2-22-15707/24 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtuasja number

2-22-15707

Otsuse tegemise aeg ja koht

31. jaanuar 2025. a, Tallinn

Kohtukoosseis

Vallo Kariler, Maris Kuurberg ja Neve Uudelt

Kohtuasi

AS Morrison Invest hagi Mittetulundusühing

MLC BALTICA ja K.R vastu võlgnevuse ja

viivise saamiseks ning kahju hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 30.11.2023 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

AS Morrison Invest apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

8608,98 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (apellant): AS Morrison Invest (registrikood

10378065), lepinguline esindaja Raivo Salumäe

Kostja I (vastustaja): Mittetulundusühing MLC

BALTICA (registrikood 80326388)

Kostja II (vastustaja): K.R (isikukood XXX)

Kostjate lepinguline esindaja Erika Scholler

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 30.11.2023 otsus osas, milles maakohus jättis hagi

rahuldamata kostjatelt solidaarselt 1200 euro ja kostjalt I 676,42 euro

väljamõistmiseks. Tühistatud osas teha uus otsus, millega mõista kostjatelt

solidaarselt hageja kasuks välja 1200 eurot ja kostjalt I 676,42 eurot. Samuti

tühistada maakohtu otsus menetluskulude jaotuse osas ja teha uus otsus, millega

jaotada menetluskulud vastavalt hagi rahuldamise ulatusele. Muus osas jätta

maakohtu otsus muutmata.

2. Otsuse resolutsiooni terviklik sõnastus on järgmine:

2.1. Rahuldada hagi osaliselt.

2-22-15707

2.2. Välja mõista Mittetulundusühingult MLC BALTICA ja K.R-ilt solidaarselt

AS-i Morrison Invest kasuks 1200 eurot.

2.3. Välja mõista Mittetulundusühingult MLC BALTICA AS-i Morrison Invest

kasuks 676,42 eurot.

2.4. Jätta hagi rahuldamata hageja nõudes kokku 6732,98 euro ulatuses.

2.5. Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus 78% ulatuses hageja ja 22%

ulatuses solidaarselt kostjate kanda.

3. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb

kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. 19.10.2022 esitas AS Morrison Invest Harju Maakohtule hagi Mittetulundusühing MLC

BALTICA ja K.R vastu. Hageja palub mõista kostjalt I hageja kasuks välja 7976,20 eurot,

millest põhinõue on 4304,49 eurot ja viivis 3671,71 eurot, ning alates 29.03.2023 viivis

määras 0,5% päevas, kuid mitte enam kui 632,78 eurot. Eelnevast nõudest palub hageja

mõista välja 1200 eurot kostjalt I solidaarselt kostjaga II.

2. Hageja (üürileandja) sõlmis kostjaga I (üürnik) 24.01.2022 äriruumide üürilepingu

Tallinnas XXX hoones 2. korrusel asuva kabineti nr 15 (32 m²) kasutamiseks perioodil

01.02.2022-31.01.2023. Üürnik võttis 01.02.2022 üleandmise-vastuvõtmise aktiga ruumid

vastu. Üürilepingu punkti 5.18 järgi käendab kostja II isiklikult üürniku lepingulisi kohustusi

1200 euro ulatuses.

3. Üürileandja esitas üürnikule 08.03.2022 pretensiooni seoses üüritud kabineti ukse

kahjustamisega (sellele omavoliliselt nimetahvli kinnitamisega) ja nõudis nimesildi kohest

eemaldamist ja algse sildi tagasipanekut ning nõudis sellega seoses tekkinud kahju hüvitamist.

Hageja esitas kostjale 15.03.2022 arve nr 21904 552 eurot, mis sisaldab endas järgmisi töid:

ukse montaaž, vedu töökotta lihvimine ja lakkimine ning demontaaž.

4. 29.03.2022 e-kirjaga avaldas üürnik soovi üürileping alates 01.04.2022 lõpetada, tuues

põhjuseks madala temperatuuri. 30.03.2022 kirjas teatas hageja, et erakorraliseks

ülesütlemiseks alust ei ole. 01.04.2022 kirjaga teatas üürnik väljakolimisest. Kuna üürniku

2-22-15707

poolt üürileandjat teavitamata ruumidest välja kolimine oli üürilepingu punkti 4.2.30

rikkumine, esitas üürileandja vastavalt lepingu punktile 5.5 üürnikule 05.04.2022 arvega nr

21946 leppetrahvinõude 160 eurot.

5. 13.09.2022 esitas hageja üürnikule arve nr 13092022 nõudega hüvitada 18.04.2022

ekspertiisiga tuvastatud seinte kahjustuse (naelaaukudega tekitatud kahju) kõrvaldamise kulu

1416 eurot.

6. Üürnikul on alates 2022. a aprillist jäänud tasumata üüri- ja kommunaalteenuste arved.

Lepingu järgi oli üür 160 eurot kuus (p 3.3) ning kommunaal- jm üldkulud 3,20 eurot/m²

(136,96 eurot) kuus, kusjuures vee ja elektri eest tuli tasuda vastavalt tegelikule tarbimisele (p

3.4). Summadele lisandub lepingu kohaselt käibemaks. Kommunaalteenuste tasud ja nende

muutumine oli üürisuhte poolte vahel kokku lepitud selleks, et tasusid ei oleks vaja vaidluse

tekkides täiendavalt põhjendada. Kommunaalteenuste hinda korrigeeritakse gaasi, vee,

elektrienergia kallinemisel proportsionaalselt. Seoses gaasihinna tõusuga on hagiga hõlmatud

üüriarvete kommunaalteenuste hind 3,20 asemel 4,28 eurot/m². Üürileandja 02.01.2022

juhatuse käskkirjaga nr 01/22 tõsteti vastavalt üürilepingu punktile 3.4 kommunaalteenuste

hinda 4,28 eurole (lisandub käibemaks). Üürniku 6 kuu üürivõlg on 960 eurot,

kommunaalkulude võlg 821,76 eurot ja elektrivõlgnevus 31,98 eurot. Võlgnevus kokku on

2303,34 eurot.

7. Hagejal on õigus nõuda viivist 0,5% võlakohustuse suurusest (lepingu punkt 5.2).

20.10.2022 seisuga on viivise suuruseks 2284,13 eurot.

8. Üürnik on tasunud üürilepingu punktis 3.1 märgitud garantiisumma 320 eurot ja vastavalt

lepingu punktile 3.2 on üürileandjal õigus üürniku rikkumiste korral rahuldada oma nõudeid

garantiisumma arvel. Üürileandja tegi 14.09.2022 garantiisumma tasaarvelduse vastavalt

üürilepingu punktile 5.13 esmajärjekorras viivistega, mille tõttu on hageja viivisenõue

1964,13 eurot (2284,13-320).

9. Juhul, kui üürnikul oli 29.03.2022 üürilepingu ülesütlemiseks mõjuv põhjus, on tal lepingu

punkti 5.6 järgi kohustus hüvitada üürileandjale lepingu katkestamise leppetrahvi 100%

üürilepingu lõpuni jäänud tasumata üürist, kommunaalkuludest ja käibemaksust. Hageja peab

selleks kahjuks summat, millele tal oleks õigus korralisel lõpetamisel lepingu punktis 7.6.2

ette nähtud 6-kuulise etteteatamise (10.12.2020-10.06.2021) korral. Selle perioodi ulatuses on

üürileandjal saamata jääv kuue kuu üüri ja kommunaalteenuste lepinguline tasu 2143,37 eurot

koos nende arvete tasumise viivitusest tekkivate lepinguliste (p 5.2) viivistega 1412,53 eurot.

Kostjate vastuväited

10. Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata. Üürile summas 960 eurot ja leppetrahvile kostjad

vastu ei vaidle. Need on kostjad ära maksnud. Kostjad vaidlevad vastu kommunaalkuludele,

elektrile, remondisummadele (uks ja seinte värvimine).

11. Hageja ei ole tõendanud kommunaal-, hooldus- ja halduskulude suurust. Hageja ei ole

näidanud, kuidas on varem kujunenud kommunaal-, hooldus- ja halduskulude hind 3,20 eurot

kuus. Samuti ei ole hageja näidanud, kuidas kujuneb kommunaal-, hooldus- ja halduskulude

kehtiv hind 4,28 eurot kuus (millele lisandub käibemaks). Hageja esitatud tõendid ei näita

seda, mis on iga kommunaalkulu (signalisatsioon, üldelekter, ventilatsioon jne), halduskulu ja

hoolduskulu osa kogusummast, milleks on 3,20 eurot ja 4,28 eurot.

2-22-15707

12. Hageja ei andnud kostjatele võimalust kahju kõrvaldamiseks. Hageja on koheselt

esitanud hinnapakkumise ning lootnud, et kostjad nõustuvad pakutud teenuse hinnaga.

Kostjad küsisid seina värvitooni, kuid hageja väitis, et värvitoon on must. Kahjustatud sein ei

ole musta värvi. Seega ei saanud kostjad seina kahjustusi kõrvaldada.

13. Üürnik ütles üürilepingu erakorraliselt üles, kuna ruumides polnud võimalik enam olla.

Õhutemperatuuri mõõtmise ajal ei olnud kostjat II kohal ning tema ei näinud, kuidas mõõdeti

temperatuuri. Tõendamata on väide, mille kohaselt oli ruumide temperatuur +19°C.

14. Hageja ei ole tõendanud, et kostjad on kahjustanud vaidlusalust ust. Samuti on kahjustuse

kõrvaldamise kulu liiga suur.

15. Samuti ei nõustu kostjad viivisega. Summad, mille on kostjad tasunud, olid

põhivõlgnevuse katteks. Viivise määr on kostjate hinnangul liiga suur.

Maakohtu otsus ja põhjendused

16. Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

17. Hageja on esitanud kostjale 2022. a aprilli kuni 2022. a septembri kommunaalteenuste

eest igakuiselt arve summas 136,96 eurot (arvestusega 4,28 eurot/m²) ja hageja arvestusel on

võlgnevus 821,76 eurot. Elektri eest nõuab hageja kostjalt sama perioodi eest 31,98 eurot.

18. Pooltel ei ole vaidlust, et leping lõppes kostjapoolse erakorralise ülesütlemisega

(31.05.2023 istungi protokoll 02:00:13, milles hageja kinnitab, et ei vaidle selle üle, et kostja

ütles üürilepingu erakorraliselt üle). Pooled ei vaidle, et üürnik kolis üüritud ruumidest välja

01.04.2022. Seega pidi üürnik tasuma kõrvalkulude ja elektri eest kuni 2022. a märtsini (k.a)

ja hageja nõue kostjalt 2022. a aprilli kuni septembri eest kommunaalkulude ja elektritasu

saamiseks tuleb jätta rahuldamata. Sellele vaatamata on üürnik siiski üüri, kõrvalkulude ja

elektri eest sel perioodil osaliselt tasunud.

19. Kuna leping lõppes kostjapoolse erakorralise ülesütlemisega, rikkus lepingut antud juhul

seega üürileandja. Seetõttu ei kuulu hageja nõue rahuldamisele ka üürilepingu p 5.6 alusel,

mis sätestab, et üürilepingu ennetähtaegse katkestamise korral kohustub katkestamise

algatanud pool tasuma teisele poolele leppetrahvi, summas, mis koosneb 100% ulatuses:

üürilepingu lõpuni jäänud tasumata üürist, kommunaalkuludest ja käibemaksust.

20. Hageja ei ole tõendanud, et üüritud ruumi uks oli enne üürile andmist kahjustusteta.

Kohus selgitas 21.12.2022 hagejale, et hageja peab tõendama, et kostja on põhjustanud kahju.

Hageja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, milline oli üüriruumi uks enne kostjatega

üürilepingu sõlmimist. 20.12.2022 fotodega ja 04.02.2022 fotodega ei ole võimalik tuvastada

ukse seisukorda üürilepingu sõlmimise aja seisuga.

21. Kostja avaldas soovi seinte remondiks ja hageja teatas, et nõustub kostja pakutud

ettevõttega. Samas seadis hageja tingimuseks, et kostja tasuks sel juhul deposiiti 1000 eurot

võimalike kahjude kompenseerimiseks ning esitaks ka garantiikirja. Kostja palus edastada

seina värvitoon 21.06.2022 ja teatas 06.07.2022 hagejale, et värvitooni siiani edastatud ei ole.

Maakohus asus eelnevast tulenevalt seisukohale, et hageja ei andnud reaalselt võimalust

seinte parandamiseks, sest ei teatanud tooni, mis väidetavalt pidi seinal olema. Ka esitas ta

tingimusi, mida pooled üürilepinguga ette ei näinud – deposiit võimaliku kahju hüvitamiseks

ja garantiikiri. Kuna hageja ei võimaldanud rikkumise kõrvaldamist, tuleb hageja nõue kahju

hüvitamiseks jätta rahuldamata.

2-22-15707

Apellatsioonkaebus

22. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus

otsus, millega hagi rahuldada.

23. Maakohus järeldas ebaõigesti, et pooltel ei ole vaidlust, et leping lõppes kostjapoolse

erakorralise ülesütlemisega. Hageja on läbivalt vaielnud vastu sellele, et üürileping lõppes

üürniku 29.03.2022 teate alusel erakorraliselt. Kohus on märkinud, et kostjad nõustusid

hageja leppetrahviga omavolilise väljakolimise tõttu. Lisaks on kohus märkinud, et kostjad ei

vaielnud vastu üüri nõuetele 29.03.2022 kirjale järgnenud ajaperioodi eest. Samas ei ole

kohus pööranud tähelepanu asjaolule, et nii ühe kui ka teisega kostjad tunnistasid üürilepingu

jätkumist pärast 29.03.2022 kirja.

24. Kohus ei ole pööranud tähelepanu asjaolule, et puudub vaidlus kostjate poolt tunnistatud

üüri tasumise kohustuse üle pärast 29.03.2022 kirja ja et ei vaidlustata ka üürniku

kõrvalkulude tasumise kohustust, vaid üksnes nende arvestuste selgust. Üürileandjal oli õigus

vastavalt lepingule korrigeerida kommunaalkulude suurust ühepoolselt.

25. Hagivastuse punktides 2.4.1-2.4.9 tunnistasid kostjad uksekahju tekitamist üürniku poolt

vaidlustades üksnes selle kahju kõrvaldamise maksumust. Hageja esitas kohtu nõudel fotod

üürniku poolt omavoliliselt pärast üürileandja uksesildialuse eemaldamist selle asemele

paigaldatud suuremast sildist ja siis uue sildi eemaldamisel ilmnenud uksekahjustusest selle

sildi all ning tagasi pandud varasemast kitsast sildialusest, millelt on näha sellest laiem

kahjustus pinnal, millele uus silt oli paigaldatud. Ühtlasi pole vajalik tõendada üüriruumi ukse

seisundit enne üürilepingu sõlmimist, kuna ruumi üleandmise aktis puuduvad märkused ukse

kahjustuse kohta.

26. Maakohus on seina kahjustamise osas jätnud tähelepanuta üürileandja 07.07.2022 kirjas

märgitud võimaluse kasutada suvalist musta värvi ja seda, et tooni saatmise vajadus puudub.

Seetõttu ei takistanud täpse tooni teatamata jätmine üürnikul seina remontida. Üürnik loobus

06.07.2022 kirjas ise seina remontimisest. Kostjad tunnistasid hagivastuses seinakahju

tekitamist ning ka üürileandja soovitud deposiit või garantiikiri ei takistanud üürnikul endal

kahjustust kõrvaldada. Kostjad on vastu vaielnud üksnes kahju suurusele.

Vastustajate seisukoht

27. Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

28. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)

§ 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata kostjatelt

solidaarselt 1200 euro ja kostjalt I 676,21 euro väljamõistmiseks. Tühistatud osas teeb

ringkonnakohus uue otsuse, millega mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja 1200

eurot ja kostjalt I 676,42 eurot. Samuti tuleb tühistada otsus menetluskulude jaotuse osas ja

teha uus otsus, millega jaotada menetluskulud vastavalt hagi rahuldamise ulatusele. Muus

osas tuleb jätta maakohtu otsus muutmata. TsMS § 654 lg 2² alusel esitab ringkonnakohus

otsuse resolutsiooni tervikliku sõnastuse. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt.

2-22-15707

29. Maakohus leidis õigesti, et hageja kahju hüvitamise nõue 552 eurot tuleb jätta

rahuldamata. Maakohtu otsuse põhjendav osa vastab selles osas TsMS § 442 lg-s 8

sätestatule. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse nende põhjendustega ja tulenevalt

TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib

ringkonnakohus järgmist:

29.1.

Kostjad ei ole hagivastuses ega sellele järgnevates menetlusdokumentides ja maakohtu

istungil ukse kahjustamist tunnistanud. Hagivastuses märkisid kostjad, et kahjustused

uksesildi piirkonnas võisid olla tekitatud ka juba varasemalt. Kostjad esitasid sellele

vaatamata ka omapoolse nägemuse kahju ulatuse kohta, leides, et see võiks olla 252 eurot.

29.2.

Samuti ei saa ringkonnakohtu hinnangul asjaolust, et 01.02.2022 ruumide üleandmise

aktis puuduvad märkused ukse kahjustuse kohta, järeldada, et kõik uksel asuvad kriimustused

on põhjustatud üürniku poolt. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 334 lg 1 järgi peab üürnik üüritud

asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab

lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmise

akt, siis eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. 01.02.2022 ruumide

üleandmise aktis on märgitud seisund üksnes ruumide kohta (üüriruum on puhas ja

remonditud ning puuduvad defektid), mitte ukse seisundi kohta (I kd tl 11). Seega ei saa akti

alusel eeldada, et kõik kriimustused, mis on üürile andmise järgselt ukse välisküljel avastatud,

on üürniku poolt põhjustatud. Pooled ei vaidle selle üle, et tegemist ei olnud uue uksega,

mistõttu on põhjendatud kostjate seisukoht, et uks võis olla ka varem kahjustatud.

30. Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et maakohus on menetlusõiguse normi rikkudes

ebaõigesti jätnud hagi rahuldamata hageja kommunaalkulude nõudes ja materiaalõigust

ebaõigesti kohaldades jätnud ekslikult rahuldamata hageja kahjunõude üüritud ruumi seina

kahjustamise osas. Ringkonnakohus saab maakohtu eksimused kõrvaldada ja selles osas ise

uue otsuse teha, hagi osaliselt rahuldades.

31. Maakohus on ebaõigesti hageja seisukohtadest järeldanud, et hageja ei vaidle üürilepingu

erakorralisele lõpetamisele vastu. Ehkki hageja vastas 31.05.2023 istungil maakohtu

küsimusele: „Kas pooled vaidlevad selle üle, et kostja ütles üürilepingu erakorraliselt üles?“

selliselt, et: „Ei vaidle selle üle“, on hageja järgnevalt istungil tõendeid uurides kinnitanud, et

leping jätkus. Samuti on hageja järgmises menetlusdokumendis (07.07.2023) esitanud tõendid

ruumi temperatuuri kohta. Seega on hageja soovinud endiselt tõendada, et üürnikul ei olnud

alust üürilepingut erakorraliselt lõpetada, mis kinnitab hageja apellatsioonkaebuse väidet, et

vaidlus üürilepingu erakorralise ülesütlemise üle endiselt käis. Seega tuli maakohtul hinnata,

kas üürniku poolt 29.03.2022 üürilepingu erakorralise lõpetamise formaalsed ja materiaalsed

eeldused on täidetud.

31.1.

Lepingu ülesütlemise formaalseks eelduseks on eelkõige ülesütlemisavalduse

esitamine lepingu teisele poolele (RKTKo 22.12.2009, 3-2-1-143-09, p 14). Pooled ei vaidle

selle üle, et hageja on kostja I poolt saadetud 29.03.2022 e-kirja, milles üürnik soovib

lõpetada üürilepingu alates 01.04.2022, kätte saanud.

31.2.

Kostjad on tuginenud sellele, et üüritud ruumides polnud võimalik enam viibida ruumi

liigselt madala temperatuuri tõttu. Sellele on kostja I juhtinud tähelepanu hagejale saadetud

29.03.2022 e-kirjas (I kd tl 18). Üürilepingu p 8.2.1. kohaselt võib üürnik lepingu üles öelda

juhul, kui lepingu objekt osutub kasutuskõlbmatuks asjaolude tõttu, mille eest üürnik ei

vastuta ning üürileandja ei kõrvalda puuduseid mõistliku aja jooksul (I kd tl 5-10). Tulenevalt

VÕS § 279 lg-st 4 ja VÕS § 279 lg-st 1 võib lepingu etteteatamistähtajata üles öelda ka juhul,

2-22-15707

kui puuduse tõttu on asja sihtotstarbeline kasutamine oluliselt piiratud ning üürileandja teab

asjal esinevast puudusest. Sellises olukorras ei ole vajalik, et üürnik annaks veel täiendava

tähtaja lisaks seaduses juba antud tähtajale. See seisukoht kehtib ainult üüritud asja kasutamist

oluliselt takistava või kasutamist välistava puuduse korral (RKTKo 24.01.2018, 2-13-56825,

p 16). Ringkonnakohtu hinnangul ei ole kostjad tõendanud, et antud juhul esineks üüriruumi

kasutamist oluliselt takistav või välistav puudus. Hageja esitas maakohtule asjatundja

ehitusinsener Tõnu Lauri 18.04.2022 arvamuse, mille kohaselt vastas ruumide temperatuur

12.04.2022 teostatud vaatlusel äriruumide normatiivile (+19°C) (I kd tl 23-25). Kostjad sellele

vastuseks omapoolseid tõendeid ei esitanud. Kuna üüritud ruumi kasutamist oluliselt

takistavat asjaolu ei ole tuvastatud, ei esinenud üürnikul alust üürilepingu erakorraliseks

ülesütlemiseks.

32. Eelnevast tulenevalt jätkus üürileping kuni üürileandja poolt lepingu korralise

ülesütlemiseni 03.10.2022 ning üürnikul oli lepingu punkti 3 alusel kohustus tasuda

üürileandjale kuni selle ajani üüri ja kõrvaltasusid. Kostja I väitel tasus ta kuni 2022. a

septembrini (k.a) üüritasu, kuid jättis kommunaalkulud tasumata põhjendusel, et arvetel

märgitud summa kujunemine oli ebaselge. Kostjate hinnangul ei ole hageja põhjendanud,

kuidas on varasemast üürilepingu punktis 3.4 märgitud kommunaalkulust 3,2 eurot/m2 saadud

4,28 eurot/m2. Üürilepingu punkti 3.4. kohaselt lisanduvad üüritasule kommunaalkulud

(signalisatsioon, üldelekter, ventilatsioon, valve, küte, üldvesi, -koristus, -remont, prügivedu

(paberjäätmed), halduskulud, hoolduskulud (hoone, elektrisüsteemide, katlamaja, fonoluku,

signalisatsiooni) 3,20 eurot/m² kuus, millele lisandub käibemaks. Kommunaalteenuste hinda

korrigeeritakse gaasi, vee, elektrienergia kallinemisel proportsionaalselt. Täiendavalt tasub

üürnik elektri ja vee eest vastavalt tarbitud kogusele ja arvesti näitudele ning võrguteenuse

müüjate arvetele (I kd tl 5-10). VÕS § 292 lõike 1 esimese lause kohaselt peab üürnik lisaks

üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui

selles on kokku lepitud. Antud juhul on kõrvalkulude kandmises üürilepingus kokku lepitud

selliselt, et üürnik tasub kommunaalkulusid arvestusega 3,20 eurot/m² kuus, millele lisandub

käibemaks. Ringkonnakohtu hinnangul ei vaidle pooled selle üle, kas üürileandja võis

ühepoolselt tõsta kommunaalkulude makse suurust, vaid kostjate etteheide seisneb selles, et

üürileandja ei ole põhjendanud, millest on kulude muutumine tingitud. Ringkonnakohtu

hinnangul on hageja seda käesolevas menetluses teinud. Hageja põhjendas kommunaalkulude

tõusu gaasihinna tõusuga (esitas ka gaasi müügi arved I kd tl 101, 102 ja 145). Hageja

põhjendas, et gaasihinna tõus aadressil XXX oli ruutmeetri kohta 2,60 eurot, kuid üürnikel oli

kommunaalkulude hinda tõstetud vaid 1,08 euro võrra. Ringkonnakohtu hinnangul tõendavad

esitatud arved hageja väiteid selle kohta, et gaasihind 2022. a alguses tõusis võrreldes

varasemaga ja hageja oli üürileandjana õigustatud üürilepingu p 3.4 alusel kommunaalkulude

hinda korrigeerima. Põhjendatud on hageja väide, et üürnikele (sealhulgas kostjale I) ei

tõusnud kommunaalkulude hind sama palju kui tõusis tegelikult gaasi hind. Kuna üksnes

gaasihinna tõusu tõttu oli põhjendatud kommunaalkulude tõstmine, ei vaja hindamist, kas

kommunaalkulude tõstmine võis olla põhjendatud ka vee ja elektrienergia kallinemisest.

33. Pooled ei vaidle, et hageja esitas kostjale I järgmised arved: 01.04.2022 arve nr 21923

(tähtaeg 05.12.2022) 363,24 eurot; 05.04.2022 arve nr 20670 (tähtaeg 09.04.2022) 160 eurot;

01.05.2022 arve nr 1052022 (tähtaeg 05.05.2022) 356,35 eurot; 01.06.2022 arve nr 1062022

(tähtaeg 05.06.2022) 363,84 eurot; 01.07.2022 arve nr 1072022 (tähtaeg 05.07.2022) 363,84

eurot; 01.08.2022 arve nr 1082022 (tähtaeg 05.08.2022) 364,61 eurot; 01.09.2022 arve nr

1092022 (tähtaeg 05.09.2022) 364,61 eurot.

34. Kostja I tasus 13.02.2023 01.04.2022 arvest nr 21923 318,84 eurot selgitusega „arve nr

21923“ (I kd tl 153), 13.03.2023 arvest nr 1062022 selgitusega „üür“ 160 eurot (I kd tl 153

2-22-15707

pöördel), 13.03.2023 arvest nr 1062022 selgitusega „kommunaalkulud“ 100 eurot (I kd tl

154), 13.03.2023 arvest nr 1062022 selgitusega „käibemaks“ 53,20 eurot (I kd tl 154

pöördel), 13.03.2023 arvest nr 1062022 selgitusega „elekter“ 6,24 eurot (I kd tl 155),

13.03.2023 arvest nr 1072022 selgitusega „üür“ 160 eurot (I kd tl 155 pöördel), 13.03.2023

arvest nr 1072022 selgitusega „kommunaalkulud“ 100 eurot (I kd tl 156), 13.03.2023 arvest

nr 1072022 selgitusega „käibemaks“ 53,20 eurot (I kd tl 156 pöördel), 13.03.2023 arvest nr

1072022 selgitusega „elekter“ 6,24 eurot (I kd tl 157), 20.03.2023 arvest nr 1082022

selgitusega „üür“ 160 eurot (I kd tl 157 pöördel), 20.03.2023 arvest nr 1082022 selgitusega

„kommunaalkulud“ 100 eurot (I kd tl 158), 20.03.2023 arvest nr 1082022 selgitusega

„käibemaks“ 53,40 eurot (I kd tl 158 pöördel), 20.03.2023 arvest nr 1082022 selgitusega

„elekter“ 6,88 eurot (I kd tl 159), 20.03.2023 arvest nr 1092022 selgitusega

„kommunaalkulud“ 100 eurot (I kd tl 159 pöördel), 20.03.2023 arvest nr 1092022 selgitusega

„üür“ 160 eurot (I kd tl 160), 20.03.2023 arvest nr 1092022 selgitusega „käibemaks“ 53,40

eurot (I kd tl 160 pöördel), 20.03.2023 arvest nr 1092022 selgitusega „elekter“ 6,88 eurot (I

kd tl 161), 20.03.2023 arve nr 20670 selgitusega „leppetrahv“ (I kd tl 161 pöördel).

34.1.

Hageja on maakohtu istungil kinnitanud, et kostja I makstud summad arvestatakse

viiviste katteks, kui maksekorralduses ei ole märgitud, mille eest on tasutud (31.05.2023

istungi protokoll, ajamärk 00:13:04). Kostja I on maksekorraldustel selgitanud, mille eest on

summad tasutud. Sellest tulenevalt on kostja I tasunud arvest nr 21923 318,84 eurot, arvest nr

1062022 kokku 319,44 eurot, arvest nr 1072022 kokku 319,44 eurot, arvest nr 1082022

kokku 320,28 eurot, arvest nr 1092022 kokku 320,28 eurot ja arve nr 20670 täielikult (s.o 160

eurot).

34.2.

Lisaks on hageja märkinud enda 29.03.2023 menetlusdokumendis, et kostja I on

tasunud hagejale 14.02.2023 312 eurot. Kuna selle kohta kohtule maksekorraldust esitatud ei

ole, siis saab kohus lähtuda sellest, et selle makse võis hageja arvestada esmajärjekorras

viiviste katteks. Hageja väitel arvestas ta 14.02.2023 makse tasumata 15.03.2023 arve nr

21904 (summas 552 eurot) viivise katteks. Ringkonnakohtu hinnangul hageja seda teha ei

saanud kuna arve nr 21904 esitamine ei olnud põhjendatud (hageja ei ole tõendanud ukse

kahjustamist kostja I poolt). Seega saab 14.02.2023 makset 312 eurot arvestada järgmiste

arvete viiviste katteks.

34.3.

Kostjal I on 01.04.2022 arvest nr 21923 tasumata on 44,40 eurot, 01.05.2022 arvest nr

1052022 356,35 eurot, 01.06.2022 arvest nr 1062022 44,40 eurot, 01.07.2022 arvest nr

1072022 44,40 eurot, 01.08.2022 arvest nr 1082022 44,33 eurot ja arvest nr 1092022 44,33

eurot. Seega kuuluks kostjal I tasumisele põhivõlgnevus kokku 578,21 eurot.

35. Hageja on palunud kostjatelt välja mõista ka viivise üürilepingu p 5.2 alusel 0,5% päevas

tasumisega viivitatud summast. Kostjad paluvad vähendada viivisemäära 0,2%-ni päevas,

kuna 0,5% on ebamõistlikult kõrge. Pooled ei vaidle, et üürniku puhul ei ole tegemist

tarbijaga, mistõttu ei kohaldu tarbija kaitseks ettenähtud sätted. VÕS § 113 lg 8 kohaselt võib

viivise maksmiseks kohustatud isik nõuda selle vähendamist VÕS § 162 kohaselt. VÕS § 162

lg 1 kohaselt, kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda

kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige

kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte

majanduslikku seisundit. Riigikohus on selgitanud, et viivise vähendamisel tuleb arvestada

eelkõige seda, millised tagajärjed on viivise vähendamata jätmisel kohustatud isiku

toimetulekusuutlikkusele, ja teisalt seda, kas ja kui oluliselt mõjutaks viivise vähendamine

viivise nõudja majanduslikku seisundit (RKTKo 19.04.2017, 3-2-1-28-17, p 13). Käesolevas

asjas ei ole kostjad selliseid asjaolusid esile toonud. Kostjad on märkinud üksnes seda, et

2-22-15707

selline viivisemäär on koormav isegi äriühingute jaoks. Kostja I üüris ruumid kasutamiseks

äriruumidena, mistõttu on tegemist kostja I majandustegevuses sõlmitud lepinguga. Pooled on

üürilepingus kokku leppinud viivisemääras 0,5% päevas ja kohtupraktika kohaselt ei ole see

majandustegevuses tegutsevate isikute puhul ebamõistlikult suur viivisemäär.

36. Hageja on hagi 29.03.2023 täiendustes soovinud kostjalt I sissenõutavaks muutunud

viivise välja mõistmist summas 3671,71 eurot. Ringkonnakohtu hinnangul on tulenevalt

viivisekalkulaatorist viivise arvestus järgmine:



01.04.2022 arve nr 21923 (tähtaeg 05.12.2022) alusel kuulus maksmisele 363,24

eurot. Kostja I tasus arvest 13.02.2023 318,84 eurot. Viivis alates 06.12.2022 kuni

13.02.2023 127,13 eurot ja alates 14.02.2023 kuni 28.03.2023 9,55 eurot;



05.04.2022 arve nr 20670 (tähtaeg 09.04.2022) alusel kuulus maksmisele 160 eurot.

Kostja I tasus arve 20.03.2023. Viivis alates 10.04.2022 kuni 20.03.2023 276 eurot;



01.05.2022 arve nr 1052022 (tähtaeg 05.05.2022) alusel kuulus maksmisele 356,35

eurot. Kostja I pole arvet tasunud. Viivis alates 06.05.2022 kuni 28.03.2023 582,63

eurot;



01.06.2022 arve nr 1062022 (tähtaeg 05.06.2022) alusel kuulus maksmisele 363,84

eurot. Kostja I tasus arvest 13.03.2023 319,44 eurot. Tasumata on 44,40 eurot. Viivis

alates 06.06.2022 kuni 13.03.2023 511,20 eurot ja alates 14.03.2023 kuni 28.03.2023

3,33 eurot;



01.07.2022 arve nr 1072022 (tähtaeg 05.07.2022) alusel kuulus maksmisele 363,84

eurot. Kostja I tasus arvest 13.03.2023 319,44 eurot. Tasumata on 44,40 eurot. Viivis

alates 06.07.2022 kuni 13.03.2023 456,62 eurot ja alates 14.03.2023 kuni 28.03.2023

3,33 eurot;



01.08.2022 arve nr 1082022 (tähtaeg 05.08.2022) alusel kuulus maksmisele 364,61

eurot. Kostja I tasus arvest 20.03.2023 320,28 eurot. Tasumata on 44,33 eurot. Viivis

alates 06.08.2022 kuni 20.03.2023 413,83 eurot ja alates 21.03.2023 kuni 28.03.2023

1,77 eurot;



01.09.2022 arve nr 1092022 (tähtaeg 05.09.2022) alusel kuulus maksmisele 364,61

eurot. Kostja I tasus arvest 20.03.2023 320,28 eurot. Tasumata on 44,33 eurot. Viivis

alates 06.09.2022 kuni 20.03.2023 357,32 eurot ja alates 21.03.2023 kuni 28.03.2023

1,77 eurot.

37. Kokku on seisuga 28.03.2023 sissenõutavaks muutunud viivis 2744,48 eurot. Kuna

hageja arvestas 14.02.2023 kostja I poolt tasutud 312 eurot õigesti viiviste katteks, tuleb

viivist vähendada 312 euro võrra, mistõttu on seisuga 28.03.2023 sissenõutavaks muutunud

viiviste suurus 2432,48 eurot. Hageja on piiranud viivisenõuet põhinõude suurusega, mistõttu

ei kuulu hageja kasuks välja mõistmisele 578,21 eurot ületav viivis. Seetõttu jääb rahuldamata

ka hageja nõue mõista kostjalt I välja viivis põhinõudelt alates 29.03.2023 viivisemääraga

0,5% päevas, kuid mitte rohkem kui 632,78 eurot.

38. Pooled vaidlevad, kas üürnikul oli kohustus tasuda seina kahjustuste kõrvaldamise eest

1416 eurot, mille kohta esitas hageja kostjale I 13.09.2022 arve nr 130092022.

Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus ka selle nõude jätnud ebaõigesti rahuldamata.

Ringkonnakohus leiab, et hageja kahju hüvitamise nõue tulnuks rahuldada osaliselt.

2-22-15707

38.1.

Maakohus jättis hagi selles osas rahuldamata põhjendusel, et üürileandja ei andnud

üürnikule võimalust kahjustatud seina parandamiseks. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole see

põhjendus antud juhul asjakohane. Üürnik soovis ise kahjustused kõrvaldada, pakkudes välja

tööde teostajana Trendmaster OÜ. Hageja soovis ettevõtte garantiikirja ruumide järelkoristuse

kohta (I kd tl 71-74). Sellega kostja I ei nõustunud, pakkudes 06.07.2022 välja selle, et kostja

I tasub hagejale 400 eurot remonditööde eest (I kd tl 74). Kostjad on ka 13.02.2023 ja

26.04.2023 menetlusdokumentides tuginenud sellele, et nad on nõus kahju hüvitama, kuid

mitte sellises ulatuses nagu hageja nõuab. Seega ei olnud enam aktuaalne kostja I poolt

puuduste kõrvaldamine, vaid vaidlus sai olla üksnes selle üle, kas kostja I pakutud summa

vastab tegelikele kuludele.

38.2.

Üüritud ruumi seina kahjustamise üle kostjad ei vaidle, kuid vaidlevad selle kahjustuse

kõrvaldamise kulude suuruse üle. Hageja väitel tuli pahteldada ja värvida 59 m2 (kogu ruumi

seinad), kostja väitel oli kahjustatud sein 15 m2, mistõttu ei saa kulu olla suurem kui 300

eurot. Ringkonnakohtu hinnangul on kostjate väide põhjendatud, kuna kohtule esitatud

fotodelt ei nähtu, et kõik ruumi seinad oleksid ühte värvitooni – 2 seina on tumedad (fotodelt

nähtuvalt tumepruun toon) ja teised seinad heledad (fotodelt nähtuvalt beež toon) (I kd tl 84-

85). Seega ei ole põhjendatud pahteldada ja värvida kogu ruumi seinu, vaid piisab nendest

seintest, mis on tumedat tooni (pooled ei vaidle selle üle, et kahjustatud on justnimelt seda

tooni sein). Kuna hageja ei ole esile toonud ega tõendanud tumedat tooni seinte pindala, tuleb

ringkonnakohtu hinnangul lähtuda kostjate esile toodust, et tegemist oli 15 m2 suuruse

pinnaga, mille värvimiseks ja pahteldamiseks kulub hageja esitatud Valdusehitus OÜ

21.04.2022 arvet (I kd tl 30) aluseks võttes 300 eurot.

38.3.

Hageja esitas kostjale I 13.09.2022 arve nr 13092022 summas 1416 eurot

(käibemaksuga) maksetähtajaga 17.09.2022 (I kd tl 31). Hageja palub välja mõista ka viivise

lepingus kokku lepitud määras 0,5% päevas tasumata summalt. Tulenevalt eeltoodust kuulus

sellest arvest kostja I poolt tasumisele 360 eurot (käibemaksuga). Kahjuhüvitise maksmisega

viivitamise korral võib hageja VÕS § 113 lg 1 esimese lause järgi nõuda viivist, arvates

kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni selle kohase täitmiseni. Kostja I arvet ei tasunud,

mistõttu tuleb alates 18.09.2022 arvestada tasumata summalt (360 eurot) viivist. Kostjad on

taotlenud viivisemäära vähendamist. Kui lepingus pole teisiti kokku lepitud, on

viivisemääraks VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi VÕS §-s 94 sätestatud perioodiliselt muutuv

intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Üürilepingu punktis 5.2 on pooled

leppinud kokku viivisemääras 0,5% lepingus sätestatud maksekohustustega viivitamise korral.

Seinte kahjustuste kõrvaldamise kulude puhul ei ole tegemist sellise maksekohustusega,

millele 0,5% lepingu järgi kohalduks. Seetõttu tuleb kahju osas lähtuda kostjate poolt

nõustutud viivisemääraga, milleks on 0,2% päevas. Alates 18.09.2022 kuni kohtuotsuse

tegemiseni on viivisesumma 624,24 eurot, kuid põhjusel, et hageja on piiranud viivise välja

mõistmist põhinõude summaga, saab viivisenõude põhinõudelt (360 eurot) rahuldada 360

euro ulatuses.

39. Hageja on palunud põhivõlgnevuse 1200 eurot välja mõista solidaarselt kostjaga II, kuna

üürilepingu kohaselt käendab kostja II isiklikult üürniku lepingulisi kohustusi summas 1200

eurot. Põhivõlgnevusest teises järjekorras palub hageja kostjalt II välja mõista ka viivised, s.o

koos põhivõlgnevusega kuni 1200 euroni. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja II poolt selline

käendus on antud. Seega rahuldab ringkonnakohus hagi selliselt, et mõistab kostjatelt

solidaarselt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 938,21 eurot (578,21+360) ja viivised 261,79

eurot (1200-938,21), kokku 1200 eurot. Lisaks tuleb kostjalt I välja mõista sellest summast

üle jääv sissenõutavaks muutunud viivis, s.o 676,42 eurot (938,21-261,79). Hagi jääb

rahuldamata summas 6732,98 eurot.

2-22-15707

40. Seoses hagi osalise rahuldamisega on vajalik muuta ka maakohtu menetluskulude jaotust.

TsMS § 163 lg 1 alusel tuleb lähtudes hagi rahuldamise ulatusest (22% hageja nõuetest

rahuldati) menetluskulud maakohtus jätta 22% ulatuses solidaarselt kostjate kanda ja 78%

ulatuses hageja kanda.

41. Arvestades, et apellatsioonkaebus rahuldati hagiga samas ulatuses, tuleb jätta

apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 ja TsMS § 163 lg 1 alusel

22% ulatuses solidaarselt kostjate kanda ja 78% ulatuses hageja kanda.

Allkirjastatud digitaalselt