kohaliku omavalitsuse ülesannete nimekirjas.

6.4. HMS § 98 lg 2 sätestab, et haldusakti andmise asemel sõlmitud halduslepinguga isikule

pandavad kohustused peavad olema vastavuses lepingu eesmärgiga ja lepingust tulenevate

haldusorgani kohustustega.

6.5. Kaebaja ja Saue Vallavalitsuse vahel sõlmitud Halduslepingu üldsätetes on kirjas, et

arendaja tegevusest ja detailplaneeringu elluviimisest tuleneb vajadus ehitada välja

detailplaneeringuga ette nähtud ning planeeringuala teenindavad teed, tehnovõrgud ja –

rajatised, mille ehitamiseks ei ole valla eelarves planeeritud vajalikke rahalisi vahendeid.

Halduslepingu p. 1.2. kohaselt on kokkuleppe objektiks PlanS § 131 lõike 1 ja 2 alusel ja

poolte kokkuleppel detailplaneeringuga kavandatud krunte teenindava detailplaneeringu

kohase avaliku ruumi ja taristu väljaehitamine kuni planeeringujärgsete katastriüksusteni;

avaliku ruumi vallale üleandmine.

6.6. Lepingu punktis 2.2.2. on kaebajale ette nähtud kohustus teha juurdepääsu lahendamiseks

koostööd Maanteeametiga säilitades võimaluse Juuliku-Tabasalu maantee laiendamiseks 2+2

sõidurajaga maanteeks koos Juuliku-Tabasalu maantee ringristmiku asemele eritasandilise

ristmiku rajamisega ning eelnimetatud eritasandilise ristmiku ja Kotka tee vahele kogujatee

ehitamisega. Lepingu punktis 2.2.5. on ette nähtud kohustus punktis 2.2.2. nimetatud tee

ehitamise tarbeks vajaliku maa arvestuslikult 30 meetri laiuse Juuliku-Tabasalu maantee

kaitsevööndi ulatuses tasuta võõrandamiseks vallale.

6.7. Vald ja Vanamänniku Arendus OÜ sõlmisid 23.05.2022 lisakokkuleppe 09.05.2017

lepingu nr 4-11.8/227/2017 juurde. Lisakokkuleppe punktis 3, lepiti kokku, et Halduslepingu

punktis 2.2.5 toodud nõuded jäävad kehtima ning arendaja kohustub punktides 2.2.2. ja 2.2.3

nimetatud teede ehitamise tarbeks vajaliku transpordimaa krundid võõrandama tasuta vallale

kohe pärast detailplaneeringu kehtestamist, arvestades maamõõtmistöödeks kuluvat aega.

6.8. Kaebaja on seisukohal, et Lepingu punktis 2.2.2. ja 2.2.5. mainitud kohustus on

olemuslikult kohustus hoiduda tegevusest, mis takistab Juuliku-Tabasalu maantee laiendamist

ja selle eesmärgiks on tagada, et vastav maa osa läheks Transpordiametile tee ehituseks.

Juuliku-Tabasalu maantee laiendamine ei ole Halduslepingu punkti 1.2. objektiks ega

kaebajale laienev avaliku ruumi ja taristu väljaehitamise kohustus. Vald ei ole kaebajale

kordagi avaldanud, et seoses Vanamänniku detailplaneeringuga oleks ta võtnud endale

täiendavaid rahalisi kohustusi Juuliku-Tabasalu maantee laiendamisel või et ootab kaebajalt

täiendavaid rahalise väärtusega annetusi valla eelarvesse.

6.9. Saue Vallavalitsuse 27.03.2024 vastuses avaldatu, et detailplaneeringu algatamise

eelduseks oli oluline avalik huvi üldplaneeringus kavandatud avaliku tee (Juuliku-Tabasalu

2+2 riigimaantee) ehitamiseks, ei ole asjakohane, kuna sellist eesmärki ei ole välja toodud

Halduslepingus ja teisalt ei sõltu valla huvidest riigimaantee ehitamine.

6.10. Seega ei ole nõue, et kaebaja peaks igal juhul ja tingimusteta andma vallale üle maad,

mida viimane ei vaja seoses enda haldusülesannete täitmisega ja detailplaneeringu

rakendamisega, vastavuses lepingu eesmärgiga ja lepingust tulenevate haldusorgani

kohustustega.

6.11. HMS § 103 lg 1 kohaselt haldusleping loetakse tühiseks siis, kui oleks tühine sama

sisuga haldusakt või esinevad asjaolud, mis tingiksid tsiviilõigusliku lepingu tühisuse.

Halduslepingu osalise tühisuse korral on leping tervikuna tühine siis, kui lepingut ei oleks

ilma tühise osata sõlmitud. Seega sõltub lepingu tühisusele hinnangu andmine taolisel juhul

lepingu jagatavuse võimalikkusest ning lepingupartnerite eeldatavast tegelikust tahtest.

6.12. Kaebaja on seisukohal, et Haldusleping on osaliselt tühine, s.o. punktide 2.2.2 ja 2.2.5.

ning 23.05.2022 lisakokkuleppe punkti 3 osas, millega teda kohustati vallale tasuta

võõrandama maad, mis on vajalik Juuliku-Tabasalu maantee laiendamiseks, tulenevalt

notariaalse vormi rikkumisest tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1, VÕS § 33 lg

2 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 järgi.

6.13. Teatavasti on kinnisasja võõrandamise kokkulepete korral ette nähtud notariaalse

vorminõude kohustus, mille mittejärgimisel on vastav kokkulepe tühine. Riigikohus on oma

järjepidevas praktikas korduvalt rõhutanud, et kinnisasja võõrandamisele suunatud tehingu

puhul on vorminõude mittejärgimisel kokkulepe tühine.

Erandiks on üksnes AÕS § 119 lg 2 juhtum, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud kehtiv

asjaõigusleping ja tehtud on kanne kinnistusraamatusse. Seega, kui protokoll on suunatud

korteri kui kinnisasja omandamisele, on see vormipuuduse tõttu tühine ja kogu kohtute

põhjendus lepingu täitmata jätmise, lepingust taganemise ja selle tagajärgede kohta

asjakohatu. Samuti on Riigikohus asjas nr 2-20-14179 selgitanud, et AÕS § 119 lg 1 järgi

peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt

tõestatud. Seejuures ei piirdu kinnisasja omandamisele suunatud kokkulepe kitsalt üksnes

kinnisasja omandamise otsest kohustust sisaldava müügilepinguga või sellise müügilepingu

sõlmimisele eelneva eellepinguga VÕS § 33 mõttes, vaid vorminõude eesmärk on kaitsta

pooli järelemõtlematult ja notari selgitusteta kinnisasja omandamisega või võõrandamisega

seotud siduvate kohustuste võtmise eest ka muud liiki kokkulepete puhul, mille eesmärk on

survestada pooli mh varaliselt ebasoodsa tagajärje ähvardusel tegema kinnisasja

omandamisele või võõrandamisele suunatud tehingut.

6.14. TsÜS § 83 lg 1 kohaselt tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on

tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. TsÜS § 84 lg 1

kohaselt tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Kaebaja märgib ka, et VÕS

§ 33 lg 2 ja AÕS § 119 lg 1 järgne notariaalne vorminõue kinnisasja omandamise tehingule

kehtib sõltumata sellest, milline isik on lepingu pooleks (kas kinnisvara arendaja, eraisik või

kohalik omavalitsus).

6.15. Kaebaja on seisukohal, et Halduslepinguga pandud kohustused on jagatavad.

Lepingupoolte tahe ei olnud suunatud lisaks detailplaneeringuga seotud kohustustele ka

vallale täiendavate tuluallikate loomisele Vanamänniku kinnistu võõrandamisega avalikes

huvides Transpordiametile, mistõttu ei too 09.05.2017 Halduslepingu punktide 2.2.2 ja 2.2.5.

ja 23.05.2022 lisakokkuleppe punkt 3 tühisus kaasa Halduslepingu terviku tühisust.

6.16. Kaebuses toodu põhjendab, mis osas ei ole Haldusleping ja selle lisa kooskõlas kehtiva

õigusega. Kuna kaebaja ja Saue Vallavalitsus ei ole sõlminud notariaalselt tõestatud vormis

kokkulepet, siis on Haldusleping punktide 2.2.2 ja 2.2.5 ning 23.05.2022 lisakokkuleppe

punkti 3 osas seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise tõttu tühine (TsÜS § 83 lg 1) ning

vastavas osas ei ole lepingul algusest peale õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 84 lg 1).

6.17. Kaebaja palub vastustajalt välja mõista menetluskulud vastavalt kohtule esitatud

menetluskulude nimekirjale kokku summas 1351,67 eurot käibemaksuta (dtl 830-836).

VASTUSTAJA SEISUKOHT

7. Vastustaja ei nõustu kaebusega ja palub selle rahuldamata jätta. Saue vald jääb 27.03.2024

kirjas (dtl 806-808 ) toodud seisukohtade juurde ja ei korda neid kaebusele vastamisel. Saue

vald nõustub Transpordiameti 16.04.2024 vaideotsuses (dtl 813-819) toodud Transpordiameti

seisukohtadega ja ei korda kaebusele vastamisel ka neid.

7.1.

Saue vald rõhutab, et Vanamänniku kinnistu ja lähiala detailplaneeringu menetlus on

kestnud ligikaudu seitse aastat ning OÜ Vanamänniku Arendus on asunud vaidlusaluste

kokkulepete väidetavale tühisusele tuginema alles hiljuti, käesoleval aastal. Seejuures on OÜ

Vanamänniku Arendus esindajana planeeringumenetluse vältel tegutsenud juhatuse liige

Vahur Kivistik, kes on vandeadvokaat ja ei saa olla kinnistute võõrandamistehingutele

kehtivast vorminõudest alles äsja teada saanud. Seega pidi ka OÜ Vanamänniku Arendus

esindaja mõistma vaidlusaluseid lepingu punkte planeeringumenetluse raames sõlmitava

eelkokkuleppena, mitte võlaõigusliku kinnisasja võõrandamise lepingu või eellepinguna. OÜ

Vanamänniku Arendus tuginemine kokkulepete väidetavale tühisusele aastaid pärast nende

sõlmimist ei ole kooskõlas hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetega.

7.2. Vastustaja on oma 27.03.2024 kirjas välja toonud, et Alliku küla Vanamänniku kinnistu

ja lähiala detailplaneering (Vanamänniku DP) algatati 23.05.2017 Saue Vallavalitsuse

korraldusega nr 365, mille üheks andmise aluseks oli ka Saue valla ja arendaja vahel

09.05.2017 aastal sõlmitud Haldusleping. Vanamänniku DP algatamise korralduses on

märgitud, et vastavalt arendaja ja valla vahel sõlmitud kirjalikule kokkuleppele, võõrandab

arendaja tasuta vallale nimetatud teede ehitamise tarbeks vajaliku maa Juuliku-Tabasalu

maantee kaitsevööndi ulatuses. Juhime tähelepanu, et ka Vanamänniku DP seletuskirja

punktis 3.2 on viidatud Halduslepingule. Vanamänniku kinnistu asus DP algatamise ajal

kehtinud Saue valla üldplaneeringu kohaselt tiheasustusalal ning kinnistule ei olnud määratud

juhtotstarvet. 2017. aastal kehtinud Saue valla ÜP seletuskirja punkti 4.1 kohaselt kehtisid

määratlemata juhtotstarbega aladel hajaasustusega alade maakasutus- ning ehitustingimused

ning seletuskirja punkti 4.3 kohaselt suuri äri ja tootmishooneid hajaasustusse ei ehitata.

Seega oli Vanamänniku DP algatamise üheks eelduseks oluline avalik huvi, kuna maa on

vajalik ÜP-s kavandatud avaliku tee (Juuliku-Tabasalu 2+2 riigimaantee) ehitamiseks. Samuti

ka teadmine, et transpordimaa tarbeks vajalik maaüksus võõrandatakse tasuta vallale.

Vallavalitsus poleks ilma Taotluse punktis 1 viidatud Halduslepingu punktideta

Halduslepingut sõlminud. See tähendab otseselt, et ilma sellise sisuta Halduslepingu

sõlmimist ei oleks Vanamänniku DP-d algatatud.

Mis puudutab kinnistute üleandmise kokkuleppe vormi, siis selles osa selgitab vallavalitsus,

et taotluses viidatud VÕS § 33 lg 2 eesmärk on kaitsta nii kinnisasja ostjat kui ka müüjat

järelemõtlematult ja notari selgitusteta kinnisvara omandamisega või võõrandamisega seotud

siduvate kohustuste võtmiste eest. Vallavalitsus leiab, et äriühingust kinnisvaraarendajat ei

saa võrrelda tavalise keskmise isikuga, keda peab kaitsma järelemõtlematult tehtud tehingu

eest. Ettevõte peab teadma millised on sõlmitavate kokkulepete tagajärjed. Ühiskonna ootused

ettevõttele on kordades suuremad, kui eraisikule. TsÜS § 83 lg 1 kohaselt on tehingu seaduses

sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise

eesmärgist ei tulene teisiti. Arvestades eeltoodut leiab vallavalitsus, et VÕS § 33 lg 2

sätestatud vorminõude eesmärk ei ole kaitsta kinnisvaraarendajat järelemõtlematult tehtud

tehingu eest, mistõttu ei ole vallavalitsuse ja taotleja vahel sõlmitud haldusleping kinnistute

üleandmise kokkuleppe osas tühine.

Vallavalitsusele on ka teada, et Transpordiamet on oma 07.03.2024 otsusega nr 8-3/23-

073/17201-5 Riigitee avalikuks kasutamiseks vajaliku Vanamänniku kinnisasja osa

omandamise menetluse lõpetanud.

7.3. Vastustaja poolt viidatud Transpordiameti vaideotsuses on toodud p 2.8-2.10 välja

järgmine: „Transpordiamet saab kinnitada, et see on nii ning ei arva, et see peaks praegusel

juhul olema kuidagi teisiti. Samas juhime tähelepanu halduslepingu, lisakokkuleppe ja

korraldustes I ja II olevale sõnastusele ja olemusele, mis ilmselgelt väljendab, et tegemist on

kavatsusega, mis on suunatud tulevikku ning see viiakse ellu detailplaneeringu menetlemise

ajal seaduses kehtestatud normide kohaselt. Selline on tavapraktika omavalitsuste

detailplaneeringute menetluses, kus algselt sõlmitakse halduskokkulepe, seejärel paralleelselt

detailplaneeringu menetlusega võlaõigusleping (notariaalne) ning lõpuks asjaõigusleping

(notariaalne). Selliselt jagatakse planeeritava alaga seonduvad kulud nii, et arendaja ehitab

välja taristu üldjuhul omal kulul, kuid seejärel annab selle koos hoolduskohustusega üle

omavalitsusele.

On kahetsusväärne, et pärast seitse aastat halduskokkuleppe kehtimist hakkab vaide esitaja,

kes on vandeadvokaat ja peaks olema pädev hindama lepingute sisu ja pädevust, hoopis teisiti

halduslepingut ja selles kokkulepitut tõlgendama kui algselt kokku lepiti. Transpordiameti

hinnangul on halduslepingu sõnastuse kohaselt selgelt aru saada, et tegemist on tulevikus

tekkiva eraldiseisva kohustusega ning selle konkreetse lepinguga ei tehta kinnisasju

puudutavaid võõrandamistehinguid.

Kogu menetlusest on näha, et arendaja on aru saanud, et detailplaneeringu ellu viimise

eeltingimus on, et ehitatakse välja taristu ja sõlmitakse täiendav leping kinnisasjade

võõrandamiseks vallale. Seega, isegi kui halduskokkuleppes sõnaselgelt ei ole kirjas, et selle

alusel sõlmitakse nii asjaõigus kui võlaõiguslepingud, mis on kinnisasjade üleandmisel

ainuvõimalik, siis ei ole küsimust, et see oli selge, sh arvestades arendaja/vaide esitaja enda

pädevust. Samamoodi kehtivad tänaseni korraldus I seitse aastat ja korraldus II üks aasta ning

vaide esitaja ei ole neid vaidlustanud.“

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

8. Kohus, tutvunud poolte seletustega ja toimiku materjalidega ning hinnanud kõiki tõendeid

kogumis ja vastastikuses seoses leiab, et kaebus tuleb rahuldada.

9. Käesolevas asjas tuvastatud faktilised ja õiguslikud asjaolud:

9.1. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et Saue Vallavalitsus ja Vanamänniku Arendus OÜ

sõlmisid 09.05.2017 halduslepingu Saue vallas Alliku külas Vanamänniku (katastritunnus

72701:001:0732) kinnistul detailplaneeringu koostamise korraldamise osalise üleandmise

kohta ja eelkokkulepped detailplaneeringu realiseerimisega sh infrastruktuuri

väljaehitamisega kaasnevate kohustuste ja nende üleandmise kohta (Haldusleping, dtl 8-14).

Haldusleping on sõlmitud kirjalikult ning allkirjastatud digitaalselt.

Lepingu üldsätete kohaselt:

- Arendaja on huvitatud Saue vallas Alliku külas Vanamänniku (katastritunnus

72701:001:0732) kinnistul detailplaneeringu kehtestamisest ning on seoses sellega nõus

kandma kõik detailplaneeringu koostamisega ja korraldamise ja realiseerimisega kaasnevad

kulud;

- Arendaja tegevusest ja detailplaneeringu elluviimisest tuleneb vajadus ehitada välja

detailplaneeringuga ette nähtud ning planeeringuala teenindavad teed, tehnovõrgud ja –

rajatised;

- Arendaja on nõus detailplaneeringu kohase avaliku ruumi ja tehnilise infrastruktuuri

väljaehitamisega omal kulul ja avaliku ruumi Vallale tasuta üleandmisega;

- Arendaja kinnitab, et detailplaneeringu menetlemise, koostamise ja realiseerimise käigus

teeb ta koostööd Maanteeametiga, et planeeringualale juurdepääsu lahendamisega säiliks

võimalus Juuliku-Tabasalu maantee laiendamiseks 2+2 sõidurajaga maanteeks;

Halduslepingu punkt 2.2.2. kohaselt on Arendaja kohustatud juurdepääsu lahendamiseks

tegema koostööd Maanteeametiga, säilitades võimaluse Juuliku-Tabasalu maantee

laiendamiseks 2+2 sõidurajaga maanteeks koos Juuliku-Tabasalu maantee ringristmiku

asemele eritasandilise ristmiku rajamisega ning eelnimetatud eritasandilise ristmiku ja Kotka

tee vahele kogujatee ehitamisega.

Halduslepingu punkt 2.2.5 sätestab, et Arendaja on kohustatud peale Detailplaneeringuga

ettenähtud vee- ja reoveekanalisatsioonirajatiste väljaehitamist ja eelnimetatud rajatistele

kasutuslubade saamist andma need rajatised tasuta üle kohalikule piirkonna vee-ettevõtjale

AS-ile Kovek. Arendaja on nõustunud ja kohustub punktides 2.2.2 ja 2.2.3 nimetatud teede

ehitamise tarbeks vajaliku maa arvestuslikult 30 meetri laiuse Juuliku-Tabasalu maantee

kaitsevööndi ulatuses võõrandama tasuta Vallale, välja arvatud nimetatud maaribal asuva

mobiilside masti alune ja masti teenindamiseks vajalik maa, millise osas sõlmitakse vajadusel

eraldi kokkulepe.

9.2. Saue Vallavalitsus algatas 23.05.2017 korraldusega nr 365 Alliku küla Vanamänniku

kinnistu ja lähiala detailplaneeringu (dtl 15-18).

9.3. Saue vald ja Vanamänniku Arendus OÜ sõlmisid kirjalikult 23.05.2022 lisakokkuleppe

09.05.2017 lepingu nr 4-11.8/227/2017 juurde (dtl 19-23). Lisakokkuleppe punktis 3, lepiti

kokku, et: „Pooled lepivad kokku, et Poolte vahel 09.05.2017 sõlmitud kokkuleppe (nr 4-

11.8/227/2017) punktis 2.2.5 toodud nõuded jäävad kehtima, st Detailplaneeringu koostamisel

on arvestatud maa-alaga (Juuliku-Tabasalu maantee kaitsevööndi ulatuses, arvestuslikult 30

meetri laiusega), mis annab võimaluse perspektiivis Juuliku-Tabasalu maantee laiendamiseks

2+2 sõidurajaga maanteeks koos Juuliku-Tabasalu maantee ringristmiku asemele

eritasandilise ristmiku rajamisega ning Arendaja kohustub punktides 2.2.2 ja 2.2.3 nimetatud

teede ehitamise tarbeks vajalikud transpordimaa krundid (Kokkuleppe lisa nr 1 Vanamänniku

põhijoonisel näidatud pos nr 7, 7a, 7b) võõrandama tasuta Vallale koheselt pärast

Detailplaneeringu kehtestamist, arvestades maamõõtmistöödeks kuluva mõistliku ajaga.

Arendaja on teadlik ja nõustub, et enne käesoleva kohustuse täitmist ei väljasta Vald

ehituslube Detailplaneeringuga ettenähtud ärikruntide hoonetele.“

9.4. Vaidlust ei ole ka selles, et Transpordiamet tegi 24.01.2024 kirjaga nr 8-3/23-073/17201-

3 pakkumuse kaebajale Vanamänniku kinnistust Juuliku-Tabasalu maantee laiendamiseks

vajaliku äralõike omandamiseks, millega kaebaja nõustus (dtl 24-83).

9.5. Transpordiamet teavitas 07.03.2024 kirjaga nr 8-3/23-073/17201-5 kaebajat, et lõpetab

menetluse Vanamänniku kinnisasja osaliseks omandamiseks. Transpordiamet toob oma kirjas

välja, et hakates ette valmistama dokumente Kliimaministrile otsustamiseks, selgus, et OÜ

Vanamänniku Arendus juhatuse liikmed on jätnud märkimata, et Vanamänniku kinnistul

menetluses oleva Alliku külas asuva Vanamänniku (72701:001:0732) kinnistu ja lähiala

detailplaneeringu (edaspidi nimetatud detailplaneering) realiseerimiseks on sõlmitud

lepingud ja kokkulepped Saue vallaga. Täpsemalt on OÜ Vanamänniku Arendus sõlminud

09.05.2017 halduslepingu detailplaneeringu

korraldamiseks ja eelkokkulepped

detailplaneeringu realiseerimiseks sh infrastruktuuri väljaehitamise kaasnevate kohustuste ja

nende üleandmiseks. 23.05.2022 on sõlmitud eeltoodule Lisakokkulepe, mille punkti 3

kohaselt pooled, so, Vanamänniku omanikud ja Saue vallavalitsus, on kokku leppinud, et

Poolte vahel 09.05.2017 sõlmitud kokkuleppe (nr 4-11.8/227/2017) punktis 2.2.5 toodud

nõuded jäävad kehtima, st Detailplaneeringu koostamisel on arvestatud maa-alaga (Juuliku-

Tabasalu maantee kaitsevööndi ulatuses, arvestuslikult 30 meetri laiusega), mis annab

võimaluse perspektiivis Juuliku-Tabasalu maantee laiendamiseks 2+2 sõidurajaga maanteeks

koos Juuliku-Tabasalu maantee ringristmiku asemele eritasandilise ristmiku rajamisega ning

Arendaja kohustub punktides 2.2.2 ja 2.2.3 nimetatud teede ehitamise tarbeks vajalikud

transpordimaa krundid (Kokkuleppe lisa nr 1 Vanamänniku põhijoonisel näidatud pos nr 7,

7a, 7b) võõrandama tasuta Vallale koheselt pärast Detailplaneeringu kehtestamist, arvestades

maamõõtmistöödeks kuluva mõistliku ajaga. Arendaja on teadlik ja nõustub, et enne

käesoleva kohustuse täitmist ei väljasta Vald ehituslube Detailplaneeringuga ettenähtud

ärikruntide hoonetele.

Seega, arvestades, et riigitee ehitamiseks vajaliku transpordimaa krundid antakse üle Saue

vallale, mille omakorda Saue vald annab üle Transpordiametile, puudub vajadus nende

omandamiseks 2023. aastal algatatud menetluses. Eeltoodust tulenevalt lõpetame praegusega

avalikes huvides omandamise menetluse HMS § 43 lg 2 lause 2 alusel ilma omandamise

otsust vastu võtmata (vt dtl 84-86).

9.6. AÕS § 119 lg 1 sätestab, et tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama

kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt käesoleva

paragrahvi 1. lõikes sätestatud vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing muutub kehtivaks,

kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne

kinnistusraamatusse.

AÕS § 120 lg 1 sätestab, et kinnisomandi üleandmiseks vajalik asjaõigusleping peab olema

notariaalselt tõestatud.

VÕS § 33 lg 1 kohaselt on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus

sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et kui

seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas

vormis.

TsÜS § 83 lg 1 tuleneb, et tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on

tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti.

10. Käesolevas asjas on vaidluse all küsimus, kas Haldusleping on osaliselt tühine, s.o.

punktide 2.2.2 ja 2.2.5. ning 23.05.2022 lisakokkuleppe punkti 3 osas, millega kaebajat

kohustati vallale tasuta võõrandama maad, mis on vajalik Juuliku-Tabasalu maantee

laiendamiseks, tulenevalt notariaalse vormi rikkumisest TsÜS § 83 lg 1, VÕS § 33 lg 2 ja

AÕS § 119 lg 1 järgi.

11. Õige on kaebaja seisukoht selles, et kinnisasja võõrandamise kokkulepete korral on ette

nähtud notariaalse vorminõude kohustus, mille mittejärgimisel on vastav kokkulepe tühine

ning seda kinnitab ka kohtupraktika. Kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping

peab AÕS § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud. Samasugune vorminõue kehtib VÕS

§ 33 lg 2 järgi ka kinnisasja omandamise eellepingu suhtes. Selle vorminõude järgimata

jätmisel on tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine. Seejuures VÕS § 33 lg 2 ja AÕS § 119 lg 1

järgne notariaalne vorminõue kinnisasja omandamise tehingule kehtib sõltumata sellest,

milline isik on lepingu pooleks (kas kinnisvara arendaja, eraisik või kohalik omavalitsus).

Seetõttu on alusetud ka vastustaja süüdistused kaebajale, et see oleks pidanud saama aru

vastava nõude täitmise vajadusest lepingu sõlmimisel. Kohus märgib, et

planeerimismenetlustega seotud dokumentide ja lepingute ettevalmistamisel ei saa kohaliku

omavalitsuse pädevust ja seaduste tundmise nõuet talle pidada kuidagi madalamaks kui

eraisikust arendajale esitatavaid nõudeid. Pigem on saab planeerimist ühe oma tegevuse

igapäevase põhifunktsioonina teostava kohaliku omavalitsuse pädevust pidada oluliselt

kõrgemaks, kui üksikute arendustega (võrreldes kohaliku omavalitsusega) kokku puutuva

eraisikust arendaja oma. Seega lasub kohalikul omavalitsusel siinkohas kõrgendatud vastutus

õigusnormide nõuetest kinnipidamise tagamisel lepingute sõlmimisel.

Kohus nõustub pärast Halduslepingu sisu analüüsimist kaebajaga ja leiab, et vastav

eelkokkulepe on käsitletav eellepinguna, mille osas oli notariaalse vormi järgimine

kohustuslik osas, milles lepiti kokku Vanamänniku kinnistu osa tasuta üle andmises vallale.

Nimetatud kokkuleppest on küll üheselt aru saadav, et lõpliku tehingu tegemiseks tuleb

sõlmida notariaalne võlaõiguslik ja asjaõiguslik kokkulepe eraldi peale seda kui kaebaja on

detailplaneeringu kohase avaliku ruumi ja tehnilise infrastruktuuri välja ehitanud omal kulul

(mille täpne ulatus, asukoht jms selgub alles detailplaneeringu menetluse käigus tulevikus

peale detailplaneeringu kehtestamist (vt Halduslepingu lisa 1, dtl 21 p 3)). Kuid eeltoodu ei

muuda asjaolu, et Halduslepingus sisaldub eelkokkulepe kinnisasja võõrandamiseks. Vastav

eelleping nõuab aga seaduse kohaselt notariaalset vormi ja vaidlus puudub selles, et seda

järgitud ei ole. Seega on vaidlusalused Halduslepingu p 2.2.2 ja 2.2.5 ja selle lisakokkuleppe

p 3 tühised vaidlustatud osas.

12. Kohus märgib, et vastustaja tõi välja, et kokkuleppe sõlmimine oli oluliseks eelduseks

kokkuleppe objektiks oleva detailplaneeringu algatamise, vastuvõtmise ja kehtestamise

otsustamiseks (vt dtl 9 Halduslepingu üldosa). Samuti kinnitas vastustaja vastuses kaebusele,

et ilma vastava kokkuleppeta ei oleks vastustaja olnud nõus detailplaneeringu menetlust üldse

algatama ja läbi viima. Seega vaidlevad pooled sisuliselt ka selle üle, kas käesoleval juhul on

võimalik vaidlusaluseid Halduslepingu ja selle lisakokkuleppe punkte käsitleda ülejäänud

Halduslepingust eraldi selliselt, et vaidlustatud Halduslepingu ja selle lisakokkuleppe osalise

tühisuse korral jääb ülejäänud kokkulepe kehtima.

HMS § 103 lg 1 kohaselt on haldusleping tühine:1) kui tühine oleks sama sisuga haldusakt; 2)

kui esinevad asjaolud, mis tingivad tsiviilõigusliku lepingu tühisuse. HMS § 63 lg 3 sätestab,

et haldusakti osa tühisus toob kaasa kogu haldusakti tühisuse, kui tühise osata ei oleks

haldusakti antud.

Kohus nõustub kaebajaga selles, et Halduslepinguga ja lisakokkuleppega pooltele pandud

kohustused on jagatavad. Lepingupoolte tahe ei olnud suunatud lisaks detailplaneeringuga

seotud kohustustele ka vallale täiendavate tuluallikate loomisele Vanamänniku kinnistu

võõrandamisega avalikes huvides Transpordiametile (vt KAHOS § 11 lg 1-22). Seejuures

antud juhul ei ole tegemist ühegi erandiga, millisel juhul Transpordiamet ei peaks vastustajale

maksma kinnistu osa eest tasu. Seega rikastuks vastustaja otseselt kaebaja omandi arvel, mille

kaebaja peaks vastustajale üle andma tasuta.

Kaebaja on asjakohaselt viidanud, et Halduslepingu punktis 2.2.2. ja 2.2.5. mainitud kohustus

on olemuslikult kohustus hoiduda tegevusest, mis takistab Juuliku-Tabasalu maantee

laiendamist ja selle eesmärgiks on tagada, et vastav maaosa läheks Transpordiametile tee

ehituseks. Juuliku-Tabasalu maantee laiendamine ei ole ka Halduslepingu punkti 1.2.

objektiks ning kaebajale ei laiene selles osas avaliku ruumi ja taristu väljaehitamise kohustus.

Detailplaneeringu seletuskirjas (vt dtl 328-329) on samuti välja toodud krunt pos 7 osas -

Krunt on moodustatud Laagri-Harku riigitee äärsele alale, tagades võimaluse Juuliku-

Tabasalu maantee laiendamiseks 2+2 sõidurajaga teeks ning vajadusel kahe tasapinnalise

liiklussõlme rajamist. Järelikult ei vaja vastavat krunti vastustaja oma ülesanne täitmiseks.

Samuti ei pea kaebaja nimetatud krundi osale midagi rajama. Seletuskirjas kohaselt on küll

krunt määratud avalikuks kasutamiseks ja võõrandatakse tasuta Saue vallale, kuid viimase

nõude täitmise tagamiseks on jäänud notariaalses vormis kokkulepe sõlmimata.

Järelikult ei ole ka vastustaja nõue, et kaebaja peaks igal juhul ja tingimusteta ja tasuta andma

vallale üle maad, mida viimane ei vaja seoses enda haldusülesannete täitmisega ja

detailplaneeringu realiseerimisega, vastavuses lepingu eesmärgiga ja lepingust tulenevate

haldusorgani kohustustega. Sellest tulenevalt on tegemist täiesti eraldiseisva kohustusega, mis

on lahutatav Halduslepingust.

13. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et käesoleval juhul on võimalik kaebus rahuldada ning

tuvastada Saue Vallavalitsuse ja Vanamänniku Arenduse OÜ vahel 09.05.2017 sõlmitud

halduslepingu punktide 2.2.2 ja 2.2.5 ning 23.05.2022 sõlmitud lisakokkuleppe punkti 3

tühisus osas, milles need kohustavad andma tasuta vastustajale üle Transpordiametile vajaliku

maa Juuliku-Tabasalu maantee laiendamiseks 2+2 sõidurajaga maanteeks koos Juuliku-

Tabasalu maantee ringristmiku asemele eritasandilise ristmiku rajamisega ning eelnimetatud

eritasandilise ristmiku ja Kotka tee vahele kogujatee ehitamisega.

Menetluskulud

14. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Otsus

tehti vastustaja kahjuks.

Kaebaja palub vastustajalt välja mõista menetluskulud vastavalt kohtule esitatud

menetluskulude nimekirjale kokku summas 1351,67 eurot käibemaksuta (dtl 830-836).

Menetluskulud on välja mõistetavad (vt ka HKMS § 109 lg 1).

Kohus leiab, et arvestades asja mahtu ja keerukust on menetluskulud üldjoontes ka

põhjendatud ja vajalikud.

Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud kokku

summas 1351,67 eurot (ilma käibemaksuta).

Kohtu täiendavad selgitused

15. Kohus peab vajalikuks täiendavalt menetlusosalistele selgitada, et kuivõrd vaidlusaluse

Halduslepingu ja selle lisakokkuleppega nähti ette Vanamänniku kinnistu osa (so kvartali

siseste teede ehk transpordimaa osas ning samuti üldmaa osas) tasuta üle andmine, siis on

vastav Haldusleping ka selles osas tühine. Kuivõrd selles osas ei ole lepingut käesolevas

haldusasjas vaidlustatud ning kohus ei saa väljuda kaebuse esemest (vt HKMS § 41 lg 1), siis

kohus selles osas lepingu tühisust kohtuotsuse resolutsioonis ei tuvasta. Seega juhul kui

pooled soovivad jätkata planeerimismenetlusega, siis tuleb neil selles osas leping

vormistada notariaalselt. Kui pooled või üks pool sellega ei nõustu, siis põhimõtteliselt on

vastustajal võimalik ka detailplaneeringu menetlus sel põhjusel lõpetada tehes enne oma

otsusega kindlaks lepingu tühisuse (vt HMS § 63 lg 4 esimene lause) ka selles osas, milles

seda käesolevas kaebuses ei vaidlustatud. Kaebajal tuleb eeltooduga arvestada. Ei saa olla nii,

et samade normide väidetav rikkumine toob kaasa üksnes Halduslepingu osalise tühisuse (so

kaebajale majanduslikult kasulikus osas), kuid ülejäänud osas mitte.

16. Kohus selgitab siinkohal menetlusosalistele, et pooled võivad kuni kaebuse kohta tehtud

lõpliku lahendi jõustumiseni lõpetada menetluse kompromissiga. Arvestades tekkinud

õiguslikku olukorda soovitab kohus kaaluda pooltel veelkord kompromissi sõlmimise

võimalusi.

(allkirjastatud digitaalselt)

Daimar Liiv

Kohtunik