2-24-19433/3 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Triin Uusen-Nacke, Anneli Alekand, Andra Pärsimägi

Määruse tegemise aeg ja koht

30. jaanuar 2025, Tartu

Tsiviilasja number

2-24-19433

Tsiviilasi

Reet Võrgu ja FCM Projekt OÜ kandeavaldus

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 3. detsembri 2024

kandemäärus nr 1189492024

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Reet Võrgu ja FCM Projekt OÜ 17. detsembri 2024

määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitajad: Reet Võrk (isikukood

XXXXXXXXXXXX) ja FCM Projekt OÜ (registrikood

14124295), esindaja Tallinna notar Kaata Kartau

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Reet Võrgu ja FCM Projekt OÜ määruskaebus.

2. Tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi 3. detsembri

kandemäärus nr 1189492024 ja saata kinnistamisavaldus Tartu Maakohtu

kinnistusosakonnale kannete tegemise otsustamiseks.

3. Jätta määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud Reet Võrgu ja FCM Projekt

OÜ kanda. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse

kättetoimetamisest.

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

ASJAOLUD JA MAAKOHTU MÄÄRUS

1. Reet Võrk (avaldaja I) ja FCM Projekt OÜ (avaldaja II; koos avaldajad) esitasid Tartu

Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistu nr XXXXXXXXX, asukohaga XXXXX ja kinnistu

nr XXXXXXXXX, asukohaga XXXXX kohta 19. novembril 2024 kinnistamisavalduse.

Lepingu p-s 4.1 palub avaldaja I registriosa nr XXXXXXXXX esimesse jakku eriomandi

kokkuleppe osana kantud 11. septembril 2013. a sõlmitud kaasomandis oleva asja valdamise

ja kasutamise korra kokkuleppe p-i 5.1.4, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) 64¹ lg

2 ja 11. septembri 2013. a lepingu lisaks nr 2 oleva plaani alusel, kanda registriosa nr

XXXXXXXXX esimesse jakku erikasutusõigus elamu keldris paiknevale ruumile nr 25.

Lepingu p-s 4.2. on avaldajad kokku leppinud elamu keldris paikneva ruumi nr 25

erikasutusõiguse avaldajale II üleandmises ning avaldavad soovi muuta registriosade

XXXXXXXXX ja XXXXXXXXX esimestesse jagudesse kantud erikasutusõigusi selliselt, et

kustutada registriosa nr XXXXXXXXX erikasutusõigus elamu keldris paiknevale ruumile nr

XX ning kanda registriossa nr XXXXXXXXX erikasutusõigus elamu keldris paiknevale

ruumile nr XX.

Registriosa nr XXXXXXXXX ja XXXXXXXXX I jaost nähtub, et 20. septembri 2024

kinnistamisavalduse alusel on 1. oktoobril 2024 tehtud kanne, millega on registriosa III jaos

märkusena olnud kasutuskorra kokkulepe kantud sisu muutmata üle eriomandi kokkuleppe

osana korteriomandi registriosa esimesse jakku. Kehtiv I jao kanne on: „Kaasomandis oleva

asja valdamise ja kasutamise korra kokkulepe korteriomandi eriomandi kokkuleppe osana

vastavalt 11. septembri 2013 lepingu punktidele 5.1 kuni 5.6 ning 11. septembri 2013 lepingu

lisaks nr 2 olevale plaanile.“

2. Tartu Maakohtu kinnistusosakond määras 3. detsembri 2024 määrusega 1189492024

kinnistamisavalduse esitajatele tähtaja 3. jaanuar 2025 esitada kõigi XXXXX korteriomanike

notariaalselt tõestatud erikasutusõiguse kokkulepe ja kinnistamisavaldus vastava kande

tegemiseks kõigi nimetatud aadressil asuvate korteriomandite registriosade I jakku.

Määruse põhjenduste kohaselt on XXXXX korteriomandite suhtes seni kehtinud kasutuskorra

kokkulepe kantud ilma selle kokkuleppe sisu muutmata eriomandi kokkuleppe osana kõigi

XXXXX korteriomandite registriosade I jakku KrtS § 64¹ lg 1 alusel.

Avaldajad paluvad muuta registriosade XXXXXXXXX ja XXXXXXXXX esimestesse

jagudesse kantud erikasutusõigusi selliselt, et kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

kinnistusregistri registriosast number XXXXXXXXX erikasutusõigus elamu keldris

paiknevale ruumile nr 25 ning kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri

registriossa number XXXXXXXXX erikasutusõigus elamu keldris paiknevale ruumile nr 25.

Sarnases asjas on Tartu Maakohus 11. novembri 2024 kohtumäärusega tsiviilasjas nr 2-24-

14557 leidnud, et KrtS § 64¹ lg 1 võimaldab nn lihtsustatud korras kanda kasutuskorra

kokkuleppe kinnistusraamatu esimesse jakku eriomandi kokkuleppe osana, mitte

erikasutusõiguse kokkuleppena. Riigikohtu praktikas on leitud, et kaasomandi kasutuskorra

kokkuleppeid ei saa automaatselt võrdsustada erikasutusõiguse kokkulepetega, sest

erikasutusõigus on erinevalt kaasomandi kasutuskorraga saadud õigusest võõrandatav ja

üleantav õigus ning selliste õiguste saamise kohta kaasomandi kasutuskorra seadmisel tahet ei

avaldatud (RKTKm 07.12.2021 nr 2-19-5506 p 17).

KrtS § 64¹ lg 1 alusel tehtud kandest erineva sõnastusega erikasutusõiguse kokkuleppe

kandmine kinnistusraamatuse eeldab praegu kehtiva seaduse kohaselt kaasomanike

erikasutusõiguse kokkuleppe sõlmimist. KrtS § 13 sätestatud korteriomanike kokkulepe

kuulub eriomandi koosseisu (KrtS § 5). Eriomandi kokkuleppe muutmise kohta kehtivad

samad nõuded nagu selle sõlmimise kohta. Seega on avaldajatel vajalik esitada

korteriomanike sõlmitud erikasutusõiguse kokkulepe (KrtS § 13 ja § 14), mis vastab

notariaalselt tõestatud vormile (KrtS § 3 lg 3, AÕS § 120 lg 1).

Vastava kande tegemist tuleb taotleda kõikide samal kinnistul asuvate korteriomandite

registriosadesse. Kande tegemiseks on vajalik kõikide korteriomandite omanike nõusolekud

(KRS § 34¹ lg 1 ja lg 2 p 5). KrtS § 13 lg 2 alusel koosmõjus KrtS § 9 lg 5 on eriomandi

kokkuleppe muudatuse kandmiseks kinnistusraamatusse vajalik asjassepuutuva piiratud

asjaõiguse omaja kui kinnistusraamatuseaduse tähenduses puudutatud isiku nõusolek.

AVALDAJATE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

3. Avaldajad esitasid 17. detsembril 2024 kinnistusosakonna 3. detsembri 2024 määruse peale

määruskaebuse. Avaldajad paluvad rahuldada määruskaebus ning avaldajate 19. novembril

2024. a sõlmitud müügilepingu p-s 4 nimetatud kinnistamisavaldused.

Määruskaebuse põhjenduste kohaselt ei ole avaldajate 19. novembril 2024 sõlmitud lepinguga

taotletud õigusmuudatuse tegemiseks vajalik kõigi korteriomandite omanike uue notariaalselt

tõestatud kokkuleppe sõlmimine ja kinnistamisavalduse esitamine.

KrtS § 641 kehtestamise üheks põhieesmärgiks oli lõpetada ebaõiglane olukord, kus enne 1.

jaanuari 2018. a sõlmitud kasutuskorra kokkulepete alusel kasutatavaid keldriruume ja

parkimiskohti ei saa eraldi võõrandada, kuid alates 1. jaanuarist 2018. a sõlmitud kokkulepete

järgseid saab. Arvestades asjaolu, et kortermajades on üldjuhul palju omanikke ja selliste uute

notariaalselt tõestatavate kokkulepete sõlmimine on väga keeruline ja kulukas, leiti lahendus,

et varasematele kasutuskorra kokkulepetele antakse erikasutusõiguse tähendus.

KrtS § 641 ei näe ette erisusi, et erikasutusõiguste tekitamiseks tuleks sõlmida korteriomandite

omanike uus notariaalselt tõestatud kokkulepe. Eriomandi kokkuleppe kande tegemiseks

piisab kas ühe korteriomaniku või korteriühistu avaldusest (KrtS § 641 lg 5), puudutatud

isikute nõusolekust eriomandi kokkuleppe kohta kande tegemiseks (KrtS § 641 lg 4) (mis olid

20. septembril 2024 korteriühistu esitatud avalduses olemas) ja eriomandi kokkuleppe kande

tegemisest (kanne tehti 1. oktoobril 2024. a). Edasi tõlgendatakse eriomandi kokkulepet juba

vastavalt kande sisule ning seejuures loetakse see kooskõlas KrtS § 641 lg-ga 2 seaduse alusel

erikasutusõiguse kokkuleppeks osas, milles see vastab KrtS § 14 lg-s 1 sätestatud tingimusele.

Kuna müügilepingule on ette nähtud notariaalselt tõestatud vorm, hindab notar lepingut

tõestades, kas ruum vastab erikasutusõiguse eseme tunnustele.

Viide RKTK 7. detsembri 2021.a kohtumäärusele nr 2-19-5506 tuleb jätta tähelepanuta, sest

nimetatud kohtumääruse tegemise ajal kehtinud KrtS-i alusel ei olnud võimalik kaasomandi

kasutuskorra kokkuleppeid võrdsustada erikasutusõiguse kokkulepetega, kuid kehtiva KrtS §

641 lg-ga 2 on see võimalus loodud.

Antud juhul on täidetud eeldused kasutuskorra kokkuleppe lugemiseks erikasutusõiguseks:



11. septembril 2013. a on sõlmitud korteriomanike notariaalselt tõestatud kokkulepe

keldris paikneva ruumi 25 ainukasutamiseks korteri nr 10 omaniku poolt;



nimetatud ruum on olemuselt vastavuses erikasutusõiguse eseme määratlusega;



kasutuskorra kokkulepe on kantud eriomandi kokkuleppena kinnistusraamtusse,

millega ruum nr 25 loetakse seaduse alusel erikasutusõiguse esemeks.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

4. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb rahuldada. Ringkonnakohus tühistab Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi 3. detsembri 2024 määruse nr 1189492024 ning

saadab kinnistamisavalduse kinnistusosakonnale kannete tegemise otsustamiseks.

5. Ringkonnakohtu hinnangul määras kinnistusosakonna kohtunikuabi ebaõigesti

kinnistamisavalduste esitajatele tähtaja kandetaotluste puuduste kõrvaldamiseks.

Kandetaotluste kohaselt soovis avaldaja I esimese kandega registriosa nr XXXXXXXXX

esimesse jakku erikasutusõiguse kandmist elamu keldris paiknevale ruumile nr XX. Kande

tegemise alustena tugineti registriosa nr XXXXXXXXX esimesse jakku eriomandi

kokkuleppe osana kantud 11. septembril 2013. a sõlmitud kaasomandis oleva asja valdamise

ja kasutamise korra kokkuleppe punktile 5.1.4, KrtS § 641 lõikele 2 ja 11. septembri 2013. a

lepingu lisaks nr 2 olevale plaanile.

Seejärel soovisid avaldajad teise kandega muuta registriosade nr XXXXXXXXX ja nr

XXXXXXXXX esimestesse jagudesse kantud erikasutusõigusi selliselt, et kustutada

registriosa nr XXXXXXXXX erikasutusõigus elamu keldris paiknevale ruumile nr XX ning

kanda erikasutusõigus elamu keldris paiknevale ruumile nr XX registriossa nr

XXXXXXXXX.

6. KrtS § 64¹ lg-st 1 tuleneb, et kehtivat kasutuskorra märkust on võimalik kanda eriomandi

kokkuleppe osana kõikide korteriomandite registriosade esimesse jakku ilma selle kokkuleppe

sisu muutmata. Pärast KrtS § 641 lg-s 1 nimetatud kannete tegemist loetakse kasutuskorra

kokkulepe KrtS § 641 lg 2 alusel erikasutusõiguse kokkuleppeks osas, milles see vastab KrTS

§ 14 lõikes 1 sätestatud tingimusele.

Kinnistusraamatust nähtub, et XXXXX kõigi korteriomandite registriosa esimesse jakku on

tehtud kanne „Kaasomandis oleva asja valdamise ja kasutamise korra kokkulepe

korteriomandi eriomandi kokkuleppe osana vastavalt 11.09.2013 lepingu punktidele 5.1 kuni

5.6 ning 11.09.2013 lepingu lisaks nr 2 olevale plaanile.“ Seega on kasutuskorra kokkuleppe

kantud kinnistusraamatu esimesse jakku eriomandi kokkuleppe osana.

7. Avaldajad on seisukohal, et 19. novembril 2024 sõlmitud lepinguga taotletud

õigusmuudatuse tegemiseks ei ole vajalik kõigi korteriomandite omanike uue notariaalselt

tõestatud kokkuleppe sõlmimine ja kinnistamisavalduse esitamine. Eriomandi kokkulepe

loetakse seaduse alusel (KrtS § 641 lg 2) erikasutusõiguse kokkuleppeks osas, milles see

vastab KrTS § 14 lõikes 1 sätestatud tingimusele. Notar hindab lepingut tõestades, kas ruum

vastab erikasutusõiguse eseme tunnustele. Antud juhul on tegemist keldriruumiga, mis ei ole

seotud konkreetse korteriomandiga ja seega sobib erikasutusõiguse esemeks.

Ringkonnakohus nõustub avaldajatega, et tähelepanuta tuleb jätta viide RKTK 7. detsembri

2021 määrusele nr 2-19-5506, sest määrus tehti enne KrtS § 641 regulatsiooni jõustumist.

KrtS § 641 seletuskirjast nähtub, et muudatusettepaneku tulemusena on lihtsustatud korras

võimalik kolmandasse jakku kantud kasutuskorra kokkulepe kanda esimesse jakku eriomandi

kokkuleppe osana, seega kohalduvad edaspidi sellisele kokkuleppele eriomandi kokkulepet ja

erikasutusõigusi reguleerivad KrtS-i sätted (KrtS §-d 13 ja 14). Säte kohaldub nii enne KrtS-i

jõustumist (1. jaanuar 2018) sõlmitud kasutukorra kokkulepetele kui ka pärast seda sõlmitud

kasutuskorra kokkulepetele.

Ringkonnakohtu hinnangul saab varem sõlmitud kasutuskorra kokkulepet, mis on kantud KrtS

§ 641 lg 1 alusel registriosa esimesse jakku pidada erikasutusõiguse kokkuleppeks KrtS § 14

mõttes, kui see ei ole vastuolus selle kaasomandi eseme osa otstarbega. Ringkonnakohus

nõustub avaldajatega, et seda, kas kaasomandi osa vastab erikasutusõiguse eseme tunnustele,

saab hinnata lepingut tõestades notar ning hiljem kannet tehes kontrollida kinnistusosakond.

Ringkonnakohus ei nõustu kohtunikuabiga, et käesolevas asjas on kohane viide Tartu

Maakohtu tsiviilasjas nr 2-24-14557 tehtud määrusele, milles maakohus mh selgitas, et KrtS §

64¹ lg 1 alusel tehtud kandest erineva sõnastusega erikasutusõiguse kokkuleppe kandmine

kinnistusraamatuse eeldab praegu kehtiva seaduse kohaselt kaasomanike erikasutusõiguse

kokkuleppe sõlmimist. KrtS § 641 lg 1 kohaselt saab kasutuskorra kokkuleppe kanda kõikide

korteriomandite registriosade kolmandast jaost kõikide korteriomandite registriosade esimesse

jakku, muutmata selle kokkuleppe sisu. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa seejuures

kokkuleppe sisu samastada kokkuleppe sõnastuse ja kinnistusraamatu kande sisuga.

Kokkuleppe sisu muutmise keelu all tuleb mõista seda, et muutuda ei tohi varasemalt

kokkulepitud kasutuskorra olemus, st kasutuskorra kokkuleppe ese ja kasutamise tingimused.

Samuti ei ole asjakohane kohtunikuabi viide Riigikohtu 7. aprilli 2021 kohtumääruse nr 2-18-

15391 p-le 13. Viidatud määruse punkt puudutas mingi õiguse teiste korteriomanike arvel ühe

korteriomandi omanikule üleandmist korteriomanike kokkuleppega. Temale kuuluva

erikasutusõiguse võib korteriomanik anda üle teisele korteriomanikule ilma ülejäänud

korteriomanike nõusolekuta (KrtS § 14 lg 3). Sellist kokkulepet ei tule kajastada kõikide

korteriomandite registriosades.

Lugedes kasutuskorra kokkuleppe KrtS § 641 lg 2 alusel erikasutusõiguse kokkuleppeks saab

varasem kasutuskorra kokkulepe endale seaduse alusel erikasutusõiguse olemuse, sh võib

korteriomanik ilma ülejäänud korteriomanike nõusolekuta talle kuuluva erikasutusõiguse anda

üle teisele korteriomanikule (KrtS § 14 lg 2) ja erikasutusõiguse teostamise anda üle

kolmandale isikule (KrtS § 14 lg 3).

8. Määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud jäävad avaldajate kanda (TsMS § 172 lg

2). Menetluses osalesid üksnes avaldajad. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

9. Avaldajatel on õigus taotleda TsMS § 150 lg 1 p 5 alusel määruskaebuselt tasutud riigilõivu

tagastamist.

10. Kuna ringkonnakohus saadab tsiviilasja maakohtu kinnistusosakonnale tagasi uueks

lahendamiseks, siis ei ole ringkonnakohus teinud menetlust lõpetavat lahendit. Seega ei anna

TsMS § 696 lg 3 määruskaebuse esitamise õigust. Kaebeõigus ei tulene ka TsMS §-st 599.

Eeltoodust tulenevalt ei saa käesoleva määruse peale määruskaebust esitada.

/allkirjastatud digitaalselt/