2-23-10709/35 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Andrea Lega

Kohtuotsuse tegemise aeg ja koht

20.01.2025.a, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-23-10709

Tsiviilasi

H Oe (O) hagi A Ii (I) vastu kinnisasja

ebaseaduslikust

valdusest

väljanõudmise,

kasutuseelise ja kahju hüvitamise nõudes

Tsiviilasja hind

26 919,65 eurot

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

Hageja: H O (isikukood xxx), lepinguline esindaja L

K (e-post: : xxx)

Kostja: A I (isikukood xxx), lepinguline esindaja K

K (e-post: xxx)

Asja läbivaatamine

kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada hagi.

2. Mõista kostja A I ebaseaduslikust valdusest välja kinnisasi asukohaga xxx

(registriosa nr xxx) hageja H O otsesesse valdusesse.

3. Mõista kostjalt A I hageja H O kasuks välja kasutuseelis perioodi 05.07.2023 -

27.07.2023 eest summas 466,70 eurot;

4. Mõista kostjalt A Iilt hageja H O kasuks välja kasutuseeliste hüvitis alates

28.07.2023 summas 629 eurot kuus kuni kinnisasja, asukohaga xxx (registriosa nr

xxx), valduse hagejale üleandmiseni.

5. Mõista A Iilt H O kasuks välja kahjuhüvitis kohtueelsete õigusabikulude eest

summas 225 eurot.

6. Mõista kostjalt A I hageja H O kasuks välja viivis VÕS § 113 lg 1 II lauses

sätestatud määras punktis 3-5 nimetatud nõuetelt alates 29.07.2023 kuni nõuete

tasumiseni.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

7. Jätta menetluskulud kostja A I kanda.

2-23-10709

8. Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu

möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.

Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse

esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

HAGI ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA NÕUE

1. Hagist nähtub, et hageja ainuomandisse kuulub kinnistu asukohaga xxx, registriosa nr

xxx.

2. Hageja ja kostja kooselu lõppes 01.01.2015. Hageja ei andnud kostjale luba kinnistut

elukohana edaspidiselt kasutada. Kostja keeldus kinnistult lahkumast, mistõttu jäi

kinnistu kostja otsesesse valdusesse. Kooselu lõppemise järgselt on hageja olnud

sunnitud elama üürikorteris.

3. 04.04.2023 esitas hageja lepingulise esindaja vahendusel nõude valduse vabastamiseks,

milles nõudis kinnistu valduse vabastamist hiljemalt 04.07.2023. Samas nõudes teatas

hageja, et soovib kasutuseeliste hüvitamist alates 01.01.2015 kuni valduse vabastamiseni,

hinnates seisuga 04.07.2023 kasutuseelise nõude suuruseks kokku 60 000 eurot. Kostja

sai nõude kätte 21.04.2023, ühendust ei võtnud, vastuväiteid ei esitanud ning jättis

valduse vabastamata.

4. Kostjal ei ole olnud alust kinnistu valdamiseks ei tasuta kasutamise ega üürilepingu sätete

alusel. Õiguslik alus kinnistu valdamiseks on kostjal puudunud alates 01.01.2015.

Võimalike vastuväidete ennetamiseks jälgis hageja ülesütlemisel üürilepingu

ülesütlemise regulatsiooni, millest johtuvalt ei saa olla vaidlust, et hagi esitamise seisuga

puudub kostjal igal juhul alus kinnistu valdamiseks olukorras, kus kohus ei tuvasta

seltsingulise suhte olemasolu.

5. Kostja ainuvalduses on alates 01.01.2015 olnud kinnistu, mille eluruumide pind on kokku

44,3 m2. Elamus on elektriühendus, vee- ja kanalisatsiooniühenduse liigiks on võrk.

Kinnistu suuruseks on 661 m2. Tegemist on seega kõigi mugavustega rahulikus ja

hinnatud piirkonnas asuva elamuga, kus on ka oma aed. Hageja poolt kaotatud

kasutuseelise väärtus on perioodil 05.07.2023 – 27.07.2023 kokku 466,70 eurot mis on

kujunenud täpsemalt järgmiselt: seisuga 19.07.2023 oli Kv.ee portaalist nähtuvalt (vt

28.07.2023 hagi LISA 6) xxx linnaosas keskmine kinnistu ruutmeetri üürihind oli 14,2

eurot, millest johtuvalt hindas hageja alates 05.07.2023 kinnistu üürihinnaks 629 eurot

(44,3m2x14,2 eurot). Perioodil 05.07.2023 – 27.07.2023 oli kasutuseelis seega 466,70

eurot (629 / 31 x 23).

2-23-10709

6. TsMS § 369 alusel nõuab hageja kasutuseelist alates 28.07.2023, st alates hagi

esitamisest 629 eurot kalendrikuus. Kuivõrd kostja on aastate vältel keeldunud kinnistut

vabastama ega ole tasunud hagejale ka kasutuseelist/üüri, puudub mõistlik eeldus, et

kostja oma kohustusi ka tulevikus vabatahtlikult täidab.

7. Hageja on kasutanud kohtueelses menetluses õigusabi oma õiguste maksma panekuks.

Selles osas tekkis tal kulu 615 eurot, mis vastab lepingulise esindaja 4,1 töötunnile koos

käibemaksuga (150 eurot/h). Ajakulu seisnes asjaolude analüüsimises ja nõudeavalduse

koostamises ning esitamises kostjale. Hageja poolt kantud kulu on lepingulisele

esindajale tervikuna tasutud. Hageja nõuab kostjalt kohtuvälise õigusabikulu hüvitamist

summas 225 eurot, s.o summa osas, milles maakohus hagi rahuldas.

Kui pooled oleksid omavahel suutnud küsimused lahendada, poleks pidanud hageja

täiendavaid kulusid õigusabile kandma. Seega kantud kulu ja kostja põhjustatud olukorra

vahel eksisteerib põhjuslik seos VÕS § 127 lg 4 tähenduses.

8. Edasiulatuvalt nõuab hageja viiviseid hagiavalduse esitamisele järgnevast päevast kuni

võla täieliku tasumiseni lähtuvalt TsMS § 367 sätestatud põhimõttest. Edasiulatuva

viivise palub hageja välja mõista alates 28.07.2023, s.o hagiavalduse esitamisele

järgnevast päevast. Hagi esitamise seisuga oli hageja sissenõutavaks muutuv nõue 691,70

eurot (466,70 + 225). Hagi esitamise hetkel oli seadusjärgne viivis 12 % aastas ehk viivis

päevas oli 0,033 ehk viivis päevas 0,23 eurot. Aastane viivis 83,95 eurot (0,23 x 365).

9. Hageja palub: mõista kostja A I ebaseaduslikust valdusest välja hagejale H O kuuluv

kinnisasi asukohaga xxx (registriosa nr xxx) hageja H O otsesesse valdusesse; mõista

kostjalt A I hageja H O kasuks välja kasutuseelis perioodi 05.07.2023 - 27.07.2023 eest

summas 466,70 eurot; mõista kostjalt A Iilt hageja H O kasuks välja kasutuseeliste

hüvitis alates 28.07.2023 summas 629 eurot kuus kuni kinnisasja, asukohaga xxx

(registriosa nr xxx), valduse hagejale üleandmiseni; mõista A Iilt H O kasuks välja

kahjuhüvitis kohtueelsete õigusabikulude eest summas 225 eurot; mõista kostjalt A I

hageja H O kasuks välja viivis põhi- ja kahju hüvitamise nõuetelt alates hagiavalduse

esitamisele järgnevast (s.o alates 29.07.2023) päevast VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud

kehtivas määras kuni põhinõude tasumiseni.

10. Seoses kostja vastuväidetega märgib hageja järgmist. Hageja ja kostja ei ole mitte kunagi

sõlminud seltsingulepingut ühisvara loomiseks poolte sisesuhtes. Hagejal on puudunud

ka tahe ühise varalise väärtuse kestvaks loomiseks.

11. Ebaõige on esmalt kostja väide, et kuigi pooled ei olnud abielus otsustati siiski ühiselt

soetada vara, luues ühine majapidamine ning läbi oma tegevuste ühist varalist väärtust

suurendades. Kostja väide on tõendamata. Samaselt on tõendamata ja paljasõnalised

kostja väited, justkui oleks kostja leidnud müügisoleva suvila aadressiga xxx ning, et

pooled otsustasid selle ühiselt osta hageja nimele. Paljasõnalised on ka kostja väited tema

äritegevuse ning sellega seotud riskide maandamise kohta. 07.05.2002 laenulepingu

pooleks oli vaid hageja (vt kostja 08.12.2024 lisa 1), sest kinnisasja omanikuks pidi

saama vaid hageja. Erinevaid kokkuleppeid ei sõlmitud. Fakt, et laenu tagatiseks seati

ühishüpoteek ka kostja õele kuuluvale kinnistule, ei viita kuidagi seltsingule. Kostja õde

soovis hagejat kinnistu ostmisel aidata, sest kinnistut kasutas elukohana ka kostja. Lisaks

ei ole kostja tõendanud, kes on O P.

2-23-10709

12. Tõendamata ja paljasõnaline on kostja väide, et 53 000 EEK-i (3387,44 EUR) tasuti

kostja poolt otse müüjatele. Kostja on 08.12.2024 menetlusdokumendi lisas 2 esitanud

notariaalse lepingu, mille kohaselt ostjaks on hageja. Lepingi punkt 4.2 sätestab

sõnaselgelt: 53 000 krooni on Ostja tasunud müüjale enne lepingu sõlmimist ja millise

summa saamist tõendab Müüja allakirjutamisega lepingule. Kostja ei ole tõendanud, et 53

000 krooni oleks tema tasunud näiteks hageja eest. Seega saab kostja enda esitatud tõendi

pinnalt vaid järeldada, et 53 000 krooni tasus hageja.

13. Kostja ei ole tõendanud, et tema ehitas xxx kinnistu ümber aastaringselt elamiseks

sobivaks majaks. Tõendamata on ka, et ehitustööde finantseerimiseks sõlmiti xxx

laenuraha saamiseks täiendavaid laenulepinguid kuueteistkümnel korral. Kostja on lisas 4

esitanud 08.02.2008 laenulepingu, milles nähtub, et kostja on 2008 aastal kaastaotleja,

mitte laenu saaja.

Ka J S ajalooline kokkuvõte piirkonna kinnistute arengu kohta ei tõenda, et just kostja

ehitas suvila ümber majaks, mida saab kasutada aastaringseks elamiseks. Teada ei ole,

kelle sõnade kohaselt on J S kostja poolt 08.12.2024 lisas 5 esitatud kokkuvõtte

koostanud. Veenduda ei saa, et andmete õigsus oleks kontrollitud. Võib eeldada, et kostja

on ise J S andnud info, et tema oli justkui ehitaja. Seega ei ole lisa 5 usaldusväärne tõend

ja see tuleb jätta tähelepanuta.

Tõendamata on ka kostja väited, et kostja panustas oluliselt kinnistul asuva hoone

renoveerimisse oma tööjõu ja rahaga. Kostja ei ole ka tõendanud laenumaksete

teenindamist. Kui hageja eest on kostja, või viimase õde, laenumakseid tasunud, saavad

tekkida rahalised nõuded hageja vastu. Hageja märgib siiski etteruttavalt, et enam kui 3

aasta vanused võimalikud nõuded on aegunud ning hageja esitab aegumise vastuväite.

Mis puudutab kostja poolt lisas 7 esitatud kirjavahetust, siis viitab hageja, et on

20.02.2022 märkinud, et tema laenu ei maksa. Tõepoolest tol hetkel hageja laenu ei

maksnud, sest hagejal puudusid rahalised võimalused nii laenu teenindamiseks kui oma

eluaseme eest üüri tasumiseks ning teiseks kasutas kinnistut elukohana kostja. Ehk

laenulepingu teenindamisel oli kas tegemist maksetega kinnistu kasutamise eest või on

kostjal hageja vastu laenumaksete teenindamisega seoses tagasinõue. See, et hageja 2022

ei tasunud, ei luba järeldada, et hageja laenumakseid varasemalt ei teenindanud.

14. Kostja ei ole välja toonud oma panuse suurust ega ka selle kujunemist. Selleks, et

üleüldse saaks rääkida seltsingulaadsest suhtest peaks kostja tõendama, et ta on kinnistu

omandamiseks või parendamiseks teinud olulisi ja hagejaga võrreldavaid panuseid

(Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-109-14, p 19). Kostja ei ole seda tõendanud ning ei hageja

ega kohus ei pea tõenditest asjaolusid otsima. Kostja on 08.12.2024 seisukoha punktis 12

viidanud küll konto väljavõtetele, kuid arvestust, kui palju on kostja või kostja õde

laenumakseid tasunud, kostja teinud ega esitanud ei ole.

Kostja märgib edasiselt punktis 15 mh, et kostja on soovinud tähtajatu seltsingusuhte

likvideerimist ja tehtud panuste tagastamist. Seltsingu lõppemise alused sätestab VÕS §

596. Kostja esitatud asjaoludest aga ei nähtu millal on kostja teinud tahteavaldusi

seltsingu lõpetamiseks ning kuidas kujuneb kostja panust, mis kuuluks tagastamisele.

Hageja ei nõustu ka kostja poolt punktis 23 esitatud arvestuskäiguga. Esmalt ei ole kostja

tõendanud, et tema tasus kinnistu ostmisel 3387,44 eurot (53 000 krooni). Teiseks jääb

2-23-10709

arusaamatuks, kuidas kujuneb summa 34 424,53 eurot. Kostja väidab, et tegemist on

kostja ja kostja õe poolt kuni märtsini 2024 tasutud laenumaksetega. Kostja ei ole

esitanud aga ühtegi tõendit, mis tema väiteid kinnitaks. Kolmandaks jääb arusaamatuks

ning kostja arvestuskäigust ka ei nähtu, mis on kostja hinnangul temale tagastatav panus.

Neljandaks ei ole kostja esitanud vastuhagi seltsingu vara jagamiseks ega isegi mitte

tasaarvestusavaldust.

15. Kostja ei ole tõendanud, et tal oleks õigus kinnisasja valdamiseks. Isegi, kui

hüpoteetiliselt möönda, et kostjal on rahalised nõuded ning kostja võiks nõuda ühiselt

loodud majandusliku väärtuse jagamist VÕS § 600 lg 1 alusel (millega hageja ei nõustu),

siis see ei anna alust esmalt kinnisasja valdamiseks ning teiseks ei ole kostja nimetatud

nõudeid esitanud ega nende olemasolu ka tõendanud.

KOSTJA VASTUVÄITED HAGIAVALDUSELE

16. Kostja palub hagi jätta rahuldamata. Hageja ja kostja kooselu sai alguse 1998 aastal, kui

pooled asusid koos elama kostjale kuuluvas xxx asunud korteris.

17. Kuigi pooled ei olnud abielus, otsustati siiski ühiselt soetada vara, luues ühine

majapidamine ning läbi oma tegevuste ühist varalist väärtust suurendades. Seega olid

pooled sõlminud seltsingulepingu ühisvara loomiseks poolte sisesuhtes. Kostja leidis xxx

linnaosas müügis oleva suvila aadressiga xxx (registriosa xxx) ning pooled otsustasid

selle ühiselt osta. Kuna poolte eesmärk oli kooselus ühise majapidamise loomine ja kostja

usaldas hagejat siis otsustati, et soetatav kinnisasi xxx (registriosa xxx) registreeritakse

hageja nimele. Sellise otsuse tegemisel mängis ka olulist rolli see, et kostja oli aktiivne

äritegevuses ning äritegevuste ebaõnnestumiste korral ei tekiks võimalust, et ostetav

kinnisasi võidaks ebaõnnestunud tehingute korral täitemenetluse käigus müüdavaks

osutuda.

18. Hageja ja kostja ühisel kokkuleppel sõlmisid hageja H O ja AS xxx 07.05.2002.a

laenulepingu nr. xxx ning samal päeval 07.05.2002.a sõlmiti kinnistu xxx, xxx ostu-

müügi- ja ühishüpoteegi seadmise leping notari ametitoimingute raamatu registri

numbriga 4962. xxx laenu tagatiseks seati ühishüpoteek ostetud kinnistule xxx ja kostja

A I`i õele L P`le (P) kuulunud korterile aadressiga xxx ning täiendavalt lisandus

käendajana kostja A I`i onu O P.

Kinnistu xxx osteti hinnaga 530000 EEK (33 874,47 EUR), millest 477000 EEK

(30487,02 EUR) tasuti xxx saadud laenuga ja 53000 EEK (3387,44 EUR) tasuti kostja A

I`i poolt otse müüjatele (mille saamist on müüjad kinnitanud notarilepingus).

Kuna kinnistul xxx asus väike suvila (tüüpprojekti järgi kasuliku pinnaga 44,3 m2 ja

ehitusaluse pinnaga 61,0 m2), siis hakkas kostja seda ümber ehitama majaks, milles oleks

võimalik aastaringselt sees elada (Lisa 3 – hindamisakt lk 47-50).

Ehitustööde finantseerimiseks sõlmiti xxx täiendava laenuraha saamiseks

kuueteistkümnel korral laenulepingu lisasid ajavahemikul 2002.a kuni 2008.a, mille

tulemusel oli laenusumma suuruseks kokku 130 284,95 eurot. Samuti lisandus

laenulepingu juurde kaastaotlejana kostja A I (Lisa 4 – Laenulepingu lisa 16

näitlikustamiseks).

Seega jäi laenusaaja H Oe ja kaastaotleja A I`i laenu xxx ees tagama H Oe nimele

2-23-10709

kinnistusraamatus registreeritud kinnistu xxx; kostja A I`i õe L P korteriomand xxx;

kostja A I`i onu O P eraisiku käendus.

19. Hageja ja kostja panustasid omandatud kinnistu parendamisse. Kostja A I ehitas suvila

ümber majaks, mida sai aastaringselt kasutada elamisena, mille tõenduseks esitab kostja

aedlinna elaniku J S ajaloolise kokkuvõtte piirkonna kinnistute arengu kohta (Lisa 5 –

Aedlinn karjamaale, J S ajalooline kokkuvõte, lk 24). Koos maja juurdeehitusega on

käesolevaks hetkeks xxx kinnistul asuva hoone suletud netopind 107,3 m2 ja ehitusalune

pind on 131,0 m2 (Lisa 3 – Hindamisakti lk 51-54). Ehitisregistris puudub veel uuendatud

hoone informatsioon ehitus- ja kasutusloa kohta, kuid xxx OÜ arhitekt xxx on vastavate

toimingute tegemisega alustanud.

20. Hageja ja kostja kooselu lagunes 2015 aastal peale seda, kui kostja pidi õnnetusjuhtumi

tagajärjel ratastooli kasutama hakkama. Kostja õppis küll uuesti käima, kuid hageja H O

lahkus siiski vabatahtlikult kooselust teise mehe juurde elama.

21. Eelnevalt kirjeldatust nähtub üheselt, et hageja ja kostja vahel olid seltsingulepingulised

suhted. Pooled omandasid kinnistu xxx ja ehitasid kinnistul oleva hoone ümber elumajaks

eesmärgiga ühiselt koos elada ning panustasid ühiselt eesmärgipäraselt tulemi

saavutamise nimel. Hageja ja kostja soov oli ühisvarana ühise elukoha loomine, mille

saavutamiseks oli laenu kaastaotlejaks kostja ning käendajaks ja täiendava hüpoteegi

seadjaks kostja lähisugulased, õde ja onu.

22. Kostja panustas oluliselt kinnistul asuva hoone renoveerimisse oma tööjõuga ja rahaga

(lisaks laenurahale) ning maksis läbi aastate tagasi ka pangalaenu igakuised makseid

(vajadusel esitab kostja panga väljavõtted). Viimastel aastatel tasus pangalaenu

igakuiseid makseid kostja õde xxx (Lisa 6 – panga väljavõtted), kellele kostja selleks

otstarbeks raha andis. Seega tuleb kostja tegevusi käsitada panuse tegemisena

seltsingusse VÕS § 580 lg 1 mõttes. Hageja panus pangalaenu tagasimaksetesse on olnud

olematu, kuna hagejal endal vajalikud sissetulekud ja finantsvõimalused puudusid.

Hageja on isegi kirjutanud 20.12.2022.a kostja õele, et ta ei maksa pangale laenu tagasi

(Lisa 7 – hageja ja xxx kirjavahetus). Hageja on pangalaenu tagasimakseid sooritanud

alles 2024 aasta kevadest alates.

23. Kuna xxx omandas xxx laenulepingud, siis toimub laenulepingust tulenev suhtlus xxx.

Kodulaenu lepingu nr xxx laenujääk 2024 aasta augustikuu seisuga oli 95 860.42 EUR.

24. Kostja on soovinud tähtajatu seltsingusuhte likvideerimist ja tehtud panuste tagastamist

ning kostja õde on soovinud tema korteriomandile poolte poolt sõlmitud laenulepingust

tulenevate kohustuste täitmise tagamiseks seatud hüpoteegi kustutamist korduvalt

20.12.2022.a, 08.02.2023.a, 23.01.2024.a.

25. xxx OÜ väljastas 29.11.2024.a hindamisakti, mille kohaselt on kinnistu xxx turuväärtus

203 000 eurot.

26. Kostja leiab, et kinnistu xxx on poolte sisesuhte mõttes poolte ühisvara ning seega ei saa

hageja väita, et kostja kasutas kinnistut täielikult aluseta. Hagejal puudub õigus

kasutuseelise hüvitisele. Tulenevalt ühisvara (poolte sisesuhte mõttes) olemasolust ei ole

põhjendatud ka hagiavalduses esitatud teised nõuded ning kõik hageja nõuded tuleb jätta

rahuldamata.

2-23-10709

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

27. Kohus, tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on seisukohal, et hagi tuleb rahuldada.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt hagi menetletakse poolte

esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike

kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu

ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude

põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2

kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7

järgi kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.

28. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et:

a.

poolte kooselu sai alguse 1998. a;

b. hageja ja xxx sõlmisid 07.05.2002 laenulepingu nr xxx ning kinnistu xxx ostu-

müügi- ja ühishüpoteegi seadmise lepingu. xxx laenu tagatiseks seati ühishüpoteek

ostetud kinnistule xxx ja kostja A I`i õele xxx`le (xxx) kuulunud korterile aadressiga

xxx ning täiendavalt lisandus käendajana xxx;

c.

kinnistusraamatu kohaselt kuulub kinnistu asukohaga xxx (registriosa nr xxx) hageja

ainuomandisse;

d. poolte kooselu lõppes 01.01.2015 ning kinnistut on sellest ajast alates vallanud

kostja;

e.

04.04.2023 esitas hageja lepingulise esindaja vahendusel kostjale nõude valduse

vabastamiseks hiljemalt 04.07.2023;

f.

kostja ei ole hagejale kinnistu valdust üle andnud.

29. Hageja palub: mõista kostja A I ebaseaduslikust valdusest välja hagejale H O kuuluv

kinnisasi asukohaga xxx (registriosa nr xxx) hageja H O otsesesse valdusesse; mõista

kostjalt A I hageja H O kasuks välja kasutuseelis perioodi 05.07.2023 - 27.07.2023 eest

summas 466,70 eurot; mõista kostjalt A Iilt hageja H O kasuks välja kasutuseeliste

hüvitis alates 28.07.2023 summas 629 eurot kuus kuni kinnisasja, asukohaga xxx

(registriosa nr xxx), valduse hagejale üleandmiseni; mõista A Iilt H O kasuks välja

kahjuhüvitis kohtueelsete õigusabikulude eest summas 225 eurot; mõista kostjalt A I

hageja H O kasuks välja viivis põhi- ja kahju hüvitamise nõuetelt alates hagiavalduse

esitamisele järgnevast (s.o alates 29.07.2023) päevast VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud

kehtivas määras kuni põhinõude tasumiseni

30. Kostja vaidleb hagile vastu ning märgib, et tal on õigus keelduda valduse üleandmisest,

kuna poolte vahelisele kooselule tuleb kohaldada seltsingusätteid, millest tulenevalt on

kinnistu poolte sisesuhtes ühisvara ja kostjal on sellest tulenevalt valdusõigus.

Hageja leiab, et kostjal puudub õigus valduse vabastamisest keelduda, kuivõrd seltsingu

olemasolu on tõendamata.

31. AÕS § 80 lg 1 sätestab, et omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta

tema asja valdab. AÕS § 80 lg 2 sätestab, et omaniku nõue on suunatud omandiõiguse

tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. AÕS §

82 lg 1 sätestab, et omanik peab vaidluse korral tõendama, et valdaja valdab temale

kuuluvat asja. AÕS § 83 lg 1 sätestab, et valdaja võib asja väljaandmisest keelduda, kui

tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. Valduse õiguslik alus saab olla mõni piiratud

asjaõigus või omanikku valdaja valdust taluma kohustav võlaõiguslik kokkulepe, kuid

2-23-10709

õiguslik alus saab tuleneda ka seadusest või kohtulahendist (vt RKTKo nr 2-16-9519/78 p

27).

Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-178-14 p-is 11 märkinud järgmist: „AÕS § 80 lg 1

kohaldamise eelduseks on, et (i) hageja on korteriomandi omanik, (ii) kostja on

korteriomandi valdaja ning (iii) kostja valdab korteriomandit õigusliku aluseta. Kui

kohus lahendab vindikatsioonihagi, mille aluseks on hageja väide, et kostjal ei ole

korteriomandi valdamiseks õiguslikku alust, peab kohus hageja nõude lahendamisel

kostja vastuväite alusel tuvastama, kas poolte vahel on õigussuhe, mis annab kostjale

õiguse vaidlusalust korteriomandit vallata, või mitte.“

32. Kinnistu omanikuks on hageja – see tuleneb kinnistusraamatust.

AÕS § 119 lg 1 kohaselt tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama

kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. Juhul kui seltsingulepingu eesmärgiks on

kinnisasja omandamine seltsinglaste ühisomandisse, peab seltsinguleping olema seega

notariaalselt tõestatud.

Analoogset seisukohta on kehtinud tsiviilkoodeksis sätestatud ühise tegutsemise lepingu

osas väljendanud ka Riigikohus lahendis 3-2-1-142-05 (p 14). TsÜS § 83 lg 1 järgi

tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest

või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Põhimõtet, et kinnisasja omandamisele

suunatud seltsinguleping peab olema sõlmitud notariaalses vormis, on järgitud Riigikohtu

senises praktikas (Riigikohtu 18.10.2017 otsus asjas nr 2-14-61664 p 15) ja kinnitatud ka

õiguskirjanduses (Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaanne III, § 580, p 3.6. lk 642).

Kinnistu omanikuks on hageja – see tuleneb kinnistusraamatust. Kostja ei ole väitnud, et

kinnistusraamatu kanne oleks ebaõige. Kanne on kehtiv ning kostja ei ole selle õigusust

vastava hagiga vaidlustanud. Kostja ei ole tõendanud, et oleks olemas asjakohane

vorminõuetele vastav leping, mille alusel on kostja saanud kinnistu kaas- või

ühisomanikuks. Kostja on küll seltsingu olemasolule tuginenud, kuid seltsingu olemasolu

ei muuda kinnisasja senist omandikuuluvust - seltsingulepingu puhul kuuluvad üksnes

seltsinglaste tehtavad panused, samuti seltsingu jaoks omandatud vara seltsinglaste

ühisomandisse (VÕS § 589 lg 1) ning seda majanduslikus mõttes.

33. Kostja valdab nimetatud kinnistut. Kinnisturaamatust ei nähtu kostjal kinnistu kasutamise

õigust. Hageja on nõudnud kinnisasja valduse vabastamist ja hagejale üleandmist. Kostja

keeldub kinnistu valduse vabastamisest. Kostja ei ole tänaseni kinnistut vabastanud.

Eeltoodu osas poolte vahel vaidlust ei ole.

34. Seega peab kohus tuvastama, kas kostjal on õiguslik alus kinnistu valdamiseks. Kostja

väidab, et kinnistu on tulenevalt poolte abieluvälisele kooselule kohalduvate

seltsingusätetele käsitletav ühisvarana poolte sisesuhtes, mis on ühtlasi ka tema valduse

aluseks.

VÕS § 580 lg 1 järgi kohustuvad seltsingulepinguga kaks või enam isikut (seltsinglased)

tegutsema ühise eesmärgi saavutamiseks, aidates sellele kaasa lepinguga määratud viisil,

eelkõige panuste tegemisega.

Seltsingulepingu tunnuseks on seega eelkõige:

2-23-10709

35. ühine majanduslik eesmärk,

36. panuste tegemine (VÕS § 581),

37. seltsingu orienteeritus kasumi teenimisele ja jaotamisele (VÕS §-d 586, 591, 592) ning

38. seltsingu juhtimise korraldatus (VÕS §-d 582 – 587).

Seltsingulepingu regulatsiooni kohaldamiseks peavad pooled olema avaldanud tahet olla

nimetatud tunnustele vastavas võlasuhtes (vt Riigikohtu 3. detsembri 2014 lahend

tsiviilasjas nr 3-2-1-109-14, p 14). Seltsinguleping loetakse sõlmituks tahteavalduste

vahetamise teel. Eelkõige peavad antavad tahteavaldused väljendama tahet tegutseda

ühise eesmärgi nimel ning aidata sellele kaasa omapoolse panuse tegemisega.

Tahteavaldus võib tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 2 ja 3 järgi olla nii

otsene, so sõnaselge, kui ka kaudne, so väljenduda teos, millest võib vastavat tahet

järeldada.

Seltsingulepingu sätete kohaldamist ei välista see, kui ese kuulub asjaõiguslikult

seltsinglaste kaasomandisse või ühe poole ainuomandisse. Seltsingulepingu puhul

kuuluvad seltsinglaste tehtavad panused, samuti seltsingu jaoks omandatud vara

seltsinglaste ühisomandisse (VÕS § 589 lg 1).

Riigikohus on lahendi nr 2-18-255/53 p-des 15-17 märkinud järgmist: „Eeltoodut

arvestades andis seltsinguleping pooltele õigusliku aluse ühiselt kinnisasjal asuvat

elamut kasutada, olgugi et asjaõiguslikult kuulub kinnisasi vaid ühele seltsinglastest.

Kuna seltsingu eesmärk võib olla ka ühele seltsinglastest kuuluvale kinnisasjale elamu

ehitamine ja selle ühine kasutamine, on asjakohatu kassatsioonkaebuse väide, et

kasutusõigus eeldab, et kostjate I ja II kasutusõigus oleks kantud kinnistusraamatusse.

Kostjatele I ja II tuleneb õiguslik alus kinnisasja kasutamiseks seltsingulepingust.

Kolleegium märgib, et eelnev ei tähenda tingimata, et panuste tegemisega on kostjad I ja

II saanud õigusliku aluse kinnisasja elu lõpuni vallata. Kuna õiguslik alus kinnisasja

valdamiseks tuleneb kostjatele I ja II seltsingulepingust, ei ole neil õigus kinnisasja

kasutada pärast seltsingulepingu lõppemist. Seltsingu lõppemise alused sätestab VÕS §

596 lg 1. VÕS § 596 lg 1 p-de 1 ja 2 kohaselt lõpeb seltsinguleping muu hulgas

seltsinglaste otsusega või siis, kui seltsinglane seltsingulepingu üles ütleb. Kostjatel I ja

II on õigus kinnisasja vallata seltsingulepingu alusel, kuna hageja ei ole

seltsingulepingut üles öelnud. Maakohus on oma otsuse p-s 53 märkinud, et kohtule ei

ole esitatud asjaolusid, millest nähtuks, et seltsinguleping oleks üles öeldud. Maakohtule

ei saa ette heita ka selgitamiskohustuse rikkumist, sest maakohtu istungiprotokolli

kohaselt (I kd, tl 134) uuris maakohus hagejalt, kas ta on seltsingulepingu üles öelnud,

ning hageja vastas selgelt, et ta ei ole seltsingulepingut üles öelnud, kuna ta ei ole seda

sõlminud. Kolleegium selgitab, et hagejale jääb võimalus seltsinguleping üles öelda. Kui

seltsinguleping on lõppenud, ei ole kostjatel I ja II õiguslikku alust kinnisasja vallata.

VÕS § 597 lg 1 kohaselt võib seltsinglane tähtajatu seltsingulepingu igal ajal üles

öelda.“

Seega nähtub eeltoodust, et õiguslik alus kinnisasja valdamiseks võib tuleneda mh ka

seltsingulepingust (Riigikohtu 29. aprilli 2020 otsus tsiviilasjas nr 2-18-255). Kinnisasja

valdamise õigus lõppeb sellisel juhul pärast seltsingulepingu lõppemist. Seltsingulepingu

lõppemise alused sätestab VÕS § 596 lg 1. VÕS § 596 lg 1 p-de 1 ja 2 kohaselt lõpeb

seltsinguleping muu hulgas seltsinglaste otsusega või siis, kui seltsinglane

2-23-10709

seltsingulepingu üles ütleb. VÕS § 597 lg 1 kohaselt võib seltsinglane tähtajatu

seltsingulepingu igal ajal üles öelda.

Pooled ei vaidle, et hageja kolis eramust välja juba 2015. a ja 2023. a kevadel saatis

hageja kostjale nõudekirja (dtl 10) valduse vabastamiseks. Kohtu hinnangul saab

eeltoodust järeldada, et isegi kui poolte vahel oli suuline seltsinguleping või abieluväline

seltsingulaadse suhe, on see 2015. a lõppenud, kuivõrd hageja on pere elukohast välja

kolinud. Sellises faktilises olukorras ei ole enam võimalik rääkida ühise eesmärgi nimel

tegutsemisest või panuste tegemisest, mis aga on seltsingulepingu või abieluvälise

seltsingulaadse suhte olemuseks. Seega on kohus seisukohal, et seltsingulepingu

vastuväide ei ole alates 2015. a enam asjakohane ega anna kostjale õigust kinnistut

vallata.

Kuivõrd on ilmne, et väidetav seltsingulepingu olemasolu ei anna täna enam ühelgi juhul

kostjale õigust asja vallata, ei asu kohus analüüsima ka kostja väiteid abieluvälise

seltsingulaadse suhte olemasolu ja selle eesmärgi ja selle raames tehtud panuste osas,

kuivõrd see ei anna käesolevale asjale juurde.

Kostja on küll viidanud, et on seltsingu raames teinud eramule kulutusi ja muid panuseid,

kuid ei ole esitanud valduse vabastamisest keeldumise vastuväidet VÕS § 110 alusel.

Kostja ei ole esitanud ka seltsingulepingust tulenevaid võimalikke rahalisi nõudeid ega

selleks vajalikku vastuhagi või tasaarvestusavaldust. Seega puudub kostjal ka kohustuse

täitmisest keeldumise vastuväide.

Kostja ei ole kohtuni toonud ega tõendanud, et kostjal oleks mõni muu õiguslik alus

vaidlusaluse kinnistu valdamiseks.

39. Kuivõrd kostjal puudub alus kinnistu valdamiseks, tuleb AÕS § 80 lg-te 1 ja 2 alusel

hagejale kui kinnistu omanikule vaidlusaluse kinnistu valdus tagastada. Kokkuvõttes

rahuldab kohus vastava haginõude.

40. Vaatamata eeltoodule peab kohus vajalikuks märkida järgmist.

Mehe ja naise püsivat ühise majapidamisega abieluvälist kooselu (vabaabielu) ei saa

iseenesest lugeda seltsinguks VÕS § 580 lg 1 mõttes ja seega kohaldada sellele VÕS §

580 jj (vt ka Riigikohtu 3. detsembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-109-14, p-d 13-

15). Kuigi seltsingulepingu eesmärk on VÕS § 580 lg-s 1 formuleeritud laialt (isikud

kohustuvad seltsingulepinguga tegutsema ühise eesmärgi saavutamiseks), nähtub

seltsingu ülejäänud regulatsioonist, et tegu on eelkõige ühisele majanduslikule eesmärgile

orienteeritud lepinguga. Seda kinnitab mh panuste tegemise nõue (VÕS § 581), juhtimise

korraldus (VÕS §-d 582–587), seltsingu orienteeritus kasumi teenimisele ja jaotamisele

ning sellega seotud aruandluse nõuded (mh VÕS §-d 586, 591, 592). Sellise regulatsiooni

kohaldamiseks peavad pooled olema ka tahet avaldanud. Ainuüksi isikute abieluväline

kooselu Riigikohtu arvates seltsingu kriteeriumitele ei vasta. Sellest ei teki isikutele

siduvaid kohustusi, st võlasuhet VÕS § 2 mõttes. Sellise kooselu puhul ei ole vähemasti

eelduslikult tegu ka võlaõigusliku lepinguga VÕS § 8 lg 1 mõttes, mis eeldab poolte ühist

tahet õiguslikult siduvalt kohustuda midagi tegema või tegemata jätma. Kui sellises

kooselus elavad isikud ei ole sõlminud abielu, saab eeldada nende ühist tahet mitte

kohaldada abielu kohta kehtivaid sätteid, mh varaühisuse kohta sätestatut. Seltsingu

sätete laiendava või perekonnaseaduse (PKS) analoogia alusel kohaldamise kaudu ei

2-23-10709

tohiks jõuda tagajärgedeni, milles isikud ei ole kokku leppinud ja mida ei saa eeldada

nende ühise tegeliku tahtena. Abieluvälisest kooselust ei tulene seaduse alusel sarnaseid

kohustusi nagu abielust, mh ei ole pooled kohustatud vastastikuseks toetuseks ja ühise

majapidamise korraldamiseks nagu abikaasad PKS § 15 alusel. Kolleegiumi arvates ei

õigusta seltsingu sätete kohaldamist ka ainuüksi see, et pooled on lisaks kooselule

korraldanud ka ühise majapidamise. Ei saa eeldada, et ühist majapidamist korraldades on

poolte tahteks teha seda seltsingu juhtimise ja aruandluse ning kasumi jaotamise ja

kahjumi katmise sätete alusel.

Riigikohus on leidnud, et seltsingu likvideerimise sätteid saab kohaldada ühise

majapidamisega abieluvälise kooselu kestel omandatud konkreetsete suurema väärtusega

esemete (nt kinnisasi) jaotamisele, seda sõltumata eseme asjaõiguslikust kuuluvusest, kui:

a.

mõlemad pooled on eseme omandamiseks või parendamiseks teinud olulised ja

võrreldavad majanduslikud (rahaliselt hinnatavad) panused (VÕS § 581 mõttes);

b. pooltel oli eset soetades või parendades ühine tahe vähemasti majanduslikult ühise

varalise väärtuse (ühisvara) kestvaks loomiseks (vt Riigikohtu 3. detsembri 2014. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-109-14, p 19 ja Riigikohtu 21. detsembri 2016. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-129-16, p 22).

Seega nähtub, et seltsingu sätteid saab kohaldada eelkõige mingi konkreetse varalise

eesmärgi puhul, nagu vara ühine soetamine või parendamine kooselu eesmärgil

mõlemapoolsete panustega või samal eesmärgil ühine kulutuste kandmine.

Vabaabielupoolte varalistele suhetele seltsingu regulatsiooni kohaldamise eeldusena ei

pea olema seltsinguleping sõlmitud otseste tahteavaldustega, vaid piisab, kui lepingu

sõlmimisele viitab poolte vastav faktiline käitumine. Seltsingut saab eeldada, kui pooltel

on ühine majapidamine ja nende käitumises esineb ühine eesmärk, milleks võib olla

ühiste jõupingutuste tegemine ühise eluaseme ehitamiseks.

Samuti on Riigikohus märkinud, et abieluväline kooselu ei muuda iseenesest poolte

omandisuhteid. Kumbki isik jääb enda asjade omanikuks. Kooselu ajal omandatud asjad

omandatakse asjaõiguse üldreeglite järgi, st kas kummagi poole ainuomandisse või

kaasomandisse. Seltsingulepingu olemasolul lähevad selle alusel tehtud panused ja

seltsingu jaoks omandatud vara seltsinguvarana VÕS § 589 lg 1 järgi seltsinglaste

ühisomandisse. Pooltevahelises suhtes (sisesuhtes) saab vara eelkirjeldatud tingimustel

lugeda ühisvaraks, mille saab kooselu lõpetamisel ka jagada (RKTKo nr 3-2-1-109-14, p

17). Seltsingulepingu sätete kohaldamist ei välista see, kui ese kuulub asjaõiguslikult

seltsinglaste kaasomandisse või ühe poole ainuomandisse. Seltsingulepingu sisu võib olla

ka eseme kasutamine seltsingu tarbeks ehk üksnes n-ö majanduslikus mõttes ühisvarana

(vt RKTKo nr 3-2-1-109-14, p 17; RKTKo nr 3-2-1-128-11, p 20; VÕS § 581 lg 1).

Kolleegium on selgitanud, et seltsinglased ei kohustu vastastikusteks sooritusteks, vaid

sooritusteks, mis on suunatud ühise eesmärgi saavutamisele (RKTKo nr 3-2-1-69-12, p

15).

Eeltoodust tuleneb, et seltsingu likvideerimise sätete kohaldamiseks ei pea olema

tuvastatud seltsingulepingu sõlmimine, vaid seltsingu likvideerimise sätteid saab

analoogia korras kohaldada ühise majapidamisega abieluvälise kooselu kestel omandatud

konkreetsete suurema väärtusega esemete (nt kinnisasi) jaotamisele. Siinjuures ei oma

tähtsust, mis oli poolte kooselu eesmärgiks, vaid tähtsust omab, mis oli poolte vahelise

väidetava seltsingu eesmärgiks.

2-23-10709

41. Kostja ei ole tõendanud, et ta tegi kinnistu ostmiseks sissemakse. Tõendatud on, et pooled

sõlmisid 08.02.2008 pangaga laenulepingu muudatuse (dtl 321), milles hageja on laenaja

ja kostja on kaastaotleja, kuid ainuüksi viidatud tõendist ei ole võimalik järeldada, kas ja

mil määral oli kostja kohustatud laenu tagastama, lisaks ei saa sellest järeldada, et poolte

vahel oli seltsingulaadne suhe.

Samuti ei oma tähtsust see, kes ja mis asjaoludel on tasunud vaidlusaluse elamu eest

pangalaenu. Juhul, kui kostja või tema õde on seda hageja eest teinud, võib kostjal olla

regressinõue, kuid samas on kostja ise esile toonud, et ta oli ka laenulepingu pooleks,

mistõttu võibki laenulepingu teenindamist pidada ka kostja kohustuseks. Asjaolu, et

kostja õde, kes on hüpoteegiga (seatud kõnealuse laenulepingu tagamiseks) koormatud

kinnisasja omanik, on laenumakseid poolte eest tasunud, ei tähenda, et poolte vahel

seltsingulaadne suhe olla võiks. Fakt, et kostja õe kinnisasi tagab eramu soetamiseks ja

parendamiseks võetud laenulepingut, ei tähenda, et seltsingulaadne suhe oleks hageja ja

kostja vahel.

Tõendamata on kostja väited, mille kohaselt on tema alates kinnistu ostmisest kinnistut

hooldanud ning sinna investeeringuid teinud. Seda ei ole võimalik järeldada kostja

esitatud tõendist (dtl 324) ega ka muudest tõenditest. Võib küll möönda, et kinnistul

paiknev suvila on kõikide mugavustega suvilaks ümber ehitatud, selle mahtu on

suurendatud, kuid puuduvad tõendid, mis annaksid aluse lugeda selle kostja panuseks.

Liiati ei ole kostja esile toonud, milline oleks viidatud panuse majanduslik vääring.

Ka kõik eeltoodud (tõendatud) asjaolud kogumis ei ole kohtu hinnangul piisavad, et

jaatada seltsingulaadse suhte olemasolu. Kostja ei ole esile toonud asjaolusid, millest

oleks saanud järeldada, et kostja on teinud eseme omandamiseks või parendamiseks

olulised ja võrreldavad majanduslikud (rahaliselt hinnatavad) panused. Seega ei saa

kohus asuda seisukohale, et poolte vahel oli seltsingulaadne suhe, mille raames tekkinuks

poolte sisesuhtesse ühisvara.

42. Järgnevalt analüüsib kohus kasutuseeliste nõuet. Hageja palub mõista kostjalt A I hageja

H O kasuks välja kasutuseelis perioodi 05.07.2023 - 27.07.2023 eest summas 466,70

eurot ja alates 28.07.2023 summas 629 eurot kuus kuni kinnisasja hagejale üleandmiseni.

AÕS § 85 lg 1 kohaselt vastutab valdaja asjast saadud kasu väljaandmise või hüvitamise

eest vastavalt VÕS §-dele 1037-1040. VÕS § 1037 lg 1 näeb ette, et õigustatud isiku

nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust käsutamise, kasutamise,

äratarvitamise, ühendamise, segamise või ümbertöötamisega või muul viisil rikkunud isik

(rikkuja) peab õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. VÕS §

1037 lg 3 esimese lause kohaselt hinnatakse eelnimetatud harilikku väärtust rikkumise aja

seisuga. TsÜS § 62 l õige 1 sätestab, et esemest saadav kasu on eseme viljad ja eseme

kasutamisest saadavad eelised (kasutuseelised). Riigikohus on leidnud, et võõrast asja

kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse ise kokku

sellega seotud kulusid (vt nt Riigikohtu 22. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

65-14, p 16; 19. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09, p 15). Riigikohus on

leidnud, et kinnisasja (aga ka ehitiste kui vallasasjade) kasutuseeliste arvestamisel saab

aluseks võtta eeldatava üüritulu, mida omanik oleks saanud asja välja üürides, arvestades

ka kulutusi, mida üürileandjana tulnuks teha (RKTKo nr 3-2-1-135-05, p 26).

Seega on hageja VÕS § 1037 lg 1 alusel esitatud nõude eeldused järgmised:

2-23-10709

a.

hagejale kuulub kinnisasi;

b. kostja on rikkunud hageja omandit või valdust;

c.

kostja on rikkumise abil hageja arvel rikastunud, st saanud midagi, millel on harilik

väärtus (vt Riigikohtu 27. septembri 2017. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-18478/33, p

11).

Hageja on kantud omanikuna kinnistusraamatusse ning kohus on ülal jõudnud

järeldusele, et hageja omand on kehtiv. Seega on täidetud nõude esimene eeldus.

Hageja on nõudekirjas (dtl 10) palunud kostjal kinnisasi vabastada hiljemalt 04.06.2023

ning sellest johtuvalt leiab, et alates 05.06.2023 puudus kostja valdusel õiguslik alus.

Seega on täidetud ka teine kasutuseeliste hüvitamise nõude eeldus.

Riigikohus on leidnud, et võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati

kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse ise kokku sellega seotud kulusid. Kostja on

kasutanud vaidlusalust kinnistu osa ning on sellega kokku hoidnud kulusid, mida tulnuks

analoogsel kinnistuosal elamisel muidu teha. Kostja on kasutanud vaidlusalust majaosa

ilma hageja nõusolekuta alates 05.06.2023 kuni tänaseni. Hageja peab kasutuseelise

suuruseks 629 eurot kuus (20,29 eurot päev). Kostja ei ole kasutuseelise harilikule

väärtusele vastu vaielnud. Seega tuleb mõista kostjalt hageja kasuks välja kasutuseelis

perioodi 05.07.2023 - 27.07.2023 eest summas 466,70 eurot.

TsMS § 369 sätestab, et tulevase nõude täitmise hagi võib esitada juhul, kui on alust

eeldada, et võlgnik kohustust õigel ajal ei täida. Sel alusel saab muu hulgas esitada hagi

ka kinnistu või ruumi vabastamiseks tulevikus, kui nõude täitmine on seotud kindla

tähtpäevaga, samuti nõuda pärast hagi esitamist sissenõutavaks muutuvate korduvate

kohustuste täitmist tulevikus.

Käesoleval juhul on kostja jätnud kinnistu valduse vabastamata vaatamata hageja

vastavale nõudekirjale, samuti ei ole kostja kohustust täitnud menetluse kestel. Seega on

alust arvata, et kostja ei täida vastavat kohustust ka tulevikus. Seega tuleb alates

28.07.2023 mõista kostjalt välja hageja kasuks kasutuseelis summas 629 eurot kuus kuni

kinnisasja hagejale üleandmiseni.

43. Hageja palub välja mõista kohtueelselt kantud õigusabikulude hüvitise summas 225

eurot. Kostja ei ole nõuet sisuliselt vaidlustanud.

Üldjuhul tuleb pidada professionaalset õigusabi kohtueelses vaidluses mõistlikuks ja

tehtud kulusid hiljem hüvitatavateks (vt Riigikohtu 9. veebruari 2011. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-138-10, p 29). Kohtuvälise õigusabi kulude hüvitamisel peab kohus VÕS § 128

lg 3 kohaldamisel kõigepealt hindama, kas õigusabi kasutamine oli mõistlikult võttes

vajalik, st kas ilma selleta oleks hageja saanud oma õigusi tõhusalt kaitsta. Juhul kui

õigusabi kasutamine oli vajalik, peab kohus hindama, kas hageja kantud kulud on

mõistliku suurusega. Õigusabiteenuse korral peab hageja tõendama, mitu tundi talle

teenust osutati ning kui suurt tasu ta ühe tunni eest maksis või peab maksma. Juhul kui

kostja ei ole nõus hageja esitatud tõenditest nähtuva tasuga, mida hageja peab maksma,

peab kostja taotlema VÕS § 139 lg 1 kohaldamist (vt sellega seoses Riigikohtu 13. aprilli

2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-11-11, p 16; 13. detsembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr

3-2-1-124-11, p 16), kuivõrd valides ebamõistlikult kalli õigusabiteenuse osutaja

suurendab hageja enda kahju. Kostja peab TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi esitama

2-23-10709

tõendid, millest nähtub, et hageja oleks saanud sama teenust odavamalt.

Kohtu hinnangul olid kulud vajalikud. Õigusabikulud tekkisid seoses kostjale õigusliku

olukorra selgitamise ja kohtuvälise lahenduse otsimisega, mida saab pidada mõistlikuks.

Arvestades tehtud toiminguid (mida kohus peab vajalikuks) ja nende ajakulu (mida kohus

ei pea ülemääraseks), on kulu suurus põhjendatud. Kostja ei ole tõendanud, et sama

teenust oleks saanud odavamalt.

Kohus leiab, et kohtueelselt kantud õigusabikulude hüvitis summas 225 eurot on

põhjendatud ja tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista.

44. Järgnevalt analüüsib kohus hageja viivisenõuet. VÕS § 101 lg 1 p-st 6 tulenevalt võib

võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. VÕS § 113 lg

1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda

võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni

kohase täitmiseni. TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada

hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks

muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt

protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt,

et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina

põhinõudest.

Hageja palus seadusjärgses määras viivise välja mõista alates hagi esitamisele järgnevast

päevas, s.o alates 29.07.2023, kuni kasutuseeliste ja kahjuhüvitise tasumiseni. Kostja ei

ole viivisenõudele vastu vaielnud. Kohus leiab, et viivisenõue tuleb rahuldada. Seega

kohus rahuldab hageja viivisenõude ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja viivise

VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras tasumata kasutuseeliste ja kahjuhüvitise nõudelt alates

29.07.2023 kuni kasutuseeliste ja kahjuhüvitise nõude täitmiseni.

45. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ja esitatud tõendid hagiavalduse

läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle.

Menetluskulude jaotamine

46. TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus

menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab

kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab

hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus leiab, et menetluskulud tuleb

jätta kostja kanda.

Menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramine

47. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude

jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas

tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses,

kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava

määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja

lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud

maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust

2-23-10709

lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

48. Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama

juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Poolte

vahel leidis aset intensiivne vaidlus ning pooltevahelised erimeelsused näivad olevat

ületamatud, mida kinnitab ka menetluses kompromissile mittejõudmine. Eeltoodust

tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on

menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei

määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg 2

sätestatud korras.

/allkirjastatud digitaalselt/

Andrea Lega

kohtunik