2-23-390/121 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Triin Uusen-Nacke, Anneli Alekand, Andra Pärsimägi

Otsuse tegemise aeg ja koht

20. veebruar 2025, Tartu

Tsiviilasja number

2-23-390

Tsiviilasi

Ruslan Tezikovi hagi Jõhvi kohtutäitur Kristel

Maalmani, Maksim Bernati, AS-i UWEKO, Jõhvi

vald, Jõhvi linn, XX korteriühistu, Luminor Bank

AS-i, Aktiva Finance Group OÜ, RGR AIRON OÜ,

A.A.i,

B.B.i,

C.C.i,

D.D.i,

E.E.

ja

Mittetulundusühingu Eesti Liikluskindlustuse Fond

vastu enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks

täiteasjas nr 095/2021/845 ja tahtevalduse

asendamise nõudes

Apellatsioonkaebuse hind

3500 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 17. mai 2024 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Ruslan Tezikovi apellatsioonkaebus

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant

(hageja):

Ruslan

Tezikov

(ik

XXXXXXXXXXX), esindaja Tõnu Raidma

Vastustajad (kostjad):

Kostja I kohtutäitur Kristel Maalman (ik

XXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Hillar

Villers

Kostja II Maksim Bernat (ik XXXXXXXXXXX),

esindaja Maksim Fedotov

Kostja III AS UWEKO (rk 10396803), esindaja Sigrid

Rahkema

Kostja IV Jõhvi vald, Jõhvi linn, XX korteriühistu (rk

XXXXXXXXX), esindaja Paul Paas

Kostja V Luminor Bank AS (rk 11315936) esindaja

Madis Meristo

Kostja VI Aktiva Finance Group OÜ (rk 10746479),

esindaja Sigrid Rahkema

Kostja VII Osaühing RGR AIRON (rk 10711699),

esindaja Alexey Masliy

Kostja VIII Mittetulundusühing Eesti Liikluskindlustuse

Fond (rk 80206477), esindaja Jüri Aava

Kostja IX A.A. (ik XXXXXXXXXXX)

Kostja X B.B. (ik XXXXXXXXXXX)

Kostjate IX ja X seaduslik esindaja A.P. (ik

XXXXXXXXXXXX)

Kostja XI C.C. (ik XXXXXXXXXXXX)

Kostja XII D.D. (ik XXXXXXXXXXXX)

Kostja XIII E.E. (ik XXXXXXXXXXXX)

Kostjate XI-XIII seaduslik esindaja T.K. (ik

XXXXXXXXXXXX)

Kostjate XI-XIII riigi õigusabi korras esindaja advokaat

Irina Gromtsev

RESOLUTSIOON

1. Jätta Viru Maakohtu 17. mai 2024. a otsus muutmata.

2. Jätta Ruslan Tezikovi apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta apellatsioonimenetluse kulud Ruslan Tezikovi kanda.

4. Mõista Ruslan Tezikovilt kohtutäitur Kristel Maalmani kasuks välja menetluskulude

hüvitis 450 eurot. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda otsuse

jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras.

5. Mõista Ruslan Tezikovilt Maksim Bernati kasuks välja menetluskulude hüvitis 420

eurot. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda otsuse jõustumisest

alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

6. Mõista Ruslan Tezikovilt AS UWEKO ja Aktiva Finance Group OÜ kasuks

solidaarselt välja menetluskulude hüvitis 633 eurot 75 senti. Hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt tuleb tasuda otsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

7. Mõista Ruslan Tezikovilt Jõhvi vald, Jõhvi linn, XX korteriühistu kasuks välja

menetluskulude hüvitis 219 eurot 60 senti. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt

tuleb tasuda otsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1

teises lauses sätestatud määras.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Ruslan Tezikov (hageja) esitas 9. jaanuaril 2023 Viru Maakohtule hagi kohtutäitur Kristel

Maalmani, Maksim Bernati, AS UWEKO, Jõhvi vald, Jõhvi linn, XX korteriühistu, Luminor

Bank AS-i, Aktiva Finance Group OÜ, Osaühingu RGR AIRON, Mittetulundusühingu Eesti

Liikluskindlustuse Fond, A.A., B.B., C.C., D.D. ja E.E. vastu enampakkumise kehtetuks

tunnistamiseks täiteasjas nr 095/2021/845 ja tahtevalduse asendamise nõudes.

Hagiavalduse kohaselt menetleb kohtutäitur Kristel Maalman (kostja I) täiteasja nr

095/2021/845, milles hageja on võlgnik. Täiteasjas nr 095/2021/845 on sissenõudjateks AS

UWECO (kostja III), Jõhvi linn, XX korteriühistu (kostja IV) ja AS Luminor Bank (kostja V).

Täitemenetluses otsustati sundvõõrandada hageja korteriomand asukohaga Ida-Viru maakond,

Jõhvi linn, XX-X (korteriomand). Kohtutäitur edastas 17. oktoobril 2022 selle kohta hagejale

teatise. Teatis ei sisaldanud infot selle kohta, kus avaldab kohtutäitur enampakkumise kohta

kuulutused ja millal on toimunud korteri arestimine.

Hagejale ei ole arestimisakti kätte toimetatud. Enampakkumise akt koostati ebatäpsusega.

Enampakkumise akti saatis kohtutäitur hagejale e-kirjaga 7. detsembril 2022 ja akti sai hageja

kätte 10. detsembril 2022. Enampakkumise võitis Maksim Bernat (kostja II), kes kanti 29.

detsembril 2022 korteri omanikuna kinnistusraamatusse. Korter omandati 27 575 euroga,

kuigi 27. detsembril 2022 koostatud hindamisakti järgi oli korteri turuväärtus enampakkumise

ajal 41 000 eurot.

Kostja I tegevus täitemenetluse seadustiku (TMS) §-st 153 lg 2 tulenevate nõuete

(enampakkumise kuulutuse avaldamise nõue ja internetis müüdava vara kohta fotode

avaldamise nõue) täitmata jätmisel on enampakkumise oluliste tingimuste rikkumine TMS §

223 lg 1 tähenduses. TMS § 153 lg 2 rikkumise tagajärjena müüdi korter alla turuhinna.

2. Kostja I vaidles hagile vastu. Kostja I toimetas täitmisteate, korteriomandi arestimise teate

ja arestimisakti hagejale kätte. Kohtutäitur teavitas hagejat tema õigustest täitemenetluses

(TMS § 55 p 4). Hageja ei ole arestimisaktis toodut, sh hinda, vaidlustanud. Korteriomandi

enampakkumisest on teatatud vastavalt TMS § 153 lg-le 2.

2.1. Kostja II vaidles hagile vastu. Hageja ei esitanud veenvaid tõendeid, et enampakkumise

läbiviimisel oleks rikutud õigusnorme või hageja õiguseid. Kohtutäituri toimingud olid

seaduslikud.

2.2. Kostja III ja VI vaidlesid ühiselt hagile vastu. Kohtutäitur tegevus oli seaduslik ning

põhjendatud. Hageja suhtles kohtutäituriga e-posti aadressil XXXXXXXXXXXXXXXXX

ning kohtutäitur edastas nimetatud aadressile nii teate arestimise kohta kui ka arestimisakti.

Kohtutäitur võis saata menetlusdokumendid samale aadressile ning lugeda need 3 tööpäeva

möödumisel kättetoimetatuks. Arestitava vara väärtuse määramisel arvestatakse

kinnistusraamatusse enne keelumärke kandmist kantud õigusi. Hageja esitatud hindamisaktis

nimetatuga ei arvestatud. Maa-ameti hinnastatistikat arvestades vastas enampakkumise tulem

keskmisele turuhinnale. 30. juuni 2021 tehinguga müüs hageja korteri 15 000 euroga, seega ei

jäänud enampakkumise tulem alla turuhinna. Hageja kinnitas hagiavalduses, et sai 10.

detsembri 2022 enampakkumise akti e-kirjaga kätte, seega on enampakkumise akt kätte

toimetatud. Olukorras, kus tegelikkuses on hagejale kõik dokumendid/teated edastatud, on

pahatahtlik väita, et seda tehtud ei ole. Hageja valikuline e-kirjade nägemine on pahatahtlik ja

vastuolus hea usu põhimõttega.

2.3. Kostja IV vaidles hagile vastu. Kohtutäitur tõendas viidetega konkreetsetele

dokumentidele, et hagejat teavitati kõikidest kohtutäituri toimingutest ning ta ei vaidlustanud

toiminguid selleks ettenähtud tähtaja jooksul.

2.4. Kostja V vaidles hagile vastu.

2.5. Kostja VII ei esitanud hagile vastust.

2.6. Kostja VIII vaidles hagile vastu.

2.7. Kostjad IX ja X ei esitanud hagile vastust.

2.8. Kostjad XI, XII ja XIII vaidlesid ühiselt hagile vastu. Korteriomandi arestimisel,

enampakkumise korraldamisel ja läbiviimisel järgiti TMS-i sätteid. Hageja väited

täitedokumentide mittesaamise kohta on toimiku materjalidega ümber lükatud. Hageja

tunnistas hagiavalduses, et talle oli enampakkumise teade ja akt kätte toimetatud.

MAAKOHTU LAHEND

3. Viru Maakohus jättis 17. mai 2024 otsusega hagi rahuldamata. Kohtutäituri, Jõhvi vald,

Jõhvi linn, XX korteriühistu, Maksim Bernati, Aktiva Finance Group OÜ ja AS UWEKO

menetluskulud jäid hageja kanda. Teiste kostjate menetluskulud jäid nende endi kanda.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei ole arestimine TMS § 55 p 4 alusel tühine ning tuleb

lugeda TMS § 148 alusel kehtivaks. Hageja väidab, et teda ei teavitatud, millises väljaandes,

ajalehes või portaalis kohtutäitur kuulutuse enampakkumise kohta avaldab ja millal on

toimunud arestimine. Hageja väidab, et ta ei saanud arestimisakti kätte, enampakkumise akt

on ebatäpsustega, enampakkumise akti ei ole hagejale füüsiliselt üle antud.

Hageja ei vaidlusta, et täitmisteade on talle kätte toimetatud. Täitmisteate kätte saamine on

tõendatud 25. jaanuaril 2022 hageja allkirjastatud täitmisteate kättetoimetamise aktiga.

Tsiviilasjas 2-21-13387 tehtud hagi tagamise määrusega kohus arestis ja seadis

kinnistusraamatusse Uweko AS kasuks käsutamise keelumärke Jelena Hrissanova omandis

olevale korterile asukohaga: XX–X, Jõhvi linn.

Kohtutäitur teavitas 1. augustil 2022 saadetud e-kirjaga hagejat kinnisvara arestimisest. E-

kirja manuses on arestimise toimingu teatis, mille kohaselt toimub 23. augustil 2022 kell

12:00 kohtutäitur Kristel Maalman büroos kinnisasja asukohaga XXXXX (registriosa nr

XXXXXXXX) arestimine. Hageja sai arestimisakti kätte. Arestimisaktis on toodud välja

korteriomandi hindamise ja hinna vaidlustamise kord, informatsioon arestimise kehtivuse

kohta ning kaebamise kord. Hageja ei vaidlustanud korteriomandi hindamist.

Hageja väidab, et talle ei toimetatud enampakkumise akti füüsiliselt kätte. Hageja ei vaidlusta,

et on saanud kohtutäiturilt enampakkumise 17. oktoobri 2022 teatise. Hageja ei vaidlusta, et

enampakkumise teatis on avaldatud ka Ametlike Teadaannete kaudu ja korteriomandi

enampakkumise kuulutus oli avaldatud veebilehel www.oksjonikeskus.ee. Kohtutäituri väitel

avaldati enampakkumise kuulutus Kuldses Börsis, kus kuulutus oli avaldatud selleks

spetsiaalselt mõeldud rubriigis.

TMS § 10 lg 1 ei sätesta kohustust enampakkumise teate kättetoimetamiseks. Võlgnikule ja

sissenõudjale tuleb enampakkumise kuulutuse sisust teatada vähemalt kümme päeva enne

enampakkumist (TMS § 84 lg 3). Kohtutäitur edastas vastava teate hagejale. Väited

enampakkumise akti ebatäpsusest ei ole õiged, sest www.oksjonikeskus.ee koostab akti

automaatselt, märkides selle päises enampakkumise lõpukuupäeva. See, millal kostja I

enampakkumise akti allkirjastas, ei oma õiguslikku tähendust.

Kinnisasja arestimine ei olnud tühine ning enampakkumise läbiviimisel ei rikutud

enampakkumise olulisi tingimusi, seega on kinnisasja omand enampakkumise võitnud isikule

üle läinud.

Hageja väidab, et korteriomand müüdi alla turuhinna. Hagejal oli võimalus enampakkumise

teates märgitud alghinda vaidlustada, kuid ta jättis oma õiguse kasutamata. Hageja esitatud

hindamisaktis märgitud hind ei oma tähtsust, sest täitemenetluses läbiviidaval avalikul

elektroonilisel enampakkumisel määravad asja hinna enampakkumisel osalevad isikud.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus

otsus, millega hagi rahuldada ning menetluskulud jätta kostjate kanda.

Maakohus ei tuvastanud TMS § 55 p 4 kohaldamise eelduseid õigesti. Maakohus viitas

asjaolule, et hageja sai kätte täitmisteate. Täitmisteade ei ole arestimisakt ega asenda seda.

Täitmisteade ei sisaldanud infot ega selgitusi võlgniku õiguste kohta seonduvalt arestimise

ning selle alusel läbiviidava enampakkumisega.

Maakohus luges arestimise kehtivaks alates ajast, mil korteriomandile kanti

kinnistusraamatusse tsiviilasjas nr 2-21-13387 tehtud hagi tagamise määruse alusel

keelumärge. Hageja ei olnud keelumärku seadmise ajal korteri omanikuks. TMS § 148 ei

laiene teiste isikute omandile seatud keelumärgetele.

Maakohus tuvastas, et kohtutäitur teavitas 1. augusti 2022 e-kirjaga hagejat kinnisvara

arestimisest. E-kirja manuses oli arestimise toimingu teatis, mille kohaselt toimub 23. augustil

kell 12:00 kohtutäituri büroos korteriomandi arestimine. Kohus leidis, et hageja sai

arestimisakti kätte ja arestimisaktis toodi välja korteriomandi hindamise ja hinna

vaidlustamise kord, informatsioon arestimise kehtivuse kohta ning kaebamise kord. Otsusest

ei nähtu, millise tõendi alusel on kohus tuvastanud, et selgitus hinna vaidlustamise kohta on

hagejale kätte toimetatud. Kohus tuvastas ebaõigesti TMS § 148 kohaldamise eeldused.

Arestimise kohta tuli koostada arestimisakt, mis tuli toimetada hagejale kätte. Arestimine on

kehtiv pärast arestimisakti kätte toimetamist. Ainuüksi kohtutäituri edastatud e-kirja alusel,

milles teavitatakse arestimise toimumisest, ei saa lugeda arestimist kehtivaks. Kohtutäituri 1.

augusti 2022 e-kiri ei olnud arestimisakt ning kirja saatmisega ei toimetatud arestimisakti

kätte.

Maakohus oleks pidanud hindama, kas kohtutäitur tegi muid täitemenetluse toiminguid,

millega oleks olnud tagatud hageja õigus teada enampakkumisele pandud vara hinda ning

selgitust arestitud vara hinna vaidlustamise kohta. Kohus ei tuvastanud, et hageja oli teadlik

kinnisasja arestimisest, arestimise hinna määramisest ning õigusest esitada hinna

vaidlustamises kaebus.

Maakohus leidis, et enampakkumise kuulutus avaldati Kuldses Börsis. Kostja I esitatud

kuulutuse veebilink ei toimi ning kuulutuse avaldamine Kuldses Börsis on tõendamata.

Maakohus leidis, et kuulutus avaldati oksjonikeskus.ee veebilehel ning hageja sai

kohtutäiturilt 17. oktoobril 2022 enampakkumise teatise. Oksjonikeskus ei ole enamlevinud

müügipakkumiste portaal. Teatis enampakkumise toimumise kohta ei asenda asja arestimisest

teatamist, hinna määramist ning hinna määramise vaidlustamise võimaluse selgitamist.

Kinnisasja arestimine oli TMS § 55 p 4 alusel tühine. Kuna arestimine oli tühine ning

arestimise akti ei toimetatud hagejale kätte, siis on enampakkumine kehtetu ning täitur ei

oleks tohtinud enampakkumist korraldada. Kohtuotsuses ei ole tuvastatud asjaolusid ega

nimetatud tõendeid, millele tuginedes saaks kohus lugeda hagejale selgitatuks õigus

vaidlustada kaebuse vormis arestimise hinda selleks ettenähtud tähtajal.

Puudus kokkulepe, mis lubas määrata müüdava vara hinna alla turuhinna. Hagejale ei

toimetatud arestimisakti kätte ega selgitatud õigust vaidlustada TMS § 217 lg 1 alusel asjale

määratud hinda. Maakohus oleks pidanud võtma kohtuotsuses põhjendatud seisukoha, kas

korter müüdi alla turuhinna või mitte.

Kohtutäitur ei avaldanud oksjonikuulutustes korteriomandi fotosid. Seetõttu kujunes korteri

hind üksnes korteri asukoha ning elamu vanuse põhiselt. Kuna tegemist oli renoveeritud

korteriga, siis oleks fotode lisamisel olnud enampakkumise alghind kõrgem, osalejaid rohkem

ja enampakkumise tulem suurem.

5. Kostja I vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata ning

menetluskulude hageja kanda jätmist.

Korteriomandi arestimine on kehtiv. Hagejale toimetati kätte täitmisteade ning seega oli

hageja täitemenetlusest teadlik. Hagejat teavitati korteriomandi arestimisest. Vastavat teadet

ei pidanud hagejale kätte toimetama. Kohtutäitur ega kohus ei ole väitnud, et täitmisteade on

arestimisakt või asendab seda. Hageja samastab teadet korteriomandi arestimise kohta

arestimisaktiga. Tegemist on erinevate dokumentidega. Hagejale toimetati korteriomandi

arestimisakt kätte.

Nähtuvalt hagi lisast 5 kanti hageja korteriomandi omanikuna 21. juunil 2022

kinnistusraamatusse. Kohtutäitur teavitas hagejat korteriomandi arestimisest 1. augustil 2022.

Korteriomandi arestimine toimus 23. augustil 2022. Nimetatud teate saamise ajal oli hageja

seega korteriomandi omanik. 4. juulil 2022 kanti korteriomandile kohtutäituri 22. juuni 2022

avalduse alusel kinnistusraamatus keelumärge. Korteriomandi arestimisakt koostati 23.

augustil 2022. Seega olid täidetud mõlemad TMS § 148 lg-s 1 sätestatud eeldused –

arestimine on kehtiv nii keelumärke seadmise kui ka arestimisakti kättetoimetamise kaudu.

Hageja oli teadlik korteriomandi arestimisest ja arestimise hinna määramisest. Maakohus ei

pidanud tuvastama asjaolu, et hagejale oli selge korteriomandi hinna vaidlustamine kaebuse

kaudu. Vaidlustamisviited on olemas nii korteriomandi arestimise teates kui ka arestimisaktis.

Kostja I esitatud Kuldse Börsi enampakkumise kuulutuse veebilink on toimiv, milles saab

veenduda lingile vajutades. Oksjonikeskuse keskkond on üks enamlevinud kinnisvara

müügipakkumiste portaalidest.

Hageja ei vaidlustanud korteriomandi hinda. Korteriomandit ei müüdud alla turuhinna.

Korteriomandi turuhind kujunes enampakkumisel. Korteriomandi alghind enampakkumisel

oli määratud vastavalt TMS-i sätetele.

5.1. Kostja II vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. Hagejat

teavitati kohtutäituri kõikidest toimingutest ning ta ei vaidlustanud neid selleks ette nähtud aja

jooksul.

5.2. Kostjad III ja VI vaidlevad ühiselt apellatsioonkaebusele vastu ja taotlevad selle

rahuldamata jätmist. Hageja väitis, et ta ei saanud kätte teadet arestimisest, arestimisakti ja

enampakkumise akti. Hageja 20. veebruari 2023 vastuse lisast 4 nähtub, et kohtutäitur teavitas

hagejat e-posti aadressil XXXXXXXXXXXXXXXXX 1. augustil 2022 vara arestimisest.

Kostja I 20. veebruari 2023 lisast 7 nähtub, et kostja I edastas arestimisakti hagejale 24.

augustil 2022 e-posti aadressil XXXXXXXXXXXXXXXXX.

Hageja kinnitas hagiavalduses, et sai enampakkumise akti kätte 10. detsembril 2022 e-posti

aadressil XXXXXXXXXXXXXXXXX, seega on enampakkumise akt kätte toimetatud.

Arestimisakti võlgnikule kätte toimetamata jätmine ei ole arestimise tühisuse tingimatu alus.

Asja lahendamisel omab tähtsust ka enampakkumise teate kättetoimetamine. Hageja tunnistas,

et sai kätte kostja 17. oktoobril 2022 edastatud enampakkumise teate ja 7. detsembril 2022

edastatud enampakkumise akti 10. detsembril 2022. Seega oli hageja enampakkumisest

teadlik. Dokumentide kättesaamise riski kannab hageja, kuna kohtutäituril on õigus juhinduda

kontaktandmetest, mille teel on hagejaga suheldud. Arestimisakt, enampakkumise teade ja

enampakkumise akt edastati samale e-posti aadressil XXXXXXXXXXXXXXXXX.

Hageja oli enampakkumise teatest 18. novembri 2022 e-kirjaga teadlik, seega lõppes 10-

päevane kaebeõigus 28. novembril 2022. Hagejal oli võimalus vaidlustada vara

enampakkumisele panekut, sh arestitud vara hinda enne enampakkumise kehtetuks

tunnistamise hagi esitamist. Hagejal oli võimalik kohtutäituri otsust või tegevust vaidlustada

kaebusega. Hagejal oli võimalik esitada kaebused arestimisaktile ja enampakkumisel teadete

saamisel. Kohtutäituri otsuse või tegevuse peale ilma eelnevalt kohtutäiturile kaebust

esitamata kohtule kaevata ei saa (TMS § 218).

5.3. Kostja IV vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist.

5.4. Kostja V vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. Hageja

teavitatus korteriomandi arestimisest on tõendatud. Hageja oli keelumärke seadmise ajal

korteriomandi omanik. Hageja etteheited enampakkumise korraldamise suhtes on

põhjendamatud.

5.5. Kostja VII ei esitanud apellatsioonkaebusele vastust.

5.6. Kostja VIII vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist.

5.7. Kostjad IX ja X ei esitanud apellatsioonkaebusele vastust.

5.8. Kostjad XI, XII ja XIII vaidlevad ühiselt apellatsioonkaebusele vastu ja taotlevad selle

rahuldamata jätmist.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata

ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus muudab osaliselt maakohtu põhjendusi.

7. Hageja esitas hagi täitemenetluses toimunud enamapakkumise kehtetuks tunnistamiseks.

TMS § 223 lg 1 sätestab, et täitemenetluse osaline võib esitada kohtule hagi enampakkumise

kehtetuks tunnistamiseks enampakkumise akti kättetoimetamisest alates 30 päeva jooksul.

Hageja sai enampakkumise akti kätte 10. detsembril 2022 ning esitas hagi 9. jaanuaril 2023,

seega on hagi esitatud tähtaegselt.

8. Hageja on viidanud kahele TMS § 223 lg 1 sätestatud enampakkumise kehtetuks

tunnistamise eeldusele – enampakkumine toimus tühise arestimise alusel ja rikuti teisi

enampakkumise olulisi tingimusi. Ringkonnakohus kontrollib esmalt, kas esineb mõni TMS

§-s 55 sätestatud arestimise tühisuse alustest, ning seejärel, kas enampakkumise olulisi

tingimusi rikuti teisiti.

9. TMS § 55 sätestab avatud loetelu arestimise tühisuse alustest, millest hageja on viidanud

kahele – hagejale ei ole kätte toimetatud täitmisteadet ning hagejat ei ole olulises osas

teavitatud tema õigustest täitemenetluses ja see tõi kaasa hageja õiguste rikkumise. Hageja on

ka viidanud asjaolule, et arestimine ei ole TMS § 148 lg 1 alusel kehtiv.

9.1. TMS § 148 lg 1 kohaselt loetakse arestimine kehtivaks alates ajast, kui arestimisakt on

võlgnikule kätte toimetatud, või ajast, kui kinnistusraamatusse kantakse keelumärge, kui see

toimub enne akti võlgnikule kättetoimetamist. Hageja esitatud vaidlusaluse korteriomandi

kinnisturaamatu väljavõttest (dtl 39–41) nähtub, et hageja kanti kinnisturaamatusse

korteriomandi omanikuna sisse 21. juunil 2022. 4. juulil 2022 kanti kinnistusraamatusse

keelumärge kinnisasja käsutamise keelamiseks täiteasjas nr 095/2021/845 kostja I ja kostja III

kasuks. Arestimisakt ei olnud selleks ajaks hagejale kätte toimetatud, seega oli arestimine

kehtiv alates 4. juulist 2022.

9.2. Täitemenetluses dokumentide kättetoimetamisele kohaldatakse tsiviilkohtumenetluses

menetlusdokumentide kättetoimetamise kohta sätestatut TMS-s sätestatud erisustega (TMS §

10 lg 2). Kohtutäitur peab võlgnikule täitmisteate kätte toimetama (TMS § 10 lg 1).

Täitmisteate kättetoimetamine nähtub kostja I tõendina esitatud lisast 6 (dtl 175–176). Lisa 6

on hageja vastus e-posti aadressilt XXXXXXXXXXXXXXXXX kostja I 31. mai 2021 e-

kirjale pealkirjaga 095/2021/845, milles palutakse kinnitada dokumentide kättesaamist.

Hageja esitab kostja I e-kirjale 21. juulil 2021 vastuse, milles nendib, et kostja I alustas

täiteasjas nr 095/2021/845 tsiviilasjas nr 2-20-18399 tehtud kohtuotsuse täitmiseks

täitemenetlust ning teeb ettepaneku maksegraafiku sõlmimiseks. Seega oli täitmisteade

hagejale kätte toimetatud hiljemalt 21. juulil 2021 (TsMS § 307 lg 3). Samuti nähtub

apellatsioonkaebuse põhjendustest, et täitmisteate kättesaamist hageja ei vaidlusta.

9.3. Ringkonnakohtu hinnangul ei jäetud hagejat tema õigustest täitemenetluses olulises osas

teavitamata. Kohtutäitur peab võlgnikule kätte toimetama vara arestimise akti (TMS § 10 lg

1). Kinnisasja arestimisaktis (dtl 180–183) oli selgitatud nii kinnisasja hinna vaidlustamise

korda kui ka kohtutäituri otsuse peale kaebuse esitamise korda. Ringkonnakohus leidis

eelnevalt, hagejale toimetati täitmisteade kätte hageja e-posti aadressil

XXXXXXXXXXXXXXXXX. TsMS § 3141 lg 1 sätestab, et kui menetlusdokument on

saajale samas kohtumenetluses kätte toimetatud, võib saata menetlusdokumendi või teabe

selle kättesaadavaks tegemise kohta sama aadressi või sidevahendi andmeid kasutades ning

menetlusdokument loetakse saatmisest kolme tööpäeva möödumisel saajale kättetoimetatuks.

Ringkonnakohtu hinnangul on kostja I 24. augusti 2022 e-kirjaga (dtl 177–178) tõendatud, et

arestimisakt toimetati TsMS § 3141 lg 1 alusel hagejale kätte e-posti aadressil, millelt hageja

oli varasemalt menetlusdokumendi kätte saanud. Kostja I hoiatas e-kirjas hagejat TsMS §

3141 tagajärje kohta, et menetlusdokument loetakse kolme tööpäeva möödumisel saajale

kättetoimetatuks. Arestimisakt tuleb lugeda hagejale kättetoimetatuks 30. augustil 2022.

Hageja on menetluses viidanud Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-123-07 p-le 14, mille kohaselt e-

kirja saajani jõudmist ei saa tõendada e-kirja väljavõttega. Viidatud Riigikohtu lahend on

tehtud 21. detsembril 2007, mil TsMS ei sätestanud võimalust lugeda elektrooniliselt saadetud

dokument saatmisest kolme tööpäeva möödumisel saajale kättetoimetatuks. Ringkonnakohtu

hinnangul on TsMS § 3141 lg-s 1 sätestatud varasemalt kättetoimetamiseks toiminud aadressil

menetlusdokumendi kohalejõudmise eeldus, mistõttu menetlusdokumendi kättetoimetatuks

lugemiseks on piisav menetlusdokumendi saatmise tõendamine. Hageja ei ole viidanud, et tal

oleks nimetatud e-posti aadressil esinenud kirjade kättesaamisega probleeme. Hageja on

nimetatud e-posti aadressilt kostjaga I suhelnud nii enne kui ka pärast arestimisakti

kättetoimetamist.

Arestimisakt toimetati hagejale kätte ning arestimisaktis teavitati hagejat tema õigustest

täitemenetluses piisaval määral. Seetõttu ei oma asja lahendamisel tähtsust, kas hagejale

toimetati kätte ka kinnisasja arestimise teade. Hageja ei ole viidanud muudele asjakohastele

arestimise tühisuse alustele. Arestimine ei olnud seega tühine.

10. Ringkonnakohus ei nõustu hagejaga, et enampakkumise olulisi tingimusi rikuti.

10.1. Ringkonnakohtu hinnangul ei olnud hagejal õigust tugineda enampakkumise olulise

tingimuse rikkumise põhjendamiseks asjaolule, et arestimisaktis määrati korteriomandi hind

valesti. Riigikohus on selgitanud, et kui võlgnik ei ole vaidlustanud arestimisaktist nähtuvat

(kinnis)asja hinda, kaotab ta TMS § 217 lg 6 kohaselt vähemalt üldjuhul õiguse esitada hinna

kohta vastuväiteid TMS § 223 lg 1 järgse hagiga (vt RKTKo 28.09.2011, 3-2-1-69-11, p 13).

Arvestades, et käesoleval juhul toimetati arestimisakt hagejale kätte ning hageja

arestimisaktist nähtuvat korteriomandi hinda ei vaidlustanud, kaotas hageja tulenevalt TMS §

217 lg-st 6 õiguse esitada enampakkumise kehtetuks tunnistamise hagis hinna kohta

vastuväiteid.

10.2. TMS § 84 lg 3 kohaselt tuleb võlgnikule ja sissenõudjale enampakkumise kuulutuse

sisust teatada vähemalt kümme päeva enne enampakkumist. Hageja kinnitas hagis, et sai

kohtutäituri 17. oktoobri 2022 teatise enampakkumise korraldamise kohta kätte ning ei

esitanud asjaolusid, millest nähtuks, et ta sai enampakkumise kuulutuse sisust teada vähem

kui kümme päeva enne enampakkumist.

10.3. TMS § 153 lg 2 I lause sätestab, et enampakkumise kuulutuse avaldamise ja

enampakkumise teate ning enampakkumise vaheline aeg peab olema vähemalt 20 päeva, kui

kohus ei määra teisiti. Enampakkumise teade avaldati 17. oktoobril 2022 ning

enampakkumine algas 22. novembril 2022, seega oli teate avaldamise ja enampakkumise

vahel vähemalt 20 päeva.

10.4. Enampakkumise kuulutus avaldatakse väljaandes Ametlikud Teadaanded ja Internetis

vähemalt ühes enamlevinud kinnisvara müügipakkumiste portaalis (TMS § 153 lg 2 II lause).

Hageja esitas tõendi, milles nähtuvalt avaldati enampakkumise kuulutus Ametlikes

Teadaannetes (dtl 14). Kostja I tõendas, et enampakkumise kuulutus avaldati oksjonikeskus.ee

keskkonnas (dtl 190-192). Kostja I selgitas, et enampakkumise kuulutus oli üleval

kuldnebors.ee keskkonnas ning esitas kuulutuse veebilingi. Esitatud veebilink oli toimiv ka

käesoleva lahendi tegemise ajal ning veebis avanes oksjonikuulutus kuldnebors.ee

keskkonnas. Ringkonnakohtu hinnangul on nii oksjonikeskus.ee kui ka kuldnebors.ee Eesti

enamlevinud kinnisvara müügipakkumiste portaalid. Ringkonnakohus ei nõustu hagejaga, et

Kuldne Börs veebikeskkonda tuleb käsitada ajalehena. Õige ei ole hageja vastuväide, et

oksjonikeskus.ee keskkonda saavad kasutada vaid isikud, kellele on seaduse alusel antud

juurdepääs. Oksjonikeskus.ee keskkonna kasutamine oksjonil osalemiseks ei ole

enampakkumisel osalejatele piiratud. Enampakkumise kuulutus oli seega nõuetekohasel viisil

avaldatud.

10.5. Kohtutäitur peab avaldama interneti-kuulutuses kinnisasjast ka fotod (TMS § 153 lg 2 V

lause). Kostja I tõendas väljavõttega oksjonikuulutusest, et interneti-kuulutusel olid

kinnisasjast fotod avaldatud (dtl 190). Hageja heidab kostjale I ette, et kuulutusel ei avaldatud

fotosid korteri sisemusest.

Riigikohus on selgitanud, et fotode avaldamata jätmine ei pruugi olenevalt asjaoludest

tingimata tähendada enampakkumise oluliste tingimuste rikkumist (vt RKTKo 13.03.2024, 2-

21-19325/63, p 17). Ringkonnakohus leiab, et arutatavas asjas ei olnud kuulutuses

korterisiseste fotode avaldamata jätmine enampakkumise oluliste tingimuste rikkumine.

Kohtutäituril on võimalik müüdavast korteriomandist teha fotosid vaid koostöös võlgnikuga

või tulenevalt TMS § 28 lg-st 2 kohtumääruse alusel. Hageja ei vastanud kostja I saadetud

arestimisaktile, enampakkumise teatele ega teistele e-kirjadele. Seega ei olnud kostjal I

võimalik teha korteriomandist fotosid hagejaga koostöös.

Riigikohus on leidnud, et kohtud võivad anda kohtutäiturile TMS § 28 lg 2 alusel loa

kinnisasjast fotode tegemiseks (RKTKm 03.10.2012, 3-2-1-107-12, p 11). See ei pane siiski

Ringkonnakohtu hinnangul kohtutäiturile kohustust taotleda kohtult fotode tegemise

võimaldamist. Tegemist on aja- ning ressursikuluka meetmega, mis riivab intensiivselt

võlgniku eraelu puutumatust.

Käesoleval juhul on korteriomandi müügilt mõistliku tulemi saavutamiseks pannud kostja I

enampakkumise korraldamise teates hagejale kohustuse lubada soovijatel 14. novembril 2022

kl 17:00–18:00 kinnisasjaga tutvuda (dtl 15). Vara enampakkumise aktist nähtuvalt osales

enampakkumisel 15 isikut, mis näitab enampakkumise vastu suurt huvi. Korteri seest tehtud

fotode avaldamata jätmine ei olnud eelnevast tulenevalt enampakkumise oluliste tingimuste

rikkumine.

10.6. Hageja arvates tuleneb enampakkumise oluliste tingimuste rikkumine ka sellest, et

enampakkumisel müüdi korteriomand hinnaga 27 575 eurot, kuid hindamise tulemusena

määrati korteriomandi turuväärtuseks 41 000 eurot. Hageja esitatud hindamisaruande (dtl 45)

kohaselt on turuväärtuse 41 000 euro korral hinnatav müügiperiood 6 kuud ning tegelik

tehinguhind võib 5% piires erineda. Seega ei kajasta hindamisaruanne korteriomandi

turuhinda müügil kiiremas korras enampakkumisel. Samuti alandab täitemenetluses

enampakkumisega müügil kinnisasja hinda märgatavalt see, et tehingu tegemisega kaasnevad

tavakäibega võrreldes tunduvalt suuremad riskid. Täitemenetluse võlgnikul on võimalus

pärast enampakkumist esitada enampakkumise kehtetuks tunnistamise hagi. Seetõttu peab

kinnisasja ostja arvestama võimalusega, et enampakkumise võitmisega võib kaasneda pikk ja

kulukas kohtumenetlus, mille tagajärjel võib ta ostetud kinnisasjast ilma jääda ning mille ajal

ei pruugi ta saada ostetud kinnisasja kasutada. Sellised riskid on kostjale II käesoleval juhul

ka realiseerunud. Seetõttu ei ole põhjendatud hageja väide, et enampakkumise tulemusena

müüdi korteriomand liiga odavalt.

10.7. Hageja on seisukohal, et kuigi hageja sai enampakkumise akti kätte 10. detsembril 2022,

mil ta tutvus kostja I saadetud e-kirjaga ning sellele lisatud enampakkumise aktiga, siis ei ole

enampakkumise akti hagejale siiani kätte toimetatud, sest rikutud on TsMS-s kehtestatud

dokumentide kättetoimetamise reegleid. Kirjeldatud arusaam menetlusdokumentide

kättetoimetatuks lugemisest ei ole korrektne. TsMS § 307 lg 3 kohaselt, kui dokument on

jõudnud menetlusosalise kätte, kellele dokument tuli kätte toimetada, ilma et kättetoimetamist

oleks võimalik tõendada või kui on rikutud seaduses sätestatud kättetoimetamise korda,

loetakse dokument menetlusosalisele kätte toimetatuks alates dokumendi tegelikust saajani

jõudmisest. Seega ei ole õiguslikult põhjendatud väita, et menetlusdokument saadi kätte ja

sellega tutvuti, kuid menetlusdokumentide kättetoimetamise korra rikkumise või

kättetoimetamise tõendamise võimatuse tõttu ei ole dokumenti kätte toimetatud.

10.8. Enampakkumise aktis on hageja hinnangul selge ebatäpsus, sest akt on koostatud 30.

novembril 2022, kuid allkirjastatud 6. detsembril 2022. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole

tegemist enampakkumise olulise tingimuse rikkumisega. Maakohus jättis seega õigesti hagi

enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks rahuldamata. Enampakkumise kehtetuks

tunnistamise nõude rahuldamata jätmise tõttu jäeti õigesti rahuldamata ka nõue tahteavalduse

asendamiseks.

11. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb menetluskulud TsMS § 171 lg 1 järgi

jätta hageja kanda.

12. Ringkonnakohtus on esitanud menetluskulude nimekirja kostja I, kostja II, kostja III,

kostja IV ning kostjad III ja VI ühiselt. Teised kostjad menetluskulude nimekirja ei esitanud

ning asja materjalidest ei nähtu, et neil oleks ringkonnakohtu menetluses hüvitatavaid

menetluskulusid tekkinud.

12.1. Kostja I menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja I menetluskuluks esindajakulu 450

eurot, millele ei lisandu käibemaksu. Esindaja ajakulu on 3 tundi 45 minutit ja tunnitasu 120

eurot. Ringkonnakohus leiab, et kostja I esindaja tunnitasu ei ületa oluliselt keskmist

advokaadi tunnitasu määra ja on TsMS § 175 lg 1 mõttes põhjendatud. Ringkonnakohus peab

esindaja ajakulu menetluse sisu ja esitatud dokumentide mahtu arvestades põhjendatuks.

Kostja II taotles mõista hagejalt välja menetluskulude hüvitiselt VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud suurusega viivis. Seega tuleb hagejalt kostja I kasuks menetluskulude katteks välja

mõista 450 eurot ja VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud viivis kuni hüvitise tasumiseni.

12.2. Kostja II menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja II menetluskuluks esindajakulu

420 eurot, millele ei lisandu käibemaksu. Esindaja ajakulu on 3 tundi 30 minutit ja tunnitasu

120 eurot. Ringkonnakohus leiab, et kostja II esindaja tunnitasu ei ületa oluliselt keskmist

õigusteenuse osutaja tunnitasu määra ja on TsMS § 175 lg 1 mõttes põhjendatud.

Ringkonnakohus peab esindaja ajakulu menetluse sisu ja esitatud dokumentide mahtu

arvestades põhjendatuks. Kostja II taotles mõista hagejalt välja menetluskulude hüvitiselt

VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud suurusega viivis. Seega tuleb hagejalt kostja II kasuks

menetluskulude katteks välja mõista 420 eurot ja VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

viivis kuni hüvitise tasumiseni.

12.3. Kostja III ja VI menetluskulude nimekirja kohaselt on kostjate III ja VI menetluskuluks

esindajakulu 633 eurot 75 senti, millele ei lisanud käibemaksu. Esindaja ajakulu on 3 tundi 45

minutit ja tunnitasu 169 eurot. Ringkonnakohus leiab, et kostjate III ja VI esindaja tunnitasu

ei ületa oluliselt keskmist õigusteenuse osutaja tunnitasu määra ja on TsMS § 175 lg 1 mõttes

põhjendatud. Ringkonnakohus peab esindaja ajakulu menetluse sisu ja esitatud dokumentide

mahtu arvestades põhjendatuks. Kostjad III ja VI taotlesid mõista hagejalt välja

menetluskulude hüvitiselt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud suurusega viivis. Kostjad III

ja VI osalesid menetluses algusest peale ühiselt. Seega tuleb hagejalt kostja III ja VI kasuks

menetluskulude katteks välja mõista solidaarselt 633 eurot 75 senti ja VÕS § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud viivis kuni hüvitise tasumiseni.

12.4. Kostja IV menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja IV menetluskuluks esindajakulu

180 eurot, millele lisandub käibemaks 39 eurot 60 senti. Esindaja ajakulu on 1 tund 30 minutit

ja tunnitasu 120 eurot. Ringkonnakohus leiab, et kostja IV esindaja tunnitasu ei ületa oluliselt

keskmist õigusteenuse osutaja tunnitasu määra ja on TsMS § 175 lg 1 mõttes põhjendatud.

Ringkonnakohus peab esindaja ajakulu menetluse sisu ja esitatud dokumentide mahtu

arvestades põhjendatuks. Kostja IV kinnitas, et ei saa esindajakuludelt käibemaksu maha

arvata. Kostja IV taotles mõista hagejalt välja menetluskulude hüvitiselt VÕS § 113 lg 1

teises lauses sätestatud suurusega viivis. Seega tuleb hagejalt kostja IV kasuks

menetluskulude katteks välja mõista 219 eurot 60 senti ja VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud viivis kuni hüvitise tasumiseni.

(allkirjastatud digitaalselt)