2-23-144455/15 · Tartu Maakohus Viljandi kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

LIHTMENETLUSOTSUS

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu Maakohtu Viljandi kohtumaja

19. veebruar 2025

Tsiviilasja number ja hagi ese

2-23-144455

Osaühing Kanjon hagi M.H. vastu põhivõlgnevuse

1071,97 euro, sissenõutavaks muutunud viivise 17,10 euro

ja viivise tagatisraha nõudelt (375 eurolt) alates

18.01.2024 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1

teises lauses sätestatud määras ning viivise üüri- ja

kommunaalteenuse, kasutuseelise nõudelt (696,97 eurolt)

alates 21.02.2024 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg

1 teises lauses sätestatud määras väljamõistmiseks

hagimenetlus lihmenetlusena

Hagi hind

1223,06 eurot

Kohtunik

Kadi Karting

Hageja

Osaühing Kanjon (registrikood: 10169846, asukoht: XXX )

Hageja lepinguline esindaja

advokaat Kristiina Pralla (Advokaadibüroo Lepmets & Nõges

OÜ, e-post: XXX)

Kostja

M.H. (isikukood: XXX, elukoht: XXX, e-post: XXX)

Kostja lepinguline esindaja

jurist Stefani Isotamm (Juridique OÜ, e-post: XXX)

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada hagi osaliselt.

2. Mõista kostja M.H.-lt hageja Osaühing Kanjoni kasuks 150,80 eurot, sissenõutavaks

muutunud seadusjärgsed viivised 18,34 eurot ja alates 20.02.2025 kuni põhivõlgnevuse

(150,80 euro) tasumiseni viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras tasumata

põhinõudelt. Muus osas jätta hageja nõuded rahuldamata.

3. Jätta menetluskulud 12% ulatuses kostja M.H. kanda ja 88% ulatuses hageja Osaühing

Kanjoni kanda.

4. Mõista kostja M.H.-lt hageja Osaühing Kanjoni kasuks välja põhjendatud menetluskulud

285,60 eurot.

5. Mõista hageja Osaühing Kanjonilt kostja M.H. kasuks põhjendatud menetluskulud 844,80

eurot.

6. Tasaarvestada hageja Osaühing Kanjoni ja kostja M.H. vastastikused väljamõistetavad

menetluskulude nõuded ning mõista Osaühing Kanjonilt M.H. kasuks menetluskulud

559,20 eurot.

7. Toimetada kohtuotsus kätte menetlusosaliste lepingulistele esindajatele.

Edasikaebe kord ja selgitused

Kohtumenetluse poolel on kohtuotsuse peale õigus edasi kaevata Tartu Ringkonnakohtule

apellatsioonkaebuse esitamisega. Apellatsioonkaebuse esitamise tähtaeg on 30 päeva, alates otsuse

apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei

taotleta selle lahendamist istungil (TsMS § 630 lg 1, § 632 lg 1, § 633).

Arvestades hagihinda, mis ei ületa põhinõudelt 3500 eurot ning koos kõrvalnõuetega 7000 eurot, on

kohus lahendanud asja TsMS § 405 lg 1 kohaselt õiglase äranägemise kohaselt lihtsustatud korras,

kaldudes kõrvale üldistest menetlusreeglitest, s. o ilma kohtuistungi pidamiseta; menetlusosalistele

on teatatud õigusest olla kohtu poolt ära kuulatud.

Kohus ei anna luba lihtmenetlusotsuse edasikaebamiseks. See ei välista samas edasikaebeõiguse

kasutamist. Kohus selgitab aga, et lihtmenetluse asjas esitatud apellatsioonkaebus võetakse Tartu

Ringkonnakohtus menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks

või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on

selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt

mõjutada lahendit (TsMS § 637 lg 21).

Menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale

edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Menetluskulude kindlaksmääramise

peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma

kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot (TsMS § 178 lg-d 1 ja 2).

ASJAOLUD

Hageja nõuded ja seisukohad

1.Hageja esitas 17.01.2024 Tartu Maakohtule hagi M.H. vastu, nõudes tasumata tagatisraha 375

eurot, sissenõutavaks muutunud viiviseid 17,10 eurot ning jooksvaid seadusjärgseid viiviseid

tagatisrahalt (dtl 30–33).

2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 01.06.2023 eluruumi üürilepingu, mille alusel

pidi kostja tasuma hagejale eluruumi kasutamise eest igakuiselt 275 eurot. Üürilepingu punktis 5.7

oli sätestatud kostja kohustus tasuda tagatisraha kolme kuu üüri ulatuses. Kostja maksis hagejale

tagatisrahana üksnes 450 eurot, rikkudes seeläbi hageja hinnangul lepingust tulenevat kohustust.

Hageja saatis 03.10.2023 kostjale e-kirja, milles nõudis puuduoleva 375 euro suuruse tagatisraha

tasumist hiljemalt 10.10.2023. Kostja sellele nõudele ei reageerinud. Seejärel saatis hageja

17.10.2023 kostjale uue e-kirja, andes täiendava tähtaja puuduoleva tagatisraha tasumiseks kuni

20.10.2023. Kostja keeldus 17.10.2023 e-kirja teel tagatisraha maksmisest ning ütles üürilepingu

üles.

3.Hageja vaidles 21.02.2024 seisukohas tervikuna vastu kostja vastuses toodud seisukohtadele (dtl

85–90). Hageja nõuab kostjalt üürilepingust tulenevate kohustuste täitmist, sh üüri- ja

kommunaalteenuste võlgnevuse, kasutuseelise hüvitise ning tagatisraha tasumist. Hageja väitel on

kostjal tasumata üürilepingu alusel üür ja kommunaalteenuste võlgnevus 492,95 eurot. Üürilepingu

kohaselt pidi kostja tasuma hagejale eluruumi kasutamise eest igakuiselt üüri 275 eurot ja

kommunaalteenuste eest vastavalt hageja makseteatele. Hageja väljastas 01.01.2024 arve, mis

hõlmas varasemalt tekkinud võlgnevusi ning 2023. aasta detsembri üüri ja kommunaalteenuste

(prügivedu, vesi, kanalisatsioon ja üldelekter) eest. Kostja jättis arve tasumata, rikkudes seeläbi

üürilepingust tulenevat maksekohustust. Lisaks nõuab hageja kostjalt üüri tasumist 2024. aasta

jaanuari eest 204,03 eurot. Kuigi pooled on üksmeelel, et üürileping lõppes 17.01.2024, kasutas

kostja eluruumi edasi kuni 23.01.2024. Hageja esindaja külastas eluruumi 23.01.2024, mille käigus

kostja avas ukse ja asus oma isiklikke esemeid korterist välja viima. Seetõttu nõuab hageja üüri

kuni üürilepingu lõppemiseni 150,80 eurot (8,77 eurot päevas, arvestades jaanuari 17 päeva eest) ja

kasutuseelise hüvitist eluruumi õigusvastase kasutamise eest 53,22 eurot (8,87 eurot päevas kuue

päeva eest pärast üürilepingu lõppemist). Hageja rõhutab, et üürilepingu lõppemine ei lõpeta tema

õigust nõuda üürilepingust tulenevate kohustuste täitmist. Hageja on seisukohal, et tal on õigus

rahuldada oma nõudeid tagatisraha arvelt kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist, st kuni

17.03.2024. Seetõttu jääb hageja kindlaks oma nõudele 375 euro suuruse tagatisraha tasumise osas.

Hageja peab kostja vastuväiteid tagatisraha tasumise kohta tõendamata ja eluliselt ebausutavateks,

kuna kostja ei viidanud neile kohtueelses suhtluses. Samuti ei mõjuta arve esitamata jätmine hageja

nõudeõigust, kuna see tuleneb otse üürilepingust. Kostja viited varasematele üürisuhetele on

asjakohatud, sest nõuded põhinevad 01.06.2023 sõlmitud üürilepingul. Hageja ei nõustu kostja

väitega, et jaanuari 2024 üüri saab tasaarvestada tagatisrahast, kuna kostja pole tasunud isegi

lepingus kokkulepitud tagatisraha summat. Samuti oli võlgnevus tekkinud juba enne 2024. aasta

jaanuari. Hageja leiab, et kostja poolt esitatud tõendid on asjakohatud ja ebausaldusväärsed. Ta

palub kohtul keelduda kostja esitatud lisade 3, 4, 7 ja 8 tõendina vastuvõtmisest, kuna tegemist on

subjektiivsete, ebausaldusväärsete dokumentidega, millel puudub objektiivne tõendiväärtus. Hageja

peab kostja e-kirju pelgalt isiklikeks arvamusteks ega leia, et need tõendaksid üüripinna seisukorda

või muid vaidluse seisukohalt olulisi asjaolusid. Samuti peab hageja kostja poolt esitatud tekstifaile

ebausaldusväärseteks, kuna nende sisu autentsust ei ole võimalik objektiivselt kontrollida.

4.Hageja esitas 15.03.2024 hagiavalduse täienduse (dtl 122–124), milles märgib, et üürnikul ei ole

õigust nõuda tagatisraha tagastamist, kuna hageja on esitanud kostja vastu rahalised nõuded. Pärast

kostja lahkumist eluruumist avastas hageja, et korterit on kahjustatud. Hageja väidab, et kostja on

omavoliliselt muutnud korteri välisilmet, paigaldades kahte tuppa tumeda tapeedi, mis ei sobi

hageja olemasoleva sisekujundusega. Hageja hinnangul vajavad seinad täielikku uuesti tapeetimist,

mille maksumus koos materjalidega on 3000 eurot. Lisaks värvis kostja ilma hageja nõusolekuta

mustaks ahju, kuigi hageja eelistab heledaid toone. Hageja leiab, et ahju välimuse taastamiseks

tuleb eemaldada must värv ja ahi uuesti üle värvida, mille maksumus on 1155 eurot. Samuti

paigaldas kostja soemüürile mosaiigi, mis hageja arvates rikub korteri välimust, ning selle

eemaldamise ja müüri uuesti plaatimise maksumus on 240 eurot. Hageja soovib tagatisraha

kasutada nimetatud remondikulude katmiseks, et taastada korteri algne välimus. Hageja leiab, et

kostja vastutab tehtud muudatuste ja kahjustuste eest, kuna need ei ole seotud tavalise kulumisega,

mis kaasneb eluruumi tavapärase kasutamisega. Hageja rõhutab, et selliste muudatuste tegemine

oleks olnud lubatud vaid poolte eelneval kokkuleppel, mida aga ei olnud. Seetõttu peab kostja

vastutama tehtud kahjustuste eest ja katma nendega seotud remondikulud.

Kostja vastuväited

5.Kostja avaldab 07.02.2024 vastuses, et poolte vahel sõlmitud üürileping lõppes 17.01.2024,

millest kostja oli hagejat korrektselt ette teavitanud juba 17.10.2023 e-kirja teel (dtl 60–63). Hageja

ei ole kunagi vaidlustanud kostja poolt esitatud lepingu lõpetamise teadet ega lepingu lõppemist.

Kostja kolis eluruumist välja 17.01.2024 ning on valmis vajadusel seda tõendama tunnistajate

ütluste ja dokumentidega. Hageja ei tulnud üüripinda lepingu viimasel päeval vastu võtma, mistõttu

tegi kostja korterist fotod ning edastas need hagejale, et anda ülevaade eluruumi seisukorrast.

Hageja võttis üüripinna vastu alles 24.01.2024 telefoni teel kooskõlastatud kohtumisel ning kostjal

oli toona valmisolek koostada ka üleandmis-vastuvõtmisakt, kuid hageja keeldus seda tegemast.

Üüripinna ülevaatusel hagejal pretensioone ei olnud. Kostja on seisukohal, et hagejal puudub õigus

esitada hagi pärast üürilepingu lõppemist, kuna leping oli selleks ajaks lõppenud ning kõik kostja

kohustused täidetud. Kostja viitab ka sellele, et hageja on aastaid kasutanud sama üürilepingut ning

varasematel juhtudel ei ole tagatisraha suurendamist nõutud ega arveid selle kohta esitatud. Samuti

väidab kostja, et hageja ei ole tagatisraha hoiustanud seaduses nõutud viisil, mis võib olla

põhjustanud kostjale varalist kahju. Lisaks toob kostja esile, et hageja käitumine muutus 2023. aasta

suvel vaenulikuks pärast korteriomanike üldkoosolekut, kus kostja keeldus allkirjastamast

protokolli, mille hageja oli omavoliliselt muutnud. Peale seda üritas hageja tõsta üüri, hoolimata

sellest, et kehtis tähtajaline leping, ning hakkas kostjat halvustama teiste majaelanike ees. Kostja

esitab selle kohta tõendeid, sealhulgas kirjavahetuse koopiad ja naabrite kirjad. Kostja esitas

04.01.2024 tasaarveldusavalduse, milles palus arvestada jaanuarikuu üür tagatisraha arvelt. Hageja

sellele ei vastanud ega esitanud vastuväiteid. Kostja on alati tasunud üüri ja kommunaalmaksed

õigeaegselt ning peab oma tasaarveldusavaldust kehtivaks. Kostja märgib, et tal võib tekkida

menetluse jätkudes hageja vastu nõue tagatisraha ja sellele lisanduva intressi tagastamiseks

vastavalt VÕS § 308 lg 3-le. Kokkuvõttes leiab kostja, et hageja hagiavaldus on alusetu, kuna

üürileping oli hagi esitamise hetkeks lõppenud, kostja oli täitnud kõik oma kohustused ning hageja

nõuded on esitatud pahatahtlikult.

6.Kostja avaldas 07.03.2024, et talle jääb hageja 21.02.2024 esitatud vastus arusaamatuks (dtl 97-

102). Kostja toob välja, et kui kostjal oleks hageja ees võlgnevus, siis saaks olla maksimaalselt

viivisega koos 93,64 eurot, mitte 492,85 eurot. Kostja hinnangul võib olla tegemist olukorraga, kus

hageja ei oma tegelikult ülevaadet oma raamatupidamisest (sh väljastatud arvetest) ja on arveid

väljastanud valesti või soovib lihtsalt kostja arvelt alusetult rikastuda. Lisaks vaidlustab kostja

jaanuari üüri tasumise nõude summas 150,80 eurot. Kostja tegi hagejale tasaarveldusavalduse juba

04.01.2024 ja viitas sellele korduvalt, kuid hageja ei vastanud. Kostja oli seetõttu alust arvata, et

hageja on tasaarveldusavaldusega nõustunud, eriti kuna jaanuari üüri ei kajastatud veebruaris

esitatud arvetes võlgnevusena. Kostja leiab, et üürisuhetes on tavapärane, et viimane üürimakse

arvestatakse tagatisrahast, ja hageja mittenõustumisest sai ta teada alles kohtumenetluses. Kostja

vaidlustab hageja 21.02.2024 esitatud nõude hüvitada kasutuseelise eest summa 53,22 eurot,

märkides, et üürileping lõppes 17.01.2024, mil kostja vabastas üüripinna ja kolis välja. Kostja on

valmis vajadusel kinnitama oma väljakolimist tunnistajate ütlustega. Lisaks teatas kostja korduvalt

hagejale soovist üüripind tagastada, kuid hageja ei andnud selget teavet selle kohta, millal ta oleks

valmis pinda vastu võtma. Kostja leiab, et hageja nõue üüri eest perioodi eest pärast kostja

väljakolimist on pahatahtlik ning tugineb tõendamata väitele, et kostja kasutas pinda kuni

23.01.2024. Seoses hageja taotlusega jätta kostja vastuse lisad 3, 4, 7 ja 8 kohtus arvestamata, viitab

kostja seadusele, mille kohaselt on tõendiks igasugune andmekandja, mis sisaldab andmeid oluliste

asjaolude kohta. Kostja esitas nimetatud tõendid, et tõendada kohtuasja lahendamiseks olulisi fakte,

ning on valmis kohtu nõudmisel esitama need e-kirjad originaalkujul, et tõendada nende autentsust.

Lisaks ei mõista kostja, miks hageja ei ole üürilepingu lõppemisele järgnenud perioodil sõlminud

uut elektriteenuse lepingut Vaksali tn 12-10 korteri jaoks. Kostja teavitas jaanuaris 2024 hagejat

elektrilepingu lõpetamisest ja palus vormistada uus leping hageja nimele. Kuna hageja seda ei

teinud, jätkas Enefit võrguteenuse arve esitamist kostja nimele. Pärast Enefitiga konsulteerimist

tasus kostja arve, et vältida võlgniku staatust, ning teavitas sellest hagejat e-kirja teel, millele pole

vastust saanud ega ole ka makstud summat tagasi saanud. Kostja hinnangul viitab see hageja

pahatahtlikule käitumisele.

7.Kostja on avaldanud 01.04.2024 vastuses hageja viimasele menetlusdokumendile (dtl 135-138),

et selles esitatu on pahatahtlik. Mh toob kostja välja, et hageja võttis üüripinna vastu 24.01.2024

ning üüripind vaadati vastuvõtmisel hageja ja kostja poolt koos üle. Vastuvõtmise ajal puudusid

hagejal igasugused pretensioonid üüripinna seisukorra kohta. Samuti märkis kostja, et ta ei ole

üüripinna kasutamise ajal (01.06.2023 – 17.01.2024) remonti teinud (s.t. vahetanud tapeeti,

värvinud ahju, paigaldanud mosaiiki jne). Vajadusel saab kostja oma väidet tõendada tunnistajate

ütlustega.

KOHTU PÕHJENDUSED

8.Kohus võib lihtmenetluses hagi menetlemisel muu hulgas kalduda kõrvale tõendite esitamise ja

kogumise vorminõuete kohta seaduses sätestatust ja tunnustada tõendina ka seaduses sätestamata

tõendusvahendeid, muu hulgas menetlusosalise seletust, mis ei ole antud vande all; kalduda kõrvale

menetlusdokumentide kättetoimetamise ja menetlusosaliste esitatavate dokumentide vorminõuete

kohta seaduses sätestatust, välja arvatud hagi kostjale kättetoimetamisel (TsMS § 405 lg 1 p 5 ja 6).

Riigikohus on selgitanud, et maakohus ei pea lihtmenetluse asjas tehtavas kohtuotsuses

põhjendama, miks ta ei nõustu poole mõne väitega, analüüsima tõendeid ja põhjendama, miks ta

mõnda tõendit ei arvesta (RKTKo nr 3-2-1-23-16, p 16). Kui kohus menetleb hagi lihtmenetluses,

võib ta kohtuotsuse põhjendavas osas piirduda üksnes õigusliku põhjenduse ja tõendite, millele on

rajatud kohtu järeldused, märkimisega (TsMS § 444 lg 2).

9.Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et nad sõlmisid 01.06.2023 eluruumi üürilepingu, mille

objektiks on Vaksali 12-10, Viljandis asuv eluruum (dtl 34-37). Leping sõlmiti tähtajaliselt kuni

30.05.2024 (lepingu p 2.5). Kostja kohustus tasuma üüri summas 275 eurot iga kuu 20. kuupäevaks

ning kandma kõrvalkulud vastavalt tegelikule tarbimisele. Lepingu p-st 5.7 tulenevalt oli üürnik

kohustatud tasuma tagatisraha, mis vastab kolme kuu üürisummale, s.o 825 eurot.

10.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 järgi kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule

(üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri) ja

VÕS § 292 lg 1 järg peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud

kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja

või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu

lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega. VÕS § 308 lg 1 kohaselt võib ette

näha eluruumi üürilepinguga, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks

üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses.

11.Hageja esmane põhinõue on lepingujärgse tagatise tasumise nõue, mida saab pidada

(üüri)lepingu täitmise nõudeks (VÕS § 108 lg 1). Sellele lisanduvalt nõuab hageja kostjalt tasuda

üüri- ja kommunaalivõlg ning hüvitada kasutuseelised (AÕS § 85 lg 1 ja VÕS § 1037 lg 1 ja 3).

Kohus lähendab esmalt tagatisenõude ning seejärel üüri- ja kommunaalide ning kasutuseelise

nõuded.

12.Kohus leiab, et hagejal oli õigus esitada tagatisraha nõude avaldus, kuna maksekäsu avaldus

esitati kohtule 03.11.2023, st üürilepingu kehtivuse ajal. Vastavalt TsMS § 486 lg 2 loetakse hagi

hagimenetluse mõistes esitatuks alates maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamisest. Üürilepingu

p-s 5.7 oli selgelt sätestatud kostja kohustus tasuda hagejale tagatisraha summas 825 eurot, mistõttu

puudus kostjal õiguslik alus sellest kohustusest keeldumiseks. Hageja on hagiavalduses märkinud,

et kostja tasus tagatisraha osaliselt, makstes 450 eurot, mistõttu jäi puudu 375 eurot. Hageja tuletas

seda kostjale meelde, saates talle sellekohased kirjad 03.10.2023 ja 17.10.2023 (dtl 39-40). Kohus

selgitab, et tagatisraha eesmärk on lepingust tulenevate nõuete tagamine, sh üüritasu nõuded ja

kahju hüvitamise nõuded ning see peab jääma üürileandja käsutusse kogu lepingu kehtivuse ajaks.

Kui üürileandja kasutab lepingu kehtivuse ajal tagatisraha mõne nõude katteks, võib ta nõuda

üürnikult tagatisraha summa taastamist. Kohtu hinnangul on oluline, et hageja oli 01.09.2023

väljastanud kostjale arve (dtl 106), millele lisandus prügikonteineri tasu 84,625 eurot ja

korstnapühkimise tasu 84 eurot, mis on kostja poolt tasumata. Kohus leiab, et kuna tagatisraha on

mõeldud lepingust tulenevate nõuete tagamiseks, siis olukorras, kus leping kehtis ja kostja ei olnud

oma kohustusi täielikult täitnud ja osa makseid oli tasumata, oli hagejal õigus tagatisraha täies

mahus sisse nõuda, et maandada võimalikke riske tulenevalt üürniku käitumisest.

13.Kohus leiab, et tagatisraha nõudmine olukorras, kus üürileping on lõppenud, ei ole põhjendatud,

kuna üürilepingu lõppemisega kaovad poolte lepingulised kohustused, sealhulgas ka kohustus

tasuda täiendavat tagatisraha. Käesoleval juhul on hageja hagiavalduses märkinud, et kostja ütles

üürilepingu üles e-kirja teel 17.10.2023, mistõttu leping lõppes üürilepingu p 7.2 kohaselt

17.01.2024. Lepingu lõppemise tähtaega ei ole vaidlustatud, kuivõrd hageja on seda kinnitanud

17.01.2024 esitatud hagiavalduse p-s 6, millele kostja ei ole vastu vaielnud. Seetõttu kaob lepingu

lõppemisega ka kostja otsene kohustus täiendavalt tagatisraha maksta. Kohus on selgitanud

09.10.2024 määruses, et VÕS § 308 lg 3 annab üürnikule õiguse nõuda tagatisraha tagastamist, kui

üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist oma nõuet esitanud. See säte ei

anna üürileandjale õigust nõuda tasumata tagatist väidetavate kahjustuste katteks. Kui üürileandja

soovib esitada kahjunõude, peab ta seda tegema VÕS § 334 lg 2 alusel, kuid selleks tuleb tõendada

kahju tekkimise eeldused, sh et puudused tekkisid üürniku tegevuse tõttu üürilepingu kehtivuse ajal

(vt ka RKTKo nr 3-2-1-141-11, p 11). Hageja on küll esitanud fotod korterist peale kostja

lahkumist ja remonditööde hinnapakkumise (dtl 124-129), kuid nende tõenditega ei ole võimalik

tuvastada, millises seisukorras olid ruumid üürnikule üleandmisel, samuti ei ole võimalik tuvastada,

kas hageja poolt viidatud puudused tekkisid kostja kasutusajal või olid need juba enne olemas.

Puudub ka võimalus hinnata, kas ruumide seisukord ületas tavapärase kulumise piiri. Üürieseme

seisundit üürniku kasutuse alguses saab üürileandja kõige lihtsamalt tõendada üleandmis-

vastuvõtmisakti kaudu, mis fikseerib ruumide olukorra enne kasutamist. Käesolevas asjas on kostja

väitnud, et hageja võttis temaga ühendust 24.01.2024, teatades, et soovib üüripinna vastu võtta.

Kostja soovis üüripinna tagastamise fikseerimist kirjaliku aktiga, kuid hageja keeldus seda

koostamast ega esitanud ühtegi pretensiooni üüripinna seisukorra osas. Kostja on esitanud kohtule

ka e-kirjade koopiad (dtl 68), mis kinnitavad tema korduvaid pöördumisi hageja poole seoses akti

koostamisega, millele hageja ei ole vastanud. Kohus rõhutab, et üürileandjal lasub kohustus tagada

üüripinna tagastamise protsessi läbipaistvus ja selgus, sh dokumenteerida vara seisukord

üleandmise hetkel. Üleandmis-vastuvõtmisakti koostamine on oluline tõend, mis aitab ennetada

hilisemaid vaidlusi. Hageja passiivsus kostja korduvatele pöördumistele vastamisel viitab sellele, et

hageja ei ole tegutsenud heauskselt ega arvestanud kostja õigustatud ootustega. Lisaks loob selline

käitumine olukorra, kus hageja võib püüda vältida vastutust või luua endale soodsaid tingimusi

hilisemate nõuete esitamiseks, jättes olukorra teadlikult tõendamata. Kuna üüripinna seisukorda ei

ole nõuetekohaselt dokumenteeritud ja üürileandja ei ole oma kahjunõuet piisavalt tõendanud, ei ole

võimalik hageja nõuet rahuldada VÕS § 334 lg 1 ja VÕS § 115 lg 1 alusel.

14.Kohus analüüsib järgnevalt hageja nõuet 492,95 euro suuruse üüri- ja kommunaalvõla osas.

Hageja avaldas, et 01.01.2024 väljastatud arve sisaldas varasemalt tekkinud võlgnevust, 2023. aasta

detsembri üüri ning kommunaalteenuste tasu (prügiveo, vee, kanalisatsiooni ja üldelektri eest) (dtl

91). Kuna kostja jättis arve tasumata, leiab hageja, et üürnik on rikkunud lepingulisi kohustusi,

mistõttu ta nõuab tasumist VÕS § 108 lg 1 alusel. Kohus on tuvastanud, et kostja poolt esitatud

arvetest (dtl 103-111) ja pangakonto väljavõtetest (dtl 112-113) on osaliselt tasumata jäänud

01.09.2023 arve nr 78 (dtl 106), millele on lisatud prügivedu 84,625 eurot ja korstnapühkimine 84

eurot. Kostja põhjendas maksmata jätmist, et üürileping ei sisaldanud vastavat kokkulepet. Kohus

nõustub kostja seisukohaga. Vastavalt VÕS § 292 lg 1 peab üürnik tasuma kõrvalkulusid,

sealhulgas üürileandja või kolmanda isiku teenuste eest, kuid ainult juhul, kui selles on lepingus

selgesõnaliselt kokku lepitud. Kui leping ei sisalda selgesõnalist kokkulepet, et korstnapühkimise ja

prügikonteineri tasu lasub üürnikul, ei ole need nõuded põhjendatud. Korstnapühkimise osas

märgib kohus, et see ei ole igakuine teenus nagu elekter, vesi või prügivedu, vaid perioodiline

hooldustoiming, mille eesmärk on tagada hoone ja küttesüsteemi nõuetekohane seisund ning

ohutus. VÕS § 292 lg 1¹ sätestab, et üürnik võib olla kohustatud kandma hoone korrashoiu- ja

parenduskulusid, kuid ainult juhul, kui see on lepingus kirjalikult kokku lepitud ning on mõistlik,

proportsionaalne ja ettenähtav. Korstnapühkimine on küll vajalik hooldustoiming, kuid ei ole

otseselt seotud üürniku igapäevase kasutamisega, mistõttu kuulub see üldreeglina üürileandja

vastutusalasse. Seega, kui lepingus ei ole üürnikule seda kohustust selgesõnaliselt pandud, ei saa

seda temalt nõuda.

15.Prügikonteineri tasu osas tuleb arvestada, et prügivedu võib olla üürniku igakuine kulu, kui see

on selgesõnaliselt lepingus kokku lepitud ja vastav arve esitatakse üürniku tarbitud teenuste eest.

Samas, kui prügikonteiner kuulub korteriühistu üldkulude hulka, on tegemist kuluga, mis üldjuhul

lasub üürileandjal või korteriühistul. Kohtu hinnangul ei ole hageja tõendanud, et prügikonteineri

tasu oleks kostja kohustus, kuna tegemist ei ole tavapärase prügiveo arvega. Üldjuhul kajastuvad

üürniku tasutavad prügiveo kulud arvetel summas 4–7 eurot, kuid vaidlusalune arve nr 78 (dtl 106)

sisaldab 84,625 euro suurust prügikonteineri tasu, mille põhjendatus ja jaotuspõhimõte kostja osas

on jäänud ebaselgeks. Hageja ei ole esitanud kohtule ühtegi tõendit, mis kinnitaks, et selline kulu

oleks kostja vastutada või et see tuleneks üürilepingu tingimustest. Lisaks tuleb arvestada

mõistlikkuse põhimõttega, mis on sätestatud VÕS § 7 lg 1, mille kohaselt tuleb võlasuhte täitmisel

lähtuda sellest, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks.

VÕS § 7 lg 2 järgi tuleb mõistlikkuse hindamisel arvestada võlasuhte olemust, tehingu eesmärki,

asjaomase tegevus- või kutseala tavasid ning muid asjakohaseid asjaolusid. Kohus leiab, et

mõistlikkuse ja hea usu põhimõtte kohaselt ei saa eeldada, et üürnik peaks kandma üldkasutatava

prügikonteineri või korstnapühkimise kulusid, kui seda ei ole lepingus selgesõnaliselt sätestatud.

Tõendite ja lepingus vastava kokkuleppe puudumise tõttu ei ole kohus veendunud, et kostjal oleks

kohustus nimetatud kulude tasumiseks. Seetõttu jätab kohus hageja nõude prügikonteineri ja

korstnapühkija kulude osas rahuldamata ning ei tunnista kostja võlgnevust hageja ees 181,83 euro

ega sellega seotud viiviste 14,16 euro osas.

16.Hageja on nõudnud ka detsembri 2023 üüri ja kommunaalide tasumist. Üürilepingu punkti 4.1

alusel oli kostja kohustatud tasuma igakuiselt üüri 275 eurot hiljemalt 20. kuupäevaks ning punkti

4.2 alusel eelmise kuu kommunaalteenused samuti 20. kuupäevaks. Kohus on tuvastanud, et kostja

on esitanud tõendid varasemate maksete kohta. Arvetest ja pangakonto väljavõtetest (dtl 103–113)

nähtub, et kostja on järjepidevalt tasunud üüri ja kommunaalkulusid vastavalt lepingule, sh

14.12.2023 tasunud detsembri üüri (dtl 112) ning 22.01.2024 tasunud detsembri kommunaalkulud

summas 21,96 eurot (dtl 112). Kuna on tõendatud, et kostja on detsembri üüri ja

kommunaalteenuste eest tasunud, jääb hageja nõue ka selles osas rahuldamata. Kokkuvõttes jääb

terve hageja nõue summas 492,95 eurot rahuldamata, kuna puuduvad tõendid prügikonteineri ja

korstnapühkimise tasu nõuetekohasuse kohta ning on tõendatud, et kostja on tasunud nii detsembri

üüri kui ka kommunaalteenused.

17.Kohus analüüsib hageja nõuet 150,80 eurot, mis hõlmab jaanuarikuu üüri, arvestusega, et

üürileping lõppes 17.01.2024 ning päevane üüri määr oli 8,77 eurot. Kostja on väitnud, et ta esitas

hagejale tasaarvestuse avalduse juba 04.01.2024 ning viitas oma soovile tasaarvestada üürimaksed

ka 21.01.2024 ja 13.02.2024 maksekorralduste selgitustes. Kohus leiab, et kostjal on kohustus

tasuda jaanuarikuu üür kuni lepingu lõppemiseni ning seda ei saa tasaarveldada tagatisraha nõudega

ilma üürileandja nõusolekuta. Õiguskirjanduses on selgitatud, et tagatisraha maksmine ei anna

üürnikule õigust selle võrra üüri maksmisest loobuda, näiteks viimaste kuude üüri tasumata jätta.

Üürnik peab tasuma kõik lepingujärgsed maksed kuni üürilepingu lõppemiseni, kuna tagatisraha

eesmärk on ennekõike üürileandja nõuete tagamine, sealhulgas üürieseme võimalike kahjustuste

hüvitamine pärast lepingu lõppemist (Kalamees, P., Lepinguõigus, 2017, ptk 6.9.1). Samuti on

õiguskirjanduses märgitud, et kui üürnik on tasunud seadusega lubatud tagatisraha summat ületava

summa, võib ta keelduda viimaste kuude üüri tasumisest ja tasaarvestada selle ülemäärase

tagatisraha ulatuses. Küll aga ei anna seadus üürnikule õigust tasaarvestada üüri seadusega lubatud

tagatisraha ulatuses (Varul, P., Võlaõigus II, 2019, § 308). Kuna kostja tasaarvestuse avaldus ei ole

õiguslikult põhjendatud ning üürileandja ei ole sellega nõustunud, siis ei ole kostjal õigust

jaanuarikuu üüri maksmata jätta. Seetõttu rahuldab kohus hageja üüritasunõude summas 150,80

eurot.

18.Kohus analüüsib hageja kasutuseeliste nõuet 53,22 eurot, mis tuleneb väidetavast eluruumi

õigusvastasest kasutamisest pärast üürilepingu lõppemist. AÕS § 85 lg 1 ja VÕS § 1037 lg 1 ja 3

kohaselt on asja omanikul õigus nõuda kasutuseeliste hüvitamist juhul, kui teine isik valdab tema

asja ebaseaduslikult ja saab sellest kasu. VÕS § 1037 lg 1 kohaldamise eeldusteks on esiteks õiguse

rikkumine, mis seisneb vara ebaseaduslikus kasutamises ja teiseks rikastumine kannatanu arvelt,

mis tähendab, et kasutaja sai vara või teenust, millel on harilik väärtus, ning mida omanik oleks

saanud kasutada või mille eest tasu saada. Lisaks reguleerib kasutuseeliste hüvitise nõuet ka VÕS §

335, mille kohaselt, kui üürnik ei tagasta üürieset pärast lepingu lõppemist, võib üürileandja

viivitatud aja eest nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või turuhinda, välja arvatud juhul, kui

üürnikul oli õigus asja kinni pidada näiteks tasumata kulutuste tõttu. Tegemist on seaduses

sätestatud lihtsustatud kahjuhüvitise nõudega juhuks, kui üürnik ei täida kohustust üüripind

õigeaegselt tagastada (vt RKTKo nr 3-2-1-43-13). Hageja on väitnud, et kostja kasutas üüripinda

veel kuus päeva pärast lepingu lõppemist ning seetõttu on tal õigus nõuda kasutuseelise hüvitist

päevamääraga 8,87 eurot. Samas tuleb arvestada, et kostja on esitanud kohtule tõendid (dtl 65), mis

näitavad, et ta saatis juba 02.01.2024 ja 04.01.2024 hagejale e-kirjad, milles teavitas korteri

üleandmise valmisolekust ning küsis, millal hageja on nõus selle vastu võtma. Kohus leiab, et pole

tõendatud, et kostja oleks keeldunud korteri tagastamisest või kasutanud seda hageja nõusolekuta

pärast lepingu lõppu. See, et hageja ise ei reageerinud kostja saadetud kirjadele ega ilmunud korterit

üle võtma enne 24.01.2024, ei tõenda, et kostja oleks neid päevi omavoliliselt üüripinnal elanud või

muul moel hageja arvelt rikastunud. Järelikult ei ole hageja nõue kasutuseelise hüvitise osas

põhjendatud ning kohus jätab selle rahuldamata.

19.Kokkuvõttes mõistab kohus kostjalt hageja kasuks jaanuari 2024 maksmata üüri, s.o 150,80

eurot ning jätab hageja nõuded rahuldamata 938,27 euro ulatuses.

20.Hageja on esitanud ka viivisnõuded. Hageja palub välja mõista kostjalt hageja kasuks viivise

summas 17,10 eurot, mis oli hagiavalduse esitamise hetkeks sissenõutav. Lisaks taotletakse viivise

väljamõistmist tagatisraha nõudelt alates hagiavalduse esitamisest ning muude nõuete osas alates

hagiavalduse täienduse esitamisest kuni kohtuotsuse tegemiseni kindla summana. Samuti nõutakse

viivist alates kohtuotsuse tegemisest kuni nõude täitmiseni. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise

kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis),

arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse

VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kohus on seisukohal,

et hageja viivisenõue kostja vastu on põhjendatud. Samas, kuna kohus rahuldas hageja rahalised

nõuded osaliselt, tuleb ka viivis määrata üksnes rahuldatud summalt (150,80 euro). Hageja on

viivist nõudnud alates 21.02.2024, s.o alates hagi täienduse esitamisest kohtule. Lähtuvalt

rahuldatud põhinõudest (150,80 eurost) tuleb kohtuotsuse tegemise hetkeks sissenõutavaks

muutununa kostjalt hageja kasuks välja mõista viivis 18,34 eurot (kohtu arvutused:

www.viivisekalkulaator.ee) ja alates 20.02.2025 kuni põhinõude täieliku tasumiseni viivis tasumata

põhivõlalt VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Menetluskulud

21.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 174 lg 1 kohaselt

määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud

ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 163

lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui

kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid

täielikult või osaliselt poolte endi kanda.

22.Kohtu hinnangul on käesoleval juhul põhjendatud menetluskulude võrdeline väljamõistmine,

lähtudes hagi rahuldamise ulatusest. Kohus rahuldas hageja põhinõude 150,80 eurot, viivisenõude

18,34 eurot, kokku 169,14 eurot, mis on hagi esitamisel arvestatud hagihinnast 12% (150,80 :

1223,06 x 100), seega jäävad sellises ulatuses menetluskulud kostja kanda ning 88% ulatuses

hageja kanda.

23.Kohus ei pea vajalikuks lepinguliste esindajate kulusid põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel

anda detailset hinnangut iga üksiku menetlustoimingu kulude põhjendatusele, küll aga peab

vastaspooltelt väljamõistetava lepingulise esindaja kulu suurus tervikuna vastama tsiviilasja

olemusele, keerukusele ja mahule, sh menetlustoimingute hulgale. Seega ei analüüsi kohus igale

menetlustoimingule kulutatud ajakulu eraldi vaid hindab kogumis, kas kulud on TsMS § 175 lg 1

kohaselt olnud vajalikud ja põhjendatud.

Hageja õigusabikulude põhjendatus ja väljamõistmine

24.Hageja palub hagis mõista välja kostjalt hageja kasuks menetluskulud ja väljamõistetud

menetluskuludelt viivise alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg-s 1 teises

lauses sätestatud seadusjärgses viivisemääras. Kuivõrd nii hageja kui ka tema esindaja on

äriühingutena käibemaksukohustuslased, on hagejal õigus saada käibemaksutagastust, mistõttu

arvestab kohus summad käibemaksuta. Hageja on esitanud 10.02.2025 menetluskulude nimekirja

(dtl 154-155), mille kohaselt on ajakuluna näidanud 18,1h tunnihinnaga 150 eurot, kokku on

menetluskuludeks hageja kantud riigilõiv 280 eurot ja kohtumenetluse raames kantud

õigusabikulud 2717 eurot, kokku 2995 eurot (km-ta). Riigilõiv on kohtukulu (TsMS § 138 lg-d 1 ja

2 ning § 139 lg 2), mis tuleb kostjal hagejale hüvitada. Riigilõivu väljamõistmine vastaspoolelt on

põhjendatud. TsMS § 172 lg 9 kolmanda lause kohaselt arvatakse asja edasisel lahendamisel

hagimenetluses maksekäsu kiirmenetluse kulud hagimenetluse kulude hulka. TsMS § 4842 määrab,

et maksekäsu kiirmenetluse avaldaja menetluskulude katteks on võimalik määrata 20 eurot ning

muid avaldaja menetluskulusid maksekäsu kiirmenetluses ei hüvitata. Seega saab kohus maksekäsu

kiirmenetluse avaldusega seotud kuluna välja mõista üksnes 20 eurot. Kohus jätab maksekäsu

kiirmenetluse kulude nõude 1,94 tundi ja 291 euro ulatuses rahuldamata.

25.Üldjuhul ei ole põhjendatud tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse

turuhinda. Riigikohtu praktikas on peetud põhjendatuks tunnitasusid vahemikus 120-180

käibemaksuta (RKTKm nr 2-21-13599, p 15; RKTKm nr 2-21-9796, p 15). Advokaadi tunnitasu on

kõrgem põhjusel, et ta peab täitma mitmeid advokatuuriseadusest tulenevaid kohustusi ja alluma

kutsealasele järelevalvele. Seega on hageja esindaja tunnihind, 150 eurot, kooskõlas Riigikohtu

praktikaga ning kohtu hinnangul õigustatud. Kohus nõustub kostja esindaja seisukohaga, et

büroosiseselt tekkinud menetluskulud ei ole põhjendatud. Eelkõige puudutab see büroosisest arutelu

(14.02.2024), mille puhul ei ole põhjendatud, et selline advokaadibüroo sisene tegevus kajastub

menetluskuludes, mida soovitakse kostjalt välja mõista. Samuti leiab kohus, et hageja poolt esitatud

menetluskulude nimekirjades sisaldub mitmeid toiminguid, mis on seotud lepingulise esindaja ja

hageja vahelise suhtlusega, sealhulgas ulatuslik e-kirjavahetus. Kohus märgib, et nii suure mahuga

e-kirjavahetus ei ole proportsionaalne menetluse vajadustega ning on ülepaisutatud.

Menetlusosaliste vahelise kirjavahetuse puhul tuleb lähtuda otstarbekuse põhimõttest ning esindaja

ülesandeks on kliendi nõustamine ja juhendamine mõistlikus mahus. Kohus leiab, et osa e-

kirjavahetusest ei ole olnud vaidluse lahendamiseks vältimatult vajalik ning ei kuulu seetõttu täiel

määral hüvitamisele. Lisaks leiab kohus, et hagiavalduse täiendamisele ja seisukoha esitamisele

kulunud 4 tundi on samuti ülepaisutatud. Selliste toimingute jaoks kulunud aeg peab olema

proportsionaalne menetluse vajadustega ning vastama mõistlikule ajakulule. Samuti ei ole

põhjendatud menetluskulude nimekirja koostamisele kulunud aeg, kuna selline toiming ei tohiks

võtta rohkem kui 10 minutit. Tavapäraselt lisatakse menetluskulude nimekirja iga toimingu järel

juba märgitud ajakulu ning menetluskulude nimekiri on üksnes nende kokkuvõte, mistõttu ei ole

pikema aja kulutamine selle koostamiseks põhjendatud. Seetõttu leiab kohus, et põhjendatud

ajakulu on kokku 14 tundi, jättes ülejäänud ajakulu hüvitamise ulatusest välja kui menetluslikult

mittevajaliku või ülemäärase. Kokkuvõtvalt leiab kohus, et hageja menetluskuludest on

põhjendatud riigilõiv summas 280 eurot ning ajakulu 14 tundi maksumusega 2100 eurot, kokku

2380 eurot.

26.Kostja on esitanud 12.02.2025 menetluskulude nimekirjad (dtl 80-81; 161-162), mille kohaselt

on ajakuluna näidanud 10,75 tunnihinnaga 120 eurot, kokku on menetluskuludeks kostja kantud

1290 eurot (km-ta). Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul on kostja juristist esindaja tunnitasu

menetluse sisu arvestades põhjendatud. Kohus vähendab aga menetluskulusid, mis on seotud nii

kostja poolt hageja seisukohaga tutvumisele ja vastuse koostamisele kui ka hagiavalduse

täiendusega tutvumisele. Samuti tuleb vähendada menetluskulude nimekirjaga tutvumisele ja nende

kohta seisukoha esitamisele kulunud aega. Kohtu hinnangul on esitatud ajakulu ilmselgelt

ülepaisutatud ning ei vasta mõistlikkuse ja vajalikkuse põhimõtetele. Kokkuvõtvalt leiab kohus, et

kostja menetluskuludest on põhjendatud ajakulu 8 tundi, kokku 960 eurot.

27.Kohus mõistab tulenevalt menetluskulude jaotusest kostjalt hageja kasuks välja 285,60 eurot

(2380x12%) ja hagejalt kostja kasuks 844,80 eurot (960x88%).

28.TsMS § 445 lg 1 kohaselt, kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad

nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse

resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. TsMS § 463 lg 2 kohaselt kohtumäärusele

kohaldatakse vastavalt otsuse kohta sätestatut, kui seadusest või määruse olemusest ei tulene teisiti.

Lähtudes eeltoodust määrab kohus tasaarvestada hageja ja kostja vastastikused kohtumäärusega

välja mõistetavad menetluskulud ning tasaarvestuse tagajärjel mõista hagejalt kostja kasuks välja

menetluskulud summas 559,20 eurot (844,80 eurot – 285,60 eurot).

29.TsMS § 177 lg 1 kohaselt menetluskulude kindlaksmääramise määrus toimetatakse

menetlusosalistele kätte. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise

määruse või selle täiendamise määruse peale esitada määruskaebuse menetluskulude

kindlaksmääramist taotlenud ja menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui kaebuse hind ületab

280 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)

Kadi Karting

kohtunik