2-22-6243/68 · Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Rüütli tänaval

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Pärnu Maakohus

Kohtunik

Kadri Mälberg

Määruse tegemise aeg ja koht

23. jaanuar 2025, Pärnu

Tsiviilasja number

2-22-6243

Tsiviilasi

G. G. hagi U. M. ja OSAÜHINGU FEIKKO vastu

kaasomandi lõpetamise nõudes

U. M. i ja OSAÜHINGU FEIKKO vastuhagi G. G.

vastu kaasomandi lõpetamise nõudes

Hagi ja vastuhagi hind

3500 eurot ja 3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja (vastuhagis kostja): G. G. (isikukood XXX)

Hageja (vastuhagis kostja) lepinguline esindaja:

Annika Murulaid

Kostja I (vastuhagis hageja I): U. M. (isikukood

XXX)

Kostja II (vastuhagis hageja II): OSAÜHING

FEIKKO (registrikood 10411603), seaduslik esindaja

juhatuse liige U. M.

Kostjate (vastuhagis hagejate) lepinguline esindaja:

vandeadvokaat Heldur Otti

Istungi toimumise aeg

22.02.2023, 27.03.2024 ja 11.06.2024

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata kostjate U. M. i ja OSAÜHING FEIKKO vastuhagi kaasomandi

lõpetamiseks taotletud viisil.

2. Rahuldada hageja G. G. hagi osaliselt ja lõpetada kinnisasja asukohaga XXX, XXX

(registriosa nr XXX) kaasomand ja jagada kinnistul asuv elamu reaalosadeks

korteriomandite moodustamisega vastavalt käesolevale kohtulahendile lisatud plaanile

järgmiselt:

2.1. Korteriomand nr 1 pindalaga 71,8 m2, mis jätta kostja I U. M. i ainuomandisse;

2.2. Korteriomand nr 2 pindalaga 85,2 m2, mis jätta kostja I U. M. i ainuomandisse;

2.3. Korteriomand nr 3 pindalaga 29,5 m2, mis jätta hageja G. G. ainuomandisse;

2.4. Korteriomand nr 4 pindalaga 15,9 m2, mis jätta hageja G. G. ainuomandisse;

2.5. Korteriomand nr 5 pindalaga 17,5 m2, mis jätta hageja G. G. ainuomandisse;

2.6. Korteriomand nr 6 pindalaga 46,2 m2, mis jätta kostja II OSAÜHING FEIKKO

ainuomandisse;

2-22-6243

2.7. Korteriomand nr 7 pindalaga 16,0 m2, mis jätta kostja I U. M. i ainuomandisse;

2.8. Korteriomand nr 8 pindalaga 29,4 m2, mis jätta kostja I U. M. i ainuomandisse;

2.9. Korteriomand nr 9 pindalaga 13,2 m2, mis jätta kostja I U. M. i ainuomandisse.

2.10. Jätta ülejäänud XXX kinnistu ja sellel paikneva elamu osad, mis ei kuulu

moodustatavate korteriomandite koosseisu, vastavalt käesolevale kohtulahendile lisatud

hoonejaotusplaanile moodustatavate korteriomandite omanike kaasomandisse.

3. Kohustada kostjaid andma kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses nõusolek

XXX, XXX asuva kinnistu kohta avatud registriosa nr XXX sulgemiseks ja uute

registriosade avamiseks, millega kantakse uue moodustatava korteriomandi nr 1

(eriomandi ese eluruum üldpinnaga 71,8 m2) omanikuna kinnistusraamatusse U. M. , uue

moodustatava korteriomandi nr 2 (eriomandi ese eluruum 85,2 m2) omanikuna

kinnistusraamatusse U. M. , uue moodustatava korteriomandi nr 3 (eriomandi ese

eluruum 29,5 m2) omanikuna kinnistusraamatusse G. G., uue moodustatava

korteriomandi nr 4 (eriomandi ese eluruum 15,9 m2) omanikuna kinnistusraamatusse G.

G., uue moodustatava korteriomandi nr 5 (eriomandi ese eluruum 17,5 m2) omanikuna

kinnistusraamatusse G. G., uue moodustatava korteriomandi nr 6 (eriomandi ese

eluruum 46,2 m2) omanikuna kinnistusraamatusse OSAÜHING FEIKKO, uue

moodustatava korteriomandi nr 7 (eriomandi ese eluruum 16,0 m2) omanikuna

kinnistusraamatusse U. M. , uue moodustatava korteriomandi nr 8 (eriomandi ese

eluruum 29,4 m2) omanikuna kinnistusraamatusse U. M. ja uue moodustatava

korteriomandi nr 9 (eriomandi ese eluruum 13,2 m2) omanikuna kinnistusraamatusse U.

M. .

4. Kohtuotsus asendab otsuse punktides 2 ja 3 märgitud kostjate U. M. i ja OSAÜHING

FEIKKO tahteavaldusi.

5. Mõista hagejalt G. G.lt kostja I U. M. i kasuks omandiõiguse kaotuse eest hüvitis

923,10 eurot ja kostja II OSAÜHING FEIKKO kasuks omandiõiguse kaotuse eest hüvitis

8601,12 eurot.

6. Kinnistu jagamisel korteriomanditeks avada registrikaart ja kanda korteriühistute

registrisse alljärgnevate andmetega korteriühistu:

6.1. Korteriühistu nimi: XXX XXX korteriühistu;

6.2. Ühistu asukoht: XXX-i, XXX;

6.3. Sidevahenditeks e-posti aadressid XXX ja XXX.

Menetluskulude jaotus

7. Jätta menetluskulud solidaarselt kostjate U. M. ja OSAÜHING FEIKKO kanda

8. Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates

avalikult teatavaks tegemisest.

Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv.

Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil,

võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses.

2-22-6243

Menetluskulude jaotust ja suurust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi

kaevates, millega menetluskulude jaotus ja suurus kindlaks määrati.

Menetlusabi taotluse esitamine ei pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks

ettenähtud tähtaegu.

Hageja nõue ja asjaolud

1. G. G. (edaspidi hageja I) esitas Pärnu Maakohtule hagi U. M. i (edaspidi kostja I) ja

OSAÜHING FEIKKO (edaspidi kostja II) vastu kaasomandi lõpetamiseks. Hageja palub:

- Lõpetada kinnisasja asukohaga XXX, XXX-i (edaspidi kinnistu) kaasomand selliselt, et

kinnistu jääb kostja I ning kostja II kaasomandisse selliselt, et kostjale I jääva mõttelise osa

suurus on 5/6 mõttelist osa kinnistust ning kostjale II jääva mõttelise osa suurus on 1/6

mõttelist osa kinnistust ning mõista kostjalt I hageja kasuks välja rahaline hüvitis 62 850

eurot;

- Alternatiivselt lõpetada kinnistu kaasomand selliselt, et kinnistu jääb kostja I ning kostja II

kaasomandisse selliselt, et kostjale I jääva mõttelise osa suurus on 4/6 mõttelist osa kinnistust

ning kostjale II jääva mõttelise osa suurus on 2/6 mõttelist osa kinnistust ning mõista kostjalt

II hageja kasuks välja rahaline hüvitis 62 850 eurot;

- Alternatiivselt lõpetada kinnistu kaasomand selliselt, et müüa kinnisasi avalikul

enampakkumisel ning jagada saadud raha hageja ja kostjate vahel proportsionaalselt nende

kaasomandi osa suurusele;

- Alternatiivselt lõpetada kinnisasja kaasomand selliselt, et jagada kinnistu korteriomanditeks

järgmiselt:



korteriomand nr 1 pindalaga 71,8 m2, mis jääb kostja I ainuomandisse;



korteriomand nr 2 pindalaga 85,2 m2, mis jääb kostja I ainuomandisse;



korteriomand nr 3 pindalaga 29,5 m2, mis jääb hageja ainuomandisse;



korteriomand nr 4 pindalaga 15,9 m2, mis jääb hageja ainuomandisse;



korteriomand nr 5 pindalaga 17,5 m2, mis jääb hageja ainuomandisse;



korteriomand nr 6 pindalaga 46,2 m2, mis jääb kostja II ainuomandisse;



korteriomand nr 7 pindalaga 16,0 m2, mis jääb hageja I ainuomandisse;



korteriomand nr 8 pindalaga 29,4 m2, mis jääb kostja I ainuomandisse;



korteriomand nr 9 pindalaga 13,2 m2, mis jääb kostja I ainuomandisse.

Seoses kinnistu jagamisega korteriomanditeks teha esmakande otsus ja kanda registrisse

järgnevate andmetega korteriühistu: Korteriühistu nimi on XXX XXX korteriühistu, Ühistu

asukohaks on XXX-i ja aadressiks on XXX. Sidevahendiks on e-posti aadressid: XXX ja

XXX. Mõista kostjalt I hageja kasuks välja hüvitis 7826,15 eurot ja kostjalt II hageja kasuks välja

hüvitis 1717,94 eurot.

2. Hagiavalduse kohaselt on kinnistu omanikud hageja 1/6 kaasomandis, kostja I 4/6

kaasomandist ja kostja II 1/6 kaasomandist. Kinnistu on hoonestatud. Kinnistu oluliseks osaks

on 9 korteriga korterelamu ehitusaluse pinnaga 250 m2. Vastavalt ehitusregistri andmetele on

elamu üldpinna suurus kokku 384,8m2, sellest eluruumide (korterite) pinna suurus on kokku

345,5m2. Kinnistu kaasomanike vahel kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkulepet

sõlmitud ei ole. Kogu kinnistu on kostja I ja talle kuuluva kostja II (kostja I on kostja II

ainuosanik) faktilises valduses. Kostjad kasutavad kinnistu oluliseks osaks olevas elamus

paiknevaid eluruume üüripinnana tulu teenimise eesmärgil. Hageja soovib kaasomandi

lõpetamist. Hageja soovis kinnistu kaasomandi lõpetamist selliselt, et kinnistu jääb kostja I

või alternatiivselt kostja II ainuomandisse, kes maksab hagejale tema osa välja rahas. Hageja

hindas kogu kinnisasja keskmiseks turuväärtuseks hagi esitamisel 377 104 eurot. Hagejale

kuuluva 1/6 mõttelise osa keskmine turuväärtus on 377 104 : 6 = 62 850 eurot. Seega on

hagejale tema omandi osa eest välja maksmisele kuuluva rahalise hüvitise suurus 62 850

eurot. Oma hinnangus on hageja lähtunud samaväärse kinnisasja madalamast võimalikust

2-22-6243

ruutmeetri hinnast, mis on 980 eurot ruutmeetri kohta. Kinnisasja kohasel hindamisel on

keskmine turuväärtus ilmselt oluliselt suurem, kui hageja poolt aluseks võetud väärtus.

Kinnistu turuväärtuse hindamisel tuleb arvesse võtta ka seda, et tegemist on potentsiaalse

kinnisvaraarenduse objektiga. Kostja oma vastuses hageja ettepanekule ei nõustunud kostja

poolt küsitud hüvitise suurusega. Kuivõrd pooled ei suutnud kohtuväliselt kaasomandi

lõpetamises kokkulepet saavutada oli hageja sunnitud kaasomandi lõpetamiseks pöörduma

kohtu poole. Hageja leiab, et kaasomandi lõpetamine kostjale jätmisega on mõistlik, õiglane

ning kaasomanike jaoks kõige vähem koormav, kuna 1) kostjale I ja talle kuuluvale kostjale II

kuulub suurem osa kaasomandist, 2) kaasomandike vahel kaasomandi valdamise ja

kasutamise korra kokkulepet ei ole sõlmitud. Kogu kinnistu on kostjate faktilises valduses; 3)

kogu kinnisasjalt saadud üüritulu on saanud endale kostjad; 4) kostjad ei ole esitanud

vastuväiteid kaasomandi lõpetamise viisi kohta, kuid ei ole olnud nõus hageja poolt küsitud

hüvitise suurusega.

3. Hageja oma seisukohas kostjate vastusele märgib, et kasutuskorra kokkulepe oli sõlmitud

04.07.1995 tolleaegsete kaasomanike vahel, kelleks olid I. T. , N. E. , A.-V. M. ja E. G. .

Ükski kokkuleppe sõlminud kaasomanikest täna enam omanik ei ole. Hilisema kasutuskorra

kokkuleppe sõlmimise kohta hagejal igasugused andmed puuduvad. Ka ei tea E. G. , et peale

1999.a oleks sõlmitud mingi kasutuskorra kokkulepe. Eeldusel, et kostja pool osundatud

04.07.1994 sõlmitud kasutuskorra kokkulepe oli siiski olemas, siis see käesoleva asja suhtes

mingit õiguslikku tähendust ei oma, sest ka peale väidetavat kasutuskorra kokkuleppe

sõlmimist on kaasomanike ring muutunud ehk et ükski väidetavalt selle kokkuleppe sõlminud

kaasomanikest täna enam omanike ringi ei kuulu. Kummagi kasutuskorra lepingu kohta ei ole

kantud märget kinnistusraamatusse. Kostja viited aastale 1995 ei ole asjakohased, sest kostja I

sai kinnistu kaasomanikuks 2019 ja kostja II 2018.

4. Kaasomandi lõpetamine korteriomanditeks jagamise teel selliselt, et hagejale jäävad

korterid 3, 4 ja 5 ning tasakaal endiste kaasomanike osade suuruse ja väärtuste vahel

saavutatakse rahalise tasaarvestuse määramisega arvestab mõistlikult kaasomanike huvidega,

kuna poolte poolt käsitletud kortereid ei ole võimalik täpselt vastavalt omandiosa suurusele

eriomandi osadeks jagada. Ei saa jagada nii, et hagejale jääks korteriomandid 3 ja 4 ning pool

korteriomandist 5. Selliselt jagamine ei vastaks kaasomandi lõpetamiseks ettenähtud

võimalustele. Seega tuleb korter nr 5 jätta kas ühele või teisele kaasomanikule. Hageja

mõttelisele osale vastava eriomandi eseme suurus kokku on 54,13 m2. Seega kui hagejale

jääksid ainult korterid 3 ja 4, siis oleks hagejale jäävate eriomandi esemete suurus kokku

45,4m2 ehk 8,73m2 vähem, kui tema omandiosale vastav suurus. Kui hageja saaks endale

korterid 3, 4 ja 5, siis oleks hagejale jäävate eriomandi esemete suurus kokku 63,1 m2 ehk

8,97m2 enam, kui tema omandiosale vastav suurus. Seega on mõlemal puhul

kõrvalekaldumine omandiosale vastava pinna suurusest ligilähedaselt sama. Hageja huvide

mõistikul määral arvestamiseks oleks vajalik jätta hagejale korteriomandi 3, 4 ja 5, kuna need

koos paiknevad ruumiliselt terviklikult hoone väljaulatuvas osas ning kokkuvõttes

võimaldavad hagejal talle jäävaid korteriomandeid terviklikult kasutada ja majandada.

Kostjad on põhimõtteliselt sellise jagamise viisiga nõustunud. Hagejale jäävate

korteriomandite seisund on oluliselt halvem, kui teiste korteriomandite seisund. Nende

seisund on olnud halb juba elamu tagastamisel omandireformi käigus ehk et teiste

korteriomandite parem seisund ei ole seotud kostja poolt tehtud võimalike parandustega.

5. Hageja on esitanud tõendine LVM Kinnisvara OÜ arvamuse nr 016-24M, millise kohaselt

on korteri nr 3 turuväärtus 17 000 eurot, so 600 eurot/m2, korteri nr 4 turuväärtus 10 500

eurot, so 660 eurot/m2 ja korteri nr 5 turuväärtus 19 000 eurot, so 1086 eurot/m2. Hageja

soovis samaväärselt hinnata ka teisi kortereid, kuid kostja I keeldus kategooriliselt hindajat

neid kortereid üle vaatamast. Kuna kostja kinnituse kohaselt on korterid 1, 2, 6, 7, 8 ja 9

paremas seisundis kui korter 5, tuleb antud asjas korterite ruutmeetri hinna määramisel

2-22-6243

lähtuda analoogiast ning lugeda tõendatuks, et nende korterite ruutmeetri hind on vähemalt

samaväärne korteriomandi 5 turuväärtusega ehk see on vähemalt 1086 eurot/m2. Hagejale

jäävate korteriomandite seisund on oluliselt halvem, kui teiste korteriomandite seisund. Kui

jagamise teel tekkivate korteriomandite väärtused on erinevad (hageja peab siinjuures

turuväärtust jagamise teel tekkiva korteriomandi ühe ruutmeetri kohta) tuleb lähtuvalt AÕS §

77 lg 3 määrata osade ühtlustamiseks rahalise tasaarvestus. Ehk et korteriomanditeks

jagamisel tuleb kindlaks iga jagamise teel tekkiva korteriomandi turuväärtus (sealhulgas

korteriomandi ühe ruutmeetri turuväärtus). Kostjale jäävate korteriomandite turuväärtus

kokku on 284 314,8 eurot, mis moodustab 0,84 suuruse osa (84%) kinnistu korteriomandite

koguväärtusest. Hagejale jäävate korteriomandite turuväärtus kokku on 47 199 eurot, mis

moodustab 0,15 suuruse osa (15%) kinnistu korteriomandite koguväärtusest. Hagejal

omandiosa suurus on 1/6 mõttelist osa ehk 0,17 osa. Seega on hageja õigustatud saama

korteriomandeid, mille reaalosade väärtus kokku on 331 037 x 0,17= 56 276,29 eurot.

Kostjate omandiosa suurus on 5/6 mõttelist osa ehk 0,83. Seega on kostja õigustatud saama

korteriomandeid, mille reaalosade väärtus kokku on 331 037 x 0,83= 274 760,71 eurot. Seega

tuleb kaasomand lõpetada selliselt, et hagejale jäävad korteriomandid nr 3, 4 ja 5 eriomandi

esemete suurusega kokku 62,9 m2, koguväärtusega kokku 46 722,20 eurot ning lisaks hüvitab

kostja hagejale tema mõttelise osa väärust ületava osa turuväärtuse 284 314,8 eurot - 274

760,71 eurot = 9544,09 eurot. Kostjatelt hageja kasuks välja mõistmisele kuuluvast hüvitisest

kokku summas 9544,09 eurot, kuulub kostjalt I hageja kasuks välja mõistmisele hüvitis 82%

ulatuses kokku summas 9544,09 X 0,82 = 7826,15 eurot ja kostjalt II hageja kasuks välja

mõistmisele hüvitis 18% ulatuses kokku summas 9544,09 X 0,18 = 1717,94 eurot.

6. Hageja poolt tõendina esitatud LVM Kinnisvara OÜ arvamus vastab tõendi kohta esitatud

nõuetele ning on usaldusväärne. Kostjad küll väidavad, et hageja poolt esitatud jagatavate

korteriomandite hind ei ole nende arvates õige, kuid kostjad ei ole oma väiteid millegagi

tõendanud. Kostjate väited seoses võimalike kulutustega jagatavale kinnisasjale ei ole

asjakohased ning on tõendamata. Hageja ja kostjad on jagatava kinnisasja kaasomanikud ning

kaasomanike kasutuskorda sõlmitud ei ole. Kaasomandi lõpetamisel kinnisasjale tehtud

võimalike kulutuste tegemine lahendamisele ei kuulu. Antud asjas lahendatakse kostjate

võimalike kulutuste hüvitamise küsimuse eraldi menetluses. Kaasomandi lõpetamisel

määratakse jagatava kinnisasja turuväärtus jagamise aja seisuga ehk koos kõigi võimalike

parendustega, mis varale tehtud on. Kaasomandi lõpetamisel tuleb lähtuda sellest

turuväärtusest, mis kinnisasjal tänasel kaasomandi lõpetamise ajal on. Kostja viibis hindamise

ajal kohapeal, kuid hindamisest ta osas ei võtnud. Samuti keeldus kostja hagejat koos

hindajaga lubama teistesse korteritesse.

Kostjate vastuväited

7. Kostjad vaidlevad hageja nõuetele vastu. Kostjad ei nõustu, et kaasomanike vahel ei ole

sõlmitud kasutuskorda. Kaasomanike vahel on 01.03.1999 sõlmitud „Ehitise kasutuskorra

kindlaksmääramise leping“ ning see on kehtiv. Kasutuskorra p 2.1.1. kohaselt, kuuluvad E. G.

ainuvaldusesse ja -kasutusse korter nr 3 suurusega 29,5m2, korter nr 4 suurusega 15,9m2 ja

korter nr 5 suurusega 17,5m2 osaliselt, pooles ulatuses. Kostja ei ole takistanud hagejat tema

valduses olevate korterite majandamisel ja ei ole asunud hageja kortereid ise valdama.

Kasutuskorra p 2.1.3. kohaselt kuuluvad A.-V. M. i ainuvaldusesse ja -kasutusse korter nr 1

suurusega 71,8m2, korter nr 2 suurusega 98,4 m2, korter nr 7 suurusega 29,4m2 ja korter nr 8

suurusega 16m2. Peale kolmanda lepinguosalise I. T. poolt oma 1/6 mõttelise osa

võõrandamist A.-V. M. ile 27.03.2001, läksid A.-V. M. i ainuvaldusesse ja -kasutusse

kasutuskorra p 2.1.2. kohaselt I. T. ainuvaldusesse ja -kasutusse kuulunud korter nr 6

suurusega 46,2m2 ja korter nr 5 suurusega 17,5m2 osaliselt, poole ulatuses. Hageja valduses

olevad korterid nr 3 ja nr 4 on amortiseerunud ja sellest tulenevalt elamiskõlbmatud, kuna E.

2-22-6243

G. ega hageja ei ole alates 04.07.1995 „Põhivahendi üleandmise-vastuvõtmise akt“

allkirjastamisest kuni käesoleva ajani asunud majandama tema ainuvaldusesse jäänud

kortereid. Korterit nr 3 ei ole köetud peale sundüürniku lahkumist käesoleva sajandi alguses

ning korterit nr 4 peale tagastamist 1995. Küttekolded ja elektrijuhtmestik on

amortiseerumisest tingituna kasutuskõlbmatud. Korteritel puudub vee- ja kanalisatsiooni ning

elektriliitumised ja sellest tulenevalt ka vastavad lepingud. Korterid on olnud kütteta, mille

tõttu on talvisel perioodil võimatu kasutada korterit nr 5 üüripinnana, kuna soojuslikud

tingimused korteris ei vasta kehtivatele normidele. Kostja on korteri nr 5 renoveerinud pooles

ulatuses ja üürib seda võimalusel välja suveperioodil neljaks kuuks. Korterite nr 3 ja nr 4

seisukord on tänaseni jäänud samaks, kui see oli üürnike lahkumisel. Korteritesse on jäänud

lahkunud üürnike asjad. Korterite uksed on lukustamata ja neid ei ole võimalik eluruumidena

välja üürida. Kostjad leiavad, et hageja 1/6 mõttelise osa väärtuseks on 233,44 eurot, kuna

hageja ei ole peale 1995 allkirjastatud „Põhivahendi üleandmise-vastuvõtmise akti“ osalenud

kinnistu, hooneosa ega tema valduses olevate korterite mistahes viisil korrashoius ega

remondis. Kostjad ei nõustu hageja nõudega, mille kohaselt kinnistu peab hageja kaasomandi

lõpetamise korral jääma ühe kaasomaniku ainuomandisse. Kostjad on huvitatud üksnes oma

kaasomandi osa suuruse säilitamisest.

8. Hageja soovib jätta enda ainuomandisse moodustatava korteriomandi nr 5, mille korrashoiu

on kostjad investeerinud ja mida ei ole hageja kostjatele vähimalgi määral siiani

kompenseerinud. Kostjad ei pea õigeks ega õiglaseks sellist kaasomandi jagamise viisi, mille

tulemusena saab hageja endale moodustatava korteriomandi nr 5 ilma, et hageja peaks

hüvitama kostjatele nende tehtud panused moodustatavasse korteriomandisse nr 5. Kostjad on

teostanud korteris nr 5 omavahendite arvelt kapitaalremondi (mh rajanud uued

tehnosüsteemid) ja seda hiljem korras hoidnud (sh likvideerinud katuse läbijookse). Kostjatele

on arusaamatu, miks on LVM Kinnisvara OÜ arvamuses hinnatud moodustavate

korteriomandi nr 3 ruutmeetrit 600 euroga ja korteriomandi nr 4 ruutmeetrit 660 euroga,

võttes arvesse asjaolu, et hindaja on pidanud mõlema moodustava korteriomandi seisundit

kapitaalremonti vajavaks. Kostjatele jääb ebaselgeks, millest tuleneb erinevus nimetatud

korteriomandite turuväärtuste vahel. Hageja on arvutanud kostjatele hüvitatava rahalise

hüvitise ühe ruutmeetri hinna väärtuse moodustatavate korteriomandite nr 3, 4 ja 5

aritmeetilise keskmise ruutmeetri hinna alusel. Kostjate hinnangul ei ole hageja arvutuskäik

põhimõtteliselt õige, sest see ei väljenda adekvaatselt kostjate senist panust vaidlusalusesse

kinnisasja ja premeerib õigustamatult hagejat, kes ei ole kinnistul asuvasse elamusse aastaid

vähemalgi määral panustanud. Kostjate hinnangul on LVM Kinnisvara OÜ arvamuses

lähtutud valest eeldusest, et hooneosad on heas seisundis. Nimetatud arvamuse juurde on

esitatud lisad fotod elamule, milledelt on silmnähtavalt tuvastatav mädanenud ja välja vajunud

hoone nurgapalgid ning sein ilma voodrilauata. Seega oleks pidanud arvamuse andja

nimetatud puudusi oma seisukoha andmisel märkama ja nendega ka arvamuse koostamisel

arvestama. Kostjad on seisukohal, et hageja kui LVM Kinnisvara OÜ arvamuse tellija ei ole

arvamuse andjale edastanud tõeseid alusandmeid kinnistul asuva elamu tehnosüsteemide

kohta, mistõttu on arvamuses teinud järeldused väärad. Arvamuse punktis 6.6. on väidetud

vastuoluliselt, et veevarustuse, kanalisatsiooni ja elektrivarustuse kohta ei ole kehtivaid

liitumislepinguid esitatud, kuid vee- kanalisatsioon ja elektrivastus toimib võrguühenduse

abil. Kostjad avaldavad, et moodustataval korteriomandil nr 5 on toimivad vee-,

kanalisatsiooni ja elektriühendused ning kehtivad liitumislepingud olemas, moodustatavatel

korteriomanditel nr 3 ja nr 4 kõik eelpoolnimetatud ühendused ja lepingud aga puuduvad .

Hageja on jätnud nimetatud asjaolust arvamuse andja teavitamata. Samuti on hageja teadlik

vaidlusaluse elamu puudustest (s.o. lund läbilaskev katus, vett läbilaskev vahelagi,

mädanenud ja välja vajunud seina- ja vundamendipalgid), millest on kostjad teda teavitanud

enne hagiavalduse esitamist kirjalikult koos fotodega ja ka kohtumenetluse ajal. Hageja oleks

pidanud selle informatsiooni edastama adekvaatse arvamuse saamiseks LVM Kinnisvara OÜ-

2-22-6243

le. Kuivõrd nimetatud puudustega LVM Kinnisvara OÜ koostatud arvamus ei arvesta, on

selles avaldatud järeldused ilmselgelt ebaõiged.

Kostjate vastuhagi

9. Kostjad paluvad oma vastuhagis lõpetada osaliselt kostjate ja hageja kaasomand

kinnisasjale asukohaga XXX, XXX-i ja jagada kinnistul asuv elamu reaalosadeks

korteriomandite moodustamisega vastavalt plaanile järgmiselt:

- korteriomand nr 1 pindalaga 71,8 m2, mis kuulub kostja I ainuomandisse;

- korteriomand nr 2 pindalaga 85,2 m2, mis kuulub kostja I ainuomandisse;

- korteriomand nr 3 pindalaga 29,5 m2, mis kuulub hageja ainuomandisse;

- korteriomand nr 4 pindalaga 15,9 m2, mis kuulub hageja ainuomandisse;

- korteriomand nr 5 pindalaga 17,5 m2, mis kuulub kostja II ainuomandisse;

- korteriomand nr 6 pindalaga 46,2 m2, mis kuulub kostja II ainuomandisse;

- korteriomand nr 7 pindalaga 16,0 m2, mis kuulub hageja I ainuomandisse;

- korteriomand nr 8 pindalaga 29,4 m2, mis kuulub kostja I ainuomandisse;

- korteriomand nr 9 pindalaga 13,2 m2, mis kuulub kostja I ainuomandisse.

Jätta ülejäänud osa kinnistu ja sellel paikneva elamu osad, mis ei kuulu moodustatavate

korteriomandite kooseisu vastavalt hoonejaotusplaanile moodustatavate korteriomandite

omanike kaasomandisse; kohustada hagejat andma nõusolekut kinnistul asuvas elamus

korteriomandite moodustamiseks kostjate poolt taotletud viisil ja korteriühistu

moodustamiseks. Asendada hageja nõusolekud kohtulahendiga. Jätta poolte menetluskulud

hageja kanda.

10. Kostjad on seisukohal, et hageja ei saa kostjaid kohustada omandama hagejale kuuluvat

kaasomandi osa. Kostjad on huvitatud üksnes oma kaasomandi osade suuruse säilitamisest.

Samas kostjad ei soovi kaotada neile kuuluvat omandiosa kinnistust. Kostjate omandiõigus on

konstitutsiooniõiguslikus tähenduses kostjate põhiõigus, mida ei kaalu üles hageja soov

konverteerida kinnisasjast temale kuuluv väiksem mõtteline omandiosa rahaks kinnisasja

tervikuna müümisega avalikul enampakkumisel. Kostjate hinnangul vastab kõigi kaasomanike

huvidele enim kinnistu kaasomandi lõpetamise viis, mille kohaselt kinnistul paiknevas elamus

asuvatest ruumidest moodustatakse korteriomandid. Kogu kinnistu korrashoid ja hooldus,

kaasomandis olevate hoonete osade remont ja hooldus, elamus asuvate ruumide

elamiskõlbulikuks renoveerimine kehtivast kasutuskorrast lähtuvalt, sund- ja tavaüürnikele

elamistingimuste tagamine, avalikõiguslike nõuete tagamine on kuni käesoleva ajani

toimunud üksnes kostjate kulul. Korteriomandite moodustamine toob vältimatult kaasa

korteriühistu moodustamise. Kostjad peavad õigeks lõpetada osaliselt kaasomand ja

moodustada kinnistul paiknevas elamus asuvatest ruumidest korteriomandid. Kostjad

hindavad ehitus-tehniliselt võimalikuks moodustada kinnistul paiknevas elamus asuvatest

ruumidest korteriomandid, mida tõendab Pärnu Linnavalitsuse esindaja M. N. ja KrtS § 7 lg 1

p 2 kohaselt projekteerimiseks pädeva isiku T. A. digitaalselt allkirjastatud hoonejaotusplaan.

Eelduslikult on võimalik kinnistul asuvas elamus moodustada 9 korteriomandit. Võttes

arvesse, et elamu kasulik netopind on kokku 324,7 m2, vastab elamu kasulikust netopinnast

kostja II kaasomandi suurusele 54,13 m2, hageja kaasomandi suurususele 54,13 m2 ja kostja I

kaasomandi osa suurusele 216,45 m2. Kostjate taotletava kaasomandi osa jaotuse kohaselt

jaguneb kaasomanike vahel kinnisasjal paikneva elamu kasulik netopind järgmiselt: kostja II

63,7 m2, hageja 45,4 m2 ja kostja I 215,6 m2. Lähtudes nimetatud andmetest saab kostja II

9,57 m2 rohkem temale vastavast kaasomandi osa suurusest ning hageja 8,73 m2 vähem

temale vastavast kaasomandi osa suurusest ja kostja I 0,85 m2 vähem temale vastavast

kaasomandi osa suurusest. Kostjad on seisukohal, et hageja kaasomandi osa suuruse kaotus ei

saa veenva tõenäosusega olla rahalises väljenduses suurem kui kostjate kulutuste hüvitamise

nõue tsiviilasjas nr 2-23-7260. Seetõttu leiavad kostjad, et hagejal sisuliselt ei teki talle

kuuluva 8,73 m2 suuruse kaasomandi osa kaotuse korral hüvitise nõuet, mis ületaks tsiviilasjas

2-22-6243

nr 2-23-7260 kostjate nõude hageja vastu. Kostjad peavad õigeks jätta ülejäänud osa

kinnistust ja elamu osad, millest ei moodustata korteriomandeid (s.o üldkasutatavad

trepikojad, katus, välisseinad, vundament jms) kõigi kaasomanike kaasomandisse.

Moodustatavate korteriomandite omanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid õigusi

ja täidavad kohustusi vastavalt KrtS § 12 lg-le 1 moodustatava korteriühistu kaudu.

11. Kostjatel ei ole omavahelises suhtes üksteisele etteheiteid selle kohta, et vaidlusalusel

kinnistul asuvas elamus moodustatakse korteriomandid. Hageja ei ole toonud esile, miks ta

arvab, et temale pakutav korteriomandi suurus ei vasta tema kaasomandi osa suurusele.

Hageja ei ole põhjendanud ega tõendanud, et kostjate poolt hagejale pakutav korteriomandi

väärtus ühe ruutmeetri kohta ei vasta hagejale langevale kaasomandi osale. Kostjad on

seisukohal, et nad on arvestanud korteriomandite jagamisel kaasomandite suuruse

vastavusega kõigi kaasomanike omandiosa suurustele. Kostjad on lähtunud hageja soovist

oma osa võõrandada, mitte osasid juurde omandada. Planeeritav korteriomand nr 4 asub maja

teisel korrusel, osaliselt moodustava korteriomandi nr 3 peal. Kostjatele jääb arusaamatuks

hageja mõte, mille kohaselt on vastuhagis esitatud nõue loogiline üksnes eeldusel, et ühele

kaasomanikule jääksid kõrvuti asetsevad korterid. Hageja ei ole põhjendanud, miks ta eeldab,

et korteriomandeid soovitakse tulevikus liita ning milles seisneb vastuhagis esitatud kujul

korteriomandite halb kasutus ja majandamine. Kaasomanike vaheline korterite jaotus, mis

kajastub kasutuskorras, on kujunenud välja kaasomandite suurust arvestades ajalooliselt ca 30

aasta jooksul. Kasutuskorras sätestatud korterite jaotusest tulenevalt on kaasomanikud teinud

korteritesse erineva suurusega investeeringuid, mille tulemusel on korterite väärtused

erinevad. Tulenevalt eeltoodust, ei ole võimalik ega ka mõistlik hakata kasutuskorras

kokkulepitud põhjendamatult muutma. Kehtiva kasutuskorra p 2.3. kohaselt „kannab

eluruumide (korterite), mis vastavalt käesolevale kokkuleppele jäid tema ainuvaldusse,

majandamise, haldamise ja korrashoiuga seonduvad kulud ise“. Iga kaasomanik on taastanud

ja parendanud temale kehtiva kasutuskorra järgi kuulunud vara oma äranägemise järgi ning

olemasolevas seisukorras ja väärtusega korteriomandi ta ka saab. Kostjate hinnangul võib

tekkida ainult korter nr 5 osas rahalise hindamise ja tasaarvestuse küsimus. Kostja I on

korterisse nr 5 investeerinud ja seda remontinud, kuid hageja ei ole sellesse mingil viisil

panustanud. Kostjad on seisukohal, et korteriomanditeks jagamisel puudub vajadus

korteriomandite (v.a korter nr 5) turuväärtuse määramiseks osade ühtlustamise eesmärgil, sest

vastavalt kehtivale kasutuskorra p-le 2.3. on kaasomanikud eraldiseisvalt majandanud nende

ainuvalduses olnud kortereid ning sellest tulenevalt puudub vajadus korterite turuväärtuse

määratlemiseks.

12. Kostjate hinnangul on ka hageja nõustunud vastuhagis esitatud kaasomandi jagamise

viisiga, kuid vaidluse all on omandiosa kaotuse eest makstava hüvitise õiglane suurus.

Kostjad on esitanud täiendava taotluse erikasutusõiguste ja maakasutuse määramiseks kostjate

pakutud viisil.

Hageja vastuväited vastuhagile

13. Hageja vaidleb kostjate vastuhagile vastu ning palub jätta vastuhagi rahuldamata. Kui

eeldada, et elamu tuleb jagada korteriomanditeks, siis kostja ei ole arvestanud kinnisasja

korteriomanditeks jagamise nõudes AÕS § 77 sätestatud jagamise põhimõtetega ega

kaasomanike huvidega. Käesoleval juhul ei ole reaalosade täpse vastavuse saavutamine

mõtteliste osade järgi võimalik ehk kui jagamisel tekkivad uued kinnisasjad ei vasta suuruselt

täpselt jagatud kinnisasja kaasomandi osadele või kui moodustavate korteriomandite

väärtused (väärtus ühe ruutmeetri kohta) on erinev, siis tuleb kohtul seda olukorda

tasakaalustada. Vastuhageja ei ole korteriomandite jagamisel arvestanud ei korteriomandite

suuruse vastavusega kaasomanike omandiosa suurusele ega korteriomandite vaatusele.

Vastuhagejad ei ole korterite ainuomandite määramisel arvestanud poolte põhjendatud

huvidega. Esiteks on korteriomandite reaalosade suurus väiksem hageja mõttelisele osale

2-22-6243

vastava osa suurusest. Ehk ligikaudu 10m2 vähem kui hageja omandiosale vastav suurus.

Seega ei vasta hagejale taotletud korteriomandite reaalosa talle kuuluva kaasomandi mõttelise

osa suurusele. Teiseks ei ole kostjad põhjendanud, miks nad soovivad jätta hagejale just

korterid nr 3 ja 4. Korter nr 3 asuv elamu esimese korruse väljaulatuvas osas, korter nr 4 aga

elamu katusekorrusel. Isegi kui hagejale peaks jääma need kaks korterit, siis on see

ebaloogiline, sest need on teineteisest eemal seisvad. Kostjate nõude seisukohalt oleks

loogiline, et kaasomanikule jääksid kõrvuti asetsevad korterid, mis võimaldaksid korterite

parema kasutamise ja majandamise, samuti annaks omanikule võimaluse korteriomandite

hilisemaks liitmiseks. Kostjad ei ole põhjendanud, kuidas nad sellise korteriomandite jaotuse

puhul on arvestanud kaasomanike huvidega. Samuti ei ole kostjad arvestanud jagamisel

tekkivate erinevate korteriomandite väärtustega. Hageja toob välja, et kuigi jagamise teel

tekkivad korteriomandid asuvad ühe kinnisasja piires ning selle reaalosad asuvad samas

elamus, on vastuhagejale teadaolevalt korteriomandite seisund ja siit tulenevalt ka turuväärtus

oluliselt erinev. Vastuhageja pakkumine, et hagejale võiks jääda korterid 3 ja 4 on väga

pahatahtlik ega arvesta kaasomanike huvidega ega vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste

osade väärtusele. Reaalosade määramise mõõdupuuks on mõttelise osa suurus, kuid siinjuures

peab seda, et kui kinnisasi jagatakse korteriomanditeks, siis arvestades iga korteriomandi

seisundit võib moodustatavate korteriomandite väärtus (väärtus ühe ruutmeetri kohta) olla

erinev. Tasakaalu endiste kaasomanike osade vahel saab saavutada rahalise tasaarvestuse

määramisega. Kui jagamise teel tekkivate korteriomandite väärtused, hageja peab siinjuures

turväärtust jagamise teel tekkiva korteriomandi ühe ruutmeetri kohta, tuleb lähtuvalt AÕS §

77 lg 3 määrata osade ühtlustamiseks rahalise tasaarvestus. Ehk et korteriomanditeks

jagamisel tuleb kindlaks iga jagamise teel tekkiva korteriomandi turuväärtus. Rahalise

tasaarvestuse määramine käesolevas menetluses on võimalik, kuna vastuhageja avalduse

alusel on uued korteriomandid juba ehitusregistrisse kantud ehk et jagamise teel tekkivate

korteriomandite suurus ja eriomandi osa piirid on registrisse katud. Seega on korteriomandite

hindamine käesolevas menetlus võimalik ja mõistlik. Lisaks eelnevalt tuleb kaasomandi

lõpetamise viisi valikul arvestada ka poolte suhetega. Nähtuvalt käesolevas asjas välja toodud

asjaolust, on poolte suhted on väga halvad. Pooled ei ole saavutanud kokkulepet ei

kaasomandi kasutamise korras ega selle ühises majandamises. Isegi kui kinnisasi jagatakse

korteriomanditeks, siis poolte suhted ning ühise majandamise võimalikkus sellest ei parane.

Siit tulenevalt leiab hageja, et poolte huvide kaalumisel oleks mõistlik, kas müüa kinnisasi

enampakkumisel või kuna suurem osa kinnisasjast kuulub vastuhagejale, jätta kinnisasi

õiglase hüvitise eest vastuhagjatele.

Kohtuistungid

14. 22.02.2023 toimunud eelistungil avaldasid kostjad, et nad on nõus vaidlusaluse kinnistu

kaasomandi lõpetamisega.

15. 27.03.2024 toimunud istungil arutas kohus pooltega kompromissi. Kostjad selgitasid, et

kostjatel omandi jaotuse osas omavahel erimeelsusi ei ole. Menetlusosalised leppisid istungil

kokku, et kompromissi korras võiksid hagejale jääda korterid 3, 4 ja 5 ning hageja tasub

kostjale II hüvitist omandi kaotuse eest.

16. 11.06.2024 toimunud istungil selgitasid pooled, et kompromiss jäi sõlmimata hüvitise

nõude erimeelsuse tõttu. Hageja märkis, et kui menetlusosalised ei saa hüvitise suuruse osas

kokkuleppele, siis on hageja teoreetiliselt ka nõus, et temale jäävad korterid 3 ja 4.

Kohtu põhjendused

17. Kohus, tutvunud kohtule esitatud seisukohtade ja kirjalike tõenditega, kuulanud istungil

ära menetlusosalised ning hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et kaasomandi lõpetamise nõue

on põhjendatud ning hageja hagi tuleb rahuldada hageja poolt alternatiivselt taotletud

jagamise viisil. Kostjate vastuhagi jätab kohus rahuldamata.

2-22-6243

18. TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel,

lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus

oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool

määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid

asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama

neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte

faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning

lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud

väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.

19. Menetlusosalised tõid esile järgmised asjaolud, mille vastaspool võttis omaks või mille

vaidlustamise tahe ei nähtu vastaspoole avaldusest, ja mis kohus loeb TsMS § 231 lg-te 2 ja 4

ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks:

-

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr XXX on kantud

kinnisasi asukohaga XXX, XXX-i, maa sihtotstarbega elamumaa (100%), pindalaga

931 m2 (I kd tl 7);

-

Kinnistusraamatu registriosa nr XXX II jakku on omanikena sisse kantud hageja G. G.

1/6 kaasomandist, kostja I U. M. 4/6 kaasomandist ja kostja II OSAÜHING FEIKKO

1/6 kaasomandist;

-

Kinnisasi on hoonestatud ja sellel asub elamu ning kuur.

20. Hageja ja kostjad on kohtule esitanud hagi ja vastuhagi kaasomandi lõpetamise nõudes.

Pooled vaidlevad kaasomandi lõpetamise viisi ja võimaliku hüvitise suuruse üle.

21. AÕS § 76 lg 1 sätestab, et kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist.

AÕS § 77 lg 1 kohaselt jagatakse kaasomandi lõpetamisel asi vastavalt kaasomanike

kokkuleppele, kuid juhul kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja

jagamise viisi suhtes, otsustab kohus kaasomandi lõpetamise vastavalt asjaoludele ja AÕS §

77 lg 2 sätestatule. AÕS § 77 lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet

kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi

kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile

kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või

kaasomanike vahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt

nende osa suurusele.

22. Riigikohtu otsuses tsiviilasjas nr 2-17-9749 on selgitatud, et tulenevalt AÕS § 76 lg-st 1

on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. See tähendab, et kui kohtule

esitatakse kaasomandi lõpetamise hagi, peab kohus lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s

2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis (nt 3-2-1-102-05, p 15). Samas on

selgitatud, et kaasomandi lõpetamata jätmine ei ole üldjuhul lubatud ning üksnes erandjuhul

on hea usu põhimõttest tulenevalt võimalik jätta kaasomand lõpetamata, kui hagis või

vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane (vt nt 3-2-1-45-06, p-d 19 ja

20). Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab

kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest.

Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel kaasomanike

kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine ning seega asendab kohtulahend, millega

kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (vt Riigikohtu

29.05.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-13, p 12; Riigikohtu 29.09.2010 määrus tsiviilasjas

nr 3-2-1-65-10, p 20).

23. Kaasomandi lõpetamise asjades saab kohus AÕS § 77 lg 2 alusel valida vaid sellise asja

jagamise viisi, mida pool on hagis või vastuhagis nõudnud (vt viimati Riigikohtu 10.05.2017

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, p 10). Järelikult saab kohus käesolevas asjas kaaluda, kas

2-22-6243

jagada kaasomand hageja või kostjate pakutud viisil. Kohus kaalub kaasomandi lõpetamise

viisi valikul kõigi kaasomanike huve vastavalt poolte esile toodud asjaoludele. Käesoleva asja

olemust ja menetlusosaliste esile toodud asjaolusid arvestades peab kohus põhjendatuks

hinnata paralleelselt nii hagi kui ka vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks.

24. Käesoleval juhul tulevad lähtuvalt hagiavalduses ja vastuhagis esitatud nõuetest

kaalumisele kolm alternatiivset kaasomandi lõpetamise viisi. Hageja on soovinud kaasomand

lõpetada selliselt, et see jääb kostjate kaasomandisse, pannes kohustuse maksta hagejale välja

tema osa rahas, alternatiivselt müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel ning jagada saadud

raha hageja ja kostjate vahel proportsionaalselt nende kaasomandi osa suurusele või

alternatiivselt jagada kaasomand reaalosadeks, mille alusel moodustatakse korteriomandid.

Kostjad soovivad samuti kaasomandi jagada reaalosadeks, mille alusel moodustataks

korteriomandid. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 3 lg 1 sätestab, et kinnisasja

kaasomanikud võivad kokku leppida selles, et igal kaasomanikul tekib eriomand eluruumile

või mitteeluruumile kinnisasjal olevas või sellele ehitatavas hoones. Kaasomanik võib AÕS §-

de 76 ja 77 kohaselt nõuda kaasomandi lõpetamist ja kaasomandis oleva kinnisasja jagamist

korteriomanditeks (vt ka RKTKm 3-2-1-12-08 p 13, RKTKo 3-2-1-143-04 p18).

25. Esmalt tuleb kohtul anda hinnang sellele, kas hageja poolt hagiavalduses taotletud viisil

on võimalik kaasomand lõpetada. Hageja on hagiavalduses soovinud kaasomand lõpetada

selliselt, et kaasomand jääks kostjate kaasomandisse ning kostjad tasuksid hagejale hüvitist

tema osa eest. Kostjad on menetluses välja toonud, et nad ei ole huvitatud hageja kaasomandi

osa omandamisest, mistõttu ei ole hageja poolt taotletud kaasomandi lõpetamine nimetatud

viisil võimalik. Nimetatu on kooskõlas ka Riigikohtu seisukohaga, mille kohaselt on

Riigikohus leidnud, et ei ole õige jätta ühis- või kaasomandis olevat kinnisasja ühe ühis- või

kaasomaniku ainuomandisse suurema hüvitise maksmise vastu, kui viimane on valmis ja

võimeline maksma (vt Riigikohtu 26. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p-d 23,

25).

26. Teise alternatiivina on hageja palunud kaasomand lõpetada selliselt, et müüa kinnisasi

avalikul enampakkumisel ning jagada saadud raha hageja ja kostjate vahel proportsionaalselt

nende kaasomandi osa suurusele. Kohus leiab, et nimetatud viisil kaasomandi lõpetamine ei

ole menetlusosaliste huvides, kuivõrd kostjad on huvitatud oma osa säilitamisest ning

kinnisasja avalikul enampakkumisel müümisel võivad kostjad oma kaasomandi osast ilma

jääda.

27. Kolmanda alternatiivse viisina on mõlemad pooled taotlenud kinnisasja kaasomandi

lõpetamist kinnisasja jagamisega korteriomanditeks. Hageja ja kostja nõuete erinevus seisneb

üksnes selles, milline korter millisele kaasomanikule jääks.

28. KrtS § 3 lg 1 sätestab, et kinnisasja kaasomanikud võivad kokku leppida selles, et igal

kaasomanikul tekib eriomand eluruumile või mitteeluruumile kinnisasjal olevas või sellele

ehitatavas hoones. AÕS § 77 lg 2 ja KrtS § 3 lg 1 järgi saab kaasomanik nõuda teiselt

kaasomanikult kaasomandi lõpetamist kinnisasja korteriomanditeks jagamisega. KrtS § 3 lg 1

ja AÕS § 120 lg 1 kohaselt on vajalik kinnisasja korteriomanditeks jagamiseks kaasomanike

kokkulepe. AÕS § 77 lg 2 ja TsÜS § 68 lg 5 järgi saab kaasomanik nõuda kohtult, et kohus

kohustaks teist kaasomanikku andma tahteavalduse KrtS § 3 lõikes 1 nimetatud kokkuleppe

sõlmimiseks. KrtS § 4 lg 1 sätestab, et eriomandi ese on ruumiliselt piiritletud eluruum või

mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning

mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi

kahjustamata või hoone välist kuju muutmata.

29. Riigikohtu lahendi 3-2-1-65-10 p-st 21 tulenevalt peab kaasomandi lõpetamine toimuma

kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi

lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kohus

2-22-6243

selgitab, et kuigi kaasomandi lõpetamise viisi valik on kohtu kaalutlusotsus, ei või see viia

ebamõistlike tagajärgede ja ebaõigluseni. Kaasomand (ühisomand) tuleb lõpetada viisil, mis

koormab kaasomanikke (ühisomanikke) kõige vähem (vt nt Riigikohtu 9. mai 2006. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p 19).

30. Kostjad on kohtule esitanud hoonejaotusplaani, mille kohaselt on kinnisasi võimalik

jagada üheksaks korteriomandiks (I kd tl 159). Pärnu Linnavalitsus on kostjatele kinnitanud,

et vaidlusaluse kinnisasja kaasomandi lõpetamise saab lahendada kinnisasja jaotamisega

korteriomanditeks (I kd tl 158). Kohus tuvastab, et kaasomandi lõpetamine korteriomanditeks

jagamisel on võimalik.

31. Vaidlust ei ole selles, et hageja ja kostjad ei kasuta kinnistut ja sellel asuvaid hooneid enda

elukohana. Vaidlust ei ole ka selles, et kostjad on osasid majas asuvaid kortereid kasutanud

välja üürimiseks. Kostjad on oma kohtule esitatud seisukohtades leidnud, et kaasomanike

vahel on sõlmitud kasutuskorra kokkulepe ning esitanud kohtule ka E. G. , I. T. ja A.-V. M. i

vahel sõlmitud kasutuskorra kindlaksmääramise lepingu (I kd tl 35-36). Hageja on

kasutuskorra kokkuleppe olemasolule vastu vaielnud põhjusel, et kokkuleppe on sõlminud

isikud, kes ei ole enam kaasomanikud ning kokkuleppe ei ole kantud kinnistusraamatusse,

mistõttu ei kehti see praeguste kaasomanike suhtes. Kohus nõustub hagejaga ning leiab, et

kostjad ei ole käesoleval juhul tõendanud, et kaasomanike vahel oleks sõlmitud kehtiv

kasutuskorra kokkulepe.

32. Menetlusosalised on menetluse käigus pikalt pidanud kompromissläbirääkimisi ning kahel

toimunud istungil jõudnud ka ühisele arusaamale, millised moodustatavatest

korteriomanditest võiksid jääda hageja ning millised kostjate omandisse. 27.03.2024 ja

11.06.2024 toimunud kohtuistungitel on pooled möönnud võimalust, et hagejale jäävad

korterid nr 3, 4 ja 5 (I kd tl 181 pöördel).

33. Kohus leiab, et käesoleval juhul on põhjendatud jagada moodustatavad korteriomandid

selliselt, et hagejale jäävad korterit nr 3, 4 ja 5, kostjale I jäävad korterid nr 1, 2, 7, 8 ja 9 ning

kostjale II jääb korter nr 6. Hageja on välja toonud, et üksnes korterite nr 3 ja 4 hagejale

jätmisel ei oleks hageja hinnangul arvestatud piisavalt hageja huvidega. Korterid nr 3 ja 4

paiknevad eraldiasetsevalt (eraldi korrustel) ning nende ühine kasutuselevõtt ja ühine

majandamine on keeruline. Lisaks on hageja välja toonud, et hageja mõttelisele osale vastava

eriomandi eseme suurus kokku on 54,12 m2 (eriomandite suurus kokku on 324,7 m2, hageja

omandiosale vastav suurus on 324,7 x 1/6 = 54,12 m2). Seega kui hagejale jääksid ainult

korterid 3 ja 4, siis oleks hagejale jäävate eriomandi esemete suurus kokku 29,5 + 15,9 = 45,4

m2 ehk 54,12 - 45,4 = 8,72 m2 vähem, kui tema omandiosale vastav suurus. Seega, kui hageja

saab endale korterid 3, 4 ja 5, siis oleks hagejale jäävate eriomandi esemete suurus kokku 29,5

+ 15,9 + 17,5 = 62,9 m2 ehk 62,9 - 54,13 = 8,78 m2 enam, kui tema omandiosale vastav

suurus. Seega on mõlemal puhul kõrvalekaldumine omandi osale vastava pinna suurusest

ligilähedaselt sama. Kohus nõustub hagejaga, et hageja huvide mõistlikul määral

arvestamiseks oleks põhjendatud jätta hagejale korteriomandi 3, 4 ja 5, kuna need koos

paiknevad ruumiliselt terviklikult hoone väljaulatuvas osas ning kokkuvõttes võimaldavad

hagejal talle jäävaid korteriomandeid tervikult kasutada ja majandada. Kohus leiab, et

korterite 3, 4 ja 5 hagejale jätmisel ei saa ka kostjate huvid ülemääraselt kahjustatud. Samuti

ei ole kostjad ka ise välja toonud ega põhjendanud, miks tuleks jätta korteriomand nr 5 just

kostjale II.

34. Kohus lahendab järgmisena maksmisele kuuluva hüvitise nõude.

35. Kohus on pooltega arutanud kaasomandi lõpetamisel võimalikku hüvitise maksmise

küsimust ning pooled on soovinud, et kaasomandi lõpetamisel reaalosadeks jagamisega

mõistaks kohus välja ka õiglase hüvitise. Hageja on leidnud, et hagejale tuleb välja mõista

hüvitis selle ees, et jagamisel jääb hagejale jääva vara väärtus väiksemaks ning kostjad on

2-22-6243

leidnud, et vastuhagi rahuldamisel tuleb küll hagejale mõista välja hüvitis omandi kaotuse

eest, kuid see ei saa olla suurem kui on kostjate nõue hageja vastu seoses kaasomandile tehtud

kulutustega. Kohus leiab, et otstarbekuse kaalutustel on käesolevas asjas see küsimus

võimalik lahendada ning tingimata ei ole vajalik seda teha peale kinnistusraamatumenetluse

läbi viimist (nagu on selgitatud Riigikohtu lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-104-05, p 7 ja 9).

36. Kohus leiab, et kõnealusest lahendist tulenev praktika ei välista täielikult hüvitise

määramise küsimuse lahendamist samas menetluses koos kinnisasja reaalosadeks jagamisega.

Seda on käsitletud kohtu võimalusena, kuid mitte kohustusena. Ehkki tavapäraselt toimub

sellise hüvitise määramine peale kinnistusraamatumenetluse läbimist, leiab kohus, et

käesolevas tsiviilasjas on aga võimalik ja mõistlik lisaks kaasomandi jagamise viisi üle

otsustamisele lahendada ka kinnisasja reaalosadeks jagamisel tasumisele kuuluva hüvitise

küsimus. Hageja on esitanud kohtule LVM Kinnisvara OÜ arvamuse nr 061-24M, samuti on

korteriomandite suurused juba kindlaks määratud (hindamisakt II kd tl 26-47 käsitleb ka

korteriomandite väärtusi).

37. Kohtule esitatust nähtub, et poolte vahel puudub vaidlus selles, et kinnistul asuva elamus

moodustatavate eriosade suurus kokku on 324,7 m2. Olukorras, kus hagejale jäävad korterid

nr 3, 4 ja 5, kostjale I jäävad korterid nr 1, 2, 7, 8 ja 9 ning kostjale II jääb korter nr 6, on

kostjale I jäävate eriomandi esemete suurus kokku 215,6 m2, mis on 0,85 m2 vähem kui tema

kaasomandi osa (216,45-215,6) ja kostjale II jääva eriomandi eseme suurus 46,2 m2, mis on

7,92 m2 vähem kui tema kaasomandi osa (54,12-46,2). Hageja on leidnud, et kaasomandi

lõpetamisel ja korteriomandite moodustamisel tuleb väljamõistetava hüvitise suuruse

arvutamisel lähtuda moodustavate korterite väärtusest ning kuna kostjatele jäävad korterid,

mis on oluliselt paremas seisukorras kui hagejale jäävad korterid, siis tuleb kostjatelt hageja

kasuks välja mõista hüvitis. Kohus hageja nimetatud käsitlusega ei nõustu. Pooled on

käesolevas menetluses kinnitanud, et hageja ei ole teinud kulutusi kaasomandi parendamiseks,

säilimiseks või hooldamiseks, samas kostjad on välja toonud ja kinnitanud, et nad on seda

teinud. Kohus nõustub kostjatega, et korterite 3, 4 ja 5 jätmisel hagejale ning seejuures

kostjatelt täiendava hüvitise väljamõistmine oleks ebaõiglane.

38. Kohus leiab, et käesoleval juhul tuleb hagejalt mõista kostjate kasuks õiglane hüvitis

omandi kaotuse eest. Hageja poolt kohtule esitatud LVM Kinnisvara OÜ arvamuse kohaselt

on korter nr 3 turuväärtus 17 000 eurot, so 600 eurot/m2, korter nr 4 turuväärtus 10 500 eurot,

so 660 eurot/m2 ja korter 5 turuväärtus 19 000 eurot, so 1086 eurot/m2. Kostjad omalt poolt

mingeid tõendeid hüvitise suuruse kindlaksmääramiseks esitanud ei ole. Kohus leiab, et

hüvitise suuruse arvutamisel tuleb lähtuda korter nr 5 ruutmeetri hinnast ning ruutmeetrite

arvust, mille võrra on kostjate eriomandi esemete suurus vähem nende kaasomandi osast,

põhjusel et kostjad on välja toonud ja hageja ei ole sellele vastu vaielnud, et kostjad on korteri

nr 5 osas teinud kulutusi korteri parendamiseks, samas kui hageja ei ole seda teinud.

39. Seega leiab kohus, et põhjendatud on hagejalt mõista õiglane hüvitis kostja I kasuks välja

923,10 eurot (1086 x 0,85) ning kostja II kasuks 8601,12 eurot (1086 x 7,92).

40. Kohus leiab, et põhjendatud on ka kostjate hageja nõue kostjate tahteavalduste

asendamiseks, mis on vajalikud kaasomandi jagamisega kaasnevate õigusmuudatuste

kinnistusraamatusse kandmiseks. Kohus rahuldab hagi ka nende nõuete osas. TsMS § 442 lg 5

teise lause järgi peab kohtuotsuse resolutsioonist selguma, milliseid kostjate tahteavaldusi

kohtuotsus asendab. Seega tuleb kohtuotsuse resolutsiooni märkida, et kostjad on kohustatud

andma nõusoleku kaasomandi lõpetamiseks selle reaalosadeks jagamise teel ning

kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks.

41. Pooled on esitanud taotluse seoses kinnistu jagamisega korteriomanditeks teha esmakande

otsus ja kanda registrisse XXX XXX korteriühistu. KrtS § 2 kohaselt luuakse korteriomandid

ja korteriühistu kaasomanike vahel sõlmitud eriomandi loomise kokkuleppega või kinnisasja

2-22-6243

omaniku jagamisavaldusega. KrtS § 6 lg 1 kohaselt esitatakse korteriomandite kinnistamiseks

kinnistusraamatu pidajale esitatavas kinnistamisavalduses ka kõik need andmed, mis on

vajalikud korteriühistu kandmiseks korteriühistute registrisse. Pärast kinnistamisavalduse

saamist edastab kinnistusraamatu pidaja avalduse korteriühistute registri pidajale.

Kinnistusraamatu pidaja ja korteriühistute registri pidaja vaatavad avalduse läbi samal ajal.

Korteriomandite kinnistamise kanne tehakse pärast seda, kui korteriühistute registri pidaja on

teatanud, et puuduvad takistused korteriühistu registrikaardi avamiseks. Korteriühistu

registrikaardi avamise kanne tehakse viivitamata pärast korteriomandite kinnistamise kande

tegemist (lg 4).

42. Kohus märgib, et käsitles ja arvestas poolte väiteid ja tõendeid käesoleval juhul otsuses

ulatuses, milles see hagi eset ning poolte väidete sisu arvestades oli asja lahendamiseks

õiguslikult oluline. Ülejäänud väited ja tõendid ei oma kohtu hinnangul asja lahendamisel

tähtsust ning kohus neid seetõttu otsuses ei käsitle.

43. Kohus selgitab, et oma 16.12.2024 kohtule esitatud menetlusdokumendis on kostjad

leidnud, et asja õiglase lahendamise huvides on vajalik määrata ka tulevaste parkimiskohtade

ja kõrvalhoones asuvate ruumide jaotus, samuti on vajalik määrata loodava korteriühistusse

juhatus. Kohus jätab kostjate nimetatud nõuded tähelepanuta, kuivõrd kostjad ei ole

käesolevas menetluses antud nõudeid esitanud, need on üksnes esitatud 16.12.2024

menetlusdokumendi sees.

Menetluskulude jaotus

44. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.

45. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Vastavalt TsMS § 163 lg-le 2, kui hagi rahuldatakse osaliselt või sellesarnases ulatuses, nagu

on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud

tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud.

46. Pooled on käesolevas menetluses pidanud mitmeid kordi ja pikalt

kompromissläbirääkimisi, kahel kohtuistungil jõudsid pooled ka kompromissile väga

lähedale, misjärel koostas hageja kompromisslepingu projekti, mis vastab suures osas

käesolevale kohtulahendile. Kostjad on olnud kompromissiga nõus, kuid keeldunud

kompromissi sõlmimisest, kuna kostjad on soovinud kompromissiga lahendada ka küsimusi,

mis ei ole käesoleva vaidluse esemeks. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et TsMS § 163 lg 2

alusel tuleb menetluskulud jätta solidaarselt kostjate kanda.

47. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude

jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas

tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui

menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse

tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas

määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse

jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

48. Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul,

kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Poolte vahel

leidis aset intensiivne vaidlus ning pooltevahelised erimeelsused näivad olevat ületamatud,

mida kinnitab ka menetluses kompromissile mittejõudmine. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus,

et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik

alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust

2-22-6243

kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast

kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras

(allkirjastatud digitaalselt)

Kadri Mälberg

kohtunik