2-24-101672/16 · Viru Maakohus Rakvere kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Viru Maakohus

Tsiviilasja menetlev kohtunik

Angelina Abol

Otsuse tegemise aeg ja koht

21. veebruar 2025, Rakvere

Tsiviilasja number

2-24-101672

Tsiviilasi

Aktsiaselts Trükikoda Trükis hagi Osaühing LAMIPAP

vastu võlgnevuse nõudes

Tsiviilasja hind 10 461.65 eurot.

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Aktsiaselts Trükikoda Trükis (RK 10318329; asukoht

Pargi tn 27f, Jõhvi linn, Jõhvi vald 41537, Ida-Viru maakond),

lepinguline esindaja advokaat Kai Villman (e-post XXX)

Kostja: Osaühing LAMIPAP (RK 10449356, asukoht Vetuka

tee 16, Vilivere küla, Kohila vald 79744, Rapla maakond,

e-post XXX)

Asja läbivaatamine

kirjalik menetlus, kohtuistung 07.01.2025

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Aktsiaselts Trükikoda Trükis hagi Osaühing LAMIPAP vastu

põhivõlgnevuse 7 468.06 eurot, viivise 227.75 eurot ja lisanduva viivise 0,1% päevas

põhivõlalt 7 468.06 eurot alates 17.01.2024 kuni põhinõude kohase täitmiseni nõudes.

2. Lugeda põhivõlgnevus osaliselt tasutuks kostja poolt hagejale 06.01.2025 tasutud

summa 4 712 eurot ulatuses.

3. Välja mõista Osaühingult LAMIPAP Aktsiaseltsi Trükikoda Trükis kasuks:

3.1.

põhivõlgnevus 2 756.06 eurot;

3.2.

viivis 3 020.62 eurot;

3.3.

lisanduv viivis 0,1% päevas põhivõlgnevuselt 2 756.06 eurot alates 22.02.2025

kuni põhivõlgnevuse tasumiseni.

4. Jätta menetluskulud kostja kanda.

5. Välja mõista Osaühingult LAMIPAP Aktsiaseltsi Trükikoda Trükis kasuks

menetluskulud 1 980 eurot ja viivis menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1

teises lauses ettenähtud ulatuses tasumata summalt alates käesoleva otsuse

jõustumisest kuni täitmiseni.

6. Kostjal tuleb tasuda hageja kasuks väljamõistetud summad Aktsiaseltsi Trükikoda

Trükis arvelduskontole nr XXX XXX AS-is.

Edasikaebamise õigus

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule (aadress Veski 32,

50409 Tartu; e-post tarturk.menetlus@kohus.ee; e-toimik https://etoimik.rik.ee/) 30 päeva

jooksul, alates otsuse apellandile kätte toimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel

käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada

1 (10)

kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja

tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige

esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD

Hagiavaldus ja hageja nõue

1. Aktsiaselts Trükikoda Trükis (hageja) esitas 16.01.2024 Pärnu Maakohtule maksekäsu

kiirmenetluse avalduse Osaühingult LAMIPAP (kostja) 7 695.81 euro saamiseks. Seoses võlgniku

vastuväitega andis kohtunikuabi nõude 07.02.2024 määrusega üle Viru Maakohtule menetluse

jätkamiseks hagimenetluses.

2. Viru Maakohtule 16.02.2024 esitatud hagis palub hageja kostjalt välja mõista võlgnevuse 7

468.06 euro, viivise 227.75 eurot ja lisanduva viivise 0,1% päevas põhinõudelt alates 17.01.2024

kuni põhinõude kohase täitmiseni.

Hagiavalduse põhjal pooled sõlmisid 25.01.2021 aastal tähtajalise üürilepingu, mille alusel kostja

võttis hagejalt üürile kinnistu asukohaga Pargi tn 27f, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Virumaa ning

erinevad lepingus nimetatud vallasasjad (edaspidi lepingu ese). Vastavalt kokkulepitule andis

hageja lepingu eseme kostjale üürile alates 25.02.2021 kuni 28.02.2026.

Üürilepingu alusel kohustus kostja maksma hagejale lepingu eseme kasutamise eest üüri 1965 eurot

kalendrikuus, millele lisandub käibemaks. Seejuures üüri tasumine toimub üürniku poolt ette,

arvestusliku kuu 5-ndaks kuupäevaks. Pooled leppisid kokku üüri indekseerimises alates

kolmandast aastast Eesti tarbijahinna indeksiga, kuid mitte rohkem kui 5% eelmise üheaastase

perioodi käibemaksuta üüri summast.

Hageja avaldas kostjale 07.03.2023 teatises, et tõstab alates 01.03.2023 üüri 5% ehk 98 euro võrra

ning uueks üüriks on 2063 eurot kuus, millele lisandub käibemaks. Hageja on esitanud kostjale

indekseeritud arved alates 01.03.2023 (summas 2475.60 eurot (käibemaksuga)) ja kostja tasus need

hagejale. Üürilepingus kokkulepitu kohaselt oli igakuise üüri suurus koos käibemaksuga perioodil

01.03.2023-31.12.2023 2475.60 eurot ja tulenevalt käibemaksumäära muutusest alates 01.01.2024

2516.86 eurot.

Kostja ei täitnud üüri tasumise kohustust kohaselt (tähtaegselt) alates 01.11.2023 aastast. Kostjal on

tasumata sissenõutavaks muutunud üürinõuded perioodi november 2023 (01.11.2023 arve nr

231101-1), detsember 2023 (01.12.2023 arve nr 231201-1) ja jaanuar 2024 (01.01.2024 arve nr

240101-1) eest kogusummas 7468.06 EUR (2475.60+2475.60+2516.86).

Hageja esitas 27.12.2023 aastal kostjale e-kirjaga nõude seoses kostja võlgnevustega hagejale, kuid

kostja sellele hageja pöördumisele ega järgnevatele e-kirjadele ei vastanud.

Pooled leppisid üürilepingus kokku viivises 0,1% õigeaegselt tasumata summadest iga viivitatud

päeva eest. Hageja on arvestanud viivist maksekäsu kiirmenetluses 16.01.2024 avalduse esitamise

seisuga järgmiselt: 1) november 2023 eest summalt 2475.60 eurot - 151.01 eurot alates 16.11.2023,

2) detsember 2023 eest summalt 2475.60 eurot - 76.74 eurot alates 16.12.2023 ja 3) jaanuar 2024

eest summalt 2516.86 eurot - 0 eurot alates 17.01.2024, millele lisandub jooksev viivis. Hageja on

arvestanud viivist kostjale seega soodsamalt, kui on lepingus kokku lepitud.

Hageja taotleb TsMS § 445 lg 1 alusel otsuse täitmise korra ja viisi kindlaks määramist selliselt, et

rahaline kohustus kuulub kostja poolt täitmisele hageja arveldusarvele.

2 (10)

Kostja esitas hagejale 20.12.2023 tahtavalduse üürilepingu erakorraliseks üles ütlemiseks (s.o

tahteavaldusel on märgitud koostamise kuupäev 18.12.2023, kuid see on esitatud 20.12.2023).

Hageja sai 20.12.2023 tahteavalduse kätte 21.12.2023, kuid leiab, et see on õigustoimetu.

Hageja hinnangul on kostja 20.12.2023 tahteavalduses esitatud põhjendused otsitud, meelevaldsed

ja tõendamata ning ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Kostja üksnes kasutab pahatahtlikult ära

Iisraeli sõja olukorda. Hageja teatas 29.12.2023 vastuses kostjale, et tahteavaldus ei oma õiguslikke

tagajärgi ja üürileping jätkub, kuna ei esine mõjuvaid põhjuseid üürilepingu ülesütlemiseks VÕS §

313 lg 1 tähenduses, üürnik ei ole tuginenud sellele, et õiguslik alus tuleneks VÕS § 315-319

sätestatust. Üürilepingus pooled leppisid kokku lepingu erakorralises ülesütlemises üürileandja

kohustuse rikkumise puhuks, kuid üürnik ei ole välja toonud sellele viitavaid asjaolusid.

Kostja teatas juba enne 20.12.2023 tahteavalduse esitamist hageja esindajale 16.08.2023 e-kirjas, et

on sunnitud üürilepingu lõpetama tulenevalt turu olukorrast, kuna neil ei ole tellimusi. Uuesti

22.10.2023 e-kirjas kostja esindaja teatas, et nad ei vaja neid ruume ja soovivad üürimise lõpetada.

Poolte esindajad pidasid septembris 2023 suulisi läbirääkimisi seoses lepinguga, kuid peale

varasemate võlgnevuste ajatamise muule kokkuleppele ei jõudnud. Pooled leppisid kokku

10.11.2023 kohtumise seoses üüripinna ülevaatamise ja võimaliku otsese valduse üleandmisega

üürileandjale. Hageja juhatuse liige teatas 09.11.2023 kirjas mh, et üüripinna otsese valduse

üleandmine/vastuvõtmine üürnikult üürileandjale on üürileandja poolne vastutulek üüripinna

haldamise hõlbustamisega seoses, see ei vabasta üürnikku üüri ega kõrvalkulude tasumise

kohustusest. Poolte esindajad koostasid 10.11.2023 üüripinna üleandmise otsese valduse

üleandmise akti.

Ülesütlemise avalduses viidatud seadmed olid omandatud järelmaksuga ja alles 28.06.2023 seisuga

läks seadmete omand hagejalt kostjale üle. Hageja järeldab sellest kostja soovi saada üüripinnal

asuvate seadmete omanikuks, kuid mitte täita enam üürilepingust tulenevaid kohustusi. Kostja

lõpetas 2023 septembri lõpus – oktoobri alguses töölepingu kõigi töötajatega, kes töötasid Jõhvi

linnas asuval üüripinnal, seega oli kostja avalduses viidatud 09.10.2023 Hamasi rünnaku ajaks oma

tegevust lõpetamas ja see ei omanud mingit seoses lepingu ülesütlemisega. Avalikult kättesaadava

teabe põhjal ei toimunud kostja käibes 2024 IV kvartalis ehk peale 08.10.2023 mingeid

märkimisväärseid muutusi. Hageja huviks seevastu oli saada üüripinna eest üüri, kuna üürilepingust

tulu saamine oli hageja ainsaks majandustegevuseks, muud tuluallikad tal puuduvad. Samuti

ülesütlemise põhjendamisel 09.10.2023 Hamasi raketirünnakule Iisraelis tuginemisel ei ole kostja

alles 20.12.2023 e-kirjaga lepingu ülesütlemisel lähtunud ka mõistlikust tähtajast VÕS § 196 lg 3

järgi.

Hageja hinnangul kostja 2023 majandusaasta aruandest nähtub, et 18.12.2023 erakorralise

ülesütlemise teates märgitud asjaoludel puudub mistahes seos kostja 2023 majandustegevusega.

Kostja 2023 kasumiaruandest nähtub, et kostja müügitulu 2022 aastal oli 8 401 936 eurot ja 2023 8

591 948 eurot ehk isegi suurem kui 2022 aastal. Kostja ei seosta oma majandustegevust Iisraeliga

ega too esile ka mingeid muid põhjuseid, mis oleks mingilgi viisil põhjustanud kostja

majandustegevuse langust. Kostja kohta 27.11.2024 seisuga infoportaalis www.teatmik.ee esitatud

koondandmetest nähtub, et 2023 aasta IV kvartalis oli kostjal 41 töötjat, 2024 aasta I kvartalis 52

töötajat, 2024 aasta II kvartalis 49 töötajat ning 2024 aasta III kvartalis juba 64 töötajat. Ehk pärast

18.12.2023 erakorralise ülesütlemise teatise koostamist kostja töötajate arv hoopis suurenes, mis

omakorda tõendab, et kostja majandustegevuses ei ole mingit tagasilangust toimunud ning kostja

poolt ülesütlemise teates avaldatud asjaolud on alusetud.

Hageja leiab, et nii kostja lõppseisukohaga täiendavalt esitatud tõendid kui lõplikus seisukohas

sisalduvad uued vastuväited on esitatud hilinemisega. Samuti on need asjakohatud, kuna asjaolud,

millal ja miks ostis kostja hagejalt seadmed, üüris äripinna ja millised olid kostja plaanid 2021

aastal, ei ole käesoleva menetluse vaidluse esemeks. Saab lugeda üldtuntuks asjaolu, et juba 1948

aastal, mil loodi Iisraeli Vabariik, on sealne riik ja rahvas sõdinud oma naabritega, kuid vaatamata

sellele on kostja soovinud siduda Eesti Vabariigis asuva vara üürilepingu erakorralist ülesütlemist

3 (10)

Iisraeli riigis toimuva olukorraga ehk Iisraeli sõjaga aastal 2023. Kostja müügitulu, mis tulenes

müügist Iisraeli, hoopiski suurenes 2023 aastal, mitte ei vähenenud.

Kostja vastuväiteid

3. Kostja tunnistab hagi osaliselt.

Kostja ütles üürilepingu alates 23.12.2023 erakorraliselt üles VÕS 313 lg 1 alusel. Kuna võlasuhe

on lõppenud, siis ei saa OÜ-l LAMIPAP olla üüri tasumise kohustust alates 23.12.2023

Ülesütlemine on hagejale kätte toimetatud. Maksimaalne rahaline kohustus saaks olla 4292.04

eurot, s.o 2023 novembrikuu üür ja 2023 detsembrikuu üür 22 päeva eest (1815.44). Kostja on nõus

kompromissina tasuma põhivõlg 4292 eurot ja pool riigilõivust 420 eurot, kokku 4712 eurot.

Kostja teatas 06.01.2025 kohtule, et on tasunud kirjalikus vastuses tunnistatud võla summas 4712

eurot.

24.01.2025 lõplikes seisukohtades kostja esitas täiendavad selgitused üürilepingu sõlmimise

asjaolude kohta. Kostja üheks tegevussuunaks on paberitoodete müük Iisraeli. Hagejal olid Jõhvis

müügis tootmisseadmed paberi töötlemiseks ja üürile andmiseks ruumid, kus need seadmed asusid.

Kostja ostis 25.02.2021 müügilepingutega seadmed summas 35 000 eurot ja 32 00 eurot.

Samaaegselt kirjutati alla ka vaidlusalune üürileping. Seadmete otsese valduse üleandmine toimub

samaaegselt kinnistu otsese valduse üleandmisega üürilepingu alusel. Üürileping seostati samuti

seadmetega, lepingu järgi lepingu eseme koosseisu kuuluvad kinnistu ning seadmed 1 ja seadmed 2

ühiselt. Kostja tahe oli suunatud sellele, et omandada eraldi tootmisüksus ja hakata seal tegema

spetsiifilist toodet (toidupaberit) Iisraeli turule. Iisraelis 2023 kevadel toimunud arengud – riigi

sattumine sõjaliste rünnakute alla – tingisid Jõhvi tootmisüksuse sulgemise, mille paratamatuks

tagajärjeks oli üürilepingu erakorraline lõpetamine. Sõjaolukorra tõttu vajadus selle toote järele

kadus, samas suurenes kostja poolt toidukarpide tootmine ja eksport, seega 2023 aastal kostja

rahaline maht Iisraeli suunal oluliselt ei muutunud. Majandusaasta aruanne näitab, et kostja

müügitulust 8,5 miljoni eurot enam kui poole moodustab müük Iisraeli. Kostja leiab, et ei saa

eeldada, et kostja jätkaks teises maakonnas veel mitmeks aastaks ruumide rentimist, kui tal puudub

nende järele igasugune vajadus. Kostja tagastas kõigepealt ruumid ja alles enam kui kuu hiljem

lõpetas lepingu, hageja ei saa väita, et tema ärihuve üldse ei arvestatud.

Kohtuistung

4. 07.01.2025 kohtuistungil hageja teatas, et vähendab nõuet kostja tasutud 4712 euro võrra,

millest loeb VÕS § 88 lg 8 alusel tasutuks november 2023 üüri 2475.60 eurot ja osaliselt detsember

2023 arve summas 2236.40 eurot. Hageja põhivõla nõudesumma on 2756.06 eurot ja novembri

2023 arve puhul on arvestatud viivist 16.11.2023 kuni 06.01.2025 summas 1034.80 eurot.

Detsembri 2023 arve viivised üürisummalt 2475.60 eurot on 16.12.2023 kuni 06.01.2025 960.53

eurot. Jaanuari 2024 arve puhul on viivistearvestus 06.01.2024 kuni kohase täitmiseni, istungi

toimumise hetkeks on sissenõutavaks muutunud 898.52 eurot.

KOHTU PÕHJENDUSED

5. Kohus, tutvunud hagiavalduse ja esitatud tõenditega, leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub

rahuldamisele.

6. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud

asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes

asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud

poolte esitatud õiguslike väidetega. TSMS § 438 lg 1 kohaselt hindab kohus otsuse tegemisel

tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi

kuulub rahuldamisele.

7. Poolte vahel puudub vaidlus ja kohus loeb tuvastatuks järgmised asjaolud:

4 (10)

-

pooled sõlmisid 25.01.2021 tähtajalise üürilepingu, mille alusel Osaühing LAMIPAP (kostja)

üüris Aktsiaseltsilt Trükikoda Trükis (hageja) kinnisasja asukohaga Pargi tn 27F, Jõhvi linn,

Jõhvi vald, Ida-Virumaakond koos selle oluliste osade ja päraldistega ning lepingus märgitud

vallasasjad alates 25.02.2021 kuni 28.02.2026;

-

üürilepingu alusel pidi kostja tasuma hagejale arvete alusel iga kuu eest ette üüri 1965 eurot,

millele lisandub käibemaks, ning mis kuulus indekseerimisele alates 01.03.2023 vastavalt

tarbijahinna indeksi muutusele, kuid mitte rohkem kui 5% eelmise üheaastase perioodi

käibemaksuta üürisummast;

-

kostja esitas hagejale 20.12.2023 üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, milles teatas,

et lõpetab üürilepingu alates 23.12.2023, kuna tulenevalt avalduses väljatoodud asjaoludest

puudub tal renditud ruumide järele vajadus ja poolte huvisid kaaludes ei saa eeldada, et kostja

jätkaks lepingu täitmist;

-

hageja sai ülesütlemise avalduse kätte 21.12.2023, kuid teatas 28.12.2023 seisukohas, et ei

nõustu kostja avaldusega, peab seda alusetuks ja loeb üürilepingut jätkuvalt kehtivaks;

-

kostja jättis tasumata hageja esitatud 01.11.2023 arve nr 231101-1 (2475.60 eurot), 01.12.2023

arve nr 231201-1 (2475.60 eurot) ja 01.01.2024 arve nr 240101-1 (2516.86 eurot) kogusummas

7468.06 eurot;

-

kostja on menetluse kestel tasunud hagejale käesolevas tsiviilasjas esitatud nõuete katteks 4712

eurot, millises summas kostja võlga tunnistab.

Poolte vahel on vaidlus selles, kas poolte vahel sõlmitud üürileping on alates 23.12.2023 kostja

poolt üles öeldud ja siit tulenevalt, kas ja millise perioodi eest on hagejal õigus nõuda üüri tasumist.

8. Kohus jätab asja lahendamisel tähelepanuta kostja poolt 24.01.2025 lõplikele seisukohtadele

esitatud täiendavad tõendid TsMS § 329 lg 1 ja 331 lg 1 alusel, s.o tõendid on esitatud hilinemisega

ja kostja ei ole põhistanud hilinemiseks mõjuva põhjuse olemasolu. Samuti kohtu hinnangul ei ole

tegemist asjakohaste tõenditega, kuivõrd käesoleva vaidluse esemeks ei ole poolte vahel rendipinnal

asunud seadmete ostmine, samuti puudub vaidlus selles, et kostja müüs oma tooteid Iisraeli.

9. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled tähtajalise üürilepingu kinnisasja koos sellel asuva

äriruumi (võlaõigusseaduse (VÕS) § 272 lg 1 teise lause tähenduses) ja vallasasjadega (VÕS § 272

lg 3) üürimiseks.

Üürilepinguga kohustub VÕS § 271 järgi üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule)

kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

VÕS § 309 lg 1 esimese lause järgi tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut

ei ole varem erakorraliselt üles öeldud.

Kuna praegusel juhul pole vaidlust, et üürileping sõlmiti kehtivalt, siis tuleb kostjal tõendada, et

leping öeldi pärast sõlmimist nõuetekohaselt üles. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab

esinema kaks eeldust – õiguslik alus ja ülesütlemisavalduse tegemine teisele lepingupoolele.

Kuivõrd pooled ei vaidle ülesütlemise avalduse esitamises ja selle hageja poolt kättesaamises, ei

käsitle kohus neid asjaolusid lähemalt.

Õiguslik alus võib tuleneda seadusest ning muu kui eluruumi üürilepingu puhul ka poolte

kokkuleppest.

Pooled leppisid üürilepingus kokku, et lepingu saab korraliselt lõpetada ennetähtaegselt ainult

poolte kirjalikul kokkuleppel (p 11.2., dtl 58) ning üürnikul on õigus leping erakorraliselt üles

öelda, teatades sellest üürileandjale ette ühe kuu juhtudel, kuis üürileandja on oluliselt rikkunud

lepinguga kokkulepitud tingimusi, andes eelnevalt üürileandjale mõistliku tähtaja rikkumise

kõrvaldamiseks ja/või lõpetamiseks (p 11.4, dtl 59).

5 (10)

Käesoleval juhul ei ole kostja ülesütlemisavalduse (dtl 192-194) esitamisel tuginenud kummalegi

eelviidatud lepingust tulenevale alusele. Hageja on oma 09.11.2023 vastuses (dtl 205) ka selgelt

välistanud selle, et vastutulekuna kostjale lepingu eseme vastuvõtmisega hageja poolt 10.11.2023

vabaneks kostja üüri ja kõrvalkulude tasumisest.

Seadusest tulenevatel alustel on üürilepingu erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige VÕS §-des

314-319 nimetatud asjaoludel, millistel juhtudel ei pea kohus erinevalt VÕS § 313 lg-s 1 sätestatud

reeglist kõiki asjaolusid arvestades kaaluma mõlemapoolseid huvisid ning huvitatud isik peab

tõendama, et põhjus pole mõjuv (vt nt RKTKo 04.04.2005, 3-2-1-24-05, p 23).

Kostja ei tugine ja tema esitatud asjaoludest ei tulene VÕS § 314-319 nimetatud ülesütlemise

aluseid. Kostja on ülesütlemisavalduse õigusliku alusena viidanud VÕS §-le 313 lg-le 1 (ekslikult

viide §-le 113).

VÕS § 313 lg 1 annab üürilepingu ülesütlemise iseseisva aluse, mille järgi võib kumbki pool

üürilepingu erakorraliselt üles öelda ka muul olulisel põhjusel, kui põhjuse esinemisel ei saa

ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid

kaaludes eeldada, et lepingu ülesütlemist sooviv lepingupool lepingu täitmist jätkab.

Üldjuhul peab kumbki lepingupool saama lähtuda sellest, et leping kehtib korralise lõppemiseni (s.o

tähtajalise üürilepingu puhul tähtaja saabumiseni). Seega tuleb mõjuva põhjuse esinemise üle

otsustamisel hinnata kahe lepingupoole huve ja võtta seisukoht, kas konkreetsed asjaolud on

ülesütlemist sooviva lepingupoole jaoks sedavõrd olulised, et need kaaluvad üles teise lepingupoole

huvi lepingu korralise lõppemiseni kehtivuse osas. VÕS § 313 lg 1 raames tuleb ülesütlemine kõne

alla vaid siis, kui tekivad mingid asjaolud, mida lepingu ülesütlemist sooviv lepingupool lepingu

sõlmimisel ette ei näinud ja ette näha ei saanud, sest kui ülesütlemist sooviv lepingupool oleks

vastavaid asjaolusid teadma pidanud, kuid sellest hoolimata vastava üürilepingu sõlmis, siis välistas

ta sellega vastaval alusel üürilepingu ülesütlemise võimaluse.1 Riigikohus on leidnud, et mõjuvaks

põhjuseks saab olla erakorraline, s.o poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid

kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine on muutunud ühe või teise poole jaoks võimatuks. Samas

ei ole selle sätte alusel välistatud õigus üürileping ennetähtaegselt üles öelda ka siis, kui

ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevalt lepingupoolest tulenevatest asjaoludest, kuid

seda vaid juhul, kui tema eeltoodud huvi ületab ülekaalukalt hageja huvi üürilepingu jätkamise

vastu (vt RKTKo 09.11.2010, 3-2-1-84-10, p 12).

Osaühingu LAMIPAP ülesütlemise põhjenduste järgi oli üürileping sõlmitud vaid eesmärgiga

jätkata üürilepinguga samal ajal sõlmitud seadmete müügilepingu alusel ostetud seadmetega

tootmistegevust. Kostjast mitteolenevatel põhjustel tuli selle majandusüksuse/ettevõtte tegevus

lõpetada, kuivõrd selles majandusüksuses valmistatud toote (rasvakindel toidupaber) peamiseks

tarnekohaks olevas Iisraelis alanud sõja tõttu ei olnud toote eksport sinna enam võimalik, tootele

puudus tarbija. Kõiki asjaolusid, sh sõda, mille puhkemist Osaühing LAMIPAP ei saanud ette näha,

arvestades ei saa eeldada ja oleks Osaühing LAMIPAP suhtes ebaõiglane, et ta jätkaks teises

maakonnas ruumide rentimist, kui tal puudub nende järele igasugune vajadus.

Kohus nõustub hagejaga, et asjaolu, millisel eesmärgil kostja üürilepingud sõlmis, ei oma

käesoleval juhul määravat tähendust. Kostja ei ole tuginenud sellele, et poolte kokkuleppel oleks

üürilepingu kehtivus lisaks kokkulepitud tähtajale seatud sõltuvusse ka kostjale samaaegselt

müüdud seadmete reaalsest kasutamisest (kasutamisvõimalusest). Kostja põhjendab ruumide

rentimise vajaduse äralangemist konkreetsele tootele turu kaotamisega lepingupoole riigis sõja

puhkemisega, s.o asjaoluga, mida ta ei saanud ette näha. Kohus, nõustudes siin taas hagejaga, leiab

siiski, et juba Iisraeliga lepingulisi suhteid luues pidi kostja olema teadlik selle lepingupoole

ajaloolisest ja poliitilisest taustast, seega arvestama ka võimaliku sõjalise konfliktiga seotud riskide

ja nende mõjuga tema enda majandustegevusele. Ka konflikti eskaleerumist 07.10.2023 Hamasi

rünnakuga ei saa seega pidada sedavõrd erandlikuks või ootamatuks olukorraks, millega saaks

põhjendada üürilepingu erakorralist ülesütlemist. Hageja on ka välja toonud, et kostja asus Jõhvis,

1 K.Paal. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura, 2019, § 313, p 3.4.

6 (10)

s.o vaidlusalusel üüripinnal asuvat tootmisüksust, tegelikkuses likvideerima juba varasemalt,

teatades juba augustis 2023 (dtl 195) hagejale soovist leping erakorraliselt lõpetada turu vähenemise

tõttu ja hakates alates septembrist 2023 lõpetama siin töötavate töötajate töölepinguid. Seega

ülesütlemise põhjusena väljatoodud Hamasi rünnaku Iisraelile ja selle võimalike mõjude

avaldumise ajaks oli kostja juba asunud oma tegevust rendipinnal lõpetama ning relvarünnak ja

selle mõju kostja tootmistegevusele ei saanud seega olla lepingu ülesütlemise põhjuseks. Hageja on

kostjale ka varasemalt teatanud, et ei nõustu lepingu erakorralise ülesütlemisega (dtl 197, 205).

Kohus möönab, et kostjal võis tootele turu kadumise tõttu (ka juba enne 07.10.2023 rünnakut)

esineda vajadus rendipinnal tootmise lõpetamiseks, kuid tegemist ei ole lepingu ülesütlemise

mõjuva põhjendusega VÕS § 313 lg 1 mõttes, vaid riskiga, mida peab kostja kandma.

Poolte huve kaaludes nähtub kohtule esitatud tõenditest ka, et Osaühingu LAMIPAP käibes ei ole

pärast Hamasi rünnakut 07.10.2023 toimunud olulisi muutuseid – 2023 III kvartali käive oli 3 115

034.59 eurot (töötajaid 43) ja 2023 IV kvartali käive 2 839 837.38 eurot (töötajaid 41), muutus on

seega väiksem kui 10% (dtl 237). Kostja 2023 majandusaasta tegevusaruandest ei nähtu viidet

Iisraeli sündmuste mõjule kostja majandustegevusele, aruandes esitatud selgituse järgi 2023 aastal

jätkus traditsioonilise äritegevuse mahtude stabiilne kasv (dtl 285). Majandusaasta aruande

kasumiaruande (dtl 287, 298) põhjal on 2023 aasta müügitulu (sh Iisraeli) suurenenud võrreldes

2022 aastaga, kostja töötajate arv on pärast lepingu erakorralise ülesütlemisavalduse esitamist

suurenenud 2023 IV kvartalis 41 töötajalt 2024 I kvartalis 52 töötajani (dtl 306). Kostja on jätkuvalt

toimiv ja käibega äriühing.

Seevastu hageja on välja toonud, et üürilepingu alusel kostjalt üüri- ja kõrvakulude tasumise

nõudmine on hageja ainus majandustegevus, hageja müügikäive tuleneb 99% ulatuses Osaühingule

LAMIPAP esitatud arvetest (hageja kontoväljavõte, dtl 244; käibedeklaratsioonid, dtl 245-268)

Hagejal puuduvad muud tuluallikad, kui üürilepingu alusel kostjalt üüri ja kõrvakulude tasu

nõudmine.

Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et kostjal ei olnud üürilepingu erakorraliseks

ülesütlemiseks mõjuvat põhjust VÕS § 313 lg 1 teise lause tähenduses. Kostja huvi vabaneda enne

kokkulepitud tähtaja saabumist lepinguliste kohustuste täitmisest ei kaalu üle hageja huvi lepingu

jätkumise ja sellest tulenevate kohustuste täitmise vastu. Kohus selgitab täiendavalt, et üürileandjale

ei tulene ka hea usu põhimõttest kohustust nõustuda üürilepingu ennetähtaegse lõpetamisega

olukorras, kus lepingust või seadusest tulenevad eeldused selleks ei ole täidetud (sh ei esine

mõjuvat põhjust VÕS § 313 lg 1 järgi).

10. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks materiaalsete eelduste puudumise tõttu ei olnud

ülesütlemisel õiguslikke tagajärgi ja leping kehtis edasi ning kostja pidi täitma lepingust tulenevaid

kohustusi. Kohus märgib, et kuna üürileping kehtis, pidi kostja üüri tasuma ja tasumise kohustusest

ei vabastanud teda ka see, et kostja loobus üürilepingu eseme valdusest.

Kohus rahuldab seega hageja nõude kostjalt hageja kasuks 25.02.2021 sõlmitud üürilepingust nr 1

tuleneva põhivõlgnevuse 7 468.06 eurot, viivise 16.01.2024 seisuga 227.75 eurot ja lisanduva

viivise 0,1% päevas põhivõlalt 7 468.06 eurot alates 17.01.2024 kuni põhinõude kohase täitmiseni

nõudes.

Kuna kostja on menetluses (06.01.2025) tasunud hagejale 4712 eurot, mille hageja 07.01.2025

istungil avaldatu järgi arvestab põhinõude tasumisena (s.o kostjale soodsamalt võrreldes VÕS § 88

lg-s 8 ettenähtust) 01.11.2023 ja osaliselt 01.12.2023 arve alusel, mõistab kohus kostjalt hageja

kasuks välja võlgnevuse järgmise arvestuse järgi:

1) 01.11.2023 arve alusel – viivis 16.11.2024-06.01.2025 eest 1034.80 eurot;

2) 01.12.2023 arve alusel – põhinõude jääk 239.20 eurot, viivis 16.12.2024 - 06.01.2025 eest

960.53 eurot ja lisanduv viivis 07.01.2025 kuni otsuse tegemiseni 21.02.2025 (k.a) – 11 eurot;

3) 01.01.2024 arve alusel – põhinõue 2516.86

eurot

ja viivis 16.01.2024 kuni otsuse tegemiseni

21.01.2025 (k.a) eest – 1014.29 eurot

7 (10)

4) lisandub viivis põhinõudelt 2756.06 eurot alates 22.02.2025 viivisemääras 0,1% päevas kuni

põhinõude täitmiseni.

11. TsMS § 445 lg 1 alusel ja vastavalt hageja esitatud taotlusele määrab kohus kindlaks otsuse

täitmise viisi kostjalt hageja kasuks väljamõistetud summade tasumise osas.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

12. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg 1 järgi

kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kuna kohus rahuldab hagi, jätab kohus menetluskulud tervikuna kostja kanda.

13. TsMS § 174 lg 1 näeb ette, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse

alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega

seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui

menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks

menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid.

Kohus andis 07.01.2025 kohtuistungil pooltele tähtaja menetluskulude nimekirja esitamiseks kuni

24.01.2025. Toimiku põhjal on hageja esitanud menetluskulude nimekirjad 16.02.2024 hagis ning

16.04.2024 ja 29.11.2024 seisukohtade juures, pärast 07.01.2025 istungit hageja täiendavaid

menetluskulusid ei ole kohtule esitanud.

TsMS § 174 lg 8 kohaselt kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks hagita menetluse

sätete kohaselt, arvestades käesolevas jaos sätestatud erisusi. Lähtuvalt TsMS § 477 lg 5 hagita

menetluses ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud asjaoludega ega nende hinnanguga

asjaoludele.

Hageja menetluskuludeks on riigilõiv 840 eurot ja esindaja kulud kokku 1140 eurot (9,5 tundi

tunnihinnaga 120 eurot, ei lisandu käibemaksu).

Kuna riigilõivu suurus tuleneb seadusest ja makstakse lõivustatud toimingu tegemiseks ette, siis on

hageja menetluskulud (riigilõiv) summas 840 eurot olnud vajalik ja põhjendatud kulu.

TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava

kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab

kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist

menetluses esindav advokaat või muu esindaja TsMS §-s 218 sätestatu kohaselt.

Hagejal oli menetluses alates hagiavalduse esitamisest lepinguline esindaja, kes vastas TsMS § 218

lg 1 p 2 nõuetele ning kõik menetluses esitatud dokumendid olid esindaja poolt allkirjastatud, seega

osales hageja menetluses lepingulise esindaja kaudu.

Hageja lepingulise esindaja esitatud kuluarvestuse järgi osutas esindaja hagejale järgmiseid

õigusabiteenuseid:

1) 16.02.2024 hagi - asjaoludega tutvumine, analüüs, hagiavalduse koostamine ja lisade

komplekteerimine, hagi kohtule esitamine – 4 tundi;

2) 16.04.2024 seisukoht - kostja vastusega tutvumine, asjaoludega tutvumine, analüüs, tõendite

komplekteerimine ja hageja seisukoha koostamine – 4 tundi;

3) 29.11.2024 seisukoht – täiendav õigusteenus - 1,5 tundi.

Kostja hageja menetluskulude suurusele vastuväiteid ei esitanud.

Kohus, tutvudes toimikumaterjalidega, leiab, et menetluskulude nimekirjas väljatoodud

õigusabiteenuste ajakulu on põhjendatud, arvestades seejuures, et antud juhul ei ole tegemist

keskmisest oluliselt keerulisema või mahukama tsiviilasjaga. Kohus selgitab, et kohtul ei ole

õigusabile tehtud kulutuste põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel kohustust analüüsida minutilise

8 (10)

täpsusega iga üksiku õigusabitoimingu põhjendatust ja vajalikkust eraldi. Õigusabikulu suurus peab

tervikuna vastama tsiviilasja olemusele, keerukusele ja mahule, sh menetlustoimingute hulgale.

Lähtudes Riigikohtu praktikast tuleb lisaks esindamisele kulunud aja põhjendatuse ja vajalikkuse

hindamisele hinnata ka ühe tööühiku (s.o tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust (RKTKo

13.11.2013, 3-2-1-115-13, p 25). Riigikohtu senises praktikas on mh põhjendatuks ja vajalikuks

peetud tunnitasu kuni 153 eurot ilma käibemaksuta (RKTKm 13.11.2013, 3-2-1-115-14, p 14) ja

kuni 170 eurot käibemaksuta (RKTKm 27.02.2017, 3-2-1-159-16, p 24). Samuti on Riigikohus

pidanud põhjendatuks tunnitasu kuni 200 eurot ilma käibemaksuta asja puhul, mille Riigikohus

hindas keskmisest mõnevõrra keerukamaks ja mahukamaks (RKTKm 03.04.2019, 2 16-3785, p

31.4.). Kohus leiab, et tunnitasu 120 eurot (käibemaksuta) jääb keskmise tunnitasu piiridesse ning

vastab asja keerukusele ja mahule.

Eeltoodust tulenevalt määrab kohus hageja menetluskulude suuruseks 1980 eurot, mis tuleb kostjalt

koos lisanduva viivisega hageja kasuks välja mõista.

/allkirjastatud digitaalselt/

Angelina Abol

kohtunik

Tartu Ringkonnakohtu 30.01.2026 kohtuotsuse

RESOLUTSIOON:

1. Jätta rahuldamata osaühingu Lamipap taotlus menetluse lõpetamiseks.

2. Jätta osaühingu Lamipap 13. jaanuaril 2026 esitatud uued tõendid (viis kompromissmäärust)

asja juurde võtmata.

3. Jätta läbi vaatamata osaühingu Lamipap taotlus kohustada aktsiaseltsi Trükikoda Trükis

tagastama osaühingule Lamipap 420 eurot.

4. Võtta vastu aktsiaseltsi Trükikoda Trükis osaline hagist loobumine ning lõpetada menetlus

põhivõlgnevuse nõudes osas, mis ületab 2756,06 eurot.

5. Tühistada Viru Maakohtu 21. veebruari 2025 otsus osas, milles maakohus rahuldas aktsiaseltsi

Trükikoda Trükis nõude osaühingu Lamipap vastu põhivõlgnevuse 7468,06 eurot, viivise 227,75

eurot ja alates 17. jaanuarist 2024 lisanduva viivise väljamõistmiseks ning luges põhivõlgnevuse

4712 euro ulatuses osaliselt tasutuks, hagist osalise loobumise tõttu lõpetada menetlus

põhivõlgnevuse nõudes osas, mis ületab 2756,06 eurot. Osaühingult Lamipap välja mõistetud

summa osas jätta otsus muutmata.

6. Rahuldada apellatsioonkaebus osaliselt.

7. Sõnastada kohtuotsuse resolutsioon tervikuna järgmiselt:

„1. Hagist osalise loobumise tõttu lõpetada menetlus aktsiaseltsi Trükikoda Trükis nõudes

osaühingu Lamipap vastu põhivõlgnevuse nõudes osas, mis ületab 2756,06 eurot.

2. Hagi rahuldada. Välja mõista osaühingult Lamipap aktsiaseltsi Trükikoda Trükis kasuks:

2.1. põhivõlgnevus 2756,6 eurot;

2.2. viivis 3020,62 eurot;

2.3. lisanduv viivis 0,1% põhivõlgnevuselt 2756,06 eurot päevas alates 22. veebruarist 2025 kuni

põhivõlgnevuse tasumiseni.

3. Jätta menetluskulud osaühingu Lamipap kanda.

4. Välja mõista osaühingult Lamipap aktsiaseltsi Trükikoda Trükis kasuks menetluskulud 1980

eurot ja viivis menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses

tasumata summalt alates otsuse jõustumisest kuni täitmiseni.

5. Osaühingult Lamipap tuleb tasuda hageja kasuks väljamõistetud summad aktsiaseltsi Trükikoda

Trükis arvelduskontole nr XXX XXX AS-is.“

9 (10)

8. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud osaühingu Lamipap kanda. Mõista osaühingult

Lamipap aktsiaseltsi Trükikoda Trükis kasuks menetluskulude katteks välja 607,50 eurot.

Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda otsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni

viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Riigikohtu 04.05.2026 kohtumääruse

RESOLUTSIOON:

1. Keelduda kassatsioonkaebuse menetlusse võtmisest kaebuse põhjendamatuse tõttu.

2. Jätta kassatsiooniastme menetluskulud kassaatori kanda.

3. Kassatsiooniastme menetluskulusid välja ei mõisteta.

4. Määruse peale ei saa esitada määruskaebust (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 694 lg

2).

21.02.2025 kohtuotsus 2-24-101672 jõustus osaliselt 04.05.2026 Riigikohtu kohtumäärusega.

/allkirjastatud digitaalselt/

Lea Herne

referent

10 (10)