2-23-2175/33 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Indrek Parrest, Andra Pärsimägi, Anneli Alekand

Otsuse tegemise aeg ja koht

17. jaanuar 2025, Tartu

Tsiviilasja number

2-23-2175

Tsiviilasi

O.J hagi H.Z vastu kaasomandi lõpetamiseks

H.Z vastuhagi O.J vastu kaasomandi lõpetamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

7000 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 3. mai 2024 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

O.J apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja (apellant) O.J (ik XXX), esindaja Maia Ploom

Kostja (vastustaja) H.Z (ik XXX), esindaja

vandeadvokaat Karina Lõhmus-Ein

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tartu Maakohtu 3. mai 2024 otsuse resolutsioonist välja hagi muutmist

puudutavad otsustused (resolutsiooni p-d 1 ja 2), muus osas jätta otsus muutmata,

muutes osaliselt otsuse põhjendusi.

2. Jätta O.J apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Lugeda kohtulahendi resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt:

„1. Mitte võtta vastu O.J 18. märtsi 2024 menetlusdokumendile lisatud kirjalikke

tõendeid.

2. Rahuldada O.J hagi kaasomandi lõpetamiseks osaliselt. Lõpetada O.J ja H.Z

kaasomand XXX XXXXXX // XXXXXX asuvale korteriomandile (registriosa nr

XXXXXXX).

3. Rahuldada H.Z vastuhagi ning jagada kaasomand järgmiselt:

3.1. Müüa XXX XXXXXX // XXXXXX asuvale korteriomand (registriosa nr

XXXXXXX) avalikul enampakkumisel;

3.2. tasuda korteriomandi müügist saadud raha arvelt korteriomandi müügiga

seotud kulud;

3.3. jagada korteriomandi müügist saadud raha, mis jääb pärast korteriomandi

müügiga seotud kulude täitmist alles, O.J ja H.Z vahel võrdselt.

4. Määrata kindlaks otsuse täitmise viis järgmiselt:

4.1. Anda O.J-ile ja H.Z-ile omal algatusel korteriomandi avaliku enampakkumise

korraldamiseks tähtaeg kuus kuud kohtuotsuse jõustumisest arvates;

4.2. Kui O.J ja H.Z ei vii kuue kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest

korteriomandi avalikku enampakkumist ise läbi ega võõranda korteriomandit, viib

korteriomandi avaliku enampakkumine läbi kohtutäitur täitemenetluse seadustikus

sätestatud korras.

4.3. Kohtutäituri poolt korteriomandi avaliku enampakkumise läbiviimisel on

korteriomandi alghinnaks kohtutäituri määratav hind, mis ei tohi olla väiksem kui

105 000 eurot. Igal järgmisel enampakkumisel võib kohtutäitur vähendada

korteriomandi alghinda 3% võrra eelmise enampakkumise alghinnast.“

4. Jätta apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud O.J kanda. Mõista H.Z kasuks

menetluskulude katteks O.J-ilt välja 1110,20 eurot. Hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt tuleb tasuda otsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

HAGINÕUE, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Hageja esitas nõude korteriomandi suhtes kaasomandi lõpetamiseks ja valduse

vabastamiseks, kostja tahteavalduse kohtulahendiga asendamiseks ning menetluskulude

jätmiseks kostja kanda.

Hageja ja kostja kaasomandis on korteriomand aadressil XXXX (registriosa nr XXXXXXX).

Hageja ja kostja on endised elukaaslased. Valdava osa korteriostu kuludest kandis hageja.

Korter osteti selleks, et kostja saaks seal hoida fotograafiatarbeid ja et tulevikus võiks see

jääda mõnele poolte ühisest kolmest lapsest. Juunis 2022 läksid pooled lahku ja hagejal

puudub huvi omada kostjaga ühist asja.

Korter on 1-toaline, selle jagamine reaalosadeks ei ole ehitustehniliselt võimalik. Hageja ei

ole korterit kunagi kasutanud, seal ei ole tema asju. Korterit on kasutanud kostja, kes on

tasunud jooksvaid korteriga seotud kulusid, kuid ei ole samuti korteris elanud. Korterisse on

registreeritud kostja äriühing. Hageja soovib sellegipoolest korteriomandit endale, kuid ei ole

nõus kostjale hüvitama tema osa, sest on korteri soetamisse rohkem panustanud.

Kaasomandi lõpetamisele on võimalik kohaldada seltsingu sätteid. Pooled on teinud

võrreldavaid panuseid korteriomandi ostmiseks ja edasiseks majandamiseks ning neil oli tahe

omandada varaline väärtus kestvaks kasutamiseks. Kaasomandit ei oleks tahetud lõpetada, kui

poolte kooselu ei oleks lõppenud ning kui kostja ei oleks alustanud eluruumis äritegevust.

Seltsinguvarast tuleb võlaõigusseaduse (VÕS) § 602 järgi esmalt täita seltsingu kohustused,

seejärel tuleb VÕS § 603 lg 1 alusel tagastada seltsinglaste panused. Järelejäänud vara kuulub

VÕS § 604 kohaselt seltsinglastele vastavalt nende osadele kasumi jaotamises. Seltsinglastel

ei pea olema kokkulepet, mis saab siis, kui seltsing lõpetab tegevuse.

Hageja panus on kokku 63 410,66 eurot: sissemakse ja laenumaksed 61 774,29 eurot, notari

tasu ja riigilõiv 465,51 eurot, kindlustusmaksed 1086,70 eurot ja korteriühistule kahe kuu

arvete tasumisest 84,16 eurot. Kostja panus on kokku 7027,94 eurot: sissemakse 4000 eurot ja

kommunaalmaksed 3027,94 eurot. Korteriomandi turuväärtusest tuleb maha arvata poolte

panused ja ülejäänud 34 561,40 eurot (105 000 – 63 410,66 – 7027,94) pooleks jagada.

Kummagi osa on siis 17 280,70 eurot. Kostja panusele tuleb juurde liita korteriomandi

väärtuse kasvule vastav osa 17 280,70 eurot ja talle makstavast hüvitisest maha arvata pool

kasutuseelisest 2823,58 eurot seoses sellega, et korteriomandit kasutas kostja äriühing.

Hageja palub lõpetada kaasomand korteriomandi jätmisega tema ainuomandisse ning

kohustada teda maksma kostjale hüvitist 21 484,36 eurot (7027,94 + 17 080,70 = 24 307,94;

24 307,94 – 2823,58 = 21 484,36). Poolt korteriomandi väärtusest ei ole hageja võimeline

kostjale hüvitama.

Alternatiivsest nõudest, jätta korteriomand hüvitise vastu kostjale, hageja menetluse käigus

loobus, kuid oli nõus korteriomandi müügiga, kui kostjale hüvitatav summa ületab 21 484,36

eurot. Tulem tuleb pärast müügiga seotud kulude mahaarvamist jagada selliselt, et hageja saab

80% ja kostja 20%.

Juhul kui kohus peaks leidma, et poolte vahel ei ole seltsingut ja nende eesmärgiks ei olnud

majanduslikus mõttes ühisvara loomine, saaks hageja nõue põhineda käsundita asjaajamise

sätetel, kuna hageja tasus korteri omandamiseks võetud laenu ka kostja eest. Kohustus

maksete tegemiseks tulenes pangaga sõlmitud lepingust ning soodustatud isik kostja näol

kiitis hageja tegevuse heaks (VÕS § 1018 lg 1).

2. Kostja vaidleb hagile vastu ja palub jätta see rahuldamata ning menetluskulud hageja

kanda.

Korteriomand osteti selleks, et kostja, kes on fotograaf, saaks seal tööd teha. Kostja

sissetulekud kooselu ajal olid väiksemad, sest ta tegeles lastega. Lepiti kokku, et

laenumakseid tasub hageja ja kommunaalmakseid kostja.

Kaasomandi lõpetamine hageja nõutud viisil ei ole seadusega kooskõlas. Hageja väidetest

saab järeldada, et ta soovib saada korteriomandi ainuomanikuks ilma kostjale hüvitist

maksmata. Hageja nõuab seltsingu sätete kohaldamist, kinnitades samas, et seltsingulepingut

poolte vahel ei olnud. Korteriomand ei ole poolte seltsinguvara, seltsingu likvideerimise

sätted ei kohaldu. Hageja ei ole tõendanud, et pooltel oli korteriomandi omandamisel ühine

tahe majanduslikult ühise varalise väärtuse (ühisvara) kestvaks loomiseks. Samuti ei ole

hageja tõendanud, et mõlemad pooled on teinud korteriomandi omandamiseks võrreldavaid

majanduslikke panuseid.

See, et hageja tasus laenumakseid, ei ole asjaoluks, mis annaks aluse kostjale hüvitise

maksmisel korteriomandi turuväärtusest kõrvale kalduda. Hüvitise suuruse määramisel tuleb

lähtuda kaasomandiosade suurusest, mitte tehtud kulutustest.

Hagejal ei ole tasaarvestatavaid nõudeid. Korter ei ole olnud antud üürile, kostja ei ole sealt

saanud üüritulu. Hagejal ei ole saamata jäänud tulu hüvitamise nõuet. See, et korterit kasutab

kostja, oli pooltel korteri ostmisel kokku lepitud. Kostja ei pidanud hagejale selle eest tasu

maksma. Kasutuseeliseid ei saa nõuda tagasiulatuvalt. Hagejal ei ole kostja vastu alusetust

rikastumisest tulenevat nõuet. Kostjat ei saa samastada äriühinguga, mille ainuosanik ta on.

Pooltel ei ole kokkulepet, et kostja hüvitab hagejale osa tasutud laenumaksetest.

Kui kohus otsustab jätta korteriomandi hageja ainuomandisse, taotleb kostja, et teda

kohustataks andma kaasomandi lõpetamiseks vajalikud taheavaldused ja korteriomandi valdus

üle üksnes siis, kui hageja on kostjale hüvitanud poole korteriomandi väärtusest. Otsuse

täitmise tähtajaks palub kostja määrata kolm kuud alates otsuse jõustumisest.

VASTUHAGI NÕUE, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

3. Kostja esitas nõude kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et korteriomand müüakse avalikul

enampakkumisel ning saadud raha jagatakse poolte vahel võrdselt pärast müügiga seotud

kulude tasumist.

Müük tagab kaasomandi lõpetamise kõige õiglasemalt, sest selgub korteriomandi tegelik

turuhind, mis tagab õiglase hüvitise omandi kaotuse eest. Soovi korral on hagejal ka

enampakkumise puhul võimalik korteriomand omandada. Ei esine asjaolusid, millest

tulenevalt tuleks kaasomandi lõpetamisel eelistada hageja soovitud viisi.

Pooltele tuleks jätta võimalus korteriomandi müügi korraldamiseks esmalt ise kuue kuu

jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Kui pooled selle aja jooksul korteriomandit ära ei

müü, müüb selle kohtutäitur enampakkumisel. Enampakkumise alghinnaks tuleks määrata

vähemalt 100 000 eurot ja selle vähendamise ulatuseks 3% eelmise enampakkumise

alghinnast.

4. Hageja vaidleb vastuhagile vastu ja palub see rahuldamata jätta.

Korteriomandi väärtus on kindlaks määratud, väärtuse väljaselgitamiseks ei ole

enampakkumine vajalik. Hageja ei ole nõus müüki kuueks kuuks edasi lükkama. Müük

maakleri või kohtutäituri vahendusel tekitab pooltele lisakulu. Hageja omandist ilmajätmine ei

ole põhjendatud. Hageja soovib, et korter jääks alles poolte ühe ühise lapse jaoks.

MAAKOHTU LAHEND

5. Tartu Maakohus rahuldas 3. mai 2024 otsusega hagi osaliselt ja lõpetas kaasomandi.

Maakohus rahuldas vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks korteriomandi müümisega avalikul

enampakkumisel selliselt, et tulemist tasutakse müügikulud ja ülejäänu jagatakse poolte vahel

võrdselt. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda.

Maakohus ei võtnud vastu hageja 18. märtsil 2024 esitatud tõendeid ega lubanud hagi

muutmist. Tõendid on esitatud hilinenult, vähemalt osaliselt ei ole need ka asjakohased.

Hageja ei ole põhjendanud, miks ei olnud uusi väiteid võimalik varem esitada.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on tõendatud hageja panus korteriomandi omandamiseks ja

säilitamiseks 63 326,50 eurot ja kostja panus 7027,94 eurot. Pooled on korteriomandi

omandanud kaasomandisse, seltsingulepingu sõlmimine ei ole tõendatud. Hageja on teinud

olulise panuse, kuid kostja panust VÕS § 581 mõttes oluliseks lugeda ei saa. Seega ei ole

mõlemad pooled teinud olulisi ja võrreldavaid panuseid ning seltsingu likvideerimise sätteid

ei kohaldu, hageja arvutused õiglase hüvitise maksmiseks kostjale ei ole seetõttu asjakohased.

Hageja soovib korteriomandi talle jätmisel maksta kostjale hüvitist, mis on väiksem kui

asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg-s 2 ettenähtud summa. Aluseid mõttelise osa suurusele

vastava hüvitise maksmisest kõrvalekaldumiseks ei ole. Hageja on avaldanud, et tal ei ole

võimalik tasuda kostjale poolt korteriomandi väärtusest. Järelikult ei ole võimalik lõpetada

kaasomandit selliselt, et korteriomand jääks hüvitise vastu hagejale.

Korteriomand tuleb jagada vastuhagis taotletud viisil. Kumbki pool korteris ei ela, seega ei

saa avalikku enampakkumist pidada kummagi jaoks ebamõistlikult koormavaks või

ebaõiglaseks. Korteriomandi müümisel on tagatud, et mõlemad kaasomanikud saavad

omandist ilmajäämise eest õiglase hüvitise. Kui hageja soovib korteriomandit omandada, saab

ta osaleda enampakkumisel.

Maakohus määras kindlaks otsuse täitmise viisi vastavalt kostja taotlusele ning andis pooltele

võimaluse müüa korteriomand ise kuue kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates. Kui

pooled selle aja jooksul korteriomandit ei müü, müüb selle kohtutäitur avalikul

enampakkumisel alghinnaga 105 000 eurot. Uuel enampakkumisel võib alghinda alandada 3%

võrra eelmise enampakkumise alghinnast.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

6. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 3. mai 2024 otsuse

tühistamist ning kaasomandi lõpetamist selliselt, et korteriomand jääb hageja ainuomandisse

ja hageja tasub kostjale tema omandiosa kaotuse eest hüvitist 21 484,36 eurot, samuti kostja

kohustamist omanikukande muutmiseks vajalike tahteavalduste andmiseks. Alternatiivselt,

kui hüvitis on kohtu arvutuste järgi suurem, taotleb hageja korteriomandi müümist avalikul

enampakkumisel ning tulemist hagejale tema panuse 63 410,66 euro ja kostjale tema panuse

7027,94 euro tagastamist ning ülejäänu jagamist poolte vahel võrdselt.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei ole hageja hagi muutnud. Hageja põhinõue on

kaasomandi lõpetamine seltsingu likvideerimise sätete kohaldamise kaudu.

Hageja on loobunud ainult nõudest jätta korteriomand kostja omandisse. 18. märtsi 2024

menetlusdokumendis täpsustas hageja nõuet vastavalt kohtu korraldusele ning esitas

alternatiivse nõude juhuks, kui tal tuleks maksta rohkem. Ka müügi korral soovis hageja saada

tagasi enda panust, mida saab väljendada protsendina müügitulemist. Panuste tagastamist on

hageja nõudnud alates 10. aprillist 2023. Maakohtu väide, et hageja muutis hagi alust ja eset,

on vastuolus asja materjalidega. Hageja viitas juba hagis seltsingule ja panustele, samuti

kasutuseelisele.

Maakohtu väide, et hageja ei ole nõudnud seltsingu lõpetamist ega seltsinguvara jagamist, ei

ole õige. Hageja ei pidanud esitama eraldi nõuet seltsingu lõpetamiseks või seltsinguvara

jagamise sätete kohaldamiseks. Juba 10. aprilli 2023 (apellatsioonkaebuses ekslikult 2024)

menetlusdokumendis taotles hageja seltsingu likvideerimise sätete kohaldamist. Hageja on

läbivalt nimetanud oma panuse suurust ja nõudnud seda tagasi, samuti nõudnud kasutuseelise

arvestamist. Hageja ei saanud esitada kostja vastu rahalist nõuet, sest hageja soovis korterit

enda ainuomandisse ja peab seetõttu hoopis kostjale raha maksma. Maakohus ei selgitanud, et

kavatseb kohaldada üksnes asjaõigusseaduse sätteid.

Korteriomandi ostmise ajal olid poolte panused võrreldavad. Kostja maksis müüjale laenu

arvelt sama palju kui hageja. Hageja soovib tagasi oma hiljem tehtud panust. Müügist saadud

raha saab jagada ainult seltsingu sätete alusel. Kohus ei arutanud pooltega seisukohta, et

panused ei ole võrreldavad.

Seltsingu likvideerimise sätteid saab kohaldada analoogia alusel. Sätete kohaldamist ei välista

see, et korteriomand osteti kaasomandisse. Ostmise ajal ei olnud pooltel plaani korterit

võõrandada, vaid soov majanduslikult ühise varalise väärtuse (ühisvara) kestvaks loomiseks.

Kohus andis kostjale võimaluse kommunaalmaksete tõendamiseks, mida saab samuti käsitada

panustena seltsingusse.

Korteriomandi turuväärtuse jagamine poolte vahel võrdsetes osades ei ole kooskõlas hea usu

põhimõttega. Hageja panustas kostjast oluliselt rohkem pere igapäevakulude katmisse.

Maakohus ei ole kaalunud käsundita asjaajamise sätete kohaldamist.

Maakohus ei ole lahendanud hageja nõuet korteriomandi valduse üleandmiseks.

Täiendavalt esitatud tõendid ei ole esitatud hilinemisega ning on asjakohased. Uued

dokumendid täiendavad varem esitatuid.

7. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja

menetluskulude hageja kanda jätmist.

Vastuväidete kohaselt loobus hageja 10. aprilli 2023 kohtuistungil hagis esitatud

alternatiivnõudest. Hageja nõuded olid kaasomandi lõpetamine selliselt, et korteriomand jääb

hagejale, või selliselt, et see jääb kostjale. Teisest nõudest hageja loobus. Rohkem

alternatiivseid nõudeid hagiavalduses ei olnud.

Hageja ei esitanud 10. aprillil 2023 seltsinguvara jagamise nõuet. Hageja väidab

apellatsioonkaebuses, et tal ei olnud vajadust esitada eraldi nõuet seltsingu lõpetamiseks või

seltsinguvara jagamise sätete kohaldamiseks. Samas tugines hageja 18. märtsi 2024

menetlusdokumendis seltsingulepingu olemasolule ja esitas seltsinguvara jagamise nõude.

Hageja väited on vastuolulised. AÕS § 77 lg 2 ei nimeta, et kohus võiks kaasomandi

lõpetamisel kohaldada seltsingu likvideerimise sätteid. Hageja nimetatud hüvitise suurus ei

ole kooskõlas AÕS § 77 lg-s 2 sätestatuga.

Hageja etteheide, et maakohus oleks pidanud selgitama AÕS § 77 kohaldamist, on

põhjendamatu, sest hageja ise esitas nõude selle sätte alusel. Nõude seltsinguvara jagamiseks

esitas hageja alles 18. märtsil 2024. Maakohus leidis põhjendatult, et hageja muutis hagi.

Kostja ei ole olnud seltsingu likvideerimise sätete kohaldamisega nõus. Maakohus on õigesti

järeldanud, et pooled ei ole teinud korteriomandi omandamiseks võrreldavaid majanduslikke

panuseid, mistõttu ei ole seltsingu likvideerimise sätete kohaldamise eeldused täidetud. Isegi

kui pooled tegid võrreldavaid panuseid, ei järeldu sellest seltsingulepingu sõlmimine.

Maakohus on valinud sobivaima viisi kaasomandi lõpetamiseks. Kui asja omandamiseks

soovi avaldanud kaasomanikul ei ole võimalust hüvitist maksta, ei saa asja jätta sellele

kaasomanikule, vaid see tuleb panna avalikule enampakkumisele ja raha jagada vastavalt

mõtteliste osade suurusele.

Hagejal ei ole kostja vastu kasutuseelise nõuet ega laenulepingu täitmisest tulenevat nõuet.

Korteriomandi majandamiskulusid ja laenumakseid tasuti vastavalt poolte kokkuleppele.

Maakohus jättis õigesti täiendavad tõendid asja juurde võtmata, sest need ei ole asjakohased.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioonist tuleb välja jätta hagi muutmist

puudutavad otsustused (resolutsiooni p-d 1 ja 2), kuid muus osas tuleb maakohtu otsuse

resolutsioon jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 21 alusel muutmata,

muutes osaliselt kohtuotsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja

ringkonnakohtus kantud menetluskulud jäävad hageja kanda.

Juhindudes TsMS § 654 lg-st 2², esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures

kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

9. Maakohus keeldus õigesti hageja 18. märtsil 2024 esitatud tõendeid vastu võtmast.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid.

10. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

10.1.

Maakohus on kaasomandi lõpetamise nõuet lahendades õigesti lähtunud AÕS § 77 lg-

st 2, mis näeb muu hulgas ette, et enampakkumise puhul jagatakse saadud raha kaasomanike

vahel vastavalt nende osa suurusele. Poolte kaasomandiosad on võrdsed, mistõttu tuleb ka

saadud raha jagada nende vahel võrdselt. Kuna hagejal ei ole enda kinnitusel võimalik

kostjale kaasomandiosa suurusele vastavat hüvitist maksta, on maakohus õigesti määranud

kaasomandi lõpetamiseks müügi enampakkumisel.

Kaasomanikud võivad leppida kokku, et kaasomand lõpetatakse teisiti, näiteks selliselt, et

enampakkumise tulem jaotatakse kaasomandi mõtteliste osade suurusest erinevalt, kuid siis

peab kokkulepe olema AÕS § 119 lg-st 1 tulenevalt sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis

või sisalduma kohtulikus kompromissis (vt RKTKo 23. oktoober 2024 nr 2-22-2159, p 17–

19). Sellist kokkulepet praeguses asjas ei ole.

AÕS § 77 lg 2 kohaldamine ei saanud tulla hagejale üllatusena, ta on ise tuginenud

hagiavalduses ainult asjaõigusseaduse sätetele, leides aga, et õiglase hüvitise saamiseks tuleb

kõrvale kalduda kinnisasja väärtuse jagamisest vastavalt kaasomandiosade suurusele.

10.2.

Hageja heidab maakohtule ette, et maakohus ei ole enampakkumise tulemi jaotamisele

kohaldanud seltsingu likvideerimise sätteid. Maakohus on samas seltsingusätete kohaldamist

analüüsinud ja jõudnud õigesti järeldusele, et need ei kohaldu.

Maakohus tuvastas, et pooled ei sõlminud seltsingulepingut. Hageja seisukoht

seltsingulepingu sõlmimise kohta on olnud muutlik, kostja on seltsingulepingu sõlmimisele ja

seltsingu sätete kohaldamisele läbivalt vastu vaielnud. Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-109-14

viitas kostja hagivastuses mitte seoses seltsingu, vaid seoses solidaarse laenukohustusega.

Riigikohus on selgitanud, et vabaabielu ei saa iseenesest lugeda seltsinguks, sest seltsing on

eelkõige ühisele majanduslikule eesmärgile orienteeritud leping, ning ilma poolte

tahteavalduseta ei saa jõuda abieluga võrreldavate tagajärgedeni. Samas võivad vabaabielu

pooled leppida kokku, et mingit vara kasutatakse majanduslikus mõttes ühisvarana (vt

RKTKo 3. detsember 2014 nr 3-2-1-109-14, p 13–17). Ka sellise kokkuleppe sõlmimist ei ole

asjas võimalik tuvastada.

Iseenesest on võimalik seltsingu likvideerimissätteid kohaldada kooselu kestel omandatud

konkreetse suurema väärtusega eseme jaotamisele ka ilma seltsingulepinguta, kui mõlemad

pooled on eseme omandamiseks või parendamiseks teinud olulised ja võrreldavad

majanduslikud (rahaliselt hinnatavad) panused ja pooltel oli eset soetades või parendades

ühine tahe vähemasti majanduslikult ühise varalise väärtuse (ühisvara) kestvaks loomiseks

(RKTKo 3. detsember 2014 nr 3-2-1-109-14, p 19).

Mõlemad pooled ütlesid 29. veebruari 2023 kohtuistungil vande all, et korteriomand osteti

kostja fototarvete jaoks ja mõttega, et see võiks jääda lastele. Poolte kavatsus on küll käsitatav

tahtena majanduslikult ühise varalise väärtuse kestvaks loomiseks, kuid korteriomand soetati

eelkõige kostja kasutuseks, mitte ühise eesmärgi saavutamiseks VÕS § 580 lg 1 mõttes.

Panuste osas tuvastas maakohus, et pooled ei teinud korteriomandi omandamiseks olulisi ja

võrreldavaid panuseid. Panused olid küll võrreldavad ehk rahaliselt hinnatavad, kuid kostja

panus ei olnud oluline. Müügihinnast tasus kostja 6,3% (4000 eurot 63 000 eurost), kogu

korterisse panustatust oli kostja osa 11% (7027,94 eurot 70 354,44 eurost), mida maakohus ei

lugenud oluliseks. Kui üks pool ei ole oluliselt ühisesse asja panustanud, ei ole Riigikohtu

hinnangul alust jagada kinnistu mõttelisi osi poolte kooselu lõppemisel seltsingu sätete alusel

(RKTKo 3. detsember 2014 nr 3-2-1-109-14, p 24).

Analoogia alusel seltsingu likvideerimise sätete kohaldamine ei ole põhjendatud ka sel

põhjusel, et pooled on oma suhted reguleerinud kokkulepetega omandada korteriomand

kaasomandisse ja võtta ühiselt laenu. Korteri kasutamine on toimunud kokkuleppel. Asjas

esitatud väidetest ja tõenditest ei saa järeldada, nagu oleks pooled leppinud kokku hilisemas

hüvitamiskohustuses. Korteriomand kuulub pooltele võrdsetes osades ja laenukohustuse eest

vastutasid nad solidaarselt. Seetõttu ei ole õige hageja väide, et korteriomandi turuväärtuse

jagamine poolte vahel võrdsetes osades ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega.

Seltsingu likvideerimise sätete kohaldamine ühele kooselu käigus omandatud esemele võib

viia ebaõiglase tulemuseni muu hulgas seetõttu, et sätete kohaldamine üksnes korteriomandi

jagamisele ei arvesta muid ühist elu puudutavaid kokkuleppeid.

Hageja kontoväljavõttest ei ole võimalik tuvastada, et hageja panustas pere igapäevakuludeks

rohkem kui kostja, sest kontoväljavõttest ei nähtu kostja panus või pere kogukulu.

10.3.

Apellatsioonkaebuses esitas hageja uue väite, et mõlema poole panused olid olulised,

sest mõlemal oli solidaarne kohustus tasuda laenu arvelt müügihinna osa 50 400 eurot,

mistõttu tasusid nad selle võrdselt. Kui hageja leiab, et pool laenusummat oli kostja panus, ei

saa ta sama summat lugeda enda panuseks. Hageja väide on seega vastuolus tema senise

seisukohaga ja ringkonnakohus ei pea põhjendatuks sellega arvestada.

10.4.

Hageja leiab, et ei pidanud esitama eraldi nõuet seltsingu lõpetamiseks või

seltsinguvara jagamiseks, sest korteriomandi talle jäämise korral oleks ta ise pidanud kostjale

hüvitist maksma.

Ringkonnakohus selle seisukohaga ei nõustu. Kuivõrd hageja sisuliselt soovis saada suuremat

summat kui tema osa korteriomandist, sai selline tulemus põhineda mingil nõudel, mille

alusel saadavat summat võiks kaasomandi lõpetamisel kostjale makstava summaga

tasaarvestada. Sellist selget nõuet hageja esitanud ei ole, vaid on nõudnud hüvitise maksmist

kaasomandiosade suurusest erinevalt.

Riigikohus on selgitanud, et kui kinnisasi ei kuulu seltsinguvara hulka, kuid on täidetud

seltsingu likvideerimise sätete kohaldamise eeldused, on võimalik nõuda eseme väärtuse

juurdekasvu ehk ühiselt loodud majandusliku väärtuse jagamist VÕS § 600 lg 1 alusel (vt

RKTKo 26. juuni 2024 nr 2-20-10878, p 15, 16). Antud juhul on aga kohtud leidnud, et

seltsingu sätted ei kohaldu, mistõttu ei muudaks eraldi formuleeritud nõude esitamine

lõpptulemust.

Hagejal võib olla kostja kui solidaarvõlgniku vastu tagasinõue VÕS § 69 lg 2 alusel, kuid

sellist nõuet ei ole hageja samuti esitanud. VÕS § 69 lg 1 kohaselt peavad solidaarvõlgnikud

omavahelises suhtes täitma kohustuse võrdsetes osades, kui seadusest, lepingust või

kohustuse olemusest ei tulene teisiti. Seda, et kohustust ei tule täita võrdsetes osades, peab

tõendama pool, kes sellele tugineb.

10.5.

Maakohus luges hageja 18. märtsi 2024 menetlusdokumendi hagi muutmiseks osas,

milles hageja tugineb seltsingulepingu sõlmimisele ning esitab alternatiivnõude seltsinguvara

jagamiseks. Maakohtu hinnang hageja nõudele on samas vastuoluline, sest kuigi maakohus

leiab, et seltsingu sätetele tuginemine on uus väide, mida kohus ei arvesta, on ta nende sätete

kohaldamist otsuses siiski analüüsinud.

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole hageja hagi muutnud. Hageja on menetluse algusest saadik

nõudnud kaasomandi lõpetamist selliselt, et ta ei maksaks kostjale hüvitist omandikaotuse

eest vastavalt kaasomandiosade suurusele. Hüvitist on hageja läbivalt arvutanud sama loogika

alusel. Seltsinguga seonduvat arutati lühidalt ka 29. veebruari 2024 kohtuistungil. Seega ei ole

hageja 10. aprilli 2023 menetlusdokumendis muutnud hagi eset ega alust, vaid on juba varem

hüvitise arvutamisel samadele argumentidele tuginenud. Pool ei pea viitama õigusnormidele,

mida asja lahendamisel kohaldada, kohus ei ole seotud poolte õiguslike väidetega. Samas on

maakohus seltsingu sätete kohaldamist otsuses analüüsinud, hageja väited ei ole jäänud

tähelepanuta.

Mis puudutab hageja alternatiivset nõuet, siis hagiavalduses oli hageja alternatiivseks nõudeks

korteriomandi jätmine kostjale. Sellest nõudest hageja 10. aprilli 2023 kohtuistungil loobus.

Nõude korteriomand müüa ning tulemist jagada 80% hagejale ja 20% kostjale esitas hageja

alles 18. märtsi 2024 täpsustuses. Tegemist on nõude laiendamisega TsMS § 376 lg 4 p 2

mõttes, mida ei peeta hagi muutmiseks (vt RKTKo 19. juuni 2024 nr 2-17-15677, p 23).

Maakohus on põhjendanud, miks hageja täiendavalt taotletud viisil ei ole alust kaasomandit

lõpetada. Ringkonnakohus märgib, et apellatsioonkaebuses on hageja müügi nõude

formuleerinud uuel kujul (summaliselt määratud panusena), kuid see ei muuda kohtu

lõppjäreldust.

10.6.

Maakohus ei ole analüüsinud käsundita asjaajamise sätete kohaldamist, kuid

ringkonnakohtu hinnangul ei ole nende kohaldamise eeldused ka täidetud.

Käsundita asjaajamisega on VÕS § 1018 lg 1 järgi tegemist, kui üks isik teeb midagi teise

isiku kasuks, ilma et viimane oleks talle andnud õiguse tegu teha või kohustanud teda tegu

tegema.

Poolte sõlmitud laenulepingus on hageja konto märgitud arvelduskontona, millelt tasutakse

lepingujärgseid makseid (dtl 152). Laenu maksmine hageja kontolt ei toimunud seega

kostjaga kokku leppimata, mistõttu ei ole laenumakse tasumise näol tegemist käsundita

asjaajamisega. Ka ei saaks hageja kostjalt nõuda kogu solidaarse kohustuse täitmiseks tasutud

summat, sest VÕS § 69 lg 2 alusel eeldatakse, et solidaarvõlgnikud peavad kohustuse täitma

võrdsetes osades.

10.7.

Maakohus ei pidanud lahendama valduse üleandmise nõuet, sest jättis kaasomandi

hageja taotletud viisil lõpetamata. Hagiavalduses taotles hageja korteriomandi valduse endale

üleandmist, kui korteriomand jääb hageja ainuomandisse. Otsustades lõpetada kaasomandi

korteriomandi müügiga avalikul enampakkumisel, ei pidanud maakohus otsustama hageja

taotluse üle kohustada kostjat korteriomandi valdust hagejale üle andma.

11. Kuna ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse sisuliselt rahuldamata, jäävad

menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda.

Hageja viidatud põhimõte, et kaasomandi lõpetamise menetluskulud tuleb jätta poolte endi

kanda, kehtib üldjuhul maakohtu menetluskulude jaotuse kohta. TsMS § 171 lg 1 sätestab

erisuse kõrgema astme kohtute menetluskulude jaotusele (vt RKTKo 23. oktoober nr 2-22-

2159, p 26). Hageja apellatsioonkaebus ei olnud põhjendatud.

Hageja märgib õigesti, et menetluskulude jaotust maakohtus ei ole kumbki pool vaidlustanud.

Maakohus jättis menetluskulud poolte endi kanda, sest kaasomandi lõpetamine on eelduslikult

mõlema poole huvides. Kuna lõppjärelduses jääb maakohtu otsus muutmata, siis puudub alus

muuta menetluskulude jaotust maakohtus.

12. Kuna maakohtu menetluskulud jäid poolte endi kanda, määrab ringkonnakohus

apellatsiooniastme menetluskulude suuruse rahaliselt kindlaks.

Kostja palub hagejalt õigusabikulu hüvitamiseks välja mõista 1110,20 eurot, lepingulise

esindaja ajakulu oli 6,5 tundi, tunnihinnaga 170,80 eurot, sh käibemaks. Ringkonnakohtu

hinnangul vastab tunnihind turuhinnale, kostjat esindab vandeadvokaat. Kulunud aeg on

kaebuse ja vastuse mahtu arvestades põhjendatud, asi on keerukam tavalisest kaasomandi

lõpetamise vaidlusest ning apellatsioonkaebus on laialivalguv ja selles on erinevas sõnastuses

esitatud korduvalt samu väiteid. Ringkonnakohus määrab TsMS § 175 lg 1 alusel kostjale

hüvitatavate menetluskulude suuruseks ringkonnakohtus 1110,20 eurot.

Ringkonnakohus rahuldab kostja taotluse välja mõista menetluskuludelt viivis TsMS § 177 lg

4 kohaselt, seega tuleb hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuda menetluskulude

suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse §

113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

(allkirjastatud digitaalselt)