3-22-2624/26 · Tartu Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Einar Vene, Tiina Pappel, Maili Lokk

Otsuse tegemise aeg ja koht

20.02.2025, Tartu

Haldusasja number

3-22-2624

Haldusasi

X.X.-i kaebus Kastre Vallavalitsuse 11.08.2022. a

korralduse nr 408 ja 14.11.2022. a vaideotsuse nr 6-

3/1357-2 tühistamiseks ning kasutusloa andmiseks

kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Halduskohtu 30.01.2024. a otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

X.X.-i apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised

Kaebaja – X.X. , esindaja advokaat Karin Ploom

Vastustaja – Kastre Vallavalitsus ,

esindajad

advokaadid Villy Lopman ja Sandra Kaas

RESOLUTSIOON

1. Jätta poolte esitatud täiendavad tõendid haldusasja materjalide juurde võtmata ja

tagastada.

2. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Halduskohtu 30.01.2024. a otsus

muutmata.

3. Jätta apellatsioonimenetluse kulud poolte endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

avalikult teatavakstegemise päevast, s.o 20.02.2025, arvates (HKMS § 212 lg 1).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. X.X. esitas 08.12.2020 Kastre vallale ehitusloa taotluse elamu abihoone ehitamiseks

Tartu maakonnas Kastre vallas Aardla külas asuvale Xxx kinnistule (katastritunnus xxx,

100% elamumaa). Taotluse aluseks oli tema enda koostatud eelprojekt. Eelprojekti

seletuskirjas oli kavandatava hoone kasutusotstarbeks märgitud üksikelamu garaaž (kood

12744).

2. Kastre Vallavalitsus andis 10.12.2020 ehitusloa nr 2012271/42287 Tartu maakonnas

Kastre vallas Aardla külas Xxx kinnistule elamu abihoone ehitamiseks. Ehitusloa kohaselt on

abihoone ehitisealune pind 399,2 m2. Ehitise kasutamise otstarbeks on „elamu, kooli vms

abihoone“, kood 12744.

3. X.X. esitas 17.05.2022 kasutusloa taotluse ehitusloa nr 2012271/42287 alusel püstitatud

abihoone kasutusele võtmiseks.

4. Kastre Vallavalitsus keeldus 11.08.2022. a korraldusega nr 408 kasutusloa andmisest

ehitusseadustiku (EhS) § 55 p 3 alusel. Korralduse põhjenduste kohaselt on Xxx kinnisasja

sihtotstarve elamumaa ja kehtiva üldplaneeringu seletuskirja p 3.3.3.2 „Elamumaa

ehitustingimused“ järgi on sellel suurim lubatud hoonestusalune pind 400 m². Arvestades

kehtiva üldplaneeringu tingimusi, ei saa tegemist olla elamu abihoonega, sest hoone

ehitisealust pinda (399,2 m2) arvestades pole elamu ehitamine enam võimalik. Esitatud ei ole

nõuetekohast ehitusprojekti, puuduvad kaetud tööde aktid ja ehitustööde päevikud, samuti

andmed ehitamist teostanud isikute kohta. Esitatud on ehitise audit, kuid see ei vasta nõuetele

ning ei saa asendada ehitusdokumentatsiooni. Püstitatud ehitis ei vasta ehitusloa taotlusega

esitatud kasutusotstarbele.

5. X.X. esitas 28.10.2022 Kastre Vallavalitsuse 11.08.2022. a korralduse peale vaide. Vaide

põhjenduste kohaselt on hoone ehitatud kooskõlas ehitusloaga. Ehitamise vastavust

planeeringule oleks tulnud hinnata ehitusloa andmisel. Pelgalt asjaolu, et taotleja asendab

ehitusdokumentatsiooni auditiga, ei ole kasutusloa väljastamisest keeldumise aluseks. Väide,

et püstitatud ehitis ei vasta ehitusloa taotluses märgitud kasutusotstarbele, ei vasta tõele.

Ehitusloa aluseks olevast ehitusprojektist selgub üheselt, millise ehitise soovib taotleja

püstitada - tegemist on garaažiga, milles on ka pesuruum ja kontoriruum.

6. Kastre Vallavalitsus jättis 14.11.2022. a vaideotsusega nr 6-3/1357-2 vaide rahuldamata.

Otsuse põhjenduste kohaselt ei ole tegemist elamu abihoonega, nagu kasutusloa taotluses

märgitud on, vaid tootmishoonega. Hoone elektripaigaldise kasutuselevõtule eelnevas auditis

on selgesõnaliselt kirjas, et auditeeritava hoone puhul on tegemist tootmishoonega. See on

tuvastatav ka Maverick OÜ koostatud auditis, kus on välja toodud, et tegu on mööbli

tootmiseks mõeldud ruumiga. Auditi fotodelt on selgelt näha, et tegemist on tootmishoonega.

Kuna puudub ehitamiseks ja ehitamise kontrollimiseks vajalik projekt, ei ole ehitustööd

nõuetekohaselt dokumenteeritud. Sätted, mis võimaldavad ehitusprojekti asendada auditiga, ei

ole kohaldatavad. Hoone ehitus tuleb korrektselt dokumenteerida ning hoone tegelikku

sihtotstarvet arvesse võttes kasutus seadustada.

7. Kaebaja esitas 14.12.2022 Tartu Halduskohtule kaebuse, milles taotles Kastre

Vallavalitsuse 11.08.2022. a korralduse nr 408 ja vaideotsuse tühistamist ning valla

kasutusloa andmiseks kohustamist.

Kaebaja ehitas vastavalt ehitusloale ja selle aluseks olnud ehitusprojektile. Seda, kas

planeeritavad ehitustööd on kooskõlas üldplaneeringuga või mitte, tuli haldusorganil

kontrollida ehitusloa menetluses. Kasutusloa menetluses saab kontrollida, kas ehitustööd on

kooskõlas ehitusloaga. Kui kaebaja pole kõrvale kaldunud ehitusloajärgsest ehitusõigusest, ei

saa vastustaja keelduda kasutusloa andmisest. Püstitatud ehitis vastab kasutusotstarbele,

milleks on garaaž. Ruumides ei toimu mööbli tootmist, vaid hoiustatakse erinevaid seadmeid,

millest osa on ka tootmisseadmed. Seadmeid ei kasutata. Abihoones kaebajale kuuluvate

asjade hoiustamine pole kuidagi vastuolus hoone funktsiooniga.

8. Tartu Halduskohus jättis 30.01.2024. a otsusega kaebuse rahuldamata, leides, et

vaidlustatud korraldus on õiguspärane. Halduskohus põhjendas otsust järgmiselt.

8.1. Praeguse vaidluse asjaoludel oli kasutusloa taotlus sel määral vastuolus planeeringuga, et

kasutusloa andmine oli ilmselgelt võimatu. Tegemist ei ole väheolulise kõrvalekaldega.

Takistust, mis seisneb selles, et elamu rajamine kinnisasjale ei ole enam võimalik, ei saa

kõrvaldada.

8.2. Kohtuasjas esitatud dokumentide põhjal on ehitusluba antud õigusvastaselt. Juba

ehitusloa menetluses pidi vastustajale olema arusaadav, et tegemist ei ole elamu abihoonega

(sh garaažiga) ning eelprojektis kirjeldatud hoone ehitamine ei ole kooskõlas

üldplaneeringuga. Üksnes asjaolu, et kaebaja on realiseerinud kehtivast ehitusloast tulenevat

ehitusõigust, ei kohusta vastustajat andma kasutusluba.

8.3. See, et kaebaja ei esitanud koos kasutusloa taotlusega nõutavaid dokumente, ei ole

kasutusloa andmisest keeldumise alus. Sel juhul saab taotluse jätta haldusmenetluse seaduse

(HMS) § 15 (puudused taotluses) lg-te 2 ja 3 alusel läbi vaatamata. Kuna keeldumise aluseks

olevat takistust ei saa kõrvaldada, siis ei saa vastustajale ette heita, et ta ei nõudnud kaebajalt

õigusaktides ette nähtud dokumentide esitamist, kuna see oleks põhjustanud kaebajale

täiendavaid kulutusi ning ei oleks asja lahendust muutnud.

8.4. Asjas on tõendatud, et vaidlusalune ehitis on omadustelt tootmishoone, see on algusest

peale kavandatud kasutamiseks tootmishoonena ning oli tegelikkuses kasutusloa taotluse

esitamise seisuga tootmishoonena kasutusele võetud. Ehitises on kontor, sanitaarruumid ning

ruumid, mis on mõeldud mööbli tootmiseks. Kaebaja on paigaldanud nendesse ruumidesse

seadmed, mis auditi tegemise seisuga olid kasutusel. See on näha auditile lisatud fotodelt.

Fotol 33 olev seade on ühendatud vooluvõrku ja seadme ümber maas on saepuru. Fotodel 32,

33, 34, 37, 38, 42, 45 on näha ruumis paiknevad materjalid ning pooleli olev või valminud

mööbel.

8.5. Vaidluse all oleva ehitise kasutamine elamu abihoonena ei ole üldse võimalik ning

kasutusloa taotluse esitamise ajal kaebaja juba kasutas ehitist tootmishoonena. Seega võis

asjas esineda täiendav kasutusloa andmisest keeldumise alus - kasutusloa taotlemisel on

esitatud teadvalt valeandmeid, mis mõjutavad oluliselt kasutusloa andmise otsustamist (EhS §

55 p 10).

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

9. Kaebaja esitas Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, milles palub halduskohtu

otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega kaebus rahuldada. Kaebaja leiab, et halduskohus

kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme, rikkus põhjendamiskohustust ning hindas

ebaõigesti tõendeid.

9.1. Halduskohus tuvastas ebaõigesti, et eelprojektis kirjeldatud hoone ehitamine on vastuolus

üldplaneeringuga.

9.2. Halduskohus kohaldas valesti kasutusloa andmise ja sellest keeldumise sätteid.

Halduskohus jättis põhjendamatult arvestamata selle, et ehitamine toimus vastavalt kehtivale

ehitusloale ja on seega saanud vallalt heakskiidu. Isegi vastuolu korral üldplaneeringuga

tulnuks kasutusluba anda.

9.3. Halduskohus jättis tähelepanuta asjakohased kaalutlused, s.o ehitise ohutuse ning

kolmandate isikute õiguste ja avaliku huvi ülemäärase riive olemasolu või puudumise. Kohus

pidas kasutusloa andmist võimatuks ainuüksi formaalse vastuolu tõttu planeeringuga. Ehitise

kasutamine on ohutu ning kasutusloa andmine ei too kaasa kolmandate isikute õiguste ega

avaliku huvi ülemäärast riivet. Samas saavad aga äärmiselt intensiivselt riivatud kaebaja

õigused, kes on taotlenud ehitusõigust ning seda järgides hoone juba valmis ehitanud.

9.4. Halduskohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme, leides, et ehitusprojektile

kehtestatud nõuete rikkumist ei saa kompenseerida ehitise auditiga. Esitatud dokumendid olid

piisavad, et väljastada kasutusluba. Olemas oli eelprojekt, mida haldusorgan sai hinnata.

Mingeid täiendavaid dokumente ehitusloa andmisel vald ei nõudnud. Olukorras, kus on

olemas ehitise audit, mis kinnitab ehitise ohutust ja vastavust nõuetele, ei saa olla põhjendatud

kasutusloa väljastamisest keeldumine ainuüksi põhjusel, et dokumentatsioon on puudulik või

ehitusprojekt on puudu.

9.5. Halduskohus leidis, et kaebajal oli algusest peale kavatsus ehitada tootmishoone ja seega

võis kasutusloa taotlemisel esineda täiendav keeldumise alus ehk see, et on esitatud teadvalt

valeandmeid. Seda ei toeta asjas tuvastatud asjaolud. Vastustaja oli teadlik, milline hoone

ehitatakse.

9.6. Halduskohus rikkus põhjendamiskohustust. Halduskohtu järeldustest pole võimalik aru

saada, kuidas on kohus arvesse võtnud seda, et kaebaja ei ole kaldunud kõrvale ehitusloa

aluseks olevast ehitusprojektist, et vastustaja oli algusest peale teadlik, milline hoone

ehitatakse ning, et kasutusloa taotluse esemeks olev hoone on ohutu, vastavuses

ehitusprojektiga ning see ei riiva kolmandate isikute õigusi.

10. Vastustaja palub vastuses apellatsioonkaebusele jätta kaebaja apellatsioonkaebus

rahuldamata.

10.1. Kaebaja püsitatud hoone ei ole elamu garaaž ega abihoone nagu ehitusluba ette näeb,

vaid tootmishoone. Kaebaja püstitatud tootmishoone seadustamine elamu abihoonena oleks

õigusvastane. Kaebaja ei saa nõuda kohtult vastustaja kohustamist õigusvastaseks tegevuseks

ehk kasutusloa andmiseks teistsuguse otstarbega hoonele, mille püstitamine ja kasutamine ei

ole antud maa-alal lubatav.

10.2. Kaebajal puudub subjektiivne õigus ja õiguspärane ootus nõuda faktiliselt

tootmisotstarbega hoone seadustamist elamu abihoonena. Asjas ei oma õiguslikku tähendust

see, kas vastustaja pidanuks juba ehitusloa menetluses mõistma, et kasutusloa andmine elamu

abihoonele ei ole objektiivselt võimalik. Isegi, kui vastustaja on eksinud ja väljastanud

õigusvastase ehitusloa, ei saa vastustaja kaebaja usalduse kaitse argumendil jätkata ebaõiget

halduspraktikat (RKHKo, asi nr 3-3-1-53-04, p 13). Samuti pidi kaebaja olema teadlik

kinnisasjal kehtivatest üldplaneeringu järgsetest maakasutus- ja ehitustingimustest. Sellest

hoolimata on kaebaja püstitanud 100% elamumaa sihtotstarbega kinnisasjale tootmishoone.

Asjaolul, et ehitisregistri andmetel on tegemist elamu abihoonega, puudub õiguslik tähendus.

EhS § 61 lg 1 kohaselt on ehitisregistri andmete tähendus informatiivne ja statistiline.

Vastustaja peab lähtuma kasutusloa menetluses tegelikust olukorrast. EhS § 55 p 3 ja p 5

alusel oli vastustaja kohustatud kasutusloa andmisest keelduma.

10.3. Ebaõige on kaebaja väide, et kasutusloa andmine ei tooks kaasa kolmandate isikute

õiguste ega avaliku huvi ülemäärast riivet, kuna de facto on tegemist tööstuspiirkonnaga.

Tegemist ei ole tööstuspiirkonnaga. Mööbli tootmisest lähtub väga erinevaid intensiivseid

keskkonnahäiringuid (peamiselt müra-, vibratsiooni- ja lõhnahäiringud), mida antud

piirkonnas ei ole varem esinenud. Sellise tegevuse ja kasutuse lubamine peab põhinema

laiapõhjalisel ning piirkonna elanike õigusi ja huve arvestaval ühiskondlikul kokkuleppel.

Praegu kehtiva kokkuleppe (üldplaneering) kohaselt on tegemist aga elamumaa, mitte äri-

ja/või tootmismaaga.

10.4. Ebaõige on kaebaja seisukoht, et kasutusloa taotluse menetluses esitatud dokumendid

(eelprojekt ja audit) olid kasutusloa andmiseks piisavad. Halduskohus jõudis õigele

järeldusele, et ehitusprojekti puudumist ei saa kompenseerida ehitise erakorralise auditiga.

Samas isegi juhul, kui kaebaja oleks asjas esitanud kasutusloa taotlusega nõuetekohase

ehitusprojekti ja ehitusdokumendid, tulnuks vastustajal igal juhul kasutusloa andmisest

keelduda.

10.5. Kasutusloa andmise otsus on kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus. Kaebaja kaebuse

eesmärk ei ole saavutatav ka vastustaja asja uueks otsustamiseks kohustamisel. Korralduse nr

408 aluseks olnud kasutusloa taotluses esitas kaebaja vastustajale valeandmeid seoses ehitise

kasutusotstarbega. Kaebaja taotles kasutusluba elamu abihoonele, ehkki hoone tegelik

kasutusotstarve on tootmishoone. Järelikult ei saaks vastustaja teha asja uuel otsustamisel

teistsugust otsust.

10.6. Kaebaja püstitatud hoone tuleb seadustada selle tegelikku kasutusotstarvet arvesse

võttes. Seda on võimalik teha juhul, kui koostamisel oleva uue valla üldplaneeringuga

määratakse Xxx kinnisasi äri- ja tootmismaaks.

11. Kaebaja esitas täiendava seisukoha, milles märkis järgmist.

11.1. Kuigi vastustaja tugines korralduse andmisel peamiselt sellele, et kinnistule pole enam

võimalik rajada elamut, on kohtumenetluses rõhuasetus liikunud sellele, et kaebaja on

ehitanud tootmishoone, kuigi ehitusloa järgi pidi kaebaja rajama garaaži. Kaebaja ei nõustu

etteheitega, nagu oleks ta kõrvale kaldunud ehitusprojektist ning ehitanud teistsuguse

kasutusotstarbega ehitise, kui projekt ja ehitusluba ette nägid. Sealjuures ei ole keelatud

elamumaale abihoone ehitamine ja selle kasutuselevõtmine, mistõttu ei välista kasutusloa

andmist antud juhul ka asjaolu, et Xxx kinnistu on elamumaa.

11.2. Ehitusluba ei ole välja antud õigusvastaselt ja puudub alus selle kehtetuks

tunnistamiseks, kuivõrd kasutusluba ei riiva kolmandate isikute õigusi ega avalikku huvi.

Kaebaja on ehitusloast lähtuvalt realiseerinud ehitusõiguse ja ehitanud ehitusloa aluseks

olevas ehitusprojektis näidatud hoone (399,2 m² suuruse abihoone/garaaži). Hoone on

kasutamiseks ohutu.

11.3. Kaebaja usaldus, et haldusakt jääb kehtima ja selle alusel realiseeritud ehitusõiguse osas

väljastatakse ka kasutusluba, kaaluvad üles vastustaja formaalsed vastuväited.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

12. Ringkonnakohus otsustab esmalt täiendavate tõendite asja materjali juurde võtmise (I) ja

lahendab seejärel apellatsioonkaebuse (II).

I

13. Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 198 lg 3 järgi peab menetlusosaline

apellatsioonimenetluses põhistama uue asjaolu või tõendi esitamise lubatavust ning kui

põhjendusi ei esitata või kohus ei pea neid mõjuvaks, jätab kohus asjaolu või tõendi

tähelepanuta, välja arvatud juhul, kui tõend on ilmselt vajalik asja õigemaks lahendamiseks.

HKMS § 62 lg 2 kohaselt võtab kohus vastu ainult sellise tõendi ja korraldab selliste tõendite

kogumise ning arvestab asja lahendamisel ainult sellist tõendit, millel on asjas tähtsust.

Tõendil ei ole asjas tähtsust muu hulgas juhul, kui asjaolu ei ole vaja tõendada või see on

kohtu hinnangul juba piisavalt tõendatud.

14. Kaebaja lisas apellatsioonkaebusele kohaliku omavalitsuse ametniku 22.02.2023. a e-kirja

(lisa 1), milles ametnik vastas kaebaja e-kirjale, milles kaebaja küsis kinnitust kaebaja poolt

vallale esitatud Xxx kinnisasja sihtotstarbe muutmise ettepaneku kättesaamise kohta. Kaebaja

leiab, et vald andis kaebajale abihoone püstitamiseks ehitusloa teadmisega, et täiendavalt

hooneid kõnealusele kinnisasjale enam rajada pole võimalik. Valla teadlikku käitumist

kinnitab täiendavalt asjaolu, et valla maaspetsialist oli seisukohal, et katastriüksusel asuva

abihoone kasutusotstarve on kooskõlas kehtiva üldplaneeringuga ning ei ole põhjust muud

sihtotstarvet antud alale ette näha. Kaebaja leiab, et tõend on ilmselt vajalik asja õigemaks

lahendamiseks (HKMS § 198 lg 3). Kaebaja lisas apellatsioonkaebusele maakatastri

väljavõtted ümberkaudsete tootmismaa ja maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksuste

kohta (lisad 2-5) ning Xxx kinnistu läheduses tegutseva ettevõtte kohta (lisa 6). Kaebaja on

seisukohal, et tegemist on faktiliselt tööstuspiirkonnaga. Kaebaja arvates jättis halduskohus

tema väite ümberkaudsete kinnisasjade kohta põhjendamatult tähelepanuta ja tõendid on

vajalikud asja õigemaks lahendamiseks (HKMS § 198 lg 2 ja lg 3).

15. Ringkonnakohus leiab, et kaebaja esitatud täiendavad tõendid tuleb jätta asja juurde

võtmata. Praeguses asjas on vaidluse all kasutusloa andmisest keeldumise õiguspärasus.

Praeguses asjas ei hinda kohus ehitusloa andmise asjaolusid ega seda, kas kujunenud

olukorras (lubatud ehitisealuse pinna täisehitamise tõttu elamu rajamise võimatus) oleks

põhjendatud kaebaja ehitatud hoonele kasutusloa andmine ümberkaudset maakasutust

arvestades. Kaebuse eset arvestades ei ole eespool välja toodud kaebaja väited vaidluse

lahendamise seisukohast asjakohased ja seetõttu puudub vajadus ka nende tõendamiseks.

16. Vastustaja palub võtta tõendina asja juurde OÜ Indikaator MEF koostatud

elektripaigaldise kasutuselevõtule eelneva auditi (lisa 1). Auditis on selgesõnaliselt toodud

välja, et auditeeritava hoone puhul on tegemist tootmishoonega. Vastustaja taotleb selguse

mõttes esitatud auditi tõendina asja juurde võtmist. Kõnealune audit omab asjas ilmselgelt

olulist tähendust (HKMS § 62) ning see on vajalik asja õigemaks lahendamiseks (HKMS §

198 lg 3). Vastustaja viitas, et ta on kohtumenetluses nimetatud tõendile tuginenud enda

27.06.2023. a vastuses kaebusele (p-s 2.5). Ringkonnakohtu hinnangul on ehitise kasutamine

tootmishoonena praeguses asjas varasemalt esitatud tõenditega juba piisavalt tõendatud ja

esitatud dokumendi asja materjalide juurde võtmine on vajalik asja õigemaks lahendamiseks.

17. Vastustaja esitas kaebaja tõendi (apellatsioonkaebuse lisa 1) kontekstist arusaamiseks asja

juurde väljavõtte e-kirjavahetusest koos kaebaja pöördumisega (lisa 2) ning palus kaebaja

tõendi vastuvõtmise korral võtta esitatud tõend asja materjalide juurde. Kaebaja pöördus

20.02.2023 vastustaja poole e-kirja teel küsimusega, kas vastustaja on kätte saanud ettepaneku

maa sihtotstarbe muutmise kohta Xxx kinnisasjal. Kirjavahetusest nähtub, et Kastre valla

maaspetsialist on selgitanud vastusena kaebajale, et ei ole sellist ettepanekut saanud ning on

sellega koos märkinud, et tegemist on elamumaa juhtotstarbega maa-alaga, kus asub

ehitisregistri andmetel elamu abihoone. Vastustaja soovib tõendada, et vallaametnik ei andnud

vastuses kinnitust selle kohta, et kinnisasjale tegelikult rajatud hoone vastab üldplaneeringule

(nagu väidab apellatsioonkaebuses kaebaja). Ringkonnakohus selgitab, et kohus hindab

kasutusloa andmisest keeldumise õiguspärasust haldusakti andmise aja seisuga (HKMS § 158

lg 2 ls 2). Seetõttu ei oma kõnealune kirjavahetus haldusasja lahendamise seisukohast tähtsust

ja ringkonnakohus jätab tõendi asja materjalide juurde võtmata.

II

18. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

19. Praeguse vaidluse asjaolude kohaselt taotles kaebaja kasutusluba ehitise kasutamiseks

elamu abihoonena. Vastustaja keeldus kasutusloa andmisest EhS § 55 p 3 alusel. Korralduse

põhjenduste kohaselt ei ole ehitise kasutamine elamu abihoonena võimalik üldplaneeringust

tuleneva piirangu tõttu. Kui kinnisasjale on ehitatud hoone ehitusaluse pinnaga 399,2 m2, siis

ei saa kinnisasjale rohkem ehitada mingeid hooneid, sh ei saa ehitada elamut. Ehitise

kasutamine elamu abihoonena ei ole sel juhul võimalik. Vastustaja lisas, et esitatud ei ole

nõuetekohast ehitusdokumentatsiooni ja püstitatud ehitis ei vasta ehitusloa taotluses märgitud

kasutusotstarbele. Vastustaja täpsustas vaideotsuses, et kasutusloa menetluses esitatud ehitise

auditi fotodelt on selgelt näha, et tegemist on tootmishoonega, mitte tavapärase elamu

abihoonega, nagu kasutusloa taotluses on märgitud.

20. Kaebaja on seisukohal, et elamumaale elamu abihoone ehitamine ja selle

kasutuselevõtmine ei ole keelatud, mistõttu ei välista asjaolu, et kaebaja kinnistu on

elamumaa, taotletud kasutusloa andmist. Selline lihtsustatud arusaam ei arvesta õigusaktides

sätestatud nõuetega ja kehtiva üldplaneeringuga elamumaade osas kehtestatud maksimaalse

ehitisealuse pinna piiranguga. Elamu abihoone vajadus eeldab elamu olemasolu. Ehitatav

ehitis, asjakohasel juhul ka ehitamine, peab olema kooskõlas ehitise asukohaga seonduvate

kitsenduste ja planeeringuga. Detailplaneeringu puudumisel peab ehitatav ehitis olema

kooskõlas üldplaneeringuga ja projekteerimistingimuste olemasolu kohustuse korral ka

projekteerimistingimustega (EhS § 12 lg 2). Omanik peab tagama ehitise, ehitamise ja ehitise

kasutamise vastavuse õigusaktidest tulenevatele nõuetele, sealhulgas peab omanik tagama

ehitise vastavuse planeeringule või projekteerimistingimustele (EhS § 19 lg 1 p 1).

21. Kaebaja leiab, et halduskohus ei ole nõuetekohaselt välja selgitanud, kas üldplaneeringus

kajastuv sihtotstarve välistab eelprojektis kirjeldatud ja kaebaja poolt püstitatud hoone

ehitamise. Selline etteheide on põhjendamatu. Halduskohus on piisavalt põhjendanud, miks

üldplaneeringu alusel määratud sihtotstarve (elamumaa) välistab eelprojektis kirjeldatud

hoonele kasutusloa andmise nii elamu abihoone kui ka selle tegelikust otstarbest lähtuvalt

tootmishoonena. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu põhjendustega ja ei pea vajalikuks

neid korrata.

22. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu järeldusega, et praeguse vaidluse asjaoludel oli

kasutusloa taotlus sel määral vastuolus planeeringuga, et kasutusloa taotluse rahuldamine oli

ilmselgelt võimatu. Halduskohus juhtis põhjendatult tähelepanu sellele, et kuna elamu

abihoone ehitamine eelprojektis kirjeldatud mahus ei ole kooskõlas üldplaneeringuga, siis on

ehitusluba antud õigusvastaselt. Halduskohus selgitas asjakohast kohtupraktikat otsuse p-s 12,

märkides muu hulgas järgmist. Riigikohus selgitas 15.04.2022. a otsuses asjas nr 3-18-2022

(p 20), et kasutusloa andmisel tuleb selgitada nii valminud ehitise vastavust ehitusprojektile

kui ka õigusnormidele laiemalt. Kui kasutusloa menetluses ilmneb, et ehitusluba on välja

antud õigusvastaselt, tuleb pädeval haldusorganil kaaluda ehitusloa kehtetuks tunnistamist või

muutmist. Ehitusloa õigusvastasus ei too vältimatult kaasa ehitamise ja ehitise õigusvastasust.

Kui ilmneb, et ehitusloa andmisel on tehtud oluline sisuline viga, tuleb EhS § 55 p 1

kohaldades kaaluda ehitise omanike ja kolmandate isikute õigusi ja huve ning otsustada, kas

anda kasutusluba, muuta ehitusluba või tunnistada see kehtetuks.

23. Olukorras, kus elamu abihoone hõlmab kogu üldplaneeringuga lubatud ehitisealuse pinna,

leidis halduskohus põhjendatult, et tegemist ei ole väheolulise kõrvalekaldega. Seetõttu ei saa

kaebaja enda väiteid põhistada viitega Riigikohtu lahendile, kus halduskolleegium leidis, et

„puuduvad mistahes põhjendused, miks peaks iga väiksemgi kõrvalekalle ehitusloast, eri- või

detailplaneeringust (sh detailplaneeringu elluviimise tegevuskavast) või projekteerimis-

tingimustest sõltumata selle olemusest (materiaalne või formaalne) ja olulisusest tooma

vältimatult kaasa kasutusloa andmisest keeldumise. Selline tagajärg ei oleks paljudel juhtudel

proportsionaalne.“ (RKHKm 24.11.2017, 3-17-1398, p 16).

24. Kaebaja väidab apellatsioonkaebuses, et praeguses olukorras ei ole sisulist alust keelduda

kasutusloa väljastamisest muu hulgas seetõttu, et see riivab äärmiselt intensiivselt kaebaja

õigusi, arvestades, et ta on taotlenud ehitusõigust ning seda järgides hoone juba valmis

ehitanud. Halduskohus selgitas otsuses õigesti, et üksnes asjaolu, et kaebaja on realiseerinud

kehtivast ehitusloast tulenevat ehitusõigust, ei kohusta vastustajat andma kasutusluba.

Riigikohtu praktika kohaselt ei saa usalduse kaitset kohaldada eesmärgil jätkata ebaõiget

halduspraktikat (RKHKo 06.12.2004, 3-3-1-53-04, p 13). Asjaolu, et kaebaja on ehitise

valmis ehitanud, ei tähenda, et olulise vea ilmnemisel ehitusluba enam muuta või kehtetuks

tunnistada ei saa. HMS § 66 lg 1 näeb ette, et õigusvastase haldusakti võib, arvestades HMS

§-s 67 sätestatut (usalduse arvestamine), isiku kahjuks kehtetuks tunnistada nii edasiulatuvalt

kui ka tagasiulatuvalt, kui seadus ei sätesta teisiti. HMS § 67 lg 4 p 5 järgi ei saa isik

haldusakti kehtetuks tunnistamisel tugineda usaldusele, kui isik oli haldusakti

õigusvastasusest teadlik või ei olnud sellest oma süü tõttu teadlik. Praeguse asja materjalide

põhjal ei ole ringkonnakohtu hinnangul alust kahelda selles, et kaebaja pidi olema teadlik

kinnisasjal kehtivatest üldplaneeringu järgsetest maakasutus- ja ehitustingimustest. Kaebaja

teadlik tegevus nii elamu abihoone püstitamiseks ehitusloa taotlemisel kui taotletust erineva

kasutusotstarbega ehitise püstitamisel on kindlasti asjaolud, mida praeguse olukorra

lahendamisel tuleb arvesse võtta.

25. Kaebaja argumendid, mille kohaselt oli juba ehitusloa taotlemise ajal vastustajale teada, et

vaidlusaluse ehitise rajamine välistab elamu ehitamise kinnisasjale, samuti olid teada ehitise

kavandatavad omadused, ei välista ehitusloa õigusvastasust ega õigusta kaebaja poolt

ehitusõiguse normide järgimata jätmist.

26. Kaebaja on järjekindlalt seisukohal, et hoone on ehitatud täpselt ehitusloa ja selle aluseks

oleva ehitusprojekti järgi. EhS § 54 lg 1 näeb ette, et kasutusluba antakse, kui ehitis vastab

õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige ehitisele esitatud nõuetele, ja ehitusloale.

Ringkonnakohus ei nõustu kaebaja seisukohaga, et vaidlusalusel juhul olid kasutusloa

väljastamise eeldused täidetud. Kaebaja taotles kasutusluba elamu abihoonele, ehkki hoone

tegelik kasutusotstarve on tootmishoone.

27. Vastustaja ja halduskohus on õigesti selgitanud, et kasutusloa menetluses tuleb lähtuda

tegelikust olukorrast. EhS § 50 lg 1 näeb ette, et kasutusluba antakse, kui valminud ehitise

ehitamine vastas ehitusloale ning ehitist on võimalik kasutada nõuete ja kasutusotstarbe

kohaselt. Ehitusseadustiku eelnõu seletuskirjas (555 SE, kättesaadav Riigikogu veebilehel)

on selgitatud, et kasutusluba tõendab ehitise nõuetele vastavust kasutusloa andmise ajal ning

lubab seda kasutada kasutusloa taotluses märgitud eesmärgil. Halduskohus luges vaidlusaluse

hoone omadusi ja kasutust arvestades tõendatuks, et kaebaja on rajanud elamu abihoone

(garaaži) asemel tootmishoone. Ringkonnakohtu hinnangul ei anna kaebaja vastuväited alust

asuda teistsugusele seisukohale. Lisaks üldplaneeringu tingimusest tulenevale takistusele

tuleb arvestada, et kaebaja ei saavutaks elamu abihoonena kasutamiseks kasutusloa andmise

korral enda tegelikku eesmärki ja hoones ettevõtluse korras mööbli tootmine oleks sellise

kasutusloaga vastuolus.

28. EhS § 46 lg 1 p 1 järgi tunnistab pädev asutus ehitusloa kehtetuks, kui ehitusloa taotlemise

aluseks olnud ehitusprojekti muudetakse selliselt, et ehitise olulised tingimused muutuvad

oluliselt, näiteks ehitise tuleohutus, energiatõhusus, kasutamise otstarve, mõjuvad koormused

või ehitusloas märgitud muud olulised tehnilised näitajad. Kuigi kaebaja ei esitanud

kasutusloa taotlemisel nõuetekohast ehitusprojekti, on sisuliselt tegemist EhS § 46 lg 1 p-s 1

kirjeldatud olukorraga – ehitise kasutamise otstarve on oluliselt muutunud. Halduskohus

selgitas muu hulgas asjakohaselt, et nõuded ehitise mehaanilisele vastupidavusele ja

stabiilsusele, tuleohutusele, kaitsele müra eest jne on erinevad olukorras, kus ehitist

kasutatakse elamu abihoonena, s.o mõne sõiduki hoidmiseks, koduses majapidamises vajalike

asjade hoidmiseks, hobitegevuseks, ning olukorras, kus ehitises toimub mööbli tootmine ja

töötavad inimesed. Asjaolu, et kaebaja märkis kasutusloa taotluses hoone kasutusotstarbeks

endiselt „elamu abihoone“ ja et tema hinnangul pidi vastustaja juba ehitusloa menetluses aru

saama, et selline (kontoriruumiga) garaaž ei ole mõeldud eraisiku poolt isiklikel otstarvetel

kasutamiseks, kinnitab vaid seda, et kaebajal oli kavatsus ehitada kinnistule tootmishoone

vaatamata asjaolule, et tegemist on 100% elamumaaga.

29. Vastustaja märkis kaebajale kasutusloa andmisest keeldumisel õiguslikuks aluseks EhS §

55 p 3, mis näeb ette, et pädev asutus keeldub kasutusloa andmisest, kui ehitis ei vasta

ehitusloale, riigi või kohaliku omavalitsuse kehtivale eri- või detailplaneeringule, sealhulgas

detailplaneeringu elluviimise tegevuskavale, või projekteerimistingimustele. Kaebaja on

kasutusloa taotluses märkinud hoone kasutusotstarbeks „elamu abihoone“. Sellises olukorras

lähtus vastustaja põhjendatult hoone tegelikust kasutusotstarbest (tootmishoone). Kuna

praeguses olukorras ei vasta ehitis (tootmishoone) kehtivale ehitusloale, siis oli kasutusloa

andmisest keeldumine EhS § 55 p 3 alusel õiguspärane. Oluline põhjus kasutusloa andmisest

keeldumiseks oli ka see, et lubatud ehitisealust pinda arvestades on ehitise kasutusotstarve

(elamu abihoone) vastuolus üldplaneeringuga. Praeguse vaidluse asjaolusid arvestades oli

vastustajal võimalik algatada kaebajale väljastatud ehitusloa kehtetuks tunnistamise menetlus

ja keelduda kasutusloa andmisest ka EhS § 55 p 4 alusel. EhS § 55 p 4 kohaselt keeldub pädev

asutus kasutusloa andmisest, kui ta on algatanud ehitusloa kehtetuks tunnistamise menetluse.

Kuna EhS § 55 p 3 ei nimeta kasutusloa andmisest keeldumise alusena vastuolu

üldplaneeringuna ega arvesta olukorda, kus ehitusluba on õigusvastane sel määral, et

kasutusloa andmine ei ole võimalik, siis oleks praegust vaidlust (kus kaebaja tugineb ehitusloa

kehtivusele) arvestades olnud asjakohane algatada enne kasutusloa andmisest keeldumist

ehitusloa kehtetuks tunnistamise menetlus ning keelduda kasutusloa andmisest EhS § 55 p 4

alusel. Lõpptulemust arvestades ei too see siiski kaasa vaidlusaluse korralduse tühistamise

vajadust.

30. Asja materjalidest ei selgu, miks vastustaja ei ole siiani ehitusloa kehtetuks tunnistamist

vajalikuks pidanud, samuti ei ole vastustaja ehitusloa andmisel tehtud viga otsesõnu

tunnistanud. Vastustaja poolt kaebajale hoone seadustamise võimaluse kohta antud selgitusi

arvestades võib aga järeldada, et vald ei tee omalt poolt takistusi katastriüksuse sihtotstarbe

muutmiseks ja need küsimused lahendatakse ehitise seadustamise käigus. Vastustaja märkis

vastuses apellatsioonkaebusele, et koostamisel oleva uue Kastre valla üldplaneeringu

menetluses selgub, kas ja mis tingimustel on võimalik Xxx kinnisasja juht- ja sihtotstarvet

muuta ning mööbli tootmist Xxx kinnisasjal lubada. Asja materjalidest nähtub, et kaebaja

esitas 22.02.2023 Kastre vallale ettepaneku muuta Xxx kinnisasja sihtotstarvet ja määrata

katastriüksuse sihtotstarbeks „Tootmismaa 100%“ (27.06.2023. a vastus kaebusele, lisa).

Praeguse kohtuotsuse tegemise ajal valla kodulehel avalikustatud Kastre valla üldplaneeringu

materjalide (04.07.2024 seisuga) hulgas olevalt Aardla küla maakasutuse jooniselt nähtub, et

kaebaja kinnisasi asub planeeritaval äri- ja tootmise maa-alal. Vastustaja sõnul on ta kaebajale

selgitanud, et pärast uue üldplaneeringu kehtestamist on kaebajal võimalik taotleda

projekteerimistingimuste väljastamist, seejärel ehitusluba ja siis kasutusluba tootmishoonele.

31. Kaebaja viitas apellatsioonkaebuses Riigikohtu seisukohale, et EhS § 55 p 3 tuleb

tõlgendada kaalutlusõigust andvana ja kasutusloa saab anda ka ehitisele, mille ehitusluba oli

õigusvastane, kuid mille kasutamine kasutusloaga määratud otstarbel on ohutu (EhS § 8) ega

too kaasa kolmandate isikute õiguste ega avaliku huvi ülemäärast riivet (RKHKm 24.11.2017,

3-17-1398, p 17). Kaebaja viide on haldusorgani kaalutlusõigust arvestades põhimõtteliselt

asjakohane. Eeltoodu ei anna siiski kaebajale alust väita, et praeguses haldusasjas vaidluse all

olevale ehitisele kasutusloa andmisega selliseid riiveid ei kaasne. Kaebaja väide, et tänaseni ei

ole ükski kolmas isik olnud vastu ehitusloas määratletud viisil ehitise ehitamiseks ja

kasutuselevõtuks, ei oma praeguses vaidluses soovitud tähendust. See, kas kaebaja tegelik

huvi kasutada püstitatud hoonet tootmishoonena on tasakaalus kolmandate isikute õiguste ja

avaliku huviga, selgub üldplaneeringu menetluses ja sellele järgneva ehitise seadustamise

käigus.

32. Kaebaja arvates kohaldas halduskohus ebaõigesti materiaalõiguse norme, rikkus oluliselt

põhjendamiskohustust ning hindas ebaõigesti tõendeid, leides, et ehitusprojektile kehtestatud

nõuete rikkumist ei saa kompenseerida ehitise auditiga. Esitatud dokumendid olid piisavad, et

väljastada kasutusluba. Olemas oli eelprojekt, mida haldusorgan sai hinnata. Mingeid

täiendavaid dokumente ehitusloa andmisel vald ei nõudnud. Ringkonnakohus ei pea

vajalikuks käsitleda kaebaja vastuväiteid küsimuses, kas kaebaja esitatud audit saab asendada

ehitusprojekti. Praeguse vaidluse lahendamisel ei ole sellel määravat tähtsust, arvestades, et

kasutusloa andmisest keeldumise aluseks ei olnud nõuetekohase dokumentatsiooni

puudumine. Halduskohus selgitas õigesti, et sellises olukorras ei saa vastustajale ette heita, et

ta ei nõudnud kaebajalt õigusaktides ette nähtud dokumentide esitamist, kuna see oleks

põhjustanud kaebajale täiendavaid kulutusi ning ei oleks asja lahendust muutnud. Vastuses

apellatsioonkaebusele märkis ka vastustaja, et isegi juhul, kui kaebaja oleks asjas esitanud

koos kasutusloa taotlusega nõuetekohase ehitusprojekti ja ehitusdokumendid, tulnuks

vastustajal igal juhul kasutusloa andmisest keelduda.

33. Eeltoodust tulenevalt jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse rahuldamata ja Tartu

Halduskohtu 30.01.2024. a otsuse muutmata.

34. Menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti (HKMS § 108 lg 1).

Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad kaebaja menetluskulud tema enda

kanda. Vastustajal on seoses välise õigusabi kasutamisega tekkinud apellatsiooniastmes kulud

summas 3 375,44 eurot (koos käibemaksuga), mille vastustaja palub kogu ulatuses kaebajalt

välja mõista. Kuna tegemist on vaidlusega, mis ei välju haldusorgani põhitegevuse raamidest,

siis Riigikohtu pikaajalise praktika kohaselt ei ole alust õigusabikulusid kaebajalt välja mõista

(RKHKo 30.11.2010, 3-3-1-63-10, p 32). Sel põhjusel jäävad vastustaja õigusabikulud tema

enda kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)