2-24-1645/16 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Marget Henriksen

Otsuse tegemise aeg ja koht

07.02.2025 Tallinn

Tsiviilasja number

2-24-1645

Tsiviilasi

R Sija ETi hagi A Me ning T Me vastu lepingu

täitmise nõudes

Tsiviilasja hind

12 165 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja I: R S (isikukood xxx xxx)

Hageja II: ET (isikukood xxx xxx)

Hagejate lepinguline esindaja: vandeadvokaat Kalju

Hanni (Advokaadibüroo Tetris OÜ; e-post:

kalju@tetrisab.ee)

Kostja I: A M (isikukood: xxx)

Kostja II: T M (isikukood: xxx)

Kostjate lepinguline esindaja: vandeadvokaat Kaarel

Kais (Advokaadibüroo Premium OÜ, e-post:

kaarel.kais@preimumlaw.ee)

Asja läbivaatamine

29. oktoober 2024 istungil ja edasi TsMS § 403 lg 1

alusel kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada.

2. Kohustada kostjaid A M ja T M korrastama ehitisregistris xxx elamu

(ehitisregistri kood nr. xxx) soojuspumpa puudutavad andmed, ning kanda

sellega seonduvad kulud, mille tulemusel kannab ehitusregistri pidaja

ehitusregistrisse xxx elamu soojusallikaks soojuspumba.

3. Juhul, kui kohtuotsuse jõustumisest 6 kuu möödudes ei ole ehitisregistrisse xxx

elamu soojusallikaks soojuspump kantud, mõista kostjatelt A M ja T M

solidaarselt välja hagejate R S ja ET kasuks kahjuhüvitis summas 12 852 eurot.

Menetluskulude jaotus

4. Jätta kõik menetluskulud solidaarselt kostjate kanda.

5. Määrata menetluskulud kindlaks tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §

177 lg 2 sätestatud korras.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30

päevajooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul

arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus

menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

HAGEJA NÕUE JA HAGI ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. R S ja ET esitasid Harju Maakohtule hagi A Me ja T Me vastu, milles palusid kohustada

kostjaid A M ja T M korrastama ehitisregistris xxx elamu (ehitisregistri kood nr. xxx)

soojuspumpa puudutavad andmed ning kanda sellega seonduvad kulud, mille tulemusel

kannab ehitusregistri pidaja ehitusregistrisse xxx elamu soojusallikaks soojuspumba. Juhul,

kui kohtuotsuse jõustumisest 6 kuu möödudes ei ole ehitisregistrisse xxx elamu soojusallikaks

soojuspump kantud, mõista kostjatelt A M ja T M solidaarselt välja hagejate R S ja ET kasuks

kahjuhüvitis summas 12 852 eurot. Alternatiivselt mõista kostjatelt A M ja T M solidaarselt

välja hagejate R S ja ET kasuks kahjuhüvitis summas 12 852 eurot;

2. Hagi aluseks olevate asjaolude kohaselt 2022 soovisid hagejad omandada perele kinnistu.

Hagejad märkasid xxx asuva kinnistu müügikuulutust, võtsid kostjate maakleriga ühendust ja

leppisid kokku kinnistul kohtumise. Kohtumisel selgitas kostja A M, et hoone on vana ning

vajab kaasajastamist, kuid kõik dokumentatsioon on korras.

3. Kuna hagejad soovisid müügisummat finantseerida laenuga, telliti kinnistule hindamisakt.

02.08.2022 on hindamisakti koostaja hoone põhikonstruktsioonide osas avaldanud: „Riiklikus

ehitisregistris on üksikelamu katusekatteks märgitud eterniit, tegelikkuses on katusekatteks

plekk. Lisaks on riiklikus ehitisregistris märgitud üksikelamu välisviimistlusvahendiks

keraamiline tellis, tegelikkuses on aga krohv.“. Hoone tehnosüsteemide osas on: „väärtuse

kuupäevaseisuga puudub riiklikust ehitisregistrist info õhksoojuspumba kohta.“ Teisisõnu

hoone andmed ei vastanud ehitisregistri andmetele.

4. Hagejatele oli andmete registrile vastavus oluline ning tegid kostjatele ettepaneku, et

korrastavad dokumentatsiooni ise ja kostjad omakorda alandavad 5000 euro võrra

müügihinda. 17.08.2022 kohtusid pooled kinnistul ja kostja A M teatas, et korraldab

ehitisregistris hoone andmete vastavusse viimise ja allkirjastas enda poolt broneerimislepingu,

mille punktis 8 võttis kohustuse korrastada ehitisregistri andmetega. Hagejad soovisid

broneerimislepinguga eelnevalt tutvuda ning 17.08.2022 seda ei allkirjastanud. Hagejad tegid

19.08.2022 ettepaneku broneerimislepingut täiendada sh sõlmida see notariaalses vormis.

21.08.2022 teatasid kostjad maakleri vahendusel, et ei nõustu hagejate muudatustega ja viisid

p-s 8 sisse muudatuse, mille järgi peaks mh dokumentatsiooni korrastamine jääma hoopis

hagejate ülesandeks. Hageja ET vastas maakleri vahendusel, et neil ei ole võimalik nii kiiresti

müügilepingut sõlmida (eelnevalt hagejal vaja müüa oma teine elukoht) ning avaldas

nördimust, et dokumentide korrastamise kohustus on nende kanda jäetud. Peale hageja ET

kirja saamist helistas temale kostja A M, kes väitis, et tegemist oli arusaamatusega ning

kostjad on nõus hoone kohta käivad ehitisregistri andmed ise korrastama.

5. 22.08.2022 sõlmisid pooled ühise broneerimislepingu, mille ps 8 võtsid kostjad kohustuse

12 kuu jooksul korrastada ehitisregistri andmed hoone fassaadi, katusematerjali ning

soojuspumba osas. 22.08.2023 broneerimislepingus p-s 4 rõhutasid kostjad, et soojuspump on

12-13 aastat vana ega ole teada kui pikk eluiga sellel veel on.

6. 04.10.2022 sõlmisid pooled kinnistu müügilepingu. Müügilepingu ps 2.1.9 kinnitasid

kostjad, et soojuspump on 12-13 aastat vana, võib vajada varsti väljavahetamist. Samas p-s

kinnitasid kostjad ka, et hoone on köetav soojuspumbaga, kuid see ei nähtu ehitisregistrist.

Müügilepingu p-s 3.12 võtsid kostjad endale kohustuse korrastama ehitisregistris kinnistut

puudutavad andmed 12 kuu jooksul arvates lepingu sõlmimisest ning kandma kõik sellega

seonduvad kulud. Kokkuvõtlikult oli kostjate kohustus korrastada hiljemalt 04.10.2023

ehitusregistris hoone fassaadi, katuse ja soojuspumba andmed.

7. 2023 juunis soovisid hagejad teada kui kaugel on ehitisregistris dokumentatsiooni

korrastamine ja tutvusid registri andmetega. Ehitisregistri andmetest selgus, et kostjad on

esitanud juba 15.09.2022 (so enne tehingu sõlmimist) kasutusteatise, mis aga on 20.09.2022

läbi vaatamata tagastatud, peale seda ei ole kostjad uusi toiminguid teinud. Ehk kostjatele oli

juba enne müügilepingu sõlmimist teada, et ehitisregistris andmete korrastamiseks on

vajalikud täiendavad toimingud.

8. 20.09.2022 läbi vaatamata jätmise teates on Tallinna Linnaplaneerimise Amet (edaspidi

TLPA) selgitanud, et kuna hoones on tehtud ehitusluba/ehitusteatist nõudvaid ehitustöid aga

ehitusteatis/ehitusluba või kinnitatud ehitusprojekt puudub, tuleb juhinduda Tallinna linna

veebilehel antud ehitise seadustamise juhistest. Nendes juhistes on selgitatud vajadust tellida

nõutavat akrediteeringud omavalt isikult ehitusaudit ja tasuda riigilõiv 500 eurot. Ehitusaudit

peab lisaks seletusele sisaldama nii ehitise graafilist osa, fotosid kui ka tuleohutuse ja

elektripaigaldise ning gaasipaigaldise olemasolul ka selle auditit.

9. 07.06.2023 edastas hageja registriväljavõtte selgituse saamiseks kostjale. Kostjad sellele ei

vastanud. 16.06.2023 küsis hageja üle, kui kaugel on kostja dokumentatsiooni korrastamisega,

millele kostja vastas, et arhitekt on esitanud dokumendid (eelduslikult TLPA-le), millele peab

10 päevajooksul vastama ja lubas sellest teavitada.

10. Hageja tutvus aja möödudes uuesti ehitisregistri andmetega, millest nähtus, et kostja

arhitekt ning TLPA spetsialisti vahel on 08-16.06.2023 olnud kirjavahetus. Kostja arhitekt

väitis, et enne ehitusseadustiku kehtima hakkamist ei olnud soojuspumpade paigaldamine

reguleeritud ja dokumenteerimine kohustuslik. TLPA spetsialist viitas vastusena enne 2015

kehtinud ehitusseadusele, mille järgi oli tehnosüsteemi muutmine või asendamine

samaväärsega luba nõudev tegevus ning palus lisada teatise dokumentidesse tööde

teostamiseks olnud õiguslik alus. Teisisõnu soovisid kostjad vältida soojuspumba

seadustamisega kaasnevadokumentatsiooni korrastamist väites, et see on paigaldatud enne

ehitusseadustiku jõustamist.

11. 29.06.2023 pöördus hagejate esindaja kostjate poole, meenutas kostjale A.M antud

lubadust teavitada Tallinna Linnaplaneerimise Ameti vastusest ja tegi ettepaneku

dokumentatsiooni korrastamise kohustus täita. 10.07.2023 vastas sellele kostja arhitekt ja

teatas, et dokumentatsioon on esitatud ja asi viibib seonduval TLPA ametnike puhkusega.

24.07.2023 vastas kostja A M ja edastas meedias avaldatud artikli lingi seonduvalt

Ehitisregistri puudustega. 27.07.2023 saatis hagejate esindaja järjekordse kirja ning juhtis

tähelepanu, et kuigi juba 20.09.2022 on TLPA viidanud vajadusele korraldada hoones

ehitustööde audit, siis ei ole seniajani hagejatele teadaolevalt auditit läbi viidud. Hagejate

esindaja palus kostjatel saata ehitisregistrile esitatud dokumentatsioon. Hagejate esindaja

selgitas, et kui kostjate kohustused jäävad täitmata peavad hagejad vajalikud tööd tellima ise,

millega kaasnevad kulutused tuleb täita kostjatel. 28.07.2023 vastas kirjale kostjate arhitekt,

kes teatas, et sai ehitisregistris muudatuste tegemata jätmisest teada alles kuu tagasi,

28.07.2023 arhitekt teatas, et kasutusteatis on uuesti esitatud ning palus kostjaid enam

meelevaldsete nõuetega mitte tülitada. 03.08.2023 teatas kostja A M, et nüüdseks on kõik

korras.

12. Hagejad kontrollisid kostjate teavet ehitisregistrist. Ehitisregistrist nähtus 31.07.2023

TLPA vastus selle kohta, et taotlus on jäetud puuduliku dokumentatsiooni tõttu läbi vaatamata

ning mh palutakse esitada ehitise ohutuse hindamiseks audit. TLPA määras tähtaja

08.08.2023 täiendavate dokumentide esitamiseks ja olemasoleva korrigeerimiseks sh:

Eemaldada kasutusteatisest märgitud ehitustööde aluseks olev alusdokument, sest märgitud

alusdokument on amet juba tagastanud 18.09.22 läbi vaatamata. Tegemist on õigusliku

alusteta tehtud ehitustööde seadustamisega. Tehtud tööde puhul on tegemist hoone

ümberehitamisega. Tööde seadustamiseks on TLPA avaldanud juhendmaterjali lingi; Esitatud

projektis palus kasutada läbivalt ühesuguseid mõisteid (mõõdistusprojekt/muudatusprojekt).

13. 09.08.2023 edastas hagejate esindaja kostjatele järjekordse pöördumise viitega

Ehitisregistrile esitatud dokumentatsiooni puudustele. Samal päeval vastas kostjate arhitekt, et

dokumentatsioon on korras. Täiendavalt edastas kostja A M TLPA spetsialisti vastuse:

„Hoone plekk-katuse olemasolu on kantud Ehitisregistrisse (EHR) andmete esitamise

teatisega nr xxx kuupäevaga 08.06.2023. EHR näitab teatise esmast esitamise kuupäeva,

tegelikult on kanne tehtud 02.08.2023. Eelnevalt olen ka mina tagastanud andmete esitamise

teatise kahtlusega, et tegemist võib olla ebaseaduslike ehitustööga, sh soojuspumba

paigaldamine. Hiljem olen oma arvamust muutnud, võttes arvesse, et plekk-katus on

paigaldatud ortofotode järgi u 2003a ja et teatisega ei soovita enam soojuspumba kandmist

registrisse, mille tõenduseks on saadetud ka fotod eemaldatud soojuspumpadest.“

14. Hagejatele oli TLPA vastus üllatuslik, kuna sellest selgus, et kostjad ei soovigi enam

soojuspumba registrisse kandmist. Hiljem selgus, et kostjad on omavoliliselt tunginud hageja

kinnistule ja pildistanud hoone seina (pannes sellega toime väärteo). Kostjate poolt TLPA-le

esitatud foto osas selgitavad hagejad, et soojuspumba välisseade oli kulunud seinaraami

vahetamiseks ajutiselt seinalt eemaldatud (peale seinaraami vahetamist paigaldati on seade

tagasi).

15. 10.08.2023 saatis hagejate esindaja vastava teate kostjatele ja selgitas, et lepingus on maja

kütteallikaks soojuspump, soojuspump jääb kütteallikaks ka edaspidi ja palus andmed

korrastada. Kostjate arhitekt vastas, et ehitisregistris on fikseeritud hoone praegune olukord ja

kuna hagejad on soojuspumba eemaldanud, siis ei saa seda enam seadustada, sest analoogset

enam ei toodeta, aga tänapäeval kehtivad soojuspumpadele paigaldamisele normid, milliseid

eelmise pumba tootmise ajal ei olnud ning kui hagejad soovivad paigaldada uut soojuspumpa,

siis tuleb see hagejatel endil seadustada ning kostjaid sellega mitte enam tülitada.

16. 10.08.2023 edastas hagejate esindaja järelepärimise kostjatele. Esindaja palus kinnitada,

kas kostjad nõustuvad arhitekti avaldatuga, mille järgi on kostjate lepingulised kohustused

lõplikult täidetud. Kirjas viitas esindaja, et hagejate jaoks on leping täitmata, TLPA-le

esitatud taotlused on omanikuga jäetud kooskõlastamata, maja kütteliik on vale ja juhul kui

ehitusregistri andmed jäävad tähtajaks korrastamata, siis lahendame edasise vaidluse

kohtumenetluses.

17. 24.08.2023 vastas hagejate kirjale kostjate lepinguline esindaja, kes teatas, et kostjad on

oma lepingulised kohustused täitnud ning uue soojuspumba ehitisregistrisse kandmise

nõudega paluvad kostjad ennast mitte tülitada ning pöörduda soovi korral kohtusse.

18. 25.09.2023 koostas xxx OÜ hageja palvel hinnapakkumise ehitisregistri dokumentatsiooni

korraldamiseks kogusummas 12 852 eurot. Hinnapakkumises on selgitatud, et puuduoleva

dokumentatsiooni koostamiseks on vajalik koostada muudatusprojekt (2500 + km 500),

elektripaigaldise projekteerimine (1090+218), elektripaigaldise audit (650 + 130) ning ehitise

audit (2880+ 576) ja riigilõivud 440 eur. Hind ei sisalda tööde teostamisel leitavate puuduste

likvideerimist. Sarnase, kuid kallima hinnapakkumise koostas summas 14 640 eurot xxx OÜ.

19. Hageja selgitab, et hinnapakkumised sisaldavad mitte ainult projekti ja ehitisauditit, vaid

ka nende dokumentide koostamiseks vajaliku dokumentatsiooni koostamist. Nimelt

soojuspumba registrisse kandmiseks vajaliku ehitisauditi koostamine eeldab sellele eelneva

dokumentatsiooni olemasolu, mis antud juhul puudub, kuna hoonet on enne müüki korduvalt

ümber ehitatud (erinevalt kostjate müügilepingus punktis 2.1.7 avaldatud kinnitusest, et

kinnistul puuduvad õigusliku aluseta teostatud ümberehitustööd). Selle tarbeks on vajalik

geoalus, selle pinnalt saab teostada ehitusjärgsed mõõdistustööd, dendroloogiline hinnang ja

nende andmete põhjal saab valmida muudatusprojekt st. hetkeolukorda kajastav projekt.

20. Peale seda tuleb tellida tuleohutusaudit ning nende andmete põhjal saab koostada

küttesüsteemi ekspertiisi. Seejärel tuleb teostada elektripaigalduse projekt ning selle abil saab

omakorda koostada elektripaigaldise auditi. Nende so tuleohutusauditi, elektripaigaldise auditi

ja muudatusprojekti pinnalt saabki koostada vajaliku ehitise auditi.

21. Kokkuvõtlikult hagejate ja kostjate vahel sõlmitud leping määratles mh kohustuse hoone

soojusallika liigi so soojuspumba registrisse kandmiseks. Poolte ühine tahe oli suunatud

sellele, et kostjatel oli kohustus teha omal kulul vajalikud toimingud ja tegevused selliselt, et

hiljemalt 04.10.2023 on xxx elamuhoone täiendava soojusallikana kantud ehitisregistrisse

soojuspump. Kostjad ei ole seda teinud ja keeldunud seda tegemast.

22. Hagejad taotlevad, et kohus kohutaks kostjaid teostama 6 kuu jooksul lahendi

jõustumisest kõik vajalikud toimingud ja kandma sellega seonduvad kulud, mille tulemusel

tehakse ehitisregistrisse kanne selle kohta, et xxx soojusallikaks on soojuspump. Juhul kui

hiljemalt 6 kuu möödudes ei ole vastavat kannet ehitisregistris tehtud siis kohustada kostjaid

tasuma hagejatele kahjuhüvitis 12 852 eurot, mis on vastavuses tulevikus tekkivate vajaliku

dokumentatsiooni koostamise kuludega. Alternatiivselt, kui kohus ei pea sellise nõude täitmist

võimalikuks taotlevad hagejad mõista kostjatelt välja kahjuhüvitis summas 12852 eurot.

KOSTJATE SEISUKOHT

23. Kostjad ei tunnistanud hagi ja vaidlesid sellele vastu.

24. Kostjate vastuse kohaselt tõele vastab, et 04.10.2022 sõlmisid hagejad ja kostjad

võlaõigusliku müügilepingu ja asjaõiguslepingu kinnistu, registriosa nr xxx, asukohaga xxx,

pindalaga 784,0 m2 (katastritunnus xxx) (edaspidi kinnistu) müümiseks ja omandiõiguse

üleandmiseks hagejatele (edaspidi leping).

25. Lepingu p-s 2.1.7 kinnitasid kostjad (lepingus nimetatud ühiselt: Müüja 1), et: 2.1.7.

Lepingu eseme 1 (käesolevas dokumendis kinnistu) koosseisu kuuluv elamu on

elamiskõlbulik, kuid on ehitatud 60-ndatel aastatel ning vajab kaasajastamist, selles puuduvad

õigusliku aluseta teostatud ümberehitustööd, see on ühendatud ja liitunud elektrivõrguga, vee-

ja kanalisatsioonitrassidega ning köetav õhksoojuspumbaga, hoone on Ostja poolt

kindlustatud.

26. Lepingu p-s 2.1.9 kinnitasid kostjad, et:



Lepingu esemel 1 ei ole mingeid Müüjale 1 teadaolevaid varjatud puudusi, millest

Müüja 1 ei ole Ostjale teatanud või mida Ostja ei saanud märgata ülevaatuse

teostamisel.



Müüja 1 ei ole elamut ise renoveerinud, seetõttu ei ole ta teadlik hoone seisukorrast

küproki all;



Aknad on paigaldatud 20 aastat tagasi, külm õhk pääseb läbi, hoones esineb ka teisi

külmasildasid, mistõttu on elektrikulud kõrgemad;



Õhksoojuspump on 12-13 aastat vana, võib vajada varsti väljavahetamist;



Esiku ja WC põrandaküte paigaldatud 20 aastat tagasi;



Ostjale on välja pakutud oma ekspertidega hoone üle vaadata;



Hoone on köetav õhksoojuspumbaga, kuid see ei nähtu ehitisregistrist;



Vastavalt korstnapühkija 23.09.2022.a. ettepanekule ei tohi küttekoldeid (elamu kamin

ja korsten, saunaahi ja korsten) kasutada enne, kui on parandatud kõik korstnapühkija

poolt viidatud vead ning koostatud uus akt.

27. Lepingu p-s 2.2.2 kinnitasid hagejad (lepingus nimetatud Ostja 1), et: Ta on teadlik

lepingu p-s 2.1.7. ja 2.1.9. nimetatud kõikidest asjaoludest ning ei oma seoses lepingu eseme

1 seisukorraga Müüjale 1 mingeid pretensioone ega nõudmisi. Punktis 2.1.9. nimetatud

küttekollete parandustööd teostab Ostja ise ja omal kulul.

28. Hagejad selgitavad, et kinnistule tellitud hindamisaktis märkis hindamisakti koostaja, et

ehitisregistrisse kantud andmed ei vasta osaliselt tegelikkusele – katusekatteks oli märgitud

eterniit, tegelikkuses oli katusekatteks plekk, välisviimistlusvahendiks oli märgitud

keraamiline tellis, tegelikkuses oli aga krohv ning õhksoojuspumba kohta puudus

ehitisregistris teave.

29. Lepingu p-s 3.12 leppisid hagejad ja kostjad kokku, et: Müüja 1 kohustub korrastama

ehitisregistris lepingu eset 1 puudutavad andmed 12 kuu jooksul arvates käesoleva lepingu

sõlmimisest ning kandma kõik sellega seonduvad kulud.

30. Kuivõrd kostjad on pensionärid ning ei oma ehitisregistris toimingute tegemiseks

piisavaid teadmisi, volitasid nad selleks ennast esindama arhitekt U R (R) xxx OÜ-st. U. R

abiga viisid kostjad hagejatega kokku lepitud ajaks elamu katusekatte materjali ja

välisviimistlusvahendit puudutava teabe ehitisregistris tegelikkusega vastavusse. Seega

puudutab hagejate nõue ehitisregistri andmete korrastamise osas vaid õhksoojuspumpa.

31. Kostjad tegid toiminguid, et ka õhksoojuspump saaks tähtaegselt ehitisregistrisse kantud.

Kuivõrd Tallinna Linnaplaneerimise Ameti (TLPA) ametnikud on seoses elamul aja jooksul

teostatud ehitustööde seadustamise vajadusega olnud erinevat meelt ning on algsetest nõuetest

taganenud, on nii kostjate esindaja U. R kui ka kostja 1 ise TLPA ametnikega selles

küsimuses korduvalt suhelnud. TLPA 09.08.2023 kirjas, mis on ka hagejate esindajatele

edastatud, on TLPA kasutuslubade spetsialist selgitanud: „Eelnevalt olen ka mina tagastanud

andmete esitamise teatise kahtlusega, et tegemist võib olla ebaseaduslike ehitustööga, sh

õhksoojuspumba paigaldamine. Hiljem olen oma arvamust muutnud, võttes arvesse, et plekk-

katus on paigaldatud ortofotode järgi u 2003a ja et teatisega ei soovita enam õhksoojuspumba

kandmist registrisse, mille tõenduseks on saadetud ka fotod eemaldatud õhksoojuspumpadest.

Kuna ka algselt kajastatud soojuspump on nüüdseks hoonelt eemaldatud, siis puuduvad

ehitustööd mida kasutusteatisega nr. xxx seadustada. Seega on palunud menetleja, minult

saadud info põhjal, taotlejal kasutusteatist nr. xxx enam mitte esitada. EHR näitab teatiseid ja

lubade taotlusi, mis tagastatakse muuhulgas läbi vaatamata, kui registrisse kantuna. Teatisele

juurde esitatud lisadokumendid on nähtavad Ehitisregistrist.“

32. Seega on selgunud, et elamul ei ole ebaseaduslikult teostatud ehitustöid, mida saaks ja

tuleks kanda registrisse. Õhksoojuspumba, mille registrisse kandmist hagejad kostjatelt

nõuavad, on kostjad tegelikult elamult peale kinnistu soetamist eemaldanud. Kostjatel ei ole

alates õhksoojuspumba eemaldamisest enam võimalik elamul müügi hetkel olemas olnud

õhksoojuspumpa registrisse kanda. Kostjad on seisukohal, et nad on lepingu p-s 3.12 toodud

kohustuse korrastada ehitisregistri andmed elamu katuse, fassaadimaterjali ja

õhksoojuspumba osas täitnud, st lepingu sõlmimise (ja ka valduse üleandmise) hetkel elamul

olemas olnud ehitustööd, mis pidid olema registris kajastatud ning mida oli võimalik

registrisse kanda, on tänaseks päevaks ehitisregistrisse kantud.

33. Kostjad on seisukohal, et lepingu p 3.12 mõttega ei ole kooskõlas, et kostjatel on kohustus

korrastada ehitisregistris andmeid selliste tööde osas, mida ei ole teinud kostjad. Selliselt

võiks laiendada lepingus kokku lepitud ehitusregistri andmete korrastamise kohustust

piiramatult ka kõigile muudele töödele, mida hagejad võivad olla elamus teinud pärast

kinnistu valduse üleminekut. Kostjad on seisukohal, et lepingu p 3.12 mõte ei ole selline, et

kostjatel tekib kohustus hakata seadustama ehitustöid, mida on teinud hagejad pärast kinnistu

valduse saamist. On ülimalt tõenäoline, et soojuspumpa, mis kostjate poolt hagejatele kinnistu

valduse üleandmise ajal oli elamu seinal, hagejad uuesti elamu seinale paigaldanud ei ole ja

ka ei kavatse seda teha, kuna tegemist oli väga vana pumbaga.

34. Kostjate poolt lepingu p-ga 3.12 võetud kohustus ei laiene hagejate poolt elamus

teostatavatele ehitustöödele ja nende võimalikule ehitisregistrisse kandmise kohustusele. Kui

kostjad on elamule paigaldanud uue õhksoojuspumba, siis ei saa registrisse kanda vana

õhksoojuspumba andmeid, sellisel juhul ei vastaks ehitisregistrisse kantavad andmed

tegelikkusele.

35. Hagejad väidavad, et nad ei ole õhksoojuspumpa elamult eemaldanud, vaid „soojuspumba

välisseade oli kulunud seinaraami vahetamiseks ajutiselt seinalt eemaldatud (peale seinaraami

vahetamist paigaldati on seade tagasi)“. Kostjad ei nõustu hagejate väitega, nagu oleks

hagejad vaid õhksoojuspumba seinaraami vahetanud. Kostjatele teadaolevalt ei ole elamul

enam õhksoojuspumpa, mis oli seal kinnistu müügi hetkel.

36. Kostjad selgitavad täiendavalt, et kostjad soetasid kinnistu 2003.a. Kinnistul paiknev

elamu on ehitatud 1960-ndatel aastatel, ehitisregistris on elamu kohta märgitud „Kasutusel“.

Enne seda, kui kostjad kinnistu ostsid, olid 2001-2002. a elamus teostatud ulatuslikud

ümberehitustööd. Kuni 31.12.2002.a kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse (PES 1995)

kohaselt ei olnud õhksoojuspumba paigaldamine loakohustuslik tegevus – seda ei loetud

ehitamiseks.

37. Kostjad juhivad tähelepanu ka asjaolule, et ehitisregistri andmetel on informatiivne ja

statistiline tähendus (EhS § 61 lg 1). Ehitise tehnilised andmed ehitisregistris ei reguleeri ega

seadusta ehitamist ega ehitise kasutamist.

38. Kostjad juhivad lisaks tähelepanu ka sellele, et elamu ainsaks kütmise viisiks ei ole

õhksoojuspump. Ehitisregistris on hoone tehniliste näitajatena soojusvarustuse liigiks

märgitud „kohtküte“ ning soojusallika liigiks „ahi, kamin, pliit“. Lepingu pst 2.1.9 nähtuvalt

on elamu küttekollete kasutamine korstnapühkija soovitusest tulenevalt kuni nõutavate

parandustööde tegemiseni keelatud. Lepingu p-s 2.2.2 on hagejad kinnitanud, et nad on

teadlikud lepingu p-s 2.1.7. ja 2.1.9. nimetatud kõikidest asjaoludest ning ei oma seoses

kinnistu seisukorraga kostjatele mingeid pretensioone ega nõudmisi. Samuti on hagejad

kinnitanud, et teostavad punktis 2.1.9. nimetatud küttekollete parandustööd ise ja omal kulul.

Kostjatele ei ole teada, kas hagejad on elamu küttekolded tänaseks päevaks parandanud ja kas

elamu kütmiseks õhksoojuspumpa üldse kasutatakse, arvestades, et hagejad pumba elamult

2023.a eemaldasid.

39. Isegi, kui kohus peaks asuma seisukohale, et kostjatel on õhksoojuspumba ehitisregistrisse

kandmisega seotud kohustused täitmata, ei nõustu kostjad hagis avaldatud õhksoojuspumba

registrisse kandmise kuludega, mis hagejad on esitanud.

40. Hageja on esitanud õhksoojuspumba registrisse kandmise kulu tõendamiseks

hinnapakkumised summas 12 852 eurot ja 14 640 eurot. Kostjate jaoks jäävad esitatud

hinnapakkumised täiesti arusaamatuks – aru ei ole saada, kuidas on need seotud

õhksoojuspumba kui täiendava soojusallika liigi kandmisega ehitisregistrisse.

Hinnapakkumistes on kajastatud tööd, mida ei saa kuidagi seostada hagis esitatud nõudega.

41. Tegelikkuses, arvestades et hagejad on elamul selle müügi hetkel olnud õhksoojuspumba

eemaldanud ning sellest on ka TLPA-d teavitatud, saab ehitisregistrisse õhksoojuspumba kui

täiendava soojusallika liigi kanda lihtsa vaeva ja väheste kuludega.

42. Kehtivate õigusnormide kohaselt on õhksoojuspumba paigaldamise puhul tegemist ehitise

tehnosüsteemide muutmisega ehk elamu ümberehitamisega. Ehitusseadustiku (EhS) lisa 1

järgi on elamu ümberehitamiseks vajalik esitada kohalikule omavalitusele ehitusteatis ja -

projekt. Ehitusteatise esitamine on riigilõivuvaba. Ehitusprojekti koostamisel tuleb lähtuda

majandus- ja taristuministri 17.07.2015. a määrusest nr 97 „Nõuded ehitusprojektile”.

43. Õhksoojuspumba seadustamise tavapäraseks hinnaks on kuni 420 eurot. Näiteks xxx OÜ

hinnapakkumine, mis on avaldatud nende veebilehel, on summas 395 eurot. Hange.ee lehel on

õhksoojuspumba tagantjärgi seadustamise hinnapakkumisi tehtud summas 150 – 400 eurot

ning 150 euro suuruse hinnapakkumise teinud isik sai töö teostamise eest tellijalt maksimaalse

hinnangu koos kommentaariga: „Kogu protsess sujus kenasti ja stabiilselt. Asjalikud

küsimused, oskuslikud lahendused. Töökiirus oli pigem tellija (minu) taga kui töö teostaja.“.

xxx OÜ veebilehel avaldatu kohaselt on õhksoojuspumba seadustamise hinnaks 420 eurot.

44. Eeltoodust nähtub üheselt, et hagejate poolt esitatud õhksoojuspumba seadustamise

kalkulatsioonid on ülepaisutatud ning tegelikkuses oleks võimalik õhksoojuspump (kui

hagejad on elamule õhksoojuspumba paigaldanud) seadustada kuni 400 euro suuruse kuluga,

kui vastav töö tellida kolmandalt isikult.

45. 16.12.2024 esitatud seisukoha kohaselt kostjad võtsid hinnapakkumise xxx OÜ-lt kohaselt

on soojuspumba seadustamise hind (sisaldab kõiki selleks vajalikke toiminguid ja kulusid)

koos käibemaksuga 1988,60 eurot. Seega saab hagejate hagi kostjate hinnangul maksimaalselt

rahuldada osaliselt, lähtudes kahjuhüvitise määramisel pumba seadustamise tegelikust

turuhinnast (kostjate poolt esitatud tõenditest nähtuvalt vähem kui 2000 eurot).

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

46. Kohus leiab, et hagi tuleb rahuldada.

47. Pooled tõid välja järgmised asjaolud, mis kohus loeb TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 ning

viidatud tõendite alusel tuvastatuks:



22.08.2022 sõlmisid R S ja ET (hagejad, ostjad) ja A Me ning T Me (kostjad, müüjad)

kinnistu asukohaga xxx broneerimislepingu, milles võtsid kostjad kohustuse 12 kuu

jooksul korrastada ehitisregistri andmed hoone fassaadi, katusematerjali ning

soojuspumba osas. 22.08.2023 broneerimislepingus p-s 4 rõhutasid kostjad, et

soojuspump on 12-13 aastat vana ega ole teada kui pikk eluiga sellel veel on (dtl 54-

56).



04.10.2022 sõlmisid R S ja ET (hagejad, ostjad) ja A Me ning T Me (kostjad, müüjad)

kinnistu asukohaga xxx müügilepingu (dtl 58-72).



Müügilepingu punktis 2.1.9 kinnitasid kostjad, et soojuspump on 12-13 aastat vana,

võib vajada varsti väljavahetamist. Samuti kinnitasid kostjad, et hoone on köetav

soojuspumbaga, kuid see ei nähtu ehitisregistrist.



Müügilepingu punkti 3.12 kohaselt müüja 1 ja ostja on kokku leppinud, et müüja 1

kohustub korrastama ehitisregistris kinnistut puudutavad andmed 12 kuu jooksul

arvates lepingu sõlmimisest ning kandma kõik sellega seonduvad kulud.



Kostjatel oli kohustus korrastada hiljemalt 04.10.2023 ehitusregistris hoone fassaadi,

katuse ja soojuspumba andmed.



Ehitusregistris on hoone fassaadi ja katuskatte materjali puudutavad andmed viidud

tegelikkusega vastavusse.

48. Käesolevas asjas on hagejad esitanud VÕS § 108 lg 1 alusel kostjate vastu lepingu

täitmise nõude.

49. VÕS § 8 järgi on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 8 lg 1, 2, § 76 lg 1,

2 järgi kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele, hea usu ja mõistlikkuse

põhimõttele. VÕS § 7 lg 1 järgi loetakse võlasuhtes loetakse mõistlikuks seda, mida samas

olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks

50. Vastavalt VÕS § 82 lg-le 1, kui kohustuse täitmise tähtpäev on kindlaks määratud, tuleb

kohustus täita sellel tähtpäeval. VÕS § 82 lg 2 kohaselt, kui kohustuse täitmiseks on ette

nähtud tähtaeg või kui see on määratletav lepingu alusel, tuleb kohustus täita selle tähtaja

kestel, kui lepingust või asjaoludest ei tulene, et täitmise tähtpäeva võib määrata võlausaldaja.

51. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata

jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1, 6, §

108 lg 1, 2 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse

täitmist.

52. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimistel, eelkõige

koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka

asja juurde kuuluvad dokumendid.

53. Hagejad on esitanud kohtule poolte vahel 04.10.2022 sõlmitud müügilepingu täitmise

nõude. Hagejad paluvad kohustada kostjaid korrastama ehitisregistris xxx elamu (ehitisregistri

kood nr xxx) soojuspumpa puudutavad andmed, ning kanda sellega seonduvad kulud, mille

tulemusel kannab ehitisregistri pidaja ehitisregistrisse xxx elamu soojusallikaks soojuspumba.

Juhul, kui kohtuotsuse jõustumisest 6 kuu möödudes ei ole ehitisregistrisse xxx elamu

soojusallikaks soojuspump kantud, palusid hagejad mõista kostjatelt solidaarselt välja

hagejate kasuks kahjuhüvitis summas 12 852 eurot. Hagejad tuginevad müügilepingu punktile

3.12, mille kohaselt müüja 1 ja ostja on kokku leppinud, et müüja 1 kohustub korrastama

ehitisregistris kinnistut puudutavad andmed 12 kuu jooksul arvates lepingu sõlmimisest ning

kandma kõik sellega seonduvad kulud. Hagejad leiavad, et kostjate kohustus oli korrastada

hiljemalt 04.10.2023 ehitusregistris hoone fassaadi, katuse ja soojuspumba andmed. Kostjad

ei ole antud kohustust täitnud.

54. Kostjad on seisukohal, et nad on lepingus toodud kohustuse „korrastama ehitisregistris

lepingu eset 1 puudutavad andmed 12 kuu jooksul arvates lepingu sõlmimisest ning kandma

kõik sellega seotud kulud“ täitnud. Kostjate väide põhineb sellel, et õhksoojuspumba, mille

registrisse kandmist hagejad kostjatelt nõuavad, on hagejad tegelikult elamult peale kinnistu

soetamist eemaldanud. Kostjatel ei ole alates õhksoojuspumba eemaldamist enam võimalik

elamu müügi hetkel olemas olnud õhksoojuspumpa registrisse kanda. Kostjate väitel lepingu

punkti 3.12 mõte ei ole selline, et kostjatel tekib kohustus hakata seadustama ehitustöid, mida

on teinud hagejad pärast kinnistu valduse saamist. On ülimalt tõenäoline, et soojuspumpa, mis

kostjate poolt hagejatele kinnistu valduse üleandmise ajal oli elamu seinal, hagejad uuesti

elamu seinale paigaldanud ei ole ja ka ei kavatse seda teha, kuna tegemist on väga vana

pumbaga.

55. Seega pooled vaidlevad selle üle, kas kostjad on täitnud oma kohustuse korrastada

ehitisregistris xxx elamu soojuspumpa puudutavad andmed.

56. VÕS § 29 lg 1 sätestab, et lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest

tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on

määrav lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 5 sätestab, et lepingu tõlgendamisel tuleb

eelkõige arvestada tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem

andnud, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja

eesmärki. VÕS § 29 lg 6 sätestab, et lepingutingimust tuleb tõlgendada koos teiste

lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja

eesmärgist. Hagejad väidavad, et nad omandasid kostjatelt elamu teades, et elamut köetakse

soojuspumbaga. Sama soojusallika liiki kavatsevad hagejad ka edaspidiselt kasutada ja pooled

leppisid lepingueelsetel läbirääkimistel kokku, et kostjad korrastavad soojuspumba andmed

ehitusregistris. Ehitisregistris soojuspumba andmete korrastamise kohustus lepiti kokku ka

sõlmitud müügilepingus. Kostjad asusid kohustust täitma ja nende arhitekt esitas esialgse

dokumentatsiooni registrile. Seega nii lepingueelsetest läbirääkimistest kui sõlmitud

lepingutest tulenes kostjate kohustus kanda xxx elamu soojuspump soojusallikana registrisse.

57. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et müügilepingu sõlmimise ajal oli elamul

soojuspump ja müügilepinguga võtsid kostjad endale kohustuse valmistada ette

dokumentatsioon ja taotleda soojuspumba kandmist ehitusregistrisse. Vaidlust ei ole selle üle,

et hagi esitamise ajaks ei ole ehitusregistrisse tehtud kannet, mille kohaselt on xxx elamu

soojusallikaks soojuspump.

58. Kohus leiab, et kostjate poolt ehitusregistrisse kande tegemata jätmine selle kohta, et xxx

elamu soojusallikaks on soojuspump, näol on tegemist kostjate poolt kohustuse rikkumisega.

Kohus põhjendab oma seisukoha järgnevalt.

59. Asja materjalidest nähtuvalt peale 0.10.2022 müügilepingu sõlmimist kostjad kuni hageja

poolt 07.06.2023 järelpärimiseni (so 9 kuu jooksul pärast kohustuse võtmist) soojuspumba

registrisse kandmisega ei tegelenud (dtl 76). Ehitisregistri väljavõttest nähtuvalt on kostja

arhitekti ja TLPA spetsialisti vahel olnud kirjavahetus, millest nähtuvalt kostja arhitekt väitis,

et enne ehitusseadustiku kehtima hakkamist ei olnud soojuspumpade paigaldamine

reguleeritud ja dokumenteerimine kohustuslik ja TLPA spetsialist viitas vastusena enne 2015

kehtinud ehitusseadusele, mille järgi oli tehnosüsteemi muutmine või asendamine

samaväärsega luba nõudev tegevus ning palus lisada teatise dokumentidesse tööde teostamise

õiguslik alus (dtl 77-8). Sellest võib järeldada, et kostjad soovisid vältida soojuspumba

seadustamisega seotud dokumentatsiooni korrastamisest väites, et see on paigaldatud enne

ehitusseadustiku jõustumist. Asja materjalidest nähtuvalt vaatamata TLPA spetsialist

selgitusest kostjad nõutud dokumente TLPA-le ei esitanud.

60. Selle asemel said hageja 10.08.203 teada, et kostjad on edastanud TLPA teate, mille järgi

soojuspumba registrisse kandmist enam ei taotleta. Nimelt teatasid kostjad TLPA’le, et kuna

hoone seinalt on soojuspump eemaldatud, siis pole selle registrisse kandmine enam vajalik

(dtl 89-90). Seega on kostjad loobunud soojuspumba registrisse kandmisest juba 2 kuud enne

tähtaja (04.10.2023) saabumist.

61. Seega kohtule esitatud tõendistest nähtuvalt kostjate teguviis soojuspumba registrisse

kandmata jätmisel ei olnud mitte passiivne (jättes vajalikud dokumendid esitamata), vaid

aktiivne. Kohtule esitatud tõenditest nähtuvalt kostjad on esitanud TLPA-le fotod (dtl 89-91),

millega avaldasid, et enam ei soovita soojuspumpa registrisse kanda. Vaidlust pole selle üle,

et sellel ajal olid elamu omanikeks hagejad, seega elamu soojuspumbaga seonduvad

küsimused oleks pidanud saama hagejate heakskiidu. Seda aga kostjad ei teinud, vaid

tegutsesid oma äranägemisel ja teadlikult vastuolus hagejate huvidega. Seda, et hagejad

soovivad, et registrisse kanda kütteallikana soojuspumba oli kostjatele hästi teadlik nii

broneerimislepingu kui müügilepingu sõlmimisel.

62. Hagejad on selgitanud, et soojuspump eemaldati raami hoolduseks välisseinalt, sest

tegemist on vana seadmega. Kohtule esitatud fotost nähtuvalt on soojuspump maja

välisseinale tagasi paigaldatud (dtl 136). Seadme ajutine eemaldamine välisseinalt ja selle

hooldus ei saa takistada selle registrisse kandmist. Seega ei saanud hagejate käitumine

takistada kostjate poolt takistada soojuspumba registrisse kandmist ja lepingu täitmist.

63. Kohus nõustub hagejatega, et kostjate täitmisest keeldumine, põhjusel nagu oleks hagejad

õhksoojuspumba eemaldanud ja seetõttu pole võimalik enam registrisse kanda, on ilmselgelt

otsitud.

64. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et kostja on müügilepingu punktis 2.1.9 osundanud, et

õhksoojuspumba näol on tegemist 12-13 aastat vana seadmega, mis võib varsti vajada

väljavahetamist. Samas soojuspumba vahetamist kostjad ise samas lepingus enda kohustuse

täitmist (soojuspumba registrisse kandmine) takistavaks või välistavaks ei pidanud. Seega pidi

kostjatele olema ettenähtav, et isegi kui hagejad vahetaksid soojuspumba kaasaegsema vastu,

ei mõjuta see kostjate soojuspumba registrisse kandmise kohustust.

65. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et kostjad on jätnud täitmata enda kohustuse

kanda soojuspump registrisse. Puuduvad kostjate kohustuse täitmise vastusest vabastavad

asjaolud. Seega kostjad vastutavad lepingust tulenva kohustuse täitmata jätmise eest.

66. VÕS § 108 lg 2 järgi, kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises, võib

võlausaldaja nõuda temalt kohustuse täitmist. VÕS § 222 lg 1 kui asi ei vasta

lepingutingimustele, võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist, kui valitud

õiguskaitsevahendi kasutamine on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teise

õiguskaitsevahendi kasutamisega ebaproportsionaalseid kulusid, arvestades kõiki asjaolusid,

muu hulgas väärtust, mis asjal oleks olnud, kui lepingutingimustele mittevastavust ei esineks,

lepingutingimustele mittevastavuse olulisust ning ostja võimalust kasutada teist

õiguskaitsevahendit ilma märkimisväärse ebamugavuseta.

67. Hagejate nõue on suunatud sellele, et kostjad täidaksid lepinguga võetud kohustuse ja

korrastaksid ehitisregistris soojuspumba andmed. Kohus leiab, et hagejate nõue on

põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Eeltoodust tulenevalt kohus kohustab kostjaid

korrastama ehitisregistris xxx elamu (ehitisregistri kood nr. xxx) soojuspumpa puudutavad

andmed ning kanda sellega seonduvad kulud, mille tulemusel kannab ehitusregistri pidaja

ehitusregistrisse xxx elamu soojusallikaks soojuspumba.

68. Selleks, et tagada kostjate kohustuse täidetavus on hagejad taotlenud kohustada kostjaid

korrastama vastavad andmed hiljemalt 6 kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Hagejate

taotlusel määrab kohus hagis taotletava võõrandamislepingust tulenevate kohustuste

täitmiseks tähtaja (TsMS § 365 lg 1). Seega kohustab kohus kostjaid korrastama vastavad

andmed ehitusregistris 6 kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest.

69. Hageja taotleb, et juhul, kui selleks ajaks ei ole ehitisregistrisse xxx soojusallikana

soojuspumpa kantud, siis kohustada kostjaid tasuma hagejatele kahjuhüvitis, mis on

vastavuses tulevikus tekkivate vajaliku dokumentatsiooni koostamise kuludega. Hageja väitel

kostjatelt väljamõistetav kahjuhüvitise suurus on 12 852 eurot. TsMS § 365 lg 2 annab

hagejale õiguse panna täitmise asemel kahjuhüvitise nõue maksma tingimuslikult ja nõuda

kahjuhüvitise kindlaksmääramist juhuks, kui kohustust kohtu määratud tähtaja jooksul ei

täideta.

70. VÕS § 115 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse

täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju

hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju

ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 127 lg 1 järgi on kahju

hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane

olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei

oleks esinenud. VÕS § 127 lg 3 järgi esineb kahju rikkumise ja kahju vahel põhjuslik seos,

lisaks kõigele hoiatas ka hagejate lepinguline esindaja, et kui soojuspumpa ei seadustata siis

tellivad hagejad vastavad tööd kolmandatelt isikutelt ja nõuavad kahju sisse. VÕS § 127 lg 4

rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos. VÕS § 128 lg 1 järgi võib hüvitamisele kuuluv

kahju olla varaline või mittevaraline. VÕS § 128 lg 2 järgi hõlmab otsene varaline kahju

tekitamisega seoses tulevikus kantavad mõistlikud kulud.

71. Järgevalt tuleb kohtul tuvastada kui suur on kahju hagejatele tekkiv kahju ehk kui suured

oleksid hagejate poolt dokumentatsiooni koostamise kulud, mis on vajalikud, et kanda

Ehitusregistrisse xxx soojusallikana õhksoojuspump.

72. Hageja on tõendina esitanud xxx OÜ poolt 25.09.2023 tehtud hinnapakkumise, mille

kohaselt oleksid kulud kokku summas 12 852 eurot. Nimetatud hinnapakkumine sisaldab

järgmisi töid: geoalus-hind 660 eurot, ehitusjärgne mõõdistustöö ja muudatuste võrdlustabeli

koostamine- hind 390 eurot, küttesüsteemide ekspertiis, vajalik kui ei suudeta tõenda

küttesüsteemide ohutust 1300 eurot, korstnapühkija akt 120 eurot, tuleohutusaudit- hind 1160

eurot, ehitise audit, dokument, mis asendab kasutusloa menetluses puuduvat

dokumentatsiooni (ehitustööde päevikuid, kaetud tööde akte,) ja/või on vajalik, et hinnata

ehitusprojekti puudumisel hoone ohutust ja kehtivust kehtivatele planeeringutele- hind 2380

eurot, elektripaigaldise audit- hind 650 eurot, muudatusprojekt, hetkeolukorda kajastav

projekt, mis on aluseeks ehitise kandmiseks registrisse- hind 2100 eurot, riigilõivud 440 eurot.

Antud hindadele lisandub käibemaks 20% kokku summas 2 142 eurot (dtl 99).

73. Hageja on oma hinnapakkumise aluseks võtnud xxx kinnistule Tallinna

Linnaplaneerimise Ameti (edaspidi TLPA) poolt esitatavad nõuded (dtl 73-74). Hageja on

välja toonud, et kostjad on müügilepingus kinnitanud, et elamus puuduvad õigusliku aluseta

tehtud ümberehitustööd, mis on hiljem osutunud valeks, kuna kostjate poolt TLPA esitatud

projekt kinnitas teist. Nimelt on TLPA märkinud, et dokumentidesse lisatud

muudatusprojektist nähtub, et hoones on tehtud (seletuskirja kohaselt enne 01.01.2023)

ehitusluba /ehitisteatis nõudvaid töid (dtl 73). Hageja väitel see omakorda mõjutab

soojuspumba registrisse kandmise dokumentatsiooni mahtu.

74. Kostjad on esitanud erinevaid pakkumisi ja kirjavahetust tõendamaks, nende kohustuse

täitmine on oluliselt soodsam sellest, mida hageja kohustuse täitmata jätmise korral nõuavad.

75. Kostjad on kohtule edastanud xxx OÜ poolt 12.12.2024 väljastatud hinnapakkumise nr

2540, mille kohaselt on soojuspumba seadustamise hind koos käibemaksuga on 1988,60

eurot. xxx OÜ poolt esitatud hinnapakkumine sisaldab järgmiseid töid: elektripaigaldise

audit- soojuspumba mahus, üldehituslik audit- soojuspumba mahus, hoone mõõdistusprojekt,

kasutusteatise taotlemise korraldamine, projektijuhtimine, ehitusalane konsultatisoon (dtl

169). Lisaks on kostjad kohtule esitanud xxx OÜ kaaskirja, milles selgitab xxx OÜ, et

pakkumises esitatud tegevuskava on vajalik ja piisav soojuspumba seadustamiseks. xxx OÜ

märgib, et kõnelause pumba seadustamiseks ei ole vaja muudatusprojekti koostamine ega ka

dendroloogia (dendroloogilise hinnangu) koostamine. xxx OÜ selgitab, et muudatusprojekti

saab koostada üksnes olukorras, kus on olemas kehtiv ehitusluba ja ehitusprojekt, mida saab

muuta. Hetkel hoone kohta on küll olemas värske ehitusprojekt ja teatis laiendamise kohta,

kuid ehitustööde alustamata (või vähemalt lõpetamata) oleku tõttu selle alusel pumpa

seadustada ei oleks võimalik. Dendroloogilise hinnangu koostamine ei ole vajalik ainuüksi

põhjusel, et pump paikneb seinal. xxx OÜ kinnitab oma kaaskirjas, et nende poolt pakutav ja

hinnapakkumises kajastatud tegevuskava on piisav olemasoleva soojuspumba seadustamiseks

eeldusel, et pump on ohutu ja vastab nõuetele. Viimaks märgib xxx OÜ, et ta on kõnealust

teenust pakkunud juba 14 aastat ja omab kogemust kõnealuses valdkonnas juba 24 aastat (dtl

170).

76. Asja materjalidest nähtuvalt kostjad on püüdnud korrastada õhksoojuspumba andmeid

15.09.2022, so juba enne müügilepingu sõlmimist ja TLPA on selgitanud hagejatele

20.09.2022 läbi vaatamata jätmise teates, et kuna hoones on tehtud ehitusluba/ehitusteatist

nõudvaid ehitustöid aga ehitusteatis/ehitusluba või kinnitatud ehitusprojekt puudub, tuleb

juhinduda Tallinna linna veebilehel antud ehitise seadustamise juhistest. Nendes juhistes on

selgitatud vajadust tellida nõutavat akrediteeringud omavalt isikult ehitusaudit ja tasuda

riigilõiv 500 eurot. Ehitusaudit peab lisaks seletusele sisaldama nii ehitise graafilist osa,

fotosid kui ka tuleohutuse ja elektripaigaldise ning gaasipaigaldise olemasolul ka selle auditit

dtl 73).

77. Kohus tuvastab, et Tallinna veebilehel on avaldatud järgmised juhised pärast 01.01.2023

ning enne 01.07.2015 ehitatud ehitise korral:

78. Ehitis peab vastama ehitise ohutusele esitatavatele nõuetele ning vastama detail- ja

üldplaneeringule või projekteerimistingimustele. Ehitise ohutuse hindamisel võetakse aluseks

ehitusprojekt. Ehitusprojekti puudumisel tehakse ehitise ohutuse hindamiseks ehitise audit.

Ehitise audit asendab loa- või teavitusmenetluse ehitusprojekti. Ehitise auditi tulemusel peab

olema võimalik kanda ehitise olulisemad tehnilised andmed ehitisregistrisse.

79. Tingimused auditile: Ehitise auditi tellib omanik. Auditi tegemise korra sätestab määrus

"Auditi tegemise kord". Auditi tegija peab olema nõutava akrediteeringuga pädev isik.

Täpsemad nõuded audititegijale erinevate ehitusliikide puhul leiab määruse lisast. Kohaliku

omavalitsuse üksus otsustab ehitise auditi tulemusel täiendavate riikliku järelevalvemeetmete

vajaduse, arvestades eelkõige: 1. ehitisele esitatavate nõuete täitmist, sealhulgas olulise või

kõrgendatud ohu esinemise võimalikkust; 2. ehitise ehitamise aega; 3. ehitise kasutamise

otstarvet; 4. kinnisasja omaniku ning vajaduse korral piirnevate kinnisasjade omanike õiguste

ja huvide kaitset.

80. Auditi aruanne peab sisaldama (st aruanne peab koosnema vähemalt järgmistest osadest):

• Ehitiste graafiline osa (eelprojekti mahus arhitektuurilised vaated, korruse plaanid ja

üldlõiked ning rajatise auditi korral plaaniline lahendus ja iseloomulikud lõiked või

pikiprofiilid), sh ehitusjärgne geodeetiline kontrollmõõdistus koos tehnovõrkudega, tehnilised

andmed, plaanid, lõiked, asendiplaan jms);

• Fotod ehitiste igast küljest koos selgitustega, samuti fotod ümbritsevatest ehitistest koos

selgitustega millest on foto tehtud;

• Seletuskiri, millest peab muuhulgas selguma, et tegemist on ebaseadusliku ehitisega; millal

ja milliseid ehitustöid on teostatud (kõik ehitus-, ümberehitus- ja/või laiendustööd sh

ehitamise ajad); milliseid materjale on kasutatud; kas ehitis on kooskõlas ehitamise ajal

kehtinud nõuetega; ehitise kasutamise otstarve; kas esineb/ei esine oluline kõrgendatud oht;

aruandes käsitleda kas ehitis on kooskõlas kinnisasja omaniku ning asjakohasel juhul

piirnevate kinnisasjade omanike õiguste ja huvidega.

81. Koos auditiga tuleb esitada (st auditi aruanne peab sisaldama):

• ehitise tuleohutuse hinnang – auditi tegijal peab olema tuleohutuse ekspert (tase 6);

• elektripaigaldise audit (auditi tegija peab olema nõutava akrediteeringuga pädev isik), kust

nähtub, et paigaldis vastab nõuetele;

• gaasipaigaldise olemasolul gaasipaigaldise audit (auditi tegija peab olema nõutava

akrediteeringuga pädev isik), kust nähtub, et paigaldis vastab nõuetele;

82. Kui auditi tulemus on negatiivne ja ehitis ei vasta ehitise ohutusele või asjakohasel juhul

detail- ja üldplaneeringule või projekteerimistingimustele ning selgub ümberehitamise,

lammutamise või muu selline vajadus, tuleb esitada ehitusloa taotlus või ehitusteatis ja

ehitusprojekt vastavalt ehitusseadustiku lisale 1.

83. Kui auditi tulemus on positiivne ja ehitis vastab ehitamise ajal kehtinud nõuetele ja/või

ehitise ohutusele esitavatele nõuetele ja asjakohasel juhul detail- ja üldplaneeringule või

projekteerimistingimustele ning puudub täiendavate ehitustööde vajadus, tuleb ametile läbi

ehitisregistri esitada kasutusloa taotlus või kasutusteatis vastavalt ehitusseadustiku lisale 2

ning audit koos asjakohase dokumentatsiooniga (dtl 74-75).

84. Võrreldes hageja poolt kohtule esitatud xxx OÜ poolt esitatud hinnapakkumist ja kostjate

poolt kohtule esitatud xxx OÜ poolt väljastatud hinnapakkumist, siis on kostjate poolt esitatud

hinnapakkumise maht oluliselt väiksem. Sellega seoses on hageja pöördunud xxx OÜ

hinnapakkumise koostaja A. B poole, kes oma selgitustes ümber lükanud kostjate poolt

esitatud väited (dtl 186-188). Kohus peab usaldusväärsemaks hageja poolt esitatud xxx OÜ

poolt tehtud hinnapakkumist, see selle aluseks on võetud TLPA poolt kehtestatud nõuded

ehitise seadustamiseks ja selles on arvestatud kõigi võimalike vajalike töödega. Kostjate

hinnapakkumine on eelduslik ning enamus töid, mis ei ole hinnapakkumise esitaja poolt

vajalikud, on välja jäetud.

85. Kuna hageja esmane nõue on lepingu täitmise nõue, ja kostjate hinnangul on xxx OÜ

hinnapakkumine piisav, siis on võimalik selle pinnalt 6 kuu jooksule kohtuotsuse jõustumisest

alates kostjatel oma kohustus täita. Juhul, kui aga TLPA nõudmisel tuleb teha täiendavaid

töid, mida xxx OÜ hinnapakkumise ei sisalda, ja kostjad sellest keelduvad, siis peab kostjatelt

hageja kasuks välja mõistetav kahjuhüvitis tagama kõigi vajalike tööde maksumuse.

86. Eeltoodust tulenevalt kohus rahuldab hagi. Kohus kohustab kostjaid korrastama

ehitisregistris xxx elamu (ehitisregistri kood nr. xxx) soojuspumpa puudutavad andmed, ning

kanda sellega seonduvad kulud, mille tulemusel kannab ehitusregistri pidaja ehitusregistrisse

xxx elamu soojusallikaks soojuspumba. Juhul, kui kohtuotsuse jõustumisest 6 kuu möödudes

ei ole ehitisregistrisse xxx elamu soojusallikaks soojuspump kantud, mõista kostjatelt

solidaarselt välja hagejate kasuks kahjuhüvitis summas 12 852 eurot.

87. Kuna kohus on rahuldanud hagejate esmase nõude, siis kohus ei käsitle hagejate

alternatiivset nõuet.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

88. TsMS § 173 lg 1 ja 4 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulude

jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma.

Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse

menetlusosaliste vahel.

89. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.

TsMS § 165 lg 3 kohaselt kui otsus on tehtud solidaarvõlgnikest kostjate kahjuks, vastutavad

kostjad menetluskulude eest samuti solidaarselt. See ei välista ega piira käesoleva paragrahvi

lõikes 2 sätestatu kohaldamist.

90. Kuna kohus rahuldab hagi ja otsus on tehtud solidaarvõlgnikest kostjate kahjuks, siis jätab

kohus menetluskulud solidaarselt kostjate kanda.

91. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks mõistliku aja jooksul peale

käesoleva kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg 2 järgi.

92. TsMS § 178 lg-st 1 tulenevalt, menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi

kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.

/allkirjastatud digitaalselt/

Marget Henriksen

kohtunik