2-24-2055/22 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Antero Maksing

Otsuse tegemise aeg ja koht

24. jaanuar 2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-24-2055

Tsiviilasi

No-Prob Property OÜ hagi A, B, C ja D vastu kaasomandi

lõpetamiseks

Tsiviilasja hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: No-Prob Property OÜ (registrikood 12885771),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Tauri Tigasson

Kostja I: A (isikukood XXX)

Kostja II: B (isikukood XXX)

Kostja III: C (isikukood XXX)

Kostja IV: D (isikukood XXX), lepinguline esindaja Helen

Rives

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Jätta hageja 21.01.2025 taotlus tähtaja pikendamiseks rahuldamata ja hageja

21.01.2025 menetluskulude nimekiri vastu võtmata.

2. Hagi rahuldada.

3. Lõpetada Harju maakonnas xxx vallas xxx külas asuva XXX kinnisasja

(registriosa nr xxxxxx) kaasomand kinnisasja müümisega avalikul enampakkumisel.

Määrata, et enampakkumise tulem jaotatakse pärast täituri tasu ja täitekulude

mahaarvamist kaasomanike vahel vastavalt nende kaasomandi osade suurusele.

Enampakkumise korraldab kohtutäitur.

4. Jätta hageja taotlus otsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks rahuldamata.

5. Jätta kõik menetluskulud poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt

tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse

2-24-2055

esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud

esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja

ennistamist.

MENETLUSE KÄIK, HAGEJA NÕUE JA POOLTE SEISUKOHAD

1. No-Prob Property OÜ (hageja) esitas 06.02.2024 Harju Maakohtule hagi A, B, C ja D

(kostjad) vastu kaasomandi lõpetamiseks.

1.1.

Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale 2/8 ning kostjatele A-le 1/8, B-le 1/8, C-le 2/8 ja

D-le 2/8 Harju maakonnas xxx vallas xxx külas asuvast XXX (registriosa nr xxxxxx)

kinnisasjast (XXX kinnisasi). Hageja soovib kaasomandi lõpetada, kuid kokkuleppel pole see

õnnestunud. Kuna kõik kostjad nõustuvad enda osa kaasomandist müüma ega taha

kaasomandi eest võistelda, hageja aga ei soovi kostjate mõttelisi osi osta, on mõistlik ja

õiglane lõpetada kaasomand avalikul enampakkumisel. Nii saavad huvitatud isikud

enampakkumisel võistelda ning kõik kaasomanikud saavad oma osa eest õiglase hüvitise.

1.2.

Hageja palub:

(1) Lõpetada poolte kaasomand kinnisasjale registriosa numbriga xxxxxx, mis asub

aadressil Harju maakond, xxx vald, xxx küla, XXX, selliselt, et müüa kinnisasi

avalikul enampakkumisel.



Määrata, et avaliku enampakkumise viib läbi kaasomanike poolt ühiselt valitud Eesti

Vabariigis tegutsev kohtutäitur. Kui kaasomanikud ei jõua kohtutäituri valikul

kokkuleppele kahe nädala jooksul alates käesolevas tsiviilasjas tehtud kohtulahendi

jõustumisest, siis müüakse kõnealune kinnisasi kohtutäitur Elin Vilippus poolt

läbiviidaval avalikul enampakkumisel. Kui kohtutäitur Elin Vilippus ei vii mistahes

põhjusel kõnealuse kinnisasja osas läbi avalikku enampakkumist, siis müükase

kõnealune kinnisasi hageja poolt valitud Eesti Vabariigis tegutseva ja avaliku

enampakkumise läbiviimiseks nõusoleku andnud kestahes kohtutäituri poolt

läbiviidaval avalikul enampakkumisel. No-Prob Property OÜ-l, A-l, B-l , C-l ja D-l

on kohustus abistada avalikku enampakkumist läbiviivat kohtutäiturit

müügiprotsessis, kui see osutub vajalikuks.



Määrata, et avaliku enampakkumise müügist laekuva raha arvelt:

(i) katta esmalt enampakkumise kulud vastavalt kinnisasja kaasomanike osade suurusele

kinnisasjast;

(ii) jagada üle jääv raha kinnisasja kaasomanike vahel vastavalt nende kaasomandi osade

suurustele.



Määrata kinnisasja avaliku enampakkumise tingimused järgmiselt:

(i) enampakkumisel on kinnisasja alghinnaks 5000 eurot;

(ii) igal kordusenampakkumisel võib hinda alandada kuni 5%.

2 (5)

2-24-2055



Kohustada kinnistu kaasomanikke andma enampakkumise võitnud isikule üle

kinnisasja valdus ning kinnisasjaga seotud dokumendid hiljemalt 14 päeva jooksul

alates enampakkumise lõppemise päevast.

2. Kostja I peab hagi põhjendamatuks ja vaidleb sellele vastu. Kostja I on nõus kaasomandi

osa müüma sama väärtusega, millega hageja on omandanud senise osa kaasomandist.

3. Kostja II on nõus kaasomandi osa müüma turuhinnaga hagejale.

4. Kostja III ei vaidle hagile vastu ja on nõus enda osa müüma.

5. Kostja IV nõustub kaasomandi lõpetamisega, kuid mitte hagis taotletud viisil. Kostjate

kaasomandiosad võiks omandada hageja, alternatiivselt saab kaasomandi lõpetada avalikul

enampakkumisel. Siiski peaks sel juhul olema alghind suurem hagis taotletust.

6. Pooled pidasid kompromissläbirääkimisi, kuid kokkuleppe sõlmimiseni ei jõudnud.

Hageja täpsustas 06.11.2024, et soovib kaasomandi lõpetamist esialgu hagis taotletud

alternatiivsel viisil, loobudes nõudest kaasomandi lõpetamiseks kaasomanikevahelisel

enampakkumisel.

7. Kohus määras 23.12.2024 määrusega lahendada tsiviilasi kirjalikus menetluses ja andis

pooltele sellega seonduvad tähtajad. Pooled ei esitanud tähtaegselt uusi seisukohti ega

taotlusi. Hageja esitas menetluskulude nimekirja hilinemisega 21.01.2025.

KOHTU PÕHJENDUSED

8. Kohus tutvus poolte väidete ja asjas esitatud tõenditega ning leiab, et hagi tuleb

rahuldada.

9. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 403 lg 1 sätestab, et poolte nõusolekul võib

kohus lahendada asja seda kohtuistungil arutamata. Pooled nõustusid asja lahendamisega

kirjalikus menetluses.

10. TsMS § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga poolte veel lahendamata

taotlused. Rahuldamata jääb hageja 21.01.2025 taotlus tähtaja pikendamiseks ja sama

kuupäeva menetluskulude nimekirja menetlemiseks. Tähtaja pikendamise välistab taotluse

esitamine pärast tähtaja lõppu. Niisamuti ei ole hageja esile toonud mõjutavat põhjust, mis

tähtaja pikendamist õigustaks. Mõjuvaks põhjuseks ei loe kohus asjaolu, et hageja esindaja

tutvus kohtu 23.12.2024 määrusega alles 21.01.2025. Hageja 21.01.2025 menetluskulude

nimekirja jätab kohus TsMS § 331 lg 1 järgi menetlemata. Menetluskulude nimekirjade

esitamise tähtpäevaks oli 13.01.2025 ning neile sai vastata kuni 16.01.2025. Hageja

dokumendi menetlemine põhjustaks asja lahendamise viibimist (kohtulahendi teatavaks

tegemise aja edasi-lükkamise), kuna kohus peaks hilinemisega esitatud nimekirja kostjatele

kätte toimetama ja võimaldama sellele vastata. Hilinemiseks puudub ka mõjuv põhjus,

kuivõrd e-toimiku automaatteadete edastamine sõltub kasutaja poolt portaali seadetes tehtud

valikutest, mida kohus ei saa muuta ega mõjutada. Tulenevalt menetluskulude jaotusest (vt

järgnevas p 17) puudub menetluskulude nimekirja menetlemiseks ka sisuline vajadus.

11. Pooled tõid esile järgmised asjaolud, mille vastaspool võttis omaks või mille

vaidlustamise tahe ei nähtu vastaspoole avaldusest, ja millised kohus loeb TsMS § 231 lg-te 2

ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks:



Hageja on XXX kinnisasja 2/8 suuruse mõttelise osa omanik (dtl 9).

3 (5)

2-24-2055



Kostjad on XXX kinnisasja omanikud vastavalt 1/8, 1/8, 2/8 ja 2/8 suurustes mõttelistes

osades (dtl 9).



Kaasomanikud ei ole saavutanud kokkulepet kinnisasja jagamise viisi suhtes.

12. Kaasomandi lõpetamise nõuete õiguslik alus on asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1, mille

kohaselt kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Pooled ei ole esile

toonud, et kaasomandi lõpetamise nõudeõigus oleks kokkuleppega välistatud. AÕS § 77 lg 2

sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi

suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi

ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja

nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning

saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.

13. AÕS § 77 lg 2 kohaselt saab kohus kaasomandi lõpetamise viiside vahel valida üksnes

sellekohase nõude, st hagi või vastuhagi alusel. Hageja esitas kaasomandi lõpetamise viisina

asja müümise avalikul enampakkumisel. Kostjad ei ole esitanud nõuet kaasomandi jagamiseks

mõnel teisel viisil, mistõttu saab kohus kaasomandi lõpetamise viisina kaaluda üksnes

avalikku enampakkumist (RKTKo 10.04.2019, 2-17-9749, p 12).

14. Olukorras, kus ükski kaasomanik eset endale tervikuna või osaliselt (osadeks jagamise

kaudu) ei soovi, on kohtupraktika kohaselt ainsaks mõistlikuks võimaluseks asja jagamiseks

selle müümine avalikul enampakkumisel ja saadud tulemi poolte vahel jagamine. Vaidluse all

ei ole, et ükski kaasomanik ei soovi asja tervikuna omandada ning pooled ei ole pikema aja

jooksul suutnud kaasomandi jagamises kokku leppida. Seetõttu ei anna kaasomandi

lõpetamata jätmiseks alust see, et avalik enampakkumine ei tarvitse olla asja müügiks kõige

kasumlikum viis. Kostjad ei ole kohtu ette toonud selliseid erandlikke asjaolusid, mis

välistaksid hea usu põhimõttest tulenevalt praegusel juhul kaasomandi lõpetamise. Järelikult

on hageja nõude eeldused täidetud ja hagi kaasomandi lõpetamiseks tuleb rahuldada.

15. Kohus selgitas 18.11.2024 (dtl 6062), et hagis esitatud taotlus enampakkumise

tingimuste (mh alghinna, kohtutäituri jm) kindlaksmääramiseks on käsitletav otsuse täitmise

viisi kindlaksmääramisena taotlusena TsMS § 445 lg 1 mõttes. Kohus võib TsMS § 445 alusel

määrata kindlaks otsuse täitmise korra eelkõige siis, kui see lihtsustab otsuse täitmist või on

vajalik muul kaalukal põhjusel. Kohus märkis, et seni ei ole hageja kohtu ette toodud

kaalukaid põhjuseid, miks tuleks otsuse täitmise kord kohtu poolt etteulatuvalt kindlaks

määrata ning andis võimaluse sellised põhjused esile tuua. Riigikohus on selgitanud, et otsuse

täitmise korrana ei ole vajalik kindlaks määrata enampakkumise alghinda ega

kordusenampakkumise intervalli. Täitemenetlus toimub täitemenetluse seadustikus sätestatud

korras ja peaks esinema kaalukad põhjused, miks sellest kõrvale kalduda. Täitemenetluse

seadustiku kohaselt määratakse kindlaks ka võõrandatava eseme alghind,

kordusenampakkumine ja kordusenam-pakkumise alghind (RKTKo 23.10.2024, 2-22-2159, p

23). Kuna kaalukad põhjused selleks esile ei toodud, jätab kohus taotluse otsuse täitmise korra

kindlaksmääramiseks rahuldamata.

15.1. Niisamuti saab TsMS §-s 369 sätestatud tingimustel nõuda, et kohus määraks TsMS §

445 alusel kindlaks, et kostja(d) on kohustatud kinnisasja valduse vabastamiseks tulevikus.

Kaasomand ei lõppe tsiviilasjas tehtud otsusega, millega otsustatakse kaasomand lõpetada ja

müüa kinnistu avalikul enampakkumisel. Kaasomand lõpeb, kui kinnistu müüakse. TsMS §

369 võimaldab nõuda tulevase kohustuse täitmist juhul, kui on alust eeldada, et võlgnik

kohustust õigel ajal ei täida. Hageja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, mille alusel saaks

kohus ka nimetatud küsimuses asuda seisukohale, et otsuse täitmise korra kindlaksmääramine

oleks põhjendatud ja vajalik.

4 (5)

2-24-2055

16. Kohus selgitab, et on pooltel on TsMS § 430 lg 1 järgi kuni otsuse jõustumiseni endiselt

võimalik ja mõistlik sõlmida kompromiss. Edasikaebetähtaja jooksul, aga enne kaebuse

esitamist, lahendab kompromissi kinnitamise avalduse lahendi teinud kohus, kes võib

kompromissi kinnitamisel oma lahendi ise tühistada (TsMS § 431 lg 2). Sellisel juhul on veel

võimalik tagastada pool maakohtu menetluses tasutud riigilõivust (TsMS § 150 lg 2 p 1 ja lg

3).

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

17. Kaasomandi lõpetamine on üldjuhul kõikide kaasomanike huvides, mistõttu tuleb

kaasomandi lõpetamise menetluskulud jätta TsMS § 163 lg 1 järgi poolte endi kanda (vt

RKTKo 23.10.2024, 2-22-2159, p 25). Käesolevas asjas ei esine selliseid erandlikke

asjaolusid, mis annaksid alust kulude üksnes hageja või kostjate kanda jätmiseks. Tulenevalt

kulude jaotusest puudub vajadus neid rahaliselt kindlaks määrata.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Antero Maksing

kohtunik

5 (5)