2-23-11304/77 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maris Kuurberg, liikmed Indrek Soots ja Neve

Uudelt

Otsuse tegemise aeg ja koht

18.02.2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-23-11304

Kohtuasi

B.G hagi L.D ja L.A vastu solidaarselt kahjuhüvitise

24 772,26 euro ja tehniliste plaanide väljaandmise

nõudmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 10.09.2024 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

B.G

apellatsioonkaebus ning

L.D

ja L.A

vastuapellatsioonkaebus

Kaebuse hind

B.G apellatsioonkaebus 19 991,24 eurot

L.D ja L.A vastuapellatsioonkaebus 4781,52 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja: B.G (isikukood XXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Meelis Masso

Kostja I: L.D (isikukood XXX)

Kostja II: L.A (isikukood XXX)

Kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Liina Jents

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta B.G apellatsioonkaebus rahuldamata.

2. Rahuldada L.D ja L.A vastuapellatsioonkaebus.

3. Tühistada Harju Maakohtu 10.09.2024 otsus osas, milles maakohus rahuldas B.G

hagi osaliselt ning jättis menetluskulud poolte endi kanda. Teha tühistatud osas

uus otsus, millega jätta B.G hagiavaldus tervikuna rahuldamata ja menetluskulud

B.G kanda. Samuti täpsustada maakohtu otsuse resolutsiooni otsustustega B.G

hagi muutmise taotluse ning tehniliste plaanide väljaandmise nõude rahuldamata

jätmise kohta.

4. Sõnastada kohtuotsuse tervikresolutsioon järgmiselt:

4.1. Jätta rahuldamata B.G 07.11.2023 taotlus hagi muutmiseks.

2-23-11304

4.2. Jätta rahuldamata B.G nõue 24 772,76 euro saamiseks.

4.3. Jätta rahuldamata B.G nõue kostjate kohustamiseks ehitise tehniliste

plaanide väljaandmiseks.

4.4. Jätta poolte maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud B.G kanda.

4.5. Mõista B.G-lt riigituludesse välja 1050 euro suurune riigilõiv, mille tasumisest

oli isik apellatsioonkaebuse esitamisel vabastatud. Riigilõiv tuleb tasuda

võrdsete osamaksetena kuue kuu jooksul, s.o 175 eurot kuus. Esimene

osamakse tuleb teha 30 päeva jooksul alates käesoleva otsuse jõustumisest ja

iga järgmine osamakse hiljemalt 30 päeva jooksul eelmise osamakse tasumise

tähtpäevast vastavalt otsusele lisatud makseinfole.

4.6. Käesoleva otsuse resolutsiooni p-s 4.5 nimetatud osamaksete tasumisega

viivitamise korral tuleb B.G-l tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras alates praeguse otsuse jõustumisest kuni täitmiseni.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist. Riigi õigusabi tasu taotlus

lahendatakse eraldi määrusega.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. B.G (hageja) esitas 09.08.2023 Harju Maakohtule hagi (täpsustatud 07.11.2023) L.D ja

L.A (kostjad) vastu, milles palus mõista kostjatelt solidaarselt välja kahjuhüvitise 24 772,26

eurot ja elamu tehnilised plaanid.

2. Hageja ja F. C ühelt poolt kui ostjad ning kostjad kui müüjad teiselt poolt sõlmisid

31.08.2020 hoonestatud kinnistu Talli tn 6, Viljandi 1/2 suuruse mõttelise osa müügilepingu

ja hüpoteegi seadmise lepingu (leping). 28.05.2021 võõrandas F. C oma osa kinnistu

kaasomandist hagejale. F. C loovutas hagejale kõik lepingust tulenevad tema kui ühe ostja

nõuded müüjate vastu.

3. 31.08.2020 lepingu p 2.1.14 järgi kinnitasid müüjad, et lepingu esemel ei ole mingeid neile

teadaolevaid ja lepingus nimetamata eritunnuseid ega varjatud puudusi. Müügikuulutuse

kohaselt on lepingu ese heas seisukorras. Lepingu järgi olid müüjad saatnud olemasolevate,

lepingu eseme päraldisteks olevate dokumentide ärakirjad ostjatele e-posti teel enne lepingu

sõlmimist. Lepingu eseme valdus anti hagejale üle 02.09.2020.

2-23-11304

4. 28.09.2020 toimus kolmanda korruse duširuumis veeavarii, millest hageja teavitas kostjaid

29.09.2020. 10.10.2020 teavitas hageja kostjaid puuduste olemusest. Hageja soovis edasised

toimingud välja selgitada pärast ehitusfirmade kohtumist. 13.10.2020 teatasid kostjad

hagejale, et kuna OÜ VaskorEhitus on vannitoa juba lahti lammutanud, ei ole võimalik

tõendada, et probleemi eest vastutavad kostjad. 22.06.2021 teavitas hageja kostjaid, et tellis

ekspertiisi. MS allkirjastatud asjatundja arvamus (töö nr KE-21-21) valmis 06.08.2021.

Arvamusest nähtuvad erinevad puudused. Kostjad ei nõustunud, et tegemist on varjatud

puuduste ehk lepingutingimustele mittevastavustega. Poolte vahel toimus puuduste teemal

suhtlus 2021. augustist 2022. a jaanuarini.

5. 2022. aastal tegi hageja vajalikud tööd, et kõrvaldada osaliselt lepingu eseme

lepingutingimustele mittevastavus.

6. 06.03.2023 pöördus hageja esindaja kostja poole nõudekirjaga kahju hüvitamiseks. Ühtlasi

nõudis hageja esindaja, et kostjad edastaksid hoonete plaanid, mille kostjad pidid lepingu järgi

hagejale üle andma. 10.03.2023 vastas kostja I hageja esindajale, et talle jääb selgusetuks, mis

tööde ja puuduste eest hüvitist nõutakse. 15.03.2023 tellis hageja lepingu esemel samal kuul

tekkinud torustiku ummistuse puhastusteenuse. Olukorra lahendamise tegi keerukaks asjaolu,

et hagejal puuduvad maja tehnilised (sh torustiku) plaanid. Eeltoodust tulenevalt nõudis

hageja kostjalt 06.04.2023 e-kirjas uuesti tehniliste plaanide üleandmist.

7. 06.08.2021 MS arvamusest ilmneb, et puudused, mida ostja ei saanud ostueelsel

ülevaatusel märgata ja mis seega liigituvad varjatud puuduseks, on: 1) keldritrepi juures

keldrisse tungiv niiskus, keldritrepi kahjustused ja puuduv või defektne või ebapiisav

hüdroisolatsioon hoone nõlvapoolsel vundamendil; 2) pööningul puudub tuulutus ehk katuse

hari ja räästad on tuuldumise võimaldamiseks avamata; 3) teise korruse vannitoa põranda

äravajumine, mis toimus peale valduse üleminekut, kuid mille põhjuseks on ehituslik

mittevastavus; 4) hoone kandvavates konstruktsioonides paiknevad praod on hinnanguliselt

hetkel ohutud, kuid nende arengut tuleb jälgida. Juhul kui praod ajas arenevad ja vajavad

konstruktsioonide tugevdamist, on tegemist varjatud puudusega, kuna ostja sai küll märgata

mõningate pragude olemasolu, kuid saanud hinnata nende ohtlikkust.

8. 07.11.2013 menetlusdokumendis lisas hageja, et varjatud puudused on seotud ka

korstnapitsidega. See puudus on ekspertiisis välja toodud ja kohtueelselt kostjatele nõudena

esitatud. Kuivõrd see kahjunõue on hagiavalduse nõudesummas sees, siis ei ole tegemist hagi

aluse muutmisega.

9. Hageja nõudis kokku 24 772,76 eurot: 1) MS ekspertiisiakti (töö nr KE-21-21) 3300 eurot;

2) OÜ-le VaskorEhitus tasutud arved ehitustööde eest kokku 4951,52 eurot; 3) OÜ

VaskorEhitus hinnapakkumine puuduste kõrvaldamiseks 15 927,24 eurot; 4) kohtuvälise

õigusabi tasu 594 eurot.

10. Samuti nõudis hageja kostjate kohustamist anda hagejale üle ehitise tehnilised plaanid,

mis näitavad elektrisüsteemide ja torustiku paiknemist.

Kostjate vastuväited

11. Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

2-23-11304

12. Hageja ei ole tõendanud, et lepingu esemel olid varjatud puudused. Hageja väidetud

puudused kas ei ole puudused, on tekkinud hageja enda tegevuse või tegevusetuse tulemusena

või olid hagejale lepingu sõlmimisel teada. Igal juhul ei ole hageja teavitanud kostjaid ühestki

puudusest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai või oleks pidanud neist teada saama.

Hageja ja kostja I vaheline kirjavahetus ei tõenda, et lepingu esemel olid puudused.

13. Puudused keldris, st vundamendi ja keldritrepi seisukord, olid hagejale enne lepingu

sõlmimist teada, mistõttu ei ole tegemist varjatud puudusega. Isegi kui tegemist oleks

puudusega, siis ei ole hageja sellest puudusest kostjaid mõistliku aja jooksul teavitanud.

Lepingu eseme valdus anti hagejale üle 02.09.2020. Keldri ja trepi seisukord oli visuaalselt

tuvastatav nii lepingu esemega tutvumisel enne lepingu sõlmimist kui ka lepingu eseme

valduse üleandmisel. Esimest korda juhtis hageja keldritrepi kahjustustele tähelepanu 2021. a

augustis, s.o 11 kuud pärast lepingu eseme valduse saamist.

14. Väidetavad puudused pööningul ei ole puudused. Elamu ehitati üheksakümnendate aastate

alguses. Pööningu tuulutus räästa kaudu oli sel ajal tavapärane lahendus. Samuti puuduvad

negatiivsed tagajärjed – ligi 30 aastat hiljem on pööning kuiv ja puhas ning niiskust ega ühtegi

kahjustust pööningul ei ole.

15. Väidetav vannitoa äravajumine ei ole tõendatud. Hagis väidetakse, et pärast valduse

üleminekut toimus teise II vannitoa põranda ära vajumine, kuigi II korruse vannitoaga seoses

ei ole kostjatele esitatud ühtegi nõuet. Küsimus on III korruse vannitoas ja väidetavas

veekahjustuses. Pooltevaheline kirjavahetus ei tõenda, et lepingu esemel oli ehituslikke

mittevastavusi (vannitoa äravajumine) ega seda, et hageja oleks kostjaid sellest mõistliku aja

jooksul teavitanud. Vastupidi, kirjavahetusest nähtub, et 28.09.2020 oli III korruse vannitoas

veeleke, mille põhjustas hageja ise. Hageja kinnitas pärast väidetavat veeleket, et kui ta lasi

normaalolukorras veel joosta 5-7 minutit nii kraanikausist, WC-st kui ka dušist, siis mitte

kuskilt vett ei tulnud. Siiski laskis hageja kogu III korruse vannitoa lahti lõhkuda. Kui kostjal

I oli esimene võimalus pärast väidetavat veeavariid vannitoaga tutvuda, olid eemaldatud

praktiliselt kõik plaadid seintelt ja põrandalt (sh põrandaküte ja plaadid dušinurga

vastasseinast), vastasseinas asunud WC-pott, eemal asuv kraanikauss koos segistiga, peegel ja

seinakapid. Ilmselgelt ei olnud pärast vannitoa sellist ulatuslikku lahtilõhkumist enam

võimalik tuvastada, kas üldse mingi rike oli olnud.

16. Väidetavad praod kandvates konstruktsioonides ei ole kahju. Hageja ise on märkinud, et

hoone kandvates konstruktsioonides paiknevad praod on hetkel ohutud. Kuna hageja ei ole

esitanud kostjatele ühtegi pretensiooni ega nõuet seoses väidetavate pragudega kandvates

konstruktsioonides ega tee seda ka hagis, puudub kahju.

17. Hageja kahju hüvitamise nõue on põhjendamata ja ebaselge ning kahju suurust tõendavad

tõendid on vastuolulised. Nõude kogusumma on 24 772,76 eurot, kuid hagiavaldusest ega

esitatud tõenditest ei ole aru saada, milline arve millise väidetava puudusega seondub ja mil

viisil. OÜ-le VaskorEhitus on ehitustööde eest tasutud 4951,52 eurot. Hagiavalduse kohaselt

kõrvaldati lepingu eseme lepingutingimustele mittevastavused osaliselt. Ehitusettevõtte arve

ei tõenda tööde teostamist. Hageja ei ole tõendanud, et lepingu esemel olid puudused või

millise konkreetse puuduse kõrvaldamiseks nimetatud ehitustöid tehti. OÜ-le VaskorEhitus

tasutud arve selgitusega „omavastutus“ puhul on arusaamatu, millega on tegemist. Kui elamus

toimunud väidetava veeavarii puhul oli tegemist kindlustusjuhtumiga, siis ei ole arusaadav,

millisel õiguslikul alusel nõuab hageja kostjatelt kindlustusjuhtumi omavastutuse tasumist.

OÜ VaskorEhitus hinnapakkumine puuduste kõrvaldamiseks 15 927,24 euro ulatuses ei ole

kuludokument ega tõenda kahju tekkimist ega kahju suurust. Samuti sisaldab see

2-23-11304

hinnapakkumine (dtl 222) mitmed töid, mis ei seondu mitte ühegi hagi aluseks oleva

väidetava puudusega (nt „korstnapitside dem ja ladumistööd“ hinnaga 3950 eurot, millele

lisandub käibemaks). Kuivõrd hageja kahju hüvitamise nõue on alusetu, siis puudub alus ka

õigusteenusega seotud kahju hüvitamiseks.

18. Hageja ei ole hagiavalduses korstnaid elamu puudusena (hagi alusena) käsitlenud. Kostjad

nõusolekut hagi muutmiseks ei anna (TsMS § 376 lg 1).

19. Hageja on esitanud kostjate vastu ka nõude anda talle üle ehitise tehnilised plaanid, mis

näitavad elektrisüsteemide ja torustiku paiknemist elamus. Lepingu p 4.1 kohaselt on kostjad

kõik neil olemasolevate lepingu eseme päraldisteks olevate dokumentide ärakirjad saatnud

hagejale e-posti teel enne lepingu sõlmimist.

Maakohtu otsus ja põhjendused

20. Harju Maakohtu 10.09.2024 otsusega rahuldati hagi osaliselt, mõisteti kostjatelt

solidaarselt hageja kasuks välja kahjuhüvitis 4781,52 eurot ning jäeti menetluskulud poolte

endi kanda.

21. Maakohus tuvastas järgmised asjaolud:

-

31.08.2020 sõlmisid hageja ostjana ja kostjad müüjatena hoonestatud kinnistu aadressiga

Talli 6-2, Viljandi (mõtteline osa kinnistust) müügilepingu ja hüpoteegi seadmise lepingu

(leping, dtl 135–149). Lepingu ese oli ehitatud 1995. aastal. Valdus anti hagejale üle

02.09.2020.

-

Hageja nõue põhineb sellel, et lepingu ese ei vasta lepingu tingimustele, sest elamul olid

varjatud puudused (dtl 126-230).

-

28.09.2020 toimus elamus veeavarii, millest hageja teavitas kostjaid 29.09.2020 (dtl 178).

-

13.10.2020 teatasid kostjad hagejale, et kuna OÜ VaskorEhitus on vannitoa lahti

lammutanud, siis ei ole võimalik tõendada, et probleemi eest vastutavad kostjad (dtl 181).

-

22.06.2021 teavitas hageja kostjaid, et tellis ekspertiisi. Allkirjastatud arvamus esitati

kostjatele 06.08.2021. Kostjad ei nõustunud, et tegemist on varjatud puuduste ehk

lepingutingimustele mittevastavustega.

-

11.08.2021 teavitas hageja kostjaid, et soovib, et kostjad likvideeriks puudused, mille

ekspert on tuvastanud (dtl 192).

-

12.08.2021 vastasid kostjad, et lepingu esemel varjatud puudusi ei ole ja nemad ei vastuta

(dtl 76-77).

-

28.12.2021 kordas hageja, et soovib, et kostjad hüvitaksid tekkinud kahju tulenevalt

lepingutingimustele mittevastavustest (dtl 198).

-

02.01.2022 keeldusid kostjad nõuet täitmast (dtl 200).

-

06.03.2023 pöördus hageja esindaja kostja poole nõudekirjaga (dtl 203-209), nõudes kahju

hüvitamist tulenevalt lepingutingimustele mittevastavustest. Ühtlasi nõudis hageja

esindaja, et kostjad edastaksid hagejale hoonete plaanid.

-

10.03.2023 vastas kostja meili teel hageja esindajale, et talle jääb selgusetuks, mis tööde ja

puuduste eest täpsemalt hüvitist nõutakse ning soovis, et hageja esitaks omapoolsed

tõendid (dtl 210).

22. Hagiavalduse kohaselt on lepingu esemel järgmised varjatud puudused.

1) Keldritrepi juures keldrisse tungiv niiskus, keldritrepi kahjustused ja puuduv või

defektne või ebapiisav hüdroisolatsioon hoone nõlvapoolsel vundamendil.

2-23-11304

2) Pööningul puudub tuulutus, sest katusehari ja räästad on tuuldumise võimaldamiseks

avamata.

3) II korruse vannitoa põrand on ära vajunud. See toimus peale valduse üleminekut, kuid

põhjuseks on ehituslik mittevastavus.

4) Hoone kandvates konstruktsioonides paiknevad praod on hinnanguliselt hetkel ohutud,

kuid kui praod ajas arenevad ja vajavad konstruktsioonide tugevdamist, on tegemist

varjatud puudusega, kuna ostja sai küll märgata mõningate pragude olemasolu, kuid ei

saanud hinnata nende ohtlikkust.

5) Korstnapits on puudustega.

23. Maakohus leidis esiteks, et hageja 07.11.2023 menetlusdokumendis esitatu on käsitletav

hagi muutmisena. Hagiavalduse esitamisega määrab hageja kindlaks vaidluse eseme, näidates

ära oma menetlusliku nõude ja selle aluseks olevad faktilised asjaolud (TsMS § 363 lg 1 p-d 1

ja 2). Hagiavalduses hageja korstnapitsidega seotud puudusi esile ei toonud. Kostjad ei

andnud nõusolekut hagi muutmiseks ja vaidlesid sellele vastu (TsMS § 376 lg 1). TsMS § 376

lg 2 kohaselt nõustub kohus hagi muutmisega üksnes mõjuval põhjusel, eelkõige kui senises

menetluses esitatud faktiväited ja tõendid võimaldavad muudetud hagi lahendada eeldatavasti

kiiremini ja säästlikumalt. Käesoleval juhul võttis kohus hagi menetlusse 26.09.2023 (dtl 235-

238), kostjad vastasid hagile 22.10.2023 (dtl 241-251) ning hageja muutis hagi 07.11.2023

(dtl 265-353). Maakohus keeldus loa andmisest hagi aluse muutmiseks ning otsustas mitte

menetleda muudetud hagi, st kohus ei käsitlenud hagi alusena lepingu eseme varjatud

puudusena korstnapitsidega seotud puudusi.

24. Maakohus selgitas kahju hüvitamise nõude üldisi eeldusi ja müügilepingu kohta käivat

kohtupraktikat, sh seda, kuidas tuleb hinnata asja vastavust lepingutingimustele.

25. Kohus selgitas ka, et on käesolevas asjas võtnud vastu kõik menetlusosaliste esitatud

tõendid (TsMS § 238 lg 1). TsMS § 238 lg 5 kohaselt, kui kohus on juba tõendi vastu võtnud,

võib ta jätta asja lahendamisel tõendi arvestamata muu hulgas juhul, kui see on ilmselt

ebausaldusväärne. Maakohus asus seisukohale, et hageja 07.11.2023 esitatud asjatundja MS

arvamus (töö nr KE-21-21, dtl 274–283) ei ole usaldusväärne tõend, mistõttu tuleb see jätta

tõendina arvestamata TsMS § 238 lg 5 alusel. Kohus kahtleb eksperdi arvamuse sõltumatuses,

kuna hageja ja MS kirjavahetusest perioodil 22.06.2021 kuni 05.08.2021 nähtub, et ekspert ei

ole enda arvamust kujundanud sõltumatult ja iseseivalt, vaid hageja on olnud sellesse

kaasatud (dtl 57–65). Näiteks on MS hagejale teatanud, et viimane annaks julgesti teada, kui

soovib asjatundja arvamuses midagi muuta või täpsustada (dtl 57). Samuti on hageja palunud

MSil paremini kirjutada, et ei tekiks vaidlust eelmise omanikuga (dtl 60). Sellisel viisil

asjatundja arvamuse kujundamine seab kahtluse alla asjatundja sõltumatuse, mistõttu on kohtu

jaoks tegemist ebausaldusväärse tõendiga. Lisaks puuduvad arvamuses uuringute kirjeldused

ja uuringutulemuste hindamise andmed ning eksperdi põhjendus, mistõttu ei ole võimalik aru

saada, kuidas on asjatundja järeldusteni jõudnud.

26. Edasi hindas maakohus hagiavalduses esile toodud nelja väidetavalt lepingu esemel olnud

varjatud puudust. Maakohus märkis, et varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda ostja,

mitte vastava valdkonna asjatundja, mõistlikest ja põhjendatud järeldustest (vt RKTKo

30.05.2017, 3-2-1-46-17, p 25). Kuigi ostjal ei ole kohustust enne müügilepingu sõlmimist

ostetav asi üle vaadata, võib juhul, kui ta seda teeb, ülevaatuse käigus kogetu anda alust

kohaldada VÕS § 218 lg-s 4 sätestatut, kui puudused olid või pidid olema müüja poolt asja

kohta avaldatut arvestades ostjale mõistlikult äratuntavad.

2-23-11304

26.1. Maakohus tuvastas, et poolte vahel puudub vaidlus selles, et keldritrepi

niiskuskahjustusest oli hageja enne lepingu sõlmimist ja lepingu sõlmimisel teadlik. Seda oli

talle öelnud nii kostja I kui ka tunnistaja G. F, kes vahendas kostjate müüdavat kinnisvara

müüki (dtl 718–720). Tunnistaja G. F sõnul käis ta neljal korral koos hagejaga kohapeal,

näitas kinnistut väljastpoolt ja ruume seestpoolt ning vastas kõikidele hageja küsimustele. Nad

rääkisid ka paarist konkreetsest asjast. Näiteks oli omanik öelnud, et kuna maja on ehitatud

mäe sisse või mäe nõlvale, siis on toimunud vajumine ja see on tekitanud mõrasid. Vajumine

on peatatud ja uusi vajumisi ei tekkinud. Trepist keldrikorrusele minnes oli näha, et ühes

seinas nurga pool värv kobrutas. Omanik selgitas, et aeg-ajalt tegid nad selle koha

niiskustõkkega üle. Ta rääkis ka hagejale, et suurte vihmade ajal võib sealt tungida maja

sissepoole niiskust. Hageja küsis tunnistajalt, kas vett tuleb majja sisse, mille peale ta vastas,

et ei tule, kuna majomanik oli nii öelnud. Hageja ütles, et siis talle sobib. Maja vajumine oli

toimunud aastate eest ja niiskuseprobleem ei olnud nii suur, et oleks pidanud lepingusse kirja

panema, kuna hageja teadis sellest (dtl 718–720). Ka hageja esindaja on 02.04.2024

kohtuistungil kinnitanud (ajamärge 00:14:04), et niiskusprobleemist räägiti hagejale enne

lepingu sõlmimist (dtl 668–677). Käesolevas menetluses ei ole esitatud tõendeid hallitusseene

kohta, mistõttu on hageja sellekohased väited paljasõnalised ja tõendamata. Maakohus asus

seisukohale, et keldritrepi kahjustus ja niiskus ei ole varjatud puudused, kuna hageja oli neist

teadlik juba enne 31.08.2020 lepingu sõlmimist.

27. Kohtu hinnangul ei olnud hageja tõendanud, et pööningul puudub tuulutus. Elamu ehitati

1995. aastal ja pööningu tuulutus toimub räästa kaudu. Tegemist on tavapärase lahendusega

sellel ajal ehitatud majade puhul. See ei saanud olla hagejale üllatuslik, kuna hageja on

vähemalt neli korda enne lepingu sõlmimist lepingu objekti üle vaadanud. Pööningul ei ole

tuvastatud niiskuskahjustusi, mistõttu võib järeldada, et pööningul toimib räästa kaudu

korrektne tuulustus. Seega ei ole kostjad selles osas lepingutingimusi rikkunud.

28. Kolmandaks varjatud puuduseks pidas hageja II korruse vannitoa põranda äravajumist,

mis toimus peale valduse üleminekut, kuid mille põhjuseks on ehituslik mittevastavus.

28.1. Tunnistaja Q (OÜ VaskorEhitus töödejuhataja) andis ütlusi selle kohta, et 08.10.2020

tuvastasid nad vaidlusaluse elamu duširuumi kohal oleva lekkiva vahelae. Kõigepealt telliti

kaamerauuring, mis ei andnud tulemust. Järgmine etapp oli katsetus, kas duširuumis vett

lastes tekib II korruse laest tilkumine. Nii III korruse vannitoa põrandal kui ka II korruse laes

oli betoonkeha. Q väitis, et maja vajumise käigus toimus betoonkeha liikumine ja selle

tulemusena hakkas suurema vee kasutamise korral vett immitsema läbi põranda teise korruse

lakke. Tuli vaadata, kuidas see tekkida sai. Esmane vaatlus oli 29.09.2020. 08.10.2020 on

tehtud pildid avamistöödest. Siis oli selge, et betoonkeha on vajunud ning kolmanda korruse

vannitoa põrand ja selle viimistluskiht avati. Tunnistaja selgitas, et see oli II korruse

trepihallis, mis asub täpselt vannitoa all. Trepihall asub II ja III korruse vahepeal ning on

ülemise seina kandepind. Pragu oli seina poolt umbes 1-2 millimeetrit ja vastaspoolelt

õõnespaneeliga kokku viidud koha pealt 8 millimeetrit. Pragu oli seespool ja see avastati siis,

kui vannitoa põrand oli avatud (dtl 721-724). Tunnistaja ütlusi kinnitavad maakohtu

hinnangul Q 05.08.2021 kiri koos fotodega (dtl 347-352) ja 29.09.2020 teostatud varakahju

vaatlusakt (dtl 353).

28.2. Maakohus leidis, et esitatud tõenditega on leidnud tõendamist, et 2020. a septembris

toimus lepingu esemel II korruse vannitoa põranda äravajumine, mille põhjused võivad olla

ehituslikus mittevastavuses. Tegemist on lepingu eseme varjatud puudusega, millest

tulenevalt saab järeldada, et kostjad on rikkunud 31.08.2020 lepingu tingimusi.

2-23-11304

29. Neljandaks varjatud puuduseks pidas hageja hoone kandvates konstruktsioonides

paiknevaid pragusid (dtl 126-230). Maakohus märkis, et hageja ei ole esitanud kostjatele

ühtegi pretensiooni ega nõuet seoses väidetavate pragudega kandvates konstruktsioonides ega

tee seda ka hagiavalduses. Tegemist ei ole olnud varjatud puudustega, mistõttu ei saa tugineda

selles osas kostjate lepingutingimuste rikkumisele.

30. Kohus tõi välja, et hageja nõudis puudustest tingitud kahju hüvitamist järgmiselt: 1)

ekspertiisiakti maksumus 3300 eurot (hagi lisa 14); 2) OÜ-le VaskorEhitus tasutud arved

ehitustööde eest 4951,52 eurot (hagi lisa 15, 15.1 ja 15.2); 3) OÜ VaskorEhitus

hinnapakkumine puuduste kõrvaldamiseks 15 927,24 eurot (hagi lisa 16); 4) kohtuväline

õigusabi 594 eurot (hagi lisa 17). Maakohus märkis, et hageja kahjuhüvitise nõude aluseks

võivad olla VÕS § 222 lg 5 ja VÕS § 115 lg 1 ning õigusabikulude hüvitamise nõude aluseks

on VÕS § 128 lg 3 ja § 127 lg 4. Ostja saab VÕS § 222 lg 5 alusel tekkiva nõude müüja vastu

esitada üksnes siis, kui ta on asja ise parandanud või laskunud selle teha kolmandal isikul.

Käesoleva asjas on hageja lasknud puudusi parandada osaliselt. OÜ VaskorEhitus 31.03.2022

arvest (dtl 219) ja kontoväljavõttest (dtl 220) nähtuvalt on hageja tasunud OÜ-le

VaskorEhitus 4781,52 eurot teostatud remonttööde eest. Seega on täidetud VÕS § 222 lg 5

kohaldamise üldine eeldus, kuna parandamiskulu on reaalselt kantud (vt RKTKo, 2-16-12587,

p 11).

31. Maakohus märkis hageja nõutud summade kohta järgmist.

31.1. Kuna ehitustehnilise asjatundja MS töö nr KE-21-21 on ebausaldusväärne ja kohus ei

arvesta selle tõendiga TsMS § 238 lg 5 kohaselt, siis ei põhjendatud hageja nõue mõista

kostjatelt välja ekspertiisi teostamisega tekkinud kulud 3300 eurot.

31.2. OÜ VaskorEhitus 31.03.2022 arve kohaselt on lepingu esemel teostatud remonditöid

seoses vajunud vahelaega 4781,52 euro ulatuses (dtl 219). Nimetatud tööd on tehtud seoses

kolmanda varjatud puuduse, s.o II korruse vannitoa põranda äravajumisega 2020. a

septembris. Kuna kohus leidis, et tegemist oli varjatud puudusega, siis vastutavad kostjad

tekitatud kahju eest. Hageja on arvestanud nimetatud kahju hulka ka kindlustusele tasutud

omavastutuse 170 eurot (4781,52+170=4951,52). Kohus ei nõustu, et kindlustusandjale

tasutud omavastutus 170 eurot on käesolevas vaidluses tõendatud kui hageja kahju. Hageja ei

ole esitanud kindlustuslepinguga või kindlustusjuhtumiga seoses mitte ühtegi tõendit, mistõttu

ei ole teada kindlustuslepingu olulised tingimused (kes on pooled, kindlustusobjekt, mis oli

kindlustusjuhtumiks, kas ja millises summas on kindlustusandja kindlustusvõtjale kahju

hüvitanud jne). Seega on põhjendatud ja tõendatud kahju suurus 4781,52 eurot.

31.3. OÜ VaskorEhitus hinnapakkumine puuduste kõrvaldamiseks 15 927,24 euro ulatuses ei

ole kuludokument. See ei tõenda kahju tekkimist ega kahju suurust (dtl 222).

Hinnapakkumine ei sisalda selliste puuduste kõrvaldamist, mille eest peaksid kostjad

vastutama.

31.4. Mis puudutab hageja õigusabikulusid 594 euro ulatuses (OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa

poolt materjalide analüüs ja nõudekirja koostamine), siis kuna kostjad rikkusid

lepingutingimusi vaid ühe varjatud puuduse osas, samuti on tõendatud, et hageja suhtles ise

väga aktiivselt kostjaga I, siis ei vajanud hageja kohtumenetluse eelset õigusabi. Kohus jättis

hageja õigusabikulude huvitamise nõude rahuldamata.

2-23-11304

32. Hageja esitas kostjate vastu ka tehniliste plaanide väljaandmise nõude (dtl 126–230).

Kostjad on menetluse algusest peale rõhutanud, et nad on kõik olemasolevad tehnilised

plaanid hagejale üle andnud ja täiendavaid plaane neil ei ole. Hageja ei ole tõendanud,

millised tehnilised plaanid oleksid pidanud kostjatel veel olema ja mida nad oleksid pidanud

hagejale lepingu sõlmimisel üle andma, arvestades asjaolu, et lepingu ese on ehitatud enne

1995. aastat. Kohus jättis hageja vastava nõude rahuldamata.

33. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda (TsMS § 163 lg 1).

Apellatsioonkaebus

34. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse osas, milles

kohus jättis hagi rahuldamata ja kostjatelt solidaarselt 19 991,24 eurot välja mõistmata, samuti

menetluskulude jaotuse. Hageja palub teha uue otsuse, millega rahuldatakse hagi täies

ulatuses, st mõistetakse kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja 24 772,76 eurot,

kohustatakse kostjaid üle andma ehitise tehnilised plaanid ning jäetakse kõik menetluskulud

kostjate kanda. Alternatiivselt tuleb asi saata tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

35. Hageja hinnangul on maakohus kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust, jättes kohaldamata

VÕS § 127 lg 1 ning § 128 lg-d 1–3 kahju hüvitise suuruse määramisel. Kuigi maakohus

leidis, et kostjad rikkusid 31.08.2020 lepingu tingimusi, ei rahuldanud kohus kahju hüvitamise

nõuet tervikuna. Maakohus ei arvestanud ehitustehnilise asjatundja arvamust maksumusega

3000 eurot, kindlustusandjale tasutud omavastutust 170 eurot, OÜ VaskorEhitus

hinnapakkumist 15 927,24 eurot ega juristi poole pöördumise kulu 594 eurot.

36. Hageja arvates rikkus maakohus menetlusõiguse norme, kui ei täitnud oma

selgitamiskohustust võimalike tõendite kogumise vajaduse osas. Hageja esitas kohtule MS kui

ehitustehnilise asjatundja arvamuse nr KE-21-21. Maakohus asus otsuse p-s 39 seisukohale, et

tegemist ei ole usaldusväärse tõendiga (TsMS § 238 lg 5). 02.04.2024 istungil jättis maakohus

aga rahuldamata hageja taotluse MS eksperdina ülekuulamiseks, kuna vastav arvamus oli juba

esitatud. Kuna maakohus andis selliselt märku, et sellel arvamusel on hagi lahendamisel

kaalu, siis on kohtuotsuse järeldus hagejale üllatuslik. Maakohus oleks pidanud arutama

pooltega asjaolu, kas tegemist on ebausaldusväärse tõendiga, ning andma hagejale võimaluse

esitada täiendavaid tõendeid. Maakohus ei selgitanud hagejale ka seda, et tal on õigus küsida

eksperdi arvamust (TsMS § 293 lg 1).

37. Maakohus kohaldas ebaõigesti menetlusõigust, kui pidas hageja 07.11.2023

menetlusdokumendis esitatud täiendusi hagi muutmiseks TsMS § 376 lg 1 alusel. Hageja ei

muutnud nõude suurust ega hagi aluseks olevaid faktilisi asjaolusid, vaid täpsustas ja täiendas

neid. Hagi aluseks olevaid põhilisi asjaolusid ei muudetud.

38. Maakohtu otsus ei vasta TsMS § 436 lg 1 nõuetele. Maakohus analüüsis ehitisel esinevaid

puudusi, kuid asus seejärel seisukohale, et vaid põranda äravajumine (tulenevalt ehituslikust

mittevastavusest) võib olla varjatud puudus. Maakohtu järeldus ei ole jälgitav ega loogiline.

Kui põrandad on ära vajunud, siis on ilmselt kogu maja „viltu“. Kui see tuleneb ehituslikust

mittevastavusest, siis saavad kõik nimetatud puudused olla varjatud puudused. Ei ole

arusaadav, miks maakohus ei pea muid puudusi varjatud puudusteks.

39. Maakohus on jätnud otsuse resolutsioonis lahendamata hageja taotluse kohustada kostjaid

andma üle ehitise tehnilised plaanid.

Kostjate vastuapellatsioonkaebus

2-23-11304

40. Kostjad esitasid vastuapellatsioonkaebuse, milles paluvad tühistada maakohtu otsuse osas,

milles kohus rahuldas hageja nõude osaliselt ja mõistis kostjatelt solidaarselt hageja kasuks

välja kahjuhüvitise 4781,52 eurot, ning teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hageja

nõue rahuldamata terves ulatuses. Kostjad paluvad jätta kõik menetluskulud hageja kanda.

41. Hagi osalisel rahuldamisel jättis maakohus osa kostjate esitatud tõendeid täielikult

hindamata (TsMS § 232 lg 1).

42. Poolte vahel oli vaidlus selles, kas Viljandis Talli 6-2 asuval elamul oli varjatud puudusi,

mille eest kostjad vastutavad. Maakohus leidis, et neljast kostjatele etteheidetavast puudusest

on tõendamist leidnud üks. Maakohus märkis, et 2020. a septembris toimus elamu II korruse

vannitoa põranda äravajumine, mille põhjused võivad olla ehituslikus mittevastavuses. Esiteks

oli küsimuse all III korruse vannituba ning teiseks ei ole maakohus täpsustanud, milles seisnes

ehituslik mittevastavus. Kohus ei võtnud üldse arvesse kostjate esitatud asjatundja HK

arvamust, kus on selgitatud, miks ei saanud olla tegemist ehitusliku mittevastavusega ning

mis oli väidetava vajumise tõenäoline põhjus.

43. Maakohus hindas hageja tõendeid vääralt. Maakohus tugines üksnes OÜ VaskorEhitus

töötaja Q e-kirjadele, vaatlusaktile ja ütlustele ning seda olukorras, kus tegemist ei olnud

erapooletu asjatundjaga, vaid asjast huvitatud isikuga. Suure tõenäosusega põhjustasid

vannitoa põranda äravajumise just OÜ VaskorEhitus töötajad, kes selle siis turuhindadest

kõrgemate hindadega kõrvaldasid. Q kirjalikud ja suulised ütlused on omavahel vastuolus.

Vajumisele viitas tunnistaja alles siis, kui oli tõendatud, et põrandas olid armatuurvardad

olemas, st siis oli vaja ütlusi muuta. Samuti on isik esitanud valeväiteid lekkiva vahelae kohta.

Selle kohta ei ole ühtegi tõendit, küsimuse all oli üksnes ühekordne juhtum, mida tõendab

kindlustusele esitatud varavaatlusakt. Hageja ei kutsunud kostjaid vannitoa vea tuvastamise

juurde ning 08.10.2020 väidetava vea tuvastamise kohta ei koostatud ühtegi akti. Kostja I

kutsuti kohale alles siis, kui kogu vannituba oli ära lõhutud.

44. Tõendeid kogumis hinnates oleks tulnud asuda seisukohale, et tegemist ei saanud olla

ehitusveaga ega varjatud puudusega, mille eest kostjad vastutaksid. Kostjate hinnangul

omavad asjas tähtsust järgmised asjaolud.

-

Elamu, sh III korruse vannitoa põrand valmis hiljemalt 1995. aastal. Mingit vajumist u 25

aasta jooksul ei olnud.

-

28.09.2020 toimus väidetav veeavarii, mille hageja enda e-kirja ja telefonikõne kohaselt

põhjustas ilmselt kostja laste tegevus, kui kolm last möllasid duši all. Selles vannitoas oli

hüdroisolatsiooniga kaetud vaid ligi 1m³ suurune dušialune osa, mitte kogu vannituba,

seega kui vesi voolas põranda sellele osale, kus ei olnud hüdroisolatsiooni, siis sellest

tekkiski „veeavarii“.

-

Hageja ise kinnitas, et pärast ühekordset juhtumit vett enam läbi ei tulnud. Seega mingit

pragu enne 08.10.2020 ei olnud. Väidetav pragu tuvastati alles 08.10.2020 pärast

kolmanda korruse vannitoa OÜ VaskorEhitus poolt survevasaraga piikamise teel lahti

lõhkumist. Kostjatel ei olnud enne 08.10.2020 võimalik oma spetsialistiga olukorraga

tutvuda. Seega ei ole teada, kas kolmanda korruse dušinurgas üldse oli mingi viga.

-

Kostjate asjatundja HK ei pea ehitusviga tõenäoliseks, sest see oleks tulnud välja paari

aasta jooksul ehitamisest. Pragu tekkis alles piikamise käigus.

45. Maakohus on jätnud tähelepanuta kõik kostjate vastuväited kahju suuruse kohta. Ainus

väidetava puudusega seotud arve on kindlustusele esitatud arve. Ilma allkirjadeta OÜ

VaskorEhitus tööde üleandmise-vastuvõtmise akt 273-2022 erineb arvest, samuti ei klapi

kuupäevad. Väidetavalt tehti töid 22.02.2022, kuid akti kohaselt on tööd teostatud

2-23-11304

01.03.2022–31.03.2022. Lisaks on Q ütlustega tõendatud, et 4781,52 eurot sisaldas ka muid

töid peale vahelaega seotud tööde. Hageja on tõendanud arve nr 22530 maksmist, kuid sellise

numbriga arvet ei ole. Kostjad juhtisid hageja tõendite vastuolulisusele tähelepanu kogu

menetluse vältel. Kostjad ei pea hüvitama maja parendamist, mis ei seondu ühegi väidetava

puudusega.

46. Kostjad vaidlustavad ka menetluskulude jaotuse. Kuigi hagi oleks tulnud jätta

rahuldamata tervikuna, siis ka juhul, kui hagi rahuldati osaliselt, oleks tulnud arvestada hagi

rahuldamise proportsioone. Maakohus rahuldas hageja kahest nõudest vaid ühe ning sedagi

vaid 19,3% ulatuses. Maakohus ei arvestanud ka sellega, et hageja keeldus

kompromissettepaneku vastuvõtmisest (TsMS § 162 lg 2). Kostjad olid nõus kohtu

ettepanekuga tasuda hagejale kompromissi korras 5000 eurot ja sellega, et menetluskulud

jäävad poolte endi kanda. Hageja ei nõustunud. Maakohus rahuldas hagi 4781,52 euro

ulatuses ja jättis menetluskulud poolte endi kanda.

Vastustajate seisukohad

47. Kostjad

vaidlevad hageja apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta see rahuldamata ja

menetluskulud hageja kanda.

47.1. Hageja apellatsioonkaebuse ulatus on ebaselge. Apellatsioonkaebuse resolutsioonis on

hageja esitanud rahalise nõude 19 991,24 eurot ning tasunud sellelt riigilõivu. Lisaks taotleb

hageja kostjate kohustamist tehniliste plaanide üleandmiseks. Selle mittevaralise nõude (s.o

hagihind 3500 eurot) eest ei ole hageja riigilõivu (210 eurot) tasunud.

47.2. Maakohus ei ole rikkunud materiaalõiguse norme (VÕS § 127 lg 1 ja § 128 lg-d 1–3).

Hagiavalduses tugines hageja sellele, et elamul on neli varjatud puudust. 07.11.2023

seisukohas on viidatud viiele puudusele. Maakohus tuvastas vaid ühe varjatud puuduse. Seega

ei saanudki maakohus muude väidetavate puuduste eest kahju välja mõista. Maakohus on

kõigi apellatsioonkaebuse p-s 10 nimetatud summade puhul selgitanud, miks nende osas hagi

ei rahuldatud (maakohtu otsuse p-d 56–59).

47.3. Maakohus ei ole rikkunud menetlusõiguse norme hageja kirjeldatud viisil. Maakohus on

täitnud oma selgitamiskohustust. Maakohus selgitas 31.01.2024 istungil, kus hageja osales

isiklikult koos lepingulise esindajaga, nõude rahuldamise eeldusi. Hagimenetlus on võistlev

menetlus, kus lähtutakse poolte esitatust. Käesoleval juhul on hagejal olnud ka lepinguline

esindaja. Kostjad esitasid 24.01.2024 menetlusdokumendis põhjalikud vastuväited MS kui

ehitustehnilise asjatundja arvamuse usaldusväärsusele, samuti arutati selle arvamuse

ebausaldusväärsust kõigil maakohtu istungitel.

47.4. Hageja muutis 07.11.2023 menetlusdokumendis hagi alust ning lisas täiendava viienda

väidetava puuduse, milleks oli elamu korstna või korstnate väidetav probleem. Uue puuduse

lisamine on hagi aluse muutmine. Kostjad esitasid sellele vastuväite ning maakohus jättis hagi

selles osas õigesti menetlemata.

47.5. Hagi rahuldamata jätmise osas on maakohtu otsus jälgitav ja põhjendatud. Hageja

väidab apellatsioonkaebuses, nagu oleks maakohus tuvastanud, et elamu põrandad on ära

vajunud. Kuna maakohtu menetluses ei olnud vaidlust põrandate äravajumise üle, ei ole

maakohus seda ka tuvastanud. Vajumise küsimus puudutas vaid III korruse vannitoa u 1m³

suuruse dušinurga betoonplaadist põranda osa. Hageja väitis menetluses, et vajumise

2-23-11304

põhjuseks oli ehitusviga, mis seisnes selles, et põranda betoonplaadis puudus armatuur.

Apellatsioonkaebuses esitatud uus väide, et kogu maja on viltu, tuleb jätta tähelepanuta.

47.6. Kuna maakohus rahuldas hagi osaliselt rahalise nõude osas, siis on piisavalt selge, et

muus osas jäi hagi rahuldamata, sh tehniliste plaanide üleandmise nõue. Kostjad on ka

piisavalt selgitanud, et neil ei ole selliseid plaane, mistõttu ei ole selline nõue täidetav.

Maakohus on otsuse p-s 60 selle nõude rahuldamata jätmist selgitanud.

47.7. Maakohus oleks pidanud jätma kõik menetluskulud hageja kanda. Kostjad on oma

seisukohta põhjendanud 30.12.2024 esitatud vastuapellatsioonkaebuses.

48. Hageja

vaidleb vastu kostjate vastuapellatsioonkaebusele, palub jätta see rahuldamata ja

menetluskulud kostjate kanda.

48.1. Maakohus on hagi rahuldatud osas hinnanud õigesti Q ütlusi ja OÜ VaskorEhitus

seisukohti. Maakohus on õigesti tuvastanud varjatud puuduse ning pidanud seda lepingu

rikkumiseks.

48.2. Maakohtul oli TsMS § 163 lg 1 alusel õigus valida, kuidas menetluskulud jagada.

Menetluskulude poolte enda kanda jätmine on õiglane.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

49. Ringkonnakohus leiab, et hageja apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata (TsMS § 657

lg 1 p 1) ja kostjate vastuapellatsioonkaebus rahuldada (TsMS § 657 lg 1 p 2).

Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse osas, milles hageja hagi on rahuldatud, ja teeb

tühistatud osas uue otsuse, millega jätab hagi tervikuna rahuldamata. Samuti täpsustab

ringkonnakohus maakohtu otsuse resolutsiooni otsustustega hagi aluse muutmise taotluse ning

tehniliste plaanide väljaandmise nõude rahuldamata jätmise kohta. Ringkonnakohus muudab

ka menetluskulude jaotust. Juhindudes TsMS § 654 lg-st 2² esitab ringkonnakohus otsuse

resolutsiooni juures kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

50. Kuna hageja vaidlustas maakohtu 10.09.2024 otsuse osas, milles tema hagi jäi 19 991,24

euro nõudes ja kohustamisnõudes rahuldamata, ning kostjad vaidlustasid maakohtu otsuse

hagi 4781,52 euro ulatuses rahuldamise osas ning menetluskulude jaotuse, siis kontrollib

ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust tervikuna (TsMS § 651 lg 1).

51. Hageja esitas kostjate vastu kahju hüvitamise nõude, mis põhines sellel, et väidetavalt olid

talle müüdud elamul varjatud puudused, ja seonduva dokumentide väljaandmise nõude. Nii

apellatsioonkaebuse kui ka vastuapellatsioonkaebuse väited puudutavad seda, kas elamul oli

varjatud puudusi, mille eest peavad vastutama kostjad. Seetõttu hindab ringkonnakohus

apellatsioonkaebuse ja vastuapellatsioonkaebuse elamu puudustega seonduvaid väiteid

järgnevalt koos (I). Teiseks käsitleb ringkonnakohus hageja apellatsioonkaebust tehniliste

plaanide väljanõudmise kohta (II) ning kolmandaks kostjate etteheiteid menetluskulude

jaotuse kohta maakohtus (III). Viimasena jagab ringkonnakohus apellatsiooniastme

menetluskulud ning selgitab riigilõivuga seonduvat (IV).

I

Elamu varjatud puudustega seotud nõuded

2-23-11304

52. Ringkonnakohus vastab esmalt hageja apellatsioonkaebuse etteheidetele selle kohta, et

maakohus rikkus menetlusõiguse norme osas, mis puudutab hagi muutmist ja tõendi

ebausaldusväärseks pidamist. Seejärel hindab ringkonnakohus elamu varjatud puudusi,

lähtudes apellatsioonkaebuse ja vastuapellatsioonkaebuse väidetest.



Maakohtul oli õigus mitte nõustuda hagi muutmisega

53. TsMS § 376 lg 4 p 1 kohaselt ei peeta hagi muutmiseks esitatud faktiliste või õiguslike

väidete täiendamist või parandamist, ilma et muudetaks hagi aluseks olevaid põhilisi

asjaolusid. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et käesoleval juhul ei olnud tegemist sellise

olukorraga ning hageja 07.11.2023 täiendus oli hagi aluse muutmine. Kuna kostjad selleks

nõusolekut ei andnud, oli maakohtul õigus mitte menetleda muudetud hagi (TsMS § 376 lg 1).

53.1. Ringkonnakohus märgib, et 09.08.2023 esitatud hagiavalduses tugines hageja neljale

varjatud puudustele, mis olid nimetatud ka kostjatele kohtueelselt 06.03.2023 saadetud

nõudekirjas. Need puudused seondusid 1) keldritrepi juures oleva niiskusega; 2) pööningu

tuulutusega; 3) II korruse vannitoa põranda äravajumisega ja 4) hoone kandvates

konstruktsioonides olevate pragudega (dtl 4–5, vrd dtl 79–84). Hagi lisadeks, mis pidid

tõendama puudusi ja tekkinud kahju, olid mh asjatundja MS arvamus (dtl 444–453) ning OÜ

VaskorEhitus hinnapakkumine (dtl 222).

53.2. 22.10.2023 vastuses hagile viitasid kostjad, et OÜ VaskorEhitus hinnapakkumises on

nimetatud töid, mis ei seondu väidetavate puudustega, sh rida „korstnapitside dem ja

ladumistööd“.

07.11.2023 menetlusdokumendis märkis hageja seepeale, et ka

korstnapitsidega seotud tööd on hageja nõude sees, seega tuleb elamu lepingutingimustele

mittevastavusena käsitleda ka korstnatega seonduvat (dtl 271). Hageja märkis, kuna

asjaomane puudus on ekspertiisis (s.o MS asjatundja arvamuses) välja toodud ning sisaldus

kostjatele kohtueelselt esitatud nõudesummas, siis ei ole hagi alust muudetud.

53.3. Ringkonnakohus tuvastab esiteks, et 06.03.2023 nõudekirjas ei ole viidet

korstnapitsidele, vaid esile on toodud samad neli väidetavat varjatud puudust, mis on

nimetatud hagiavalduses (ülal p 53.1). Lisaks, kuigi MS asjatundja arvamuses on käsitletud

korstnaga seonduvat, ei ole ka asjatundja korstnaid varjatud puuduseks pidanud (vrd dtl 445 ja

452). Ringkonnakohus leiab, et korstnatega seonduv etteheide on eraldiseisev faktiväide

täiendava puuduse kohta ning selle hilisem esitamine on hagi aluse muutmine. Kuna kostjad

selleks luba ei andnud, oli maakohtul õigus jätta taotlus hagiavalduse muutmiseks

rahuldamata.

53.4. Kuna maakohus ei kajastanud oma otsuse p-des 28–33 tehtud otsustust 10.09.2024

otsuse resolutsioonis, täiendab ringkonnakohus tervikresolutsiooni asjaomase punktiga hagi

muutmise taotluse rahuldamata jätmise kohta.



Maakohtul oli õigus mitte arvestada hageja esitatud asjatundja arvamusega

54. Järgmisena vastab ringkonnakohus hageja väitele, et maakohus jättis täitmata

selgitamiskohustuse ning et maakohtu otsus on üllatuslik osas, milles maakohus asus

seisukohale, et MS asjatundja arvamus (töö nr KE-21-21, dtl 444–453) ei ole usaldusväärne

tõend. Ringkonnakohus ei nõustu hageja etteheidetega.

2-23-11304

54.1. Vaidlusaluse arvamuse tellis hageja. Toimikust nähtub, et 03.07.2021 on MS saatnud

arvamuse hagejale ülevaatamiseks ning märkinud: „andke julgesti teada kui soovite midagi

muuta või täpsustada“ (dtl 57). Hageja on vastanud 30.07.2021, märkides mh, et „[k]uidas

oleks parem kirjutada, et ei tekiks vaidlust eelmise omanikuga ja oleks osapooltele ühtemoodi

arusaadav“ (dtl 58). Seejärel on hageja 05.08.2021 palunud MSl helistada OÜ VaskorEhitus

esindajale Qle, kuna III korruse duširuumi ja konstruktsiooniga seoses hakkas teda üks lõik

häirima (dtl 61). Vastuseks MS küsimusele, mis on valesti, selgitas hageja, et ta saadab

lisamaterjali, „et selgitada mis põhjusel tekkis leke duširuumi piirkonnas, mille tulemusena on

saanud kahjustusi dušširuumi all oleva ruumi lagi. Põhjuseks on kindlasti vajunud betoonplaat

…“ (dtl 61). Hageja märkis, et arvamuses on lause, mis viitab, et duširuumi äravoolutrapil ja

konstruktsiooniveal ei ole seost, seda saab aga tõlgendada äraspidiselt (dtl 65).

54.2. Kostjad vaidlustasid oma 24.01.2024 seisukohas hageja asjatundja arvamuse kui

ebausaldusväärse tõendi, viidates hageja ja asjatundja eelmises punktis viidatud e-

kirjavahetusele. Kostjad tõid lisaks välja, et hageja oli edastanud neile MS arvamuse

04.08.2021, kõnealuses arvamuses oligi märgitud, et „[p]õrandaosa ära-vajumisel puudub

seos dušinurga reoveetrapi lekkega“ (dtl 365, 451). Pärast hageja 05.08.2021 palvet helistada

Qle, muutis MS oma seisukohta ning asus 06.08.2021 arvamuses sisuliselt vastupidisele

seisukohale, olles täiendanud lauset järgmiselt: „[p]õrandaosa ära-vajumisel puudub seos

dušinurga reoveetrapi lekkega (ehk trapileke ei ole põhjustanud konstruktsiooni äravajumist,

küll aga on konstruktsiooni äravajumine põhjustanud trapi lekke)“ (dtl 365). Oma järeldust

asjatundja pikemalt ei põhjendanud.

54.3. Maakohus on 31.01.2024 istungil selgitanud, et võtab kõik tõendid vastu, kuid kui peab

tõendit ebausaldusväärseks, saab kohus kohaldada TsMS § 238 lg-t 5 (dtl 457, ajamärge

00:07:06). Samal istungil – kus osales ka hageja lepinguline esindaja –, selgitas maakohus

hagejale põhjalikult nõude eeldusi ja tõendamiskoormist (dtl 459-460, ajamärge 00:26:26).

Seejärel on hageja taotlenud 29.02.2024 MS tunnistajana ülekuulamist just seetõttu, et kostjad

pidasid MSt ebausaldusväärseks (dtl 476, 477). Maakohus jättis hageja taotluse 02.04.2024

istungil rahuldamata, leides, et asjatundja täiendav ülekuulamine ei ole põhjendatud

(01:09:03). Samas selgitas maakohus uuesti TsMS § 238 lg 5 kohaldamise võimalust ning

küsis, kas pooltel on veel taotlusi (00:23:11). Eelmenetluse lõppemise ajaks määrati

26.04.2024. Selle aja jooksul hageja täiendavaid taotlusi ei esitanud.

54.4. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole rikkunud menetlusõiguse norme. MS

arvamuse ebausaldusväärsus ei saanud tulla hagejale üllatusena. Asjas on selgelt esile toodud

kostjate vastuväited hageja asjatundja arvamusele kui ebausaldusväärsele, maakohus on

selgitanud TsMS § 238 lg 5 kohaldamise võimalust, samuti nõude eeldusi ja

tõendamiskoormist, kuid hageja ei ole esitanud mingeid muid asjakohased tõendeid ega

taotlenud kohtu määratud ekspertiisi korraldamist. Puudub alus heita maakohtule ette, et

maakohus ei ole pakkunud ekspertiisi määramist. Hagejal oli pärast tõendi usaldusväärsuse

kahtluse alla seadmist võimalus esitada oma vastuväited tõendi ebausaldusväärsuse väitele ja/

või esitada uusi tõendeid, mida hageja teinud ei ole (vt nt RKTKm 26.04.2023, 2-20-18894, p

10.6 kolmas lõik viitega varasemale praktikale).

54.5. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et MS arvamus on p-des 54.1–54.2 esile toodu

tõttu ebausaldusväärne tõend. Ringkonnakohtu hinnangul ei oleks saanud tõendit

usaldusväärsemaks muuta see, kui asjatundja oleks istungil üle kuulatud. See ei oleks

vääranud asjaolu, et hageja on oma e-kirjades suunanud MSt arvamuse teksti muutma ja

2-23-11304

asjatundja on seda teinud. Hageja ei ole ka apellatsioonkaebuses esitanud mingeid tõenditega

seotud taotlusi, kuigi juhul, kui hageja heidab maakohtule ette menetlusõiguse rikkumist,

olnuks hagejal võimalik selliseid taotlusi esitada (TsMS § 652 lg 3 p 2). Hageja ei ole ka

selgitanud, miks oli väär asuda seisukohale, et tegemist ei ole usaldusväärse tõendiga. Lisaks

arvamuse andja mõjutamise aspekti esiletoomisele on maakohus õigesti märkinud, et

arvamusest ei nähtu uuringute kirjeldusi ega uuringutulemuste hindamise andmeid, seega ei

ole võimalik aru saada, kuidas asjatundja üldse mingite järeldusteni jõudis.



Elamu väidetavate varjatud puuduste hindamine

55. Käesolevas asjas on tuvastatud järgmised olulised asjaolud, mida pooled vaidlustanud ei

ole (TsMS § 652 lg 1).

-

Tuvastatud on, et hageja ja kostjad sõlmisid 31.08.2020 hoonestatud kinnistu Viljandi,

Talli 6 1/2 mõttelise osa (Talli 6-2) müügilepingu. Kinnistul asuv elamu oli ehitatud 1995.

aastal.

-

Lepingu eseme valdus anti hagejale üle 02.09.2020.

-

28.09.2020 toimus elamu III korruse duširuumis (kohati on ekslikult nimetatud II korruse

duširuumiks) veeavarii, millest hageja teavitas kostjaid 29.09.2020 (dtl 53).

-

29.09.2020 kell 14.30 koostatud varakahju akti kohaselt oli veekahju tekkinud

siseviimistlusele (II korruse ja osaliselt III korruse seina ja lae värv) (dtl 353).

-

10.10.2020 e-kirjas täpsustas hageja veekahjuga seonduvaid puudusi (dtl 55).

-

OÜ VaskorEhitus avas III korruse duširuumi põranda 08.10.2020 (dtl 745–746), seega kui

kostja I 12.10.2020 kohal käis, oli III korruse duširuum juba lahti võetud (dtl 56).

-

Hageja tellis juunis 2021 asjatundja MS arvamuse (dtl 57). Arvamus (444–453) saadeti

kostjatele esmalt 04.08.2021 ja parandatud versioon 06.08.2021 (dtl 365, 442, 61).

-

Konkreetsed rahalised nõuded esitas hageja kostjatele 06.03.2023 nõudekirjas, kus olid

loetletud ka MS arvamuses tuvastatud väidetavad neli varjatud puudust (dtl 204–209, vt

järgmine punkt).

56. Varjatud puudusteks, millega seoses hageja kahju hüvitamist nõuab, on järgmised MS

arvamuses nimetatud puudused.

1) Keldritrepi juures keldrisse tungiv niiskus, keldritrepi kahjustused ja puuduv või

defektne või ebapiisav hüdroisolatsioon hoone nõlvapoolsel vundamendil.

2) Tuulutuse puudumine pööningul; katuse hari ja räästad on tuuldumise võimaldamiseks

avamata.

3) II (st tegelikult III) korruse vannitoa põranda äravajumine, mis toimus peale valduse

üleminekut, kuid mille põhjuseks on ehituslik mittevastavus.

4) Hoone kandvates konstruktsioonides paiknevad praod, mis on hetkel ohutud, kuid kui

praod ajas arenevad ja vajavad konstruktsioonide tugevdamist, on tegemist varjatud

puudusega.

57. Hagiavalduse kohaselt on hageja lasknud puudusi parandada 4951,52 euro ulatuses

(sellise summa on hageja väidetavalt tasunud OÜ-le VaskorEhitus) ning lisaks nõuab hageja

tulevaste kulutuste (muude puuduste kõrvaldamise) maksumuse hüvitamist 15 927,24 euro

ulatuses (OÜ VaskorEhitus hinnapakkumine). Samuti nõuab hageja kohtueelsete

õigusabikulude eest 594 eurot ning MSlt tellitud asjatundja arvamuse maksumust 3000 eurot.

58. Ringkonnakohus viitab esmalt asjas kohaldamisele kuuluvatele õigusnormidele.

Käesolevas asjas on tuvastatud, et poolte vahel oli sõlmitud kinnistu müügileping ning

ringkonnakohtu hinnangul on maakohus hagi õigesti lahendanud, tuginedes VÕS-i

2-23-11304

müügilepingut, lepingust tuleneva kohustuse rikkumist ja kahju hüvitamist käsitlevatele

sätetele.

58.1. VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel võib võlausaldaja lepingu rikkumise korral

nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt RKTKo-d

08.01.2013, 3-2-1-173-12, p 15; 30.09.2015, 3-2-1-100-15, p 20; 14.03.2019, 2-17-1937, p

15): võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest

(VÕS § 115 lg 1); võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju

on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli

rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju

tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on

põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

58.2. Müügilepingu rikkumiseks on muu hulgas see, kui müüdud ese ei vasta

lepingutingimustele, st on puudusega (VÕS § 77 lg 1, § 217). Teistsuguse kokkuleppeta peab

müüja tagama ostjale üldjuhul vähemalt keskmise kvaliteediga müügieseme (RKTKo

30.09.2015, 3-2-1-100-15, p 35). Kui müügiese ostetakse elukohaks, tuleb müüjal arvestada,

et müügiese peab eelduslikult vastama elementaarsetele elamistingimustele. Kui müügiese

eeltoodule ei vasta, on eelduslikult tegemist VÕS § 217 lg 2 p-s 2 sätestatud lepingueseme

puudusega ning müüja saab oma vastutuse välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse

enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud (RKTKo 17.06.2019, 2-18-9099, p 10;

RKTKo 19.11.2012, 3-2-1-129-12, p-d 23 ja 26).

58.3. Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised

eeldused (vt ka RKTKo-d 08.02.2012, 3-2-1-156-11, p 19; 30.09.2015, 3-2-1-100-15, p 21;

14.03.2019, 2-17-1937, p 16):

-

puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1);

-

puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3);

-

ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218

lg 4);

-

sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda

(VÕS § 221 lg 2);

-

ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest

teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav

(VÕS § 220 lg-d 1 ja 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS

§ 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda

ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2).

58.4. Kui asi ei vasta lepingutingimustele, võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist (VÕS §

222 lg 1) ning kui müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada või

lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist (VÕS § 222

lg 5). Isik võib VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel nõuda ka puuduste kõrvaldamiseks

vajalike tulevaste kulutuste maksumuse hüvitamist. Sellise nõude võib VÕS § 115 lg 2 järgi

esitada üldjuhul alles pärast täitmiseks antud täiendava tähtaja möödumist. Kohtueelseid

õigusabikulusid ja asjatundja arvamuse kulu võib nõuda VÕS § 128 lg 3 ja § 127 lg 4 alusel.

59. Hageja ostis kostjatelt hoonestatud kinnistu. Müügikuulutuses oli märgitud, et tegemist on

1995. a ehitatud heas korras elamuga. Kuulutusest ei nähtu, et esile oleks toodud elamu

hilisem renoveerimine vms (dtl 43–51). Müügilepingus eritingimustes kokku lepitud ei ole,

märgitud on vaid, et elamu asub piiranguvööndis (tegemist on Viljandi vanalinna

2-23-11304

muinsuskaitsealaga). Lepingu p 2.1.14 järgi kostjate teada lepingu esemel varjatud puudusi ei

ole. Kuna mingeid eritingimusi kokku lepitud ei ole, siis peab elamu eelduslikult vastama 25

aastat vana elamu seisukorrale. Selline elamu peaks eelduslikult vastama vähemalt

elementaarsetele elamistingimustele.

60. Ringkonnakohus leiab, et hageja ei ole tõendanud, et elamul olid valduse hagejale

üleandmise ajal varjatud puudused, mis annaksid alust asuda seisukohale, et kostjad on

müünud lepingutingimustele mittevastava elamu. Kuna vaidlustatud on kõigi nelja puuduse

hindamine maakohtu poolt, siis käsitleb ringkonnakohus neid puudusi järgnevalt uuesti.

60.1. Ringkonnakohus märgib esmalt, et nõustub maakohtu hinnanguga, et eespool p-s 56

nimetatud puudused 1, 2 ja 4 ei olnud varjatud puudused, mille kõrvaldamise maksumust

saaks hageja kostjatelt nõuda. Ringkonnakohus ei korda maakohtu põhjendusi (TsMS § 654 lg

6). Ringkonnakohtu hinnangul on väär hageja apellatsioonkaebuse väide, et maakohus

tuvastas, et kostjad rikkusid 31.08.2020 lepingu tingimusi. Maakohus tuvastas rikkumise vaid

III korruse duširuumiga seonduvalt. Kuna maakohus muid varjatud puudusi ei tuvastanud, siis

ei pidanudki maakohus hindama väidetavalt tekkinud kahju.

60.2. Hageja ei ole nimetatud puuduste osas apellatsioonkaebuses konkreetseid väiteid

esitanud. Hageja märgib üksnes, et maakohus tuvastas, et põranda äravajumine, mille

põhjused võivad olla ehituslikus mittevastavuses, on varjatud puudus. Kuna maja on viltu, siis

pääseb ka vesi lihtsamalt keldrisse ning maja konstruktsioonidesse võivad tekkida praod.

Hageja hinnangul ei ole maakohtu otsus seega jälgitav. Ringkonnakohus hagejaga ei nõustu.

Esiteks ei ole maakohus tuvastanud, et maja on viltu. Maakohus on oma otsuse p-s 49

maininud üksnes vannitoa (duširuumi) põranda äravajumist, mille põhjused võivad olla

ehituslikus mittevastavuses. Seejuures ei ole maakohus selgitanud, milles ehituslik

mittevastavus seisneb. Seega, kuna maakohus ei ole väitnud seda, mida hagejad oma

apellatsioonkaebuses märgivad, ei saa maakohtu otsus vastavas osas ka ebaselge olla.

60.3. Ringkonnakohus märgib siiski lühidalt järgmist.

60.3.1. Hageja väidetav esimene puudus „keldritrepi juures keldrisse tungiv niiskus“ ei olnud

varjatud puudus. Kostjad on menetluses tõendanud, et hageja oli enne lepingu sõlmimist

teadlik, et selles kohas võib suurte vihmadega niiskus sisse tulla. Kuna vesi majja sisse ei tule,

siis ei pidanud hageja ise seda oluliseks. Maakohus on oma otsuses asjaomastele tõenditele, sh

tunnistaja G. F ütlustele (dtl 748–750) ja hageja 02.04.2024 kohtuistungil kinnitatule (dtl

671), ka viidanud. Hageja väited hallitusseene kohta jäid menetluses paljasõnalisteks. Hageja

enda esitatud Eesti Mükoloogiauuringute Keskuse SA 15.11.2023 hinnangu kohaselt jäid

mõõtmise tulemused Soome normide järgi (hinnangu kohaselt Eestis vastavaid norme ei ole

kehtestatud) tavapärase piiridesse (dtl 495). Lisaks tuleb märkida, et kuna hallitusseened

võivad tekkida väga kiiresti (dtl 438–441), siis ei tõendaks 2023. a sügisel ehk kolm aastat

pärast elamu valduse saamist ka norme ületavad väärtused (mida tuvastatud ei ole) seda, et

hallitusseened olid olemas valduse üleandmise ajal.

60.3.2. Hageja väidetav teine puudus ehk asjaolu, et „pööningul puudub tuulutus, kuna katuse

hari ja räästad on tuuldumise võimaldamiseks avamata“, ei ole puudus. Maakohus asus õigesti

seisukohale, et 1995. aastal ehitatud maja puhul oli tegemist tavapärase lahendusega.

Ringkonnakohus lisab, et seda on menetluses selgitatud kostjate tellitud HK asjatundja

arvamuses (dtl 382–384, 387, 388). Kuna hageja ei ole viidanud ka mis tahes kahjustusele,

siis ei saa hageja tugineda asjaomasele ehituslikule lahendusele kui puudusele.

2-23-11304

60.3.3. Hageja on nimetanud neljanda puudusena seda, et „hoone kandvates

konstruktsioonides paiknevad praod“. Ringkonnakohus märgib, et asjaomased praod ei ole

esiteks varjatud puudus, kuna need olid silmaga nähtavad ning nende tekkepõhjust selgitati

hagejale enne lepingu sõlmimist. Maakler G. F ütluste kohaselt selgitas ta hagejale, et kuna

maja on ehitatud mäe nõlvale, siis alguses maja vajus, kuid vajumine peatati (dtl 748–750).

Vande all ütlusi andnud kostja I L.D selgitas 23.05.2024 istungil täiendavalt, et praod

tekkisid paarkümmend aastat tagasi. 2009. või 2010. aastal toestas naaber seetõttu

vundamenti, misjärel vajumine lakkas. Pragudesse pandi silikooni, mistõttu löövad vanad

praod aeg-ajalt lahti, kuid maja vajumist pärast toestamist enam ei toimunud (dtl 751). Kuna

hageja ei ole ka tõendanud, et praod tekitaksid mingit probleemi, siis ei ole igal juhul tegemist

lepingu rikkumisega, mis oleks tekitanud hagejale kahju.

61. Ringkonnakohus nõustub kostjatega, et maakohus oleks pidanud jätma rahuldamata ka

hageja nimetatud kolmanda puudusega ehk „III korruse vannitoa põranda äravajumisega“

seonduva nõude, kuna hageja ei ole tõendanud varjatud puuduse olemasolu ega ehituslikku

mittevastavust. Kuna kostjad on vastuapellatsioonkaebuses heitnud ette, et maakohus lähtus

üksnes OÜ VaskorEhitus töödejuhataja Q ütlustest, toob ringkonnakohus esiteks esile selle

puuduse kohta esitatud tõendid.

61.1. 29.09.2020 teatas hageja kostjale I eelmisel päeval elamu III korruse duširuumis

toimunud veeavariist. 10.10.2020 e-kirjas selgitas hageja, et vesi hakkas läbi tilkuma, kui

kolm last olid ennast pesnud (dtl 55).

61.2. 29.09.2020 varakahju vaatlusaktis on märgitud, et veekahju on tekkinud

siseviimistlusele, kahju on saanud II korruse ja osaliselt III korruse seina ja lae viimistlus

(värv). Eeldati, et kahju põhjus on duširuumis asuva äravoolutrapi torustiku ühendus.

Märgitud on, et täpsema info saamiseks tuleb teostada esmane avamine.

61.3. 29.09.2020–01.10.2020 vahetasid hageja ja kostja I e-kirju (dtl 52–53). Kostja I soovitas

proovida veekatseid ning 01.10.2020 vastas hageja, et tualetist, kraanikausist ega dušist tõesti

enam midagi läbi ei jookse. Sama kinnitas hageja 10.10.2020 e-kirjas (dtl 55).

61.4. 10.10.2020 teatas hageja kostjale I, et kindlustusfirma partneriks on OÜ VaskorEhitus.

Hageja sõnul tuleneb viga trapi valest paigaldusest. Hageja vahendas kostjale ehitusfirma

suulise seisukoha, et vesi immitses läbi seina, tekitades sinna nähtava prao. Väidetavalt on

tegemist ehituskonstruktsiooni praagiga. Hageja märkis, et erimeelsuste korral kaasatakse

erapooletu ehitusekspert (dtl 55). Ehitusfirma akti põranda avamise kohta vms hageja kostjale

ei edastanud.

61.5. 13.10.2020 teatas kostja I hagejale saadetud e-kirjas, et kuna duširuum on (enne tema

saabumist) täiesti lahti lammutatud, ei ole enam võimalik tuvastada, mis seis tegelikult oli ja

kas varasem ehitaja oli midagi valesti teinud. Kõnealuses ruumis oli remont tehtud 4 aastat

tagasi ning kostjad kasutasid just seda ruumi [duširuumina]. Mingeid probleeme ei olnud.

Kostja I tõi esile, et kuigi viga oli väidetavalt trapis, siis on lahti võetud kõik – dušinurga

põrand kuni vahelaeni, põrandaküte, dušinurga seinaplaadid, samuti on kõik seadmed

demonteeritud. Selliselt on ehitusfirma endale lihtsalt tööd tekitanud (dtl 56).

61.6. Juunis 2021 tellis hageja MSlt asjatundja arvamuse. Algselt 03.08.2021 valminud ja

seejärel parandatud arvamuse on asjatundja koostanud objektiga visuaalselt tutvudes ja tellija

2-23-11304

selgituste alusel. Konstruktsioonide avamist ei tehtud, arvamus on koostatud analüütilisel teel.

Arvamuses ei ole viidatud ühelegi normile ega mõõtmistulemusele (vt selle tõendi kohta ka

eespool p 54). Konkreetse puuduse kohta on avaldatud arvamust ühes lõigus (dtl 451), milles

on märgitud, et dušinurga betoonist kandev põrand on paari sentimeetri võrra alla vajunud ja

varisemisohtlik. Arvamuse algversiooni kohaselt oli „põrandaosa äravajumise põhjuseks

asjaolu, et valatud põrandaosa on sisuliselt sidumata kõrvalasuva õõnespaneelidest laeosaga ja

kandvate seinaosadega (puuduvad sissepuuritud armatuurvardad vms). Põrandaosa ära-

vajumisel puudub seos dušinurga reoveetrapi lekkega [06.08.2021 lisati sulgudes lause „ehk

trapileke ei ole põhjustanud konstruktsiooni äravajumist, küll aga on konstruktsiooni

äravajumine põhjustanud trapi lekke“, dtl 365]. Kuna ostueelsel ülevaatusel ei olnud

äravajumine veel toimunud ja puudusid märgid võimalikust äravajumisest, tuleb antud

defekti pidada kindlasti varjatud puuduseks. Olukorra parandamiseks tuleb äravajunud

valubetoonpõranda osa lammutada ja valada uuesti või rajada selle asemele kerges

konstruktsioonis põrand ning dušinurk uuesti välja ehitada.“ Järeldustes on märgitud, et kui

põranda vajumine toimus pärast valduse üleminekut, on põhjus ehituslik mittevastavus (dtl

452).

61.7. Kostjad on kohtumenetluses esitanud 22.01.2024 valminud asjatundja HK arvamuse,

milles on vastatud MS seisukohtadele. Konkreetse puuduse kohta on märgitud (dtl 388–393),

et puudub käsitlus, millal III korruse duširuumi põranda vajumine esmakordselt tuvastati.

Samuti ei ole Kle arusaadav, mille alusel S tuvastas, et dušinurga all olevas vahelae osas

puudus armatuur. K märkis, et kui armatuur oleks puudunud ja vahelae monoliitsus ei oleks

olnud tagatud, siis oleks vahelae osa varing toimunud esimeste kasutusaastate jooksul. Isegi

kui varingut ei oleks tekkinud, oleks pidanud tekkima pragu, mida müügikuulutuse juures

olevatel fotodel näha ei ole. K hinnangul sai vaidlusalune pragu tekkida ilmselt siis, kui OÜ

VaskorEhitus teostas dušinurga tasandusvalu lahtipiikamise. Vee tilkumise või voolamisega

ei saa tekkida betooni pragu. K seadis kahtluse alla vajaduse piigata lahti kogu duširuumi

põrand.

61.8. OÜ VaskorEhitus töödejuhataja Q kinnitas 23.05.2024 istungil kohtus tunnistajana

ütlusi andes (dtl 745–747), et nad avasid III korruse vannitoa põranda 08.10.2020 ja siis oli

selge, et betoonkeha on vajunud. Pärast põranda avamist nähtus ka seina ääres pragu 1-2 mm

ning vastaspoolel õõnespaneeliga kokku viidud koha pealt oli pragu 8 mm. Q ütluste järgi olid

vannitoa tööd kindlustusega kaetud, kuid kindlustus ei kata konstruktsioonitöid, st betooni

valamist. Q sõnul oli vahelaes armatuur, kuid armeering oleks pidanud olema toekam.

62. Ringkonnakohus leiab tõendeid kogumis hinnates, et hageja ei ole tõendanud, milles

seisnes varjatud puudus, mille tõttu tekkinud kahju peaksid kostjad hüvitama. Hageja ei ole

tõendanud oma väidet, et 28.09.2020 veelekke algpõhjus oli III korruse duširuumi vajumine ja

seonduv pragu, mis omakorda tulenes maja ehituslikust mittevastavusest.

62.1. 28.09.2020 veelekke järel tehti kaamerauuring, mis tulemusi ei andnud, ja veekatsetus,

mille tulemusel vesi enam läbi ei jooksnud (dtl 745). Seejärel võttis OÜ VaskorEhitus

08.10.2020 üles kogu vannitoa põranda, mille kohta ei ole aga kohtule mistahes akti või

tõendit esitatud. Arvestades, et OÜ VaskorEhitus oli hageja kindlustusandja partner, pidi OÜ

VaskorEhitus eelduslikult koostama kindlustusele seisukoha, mille alusel sai kindlustus

otsustada, kas ja millised kulutused hagejale hüvitada. Kuigi hageja on ise väitnud, et

kindlustusandja hüvitas talle veekahju (dtl 457), siis ei ole hageja esitanud selle kohta kohtule

ühtegi dokumenti, kust nähtuks, miks kindlustus jättis mingid kulutused hüvitamata. Hageja

tellis MS kui asjatundja arvamuse alles 2021. a juunis, sh nähtub sellest küsitava

2-23-11304

usaldusväärsusega tõendist, et ka asjatundja on tuginenud vaid hageja enda selgitustele ja

pärast hageja suunamist ilmselt ka OÜ VaskorEhitus töödejuhataja Q suulistele selgitustele

(kui algsesse 03.08.2021 versiooni täiendati). Seega puuduvad 28.09.2020 kahjujuhtumi kohta

sisuliselt mis tahes asjakohased andmed.

62.2. Maakohus lähtus otsuses vaid Q ütlustest ega võtnud arvesse vastuolusid hageja esitatud

väidetes ja tõendites. Kostjad on esile toonud, et esmalt väitis hageja, et probleem on selles, et

vannitoa põrandas puudus armatuur ja sellest tekkis pragu (MS arvamus, ülal p 61.6). Samas

nähtub Q tunnistajana antud ütlustest, et armatuur oli olemas (ülal p 61.8). Seega on

maakohus küll õigesti jätnud arvestamata MS vastuolulise ja sisuliste põhjendusteta

arvamuse, kuid ei ole võtnud arvesse seda, et ka Q ütlused on paljasõnalised ning tõendamata.

62.3. Ringkonnakohus nõustub kostjatega, et maakohus on seejuures jätnud ebakohaselt

hindamata kostjate asjatundja HK arvamuse. HK on selgitanud esmalt armatuuri kohta, et kui

see oleks puudunud, siis oleks vahelagi esimeste aastate jooksul pärast maja valmimist

varisenud, mitte pärast 25 aastat. Seejärel tõi ta esile, et 05.08.2021 on Q oma e-kirjas

kirjeldanud vannitoa põranda avamise eelset olukorda ega ole nimetanud, et seal oleks olnud

kuskil pragu (kustkaudu vesi imbus II korrusele). Kui kandev alus oleks olnud tõesti ära

vajunud, siis oleks pidanud nähtav olema ka pragu. Seetõttu pidas K ainsaks võimalikuks

põhjuseks, et pragu tekkis alles põranda lahtipiikamise järel. K seadis küsimuse alla ka selle,

miks oli vaja kogu põrand lahti piigata ja nii suur kahju tekitada.

62.4. Ringkonnakohtu hinnangul puuduvad usaldusväärsed tõendid olukorra kohta enne kogu

III korruse duširuumi põranda lahtivõtmist ning ehituskonstruktsioonide vea kohta valduse

üleandmise ajal kostjatelt hagejale. Kuna hageja ei väida, et vannitoa põrand oleks olnud

äravajunud elamu valduse ülevõtmise ajal 02.09.2020, siis ei ole usutav, et 25 aastat vana

elamu vigaste ehituskonstruktsioonide (kui varjatud puuduse) tõttu toimus vannitoa ulatuslik

äravajumine ja pragude tekkimine hageja 26-päevase kasutuse ajal. Usutavam on, et viidatud

praod tekkisid duširuumi põranda lahtivõtmisel. Käesoleval juhul on otsustava tähtsusega see,

et hageja ei ole varjatud puuduse olemasolu tõendanud.

63. Kokkuvõtvalt leiab ringkonnakohus, et kuna varjatud puuduse kui lepingu rikkumise

tõendamine oli hageja tõendamiskoormis, kuid hageja ei ole tõendanud, et veelekke põhjuseks

oli valduse üleandmise ajal olemas olnud varjatud puudus, siis ei ole võimalik mõista

kostjatelt välja mis tahes hagejale tekkinud kahju. Menetlusökonoomia põhimõttest lähtudes

ei analüüsi ringkonnakohus seetõttu muid kahjunõude eeldusi ega poolte nendega seotud

väiteid.

64. Kuna varjatud puudusi tuvastatud ei ole, siis ei saa põhjendatud olla ka hageja kahjunõue,

mis hõlmab kohtueelseid õigusabikulusid ning asjatundja arvamuse maksumust.

65. Eeltoodust tulenevalt tühistab ringkonnakohus maakohtu otsuse osas, milles maakohus

rahuldas hageja nõude 4781,52 euro ulatuses ja teeb uue otsuse, millega jätab hagi 24 772,26

euro nõudes tervikuna rahuldamata.

II

Dokumentide esitamiseks kohustamise nõue

66. Hageja nõudis kostjatelt ka elamu tehnilisi plaane. Kostjad väidavad, et on kõik neil olnud

plaanid hagejale enne lepingu sõlmimist üle andnud ning nende valduses ei ole täiendavaid

elamu kohta käivaid plaane. Maakohus jättis hagi selles osas rahuldamata (maakohtu otsuse p

2-23-11304

60), kuid ei kajastanud seda otsustust eraldi oma otsuse resolutsioonis. Hageja on maakohtu

otsuse selles osas vaidlustanud.

67. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse selles osas tühistamiseks alust ei ole.

31.08.2020 lepingu p-s 4.1 on kirjas, et kostjatel kui müüjatel olemasolevad, lepingu eseme

päraldiseks olevate dokumentide ärakirjad on kostjate poolt ostjatele (sh hageja) saadetud e-

posti teel enne lepingu sõlmimist (dtl 16). Kostjad väidavad, et neil ei ole 1995. aastal

ehitatud maja kohta mingeid muid jooniseid ega plaane. Hageja ei ole tõendanud, et kostjate

valduses on veel mingid tehnilised plaanid, mis on jäänud üle andmata. Ringkonnakohus

täpsustab selles osas siiski otsuse tervikresolutsiooni, märkides, et ka see hagejate nõue jääb

rahuldamata.

III

Menetluskulude jaotus maakohtus ja ringkonnakohtus, riigilõivuga seonduvad

küsimused



Menetluskulude jaotus maa- ja ringkonnakohtus

68. Kostjate vastuapellatsioonkaebuses on vaidlustatud menetluskulude jaotus maakohtus.

Maakohus jättis menetluskulud poolte endi kanda, kuigi oleks kostjate hinnangul pidanud

need jagama vähemalt proportsionaalselt hagi rahuldamise ulatusega (TsMS § 163 lg 1).

Samuti ei võtnud maakohus menetluskulude jagamisel arvesse, et kostjad nõustusid kohtu

pakutud kompromissiga, mis oli samas suurusjärgus kui hiljem rahuldatud hagi (TsMS § 163

lg 2).

69. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse, siis tuleb uuesti jagada ka

menetluskulud. Hagi tervikuna rahuldamata jätmise tõttu jäävad poolte menetluskulud hageja

kanda (TsMS § 162 lg 1).

70. Hageja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ning kostjate vastuapellatsioonkaebus

rahuldatakse, mistõttu jäävad poolte apellatsiooniastmes kantud menetluskulud samuti hageja

kanda. Kuigi ringkonnakohus andis 31.10.2024 määrusega (määruse resolutsiooni p 2)

hagejale riigi õigusabi kohustuseta hüvitada riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulud, siis

TsMS § 190 lg 1 kohaselt ei välista ega piira menetlusabi andmine menetlusabi saaja

kohustust hüvitada kohtulahendi alusel vastaspoolele tekkinud kulutused (dtl 1064–1067).

71. Kuna maakohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda, siis ei ole poolte

menetluskulusid kindlaks määratud. Seetõttu jätab ringkonnakohus ka ringkonnakohtus

kantud menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määramata (TsMS § 174 lg-d 3–5;

Riigikohtu 20.04.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-15, p-d 21-22). Menetluskulude rahalise

suuruse määrab kindlaks maakohus TsMS § 174 lg-s 4 sätestatud korras, s.o pärast

kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.



Riigilõivuga seonduvad küsimused

72. Kostjad on oma vastuses hageja apellatsioonkaebusele viidanud sellele, et kui hageja

nõuab jätkuvalt, et kohus kohustaks kostjaid andma üle ka ehitise tehnilised plaanid, siis peab

hageja tasuma selle mitterahalise nõude (hagihinnaga 3500 eurot) pealt riigilõivu. Hageja on

apellatsioonkaebuse esitamisel tasunud riigilõivu aga üksnes rahalise nõude eest.

2-23-11304

73. Ringkonnakohus kostjatega ei nõustu. Käesolevas asjas puudutasid kõik hageja nõuded

kinnistu müügilepingu rikkumist – hageja tugines sellele, et müüdud kinnistul olid puudused,

milleks hageja pidas ka seda, et üle ei olnud antud elektrisüsteemi ja torustiku paiknemise

plaane. Ringkonnakohus leiab, et sellises olukorras on kohane kohaldada TsMS § 134 lg 3

analoogiat. Nimetatud sätte kohaselt, kui tuvastusnõue esitatakse koos sellega seotud varalise

nõudega, loetakse hagihinnaks üksnes varalise nõude hind. Ka käesoleval juhul peab kohus

hagihinnaks hageja varalise nõude (19 990,74 eurot) hinda, mille puhul tuli riigilõivuseaduse

§ 59 lg 1 ja 15 ning lisa 1 kohaselt tasuda riigilõivu 1050 eurot.

74. Ringkonnakohus vabastas 31.10.2024 määrusega (määruse resolutsiooni p 1) hageja

apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu 1050 eurot tasumise kohustusest (dtl 1064–1067).

Seega ei pidanud hageja apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu tasuma. TsMS § 190 lg 2

kohaselt kannab menetlusosaline, kelle kahjuks lahend tehti, oma menetluskulud täies

ulatuses ka siis, kui ta on menetluskulude kandmisest vabastatud või kui talle on antud

menetlusabi menetluskulude tasumiseks. TsMS § 190 lg 4 kohaselt, kui hageja sai

menetlusabi menetluskulude kandmisel, mõistetakse temalt hagi rahuldamata jätmise korral

menetluskulud riigituludesse täies ulatuses välja. Kuna hageja apellatsioonkaebus jääb

tervikuna rahuldamata, siis peab hageja tasuma riigituludesse 1050 eurot.

75. Ringkonnakohus leiab siiski, et käesoleval juhul on põhjendatud anda hagejale võimalus

tasuda riigilõiv 1050 eurot riigituludesse osadena kohtu määratud tähtaja jooksul (TsMS §

190 lg 7). TsMS § 190 lg 7 ei sätesta ammendavat loetelu mõjuvatest põhjustest, mille

esinemisel võib kohus ette näha kulude riigituludesse tasumise hilisema tähtpäeva või osadena

tasumise kohtu määratud tähtaja jooksul. Sättes nimetatud hinnangu andmine on kohtu

diskretsiooniotsus, sest kohtul tuleb kaaluda, kas isiku menetluskulude riigituludesse tasumise

kohustuse kergendamiseks on mõjuv põhjus või mitte (RKTKm 14.06.2010, 3-2-1-56-10 p

10). Arvestades, et ringkonnakohus vabastas hageja apellatsioonkaebuse esitamisel oktoobris

2024 riigilõivu tasumise kohustusest hageja majandusliku olukorra tõttu, st on alles hiljuti

hageja majanduslikku seisundit hinnanud, peab ringkonnakohus põhjendatuks määrata

hagejale kohustus tasuda 1050 eurot riigituludesse 6 kuu jooksul alates käesoleva otsuse

jõustumisest. Hageja peab tasuma riigilõivu igakuiste osamaksetena, s.o 175 eurot kuus.

Esimene osamakse tuleb teha 30 päeva jooksul alates käesoleva otsuse jõustumisest ja iga

järgmine osamakse hiljemalt 30 päeva jooksul eelmise osamakse tasumise tähtpäevast.

76. Kohus selgitab, et TsMS § 179 lg 9 alusel tuleb menetluskulusid tasuma kohustava

lahendi täitmisega viivitamise korral tasuda VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses

viivist lahendi jõustumisest kuni täitmiseni.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Maris Kuurberg

Indrek Soots

Neve Uudelt