3-21-1717/52 · Tartu Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Madis Ernits, Maili Lokk, Einar Vene

Otsuse tegemise aeg ja koht

26. veebruar 2025, Tartu

Haldusasja number

3-21-1717

Haldusasi

AS C.H.P kaebus Päästeameti 17. mai 2021. a

ettekirjutuste nr 7.2-6-2021-122-2 ja 7.2-6ä2021-121-3

ning 13. juuli 2021. a vaideotsuse tühistamiseks ja

sunniraha tagastamiseks kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Halduskohtu 22. detsembri 2023. a otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

AS C.H.P apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised

Kaebaja – AS C.H.P

Vastustaja – Päästeamet

Kolmas isik – OÜ Viavara

RESOLUTSIOON

1. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Halduskohtu 22. detsembri 2023. a

otsus muutmata.

2. Jätta kaebaja menetluskulu apellatsiooniastmes tema enda kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

avalikult teatavakstegemisest (kassatsioonkaebuse esitamise viimane päev on seega 28. märts

2025).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Päästeameti 17. mai 2021. ettekirjutustega kohustati AS-i C.H.P esitama enesekontrolli

tuleohutusaruanne 2020. a kohta Tartus Ülikooli tn 8 (ettekirjutus nr 7.2-6-2021-122-2) ja 8a

(ettekirjutus nr 7.2-6-2021-121-3) kohta. Mõlema ettekirjutuse täitmise tähtaeg oli 30. juuli 2021

ning neis sisaldus sunniraha kasutamise hoiatus ettekirjutuste täitmata jätmise korral.

2. Pärast edutut vaidemenetlust (vaided jäeti rahuldamata Päästeameti 13. juuli 2021. a

vaideotsusega nr 2-8/5174-2) esitas AS C.H.P kaebuse, mille lõplikuks nõudeks jäi

ettekirjutuste ja vaideotsuse tühistamise nõue ning tasutud sunniraha (400 eurot) tagastamise

nõue. Kaebuse kohaselt ei ole kaebaja Ülikooli tn 8 ja 8a asuvate ehitiste omanik. Nende omanik

on OÜ Viavara, kaebaja oli hoonete rentnik, kuid rendileping lõppes 8. aprillil 2019 ja kaebaja

teostab üksnes seaduse alusel kinnipidamisõigust, sest OÜ Viavara on jätnud täitmata kohustused

kaebaja ees.

3. Tartu Halduskohtu 22. detsembri 2023. a otsusega jäeti kaebus rahuldamata järgmistel

põhjendustel.

3.1. Ettekirjutuste tegemise ajal kehtinud tuleohutuse seadus (TuOS) § 4 lg 2 nägi ette hoone

valdajale kohustuse koostada enesekontrolli tuleohutusaruanne ehitise kohta, kus esineb

kõrgendatud tulekahjuoht, viibib palju inimesi ja võib tekkida suur varaline kahju. TuOS

tähenduses mõeldakse tuleohutusalase enesekontrolli all eelkõige seda, et hoone omanikul või

valdajal lasub kohustus kontrollida, kas tema valduses olevat kinnisasja, ehitist, ruumi või

seadet kasutatakse ohutult ja nõuetekohaselt. Tuleohutusalane enesekontroll on meede

ennetamaks ja piirajmaks tulekahju ja selle tagajärgi ning võimaldamaks hoone omanikul või

valdajal kontrollida objekti ning selles toimuva tegevuse vastavust tuleohutusnõuetele.

Siseministri 10. veebruari 2011. a määrusega nr 1 kehtestatud „Nõuded tuleohutuse

enesekontrollile ja tuleohutusaruandele ning tuleohutusaruande koostamise kohustuslikkuse

kriteeriumid“ (määrus nr 1) § 5 lg-te 1 ja 2 kohaselt koostab ehitise valdaja

tuleohutusaruande määruse lisas nr 2 nimetatud ehitiste kohta. Kui ehitisel on mitu valdajat,

määrab ehitise omanik kirjalikult tuleohutusaruande koostamise ja esitamise eest vastutava

isiku, kes esitab ehitise kohta ühise tuleohutusaruande.

3.2. Seega lasub tuleohutusaruande esitamise kohustus ehitise valdajal.

3.3. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 32 lg 1 ja § 33 lg 1 järgi on valdus tegelik võim asja üle ning

valdajaks on isik, kelle tegeliku võimu all asi on. Vaidlusalused hooned olid küll OÜ Viavara

omandis, kuid kaebaja on erinevates tsiviilvaidlustes väitnud, et ta on nende kinnistute valdaja

ja et tal on juurdepääs kinnisasjadele. Ta on neis tsiviilasjades rõhutanud, et ta kohaldab

kinnistutel kinnipidamisõigust võlaõigusseaduse (VÕS) § 334 lg 3 ja § 110 alusel.

Kinnipidamisõiguse rakendamine ei ole kohtu hinnangul võimalik vähemalt asja üle kaudset

valdust omamata. Kaebaja on küll väitnud, et ei kasuta enam vaidlusaluseid kinnistuid, kuid

kohtule esitatud materjal viitab sellele, et kaebajal on vähemalt osale kinnistul asuvatest

ruumidest juurdepääs olemas.

3.4. Ka haldusasjas 3-21-521 on kaebaja selgitanud, et tal oli kinnisasjadele vähemalt kaudne

valdus ning juurdepääs hoonete teatud osadele olemas.

3.5. Ülikooli tn 8 kinnistu üheks otseseks valdajaks on AS Barclay Hotell, kelle üheks

aktsionäriks on muuhulgas kaebaja ning nende kahe äriühingu juhatuse liige on sama

füüsiline isik, kes on ühtlasi mõlema äriühingu aktsionäriks. Tegemist on ilmselgelt seotud

äriühingutega ning kuivõrd AS-l Barclay Hotell on juurdepääs Ülikooli tn 8 hoonele, siis on

juurdepääs sisuliselt tagatud ka kaebajale.

3.6. Vaidlust ei ole selles, et ehitise omanik OÜ Viavara on väljendanud tahet määrata

vaidlusaluste ehitiste osas enesekontrolli tuleohutusaruande esitamise kohustuse täitmine

kaebajale. Ehkki volituse vorm ei ole kõige õnnestunum, on dokumendist piisava selgusega

arusaadav, et ehitise omanik soovis selle kohustuse panna kaebajale. Ka haldusasjast 3-21-521

nähtuvalt oli OÜ Viavara pannud tuleohutusaruande koostamise kohustuse 2020. a eest

kaebajale.

3.7. Asjaolul, et 2023. aastal andis Päästeamet kaebajale teada, et vaidlusaluste hoonete kohta

ei tule edaspidi tuleohutusaruannet esitada, ei oma tagasiulatuvat mõju.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES

4. AS C.H.P esitas apellatsioonkaebuse, milles palub halduskohtu otsus tühistada ja kaebus

rahuldada järgmistel põhjendustel.

4.1. Ehitiste omanik OÜ Viavara ei ole pannud kaebajale kohustust esitada ehitiste kohta

enesekonttrolli tuleohutusaruandeid. Päästeametile on saadetud üksnes volikiri.

4.2. Kuna kaebaja ja OÜ Viavara vahel puudub normaalne ja konstruktiivne suhtlus, siis on

OÜ Viavara poolt kaebajale sellise kohustuse panemine kiuslik ja ebaproportsionaalne.

4.3. Tähelepanuta on jäetud, et kaebaja ei ole kunagi Ülikooli tn 8 kohta enesekontrolli

tuleohutusaruannet koostanud ning Ülikooli 8a kohta koostas ta selle aruande viimati 2016.

aastal. Sellises olukorras peaks neid aruandeid koostama hoone omanik või reaalselt hooneid

kasutavad isikud.

4.4. Kaebaja ei kasuta vaidlusaluseid ehitisi ja tal ei ole kehtivat rendilepingut hoone

omanikuga, mistõttu on tal võimatu koostada tuleohutusaruandeid. Vastustaja pole näidanud,

et kaebajal on ettekirjutuse täitmine võimalik ning seda pole teinud ka halduskohus.

4.5. Tähelepanuta on jäetud määruse nr 1 regulatsioon selle kohta, milliseid andmeid on vaja

aruande esitamiseks. Kaebajal sellised andmed puuduvad.

4.6. Halduskohtu otsus on üllatuslik osas, milles lahati AS-i Barclay Hotell ja kaebaja vahelisi

suhteid. Kaebaja ja AS Barclay Hotell on erinevad äriühingud.

4.7. Vastustaja ei esitanud hoolimata halduskohtu nõudmisest haldusmenetluse toimiku

materjale. Seetõttu ei ole avaldatud andmeid isikute kohta, kes esitasid tuleohutusaruanded

aastatel 2017-2019.

4.8. Päästeameti 22. mai 2023. a kirjas öeldakse, et tuleohutusaruanne tuleb koostada ainult

Ülikooli 8 kohta. Seega tuleks ettekirjutus Ülikooli 8a suhtes igal juhul tühistada.

4.9. Kaebajalt tuleohutusaruannete nõudmine ei ole proportsionaalne ega mõistlik. Kaebaja ei

kasuta neid hooneid ja tal puuduvad ka töötajad. Kaebaja toestab üksnes kinnipidamisõigust,

kuna hoone omanik pole täitnud oma kohustusi.

5. Päästeamet palub vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata järgmistel põhjendustel.

5.1. Kinnistute omanik on Päästeametit arusaadaval viisil teavitanud tuleohutusaruande

esitamiseks määratud isikust ning see oli kooskõlas määruse nr 1 § 5 lg-ga 2.

5.2. Tähtsust pole sellel, kes esitasid aruanded varem, kuna määruse nr 1 § 5 lg 5 järgi

esitatakse tuleohutusaruanne üks kord aastas ja seega tuleb mitme valdaja korral määrata

aruande esitaja aastapõhiselt.

5.3. Äriregistri järgi on kaebaja aadressiks Ülikooli tn 8, seega on vähemalt selle kinnistu osas

paljasõnaline kaebaja väide, et tal puudub kinnistule juurdepääs. Lisaks teostab kaebaja

mõlema kinnistu osas kinnipidamisõigust.

5.4. Kaebaja on enda selgituse järgi esitanud tuleohutusaruande 2016. aastal. Ta pole

selgitanud, millised takistused on tal selle ajaga võrreldes tuleohutusaruande esitamiseks

tekkinud.

5.6. Päästeameti 22. mai 2023. a e-kirjas öeldi, et kaebajal pole vaja esitada Ülikooli 8a osas

tuleohutusaruannet 2022. a kohta. See ei lõpetanud haldusmenetlust 2020. a

tuleohutusaruande esitamise osas.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Apellatsioonkaebuse rahuldamiseks ei ole alust.

7. TuOS § 4 lg-st 1 võib järeldada, et enesekontrolli tuleohutusaruanne on dokument, mis

peab sisaldama andmeid ehitise ja selles toimuva tegevuse, tuleohutuspaigaldiste ja

päästevahendite korrashoiu, tuleohutuskorralduse, tulekahjuks valmisoleku jms kohta. TuOS

§ 4 lg 2 järgi koostatakse tuleohutusaruanne ehitise kohta, kus esineb kõrgendatud

tulekahjuoht, viibib palju inimesi või võib tekkida suur varaline kahju. Samuti on selles sättes

öeldud, et tuleohutusaruande peab koostama ehitise valdaja.

Seega sõltub vaidluse lahendus eeskätt sellest, kas kaebaja on vaidlusaluste hoonete valdaja.

8. Asja materjalidest nähtub, et vaidlusaluste hoonestatud kinnistute omanik on OÜ Viavara.

Alates 1994. aastast sai hoonete valdajaks kaebaja. Kaebaja ja OÜ Viavara vahel sõlmitud

üürileping lõppes 2019. aastal, kuid kaebaja ei ole hooneid vabastanud, viidates OÜ Viavara

suhtes esitatud kahju hüvitamise nõudele (tl 135-135p, kd I). Kaebaja sõnul teostab ta

kinnipidamisõigust, sest OÜ-l Viavara on täitmata lepingulised kohustused kaebaja ees (tl 3,

kd I).

VÕS 334 lg 3 sätestab, et kui üürnik on teinud vallasasjale kulutusi, mille hüvitamist ta võib

nõuda, võib ta asja kuni nende kulutuste hüvitamiseni kinni pidada.

Seega on kaebaja vaidlusalustel kinnistutel asuvate hoonete endine üürnik. Kaebaja soovib

väita, et hoolimata VÕS § 334 lg 3 alusel hoonete kinnipidamisest ei ole tal hoonete valdust.

Samas ei selgu asja materjalidest, millistel faktilistel asjaoludel see väide põhineb. Jääb

arusaamatuks, kuidas saab kaebaja teostada hoonete suhtes kinnipidamisõigust, kui tal pole

valdust nende hoonete üle. AÕS § 33 lg 1 järgi on valdajaks isik, kelle tegeliku võimu all asi

on. Asja kinnipidamine eeldabki ringkonnakohtu hinnangul seda, et teisele isikule, käesoleval

juhul omanikule, ei anta üle selle asja valdust, st et kinnipidajale jääb alles seni üürilepingu

alusel vallatud asi. Hoone puhul tähendab see eeskätt hoonesse sisenemise võimaluse

allesjätmist, säilitades nt hoone võtmed. Ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi seisukohast on

võimalik järeldada, et VÕS § 334 lg 3 järgi asja kinnipidamine tähendabki seda, et

keeldutakse üürieseme valduse üleandmisest üürileandjale (RKTKo 3-20-4997, p 30).

8.1. Kaebaja on väitnud küll, et ta ise kumbagi ehitist ei kasuta (tl 3, kd I), kuid ei ole kuskil

selgitanud, kuidas ta saab teostada kinnipidamisõigust, kui ise hoonete üle valdust ei oma. Ka

on kaebaja väitnud, et OÜ Viavara on andnud vaidlusalustes hoonetes asuvaid ruume üürile

erinevatele äriühingutele (tl 3p, kd I), kuid ka see asjaolu ei selgita, kuidas kaebaja saab

teostada enda kinnipidamisõigust, kui tal pole hoonetele valdust.

8.2. Lisaks on Päästeamet toonud välja kaebaja poolt haldusmenetluse käigus 2021. a esitatud

seisukohad, millest nähtub samuti, et kaebajal on tegelikult valdus vaidlusaluste hoonete üle

olemas. Nii on kaebaja öelnud, et: „Näiteks kui Viavara pöördus CHP poole, et soovib

teostada oma eksperdiga kinnistute parenduste hindamist, siis CHP ei takistanud kuidagi

Viavarat ning tagas juurdepääsu. Kui Viavara esitaks CHP-le palve taotluse või palve

juurdepääsu saamiseks, et täita tuleohutusnõudeid, siis CHP ei takistaks seda kuidagi.“ (tl

50p, kd I). Ka hoonete omanik OÜ Viavara on Päästeametile selgitanud, et hoonete suhtes

teostab otsest valdust AS C.H.P. (tl 51, kd I).

8.3. Seega tuleb paljasõnaliseks pidada kaebaja väidet, et tal puudub valdus vaidlusaluste

hoonete suhtes ning et ta ei saa tuleohutusaruandeid esitada seetõttu.

9. Kaebaja märgib apellatsioonkaebuses, et kinnistute omanik OÜ Viavara ei ole pannud

kaebajale kohustust esitada ehitiste kohta tuleohutusaruandeid ning et Päästeametile on

saadetud üksnes sellekohane volikiri.

Määruse nr 1 § 5 lg 2 sätestab, et kui ehitises on mitu valdajat, määrab ehitis omanik

kirjalikult tuleohutusaruande koostamise ja esitamise eest vastutava isiku, kes koostab ja

esitab ehitise kohta ühise tuleohutusaruande. Ehitise valdajad on kohustatud esitama

tuleohutusaruande koostamiseks vajalikke andmeid aruande koostamise ja esitamise eest

vastutavale isikule.

Volikirjast, millele kaebaja viitab (tl 17, kd I), nähtub, et selle on väljastanud ehitiste omanik

OÜ Viavara 11. veebruaril 2021. Kuna volikirjas on nimetatud kõige ülemisel real kaebaja

nimi ning registrikood, järeldub, et see on adresseeritud kaebajale. Ka volikirja tekstis on

öeldud, et OÜ Viavara volitab AS C.H.P. esitama Päästeametile tuleohutusaruanded. OÜ

Viavara 11. veebruari 2021. a selgitustest Päästeametile järeldub, et OÜ Viavara on kõnealuse

volikirja kaebajale ka esitanud (tl 51p). Seega saab eeldada, et kaebajale on volikiri teatavaks

tehtud.

Ringkonnakohus nõustub halduskohtu ja vastustajaga, et sellest volikirjast pidi olema

kaebajale arusaadav ehitiste omaniku tahe panna talle peale kohustus tuleohutusaruannete

esitamiseks. Iseenesest on õige kaebaja märkus, et volitusega antakse isikule eeskätt

esindusõigus kellegi esindamiseks (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 117 lg 2), kuid

käesoleva vaidluse asjaolusid arvestades pidi kaebajale olema selge, et talle sooviti panna

tuleohutusaruande koostamise esitamise kohustust. Esiteks, ehkki kõnealune dokument oli

pealkirjastatud volikirjana, ei nähtu selle sisust mitte esindusõiguse andmine kaebajale, vaid

konkreetselt ülesande panemine Päästeametile tuleohutusaruande esitamiseks. Dokumendi

tähenduse üle ei saa otsustada üksnes pealkirja alusel, vaid eeskätt tuleb arvestada selle sisu.

Teiseks pidi kaebajale hiljemalt haldusmenetluse käigus, kus Päästeamet teavitas teda OÜ

Viavara seisukohtadest ning andis võimaluse neile vastata (kaebaja vastas neile 6. aprillil

2021, st enne ettekirjutuste tegemist, tl 50-50p) saama teadlikuks sellest, et OÜ Viavara

soovis panna tuleohutusaruande koostamise kohustuse kaebajale.

Seega tuleb eeltoodut arvestades lugeda, et kaebajale oli ehitiste omaniku poolt pandud peale

kohustus tuleohutusaruande esitamiseks määruse nr 1 § 5 lg 2 mõttes.

10. Kaebaja väidab, et tal pole võimalik tuleohutusaruannet koostada, kuna ta ei kasuta neid

ehitisi ja et tal puuduvad aruande esitamiseks vajalikud andmed.

Samas sätestab määruse nr 1 § 5 lg 2 ls 2, et kui ehitisel on mitu valdajat, on nad kohustatud

esitama tuleohutusaruande koostamiseks vajalikke andmeid aruande koostamise ja esitamise

eest vastutavale isikule. Seega kui kaebaja väide, justkui tal pole tuleohutusaruande

esitamiseks vajalikke andmeid ja et hoonete osi kasutavad erinevad isikud, peaks paika

pidama, siis saab ta vajalikke andmeid nõuda määruse nr 1 § 5 lg 2 ls 2 alusel neilt isikutelt

ning koostada tuleohutusaruande esitatud andmete põhjal. Ringkonnakohus ei näe, et sellises

olukorras peaksid vastustaja või halduskohus veel eraldi ära näitama, et selliste andmete

küsimine ning nende andmete põhjal tuleohutusaruande koostamine on kaebaja jaoks

võimalik.

Siinkohal on siiski põhjust korrata, et kinnipidamisõiguse teostajal on eelduslikult hoonete

valdus olemas.

11. Samuti väidab kaebaja, et ta ei ole varem Ülikooli tn 8 kohta tuleohutusaruannet

koostanud ja et Ülikooli tn 8a kohta aruande koostamisest on möödunud kaua aega. Ka leiab

ta, et vastustaja oleks pidanud avaldama, kes esitasid tuleohutusaruandeid aastatel 2017-2019.

Kuna ehitiste omanik on pannud tuleohutusaruande koostamise kohustuse kaebajale, siis ei

ole need väited asjakohased. Määrus nr 1 ei sea tuleohutusaruande esitamise kohustust

sõltuvusse sellest, kas selleks määratud isik on teinud seda varem või mitte.

12. Kaebaja on seisukohal, et halduskohtu otsus oli üllatuslik, kuna selles viidati kaebaja ja

AS-i Barclay Hotell vahelistele seostele.

Samas ei ole kaebaja selgitanud, kuidas sellistele seostele väidetavalt üllatuslik viitamine viis

halduskohtu poolt sisuliselt vale otsuse tegemisele. Ringkonnakohus sellist põhjuslikku seost

ei näe. Seetõttu ei mõjuta halduskohtu otsuse väidetav üllatuslikkus kohtuotsuse põhjendatust

ja õiguspärasust.

13. Seoses Päästeameti 22. mai 2023. a kirjaga, kus öeldi, et tuleohutusaruanne tuleb koostada

vaid Ülikooli tn 8 kohta, on Päästeamet vastuses apellatsioonkaebusele selgitanud, et see

puudutas 2022. aastal tuleohutusaruande esitamise kohustust ning ei lõpetanud 2020. a eest

tuleohutusaruande esitamise kohustust. Ringkonnakohus nõustub selle selgitusega.

14. Kaebaja arvates on talle tuleohutusaruande esitamise kohustuse panek

ebaproportsionaalne.

Ringkonnakohus nendib, et kui kaebaja on valinud enda eraõiguslike õiguste kaitseks

kinnipidamisõiguse teostamise VÕS § 334 lg 3 alusel, siis pidi ta arvestama sellega, et sellega

kaasneb ka ehitiste valduse säilimine ning vastavalt säilivad ka ehituse valdusega seotud

avalikust õigusest tulenevad kohustused, antud juhul tuleohutusaruande esitamise kohustus.

Kaebaja väited ei muuda seda ebaproportsionaalseks.

Mis puudutab kaebaja väidet, et talle tuleohutusaruande esitamise kohustuse panek OÜ

Viavara poolt oli kiuslik, siis märgib ringkonnakohus, et tegemist on eraõiguslike isikute

vahelise suhtega, millele halduskohtumenetluses hinnangut anda ei saa.

15. Eeltoodust tulenevalt jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ning halduskohtu otsus

muutmata. Kaebaja poolt apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud 1220 eurot jäävad

halduskohtumenetluse seadustiku § 108 lg 1 alusel tema enda kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)