3-24-2778/17 · Tartu Halduskohus Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Halduskohus

Kohtunik

Sirje Kaljumäe

Otsuse tegemise aeg ja koht

21. veebruar 2025, Tartu

Haldusasja number

3-24-2778

Haldusasi

Xi ja Werkdata OÜ kaebus nõuetes tühistada Tartu

Linnavalitsuse 5. septembri 2024. a korraldus nr 680 „Kungla

tn 40, Tartu linn ehitusloa andmine“ ja selle alusel antud

ehitusluba nr 2412271/06358 osas, milles ehitusloa alusel

tehtavatele Tartu Kungla 40 hoone ehitustöödele ei ole

väljastatud kasutusluba, ja tunnistada õigusvastaseks osas,

milles ehitusloa alusel tehtud Tartu Kungla 40 hoone

ehitustöödele on väljastatud kasutusluba nr 2412371/05562,

ning tühistada Tartu Linnavalitsuse 21. novembri 2024. a

kasutusluba nr 2412271/05562

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Kaebaja I – X, esindaja vandeadvokaat Toomas Pikamäe

Kaebaja II – Werkdata OÜ, esindaja vandeadvokaat Toomas

Pikamäe

Vastustaja – Tartu linn, volitatud esindaja Kadri Valdre

Kolmas isik I – RL Varad OÜ, seaduslik esindaja Rein Liiva

Kolmas isik II – Laulupesa OÜ, seaduslik esindaja Airi Liiva

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Võtta haldusasja nr 3-24-2778 toimikusse Tartu Linnavalitsuse 14. aprilli 1998. a

korraldus nr 1159 „Nõustumine Kungla 40 maa ostueesõigusega erastamisega“.

2. Jätta Xi ja Werkdata OÜ kaebus rahuldamata.

3. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende enda kanda.

Edasikaebamise kord ja selgitused

Otsuse peale võib Tartu Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 24. märtsil 2025.

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3).

3-24-2778

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS §

182 lg 1 p 9).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tartu Linnavalitsus otsustas 5. septembri 2024. a korraldusega nr 680 „Kungla tn 40,

Tartu linn ehitusloa andmine“ anda välja ehitusloa Tartu maakond, Tartu linn, Kungla tn 40

meditsiinihoone ümberehitamiseks ja laiendamiseks büroo- ja haridusasutuse hooneks.

Korralduse alusel väljastati samal päeval ehitusluba nr 2412271/06358.

2. X (Kaebaja I, Kungla tn 17a elanik) ja Werkdata OÜ (Kaebaja II, Kungla tn 17a omanik)

esitasid 7. oktoobril 2024 Tartu Halduskohtule kaebuse, milles paluvad tühistada Tartu

Linnavalitsuse 5. septembri 2024. a korraldus nr 680 ja selle osaks olev ehitusluba nr

2412271/06358. Ühtlasi palusid kaebajad kohaldada esialgset õiguskaitset, taotledes Tartu

Linnavalitsuse 5. septembri 2024. a korralduse nr 680 ja selle osaks oleva ehitusloa nr

2412271/06358 kehtivuse peatamist kuni menetlust lõpetava kohtulahendi jõustumiseni.

3. Kohus kaasas 8. oktoobri 2024. a määrusega kolmandate isikutena menetlusse RL Varad

OÜ ja Laulupesa OÜ

4. Kohus võttis ehitusloa andmise korralduse tühistamise nõuet sisaldava kaebuse 14. oktoobri

2024. a määrusega menetlusse ning sama määruse resolutsiooni p-ga 6 jättis kaebajate

esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata. Tartu Ringkonnakohus jättis 29. novembri 2024. a

määrusega kaebajate määruskaebuse rahuldamata ja halduskohtu määruse esialgse õiguskaitse

kohaldamata jätmiseks jõusse.

5. Tartu Linnavalitsus vastustajana ning kolmandad isikud esitasid vastused kaebusele 11.

novembril 2024.

6. Halduskohus määras 19. novembri 2024. a määrusega asja läbivaatamise kirjalikus

menetluses ja andis menetlusosalistele tähtajad täiendavate menetlusdokumentide (sh

menetluskulude taotlused ja kuludokumendid) ning vastuväidete esitamiseks.

7. Kaebajad esitasid 6. jaanuaril 2025 menetluskulude väljamõistmise taotluste koos

kuludokumentidega ja täiendava kirjaliku seisukoha, mis sisaldas ka kaebuse muutmise

taotlust.

Kaebajad taotlesid ehitisele osaliselt väljastatud kasutusloa tõttu muutnud õiguslikus

olukorras, et kohus menetleks järgmisi nõudeid: tühistada Tartu Linnavalitsuse 5. septembri

2024. a korraldus nr 680 „Kungla tn 40, Tartu linn ehitusloa andmine“ ja selle alusel antud

ehitusluba nr 2412271/06358 osas, milles ehitusloa alusel tehtavatele Tartu Kungla 40 hoone

ehitustöödele ei ole väljastatud kasutusluba, ja tunnistada õigusvastaseks osas, milles

ehitusloa alusel tehtud Tartu Kungla 40 hoone ehitustöödele on väljastatud kasutusluba nr

2412371/05562, ning tühistada Tartu Linnavalitsuse 21. novembri 2024. a kasutusluba nr

2412271/05562.

Kohus rahuldas 7. jaanuari 2025. a määrusega kaebajate taotluse nõuete muutmiseks ja

luges kaebus menetlusse võetuks nõuetes tühistada Tartu Linnavalitsuse 5. septembri 2024. a

korraldus nr 680 „Kungla tn 40, Tartu linn ehitusloa andmine“ ja selle alusel antud ehitusluba

nr 2412271/06358 osas, milles ehitusloa alusel tehtavatele Tartu Kungla 40 hoone

2(13)

3-24-2778

ehitustöödele ei ole väljastatud kasutusluba, ja tunnistada õigusvastaseks osas, milles

ehitusloa alusel tehtud Tartu Kungla 40 hoone ehitustöödele on väljastatud kasutusluba nr

2412371/05562, ning tühistada Tartu Linnavalitsuse 21. novembri 2024. a kasutusluba nr

2412271/05562.

8. Vastustaja esitas 20. jaanuaril 2025 täiendava seisukoha, mis hõlmab ka vastuväiteid

täiendavalt menetlusse võetud nõuetele ja menetluskulude väljamõistmise taotlusele.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

9. Kaebajad märgivad kaebuses ja täiendavates seisukohtades järgmist.

9.1. Üldplaneeringu maakasutusplaani kohaselt on Tartus aadressil Kungla 40 asuva kinnistu

maakasutuse juhtotstarve EV – väike-elamu maa-ala. Ehitusloa väljaandmisel tuleb arvestada

üldplaneeringus määratud maakasutuse juhtotstarvet. Toetava otstarbe puhul tuleb arvestada,

et see ei too kaasa olulisi mõjusid juhtotstarbe kohasele keskkonnale, sh autoliikluse

märgatavat kasvu; krundil on võimalik lahendada mh toetava otstarbega kaasnev

parkimisvajadus (vt seletuskirja p 1.7).

9.2. Vaidlustatud korralduses ja selle osaks olevas ehitusloas näidatud Kungla 40 hoone

kasutusotstarbed on vastuolus üldplaneeringu maakasutusotstarbega. Korraldusega anti

ehitusluba hoone ümberehitamiseks ja laiendamiseks büroo- ja haridusasutuse hooneks

(laulustuudio ehitamiseks).

9.3. Büroo- ja haridusasutuse hoone kasutusotstarve ei ole üldplaneeringus lubatud VE –

väike-elamu maa-ala juhtotstarve. Büroo- ja haridusasutus ei ole elamu ega muu elamuid

teenindav maakasutuse juhtotstarve, st büroo- ja haridusasutus ei teeninda elamuid.

Üldplaneeringus lubatud juhtotstarbega kooskõlas olevaks saab lugeda vaid kohaliku mõjuga

tegevust (näited ÜP seletuskirjas).

9.4. Büroo- ja haridusasutuse hoone kasutusotstarve ei ole ka üldplaneeringus lubatud väike-

elamu maa-ala toetav otstarve. Toetav otstarve peab olema piirkonda teenindav. Toetav

otstarve ei tohi ka ületada 50% krundi hoonestuse brutopinnast. Vaidlustatud ehitusloast ja 3.

septembri 2024. a eelprojektist nähtub, et kogu Kungla 40 hoone on kavandatud

büroohooneks ja haridushooneks. Büroohoone kasutusotstarve ei ole üldplaneeringus lubatud

väike-elamu maa-ala toetav otstarve.

9.5. Üldplaneeringu seletuskirja p 1.1.7 järgi on toetav otstarve lubatud, kui see ei too kaasa

autoliikluse märgatavat kasvu ja kui krundil on võimalik lahendada toetava otstarbega

kaasnev parkimisvajadus. Laulustuudio tegevus on toonud kaasa autoliikluse märgatava

kasvu, mille tõttu autosid pargitakse Kaebajale 2 kuuluva ja Kaebaja 1 elukohaks oleva

Kungla 17a kinnistu ette.

9.6. Tartu Kungla 40 kinnistul puudub kehtiv detailplaneering ning kaebajatele teadaolevalt ei

ole Kungla 40 hoone suhtes väljastatud projekteerimistingimusi. Seetõttu peavad vaidlustatud

korraldus ja selle osaks olev ehitusluba olema kooskõlas üldplaneeringuga. Üldplaneeringus

kinnistule määratud maakasutuse juhtotstarve on olulise avaliku huvi väljendus sõltumata

kehtiva detailplaneeringu olemasolust. Tartu Linnavalitsus pidi korralduse ja ehitusloa

andmisel arvestama üldplaneeringus kinnistule määratud maakasutuse juhtotstarvet ja toetavat

otstarvet ega saanud anda ehitusluba vastuolus üldplaneeringus näidatuga. Korraldus ja

3(13)

3-24-2778

ehitusluba on õigusvastased ning vastuolus mh ehitusseadustiku (EhS) § 12 lg-ga 2 ja § 42 lg-

ga 1.

9.7. Korralduse ja selle osaks oleva ehitusloa järgne parkimislahendus on vastuolus

üldplaneeringu seletuskirja p-s 1.3 näidatud UTM1 (Uus-Tammelinn, Tammelinna linnaosa)

asumi ehitustingimusega „Parkimine, liiklus, haljastus ja piirded“ ja Üldplaneeringu

seletuskirja p-ga 19.4.1, mille kohaselt peab autode parkimine olema tervikuna lahendatud

krundil, parkimiskoha kavandamine ei saa toimuda tänava maa arvelt, ning erandid on

võimalikud varem hoonestatud alade olemasoleva parkimiskoormuse lahendamiseks või

muudel põhjendatud juhtudel terviklahenduse alusel. Kungla 40 parkimisvajadus ei ole

lahendatud kinnistul.

9.8. Vaidlustatud korralduse ja ehitusloaga rikutakse kaebajate õigusi. Kaebaja I elab Tartu

Kungla 17a kinnistul asuvas hoones, st tegemist on tema koduga. Laulustuudio tegevusega

kaasneb autoliikluse märgatav kasv ja inimeste tihedam liikumine kogu Kungla tänaval, sh

Kungla 17a kinnistu juures, mille lähedale pargitakse korduvalt autosid. Eeltoodu vähendab

Kungla 17a kinnistu väärtust ja riivab Kungla 17a kinnistu elanike eraelu puutumatust ning

st, rikutakse Kaebaja I põhiseaduslikku õigust eraelu puutumatusele ja Kaebaja II

omandipõhiõigust. Ka vastustaja on 25. septembri 2024. a arutelu korraldades möönnud

elanike õiguste riivet.

9.9. Vaidlustatud ehitusluba ja kasutusluba on õigusvastased vastuolu tõttu üldplaneeringuga

ja rikuvad ka kaebajate üldplaneeringust tulenevat õigust nõuda, et Kungla 40 hoone

ümberehitamine toimub kooskõlas üldplaneeringuga.

9.10. Ka 24. novembril 2024 hoonele osaliselt antud kasutusluba on vastuolus

üldplaneeringuga eelpool esitatud põhjustel ning seega õigusvastane. Vastustaja viidatud

kinnistusraamatu kanne ei ole kinnisasja sihtotstarbe osas määrav ning kinnistusregistri järgne

Tartu Kungla 40 kinnistu sihtostarve ei mõjuta vaidlustatud ehitusloa ja kasutusloa

õiguspärasust. Kungla 40 hoone senine kasutusotstarve ei oma praegusel juhul tähtsust. Alates

üldplaneeringu kehtestamisest 7. oktoobril 2021 peavad vastustaja ja kolmandad isikud

arvestama Kungla 40 ümberehitamisel üldplaneeringu nõuetega.

9.11. Vastustaja väidetav tegevus liikluse korraldamisel ei muuda ehitus- ega kasutusluba

õiguspäraseks

9.12. Kutselise hindaja hinnangu kohaselt on Kungla 17a kinnistu väärtus on privaatsuse

vähenemise tõttu võrreldes varasema ajaga vähenenud 5-10%.

10. Vastustaja vaidleb kaebusele vastu, väites vastuseks kaebusele ja esialgse õiguskaitse

taotlusele järgmist.

10.1. Kungla tn 40 kinnistu sihtotstarve on määratud Tartu Linnavalitsuse 14. aprilli 1998. a

korraldusega nr 1159, millega otsustati nõustuda Kungla 40 maa pindalaga 835 m2

ostueesõigusega erastamisega AS-le Labas ning määrati kinnistu sihtotstarbeks "ärimaa".

Kinnistu sihtotsarve määrati vastavalt olemasoleva ehitise (ärihoone) tegelikule kasutusele.

Vaidluse all ei ole, et kinnistul on äriotstarbeline hoone olnud väga pikka aega ning

arusaamatuks jääb kaebajate väide, et maakatastri andmetel ei ole õiguslikku tähendust.

4(13)

3-24-2778

10.2. Kungla tn 40 kinnistul paikneva olemasoleva hoone esmaseks kasutuselevõtu aastaks

on ehitisregistri järgi 1996. Hoone välisilme pole muutunud ja hoone ehitusalust pinda pole

muudetud (v.a hoovi lisandunud keerdtrepp). Kinnistusraamatu väljavõtte järgi on kinnistu

sihtotstarbeks 100% ärimaa ning vastustaja ei ole määranud vaidlusalusele kinnistule uut

sihtotsarvet.

10.3. Arvestades ärimaa eesmärki ei saa olla vaidlust, et Kungla 40 hoonet soovitakse

kasutada vastavalt selle sihtotstarbele (büroo- ja haridusasutuse hoonena). Hoones tegutsev

laste laulustuudio on eraõiguslik huvihariduskool, s.t ärilisel eesmärgil peetav

haridusasutus..

10.4. Kaebus on üles ehitatud ebaõigele väitele, et ehitusluba on vastuolus hetkel kehtiva

Tartu linna üldplaneeringuga ning seal sätestatud Kungla 40 kinnistu juhtotstarbega. Juhul,

kui kinnistu omanikud oleks kavandanud hoonesse tegevust, mis ei ühti kinnistu olemasoleva

sihtotstarbega ja/või oleks soovinud olemasolevat hoonet lammutada ning ehitada uut hoonet,

oleks tulnud lähtuda üldplaneeringus sätestatud juhtotstarbest ning muudest asjakohastest

üldplaneeringu tingimustest (parkimine, haljastus jms).

10.5. Toimuv ehitustegevus ei tingi kinnistu sihtotstarbe muutmise vajadust ning

üldplaneering ei keela kinnistu kasutamist vastavalt olemasolevale sihtotstarbele seni, kuni

kinnistu omanik ei soovi seda ise muuta või võtta maad kasutusele eesmärgil, mis tingiks

maa sihtotstarbe muutmise. Kinnistu omanik ei soovi kinnistut jagada väiksemateks

katastriüksusteks ning soovib kasutada kinnistut edasi olemasoleva sihtotstarbe kohaselt.

Riigikohus on pigem jaatanud kinnistu omaniku õigust kasutada kinnistut vastavalt

olemasolevale sihtotstarbele.

10.6. Kolmandad isikud esitasid 10. oktoobril 2024 Kungla 40 ehitusloa saanud

ehitusprojekti muudatusprojekti, mis tingib uue ehitusloa välja andmise pärast ehitusprojektis

esinevate puuduste kõrvaldamist. Esitatud ehitusprojektist ilmneb, et teostatud muudatused ei

saa mitte kuidagi riivata kaebajate subjektiivseid õigusi. Muudatused on seotud valdavalt

akende kuju, kõrguse, uksekoha asukoha, fassaadi värvi jms

10.7.

Käesoleval juhul ei ole olnud vajalik ehitusõiguse andmiseks koostada

detailplaneeringut, määrata projekteerimistingimusi vms, kuna tegemist on olemasoleva

hoonega ning selle laiendus jääb alla 33% esialgsest mahust (vt ehitusseadustiku lisa 1).

Kaebajate viidatud praktikast, sh Riigikohtu seisukohtadest, ei tulene et üldplaneeringus

kinnistu juhtotstarbe muutumisel tuleks keelata olemasoleva hoone rekonstrueerimine ning

kinnistu senise sihtotstarbe kohane kasutamine. Kaebajatele ei võrsu kehtivast

üldplaneeringust subjektiivset õigust nõuda olemasoleva äriotstarbelise hoone muutmist

üksikelamuks, hoone osalist lammutamist parkimise rajamiseks vms.

10.8. Üldplaneeringus sätestatut on võimalik olemasolevate hoonete ehituslubade välja

andmisel arvestada ja nõuda kuivõrd see oleks proportsionaalne ja asjakohane. Üldplaneering

on väga suure üldistusastmega tulevikku suunatud visioon, mis peab hõlmama ka

olemasolevaid hoonestatud alasid, kuid mis ei keela kinnistute kasutamist vastavalt

olemasolevale sihtotstarbele. Üldplaneeringu seletuskirja kohaselt jäävad üldplaneeringu

kehtestamise järgselt kehtima kõik varem kehtinud detailplaneeringud, s.t üldplaneeringus

määratud juhtotstarve ei pruugi kattuda ka varasemalt kehtestatud detailplaneeringutes

määratud kinnistute sihtotstarbega.

5(13)

3-24-2778

10.9. Vastustaja korraldatud koosolek Kungla tänava elanikele oli tavapärane vastustaja poolt

korraldatud rahvakoosolek eesmärgiga viia kõik asjast huvitatud isikud (piirkonna elanikud)

korraga samasse inforuumi.

10.10. Arvestades ehitusprojektis märgitud ehitustöid ning asjaolu, et tegemist on

olemasoleva hoonega, ei saa teostatavad ehitustööd (ruumide siselahenduse ja

tehnosüsteemide muutmine; hoone soojustamine, katuseuukide ja maja

taga

rõdukonstruktsioonide rajamine koos keerdtrepiga) kuidagi kahjustada kaebajate

subjektiivseid õigusi. Kaebajatel puudub õigus nõuda kogu hoone lammutamist, kuna

tegemist on vähemalt 1996. aastast kasutusel olnud hoonega.

10.11. Kuigi muidu tühjana seisnud hoone kasutuselevõtt on tekitanud piirkonda liiklust, ei

saa kaebajad nõuda avalikul tänaval endale meelepärast liikluskorraldust ega autode arvu.

Võimalikke negatiivseid mõjutusi seoses tekkinud täiendava liiklusega on vastustajal

võimalik lahendada liikluskorraldusvahenditega. Vastustajal on pädevus kontrollida

liiklusseadusest kinnipidamist, mida vastustaja ka teeb. Järelevalveosakonna andmetel ei ole

korduvaid rikkumisi samade sõidukijuhtide poolt täheldatud. Järelevalveosakonna menetlejad

jätkavad antud tänavalõigul parkimise kontrollimist sarnaselt ülejäänud Tartu linna

tänavatega. Väga keeruline on hinnata, kas liiklustihedus oleks jäänud samaks, kui hoonet

oleks kasutatud edasi näiteks eraõigusliku meditsiiniasutuse hoonena. Tõendina esitatud Eesti

Ekspressi video ei ole aktuaalne – kajastatud ehitustegevus ning ehitajate sõidukite tõttu

suurenenud võimalik liikluskorraldus oli ajutine.

11. Kolmandad isikud ühinevad asja sisulisel läbivaatamisel vastustaja seisukohtadega.

Juba esialgse õiguskaitse menetluses ei nõustunud Kolmas isik I sellega, et kaebajate õigusi

oleks rikutud ja et neil oleks kohtusse pöördumiseks alust, ning märkis järgmist. Kaebuses

viidatakse ekslikult ehitise rajamisele, kuid Kungla 40 hoone valmis juba 1996. aastal.

Kinnistu sihtotstarve ei ole muutunud ja nii praegune kui planeeritav kasutus on

sihtotstarbega kooskõlas. Enne, kui hoone ostsid ära praegused kaasomanikud, tegutses majas

meditsiiniasutus (erakliinik), mis ei olnud kohaliku piirkonna teenindamiseks, vaid spetsiifilisi

meditsiiniteenuseid osutav ettevõte, millega seoses toimus kõnealusel tänavalõigul samuti

autoliiklus. Juhul, kui erakliinik oleks tegevust jätkanud ja näiteks oluliselt kasvatanud

klientide arvu ja sellega seoses kasvanud liiklustihedus, poleks kaebajatel olnud võimalik

kohtusse pöörduda, sest kasutus oleks olnud sihtotstarbega kooskõlas. 1996. aastal valminud

ja jätkuvalt kooskõlas sihtotstarbega kasutusel oleva hoone puhul ei saa ühelgi juhul

tagajärjeks olla. Jääb arusaamatuks, miks hoone omaniku vahetusega peaks sama sihtotstarbe

jätkumisel kaebajatele kaebeõigus tekkima.

Kolmas isik II on esialgse õiguskaitse menetluses välja toonud järgmist. Hoones asuva

huvikooli tegevuses osaleb kokku 950 last, kuid laste koguarvust ei ole võimalik järeldada,

kui palju on majas korraga lapsi ja kui palju seetõttu võiks kasvada liikluskoormus

piirkonnas. "Koormus" jaguneb 50 tunni peale, keskmiselt ligikaudu 20 last tunnis,

tipptundidel, mis langevad tavapärasele tööajale ka rohkem. Nädalavahetustel ja

koolivaheaegadel laulutunde ei toimu. Kõik lapsed ei käi laulutunnis autoga. Esimeste (sh

tutvumis-) nädalate liikluskoormus on vähenenud. Linnavalitsus on juba reageerinud

liikluskorralduse (peatumine ja parkimine) muudatustega. Kaebajate kinnisvara väärtuse

kahanemise väide on täielikult põhjendamata. Lasteasutuse lähedus on tihti hoopis kinnisvara

väärtust tõstvaks teguriks. Vaidlustatud ehitusloaga sihtotstarvet ei muudeta, ehitusega

hoonealust pind ei muudeta ega korruseid juurde ei ehitata. Jääb arusaamatuks, et missugusel

6(13)

3-24-2778

õiguslikul alusel oleks võimalik nõuda sihtotstarbega kooskõlas kasutatava hoone

lammutamist.

KOHTU SEISUKOHT

12. Kaebajate eesmärgiks on, et kohus tühistaks vaidlustatud ehitusloa osas, milles pole veel

väljastatud kasutusluba, ning tuvastaks kasutusloaga juba hõlmatud osas ehitusloa

õigusvastasuse. Lisaks taotlevad kaebajad kohtumenetluse ajal ehitise osale väljastatud

kasutusloa tühistamist.

13. Vaidlustatud 5. septembri 2024. a korraldusega nr 680 väljastas Tartu Linnavalitsus

ehitusloa Tartu linnas Kungla tn 40 olemasoleva hoone ümberehitamiseks ning laiendamiseks

büroo- ja haridusasutuse hooneks. Korralduse eelnõu õiendis (dtl 101) on selgitatud:

"Kavandatav hoone on keldriga, 2-korruseline ja katusekorrusega. Esimesele ja teisele

korrusele on projekteeritud haridusasutuse ruumid ning katusekorrusele bürooruumid.

Laiendusena rajatakse hoonele 4 vintskappi. Hoone soojustatakse ja kaetakse laudisega ning

katusekate vahetatakse välja plekk-katuse vastu. Alal puudub kehtiv detailplaneering."

Tartu Linnavalitsus andis 21. novembril 2024 kasutusloa nr 2412271/05562 (dtl 209-218) I

ehitusjärgule, millega võetakse vastu muu haridus- või teadushoone kasutamise otstarbega

pind (mitteeluruum pinnaga 429,0 m²). Kasutusluba anti kõrvaltingimusega rajada

ehitusprojekti järgne kaldtee hiljemalt 31. detsembril 2024.

14. Kaebajad on nii ehitus- kui ka kasutusluba vaidlustades arvamusel, et need on antud

vastuolus kehtiva üldplaneeringuga. Kaebajate hinnangul on vaidlustatud korralduses ja

ehitusloas ning kasutusloas näidatud Kungla 40 hoone kasutusotstarve („Büroo- ja

haridusasutuse hoone“) vastuolus üldplaneeringu maakasutusotstarbega ning ehitatava büroo-

ja haridusasutuse hoone kasutusotstarve ei ole ka üldplaneeringus lubatud väikeelamu maa-ala

toetav otstarve.

15. EhS § 12 lg 2 ls-te 1 ja 2 kohaselt peab ehitatav ehitis, asjakohasel juhul ka ehitamine,

olema kooskõlas ehitise asukohaga seonduvate kitsenduste ja planeeringuga.

Detailplaneeringu puudumisel peab ehitatav ehitis olema kooskõlas üldplaneeringuga ja

projekteerimistingimuste olemasolu kohustuse korral ka projekteerimistingimustega.

EhS § 50 lg 1 ls-st 1 tulenevalt annab pädev asutus kasutusloa, kui valminud ehitise ehitamine

vastas ehitusloale ning ehitist on võimalik kasutada nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt.

Kasutusluba antakse, kui ehitis vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige ehitisele

esitatud nõuetele, ja ehitusloale (EhS § 54 lg 1). Kasutusloa andmisest keeldumise alused on

sätestatud EhS §-s 55, kusjuures selle paragrahvi punkti 1 kohaselt keeldub pädev asutus

kasutusloa andmisest, kui ehitis ei vasta nõuetele.

16. Kuna Kungla tn 40 kinnistu kohta pole kehtestatud detailplaneeringut ning seal

ehitamiseks pole väljastatud projekteerimistingimusi, on põhimõtteliselt põhjendatud

kaebajate seisukoht, et ehitatav ehitis peab olema kooskõlas üldplaneeringuga. Seega ka

nõuetele vastav ehitis EhS § 55 p 1 tähenduses peab olema kooskõlas üldplaneeringus

sätestatuga.

17. Kaebajad märgivad ka iseenesest õigesti, et 7. oktoobril 2021 kehtestatud Tartu linna

üldplaneeringu1 kohaselt on asub Kungla tn 40 kinnistu väikeelamu juhtotstarbega maa-alal

1 https://info.raad.tartu.ee/dhs.nsf/web/viited/VOLO2021100700373

7(13)

3-24-2778

(EV). Üldplaneeringu seletuskirja p 1.7 kohaselt on väikeelamu maa-ala üksikelamu, kahe

korteriga elamu, ridaelamu maa ja muu elamuid teenindava maakasutuse juhtotstarbega (nt

mänguväljakud, kohalikud väikepoed, lastehoid, kodusarnased hoolekandeasutused kuni 10-le

isikule, garaažid jne) maa-ala. Väikeelamu maa-alal on lubatud erandina kolme ja enama

korteriga elamu ehitamine juhul, kui hoone sobitub piirkonna hoonestuslaadiga ning täidetud

on üldplaneeringuga määratud nõuded parkimise ja haljastuse kohta. Väikeelamu maa-ala

toetav otstarve on piirkonda teenindav kaubandus-, toitlustus-, teenindus-, spordihoone,

haridus-, kultuuri-, kogunemis-, lasteasutuse ja puhkerajatise maa-ala, linnaaianduse maa-ala.

Toetava otstarbe suurim osakaal krundi hoonestuse brutopinnast võib olla kuni 50% ulatuses.

Kohus nõustub kaebajatega, et vaidlustatud ehitus- ja kasutusloaga hõlmatud ümberehitatav

ning laiendatav hoone ei ole vastavuses kehtivas üldplaneeringus väikeelamu juhtotstarbega

maa-ala määratlusega ning kuigi osaliselt on tegemist haridusasutusena kasutatava hoonega,

ei vasta see ka üldplaneeringus väikeelamu maa-ala toetava otstarbe määratlusele. Kohus

nõustub kaebajatega, et tegemist ei ole üksnes piirkonda teenindava haridusasutusega. Seda ei

väida ka Kolmas isik II ise ning käesolevas vaidluses kirjeldatud liiklusprobleem üksnes

kinnitab, et laulustuudiosse käiakse ka kaugemalt kui lähiümbrusest või üldse Tammelinnast.

Haridusasutuse piirkondlikku iseloomu ei ilmne ka nt äriregistrile esitatud 2023. a

majandusaasta aruandest, mille kohaselt on OÜ Laulupesa on 26. augustil 2013 asutatud

ettevõte, mille põhitegevusalaks on laste kontsertide korraldamine, salvestamine ning

muusikalise loometegevuse arendamine, lastelaulude ning muusikavideote tegemine ja

Laulupesa lastelaulude CD, DVD ning laulikute müük2. Samuti ei ole asjas esitatud tõendeid

selle kohta, et samasse hoonesse kavandatud bürooruumid oleks mõeldud teenindama

kohalikke elanikke.

18. Pooled ei vaidle selle üle, et Kungla tn 40 hoone on olnud kasutuses juba vähemalt 1996.

aastast (kasutusluba väljastati 6. detsembril 1996) ning hoone oli eelnevalt oma

kasutusotstarbelt eraõiguslik tervishoiuga tegelev ettevõte (st ärihoone).

Pooled on aga erineval arvamusel selles, kas hoone omanikuvahetuse järel kavandatud

ümberehituse ja laienduse puhul võis vastustaja jätkuvalt lähtuda kinnistule varasemalt

määratud sihtotstarbest ja hoone varasemast kasutusotstarbest ning väljastada sellele

otstarbele vastava ehitusloa ning kasutusloa ka uuele omanikule, kes jätkab hoone kasutamist

ettevõtluses, kuid senisest erineva otstarbega (büroo- ja haridushoonena), või saanuks

vastustaja lubada ümberehitamist ja laiendamist vaid väike-elamu juhtotstarbega maa-ala

määratluses loetletud objektidele.

19. Kohtupraktikast tulenevalt ei saa üldplaneeringute ulatust ja üldistusastet arvestades

maakasutuse juhtotstarvet vaadelda omandipõhiõiguse sisu ja piiride lõpliku ja

reservatsioonideta kujundamisena ega kindla lubadusena, et krundile saab ehitada. Nii on

kohtupraktikas korduvalt leitud, et seni, kuni maale pole veel määratud juhtotstarbele vastavat

sihtotstarvet, peab omanik või maa omandamisest huvitatud isik arvestama riskiga, et maad ei

saa tulevikus juhtotstarbele vastaval viisil kasutada (vt Riigikohtu 20. märtsi 2024. a otsus

asjas nr 3-20-1329, p 31; 14. veebruari 2024. a otsus asjas nr 3-21-101, p 20; 28. märtsi 2024.

a otsus asjas nr 3-21-1370, p 21). Kohus nõustub aga vastustajaga, et kujunenud

kohtupraktikast ei tulene samas nagu ei võiks üldplaneeringus ala juhtotstarbe kehtestamise

või muutmise korral jätkuda kinnistu kasutamine vastavuses sellele varem määratud

sihtotstarbega.

2 https://ariregister.rik.ee/est/company_search_result/ca75d45?name_or_code=laulupesa

8(13)

3-24-2778

Üldplaneeringu juhtotstarvetega ei määrata maakasutust täpselt ja lõplikult ning

üldplaneeringu põhilahendust on võimalik põhjendatud juhul ka muuta näiteks

detailplaneeringuga (PlanS § 142). Üldplaneeringu juhtotstarve annab kogu määratud

piirkonnale edaspidise maakasutuse põhisuunad (PlanS § 6 p 9, § 75 lg 1 p 18), kuid

võimaldab samas ka teatud kõrvalekaldeid üldplaneeringuga sätestatud maakasutusest

eeldusel, et juhtotstarbele vastav kasutus on valdav (PlanS § 75 lg 4) ja see ei mõjuta oluliselt

planeeringu põhilahendust. Planeeringu põhilahenduseks on planeeringu oluline osa, mis

tagab planeeringuga kavandatu elluviimisel lahenduse tervikliku toimimise. (Riigikohtu otsus

asjas nr 3-20-1329, p 30 ja seal viidatud praktika). Maa-ala valdava otstarbe järgimine ei

tähenda ilmtingimata, et maa-alal ei võiks olla üksikuid teistsuguse sihtotstarbega kinnistuid,

kuid tingimuseks on, et juhtotstarbele vastav kasutus jääb asjaomasel alal valdavaks ning

oluliselt ei mõjutata üldplaneeringu põhilahendust (viidatud otsus asjas nr 3-21-101, p 20).

20. Pooled ei sea vaidluse alla, et vaidlusega hõlmatud piirkond on valdavalt hoonestatud

väikeelamu maa-ala juhtotstarbele vastavate hoonete ja neid teenindavate rajatistega. Praegu

kehtiv ja väikeelamu juhtotstarvet ette nägev üldplaneering on kehtestatud ajal, mil Kungla tn

40 hoone oli kasutuses tervishoiuasutusena, mis nüüdseks registrist kustutatud äriühingu

majandusaasta aruannetest3 järelduvalt ei olnud samuti mõeldud vaid piirkondlikuks

teenindamiseks või et sellel olnuks vaid kohalik mõju.

21. Kinnistusraamatu järgi on Kungla 40 kinnistu sihtotstarbeks 100% ärimaa

(kinnitusraamatu väljavõte (dtl 97-98) ning sellest sihtotstarbest lähtus ka vastustaja

vaidlustatud ehitusloa andmisel (õiend, dtl 101). Endine omanik jätkas hoone kasutamist enda

ettevõtluses tervishoiuasutusena sõltumata sellest, et 2021. a kehtestatud üldplaneeringu järgi

asus kinnistu väikeelamu juhtotstarbega alal. Kaebajatel ei saanud olla ootust, et konkreetse

kinnistu ja seal asuva hoone kasutus muutuks kinnistu võõrandamisel uutele omanikele ning

seal asuva hoone ümberehitamisel ei tohiks kinnistut kasutada sellele varem määratud

sihtotstarbe kohaselt.

Kohus nõustub kaebajatega, et õiguslikult siduvaks ei saa pidada kinnitusraamatus märgitud

sihtotstarvet. Küll aga saab õiguslikult siduvaks pidada Tartu Linnavalitsuse 14. aprilli 1998.

a korralduse nr 1159 „Nõustumine Kungla 40 maa ostueesõigusega erastamisega“4

resolutsiooni punkti 2, mille kohaselt on erastatava maa sihtotstarve ärimaa.

Maakatastriseaduse (MaaKatS) § 18 sätestab katastriüksuse sihtotstarbe määramise

põhimõtted. MaaKatS § 18 lg 1 p 3 kohaselt määrab linna- või vallavalitsus ehitist

teenindavale katastriüksusele sama seaduse §-s 181 nimetatud ning kogu ulatuses ehitise

kasutamise otstarbest tuleneva sihtotstarbe ehitise tegeliku kasutuse, ehitusloa, ehitisteatise,

linna- või vallavalitsuse kirjaliku nõusoleku või kasutusloa alusel. Seega on käeoleval juhul

määratud kinnistu sihtotstarve vastavalt sellel asunud ärihoone tegelikule kasutusele. HMS §

60 lg 2 ls 1 kohaselt on kehtiva haldusakti resolutiivosa kohustuslik igaühele, sealhulgas

haldus- ja riigiorganitele. Viidatud linnavalitsuse korralduse puhul ei ole ilmnenud selle

kehtivust välistavaid aluseid vastavalt HMS § 61 lg-le 2.

22. Kaebajate arvates seisneb vastuolu üldplaneeringuga ka selles, et vastustaja pole järginud

üldplaneeringu nõuet, et parkimine tuleb korraldada kinnistusiseselt, ning on võimaldanud

ehitamist ning hilisemalt ka hoone kasutamist ärihoonena, hoolimata parkimislahenduse

puudumisest.

3 https://ariregister.rik.ee/est

4 https://info.raad.tartu.ee/dhs.nsf/web/viited/TLVK1998041401159

9(13)

3-24-2778

Kaebajatel on õigus selles, et kehtiva üldplaneeringu järgi (seletuskirja p 1.3) asub Tartu

Kungla 40 kinnistu UTM1 (Uus-Tammelinn, Tammelinna linnaosa) asumis, mille

ehitustingimuses „Parkimine, liiklus, haljastus ja piirded“ on märgitud, et autode parkimine

peab olema tervikuna lahendatud krundil, parkimiskoha kavandamine ei saa toimuda tänava

maa arvelt. Üldplaneeringu seletuskirja p 19.4.1 näeb ette, et parkimiskohad tuleb üldjuhul

kavandada väljapoole tänavate maa-ala. Hoone või ala parkimisvajadus tuleb tagada krundil;

erandid on võimalikud varem hoonestatud alade olemasoleva parkimiskoormuse

lahendamiseks või muudel põhjendatud juhtudel terviklahenduse alusel. Vaidlust ei ole selle

üle, et kogu Kungla tn 40 hoonest tulenev parkimisvajadus ei ole korraldatud kinnistu

piirides.

Nagu eelpool aga öeldud, ei ole vaidlustatud ehitusloaga võimaldatud olemasoleva hoone

ümberehitamist selliselt, et hoonealune pind oleks suurenenud ning parkimist võimaldav ala

vähenenud. Hoone maht on kokkuvõttes jäänud samaks, kuid lubatud on täiendavalt ehitada

keerdtrepp ning neli vintskappi pööningukorrusele, rekonstrueerida olemasoleva hoone

fassaadi ja katust koos soojustamisega ning kaasajastada ventilatsiooni- ja küttelahendust

(ehitustegevuse täpsustus ehitusloas, dtl 24; ehitusprojekti sissejuhatus, dtl 36). Seega ei ole

vaidlustatud ehitus- ja kasutusloa tõttu varasemaga võrreldes muutunud (halvenenud) ka

võimalused parkimist kinnistul korraldada ning parkimiskorraldus kinnistul (või selle

ebapiisavus) ei saa senisest enam ümbritsevat elukeskkonda mõjutada.

23. Eelnevat kokku võttes leiab kohus, et vaidlustatud ehitusluba ega kasutusluba ei saa

pidada õigusvastaseks vastuolu tõttu kehtiva üldplaneeringuga.

24. Kehtiv õigus ei võimalda ehitus- ega kasutuluba vaidlustada objektiivse õigusvastasuse

argumendile tuginedes, vaid lähtuvalt HKMS § 44 lg-s 1 sätestatud subjektiivse õiguskaitse

põhimõtte järgi üksnes oma õiguste kaitseks.

Menetlusosalised on ka eri meelt selles, kas vaidlustatud ehitus- ja kasutusloaga üldse

rikutakse kaebajate õigusi ning kas neil saab nende haldusaktide vaidlustamiseks olla

kaebeõigus vastavalt HKMS § 44 lg-le 1.

Kohus on kaebust menetlusse võttes jaatanud kaebajate kohtusse pöördumise õigust vähemalt

määral, mis õigustab kaebusega kohtusse pöördumist. Kujunenud kohtupraktika järgi tuleb

kahtluse korral kaebeõiguse olemasolus eelistada kaebuse menetlusse võtmist ning kaebuse

sisulist läbivaatamist. Kui kaebeõiguse puudumine ei ole ilmselge, tuleb kaebeõigust

kontrollida otsuse tegemisel ning kaebeõiguse puudumisel jätta kaebus rahuldamata (nt

Riigikohtu 11. juuli 2023. a määrus asjas nr 3-23-428, p 17). Kaebeõiguse jaatamiseks

kaebuse menetlemisse võtmisel on piisav õiguste riive, kuid veel mitte kindlalt rikkumise

tuvastamine.

25. Kaebajad on enda õiguste rikkumist väites tuginenud kokkuvõtvalt järgnevale: Kaebaja I

on füüsiline isik, kelle elukohaks on vaidluse tinginud hoonest ja kinnistust u 200 m kaugusel

asuv maja Kungla tn 17a. Kaebaja II on Kungla tn 17a kinnistu omanik ning seal toimub tema

ettevõtlus.

Kaebaja I ei ole kinnistusraamatu andmetel Kungla 17a omanik, mistõttu ei saa ta kaebust

esitades tugineda omandipõhiõigusele. Tema õiguste riive ja rikkumine saab seisneda tema

eraelu puutumatuse kahjustamises. Kohus peab oluliseks märkida, et Kaebaja I elukohaks

olev elamu asub u 200 m kaugusel vaidlusega hõlmatud Kungla tn 40 hoonest. Kaebaja I ei

ole seega lähinaabriks, kelle õigusi võiks erinevad ümberehitusest tulenevad muudatused

10(13)

3-24-2778

intensiivselt mõjutada. Samas ei ole vaidlusaluse ehitusloa alusel toimunud märkimisväärselt

hoone mahu ja välisilme muudatusi. Tartu Ringkonnakohus on 29. novembri 2024. a

määruses esialgse õiguskaitse küsimuses esitatud määruskaebust lahendades leidnud, et

kaebajad ei ole arusaadavalt seostanud oma subjektiivsete õiguste rikkumise etteheidet hoone

ümberehitamisel tehtavate muudatustega.

26. Halduskohtu hinnangul ei ole hoone ümberehituse ja laiendamisega seotud muudatuse

sellised, mis võiksid Kaebaja I õigusi kuigivõrd riivata ning ka ehitusloa alusel hoone

laiendamine ega ehitusloa ammendunud osas hoonele kasutusloa andmine ei saa rikkuda

Kaebaja I õigusi. Naabruse elanike ja kinnistuomanike jaoks ei saa olla märkimisväärset

vahet, kas hoones tegutseb erakliinik või laste huvikool (laulustuudio) või büroo, kui hoones

toimuvaga ei kaasne ümbruskonda häirivaid mõjusid.

27. Kaebajad I ja II on mõlemad enda õigus rikkuva asjaoluna välja toonud Kungla tn 40

hoones laulustuudio tegevuse alustamisega kaasneva liikluskoormuse kasvu ning sellest

tingitud parkimisprobleemid, müra ja heitgaaside kasvu. Kaebajate väitel on seni vaiksele ja

vähese liiklusega Kungla tänavale lisandunud suur hulk autosid ning kuna Kungla tn 40

kinnistul pole parkimist lahendatud, pargitakse parkimisvõimaluste vähesuse tõttu autosid

viisil ja kohtades, mis häirib ka kaebajaid.

Kaebaja I puhul möönab kohus liiklus- ja parkimiskoormuse kasvust tingitud mõningast

eraelu puutumatuse riivet. Kaebaja II ei ole välja toonud, et liiklus-ja parkimiskoormuse kasv

riivaks tema ettevõtlusvabadust ja võimalust talle kuuluval kinnistul ettevõtlusega tegeleda.

28. Kolmas isik II ja vastustaja on möönnud liikluskoormuse kasvu ja parkimisprobleemide

tekkimist laulustuudio käivitumisel. Kohus nõustub vastustajaga, et kaebajad ei saa nõuda

avalikul tänaval endale meelepärast liikluskorraldust, ega autode arvu, kuid samas on neil

õigus sellele, et avaliku võimu tegevusega (sh ehitus- ja kasutuslubade väljastamisega) ei

riivataks ülemääraselt nende õigusi, sh õigust privaatsusele.

Kuigi kohus peab haldusakti õiguspärasust hindama akti andmise seisuga (HKMS § 158 lg 2

ls 2), siis sama lõike esimesest lausest tulenevalt tuleb kohtul arvestada ka asjaoludega nagu

need esinevad kohtuotsuse tegemise ajal.

Praegusel juhul on linnavalitsus asunud liikluskorralduslike vahenditega liiklust ja parkimist

Kungla tänaval ümber korraldama. Nagu märkis ka juba ringkonnakohus 29. novembri 2024.

a määruses, ei väida kaebajad nagu vastustaja rakendatud meetmed parkimise korraldamise

poleks olukorda parandanud ning jätkuvalt toimuks Kungla 40 hoones toimuva tegevusega

seoses parkimine ka hoonest ca 200 meetri kaugusele jääva Kungla 17a hoone juures ning et

ka kaebajad ise on möönnud tegevusi liiklus- ja parkimiskorralduse muutmiseks, et olukorda

leevendada. Vastustaja täiendavate seisukohtade järgi (20. jaanuari 2025. a

menetlusdokumendi p 18; dtl 274) on vastustaja ühe abinõuna keelanud ühel pool tänavat

(kaebajate poolsel tänavapoolel) parkimise kellaajaliselt.

Lisaks mainitud liikluskorralduslikele tegevustele on vastustaja pädevuses ka liiklemist

reguleerivate õigusaktide järgimise kontroll ning õigus määrata valesti parkijatele rahalisi

hoiatustrahve. Vastustaja viidatud seisukohtadest ilmneb ka, et linnavalitsuse

järelevalveosakonna andmetel ei ole täheldatud korduvaid rikkumisi samade sõidukijuhtide

poolt. Seega on abinõu oma eesmärki teeninud, kuid järelevalveosakonna menetlejad

jätkavad Kungla tänava kõnealusel lõigul parkimise kontrollimist sarnaselt ülejäänud Tartu

linna tänavatega.

11(13)

3-24-2778

29. Kohus nõustub vastustajaga, et väljaandes Eesti Ekspress 2024. a oktoobris kajastatu

(video, dtl 219) ei näita muutunud olukorda. Samuti on tegelik parkimisolukord ja

liikluskoormus muutunud põhjusel, nagu selgitas vastustaja 20. jaanuari 2025. a

menetlusdokumendis (p 18), et liikluskoormuse ajutist kasvu põhjustas ka ehitustegevus ning

ehitajate sõidukite liikumine. On ilmselge, et ehitustööde lõppemisel ei liikunud ega seisnud

Kungla tänaval enam vaidlusaluse ehitusloa alusel toimunud ehitamisega seotud masinaid

ning ehitajate sõidukite lahkumise järel on võimalik tagada rohkem parkimisvõimalusi ka

Kungla 40 kinnistul.

Kohtu hinnangul ei saa Kaebaja I ka elades seni väga vaiksel ja vähese liiklusega tänaval

eeldada, et liiklusolukord seal üldse ei muutuks. Liiatigi on Kolmas isik II usutavalt

selgitanud, et laulustuudio uues asukohas käivitamisega kaasnenud liiklus- ja

parkimiskoormus on leevenenud. See võib olla tingitud erinevatest põhjustest (sh on

esialgsete tutvumiskäikude asemel jäänud käima püsivad stuudio töös osalejad; osalejate

liikumisharjumused on muutnud ja näiteks suuremad lapsed käivad laulustuudios iseseisvalt

ühistranspordiga vms).

30. Kaebaja II Kungla 17a omanikuna on väitnud ka tema kinnisasja väärtuse vähenemist, mis

on tingitud vaidlusalusest ehitus- ja kasutusloast. Oma väite tõenduseks on ta esitanud

kutselise kinnisvarahindaja hinnangu Kaebaja II vara kohta, eesmärgiga selgitada kinnisvara

turuväärtuse kujunemise loogikat privaatsuse aspektist ning analüüsida privaatsuse

vähenemise mõju turuväärtusele.

30.1. Hindaja on teinud konsultatsiooni tulemusena järgmise kokkuvõtte: „Aadressil Tartu

maakond, Tartu linn, Kungla tn 17a asuva kinnistu registriosa nr 578403 (eramu) turuväärtus

on väärtuse kuupäeval võrreldes varasema ajaga privaatsuse vähenemise tõttu vähenenud.

Hindajal puudub võimalus mõõta liiklussagedust piirkonnas, mürakaardid ning

liiklustiheduse kaardid uueneva aastatega. Hindamise mõttes on määratlus, kus privaatsus (sh

liiklussagedus, müra, õhusaaste) on kas keskmisest väiksem, keskmine või keskmisest

suurem. Astmed on hindamisel võimalikud 5% kohandustena ehk kui privaatsuse kadu on

muutunud madalast keskmiseks, kaotab vara sisuliselt väärtust 5%, kui madalast lausa

tihedaks, mis on antud juhul pigem vähemtõenäoline, siis on võimalus kohandada ka kuni -

10%. Selge on see, et (huvi)koolide juures esineb reeglina parkimisprobleem, sellega kaasneb

tihedam liiklussagedus, heli- ja valgusreostus, mis on olnud turul turuväärtust ja vara

likviidsust alandavateks teguriteks“.(dtl 224).

30.2. Hindaja on võrdluselementide valikut ja selgitusi esitades märkinud järgmist.

Võrdluselementidena (vara või tehingut iseloomustavad näitajad, mida kasutatakse

kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel) on

hindamisel valitud tegurid, mis enim mõjutavad vara turuväärtust. Eramu hindamisel on

olulisteks võrdluselementideks tehingu aeg (kuidas on võrreldes võrdlustehingute müümise

ajaga turg muutunud), paiknemise asukoht (linnaosa hinnatavus, kuid ka piirkonna privaatsus

ja rahulik elukeskkond), kinnistu pindala suurus, elamu pindala suurus, hoone seisukord ja

arhitektuur, hoone siseviimistluse olemus, küttesüsteemi ja tehnovõrkude hinnatavus,

kõrvalhoonete ja haljastuse olemasolu ja iseloom. Hindaja on rõhutanud, et privaatsus,

juurdepääs ja rahulik elukeskkond on turul oluline müügiargument, mis mõjutab vara

turuväärtust ja mille järgi kujunevad ostjate ostuotsused.

30.3. Kohtu hinnangul ei saa eeltoodud hinnangust Kaebaja II kinnisvarale (Kungla 17a) teha

järeldust, et tegemist oleks Kaebaja II õiguste sedavõrd intensiivse riivega, mis tingiks

12(13)

3-24-2778

vaidlustatud ehitus- ja kasutusloa õigusvastasuse. Tegemist ei ole kinnisvara hindamisaktiga,

milles oleks arvesse võetud väärtust mõjutavaid aspekte tervikuna, vaid üksnes näidatud

erisuste hindamisel kasutatava kohanduse hinnanguline määr.

Hindamisaruanne on koostatud 22. oktoobril 2024 ning selle tegemisel on hindaja saanud

arvesse võtta oktoobri 2024 olukorda. Hindaja on piirkonnas hiljuti toimunud muudatusi (mh

huvikooli õpilaste arvu ja väidetavalt oktoobris 2024 pargitud autode arvu) kirjeldades

märkinud: „Tõenäoliselt on esitatud andmetel tõepõhi all, kuna teemat on käsitletud ka

ajakirjanduse veergudel“. Hindaja on pidanud tõenäoliseks privaatsuse kadu, mis on

muutunud madalast keskmiseks ja mille puhul kaotab vara sisuliselt väärtust 5%, kuid

pidanud ebatõenäoliseks privaatsuse kadu madalast tihedaks, mille puhul oleks võimalus

kohanduseks kuni -10%. Arvestades hindamisaruande koostamise aega ei saanud hindaja

arvesse võtta I ehitusjärgu ehitustööde lõpetamisele järgnenud olukorda ega linnavalitsuse

poolt parkimiskorralduslike tegevuste tulemusi, mis on kohtu hinnangul vähendanud

märkimisväärselt Kaebaja II õiguste riivet.

31. Eelnevat kokku võttes leiab kohus, et vaidlustatud ehitus- ja kasutusluba pole alust pidada

õigusvastaseks ning kaebus tuleb jätta rahuldamata nii tühistamis- kui ka tuvastamisnõuete

osas.

MENETLUSKULUD JA MUUD MENETLUSLIKUD OTSUSTUSED

32. Kohus võtab käeoleva haldusasja juurde vastusta poolt viidatud dokumendi (Tartu

Linnavalitsuse 14. aprilli 1998. a korraldus nr 1159 „Nõustumine Kungla 40 maa

ostueesõigusega erastamisega“), millega menetlusosalistel on olnud võimalik tutvuda Tartu

linna dokumendiregistris5.

33. HKMS § 108 lg 1 ls 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kuna kaebus jääb rahuldamata, jäävad kaebajate menetluskulud nende enda kanda. Ülejäänud

menetlusosalised pole menetluskulude väljamõistmist taotlenud ega kuludokumente esitanud,

mistõttu jäävad ka nende menetluskulud nende enda kanda (HKMS § 109 lg 1 ls 4).

(allkirjastatud digitaalselt)

Sirje Kaljumäe

kohtunik

5 https://atp.amphora.ee/tahtverevv/?o=142&u=-1&o2=-1&hdr=hp&tbs=all

13(13)