2-22-7120/117 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Marika Leimann

Otsuse tegemise aeg ja koht

08.01.2025, Rakvere

Tsiviilasja number

2-22-7120

Tsiviilasi

Tallinn, Vabriku 35b korteriühistu hagi X OÜ vastu võla

nõudes

Tsiviilasja hind

140 342,16 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja:

Tallinn, Vabriku 35b korteriühistu, rk 80449168;

lepingulised esindajad vandeadvokaadid Virge Murak ja Klen

Laus

Kostja:

X OÜ, rk XXX, lepingulised esindajad vandeadvokaadid Grete

Lind ja Peeter Viirsalu

Viimase kohtuistungi aeg

20.11.2024

RESOLUTSIOON

Mitte rahuldada, aegumisega seoses, Tallinn, Vabriku 35b korteriühistu hagi X OÜ vastu

võla nõudes.

Jätta hageja Tallinn, Vabriku 35b korteriühistu kanda tema enda ja kostja X OÜ

menetluskulud.

Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks TsMS § 177 lg 2 korras.

Edasikaebamise kord

Otsusele on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

kohtuotsuse kättetoimetamisele järgnevast päevast. Kui apellant soovib asja arutamist kohtu-

istungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja

lahendamisega kirjalikus menetluses (TsMS § 442 lg 6 ja TsMS § 633 lg 7).

Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi

taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille

tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi

andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

1. 12.05.2022 esitatud hagi kohaselt on kostja rikkunud oluliselt ehitusseadust ja head ehitustava

ning ehitanud hoone, mille vundament ei vasta ehitusaegsetele normidele ning on tekitanud

korteriomanikele ja korteriühistule kahju, mille likvideerimise kulu on 119 699,89 eurot.

28.01.2013 esitas Virtual Property OÜ ehitusloa taotluse number 57590, mille lisaks oli

Osaühing Kolm Koma Neliteist Projekt ehitusprojekt (dtl 9). Samal päeval, so 28.01.2013

väljastati samale taotlusele number 57590, ehitusluba number 61289 (dtl 10). Hilisemalt, so

05.05.2014 kasutusloa taotluselt nähtub, et hoone ehitaja oli X OÜ (dtl 11).

Peale ehitusloa saamist alustas hoone omanik Virtual Property OÜ Vabriku 35b ehitatava hoone

müüki. Tulevaste korteriomanikega sõlmiti algselt võlaõiguslikud lepingud, millega müüja

Virtual Property OÜ kohustus valmis ehitama korterelamu ning välja ehitama eluruumi ja

mitteeluruumi (dtl 12, edaspidi ML-4).

Notariaalses lepingus kohustus müüja Virtual Property OÜ ümber ehitama kinnistul paikneva

hoone ning hankima sellele kasutusloa (lepingu punkt 1.6). Lepingu punktis 2.1.3 on müüja

lubanud, et eluruum, panipaik ja parkimiskoht vastavad Hoone ehitusprojektis ja selle

muudatustes sätestatud nõuetele ja kehtivatele ehitusnormidele (ehitustööde kvaliteet peab

vastama RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele). Lepingu punktis 2.2.: „Müüja ja Ostja on kokku

leppinud, et garantiitööde tegemiseks pöördub Ostja (või Tallinna linnas Vabriku tn 35b asuvate

korteriomandite ostjad ühiselt või ühistu kaudu) otse Müüjapoolse tööettevõtja X OÜ poole ning

Müüja loovutab Ostjale vastava nõudeõiguse osa. Juhul, kui tööettevõtja ei suuda täita (pankrot,

likvideerimine jms asjaolu tõttu) Ostja garantiinõudeid, võib Ostja pöörduda Müüja poole

käesolevas lepingus antud ehitusgarantii realiseerimiseks.“

Asjaõiguslepingud sõlmiti tähtaegselt ning korterid anti uutele omanikele üle 2014 aasta suvel

(dtl 28).

2016 aasta suvel oli planeeritud lõppema Vabriku 35b hoone garantii, mille jooksul andsid

korteriomanikud ehitajale-kostjale teada korterites ilmnenud probleemid.

Suurimaks probleemiks kujunes esimesel ja soklikorrusel asuvatesse korteritesse sisse imbuv

niiskus.

15.09.2017 kirjutas Vabriku 35b korter x omanik K. K. kostja esindajale K. T.: „Sooviksin teada,

et millal võetakse ette Vabriku 35b-X korteri garantiitöö. Viimati käisite ehitusinseneriga

niiskusprobleemi uurimas pool aastat tagasi, kuid hetkel ei ole meile rohkem informatsiooni

edastatud. Samuti on vannitoa põrandalt plaadid lahti tulnud (niiskus põranda all?). Lisan

manusesse ka pildid.“ (dtl 37).

Eeltoodud kirjast nähtub, et kostja tegeles niiskusprobleemiga, kuid probleemi lahendamine

võttis aega ja ka kostja ei suutnud tuvastada probleemi põhjust.

19.09.2017 vastas kostja töötaja K.T. Vabriku 35b korter x omanikule, et: „Minu teada teostab

meie alltöövõtja hetkel hoone välisperimeetril uut hüdroisolatsiooni, drenaaži ja sademevee

ärajuhtimise torustiku ehitust. Kui need tööd tehtud saavad, siis saame selguse, kas niiskus tuleb

hoonesse välisperimeetrilt. Kui seinad jäävad kuivaks, siis teeme sees vajaminevad maalritööde

parandused.“ (dtl 42).

Seega oli ehitajale 2017. aasta septembris teada, et Vabriku 35b hoone probleemiks on

hüdroisolatsioon, drenaaž ja sademevee ärajuhtimise torustik.

Vabriku 35b omanikud ootasid kannatlikult, et ehitaja parandaks puudused ning seda, et

niiskusprobleem esimese korruse korteritest kaoks, kuid ehitaja ei saanud puuduste

kõrvaldamisega hakkama.

27.12.2018 pöördus korteriühistu uuesti ehitaja poole ning ehitaja teatas oma 27.12.2018

vastuskirjas, et annab jaanuari alguses täpse tööde info ning rõhutas, et kindlasti tuleb jälgida, et

küte ja ventilatsioon töötaks (dtl 48). 03.01.2019 teatas kostja, et: „Kontrollime järgmine nädal

maja ümber oleva drenaaži üle ja anname teile vastuse, mis võib olla [niiskuse] põhjuseks ja mis

edasi saab.“

Eeltoodu kinnitab, et ka 2019. aasta algul oli ikka veel tegemist sama niiskuse probleemiga, mida

ehitaja ei olnud suutnud kõrvaldada, olenemata sellest, et 2017. aastal oli väidetavalt pandud uus

hüdroisolatsioon, drenaaž ja sademevee ärajuhtimise torustik.

Tulenevalt asjaolust, et ehitaja ei olnud suutnud Vabriku 35b hoone puuduseid kõrvaldada,

tekkisid korterites jätkuvalt kahjud. 26.02.2019 on volitatud ehitusinsener P. P. teinud Swedbank

P&C Insurance AS tellimusel ekspertarvamuse Vabriku 35b-X, Tallinn kahjude tekkimise osas.

Ekspert P.P. on oma „Korteri seinte pragunemis- ja niiskuskahjustuste tekkepõhjuste

väljaselgitamise audit“ leheküljel 7 tuvastanud, et: „Arvestades seinaniiskuse vähenemist

põrandast ülespoole ning põrandaniiskuse vähenemist seintest eemale, on kahjustused

põhjustatud läbi vundamendi ülesliikuvast kapillaarniiskusest. Tõenäoliselt on tehtud viga kas

horisontaalset kapillaartõusu katkestava kihi materjali valikul ja/või paksuse ning

vundamendiseina hüdroisolatsioonis“ (dtl 51).

Seega niiskusprobleemi põhjus ei olnud tuvastatud ega probleemi kõrvaldatud ka 2019. aasta

veebruariks. Kostja käis erinevaid parandustöid tegemas nii hoone sees, kui ka väljas, kuid

tehtud tööd ei toonud lahendust probleemile.

07.10.2019 teatas Vabriku 35b korter X omanik ehitajale, et korteris on ikkagi tegemata

garantiitööd ja maja välisseina juures on tekkinud pinnase vajumine (dtl 109).

20.05.2020 teatas ehitaja, et pinnase vajumine on korda tehtud ning palus edasiste küsimuste

osas pöörduda korteri müüja poole (dtl 109).

Seega keeldus kostja ühemõtteliselt kõrvaldamast niiskusprobleemi, mis tekitas jätkuvalt olulist

kahju hoonele ja korteriomanikele.

2020 suvel hageja mõistis, et kostja ei ole vaatamata korduvatele katsetele suutnud ikkagi hoone

puuduseid kõrvaldada ja korteritesse imbub ikkagi niiskus sisse, kahjustades oluliselt kortereid ja

ka omanike tervist.

Seega ei jäänud korteriühistul üle muud, kui asuda ise puuduseid kõrvaldama.

Esmalt telliti Yks Arhitekt OÜ-lt Vabriku 35b korterelamu sokli renoveerimise ehitusprojekt,

mille maksumus oli 1970 eurot (dtl 119). Peale ehitusprojekti oli võimalik tellida

hinnapakkumus ehitustöödele vundamendi renoveerimiseks. Hinnapakkumuse esitas RooHouse

Ehitus OÜ 07.11.2020 ning vastavalt hinnapakkumusele kujunes tööde hinnaks 53 223,48 eurot

(dtl 121). Omanikujärelevalvet pakkus korteriühistule FIE V. K., kes esitas hinnapakkumuse

13.11.2020, mille kohaselt oli teenuse hinnaks 600 eurot kuus (dtl 126).

Kuivõrd vastavaid ehitustöid oli võimalik teha alles soojemal perioodil, siis lükkus vundamendi

parandamine 2021. aasta suvesse. Kuna kostja ei olnud suutnud puudust kõrvaldada ning seoses

ehitustöödega vundamendi osas tuli lahti kaevata kogu vundamendi ümbrus, tellis korteriühistu

asjatundja arvamuse selleks, et lõplikult tuvastada, mis põhjustas korterite ülisuure niiskuse ja

pideva kahjustumise.

04.06.2021 toimus Vabriku 35b hoone vaatlus, millest võtsid osa asjatundja arvamuse koostanud

riiklikult tunnustatud ekspert M. S., Vabriku 35b korteriühistu juhatuse liikmed J. K. ja K. S.,

kostja poolt kutsutud riiklikult tunnustatud ekspert T. S., X OÜ projektijuht M. O. ja RooHouse

Ehitus OÜ esindaja J. R.. Seega toimus ülevaatus kõikide osapoolte juuresolekul ning kahe

riiklikult tunnustatud eksperdi osalusel.

15.07.2021 on ekspert M.S. vormistanud ehitustehnilise asjatundja arvamuse Vabriku 35b

keldrikorruse märgumisest (dtl 128).

Ekspert on tuvastanud hulgaliselt probleeme, vale materjali kasutust ning valet materjali

paigaldamist.

Ekspertiisi lehekülgedel 5-6 on selgitatud, et: „Keldriseinte soojustamiseks on paigaldatud EPS

soojustus. Soojustusena on kasutatud selleks sobimatut avatud pooridega fassaadi EPSi, mis on

pinnases vett täis imbunud ja ei täida enam soojustuse funktsiooni. Keldriseinalt eemaldatud EPS

oli tugevalt vettinud, pigistamisel nirises vesi välja nagu pesukäsnast ja EPS oli väga raske. EPS

soojustuse peale oli paigaldatud PVC kile, millega püüti (edutult) kaitsta EPSi niiskumise eest.

Kile lõppeb ära ca 0,4…0,5m allpool olemasolevat maapinda (foto 4). Plaatvundamendi ja

keldriseinte müüritise vahel puudub horisontaalne hüdroisolatsioon. Varasemalt on hoone

keldrikorrusele vee tungimise vältimiseks paigaldatud hoone ümber drenaažitorustik.

Drenaažitoru põhja kõrgusmärk on ligikaudu sama vundamendiplaadi pealmise kõrgusmärgiga

(foto 5). Seega ei saa paigaldatud drenaaž täita oma ülesannet ja alandada pinnasevee taset

vundamendi tasapinnas ega vähendada vee sissetungimise võimalust keldriruumidesse. ///...///

Hilisemal vundamendi täielikul lahtikaevamisel (7.06.2021) selgus, et osaliselt on sadeveetorude

all paiknevad sadeveelehtrid juhitud drenaažisüsteemi ja et drenaažisüsteemil puudub eelvool.

Seega juhitakse katustelt maapinnale toodud sademevesi hoonet ümbritsevasse

drenaažitorustikku, millel puudub eelvool ja seega immutatakse kokku kogutud sademevesi

hoone vahetusse ümbrusesse pinnasesse. Tegemist on täiesti lubamatu lahendusega, kus sadevesi

juhitakse hoone väga haavatavasse sõlme, mis võib tuua kaasa väga ulatuslikke hoone

kahjustusi.“

Arvamuse leheküljel nr 8-9 on, et: „Pinnasevee lekkimine Vabriku 35b, Tallinn keldrikorruse

ruumidesse on põhjustanud mitmed erinevad ehituslikud vead, millest osa on ilmselt tehtud

oskamatusest ja osa soovist odavalt ehitada. ///.../// Täiesti lubamatuks ja isegi kuritahtlikuks

tuleb pidada sadevete juhtimist drenaažitorustikku ja drenaažitorustiku eelvoolu puudumist, mis

juhtides ja immutades vett hoone vundamendi alla võib kaasa tuua ulatuslikke kahjustusi.“

Kostja poolt ehitatud vundament oli oluliste varjatud puudustega, mis seisnesid selles, et kasutati

valesid materjale, tehnikaid ja/või jäeti vajalikud materjalid üldse kasutamata.

Paralleelselt ekspert M. S. arvamuse koostamisega, alustas RooHouse Ehitus OÜ vundamendi

renoveerimist.

Korteriühistu tasus ehitajale, omanikujärelevalvele ja projekteerijale alljärgnevalt (dtl 137-148):

Arve esitaja

Arve number

Arve kuupäev

Arve summa

(eurodes)

RooHouse Ehitus OÜ

21043

02.06.2021

10 644,70

RooHouse Ehitus OÜ

21055

03.07.2021

17 461,90

RooHouse Ehitus OÜ

21056

03.07.2021

1 320,00

RooHouse Ehitus OÜ

21067

06.08.2021

579,59

RooHouse Ehitus OÜ

21068

06.08.2021

25 116,89

Yks Arhitekt OÜ

10/2020

06.11.2020

325,00

Yks Arhitekt OÜ

11/2020

20.11.2020

325,00

FIE V. K.

01.07.2021

600,00

FIE V. K.

04.08.2021

600,00

Hortes

48230

02.08.2021

227,28

Harku Istikuäri

237004-1HAR5

13.08.2021

49,89

KOKKU

57 250,25

Peale vundamendi parandamist, kui lõppes intensiivne niiskuse tungimine hoonesse, alustati

osaliselt keldrikorrusel asuvates korterites 1 ja 4 likvideerima niiskuskahjustusi. Fikseerimaks

korterite olukorda, telliti ekspert M. S. ehitustehniline arvamus (dtl 149).

02.09.2021 M. S. arvamus märgib: „Konstruktsioonide avamisel tuvastati:

1. Keldrikorrusel asuvates pesuruumide seintel ja põrandatel puudub nõuetekohane

hüdroisolatsioon (foto 1, 2 ja 3).

2. Kuna seintel ja põrandatel puudub nõuetekohane hüdroisolatsioon, on pesuruumide piirded

olnud pideva veekoormuse mõju all, mis on kaasa toonud konstruktsioonide tugeva

kahjustumise, terasdetailide korrodeerumise, kipsplaatkonstruktsioonide hallitamise ja muid

veekahjusid (foto 1, 2, 3, 4, 5 ,6).

3. Pesuruumid on olnud kogu hoone eksistentsi jooksul väga suure niiskuskoormuse all: a. Läbi

vundamendi tungiva välise niiskuse mõju ja b. Pesuruumide seintesse ja põrandasse imenduva

sisemise niiskuse (pesuvee) mõju.“

Täiendavalt on arvamuse leheküljel 5 selgitatud, et: „Tulenevalt sellest, et hoone keldrikorrusel

paiknevad pesuruumid (korter 1 ja 4) on saanud pikaajaliselt äärmiselt suure niiskuskoormuse

osaliseks, on ruumide piirded tugevalt kahjustunud. Vajalik on lammutada kõik sekundaarsed

konstruktsioonid ja pinnakatted. Põhikonstruktsioon kuivatada põhjalikult ja rajada uued

sekundaarsed konstruktsioonid ning pinnakatted ja viimistlus. Olemasolevaid konstruktsioone,

materjale ja pinnakatteid taaskasutada ei ole võimalik.“

Eeltoodust tuleneb, et kostja poolt ehitatud hoonel olid nii hoone sees kui ka väljas asuvatel

osadel suureks varjatud puuduseks hüdroisolatsiooni puudumine, mille tõttu imbus niiskus

väljast hoonesse ning ka pesuruumide sees ei olnud seinad kaitstud ja ka sealt imbus niiskus

seintesse, seega olid seinad nii seest kui ka väljast suure niiskuskoormuse all. Eeltoodut ilmestab

kõige paremini eksperdi poolt tehtud foto nr 6, millest on näha, et plaaditud pindade tagune sein

on nii pehme, et sinna võib näpuga joonistada.

Ka soklikorrusel asuvate korterite ruumid olid ehitatud olulise varjatud puudusega.

Lisaks vundamendi renoveerimisele tekkinud kuludele, tekkisid korteriühistul kulud ka

ekspertiiside eest tasumisega. M. S. asjatundja arvamuse eest tasus korteriühistu 3000 eurot (dtl

154) ja lisaarvamuse eest, mis puudutas korterites esinevaid puuduseid, tasus korteriühistu 600

eurot (dtl 155).

Lisaks tuleb remont teostada ka korterites, mis on saanud väga tugevad niiskuskahjustused.

Eeltoodu osas on hinnapakkumise esitanud RooHouse Ehitus OÜ (dtl 156).

Vastavalt hinnapakkumisele on korterite x-x remondiks kuluv summa kokku 58 849,64 eurot:

igaühel 13 212,41 eurot.

Eeltoodust tuleneb, et korteriühistu kogukahju on 119 699,89 eurot.

Vabriku 35b korteriühistu liikmed ehk korteriomanikud on loovutanud kõik oma nõuded, mis

tulenevad Vabriku 35b hoone ehitamisest korteriühistule ja muuhulgas andnud ka täiendavalt

korteriühistule volituse enda esindamiseks (dtl 164).

VÕS § 1043, § 1045 lg 1 p 5, § 1050 lg 1, EhS § 1 ja § 7-10, VÕS § 115 lg 1, § 127 lg 1 alusel

esitatud hagis leiab hageja, et ehitaja ei ole järginud mõistlikku käibekohustust ning vundamendi

ja drenaaži ehitamine on oluliste puudustega, millele ekspert on oma arvamuses tähelepanu

juhtinud ning kostja on rikkunud ka üldiseid ehitusseaduses sätestatud nõudeid.

1.1. 09.04.2024 menetlusdokumendis hageja järjestas oma nõude alternatiivsed alused (dtl 1031).

1.2. 30.08.2024 hageja suurendas nõuet ja märkis uueks hagi hinnaks 140 342,16 eurot (dtl

1139).

1.3. Hageja nõue 30.08.2024 seisuga (dtl 1139) on: kostjalt välja mõista 130 887,96 eurot,

sissenõutavaks muutunud viivis põhinõudelt perioodi 12.05.2022 kuni 30.08.2024 katteks 119

699,89 eurot, viivis põhinõudelt 130 887,96 eurolt alates 30.08.2024 (kohus märgib, et siin saab

perioodi alguseks olla 31.08.2024) VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras, menetluskulud ja viivis

menetluskuludelt.

KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE

2. Kostja vaidleb hagile tervikuna vastu.

Kostja ei vastuta hagejale tekkinud väidetava kahju eest lepingulisel alusel, sest: 1) kostja teostas

ehitustöid lepingu alusel kolmandale isikule Virtual Property OÜ-le; 2) hagejal ega hageja

liikmetel ei ole lepingulist suhet kostjaga; 3) hagejal ei ole töövõtulepingu alusel otsenõuet kostja

vastu.

Kostja ei olnud korteriomandi(te) võlaõiguslepingu ega asjaõiguslepingu pooleks. Kostja teostas

vaid Vabriku 35b kinnistul Vabriku 35b toonase omaniku Virtual Property OÜ-ga sõlmitud

töövõtulepingu alusel ehitustöid 1913.a. kasutusele võetud hoone rekonstrueerimiseks.

Korterid võõrandas isikutele Virtual Property OÜ.

Korteri X omandas 23.04.2014 M. S.;

Korteri X omandas 08.05.2014 P. P. ja S. P. ühisomandisse;

Korteri X omandas 05.06.2014 A. D. J.;

Korteri X omandas 04.06.2014 K. S.;

Korteri X omandas 23.04.2014 X OÜ;

Korteri X omandas 24.09.2014 S. K.;

Korteri X omandas 19.06.2014 M. H. ja M. K. kaasomandisse;

Korteri X omandas 19.06.2014 A. K.;

Korteri X omandas 04.05.2015 M. A. ja E. J. kaasomandisse;

Korteri X omandas 04.09.2014 O. I. ja M.M. ühisomandisse (dtl 191-200).

Kostja poolt Vabriku 35b kinnistu omaniku Virtual Property OÜ-ga sõlmitud töövõtulepingu

alusel tehtud tööd valmisid mais 2014 ning anti vastavalt lõppaktile Virtual Property OÜ-le üle

15.05.2014 (dtl 190).

Kostja vastutas töövõtulepingust tulenevate kohustuste täitmise eest tööde tellija Virtual

Property OÜ ees ning hageja (või korteriomanike ees) vastutab Virtual Property OÜ kui korterite

müüja. Virtual Property OÜ ei ole kostjale seonduvalt Vabriku 35b ehitustöödega mingeid

pretensioone esitanud.

Hagejale ei ole üle läinud garantiist tulenevad nõuded, st hageja ei ole omandanud kostja vastu

nõuet kahju hüvitamiseks. Garantii tingimused määratakse garantii väljaandja poolt ja need

sisalduvad garantiidokumendis. Garantiijuhtumi saabumisel tekivad õigustatud isikul garantiis

ettenähtud õigused. Hageja peab oma õiguse maksmapanekuks tõendama, et korteriomanikel on

garantiist tulenevad nõuded kostja vastu ning et need on kas seaduse või lepingu alusel üle läinud

hagejale. Hageja ei ole välja toonud ega tõendanud, millise sisuga müügilepingud ja millistel

tingimustel väidetavad garantiilepingud korteriomanikega sõlmiti. Kostja ei ole andnud garantiid

hagejale ega ka Virtual Property OÜ-lt korterid omandanud isikutele.

Hagi lisana 4 müüja Virtual Property OÜ ja K. S. vahelises müügilepingus kostja ei ole

nimetatud lepingu pooleks, seega ei tulene sellest mingeid kohustusi kostjale. Nimetatud

lepingust ei tulene K. S. rahalist nõudeõigust kostja vastu ja seda lepingut ei saa laiendada

kõikidele korteriomanikele. Lepingu p-s 2.2. viidatakse Virtual Property OÜ ja ostja K. S.

vahelisele kokkuleppele, et müüja loovutab ostjale nõudeõiguse garantiitööde tegemiseks, kuid

punkti viimane osa sätestab selgelt, et kui tööettevõtja ei suuda täita ostja garantiinõudeid, võib

ostja pöörduda müüja poole antud ehitusgarantii realiseerimiseks.

Eeltoodu tähendab, et:

a) müügilepingus sätestatud garantii- Virtual Property OÜ lubadus ostjale garantiiajal ilmnenud

puuduste likvideerimiseks - ei seondu kostjaga, sest kostja ei olnud lepingupooleks.

b) garantiilepingust tulenev nõudeõigus teo tegemiseks (nt garantiitööde teostamiseks) vajab

loovutamiseks garantii andja nõusolekut, ehk nõudeõigust omav isik ei saa ilma garantii andja

nõusolekuta sellist nõuet kolmandale isikule loovutada. Õigus nõuda garantiitööde tegemist on

spetsiifiline isikliku iseloomuga nõudeõigus, mis on otseselt seotud tellija poolt tellitud

ehitustöödega, mille tingimusi korteriomanik ei tea ega saagi teada. Kuivõrd Virtual Property

OÜ ei saanud teo tegemisele suunatud nõudeõigust loovutada ilma kostja nõusolekuta, millist

kostja ei ole andnud, siis ei saanud hageja omandada nõudeid kostja vastu.

c) isegi, kui garantiitööde tegemise nõude loovutus oleks kehtiv, siis alternatiivselt järeldub

eeltoodust, et Virtual Property OÜ ja K. S. on kokku leppinud, et ostjale loovutatakse

nõudeõigus garantiitööde teostamiseks ehk õigus nõuda garantiitööde tegemist, kuid

kokkuleppest ei tulene K. S.le rahalisi nõudeid töövõtja (s.o kostja) vastu. Seega ei ole ka K. S.

lepingu alusel omandanud rahalisi nõudeid kostja vastu. Kuivõrd K. S. ei ole kostja vastu rahalisi

nõudeid omandanud, siis ei olnud K. S.l võimalik vastavat nõuet hagejale loovutada. Hagejal ei

saa olla rahalist nõuet kostja vastu.

Hageja ei ole (kohtu märkus: vastuse koostamise seisuga) esitanud tõendeid, millest nähtuks, et

teistel (va K. S.) Virtual Property OÜ-lt korterid omandanud isikutel oleksid tekkinud

lepingulised nõuded kostja vastu ja need on omakorda kehtivalt hagejale loovutatud. Ükski

korteriomanik ei ole teatanud kostjale väidetavate nõude loovutamisest hagejale.

Korterite nr x, x, x, x ja x omanikud on vahetunud ning kohtule ei ole esitatud andmeid selle

kohta, et müüjalt Virtual Property OÜ korteri omandanud ostjad oleksid vastavad nõuded

loovutanud praegustele omanikele (hageja liikmetele), kes oleks siis omakorda nõuded

väidetavalt loovutanud hagejale. Seega on väidetav nõuete üleminek Virtual Property OÜ-lt

hagejale hagis jäetud käsitlemata ning tõenditega katmata.

Hagejal ei ole seadusest tulenevat õigust esitada nõudeid oma nimel, tuginedes korteriomanike

õiguste väidetavale rikkumisele. Kohtupraktika (TlnRKK 2-18-1970, p.18, 19) järgi ei saa

korteriühistu esitada korteriomanike nimel nõudeid ka juhul, kui hagis nimetatud garantiitööd

seonduvad kaasomandi osaga. Ainus viis, kuidas hageja saaks hagis märgitud nõudeid esitada,

oleks siis, kui hageja tõendaks, et ta on vastavad nõuded korteriomanikelt omandanud.

Hageja on esitanud ühe korteriomandi (krt x) võlaõigusliku müügilepingu, mille alusel on

Virtual Property OÜ andnud korteriomandi ostjale garantii üksnes korteriomandi reaalosa

piirides teostatud ehitustöödele, mitte kaasomandile, so hoonele tervikuna. Lepingu p-st 2.1.3.

nähtub, et Virtual Property OÜ on võtnud kohustuse tagada lepingu eseme reaalosaks olevate

eluruumi ja panipaiga vastavuse ning parkimiskoha vastavuse, kuid see kohustus ei puuduta

ülejäänud kaasomandi osa. Seega vaidlustab kostja alternatiivselt ka garantii ulatuse, leides, et

hageja väidetud garantii ei hõlma kaasomandit (seejuures jääb kostja oma seisukoha juurde, et

hagejal ei ole kostja vastu garantiist tulenevat nõuet).

Tulenevalt eeltoodust, on hageja nõue garantiilepingu alusel kahju hüvitamiseks, mis seondub

kaasomandiga (hagi järgi 60 850,25 eurot), alusetu.

Hageja ei saa pöörduda kostja vastu kohtusse, ilma et oleks tõendanud korteriomanikel kostja

vastu nõudeõiguse tekkimise ja korteriomanikelt nõudeõiguse omandamise. Hageja ei ole välja

toonud ega tõendanud, milliste korteriomanikega sõlmitud müügilepingute alusel ta on

garantiinõude kostja vastu esitanud ning milliseid müügilepinguid korteriomanikud sõlmisid, kas

või millistel tingimustel sõlmiti garantiilepingud ning kuidas nimetatud väidetav hageja poolt

omandatud garantii seondub kostja kohustusega hageja ees. Hageja ei ole ka välja toonud ega

tõendanud, kuidas on talle üle läinud toonaste korteriomanike nõue. Hageja esitatud ühest

müügilepingust nähtub, et Virtual Property OÜ (mitte kostja) andis garantii üksnes

korteriomandi reaalosa piires teostatud töödele. Lähtudes eeltoodust ja kuivõrd kehtiva õiguse

järgi ei saa korteriühistu nõuda töövõtjalt töövõtugarantii täitmist, kui tal puudub töövõtjaga

lepinguline suhe, on hagi alusetu.

Hageja nõue on alusetu ka VÕS § 81 järgi.

Kostja ja Virtual Property OÜ vahel sõlmitud töövõtulepinguga ei saanud tekkida kostja

kohustust arvestada hageja huvidega, sest hagejat toona ei eksisteerinud. VÕS § 81 lg 1 1. lause

kohaselt lepinguga võib kaasneda kohustus arvestada kolmanda isiku huvide või õigustega samal

määral kui võlausaldaja huvide või õigustega. Sätte kohaldamine eeldab, et 1) kolmanda isiku

ehk hageja huvid peavad olema lepingu täitmise käigus ohustatud samal määral kui võlausaldaja

huvid või õigused, 2) võlausaldajal peab olema põhjendatud tahe lepingu täitmisega ka kolmanda

isiku huve ja õigusi kaitsta ning 3) võlausaldaja tahe kaitsta kolmanda isiku huve või õigusi peab

olema äratuntav.

Kostja ja Virtual Property OÜ sõlmisid töövõtulepingu 08.05.2013. Töövõtulepingu sõlmimise

(ja ka täitmise ajal) oli Vabriku 35b kinnistu ainuomanikuks Virtual Property OÜ. Hageja asutati

alles 10.01.2018 (dtl 241). Arvestades, et hageja asutati aastaid hiljem ja pärast seda, kui

töövõtuleping oli sõlmitud ja tööd lõppaktiga kinnistu omanikule üle antud, siis ei saanud

töövõtulepinguga kaasneda kohustust arvestada muude isikute kui tööde tellija ja kinnistu

omaniku Virtual Property OÜ huvidega. Kuivõrd töövõtulepingu sõlmimisel ega täitmisel ei

olnud hagejat olemas, siis ei saanud hageja huvid olla töövõtulepingu täitmise käigus ohustatud

samal määral kui Virtual Property OÜ huvid või õigused, Virtual Property OÜ-l ei saanudki olla

tahet töövõtulepingu täitmisega kaitsta hageja huve ja õigusi ning selline Virtual Property OÜ

tahe ei saanud kostjale olla äratuntav.

Kostja ei nõustu hageja väitega, et kostjale ei pidanud olema isikud arvuliselt või isikuliselt teada

ning piisab sellest, kui tal esines ettekujutus võimalikust isikute ringist. Kostja arvates on see

seisukoht kontekstist välja rebitud ja tõlgendatud põhjendamatult laialt, sest veel asutamata või

teadmata isikute ringil puudub mis tahes puutumus töövõtulepinguga või lepingupooltega.

Hageja tõlgendus laiendaks töövõtulepingust tulenevat töövõtja kohustuste ringi põhjendamatult,

ning hägustaks lepingulise vastutuse olemust. Hageja seisukoha õigsust eeldades puuduks

vajadus eristada lepingulist ja deliktilist vastutust. Hageja väidet ei toeta ka kohtupraktikas

väljendatud seisukoht, et seaduse alusel ei lähe üle uuele korteriomanikule müüja ja varasema

korteri ostja vahel sõlmitud korteri müügilepingus kokku lepitud müügigarantii.

VÕS § 81 järgne vastutus saab eksisteerida üksnes siis, kui on olemas isik, kelle huvidega

arvestada ning kellel tol ajahetkel on puutumus õigussuhtega.

Kostja ei vastuta hageja ees deliktilisel alusel.

Hageja sisustab õigusvastase kahju kostja poolt ehitusnormide järgimata jätmisega ja kostja

tegevusetusega. Hageja heidab ette, et töödes esineb hulgaliselt ehitusvigu hoone vundamendi

ehitamisel, selle hüdroisoleerimisel ja soojustamisel kui ka drenaaži rajamisel ning sadevete

ärajuhtimisel.

Kostja leiab, et ta ei saa vastutada ei toonaste ega tänaste korteriomanike või korteriühistu ees

delikti alusel, sest: 1) kostja ei ole hagejale deliktilist kahju tekitanud, 2) hageja ei ole välja

toonud, milliseid konkreetseid ehitamistööde teostamise ajal kehtinud ehitusnõudeid on kostja

väidetavalt rikkunud, 3) hageja ei ole esile toonud, milles seisnes kostja väidetav õigusvastane

tegevus.

Kostja teostas ehitustööd Virtual Property OÜ omandis oleval kinnistul, mitte hageja kinnistul,

ning andis tööd üle Virtual Property OÜ-le, mistõttu ei saa ühelgi juhul järeldada, et kostja on

rikkunud VÕS § 1045 lg 1 p 5 mõttes hageja omandit.

Hageja pidanuks puuduste ilmnemisel ja nõude realiseerimiseks pöörduma korterite müüja -

Virtual Property OÜ – poole müügilepingu alusel.

Hageja ei ole tõendanud, milles seisneb kostja kohustuste väidetav rikkumine.

Hagi aluseks on väide, et vundament oli oluliste varjatud puudustega, mis seisnesid selles, et

kasutati valesid materjale, tehnikaid või jäeti materjalid kasutamata (hagi p 2.22.), puudub

nõuetekohane hüdroisolatsioon (hagi p 2.25.), vundament on ehitatud vastuolus kehtivate

ehitusnormidega (hagi p 3.1.), ehitaja ei ole järginud mõistlikku käibekohustust ning

vundamendi ja drenaaži ehitamine on oluliste puudustega (hagi p 3.4.), ehitaja on rikkunud

üldiseid EhS-i nõudeid ja põhimõtteid, sest sadevete juhtimine drenaažitorustikku ja

drenaažitorustiku eelvoolu puudumine on lubamatu (hagi p 3.5.).

Samas ei nähtu hagist ega hageja 15.08.2022 menetlusdokumendist, millised nõuded kehtisid

2013-2014 vundamendile ja drenaažile, mille pinnalt saaks hinnata kostja kohustuste rikkumist.

Pelgalt väitest, et ehitustööd ei ole nõuetekohased, ei saa järeldada kostja kohustuste rikkumist.

Hageja viidatud EhS ei kehtinud töövõtulepingu täitmisel, mistõttu ei saa kostjale ette heita

kehtiva EhS-i sätete rikkumisi.

Hageja on hagi p-s 3.5. märkinud, et kostja on rikkunud EhS-is sätestatud nõudeid – ehitis ei tohi

põhjustada ohtu inimesele ja varale (EhS § 8 rikkumine) ning ehitaja peab tegema koostööd

teiste ehitamisel osalevate isikutega (EhS § 10 lg 3 rikkumine).

EhS § 8 viidatud sõnastus jõustus 07.05.2022 ning § 10 jõustus 01.07.2015 ehk aastaid pärast

seda, kui töövõtuleping oli sõlmitud ja ka täidetud. Kuivõrd hageja viidatud sätted

töövõtulepingu sõlmimisel ei kehtinud, siis ei saa kostjale vastavate sätete rikkumist ette heita.

Võimalik niiskusprobleem on tekkinud korteriomanike enda tegevusetusest, sest

korteriomanikud ei ole kütet ega ventilatsiooni järjepidevalt kasutanud. Kostja kinnitab, et

objektil käies ilmnes, et kortermaja ventilatsioon ei olnud aastaid toiminud, sest tuletõkkeklapp

oli kinni.

Niiskusprobleemi põhjuseid - kostja kohustuste rikkumisena - ei tõenda hageja esitatud

arvamused (hagi lisad 8, 13, 15), sest:

1) P.P. arvamuses toodud järeldus niiskusprobleemi tekkepõhjuse kohta on oletuslik ega tugine

reaalselt tajutud ega tuvastatud asjaoludele. Arvamuse koostamisel on kasutatud tekkepõhjuste

tuvastamiseks ehitusmaterjalide pinnapealset niiskusemõõtjat ja õhutemperatuuri- ja

niiskusemõõtjat, mis tähendab, et P. P. andis arvamuse, tuginedes visuaalsele vaatlusele pelgalt

lähtuvalt niiskuse tasemest krt x niiskusmõõdistusest. P. P. ei ole arvamusest lähtuvalt avanud

vundamenti, et tuvastada puudus materjalides või ehitustehnikas. Visuaalse vaatluse raames ei

ole võimalik järeldada, et vundamendi hüdroisolatsioon on puudustega või et esinevad vead

materjalis, sest selliste järelduste tegemiseks on vajalik teostatud tööd avada ning tuvastada, et

kasutatud materjalid või ehitusviis on vastuolus tol ajal kehtinud ehitusnormidega. Ka P. P. ise

märgib, et tema järeldused on oletuslikud: „Tõenäoliselt on tehtud viga […]“ (hagi p. 2.11).

2) M. S. arvamuses ei ole viidatud ühelegi 2013-2014 kehtinud ehitusnormile, mida oleks

ehitustööde teostamisel rikutud.

3) Roohouse Ehitus OÜ arvete nr. 21043 ja 21055 selgitustest „Sokli remonttööd Vabriku 35B,

Tallinn, ETL 01.05.2021“ ja „TT-Akt 1/03.07.2021“ võib järeldada, et RooHouse Ehitus OÜ-ga

on leping remonttööde teostamiseks sõlmitud juba 01.05.2021 ning tööd on üle antud 03.07.2021

ehk töid teostati ajavahemikul 01.05.2021-03.07.2021. Kuna M. S. arvamuse järgi toimus

vundamendi lahtikaevamine 07.06.2021 ehk ajahetkel kui kolmas isik oli juba töid teostanud, siis

on alust järeldada, et objektil on ehitustöid teostanud kolmandad isikud, mistõttu ei saa

väidetavaid rikkumisi omistada kostjale.

Hageja ei ole tõendanud kahju suurust.

Hageja väidab, et hagejale on tekkinud kahju 119 699,89 eurot, mis koosneb vundamendi

renoveerimise kuludest 57 250,25 eurot, ekspertiisikuludest 3600 eurot ja korterite x-x

remondikuludest 58 849,64 eurot.

Hageja on üldsõnaliselt märkinud, et vundamendi renoveerimisega on tekkinud kahju 57 250,25

eurot seoses kuludega ehitajale, omanikujärelevalvele ja projekteerijale, kuid ei ole tõendina nr.

14 esitatud arveid sidunud väidetavalt tekkinud kahjuga.

Roohouse Ehitus OÜ arved ei ole seotud kostjale etteheidetava kohustuste rikkumisega. Kui

eeldada hageja väite, et puudused ja kahju ilmnesid 21.07.2021, õigsust, siis ei saa Roohouse

Ehitus OÜ arved, mis tuginevad 01.05.2021 lepingule, hõlmata töid seonduvalt vaidlusaluse

niiskusprobleemiga ja väidetava kostjapoolse kohustuse rikkumisega. Roohouse Ehitus OÜ

03.07.2021 arve nr. 21056 (dtl 142) sisuks on „Projektieelne lahtikaevamine ja vigade

tuvastamine“, millest võib järeldada, et töövõtuleping sõlmiti ja seda asuti täitma enne, kui

teostati toimingud väidetavate vigade avastamiseks.

Kahju aluseks olevate tööde seost kostja kohustuse rikkumisega, tööde vajalikkust ja

põhjendatust ei ole võimalik hinnata. Roohouse Ehitus OÜ arved (hagi lisa 14), milles on

selgitusse üldsõnaliselt märgitud „Sokli remonttööd“ (dtl 140-141), kuid hageja ei ole näidanud,

milliseid konkreetseid töid teostati, et hinnata tööde vajalikkust ja põhjendatust seonduvalt

väidetava kahjuga.

Hagist jääb ebaselgeks, mil viisil on Hortese (dtl 138), Harku Istikuäri (dtl 139), Yks Arhitekt

OÜ (dtl 146-147) arved ning Roohouse Ehitus OÜ arve nr. 21067 (dtl 143) seotud vundamendi

renoveerimisega.

Korteriomanikele x kuni x tekkinud kahju on tõendamata. Hageja ei ole kohtule esitanud

tõendeid, mis kinnitaks, et korterites x-x on kostja kohustuse rikkumise tõttu kahju tekkinud ja

seda summas 58 849,64 eurot, kusjuures igas korteris täpselt samas suuruses - 13 212,41 eurot.

Kui hageja väidete järgi ilmnes kahju juba 2016 suvel, siis hinnapakkumine on koostatud

10.09.2021 ehk väidetava kahju tekkimise aja ning hinnapakkumise vahele jääb üle viie aasta,

kusjuures mitte kummalgi ajahetkel esinenud väidetava kahju kohta ei ole esitatud tõendeid.

Kahju on tõendamata ning ei ole võimalik hinnata kahju tekkimise põhjuseid ega selle ulatust. Ei

ole esitatud kirjavahetust selle kohta, et korteri nr. x ja x omanikud oleksid omanud pretensioone

kostja vastu ja et korteris x ja x on kahju tekkinud. Seega ei saa eeldada, et korteriomanikele on

kahju tekkinud.

Hinnapakkumine ei tõenda kahju tekkimist ega selle suurust. Hinnapakkumisest ei nähtu, et

pakkumuse koostaja oleks käinud korterites kohapeal ja reaalselt hinnanud väidetava kahju

ulatust, samuti on mahud pakkumisse märgitud ebaselgelt (kogusteks on enamasti märgitud 1).

Korteri nr x reaalosa suurus on 93,3m2 ja korteri nr x reaalosa suurus on 68,2m2 ning eluliselt ei

ole usutav, et neljas erineva suurusega korteris tekkis korraga samas mahus puuduseid, mistõttu

tuleb kõigis neljas korteris teha samu töid samas mahus.

Korteri nr.x omanikul puudub nõue kostja vastu. Hagis nõutakse kostjalt korteris nr. x tekkinud

väidetavate kahjude hüvitamiseks 13 212,41 eurot. Hagi p-st 2.10. võib aga järeldada, et korteri

nr. x omanik on pöördunud kindlustusandja Swedbank P&C Insurance AS-i poole kahjude eest

hüvitise saamiseks. Kuivõrd korteri nr. x omanik kohtuväliselt kostja poole ei pöördunud, siis

nimetatust võib järeldada, et korteriomanikule x on võimalik kahju hüvitatud, mistõttu puudub

alus nõuda kostjalt kahju hüvitamist. See selgitaks ka asjaolu (eeldusel, et kahju on tekkinud

kostjast tingitud asjaolust), miks korteri nr. x omanik ei ole kostjale esitanud mis tahes

pretensioone.

Eluliselt ei ole usutav, et kahju on tekkinud. Hagis märgitakse, et lisaks vundamendi remondile

tuleb remont teostada ka korterites, mis on saanud väga tugevad niiskuskahjustused ning et

esmases järjekorras on planeeritud remontida korterid, mis said niiskusest kõige enam

kahjustada. Seega kinnitab hageja, et korterites on puudused likvideerimata. Arvestades, et hagi

kohaselt ilmnesid puudused juba 2016 suvel, siis ei ole eluliselt usutav, et väidetavad

niiskuskahjustused on tänaseni kõrvaldamata, mis omakorda kinnitab, et kahju ei ole tekkinud

või vähemalt ei ole tekkinud hageja väidetud mahus (dtl 156). Kostja väidet, et kahju ei ole

tekkinud, kinnitab Vabriku 35b korteri müügikuulutus (dtl 249), millele lisatud fotodelt ei nähtu

mis tahes niiskuskahjustusi, sh soklikorrusel asuvas vannitoas ega saunas. Samuti kinnitatakse

kuulutuses: „Tasemel ehituskvaliteet – kivist, kuid kalamajja sobitatud puitlaudisega kaetud

elumaja on valminud tunnustatud ehitusfirma poolt.“ Puuduseid ei ilmne ka teise, muuhulgas

soklikorrusel, paikneva korteri müügikuulutuses (dtl 283).

Kostja väitel on hageja nõuded lõppenud ja aegunud.

Esmalt leiab kostja, et hagejal ei ole kostja vastu garantii nõuet, aga isegi sellise nõude

olemasolu jaatamise korral, on see nõue lõppenud.

Hageja väidab, et hageja garantiilepingust tulenev nõue ei ole lõppenud, sest kostja oli

niiskusprobleemist teadlik, kuivõrd hageja pöördus kostja poole niiskusprobleemiga 2016.a

suvel. Kostja leiab, et kuna hageja kanti registrisse 10.01.2018, siis ei saanud hageja kostja poole

2016 suvel pöörduda.

Hageja väitel on korteri nr. x omanik, kostja ja Ekspertiisibüroo OÜ pidanud 07.02.2017-

09.02.2017 kirjavahetust, millest nähtub, et kostja oli niiskusprobleemist teadlik,

Kostjale teadaolevalt ei ole ükski hageja liige garantiitähtaja jooksul, so kuni 15.05.2016, kostja

poole pöördunud ega garantiid realiseerima asunud. Hageja ei ole kohtule esitanud ka tõendeid

oma väite kinnitamiseks. VÕS § 155 lg 4 p 3 järgi lõpeb garantii andja garantiist tulenev

kohustus, kui möödub tähtaeg, milleks garantii on välja antud. Garantii lõppemise all tuleb

mõista garandi garantiist tuleneva täitmiskohustuse lõppemist soodustatud isiku ehk võlausaldaja

ees. Kuivõrd garantiitähtaeg saabus 15.05.2016, kuid hageja liikmed ei ole hiljemalt nimetatud

tähtajaks väidetavat nõuet kostja vastu maksma pannud (ega ole esitanud teavitust väidetavate

puuduste kohta), siis puudub hagejal kostja vastu väidetav garantiilepingust tulenev nõue.

Hageja väitel pöördus korteri nr. x omanik 17.09.2017 kostja poole saamaks teada, millal

võetakse ette Vabriku 35b garantiitööd

Kostja leiab, et kirjavahetus pärast garantiitähtaja möödumist ei oma garantiilepingust tulenevalt

asjas tähtsust. Kuivõrd garantii lõppes VÕS § 155 lg 4 järgi tähtaja saabumisel 15.05.2016, mille

kestel ei esitatud kostjale mis tahes nõudeid ega realiseeritud garantiid, siis hageja (või

korteriomanike) poolt pärast garantii tähtaja saabumist esitatud e-kirjad ei võimalda hagejal

garantii realiseerimist kuna garantiinõuded tuleb realiseerida garantii kestel.

Hageja väitel on kostja kortermajas teinud niiskusprobleemiga seoses parandustöid alates 2017.

Kostja leiab, et isegi kui ta on heas usus 2017 teostanud Vabriku 35b kinnistul mingisuguseid

töid, siis ei saa lugeda nimetatud töid garantiilepingust tulenevate tööde teostamiseks, sest

garantii oli tolleks ajaks lõppenud. Hageja seisukoha järgi teavitati kostjat puudusest 2016 suvel.

Hageja ei ole täpsustanud konkreetset kuupäeva, kuid 2016 algas suvi 20.06., mistõttu isegi kui

hageja väide teavituse esitamise kohta vastab tõele, oli 2016 suveks garantii tähtaeg lõppenud ja

hageja (või korteriomanikud) minetanud oma võimaliku õiguse garantii realiseerimiseks.

Ehitustööd 2017 ei ole teostatud garantii raames. Kuivõrd garantiiperioodil puuduseid ei

ilmnenud ning nendest ei ole kostjat teavitatud, siis pärast 15.05.2016 vaidlusalusel objektil

toimunut ei saa ühelgi juhul seostada garantiiga.

Kostja ei nõustu hageja väitega, et ta on käitunud vastuolus hea usu põhimõttega, kuna kostja on

hilisemalt parandustöödest keeldunud ja kostja on üritanud kortermaja ehitustöödes esinenud

puudusi kõrvaldada, kuid keeldunud valikuliselt puudustest tulenevate kahjustuste

kõrvaldamisest korterites. Hageja 15.08.2022 vastuse lisana 1 (dtl 213) esitatud kirjavahetus ei

kinnita hageja seisukohti. Hageja ei ole selgitanud, milliste kostja kohustuseks omistatud töödest

keeldumist heidab hageja kostjale ette. Kirjavahetusest tuleneb, et korteris x oli 2016 probleeme

maalritöödega ja saunaga seonduvalt ning milliste tööde teostamist on kostja 20.10.2016

kinnitanud, kuid e-kirjas märgitut ei ole võimalik seostada hagis etteheidetud

niiskusprobleemiga. Hageja ei ole ka avanud, mil viisil on maalritööd või saunaga seonduv

nõudekiri seotud hagis esile toodud niiskusprobleemiga. Samuti ei saa järeldada korteriga nr. x

seonduvast kirjavahetusest, justkui kostjal olnuks kohustus 2016 teostada töid korteris nr. x ja et

kostja on nendest töödest omakorda keeldunud. Esitatud asjaoludest ega tõenditest ei nähtu, et

korteris nr. 1 oleks kostja avaldanud valmisolekut mingisuguste puuduste kõrvaldamiseks või

alusetult nende teostamisest keeldunud. Seega, isegi kui kostja töötaja on 20.10.2016 kinnitanud

(dtl 213) valmisolekut teostada maalritöid korteris nr. x, siis ei ole vastav kirjavahetus seotud

hagi aluseks oleva niiskusprobleemiga ning kostja ei ole nimetatuga kinnitanud niiskusprobleemi

tekkimist kostja ehitustöödest tingituna. Hageja esitatud lisast 1 ega ka muust kohtule esitatud

kirjavahetusest (vt hagi lisa 6, 7, 9) ei nähtu, et kostja oleks parandustöödest keeldunud.

Eeltoodust tulenevalt ei saa hageja esitatud tõenditest ega väidetest järeldada, justkui kostja on

üritanud ja lubanud teostada töid, kuid hilisemalt parandustöödest (valikuliselt) keeldunud.

Hageja garantiist tulenev nõue on aegunud

Ehitustööde teostamine 2017 ei muuda asjaolu, et hageja nõue on aegunud. Isegi, kui hageja

oleks asunud realiseerima garantiitähtaja kestel garantiinõudeid (eeldusel, et hagejal üldse

sellised nõuded said olla), siis aegusid hageja võimalikud garantiilepingust tulenevad nõuded

15.05.2019. Kuivõrd hageja (ega hageja liikmed) ei ole kostja poole pöördunud garantiitähtaja

jooksul ning garantii lõppes 15.05.2016, siis pärast nimetatud kuupäeva teostatud tööd ei ole

garantiitööd. Nõuded (hagi kohaselt krt nr X ja X osas), mis on esitatud pärast nimetatud

tähtaega, ei ole allutatavad garantiile ja seeläbi ka pärast garantiitähtaega peetud kirjavahetusest

või kostja toimingutest ei saa järeldada, et hageja garantiilepingust tuleneva nõude

aegumistähtaeg on katkenud või peatunud.

Hageja väitel on ta 2016 suvel, 07.02.2017-09.02.2017 ja 2019 e-kirjades kostjat puudusest

teavitanud. Kostja leiab, et puudusest teavitamine ega e-kirjavahetus ei peata nõude aegumist

TsÜS § 160-167 tähenduses. Ekslik on hageja väide, et kostja on 30.12.2019 kirjaga tunnistanud

korteri nr. X omanikule parandustööde tegemise vajadust. Kirjas palub kostja alltöövõtjal korteri

nr. X omanikuga ühendust võtta („Võta palun kliendiga sellel nädalal ühendust.“), kuid sellest ei

saa järeldada nõude tunnistamist. Isegi juhul, kui kostja oleks tunnistanud parandustööde

vajadust, siis tolleks ajaks oli hageja väidetav garantiilepingust tulenev nõue lõppenud ning

kostjal puudus mis tahes garantiilepingust tulenev kohustus tegeleda Vabriku tn 35b hoone

väidetavate puudustega.

Pärast VÕS § 155 lg 4 järgi tähtaja saabumisega garantii lõppemist, lõpeb garandil garantiist

tulenev täitmiskohustus soodustatud isiku ehk võlausaldaja ees. Kuna hageja ei ole asunud oma

väidetavat garantiist tulenevat nõudeõigust enne 15.05.2016 realiseerima, siis on hageja

minetanud ka õiguse nõuda garantiist tulenevalt kahju hüvitamist, sõltumata pärast 15.05.2016

tehtud toimingutest ning kirjavahetusest.

Hageja töövõtulepingust tulenevad nõuded aegusid 16.05.2019.

Isegi juhul, kui käesolevas asjas saaks väita, et hagejale on üle läinud korterite müüja Virtual

Property OÜ ehitustöövõtulepingust tulenev nõue puuduste kõrvaldamiseks (VÕS § 641 jj)

(mida hageja ei ole väitnud ega kohtule esile toonud ning millega kostja ei nõustu), siis TsÜS §

146 lg 2 järgi on ehitise puuduse tõttu töövõtulepingust tuleneva nõude aegumistähtaeg viis

aastat. Ehitise puuduse tõttu müügilepingust tulenev nõue ei aegu enne viie aasta möödumist

ehitise valmimisest. Seega tuleb aegumise üle otsustamise eeldusena tuvastada, millal ehitis

valmis. Lähtudes VÕS § 651 lg-st 1 arvutatakse aegumise algust töö valmimisest, töö

vastuvõtmise kohustuse puhul, aga ajast, mil töö võeti vastu või selle sai lugeda vastuvõetuks.

Müüjaga sõlmitud töövõtulepingu järgi on kostja ehitustööd müüjale Virtual Property OÜ üle

andnud 15.05.2014, mida tõendab tööde üleandmiseakt. Seega on tööd hiljemalt 15.05.2014

vastu võetud ja tuleb lugeda valminuks. Kuivõrd tööd valmisid 15.05.2014, siis algas

aegumistähtaja kulgemine alates nimetatud kuupäevast. Arvestades, et TsÜS § 146 lg 2 järgi on

aegumistähtaeg viis aastat alates ehitise valmimisest, siis saabus aegumistähtaeg hiljemalt

15.05.2019. Kuivõrd hageja on esitanud hagi kohtusse 12.05.2022 ehk ajahetkel, kui hageja nõue

oli juba aegunud, siis on kostjal seadusest tulenev alus keeldumaks omapoolsete kohustuste

täitmisest.

Kostja ei nõustu, et hagejal on kostja vastu töövõtulepingust tulenev nõue VÕS § 81 alusel ning

vaidlusaluste tööde puhul kohaldub TsÜS § 146 lg-s 2 sätestatud viieaastane aegumistähtaeg.

Esiteks ei saanud hagejal, kes ei olnud töövõtulepingu pooleks, olla töövõtulepingust tulenevalt

nõuet kostja vastu ja teiseks ei ole hageja tõendanud, et just töövõtulepingu alusel teostatud

töödes esinevad puudused ja nendest tingituna on tekkinud niiskusprobleem.

Kostja ei ole kordagi nõustunud ega kinnitanud, et niiskusprobleem on tekkinud kostja teostatud

töödest tulenevalt.

Kostja on 19.09.2017 teavitanud: „Minu teada teostab meie alltöövõtja hetkel hoone

välisperimeetril uut hüdroisolatsiooni, drenaaži ja sademevee ärajuhtimise torustiku ehitust. Kui

need tööd tehtud saavad, siis saame selguse, kas niiskus tuleb hoonesse välisperimeetrilt.“ Seega

ei olnud ei kostjale ega korterile nr x teada, mis on niiskusprobleemi põhjused. Kostja, heas usus,

tegi endast oleneva, et leida väidetud niiskusprobleemile lahendust, kuid eelnev e-kiri kinnitab

kostja väiteid, et probleemi tekkepõhjus oli ka eelnevalt mainitud tööde teostamise hetkeks

teadmata. Seega ei saa järeldada, et kostja on 2017 täiendavate tööde teostamisega tunnistanud

hageja nõuet. Lähtudes eeltoodust, tuleb lugeda, et mistahes töövõtulepingust tulenevad nõuded

aegusid 16.05.2019. Kuivõrd hageja pöördus kohtusse alles 2022 ehk pärast võimalike nõuete

aegumise tähtaja saabumist, siis on kostjal seadusest tulenev alus keeldumaks võimaliku

kohustuse täitmisest.

Kostja ei ole kohustusi tahtlikult rikkunud ja seetõttu ei kohaldu ka hageja taotletud aegumise 10

aastane tähtaeg. Hageja sisustab kostja tahtlikku rikkumist sellega, et kostja ei ole 2017

garantiitööde teostamise käigus teinud töid nõuetekohaselt ja et kostja eiras hageja korduvaid

nõudmisi garantiilepingust tulenevate kohustuste täitmiseks. Need põhjendused - asjaolud ei

tõenda tahtlikkust. Kohtupraktikas (RKTKo 3-2-1-79-09 p 11) on sedastatud, et korduvate

meeldetuletuskirjade eiramine ega ainuüksi kohustuste tahtlik täitmata jätmine ilma õigusvastase

tagajärje soovimiseta ei ole aegumise instituudi eesmärke arvestades TsÜS § 146 lg 4

kohaldamiseks piisav. Aegumine teenib käibekindluse ja õigusrahu eesmärki ning sunnib

võlausaldajat oma nõudeõigust õigel ajal maksma panema, kuna nõudeõiguse teostamisega

viivitamine raskendab õigusliku olukorra selgitamist ja võib tekitada tõendamisraskusi. Kostja

on heas usus püüdnud leida olukorrale lahendusi, kuna aga kostja ei tunnistanud tema vastu

suunatud nõudeid, saanuks hageja oma õiguste kaitsmiseks pöörduda kohtusse. Hageja on olnud

tegevusetu ega ole asunud oma õigusi realiseerima. TsÜS § 146 lg 4 kohaldamine satuks

vastuollu aegumise eesmärkidega.

Deliktilisse alusesse puutuvalt ei ole hageja tõendanud kostja rikkumist. Kostja ei ole rikkunud

EhS-i, head ehitustava ega ole ehitanud hoonet viisil, mille vundament ei vasta ehitusaegsetele

normidele, nagu väidab hageja.

Hageja ei ole ära näidanud, milles konkreetselt seisneb kostjapoolne väidetav rikkumine, mis

täidaks delikti koosseisu. Tänase seisuga ei ole tuvastatud väidetava probleemi põhjust, sh on

esitatud arvamused teostatud visuaalselt, tuginedes mittetäielikele andmetele ning nende

koostamisel ei ole arvestatud, et vundament on rajatud veekindlast betoonist ning kordagi ei ole

esile toodud, et hüdroisolatsioon oleks puudustega ega seda, et ülevaatusel tuvastati, et

ventilatsioon ei ole aastaid töötanud, mis võis põhjustada niiskuse tekkimist. Isegi, kui eeldada

probleemi – vundamendist ülesliikuv kapillaarniiskus – olemasolu (millega kostja ei nõustu), siis

hageja poolt kohtule esitatud asjatundja arvamused ei hõlma probleemi põhjust ehk millisest

asjaolust võib olla väidetav puudus tingitud ega ole välja toodud, millise konkreetse normiga

vastuolus on kasutatud materjale või ehitusvõtteid. Pelgalt hageja viited, et kasutatud on

sobimatut EPSi, puudub horisontaalne hüdroisolatsioon, lahendus on lubamatu või kuritahtlik, ei

sisusta kohustuse rikkumist.

Kohustuse rikkumise tõendamiseks tuleb ära näidata konkreetne faktiline alus ning siduda see

konkreetse kohalduva (tehnilise)normistikuga, näidates seeläbi ära, mille vastu on kostja

ehitajana väidetavalt eksinud. Käesoleval juhul puudub hagis selge viide, millist konkreetset

kohustust on kostja väidetavalt rikkunud.

Kostja ei saa vastutada ei toonaste ega tänaste korteriomanike või korteriühistu ees deliktina

VÕS § 1045 alusel, sest kostja ei ole hagejale deliktilist kahju tekitanud.

Hageja ei ole üheselt välja toonud, milles seisneb kostja tegevuse väidetav õigusvastasus VÕS §

1045 mõttes. Kostjale arusaadavalt on hagis justkui väidetud hageja liikmete korteriomandite

omandi rikkumist läbi ehitusnormide väidetava rikkumise, mis on korteriomanikele ja ühistule

väidetavalt kaasa toonud suure kahju. Kuivõrd kostja teostas ehitustööd Virtual Property OÜ

omandis oleval kinnistul, mitte hageja kinnistul ning andis tööd üle Virtual Property OÜ-le, siis

ei saa ühelgi juhul järeldada, et kostja on rikkunud VÕS § 1045 lg 1 p 5 mõttes hageja omandit.

Hageja ei ole esitanud muid väiteid talle kahju õigusvastase tekitamise kohta.

Hageja deliktist tulenev nõue on aegunud 15.05.2019.

Hageja 15.08.2022 seisukoha p. 2.30-2.36 (dtl 230) esitatud väide kahjust teadasaamise kohta

21.07.2021, on vastuolus hagi p. 2.5. (dtl 3) märgitud ajahetkega. Hageja leiab, et hageja deliktist

tulenev väidetav nõue ei ole TsÜS § 150 lg 1 järgi aegunud, sest hageja ei osanud kuni 2019

teostatud ülevaatuste ja toimingutega välja selgitada, millest kortermajas esinevad

niiskusprobleemid tulenesid ning et alles 15.07.2021 M. S. eksperthinnangust selgusid

ehitusvead, mistõttu sai hageja kahjust teada 15.07.2021.

Sel juhul aga korteri x ja korteri x ning kostja vahelise kirjavahetusega 2017-2019 ei saa lugeda

tõendatuks, et kostja on tunnistanud kohustust teostada garantii- või töövõtulepingust tulenevaid

töid (kostjapoolse kohustuse rikkumise ja kahju tunnistamisega kaasnenuks hageja teadmine

kahjust ja aegumise kulgemiseks).

Hagi p-s 2.5. märgib hageja, et 2016 suve jooksul andsid korteriomanikud kostjale teada

korterites ilmnenud probleemid, kusjuures suurimaks probleemiks kujunes esimesel ja

soklikorrusel asuvatesse korteritesse sisse imbuv niiskus ning 15.08.2022 vastuse p-s 2.34., et

hagejat saab pidada tekkinud kahjust teadasaanuks kõige varem 15.07.2021, so ajast, mil ekspert

tuvastas professionaalsete teadmistega kortermajas esinevad puudused.

Õiguskirjanduse järgi saab lepinguvälise kahju hüvitamise nõue hakata aeguma alates ajast, kui

on toimunud kahju hüvitamise aluseks olev tegu või sündmus ja kannatanule on tekkinud sellest

tulenevalt kahju ning need asjaolud ja kahju tekitaja isik on kannatanule teada. Kannatanu

teadmise hindamisel aegumise seisukohast ei ole oluline, et ta teaks kõiki kahju tekitamise ja

kahjuga seonduvaid asjaolusid. Üldiselt tuleb lähtuda nn kahju ühtsuse printsiibist, st niipea kui

kahju hüvitamist saab mingis osas sooritushagiga nõuda, muutub sissenõutavaks ja hakkab

aeguma kogu edaspidi tekkida võiva ja ettenähtava kahju hüvitamise nõue. Seega aegumise

kulgema hakkamise aspektist ei oma tähtsust, et asjatundja tuvastaks kahjuga seonduvad

asjaolud, vaid see, et kahju tekitav sündmus on toimunud, kannatanule on tekkinud kahju ja

kahju tekitanud isik on kannatanule teada. Arvestades hagi p-s 2.5. märgitut, võib järeldada, et

kahju hüvitamise aluseks olev tegu oli 2016 suveks toimunud, korteriomanikele oli sellest

tekkinud kahju ning need asjaolud ja kostja kui väidetav kahju tekitaja isik oli korteriomanikele

teada, sest vastasel juhul ei oleks korteriomanikud enda väidete järgi 2016 suvel kostja poole

niiskusprobleemiga pöördunud. Eelnevast hageja väitest tuleb järeldada, et korteriomanikud olid

kahjust teadlikud hiljemalt 2016 suvel, mitte 21.07.2021, mistõttu hakkas aegumistähtaeg

kulgema hiljemalt suvel 2016.

Ekspertiisiakti tellimine sõltus hageja enda tahtest, mille hankimisega hageja on põhjendamatult

viivitanud. Kuivõrd hageja saanuks asjatundja arvamuse tellida juba 2016 suvel ja hageja ei ole

esile toonud asjaolusid, mis takistas ekspertiisi tellimist, siis miski ei takistanud hagi esitamist

juba 2016 või vähemalt kolmeaastase aegumistähtaja jooksul. Ekspertiisi saamine sõltus

korteriomanike enda tahtest ning korteriomanikud on selle saamist edasi lükanud aastaid,

mistõttu ei saa nõustuda, et hageja sai kahjust ja kostjast kui kahju tekitanud isikust teada alles

21.07.2021.

Hageja väide kahjust teadasaamise kohta 21.07.2021 on vastuolus hagile lisatud tõendiga. Hagi

lisaks 11 olev RooHouse Ehitus OÜ kahju aluseks olev hinnapakkumine on saadud 07.11.2020

ja vundament on pakkumuse koostamiseks lahti kaevatud ehk hageja pidi aru saama väidetavast

kahjust enne 21.07.2021.

Alternatiivselt. Kui jätta kõrvale korteriomanike väidetav pöördumine kostja poole 2016 suvel ja

korteriomanike ning kostja vaheline kirjavahetus, sai hageja kahjust, kahju tekitanud isikust ja

väidetavatest ehitusvigadest teada hiljemalt 26.02.2019, mil valmis (AS Swedbanki tellimusel)

P. Parki koostatud ekspertarvamus (hagi p 2.10.) (dtl 51), milles esitati niiskuskahjustuste

põhjused ja kahjude tekkimine.

Tulenevalt eeltoodust, kuivõrd TsÜS § 150 lg 1 järgi aegub seadusest tulenev nõue kolme aasta

jooksul alates kahjust ja kahju hüvitama kohustatud isikust teada saamisest või saama

pidamisest, siis aegusid korteriomanike nõuded hiljemalt 26.02.2022.

Alternaiivselt. TsÜS § 150 lg 1 sätestab, et kahju õigusvastasest tekitamisest tuleneva nõude

aegumistähtaeg on kolm aastat ajast, mil õigustatud isik kahjust ja kahju hüvitama kohustatud

isikust teada sai või pidi teada saama. Hagi lisa 54 p-st 3.6. nähtub, et K. S.le on korteriomandi

otsene valdus üle antud 16.05.2014. Kostja leiab, et hageja ees vastutab korteriomandi müüja

Virtual Property OÜ, kuid isegi, kui vastutust saaks laiendada kostjale (mida kostja eitab), siis

pidi hageja puudused avastama hiljemalt korteriomandi otsese valduse üleandmisel, so

16.05.2014. Nimetatud juhul algas aegumistähtaeg korteriomandi valduse saamisest 16.05.2014

ning võimalikud nõuded aegusid 16.05.2017. Kuivõrd hageja on esitanud hagi kohtusse

12.05.2022 ehk ajahetkel, kui hageja nõue oli juba aegunud, siis on kostjal seadusest tulenev alus

keeldumaks omapoolsete kohustuste täitmisest.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

3. Kohus leiab, et hagi ei kuulu rahuldamisele kuna kõigil esitatud erinevatel õiguslikel alustel -

töövõtuleping, garantiileping, kolmandat isikut kaitsev leping, delikt - on kahjunõue aegunud.

4. Hagi on 12.05.2022 esitatud VÕS § 1043, § 1045 lg 1 p 5, § 1050, EhS § 1, VÕS § 115 lg 1 ja

§ 127 lg 1 alusel.

5. Hageja soovib kostjalt hüvitist tingituna asjaolust, et kostja on teostanud nõuetele mittevastava

ehitustööd ning hageja pidi oma kuludega need mittevastavused kõrvaldama.

6. Hageja järjestas 09.04.2024 nõude õiguslikud alused:

1. Hagejale on loovutatud ehituse töövõtulepingust tulenevad nõuded kostja vastu. Virtual

Property OÜ loovutas oma töövõtulepingust (edaspidi TVL, dtl 938) tuleneva nõudeõiguse

Vabriku 35b korteriomandite ostjatele, kes on hilisemalt loovutanud oma nõudeõiguse edasi

hagejale.

2. Alternatiivselt on hageja seisukohal, et Vabriku 35b hoone projekteerimise ja ehitamise tellija

(ja korteri korteriomandite müüja) Virtual Property OÜ on loovutanud oma nõudeõiguse kostja

vastu tulenevalt garantiilepingust.

3. Alternatiivselt on hageja (15.08.2022 dokumendis) seisukohal, et töövõtuleping on kolmandat

isikut kaitsev leping.

4. Alternatiivselt, hagejal on kostja vastu deliktist tulenev nõue.

Pooled on küll liigendanud oma (arvukad ja mahukad) seisukohad lähtuvalt eeltoodud

erinevatest õiguslikest alustest, kuna aga kohtu arvates on hagi erinevad õiguslike asjaolude

kohta esitatud väited ja vastuväited läbipõimunud ning see on toonud kaasa igas nn alapeatükis

oma seisukohtade kordamist, siis kohus alljärgnevalt samal viisil ranget eristust - liigendust ei

järgi.

7. Töövõtuleping (TVL) ei kohaldu otse käesoleva menetluse poolte vahel.

Kohus on nõus hageja käsitlusega, et garantii suhe tuleneb TVL alusel mittenõuetekohaselt

ehitatud korterelamu arendaja poolt korterite müügi kohta sõlmitud müügilepingutest (edaspidi

ML).

8. Kohus on printsiibis nõus kostjapoolse tõlgendusega, et A. D. J. sõlmitud müügilepingu

(edaspidi ML-3, dtl 311) ja ML-4 p.-des 2.2. sisalduv garantiileping andis ostjatele-omanikele

küll õiguse esitada garantiitööde tegemise nõuet, kuid see ei andnud õigust esitada rahalist nõuet.

8.1. Kostja on menetluses läbivalt (algses hagivastuses, 29.12.2023 seisukoha p. 2.4.) väitnud, et

pole tõendatud, et korteriomanikel on garantiist tulenevad rahalised nõuded kostja vastu.

8.2. ML-3 ja ML-4 p. 2.1.3 kohaselt tagab müüja ehk Virtual Property OÜ lepingu esemeks ehk

(vastavalt krt nr x ja x) reaalosaks oleva ruumi vastavuse hoone ehitusprojektis ja selle

muudatustes sätestatud nõuetele ja kehtivatele ehitusnormidele (ehitustööde kvaliteet peab

vastama RYL 2000 II kl kvaliteedi nõuetele).

8.3. Lepingute p. 2.1.5 sätestavad garantiiaja mõiste ja pikkuse - 2 aastat - ning punktide 2.1.6

kohaselt tagab müüja garantiiajal, ehk 2 aasta jooksul pärast ehitustööde lõpetamist ja

üleandmist, ilmnenud puuduste likvideerimise töövõtja poolt töövõtja kulul.

8.4. Osapoolte suhted on seega reguleeritud lepingu tõlgendamisena selliselt, et müüja tagab

hoone valmimise, nõuetele vastavana, aga kui selles ilmnevad 2 aasta jooksul pärast selle

valmimist puudused, siis tagab nende kõrvaldamise ehitaja poolt.

8.5. Ostjate nõudeõigus selliste tööde tegemiseks tuleneb lepingute p. 2.2, mille kohaselt müüja

on loovutanud ostjale nõudeõiguse pöörduda otse müüjapoolse tööettevõtja ehk tänase kostja

poole.

8.6. Hageja on väitnud, et puudub vajadus esitada kõiki müügilepinguid, kuna need on

ühesugused. Kohus sellega siiski nõus ei ole, sest ka kahe algselt esitatud lepingu, ML-3 ja ML-

4, tekstis on erinevusi. ML-3 on p. 2.1.4, mis reguleerib detailselt ära igakordse omaniku

kaasomandisse jääva maatüki kasutuskorra. Analoogses sõnastuses sätet ML-4-s ei ole. ML-4 p.

2.4.2 sätestab, et kasutuskord parkimiskohtade kasutamiseks tuleb sõlmida täiendavalt.

Seeläbi on ka garantiitöid puuduvate lepingupunktide numeratsioon ML-3 ja ML-4 erinev.

Eeltoodu võimaldab järeldada, et hageja poolt esitamata ML-1 ja ML-2 puhul võib samuti olla

erisusi, ja mitte ainult lepingupunktide järjestuse osas, vaid ka sisus.

8.7. Hagis on esitatud krt 1-4 osas garantiitööde kahjunõue. Kostja on kohtu arvates põhjendatult

leidnud (21.06.2022 seisukoha p 3.7., 3.8), et kuna kõikide hagiga hõlmatud korterite kohta

lepinguid pole esitatud, siis hageja pole tõendanud, et krt 1 ja 2 ostjad oleks Virtual Property OÜ

ga sõlmitud lepingu eseme ja sellega seotud õigused omandanud ja/või et ostjad oleksid sellise

nõudeõiguse edasi loovutanud sellele uuele omanikule, kes loovutas oma väidetava, hoone

ehitamisest tuleneva nõudeõiguse omakorda hagejale.

Kohus ei nõustu hageja 31.10.2022 seisukoha p.-s 2.6 esitatuga (dtl 392), et korteriomanikud on

kostja suhtes solidaarvõlausaldajad ja et seega pole oluline, kas vastav säte sisaldus kõikides

müügilepingutes. Solidaarsuhte väitmiseks, selle jaatamiseks, pidanuks hageja esitama kõikide

korterite ML-d (dtl 529 p 2.9).

8.8. Kinnitamaks oma väidet, et ML-3-s ja ML-4-s olev p. 2.2 oli analoogne kõigis teistes

sõlmitud lepingutes, esitas hageja krt-te nr 6, 9 ja 10 lepingud (dtl 399 jj).

Kohtule jääb mõnevõrra arusaamatuks, miks ei saa esitada ML-1 ja ML-2, aga saab esitada

müügilepingud, mis haginõudega seotud ei ole- korterid 6, 9 ja 10. Paratamatult sunnib see

kahtlema, et kas ML-1 ja ML-2 ikka sisaldasid ML-3 ja ML-4-ga analoogset punkti 2.2.

8.9. Kohus kahtleb, et kõik lepingud olid identsed.

S. K.ga krt nr x osas sõlmitud lepingus on küll olemas sisult ML-3 ja ML-4 lepingu p. 2.2

sätestatuga analoogne regulatsioon lepingu punktis 4.7 ning punktis 4.6.2 on reguleeritud ka

ehituse nõuetele vastamise kohustus, kuid lepingu p. 4.6.3 reguleeritud garantiiajaga seonduv on

erinev ML-3 ja ML-4-s sätestatust. ML-3 ja ML-4-s on see seotud ehitustööde lõpetamise ja

hoone üleandmisega, S. K. lepingus aga hoonele kasutusloa väljastamisega.

Lisaks on S. K. lepingu p. 4.9.1 pandud ostjale kohustus „teatada müüjapoolsele töövõtjale

garantiiajal ilmnenud puudustest hiljemalt garantiiaja viimasele päevale järgneval esimesel

tööpäeval“, ML-3 ja ML-4 lepingutes analoogset ostja kohustust ei ole.

M. A. ja E. J. sõlmitud krt nr x ML-s on garantiiaja pikkus ja ostja poolt ehitaja vastu antud

nõudeõiguse loovutamise reguleerimine viidud ühte punkti 4.3. Ehituse teatavatele nõuetele

vastavuse kohustavat punkti selles lepingus ei ole. Garantiiaja pikkus- 2 aastat - on küll p. 4.3.

öeldud, kuid mitte seda, millal see algab.

M. M. ja O. I. ML-10-s on lepingu esemeks oleva reaalosa nõuetele vastavuse kohustus

reguleeritud p 4.6.2, garantii aeg on p. 4.6.3 seotud kasutusloa (ehk erineb ML-3-st ja ML-4-st)

väljastamisega. Samuti on p. 4.7 reguleeritud müüja poolt ostjale loovutatud garantiitööde

nõudeõigus kostja vastu.

8.10. Eeltoodult ML-3, ML-4 ja krt-ga x, x ja x sõlmitud lepingute võrdlemine ei võimalda

kinnitada, et lepingud oleks analoogsete sisudega, kui ainuüksi garantii tähtaja algus on

reguleeritud erinevalt.

8.11. Kuna hageja on esitanud korteritele x-x tekitatud haginõudeks oleva 58 849,64 euro kohta

tõendina ML-d vaid krt nr x ja x kohta ja kohus ei saa analoogiat kohaldades eeldada, et samad

tingimused olid ka krt-ga x ja x sõlmitud lepingutes, siis jääb paljasõnaliseks hageja väide, et ka

krt-tel x ja x oli kostja vastu garantiitööde tegemise nõude esitamise õigus ja sellest järelduvalt

ka kahju hüvitamise nõudeõigus.

8.12. Kuna ML-d ei reguleeri kahju hüvitamise nõude esitamise õigust, siis tuleb kontrollida, kas

kahju hüvitamine on võimalik mingil muul alusel.

9. Hageja tugineb VÕS § 81.

Kahju hüvitamise nõue saab tuleneda VÕS § 81, kui on täidetud 3 eeldust:

1) kolmanda isiku huvi või õigused on lepingu täitmise käigus ohustatud samal määral kui

võlausaldaja huvid või õigused.

Antud juhul on lepinguks, mille rikkumisele tuginevalt nõue on esitatud, töövõtuleping (TVL)

Virtual Property OÜ ja kostja vahel (dtl 938).

Kohtu arvates ei saa olla kahtlust, et mistahes hoone ehitamise puhul on selle hilisemal kasutajal

(kes ei ole ei töövõtja ega tellija) õigus ja huvi saada nõuetele vastav hilisema ML ese, antud

juhul korteriomand.

2) võib eeldada võlausaldaja tahet kolmanda isiku huvisid või õigusi kaitsta.

Kuna TVLs saab lugeda töövõtja ja tellija huvisid samasuunalisteks ehk mõlema eesmärk on

(nõuetekohane) ehitis valmis saada, siis on võimalik eeldada, et tellijal oli tahe selle lepinguga

kaitsta tulevaste korteriomanike huve ehk anda üle/müüa puuduste vaba omand. Kolmandat

isikut on kaitstud, kui põhilepingu rikkumine otseselt ähvardab kolmandat isikut. Ehituse puhul

tuleb lugeda üldteadaolevaks asjaoluks, et nõuetele mittevastavus põhjustab kahju ehitise

kasutajale/omanikule.

3) võlausaldaja tahe kolmanda isiku huve/õigusi kaitsta ning kolmas isik peab olema võlgnikule

äratuntav.

Ei ole kahtlust, et nii tellijale kui ehitajale oli äratuntav, et kolmandaks isikuks saab lugeda

tulevast korteri omanikku. Oluline pole see, kas TVL ajal oli teada, kes konkreetselt nimeliselt

või arvuliselt saavad olema korteriomanikud. Oluline oli see, et TVL ese oli kortermaja ehk selle

valmimisel oli lõppeesmärgiks nõuetekohase eseme (mh reaalosana korteriomandite)

üleandmine.

9.1. Kohus leiab, et õigust esitada vundamendi töödega seotud rahalist nõuet (hagi p. 2.23) võiks

VÕS § 81 alusel jaatada, kuid see eeldab, et kohus on saanud kontrollida, kas omanikel oli õigus

esitada pretensioone kaasomandisse (milleks vundament ja drenaaž on) puutuvas osas tehtud

puudulike tööde osas, aga seda õigus kohus ei tuvastanud ka neis ML-tes, mis kohtule on

esitatud.

9.2. Ehkki VÕS § 81 tähenduses kahju hüvitamise nõude aluseks tuleb pealepinguks lugeda

mitte ML vaid TVL-t, siis TVL rikkumisest tulenevat garantiitööde tegemise nõudmise õiguse

omanikele loovutatust saab kontrollida vaid ML alusel. Kuna need on esitatud valikuliselt krt. nr

x, x, x, x, X kohta (mitte krt x, x, x, x, x kohta), siis ei saa kohus kontrollida, kas kõigil neil

omanikel üldse oli seda õigust, mida käesoleva asja hagejale 03.05.2022 loovutada. Esitatud

ML-test sellist õigust ei leia.

9.3. Hageja ei ole nõus (dtl 306) kostja seisukohaga, et kuna KÜ moodustati alles 2018, siis ei

saa hageja olla VÕS § 81 tähenduses kolmandaks isikuks, keda peab kaitsma.

Kohus nõustub kostjaga. Eeldada sai küll ehitatavas korterelamus korterite müümist (füüsilisele

või juriidilisele isikule), kuid TVL sõlmimise ajal ei saanud eeldada ilmtingimata KÜ

moodustamist. Ja isegi kui KÜ moodustati, siis sai tema funktsioon - korteriomandite osas

õiguste ja kohustuste täitmisena KrtS § 12, § 34 lg 2 alusel- tekkida alates hetkest, mil KÜ

juriidilise isikuna õigusvõime sai, ehk registrisse kanti. Seega nn tagasiulatuvalt tekkinud õigusi

ja kohustusi said omanikud KÜ-le delegeerida vaid siis, kui neil endal KÜ tekkimise ja

nõudeõiguse loovutamise ajal vastavad õigused olid.

9.4. Kohtu arvates ei ole VÕS § 81 kohaldamise eeldused täidetud. Isegi kui eeldused oleks

täidetud, on nõue aegunud.

9.5. Kolmanda isiku kahju hüvitamise nõue on üldjoontes pealepingust sõltumatu. Erisus võib

teatud kokkulepetest siiski ilmneda.

Õiguskirjanduse kohaselt (VÕS komm, I osa, § 81 komm 4., lk 390) kolmandate isikute nõue

aegub peanõudele kehtivate sätete alusel.

Peanõudeks olevas TVLs (dtl 938) on p. 14.11 kokku lepitud, et töövõtja rikkumisest tingitud

kahju hüvitamise nõude aegumise osas ei kohalda pooled VÕS § 651 toodut ja lähtuvad üldisest

aegumise alguse regulatsioonist.

VÕS § 651 kohaselt alluvad töö lepingutingimustele mittevastavuse tõttu tekkivad nõuded TsÜS

§ 146 regulatsioonile ehk aeguvad 3 aasta jooksul. Erandiks on loetud ehituse töövõtulepingust

tulenevad nõuded, mis TsÜS § 146 lg 2 kohaselt aeguvad 5 aasta jooksul.

9.6. TVL punktis 14.11. on seega VÕS § 651 ja TsÜS § 146 lg 2 eriregulatsiooni asemel kokku

lepitud lühemas aegumistähtajas ehk TsÜS § 146 lg 1 kohaselt aeguvad nõuded 3 aasta jooksul

töö valmimisest. Töö loetakse lepingu kohaselt valminuks p. 8.1 alusel lõppakti tellija poolt

allkirjastamisega.

9.7. Kui lähtuda sellest, et tegemist on kolmandat isikut kaitsva õigussuhtega VÕS § 81

tähenduses ja kolmas isik on tarbija, siis kohaldub aegumise osas eraldi piirang VÕS § 642 lg 2

1. lause tähenduses ehk töövõtja vastutab üksnes sellise mittevastavuse eest, mis ilmneb kahe

aasta jooksul töö üleandmisest tellijale. Nimetatud pikkusega tähtaeg on ootuspäraselt kajastatud

ka ML-te p.2.2.

Kui puudus ilmneb peale 2 aasta möödumist, ei too see kaasa lepingu rikkumisest tulenevate

nõuete tekkimist ja sellisel juhul ei teki ka nõudeid, mis võiksid aeguda.

9.8. Seega saanuks korteriomanikud neile TVL (kui pealepingu) rikkumisest ja VÕS § 81 alusel

tekkinud kolmandat isikut kaitsva õigussuhte alusel oma kahjunõude realiseerida, juhul kui nad

oleks esitanud oma pretensioonid ehitajale 2 aasta jooksul ehitise vastuvõtmisakti

allkirjastamisest ja kui nad seejärel oleks oma nõude esitanud veel kuni 3-aastase aegumistähtaja

lõppemiseni jäänud 1 aasta jooksul.

9.9. Praegusel juhul on ehitus üle antud lõppaktiga 15.05.2014, seega omanikud said

pretensioone esitada kuni 15.05.2016 ja nende mitterahuldamisel said nõudeid esitada hiljemalt

15.05.2017.

9.10. Hageja on 15.08.2022 dokumendi lisana esitanud krt nr. x omaniku pöördumise kostjaga

seotud isikuna K. T. meilile ja selle kirjavahetuse varaseim tuvastatav kuupäev on 21.09.2016,

seega ajal, mil garantiiaeg oli läbi (dtl 213).

Kohus nõustub kostjaga, et sellest kirjavahetust ei nähtu mistahes seost kostjale etteheidetud

ebakvaliteetsest ehitamisest tõukunud niiskusprobleemidega.

9.11. Hagi p.2.6. kohaselt on fikseeritud krt nr. x omaniku ajaliselt esimene pöördumine

ehitusvigadega seoses 15.09.2017 (dtl 38). Seeläbi on selge, et krt nr x omanik K.i nõuded olid

selleks ajaks lõppenud. Lõppenud nõuet ei saa esitada ja see ei saa ka aeguda. K.i osas tuleb

nõustuda ka kostjaga, et kuna see isik ei olnud algne arendajalt korteri ostja, ja esitatud ei ole K.i

ML, siis ei ole tõendatud, et K.ile oleks sõnaselgelt üle läinud algsete ostjatele (ML-3 ja ML-4

näitel ja analoogselt) nõudeõigus otse ehitaja vastu.

9.12. Puuduvad andmed, et lisaks K.ile (krt x), J.le (krt x) ja S.le (krt .x) oleks keegi pretensioone

esitanud.

9.13. ML-3 ja ML-4 p. 2.2. on küll viide, et nõude saavad esitada ka omanikud ühiselt, kuid pole

öeldud, et seda suhet saaks edasi volitada ehk et see võiks kehtida igakordse omaniku suhtes. See

poleks ka pretensioonidest teatamise ja nõuete aegumise kontekstis loogiline. Kui isik omandab

korteri nt 10 aastat peale selle valmimist, siis ei saa tal olla õigust esitada garantiitöödest

tulenevaid pretensioone ehitaja vastu. Seetõttu saab garantiitöödega seonduv kehtida üksnes

nende isikute osas, kes on omanikud garantiitähtaja kestel. K. on küll korteri omandanud

garantiitähtaja jooksul, kuna aga ei tema ega M.S. osas lepingut esitatud ei ole, siis ei saa kohus

tuvastada, kas algselt korteri nr x omandanud M.S.il oli müüja poolt ehitaja osas loovutatud nõue

ja kas see on edasiloovutatud K.K.ile. Kohus ei pea võimalikuks järgida hageja arusaama, et

korteriomanikud on selles õigussuhtes solidaarosalised sedakaudu, et mis sisuga-mis alusel nõue

ühel on, et see on ilmtingimata ka teisel.

9.14. Kuna korterite omanikud loovutasid oma väidetavad nõuded hagejale alles 03.05.2022

(hagi lisa 19, dtl 164, daatum nähtub vaid ühe loovutaja osas digiallkirjana, aga puudub siiski

mõistlik alus kahelda selles, et ka teised omanikud on loovutuse allkirjastanud samas

ajaraamistikus), siis sõltumata sellest, kas nad pretensioone-garantiitööde tegemise taotlust 2

aasta jooksul ehitise valmimisest esitasid, on nende rahalise nõude esitamise õigus igal juhul

aegunud.

9.15. Kostja on leidnud, et omanikud ei saanud hagejale loovutada otse kostja vastu nõude

esitamise õigust, sest ML-3, ML-4 l p. 2.2. 2.lause sätestab, et juhul kui tööettevõtja ei suuda

täita ostja garantiinõudeid, võib ostja pöörduda müüja (Virtual Property OÜ) poole käesolevas

lepingus antud ehitusgarantii realiseerimiseks.

9.16. Kohus kostjaga selles osas ei nõustu. ML-3 ja ML-4 p. 2.2. sätestab siiski ostja õiguse

pöörduda eelkõige otse tööettevõtja-kostja poole p. 2.2 1. lause alusel. Ja alles seejärel, st kui

täitub tingimus, et kostja ei suuda täita garantiinõudeid, saab ostja pöörduda müüja ehk Virtual

Property OÜ poole p. 2.2. 2. lause alusel. Järjestatusele viitab punkti 2.2. teise lause algus-

„juhul, kui…“, ehk et eelkõige realiseerub p. 2.2. esimene lause.

Ei ole kahtlust, et krt X ja X ostjate puhul on tõendi (ML) alusel tuvastatud õigus garantiiajal

pöörduda garantiitööde tegemise nõudega otse ehitaja poole.

10. Haginõue koosneb: 1) vundamendi renoveerimisega seotud kuludest (hagi p. 2.23), 2)

ekspertiisidega seotud kuludest 3600 eurot (hagi p. 2.29 ja 3) krt X-X kahjudest summas 58

849,64 eurot (hagi p. 2.30).

10.1. Haginõude osa, mis käsitleb vundamendi renoveerimisega seonduvat ja millele hagi p. 3.4

kohaselt lisandub ka drenaaži ehitamisega seonduv (hilisem hagi suurendamine drenaaži kuluga

seoses), eeldab, et korteriomanikel on õigus esitada garantiitööde tegemise nõudeid ja sellele

järgnevalt kahju hüvitamise nõudeid ehitaja vastu kaasomandi osas.

10.1.1. ML-3 ja ML-4 p. 2.1.3. nimetavad, millistele nõuetele vastavuse peab tagama ehitaja ehk

milliste osade kohta omanik saab pretensioone = garantiitööde tegemist esitada ML baasil.

Lepingute p. 2.1.3. on identsed ja nimetavad, et selleks on lepingu eseme reaalosaks olev

eluruum ja panipaik. Seega ei ole omanikele antud õigust esitada pretensioone kaasomandisse

kuuluvate vundamendi ja drenaaži osas. ML-4 p. 2.1.2. käsitleb valmimise (st ka nõuetele

vastavuse) tähenduses ostja- ehitaja õiguste siduvust üksnes eluruumi, panipaiga ja parkimiskoha

osas, ML-3-s on samas punktis nimetatud eluruum ja panipaik, puudub parkimiskoht.

10.1.2. Eeltoodust kohus järeldab, et krt X ja X omanikele ei antud kaasomandi osade suhtes

pretensioonide/garantiitööde esitamise õigust. Kohus ei nõustu hageja vastupidise seisukohaga

(dtl 205 p. 2.9).

10.1.3. See kaasomandisse puutuv õigus puudub ka krt nr X, X, X kohta esitatud ML-tes (dtl

399-438)

S.K. ja M.M. sõlmitud lepingute punktides 4.6.2. kohustub müüja tagama reaalosaks olevate

eluruumi, panipaiga ning parkimiskoha nõuetele vastavuse.

M. A. ML-s puudub eristus, millise osale ehitisest anti garantiitööde tegemise nõudeõigus.

Ülejäänud korterite (nr X, X, X) kohta lepinguid esitatud ei ole.

Kohtu arvates ei võimalda eeltoodu kinnitada, et omanikel oli kaasomandi puuduste osas

nõudeõigus, mida nad said 03.05.2022 hagejale loovutada.

10.2. Krt-tele X - X tekitatud kahju hüvitamise nõude esitamise eelduseks on, et neil kõigil oli

otse ehitajatelt õigus nõuda garantiitööde tegemist. Hageja on seda tõendanud vaid krt X ja X

osas.

10.2.1. Kuna nii krt X kui X osas on algne omanik vahetunud, siis hagi rahuldamise eeldusena, ja

sellele on kostja juhtinud tähelepanu menetluse algusest peale (esmakordselt 02.09.2022

esialgses vastuses), pidanuks hageja selle nõude osise osas esitama ML-d kõigi nelja korteri

kohta,

10.2.2. Korter nr X osas pole seda tehtud. Seeläbi ei saa kohus kontrollida, kas ja millised

õigused müüja ostjale loovutas ja kuna esitatud pole ka M.S. poolt korteriomandi 15.12.2015

võõrandamise lepingut K.K.ile/K.J.ile, siis ei saa kohus ka seda kontrollida, kas ja millised talle

väidetavalt kuulunud õigused on M.S. üle andnud uutele omanikele. Ehk et kas ja mida K. sai

hagile lisatud 2017 kirjavahetusest tulenevalt nõuda.

10.2.3. Korter nr X osas pole samuti esitatud arendajaga/müüjaga sõlmitud ML-t. Algselt

ühisomanikeks olnud P.P. ja S.P. omanikukanne on lõppenud 13.07.2018, kui ainuomanikuks on

saanud P.P.. Ei ole teada, kas ja millised õigused ainuomanikule üle läksid, aga igal juhul olid

selleks ajaks lõppenud nii garantiist tulenevate garantiitööde tegemise nõudeõigus, kui aegunud

oli ka rahalise nõude esitamise õigus. Seeläbi ei ole teada, mida P.P. sai KÜ-le loovutada

03.05.2022. Hagi esitamise järgselt ei ole aga ka P.P. enam omanik kuna alates 25.08.2022 on

omanik S. S. . Hageja pole tõendanud, et krt nr X omanikul oleks täna üldse mingeid Vabriku

35b hoone ehitamisest tulenevaid mittelõppenud ja mitteaegunud nõudeid ja et hageja on need

nõuded omandanud.

10.3. Ekspertiisiga seotud kulu (dtl 154-155) 3600 eurot - osas ei ole hageja esitanud nõude

õiguslikku alust ega mistahes viisil selgitanud, kas ta tugineb selle nõude esitamisel lepingulisele

või deliktilisele alusele.

Kohus peab küll ise nõude õiguslikult kvalifitseerima, kuid selleks vajalikud asjaolud peab esile

tooma hageja, ja seda pole hageja teinud. Hageja on üksnes märkinud, et ekspertiisi eest

tasumisega seoses tekkisid kulud. Kostja märgib 02.09.2022 vastuse p. 3.29 sama lakooniliselt,

et ekspertiisi akti tellimine sõltus hageja enda tahtest, millega on veel ka põhjendamatult

viivitatud.

Kohus leiab, et printsiibis polegi oluline, kas kvalifitseerida nõue VÕS § 115 ja § 127 või VÕS §

81 alla või tugineda VÕS § 1043, § 1045 lg 1 p 5, sest kõigil neil alustel on ekspertiisikuludega

seonduva kahjunõude esitamine aegunud.

10.3.1. Vaidlus puudub selles, et omanikud/KÜ sai kahjust teada hiljemalt 2016 suvel. Pole raske

arvata, et ehitusvigade osas esmane kahjutekitaja valik on ehitaja. Seega sai ajateljel mõningane

ebaselgus valitseda vaid kahju numbrilise suuruse osas, aga see ei oleks takistanud kahjunõudega

õigeaegselt kohtusse pöördumist. Kannatanu teadmise hindamisel ei ole aegumise seisukohast

oluline, et ta teaks kõiki kahju tekitamise ja kahjuga seonduvaid asjaolusid (TsÜS,

kommentaarid 2023, § 150 komm. 3.2.2.3 a teeb viite RK lahendile 2-15-13216 p 21), mh kahju

suuruse ja tekkimise asjaolusid. Piisab kui hageja selgitab, vajadusel ka tuvastushagis (sama

viide, RK lahendid 3-1-1-106-12 p 39, 3-1-1-48-14 p 84, 3-1-1-41-16 p 21, 24), milles tema

kahjus seisnes ja millal see tekkis.

10.3.2. Sellised asjaolud olid hagejal hiljemalt 2016 suvel teada ka ilma ekspertiisita. Ehk hageja

saanuks ja pidanuks esitama hagi kas TVL kohta käiva aegumissättena 5 aasta jooksul, silmas

pidades siiski ka seda, et TVLs oli poolte kokkulepe selle tähtaja lühendamises 3 aasta peale, või

TsÜS § 150 alusel hiljemalt 3 aasta jooksul ehk hiljemalt suvel 2019 või hiljemalt suvel 2021.

Teades, et nõude esitamiseks on üldjuhul vaja tõendada mitte ainult kahju tekkimist ja sellest

teadasaamist, vaid ka teadmist kahju tekitajast, pidi kannatanu (omanikud, KÜ) nõude esitamisel

arvestama siiski kehtivate ajapiirangutega. St saanuks viivituseta ekspertiisi tellida samaaegselt

kahju avastamisega või hiljemalt enne ekspertiisikulu kui kahjunõude aegumistähtaja saabumist.

10.3.3. Ka juhul kui leida, et kannatanu tahtis ära oodata kahju tekitaja kindlakstegemist

ekspertiisi kaudu, nõustub kohus kostja käsitlusega (02.09.2022 kirjaliku vastuse p. 3.31.), et

hiljemalt P.P. arvamuse saamisel 26.02.2019 oli teada ka väidetav kahju põhjustaja, seega

pidanuks TsÜS § 150 lg 1 alusel esitama nõude hiljemalt 26.02.2022. Hagi (mis sisaldab mh

kahjunõudena ekspertiisikulude katmist), mille koostamiseks esimesed vajalikud toimingud tehti

menetluskulude nimekirja kohaselt märtsis 2022 (ehk juba aegunult), esitati 12.05.2022.

10.4. Vaatamata kostja poolt järjepidevale hagi mittetunnistamisele, leiab kohus siiski, et

mõistlikku vaidlust ei saa olla selles, et ehitus on puudustega - nõuetekohasel ehitusel ei tohi

tekkida niiskuskahjustusi. Sõltumata sellest, kas niiskuskahjud on tekkinud vigadest drenaaži ja/

või vundamendi ehitamises, on nõuded aegunud.

10.4.1. Kostja väidab, et lepingust ei tulenenud talle ehitusnorme ning et EhS ei viita, milliseid

norme pidanuks ehitaja järgima ja et kostja ei ole neid rikkunud.

Kohus nõustub hagejaga, et ehitamise ajal ehk 2013 kehtinud EhS § 12 lg 1 kohaselt tuli ehitada

vastavalt ehitusprojektile.

10.4.2. 08.05.2013 OÜ Virtual Property ja kostja vahel sõlmitud projekteerimis-

ehitustöövõtulepingu nr 56 kohaselt (esitatud 29.12.2023, dtl 938) on lepingu objektiks Vabriku

35b kinnistule korterelamu ja parkla valmis ehitamine. Töö pidi vastama

projektdokumentatsioonile. Töövõtja ehk kostja kinnitab lepingu p. 1.8, et ta on teadlik kõigist

tööga seonduvatest õigusaktidest, kehtivatest ehituseeskirjadest, - normatiividest ja -

standarditest. Lepingu p. 2.1. kohaselt töövõtja kohustub kinni pidama kehtivatest

ehitusnormidest ja -eeskirjadest, teostama ehitustöid vähemalt projektdokumentatsiooni kohase

kvaliteediga ning heast ehitustavast lähtudes. Kohustus juhinduda asjakohastest

normatiivaktidest sisaldub ka lepingu p. 2.5.-2.9. Lepingu p. 3.4. sätestab nõuded töö

kvaliteedile, tehes eraldi viited RYL aktidele.

Seega on ainetu kostja väide, et talle pole konkreetseid ehitusalaseid nõudeid määratud.

10.4.3. Hageja leidis (31.05.2023), et kuna ta pole leidnud vundamendiprojekti, siis järelikult

seda pole ja järelikult on kostja rikkunud ehitamise primaarset, EhS-st tulenevat nõuet, et ehitada

tuleb projekti alusel.

Vundamendi osas on ROK-Projekt OÜ, kohtu 11.12.2023 määruse täitmisena, 19.12.2023 küll

esitanud Vabriku 35b konstruktiivse osa põhiprojekti, kuid selles on tellijaks Y OÜ, mitte kostja.

Kuna kohus peab ebatõenäoliseks, et sama hoone osas olid sama ehitusliku osa (vundamendi)

projekti tellijaks üheaegselt nii Y OÜ kui ka kostja, siis eeldab kohus, et tegemist on tehnilise

veaga või inimliku eksimisega. Vundamendi ehitusnõuded sisalduvad projekti p. 3.2.1 ning

sellele esitatavad tehnilised nõuded tulenevad projekti punktis 3.1.1. viidatud

raudbetoonvundamendi kohta koostatud aktist EVS 1992-3:2003, osa 3. Arvestades, et projekt

on olemas, ei ole ainest hageja järeldusel, et kostja ehitas ilma projektita.

TVL lisaks on Kolm koma neliteist projekt OÜ töö nr 1203 (dtl 635) ja selle projekti punktis 42

on öeldud, et tööde teostamisel järgitakse RYL200, RYL 2001 nõudeid. Seeläbi tuleb leida, et nii

(vundamenditööde) projektis kui TVLs on viited ehituse teostamiseks esitatud kvaliteedinõuetele

fikseeritud.

10.4.4. Kostja väidab 10.07.2023 p. 2.2., et Kolm koma neliteist projekt OÜ töö on vaid

eelprojekti staadiumis ja et hageja pole viidanud, millest saab järeldada, et see on saanud

ehituslepingu osaks.

Kohus leiab, et viidatud eelprojekti tiitellehe allservas (dtl 635) olev märge „Töö nr 1023“

langeb kokku TVL p.17 lisaks b märgituga ja seeläbi on see muutunud ehituslepingu osaks.

11. Kohtul puudub mõistlik alus kahelda selles, et ehitusvigu tegi kostja. Kohus siiski möönab, et

kuivõrd kummagi poole esitatud tõendid - sh asjatundjate kirjalikud ja suulised arvamused -

võimaldavad niiskuskahju tekkimise põhjuse tõendatuse teha teineteisele selgelt vastukäivaid

järeldusi, siis lõpliku tõe kahju tekkimise ulatuse, selle tekitaja ja kahju arvutusliku suuruse

väljaselgitamiseks tuleks analüüsida koosmõjus ka kõiki muid esitatud tõendeid. See on aga

käesolevas asjas menetluslikult ebamõistlikult koormav, kuna nõue on kõikidel erinevatel

lepingulistel alustel aegunud.

12. Hagi rahuldamine on aegumise tõttu perspektiivitu ka deliktilisel alusel.

Deliktina on olemas nii tegu - ebakvaliteetne ehitamine, tagajärg - tekkinud niiskuskahju, kui ka

põhjuslik seos, ehk nõuetekohasel (arvestades EhS ja muudes ehitusnormides sätestatut ja

lähtudes olemasolevatest projekti(de)st) ehitamisel poleks selliseid kahjusid tekkinud, kuid hagi

ei kuulu rahuldamisele.

12.1. Hageja on soovinud veenda kohut selles, et ta on omanike õigused üle võtnud. Hagi

materjalidest nähtuvalt on esimene pöördumine ehituse vigadega seoses tehtud oktoobris 2016.

Kuna selle pöördumise teinud krt x omanik on ka 2018 moodustatud hageja algses juhatuse

koosseisus, siis tuleb eeldada, et vähemalt alates 2018 ehk hageja moodustamisest, on hageja

teadlik ka kõigis majas esinenud puudustest.

On eluliselt usutav, et korteriomanikud kes 2018 moodustatud ühistu liikmeks astusid, on KÜ

tegevuse algusest peale maja probleemidega/ehitusvigadega tegelenud. Selle eelduse alusel oli

KÜ probleemist teadlik krt nr x omaniku (kes on olnud algselt juhatuse koosseisus) poolt 2017

toimunud kirjavahetuse kaudu. Tekkinud kahjude korrastamiseks vajalike renoveerimistöödega

seonduvat on käsitletud hageja 2020 majandusaastaaruandes, mis on äriregistris avalikult

kättesaadav. 2020 aruanne on allkirjastatud 03.06.2021. Aruande kohaselt „2021 plaanib KÜ

paralleelselt jätkata nõudega maja arendaja suhtes renoveerimistööde kompenseerimiseks“ ja

„Valmistatakse ette nõudekirjad seoses maja niiskuskahjude likvideerimistööde teostamisega“.

Üldjuhul need asjaolud, mis kajastatakse aastaaruandes, ilmnevad ajateljel mitte vahetult enne

selle dokumendi allkirjastamist vaid ikkagi varem. Kui aga KÜ seda juba 03.06.2021 aruannet

esitades-kinnitades teadis, siis ei saa väita, et hageja sai rikkumisest teada alles 15.07.2021

eksperthinnangust (dtl 308 p. 2.25.4).

12.2. Kui lähtuda hageja väitest, et korteriomanike õigused võrduvad KÜ õigustega, siis krt x

omanik on sellest, et niiskuskahju on tekkinud väljastpoolt läbi ehituskonstruktsiooni, saanud

teada kindlustusfirma eitavast otsusest 19.12.2018 (dtl 345), ehk ajal, mil oli juba olemas ka

korteriühistu, kellele seda teadmist saab hageja enda käsitluse (KÜ= omanik) alusel omistada.

Ka krt nr x omanik on kindlustusandja teate (dtl 364) kohaselt märganud kahjustusi esmakordselt

„umbes 3 aastat tagasi…“. Kuna kindlustusandja teade on dateeritud 05.03.2020, siis sellest

umbes kolm aastat tagasi on kevad 2017. Selle tõendi alusel, milles kinnitatakse, et „KÜ juhatus

on juhtunust teadlik“, on seega ümber lükatud hageja väide, et ta sai kahjudest teada alles suvel

2021.

12.3. Kohus juhib tähelepanu, et eelpool nimetatud majandusaasta aruande kohaselt on veel ka

03.06.2021 seisuga plaaninud KÜ esitada nõuet mitte ehitaja vaid arendaja vastu.

12.4. Hageja väitel on nõude aegumine katkenud seoses kostja poolt nõude tunnustamisega

seeläbi, et kostja asus puuduseid kõrvaldama (dtl 393, p. 2.14 - 2.20). Kohus nõustub kostja

selgitusega (dtl 530, p. 2.13 jj), et hageja ei ole selgitanud, millised konkreetsed toimingud on

kaasa toonud aegumise katkemise. Väidetav 2019 drenaaži tööde tegemine oli tegelikult drenaaži

toimimise kontrollimine kaevu avamisega. Hageja väide, et kostja tegi mais 2020 mingeid töid,

on kostja selgituse kohaselt seisnenud üksnes omanikule teate esitamises, et pinnase vajumine on

korda tehtud. Siinkohal kohus siiski möönab, et kui kostja teadis vastata, et vajumine on korda

tehtud, siis puudub mõistlik alus arvata, et ta räägiks kellegi kolmanda isiku poolt selle vajumise

kordategemises. Isik, kes niimoodi vastab, sai ikkagi ise selle tööga tegeleda. On iseasi, kas

drenaaži nn remondi ja pinnase vajumise korda tegemise vahele saab panna võrdusmärgi. Küll

aga ei muutu sellest võimalikust tegevusest see asjaolu, et mais 2020 oli garantiitööde tegemise

nõude esitamise aeg igal juhul läbi ja tähtaeg, mis on lõppenud, ei saa katkeda. Samal põhjusel ei

saa aegumist katkestada väidetav 04.06.2021 koos ekspertidega toimunud puuduste tuvastamine.

12.5. Nõustuda tuleb ka kostja väitega, et väide kostja kohalolemisest 04.06.2021 ei ole,

erinevalt hageja vastavast väitest, hagi lisaks 13 oleva M. S. arvamusega tõendatud.

Kohalviibinuteks on märgitud muuhulgas Y OÜ projektijuht ja veel üks nimeta isik sama

äriühingu esindajana. Kostja väitel (dtl 531 joonealune märkus) on Y OÜ ja X OÜ erinevad

juriidilised isikud. Kostja ei ole selle kohta tõendit esitanud, kuid väide on kontrollitav avalikust

äriregistrist. X OÜ on registrikoodiga XXX, esmakanne 17.12.2007, Y OÜ on registrikoodiga

XXX, esmakanne 27.02.2004.

Võimalik, et tegemist on inimliku eksitusega, kuid pole välistatud, et mõlemal nimetatud

äriühingul oligi seos antud ehitusega. Sealjuures peab kohus võimalikuks, et Y OÜ oli

alltöövõtja. Kostja on 19.09.2017 teavitanud: „Minu teada teostab meie alltöövõtja hetkel hoone

välisperimeetril uut hüdroisolatsiooni, drenaaži ja sademevee ärajuhtimise torustiku ehitust…“.

Vastupidisel juhul puudub loogika, miks see OÜ oli vaatluse juures ja miks mõnel projektil -

dokumendil on viidatud sellele äriühingule.

12.6. Kokkuvõttes. Kui hageja, kes on väidetavalt üle võtnud korteriomanike õigused ja

kohustused, sai teada kahjust alates oktoobrist 2016, või hiljemalt 2017 toimunud

kirjavahetusest, siis on ka deliktilise õigussuhte alusel kahju esitamise nõue käesoleva hagi näol

hilinenud ehk TsÜS § 150 lg 1 alusel aegunud.

13. Hageja on ka väitnud (dtl 308 p 2.25.3), et kuna tegemist on tahtliku kohustuste rikkumisega,

siis kohaldub TsÜS § 146 lg 4 sätestatud 10 aastane aegumistähtaeg.

Kohus sellega ei nõustu. Selle sätte kohaldamiseks peab hageja VÕS § 104 lg 5 tähenduses

tõendama, et ehitaja soovis õigusvastase tagajärje (antud juhul vigase ehitise tegemist), ehk et ta

on pettuslikult soovinud teist poolt kahjustada.

13.1. Kostjale saab ette heita selle lepingu rikkumist, milles ta on ise osapool, ehk antud juhul

töövõtulepingu. Vaidlust ei ole selles, et lepingu teine pool ehk arendaja ei ole kostjale

pretensioone esitanud. Sättele tuginemine eeldab, et hageja tõendab, et ehitaja eesmärk oli

arendajat või hageja väitel garantiisaajana korteriomanikke või VÕS § 81 alusel hagejat,

teadlikult ja tahtlikult kahjustada. Hageja pole kostja tahtlikkust tõendanud.

13.2. Asjaolu, et kostja väidetavalt (ja vaatamata kostja väitele, et rikkumine ei ole tõendatud (nt

dtl 379 p. 2.18)) on ehitamisel teinud vigu, annab aluse esitada pretensioone kuid mitte tahtliku

rikkumisena 10 aasta jooksul. On arusaadav, et ehitise valmimisel ja selle vastuvõtmise ajahetkel

ei pruugi ehitamise olemuslikkusest tulenevalt kõik puudused ilmneda, kuid selleks ongi

ettenähtud garantiiaeg ja kui sel ajal puudused ilmnevad ja kui nende puuduste osas õigeaegselt

ka pretensioone esitada, siis see tuleb lugeda huvitatud/kannatanud poole õigusi kaitsvaks

piisavaks tagatiseks, mistõttu puudub käesoleval juhul alus kohaldada rangemal alusel 10 aastast

aegumistähtaega sellise nõude esitamiseks.

14. Kuna eeltoodut arvestades ei kuulu hagi aegumise tõttu rahuldamisele ei lepingulisel ega

deliktilisel alusel, ei pea kohus vajalikuks analüüsida kahjunõude arvutusliku suuruse osas

esitatud asjaolusid ja vastuväiteid ning nõude rahalise suuruse tõendamiseks esitatud

dokumentaalseid tõendeid, nn isikuliste tõenditena ekspertide poolt antud (omavahel täiesti

vastuolulistele järeldustele jõudnult) antud ütluseid.

MENETLUSKULUD

15.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Sama sätte lg-st 4

nähtuvalt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi

menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise koosseisu.

TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluses kannab kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

kohus hagi ei rahulda, tuleb hageja enda ja kostja kulud jätta hageja kanda.

Kohus lahendab menetluskulude rahaliselt kindlaksmääramise TsMS § 177 lg 2 korras.

(digitaalselt allkirjastatud)

Marika Leimann

Kohtunik