2-23-16691/49 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kairi Piirisild, Vallo Kariler ja Ele Liiv

Määruse tegemise aeg ja koht

3. veebruar 2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-23-16691

Kohtuasi

Tallinn, Võistluse tn 6 korteriühistu avaldus

TYCOON OÜ vastu võlgnevuse väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 8. märtsi 2024. a määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Tallinn, Võistluse tn 6 korteriühistu määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja: Tallinn, Võistluse tn 6 korteriühistu

(registrikood 80566804), lepinguline esindaja Monika

Sulg

Puudutatud isik: TYCOON OÜ (registrikood 12605197),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Daniil Savitski

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Keelduda Tallinn, Võistluse tn 6 korteriühistu 16. ja 17. aprillil 2024, 21.

detsembril 2024 ja 20. jaanuaril 2025 esitatud järgmiste tõendite vastuvõtmisest ja

eemaldada need asja materjali hulgast: äriregistri väljatrükk (dtl 1513–1514),

Utilitas AS arve (dtl 1548–1549), kululiigi jagamise aruanne (dtl 1550–1553),

Harju Maakohtu 19. veebruari 2024 määrus tsiviilasjas nr 2-23-12081 ja

kompromissleping samas tsiviilasjas (dtl 1577–1584), korteriühistu 09. detsembri

2019 üldkoosoleku protokoll lisadega (dtl 1597–1620); 12. juuli 2024 kandeavaldus

lisadega (dtl 1622–1753), Võistluse tn 6-155 ja 139 ostu-müügilepingud (dtl 1754–

1807).

2. Keelduda TYCOON OÜ poolt 27. jaanuaril 2025 esitatud tõendite (dtl 1837–1929

ja 1938–1950) vastuvõtmisest (välja arvatud lisa nr 48 tabel majandamiskulude

kohta) ja eemaldada need asja materjali hulgast.

3. Võtta tsiviilasja materjali juurde Tallinn, Võistluse tn 6 korteriühistu 16. aprillil

2024 esitatud notariaalne avaldus „Kinnistu korteriomanditeks jagamine,

erikasutusõigus ja kasutuskord“, 20. jaanuaril 2025 esitatud tabel Võistluse tn 6

pindade kohta ja TYCOON OÜ 27. jaanuaril 2025 esitatud tabel korteri nr 45

majandamiskulude kohta.

2-23-16691

4. Jätta rahuldamata Tallinn, Võistluse tn 6 korteriühistu taotlus käesoleva tsiviilasja

liitmiseks tsiviilasjadega nr 2-25-101555 kuni 2-25-101561.

5. Jätta rahuldamata TYCOON OÜ taotlus Harju Maakohtu 4. detsembri 2023

avalduse tagamise määruse tühistamiseks.

6. Jätta Harju Maakohtu 8. märtsi 2024 määrus muutmata.

7. Jätta Tallinn, Võistluse tn 6 korteriühistu määruskaebus rahuldamata.

8. Jätta määruskaebemenetluse kulud Tallinn, Võistluse tn 6 korteriühistu kanda.

9. Rahuldada osaliselt TYCOON OÜ taotlus menetluskulude rahalise suuruse

kindlaksmääramiseks ja mõista Tallinn, Võistluse tn 6 korteriühistult TYCOON

OÜ kasuks tema menetluskulude hüvitamiseks välja 2405 eurot.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Tallinn, Võistluse tn 6 korteriühistu (avaldaja) esitas 24.11.2023 Harju Maakohtule

avalduse, (täiendatud 01.12.2023), milles palus TYCOON OÜ-lt (puudutatud isik) välja

mõista majandamiskulude võla 46 608,95 euro ja viivise seaduses sätestatud määras alates

avalduse esitamisest kuni nõude täitmiseni. Menetluskulud palus avaldaja jätta puudutatud

isiku kanda.

2. Avalduse kohaselt kuulub puudutatud isikule alates 12.06.2019 korter nr 45 asukohaga

Võistluse tn 6, Tallinn. Ajavahemikus 01.06.2022–31.10.2023 esitas avaldaja puudutatud

isikule tarbitud teenuste eest arveid 60 248,12 euro ulatuses. Arvetel märgitud korteri üldpind

on puudutatud isiku korteri nr 45 ruutmeetrid ja Arvestuslik pind on korteri juurde

erikasutusõiguse alusel kuuluvad panipaigad ja parkimiskohad. Puudutatud isik on

erikasutusõiguseid võõrandanud või kasutada andnud ja seetõttu on arvestuslik pind

muutunud.

3. Puudutatud isik on arved tasunud osaliselt ja on jätnud 46 608,95 euro ulatuses tasumata.

Puudutatud isik märkis maksete tegemisel ära arve numbri, kuid ei märkinud, millise teenuse

eest ta arve tasub. Arvetel on märgitud varasemate perioodide võlgnevus. Avaldaja arvestas

võlgnevusest maha esimesena sissenõutavaks muutunud kohustuse.

4. Avaldaja 09.12.2019 üldkoosolekul kinnitati põhikiri, mis kehtis kuni 09.10.2023. Kehtiv

põhikiri kinnitati 28.09.2023. Põhikirjades on ühte moodi sätestatud, et ühistu liige kohustub

tasuma regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks,

2-23-16691

elamute majandamise jooksvate kulutuste katteks sihtotstarbelisi makseid üldkoosoleku poolt

kehtestatud suuruses ja korras.

5. Avaldaja liikmed pöördusid 2021. a alguses korduvalt avaldaja juhatuse liikme YP (kes oli

ühtlasi ka puudutatud isiku seaduslik esindaja) poole, kuna nad ei olnud rahul kulude

arvestamise metoodikaga. Kommunaalkulude jaotamist ja arvestamist kontrollides selgus, et

panipaikade ja parkimiskohtade haldamisega seotud kulud (elekter, küte, tehnohooldus jne)

jaotatakse kõikide korterite vahel vastavalt korteri üldpinnale. Seda ei peetud korrektseks,

kuna paljudel korteritel ei ole parkimiskohta ja osadel ei ole ka panipaika. 2021. a veebruari

seisuga kuulus puudutatud isikule aadressil Võistluse tn 6, Tallinn 102 korterit (majades

kokku 180 korterit), 95 panipaika (majades kokku 180) ja 184 parkimiskohta (majades kokku

232). Avaldaja muutis alates 01.02.2021 haldamis- ja majandamiskulude arvestamise korda

selliselt, et see lähtuks kõigi ühistu liikmete huvidest. Küttekulude arvestamine üksnes

eluruumidele on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna eluruumide omanikud peavad tasuma

ka erikasutusõiguse alusel korteriomanikele kuuluvate ruumide tarbitavate teenuste eest.

Kulude õiglaseks jaotamiseks koostas avaldaja juhatuse liige AO andmestiku, milles näitas

ära korteriomaniku andmed, korteri ruutmeetrid, panipaiga ruutmeetrid ja parkimiskoha

ruutmeetrid ning ruutmeetrite kokku liitmise tulemusel sai kulude jaotuse arvestuslikud

ruutmeerid, mille alusel hakati alates veebruarist 2021 jaotama korterite, panipaikade ja

parkimiskohtade omanike kommunaalkulusid. Samuti koostas AO avaldaja liikmetele

jaotatavate kommunaal- ja halduskulude jagunemise plaani. Plaani kiitis märtsis 2021

tagasiulatuvalt heaks avaldaja juhatuse liige YP. Juhatuse otsust vaidlustatud ei ole ning

peaaegu kõik korteriomanikud on arveid korrektselt tasunud.

6. Puudutatud isik on oma võlga kinnitanud 24.10.2023 ja 26.10.2023 ega ole enne avaldusele

vastuse esitamist arvete õigsuse osas vastuväiteid esitanud. Samuti kiitis puudutatud isik

temale alates 01.02.2021 kommunaalkulude jaotuse alusel esitatud arved heaks 03.09.2021

korteriomandi nr 77 võõrandamisel sõlmitud lepingus.

Puudutatud isiku seisukohad

7. Puudutatud isik palus jätta avalduse rahuldamata.

8. Puudutatud isikul ei ole avaldaja ees võlga, vaid on ettemaks. Avaldaja nõue on

põhjendamata ja tõendamata. Arvete koostamise metoodika ei vasta avaldaja põhikirjale ega

seadusele ning puudutatud isikule kuuluva korteriga seotud majanduskulude nõudeid on

paisutatud enam kui kümme korda. Esitatud arvetelt on näha, et enamuse kululiikide puhul on

lähtutud „arvestuslikust pinnast“, mis avaldaja enda selgituse järgi on korteri juurde

erikasutusõiguse alusel kuuluvate panipaikade ja parkimiskohtade pindala. Selline kulude

jaotus on vastuolus nii avaldaja põhikirja kui ka seadusega.

9. Nii avaldaja 13.12.2019 kui 09.10.2023 põhikirja punkt 4.2.8 näeb ette et majanduskulud

jaotatakse järgmiste põhimõtete alusel:

-

Kulu jagatakse korteriomandi eluruumi (korteri) suletud pinna 1 m2 kohta – (i)

soojusenergia kütteks, (ii) üldvesi ja kanalisatsioon, (iii) heakord ja koristus, (iv)

prügivedu, (v) elamute avariifond;

-

Vastavalt iga korteri individuaalsele tegelikule tarbimisele – (i) Soojusenergia vee

soojendamiseks, (ii) vesi ja kanalisatsioon, (iii) korteris tarbitud elekter;

-

Kulu jagatakse võrdselt korterite, panipaikade või parkimiskohtade arvuga – (i)

Üldelekter, (ii) raamatupidamine, (iii) mehhaaniline lumekoristus, (iv) lifti hooldus ja

remont, (v) targa maja hooldus;

2-23-16691

-

Kulu jagatakse parkimiskoha ja panipaiga 1 m2 kohta – (i) elamute -1 ja -2 korruste

heakord ja koristus (garaažid ja panipaigad);

-

Kulu jagatakse korteri ja panipaiga 1 m2 kohta – (i) elamute halduskulud, (ii) korteriühistu

laenu tagasimakse, (iii) muud majandamiskulud;

-

Kulu jagatakse korteri, parkimiskoha ja panipaiga 1 m2 kohta – (i) elamute kindlustus;

-

Kulu jagatakse korteri ja panipaiga 1 m2 kohta ja iga parkimiskoha kohta ühe koha

maksumuse alusel – (i) elamute remondifond.

10. Avaldaja ei ole kulude jaotamisel lähtunud põhikirjas sätestatust. Mitmete kululiikide

puhul on lähtutud arvestuslikust pindalast, s.o korteri pindala, millele on liidetud panipaikade

ja parkimiskohtade kogupindala. Sellise majanduskulude arvestuse näeb põhikiri ette vaid

elamute kindlustuse puhul. Kõigi ülejäänud kululiikide puhul on arvestus vale. Põhikirjaga on

kooskõlas vaid: (i) vesi, (ii) vee soojendamine, (iii) garaaži pesu, (iv) lisateenused garaaž, (v)

sidekulu (garaaž), (vi) kindlustus.

11. Avaldaja põhikirjas sätestatud majandamiskulude jaotuse põhimõtted on vastuolus

seadusega ja kahjustavad ülemääraselt puudutatud isiku huve. Seega tuleb lähtuda seadusest.

12. Avaldaja väitel olid majandamiskulud vaidlusalusel ajavahemikul kokku 478 581,05

eurot. Puudutatud isikule esitati arveid 60 248,12 euro eest. Seega peaks puudutatud isik

kandma 12,59% korteriühistu kuludest, kuid korteri nr 45 kaasomandi suurus on 1,207% kogu

kinnistust. Puudutatud isiku kanda peaks seega jääma u 5776,47 eurot. Puudutatud isik on

vaidlusaluse ajavahemiku eest juba tasunud 13 639,17 eurot. Puudutatud isikul on

korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 40 lg 3 alusel õigus keelduda avaldaja poolt

meelevaldselt paisutatud kulude kandmisest.

13. Puudutatud isik ei esitanud varem arvetele vastuväiteid ja tunnistas võlgnevust usaldusest

avaldaja vastu, eeldades, et arved on õiged. Eelmine juhatuse liige YP ei pööranud arvetele

tähelepanu ja tema poolt raamatupidamises tekitatud kaose tõttu ei pannud seda tähele ka uus

juhatus. Juhatus eeldas, et võlg on kujunenud kõigi, ligemale 50 korteri olemasolust.

Maakohtu määrus ja põhjendused

14. Harju Maakohus jättis avalduse rahuldamata, menetluskulud menetlusosaliste endi kanda

ja märkis, et rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. Kohus tühistas

04.12.2023 määrusega seatud avalduse tagamise abinõu, millega kohustati puudutatud isikut

tasuma avaldajale igakuiselt alates 04.12.2023 kuni asjas tehtava kohtulahendi jõustumiseni

kommunaalkulude katteks 3000 eurot.

15. Kohus tuvastas, et puudutatud isikule kuulub alates 12.06.2019 korteriomand asukohaga

Võistluse tn 6, Tallinn, korter 45 (dtl 17–19). Ajavahemikus 01.06.2022–31.10.2023 esitas

avaldaja puudutatud isikule tarbitud teenuste eest arveid 60 248,12 euro eest (dtl 20, arvestus

kululiikide kaupa, korter 45). Puudutatud isik on tasunud sellest kokku 13 639,17 eurot.

Arved on 46 608,95 euro ulatuses tasumata. Avaldaja 09.12.2019 üldkoosolekul kinnitati

põhikiri, mis kehtis kuni 09.10.2023 (dtl 40, 1036–1043). 28.09.2023 üldkoosolekul kinnitati

põhikiri, mis on kehtiv nõude esitamise ajal (vt dtl 41–49). Avalduse kohaselt on arvestuse

aluseks põhikirjade p 4.2.8 (dtl 42–44), mis kohustab ühistu liiget tasuma regulaarselt üks

kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamute majandamise

jooksvate kulutuste katteks sihtotstarbelisi makseid üldkoosoleku poolt kehtestatud suuruses

ja korras.

2-23-16691

16. Avalduse aluseks olevad arved (dtl 21–37) ei vasta põhikirjale. 16 kululiigi puhul on

lähtutud „arvestuslik pind“ ruutmeetritest, mis on korteri erikasutusse kuuluvate panipaikade

ja parkimiskohtade kogupindala, millele on liidetud ka korteri enda pindala. Sellise

majanduskulude arvestuse näeb põhikiri ette vaid elamute kindlustuse puhul.

17. Kululiigi „küte“ puhul on lähtutud korteri panipaikade ja parkimiskohtade kogupinnast,

mis on vastuolus avaldaja põhikirjaga. Põhikirja p 4.2.8. kohaselt tuleb küttekulude jaotamisel

lähtuda elamute tegelikust tarbimisest, mida mõõdetakse elamute soojussõlmes kaugkütte

mõõturiga ja mis jagatakse korteriomandi eluruumi suletud pinna m2 kohta. Selline

küttekulude arvestamise kord ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Ebaõiglane on avaldaja

kasutatud lahendus, kus panipaikade ja parkimiskohtade kasutajad tasuvad kütte eest

võrdväärselt eluruumidega.

18. Avaldaja väide, nagu oleks arved esitatud lähtudes põhikirjast, ei ole õige. Näiteks 2023. a

septembri arve nr 231045 puhul (dtl 37) on kooskõlas põhikirjaga arvutatud vaid vesi, vee

soojendamine, garaaži pesu, lisateenused garaaž, sidekulu (garaaž) ja kindlustus. Ülejäänud

kulud on arvestatud korteriomaniku suhtes kahjulikumalt kui põhikiri võimaldab. Heakorra

kulu on arvestatud 2010,30 m2 kohta. Põhikirja järgi tulnuks lähtuda korteri pindalast 142,20

m2. Seega nõuab avaldaja ainuüksi heakorra eest puudutatud isikult septembri 2023 eest

(337,71 – 23,89) 313,82 euro enam tasumist.

19. Avaldaja põhikirja majanduskulude jaotuse põhimõtted on vastuolus seadusega, mistõttu

tuleb kulude arvestamisel lähtuda seadusest. KrtS § 40 lg-s 2 lubatud erandit tuleb mõista

kitsalt ja rakendada ainult erandjuhtudel. Need erandid peavad olema kõiki asjaolusid

arvestades mõistlikud ja ei tohi ülemääraselt kahjustada ühegi korteromaniku õigustatud huve.

Eelduslikult kahjustab KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud põhimõttest muul viisil, kui KrtS § 40 lg 2

teises lauses sätestatud viisil kõrvale kalduv kulujaotus korteriomanike õigustatud huve

(RKTKm 22.04.2021, 2-18-12753, p 7.1, RKTKm 22.04.2021, 2-18-12753, p 7.2).

20. Esitatud arved on vastuolus KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud kaasomandi suuruse põhise

arvestusega ning kahjustavad ülemääraselt puudutatud isiku õigustatud huve vähemalt

elamute halduskulude, kindlustuse ja muude majanduskulude osas. Erandlikke asjaolusid,

mille tõttu peaks puudutatud isik osalema halduskulude ja täpsemalt määratlemata „muude

majanduskulude“ kandmisel vastavalt tema erikasutuses olevate panipaikade ruutmeetrite

arvule või kindlustuskulude kandmises vastavalt tema erikasutuses olevate panipaikade ja

parkimiskohtade ruutmeetrite arvule, ei esine. Selline seadusest erinev kulude jaotus tõstis

ülemääraselt ja ebamõistlikult puudutatud isiku kulusid võrreldes KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud

kulujaotusega. „Muude majandamiskulude“ jaotuses osalemine KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust

erinevalt kahjustab puudutatud isiku huve ülemääraselt, kuna „muud majandamiskulud“ on

defineerimata ja selle alla võib avaldaja oma suva järgi paigutada mistahes kulusid.

21. Korteri nr 45 kaasomandi suurus on 1386/114786 (dtl 17), s.o ca 1,207% kogu kinnistust.

Ühistul oli septembris 2023 kulusid kokku 22 488,55 eurot ja ta nõuab puudutatud isikult

2824,11 eurot (dtl 37), s.o 12,56% ühistu kuludest. Selline ebaproportsionaalne kulujaotus ei

ole õiglane. Arvestades korteri nr 45 kaasomandi suurust, 1,207% kinnistust, pidanuks arve

jääma suurusjärku 271,44 eurot. Avaldaja majanduskulud ajavahemikus juuni 2022 kuni

september 2023 olid kokku 478 581,05 eurot. Puudutatud isikule esitati korteri 45 eest selle

ajavahemiku arveid 60 248,12 eurot, s.o 12,59% korteriühistu kogukuludest, kuid kulu

pidanuks olema ca 5776,47 eurot. Avaldaja nõuab seega kommunaalkulusid üle 1000%

rohkem, kui tulnuks tasuda kaasomandi osa suurusest lähtudes. See on ilmselgelt

ebaproportsionaalne ja puudutatud isiku õigusi ülemääraselt kahjustav. Avaldaja rakendatud

2-23-16691

kulujaotust ei olnud valdavalt ette nähtud isegi põhikirjas. Avaldaja põhikirjajärgne kulujaotus

on KrtS § 40 lg-ga 1 võrreldes puudutatud isiku õigustatud huve ülemääraselt kahjustav ja

lubamatu. Puudub vajadus täiendavalt hinnata KrtS § 40 lg 3 kohaldamist.

22. Puudutatud isik on tasunud korteri nr 45 majanduskulude katteks vaidlusaluse

ajavahemiku eest 13 639,17 eurot. See ületab enam kui kahekordselt kulusid, mille hüvitamist

saaks avaldaja kaasomandi suurust arvestades nõuda. Lisaks on puudutatud isik tasunud

esialgse õiguskaitse korras iga kuu 3000 eurot. Seega ei saa puudutatud isikul olla avaldaja

ees avaldusega nõutavat võlga, isegi kui korteriga nr 45 seotud majanduskulud võinuks olla

keskmisest suuremad.

23. Avaldaja on jätnud nõude olemasolu põhjendamata ja lähtub ekslikult vaid enda esitatud

arvetest. Arvetest nõuet ei teki. Avaldaja kuluarvestuse metoodika ei vasta avaldaja

põhikirjale ega seadusele. Kohus ega puudutatud isik ei saa avaldaja poolt valedel alustel

esitatud arveid ise ringi teha. Avaldajal tuleb enda kuluarvestus ümber teha vastavalt põhikirja

ja seaduse nõuetele ning esitada puudutatud isikule korrektsed arved. Alles seejärel saaks

hinnata, kas ja millises ulatuses on puudutatud isik teinud avaldajale enammakseid.

24. Avalduse rahuldamise aluseks ei saa olla ainuüksi avaldaja või tema endise juhatuse

liikme AO arusaam sellest, milline kulude jaotus oleks korrektne või õige. Avaldaja juhatus

ega AO ei ole pädevad muutma avaldaja põhikirja ega KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud kohustuste

jaotust. Tähtsust ei oma väide, et juhatuse sellekohast otsust ei ole vaidlustatud. Puudutatud

isik tugineb kulujaotust muutva avaldaja juhatuse otsuse tühisusele.

25. Kuigi puudutatud isik on varem võlgnevust avaldaja ees tunnistanud ja ei ole vastu

vaielnud selle kujunemisele kululiikide kaupa, ei tingi see avalduse rahuldamist. Tõendatud ei

ole, et puudutatud isik oleks andnud võla tunnistamise kohta konstitutiivse võlatunnistuse.

Isegi kui võla varasem tunnistamine oleks deklaratiivne võlatunnistus, ei nähtu sellest soovi

osaliselt või täielikult loobuda avaldaja nõudele selliste vastuväidete esitamisest, mis

puudutavad arvete vastuolu põhikirja ja seadusega. Puudutatud isik on tõendanud, et tal ei ole

avaldaja ees avaldusega nõutavat võlga.

26. Kuna avaldaja põhinõue ei ole põhjendatud, ei ole põhjendatud ka viivise nõue.

Menetluskulud on õiglane jätta TsMS § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda.

Määruskaebus

27. Avaldaja palub maakohtu määruse tühistada ja teha uue määruse, millega avaldaja nõue

rahuldada või saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule.

28. Kaebuse kohaselt tuleb maakohtu määrus tühistada, kuna maakohus rikkus oluliselt

õigusliku ärakuulamise põhimõtet (TsMS § 656 lg 1 p 1 ja lg 2). Kompromissi kinnitamata

jätmisel oleks kohus pidanud määrama avaldajale täiendava tähtaja puudutatud isiku

17.02.2024 menetlusdokumendi osas seisukoha esitamiseks. Kohus seda ei võimaldanud,

kuigi avaldaja seda palus.

29. Kohus jättis põhjendamata, millal oleks avaldaja pidanud aru saama, et YP ei ole

puudutatud isiku seaduslik esindaja. Kohtu 06.03.2024 otsustus puudutatud isiku seadusliku

esindaja YP esindusõiguse puudumise kohta on väär.

30. Puudutatud isik võttis 24.10.2023 ja 26.10.2023 võlatunnistustega kohustuse tasuda

avaldajale elamu haldamise ja majandamise eest vastavalt avaldaja esitatud arvetele. Kuni

2-23-16691

kohtumenetluseni ei esitanud puudutatud isik seisukohta, et ta ei ole majandamiskulude

arvestamise korraga nõus või et see on tema suhtes ebaõige. Võlatunnistuse andmisega kaotas

puudutatud isik õiguse tugineda vastuväitele, et algset kohustust ei eksisteerinud.

31. Maakohus jättis uurimata ja arvestamata, milline oli faktiline olukord 2019. a põhikirja

vastuvõtmisel, mida võib küll lugeda seadusega kooskõlas olevaks, kuid teenis selgelt

arendaja huve. Kõigi poolt võrdselt kulude kandmine on ebaõiglane ja puudutatud isik pidi

põhikirja vastuvõtmisel sellest aru saama. 01.02.2021 majandamiskulude jaotamise kord

arvestab kõikide korteriomanike huve ja ei ole hea usu põhimõtet rikkuv. Kohus jättis

tähelepanuta, et korteriomanikud on majandamiskulude arvestamise metoodika kaudse

tahteavaldusega heaks kiitnud, tasudes kulusid korrektselt ja pidades korda kõigi

korteriomanike huve mõistlikult arvestavaks. Korteriomanikud on saavutanud kaudsete

tahteavaldustega kokkuleppe majandamiskulude seaduses sätestatust erineva jaotamise kohta.

Menetluse edasine käik

32. Puudutatud isik vaidleb määruskaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

33. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

34. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu

määrus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 (koosmõjus §-ga 659) alusel muutmata ning

määruskaebus rahuldamata. Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning

määruskaebuse väited ei anna alust selle muutmiseks.

I

35. Ringkonnakohus võtab asja lahendamisel aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud

faktilised asjaolud (vt käesoleva määruse p 15). Maakohus ei ole nende asjaolude tuvastamisel

menetlusõiguse norme rikkunud ja ringkonnakohus saab neist asja lahendamisel lähtuda

(TsMS § 652 lg 1 p 1 koosmõjus §-ga 659).

36. Avaldaja esitas 16.04.2024, 17.04.2024, 20.12.2024 ja 20.01.2025 määruskaebuse

põhjendamiseks uusi tõendeid, nimelt puudutatud isiku äriregistri kehtivate andmete

väljatrüki seisuga 16.04.2024 (dtl 1513–1514); 12.06.2019 notariaalse avalduse „Kinnistu

korteriomanditeks jagamine, erikasutusõigus ja kasutuskord“ (dtl 1515–1545); Utilitas AS

arve veebruaris 2024 tarbitud soojusenergia eest (dtl 1548–1549) ning aruande sama kulu

jagamise kohta korterite vahel (dtl 1550–1553); Harju Maakohtu 19.02.2024 määruse

tsiviilasjas nr 2-23-12081 ja kompromisslepingu samas tsiviilasjas (dtl 1577–1584);

korteriühistu 09.12.2019 üldkoosoleku protokolli koos lisadega (dtl 1597–1620); Võistluse tn

6 12.07.2024 kandeavalduse koos lisadega, sh 30.06.2024 üldkoosoleku otsus (dtl 1622–

1753); Võistluse tn 6 krt 155 ja krt 139 ostu-müügilepingud (dtl 1754–1807); tabeli Võistluse

tn 6 pindade kohta (20.01.2025 menetlusdokumendi lisa 5).

37. Ringkonnakohus keeldub äriregistri väljatrüki; Utilitas AS arve ja soojusenergia kulu

jagamise aruande; tsiviilasja nr 2-23-12081 materjalide; korteriühistu 09.12.2019

üldkoosoleku materjali; 12.07.2024 kandeavalduse ja lisade ning Võistlus tn 6 krt 155 ja krt

139 ostu-müügilepingute vastuvõtmisest TsMS § 238 lg 1 alusel, kuna need ei oma asja

2-23-16691

lahendamisel tähtsust. Avaldaja soovib äriregistri väljatrükkiga tõendada oma väidet, et

maakohus oleks pidanud arvestama menetluses esitatud kompromissiga, kuna 15.04.2024 oli

puudutatud isiku ainus juhatuse liige YP. Siinses asjas ei ole aga vaidluse all see, kes oli

puudutatud isiku juhatuse liige 15.04.2024 seisuga. Utilitas AS arve ja soojusenergia kulu

jagamise aruanne veebruaris 2024 ei puuduta vaidluse all olevat majandamiskulude

võlgnevuse ajavahemikku (01.06.2022–31.10.2023). Tsiviilasjas nr 2-23-12081 sõlmitud ja

kinnitatud kompromiss ei ole asjakohased tõendid avaldaja soovitud asjaolu, s.o YP

esindusõiguse tõendamiseks. Avaldaja soovib 09.12.2019 üldkoosoleku protokolliga

tõendada, et puudutatud isik kontrollis korteriühistu juhtimist, kuid see ei mõjuta avaldaja

majandamiskulude nõude olemasolu või selle suurust. Avaldaja soovib 30.06.2024

üldkoosoleku otsusega tõendada, et üldkoosolek otsustas tagasiulatuvalt kinnitada

korteriühistu poolt varem esitatud arved, kuid ei ole selgitanud, millist asjas tähtsust omavat

asjaolu need materjalid tõendavad. Avaldaja ei väida, et puudutatud isik oleks nõuet

tunnustanud. Arvestades, et siinne vaidlus puudutab korterit nr 45, ei oma korterite 155 ja 139

ostu-müügilepingud ega seal märgitu majandamiskulude suuruse määramisel tähtsust. Kohus

kõrvaldab need tõendid asja materjali hulgast.

38. Puudutatud isik esitas 27.01.2025 menetlusdokumendiga 57 lisa (dtl 1810–1950) ja soovib

nende tõenditega sisustada oma nõuet tuvastada korter nr 45 eest tehtud enammakse suurus.

Nimetatud tõendid ei oma käesoleva tsiviilasja lahendamisel tähtsust (v.a lisa nr 48

Koondtabel Majandamiskulud krt 45). Siinses menetluses ei lahenda ringkonnakohus

puudutatud isiku tuvastusnõudeid avaldaja vastu. Ringkonnakohus keeldub nende

vastuvõtmisest ja kõrvaldab asja materjali hulgast.

39. Ringkonnakohus võtab TsMS § 662 lg 3 alusel asja juurde 12.06.2019 notariaalse

avalduse; avaldaja tabeli Võistluse tn 6 pindade kohta ja puudutatud isiku tabeli

majandamiskulude kohta ning arvestab nendega lahendi tegemisel.

II

40. Maakohus ei ole rikkunud poolte ärakuulamise põhimõtet. Avaldaja väide, nagu ta ei

oleks saanud esitada seisukohta puudutatud isiku 17.02.2024 menetlusdokumendile, ei ole

õige.

41. TsMS § 328 lg 2 järgi (koosmõjus §-ga 477 lg-ga 1) peab kohus üldjuhul tagama poolele

võimaluse vastaspoole taotlustele ja faktilistele väidetele vastata. Seadusest ei tulene

kohustust anda võimalus esitada seisukoht just kirjalikult. Maakohus selgitas 05.03.2024

vastusena avaldaja päringule (dtl 1428 ja 1430), et käsitleb kompromissi puudutavaid

küsimusi 06.03.2024 kohtuistungil (protokoll dtl 1442–1449), mida kohus ka tegi.

42. Avaldaja sai kohtuistungil seisukoha avaldada ka puudutatud isiku poolt 17.02.2024

menetlusdokumendis tõstatatud YP esindusõigust puudutavate asjaolude kohta. Lisaks sai

avaldaja esitada oma seisukohad ka määruskaebuses, mida ta ongi teinud. Määruskaebuse

väited ja tõendid ei võimalda siiski jõuda järeldusele, nagu oleks maakohus jätnud 19.02.2024

esitatud kompromissi ebaõigesti kinnitamata.

III

43. Avaldajal ei ole õigust nõuda kohtult 19.02.2024 kompromissi kinnitamist põhjendusel, et

YP oli puudutatud isiku nimel kompromissi allkirjastamise ajal äriregistri andmetel

2-23-16691

puudutatud isiku juhatuse liige. Samuti ei ole avaldajal õigust nõuda õigeksvõtul põhineva

määruse tegemist.

44. Esmalt märgib kolleegium, et õige ei ole puudutatud isiku seisukoht, et avaldaja ei saanud

määruskaebuses vaidlustada maakohtu istungil tehtud otsustust, millega kohus jättis

kompromissi kinnitamata. Maakohus ei võinud otsustada kompromissi kinnitamata jätmist

kohtuistungil protokollilise määrusega. Maakohtul tulnuks kompromissi kinnitamata jätmine

otsustada põhjendatud määrusega (TsMS § 430 lg 4), mille peale näeb TsMS § 433 lg 2 ette

määruskaebuse esitamise õiguse. TsMS § 464 lg 2 kolmanda lause kohaselt tuleb määrus,

mille peale saab esitada määruskaebuse, vormistada kirjalikult. Kuna maakohus ei

vormistanud kompromissi kinnitamata jätmist kirjalikult ja lahendas asja sisuliselt kaks päeva

pärast kohtuistungit, ei olnud avaldajal võimalust kompromissi kinnitamata jätmist iseseisvalt

vaidlustada. See eksimus ei ole aga viinud ebaõige lahendi tegemiseni. Avaldaja sai

kompromissi kinnitamata jätmist puudutavad vastuväited esitada asja lahendanud määruse

peale esitatud määruskaebuses ja ringkonnakohus saab nendele väidetele vastata.

45. TsMS § 430 lg 1 kohaselt lõpeb asja menetlus siis, kui kohus kompromissi määrusega

kinnitab. Kompromissi kinnitamiseks peab kohus kontrollima selle kehtivuse eelduseid (vt ka

TsMS § 430 lg 3), mida maakohus ongi õigesti teinud. Maakohus leidis õigesti, et ei saa

puudutatud isiku nimel YP poolt allkirjastatud kompromissi kinnitada. Maakohus selgitas

06.03.2024 kohtuistungil, et lähtub Harju Maakohtu 21.02.2024 hagi tagamise määrusest

tsiviilasjas nr 2-23-3752, millega kustutati puudutatud isiku registrikaardilt juhatuse liige YP

ja kanti registrikaardile juhatuse liikmena AG. Samuti viitas maakohus õigesti sellele, et

puudutatud isiku esindusõiguslike isikute ringi määramisel tuleb lähtuda sellest, et viimastel

koosolekutel (s.o 08.12.2022 ja 17.01.2023) on valitud ainsaks juhatuse liikmeks AG, ja

äriregistris kajastatud andmed, nagu oleks juhatuse liikmeks YP, ei ole seega eelduslikult

õiged. Pooled ei vaidlegi selle üle, et YP ei olnud vähemalt alates 22.02.2024, s.t ka siinses

asjas toimunud maakohtu istungi ajal, puudutatud isiku juhatuse liige (vt avaldaja kiri dtl

1428). Kohtuistungil väljendas puudutatud isik selgelt, et ei nõustu 19.02.2024 YP poolt

allkirjastatud kompromissiga. Kuna kohtule kinnitamiseks esitatud kokkulepe muutub

pooltele siduvaks alates ajast, mil jõustub kompromissi kinnitav kohtumäärus, võivad pooled

kompromissi kinnitamise avaldusest ka loobuda (RKTKm 21.03.2012, 3-2-1-3-12 p 14).

Kuna maakohtule oli juba 17.02.2024, s.o enne YP poolt allkirjastatud kompromissi kohtule

esitamist teada, et puudutatud isiku esindusõiguse üle on tekkinud vaidlus ja puudutatud isiku

esindusõiguslik isik avaldas 06.03.2024 kohtuistungil, et kompromissiga ei nõustu, ei

saanudki kohus seda kinnitada. Seetõttu ei muuda siinse asja lahendust ka see, kas YPl oli

kompromissi kinnitamise ajal tegelikult puudutatud isiku esindusõigus või mitte ja kas

avaldaja võis tugineda 19.02.2024 seisuga registrikaardile kantud andmetele.

46. Samal põhjusel ei saanud maakohus teha õigeksvõtul põhinevat lahendit. Maakohus

pööras nii 16.02.2024 kirjas kui 06.03.2024 kohtuistungil õigesti tähelepanu ka sellele, et

uurimispõhimõttest tulenevalt peab kohus igal juhul kontrollima avalduse tõendatust (TsMS §

5 lg 3 ning § 477 lg-d 5 ja 7). Kuna puudutatud isik vaidles kohtuistungil avaldusele vastu,

tuli maakohtul neid vastuväiteid ka kontrollida.

IV

47. Vastuseks avaldaja 20.01.2025 taotlusele teha puudutatud isiku suhtes otsus ajavahemiku

kohta kuni 30.07.2024 seoses kõikidele puudutatud isikutele kuuluvate korteritega selgitab

kolleegium järgmist. Ringkonnakohus kontrollib määruskaebuse alusel maakohtu määruse

seaduslikkust ja põhjendatust ega saa lahendada asja, mida maakohus ei ole sisuliselt

2-23-16691

lahendanud (TsMS § 659 ja § 651 lg 1). Nõue, mida maakohus lahendas, on avaldaja kui

korteriühistu majandamiskulude nõue, mis tugines ajavahemikus 01.06.2022–31.10.2023

puudutatud isikule kui korteri nr 45 omanikule esitatud arvetele. Ringkonnakohus ei saa

määruskaebemenetluses asuda abstraktselt hindama nõudeid, mida avaldaja ei ole maakohtule

esitanud ja mida pooltega ei ole arutatud. Seetõttu ei saa ringkonnakohus hinnata avaldaja

nõuet ega mõista puudutatud isikult välja raha kõikvõimalike kohustuste eest, mis võivad

puudutatud isikul olla avaldaja ees tekkinud kuni 30.07.2024.

48. Menetlusosalised vaidlevad seega ka ringkonnakohtu menetluses selle üle, kas puudutatud

isik peab tasuma avaldajale ajavahemikus 01.06.2022–31.10.2023 korteri nr 45 eest esitatud

arvete eest majandamiskulude võla 46 608,95 eurot. Avaldaja tugineb ka määruskaebuses

sellele, et tal on õigus nõuda puudutatud isikult majandamiskulude võla tasumist 01.02.2021

kehtestatud majandamiskulude jaotamise korra alusel. Ringkonnakohus sellega ei nõustu.

49. Maakohus viitas õigesti, et majandamiskulude jaotamise põhimõtted näeb ette KrtS § 40.

KrtS § 40 lg 1 kohaselt peavad korteriomanikud tegema majanduskava alusel perioodilisi

ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Sellest reeglist näeb ette

erandi sama paragrahvi teine lõige, mille kohaselt võib korteriomanike kokkuleppe tingimusi

arvestades korteriühistu põhikirjaga ette näha seaduses sätestatust erineva kohustuste jaotuse

aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades

mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib

põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik

pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt

tema poolt tarbitud teenuse mahule. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega selle

kohta, et arvete, mille alusel avaldaja puudutatud isikult majandamiskulude tasumist nõuab,

kuluarvestuse metoodika ei vasta avaldaja põhikirjale (välja arvatud elamute kindlustuse

kulu), ega pea vajalikuks neid korrata (TsMS § 654 lg 6 koosmõjus §-ga 659). Avaldajal ei

ole seetõttu õigust nõuda puudutatud isikult majandamiskulusid, mis on arvutatud 01.02.2021

kehtestatud korra alusel. Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist.

50. Avaldaja ei saa jätta kõrvale korteriühistu põhikirja ja tugineda korteriühistu juhatuse

poolt heaks kiidetud 01.02.2021 majandamiskulude jaotamise korrale põhjendusel, et ei

nõustu põhikirjas sätestatud majandamiskulude jaotamise korraga. KrtS § 40 lg 2 võimaldab

seadusest erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra näha ette üksnes põhikirjaga. Kui

korteriühistu liikmed leiavad, et põhikiri ei vasta enam nende tahtele, tuleb põhikirja muuta

korteriühistu- ja korteriomandi seaduses sätestatud korras. Avaldaja väited, mis puudutavad

olukorda, milles 2019. a põhikiri vastu võeti, nimelt, et see põhikiri teenis arendaja huve, ei

ole seetõttu asjakohased.

51. Seadusest ei tulene õigust kalduda KrtS § 40 lg-s 2 sätestatud majandamiskulude

põhikirjas kehtestamise reeglist kõrvale ka korteriomanike kokkuleppel. Seetõttu ei saa

tuletada korteriühistu juhatusele õigust kehtestada ja arvestada majandamiskulusid 01.02.2021

kulude jaotamise korra alusel ka puudutatud isiku 12.06.2019 notariaalse avalduse „Kinnistu

korteriomanditeks jagamine, erikasutusõigus ja kasutuskord“ (dtl 1515–1545) punktist 4.4,

mis nägi ette, et kaasomanik kannab tema kasutuses oleval ehitise osal asuvate ehitiste

ekspluateerimise, korrashoiu ja remondiga seotud kulud. Seetõttu ei saa lähtuda ka avaldaja

viidatud KrtS § 17 lg 2 kolmandast lausest, mille kohaselt kui põhikirja säte on vastuolus

eriomandi kokkuleppega, kohaldatakse kokkuleppes sätestatut.

52. Eeltoodud põhjustel ei oma tähtsust ka määruskaebuse väited selle kohta, kas 01.02.2021

majandamiskulude jaotuse korda saab pidada korteriomanike kokkuleppeks, kuna

2-23-16691

korteriomanikud on korra alusel esitatud arveid valdavas osas tasunud. Põhikirja saab muuta

üksnes KrtS § 20–23 sätestatud korras. Seda ei saa muuta vaikimisi või konkludentselt.

Olukorras, kus puudutatud isik vaidleb majandamiskulude jaotuse korrale vastu, on avaldaja

viide kokkuleppele ka ebaõige. Samuti ei saa puudutatud isikul tekkida avaldaja ees kohustusi

sellest, et teised korteriomanikud majandamiskulude arvestusele vastuväiteid ei esita.

Puudutatud isikul on igal juhul iseseisev õigus esitada avaldaja nõudele vastuväiteid.

53. Puudutatud isiku kohustust tasuda majandamiskulusid viisil, mis on vastuolus KrtS

§-ga 40, ei saa tuletada ka asjaolust, et ta on korterelamut arendanud arendaja, samuti

korteriühistu juhatuse käitumisest, hea usu põhimõttest ega teiste korteriomanike ootustest.

V

54. Maakohus leidis õigesti ka seda, et avaldaja põhikirjas sätestatu on vastuolus KrtS § 40

lg-s 1 sätestatud kaasomandi suuruse põhise arvestusega ja kahjustab ülemääraselt puudutatud

isiku õigustatud huve vähemalt elamute halduskulude, kindlustuse ja muude

majandamiskulude osas. Selliseid erandlikke asjaolusid, mille tõttu peaks puudutatud isik

osalema elamute halduskulude ja täpsemalt määratlemata muude majandamiskulude

kandmisel tema korteri ja panipaikade pindalast lähtudes või kindlustuskulude kandmises

vastavalt tema korteri, panipaikade ja parkimiskohtade pindalast lähtudes, ei esine.

Määruskaebuses ja 20.01.2025 menetlusdokumendis leiab avaldaja ka ise, et põhikiri on

vastuolus KrtS § 40 lg-ga 1. Kuid ka põhikirja vastuolu seadusega ei õigusta juhatuse

01.02.2021 kehtestatud kulude jaotuse korra kohaldamist, nagu soovib avaldaja. Samuti ei saa

kohus võtta ajavahemiku 01.06.2022–31.10.2023 eest tekkinud kohustuste suuruse

määramisel aluseks korteriühistu hetkel kehtivat põhikirja, mis kohustuse tekkimise ajal ei

kehtinud. KrtS § 17 lg 2 teine lause näeb ette, et kui põhikirja säte on vastuolus seadusega,

tuleb kohaldada seaduses sätestatut.

55. Seega on õige maakohtu järeldus, et avaldajal võiks olla õigus nõuda puudutatud isikult

siinses menetluses majandamiskulude hüvitamist siis, kui puudutatud isikul oleks KrtS § 40

lg-st 1 tuleneva kulude jaotuse alusel tekkinud vaidlusaluse ajavahemiku eest

majandamiskulude võlg. Maakohus tuvastas avaldaja esitatud andmete alusel õigesti, et

puudutatud isik tasus korteri nr 45 majandamiskulude eest vaidlusalusel ajavahemikul 13

639,17 eurot. Maakohus on aga jätnud kindlaks tegemata, kui suur kohustus puudutatud isikul

avaldaja ees sellel ajavahemikul oli. Seetõttu on maakohtu järeldus võla puudumise kohta

hüpoteetiline. Ringkonnakohus parandab selle eksimuse.

56. Kuigi avaldaja ei vastanud ringkonnakohtu küsimusele võla olemasolu või puudumise

kohta, esitas ta 20.01.2025 majandamiskulude jagunemise tabeli. Tabel kajastab ajavahemikul

2021–2024 kuude kaupa kogu maja kulu, kõikide korterite üldpindasid, igale korterile esitatud

arveid ja igale korterile seaduse alusel tegelikult arvestamisele kuulunud kulu (20.01.2025

menetlusdokumendi lisa 5). Tabelis esitatud andmeid arvestades on korteri nr 45 osa

ajavahemiku 01.06.2022–31.10.2023 majandamiskuludest tegelikult 6114,91 eurot.

Puudutatud isik leidis, et tabeli andmetest lähtuda ei saa ja esitas 27.01.2025 oma tabeli, mis

kajastab korterile nr 45 septembrist 2021 kuni detsembrini 2024 esitatud arveid ja selle

tasumisele kuulunud seadusjärgset osa (dtl 1930–1937). Puudutatud isiku tabeli andmeid

arvestades on KrtS § 40 lg 1 alusel arvestatud korteri nr 45 majandamiskulud vaidlusaluse

ajavahemiku eest 5513,55 eurot. Arvestades, et puudutatud isik on tasunud vaidlusaluse

ajavahemiku eest 13 639,17 eurot, ei oma poolte esitatud tabelites kajastatud andmete

erinevus olulist tähtsust. Igal juhul ületab puudutatud isiku poolt tasutu kooskõlas KrtS § 40

lg-s 1 sätestatuga arvestatud kohustust.

2-23-16691

57. Seejuures ei oma avaldaja nõude lahendamise seisukohast tähtsust see, kui suur on

puudutatud isiku poolt mh avalduse tagamise abinõu täitmise tõttu avaldajale tehtud ettemaks.

Avalduse lahendamiseks tuli maakohtul tuvastada üksnes see, kui suur oli vaidlusalusel

ajavahemikul korteri nr 45 eest tekkinud majandamiskulude tasumise kohustus ja kas avaldaja

on selle kohustuse täitnud. Ülal tuvastatud asjaoludel on puudutatud isiku kohustused

täidetud.

58. Puudutatud isiku 27.01.2025 alternatiivsed taotlused tuvastada erinevate kuupäevade

seisuga puudutatud isiku poolt enammakstud summa suurus jätab kolleegium tähelepanuta.

Selliseid tuvastusnõudeid ei ole kohtule esitatud, maakohus ei ole nende menetlusse võtmist

otsustanud ja see küsimus ei ole ega saagi seega olla määruskaebemenetluse esemeks. TsMS

§ 651 lg-st 1 (koosmõjus §-ga 659) ja § 9 lg-st 3 tuleneb, et ringkonnakohus kontrollib

esimese astme kohtu lahendi seaduslikkust ja põhjendatust ega saa lahendada asja, mida

maakohus ei ole sisuliselt lahendanud. Ringkonnakohtu pädevus puudutatud isiku esitatud

taotluste läbivaatamiseks ei ole tuletatav ka tema viidatud hagita menetluses kohalduvast

uurimispõhimõttest.

59. Maakohus leidis seega lõppastmes õigesti, et puudutatud isiku poolt tasutu ületab kulusid,

mille hüvitamist avaldaja saaks korteri nr 45 eest seaduses sätestatud kaasomandi osa suurusel

põhineva arvestuse alusel nõuda. Seega ei ole puudutatud isikul avaldaja ees vaidlusaluse

ajavahemiku eest täitmata kohustusi ja avaldus jäi õigesti rahuldamata. Seejuures ei oma

tähtsust avaldaja väide, et puudutatud isik ei esitanud enne kohtumenetlust avaldaja nõudele

sisulisi vastuväiteid. Puudutatud isikul ei teki sellest avaldaja ees kohust, mida tal

korteriühistu põhikirja ja seaduse kohaselt ei ole.

VI

60. Maakohus leidis ka õigesti, et avaldaja esile toodud asjaolud ja tõendid ei võimalda

järeldada, et puudutatud isik oleks andnud avaldajale konstitutiivse võlatunnistuse, s.t et

loodud oleks iseseisev, alusvõlasuhtest sõltumatu nõude alus.

61. Võlatunnistus on leping võlaõigusseaduse (VÕS) § 8 lg 1 tähenduses. Lepingust saab

rääkida aga üksnes juhul, kui sellest on tuvastatav poolte tahe olla lepinguliselt seotud (vt ka

RKTKo 10.04.2024, 2-21-5364/37, p 11–12). Puudutatud isiku 24.10.2023 vastus

pankrotihoiatusele (dtl 212–213) ja 26.10.2023 e-kiri (dtl 216) ei ole võlatunnistused, kuna

nendest ei tulene puudutatud isiku selget tahteavaldust mingi kohustuse mingis ulatuses

tunnistamise kohta koos sooviga olla sellega edaspidi seotud. Sellist tahet ei saa järeldada ka

avaldaja viidatud pooltevahelisest kirjavahetusest. Puudutatud isiku avaldatust järeldub

üksnes valmisolek pidada avaldajaga läbirääkimisi.

62. Kokkuvõttes ei anna määruskaebuse väited seega alust maakohtu määruse muutmiseks või

tühistamiseks. Määruskaebus jääb seega rahuldamata.

VII

63. Avaldaja 20.01.2025 taotlus käesoleva asja liitmiseks tsiviilasjadega nr 2-25-101555 kuni

2-25-101561 jääb rahuldamata. TsMS § 374 kohaselt võib kohus liita avaldused ühte

menetlusse eelkõige siis, kui nende ühine menetlemine võimaldab nende kiiremat lahendamist

või lihtsustab nende menetlemist. Kuna siinne asi on ringkonnakohtu menetluses ja

ringkonnakohus jätab maakohtu määruse muutmata, ei ole asja liitmine maakohtule jaanuaris

2-23-16691

2025 esitatud seitsme uue avaldusega põhjendatud. Asjade liitmine ei võimaldaks avalduste

kiiremat ega lihtsamat menetlemist.

64. Puudutatud isik esitas 27.01.2025 taotluse Harju Maakohtu 04.12.2023 määrusega

kohaldatud avalduse tagamise abinõu tühistamiseks. Puudutatud isik viitab seejuures TsMS §

386 lg-le 2, mille kohaselt võib kohus hagi tagamise määruse asjaolude muutumise korral

tühistada. Kuna Harju Maakohus on oma 08.03.2024 määrusega hagi tagamise määruse juba

tühistanud, puudub alus selle uuesti tühistamiseks ringkonnakohtu poolt. Taotlus jääb seetõttu

rahuldamata.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

65. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad kaebuse menetlemisega seotud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel määruskaebuse esitaja, s.o avaldaja kanda.

66. Puudutatud isik palus oma 13.12.2024 menetluskulude nimekirjas määrata

määruskaebemenetluse kulude suuruseks 1665 eurot. Nimekirja kohaselt osutati puudutatud

isikule tunnihinnaga 185 eurot (käibemaksu ei lisandu) õigusabi kokku 9 tundi, mis seisnes

maakohtu määruse, määruskaebuse ja 26.03.2024 kohtu kirjaga tutvumises ja analüüsis (3

tundi), seisukoha koostamises (2 tundi 30 minutit), avaldaja taotluste analüüsis (1 tund) ja

seisukoha koostamises (2 tundi 30 minutit). Täiendavalt palub puudutatud isik mõista

avaldajalt välja 27.01.2025 menetlusdokumendi koostamisega seotud kulu 6382,50 eurot 34

tunni ja 30 minuti eest.

67. TsMS § 175 lg 1 kohaselt, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust

kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise

esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. TsMS § 174 lg 8

kohaselt määratakse menetluskulude rahaline suurus kindlaks hagita menetluse sätete

kohaselt.

67.1. Esindaja 13.12.2024 menetluskulude nimekirjas märgitud toimingud olid puudutatud

isiku õiguste kaitsmiseks vajalikud, kuid neile kulunud aeg osaliselt ülemäärane. Arvestades

avaldaja 16.04.2024 ja 17.04.2024 tõendite esitamise taotluste ning puudutatud isiku

29.08.2024 seisukoha sisu ja mahtu, oli taotlustega tutvumise ja seisukoha koostamise

mõistlik ja põhjendatud ajakulu kokku 2 tundi 30 minutit. Seega vähendab ringkonnakohus

taotletavat ajakulu 1 tunni võrra. Ülejäänud 13.12.2024 menetluskulude nimekirjas märgitud

õigusabitoimingutele kulunud aeg on arvestades käesoleva vaidluse sisu ja mahtu, samuti

esitatud menetlusdokumentide sisu ja mahtu, põhjendatud.

67.2. Ajakulu 27.01.2025 menetlusdokumendi koostamiseks on põhjendatud 5 tunni ulatuses.

Kohus kohustas avaldajat 09.01.2025 kirjas märkima, kas ta nõustub maakohtu järeldusega, et

kui arvestada majandamiskulusid põhikirja/ja või seaduse alusel, puudub tal puudutatud isiku

vastu vaidlusaluse ajavahemiku osas nõue. Samuti märkis ringkonnakohus, et kui avaldaja

leiab, et tal selline nõue on, tuleb esitada nõude arvestus. Avaldaja esitas oma arvestuse kohtu

määratud tähtajaks. Puudutatud isikul oli võimalik esitada selle kohta oma seisukoht.

Puudutatud isik esitas 27.01.2025 menetlusdokumendi 27 lehel, millest vastust kohtu

küsimusele ja puudutatud isiku menetlusdokumendile käsitleb kaks lehekülge. Ülejäänud osas

analüüsib puudutatud isik nõuet, mis temal võib avaldaja vastu olla. Menetlusdokumendile on

lisatud 57 lisa, millest kohtu küsimust arvestades on asjakohane ja mille kohus võttis asja

materjali juurde, vaid üks (lisa nr 48). Käesolevas määruskaebemenetluses ei oma puudutatud

isiku nõuded avaldaja vastu tähtsust ja nende koostamine ja esitamine

2-23-16691

määruskaebemenetluses oli tarbetu. Arvestades puudutatud isiku menetlusdokumendi

asjakohase osa sisu ja mahtu, samuti lisa nr 48 sisu ja selle koostamiseks kulunud vajalikku

aega, ei ole põhjendatud menetlusdokumendi koostamisega seotud kulu väljamõistmine

avaldajalt enam kui 5 tunni ulatuses.

68. Puudutatud isikule osutatud õigusabi tunnitasu määr 185 eurot (käibemaksuta) on

mõistlik, vastab turuhinnale ja on kooskõlas ka senise kohtupraktikaga. Ringkonnakohus

rahuldab puudutatud isiku taotluse määruskaebemenetluses kantud menetluskulude

hüvitamiseks osaliselt (8 + 5 = 13 tunni eest) ja mõistab avaldajalt puudutatud isiku kasuks

menetluskulude hüvitisena välja kokku 2405 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)