2-21-17763/100 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Andrea Lega

Otsuse tegemise aeg ja koht

08.01.2025, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-21-17763

Tsiviilasi

U.Y hagi E.D , S.N, Z.F-i , X.W ja B.B vastu

kaasomandi lõpetamise nõudes ja;

E.D , S.N, Z.F-i ja X.W vastuhagi U.Y vastu

kaasomandi lõpetamise nõudes

Tsiviilasja hind

Põhihagi hind 3500 eurot

Vastuhagi hind 3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: U.Y (isikukood XXX);

Hageja (vastuhagis kostja) lepinguline esindaja:

vandeadvokaat Rivo Kaldvee (Advokaadibüroo

Kaarma & Kaldvee, e-post xxx);

Kostja I: E.D (isikukood XXX, elukoht XXX,

e-post XXX);

Kostja II: S.N (isikukood XXX, elukoht XXX, e-post

XXX);

Kostja III: Z.F (isikukood XXX, elukoht XXX, e-

post XXX);

Kostja IV: X.W (isikukood XXX, elukoht xxx, e-

post XXX);

Kostja V: B.B (isikukood XXX, elukoht xxx, e-post

XXX);

Kostjate lepinguline esindaja: vandeadvokaat Urmas

Kukk (Advokaadibüroo KPMG Law OÜ, e-post

XXX).

Asja läbivaatamine

15.10.2024 kohtuistung

RESOLUTSIOON

1. Jätta U.Y hagi rahuldamata.

2. Rahuldada E.D , S.N, Z.F-i ja X.W vastuhagi.

3. Lõpetada kinnistu asukohaga XXX, Harjumaa kinnistusregistri registriosa

numbriga xxx U.Y kaasomand, jättes kinnistu E.D (XXX), S.N (XXX) Z.F

(XXX) X.W (XXX) B.B (XXX) kaasomandisse suurendades E.D (XXX)

kaasomandi osa U.Y-le kuuluva kaasomandi osa võrra selliselt, et peale U.Y

kaasomandi lõpetamist jääb E.D-le 18/30 kaasomandist, S.N-ile 4/30

kaasomandist, Z.F-ile 4/30 kaasomandist, X.W-le 2/30 kaasomandist ja B.B-le

2/30 kaasomandist.

4. Mõista E.D-lt U.Y kasuks välja hüvitis 130 406,33 eurot.

5. Kohustada R E Da andma nõusolek kinnistusosakonna registriossa nr xxx

kantud kinnistu teise jao omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks,

2-21-17763

millega kantakse kinnistu nr xxx kaasomanikena kinnistusraamatusse E.D 18/30

kaasomandi osas, S.N 4/30 kaasomandi osas, Z.F 4/30 kaasomandi osas, X.W

2/30 kaasomandi osas ja B.B 2/30 kaasomandi osas eeldusel, et E.D on tasunud

R E Dale punktis 4 nimetatud hüvitise. Asendada R E Da nõusolek käesoleva

kohtuotsusega.

Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine

6. Jätta menetluskulud poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord

Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus

menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Menetlusabi taotlemise selgitus

Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud

tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille

tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi

andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või

tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD ja HAGEJA NÕUE

1. Hagi kohaselt on pooled kinnisasja aadressiga XXX-i (kinnistu registriosa nr xxx,

edaspidi kinnisasi) kaasomanikud. Pooltel ei ole kohtuväliselt õnnestunud läbi rääkida

kaasomandi lõpetamises, mistõttu esitas hageja hagi M kinnisasja kaasomandi

lõpetamiseks.

2. Hageja poolt esimese eelistusena taotletud lahendus kaasomandi lõpetamiseks, milleks on

M kinnistu müük avalikul enampakkumisel alghinnaga 350 000 eurot ja saadud raha

kaasomanike vahel jagamine vastavalt nende osade suurusele, on parim ja tulusaim viis

kaasomanike jaoks kaasomandit jagada ja arvestab kõikide kaasomanikega. Kinnistu

avalikul enampakkumisel müügi korral on kõikidel kaasomanikel võimalus osaleda

enampakkumisel ja osta kinnistu parima pakkumise tegijana endale. Sealjuures annab see

ka U.Y-le võimaluse kinnistu ostmiseks, mis on ka tema esmane soov. Samasugune

võimalus kinnistu endale ostmiseks on nii igal kostjal üksikult kui ka kostjatel koos.

Hagejal on kinnistuga tugev emotsionaalne ja elukorralduslik seos ning ta soovib M

kinnistu tervikuna endale osta, mistõttu alternatiivsel esitab haginõude, et kohus lõpetaks

M kinnistu kaasomandi selliselt, et kaasomand müüakse vastavalt AÕS § 77 lg 2

kaasomanikevahelisel enampakkumisel alghinnaga 350 000 eurot ning saadud raha

jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Sellisel juhul jääks kinnistu

igal juhul ühe või mitme kaasomaniku omandisse ega läheks kolmandate isikute kätte.

Hageja on majanduslikult piisavalt võimekas täitma. Hagejale kuulub kolm kinnistut ja

92.75% osalus äriühingus K OÜ (registrikood xxx), mille osamaks on 640 000 eurot.

Ülejäänud 7.25% osalus kuulub äriühingule endale, mistõttu sisuliselt on U.Y äriühingu

ainuomanik. K OÜ varade maht oli vastavalt viimasele koostatud 2022. majandusaasta

2-21-17763

aruandele 983 755 eurot. Sealjuures kuulub K OÜ-le 14 493 m2 kinnistu aadressil xxx,

XXX, mille väärtuseks hinnati 2017. aastal 660 000 eurot. Tõenäoliselt on kinnistu

väärtus tulenevalt üldisest kinnisvara väärtuse tõusust täna kõrgem kui 2017. aastal.

Vajadusel on võimalik tal kasutada võõrvahendeid olemaoleva vara tagatisel, kuivõrd vara

on kohustustega koormamata.

3. Hageja ei olnud ega ole samas kinnistu kaheks reaalosaks jagamisele põhimõtteliselt

vastu, kuid soovib sellisel juhul jagada kinnistu selliselt, et tema ainuomandisse jäävale

reaalosale jääks proportsionaalne osa metsaga kaetud metsamaast ja rohumaast, üks M

kinnistul asuvast kahest elamust (vt 22.05.2023 hindamisakti p 4.5 ja 4.6), millel on

elektriühendus ja veevarustus ning millele on tegelik mõistlik juurdepääs avalikult teelt.

Nimetatud juurdepääsutee kulgeb ca 900 m ulatuses M kinnistu hoonestatud alale Xxx

teelt, mis on heas seisukorras asfaltkattega avalikus kasutuses olev tee. Viidatud

juurdepääsutee läbib kahte eravalduses olevat kinnisasja ja ühte riigiomandis olevat

kinnisasja (vt 22.05.2023 hindamisakti lk 8 ja kostjate 21.06.2024 menetlusdokumendi

lisa 2). Kuusalu Vallavalitsus on oma 20.12.2023 kirja nr xxx (vt kostjate 21.06.2024

menetlusdokumendi lisa 3) lk 2 kostja E.D-le selgitanud, et moodustatavatel kinnistule

peab olema tagatud otstarbekas juurdepääsutee. Seetõttu tuleks M kinnistu jagada hageja

soovitud viisil vastavalt esitatud joonisele.

Keskkonnaamet on oma 04.06.2015 kirjas nr XXX (vt hageja 18.07.2024 seisukoha lisa)

kostja E.D-le selgitanud, et tavapäraselt paikneb ühe kinnistu õuemaal üks elamu,

mistõttu on põhjendatud hageja soov M kinnistu jagada reaalosadeks nii vastavalt esitatud

joonisele, et hageja omandisse jäävale kinnistule jääks üks M kinnistul asuv elamu, millel

on elektriühendus ja veevarustus ning millele on tegelik mõistlik juurdepääs avalikult

teelt. Nimetatuga on hageja esitatud joonisel arvestatud. Kuivõrd Kuusalu Vallavalitsus on

oma 20.12.2023 kirjas nr xxx (vt kostjate 21.06.2024 menetlusdokumendi lisa 3) asunud

seisukohale, et põhimõtteliselt on M kinnistu jagamine võimalik, siis on eespool nimetatu

tõttu põhjendatud kinnistu jagamine hageja soovitud viisil vastavalt esitatud joonisele.

4. Hagejale on 22.05.2023 eksperthinnangus nimetatud M kinnistu turuväärtus summas 208

000 eurot üllatuslik ja ta ei nõustu sellega. Hageja hinnangul on M kinnistu turuväärtus

oluliselt kõrgem. Kostja E.D on samuti olnud nõus tasuma hageja U.Y 9/30 M kinnistu

kaasomandi osa eest vahemikus 105 000-110 000 eurot, mis teeb kinnistu väärtuseks 350

000–367 000 eurot.

Arvestades, et M 41.32 ha kinnistust 26.47 ha on metsamaa ja 12.78 ha looduslik

rohumaa, siis on eksperdi järeldus M kinnistu väärtuse kohta üllatav ja hageja hinnangul

ebaõige. Hageja esitas Maa-ameti metsamaa tehingute statistika Kuusalu vallas

ajavahemikul 01.06.2022 - 30.06.2023, mille kohaselt on metsamaa hektari mediaanhind

6316.63 eurot ja keskmine hind 8040.47 eurot. Seetõttu peaks ainuüksi metsamaa väärtus

olema mediaan- või keskmise hinna järgi vahemikus 167 201-212 831 eurot. Hageja

esitas Maa-ameti haritava maa tehingute statistika Kuusalu vallas ajavahemikul

01.06.2022 - 30.06.2023 (lisa 2), mille kohaselt on haritava maa hektari mediaanhind

5012.89 eurot ja keskmine hind 4499.36 eurot. Seetõttu peaks ainuüksi haritava maa

väärtus olema mediaan- või keskmise hinna järgi vahemikus 57 502- 64 064 eurot. See

teeb 26.47 ha metsamaa ja 12.78 ha loodusliku rohumaa väärtuseks mediaan- või

keskmise hinna järgi kuni 276 895 eurot. Samas ekspert on määranud hoonestamata maa

turuväärtuseks 124 432 eurot, millega hageja ei nõustu. Kuivõrd ekspert on määranud M

2-21-17763

kinnistu hoonestatud osa turuväärtuseks 84 000 eurot, siis koos metsamaa ja haritava

maaga kokku peaks M kinnistu turuväärtus olema vähemalt 360 895 eurot.

M T on hinnanud M kinnistu metsamaa väärtuseks 80 130 eurot, arvestusega et 26.47 ha

metsamaa väärtus on 3000 eurot/ha. M kinnistul asuva metsa väärtuseks on M T hinnanud

226 687.77 eurot, arvestusega et kokku on kasvava metsa tagavara 5441tm ja

metsakasutuse maht 1106tm. Seetõttu on ainuüksi M kinnistu 26.47 ha metsamaa koos

sellel kasvava metsaga väärt vähemalt 306 817.77 eurot. Arvestades, et M 41.32 ha

kinnistust on veel 12.78 ha looduslik rohumaa, siis on eksperdi järeldus M kinnistu

väärtuse osas hageja hinnangul ebaõige. Hageja selgitas oma 15.06.2023 seisukohas, et M

kinnistu haritava maa väärtus on mediaan- või keskmise hinna järgi vahemikus 57 502 -

64 064 eurot. Eespool nimetatu tõttu on M kinnistu 26.47 ha metsamaa ja 12.78 ha

loodusliku rohumaa väärtus kokku kuni 306 817.77 + 64 064 = 370 881.77 eurot.

Arvestades, et ekspert on hinnanud M kinnistu hoonestatud osa turuväärtuseks 84 000

eurot, siis on hageja hinnangul M kinnnistu turuväärtus kokku vähemalt 370 881.77 + 84

000 = 454 881.77 eurot.

5. Hageja palub:



lõpetada kaasomand selliselt, et kinnisasi registriosa numbriga xxx müüakse avalikul

enampakkumisel alghinnaga 350 000 eurot ning saadud raha jagatakse kaasomanike

vahel vastavalt nende osa suurusele; kohustada E.D ’a, S.N ’t, Z.F ’it, X.W ’d ja B.B

’a andma nõusolek kaasomandi lõpetamiseks avaliku enampakkumise teel

alghinnaga 350 000 eurot; kohustada E.D ’a, S.N ’t, Z.F ’it, X.W ’d ja B.B ’a

andma nõusolek (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses) kinnisasja

registriosa numbriga xxx teise jao omanikukande, mille kohaselt on E.D , S.N, Z.F ,

X.W ja B.B viidatud kinnisasja kaasomanikud, kustutamiseks ja uue kande

tegemiseks, millega kantakse kinnisasja ainuomanikuna kinnistusraamatusse avaliku

enampakkumise võitja; asendada E.D ’a, S.N, Z.F ’i, X.W ja B.B ’a punktides 5 ja 6

nimetatud nõusolekud kohtulahendiga;



alternatiivselt lõpetada kinnistu asukohaga XXX, Harjumaa kinnistusregistri

registriosa numbriga xxx kaasomand, jättes kinnistu U.Y (E.D) (XXX) omandisse

ning kohustades U.Y a hüvitama S.N (XXX) 4/30 kaasomandi, Z.F ’i (XXX) 4/30

kaasomandi, X.W (XXX) 2/30 kaasomandi, B.B (E.D) (XXX) 2/30 kaasomandi ja

E.D (E.D) (XXX) 9/30 kaasomandi osa kaotuse, arvestusega et M kinnistu

turuväärtus on 375 000 eurot; kohustada S.N ’t (XXX), Z.F ’it (XXX), X.W ’d

(XXX), B.B a (E.D) (XXX) ja E.D a (E.D) (XXX) andma nõusoleku

kinnistusosakonna registriossa nr xxx kantud kinnistu teise jao omanikukande, mille

kohaselt on B.B 2/30 kaasoamandi osa, X.W 2/30 kaasomandi osa, U.Y 9/30

kaasomandi osa, E.D 9/30 kaasomandi osa, Z.F 4/30 kaasomandi osa ja S.N 4/30

kaasomandi osa omanikud, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse

kinnistu nr xxx omanikuna kinnistusraamatusse U.Y (XXX).



alternatiivselt lõpetada kinnistu asukohaga XXX, Harjumaa kinnistusregistri

registriosa numbriga xxx kaasomand selliselt, et kinnisasi registriosa numbriga xxx

müüakse kaasomanikevahelisel enampakkumisel alghinnaga 350 000 eurot ning

enampakkumise tulemusel saadav ostusumma jagatakse kaasomanike vahel vastavalt

nende kaasomandi osa suurusele.

2-21-17763

6. Hageja esitab täpsustatud M kinnistu kaheks jagamise plaani ja kaardimaterjali, millelt on

näha rohelisega märgitud juurdepääsuteed. Alternatiivselt esitab hageja ka M kinnistu

kolmeks jagamise plaani, kusjuures kõikidel kinnistu jagamise tulemusel tekkivatel osadel

oleks kasutada samad juurdepääsuteed, kui kinnistu kaheks jagamisel. Jagamise tulemusel

tekkivad kinnisasjad oleksid terviklikud ja otstarbeka kujuga.

Kostjad on oma 21.03.2024 esitatud menetlusdokumendi lisana 2 esitanud

Keskkonnaameti 24.01.2022 seisukoha ja 21.06.2024 seisukoha lisana 3 Kuusalu

Vallavalitsuse 20.12.2023 seisukoha, mille kohaselt on M kinnistut võimalik

maakorralduslikult jagada nii nagu taotleb käesolevaga hageja. Nimetatu kinnitab, et M

kinnistu jagamine hageja taotletud viisidel on võimalik. Nimetatust tulenevalt palub

hageja juhul, kui kohus ei peaks rahuldama tema 11.11.2021 või alternatiivselt 15.06.2023

või 20.01.2024 haginõuet kaasomandi lõpetamiseks, siis:



jagada alternatiivselt kinnistu asukohaga XXX, Harjumaa, kinnistusregistri

registriosa numbriga xxx, kaheks reaalosaks vastavalt lisale 1; kohustada E.D a

(XXX), S.N-i (XXX), Z.F-i (XXX), X.W d (XXX) ja B.B a (XXX) andma

tahteavaldus lõpetada neile ja U.Y-le (XXX), kuuluva kinnistu, asukohaga XXX,

Harjumaa, kinnistusregistri registriosa numbriga xxx, kaasomand ja asendada E.D

(XXX), S.N (XXX), Z.F-i (XXX), X.W (XXX) ja B.B (XXX) tahteavaldus

kohtulahendiga;



kohustada E.D a (XXX), S.N-i (XXX), Z.F-i (XXX), X.W d (XXX) ja B.B a

(XXX) andma tahteavaldus ja asendada nende tahteavaldus kohtulahendiga jagada

kinnistu asukohaga XXX, Harjumaa, kinnistusregistri registriosa numbriga xxx,

U.Y (XXX), E.D (XXX), S.N (XXX), Z.F-i (XXX), X.W (XXX) ja B.B

(XXX) vahel järgmisel viisil: vastavalt lisana 1 esitatud asendiplaanile jagada

katastriüksus nr xxx ja M kinnistu (registriosa nr xxx) kaheks kinnistuks

järgmiselt:

o

U.Y-le (XXX) jääb üksus M suurusega 170 426 m2 piirikoordinaatidega:

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y=xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

2-21-17763

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx;

o

E.D-le (XXX, 9/21 kaasomandist), S.N-ile (XXX, 4/21 kaasomandist), Z.F-

ile (XXX, 4/21 kaasomandist), X.W-le (XXX, 2/21 kaasomandist) ja B.B-le

(XXX, 2/21 kaasomandist) jääb üksus U M suurusega 242 710 m2

piirikoordinaatidega:

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

13.X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx;



kohustada E.D a (XXX), S.N-i (XXX), Z.F-i (XXX), X.W d (XXX) ja B.B a

(XXX) tegema järgmised tahteavaldused ja asendada E.D (XXX), S.N (XXX), Z.F-i

(XXX), X.W (XXX) ja B.B (XXX) tahteavaldused kohtulahendiga:

i. esitada avaldus Kuusalu Vallavalitsusele maakorralduskava (jagamise plaani)

kooskõlastamiseks vastavalt p 3.1 kajastuvale;

ii. esitada avaldus ja volitus maakorraldustööde tegevuslitsentsi omavale

maamõõtjale

katastrimõõdistamise

tingimuste

taotlemiseks

ja

katastrimõõdistamise teostamiseks vastavalt p 3.1 kajastuvale;

2-21-17763

iii. esitada avaldus kinnistusraamatu pidajale jagada kinnistusraamatu registriossa

nr xxx (senine registriosa) kantud kinnistu järgmiselt:

1) sulgeda senine registriosa ja avada 2 uut registriosa (esimene ja teine

registriosa);

2) kanda esimese registriosa I jakku punktis 3.1.1. märgitud avalduse

lahendamisel maakatastrisse kantud üksuse M katastritunnus ja

pindala, aga ülejäänud osas senise registriosa I jao andmed;

3) kanda esimese registriosa II jakku omanikuna U.Y (XXX);

4) kanda esimese registriosa III jakku kanded senise registriosa III jaost;

5) kanda teise registriosa I jakku punktis 3.1.2 märgitud avalduse

lahendamisel maakatastrisse kantud üksuse U M katastritunnus ja

pindala, aga ülejäänud osas senise registriosa I jao andmed;

6) kanda teise registriosa II jakku omanikuna E.D (XXX, 9/21

kaasomandist), S.N (XXX, 4/21 kaasomandist) Z.F (XXX, 4/21

kaasomandist) X.W (XXX, 2/21 kaasomandist) ja B.B (XXX, 2/21

kaasomandist);

7) kanda teise registriosa III jakku kanded senise registriosa III jaost.



Alternatiivselt

jagada kinnistu asukohaga XXX, Harjumaa, kinnistusregistri

registriosa numbriga xxx, kolmeks reaalosaks vastavalt lisale 3; kohustada L E.Da

(XXX), S.N-i (XXX), Z.F-i (XXX), X.W d (XXX) ja E E.Da (XXX) andma

tahteavaldus lõpetada neile ja U.Y-le (XXX), kuuluva kinnistu, asukohaga XXX,

Harjumaa, kinnistusregistri registriosa numbriga xxx, kaasomand ja asendada E.D

(XXX), S.N (XXX), Z.F-i (XXX), X.W (XXX) ja B.B (XXX) tahteavaldus

kohtulahendiga; kohustada L E.Da (XXX), S.N-i (XXX), Z.F-i (XXX), X.W d

(XXX) ja E E.Da (XXX) andma tahteavaldus ja asendada nende tahteavaldus

kohtulahendiga jagada kinnistu asukohaga XXX, Harjumaa, kinnistusregistri

registriosa numbriga xxx, U.Y (XXX), E.D (XXX), S.N (XXX), Z.F-i (XXX), X.W

(XXX) ja B.B (XXX) vahel järgmisel viisil:

vastavalt lisana 3 esitatud asendiplaanile jagada katastriüksus nr xxx ja M kinnistu

(registriosa nr xxx) kolmeks kinnistuks, jagades kinnistu uue tekkiva piiripunkti,

geograafiliste koordinaatide:

X= xxx

Y= xxx,

X=xxx

Y= xxx ja

X=xxx

Y=xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

vaheliste lõigetega nii, et moodustatakse uued katastriüksused ja kinnistud.



U.Y-le (XXX) jääb üksus V M suurusega 82 484 m2 piirikoordinaatidega:

X= xxx

Y= xxx

1.X= xxx

Y= xxx

2-21-17763

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y=xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X=xxx

Y=xxx



U.Y-le (XXX) jääb üksus U M pindalaga 93 613 m2 piirikoordinaatidega:

X= xxx

Y=xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y=xxx

X=xxx

Y=xxx



E.D-le (XXX, 9/21 kaasomandist), S.N-ile (XXX, 4/21 kaasomandist), Z.F-ile

(XXX, 4/21 kaasomandist), X.W-le (XXX, 2/21 kaasomandist) ja B.B-le (XXX,

2/21 kaasomandist) jääb üksus M suurusega 237 039 m2 piirikoordinaatidega:

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

2-21-17763

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx



kohustada E.D a (XXX), S.N-i (XXX), Z.F-i (XXX), X.W d (XXX) ja B.B a

(XXX) tegema järgmised tahteavaldused ja asendada E.D (XXX), S.N (XXX), Z.F-i

(XXX), X.W (XXX) ja B.B (XXX) tahteavaldused kohtulahendiga:

i. esitada avaldus Kuusalu Vallavalitsusele maakorralduskava (jagamise plaani)

kooskõlastamiseks vastavalt p 7.1 kajastuvale;

ii. esitada avaldus ja volitus maakorraldustööde tegevuslitsentsi omavale

maamõõtjale

katastrimõõdistamise

tingimuste

taotlemiseks

ja

katastrimõõdistamise teostamiseks vastavalt p 7.1 kajastuvale;

iii. esitada avaldus kinnistusraamatu pidajale:

1) jagada kinnistusraamatu registriossa nr xxx (senine registriosa) kantud

kinnistu järgmiselt:

2) sulgeda senine registriosa ja avada 3 uut registriosa (esimene, teine ja

kolmas registriosa);

3) kanda esimese registriosa I jakku punktis 7.1.1. märgitud avalduse

lahendamisel maakatastrisse kantud üksuse V M katastritunnus ja

pindala, aga ülejäänud osas senise registriosa I jao andmed;

4) kanda esimese registriosa II jakku omanikuna U.Y (XXX);

5) kanda esimese registriosa III jakku kanded senise registriosa III jaost;

6) kanda teise registriosa I jakku punktis 7.1.2. märgitud avalduse

lahendamisel maakatastrisse kantud üksuse U M katastritunnus ja

pindala, aga ülejäänud osas senise registriosa I jao andmed;

7) kanda teise registriosa II jakku omanikuna U.Y (XXX);

8) kanda teise registriosa III jakku kanded senise registriosa III jaost;

9) kanda kolmanda registriosa I jakku punktis 7.1.3. märgitud avalduse

lahendamisel maakatastrisse kantud üksuse M katastritunnus ja

pindala, aga ülejäänud osas senise registriosa I jao andmed;

10) kanda kolmanda registriosa II jakku omanikuna E.D (XXX, 9/21

kaasomandist), S.N (XXX, 4/21 kaasomandist) Z.F (XXX, 4/21

kaasomandist) X.W (XXX, 2/21 kaasomandist) ja B.B (XXX, 2/21

kaasomandist);

11) kanda kolmanda registriosa III jakku kanded senise registriosa III jaost.

7. Hageja palub alternatiivselt jagada M kinnistu neljaks reaalosaks vastavalt jagamise

plaanile. Hageja on 04.11.2024 esitanud kaardimaterjali, millelt on näha rohelisega

märgitud juurdepääsuteed (vt 04.11.2024 menetlusdokumendi lisa 2), mille kaudu on

võimalik pääseda kõikidele neljale kinnistu osale. Jagamise tulemusel tekkivad

kinnisasjad oleksid terviklikud ja otstarbeka kujuga.

Lisaks esitab hageja Keskkonnaameti 26.11.2024 kirja nr xxx, mille kohaselt on M

kinnistu baasil võimalik moodustada neli eraldi maaüksust tingimusel, et hooned ja muud

elamu teenindamiseks mõeldud hooned ja rajatised (varjualused jms) jäävad ühele

2-21-17763

maaüksusele. Nimetatu kinnitab, et M kinnistu jagamine hageja taotletud viisil on

võimalik.

Hageja selgitab lisaks, et kuivõrd kostjatele on olnud oluline kasutada jätkuvalt M kinnistu

õueala, kus asuvad hooned ja rajatised, siis sisaldab käesolev hagi täiendus muuhulgas

kahte alternatiivset taotlust, millest esimese kohaselt jääks M kinnistu õueala jätkuvalt

kaasomandisse ja teise puhul U.Y ainuomandisse. Juhul, kui kohus ei pea võimalikuks

esimest alternatiivtaotlust rahuldada, siis palub hageja rahuldada selle asemel teise

alternatiivtaotluse.

Hageja palub: jagada kinnistu asukohaga XXX, Harjumaa, kinnistusregistri registriosa

numbriga xxx, neljaks reaalosaks vastavalt lisale 1; kohustada L E.Da (XXX), S.N-i

(XXX), Z.F-i (XXX), X.W d (XXX) ja E E.Da (XXX) andma tahteavaldus lõpetada

neile ja U.Y-le (XXX), kuuluva kinnistu, asukohaga XXX, Harjumaa, kinnistusregistri

registriosa numbriga xxx, kaasomand ja asendada E.D (XXX), S.N (XXX), Z.F-i (XXX),

X.W (XXX) ja B.B (XXX) tahteavaldus kohtulahendiga; kohustada L E.Da (XXX),

S.N-i (XXX), Z.F-i (XXX), X.W d (XXX) ja E E.Da (XXX) andma tahteavaldus ja

asendada nende tahteavaldus kohtulahendiga jagada kinnistu asukohaga XXX, Harjumaa,

kinnistusregistri registriosa numbriga xxx, U.Y (XXX), E.D (XXX), S.N (XXX), Z.F-i

(XXX), X.W (XXX) ja B.B (XXX) vahel järgmisel viisil:

vastavalt lisana 1 esitatud asendiplaanile jagada katastriüksus nr xxx ja M kinnistu

(registriosa nr xxx) neljaks kinnistuks järgmiselt:

U.Y-le (XXX) jääb üksus V M suurusega 67 431 m2 piirikoordinaatidega:

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y=xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X=xxx

Y=xxx

X=xxx

Y=xxx

U.Y-le (XXX) jääb üksus U M pindalaga 93 613 m2 piirikoordinaatidega:

X= xxx

Y=xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

2-21-17763

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y=xxx

X=xxx

Y=xxx

E.D-le (XXX, 9/21 kaasomandist), S.N-ile (XXX, 4/21 kaasomandist), Z.F-ile (XXX, 4/21

kaasomandist), X.W-le (XXX, 2/21 kaasomandist) ja B.B-le (XXX, 2/21 kaasomandist)

jääb üksus M suurusega 244 621 m2 piirikoordinaatidega:

X=xxx

Y=xxx

X=xxx

Y=xxx

X=xxx

Y=xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

U.Y-le (XXX, 9/30 kaasomandist), E.D-le (XXX, 9/30 kaasomandist), S.N-ile (XXX, 4/30

kaasomandist) Z.F-ile (XXX, 4/30 kaasomandist) X.W-le (XXX, 2/30 kaasomandist) ja

B.B-le (XXX, 2/30 kaasomandist)

või alternatiivselt U.Y-le (XXX) jääb üksus M Õu suurusega 7471 m2 piirikoordinaatidega:

X=xxx

2-21-17763

Y=xxx

X=xxx

Y=xxx

X=xxx

Y=xxx

X=xxx

Y=xxx

X=xxx

Y=xxx

kohustada L E.Da (XXX), S.N-i (XXX), Z.F-i (XXX), X.W d (XXX) ja E E.Da (XXX)

tegema järgmised tahteavaldused ja asendada E.D (XXX), S.N (XXX), Z.F-i (XXX), X.W

(XXX) ja B.B (XXX) tahteavaldused kohtulahendiga:

i. esitada avaldus Kuusalu Vallavalitsusele maakorralduskava (jagamise plaani)

kooskõlastamiseks vastavalt p 3.1 kajastuvale;

ii. esitada avaldus ja volitus maakorraldustööde tegevuslitsentsi omavale

maamõõtjale

katastrimõõdistamise

tingimuste

taotlemiseks

ja

katastrimõõdistamise teostamiseks vastavalt p 3.1 kajastuvale;

iii. esitada avaldus kinnistusraamatu pidajale:

1) jagada kinnistusraamatu registriossa nr xxx (senine registriosa) kantud

kinnistu järgmiselt:

2) sulgeda senine registriosa ja avada 4 uut registriosa (esimene, teine,

kolmas ja neljas registriosa);

3) kanda esimese registriosa I jakku punktis 3.1.1. märgitud avalduse

lahendamisel maakatastrisse kantud üksuse V M katastritunnus ja

pindala, aga ülejäänud osas senise registriosa I jao andmed;

4) kanda esimese registriosa II jakku omanikuna U.Y (XXX);

5) kanda esimese registriosa III jakku kanded senise registriosa III jaost;

6) kanda teise registriosa I jakku punktis 3.1.2. märgitud avalduse

lahendamisel maakatastrisse kantud üksuse U M katastritunnus ja

pindala, aga ülejäänud osas senise registriosa I jao andmed;

7) kanda teise registriosa II jakku omanikuna U.Y (XXX);

8) kanda teise registriosa III jakku kanded senise registriosa III jaost;

9) kanda kolmanda registriosa I jakku punktis 3.1.3. märgitud avalduse

lahendamisel maakatastrisse kantud üksuse M katastritunnus ja

pindala, aga ülejäänud osas senise registriosa I jao andmed;

10) kanda kolmanda registriosa II jakku omanikuna E.D (XXX, 9/21

kaasomandist), S.N (XXX, 4/21 kaasomandist) Z.F (XXX, 4/21

kaasomandist) X.W (XXX, 2/21 kaasomandist) ja B.B (XXX, 2/21

kaasomandist);

11) kanda kolmanda registriosa III jakku kanded senise registriosa III

jaost;

12) kanda neljanda registriosa I jakku punktis 3.1.4. märgitud avalduse

lahendamisel maakatastrisse kantud üksuse M Õu katastritunnus ja

pindala, aga ülejäänud osas senise registriosa I jao andmed;

13) kanda neljanda registriosa II jakku omanikuna U.Y (XXX, 9/30

kaasomandist), E.D (XXX, 9/30 kaasomandist), S.N (XXX, 4/30

kaasomandist) Z.F (XXX, 4/30 kaasomandist) X.W (XXX, 2/30

kaasomandist) ja B.B (XXX, 2/30 kaasomandist

2-21-17763

14) või alternatiivselt kanda neljanda registriosa II jakku omanikuna U.Y

(XXX);

15) kanda neljanda registriosa III jakku kanded senise registriosa III jaost.

HAGEJA SEISUKOHAD SEONDUVALT VASTUHAGIGA

8. Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata. Hageja vaidleb kostjate alternatiivnõudele

vastu, sest M kinnistu jagamine kostjate soovitud viisil rikuks hageja õigusi ega kohtleks

kaasomanikke võrdselt. M 41.32 ha kinnistust 26.47 ha on metsamaa, 12.78 ha looduslik

rohumaa, 0.89 ha haritav maa, 0.68 õuemaa ja 0.5 ha muu maa. Hagejale kuulub 1/6

kaasomandist, kostjale 1 kuulub 1/6 kaasomandist ning hagejale, kostjale 1, kostjale 2,

kostjale 3, kostjale 4 ja kostjale 5 kuulub ühisomanikena 4/6 kaasomandist.

Hageja ei vaidle kinnistu kaheks reaalosaks jagamisele põhimõtteliselt vastu, kuid soovib

sellisel juhul jagada kinnistu selliselt, et tema ainuomandisse jäävale reaalosale jääks

proportsionaalne osa metsaga kaetud metsamaast ja rohumaast, üks M kinnistul asuvast

kahest elamust (vt 22.05.2023 hindamisakti p 4.5 ja 4.6), millel on elektriühendus ja kaev

ning millele on tegelik mõistlik juurdepääs avalikult teelt. Nimetatud juurdepääsutee

kulgeb ca 900 m ulatuses M kinnistu hoonestatud alale Xxx teelt, mis on heas seisukorras

asfaltkattega avalikus kasutuses olev tee. Viidatud juurdepääsutee läbib kahte eravalduses

olevat kinnisasja ja ühte riigiomandis olevat kinnisasja (vt 22.05.2023 hindamisakti lk 8 ja

kostjate 21.06.2024 menetlusdokumendi lisa 2). Kuusalu Vallavalitsus on oma 27.11.2023

kirja lk 2 kostja E.D-le selgitanud, et moodustatavale kinnistule peab olema tagatud

juurdepääsutee, kuid M kinnistu juurdepääsutee kasutamiseks puuduvad teeservituudid.

Seetõttu tuleks M kinnistu jagamisel kaheks reaalosaks seada juurdepääsuteele ka

teeservituudid.

9. Keskkonnaamet on oma 04.06.2015 kirjas nr XXX kostja E.D-le selgitanud, et

tavapäraselt paikneb ühe kinnistu õuemaal üks elamu, mistõttu on põhjendatud hageja

soov M kinnistu jagada reaalosadeks nii, et hageja omandisse jäävale kinnistule jääks üks

M kinnistul asuv elamu, millel on elektriühendus ja kaev ning millele on tegelik mõistlik

juurdepääs avalikult teelt.

Kostjate poolt kohtule esitatud M kinnistu jagamise plaani kohaselt jääks aga hageja

ainuomandisse jäävale reaalosale M kinnistu väheväärtuslik osa, milleks on madalmaa-

soo, mille metsamaa asub kas sihtkaitsevööndis või asuvad seal lageraie- ja

tuulemurrualad ning eelnevate metsalõikuste tõttu lõhutud taastamata pinnas. Hageja ei

nõustu sellise kinnistu jagamisega, mille kohaselt temale jääks kinnistu väheväärtuslik

osa, kus puuduvad vesi, elekter ja juurdepääs avalikult teelt ning kuhu ei saa rajada

hoonestust. Keskkonnaamet on oma 04.06.2015 kirjas nr XXX kostja E.D-le selgitanud,

et ehitise püstitamiseks maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksusele tuleb moodustada

uus iseseisev ehitiste alust maad hõlmav elamumaa katastriüksus. Põhjendamatu on ka

kostjate seisukoht, et kinnistu sellise jagamise korral piisaks hagejale makstavast

hüvitisest 25 200 eurot. Kostjad ei ole oma alternatiivnõude puhul ka tõendanud,

missugune oleks M kinnistu jagamisel kostjate soovitud viisil hageja ainuomandisse jääva

kinnistu väärtus. Hageja hinnangul oleks selline kinnistu eespoolnimetatu tõttu väärtusetu,

sest sisuliselt ei saaks seda mitte ühelgi otstarbel kasutada.

10. Ebaõige on ka kostjate väide, et kostjate ettepaneku järgi hageja ainuomandisse jääval

kinnistul oleks juurdepääs avalikule teele. Juurdepääs avalikule teele on küll alalt, kus

asuvad elamud M kinnistul, kuid ka selle juurdepääsutee puhul puuduvad teeservituudid.

2-21-17763

Ekspert on oma 22.05.2023 hindamisakti lk 8 juhtinud eraldi tähelepanu asjaolule, et M

kinnistu juurdepääsutee kasutamiseks puuduvad teeservituudid ja et need on vajalik seada

tagamaks vajaliku õiguskindluse juurdepääsuks kinnistule. Seetõttu puudub kostjatel

mistahes õiguslik alus väita, et hageja ainuomandisse jääval kinnistul oleks õiguslikult

tagatud juurdepääs avalikule teele.

11. Hageja juhib tähelepanu ka asjaolule, et Kuusalu Vallavalitsus on oma 27.11.2023 kirja lk

2 kostja E.D-le selgitanud, et XXX ei saa anda nõusolekut M kinnistu jagamiseks,

kuivõrd selleks puuduvad nõuetekohased dokumendid, mistõttu on kinnistu jagamine

üksnes teoreetiliselt võimalik, kui esitataks nõuetekohane dokumentatsioon. Seetõttu ei

saaks ka kohus kostjate vastavat alternatiivnõuet rahuldada, kuivõrd tegelikkuses ei pruugi

kinnistu jagamine kostjate soovitud viisil olla teostatav. Igal juhul ei ole XXX kostjate

poolt kohtule esitatud plaani heaks kiitnud.

KOSTJATE VASTUVÄITED HAGILE

12. Kostjad vaidlevad hagile vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ning rahuldada vastuhagi.

13. Kostjad ei vaidle vastu eksperthinnangus leitud kinnistu turuväärtusele ning on nõus

hagejale U.Y-le hüvitama kinnistu kaasomandi lõpetamisel kohtu poolt määratud õiglase

hinnaga. U.Y esitatud vastuväited eksperthinnangule ei ole seostatavad M kinnistuga. M

kinnistu asub oluliselt kaugemal Tallinnast kui Kuusalu valla keskmine kinnistu. M

kinnistu asub täielikult L rahvuspargi territooriumil ehk piiranguvööndis ja sellele on

vääriselupaikade kaitsmiseks seatud oluliselt suuremad piirangud metsa raiele. M

kinnistul on kehtestatud 3.5 ha range raiekeelu ala vääriselupaiga kaitseks. M kinnistul on

ca 3.5 ha lageraide alasid, kus järgmine raie on võimalik alles rohkem kui 90 aasta pärast.

Metsa hind sõltub otseselt, kas ja kui palju on antud kinnistul lubatud raiemahtu ning

keskmise hinnaga tehtud metsamaa tehing ei pruugi olla sugugi võrreldavate omadustega

kui konkreetse kinnistul metsamaa. Eksperthinnang ei vaja ümberhindamist, sest tegemist

oli kohtu poolt väljavalitud riiklikult tunnustatud eksperdiga, kelle kaasamiseks andis

nõusoleku ka U.Y .

14. 04.11.2024 täienduse p 3.1.1 kohaselt soovib U.Y , et jagamise tulemusena saaks tema

ainuomandisse kinnistu suurusega 170 426m2. M kinnistu suurus on 413 137m2. 170

426m2 sellest on 41,2517% 04.11.2024 täienduse pp7.1.1 ja 7.1.2. soovib U.Y , et

jagamise tulemusena saaks tema ainuomandisse kaks (2) kinnistut suurustega vastavalt 82

484m2 ja 93 613m2. Kokku seega 176 097m2. M kinnistu suurus on 413 137m2. 176 097m2

sellest on 42, 6244%. U.Y kaasomandi osa suurus M kinnistust on 30%. Seega soovib

U.Y kohtumenetluse tulemusena alusetult rikastud kostjate arvelt.

15. U.Y poolt osundatud tõenditele vastamisel ei on kumbki ametiasutus saanud lähtuda

joonisest, millised U.Y on 04.11.2024 esitanud kohtule, sest U.Y ei ole nimetatud

jooniseid esitanud kummalegi ametiasutusele. Seega ei ole ei Keskkonnaamet ega ka

Kuusalu Vallavalitsus saanud anda seisukohta, et M kinnistut on võimalik jagada viisil

nagu U.Y seda soovib.

E.D esitas 06.11.2024 Keskkonnaametile selgitustaotluse, milles soovis seisukohta, kas

on võimalik M kinnistu jagamine U.Y soovitud viisil. Selgitustaotlusele olid lisatud U.Y

poolt 04.11.2024 kohtule esitatud skeemid. Keskkonnaameti 15.11.2024 esitatud vastuse

kohaselt ei ole M kinnistu jagamine U.Y poolt soovitud viisil võimalik. Keskkonnaamet

ütleb sõnaselgelt: „Lähtuvalt kirjas toodud selgitustest ei ole M kinnistu õueala jagamine

2-21-17763

kaheks võimalik - skeemil kujutatud viisil õueala jagamisel ei ole tagatud rahvuspargi

kultuurpärandi, sh asustusstruktuuri ja taluarhitektuuri kaitse. Kavandatud viisil jagamisel

ei ole tagatud taluõue terviklikkuse säilimine.“ (Lisa 2, lk1, alt 2. lõik)

U.Y nõude suurus ei vasta tema kaasomandi osa suurusele ja nõue on vastuolus

looduskaitse seadusega ning L rahvuspargi kaitse-eeskirjaga. Seetõttu ei ole võimalik U.Y

nõude eesmärke võimalik saavutada.

16. Hagejal puuduvad rahalised vahendid (jällegi tuginedes tema enda poolt käesolevas

menetluses esitatud tõenditele) tasuda kohest ja õiglast hüvitist kostjatele nende

kaasomandi osa loobumise eest.

17. Kostjad on seisukohal, et U.Y 29.11.2024 hagi täiendus on alusetu. 29.11.2024 täienduse

p3.1.1 kohaselt soovib U.Y , et jagamise tulemusena saaks tema ainuomandisse kinnistud

suurusega 67 431m2 ja 93 613m2, kokku 161 044m2. M kinnistu suurus on 413 137m2. 170

426m2 sellest on 38.9808% 29.11.2024 täienduse p 3.1.4. soovib U.Y , lisaks enda

ainuomandisse 7 471m2. Kokku seega 161 044 + 7 471 = 168 515m2. M kinnistu suurus

on 413 137m2. 168 515m2 sellest on 40.7891%. U.Y kaasomandi osa suurus M kinnistust

on 30%. Seega, lisaks sellele, et 29.11.2024 hagi täiendus ei ole esitatud õigeaegselt ning

tuleb sel põhjusel jätta tähelepanuta, ei saa seda ka sisuliselt rahuldada, sest vastava

taotlusega saaks hageja enda omandisse suuremat osa, kui talle kuulub. Seega soovib U.Y

kohtumenetluse tulemusena alusetult rikastud kostjate arvelt.

Uue taotlusega soovib U.Y veel suuremat ebavõrdsust kehtestada. Kinnistu väärtust

arvesse võttes on U.Y nõue veel suurema proportsiooniga, sest jagatavast hoonestamata

alast soovib ta väärtuslikumaid osasid ning terviklikult väärtuslikumat hoonestatud osa.

Kohtu poolt määratud eksperthinnangu kohaselt moodustab kinnistu väärtusest

hoonestatud osa 2023 aasta mai seisuga 40,4% ning hoonestamata osa 59,6%. Seega

nõuab U.Y endale 100%*40,4% (hoonestatud osa väärtus) + 39,7%*59,6%

(hoonestamata osa väärtus) = 64,1% kinnistu väärtusest olukorras, kus tema osa

kaasomandist on 30% (arvestamata täiendavaid investeeringuid, mis kostjad on teinud

ning milles U.Y ei ole osalenud). Õue osas olev maja on E.D a poolt ehitatud (millist

asjaolu kinnitav ema R E.D kiri koos vallasekretäri kinnitusega on kohtu materjalidesse

juba varasemalt lisatud) ning olnud E.D kodu ja elukoht üle 20 aasta. Selle andmine U.Y-

le või tema kaasomandisse ei saa olla kuidagi õiglane ega põhjendatud. Samuti ei kuulu

hagejale õuealale teiste kaasomanike loal püstitatud suvemaja M.

Lisaks asuvad õuealal E.D a poolt senise põllumajandusliku tegevuse jätkamiseks

vajalikud hooned ning põllumajandusmasinate hoiustamiseks kohandatud plats, mille

loomiseks on samuti tehtud märkimisväärseid investeeringuid (maapinna täitmine ja

killustiku kergkatte paigaldamine).

Selgelt ebaõiglane oleks jätta E.D ilma kodust ja põllumajandustegevuse jätkamise

võimalusest olukorras, kus U.Y pole üle 10 aasta ei maa ega hoonete vastu reaalset huvi

üles näidanud ega maa ega hoonete majandamise- või korrashoiu kulu kandnud (sh uue

tee loomine ning vanade hoonete katuste vahetused ning muud hoonete säilitamiseks

tehtud tööd).

2-21-17763

Uus kinnistu on U.Y 29.11.2024 esitatud skeemil eraldatud selliselt, et lisaks

ebaproportsionaalselt suuremale osale, nõuab U.Y endale ka väärtuslikumat osa

metsamaast. U.Y nõutaval metsamaal pole raiet toimunud võrreldavas mahus muu

metsamaaga ning seal ei asu looduskaitselist kaitse- ja piiranguvööndit, nagu asub maal,

mida soovitakse jätta kostjatele.

Kuna metsaraie on toimunud eelkõige üraskikahjustustega maal, siis ka

üraskikahjustusega alad jääksid U.Y nõudmisel kostjatele ning temale jääks kahjustatama

alad. U.Y nõutavale alale jääb ka põllumajanduseks (kartulikasvatus) kasutatav põld (V

M eraldisel, märgitud U.Y esitatud skeemil "P"). Samuti on U.Y poolt koostatud

skeemil maa väljalõiked tekitatud kunstlikult, mitte arvestades reaalset olukorda kinnistul

ning selle kasutusotstarbeid.

U.Y pakutud piirid tekitavad endiselt probleeme ligipääsude osas ning asuvad liiga

lähedal õuemaale, mis põhjustaks potentsiaalselt edaspidi konflikte, kuna senine suhtlus

U.Y ja kostjate vahel näitab (sh ebaõiglased nõuded ning eksitavad väited

kohtupidamises), et U.Y soovib igal viisil takistada teise poole normaalset majandamist

ning tegutsemist vastaval maatükil, keeldudes samas igasuguste igapäevaste

majandamiskulude kandmisest.

U.Y poolt ühe alternatiivse nõudena esitatud taotlus jätta õueosa kaasomandisse, ei

võimalda saavutada hagi algset eesmärki, milleks on kaasomandi lõpetamine. Samuti

tekitaks kaasomandi osaline säilitamine endiselt U.Y ja kostjate vahel probleeme ning

potentsiaalseid kohtuvaidlusi tulevikus, sest U.Y on seni süstemaatiliselt takistanud

igasugust kaasomandi ühist majandamist, põhjustades sellega teistele kaasomanikele

kahju nii metsa väärtuse langemise kui hoonete lagunemise näol, millest viimase on ära

hoidnud ainult kostjate omapoolsed märkimisväärsed investeeringud.

Seega on õigusrahu seisukohalt kõige parem lahendus see, kui U.Y loovutab temale

kuuluva M kinnistu kaasomandi osa ja kostjad hüvitavad talle kaasomandi osast

loobumise. Alternatiivselt paluvad kostjad M kinnistu jagada kostjate poolt 21.03.2024

esitatud alternatiivses nõudes näidatud tingimustel.

18. U.Y pakutud skeem ei ole seadusega ja L kaitse eeskirjaga lubatud, esineb kiildumine,

hooviala jagamine, juurdepääsuteede läbilõikamine. Puudub Keskkonnaameti

kooskõlastus, mis on tarvilik maa jagamisel L Rahvuspargi alal.

19. Jagamine on sügavalt ebaõiglane, kuigi väliselt leebem kui täielik väljatõstmine küll

mingi rahasumma tasumisega. Pärandvara hoonete osas oluline vana elamu, mis on seni

olnud kaasomanike, nende laste ja lastelaste kokku käimiskohaks jääks täielikult ühele

vähemuskaasomanikule. Samuti jääb täielikult talle ajalooline hooviala. Sellise jagamise

korral lõigataks läbi valminud teega ehitatud juurdepääs kõikidele eri hoonetele, ka E.D

poolt ehitud S-E tüüpi majale ja sellisest tulenev vaidlus oleks vältimatu.

20. Maa erastamine looduskaitseliste piirangutega alale lubati 2005.a. Harju

Keskkonnaagentuuri poolt erandkorras seoses E.D ja R E.D taotlusega talupidamiseks,

mistõttu peaksid talupidamiseks hädavajalikud E.D poolt ehitaud traktorikuur,

põllumasinate hoiuplats ja teine põllutükk jaama talupidamisega jätkava E.D osalusega

maatükile. Nende äralõikamine on nn.väljaküüditamisega siiski vähem hull aga samuti

2-21-17763

küllaltki mõttetu, põhjendamatu ja vaimselt koormav ega võimalda valitud elustiili

jätkamist.

21. U.Y pakutud jaotus on pindalaliselt ebaproportsionaalne, U.Y-le eraldatava maatüki

suurus peaks jääma 12,4 ha piiridesse või sinna lähedale nagu meie Keskkonnaameti poolt

kooskõlastatud jaotamises kinnistu põhjaosas, kus on U.Y-le planeeritavas osas metsa

osakaal isegi suurem keskmisest, metsa on keskmisest vähem välja raiutud ja metsa

juurdekasv kraavitamise tulemusena on hea.

VASTUHAGI

22. Kostjad leiavad, et kaasomand tuleks lõpetada erineval viisil hageja taotletust. Kostjad

soovivad kinnistu kaasomandi lõpetada selliselt, et hageja kaasomandiosa liidetakse kostja

I omandiosale juurdes hagejale makstava hüvitise vastu.

Alternatiivselt soovivad kostjad kinnistu reaalosadeks jagada vastavalt esitatud plaanidele.

M kinnistu jagamisel kostjate kaasomandisse jääva uuel kinnistul on väljapääs avalikult

kasutatavale teele. Kuusalu vallavalitsuse 20.12.2023 seisukohas kinnitatakse, et

arvestades Keskkonnaameti nõusolekut, on M katastriüksust võimalik jagada kostjate

soovitud viisil. 21.03.2024 esitatud menetlusdokumendi lisana 2 esitatud Keskkonnaameti

seisukohas kinnitab Keskkonnaamet, M kinnistu jagamine viisil M kinnistu jagamine ei

vastuolus kaitseala kaitse eesmärgiga ega ohusta kaitseala seisundit, kavandatavate

katastriüksuste suurused on kooskõlas piirkonna valdava suurusega maaüksuste

suurustega, katastriüksuste piirid ja kuju on lihtsad.

23. Kostjad paluvad:



Lõpetada kinnistu asukohaga XXX, Harjumaa kinnistusregistri registriosa numbriga

xxx U.Y kaasomand, jättes kinnistu E.D (XXX), S.N (XXX) Z.F (XXX) X.W

(XXX) B.B (XXX) kaasomandisse suurendades E.D (XXX) kaasomandi osa

hagejale kuuluva kaasomandi osa võrra selliselt, et peale U.Y kaasomandi lõpetamist

jääb kinnistu E.D-le 18/30 kaasomandist, S.N-ile 4/30 kaasomandist, Z.F-ile 4/30

kaasomandist, X.W-le 2/30 kaasomandist ja B.B-le 2/30 kaasomandist ning

kohustades L E.Da hüvitama U.Y-le tema kaasomandi osa kaotuse, tasudes U.Y-le

105 000 eurot või hüvitise kohtu õiglasel äranägemisel; kohustada R E.Da andma

nõusolek kinnistusosakonna registriossa nr xxx kantud kinnistu teise jao

omanikukande, mille kohaselt on B.B 2/30 kaasoamandi osa, X.W 2/30

kaasomandi osa, U.Y 9/30 kaasomandi osa, E.D 9/30 kaasomandi osa, Z.F 4/30

kaasomandi osa ja S.N 4/30 kaasomandi osa omanikud, kustutamiseks ja uue kande

tegemiseks, millega kantakse kinnistu nr xxx kaasomanikena kinnistusraamatusse

E.D 18/30 kaasomandi osas, S.N 4/30 kaasomandi osas, Z.F 4/30 kaasomandi osas,

X.W 2/30 kaasomandi osas ja B.B 2/30 kaasomandi osas.



Alternatiivselt kohustada R E Da (XXX) andma tahteavaldus ja asendada U.Y

tahteavaldus kohtulahendiga jagada kinnistu asukohaga XXX, Harjumaa

kinnistusregistri registriosa numbriga xxx U.Y (XXX), E.D (XXX), S.N (XXX) Z.F

(XXX) X.W (XXX) ja B.B (XXX) vahel järgmisel viisil:

i. vastavalt lisatud asendiplaanile jagada katastriüksus nr xxx ja M kinnistu

(registriosa nr xxx) kaheks kinnistuks, jagades kinnistu uute tekkivate

piiripunktide, geograafiliste koordinaatide:

2-21-17763

p10: X= xxx / Y= xxx

p16: X= xxx / Y= xxx

vahelise lõikega nii, et moodustatakse uued katastriüksused ja kinnistud:

1) üksus A, kinnistu M, suurusega 288 786m2, piirikoordinaatidega

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

mis kuulub E.D-le (XXX, 9/21 kaasomandist), S.N-ile (XXX, 4/21

kaasomandist) Z.F-ile (XXX, 4/21 kaasomandist) X.W-le (XXX, 2/21

kaasomandist) ja B.B-le (XXX, 2/21 kaasomandist)

2) üksus B, kinnistu U.Y, suurusega 124 351m2 piirikoordinaatidega

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

X= xxx

Y= xxx

mis kuulub U.Y-le (XXX).

2-21-17763

Kohustada R E Da (XXX) tegema järgmised tahteavaldused ja asendada U.Y

tahteavaldused kohtulahendiga:

3) esitada avaldus Kuusalu vallavalitsusele maakorralduskava (jagamise

plaani) kooskõlastamiseks;

4) esitada avaldus ja volitus maakorraldustööde tegevuslitsentsi omavale

maamõõtjale katastrimõõdistamise tingimuste taotlemiseks ja

katastrimõõdistamise teostamiseks;

5) esitada avaldus kinnistusraamatu pidajale:

a.

Jagada kinnistusraamatu registriossa nr xxx (senine

registriosa) kantud kinnistu järgmiselt:

i. sulgeda senine registriosa ja avada 2 uut registriosa

(esimene ja teine registriosa);

ii. kanda esimese registriosa I jakku üksuse A

katastritunnus ja pindala, aga ülejäänud osas senise

registriosa I jao andmed;

iii. kanda esimese registriosa II jakku omanikena E.D-le

(XXX, 9/21 kaasomandist), S.N-ile (XXX, 4/21

kaasomandist) Z.F-ile (XXX, 4/21 kaasomandist)

X.W-le (XXX, 2/21 kaasomandist) ja B.B-le (XXX,

2/21 kaasomandist)

iv. kanda esimese registriosa III jakku kanded senise

registriosa III jaost;

v. kanda teise registriosa I jakku üksuse B katastritunnus

ja pindala, aga ülejäänud osas senise registriosa I jao

andmed;

vi. kanda teise registriosa II jakku omanikuna U.Y

(XXX);

vii. kanda teise registriosa III jakku kanded senise

registriosa III jaost.

24. Istungil märkisid kostjad järgmist. Kostja I märkis, et 1989. a alustas sellel territooriumil

isa ja emaga talu rajamist. Erastati hiljem talupidamiseks maa. Isa ja ema soovisid, et see

jääks kostjale I. Hageja tegevuse tõttu see nii ei läinud. Sattus kaasomandisse. Kostja I

ehitas kinnistule teise maja, kus elas ise. Teine maja jäi teiste kaasomanike ühiskasutusse.

Kostja I on kinnistu püsielanik, see on tema kodu, mida on 30 aastat arendanud. Kasvatas

teravilja ja kartulit. Kartulit ka praegu, suguseltsi üritus. Koos kasvatavad, koos võtavad

üles ja kohtuvad vanas majas mõned korrad aastas, 3-4 korda, vahel rohkem. Huvi, et

vana maja jääks teiste omanike kasutusse, kuna teine maja, mis kostja I kasutuses, on

küllalki väike. Muid elumaju seal ei ole. Poegadele kuuluvad suvemajad, need ei ole

kaasomandi osad. Äraviidavad. Kostja I huvi on elamist kinnistul jätkata. 74. a vanuselt ei

taha hakata otsima uut elamist, kus jätkata põllumajandusega. Põllumajandusmasinad ja

ehitatud traktorikuur, parkimisplats põllumajandusmasinate hoidmiseks - kõik läheksid

hageja valdusesse. Põhjendamatu kostja I jaoks. Hageja pole selleks midagi teinud.

Hagejal piisavalt kinnistuid V ja mujal. Hageja pole kinnistu vastu huvi ilmutanud ega

ühtegi kulu kandnud. Katused uuendatud, tee ehitatud, kraavitatud ja muid töid, hageja

kulu kandmisest keeldunud. Sama metsa ülestöötamisega. Metsa taastamine ei ole

hagejale olnud meelepärane.

2-21-17763

Ka teised kostjad märkisid, et soovivad kaasomanikuks jääda, lapsed seal suved veetnud,

ise samuti väga palju. Kostjate teed viivad alati sinna. Z.F märkis, et tema isa tahtmine

oli, et kostja I saab selle koha ning hageja saab hariduse. Valus, kui seda ei arvestata.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

25. Kohus, tutvunud poolte esitatud menetlusdokumentidega ja uurinud esitatud tõendeid,

leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata, vastuhagi tuleb rahuldada. Tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste

alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja

võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu

vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste

tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas

esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud

poolte esitatud õiguslike väidetega.

26. Asjas puudub vaidlus, et:



pooled kinnisasja aadressiga XXX-i (kinnistu registriosa nr xxx) kaasomanikud,

kusjuures E.D-le kuulub 1/6 kaasomandist, U.Y-le 1/6 kaasomandist,

ühisomanikele S.N , Z.F , E.D , U.Y, X.W , B.B kuulub 4/6 kaasomandist;



pooled soovivad kaasomandi lõpetamist, kaasomanikud ei ole kaasomandi lõpetamise

õigust kokkuleppega välistanud, kuid nad ei ole saavutanud kokkulepet asja jagamise

viisi suhtes.

27. Hageja on esitanud nõude kinnistu kaasomandi lõpetamiseks järgmistel (alternatiivsetel)

viisidel:



kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel alghinnaga 350 000 eurot ning saadud

raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele;



hageja saab kinnistu ainuomanikuks kostjatele makstava hüvitise vastu arvestusega,

et M kinnistu turuväärtus on 375 000 eurot;



kinnistu müüakse kaasomanikevahelisel enampakkumisel alghinnaga 350 000 eurot

ning enampakkumise tulemusel saadav ostusumma jagatakse kaasomanike vahel

vastavalt nende kaasomandi osa suurusele;



kinnistu jagatakse reaalosadeks, moodustades sellest:

i. kaks kinnistut (dtl 819 – plaan);

ii. kolm kinnistut (dtl 821 – plaan);

iii. neli kinnistut (dtl 846 – plaan).

Kostjad on vastuhagis on esitanud nõude kinnistu kaasomandi lõpetamiseks järgmistel

(alternatiivsetel) viisidel:



kostjad jäävad kinnistu kaasomanikeks, kuid kostja I kaasomandi osa suurendatakse

hageja osa võrra hagejale tasutava hüvitise vastu summas 105 000 eurot või kohtu

õiglasel äranägemisel;



kinnistu jagatakse reaalosadeks, moodustades sellest kaks kinnistut (dtl 754 – plaan).

28. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõike 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda

kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-45-06 p-s 19 märkinud, et kohus

ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust

kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise

nõudeõigus on kokkuleppega välistatud. Kohus märgib, et pooled ei ole esitanud tõendit,

2-21-17763

millest nähtuks, et pooled on kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse kokkuleppega

välistanud, seega ei esine kokkuleppest tulenevat takistust kaasomandi lõpetamiseks.

Täiendavalt osundab kohus Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-39-17, mille punktis 10 on

Riigikohus rõhutanud, et kui kas või alternatiivselt on taotletud kõiki kaasomandi

lõpetamise viise, mis asjaolusid arvestades võiksid kõne alla tulla, ei saa kohus jätta

kaasomandit lõpetamata, vaid peab valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike

huvidele. Samuti on Riigikohus oma varasemas praktikas lahendis nr 3-2-1-46-06 p-s 19

ja lahendis nr 3-2-1-143-04 p-s 16 kinnitanud, et kohus peab hagi alusel kaasomandi

lõpetama ühel seaduses sätestatud viisil. Seega peab kohus kaasomandi ühel või teisel

viisil lõpetama, kaasomandi lõpetamatajätmine on äärmiselt erandlik.

Tulenevalt AÕS § 77 lg-st 2, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva

asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel

reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta

teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või

kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel

vastavalt nende osa suurusele. Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab

kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte

huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kaasomandi lõpetamise nõude lahendamine

poolte huvide kaalumisega on kohtu diskretsiooniotsus.

29. Hageja on soovinud kaasomandi lõpetamist avalikul enampakkumisel. Kohus leiab, et

sellisel viisil kaasomandi lõpetamine ei ole põhjendatud. Kõik kaasomanikud on

avaldanud soovi saada/jääda kinnistu omanikeks ning on avaldanud valmisolekut

omandikaotuse eest hüvitist tasuda. Vaatamata sellele, et avalikul enampakkumisel saavad

osaleda ka kaasomanikud ise, esineb suur tõenäosus, et kinnistu omandist võivad ilma

jääda kõik kaasomanikud. Sellises olukorras ei ole avalik enampakkumine põhjendatud.

30. Hageja on soovinud kaasomandi lõpetamist kaasomanike vahelisel enampakkumisel.

Riigikohus on AÕS § 77 lg-et 2 eesmärgipäraselt tõlgendades ja kõikide kaasomanike

huve arvestades leidnud, et kaasomandi saab lõpetada jagatava asja või õiguse panemisega

kahe kaasomaniku vahelise vaidluse korral kaasomanikevahelisele enampakkumisele vaid

sellisel juhul, kui mõlemad neist nõuavad asja või õigust tervikuna enda omandisse.

Sellisel juhul tagab kaasomanikevaheline enampakkumine eelduslikult kaasomandi

lõpetamise õiglaselt (vt RKTKo nr 2-16-15236, p 21). Riigikohus on samas lahendis ka

leidnud, et kaasomanikevaheline enampakkumine ei pruugi anda õiglast tulemust mh

poolte erineva varalise võimekuse tõttu.

Kohus leiab, et kaasomanike majanduslik võimekus on drastiliselt erinev. Enamus

kaasomanikke on kõrges eas. Vaatamata sellele on hageja majanduslik võimekus väga hea

(dtl 644) – talle kuulub mitmeid kinnisvaraobjekte, lisaks on hageja edukalt tegev

ettevõtluses. Eeltoodu annab hagejale võimaluse vajadusel koguda kokku (nt enda või

temale kuuluva ettevõtte vara realiseerimise tulemusel) märkimisväärsed rahalised

vahendid. Samas kostjad on eakad ning pole tõendatud, et nende varaline seis oleks hageja

omaga võrreldav. Eeltoodust tulenevalt puudub neil võimalus kaasata rahalisi vahendeid

nt krediidiasutustelt või nendele kuuluvatelt äriühingutelt. Ainuüksi eeltoodu annab aluse

asuda seisukohale, et kaasomanike vaheline enampakkumine ei ole käesoleval juhul

õiglane kaasomandi lõpetamise viis.

2-21-17763

Riigikohus on märkinud, et kaasomandi lõpetamine olukorras, kus üheks kaasomanikuks

on 66-aastane pensionär, kes on kaasomandis olevas elamus elanud alates 1945. aastast,

on asjaolu, millele kohtud saavad oma diskretsiooniotsuse rajada ning sellest tulenevalt

leida, et kaasomanikevahelise enampakkumise läbiviimisega ei ole õiglane viis

kaasomandi lõpetamiseks (vt RKTKo nr 3-2-1-45-06, p 20).

Kostja I on esile toonud, et ta on kinnistut arendanud ja seal elanud üle 35 aasta ning on

74-aastane, mistõttu ei saa kaasomanike vahelist enampakkumist pidada ka sel

põhjendusel õiglaseks kaasomandi lõpetamise viisiks. Lähtudes kaasomanike varaliste

seisukordade drastilisest erinevusest on üsna tõenäoline, et kostja I kaotaks kõrges

vanuses omandi elupõlisele kodule. Sellises olukorras ei saa pidada kaasomaniku huve

võimalikult väheriivavaks kaasomanike vahelist enampakkumist. Seega jääb hagi ka

nimetatud osas rahuldamata.

31. On ilmne, et hageja ei ole kinnistut koduna kasutanud ning ei ole osalenud ka selle

parendamisel ja arendamisel samaväärselt kostjaga I, seega on hageja side kinnistuga

pigem kesine. Hageja külastab kinnistut harva ega sellega seotud omanikukohustusi ja -

õigusi täitnud-realiseerinud. Kostja I on selgitanud, et ta on kinnistut pikema aja vältel

koduna kasutanud. Kostjad on istungil selgitanud, et külastavad kinnistut regulaarselt,

lisaks kasvatavad nad traditsioonilise koostööna kinnistul kartulit ja korraldavad seal

regulaarseid koosviibimisi.

Eeltoodust tulenevalt puuduvad kaalukad põhjendused, miks peaks kohus kinnistu jätma

hageja ainuomandisse. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kaasomand tuleb lõpetada

viisil, mille kohaselt kostjad jäävad kinnistu kaasomanikeks, kuid kostja I kaasomandi osa

suurendatakse hageja osa võrra hagejale tasutava hüvitise vastu.

32. Mõlemad on esitanud nõuded lõpetada kaasomand kinnistu reaalosadeks jagamisega.

Hageja soovib, et kinnistu jagatakse reaalosadeks, moodustades sellest:

i.

kaks kinnistut (dtl 819 – plaan);

ii.

kolm kinnistut (dtl 821 – plaan);

iii.

neli kinnistut (dtl 846 – plaan).

Kostjad soovivad, et kinnistu jagatakse reaalosadeks, moodustades sellest kaks kinnistut

(dtl 754 – plaan).

Kinnisasja jagamisel tuleb arvestada maatüki olemust ja maakorralduse nõudeid (vt

Riigikohtu 15. detsembri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-103-03, p 26). Kinnisasi on

MaaKS § 13 lg 4 kohaselt jagamatu, kui jagamise tulemusena muutub võimatuks

kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele või kui ei ole võimalik moodustada

katastriüksust. Ehitise kui kinnisasja olulise osa reaalosadeks jagamise võimaluse

hindamine nõuab tavaliselt eriteadmisi ja põhjendatud eksperdiarvamust (RKTKo nr 3-2-

1-61-12, p 12). Käesoleval juhul ehitiste reaalosadeks jagamist ei nõuta, mistõttu

põhjendatud eksperdiarvamuse esitamine ei ole tingimata vajalik.

M kinnistu paikneb L rahvuspargi L piiranguvööndis. Looduskaitseseaduse (edaspidi

LKS) § 14 lõige 1 punkti 2 kohaselt ei või kaitsealal ilma kaitseala valitseja nõusolekuta

koostada maakorralduskava ja teostada maakorraldustoiminguid. Kaitseala valitseja

vastavalt LKS § 21 lg 1 on Keskkonnaamet. LKS § 14 lõigete 2 ja 3 alusel võib kaitseala

2-21-17763

valitseja nõusoleku anda, kui tegevus ei kahjusta kaitseala kaitse-eesmärgi saavutamist

ega kaitseala seisundit.

Kohus leiab, et pooled ei ole suutnud tõendada, et kaitseala valitseja oleks andnud neile

nõusoleku hagis ja vastuhagis taotletud reaalosade moodustamiseks.

Kostjate esitatud Keskkonnaameti kiri, milles on amet andnud kooskõlastuse, ei põhine

samasugusel reaalosadeks jaotamise ettepanekul nagu on esitatud vastuhagis. Ametile

esitatud plaanil on taotletud kinnistu jaotamist kolmeks (dtl 724), vastuhagis aga

soovitakse jaotamist kaheks.

Kuusalu Vallavalitsuse kiri (dtl 755 – 757) ei asenda kaitseala valitseja nõusolekut.

Keskkonnaameti 15.11.2024 kirjast (dtl 832 jj) ei nähtu, et kaitseala valitseja oleks

kostjatele andnud nõusoleku kinnistu jagamiseks nende taotletud viisil. Kirjast üksnes

nähtub, et M maaüksuse õueala jagamine ei ole võimalik. M maaüksusel paiknevad

hooned kompaktsel õuealal. Kompaktse õueala jagamisel ei ole tagatud piirkonnas

väljakujunenud õuede omavahelise kauguse rütm. Ohustades seega piirkonnas

väljakujunenud asustusstruktuuri säilimist.

Keskkonnaameti 26.11.2024 kirjast (dtl 848 jj) ei nähtu, et kaitseala valitseja oleks

hagejale andnud nõusoleku kinnistu 4-ks jagamiseks taotletud viisil. Amet on üksnes

viidanud, et M maaüksuse baasil võimalik moodustada neli eraldi maaüksust tingimusel,

et hooned ja muud elamu teenindamiseks mõeldud hooned ja rajatised (varjualused jms)

jäävad ühele maaüksusele. Et käesoleval hetkel on M maaüksus kaasomandis, kuid

olemasolevate hoonete baasil eraldi maaüksuste moodustamine ei ole kaitseala kaitse-

eesmärkidest lähtuvalt võimalik, on kaasomanikel võimalik sõlmida notariaalne

kasutuskorra kokkulepe ja kanda see kinnistusraamatusse, millisel juhul kehtib see

igakordsete kaasomanike suhtes.

Reaalosadeks jagamine ei ole kohtu hinnangul põhjendatud ka seetõttu, et see ei too kaasa

õigusrahu. Kinnistu on suur ja koosneb erinevatest komponentidest (M maaüksus on

100% maatulundusmaa, pindala 41,31 ha, sellest 13,08 ha looduslik rohumaa, 26,31 ha

metsamaa, 0,52 ha õuemaa ja 0,6 ha muu maa) ning reaalosade moodustamisel tekib

paratamatult ebaõiglane olukord. Taotletavad reaalosad ei ole samaväärsed, liiati ei vasta

hageja moodustatavad reaalosad tema omandiosa suurusele. Selliseks puhuks on küll ette

nähtud AÕS § 77 lg 3, mis reguleerib rahalise tasaarvestusena hüvitise väljamõistmise

osade ühtlustamiseks kaasomandi reaalosadena jagamisel juhul, kui reaalosade väärtus ei

vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele. Samas tähendaks eeltoodu

täiendavat vaidlust, mis on tarbetu ja pooli ebamõistlikult koormav.

Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et reaalosade moodustamine poolte taotletud

viisil ei ole võimalik.

33. Kohus on eespool leidnud, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mille kohaselt kostjad

jäävad kinnistu kaasomanikeks, kuid kostja I kaasomandi osa suurendatakse hageja osa

võrra hagejale tasutava hüvitise vastu. Seega tuleb lahendada küsimus, kui suur on

hagejale tasutav hüvitis.

2-21-17763

Hageja leiab, et kinnistu väärtus on 360 895 (dtl 586) - 454 881.70 eurot. Kostjad

nõustuvad kohtuliku ekspertiisi (dtl 500 jj) tulemusega, mille kohaselt on kinnistu väärtus

208 000 eurot. Kohus nõustub hagejaga, et kohtuliku ekspertiisi tulemus ei arvesta

kinnistul kasvava metsa väärtust. Aktist nähtub, et arvestatud on kinnistu hoonestatud osa

väärtuseks 84 000€ ja hoonestamata maatulundusmaa osa väärtuseks 124 000€, kokku 208

000€ (dtl 546). Ka hoonestamata maatulundusmaa väärtuste kujunemist kirjeldavas tabelis

on aluseks võetud üksnes võrreldavate objektide kasutusotstarve ja nende koosseis jms,

kuid mitte kinnistul paikneva metsa väärtust. Selleks, et kohus saaks määrata kaasomandi

lõpetamisel hagejale õiglase hüvitise, tuleb arvesse võtta ka metsa väärtust. Asjatundja M

T on hinnanud kinnistul paikneva metsamaterjali turuväärtuseks 226 687,77 eurot (dtl

615) ning kostjad ei ole eelnimetatud asjaolu vaidlustanud. Eeltoodust tulenevalt leiab

kohus, et kinnistu väärtus koos sellel paikneva metsaga on kokku 434 687,77 eurot (208

000 + 226 687,77).

Hageja tõendid haritava maa ja metsamaa tehingute osas (dtl 590-591) ei ole asjakohased,

kuivõrd ei arvesta vaidlusaluse kinnistu eripäradega nii nagu arvestab seda kõnealune

kohtuliku ekspertiisi akt.

Kuivõrd hagejale kuulub vaidlusalusest kinnistust kokku 1/3, siis on hagejale makstava

hüvitise suuruseks 130 406,33 eurot (434 687,77 * 30%). Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-

39-17 p-s 13 rõhutanud, et kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele

kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus

teisele kaasomanikule tema osa rahas välja maksma. Kostjad on istungil avaldanud, et on

nõus kõnealuses summas hüvitist tasuma (kostjad on viidanud, et hüvitis võib olla 150

000 eurot ja enamgi). Seega tuleb vastav hüvitis kostjalt I hageja kasuks välja mõista.

34. Kohus selgitab, et kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5

alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab

kaasomandit lõpetav kohtulahend kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta

(vt Riigikohtu 29.05.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-13 p 12).

Kostjad on palunud kohtul asendada hageja tahteavaldus kinnistu omandiõiguse

üleandmiseks kostjale I. AÕS § 641 kohaselt kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja

koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks,

koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole

notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine

kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Vastavalt kinnistusraamatuseadus § 341

lg 1 kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek,

kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses

ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla

sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv

kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kohus asendab

omanikukannete muutmiseks vajalikud hageja tahteavaldused käesoleva otsusega.

35. Vaidlust ei ole, et kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt

omandi kaotusega (vt Riigikohtu 09.02.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05, p 9).

Võlaõigusseadus (VÕS) § 111 lg 1 alusel kui lepingupooltel on lepingust tulenevad

vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse

täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud

või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. VÕS § 111 lg 7

2-21-17763

kohaselt, kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik sama

sätte lg 1 alusel keeldub, kohaldatakse asja lahendamisel VÕS § 110 lg-s 5 sätestatut.

VÕS § 110 lg 5 kohaselt kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja

võlgnik täitmisest käesoleva paragrahvi alusel keeldub, teeb kohus otsuse, millega

võlgnikku kohustakse otsust täitma üksnes juhul, kui võlausaldaja on oma kohustuse tema

suhtes täitnud või võlgnik on täitmise vastuvõtmisega sattunud viivitusse.

Kuna hageja peaks vastavad tahteavaldused kinnisasja kaasomandi üleandmiseks kostjale

I andma vaid juhul, kui kostja I on talle maksnud hüvitise kaasomandi osa kaotuse eest,

siis on põhjendatud kohtuotsuses hageja tahteavalduste andmise sidumine kaasomandi

üleandmiseks ja omaniku kande muutmiseks kostjalt I raha saamisega. Kohus määrab

hageja tahteavalduste andmise sõltuvaks hüvitise saamisest, sest hagejale peab olema

tagatud hüvitise saamine võimalikult samaaegselt omandi kaotusega.

36. Kokkuvõttes jätab kohus hageja esitatud põhihagi rahuldamata, rahuldab kostjate

vastuhagi ning lõpetab poolte kaasomandi kinnistule viisil, mille kohaselt antakse hagejale

kuuluv kaasomandiosa üle kostjale I tema poolt makstava hüvitise vastu. Kohus kohustab

hagejat andma nõusolek kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks ning kinnistusraamatusse

vajalike kannete tegemiseks. Kohus asendab hageja nõusoleku käesoleva kohtuotsusega.

37. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid asja

läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud.

Menetluskulude jaotus

38. TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus

menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab

kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab

hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lg 4 kohaselt võib kohus

jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude

väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane

või ebamõistlik.

Menetluskulude poolte vahel jaotamise osas on Riigikohus kaasomandi lõpetamise asjades

leidnud, et ühe kaasomaniku hagi alusel kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamise korral

tuleb üldjuhul jätta menetluskulud kummagi poole enda kanda, sest kaasomandi

lõpetamine on mõlema poole huvides (Riigikohtu lahend 3-2-1-70-10).

Kuna nii hageja kui kostjad on taotlenud kaasomandi lõpetamist, siis on kohtu arvates

kaasomandi lõpetamine poolte huvides. Seega on põhjendatud ja õiglane jätta

menetluskulud poolte endi kanda. Võttes arvesse, et kohus jätab menetluskulud poolte

endi kanda, ei määra kohus kindlaks menetluskulude rahalist suurust.

/digitaalselt allkirjastatud/

Andrea Lega

kohtunik

2-21-17763

Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 15.05.2025. a otsusega nr 2-21-17763