2-23-11155/37 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kersti Kerstna-Vaks, Indrek Parrest, Üllar Roostoja

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 17. veebruar 2025

Tsiviilasja number

2-23-11155

Tsiviilasi

Oleg Danilovi avaldus XXXXX korteriühistu 20. detsembri

2022 korteriomanike üldkoosoleku otsuse p 1 tühisuse

tuvastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 1. oktoobri 2024 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Oleg Danilovi määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

3. veebruar 2025

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (avaldaja): Oleg Danilov (ik:

XXXXXXXXXXX), esindaja Igor Sumarok

Vastustaja (puudutatud isik): XXXXX korteriühistu (rk:

XXXXXXXXX), esindaja advokaat Irina Gromtsev

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Viru Maakohtu 1. oktoobri 2024 määrus, millega jäeti rahuldamata Oleg

Danilovi avaldus XXXXX korteriühistu 20. detsembri 2022 üldkoosoleku otsuse p 1

tühisuse tuvastamiseks.

2. Teha asjas uus määrus, millega rahuldada Oleg Danilovi avaldus ning tuvastada

XXXXX korteriühistu 20. detsembri 2022 üldkoosoleku otsuse p 1 tühisus.

3. Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus XXXXX korteriühistu kanda.

4. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast määruse

jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult

või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Oleg Danilov (avaldaja) esitas 06.08.2023 maakohtule avalduse, milles palus tuvastada

XXXXX korteriühistu (puudutatud isik/korteriühistu) 20.12.2022 korteriomanike

üldkoosoleku otsuse p 1, sh parkla kasutamise eeskirja osas, tühisus. Arvestades, et parkimise

eeskiri edastati korteriomanikele koos üldkoosoleku teatega ja ka protokolli p 1 sisaldab

parkimiskorraga seotud küsimusi, käsitleb avaldaja neid koos parkimiskorra kehtestamise

otsusena (otsuse p 1).

Avalduse kohaselt on avaldaja korteriomandi XXXXX (registriosa nr XXXXXXX)

ühisomanik ja korteriühistu liige. 20.12.2022 korteriomanike üldkoosolekul kehtestati

parkimiskord ja kinnitati parkimise eeskiri, mille järgi on igale korterile määratud oma

parkimiskoht ja teisel kohal parkida ei ole lubatud. Lisaks on kehtestatud veel mitmed

omanike õigusi piiravad nõuded: autoomanik kasutab talveperioodil ainult seda

parkimiskohta, mida ta ise lumest puhastas (p 1.3 teine lause); igal korteril on õigus ainult

ühele öisele parkimiskohale autotranspordi olemasolul (p 2.4); öine parkimine on võimalik

ainult vabade parkimiskohtade olemasolul; parkimiskohti ei kinnistata konkreetsetele

korteritele (suveperioodil), talvel kasutab autoomanik ainult seda kohta, mida ta ise lumest

puhastas (p 2.6); igal korteril on õigus parkimiskohale ühe külalise jaoks, kuid ainult parklas

vabade kohtade olemasolul esmaspäevast reedeni kell 10.00–15.00 (p 2.7). Nädalavahetusel

on külaliste autode parkimine keelatud (p 2.8 teine lause). Korteriühistu territooriumil on

keelatud jätta sõiduk liikumata rohkem kui kaheks nädalaks, selline auto loetakse

peremehetuks ja rakendatakse evakueerimist (p 3.8). Korteriühistu juhatusel on õigus teostada

kontrolli parkimise eeskirja täitmise üle, vajadusel kaasata kuritahtlikele rikkujatele

õiguskaitseorganid trahviga karistamiseks (p 4.2). Kui omanik rikub parkimise eeskirja ja ei

reageeri märkustele, on korteriühistu juhatusel õigus kutsuda sõiduki teisaldaja (p 4.3).

Parkimisteenuse osutamisega seoses kulude tekkimisel võidakse kasutajatelt nõuda lisatasusid

(nt lume koristamise eest) (p 5.4). Korteriomanikud, kes annavad oma [parkimis]kaardi

alaliseks kasutamiseks teisele autoomanikule, kaotavad määratud ajavahemikuks õiguse

parklat kasutada (p 6.4).

Parkimiskorra määramise otsust ei saanud vastu võtta korteriomanike häälteenamusega.

Selleks on vajalik korteriomanike kokkulepe, sest parkimistsoon on korteriomanike

kaasomandis ja seega on parkimiskord käsitatav kaasomandi kasutuskorra

kindlaksmääramisena. Lisaks on nii üldkoosoleku protokolli p 1 alapunktides a ja d

vastuvõetud otsuste kui ka parkimise eeskirja p-des 1.3, 2.4, 2.6 ja 2.7 sätestatud tingimuste

puhul sisuliselt tegemist erikasutusõiguse loomiseks suunatud otsustega korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse (KrtS) § 14 tähenduses.

Üldkoosoleku otsuse p 1 on tühine ka koosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumise

tõttu. Avaldaja ega teine ühisomanik ei saanud parkimise eeskirja eelnõuga enne

üldkoosolekut. Koosoleku teates toodud päevakord on puudulik ja ebaselge. Päevakorra p 1

sõnastus „Parkla kasutamise eeskiri“ ei anna mõistlikku arusaama, mis otsused üldkoosolekul

vastu võtta kavatsetakse.

2. Puudutatud isik palus jätta avalduse rahuldamata. Vastuväidete kohaselt ei ole 20.12.2022

vastu võetud parkla kasutamise eeskirja näol tegemist kaasomandi kasutuskorra

kindlaksmääramisega, mis eeldab kõigi kaasomanike nõusolekut. Eeskiri ei määra kindlaks, ei

jaga ega kinnista parkimiskohti kindla korteri juurde, vaid määrab kindlaks parkla kasutamise

reeglid. See on tavaline korteriühistu majandustegevus, millised otsused võib korteriühistu

võtta vastu häälteenamusega. 20.12.2022 üldkoosoleku otsusega ei muudeta kaasomandis

oleva asja majanduslikku otstarvet, autode parkimine jääb elamu juurde kuuluva maa

tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Avaldajaga on konflikt tekkinud seetõttu, et

eeskiri kohustab korteriomanikku puhastama lumest ala, kuhu ta oma auto pargib. Avaldaja

seda teha ei soovi ning seetõttu pargib ta auto platsile, mis on ette nähtud ligipääsuks

operatiivsõidukitele.

Üldkoosoleku kokkukutsumise korda ei ole rikutud. Üldkoosoleku teade oli pandud elamu

välisuksele ja kuulutusetahvlile seaduses sätestatud tähtajal. Teates oli märgitud, et parkimise

eeskirja projekt on pandud igaühele postkasti. Mitte keegi üldkoosolekul kohal viibinutest, sh

avaldaja korteri teine ühisomanik, Jelena Danilova, ei avaldanud, et ei ole eeskirja projekti

saanud. Avaldaja abikaasa hääletas otsuse poolt ja allkirjastas ka kokkuleppe parkimiskohtade

kasutamise korra kohta. Kuna kõikidele korteriomanikele oli parkimise eeskirja projekt

pandud postkasti, puudus vajadus üldkoosoleku teates vastava punkti lahti kirjutamiseks.

MAAKOHTU LAHEND

3. Viru Maakohus jättis 01.10.2024 määrusega avalduse rahuldamata ja menetluskulud

avaldaja kanda ning mõistis avaldajalt välja puudutatud isiku kasuks menetluskulud 815,57

eurot ja viivise menetluskuludelt (815,57 eurot) alates kohtulahendi jõustumisest kuni

täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg-s 1 sätestatud määras.

Määruse kohaselt nõustus maakohus (viidates Riigikohtu seisukohtadele lahendi nr 2-17-

16823 p-s 11) puudutatud isikuga, et parkimise eeskirja kehtestamisega ei muudeta asja ega

selle majanduslikku otstarvet ning selliseid otsuseid võib võtta vastu korteriomanike enamuse

otsusega. Parkimise eeskirjas kehtestatud käitumis- ja tegutsemisreeglitega korteriomanikele

ei muutu parkimiskohad, st nende arv, suurus, kasutusotstarve ega korteriomanike võimalus

parkimiskohti kasutada. Samuti ei muutu korteriomanike asjaõiguslik positsioon. Sellise

eeskirja kehtestamine jääb elamu juurde kuuluva maa tavapärase valdamise ja kasutamise

piiridesse. Ekslik on avaldaja väide, et parkimise eeskiri on käsitatav kokkuleppena

erikasutusõiguse kohta KrtS § 14 tähenduses. Avaldaja viidatud Riigikohtu lahendis nr

3-2-1-87-16 on tegemist praegusest asjast erineva olukorraga, kuna seal oli vaidluse esemeks

parkimiskohtade arvu kindlaksmääramine.

Maakohus ei nõustunud avaldajaga, et üldkoosoleku kokkukutsumise korda on oluliselt

rikutud. Avaldaja väited on vastuolulised, kuna avalduses on avaldaja märkinud, et parkimise

eeskiri edastati korteriomanikele koos üldkoosoleku teatega, ning hiljem on ta väitnud, et ta

eeskirja ei saanud. Puudutatud isik on selgitanud, et üldkoosoleku teade pandi välisuksele ja

kuulutusetahvlile ning teates on märgitud, et eeskirja projekt on pandud igaühele postkasti.

Üldkoosoleku teates on selline märge olemas. Üldkoosoleku protokolli p-st 1 nähtub, et

parkimise eeskiri on välja trükitud ja jagatud igale korterile tutvumiseks. Järelikult on

avaldaja väide väär ning avaldajal oli võimalus eeskirja projektiga tutvuda, osaleda

üldkoosolekul, esitada oma vastuväited ja hääletada. Seadusest ei tulene, et korteriühistu

peaks sellised dokumendid ühistu liikmetele tõendatult isiklikult kätte toimetama.

Maakohus ei nõustunud avaldajaga ka selles, et üldkoosoleku päevakord on puudulik ja

ebaselge. Sõnastus „Parkla kasutamise eeskiri“ on piisavalt selge, et aru saada, millist

küsimust üldkoosolekul otsustama hakatakse. Korteriomanikele on eelnevalt tutvumiseks

saadetud eeskirja projekt, mis annab detailse ülevaate otsustatavast küsimusest. Kuna avaldaja

nõudeks on tuvastada üldkoosoleku otsuse p 1 (parkla kasutamise eeskiri) tühisus ning

avaldaja väitel on tema eesmärk sellest vabaneda, siis ei käsitlenud kohus poolte väiteid, mis

puudutavad teisi üldkoosolekul vastu võetud otsuseid (p-d 2 ja 3).

Maakohus jättis menetluskulud avaldaja kanda ja mõistis avaldajalt puudutatud isiku kasuks

välja taotletud menetluskulud 815,50 eurot (käibemaksuga), millele lisandub viivis. Õigusabi

tunnihind 100 eurot käibemaksuta on põhjendatud ning arvestades puudutatud isiku

lepingulise esindaja koostatud menetlusdokumentide arvu ja mahtu, kohtuistungil osalemist

ning asja keerukust, on ka esindaja ajakulu põhjendatud ja vajalik.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

4. O. Danilov esitas määruskaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 01.10.2024 määruse

tühistamist ning uue määruse tegemist, millega avaldus rahuldada ja jätta kõik menetluskulud

korteriühistu kanda või saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Määruskaebuse põhjenduste kohaselt:

1) on maakohus oluliselt rikkunud menetlusõiguse normi, kohaldanud ebaõigesti

materiaalõiguse normi ja jätnud tõendid hindamata. Samuti on kohtulahend üllatuslik.

24.09.2024 kirjas teatas kohus, et kohtunik Andres Hallmägi menetluses olnud tsiviilasi on

ümber jagatud kohtunik Tarmo Tina menetlusse. Samal päeval kohustas kohus

menetlusosalisi esitama menetluskulude nimekirjad. Kohus jättis asja arutamise pärast

kohtuniku vahetumist pooleli ning olulised toimingud tegemata. 07.05.2024 eelistungil oli

kohus teatanud, et kui kompromissi ei saavutata, määrab kohus uue istungi, kuhu kutsub ka

avaldaja. Seega oli avaldajal õigustatud ootus, et toimub veel üks istung. 08.07.2024 oli kohus

teatanud, et kompromissi mittesaavutamisel viib kohus eelmenetluse lõpule ja korraldab asja

lahendamiseks kohtuistungi või lahendab asja kirjalikus menetluses. Eelmenetlus ei olnud

lõpule viidud, mistõttu pidi uus kohtunik seda tegema. Lähtudes Riigikohtu seisukohtadest

tsiviilasjas nr 3-2-1-30-14 pidi uus kohtunik määrama asja lahendamiseks istungi. Kui kohus

otsustas lahendada asja kirjalikus menetluses, rikkus ta kirjaliku menetluse läbiviimise korda,

jättes määramata avalduste ja dokumentide esitamise tähtpäeva (tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 404 lg 2), mis on hinnatav õigusliku ärakuulamise põhimõtte ja

menetlusnormi oluline rikkumisena. Maakohus ei ole täitnud eelmenetluse ülesandeid (TsMS

§ 392 lg 1 p-d 1, 3, 4);

2) on parkimiskorra kehtestamine käsitatav kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisena,

mis on väljaspool korteriühistu tavapärast valitsemist ja ei ole korteriomanike üldkoosoleku

pädevuses. Parkimiskord tuleb otsustada korteriomanike kokkuleppega, st kõigi

korteriomanike nõusolekul. Määruskaebuse esitaja tugineb Riigikohtu seisukohtadele

tsiviilasjas nr 2-22-100795 (p-d 13.2, 13.3, 13.4). Parkimise eeskirja p-des 2.2, 2.3, 2.4, 3.1,

3.8, 4.3 on korteriomaniku õigus parkimisala kasutada seatud sõltuvusse parkimiskaardi

olemasolust ning piiratakse korteriomaniku õigust kasutada kaasomandi eset.

Kohus on ekslikult mõistnud avaldaja väidet, et parkimise eeskiri on käsitatav kokkuleppena

erikasutusõiguse kohta KrtS § 14 tähenduses. Avaldaja ei käsitlenud parkimiskorda ja

parkimise eeskirja kui erikasutusõiguse kokkulepet üldiselt, vaid teatud punkte, nt

üldkoosoleku protokolli p 1 alapunktides a ja d vastuvõetud otsuseid ning eeskirja p-e 1.3,

2.4, 2.6 ja 2.7, kuna nendes on sisuliselt sätestatud korteriomaniku õigus kasutada lisaks

eriomandi esemele veel mingit osa kaasomandi esemest teisi kaasomanikke täielikult või

osaliselt välistavalt, mis sisuliselt vastab erikasutusõigusele KrtS § 14 tähenduses.

Parkimiskohtade suhtes võib kokku leppida erikasutusõiguse.

Kohus ei ole parkimise eeskirja teksti analüüsinud ning on rikkunud asjaolude selgitamise ja

tõendite kogumise kohustust hagita menetluses;

3) ei ole avaldaja väited üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumise osas vastuolulised.

Avaldaja ei väitnud, et parkimise eeskiri edastati temale koos üldkoosoleku teatega. Avaldaja

märkis seda teises kontekstis. Üllatuslik on kohtu seisukoht, et kuna üldkoosoleku protokollis

on märgitud, et parkimise eeskiri on välja trükitud ja jagatud igale korterile tutvumiseks, siis

avaldaja väide, et ta ei ole eeskirja kätte saanud, on väär;

4) ei andnud maakohus pooltele tähtaega menetluskulude osas seisukoha esitamiseks.

Puudutatud isiku esindaja sõidukulud tuleb jätta arvestamata.

VASTUSTAJA VASTUVÄITED

5. Korteriühistu vaidleb määruskaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata, maakohtu

määruse muutmata ja menetluskulude määruskaebuse esitaja kanda jätmist.

Vastuväidete kohaselt on maakohtu lahend seaduslik ja põhjendatud. Isegi kui menetlusnorme

on rikutud, ei ole rikkumised olulised. Menetlusosalistele oli teatatud kohtuniku vahetumisest.

Kuivõrd 24.09.2024 kirjaga andis maakohus menetlusosalistele lähtudes TsMS § 176 lg-st 2

tähtaja menetluskulude esitamiseks, pidi avaldajale olema selge, et kohus vaatab asja läbi

kirjalikus menetluses. Avaldajal oli võimalik esitada taotlus asja arutamiseks kohtuistungil.

Samuti oli avaldajal võimalus esitada kohtule koos menetluskulude nimekirjaga oma lõplik

seisukoht, mida ta ei teinud. Määruskaebuses ei ole märgitud, milliseid uusi väiteid avaldaja

kohtuistungil esitada soovis. Määruskaebuses uusi asjaolusid ja põhjendusi esitatud ei ole.

Kuna kohtunik on vahetunud, ei ole asjakohased määruskaebuse viited eelnevale menetlusele.

Maakohus leidis õigesti, et asjas on võimalik teha lõpplahend. Maakohus pidi andma

hinnangu kirjalikele tõenditele, eelkõige parkimise eeskirjale, ning otsustama, kas tegemist on

otsusega, mida võib vastu võtta korteriühistu üldkoosolekul häälteenamusega. Poolte

arvamused selle kohta on esitatud avaldaja avalduses ja seisukohas ning puudutatud isiku

vastuses. Maakohus leidis õigesti, et parkimise eeskirja kehtestamisega ei muudeta asja ega

selle majanduslikku otstarvet ning selliseid otsuseid võib võtta vastu korteriomanike enamuse

otsusega.

Maakohus arvestas menetlusosaliste arvamustega ka üldkoosoleku kokkukutsumise osas ja

leidis õigesti, et üldkoosoleku kokkukutsumisel ei ole rikutud seaduse nõudeid.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et Viru Maakohtu 01.10.2024 määrus, millega jäeti O. Danilovi

avaldus XXXXX korteriühistu 20.12.2022 üldkoosoleku otsuse p 1 tühisuse tuvastamiseks

rahuldamata ja menetluskulud O. Danilovi kanda, tuleb TsMS § 667 lg 2 järgi tühistada.

Ringkonnakohus teeb asjas uue määruse, millega rahuldab O. Danilovi avalduse ja tuvastab

XXXXX korteriühistu 20.12.2022 üldkoosoleku otsuse p-i 1 tühisuse ning jätab

menetluskulud XXXXX korteriühistu kanda.

Määruskaebus kuulub rahuldamisele.

7. Asja materjalide kohaselt võeti korteriühistu 20.12.2022 üldkoosolekul muu hulgas vastu

otsus parkimise korraldamise kohta (otsuse p 1). Avaldaja vaidlustas nimetatud otsuse

eelkõige põhjusel, et parkimise eeskirja vastuvõtmiseks on vajalik korteriomanike kokkulepe

ning kuna üldkoosoleku otsus parkimise eeskirja vastuvõtmise kohta võeti vastu

häälteenamusega, on see tühine.

KrtS § 29 lg 2 kohaselt korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse

tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse

tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut

käesolevas paragrahvis sätestatud erisustega.

Vastavalt TsÜS § 38 lg-le 2 on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena

seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub

juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet

või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Huvitatud isik saab otsuse

tühisusele tugineda, kui kohus on otsuse tühisuse tuvastanud.

Riigikohus on 01.06.2022 määruses tsiviilasjas nr 2-19-16450 ( p 15) asunud seisukohale, et

korteriomanike üldkoosoleku otsuse puhul, milleks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek,

kuid mis tehakse häälteenamusega, on tegemist otsusega, mis rikub avaliku huvi tõttu

kehtestatud seaduse sätet (TsÜS § 38 lg 2 esimene lause).

Tulenevalt KrtS § 38 lg-s 1 sätestatust on ehitusliku või kaasomandi eseme korrashoiuks

vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks vaja korteriomanike kokkulepet.

Seega pidi maakohus avalduse lahendamiseks tegema kindlaks, kas otsuse p-i 1 vastuvõtmise

näol on tegemist kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema

ümberkorralduse tegemisega, milleks on vajalik korteriomanike kokkulepe, või jääb

parkimise eeskirja vastuvõtmine tavapärase valitsemise raamidesse.

Maakohus leidis, et parkimise eeskirja vastuvõtmisega ei muudeta asja ega selle

majanduslikku otstarvet ning sellist otsust võib vastu võtta häälteenamusega. Ringkonnakohus

maakohtu seisukohaga ei nõustu. Maakohtu viide Riigikohtu 03.04.2019 otsusele tsiviilasjas

nr 2-17-16823 ei ole õige, kuna selles asjas olid vaidlusalused asjaolud teistsugused.

Otsuse p-ga 1 võeti vastu parkimise eeskiri ning kinnitati talveperioodiks korteritele

parkimiskohad; otsustati, et autoomanikuid, kes ei korista lund oma auto ümber, arvutatakse

ühekordne koristamise tasu 5 eurot; eraldati korteritele nr 41 ja nr 42 lisaks üks parkimiskaart.

Parkimise eeskirjast nähtub muuhulgas, et igal korteril õigus ainult ühele öisele

parkimiskohale autotranspordi olemasolul (eeskirja p 2.4), parkimiskaart antakse välja

isiklikult allkirja vastu (eeskirja p 6.1), kui korteriomanik rikub parkimise eeskirja aga

reageeri märkustele, rakendatakse teisaldamist (eeskirja p 4.3), parkimise teenuse osutamisega

seotud kulude tekkimisel võidakse koguda täiendavalt raha (eeskirja p 5.4). Ringkonnakohtu

istungil selgitasid avaldaja ja korteriühistu esindajad, et parkimiskaart väljastatakse avalduse

alusel ainult sellele korteriomanikule, kellele kuulub auto ning kõigile korteriomanikele

parkimiskohti ei jätku.

KrtS § 30 lg 1 p 2 kohaselt on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe

kohaselt. Riigikohus on 21.02.2024 määruses tsiviilasjas nr 2-22-100795 (p-d 13.1-13.4)

asunud seisukohale, et igal juhul ei ole tavakasutusega tegemist olukorras, kus välistatakse

korteriomaniku seadusest tulenev õigus kaasomandi eset otstarbe kohaselt kasutada. Selleks,

et seada korteriomaniku õigus parkimisala kasutamiseks sõltuvusse parkimiskaardi

olemasolust, on vaja korteriomanike kokkulepet. Juhul, kui üldkoosolekul võetakse vastu

otsus, mille jaoks oleks olnud vaja kõigi korteriomanike nõusolek, siis on selline otsus TsÜS

§ 38 lg 2 esimese lause kohaselt tühine.

Kuna otsuse p 1 kohaselt toimub parkimine parkimiskaardi alusel ning parkimiskaart

väljastatakse üksnes nendele korteriomanikele, kellele kuulub auto, siis üldkoosoleku otsus p

1 piirab nende korteriomanike õigusi, kellel ei ole autot. Lisaks nähtub üldkoosoleku otsusest

p 1, et korteritele nr 41 ja nr 42 eraldati lisaks üks parkimiskaart, parkimise eeskirja

rikkumisel võidakse auto teisaldada ning parkimise teenuse osutamisega seotud kulude

tekkimisel võidakse koguda täiendavat raha. Ka nimetatud sätted väljuvad ringkonnakohtu

hinnangul KrtS § 31 lg 1 p-s 1 sätestatud kaasomandi eseme tavakasutuse piiridest.

Eeltoodud põhjendustel on 20.12.2022 üldkoosoleku otsuse p 1 TsÜS § 38 lg 2 esimese lause

kohaselt tühine. Maakohtu määrus tuleb seetõttu tühistada ja O. Danilovi avaldus rahuldada.

Ringkonnakohus märgib, et parkimiskohtade kindlaksmääramine parkimisalal võib olla

käsitletav erikasutusõigusena, mis eeldab KrtS § 14 lg 1 järgi korteriomanike kokkulepet.

Praegusel juhul ei nähtu asja materjalidest parkimisala jaotust korteriomanike vahel ning

seetõttu ei ole 20.12.2022 üldkoosoleku otsuse p 1 ja parkimise eeskiri käsitletav

erikasutusõiguse kindlaksmääramisena KrtS § 14 lg 1 tähenduses.

8. Riigikohus on 18.12.2024 määruses tsiviilasjas nr 2-23-7156 (p 17.4) asunud seisukohale,

et juhul, kui korteriomaniku elu- või asukoht on või selleks saab lugeda korteriomandi

asukoha, piisab üldkoosolekust teatamise kohustuse täitmiseks ka sellest, kui teade

avaldatakse mõistlikul viisil (eelkõige kõigile korteriomanikele nähtavas kohas) korterelamu

ühiskasutatavates ruumides (nt trepikojas asuval teadetetahvlil). Teate kaotsiminek

korteriomanikule edastamise käigus ja selle võimalik kätte saamata jäämine ei ole

üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine.

Korteriühistu on kinnitanud, et teade üldkoosoleku kohta pandi üles nii elamu välisustele kui

teadetetahvlile ning parkimise eeskirja projekt postkastidesse. O. Danilovi abikaasa osales

üldkoosolekul ega avaldanud, et ta ei ole parkimise eeskirja projektida tutvunud.

Seetõttu ei ole õige see avaldaja väide määruskaebuses, et alternatiivselt rikuti ka

üldkoosoleku kokkukutsumise korra nõudeid.

9. Seoses avalduse ja määruskaebuse rahuldamisega jäävad menetluskulud maa- ja

ringkonnakohtus TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel korteriühistu kanda.

Seega peab korteriühistu kandma avaldaja menetluskulud. Kuna maakohus avaldaja

menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määranud, siis TsMS § 174 lg 4 ja § 177 lg 2

alusel määrab avaldaja menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus.

(allkirjastatud digitaalselt)