3-24-3098/21 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtunik

Maret Altnurme

Määruse tegemise aeg ja koht

27.01.2025, Tallinn

Haldusasja number

3-24-3098

Haldusasi

Wenger Arendus OÜ kaebus Tallinna linna

kohustamiseks riikliku järelevalve läbiviimiseks

11.11.2024 ehitusteatisega nr 2411201/28202 lubatud

ehitustegevuse suhtes ja Jõemäe tn 6 kinnistu omaniku

poolt ehitusteatiseta kaebaja kinnistul läbiviidava

ehitustegevuse suhtes

Menetlusosalised

Kaebaja – Wenger Arendus OÜ, esindaja Kaili-Helena

Bull

Vastustaja – Tallinna linn, esindaja L.A

Kolmas isik – F.W, esindajad vandeadvokaadid Virge

Murak ja Ramil Pärdi

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 10.01.2025 määrus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Wenger Arendus OÜ määruskaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja materjalide juurde määruskaebuse lisad 1-7 digitaalse toimiku

lehekülgedel 748-772 ja F.W 22.01.2025 vastuse lisad 1, 3, 4 ja 5 digitaalse toimiku

lehekülgedel 783-758 ja 805-815.

2. Jätta Wenger Arendus OÜ määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu

10.01.2025 määruse resolutsiooni punkt 1 haldusasjas nr 3-24-3098 muutmata.

EDASIKAEBAMISE KORD

Määruse peale ei saa edasi kaevata (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 252 lg 7).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Wenger Arendus OÜ omandas 21.08.2020 Jõemäe tn 8, Tallinn kinnistu (katastritunnus

78403:313:0240, kinnistusraamatu väljavõte dtl 12). Kinnistu on koormatud 20.05.2011

reaalservituutide seadmise lepingu alusel veejuhtimisservituudiga Jõemäe tn 6 kinnistu

kasuks.

3-24-3098

2. Jõemäe tn 6 kinnistu omanik F.W esitas tsiviilasjas nr 2-24-15550 hagiavalduse Wenger

Arendus OÜ vastu servituudilepingu täitmise ja kahjuhüvitise saamise nõudes. Koos

hagiavaldusega esitas F.W hagi tagamise taotluse, milles palus kohustada Wenger Arendus

OÜ-d viivitamata võimaldama juurdepääsu Jõemäe tn 8 kinnistule 20.05.2011

servituudilepingu lisas 2 näidatud alale, kohustada Wenger Arendus OÜ-d mitte tegema

takistusi F.W sadeveetorustiku taastamisele ning kohustada Wenger Arendus OÜ-d taluma

F.W ajutist sadevee ärajuhtimise süsteemi. Harju Maakohus kohustas 18.10.2024 määrusega

Wenger Arendus OÜ-d viivitamata võimaldama tingimusteta ja takistusteta juurdepääsu

Jõemäe tn 8 kinnistule 20.05.2011 servituudilepingu lisas 2 näidatud alale ning kohustas

Wenger Arendus OÜ-d mitte tegema takistusi hageja sadeveetorustiku taastamisele.

3. F.W esitas 08.11.2024 Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (TLPA) ehitusteatise Jõemäe

tn 8 kinnistule sademeveekanalisatsiooni püstitamiseks, mille peamine otstarve on

kanalisatsioonitorustik. TLPA luges 11.11.2024 ehitusteatise nr 2411201/28202 teavitatuks.

4. Wenger Arendus OÜ esitas 12.11.2024 TLPA-le ehitusteatise nr 2411201/28202 peale

vaide ning Tallinna Halduskohtule esialgse õiguskaitse taotluse, milles palus peatada

ehitusteatise kehtivus või alternatiivselt keelata F.W-l ehitustegevus Jõemäe tn 8 kinnistul

kuni vaidluse lõpliku lahendamiseni vaideotsusega või kohtulahendiga.

5. Tallinna Halduskohus rahuldas 20.11.2024 kohtumäärusega praeguses asjas Wenger

Arendus OÜ esialgse õiguskaitse taotluse ja keelas ehitustegevuse Jõemäe tn 8, Tallinn

kinnistul ehitusteatise nr 2411201/28202 alusel kuni vaide esemeks olevas nõudes

halduskohtule kaebuse esitamise tähtaja lõpuni, kui selle tähtaja jooksul kaebust ei esitata, või

kui vaide esemes olevas nõudes esitatakse tähtaegselt halduskohtule kaebus, siis asjas tehtava

lõpplahendi jõustumiseni.

6. Wenger Arendus OÜ esitas 25.11.2024 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna linna

kohustamiseks riikliku järelevalve läbiviimiseks 11.11.2024 ehitusteatisega nr

2411201/28202 lubatud ehitustegevuse suhtes ning tsiviilasjas nr 2-24-15550 maakohtu

18.10.2024 ja 22.10.2024 määruste alusel läbiviidava ehitusteatiseta ehitustegevuse suhtes.

Koos kaebusega esitas kaebaja uue esialgse õiguskaitse taotluse, hoidmaks ära ehitusõiguseta

ehitamist Jõemäe tn 6 kinnistu omaniku poolt.

7. Tallinna Halduskohus jättis 26.11.2024 määrusega esialgse õiguskaitse taotluse

rahuldamata. Kohus leidis, et kuna 20.11.2024 määrusega on juba kohaldatud kaebaja õiguste

kaitseks esialgse õiguskaitse abinõu ja kolmandal isikul puudub alus kaebaja kinnistul

ehitustööde (sh torustiku taastamistööde) tegemiseks, puudub kaebajal esialgse õiguskaitse

vajadus.

8. F.W esitas 07.01.2025 taotluse (täiendatud 10.01.2025) halduskohtu 20.11.2024

määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse tühistamiseks. Wenger Arendus OÜ on lõhkunud

kolmandale isikule kuuluva sadevee äravoolutoru, mille tulemusel kannab kolmas isik

märkimisväärset kahju, mis suureneb pidevalt. Kahju vähendamiseks on kiiremas korras

vajalik võimaldada kaebaja kinnistul paikneva sadevee äravoolutoru parandamine. Kolmanda

isiku kinnistu on olnud avariilises olukorras alates 2024. a septembri lõpust, kuna alates

sellest ajast on kaebaja takistanud torude parandamist.

9. Wenger Arendus OÜ palus 10.01.2025 vastuses jätta kolmanda isiku 07.01.2025 taotlus

rahuldamata. Kolmandal isikul on jätkuvalt tõendamata sadevee torustiku olemasolu Jõemäe

tn 8 kinnistul ja tal puudub jätkuvalt sadevee torustiku taastamiseks Jõemäe tn 8 kinnistul

kehtiv ehitusteatis. Kolmas isik on taotlenud kanalisatsioonitorustiku rajamist kaebaja

kinnistule eesmärgiga juhtida oma reovesi kaebaja kinnistule. Kaebaja ainus võimalus oma

2(10)

3-24-3098

omandit kaitsta oli taotleda sellise tegevuse peatamist. Kolmas isik on ignoreerinud kaebaja

ettepanekut, mille kohaselt saab ta 25.11.2022 ehitusloa nr 2212271/22949 (dtl 89‒105) alusel

viivitamatult välja ehitada oma sadevee ja reovee kanalisatsiooni. Kolmas isik on alustanud

ehitustöid nimetatud ehitusloa alusel ja kaebaja ei takista tal jätkata ehitusloa järgseid töid.

F.W uputab kaebaja kinnistut igapäevaselt reoveega. Kolmanda isiku reoveepump töötab

24/7 ka nädalatel, kus puuduvad sademed. Kolmas isik ei ole tõendanud, kuidas uputas

sadevesi tema maa-aluse korruse (kolmandal isikul puudub maa-alune korrus). Kolmandale

isikule pakuti võimalust tulla kaebaja kinnistule, kuid kolmas isik ise ei soovinud seda.

Kolmas isik on eksitanud kohut oma tegelikust olukorrast ja kavatsustest.

10. Tallinna linn toetas 10.01.2025 vastuses kolmanda isiku taotlust ja palus tühistada

20.11.2024 määrusega kohaldatud esialgne õiguskaitse.

Tallinna Halduskohus rõhutas 20.11.2024 määruses, et vastustaja peab viivitamatult läbi

viima riikliku järelevalve ehitusteatise teavitatuks lugemisega lubatud ehitustegevuse suhtes.

TLPA edastas kaebaja 12.11.2024 vaide järelevalvemenetluse ehk vaidemenetluse

läbiviimiseks Tallinna Linnakantselei linna sisekontrolöri teenistusele. Samas esitas kaebaja

vaidega samasisulise kaebuse 25.11.2024 Tallinna Halduskohtule, mille kohus võttis

20.12.2024 määrusega menetlusse. See aga tõi kaasa vaidemenetluse lõppemise. Samas

nõudes ei saa korraga toimuda vaidemenetlust ja kohtumenetlust.

Kaebuse lisaks oleva servituudilepingu asendiplaanilt on Jõemäe tn 8 kinnistul Jõemäe tn 6

kinnistut teenindav sadeveetorustik ja kokkulepitud servituudiala selgelt näha. Vaidlusalune

sadevee torustik on rajatud 1960. aastatel. Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse

rakendamise seaduse (EhSRS) § 27 lg 5 kohaselt loetakse enne 1999. a 1. aprilli ehitatud

tehnorajatised õiguspäraselt ehitatuks, olenemata nende kohta käivate andmete puudumisest

või puudulikkusest ehitisregistris. Ühtlasi nähtub kohtutäitur Arvi Pingi poolt 26.11.2024

koostatud juriidilise fakti tuvastamise aktist, et Jõemäe tn 8 kinnistul asub Jõemäe tn 6

kinnistut teenindav sadeveetorustik. Lisaks nähtub kaebaja poolt 23.04.2024 ehitisregistrisse

esitatud ehitusteatise nr 2311201/25570 juurde kuuluvalt asendiplaanilt selgelt, et Jõemäe tn 6

ja Jõemäe tn 8 on ühendatud olemasoleva sadevee kanalisatsiooniga – olemasolev sadevee

kanalisatsiooni tähis on tingmärgi kohaselt roheline katkendlik joon, kus joone katkendite

vahel on täht „D“. Seega nähtub olemasolevatest tõenditest, et tegu on varasemalt Jõemäe tn 8

kinnistule rajatud ehk olemasoleva sadeveetorustikuga, mis nüüd vajab taastamist.

Vastustajale teadaolevalt kehtib praegu 18.10.2024 Harju Maakohtu hagi tagamise määrus

tsiviilasjas nr 2-24-15550. Seda enam on halduskohtu 20.11.2024 määrusega rakendatud

esialgse õiguskaitse meede ebaproportsionaalne ja sihitu. Sealjuures on Tallinna Halduskohus

varasemalt korduvalt rõhutanud (küll seoses kaasomandiga), et ehitisteatis ei anna õigust

ehitama asuda ilma asjast puudutatud omaniku nõusolekuta. Seda aga vaieldakse praegu

tsiviilkohtus ning kehtib eelviidatud Harju Maakohtu määrus.

TLPA järelevalve osakond viis 09.01.2025 Jõemäe tn 6 ja Jõemäe tn 8 osas läbi paikvaatluse,

kus tuvastati, et Jõemäe tn 8 kinnistu suunas kaevus horisontaalselt olevast torust voolab

kaevu vett, mis viitab sellele, et torus on takistus või on toru purunenud. See kinnitab

kolmanda isiku väidet, et kaebaja võib olla asunud kolmandale isiku kinnistut teenindavat

sadevee äravoolutoru lõhkuma. Esialgse õiguskaitse rakendamine on toonud tagajärje, et isik,

kelle kasuks on esialgset õiguskaitset rakendanud, võib olla viinud olukorra selleni, et isegi

kui ta kohtuvaidluse kaotab, ei ole võimalik kohtuotsust kolmanda isiku õiguste osas

realiseerida.

11. Tallinna Halduskohus tühistas 10.01.2025 määruse resolutsiooni p-ga 1 enda

20.11.2024 määruse resolutsiooni p-ga 1 kohaldatud esialgse õiguskaitse.

3(10)

3-24-3098

Esialgse õiguskaitse kohaldamist mõjutanud asjaolud on muutunud. Kohus sai 20.11.2024

määrusega esialgse õiguskaitse kohaldamisel lähtuda sellest, et kohtule ei olnud esitatud

ühtegi tõendit, et Jõemäe tn 8 kinnistul üldse asub kolmandale isikule kuuluv ja Jõemäe tn 6

kinnistut teenindav sadeveetorustik. Praeguseks on vastustaja asjakohastele tõenditele

tuginevalt ära näidanud, et Jõemäe tn 6 ja Jõemäe tn 8 kinnistud on ühendatud olemasoleva

sadevee kanalisatsiooniga (dtl 665 – asendiplaan; dtl 648 jj – 26.11.2024 juriidilise fakti

tuvastamise akt). Enne 1999. a 1. aprilli ehitatud tehnorajatised (vaidlusalune sadeveetorustik

on rajatud 1960. aastatel) loetakse õiguspäraselt ehitatuks (EhSRS § 27 lg 5) olenemata nende

kohta käivate andmete puudumisest või puudulikkusest ehitusregistris. Seega on

sadeveetorustiku olemasolu Jõemäe tn 8 kinnistul tänaseks piisavalt kinnitust leidnud.

Lisaks saab kohus arvestada vastustaja poolt 09.01.2025 läbi viidud paikvaatluse tulemustega.

Paikvaatlusel fikseeriti fotodega, et Jõemäe tn 6 kinnistul asuvas sademeveekaevus on pump,

millega pumbatakse liigvett välja. Samuti on tuvastatud, et Jõemäe tn 8 kinnistu suunas

kaevus horisontaalselt olevast torust voolab kaevu vett, mis viitab sellele, et torus on takistus

või on toru purunenud. Lisaks on Jõemäe tn 8 värava juures fikseeritud, et mingis osas on

pinnast tõstetud (paikvaatluse akt dtl 666 jj). Seega on kinnitust leidnud kolmanda isiku väide

avariilisest olukorrast, mille likvideerimise takistamine ei ole põhjendatud. Seejuures lähtus

kohus 20.11.2024 määrusega esialgset õiguskaitset kohaldades sellest, et tekkinud olukorrale

leitakse kiiremas korras lahendus (arvestades kolmanda isiku elamus vee üleujutust). Kuna

praeguseks pole olukord mõistlikku lahendust leidnud ja esialgse õiguskaitse jätkuv

kohaldamine võib kaasa tuua kolmandale isikule aja jooksul suureneva kahju, on põhjendatud

20.11.2024 määrusega kohaldatud esialgne õiguskaitse tühistada. Kaebaja huvi hoida

ehitusteatise alusel tema kinnistul ära mis tahes ehitustegevus (sh sadeveetorustiku

parandamine) ei ole kaalukam vajadusest hoida ära olulise kahju tekkimine kolmanda isiku

varale.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

12. Wenger Arendus OÜ palub 16.01.2025 määruskaebuses tühistada Tallinna

Halduskohtu 10.01.2025 määruse resolutsiooni p 1 ja teha asjas uus määrus, millega jätta

esialgse õiguskaitse tühistamise taotlus rahuldamata.

Määruse kohaselt on esialgse õiguskaitse tühistamise aluseks olnud eelkõige avariitööde

teostamise vajadus. Sellisel juhul saaks olla mõeldav halduskohtu 20.11.2024 määruse

muutmine viisil, et see võimaldab teostada hädapäraseid avariitöid. Olukord ei ole võrreldes

20.11.2024 määruse tegemise ajaga muutunud. Kolmas isik soovib jätkuvalt võõral kinnistul

ehitusõiguseta ehitada. Kolmandal isikul on lubatud rajada uus reovee kanalisatsiooni

torustik, mitte ei ole antud luba vana sademevee torustiku taastamiseks. See on võimalik vaid

ehitusprojekti ja ehitusloa väljastamise korral ning kui seda näeks ette 20.05.2011

servituudileping. Need kriteeriumid ei ole täidetud. Kolmanda isiku poolt kaebaja kinnistul

ebaseaduslike ehitustöödega jätkamisel tekib kaebajale ulatuslik ja pöördumatu kahju.

Kolmanda isiku kasuks seatud reaalservituut ei tähenda, et ta võiks asuda ebaseaduslikult

kaebaja kinnistule ehitama. Esmalt peaks olema tõendatud, et kolmandal isikul saaks olla

mingid õigused kaebaja kinnistul asuvale sadeveetorustikule ning see oleks rajatud hoone või

muu rajatise ehitusloa alusel. Halduskohtu määruse p 14.1 viited kanalisatsioonile on

asjakohatud, kuna 20.05.2011 servituudileping näeb ette veejuhtimis- ja sidetrassiservituudi.

Esimene puudutab sadevett, mitte kanalisatsiooni. Kuskilt ei tulene kaebaja kohustus taluda

võõrast kanalisatsioonitorustikku. Määruse p-s 14.1 viidatud EhRS § 27 lg 5 ei puuduta

4(10)

3-24-3098

omaniku talumiskohustust. Samuti ei tulene sellest uue torustiku võõrale kinnistule rajamise

õigust.

Paikvaatuse tulemusest ei selgu, et kaebaja lõhkus ära kolmanda isiku sadevee äravoolutoru.

Samuti ei selgu, milles seisneb kolmanda isiku kantud märkimisväärne kahju. Paikvaatlusel

fikseeriti vaid olukord kinnistutel ja tuvastati, et Jõemäe tn 8 kinnistul on mingisugune kaev ja

pump ning telk ja kaevetöid ei toimunud.

Väär on halduskohtu määruse väide, et torustik paiknes kinnistul enne aprilli 1999. Kohus on

jätnud kaebaja väited ja tõendid käsitlema ning on nõustunud vastustaja seletustega. Jõemäe

tn 8 (endine Leningradi mnt 202a ja Peterburi mnt 202a) 1978. a asendiplaanil puudub

sadevee kanalisatsioon ja reovee kanalisatsioon. 1985. a Tallinna Tehnilise Inventariseerimise

Büroo akt kinnitab, et ka aastaid hiljem ei ole maa-ala juures muutusi.

Vastustaja väide, et vastustaja 10.01.2025 vastuse lisa 4 asendiplaanil on „D“ maa-alune

sademevee kanalisatsiooni torustik, on väär. Tingmärkides ei ole välja toodud olemasolevat

sademevee kanalisatsiooni torustikku, mis oleks märgitud selle olemasolul tähisega „SK –

OL. OL. SADEMEVEE KANALISATSIOON“. Geodeet märgib geodeetilise mõõdistuse

käigus kõikidele rajatistele tähise „X“, kui kinnistul (looduses) rajatis või hoone puudub.

Kohus pole analüüsinud tähise „D“ tähendust ja ei ole osanud lugeda geodeedi koostatud

asendiplaani ning on jõudnud valele järeldusele. Tähis „D“ ei asu isegi servituudi alas ega

kulge servituudi ala lõpuni. Vastustaja oleks pidanud märkama, et see ei ole olemasolev

rajatis (maha tõmmatud tähisega „X“) ja see on rajatud vaid Jõemäe tn 8 kinnistu keskele, mis

tähendab, et maa-alust sademeveetorustikku ei ole kunagi rajatud Jõemäe tn 8 kinnistu lõpuni

ning kolmas isik on immutanud reovett kaebaja kinnistule. Kuna sademevee kanalisatsiooni

tähistus on „SK“, siis on tõendatud, et Jõemäe tn 8 kinnistul ei ole maa-alust sademevee

kanalisatsiooni torustikku. Ka kolmanda isiku kinnistul ei ole kanalisatsiooni „SK“.

Asendiplaanilt nähtub selle alaosas „Tingmärgid varem projekteeritud torustike osas“, et

sademevee kanalisatsioon „SK“ on Tallinna linna teemaal T2. Kuna rajatis ehitisregistris

puudub, siis geodeet ei saanudki seda lisada asendiplaanile dokumentide alusel.

Kaebaja esitatud OÜ Eesti Keskkonnauuringute Keskuse 09.01.2025 analüüsiakt tõendab, et

tegu ei ole sademevee, vaid reoveega. Terviseameti 09.01.2025 katseprotokoll

NH2025/V154909M tõendab, et kaebaja kinnistu puurkaevuvesi ületab lubatud normi

peaaegu tuhat korda. Kolmanda isiku poolt kaebaja kinnistu uputamine reoveega on tõendatud

ka asjaoluga, et kolmas isik on taotlenud ehitisteatist kanalisatsioonitorustiku rajamiseks

kaebaja kinnistule. Kolmas isik kuritarvitab servituudilepingut, et juhtida reovett läbi

„sademeveetorustiku“ otse kaebaja kinnistule, selle asemel, et liituda linna ühisveevärgiga.

Samuti on kehtivuse kaotanud kolmanda isiku heitvee kohtkäitlusluba. Sama kaevu, mida

vaatles paikvaatluse tegija, tühjendab kolmas isik fekaalitaksoga. Kaebaja tellitud audit ja

kolmanda isiku pumbatava vee koostise uuring kinnitavad, et torustikku ei ole olemas ja

tegemist on fekaalse reoveega. Kohus on jätnud kaebaja tõendid arvestamata, samuti pole

kohus rakendanud uurimispõhimõtet tegelike asjaolude väljaselgitamiseks.

Vastustaja esitatud 26.11.2024 kohtutäituri koostatud juriidilise fakti tuvastamise akt ei ole

käsitatav ehitusdokumendina. Väidetava torustiku algus- ja lõpp-punkt on esitatud

meelevaldsete fotodega ning on omavahel seostamata. A. Pingil puudub kutsetunnistus ehitise

auditi koostamiseks. Ehitis ei ole juriidiline fakt, mida saab tuvastada kohtutäitur. Kuni

kolmas isik ei ole kandnud ehitisregistrisse maa-alust sadevee torustikku, ei saa ta esitada

taotlust vaidlusaluse sadevee torustiku taastamiseks. Kuna auditi saab teha vaid olemasoleva

sadevee torustiku kohta ja kolmas isik ei ole erakorralist auditit tellinud, ei ole vaidlusalust

sadevee torustikku olemas.

5(10)

3-24-3098

Kolmas isik saab enda 25.11.2022 ehitusloa nr 2212271/22949 alusel viivitamatult välja

ehitada oma sadevee ja reovee kanalisatsiooni. Selle asemel, et jätkata ehitustöid kehtiva

ehitusloa alusel, on kolmas isik võtnud eesmärgiks kasutada servituudilepingut, et juhtida

sademevee kanalisatsiooni torustiku kaudu enda reovett kaebaja kinnistule.

Kolmas isik ei ole tsiviil- ega halduskohtumenetluses tõendanud, mismoodi uputas sadevesi

tema maa-aluse korruse (kolmandal isikul puudub maa-alune korrus).

13. Tallinna linn palub 22.01.2025 vastuses jätta määruskaebus rahuldamata.

Kaebaja kui kinnisvara arendaja huvi ei kaalu üles kolmanda isiku kui koduomaniku huvi

lõpetada igapäevase kahju saamine oma kodule. Kaebajale kuuluv kinnistu on koormatud

reaalservituudiga ja see on kantud kinnistusraamatusse juba 20.05.2011. Seega oli kaebaja

teadlik Jõemäe tn 8 koormatisest ja selle talumise kohustusest. Praeguseks on selge, et kaebaja

ei võimalda olemasolevat sadeveetorustikku kolmandal isikul remontida ja taastada. Kaebaja

on rajanud reaalservituudi alale telgi, mis takistab avariitööde teostamist. Lisaks on kaebaja

tõstnud oma kinnistu pinda Jõemäe tn 6 piiri lähedal, et sadevesi ei voolaks Pirita jõe ja

ühtlasi Jõemäe tn 8 suunas, vaid jääks Jõemäe tn 6 kinnistule pidama, mis kahjustab

kolmanda isiku kodu.

Kuigi sadevee äravoolutoru ei nähtu ehitisregistrist, on sellekohane märge tehtud

kinnistusraamatusse juba 20.05.2011. Kolmas isik on kinnitanud, et tõenäoliselt rajati sadevee

äravoolutoru 60. aastatel (EhSRS § 27 lg 5).

Sadevee äravoolutoru olemasolu tõendab ka kolmanda isiku poolt kohtutäiturilt tellitud

juriidilise fakti tuvastamise akt, mille lk-del 12‒13 on näha suund, kuhu kulgeb äravoolutoru.

Toru kulgeb Jõemäe tn 8 suunas minimaalselt 15,1 m. Aktis on toodud (lk 14‒15) fotod

äravoolutoru teisest otsast, mille kaudu peaks sadevesi suubuma Pirita jõe suunas.

Kaebaja esitatud A. Piirsalu koostatud ehitise audit on ilmselgelt kallutatud vastavalt tellija

soovidele ning sellel puudub tõendiväärtus. Kõik asjakohased tõendid tõendavad, et

kõnealune sadeveetorustik on olemas ning see vajab remonti ja taastamist.

Kaebaja arvamus vee rikutuse kohta ei baseeru ühegi spetsialisti või asjatundja arvamusel.

Kolmas isik on tellinud asjakohase arvamuse A. Käärdilt. Vastustaja nõustub arvamuse

järeldusega neid kordamata.

14. F.W palub 22.01.2025 vastuses jätta määruskaebus rahuldamata.

Kaebaja väited, et Jõemäe tn 8 kinnistul puudub kolmandale isikule kuuluv sademevee

torustik ning kolmas isik pumpab Jõemäe tn 8 kinnistule reovett, on valed. Tõenäoliselt rajati

sadevee äravoolutoru 1960. aastatel, mistõttu puudub ehitisregistris viide olemasolevale

torustikule. Kuivõrd ehitisregistrisse ei ole sadeveetoru kui ehitist sisse kantud, ei saanud

tehnilistel põhjustel esitada ka teatist vastava ehitise taastamiseks. Ainuke võimalus oli

esitada teatis uue sadeveetoru rajamiseks, mis tegelikkuses ei ole korrektne, kuid

ainuvõimalik lahendus tulenevalt ehitisregistri omapäradest.

Olenemata sellest, et sademevee äravoolutoru ei nähtu ehitisregistrist, on sellekohane märge

tehtud juba 20.05.2011 kinnistusraamatusse. Seega oli kaebaja teadlik servituudi olemasolust

ja sellega seotud kohustustest.

Kuivõrd kaebaja väitis, et sadeveetoru ei ole Jõemäe tn 8 kinnistul olemas, tellis kolmas isik

kohtutäiturilt juriidilise fakti tuvastamise akti, millest nähtub, et sadevee äravoolutoru on

Jõemäe tn 8 kinnistul olemas. Kohtutäitur ei teinud ehitise auditit EhS § 18 mõttes, vaid

6(10)

3-24-3098

tuvastas juriidilise fakti ehk konkreetsed faktilised asjaolud. Aktist nähtub, et Jõemäe tn 6

kinnistul on olemas sadeveekaev, millest kulgeb sadevee äravoolutoru Jõemäe tn 8 kinnistu

suunas vähemalt 15,1 m ning sadeveetoru ots väljub Pirita jõe poole.

Kaebaja esitatud auditi väide, et kuna Jõemäe tn 8 kinnistul puuduvad kaevud, siis

sadeveetorustikku ei eksisteeri, on vale. Kaebaja ei ole eksperdile avaldanud, et on kinnistul

olnud sadeveekaevu kinni ajanud ning killustikuga katnud. Kolmas isik esitab kohtule fotod,

millest nähtub, et Jõemäe tn 8 kinnistul oli sadeveekaev.

Seoses kaebaja esitatud veeproovidega esitab kolmas isik keskkonnaekspert A. Käärdi

arvamuse. Arvamusest selgub, et analüüsiakt EL2500005-REOVESI tulemustest ei saa

järeldada, et Jõemäe tn 6 kinnistul moodustuva vee puhul on tegemist reoveega veeseaduse

tähenduses. Analüüsi tulemused viitavad, et tegemist on jääkreostusega. Kuivõrd Jõemäe tn 8

ala oli kunagi roosikasvatuse ala, on väetamisest tekkinud jääkreostus, mis tulenevalt

sadeveetoru lõhkumisest valgub Jõemäe tn 6 sadeveekaevu tagasi. Seoses veeprooviga

NH2025/V154909M on ekspert tuvastanud, et kaebaja territooriumil puudub riiklike

andmebaaside alusel joogiveega varustamise puurkaev ja/või salvkaev. Kuna pole teada,

millisest põhjaveekihist põhjavett kui toorvett joogiveena/tarbeveena tarbitakse, ei saa

hinnangut joogivee reostatusele anda. Välistada ei saa, et kaebaja on soojussüsteemi

puuraukude rajamise käigus saastanud alumisi põhjaveekihte. Kaebaja veeproovidel puudub

lisaks võrdlusmoment varasema olukorraga ehk olukorraga enne seda, kui kaebaja rikkus

sadevee äravoolu süsteemi. Tegelik olukord on selline, et kaebaja lõhkus ehitamise käigus

sadevee äravoolutoru, mille järgselt on seni toiminud süsteem rikutud. Varem ei ole uputusi

olnud, mis nüüd on kestnud üle kolme kuu. Kolmas isik peab 24/7 töös hoidma vähemalt kaks

pumpa, et oma majast ja kinnistult vett välja pumbata.

Kaebaja kahju ja kahjustumine jääb täielikult arusaamatuks. Maa-alune sadevee äravoolutoru,

mis on kantud servituudina kinnistusraamatusse, ei saa kaebaja huve ja õiguseid rikkuda. Eriti

olukorras, kus tegemist on kinnisvaraarendajaga, kes ise kohapeal ei ela.

15. Wenger Arendus OÜ on 22.01.2025 vastuses (ja 25.01.2025 täienduses) seisukohal, et

20.05.2011 servituudileping ega kinnistusraamatu kanne ei anna kolmandale isikule iseenesest

õigust võõral kinnistul ehitada. Ainus ligipääsu võimaldav dokument on maakohtu

18.10.2024 kohtumäärus, mis puudutab olemasoleva torustiku taastamist. Taastamine on

võimatu torustiku puudumisel. Ehitusteatis ega ükski muu dokument ei anna alust võõral

kinnistul selliseks ehitustegevuseks, s.o uue torustiku rajamiseks. Meelevaldne on vastustaja

ja kolmanda isiku seisukoht, et kaebaja arvamus oma vee rikutuse kohta ei baseeru ühegi

spetsialisti või asjatundja arvamusel. Jõemäe tn 8 puurkaevust on võtnud joogiveeproovid

Terviseamet. Kaebaja ostis Jõemäe tn 8 kinnistu, millele oli puurkaev juba rajatud. Asjaolu, et

puurkaev ei ole registris, ei tõenda, et Terviseamet võltsis proovivõtu asukohta ja allikat.

Kolmanda isiku poolt 22.01.2025 vastuse lisas 3 esitatud fotod ei ole servituudiala kohta, on

eksitavad ja seostamata. Audit ja ekspertarvamus kinnitavad, et rajatis puudub ja seda ei ole

rajatud ka 1960. aastatel.

Kohtutäituri akt ei ole tõendina kasutatav. Akti tellija on kolmas isik, kes eelduslikult maksis

fakti tuvastamise eest. Tsiviilasjas nr 2-24-15550 teostab sama kohtutäitur A. Pink 18.10.2024

kohtumääruse täitmist kaebaja vastu, mistõttu esineb huvide konflikt. Kohtutäitur on

tuletanud andmed teise isiku saadud andmete põhjal, s.o ta nägi teise isiku poolt trossiga

toimetamist, mitte torustikku.

Kaebaja esitatud 10.01.2025 proovivõtu protokoll lükkab ümber kolmanda isiku lisas 4

toodud valed väited. A. Käärd ei ole asjatundja tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 272 lg 2

7(10)

3-24-3098

mõttes. Samuti pole esitatud tõendeid, mis võimaldaks tal ümber lükata kaebaja esitatud

tõendid.

Kaebaja ei ole takistanud servituudialale sissepääsu. Vastavalt servituudilepingule on

kolmandal isikul kohustus teavitada kaebajat ja tal ei ole õigus viibida kaebaja kinnistul

sellest ette teatamata. Ehitustelk on kaebaja kinnistule paigaldatud ehitustööde jaoks (kaebajal

on kehtiv ehitusteatis) talviste olude kaitseks konstruktsiooni kohale.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

16. Ringkonnakohus võtab asja õigemaks lahendamiseks HKMS § 198 lg 3 alusel asja

materjalide juurde määruskaebuse lisad 1‒7 (dtl 748‒772) ning kolmanda isiku 22.01.2025

vastuse lisad 1, 3, 4 ja 5 (dtl 783‒758 ja 805‒814). Kolmanda isiku 22.01.2025 vastuse lisa 2

on haldusasja materjalide juures juba eelnevalt.

17. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuse rahuldamiseks ja halduskohtu 10.01.2025

määruse resolutsiooni p-i 1 muutmiseks või tühistamiseks ei ole alust.

18. Kohus võib menetlusosalise taotluse alusel või omal algatusel esialgset õiguskaitset

muuta või tühistada, kui kohtumenetluse kestel on muutunud esialgse õiguskaitse

rakendamise või rakendamata jätmise aluseks olnud asjaolud, kahjulike tagajärgede

saabumise ohu tõenäosus, kaebaja või kolmanda isiku õiguste riive intensiivsus või avalik

huvi või kaebuse perspektiivikus (HKMS § 253 lg 1; vt ka Riigikohtu 10.06.2009 määrus nr

3-3-1-44-09, p 10 ja 06.08.2015 määrus nr 3-3-1-44-15, p 10).

19. Halduskohus rahuldas 20.11.2024 määrusega kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse ja

keelas ehitustegevuse 11.11.2024 ehitusteatise nr 2411201/28202 alusel Jõemäe tn 8, Tallinn

kinnistul. Halduskohus oli seisukohal, et kolmas isik võib hakata vaidlusaluse ehitusteatise

alusel ehitama Jõemäe tn 8 kinnistule maa-alust sadeveekanalisatsiooni ning see võib tuua

kaebajale kaasa pöördumatud tagajärjed. Kohus selgitas, et menetlusosalistel tuleb olukorra

kiireks ja õiguspäraseks lahendamiseks selgitada välja, kas Jõemäe tn 8 kinnistul asub koos

Jõemäe tn 6 elamuga 1960. aastatel rajatud sadeveetorustik. Seega lahendas halduskohus

20.11.2024 määrusega kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse olukorras, kus kohtul puudusid

tõendid selle kohta, kas Jõemäe tn 8 kinnistul asub üldse kolmanda isiku kinnistut teenindav

sadeveetorustik või mitte.

20. Ringkonnakohtule nähtub asja materjalidest järgnev. Kaebajale kuuluv Jõemäe tn 8

kinnistu on koormatud 20.05.2011 reaalservituutide seadmise lepingu (dtl 14‒23) alusel

veejuhtimisservituudiga kolmandale isikule kuuluva Jõemäe tn 6 kinnistu igakordse omaniku

kasuks. Lepingu p-i 2.1 kohaselt on veejuhtimisservituudi ligikaudne ala lepingu lisaks nr 2

oleval plaanil (dtl 22) näidatud rohelise joonega. Veejuhtimisservituudi sisuks on valitseva

kinnistu (s.o Jõemäe tn 6 kinnistu) igakordse omaniku õigus kasutada teenival kinnistul (s.o

Jõemäe tn 8 kinnistul) paiknevat maa-alust sadevee torustikku (lepingu p 2.2). Kolmas isik on

15.11.2024 seisukohas selgitanud, et sadevee ärajuhtimise torustik on tõenäoliselt ehitatud

samal ajal kui Jõemäe tn 6 elamu ehk 1961. a-l (väljavõte ehitisregistrist dtl 256). EhSRS § 27

lg 5 kohaselt enne 1999. a 1. aprilli ehitatud tehnorajatised loetakse õiguspäraselt ehitatuks,

olenemata nende kohta käivate andmete puudumisest või puudulikkusest ehitisregistris. Asjas

on esitatud kohtutäitur A. Pingi 26.11.2024 juriidilise fakti tuvastamise akt (dtl 648‒664),

milles on fotodega fikseeritud sadeveekaevu asukoht Jõemäe tn 6 kinnistul, selles asuv toru

ning selle toru suund Jõemäe tn 8 kinnistu suhtes, Jõesaare 9b kinnistul väljuv toru ja selle

asukoht Jõemäe tn 8 kinnistu suhtes. Aktis on fikseeritud sadeveetoru pikkuse mõõtmine

fiibertrossiga, mille tulemus oli 15,1 m. Kohtutäitur on 26.11.2024 aktiga tuvastanud

8(10)

3-24-3098

juriidilise fakti, mitte teostanud ehitise auditi, mille läbiviimiseks oleks vajalik vastav

kvalifikatsioon. Aktist ei nähtu järeldusi, vaid teostatud on juriidilise fakti tuvastamise

toimingud, mis on fikseeritud fotode ja videoga.

21. Ringkonnakohus jagab halduskohtu seisukohta, et viidatud tõenditele tuginedes on

esialgse õiguskaitse rakendamise aluseks olnud asjaolud muutunud ning kolmanda isiku

kinnisasja teenindava sadeveetoru olemasolu Jõemäe tn 8 kinnistul on pigem tõenäoline.

Vähemasti ei saa seda välistada. Praeguses menetlusstaadiumis ei kummuta seda ka kaebaja

määruskaebuse lisana 2 (dtl 751‒760) esitatud 09.01.2024 „Ehitise audit ‒ Jõemäe tn 8

sademeveekanalisatsioon“ (töö nr 1518/24) ega A. Piirsalu 15.01.2025 Jõemäe tn 8

ekspertarvamus sademeveetorustiku paiknemisest Jõemäe tn 8 kinnistul (dtl 762‒768).

Viidatud dokumentide järeldused tuginevad põhiliselt sellele, et torustikku pole visuaalselt

võimalik näha, Jõemäe tn 8 praegune ja endine omanik kinnitavad, et seda ei eksisteeri, ning

ajaloolised dokumendid ei näi kinnitavat sadevee äravoolutorustiku rajamist. Need

dokumendid ei lükka siiski ümber fakti, et 20.05.2011 seisuga pidi torustik olema rajatud, sest

vastasel korral ei oleks saanud sõlmida veejuhtimisservituudi lepingut ega kanda seda

kinnistusraamatusse. Samuti on tõendatud, et kolmanda isiku kinnistu kaevust saab alguse

äravoolutoru pikkusega 15,1 m kaebaja kinnistu suunas ja täpselt samas suunas, mis nähtub

servituudilepingu lisast 2 (vrd dtl 758). Lõpliku hinnangu kaebuse perspektiivile ja asjas

esitatud tõenditele saab siiski anda halduskohtus põhiasja läbivaatamise raames.

22. Jõemäe tn 8 kinnistul on servituudilepingus toodud veejuhtimisservituudi alal toimunud

2024. a-l ehitustööd. Kolmas isik on oma menetlusdokumentides selgitanud, et Jõemäe tn 8

toimuva ehitustegevuse käigus on kolmanda isiku kinnistut teenindav sadevee ärajuhtimise

torustik läbi kaevatud, mistõttu tekkis septembri lõpus 2024. a-l kolmanda isiku kinnistul

ulatuslik uputus, mille tulemusena oli kolmanda isiku elamu keldris ligi 40 cm vett (foto dtl

257). Hoonest pumbatakse välja vett igapäevaselt ning liigvesi hoone vundamendi ümbruses

võib külmade tulekuga tekitada suure kahju (15.11.2024 seisukoht). Enne kaevetöid oli

kolmanda isiku kinnistu kuiv ja hoone keldris vett ei olnud (25.11.2024 seisukoht). Kolmas

isik rõhutab määruskaebusele 22.01.2025 esitatud vastuses, et temale kuuluv kinnistu on

jätkuvalt avariilises olukorras, kuna kaebaja ei võimalda olemasolevat sademeveetoru

remontida, kaebaja on rajanud reaalservituudi alale telgi, mis takistab avariitööde tegemist

ning lisaks on tõstnud oma kinnistu pinda Jõemäe tn 6 piiri lähedal, et sadevesi jääks Jõemäe

tn 6 kinnistule pidama. Vastustaja on koos 10.01.2025 vastusega esitanud halduskohtule

Jõemäe tn 6 ja Jõemäe tn 8 kinnistutel 09.01.2025 toimunud paikvaatluse akti (dtl 666‒668).

Paikvaatlusel on fotodega fikseeritud, et Jõemäe tn 6 kinnistul asuvas sademeveekaevus on

pump, millega pumbatakse liigvett välja. Samuti on fikseeritud, et Jõemäe tn 8 kinnistu

suunas kaevus horisontaalselt olevast torust voolab kaevu vett (sama nähtub 26.11.2024

kohtutäituri juriidilise fakti tuvastamise aktist), mis viitab, et torus on takistus või on see

purunenud. Lisaks kinnitab paikvaatlus, et Jõemäe tn 8 värava juures on mingis osas pinnast

tõstetud ning Jõemäe tn 8 kinnistul asub telk. Eelneva põhjal on ringkonnakohtu hinnangul

leidnud kinnitust ka kolmanda isiku väide tema kinnistul olevast avariilisest olukorrast.

23. Kolmas isik on määruskaebuse vastuses selgitanud, et kuna sadeveetoru ei ole

ehitisregistrisse kantud (vt EhSRS § 27 lg 5), oli ehitisregistri tehnilistel põhjustel võimalik

esitada taotlus üksnes sadeveetoru rajamiseks, mitte taastamiseks. Ka Harju Maakohtu

18.10.2024 määrusega tsiviilasjas nr 2-24-15550 kohustati kaebajat mitte tegema takistusi

F.W sadeveetorustiku taastamisele. Järelikult ei ole kolmanda isiku eesmärk uue sadevee

torustiku rajamine, vaid olemasoleva taastamine, ning ülemäärane mõjutus kaebaja

kinnisasjale puudub.

9(10)

3-24-3098

24. Võttes arvesse ülalkirjeldatud muutunud asjaolusid ja kolmanda isiku kinnistul kestvat

avariilist olukorda, on halduskohus põhjendatult asunud seisukohale, et halduskohtu

20.11.2024 määruse alusel jätkuv esialgse õiguskaitse kohaldamine võib tuua kolmandale

isikule kaasa järjest suureneva kahju. Seetõttu kaalub kolmanda isiku huvi hoida ära kahju

tekkimine üles kaebaja huvi keelata ehitusteatise nr 2411201/28202 alusel ehitustegevus tema

kinnistul.

25. Eelneva põhjal jääb määruskaebus rahuldamata ja halduskohtu 10.01.2025 määruse

resolutsiooni p 1 muutmata.

(allkirjastatud digitaalselt)

10(10)