3-24-1953/32 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtunik

Virgo Saarmets

Määruse tegemise aeg ja koht

14. veebruar 2025, Tallinn

Haldusasja number

3-24-1953

Haldusasi

F.Q.Q kaebus Vabariigi Valitsuse 21. juuni 2024. a

korralduse nr 136 ja 8. augusti 2024. a korralduse nr

166 tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 31. jaanuari 2025. a määrus

Menetlusosalised

Kaebaja – F.Q.Q, esindajad v.adv Triin Kaurov, v.adv

Triinu Järviste ja adv Liis Hääl

Vastustaja – Vabariigi Valitsus (Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeeriumi kaudu), esindaja

Q.C

Kolmas isik – Eesti Maaülikool, esindajad v.adv Carri

Ginter ja adv Heidi Rand

Kaasatud haldusorgan – Maa- ja Ruumiamet, esindajad

W.W, X.S ja M.I

Menetluse alus ringkonnakohtus

F.Q.Q määruskaebus

RESOLUTSIOON

1. Võtta menetlusse F.Q.Q määruskaebus Tallinna Halduskohtu 31. jaanuari 2025. a

määruse peale haldusasjas nr 3-24-1953.

2. Jätta rahuldamata kaebaja taotlus vaadata määruskaebus läbi kohtuistungil.

3. Jätta F.Q.Q määruskaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 31. jaanuari

2025. a määrus haldusasjas nr 3-24-1953 muutmata.

4. Määruse avaldamisel asendada kaebaja ärinimi (F.Q.Q) ja tootmisüksuste

asukohad (XXX, YYY) tähemärgiga.

EDASIKAEBAMISE KORD

Määruse peale ei saa edasi kaevata (HKMS § 252 lg 7).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Eesti Vabariik ja F.Q.Q sõlmisid 21.11.2000 põllumajandusliku rendilepingu nr 4

tähtajaga 25 aastat, millega riik andis F.Q.Q maatulundusmaana kasutamiseks rendile

3-24-1953

viljakandvad maatükid Tartu maakonnas kogupindalaga 3089,17 ha. Lähtudes lepingus

27.05.2003 ja 05.05.2004 tehtud muudatustest on rendieseme kogupindala 3080,93 ha.

2. Eesti Maaülikool esitas riigile 27.11.2023 taotluse anda Tartumaal Märjal asuvale

Eerika veisekasvatuse katsefarmile vajaliku sööda tootmiseks ning Rõhu katsejaamas

toimuvateks põldkatsetegevusteks kasutusvaldusesse või omandisse täiendavat haritavat maad

kokku ca 480 ha (kinnistud nr 4495104, 3944704, 1659804, 1659904, 1660004, 1660504).

3. Vabariigi Valitsus andis 21.06.2024 korraldusega nr 136 riigivaraseaduse (RVS) § 19

lg 2 ja § 18 lg 2 p 3 alusel Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumile nõusoleku tema

valitsemisel olevate kinnisasjade otsustuskorras kasutada andmiseks Eesti Maaülikoolile tema

seadusest ja põhikirjast tulenevate ülesannete täitmiseks, sh:

1)

tasuta kinnistu nr 4495104 katastriüksused 79301:001:0409 (osaliselt) ja

83101:001:0425 ning kinnistud nr 1659804, 1659904 ja 1660504 (kokku ca 303,45 ha);

2)

tasu eest kinnistu nr 4495104 katastriüksused 79301:001:0843, 83101:001:0424 ja

83101:003:0755 ning kinnistud nr 23054650, 3944704 ja 1660004 (kokku ca 173,67

ha).

Riigivara kasutada andmise tähtaeg on 12 aastat kasutuslepingu sõlmimisest arvates ning

kasutaja on kohustatud tasuma punktis 2 märgitud kinnisasjade eest turupõhist kasutustasu

ning kõigi eelloetletud kinnisasjade puhul tasuma maamaksu proportsionaalselt kasutusõiguse

ulatusega ja katma kõik muud kinnisasjaga seotud kõrvalkulud, maksud ja koormised.

Korralduse eelnõu seletuskirja kohaselt on kõik kinnistud F.Q.Q põllumajanduslikus

kasutuses ja rendileping lõpeb 22.11.2025.

2. F.Q.Q esitas Tallinna Halduskohtule 02.07.2024 kaebuse Vabariigi Valitsuse

21.06.2024 korralduse nr 136 tühistamiseks ja palus ühtlasi esialgse õiguskaitse korras

peatada vaidlustatud korralduse kehtivus (haldusasi nr 3-24-1953).

3. Tallinna Halduskohus kohaldas 04.07.2024 määrusega HKMS § 252 lg 4 alusel ajutist

õiguskaitset ning peatas Vabariigi Valitsuse 21.06.2024 korralduse nr 136 kehtivuse kuni

03.08.2024. Tallinna Halduskohus tühistas 02.08.2024 määrusega ajutise õiguskaitse abinõu

ja jättis F.Q.Q esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata. Kohus leidis, et kaebajal puudub

hetkel esialgse õiguskaitse vajadus. Vaidlust ei ole, et kaebajaga sõlmitud rendileping kehtib

kuni 21.11.2025. Kehtiv leping on mõlemale poolele täitmiseks kohustuslik ning vaidlustatud

korraldusega ei ole kaebajaga sõlmitud rendilepingut ennetähtaegselt lõpetatud ja korraldusest

ei nähtu ka sellist kavatsust. Seega on maade kasutusse andmise otsustus tehtud

edasiulatuvalt. Kaebaja saab renditud maid kasutada kuni lepingus ettenähtud tähtaja lõpuni ja

maad antakse Eesti Maaülikoolile kasutamiseks alles pärast kaebajaga sõlmitud lepingu

lõppemist. Puudub vajadus seda juba eelnevalt tõkestada, sest kaebaja õigusi saab kaitsta

kaebuse rahuldamisega. Kui kohtumenetlus peaks jätkuma ka pärast lepingu kehtivuse

lõppemist, on kaebajal võimalik esitada uus esialgse õiguskaitse taotlus. Samuti saab taotleda

esialgse õiguskaitse kohaldamist uuesti juhul, kui kaebajaga lõpetatakse rendileping enne

selles ette nähtud tähtaega. Ka juhul, kui vaidlusaluste maade osas sõlmitakse uus rendileping

juba kohtumenetluse ajal, ei saa see hakata kattuvate maade osas kehtima enne eelmise

lepingu lõppemist. Kaebajal on ka võimalik sellist lepingut vaidlustada.

4. Vabariigi Valitsus andis 08.08.2024 korraldusega nr 166 RVS § 18 lg 1 ja § 19 lg 2 p

2 alusel Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumile nõusoleku tema valitsemisel olevate

Tartu maakonnas Tartu linnas asuvate kinnisasjade (kokku 57 katastriüksust) kasutada

andmiseks avaliku enampakkumise korras turupõhise kasutustasu eest tähtajaga 12 aastat.

2(8)

3-24-1953

5. F.Q.Q esitas Tallinna Halduskohtule 09.09.2024 kaebuse Vabariigi Valitsuse

08.08.2024 korralduse nr 166 tühistamiseks (haldusasi nr 3-24-2536).

6. Tallinna Halduskohus liitis 20.09.2024 määrusega haldusasjad nr 3-24-1953 ja 3-24-

2536 ühte menetlusse (liidetud haldusasi nr 3-24-1953).

7. F.Q.Q esitas 16.01.2025 esialgse õiguskaitse taotluse (täiendatud 29.01.2025), milles

palus peatada Vabariigi Valitsuse 21.06.2024 korralduse nr 136 kehtivus kuni haldusasja

menetlust lõpetava kohtulahendi jõustumiseni või alternatiivselt keelata kuni asja menetlust

lõpetava kohtulahendi jõustumiseni haldusakti andmine, millega antakse korralduses märgitud

kinnisasjad Eesti Maaülikooli kasutusse.

Riigi kinnisvararegistris on 30.09.2024 ja 09.10.2024 registreeritud vaidlusaluste kinnisasjade

hindamisaruanded, samuti registreeritud katastriüksuste 79301:001:0409, 79301:001:0843 ja

83101:001:0425 kasutusse antava maa asendiplaanid. Riigi kinnisvararegistrist nähtuvalt

algatati 09.01.2025 kaks otsustuskorras vara kasutamiseks andmise menetlust katastriüksuste

79301:001:0409, 79301:001:0843, 83101:001:0424, 83101:001:0425 ja 83101:003:0755 osas.

Seega on riik astumas aktiivselt samme selleks, et anda vaidlusalused maad Eesti Maaülikooli

kasutusse juba rendilepingu kehtivuse ajal. Puudub veendumus, et maadega seonduv otsustus

tehakse alles pärast kaebajaga sõlmitud rendilepingu lõppemist või selle pikendamata jätmist.

Korraldus nr 136 on materiaalselt ja formaalselt õigusvastane ning selle alusel ei ole tulevikus

tehtava otsusega maade Eesti Maaülikooli kasutusse andmine põhjendatud. Arvestades, et kui

kinnistu kasutusse andmise otsuse aluseks on Vabariigi Valitsuse kehtiv nõusolek, siis ei

saaks kaebaja hiljem vastavat käskkirja vaidlustades tugineda enam korralduse nr 136

õigusvastasuse argumendile (vt Tallinna Halduskohtu 22.02.2021 otsus nr 3-20-2180, p 23),

siis esineb vajadus peatada korralduse nr 136 kehtivus või alternatiivselt keelata maade

kasutusse andmise kohta haldusakti andmine. Väide, et riigil ei ole kavatsust anda kinnistuid

enne rendilepingu tähtaja lõppemist kasutamiseks Eesti Maaülikoolile ega kellelegi teisele, on

paljasõnaline ning pigem on riik väljendanud soovi anda maad kasutusse võimalikult kiiresti.

Maade kasutusse andmise korral muutuks kaebaja äritegevuse jätkamine sisuliselt võimatuks,

kuna vaidlusalused maad paiknevad kaebaja jaoks üliolulise XXX loomafarmi ümbruses ja

jätaksid farmi ilma maata. Kaebaja on investeerinud tootmishoonete rajamisse miljoneid

eurosid ja nende ümberkolimine ei ole faktiliselt võimalik. Maade andmine Eesti Maaülikooli

kasutusse tooks kaasa loomakarja hävitamise (sh XXX farmis ca 1200 looma ja YYY farmis

ca 1200 looma). Negatiivselt saaksid mõjutatud ka Tartu linna ühistranspordi toimimine

(biogaas) ja riigi kliimaeesmärkide saavutamine, samuti kaotaks töö suur hulk inimesi.

Esialgse õiguskaitse kohaldamine aitaks eeltoodud tagajärgede saabumist vältida. Kaebus ei

ole ilmselgelt perspektiivitu ning esialgse õiguskaitse kohaldamine (olemasoleva olukorra

säilitamine) ei kahjusta ülemääraselt avalikku huvi ega kolmanda isiku huve. Kuna asjaolud

on muutunud, siis ei ole tegu korduva taotlusega.

8. Vabariigi Valitsus palus 27.01.2025 seisukohas jätta esialgse õiguskaitse taotlus

rahuldamata või alternatiivselt läbi vaatamata. Kaebajal ei ole esialgse õiguskaitse vajadust ja

puuduvad uued asjaolud, mis tinginuks uue esialgse õiguskaitse taotluse esitamise. Riigil

tuleb alustada 22.11.2025 senisest kasutusest vabaneva riigimaa edasise kasutamise

ettevalmistamist piisava ajavaruga, et tagada põllumajandusmaa kasutamise jätkumine pikema

pausita pärast kaebajaga sõlmitud rendilepingu tähtaja lõppemist. Riigil ei ole kavatsust anda

kinnistuid enne rendilepingus lõppemist kasutamiseks kolmandale isikule ega kellelegi

teisele. Kaebaja saab jätkata maade kasutamist kuni rendilepingu lõppemiseni senisel kujul.

Kuni kaebaja täidab oma lepingulisi kohustusi, ei ole plaanis ka temaga sõlmitud

rendilepingut ennetähtaegselt lõpetada. Uute lepingute sõlmimist ettevalmistavad tegevused

3(8)

3-24-1953

(sh hindamisaruannete koostamine ning teeservituutide seadmise menetluste algatamine) ei

kahjusta kuidagi kaebaja õigust kasutada maad kuni rendilepingu tähtaja lõppemiseni.

Rendilepingu lõpptähtaeg oli kaebajale ettenähtav. Isegi kui vaidlusalused kinnistud

otsustatakse anda kolmanda isiku kasutusse juba enne siinses haldusasjas lõpplahendi

jõustumist, on kaebajal võimalik seda otsust halduskohtus vaidlustada.

9. Kolmas isik Eesti Maaülikool palus 27.01.2025 seisukohas jätta kaebaja korduv

esialgse õiguskaitse taotlus läbi vaatamata või alternatiivselt rahuldamata. Kaebaja

16.01.2025 taotlus kordab tema 04.07.2024 taotlust, mille halduskohus lahendas lõplikult

02.08.2024 määrusega. Kaebaja viidatud uued asjaolud ei oma praeguse vaidluse

lahendamisel tähtsust, kuivõrd need ettevalmistavad tegevused ei mõjuta kaebaja olukorda

rendilepingu kehtivuse ajal ja kaebajal puudub subjektiivne õigus nõuda maade tema

kasutusse andmist pärast rendilepingu lõppemist. Rendileping ega seadus ei näe ette lepingu

automaatset pikenemist. Riik on kinnitanud, et tal ei ole plaanis kaebajaga sõlmitud

rendilepingut ennetähtaegselt üles öelda.

10. Kaasatud haldusorgan Maa- ja Ruumiamet palus 24.01.2025 seisukohas jätta

esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata. Kaebaja on taotlenud korralduse nr 136 kehtivuse

peatamist ka varem ning kaasatud haldusorgan jääb selle põhjendamatuse osas enda

12.07.2024 esitatud vastuväidete juurde. Kaebaja 16.01.2025 taotluses viidatud riigi

kinnisvararegistrist nähtuvad toimingud on uute rendilepingute sõlmimiseks vajalikud

ettevalmistavad tegevused, mis ei kahjusta kaebaja õigusi. Kaebajal ei ole subjektiivset õigust

nõuda, et maade kasutusse andmise käskkirja ei antaks kaebajaga sõlmitud rendilepingu

kehtivuse ajal, kui maakasutuse algusajaks on kehtiva rendilepingu tähtaeg lõppenud.

Kaebajal puudub ka õigus nõuda temaga sõlmitud rendilepingu pikendamist. Nii riigi kui ka

kolmanda isiku huvides see, kui otsus kinnisasjade edasise kasutamise kohta tehakse juba

enne kaebajaga sõlmitud lepingu lõppemist, et riigivara kasutamises ei tekiks pausi.

11. Tallinna Halduskohus jättis 31.01.2025 määrusega esialgse õiguskaitse taotluse

rahuldamata. Kaebajal puudub esialgse õiguskaitse vajadus. Kaebajaga sõlmitud rendileping

kehtib kuni 21.11.2025 ja kehtiv leping on pooltele täitmiseks kohustuslik. Korralduse nr 136

objektiks olevate kinnisasju puudutavad riigi kinnisvararegistri kannetes muudatused ei viita,

et riik annaks vaidlusalused maad kolmanda isiku kasutusse juba kaebajaga sõlmitud lepingu

kehtivuse ajal. Kusagilt ei nähtu kavatsust lõpetada kaebajaga sõlmitud leping

ennetähtaegselt. Tegemist on ettevalmistustega, mis võimaldavad anda kinnistud kasutusse

pärast kaebajaga sõlmitud rendilepingu lõppemist. Kuna kaebaja kasutuses olev riigimaa on

väga suur, võtavad selle uuesti kasutusse andmiseks tehtavad ettevalmistavad toimingud aega

ning mõistlik on teha ettevalmistusi juba enne rendilepingu lõppemist, et jätkuks riigimaa

sujuv ja katkematu kasutus. Kaebaja saab renditud maad kasutada kuni lepingus ettenähtud

tähtaja lõpuni ning kolmandale isikule vaidlusaluse maa kasutusse andmise tõkestamine ei ole

vajalik. Kaebaja õiguste kaitse ei muutu kohtumenetluse ajal raskemaks ja kaebaja õigusi saab

kaitsta kaebuse rahuldamisega. Samuti on kaebajal võimalik esitada uus esialgse õiguskaitse

taotlus, kui kohtumenetlus peaks kestma kauem, kui kaebajaga sõlmitud rendileping või kui

kaebajaga lõpetatakse rendileping enne selles ette nähtud tähtaega. Kui vaidlusaluste maade

osas sõlmitakse kohtumenetluse ajal uus rendileping, ei saa see hakata kattuvate maade osas

kehtima enne senise lepingu lõppemist. Kuna taotlus jääb rahuldamata juba ainuüksi esialgse

õiguskaitse vajaduse puudumise tõttu, siis ei ole vaja täiendavalt hinnata kaebuse perspektiive

ega avalikke huve ja kolmanda isiku huve.

12. F.Q.Q palub 11.02.2025 määruskaebuses tühistada halduskohtu määrus ja uue

määrusega rahuldada tema esialgse õiguskaitse taotlus. Halduskohus ei ole esialgse

4(8)

3-24-1953

õiguskaitse vajadust hinnates arvestanud kaebaja argumente ning ei analüüsinud, kas kaebajal

on võimalik kaitsta oma subjektiivset õigust, et tema ettevõtlust mõjutavad avaliku võimu

otsused oleksid tehtud õiguspäraselt ka siis, kui esialgset õiguskaitset ei kohaldata. Kaebaja

leiab jätkuvalt, et kui õigusvastase ja kehtiva nõusoleku alusel (s.o enne korralduse nr 136

tühistamist) võetakse vastu haldusakt, millega antakse maad Eesti Maaülikooli kasutusse, siis

muutub kaebaja õiguste hilisem kaitse sisuliselt võimatuks (vt ka HKMS § 158 lg 2).

Arusaamatu on kohtu seisukoht, et kaebajal võiks esialgse õiguskaitse vajadus esineda vaid

siis, kui temaga sõlmitud rendileping on lõppenud või üles öeldud, kuid kohtumenetlus ei ole

veel lõppenud. Samas ei takista lepingu kehtivus riigil anda juba kohtumenetluse ajal

haldusakti, millega antakse vaidlusalused maad kolmanda isiku kasutusse. Pole selge, miks

esineks kaebajal esialgse õiguskaitse vajadus pärast lepingu lõppemist, kuid mitte lepingu

kehtivusajal. Võlaõiguslikult ei ole iseenesest keelatud sõlmida sama maa suhtes ka mitut

rendilepingut, mistõttu on arusaamatu halduskohtu loogika, et vaidlusalused kinnistud saab

kolmanda isiku kasutusse anda alles pärast kaebajaga sõlmitud rendilepingu lõppemist. Maad

on võimalik anda Eesti Maaülikooli kasutusse juba rendilepingu kehtivuse ajal ja asjaoludest

nähtuvalt tehaksegi selleks ettevalmistusi (mh on seda kinnitanud kaasatud haldusorgan).

Seega esineb selgelt kahjulike tagajärgede saabumise oht.

Esialgse õiguskaitse abinõu kohaldamata jätmine kahjustaks kaebaja õigust rendilepingu

tähtaja pikendamiseks. Kaebaja on esitanud sellekohase nõude vastustajale 19.07.2024 ja

esitas Tartu Maakohtule lisaks 04.02.2025 hagi rendilepingu pikendamiseks võlaõigusseaduse

(VÕS) § 357 alusel. Kaebaja nõue välistab selle, et riik võiks teha ettevalmistusi anda maad

kolmanda isiku kasutusse kohe pärast olemasoleva rendilepingu tähtaja lõppemist. Haldusakti

andmine, millega antakse maad kolmanda isiku kasutusse, kahjustaks kaebaja õigusi VÕS §

357 rakendamisel, sest annaks riigile hulgaliselt formaalseid argumente kaebaja nõudele

vastuvaidlemiseks ning muudaks VÕS § 357 riigi suhtes sisutühjaks, sest vastustaja saaks

asuda väitma, et temalt ei saa oodata rendilepingu pikendamist. Sisuliselt oleks riigil võimalik

välistada kaebaja õigus nõuda rendilepingu pikendamist tsiviilõiguslikel alustel, seades end

eraõigussuhtes eelisseisundisse, mis on vastuolus pikaajalise kohtupraktikaga. Esialgse

õiguskaitse kohaldamata jätmisel saaks kaebaja äritegevus pöördumatult kahjustada, sest ta

kaotaks äritegevuseks vajalikud maad. Mh ei saa jätta tähelepanuta, et rendilepingu

sõlmimisega 2000. a-l lahutas riik kunstlikult toonase riigiettevõtte põllumajandusliku

tootmisvara ja maad ning seejärel erastas riigiettevõtte. Riik ei ole näidanud üles vähimatki

huvi koostööks ning kaebaja jaoks oli ootamatu, et otsustuskorras kavatsetakse kasutusse anda

just tema loomafarmi ümbruses asuvad maad. Kaebaja kasutuses olevate riigimaade suurusest

sõltumata ei ole põhjendatud teha õigusvastase korralduse nr 136 alusel ettevalmistavaid

toiminguid. Seejuures antakse Eesti Maaülikooli kasutusse üksnes osa kaebaja kasutatavast

maast. Ka ettevalmistavaid tegevusi ei saa lubada enne, kui pole selgeks vaieldud, kas

korraldus nr 136 on õiguspärane või mitte. Maade kaotamise korral tekiks kaebaja õiguste

kahjustamise kõrval lisaks pöördumatu negatiivne mõju kaalukatele avalikele huvidele, kuid

seda ei ole korralduse nr 136 andmisel üldse arvestatud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

13. Määruskaebus tuleb võtta HKMS § 207 lg 1 alusel menetlusse. Määruskaebuse

esitamine on seaduse kohaselt lubatud (HKMS § 252 lg 7), määruskaebus on tähtaegne

(HKMS § 204 lg 1) ning vastab HKMS §-de 52−54 ja 205 nõuetele. Määruskaebuse

esitamine on lõivuvaba (HKMS § 104 lg 1 ja riigilõivuseaduse § 22 lg 1 p 9). Kuna

määruskaebus ei sisalda uusi olulisi väiteid, siis ei pea ringkonnakohus määruskaebuse

lahendamiseks vajalikuks küsida selle kohta teiste menetlusosaliste seisukohti, vaid arvestab

5(8)

3-24-1953

nende poolt varem avaldatuga. HKMS § 210 lg 1 alusel lahendab määruskaebuse üks

ringkonnakohtunik.

14. HKMS § 210 lg 4 kohaselt lahendatakse määruskaebus kirjalikus menetluses, kui kohus

ei pea vajalikuks kohtuistungit korraldada. Kaebaja on määruskaebuses (p 13) palunud

vaadata asi läbi kohtuistungil. Samas ei sisalda määruskaebus ainsatki põhjendust, miks on

vajalik selle läbivaatamine kohtuistungil. Ringkonnakohus leiab, et kaebaja on saanud

määruskaebuses tuua välja kõik asja lahendamisel tähtsust omavad asjaolud ja põhjendused.

Määruskaebuse väiteid on võimalik piisava põhjalikkusega hinnata kirjalikus menetluses ning

see võimaldab ühtlasi määruskaebuse kiiremat lahendamist. Seetõttu jääb taotlus istungi

korraldamiseks rahuldamata.

15. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu hinnanguga, et kaebajal puudub hetkel esialgse

õiguskaitse vajadus, mistõttu tuli 16.01.2025 taotlus jätta HKMS § 249 lg 1 alusel

rahuldamata. Kuivõrd halduskohus ei ole jätnud uut esialgse õiguskaitse taotlust HKMS § 55

lg 3 alusel läbi vaatamata ning taotluse sisuline lahendamine ei saa kuidagi rikkuda kaebaja

õigusi, siis ei pea ringkonnakohus vajalikuks analüüsida küsimust, kas 16.01.2025 esitatud

taotlus oli 02.08.2024 määrusega lahendatud taotlusega võrreldes korduv või mitte. Igal juhul

annab HKMS § 55 lg 3 kohtule üksnes võimaluse jätta korduv taotlus läbi vaatamata, kuid ei

kohusta seda tegema.

16. Sisulist vaidlust ei ole selles, et kaebaja poolt välja toodud riigi kinnisvararegistri

kanded kajastavad ettevalmistavaid toiminguid ja tegevusi, mille eesmärgiks on anda kuni

21.11.2025 kehtiva rendilepingu alusel osa praegu kaebaja kasutuses olevatest maadest Eesti

Maaülikooli kasutusse (või uute rendilepingute alusel enampakkumise võitja kasutusse) ja

seda võimalikult kohe pärast kaebajaga sõlmitud rendilepingu lõppemist. Esiteks tuleb

täpsustada, et asjas on räägitud vaidlusaluste maade juba kaebajaga sõlmitud rendilepingu

kehtivuse ajal kolmanda isiku kasutusse andmisest kahes tähenduses: 1) maade kasutusse

andmise kohta haldusakti andmine; 2) kolmanda isiku võimalus asuda tema kasutusse antud

maid tegelikult kasutama. Ringkonnakohtu hinnangul on vastustaja ja kaasatud haldusorgani

seisukohtade põhjal usutav, et riik soovib maa edasise kasutamise reguleerida (haldusakti või

lepinguga) juba olemasoleva rendilepingu kehtivuse ajal, kuid seda viisil, et kaebajale ei tehta

ühtegi takistust kasutada maid senistel tingimustel kuni lepingu kehtivusaja lõppemiseni.

Kuna ükski asjaolu ei viita sellele, et kolmas isik võiks saada vaidlusalused maad enda

tegelikku kasutusse juba enne kaebajaga sõlmitud rendilepingu lõppemist, siis ei oma ka

tähtsust, kas tsiviilõiguslikult võiksid sama maa suhtes üheaegselt kehtida kaks konkureerivat

rendilepingut või mitte.

17. Halduskohus ei ole määruses tõepoolest vastanud kaebaja 16.01.2025 taotluses esitatud

argumentatsioonile, et kui korralduse nr 136 alusel antakse vaidlusaluste maade kolmanda

isiku kasutusse andmise kohta haldusakt juba praeguse kohtumenetluse ajal, siis ei saaks

kaebaja ka asjaomast haldusakti vaidlustades tugineda korralduse nr 136 õigusvastasusele.

Eeltoodu ei ole siiski viinud taotluse ebaõigele lahendamisele, sest kaebaja käsitus korralduse

nr 136 toimest on selgelt ekslik. Olukorras, kus kaebaja on korralduse nr 136 halduskohtus

vaidlustanud ja asjas puudub jõustunud kohtulahend, ei ole kaebajal vähimatki takistust

esitada ka võimalikku maade kasutusse andmise haldusakti halduskohtus vaidlustades

vastuväiteid mh aspektist, et see haldusakt tugineb õigusvastasele korraldusele nr 136.

Haldusasjas nr 3-20-2180 oli seevastu tegemist juhtumiga, kus Vabariigi Valitsuse korraldust,

millega anti RVS § 19 lg 2 p 1 alusel nõusolek riigivara otsustuskorras kasutada andmiseks, ei

olnud eelnevalt vaidlustatud. Siinsel juhul korraldus nr 136 (s.o nõusolek riigivara

otsustuskorras kasutusse andmiseks) küll kaebuse esitamisele vaatamata kehtib, kuid muutuks

6(8)

3-24-1953

tühistamise korral tagasiulatuvalt kehtetuks ning selle alusel kuni tühistamiseni tehtu tuleks

tagasi täita (nt Riigikohtu 07.03.2003 määrus nr 3-3-1-21-03, p 14).

18. Kui riik peaks andma haldusakti, millega antakse seni kaebaja kasutuses olnud riigimaa

(sh osaliselt) pärast 21.11.2025 kolmanda isiku kasutusse ja mille tagajärjel muutuks

kaebajaga sõlmitud rendilepingu pikendamine pärast 21.11.2025 võimatuks, siis on kaebajal

võimalik sellist haldusakti halduskohtus vaidlustada ning vajaduse korral taotleda esialgse

õiguskaitse kohaldamist. Vajadus vaidlustada täiendavaid haldusakte ei ole iseenesest esialgse

õiguskaitse andmise vääramatuks aluseks. Maade kasutusse andmise haldusakti

vaidlustamiseks ei peaks kaebaja tingimata algatama uut kohtumenetlust, vaid tal oleks

võimalik taotleda praeguses asjas esitatud kaebuse täiendamist uue tühistamisnõudega.

Kuivõrd kaebaja õiguste tõhus kaitsmine ei muutuks maade kasutusse andmise korral

võimatuks ega oluliselt raskemaks, siis puudub tal esialgse õiguskaitse vajadus, mis õigustaks

korralduse nr 136 kehtivuse peatamist või maade kasutusse andmise haldusakti väljaandmise

keelamist.

19. Ringkonnakohus ei nõustu ka sellega, et esialgse õiguskaitse kohaldamise peaks tingima

asjaolu, et juba ainuüksi maade kolmanda isiku kasutusse andmist ettevalmistavad tegevused

ning seda enam maade kasutusse andmise haldusakti andmine võivad n-ö nõrgestada kaebaja

õiguslikku positsiooni seoses tema VÕS § 357 lg 1 alusel riigile esitatud nõudega pikendada

olemasolevat rendilepingut vähemalt kuueks aastaks (eelistatavalt 12 aastaks). Kaebaja esitas

rendilepingu pikendamiseks nõude 19.07.2024, kuid riik ei pidanud 15.08.2024 vastuses

nõuet põhjendatuks. Kohtute infosüsteemist nähtuvalt on F.Q.Q esitanud Tartu Maakohtule

04.02.2025 hagiavalduse riigi kohustamiseks anda nõusolek kaebajaga sõlmitud rendilepingu

pikendamiseks kuueks aastaks ja asendada riigi tahteavaldus kohtuotsusega (tsiviilasi nr 2-25-

1935). Tartu Maakohus võttis 05.02.2025 määrusega hagi menetlusse. Kaebaja põhjendus, et

riigil oleks maade kolmanda isiku kasutusse andmise haldusaktiga sisuliselt võimalik seada

end eraõigussuhtes eelisseisundisse ja välistada kaebaja õigus nõuda VÕS § 357 alusel

rendilepingu pikendamist, mis muudaks VÕS § 357 riigiga suhetes sisutühjaks, on selgelt

otsitud. Kaebaja märgib ka ise, et sedalaadi argumendid oleks üksnes formaalsed. Riigi VÕS

§ 357 lg 2 kohased võimalikud sisulised vastuväited, miks ei saa temalt oodata senise

rendilepingu pikendamist, ei saa kuidagi sõltuda sellest, kas riik on alustanud ja kui kaugele

on riik jõudnud vaidlusaluste maade võimaliku tulevase kasutusse andmise vormistamise või

ettevalmistamisega. Olukorras, kus kaebaja on seni tema kasutuses olevate maade edaspidi

otsustuskorras või enampakkumise korras teiste isikute kasutusse andmise eelduseks olevad

haldusaktid (s.o Vabariigi Valitsuse 21.04.2024 korraldusega nr 136 ja 08.08.2024

korraldusega nr 166 antud nõusolekud) halduskohtus vaidlustanud ja kohtumenetlus ei ole

lõppenud, ei saa ükski isik (sh riik) tugineda usaldusele kõnealuste haldusaktide kehtima

jäämise suhtes (vt haldusmenetluse seaduse § 67 lg 4 p 1). Eeltoodust tulenevalt ei nõustu

ringkonnakohus seisukohaga, et riigi ettevalmistavad tegevused või isegi maade kasutusse

andmise haldusaktid saaksid iseenesest välistada VÕS § 357 kohaldamise ning seada riigi

eelisseisundisse. Küsimus, kas ettevalmistavate toimingute tegemine või ka maade edasise

kasutuse reguleerimine juba praeguse kohtumenetluse ajal on otstarbekas või mitte (mh võib

kaebuse rahuldamise korral vähemasti osa tehtud kulutustest osutuda asjatuks), ei ole

kohtuliku kontrolli esemeks. Kui kaebus peaks jääma rahuldamata, siis on ilmselgelt nii

avalike huvidega kui ka teiste isikute (sh kolmanda isiku) huvidega kooskõlas, et maade

edasine kasutusse andmine toimuks võimalikult kiiresti (st maade põllumajanduslik kasutus

jätkuks katkestusteta).

20. Seda, kas korralduse nr 136 andmisel on kohaselt võetud arvesse kõiki olulisi asjaolusid

ja vastanduvaid huvisid, tuleb halduskohtul hinnata kaebuse sisulise läbivaatamise käigus.

7(8)

3-24-1953

21. Eelneva põhjal jääb F.Q.Q määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu

31.01.2025 määrus muutmata.

22. Vastavalt määruskaebuses (p 14) esitatud taotlusele asendab ringkonnakohus

avaldatavas määruses HKMS § 175 lg 3 alusel F.Q.Q ärinime ja kaebaja tootmisüksuste

asukohad tähemärgiga. Määrus ei sisalda kaebajaga seotud teiste füüsiliste või juriidiliste

isikute nimesid (v.a lepingulised esindajad) ega muid HKMS § 175 lg-s 3 märgitud andmeid,

mis võimaldaksid kaebajat või temaga seotud isikuid üheselt identifitseerida (isiku- või

registrikoode, sünniaegu, aadresse vms).

(allkirjastatud digitaalselt)

8(8)