2-24-4151/13 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtukoosseis

Kohtunik Anu Uritam

Otsuse tegemise aeg ja koht 30.01.2025 Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-24-4151

Tsiviilasi

A, B hagi C ja D rahalise hüvitise nõudes

Hagihind

hagi hind 3188 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja I: A (isikukood XXX, elukoht xxx);

Hageja II: B (isikukood XXX, elukoht xxx);

Hagejate lepinguline esindaja: Olga Väina-Kesler (Ramstor OÜ,

e-post: xxx);

Kostja I: C (isikukood XXX, elukoht xxx);

Kostja II: D (isikukood XXX, elukoht xxx);

Kostjate lepinguline esindaja: Kunnar Korsten (Fiker OÜ, e-post:

xxx).

Menetluse liik

Lihtmenetlus

RESOLUTSIOON

Jätta hagi rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

1. Jätta menetluskulud hagejate kanda.

2. Mõista hagejatelt Alt (isikukood XXX) ja Blt (isikukood XXX) solidaarselt kostjate C

(isikukood XXX) ja D (isikukood XXX) kasuks menetluskuludena välja kulud õigusabile

2040 (kaks tuhat nelikümmend) eurot.

3. Mõista hagejatelt Alt (isikukood XXX) ja Blt (isikukood XXX) solidaarselt kostjate C

(isikukood XXX) ja D (isikukood XXX) kasuks välja viivis menetluskuludelt 2040 eurolt

alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg

1 teises lauses sätestatud määras.

4. Hagejatel tuleb menetluskulud tasuda Filker OÜ arveldusarvele nr XXXXXXXXX AS-s

Swedbank selgitusega „menetluskulu ts.asjas 2-24-4151“.

Edasikaebamise kord

Kohus ei anna luba otsuse edasikaebamiseks. Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse

menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu

otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud

menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada

lahendit.

Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna

ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada

kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks

peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks,

mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise

taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hagejate nõue ja selle põhjendused

1. Hagejad palusid kostjatelt hagejate kasuks solidaarselt välja mõista 3188 eurot. Menetluskuludena

palusid hagejad kostjatelt välja mõista hagi esitamisel tasutud riigilõivu 420 eurot ja kulud õigusabile

400 eurot.

2. Hagiavalduse kohaselt oli hagejate ja kostjate vahel sõlmitud 01.11.2019 notariaalselt tõestatud

korteriomandi müügileping, mille alusel ostsid hagejad kostjatelt korteriomandi Tallinnas aadressil

XXX. Lepingu punktis 2.1.5 kinnitasid kostjad, et lepingu esemel, seahulgas hoonel ja maaüksusel,

mille juurde eriomand kuulub ega eriomandil ei ole eritunnuseid ega puudusi, sh varjatud puudusi,

millest müüjad ehk kostjad ei ole ostjatele ehk hagejatele teatanud. Enne lepingu sõlmimist olid

hagejad hoolikalt tutvunud korteriomandi seisundiga ega avastanud sellel puudusi. Korteriomandis oli

silmanähtavalt tehtud muudatusi ehk osaliselt oli eemaldatud köök-elutoa ja esiku vaheline. Kostjad

kinnitasid, et ümberehitustööd ei vajanud erilube ega projekti.

3. 2023. aastal asusid hagejad taotlema laenu. Laenu taotlemisel selgus, et seina osaline eemaldamine

oli ebaseaduslik, kuna tööde teostamiseks oli vajalik projekt ja ehitusluba. Seoses korteriomandi

ebaseadusliku ümberehitamisega alustati haldusmenetlus, mille raames said hagejad ettekirjutuse

ebaseaduslikult teostatud tööde tagajärjel ümberehituse kõrvaldamiseks. Hagejatele määrati sunniraha

500 eurot.

4. Hagejad pöördusid Allprojekt Consulting OÜ poole hinnapakkumise saamiseks ebaseadusliku

seinaosa taastamise töödeks. Vastavalt hinnapakkumisele on tööde maksumus 2700 eurot. Hagejad

leidsid, et tegu on varjatud puudustega, millest kostjad lepingu sõlmimise ajal ei teavitanud. Hagejad

on taastanud seina vastavalt projektile ning kandnud sellega seotud kulud. Auditi teostamise kulu oli

488 eurot. Hagejad nõuavad kostjatelt kokku 3188 euro väljamõistmist, millest 2700 eurot on

ehitustööde kulu ja 488 eurot auditi kulu.

5. Hagejad viitasid hagiavalduses VÕS § 218 lõikele 1, § 220 lõikele 1 ja §-le 225. Kostjad peavad

hüvitama 3200 eurot, millest 500 eurot on haldusmenetluses määratud sunniraha ja 2700 eurot

taastamistööde kulu.

6. Hagiavalduse täienduses avaldasid hagejad, et hagi hind on 3188 eurot. Hagejad on

solidaarvõlausaldajad, sest nad on abikaasad. Hagejatel kulus 488 eurot auditi tegemiseks ja 2700

eurot ehitustööde tegemiseks.

7. Kostjate vastuväidetega hagejad ei nõustunud. Hagejad ei ole rikkunud hea usu põhimõtet. Varjatud

puudusest said hagejad teadlikuks 2023. aastal haldusmenetluse raames. Hagejad viitasid VÕS § 220

lõikele 3. Puudustest kohene teatamata jätmine ei võta hagejatelt õigust puudustele tugineda. Hagejad

on juriidilise hariduseta isikud ega saanud eeldada, et projekti ja ehitusloa puudumine ümberehitamise

puhul on oluline puudus ning selle tõttu tekivad hagejatel suured kulud. Hagejad ei tagane lepingust,

vaid nõuavad kostjatelt kahju hüvitamist.

8. Hagejad viitasid VÕS §-le 221. Puudus tekkis kostjate tahtluse või raske hooletuse tõttu. Kostjad

teadsid, et nende müüdavas korteris on tehtud ümberehitusi, milleks on vajalikud load ja projekt.

Hagejad eeldasid mõistlikult, et dokumendid on registris olemas.

9. Hagejate nõue ei ole aegunud, sest hagejate nõue tuleneb seadusest ja aegumistähtaeg on 10 aastat

alates kahju tekkimisest. Hagejad said varjatud puudustest teada 2023. aastal haldusmenetluse raames.

Seadus ei kohustanud hagejaid andma kostjatele võimalust puuduste kõrvaldamiseks. Muudatused

korteri konstruktsioonis olid silmanähtavad, kuid hagejad eeldasid mõistlikult, et korteri

ümberehitused on seaduslikud.

10. Hagejate kahju nõude eeldused on täidetud. Poolte vahel oli kehtiv leping, mida kostjad rikkusid.

Kostjad vastutavad lepingu rikkumise eest ja hagejatele on tekkinud kahju. Kostjad ei saa kohtu

asemel anda hinnangut esitatud tõenditele.

11. 08.10.2024 seisukohas selgitasid hagejad, et esimene kohtule esitatud foto on tehtud korteri

müügikuulutusest. Sellega tõendavad hagejad, et korter osteti koos seinas oleva avaga. Kostjad võtsid

omaks, et hagejad ostsid korteri koos avaga elutoa ja esiku vahel. Järgmine foto tõendab, et seinas olev

auk oli taastatud ja ebaseaduslikud ümberehitustööd seega kõrvaldatud. Hagejad esitasid veel fotosid,

mis tehti ehitustööde käigus seina taastamisel.

12. 2023. aastal pöördusid hagejad Luminor Panga, et refinantseerida olemasolevat eluasemelaenu.

Seoses laenu refinantseerimise palus pank esitada dokumendid tagatiseks oleva kinnisvara kohta.

Panga dokumentide kontrollimise käigus selgus, et eluruumi ja esiku vahel oleva kandva seina ava on

tehtud ebaseaduslikult.

13. Tallinna Linnaplaneerimise Amet algatas riikliku järelevalve menetluse seoses asjaoluga, et

korteris nr 21 oli õigusliku aluseta teostatud ümberehitustöid. Korteris nr 21 oli freesitud ava

kandvasse seina ning suurendatud ukseava elutoa ja esiku vahel. Korteris teostatud ümberehitustööde

kohta Ameti arhiivis ja riiklikus ehitisregistris nõutav projektdokumentatsioon puudus. Amet määras

auditi esitamise tähtajaks 10.01.2024.

14. Hagejad said ekslikult Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kirjast aru, et 500 eurot oli sunniraha.

Tegu oli riigilõivuga. Kirjas oli tehtud hoopis hoiatus sunniraha osas ettekirjutuse täitmata jätmise

korral.

15. Hagejate nõue koosneb: ehitustööd seina taastamiseks (arve nr 1023091502) summas 350 euro,

ehitustööd seina taastamiseks (arve nr 2023082904) summas 1125 euro, ehitustööd seina taastamiseks

(arve nr 1023100501) summas 1125 euro. Hinnapakkumise kohaselt oli summa 2700 eurot, millest

100 eurot oli tasutud sularahas. 488 eurot tuli tasuda ekspertiisi eest. Kokku on hagejate nõue: 350

eurot + 1125 eurot +1125 eurot +100 eurot + 488 eurot = 3188 eurot.

16. Menetluskuludena palusid hagejad kostjatelt välja mõista riigilõivu 420 eurot ja kulud õigusabile.

Hagejatele osutati õigusabi 100 eurot tunnis ilma käibemaksuta.

Hagejad ei ole

käibemaksukohustuslased ega saa käibemaksu tasaarvestada. 08.03.2024 kulus kliendiga

nõupidamiseks 2 tundi ja 14.03.2024 hagi koostamiseks 1,5 tundi. Kokku kulus 350 eurot ilma

käibemaksuta.

Kostjate vastuväited

17. Kostjad vaidlesid hagile vastu. Hagejad ei teavitanud kostjaid puudusest õigeaegselt ega andnud

kostjatele võimalust puudust kõrvaldada. Hagejate nõude suurus on ülepaisutatud ja ebaselge.

Kostjatel puudub võimalus hinnata puuduse ja kantud kulude vahelist põhjuslikku seost. Hagejate nõue

on aegunud.

18. Kostjad nõustusid, et nad sõlmisid hagejatega 01.11.2019 lepingu, mille alusel nad müüsid

hagejatele korteriomandi Tallinnas aadressil XXX hinnaga 117 000 eurot. Avalikult kättesaadavatest

ehitisregistri (EHR) andmetest tulenevalt asub korter hoones, mille ehitisregistri kood on 101019461.

Hoone oletuslik esmane kasutuselevõtu aasta on EHR järgi 1988. Lepingu eseme ostuhinna soovisid

hagejad tasuda pangalaenuga, millest tulenevalt tuli neil enne tehingu sõlmimist esitada pangale korteri

hindamisakt. Korteri andmed tuli EHR-s korrastada, esitades andmete vastavusse viimiseks

mõõdistusprojekt-dokumentatsioon mittekandvate vaheseinte muudatuste kohta. Tallinna linna

ehitusosakonnast kinnitati 18.10.2019 e-kirjaga, et mõõdistusprojekti teatise alusel tehti muudatused

EHR-s ja andmed on korras ehk eriluba ja projekti ei olnud vaja. Sama kinnituse EHR andmete

korrastamise kohta sai hüpoteegipidaja.

19. Hagejad tutvusid enne lepingu sõlmimist korteriomandi ja selle registriandmetega. Hagejad kiitsid

heaks müüjate EHR andmete täiendused. Kostjad esitasid pooltevahelise kirjavahetuse enne tehingut.

Leping korteri müümiseks sõlmiti hagejate ja kostjate vahel pärast seda ehk 01.11.2019. Hagejad

esitasid nõude 4,5 aastat hiljem.

20. Hagejad ei ole käitunud heas usus. Hagejad ei ole täitnud VÕS §-st 220 tulenevat

teavitamiskohustust ega andnud kostjatele võimalust asja parandada VÕS § 222 alusel. Müüja

vastutuse eeldused on täitmata. Hagejad ei ole teavitanud kostjaid mõistliku aja jooksul puudusest

teadasaamisest ning puuduvad teatamata jätmist vabandavad asjaolud. Hagejate müügilepingust

tuleneva nõude aegumise tähtaeg on möödunud TsÜS § 142 lg 1 järgi.

21. Ostja teavitamiskohustusele ja selle olulisusele õiguskaitsevahendite kasutamisel juhtis tähelepanu

ka notar lepingu punktis 9.17. Hagejad ei täitnud teavitamiskohustust ja lepingu sõlmimisest on

möödunud juba 4 aastat ja 4 kuud. Hagejad ei ole täitnud õiguskaitsevahendi kasutamisel seadusest

tulenevaid nõuded. Hagejad oleksid pidanud kõigepealt andma võimaluse asja parandamiseks ja

lepingu tingimustega kooskõlla viimiseks. Kostjad esitasid kogu ehitusdokumentatsiooni, mis neil oli.

Kostjatele tuli hagejate kulude nõue üllatusena.

22. Tegu ei olnud puudusega, mida kostjad oleksid lepingu sõlmimisel hagejate eest varjanud. Ava oli

nähtav nii müügikuulutuses olevatest piltidest kui ka lepingu eseme ülevaatamisel. Müüjad ei ole

seinas olevat ava ostjate eest varjanud. Kostjad esitasid mõõdistusdokumentatsiooni enne lepingu

sõlmimist 2019. Ava oli korteris olemas vähemalt 25 aastat ja ammu enne seda, kui EHR 2013. aastal

loodi. Kostjatel puudub teadmine, millal täpselt korter selliseks ehitati või kuidas ava ehitamine

dokumenteeriti, sest kostjatel ei ole selliseid dokumente. Kostjatel on olemas pildid 2000. aastast, mis

näitavad, et ava oli juba olemas. Kohaldatavad ei ole VÕS § 221 lg 1 p 1 või 2, kuna kostjad ei

teadnud, et ava näol on tegemist puudusega või et ava kohta puuduvad selle ehitusaegsed dokumendid

hooneregistri arhiivis. Kostjad ei ole hagejate ees midagi varjanud.

23. Kostjad viitasid VÕS § 222 lõikele 1 ja lõikele 5. Hagejad ei ole neid nõudeid täitnud. Hagejate

omaalgatuslikult tellitud vale lähteülesandega audit oli ebavajalik. Osaliselt kattuvad ja on

ebavajalikud tehtud tööd. Probleemi oleks saanud lahendada kiiremini ja mõistlikumalt, kui hagejad

oleksid kostjate poole pöördunud.

24. Hagejate tellitud ehitusauditi lähteülesanne oli asjatundmatu ja tegelikule auditi koostamise

vajadusele mittevastav, mistõttu ei pea kostjad selle kulu hüvitama. Audit kajastab hagejate tellitud

ehitustöödele antud hinnangut, mitte puuduse tuvastamist enne ehitustöid. Tallinna Linnaplaneerimise

Amet on 10.07.2023 kirjas viidanud, et tõendamata on ava ehitamine enne ehitusseadustiku (EhS)

vastuvõtmist 2015. aastal, mistõttu lähtus amet kehtivatest EhS nõuetest ehitisele. Antud juhul oli

võimalik tõendada, et ava oli olemas enne EhS vastuvõtmist. Hagejad oleksid ava kinniehitamise

asemel saanud teha lihtsustatud korras andmete kaasajastamise teavituse, näidates ära, millised

muudatused on tehtud võrreldes esialgse hoone projektiga, millal need on umbes tehtud ning hinnangut

ehitise ohutusele vastavuse kohta, arvestades EhSRS § 29 lg 1.

25. Kulusid oleks saanud vältida, kui hagejad oleksid õigeaegselt kostjate poole pöördunud. Kostjad

pidasid arusaamatuks auditi eesmärki ja vajadust, kuna hinnapakkumine ja ehitustööd teostati enne

auditi tegemist juulis 2023. Audit oleks pidanud olema esimene samm, mis oleks andnud vastused

küsimusele, et kas ehitise ohutuse vaatest on üldse vaja midagi täiendavalt teha või on vaja üksnes

kaasajastada EHR andmeid. Alusetud on auditis toodud viited, et omavolilise ümberehituse tegid

kostjad ning ümberehitus oli ohtlik ventilatsiooni šahtile. Viimane väide on tõendamata.

26. Kostjad pidasid ka ebamõistlikult pikaks aega auditi tegemise ja arve esitamise vahel. Arve on

esitanud Allprojekt Büroo OÜ, kuid ehitusauditi on teinud Allprojekt Consulting OÜ. Lisaks puudub

viide, kellele arve on esitatud või kes selle eest tasuma peaks. Järgmised lisad on allkirjastamata.

Hagiavaldusest ei nähtu, millele tuginedes on esitatud Allprojekt Consulting OÜ ehitustööde

hinnapakkumine, kuna ehitusaudit, mis oleks pidanud andma sisendi vajadusel täiendavate ehitustööde

tegemiseks, koostati hoopis pärast ehitustööde hinnapakkumist ja tööde tegemist. Kostjad ei

nõustunud, et nad tööde eest vastutavad.

27. Puudub põhjuslik seos hagejate tellitud ehitustööde ning puuduste kõrvaldamise vajaduse vahel.

Kui tegemist oleks müügilepingust tuleneva asja lepingutingimustele mittevastavusega ja müüja

vastutusega, oleks hagejatel tulnud alustada müüjate teavitamisest, seejärel ühiselt vajaliku ehitusauditi

teostaja valimisest ning lähteülesande koostamisest vastavalt tegelikule vajadusele. Alles ehitusauditi

tulemuste põhjal oleks saanud anda hinnangu olukorrale ja vajalikele tegevustele.

28. Lisaks sisalduvad hinnapakkumises ka ülepaisutatud kulud ehk terve rida tegevusi ja kulusid, mis

ei ole asjakohased ega vajalikud. Näiteks ehitusprojekti koostamine ja ehitusteatise esitamine on

vajalik EhS lisas 1 loetletud ehitustegevuste puhul. Antud juhul oli tegemist olemasoleva

ümberehitusega, mille osas andis Tallinna Linnaplaneerimise Amet juhised, et auditiga tuleb hinnata

olemasoleva ümberehituse vastavust ehitusprojektile. Ehitusprojekt ja ehitusteatis võivad olla

vajalikud, kui soovitakse uut ümberehitust teostada. Metallelementide paigaldus ja keevitamine ei

olnud vajalikud ava kinniehitamiseks. Ka kasutusteatise esitamise kulu on ülemäärane ja mittevajalik.

Kostjad ei saa veenduda tehtud kulude vajalikkuses. Hagejad ei ole esitanud võrreldavaid

hinnapakkumisi ja kulud ei ole läbipaistvad. Hagejate sunniraha hüvitamise nõue on alusetu.

29. 01.11.2024 seisukohas kordasid kostjad, et tegu ei olnud varjatud puudused. Kostja C esitas

hagejaid finantseeriva panga nõudel dokumentatsiooni ümberehituste kohta, mis oli fikseeritud

ehitusregistris. Seda hagejate pank aktsepteeris ning võimaldas tänu sellele hagejatele laenu. Korteri

ostu-müügi tehing toimus 01.11.2019 ning kostjate esitatud dokumentide alusel on ostjatele väljastatud

laen. Kostjad esitasid täiendavalt ehitusinsener E.P. arvamuse, mille kohaselt oleks arvutuslik kulu

ehitustöödele olnud kokku 1166 eurot koos käibemaksuga.

30. P. on viidanud, et hagejate esitatud arvetest ei selgu, milline ehitusteenus on tellitud ja mida see

täpselt sisaldas. Lisaks nähtub hagejate arvetest, et ehitustöö ettemaksu 50 % arve esitajaks oli üks

ettevõte ja lõppmaksu 50% arve esitas teine ettevõte. Seega tõusetub küsimus, kas tegemist on ikka

ühe ja sama ehitustööga.

31. Hagejate esitatud ehitusaudit ei vasta nõuetele. Kostjad viitasid EhS § 18 lõikele 4 ja ehitise auditi

tegemise korrale. Ehitise auditi on väidetavalt koostanud Allprojekt Consulting OÜ vastutav spetsialist

G.P. Ka hagejate 08.10.2024 menetlusdokumendi lisana 3 esitatud ehitustööde ettemaksu arve on

koostanud Allprojekt Consulting OÜ vastutav spetsialist G.P. Seega on rikutud EhS § 18 lg 4 kohast

reeglit, kuna ehitise auditi ja ehitustöid on teostanud üks ja sama ettevõte. Samuti ei ole esitatud auditi

teinud pädeva isiku nime, kvalifikatsiooni ja kutsetunnistuse numbrit.

32. Menetluskuludena palusid kostjad hagejatelt välja mõista kulud õigusabile summas 2040 eurot.

Õigusabi osutati hinnaga 120 eurot tunnis. Kostjad palusid hagejalt välja mõista ka viivise

menetluskuludelt seadusjärgses määras. Kostjad palusid kõik väljamõistetud menetluskulud üle kanda

Filker OÜ arveldusarvele XXXXXXXXX Swedbank, selgitusega „menetluskulu ts.asjas 2-24-4151“.

Kohtuotsuse põhjendused

33. Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi ei kuulu

rahuldamisele. Kohus ei anna käesolevas asjas luba otsuse edasikaebamiseks, kuid kohus peab

vajalikuks teha käesolevas asjas otsuse erinevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 444 lõikes 1

sätestatust koos kirjeldava ja põhjendava osaga.

34. Pooled ei vaidle selle üle, et hagejad ja kostjad sõlmisid 01.11.2019 notariaalselt tõestatud

korteriomandi müügilepingu, mille alusel müüsid kostjad hagejatele Tallinnas XXX asunud korteri nr

21. Pooled ei vaidle ka selle üle, et hagejad vaatasid enne lepingu sõlmimist korteriomandi üle ning

olid teadlikud selles tehtud ümberehitustöödest, sealhulgas köök-elutoa ja esiku vahelisse siseseina

tehtud avausest.

35. Pooled vaidlevad selle üle, kas avause rajamise ja sellega seotud ehitustööde dokumentatsiooniga

seonduv oli korteri varjatud puudus, mille eest kostjad vastutavad ning mille tõttu peavad nad tasuma

hagejatele avause kõrvaldamisest ja ehitusauditist tulenevad kulud kokku 3188 eurot.

36. Hagejad väitsid, et kui nad 2023. aastal hakkasid laenu refinantseerima, selgus neile, et korteri

siseseina avause tegemine oli ebaseaduslik, sest puudus projekt ja ehitusluba. Hagejad kandsid

ehitustööde kulu seoses ava kinniehitamise ja auditiga. Tegu oli varjatud puudusega. Seadus ei

kohustanud hagejaid teavitama puudusest kostjaid ning hagejate nõue ei ole aegunud, sest tegu on

seadusest tuleneva nõudega.

37. Kostjad palusid nõude jätta rahuldamata, sest see on aegunud. Täiendavalt leidsid kostjad, et

hagejad ei ole neid puudustest õigeaegselt teavitanud. Tegu ei olnud varjatud puudusega ning

dokumentatsioonist tuleneva probleemi oleks saanud lahendada lihtsamalt ja soodsamalt, kui hagejad

oleksid kostjaid tekkinud olukorrast teavitanud. Tegu oli enne ehitusseadustiku vastuvõtmist tehtud

töödega, millest tuleneva dokumentatsiooni probleemi oleks saanud lihtsalt kõrvaldada.

38. Kohus leiab, et hagejate nõue tuleb jätta rahuldamata eeskätt seetõttu, et nõue on aegunud. Ekslik

on hagejate järeldus, et tegu on seadusest tuleneva nõudega. Hagejad on esitanud kostjate vastu

korteriomandi ostu-müügi lepingust tuleneva nõude. VÕS § 227 lg 1 näeb ette, et müüdud asja

lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaeg algab asja üleandmisest ostjale.

39. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et hagejad ja kostjad sõlmisid 01.11.2019 notariaalselt tõestatud

korteriomandi müügilepingu (dtl 8-29). Lepingu punktis 4.1. leppisid pooled kokku, et lepingu eseme

otsene valdus antakse hagejatele üle samal päeval ehk 01.11.2019. Seega algas korteriomandi

võimalikest puudustest tulenevate nõuete aegumine 02.11.2019. TsÜS § 146 lg 1 järgi on tehingust

tulenevate nõuete aegumistähtaeg kolm aastat. Järelikult aegusid lepingust tulenevad nõuded kolm

aastat hiljem ehk 02.11.2022. Hagejad ei ole ühegi tõendiga tõendanud, et said probleemist seoses

dokumentatsiooniga teadlikuks alles 2023. aastal. Hagejad pöördusid hagiavaldusega kohtuse

13.03.2024, mil nõuded olid juba aegunud. Hagejad ei toonid esile ega tõendanud ühtegi asjaolu,

milliste tõttu ei oleks nõuded aegunud enne kohtusse pöördumist. Seetõttu tuleb hagejate nõue jätta

täielikult rahuldamata aegumise tõttu.

40. Vastates poolte menetluses esitatud väidetele selgitab kohus, et kui hagejate nõue ei oleks olnud

aegunud, oleks see tulnud jätta rahuldamata, sest nõue ei ole põhjendatud ega tõendatud. Kohus

selgitas hagejatele 04.09.2024 pöördumises (dtl 122-124) kohaldatavat õigust ning vajadust oma nõuet

täiendavalt põhistada ja tõendada. Vaatamata kohtu selgitustele jäid hagejad varasemate väidete

juurde.

41. VÕS § 217 lg 1 sätestab, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige

koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja

juurde kuuluvad dokumendid. Hagejate ja kostjate vahel sõlmitud korteriomandi müügilepingust (dtl

8-29) nähtub, et hagejad olid teadlikud korteri ümberehitamisest. Lepingu punktis 1.9 olid kajastatud

kõik toimingud, mis olid nähtavad ehitusregistrist seoses ümberehitusega. Lepingu punktis 2.1.5

kinnitasid hagejad müüjatena, et nad on korteriomandi enne ostmist üle vaadanud. Punktis 2.1.9

kinnitasid omakorda kostjad müüjatena, et korteri planeeringumuudatused on seadustatud ja selle

kohta on märge ehitusregistris ning puuduvad ilma õigusliku aluseta teostatud ümberehitused. Hagejad

nõustusid hagiavalduses, et olid enne korteri ostmist teadlikud ümberehitustest, sealhulgas korteri

siseseinas olevast avausest. Täiendavalt esitasid hagejad kohtule foto korteri müügikuulutusest (dtl

30), millisest nähtub elutoa-köögi ja koridori vahelises seinas olev ava. Eeltoodust lähtudes ei saanud

ava olemasolu olla korteri varjatud puuduseks. Hagejad ei ole väitnud ega tõendanud, et korteriomandi

lepingu sõlmimise ajal ei vastanud ehitusregistri andmed tegelikkusele või esines muudatuste

seadustamisel mõni probleem. Kui selline puudus oleks eksisteerinud, oleks see pidanud eksisteerima

juba lepingu sõlmimisel, mistõttu oleksid ka sellest tulenevalt hagejate nõuded olnud aegunud.

42. VÕS § 218 lg 2 sätestab, et müüja vastutab ka asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis

tekib pärast juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko üleminekut ostjale, kui asja lepingutingimustele

mittevastavus tekkis müüja kohustuste rikkumisest tulenevalt. Seega iseenesest võib müüja vastutada

müüdud eseme puuduste eest ka siis, kui puudus tekib või avastatakse pärast lepingu sõlmimist.

43. VÕS § 220 lg 1 näeb ette, et ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale

mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi

teada saama. Hagejad ei ole väitnud ega tõendanud, et nad oleksid kostjaid teavitanud korteriomandiga

seotud puudustest enne hagiavalduse esitamist. VÕS § 220 lg 3 näeb ette, et kui ostja ei teata müüjale

lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses

sõlmitud lepingu puhul asja lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või ostja asja

lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Eeltoodust tulenevalt ei ole õige hagejate väide, et

sõltumata puudustest teavitamata jätmisele võivad nad esitada kostjate vastu puudustest tulenevaid

nõudeid. Puudustest teavitamise vajadust selgitas hagejatele notariaalselt tõestatud lepingus notar.

44. VÕS § 221 lg 1 näeb ette, et ostja võib lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata

sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud,

kui asja lepingutingimustele mittevastavus on tekkinud müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kui

müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest

ja ei avaldanud seda ostjale. Hagejad ei ole põhistanud ega tõendanud, milliste asjaolude alusel võiks

järeldada, et muudatuste seadustamisest tulenes probleem nimelt kostjate tahtluse või raske hooletuse

tõttu või et kostjad oleksid seadustamisest tulenevast probleemist olnud lepingu sõlmimisel teadlikud.

45. Asjas esitatud tõenditest nähtub, et kostja esitas 17.10.2019 ehitusregistrile andmete teatise (dtl

144-153) koos mõõdistusprojektiga. Enne notariaalse ostu-müügi lepingu sõlmimist saatis hageja A

kostjale 16.10.2019 e-kirja (dtl 105), milles ta avaldas, et AS SEB Pank soovis saada tõendeid korteris

toimunud ümberehituste kohta. Kostja vastas sellele ja selgitas, et tegeleb panga nõuete täitmiseks

vajalikuga.

46. 18.10.2019 esitaski kostja andmete esitamise teatise koos mõõdistusprojektiga (dtl 99-103).

Tallinna Linnavalitsuse kasutuslubade spetsialist teatas kostjale (dtl 104), et kostja teatise alusel on

muudatus ehitusregistris sisse viidud. Järgmises e-kirjas kostjale (dtl 106) kinnitas hageja, et

dokumente puudutav oli ainus panga nõue.

47. Hagejad ei ole väitnud ega tõendanud, et lepingu sõlmimisel 2019. aastal ei vastanud teatis ning

mõõdistusprojekt sellel ajal kehtinud nõuetele. Nõuetele vastavust oleksid saanud hagejad ise

kontrollida ning hagejad olid täielikult teadlikud sellest, milline dokumentatsioon on ümberehituste

suhtes koostatud. Korteriomandi müügilepingust nähtub, et hagejad said korteriomandi ostmiseks

laenu. Hagejate väited, et probleem ilmnes 2023. aastal seetõttu, et nad soovisid laenu refinantseerida,

ei ole ühegi tõendiga tõendatud. Kokkuvõttes ei saa asjas esitatud tõenditest järeldada, et kohtul oleks

alust kohaldada VÕS § 221 lõiget 1.

48. VÕS § 222 lg 1 näeb ette, et kui asi ei vasta lepingutingimustele, võib ostja nõuda müüjalt asja

parandamist või asendamist, kui valitud õiguskaitsevahendi kasutamine on võimalik ja sellega ei

põhjustata müüjale võrreldes teise õiguskaitsevahendi kasutamisega ebaproportsionaalseid kulusid,

arvestades kõiki asjaolusid, muu hulgas väärtust, mis asjal oleks olnud, kui lepingutingimustele

mittevastavust ei esineks, lepingutingimustele mittevastavuse olulisust ning ostja võimalust kasutada

teist õiguskaitsevahendit ilma märkimisväärse ebamugavuseta. Eeltoodust lähtuvalt oleksid hagejad

esmalt dokumentatsiooniga seotud puuduste ilmnemisel nõudma kostjatelt puuduse kõrvaldamist ehk

dokumentatsiooniga seotud probleemi lahendamist. VÕS § 222 lg 4 sätestab, et kui ostja nõuab

õigustatult asja parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada

või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Seega saab

müügilepingust tulenevalt nõuda eseme puuduste kõrvaldamisega seotud kahju hüvitamist alles pärast

seda, kui on täidetud VÕS § 222 lõikest 1 tulenev ostja kohustus. Hagejad ei ole väitnud ega

tõendanud, et nad oleksid enne hagiavalduse kohtule esitamist kordagi pöördunud kostjate poole

nõudega puuduse kõrvaldamiseks, mis juba iseenesest välistab kahju hüvitamise nõude rahuldamise.

49. Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (EhSRS) § 28 lg 1 näeb ette, et enne

2003. aasta 1. jaanuari ehitatud ehitisele võib anda ehitus- või kasutusloa või lugeda ehitamine või

ehitise kasutamine teavitatuks, lähtudes ehitusseadustikus sätestatust ja arvestades käesolevast

paragrahvist tulenevaid erisusi. Nimetatud ehitisele võib anda ehitus- või kasutusloa või lugeda

ehitamine või ehitise kasutamine teavitatuks vastavalt ehitusseadustiku lisas 1 või 2 sätestatule. Sama §

28 lg 5 sätestab, et § 28 lõikes 1 nimetatud ja käesoleva seaduse jõustumise ajal kasutatav ehitis peab

vastama ehitise ohutusele esitatavatele nõuetele. Ehitise ohutust hinnatakse ehitise ehitamise ajal

kehtivate nõuete kohaselt. Eeltoodust lähtudes tuli seaduse kohaselt korteris tehtud ümberehituste

ohutust hinnata ehitamise ajal kehtinud nõuete kohaselt, kui tegu oli enne 2003. aastat tehtud töödega.

50. Asjas esitatud tõenditest nähtub, et 10.07.2023 saatis Tallinna Linnavalitsuse ehituskontrolli

peaspetsialist hagejale e-kirja (dtl 109-111, dtl 126-128), milles teatas, et Tallinna Linnaplaneerimise

Amet on algatanud järelevalve menetluse, sest korteris nr 21 oli kandvasse seina freesitud auk ja oli

suurendatud ukseava esiku ja elutoa vahel. E-kirjas on väidetud, et tööde kohta puudus arhiivis nõutav

projektdokumentatsioon. Tallinna Linnaplaneerimise Amet ei lugenud tõendatuks, et ava on ehitatud

25 aastat tagasi ning seetõttu pidid hagejad esitama auditi tehtud tööde kohta. Auditi aruandes oleks

pidanud olema märgitud, milliseid töid ja millal on tehtud. Auditist pidi nähtuma tehtud tööde ohutus.

Samas kirjas oli selgitatud, et auditit peab tegema pädev isik. Auditi esitamise tähtaeg oli 10.01.2024.

51. Kostjad esitasid kohtule kaks fotot korterist (dtl 107-108), millistest nähtub, et ava oli korteris

olemas juba 2000. aastal. Ehitusinsener E.P. on koostanud arvamuse (dtl 155-156), milles on leitud, et

kuna hagejad ei teinud auditit, milles oleks hinnatud ehitustööde ohtlikkust, ei saanud nad väita, et

ümberehitustööd olid ohtlikud. Kohus leiab eelviidatud tõendeid kogumis hinnates, et kui hagejad

oleksid pöördunud kostjate poole nõudega lahendada tekkinud probleem, oleksid kostjad saanud

esitada tõendeid selle kohta, et ava korteri seina oli tehtud enne 2000. aastat. Selliste tõendite

esitamisel ei oleks tulnud teha korteris ehitustöid ava kinniehitamiseks ning võimalikud kulud oleksid

olnud seotud vaid sellega, et hinnata, kas ava rajamine oli kooskõlas 2000. aastal kehtinud nõuetega.

52. Hagejate väidetest ja tõenditest võib aga järeldada, et korteris asuti koheselt tegema ava

kinniehitamiseks töid. Allprojekt Consulting OÜ on koostanud 20.07.2023 hinnapakkumise (dtl 31)

ehitustöödeks korteris, mis olid vajalikud ava kinniehitamiseks. Hagejad esitasid kohtule foto ava

kinniehitamise tööde kohta (dtl 33). Töid teostanud ettevõtte juhatuse liige G.P. koostas seejärel

25.09.2023 konstruktsioonide ehitusauditi ja ülevaatuse nimelise dokumendi (dtl 34-41), milles ta

hindas kinniehitamise töid nõuetekohaseks. Eeltoodust tulenevalt ei teinud hagejad toiminguid, mis

oleksid võinud ehitustööde teostamise ära hoida ning oleksid ilmselt toonud kaasa probleemi soodsama

lahenduse. Kes või kui palju on teostatud tööde ja G.P. auditi koostamise eest tasunud, hagejate

esitatud tõenditest ei nähtu, sest ühelgi kulude kandmist tõendaval arvel ei ole märgitud arve saajat

ning kohtule ei ole esitatud arvete tasumist tõendavaid dokumente.

53. Eeltoodut kokku võttes leiab kohus, et hagejate nõue kostjate vastu ei oleks kuulunud

rahuldamisele ka siis, kui nõue ei oleks olnud aegunud. Tegemist ei olnud korteris olnud varjatud

puudusega. Isegi juhul, kui tegu oleks olnud varjatud puudusega, ei ole hagejad teavitanud kostjaid

tekkinud puudusest ega nõudnud kahju hüvitamise nõude eeldusena kostjatelt puuduste kõrvaldamist.

Hagejad ei ole tõendanud, et hagiavalduses kirjeldatud kulud olid vajalikud puuduste kõrvaldamiseks

ning hagejad ei ole tõendanud, et nad oleksid ise kulud kandnud.

54. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluses kannab kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

kohus jättis hagi rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta hagejate kanda. Menetluskuludena palusid

kostjad hagejatelt välja mõista kulud õigusabile summas 2040 eurot. Õigusabi osutati hinnaga 120

eurot tunnis. Kostjad palusid hagejalt välja mõista ka viivise menetluskuludelt seadusjärgses määras.

Kostjad palusid kõik väljamõistetud menetluskulud üle kanda

55. Kohus leiab, et kostjatele osutatud õigusabi tunnitasu suurus on mõistlik ja õigusabi osutamiseks

kulunud aeg põhjendatud ning kooskõlas vaidluse sisu ja keerukusega. Hagejatelt tuleb kostjate kasuks

solidaarselt menetluskuludena välja mõista kulud õigusabile 2040 eurot. Hagejatel tuleb

menetluskulud tasuda Filker OÜ arveldusarvele nr XXXXXXXXX AS-s Swedbank selgitusega

„menetluskulu ts.asjas 2-24-4151“. Kooskõlas kostjate taotlusega tuleb hagejatelt solidaarselt kostjate

kasuks välja mõista viivis menetluskuludelt 2040 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni

menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

/allkirjastatud digitaalselt/

Anu Uritam

kohtunik