2-21-1021/156 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vallo Kariler, Maris Kuurberg ja Gea Lepik

Otsuse tegemise aeg ja koht

30. detsember 2024. a, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-1021

Kohtuasi

Z.J-i hagi Y.Q vastu kaasomandi lõpetamiseks ja

tahteavalduste andmiseks kohustamiseks ning valduse

vabastamiseks

Z.J-i hagi L.N-i ja S.A vastu hüpoteekide

kustutamiseks ning tahteavalduste andmiseks

kohustamiseks

Y.Q vastuhagi Z.J-i vastu kaasomandi lõpetamiseks

ja tahteavalduste andmiseks kohustamiseks ning

valduse vabastamiseks

Y.Q

hagi OÜ Andreken vastu hüpoteekide

kustutamiseks

ja

tahteavalduste

andmiseks

kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 25.10.2023 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Y.Q apellatsioonkaebus ja Z.J-i apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

Y.Q apellatsioonkaebuse hind 3500 eurot

Z.J-i apellatsioonkaebuse hind 3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja/vastuhagis kostja (apellant/vastustaja):

Z.J

(isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat

Armand Reinmaa

Kostja I/vastuhagis hageja (apellant/vastustaja): Y.Q

(isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat

Aarne Akerberg

Kostja II (vastustaja): S.A (isikukood XXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Asso Prii

Kostja III (vastustaja): L.N (isikukood XXX),

lepingulised esindajad vandeadvokaat Paul Keres ja

advokaat Aleksander Muru

Kostja IV (vastustaja):

Osaühing Andreken

(registrikood

11082142),

lepinguline

esindaja

2-21-1021

vandeadvokaat Kaimo Räppo

Asja läbivaatamine

06.12.2024 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 25.10.2023 otsus osas, milles maakohus jättis Y.Q

hagi Osaühingu Andreken vastu läbi vaatamata ja hagi läbi vaatamata jätmisega

seotud menetluskulud Y.Q kanda (resolutsiooni punktid 5.1 ja 5.2). Tühistatud

osas saata asi esimese astme kohtule läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis.

Menetluskulude jaotuse Y.Q hagis Osaühingu Andreken vastu otsustab maakohus

asja uuel lahendamisel.

2. Tühistada Harju Maakohtu 25.10.2023 otsus osas, milles maakohus jättis Y.Q

menetluskulud Z.J-i hagis Y.Q vastu ja Y.Q vastuhagis Z.J-i vastu Z.J-i

kanda (resolutsiooni punkt III) ning teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta

Y.Q menetluskulud Z.J-i hagis Y.Q vastu ja Y.Q vastuhagis Z.J-i vastu Y.Q

enda kanda.

3. Muus osas jätta Harju Maakohtu 25.10.2023 otsus muutmata.

4. Y.Q ja Z.J-i apellatsioonkaebused rahuldada osaliselt.

5. Jätta Z.J-i ja Y.Q menetluskulud ringkonnakohtus Z.J-i hagis Y.Q vastu ja

Y.Q vastuhagis Z.J-i vastu Z.J-i ja Y.Q endi kanda.

6. S.A ja L.N-i menetluskulud ringkonnakohtus jätta Z.J-i kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue kaasomandi lõpetamiseks ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Z.J (hageja) esitas 04.10.2021 (täpsustatud 12.09.2022) Harju Maakohtule hagi, milles

palub: lõpetada kinnisasja asukohaga XXX (registriosa numbriga XXXXXX) (edaspidi ka

kinnisasi), kaasomand selliselt, et kinnisasi jääb hageja ainuomandisse ja hageja tasub Y.Q-le

(kostja I) hüvitisena 66 666,67 eurot või kohtu poolt määratud õiglases summas, mis väheneb

hageja poolt S.A-le (kostja II) ja L.N-ile (kostja III) tasutud summade võrra; kohustada

kostjat I andma nõusolek kaasomandis oleva kinnisasja jagamiseks selliselt, et kinnisasi jääb

hageja ainuomandisse; kohustada kostjat I andma nõusolek kinnisasja teise jao omanikukande

2-21-1021

kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnisasja ainuomanikuna

kinnistusraamatusse hageja; asendada kostja I nõusolek kinnistusraamatu kannete tegemiseks

kohtulahendiga; kohustada kostjat I vabastama kinnisasja valdus alates hageja kandmisest

kinnistusraamatusse kinnisasja ainuomanikuna. Valduse vabastamise kohustuse täitmata

jätmisel tõsta kostja I koos talle kuuluva varaga kinnisasjal asuvatest eluruumidest välja.

2. Alternatiivselt palub hageja müüa kinnisasi kaasomanike vahelisel enampakkumisel

täitemenetluse seadustikus (TMS) sätestatud korras alghinnaga 200 000 eurot ja pakkumise

sammuga 2000 eurot ning kohustada enampakkumise võitnud kaasomanikku tasuma

enampakkumise kaotanud kaasomanikule hüvitist, mille suurus on enampakkumisel tehtud

parim pakkumine, millest on maha arvatud enampakkumise kulud, enampakkumise võitnud

kaasomaniku osa väärtus ja enampakkumise kaotanud kaasomaniku osale seatud

hüpoteegipidajate nõuded.

3. Poolte kaasomandis on kinnistu, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusraamatu

registriossa nr XXXXXX (XXX), millest 4/6 kuulub hagejale ning 2/6 kuulub kostjale I.

Hageja tegi kaasomandi lõpetamise ettepaneku nii, et kinnistu jääb hageja omandisse, hageja

maksab kostjale I hüvitist 70 000 eurot. Kohtumenetluse vältimiseks pakkus hageja kostjale I

suuremat hüvitist kui turuväärtuse järgi see oleks. Kostja I ei olnud nõus hageja ettepanekuga.

Kostja I ei olnud nõus ka kaasomanike vahelise enampakkumisega. Varasemalt soovis hageja

arutada kostjaga I ka hoone renoveerimist, kuid ka selles pole saavutatud kokkulepet.

Ekspertiisiakti järgi on ehitise paljud osad kahjustatud ja vajaksid vahetamist. Riiklikult

tunnustatud eksperdi arvamuse kohaselt on kinnistu turuväärtus 200 000 eurot (26.10.2020).

Kui peeti läbirääkimisi 2020. a oktoobris, ei olnud kostja I kaasomandi osal hüpoteeke

kostjate II ja III kasuks kokku 300 000 eurot. Need on pahatahtlikult seatud. Hageja soovib

kaasomandi lõpetamist nii, et omand jääb hagejale ja kostjale I maksab hageja välja 66 666,67

eurot (200 000 x2/6). Kaasomandi lõpetamine taotletud viisil on mõistlik ning koormab

kaasomanikke (sh kostjat I) kõige vähem.

Kostja I vastuväited hageja hagile ja vastuhagi

4. Kostja I vaidleb hagile vastu. Kostja I on nõus kaasomandi lõpetamisega, kuid mitte

sellisel viisil nagu soovib hageja.

4.1. Kostja I kanti kinnistusraamatusse 15.05.1998. Kostja I kasutab kaasomandi osa

elamiseks alates 1982. a sügisest, seega katkematult 38 aastat. Hageja omandas oma osa

müügilepinguga 175 000 euro eest 07.10.2014 ja kanti omanikuna kinnistusraamatusse

30.10.2014. Kostja I ei saanud teostada ostueesõigust ja sai sellest müügitehingust teada alles

12.02.2021, kui tutvus kinnistustoimikuga. Hageja on olnud 6 aastat kaasomanik, ent ruumid

seisavad tühjana.

4.2. Kostja I sai 2017. a teada, et Tallinna Linnavalitsuse 14.01.2015 korraldusega nr 20-k on

algatatud detailplaneering „F. R. Faehlmanni tn 22 kinnistu detailplaneeringu koostamise

algatamine Kesklinnas“. Korralduses on määratud tingimused detailplaneeringu koostamiseks

ja algatamisettepaneku kohaselt nähakse ette F. R. Faehlmanni tn 22 kinnistul asuvad hooned

lammutada. Detailplaneeringu seletuskirja kohaselt koostatakse detailplaneering eesmärgil

määrata F. R. Faehlmanni tn 22 kinnistu sihtotstarbeks 5% äri- ja 95% elamumaa või jätta F.

R. Faehlmanni tn 22 kinnistu sihtotstarbeks elamumaa ning määrata ehitusõigus viie

maapealse ja ühe maa-aluse korrusega äriruumidega mitme korteriga elamu ehitamiseks.

Hageja eesmärgiks on tulu teenimine kinnisasja arendamise kaudu. Hageja pole aastate

jooksul kulutanud raha kinnisasjal asuva elamu remondiks.

2-21-1021

4.3. Kostja I on sündinud XX.XX.XXXX, tema vanaduspensionäri iga saabub 23.08.2023.

Kostja I ei saa peatse vanaduspensionärina lubada endale kodust ilmajäämist, see tooks

kostjale I kaasa äärmiselt rasked tagajärjed. Hageja poolt pakutav hüvitis 66 666,67 eurot on

niivõrd väike, et sellega ei ole kostjal I võimalik Tallinnas soetada uut samaväärset kodu.

Kostja I vanust arvestades ei ole tal võimalik ka uut kodu (osaliselt) eluasemelaenu

finantseeringuga soetada, kuna pangad ei anna eluasemelaenu peatsetele pensionäridele.

4.4. Kinnisasja tegelik turuväärtus on suurem. Kinnistu turuväärtus on 28.02.2021 seisuga

400 000 eurot, mis nähtub AT poolt 05.03.2021 koostatud eksperthinnangust nr 210304-

31729. AT on hinnanud kinnisasja eeldusel, et parim kasutus on korterelamu rajamine.

4.5. Kinnisasja enampakkumisele panemine 200 000 euro suuruse alghinnaga on ebaõiglane,

kuna see annab eelise hagejale. Hageja kaasomandi osa koormab hüpoteek 227 500 eurot,

mille puhul nõude jääk on 82 746,20 eurot, lisaks hüpoteek 300 000 eurot, mille puhul nõude

jääk on 113 000 eurot. Kui kohus valib kaasomandi lõpetamise viisiks kaasomanike vahelise

enampakkumise, siis jääb hüpoteek hageja kaasomandiosa koormama (kohus ei saa sellisel

juhul kohustada andma kostjat IV nõusolekut hüpoteegi kustutamiseks) ja kostja IV

pretendeerib hüpoteegipidajana enampakkumise tulemist vähemalt 113 000 eurole. Hageja

kaasomandiosa koormavate hüpoteekide pidajad AS LHV Pank ja kostja IV pretendeerivad

kokku vähemalt 82 746,20 + 113 000 = 195 746,20 eurole enampakkumise tulemist. Kuna

kogu nimetatud summa peaks tulema hageja 4/6 kaasomandiosa arvelt, siis saab kostja I

enampakkumist alustada mitte alghinnalt, vaid alles 293 619,30 eurolt. Seejuures ei ole

arvestatud täitemenetluse kuludega, mille täitur peab kinni enampakkumise tulemist

eelisjärjekorras, mistõttu peaks kostja I enampakkumist alustama veelgi kõrgemalt

hinnatasemelt.

5. Kostja I esitas 31.08.2022 vastuhagi, milles palub: jätta kinnisasi kostja I ainuomandisse;

kohustada hagejat andma tahteavaldus kustutada kinnisasja registriosa teisest jaost

kaasomaniku kanne ja kanda ainuomanikuna kinnistusraamatusse kostja I; märkida otsuse

resolutsioonis, et hageja tahteavaldust asendab kinnistusraamatus omaniku kande muudatuse

tegemisel jõustunud kohtuotsus; kohustada kostjat I tasuma hagejale hüvitisena 133 333,33

eurot, millest on maha arvatud hageja kaasomandiosale AS-i LHV Pank kasuks seatud

hüpoteegiga tagatud laenu jääk; määrata, et hüvitis kuulub kostja I poolt tasumisele 30 päeva

jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest; kohustada hagejat andma kostjale I üle kinnisasja

otsene valdus 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest ja valduse üleandmata jätmise

korral tuleb hageja koos talle kuuluvate asjadega tõsta kinnisasja oluliseks osaks olevast

elamust välja.

5.1. Kinnisasja turuväärtus hageja esitatud ekspertarvamuse järgi on 200 000 eurot. Kostja I

tugineb samuti sellele arvamusele ja leiab, et ta peab maksma hagejale kaasomandi lõpetamise

korral 133 333,33 eurot, millest tuleb maha arvata pangalaenu jääk. Kostja I ei ole nõus

hageja kaasomandiosa omandama kostja IV kasuks seatud hüpoteegiga.

Hageja vastuväited kostja I vastuhagile

6. Hageja vaidleb kostja I vastuhagile vastu. Hageja on nõus kaasomandi lõpetamisega, kuid

mitte sellisel viisil nagu soovib kostja I.

7. Elamu koduna kasutamine ei tähenda, et kaasomand tuleks jätta kostjale I. Hageja soovis

elamut parandada/renoveerida, kuid see pole kostjaga I õnnestunud. Hoone on kahjustunud.

Seetõttu ei ela hageja seal. Hagejale ei saa ette heita seda, et ta pole omaalgatuslikult teinud

2-21-1021

kulutusi hoone remondile ilma kooskõlastamata. Kostja I on pahatahtlikult mitte soovinud

kaasomandit lõpetada, koormates enda kaasomandi osa hüpoteekidega.

Hageja hagi kostjate II ja III vastu

8. Hageja esitas 28.01.2022 Harju Maakohtule hagi kostjate II ja III vastu, milles palub

kohustada kostjaid II ja III andma nõusoleku kinnisasja registriosas nende kasuks seatud

hüpoteegikannete kustutamiseks ning asendada kostjate II ja III nõusolekud kinnistusraamatu

kannete tegemiseks kohtulahendiga.

9. Hüpoteegid on seatud kostja I tütarde kasuks, need on seatud pahatahtlikult kohtueelsete

läbirääkimiste ajal kaasomandi lõpetamise raskendamise eesmärgil. Seega on äärmiselt

tõenäoline, et kui hageja tasub ära hüpoteegipidajate nõuded, siis hüpoteegipidajad keelduvad

hüpoteekide kustutamiseks nõusoleku andmisest ning hageja peab sellisel juhul pöörduma

hiljem eraldi kohtusse. Kui hüpoteegipidajate nõuded on tasutud, ei ole neil seaduslikku alust

hüpoteekide kustutamiseks nõusoleku andmisest keeldumiseks. Juhul, kui hageja saab

kinnisasja ainuomanikuks ning täidab ära hüpoteegipidajate nõuded, tekib hagejal

asjaõigusseaduse (AÕS) § 349 lg 1 alusel nõue hüpoteegipidajate vastu hüpoteekide

kustutamiseks. Tegemist on tulevikus sissenõutavaks muutuva nõudega.

Kostja II vastuväited hageja hagile

10. Kostja II palub jätta tema vastu esitatud hagi läbi vaatamata või rahuldamata. Nõude

menetlusse võtmise eeldused AÕS § 349 lg 1 järgi ei ole täidetud. Seadus ei näe ette

võimalust, et kohus lahendab kõigepealt ära kostja I vastu esitatud hagi ja asub seejärel

käesolevat hagi läbi vaatama. Hagi lahendamine sõltub kostja I vastu esitatud nõude

lahendamise tulemusest.

11. Ei ole õige, et hüpoteek on seatud pahatahtlikult kaasomandi lõpetamise raskendamiseks.

Ajaline seos hüpoteekide seadmise ja kohtueelsete läbirääkimistega tuleneb asjaolust, et

hageja esitas nõudekirja kostjale I kaasomandi lõpetamiseks, milles selgitas, et soovib

omandada hüvitise eest kostjale I kuuluva kaasomandiosa. 14.09.2021 hüpoteekide seadmise

lepingu järgi tagab hüpoteek kostja II kasuks kõiki nõudeid, mis tulenevad kostja II ja kostja I

vahel 11.12.2020 sõlmitud laenulepingust. Laenulepingu p-st 4 nähtub, et laen anti vaidluse

all oleva kinnisasja kaasomandi lõpetamisega seotud võimalike kohustuste täitmiseks (mis

hõlmab ka teisele kaasomanikule hüvitise maksmise kohustust kaasomandi omandamise eest)

ja kinnisasjal asuva elamu remondiks. Seega pole hüpoteegi seadmine pahatahtlik, kuna on

seatud niisuguste nõuete tagamiseks, mis tulenevad aktuaalseks muutunud kulutuste

finantseerimisest. Ema-tütre seos ei saa tähendada hüpoteegi seadmisel pahatahtlikkust.

12. Juhul kui kohus peaks hagi kostja II vastu esitatud nõude osas rahuldama, tuleb märkida

kohtuotsuse resolutsioonis kostja II hüpoteegikande kustutamise nõusoleku andmise kohustus

järgmiselt: kohustada kostjat II andma nõusolek kinnisasja registriosa neljanda jao 16. kande

kustutamiseks eeldusel, et hageja on saanud kinnisasja ainuomanikuks, sh tasunud kostjale I

kohtu poolt välja mõistetud hüvitise kaasomandi kaotuse eest, ning eeldusel, et kostjal II

puuduvad kostja I vastu mis tahes nõuded tulenevalt kostja II ja kostja I vahel 11.12.2020

sõlmitud laenulepingust ja selle võimalikest lisadest ning muudatustest, nõuded tulenevalt

kostja II ja kostja I vahel 14.12.2020 sõlmitud notariaalaktist nr 2696 ning nõuded seoses

eelnevate nõuete sissenõudmisest tekkivate kulutustega, sissenõudja sundtäitmise kulutustega,

kindlustushüvitisega, hüpoteegi kinnistusraamatusse kandmisest ja omanikule tagasi

loovutamisest tekkivate kulutustega, kulutustega notarile ja kinnistusosakonnale.

2-21-1021

Kostja III vastuväited hageja hagile

13. Hagi ei ole õigesti menetlusse võetud. Hageja on esitanud hagi enne nõude sissenõutavaks

muutumist. Nõude eeldused ei ole täidetud. Tegemist on hüpoteetilise ning vaid teoreetiliselt

võimaliku, tulevikus tekkiva nõudega, mille tekkimine sõltub nii kohtuotsusest kaasomandi

jagamisel, hageja enda tegevusest kui ka kostjate tegevusest. Puudub alus eeldada, et kostja

III keelduks hüpoteegi kustutamisest.

14. Hagi on ka põhjendamatu. Hageja soovib lihtsalt kustutada tagatise, mille kostja I on

seadnud laenulepingust väljastatud laenu tagasimaksmise kohustuse tagamiseks. Juhul, kui

kohus rahuldaks sellise hagi, kaotaks kostja III koheselt laenulepingu tagatise vastusooritust

saamata. Hageja püüab sellise hagiga elimineerida riski, et ta peaks kaasomandiosa

omanikuks saades endale kuuluva kinnisasjaga tagama kostja I poolt kostja III ees võetud

kohustusi. Selline hageja poolt taotletav eesmärk läheb aga vastuollu hüpoteegi õigusliku

olemuse ja sisuga, milleks on anda hüpoteegipidajale kindlus, et tema nõuded on hüpoteegiga

tagatud kuni nende täitmiseni sõltumata sellest, kes on hüpoteegiga koormatud kinnisasja

omanik.

15. Juhul, kui kohus ei jäta hagiavaldust läbi vaatamata ning otsustab hagi rahuldada, siis

osutub vajalikuks reguleerida kohtuotsuse täitmise aega ning viisi, et välistada olukord, kus

kostja III on kaotanud enda nõudeid kostja I vastu tagava hüpoteegi, kuid samas eksisteerivad

tal nõuded kostja I vastu ning tulenevalt 11.12.2020 sõlmitud laenulepingust on kostjal I õigus

kuni 11.12.2023 nõuda kostjalt III laenusumma kuni 100 000 eurot väljastamist. Tuleb tagada,

et kostjal III ei tekiks hüpoteegikande kustutamise nõusoleku andmise kohustust enne, kui

hageja on saanud reaalselt kostjale I kuuluva kinnisasja omanikuks. Seega tuleks määrata

kindlaks otsuse täitmise kord ja tähtaeg, millega kohustada kostjat III andma nõusolek

kinnisasja registriosa neljanda jao 17. kande (hüpoteegikande) kustutamiseks eeldusel, et

hageja on saanud kinnisasja ainuomanikuks, sh tasunud kostjale I kohtu poolt välja mõistetud

hüvitise kaasomandi kaotuse eest ning eeldusel, et kostjal III puuduvad kostja I vastu mis

tahes nõuded tulenevalt kostja III ja kostja I vahel 11.12.2020 sõlmitud laenulepingust ja selle

võimalikest lisadest ning muudatustest, nõuded tulenevalt kostja III ja kostja I vahel

14.12.2020 sõlmitud notariaalaktist nr 2696 ning nõuded seoses eelnevate nõuete

sissenõudmisest tekkivate kulutustega, sissenõudja sundtäitmise kulutustega,

kindlustushüvitisega, hüpoteegi kinnistusraamatusse kandmisest ja omanikule tagasi

loovutamisest tekkivate kulutustega, kulutustega notarile ja kinnistusosakonnale.

Kostja I hagi kostja IV vastu

16. Kostja I esitas 31.08.2022 Harju Maakohtule hagi OÜ Andreken (kostja IV) vastu, milles

palub kohustada kostjat IV andma tahteavaldus kinnisasja registriosa neljandasse jakku kostja

IV kasuks kantud hüpoteegi hüpoteegisummaga 300 000 eurot kustutamiseks ning märkida

otsuse resolutsioonis, et kostja IV tahteavaldust asendab kinnistusraamatust hüpoteegi

kustutamisel jõustunud kohtuotsus.

17. 21.08.2017 hüpoteegi seadmise lepinguga on seatud hageja kaasomandiosale hüpoteek

hüpoteegisummaga 300 000 eurot kostja IV kasuks, millega on tagatud: 1) kõik nõuded Helix

Group OÜ, vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja Helix Group OÜ vahel sõlmitud ja

tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ja nende võimalikest lisadest; 2) kõik

nõuded Helix Group OÜ, vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja poolt omandatud nõuetest

Helix Group OÜ vastu; 3) kõik nõuded OÜ GERMUND HULGI vastu, mis tulenevad

hüpoteegipidaja ja OÜ GERMUND HULGI vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest

2-21-1021

võlaõiguslikest lepingutest ja nende võimalikest lisadest; 4) kõik nõuded OÜ GERMUND

HULGI vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja poolt omandatud nõuetest OÜ GERMUND

HULGI vastu.

18. Kostja IV ainuosanikuks on hageja lepinguline esindaja Armand Reinmaa, kes on ka

kostja IV juhatuse liige. Helix Group OÜ-s omab 50% suurust osalust ja selle ainsaks juhatuse

liikmeks on hageja abikaasa Q. Z.J. OÜ-s GERMUND HULGI omab 50% suurust osalust ja

on üheks juhatuse liikmeks hageja abikaasa Q. Z.J.

19. Helix Group OÜ avaldas, et kostja IV nõuded Helix Group OÜ vastu tulenevad

15.02.2017 võlatunnistusest. OÜ GERMUND HULGI avaldas, et kostja IV nõuded OÜ

GERMUND HULGI vastu tulenevad 15.02.2017 sõlmitud võlatunnistusest. Kuna mitte ükski

pool ei ole enda väitel tehingute aluseks olevaid dokumente säilitanud, siis tõenäoliselt ei

olegi aset leidnud majandustehingud, millest väidetavad nõuded saaksid tuleneda. Võlasuhe ei

teki ainuüksi sellest, et isik allkirjastab dokumendi, mille kohaselt on ta teisele isikule võlgu.

Helix Group OÜ poolt esitatud dokumentide põhjal ei saa pidada eluliselt usutavaks, et kostjal

IV oleks Helix Group OÜ vastu hüpoteegiga tagatud nõudeid. Eluliselt ei ole usutav, et

kostjal IV oleks OÜ GERMUND HULGI vastu hüpoteegiga tagatud nõudeid.

20. Mingeid mõistlikke põhjuseid hüpoteegi seadmiseks ja selliste tagatiskokkulepete

sõlmimiseks ei saanud hagejal olla. Ainsaks põhjenduseks on see, et hageja eesmärgiks oli

saavutada kaasomandi lõpetamise vaidluses parem positsioon ja välistada kostja I poolt

vastunõude esitamine. Kostja I nõuab hüpoteegi kustutamist, kuna kostjal IV ei ole

hüpoteegiga tagatavat nõuet tekkinud. Tehing on vastuolus heade kommetega ja tühine, kuna

tegemist on tagatiskokkuleppega, mis ei määratle tulevikus tekkivaid nõudeid piisavalt ja

millega tagatakse kõikvõimalikke kostja IV kui hüpoteegipidaja nõuded kolmandate isikute

vastu.

Kostja IV vastuväited kostja I hagile

21. Kostja IV palub jätta hagi läbi vaatamata, alternatiivselt rahuldamata.

22. Kostjal I ei ole õiguslikku huvi tuvastada, et tagatiskokkulepe on tühine vastuolu tõttu

heade kommetega. Kostja I ei ole tagatiskokkuleppe pool. Ükski lepingu pool ei ole lepingut

vaidlustanud. Kostjal I ei ole õiguslikku huvi sellisel viisil sekkuda kolmandate isikute

vahelistesse tehingutesse. Asjaolu, et kostjal I on nüüd tekkinud soov omandada hageja

kaasomandiosa kostja IV kasuks seatud hüpoteegita ja pääseda ka kostja IV hüpoteegiga

tagatud nõuete täitmisest, ei anna alust kostja IV vastu esitatud hagi rahuldamiseks.

23. Kostja IV pole nõus, et tagatavaid nõudeid ei ole tekkinud ja et tagatiskokkulepe on tühine

vastuolu tõttu heade kommetega. Kostja IV on teinud reaalsed majandusliku sisuga tehingud,

mille tagamiseks on vastav hüpoteek seatud. Võlatunnistusega fikseeriti pooltevahelised

nõuded 31.12.2016 seisuga varasematest majandustehingutest ning võlatunnistus on ainus

raamatupidamisdokument nende nõuete osas. Lisaks on hageja kaasomandiosale hüpoteek

seatud kostja IV kasuks juba 2017. aastal ehk ajal, mil poolte vahel ei olnud teadaolevalt

mingit vaidlust kaasomandi lõpetamise üle.

24. Kostja I soovib vabaneda hageja kaasomandiosale kostja IV kasuks seatud hüpoteegist

ilma, et ta peaks kostja IV hüpoteegiga tagatud nõudeid tasuma.

2-21-1021

Maakohtu otsus ja põhjendused

25. Maakohus jättis rahuldamata hageja hagi kostja I vastu ning rahuldas osaliselt kostja I

vastuhagi hageja vastu. Maakohus lõpetas kinnisasja kaasomandi ja jättis kinnisasja

ainuomandi kostjale I ning kohustas kostjat I tasuma hagejale hüvitist 133 333,33 eurot 30

päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Maakohus kohustas hagejat andma

tahteavaldus, millega kustutada kinnisasja registriosa nr XXXXXX teisest jaost

kaasomanikuna hageja ja kanda ainuomanikuna kinnistusraamatusse kostja I pärast seda, kui

kostja I on tasunud hagejale 133 333,33 eurot kaasomandi kaotuse eest. Maakohus kohustas

hagejat kostjale I üle andma kinnisasja otsene valdus 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse

jõustumisest ja valduse üleandmata jätmise korral tõsta hageja koos talle kuuluvate asjadega

kinnisasja oluliseks osaks olevast elamust välja. Hagid kostjate II-IV vastu jättis maakohus

läbi vaatamata. Kostja I vastuhagi tagamiseks seatud abinõu jättis maakohus jõusse, kuid

tühistas kostja I kasuks seatud kostja IV vastu esitatud hagi tagamise abinõu kohtuotsuse

jõustumisel. Menetluskulud jättis maakohus hageja hagis kostja I vastu ja kostja I vastuhagis

hageja vastu nende endi kanda. Kostja IV menetluskulud jättis maakohus kostja I kanda ja

kostja II ja III menetluskulud hageja kanda. Menetluskulusid maakohus kindlaks ei määranud.

26. Hageja on omandanud 4/6 suuruse mõttelise osa kinnisasjast enam kui 30 aastat hiljem kui

kostja I. Hageja ei kasuta kinnisasjal asuvaid ehitisi, sh elamut elamiseks, kostja I kasutab

elamut elamiseks ja seda juba aastaid. Põhjendatud on kostja I väide, et kinnisasi omab tema

jaoks mitte üksnes omandiväärtust, vaid ka kodu ja sellega seotud emotsionaalselt väärtust.

Kohus ei nõustunud hagejaga, et hageja pole saanud seda kasutada elamiseks, kuna ehitised

on halvas seisukorras ja kostja I ei ole nõustunud kulutuste tegemiseks kokku leppima. Hageja

soovis algatada detailplaneeringu, millega kinnisasjal asuv hoone lammutataks ja kinnisasjale

ehitataks viie maapealse ja ühe maa-aluse korrusega äriruumidega mitme korteriga elamu.

Hageja ise pole teinud mingeid plaane kinnisasjaga seonduvalt ja seda on teinud hoopis tema

abikaasa ja abikaasaga seotud äriühing Germund Kaup OÜ.

27. Hageja majanduslikud huvid omandi teostamisel ei kaalu üle kostja I huvi saada kinnisasi

täies ulatuses endale, kuna kostja I soovib säilitada oma elukohta ja kodu. Oluline on asjaolu,

et kostja I on peatselt pensioneeruv, mistõttu on kodu kaotus ja uue kodu leidmine

emotsionaalselt raske. Seega on ebaõiglane jätta kinnisasi hagejale või panna see

kaasomanike vahelisele enampakkumisele. Enampakkumist kaasomanike vahel saaks

korraldada siis, kui kaasomanikke saaks kohelda võrdselt, arvestades kaasomanditel lasuvaid

hüpoteeke. Hageja osal on hüpoteeke kokku ca 500 000 eurot, kostja I osal ca 300 000 eurot

(arvestamata tegelike nõuete suurust). Seega on hüpoteekide suurused ebavõrdsed.

Enampakkumisega lõpeb üksnes kaasomand, mitte aga hüpoteegipidajate õigused müüdud

esemele. Nii jääb kinnisasja igakordset omanikku koormav hüpoteek (kaasomandi osale)

kaasomandi lõpetamiseks korraldataval kaasomanike vahelisel enampakkumisel üldjuhul

püsima. Olukorras, kus hüpoteegiga tagatud nõuete suurust teab ainult see kaasomanik, kelle

kaasomandiosa hüpoteek koormab, on tal enampakkumisel pakkumiste tegemisel

põhjendamatu eelis kinnisasja teiste kaasomanike ees. Juhul, kui hüpoteegiga tagatud nõuded

või suurem osa nendest on tegelikult rahuldatud, võib hüpoteegiga koormatud kaasomandi osa

omanik omandada kinnisasja enampakkumisel alusetult madala hinnaga.

28. Pooled ei vaidle selle üle, et kinnisasja turuväärtus on 200 000 eurot. Kuna hagejale

kuuluva osa suurus on 4/6, tuleb kostjal I maksta hagejale omandi kaotuse eest hüvitist 133

333,34 eurot. Seda, et kostja I on valmis sellist hüvitist maksma, kinnitavad tema poolt

esitatud panga andmed selle kohta, et tema tütrele võimaldatakse vastavas suuruses raha.

2-21-1021

29. Asjakohane ei ole kostja I väide, et hageja kaasomandi osa kasuks seatud hüpoteeki tuleks

arvesse võtta hüvitise maksmisel. Hageja kaasomandile on hüpoteek seatud oluliselt varem,

kui hageja tegi ettepaneku kaasomandi lõpetamiseks. Kostja I peab arvestama sellega, et kui

hüpoteekidega tagatavaid nõudeid ei täideta, tuleb kostjal I taluda sundtäitmist.

30. Hagejal tuleb anda vastavad tahteavaldused kostja I kasuks kinnistusraamatu kannete

kustutamiseks ja uute kannete tegemiseks. Kuna vastuhagi rahuldamise korral jääb hageja

oma kaasomandi osast ilma ja tal on õigus saada hüvitist, on tal õigus keelduda

võlaõigusseaduse (VÕS) § 110 lg 5 alusel kaasomandi lõpetamiseks vajalike tahteavalduste

andmisest seni, kuni talle hüvitatakse tema kaasomandi osa väärtus.

31. Hagid hüpoteegipidajate vastu on esitatud ennatlikult. Hageja ei saa kinnisasja omanikuks.

Kostja I saaks nõuda hüpoteegi kustutamist siis, kui hüpoteegiga tagatavate nõuete

rahuldamisel hüpoteegipidaja keeldub sellest. Praegusel juhul ei ole kostja I õiguste rikkumist

võimalik järeldada. Seetõttu ei hinnanud maakohus poolte väiteid selle kohta, kas

hüpoteegipidajate nõuded on tõendatud.

Hageja apellatsioonkaebus

32. Hageja palub apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsus ja teha uus otsus, millega:

lõpetada kinnisasja kaasomand selliselt, et kinnisasi jääb hageja ainuomandisse ja hageja

tasub kostjale I hüvitisena 131 666,67 eurot või kohtu poolt määratud õiglase summa, mis

väheneb hageja poolt kostjatele II ja III tasutud summade võrra; alternatiivselt müüa kinnisasi

kaasomanike vahelisel enampakkumisel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras

alghinnaga 395 000 eurot ja pakkumise sammuga 2000 eurot ning kohustada enampakkumise

võitnud kaasomanikku tasuma enampakkumise kaotanud kaasomanikule hüvitist, mille suurus

on enampakkumisel tehtud parim pakkumine, millest on maha arvatud enampakkumise kulud,

enampakkumise võitnud kaasomaniku osa väärtus ja enampakkumise kaotanud kaasomaniku

osale seatud hüpoteekide pidajate nõuded. Samuti palub hageja kohustada kostjat I andma

vastavad tahteavaldused omandi üle andmiseks ja kinnistusraamatu kannete muutmiseks.

Hageja palub ka kohustada kostjaid II ja III andma tahteavalduse hüpoteegi kannete

kustutamiseks. Alternatiivselt palub hageja tühistada maakohtu otsus osas, milles kohus

kohustas kostjat I tasuma hagejale hüvitist 133 333,33 eurot ja teha selles osas uus lahend,

millega määrata kindlaks, et kostja I kohustub tasuma hagejale hüvitist 263 333,34 eurot.

Alternatiivselt palub hageja saata asi uueks lahendamiseks maakohtule.

33. Hüvitise suurus 133 333,33 eurot ei vasta kinnisasja turuväärtusele. Maakohus võttis

aluseks kinnisasja turuväärtuse hinnangu, millega oli määratud turuväärtus seisuga

26.10.2020. Nimetatud kuupäevast oli lahendi tegemise ajaks möödunud ca 3 aastat. Tegemist

ei olnud enam õige väärtusega, mis tähendab, et maakohtu lahendiga välja mõistetud summa

ei ole õiglane ja täielik rahaline hüvitis hageja omandi kaotuse eest. Kinnisasja turuväärtus on

20.11.2023 seisuga 395 000 eurot. Seega juhul, kui kinnisasi jääb kostja I ainuomandisse,

tuleks hagejale välja maksta hüvitis summas 263 333,34 eurot. Kui kinnisasi jääb hagejale,

maksab ta kostjale I hüvitist 131 666,67 eurot.

34. Maakohus tuvastas ebaõigesti, et hagejal on üksnes majanduslik huvi kinnisasja vastu.

Tuvastatud on, et hoone on halvas seisus (ehitustehniline ekspertiis). Hageja ei ole soovinud

majja elama asuda enne korrastustöid. Hageja on soovinud hoone renoveerimist, kuid kostja I

on keeldunud. Ei ole loogiline, et kostja I kui pensionär sooviks elamiseks tervet suurt hoonet,

mistõttu on ilmselgelt ka temal mingi majanduslik huvi. Arvesse tuleb võtta ka seda, et

kostjale I kuulub mitu kinnisasja, samas kui hagejale üksnes see kinnisasi (mõttelises osas).

2-21-1021

Kostja I majanduslikku huvi kinnitab ka asjaolu, et kostja I tütar on registreerinud kinnistule

oma äriühingu ning asjaolu, et kostja I võttis endale kohustuse ehitada majale kolmas korrus.

Maakohus on käsitlenud lahendis detailplaneeringu menetlust ja sellega seotud dokumente.

Need asjaolud ja tõendid on käesoleval ajahetkel kaasomandi lõpetamise vaidluses

asjakohatud. Tegemist on 2017. aastal kolmandate isikute (Q. Z.J ja OÜ Germund Kaup)

taotluse alusel algatatud detailplaneeringu menetlusega, mis on lõppenud planeeringu

kehtestamiseta. Detailplaneeringu üks eesmärk oli välja selgitada, mida oleks võimalik

kinnisasjaga teha, ent selle menetluse lõpetamine ja uue puudumine kinnitab, et mingit

reaalset ärihuvi hagejal ei eksisteeri.

35. Kinnisasja elukohana säilitamise kaalutlus on kaasomanike vahelise enampakkumise

välistamise põhjendusena ilmselgelt asjakohatu. Kaasomanike vaheline enampakkumine ei

välista kostja I jaoks kinnisasja elukohana kasutamist ka edaspidi. Samuti ei ole hüpoteekide

suuruse erinevus takistuseks kaasomanike vahelise enampakkumise läbiviimiseks.

Hüpoteekide suurus ei mõjuta kuidagi poolte võrdset võimalust enampakkumisel osaleda ja

pakkuda kinnisasja eest enda arvates maksimaalne võimalik hind. Hüpoteekide summast ei

saa teha järeldust nendega tagatavate nõuete suuruse kohta. Kuna kaasomandi osad on erineva

suurusega, ei saagi hüpoteegid olla võrdsed.

36. Kostja I poolt esitatud tõend ei tõenda tema võimet tasuda hagejale hüvitist. Volksbank in

Schauburg und Nienburg eG-st saadud vastusest nähtub üksnes see, et pank on põhimõtteliselt

nõus kostjale III laenu andma. Praegusel juhul puuduvad tõendid ka selle kohta, et kostja I

suudaks hagejale maksta 263 333,34 eurot. Juhul, kui kohus siiski leiab, et mõlemal

kaasomanikul on hüvitise maksmise võimekus olemas, on ilmselgelt kõige õiglasem ja enim

mõlema kaasomaniku huve arvestav kaasomandi lõpetamise viis kaasomanike vaheline

enampakkumine, kus kujuneb maksimaalne võimalik hind mõlemale kaasomanikule oma

omandi kaotuse eest.

37. Maakohus jättis hageja hagi hüpoteegipidajate vastu põhjendamatult läbi vaatamata. Kui

hageja saab kinnisasja omanikuks ja ta täidab hüpoteegipidajate nõuded, tekib tal kohe õigus

AÕS § 349 lg 1 alusel nõuda hüpoteekide kustutamist. Seda saab teha kaasomandi

lõpetamisega samas menetluses. Seda saab teha ka juhul, kui rahuldada hageja alternatiivne

nõue.

38. Maakohus jättis ebaõigesti kostja I menetluskulud hageja kanda, vaid oleks pidanud kõik

kulud jätma kostja I kanda. Hageja tegi jõupingutusi, et vaidlus kohtuväliselt lahendada, selle

asemel seadis kostja I enda kaasomandi osale pahatahtlikult 2 hüpoteeki. Alternatiivselt

tulnuks menetluskulud jätta poolte endi kanda, nagu kaasomandi lõpetamiste puhul

tavapärane. Maakohus jättis ebaõigesti hüpoteegipidajate kostjate II ja III menetluskulud

hageja kanda. Nemad sattusid menetlusse kostja I pahatahtliku tegevuse tõttu. Hageja pidi ka

nende vastu hagi esitama.

Kostja I apellatsioonkaebus

39. Kostja I palub apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsus osaliselt hüvitise suuruse

osas ja teha uus otsus, millega: kohustada kostjat I tasuma hagejale hüvitist 50 587,13 eurot;

kohustada hagejat andma tahteavaldus kustutada kinnisasja registriosa teisest jaost senine

kanne ja kanda ainuomanikuna kinnistusraamatusse hageja; määrata kaasomandi lõpetamise

otsuse täitmise aeg selliselt, et hüvitis tuleb kostjal I tasuda hagejale 30 päeva jooksul alates

2-21-1021

kohtuotsuse jõustumisest. Samuti palub kostja I tühistada maakohtu otsus osas, millega

maakohus jättis rahuldamata hagi kostja IV vastu ja teha selles osas uus otsus, millega hagi

rahuldada või alternatiivselt saata hagi kostja IV vastu uueks läbivaatamiseks maakohtule.

40. Maakohus ei arvestanud, et kinnisvara ekspert hindas kinnisasja turuväärtuseks 200 000

eurot eeldusel, et puuduvad hageja kaasomandi osa koormavad hüpoteegid. Kostja I oli nõus

maksma hüvitise 133 333,33 eurot, millest on maha arvatud hüpoteekidega tagatud nõuete

jääk. Seega oleks maakohus pidanud kostjat I kohustama maksma hagejale hüvitise summas

50 587,13 eurot. Hageja peab saama kaasomandiosa kaotuse eest õiglase hüvitise, mis vastab

tema kaasomandiosa harilikule ehk turuväärtusele. Õiglaseks ega harilikule ehk turuväärtusele

vastavaks ei saa pidada hüvitist, mille kindlaksmääramisel ei ole arvestatud nõuet, mille

tagamiseks on hageja kaasomandiosale seatud hüpoteek AS-i LHV Pank kasuks. Praeguses

olukorras rikastuks hageja alusetult. Maakohus ei võtnud seisukohta selles osas, et mingeid

mõistlikke põhjendusi kostja IV kasuks hüpoteegi seadmiseks ja selliste tagatiskokkulepete

sõlmimiseks ei saanud hagejal olla. Ainsaks põhjenduseks on see, et hageja eesmärgiks oli

saavutada kaasomandi lõpetamiseks parem positsioon ja välistada kostja I poolt vastunõude

esitamine.

41. Maakohtu otsuse resolutsioonis puudub hageja tahteavalduse andmiseks kohustamine.

Isegi, kui see on otsuses olemas, on tahteavaldus tingimuslik ja kinnistusosakond ei saa otsust

täita. Kostjal I oleks vaja pärast hüvitise maksmist nõuda hagejalt uuesti tahteavaldust, kuid

teist korda ei saa samas asjas kohtusse pöörduda. Hageja ei esitanud taotlust ega vastuväidet,

et otsuse resolutsioon tuleks sõnastada või otsuse täitmise viis ja kord määrata selliselt, et ta

on kohustatud andma tahteavalduse pärast seda, kui kostja I on maksnud talle hüvitise.

42. Kostja I taotles vastuhagis, et kohus märgiks otsuse resolutsioonis, et hageja tahteavaldust

asendab kinnistusraamatus omaniku kande muudatuse tegemisel jõustunud kohtuotsus.

Maakohus ei ole seda otsuse resolutsioonis märkinud.

43. Maakohus jättis ebaõigesti hagi kostja IV vastu läbi vaatamata. Maakohus jättis

eelmenetluses kostja III vastu esitatud hagi läbi vaatamata jätmiseks hageja taotluse

rahuldamata. Seega pidas maakohus hüpoteegipidaja vastu esitatud nõude lahendamist

võimalikuks. Maakohus tagas kostja I hagi kostja IV vastu. Ringkonnakohus on samas asjas

määruskaebemenetluses pidanud hagi hüpoteegipidaja vastu lubatavaks. Kostjal I tekib

vältimatult AÕS § 349 lg 1 alusel õigus nõuda hüpoteegi kustutamist. Kostja IV avaldused

kinnitavad, et ta vastavat tahteavaldust ei anna.

Vastustajate seisukohad

44. Hageja vaidleb kostja I apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.

Menetluskulud palub hageja jätta kostja I kanda.

45. Kostja I vaidleb hageja apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.

Menetluskulud palub kostja I jätta hageja kanda.

46. Kostjad II ja III vaidlevad hageja apellatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta see

rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.

47. Kostja IV vaidleb kostja I apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata ning

menetluskulud kostja I kanda.

2-21-1021

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

48. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)

§ 657 lg 1 p 3 alusel tühistada osas, milles maakohus jättis kostja I hagi kostja IV vastu läbi

vaatamata ja hagi läbi vaatamata jätmisega seotud menetluskulud kostja I kanda (resolutsiooni

punktid 5.1 ja 5.2). Tühistatud osas tuleb asi saata esimese astme kohtule läbivaatamiseks

eelmenetluse staadiumis. Menetluskulude jaotuse otsustab kostja I hagis kostja IV vastu

maakohus asja uuel lahendamisel. Samuti tuleb tühistada maakohtu otsus osas, milles

maakohus jättis kostja I menetluskulud hageja hagis kostja I vastu ja kostja I vastuhagis

hageja vastu hageja kanda (resolutsiooni punkt III). Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue

otsuse, millega jätab menetluskulud hageja hagis kostja I vastu ja kostja I vastuhagis hageja

vastu poolte endi kanda. Hageja ja kostja I apellatsioonkaebused kuuluvad osaliselt

rahuldamisele.

49. Ringkonnakohtu hinnangul lõpetas maakohus poolte kaasomandi õigesti selliselt, et

kinnisasi jääb kostja I ainuomandisse. Asja jagamine (kaasomandi lõpetamine) peab toimuma

mõlema kaasomaniku huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi

lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Selline

kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda vaid

juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire (RKTKo 09.05.2006, 3-2-1-45-06, p 20;

27.09.2005 3-2-1-85-05, p 22). Ringkonnakohtu hinnangul maakohus diskretsioonipiire

ületanud ei ole. Maakohus on arvestanud, et kostja I on peatselt pensioneeruv ja elab poolte

kaasomandis olevas elamus üle 30 aasta ning hageja huvi kinnisasja omandamiseks on üksnes

majanduslik. Ringkonnakohus nõustub kaasomandi lõpetamise ja hüvitise määramise osas

maakohtu otsuse põhjendustega ega korda neid ning vastab järgnevalt menetlusosaliste

apellatsioonimenetluses esitatud väidetele.

50. Pooled ei vaidle selle üle, et poolte kaasomandis on kinnisasi aadressil XXX, millest 4/6

kuulub hagejale ja 2/6 kuulub kostjale I. Vaidlus puudub, et hageja kinnisasjal asuvas elamus

ei ela ja ta omandas mõttelise osa 2014. a ning kostja I kanti kinnistusraamatusse omanikuna

15.05.1998. Kostja I kasutab kaasomandi osa elamiseks alates 1982. a sügisest, seega

katkematult 38 aastat. Hageja väidab, et ka temal oli soov kinnisasjal asuvas elamus elada,

kuid kostja ei lasknud maja renoveerida. Ringkonnakohtu hinnangul on hageja väited

põhjendamatud. Asjaolu, et kinnisasjal asuv maja on halvas seisus, on tõendatud

ehitustehnilise ekspertiisi aktiga (I kd tl 17-32). Selle kohta, et kostja I oleks keeldunud maja

renoveerimast, pole hageja tõendeid esitanud.

50.1. Hageja väited selle kohta, et ka kostjal I oli kinnisasja vastu majanduslik huvi, ei ole

samuti põhjendatud. Hageja poolt esile toodud asjaolust, et kostja I on 2005. a soovinud välja

ehitada kinnisasjal asuva hoone kolmandat korrust, ei saa järeldada, et selline soov oli tingitud

majanduslikust huvist. Samuti ei saa seda järeldada asjaolust, et kostja I tütar (kostja III) on

oma äriühingu aadressiks registreerinud vaidlusaluse kinnisasja aadressi. Hageja on palunud

arvesse võtta ka seda, et kostjale I kuulub lisaks vaidlusalusele veel kinnisasju.

Ringkonnakohus nõustub kostjaga I, et see väide pole asjakohane, kuna tegemist ei ole

elamiseks mõeldud kinnisasjadega (tegemist on kahe hoonestamata maatulundusmaaga Pärnu

maakonnas) ning asjaolu, et kostjal I on veel kinnisasju, ei ole oluline vaidlusaluse kinnisasja

kaasomandi lõpetamisel.

50.2. Ringkonnakohus ei nõustu hagejaga, et detailplaneeringu taotluse esitamise asjaolud ja

selle kohta esitatud tõendid on käesolevas asjas asjakohatud. Asjaolu, et detailplaneeringu

menetlust alustati 2017. aastal kolmandate isikute (hageja abikaasa Q. Z.J-i ja temaga seotud

2-21-1021

äriühingu OÜ Germund Kaup) taotluse alusel, ei välista hageja majanduslikku huvi.

Detailplaneeringu koostamisse kaasatakse isikud, kelle õigusi võib planeering puudutada

(planeerimisseaduse § 127 lg 2). Tallinna Linnaplaneerimise Amet teatas 11.05.2017 kostjale

I, et XXX hoonete lammutamine eeldab mõlema kaasomaniku nõusolekut (I kd tl 97). Seega

on hoone lammutamine võimalik juhul, kui mõlemad kinnisasja kaasomanikud on sellega

nõus. Nähtuvalt kohtule esitatud tõenditest on detailplaneeringu lahendusele vastuväiteid

esitanud üksnes kostja I. Seega oli lisaks Q. Z.J-ile ja temaga seotud äriühingule ka hageja

sooviks, et Tallinna linn kehtestaks detailplaneeringu, mille kohaselt kinnisasjal asuv hoone

lammutataks. Detailplaneering koostati 2016. a ja selles nähti ette hoone lammutamine ning

viie korrusega äriruumide ja mitme korteriga maja ehitamine (I kd tl 102-110).

Detailplaneeringu menetlus peatati 2020. a, kuna hageja esitas sellekohase taotluse, milles

märkis, et tal puudub esialgu ettekujutus kinnistu tulevikuperspektiivist. (I kd tl 99).

13.01.2021 korraldusega detailplaneeringu menetlus lõpetati (I kd tl 221-225). Sellest, et

detailplaneeringu menetlus lõpetati, ei saa järeldada, et hageja majanduslik huvi kinnisasja

vastu oleks nüüdseks kadunud.

50.3. Isegi kui kostjal I oli ja on kinnisasja vastu ka mingi majanduslik huvi, ei muuda see

olematuks asjaolu, et kostja I peamine ja kõige olulisem huvi on majas elada ja säilitada seda

ka edaspidi pensioni ajaks oma elukohana.

51. Ringkonnakohus leiab, et maakohus jättis õigesti kaasomandi lõpetamata hageja poolt

pakutud alternatiivsel viisil – kaasomanike vahelisel enampakkumisel müümisega.

51.1. Maakohus pidas õigesti kaasomandi lõpetamise viisi valikul oluliseks asjaolu, et kostja I

on peatselt pensioneeruv, mistõttu on kodu kaotus ja uue kodu leidmine emotsionaalselt raske.

Riigikohus on selgitanud, et juhul, kui mõlemad kaasomanikud soovivad kinnisasja endale,

tagab kaasomanike vaheline enampakkumine eelduslikult kaasomandi lõpetamise õiglaselt

(RKTKo 26.04.2016, 3-2-1-14-17, p 24; RKTKo 03.10.2018, 2-16-15236, p 21).

Kaasomanike huvid ja soovid on eelduslikult võrdväärselt kaalukad (vt erandi kohta ka nt

RKTKo 09.05.2006, 3-2-1-45-06, p 20) (RKTKo 26.04.2016, 3-2-1-14-17, p 24). See erand,

millele Riigikohus asjas nr 3-2-1-45-06 viitab, ongi ühe kaasomaniku vanus ja pikaajaline

elamine kaasomandis oleval kinnisasjal. Sellised erandid nähtuvad ka käesolevast asjast.

Kaasomandi lõpetamine peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses

arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide

kaalumisega, lähtudes õiglusest (RKTKo 10.05.2017, 3-2-1-39-17, p 10; RKTKm

29.09.2010, 3-2-1-65-10, p 21). Arvestades kostja I vanust ja asjaolu, et kostja I on kinnisasjal

asuvas elumajas pikaajaliselt elanud ning soovib seda kasutada ka edaspidi enda elukohana,

on käesoleval juhul õiglasem kaasomandi lõpetamine kinnisasja ainuomandi jätmisega

kostjale I hagejale makstava hüvitise vastu.

51.2. Samuti asus maakohus põhjendatult seisukohale, et kaasomanike vahelisel

enampakkumisel on pooled ebavõrdses olukorras. Olukorras, kus hüpoteegiga tagatud nõuete

suurust teab ainult see kaasomanik, kelle kaasomandiosa hüpoteek koormab, on tal

enampakkumisel pakkumiste tegemisel põhjendamatu eelis kinnisasja teiste kaasomanike ees.

Juhul kui hüpoteegiga tagatud nõuded või suurem osa nendest on tegelikult rahuldatud, võib

hüpoteegiga koormatud kaasomandi osa omanik omandada kinnisasja enampakkumisel

alusetult madala hinnaga (RKTKm 09.06.2017, 3-2-1-61-17, p 14.3). Käesoleval juhul on

tegemist olukorraga, kus hüpoteegiga tagatud nõuete suurust teaks enampakkumise

toimumisel ainult see kaasomanik, kelle kaasomandiosa hüpoteek koormab.

2-21-1021

52. Hageja hinnangul võttis maakohus aluseks kinnisasja turuväärtuse hinnangu, millega oli

määratud turuväärtus seisuga 26.10.2020. Nimetatud kuupäevast oli lahendi tegemise ajaks

möödunud ca 3 aastat, mistõttu ei olnud hageja väitel enam tegemist õige väärtusega, mis

tähendab, et maakohtu lahendiga välja mõistetud summa ei ole õiglane ja täielik rahaline

hüvitis hageja omandi kaotuse eest. Hageja esitas ringkonnakohtule eksperthinnangu, mille

kohaselt on kinnisasja turuväärtus 20.11.2023 seisuga 395 000 eurot. Ringkonnakohus ei

võtnud 06.12.2024 istungil hageja uut tõendit vastu põhjusel, et maakohtus ei vaielnud pooled

veel menetluse lõppedes (25.09.2023) selle üle, et kinnisasja turuväärtus on 200 000 eurot.

Maakohus küsis, kas pooltel on veel soovi turuväärtuse kohta tõendeid esitada. Pooled soovi

ei avaldanud. Riigikohus on selgitanud, et õiglase hüvitise maksmise tagab see, kui kaotatud

omandi väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga. Kohus

saab eeltooduga arvestada aga vaid juhul, kui pooled on selliselt hüvitise kindlaksmääramist

taotlenud (RKTKo 27.10.2010, 3-2-1-70-10, p 13). Seega on oluline ka see, millisest

kinnisasja turuväärtusest soovivad pooled lähtuda. Olukorras, kus pooltel ei olnud vaidlust

kinnisasja väärtuse üle ja nad soovisid olemasolevast tõendist lähtuda, ei esine olukorda, kus

kohus peaks võimaldama nüüd apellatsioonimenetluses tugineda uuele tõendile. Hageja väide,

et ta soovis tugineda varasemale hinnangule (madalamale), kuna lootis kinnisasja enda

ainuomandisse saada, ei ole asjakohane. Hageja pidi ka maakohtus arvestama sellega, et

ainuomanikuks saab kostja I. Hageja ei saa valida tõendite esitamist tulenevalt maakohtu

lahendist. Seega tuleb siinsel juhul ringkonnakohtu hinnangul ka apellatsioonimenetluses

lähtuda kinnisasja väärtusest 200 000 eurot.

53. Kostja I väitel on maakohus ebaõigesti jätnud arvestamata kostja I väitega, et hagejale

makstavast hüvitisest tuleb hüpoteekidega tagatud nõuete jääk maha arvata. Kostja I oli

vastuhagis nõus maksma hüvitise 133 333,33 eurot, millest on maha arvatud hüpoteekidega

tagatud nõuete jääk. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga I, et antud juhul on võimalik

hüpoteegiga tagatud nõuete jääk hüvitisest maha arvata. Riigikohus juhtis asjas nr 2-19-18320

tähelepanu sellele, et kui kinnisasi antakse üle ühele kaasomanikule, jääb hüpoteek senisel

kujul kehtima. Kui kaasomandi osa kaotav isik kaasomandi osa eest saadava hüvitise arvel

hüpoteegiga tagatud nõuet ei rahulda ning hüpoteegipidaja nõuab hüpoteegi realiseerimiseks

kaasomandisse kuulunud eseme omandajalt sundtäitmise talumist, saab kaasomandisse

kuulunud eseme omandaja hüpoteegiga tagatud nõude ise VÕS § 78 lg 3 p 1 alusel rahuldada

ning seeläbi vältida sundtäitmist hüpoteegiga koormatud eseme arvel. AÕS § 349 lg 3 näeb

ette, et kui hüpoteegiga tagatud nõude rahuldab hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik,

kes ei ole hüpoteegiga tagatud nõude võlgnik, läheb nõue rahuldatud ulatuses talle üle

(RKTKo 22.03.2023, 2-19-18320, p 18). Kuna hüpoteek jääb olukorras, kus kinnisasi antakse

üle ühele kaasomanikule, senisel kujul kehtima ja hüpoteegiga tagatud nõude saab kinnisasja

omandaja vajadusel ise rahuldada, saab sellest järeldada, et hüpoteegiga tagatud nõude jääki

hüvitisest maha arvata ei saa. Seda järeldust kinnitab ka asjaolu, et kaotatud omandi väärtust

tuleb arvestada kinnisasja kui terviku väärtusest, mitte hinnata eraldi ühe kaasomandi osa

väärtust, arvestades sellele seatud hüpoteeke ja nendega tagatavaid nõudeid. Seega leidis

maakohus õigesti, et kuna hagejale kuuluva osa suurus on 4/6, tuleb kostjal I maksta hagejale

omandi kaotuse eest hüvitist 133 333,33 eurot. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga I, et

pooled on nõustunud sellega, et hüvitisest tuleb maha arvata hüpoteegiga tagatud nõude jääk.

Hageja ei ole tuginenud sellele, et talle kostja I poolt makstavast hüvitisest tuleks hüpoteegiga

tagatud nõude jääk maha arvata. Lisaks märgib ringkonnakohus, et see, kas hüpoteegiga

tagatud nõude jäägi saab hüvitisest maha arvata, on õiguslik küsimus, mida kohus peab

hindama sõltumata poolte väidetest.

54. Riigikohus on selgitanud, et põhimõtteliselt ei ole õige jätta kaasomandis olevat kinnisasja

ühe kaasomaniku ainuomandisse suurema hüvitise maksmise vastu, kui viimane on valmis ja

2-21-1021

võimeline maksma (vt RKTKo 26.04.2017, 3-2-1-14-17, p-d 23, 25). Maakohtus oli kostja I

nõus maksma hagejale 133 333,33 eurot eeldusel, et sellest võetakse maha AS LHV Pank

kasuks seatud hüpoteegiga tagatavate nõuete jääk. Ringkonnakohtu 06.12.2024 istungil

kinnitas kostja I, et ta on nõus tasuma hagejale hüvitist ka summas 133 333,33 eurot

(06.12.204 istungiprotokoll, ajamärk 00:29:49). Volksbank in Schauburg und Nienburg eG on

23.07.2023 teatanud kostja I tütrele kostjale III, et pank on põhimõtteliselt nõus võimaldama

rahalisi vahendeid summas 134 000 eurot Tallinnas, XXX asuva kinnisasja ostuks (III kd tl

62, tõlge III kd tl 61). Kostja III on menetluses avaldanud, et ta on nõus oma ema toetama.

Ringkonnakohtu hinnangul on panga kinnitus ja kostja III avaldus seega piisavad asumaks

seisukohale, et kostja I on võimeline maksma hagejale 133 333,33 euro suuruse hüvitise.

55. Kostja I märgib apellatsioonkaebuses, et maakohtu otsuse resolutsioonis puudub hageja

tahteavalduse andmiseks kohustamine ning isegi, kui see on otsuses olemas, on tahteavaldus

tingimuslik ja kinnistusosakond ei saa otsust täita. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga I.

Otsuses on vajalikud tahteavaldused ja nende andmiseks kohustamine olemas. Maakohus

kohustas hagejat andma tahteavalduse, millega kustutada kinnisasja registriosa nr XXXXXX

teisest jaost kaasomanikuna hageja ja kanda ainuomanikuna kinnistusraamatusse kostja I,

pärast seda, kui kostja I on tasunud hagejale 133 333,33 eurot kaasomandi kaotuse eest.

55.1. Riigikohus on selgitanud, et kui kaasomandi lõpetamise hagis on taotletud sellist

kaasomandi lõpetamise viisi, mille puhul jääb kinnisasi ühele kaasomanikule, siis on

kaasomanikul, kes hagi rahuldamise korral jääks oma kaasomandi osast ilma, õigus keelduda

VÕS § 110 lg 5 alusel kaasomandi lõpetamiseks vajalike tahteavalduste andmisest seni, kuni

talle hüvitatakse tema kaasomandi osa õiglane väärtus. Sellise vastuväite esitamise korral ei

jäta kohus haginõuet rahuldamata, vaid teeb VÕS § 110 lg 5 järgi otsuse, millega

kaasomanikku kohustatakse andma kaasomandi lõpetamiseks vajalikud tahteavaldused üksnes

juhul, kui kaasomandi lõpetamist nõudev kaasomanik on oma hüvitise maksmise kohustuse

täitnud või kaasomanik on täitmise vastuvõtmisega sattunud viivitusse. Kui kaasomandi ese

on kinnisasi, kohustatakse sellisel juhul kohtuotsuse resolutsioonis kaasomandi osa kaotavat

kaasomanikku kinnistusraamatu omanikukande muutmise nõusolekut andma ning kinnisasja

valdust üle andma üksnes tingimuslikult, s.o juhul, kui kaasomanikule samal ajal hüvitatakse

tema kaasomandi osa väärtus. Sellise otsustuse tegemine on menetluslikult ühtlasi otsuse

täitmise viisi kindlaksmääramine TsMS § 445 lg 1 esimese lause mõttes ja sellise

täitedokumendi täitmisele kohaldatakse TMS §-e 21 ja 184. Samuti võib kõne alla tulla

kohtulahendi tegemine tingimuslikult TMS § 19 mõttes. Kui tahteavaldus sõltub sissenõudja

kohustuse täitmisest, loetakse tahteavaldus TMS § 184 lg 1 teise lause järgi tehtuks, kui

sissenõudja või kohtutäitur on pakkunud võlgnikule kohustuse täitmist. Seega on kaasomandi

lõpetamise nõude esitanud kaasomanikul sellisel juhul vajalik maksta kohtutäituri vahendusel

vastaspoolele ette nähtud raha või vähemalt pakkuda talle maksmist, misjärel saab kohtutäitur

väljastada tingimuse täidetuse kohta dokumendi, mille alusel on omakorda võimalik teha

taotletud kanne kinnistusraamatusse (RKTKo 22.03.2023, 2-19-18320, p 15.1).

55.2. Kostja I väitel ei ole hageja esitanud taotlust ega vastuväidet, et otsuse täitmise kord

tuleks määrata selliselt, et hageja on kohustatud andma tahteavalduse pärast seda, kui kostja I

on maksnud hagejale hüvitise. Ehkki maakohtu menetlusest sellist hageja taotlust ei nähtu,

saab ringkonnakohtu hinnangul hageja vastusest kostja I apellatsioonkaebusele järeldada, et

hageja soovib tahteavalduse andmise omandi üleandmiseks ja kinnistusraamatu kande

muutmiseks siduda talle hüvitise maksmisega. Ülal viidatud Riigikohtu otsusest tulenevalt

saab ringkonnakohus otsuse täitmise korra osas ka apellatsioonimenetluses avaldatud poolte

soove arvestada.

2-21-1021

55.3. Seega tulenevalt Riigikohtu juhistest saab määrata otsuse täitmise korra selliselt, et

kohustatakse kohtuotsuse resolutsioonis kaasomandi osa kaotavat kaasomanikku (antud juhul

hagejat) kinnistusraamatu omanikukande muutmise nõusolekut andma üksnes tingimuslikult,

s.o juhul, kui hagejale samal ajal hüvitatakse tema kaasomandi osa väärtus (vt ka TrtRnKo

14.03.2024, 2-22-16667; TlnRnKo 18.08.2023, 2-15-10206).

55.4. Kostja I väitel ei märkinud maakohus otsuse resolutsioonis, et hageja tahteavaldust

asendab kinnistusraamatus omaniku kande muudatuse tegemisel jõustunud kohtuotsus.

Riigikohus on selgitanud, et jõustunud kohtuotsuse resolutsioon asendab tahteavaldust

sellekohaste nõusolekute andmiseks (TsÜS § 68 lg 5, TMS § 184 lg 1). TMS § 184 lg 1

mõttes on täidetav kohtulahendi resolutsioon, millega on poolt kohustatud andma nõusolek

kinnistusraamatu kannete parandamiseks. Seega ei pea kohus TMS § 184 lg 1 kohaldamise

jaoks oma lahendis tegema otsust, millega ta asendab nõutud tahteavalduse kohtulahendiga

(vt ka RKTKo 13.01.2020, 2-15-9117/149, p 12). Seega ei pidanud maakohus otsuses

märkima, et hageja tahteavaldust asendab jõustunud kohtuotsus.

56. Maakohus rikkus oluliselt menetlusõigust TsMS § 656 lg 1 p 1 mõttes, kuna jättis kostja I

hagi kostja IV vastu läbi vaatamata. Kostja I esitas kostja IV vastu hagi, milles palub anda

tahteavaldus hüpoteegi kustutamiseks. Kostja I soovib hüpoteegi kustutamist, kuna kostjal IV

ei ole hüpoteegiga tagatavat nõuet tekkinud. Kostja I hinnangul on tehing vastuolus heade

kommetega ja tühine, kuna tegemist on tagatiskokkuleppega, mis ei määratle tulevikus

tekkivaid nõudeid piisavalt ja millega tagatakse kõikvõimalikke kostja IV kui hüpoteegipidaja

nõuded kolmandate isikute vastu. Maakohus leidis, et hagi on kostja IV vastu esitatud

ennatlikult, kuna ei esine AÕS § 349 lõikes 1 sätestatud eeldusi. Ringkonnakohus

maakohtuga ei nõustu.

56.1. Senises kohtupraktikas on olnud lubatav tingimuslik vastuhagi (vt nt RKTKo

13.02.2019, 2-16-8552, p 13). Selliste tingimuslike nõuetega saab pool realiseerida oma

õigusi, mille tekkimine või vähemalt maksma panemine oleneb mõne teise nõude

rahuldamisest. Ringkonnakohtu käesolevat asja lahendav kolleegium nõustub varasemalt

käesolevas asjas 16.12.2022 määruses ringkonnakohtu poolt avaldatud seisukohaga, et

käesoleval juhul on tegemist analoogse olukorraga. Nimelt oleneb kaasomandi lõpetamise

viisist, kas kostjal I tekib õigus nõuda kostjalt IV hüpoteegi kustutamist. Järelikult on kohtul

võimalik kostja I nõuet kostja IV vastu lahendada ja seda ei saa pidada lubamatuks ega

õiguslikult perspektiivituks.

56.2. Praegusel juhul on maakohus lõpetanud kinnisasja kaasomandi selliselt, et kostja saab

kinnisasja ainuomanikuks. AÕS § 349 lg 1 kohaselt juhul, kui hüpoteegiga tagatud nõue

rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda

hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Kostja I

tugineb sellele, et kostja IV kasuks seatud hüpoteegiga tagatud nõudeid ei ole tekkinud. Seega

on kostja I näol tegemist koormatud kinnisasja omanikuga, kellel on juhul, kui hüpoteegiga

tagatud nõudeid ei ole tekkinud, õigus nõuda hüpoteegi kustutamist. See, kas hüpoteegiga

tagatud nõuded eksisteerivad, on vajalik tuvastada kohtule esitatud väidete ja nende

tõendamiseks esitatud tõendite alusel. Käesoleval juhul maakohus neid väiteid ei käsitlenud ja

tõendeid ei hinnanud.

56.3. Kuna maakohus jättis ebaõigesti kostja I hagi kostja IV vastu läbi vaatamata, siis

ringkonnakohus seda rikkumist ise kõrvaldada ei saa. Tsiviilasja ei vaata kõrgema astme

kohus läbi enne, kui selle on läbi vaadanud temast vahetult madalama astme kohus (TlnRnKo

2-21-1021

24.09.2021, 2-16-15811; RKTKo 09.10.2019, 2-16-9434, p 14). Seega tuleb asi tühistatud

osas saata maakohtule läbivaatamiseks.

57. Maakohus jättis hageja hinnangul ebaõigesti kostja I menetluskulud hageja kanda, kuigi

oleks pidanud kõik kulud jätma kostja I kanda. Alternatiivselt tulnuks hageja arvates

menetluskulud jätta poolte endi kanda, nagu kaasomandi lõpetamise puhul tavapärane.

Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et menetluskulud tulnuks käesolevas asjas kaasomandi

lõpetamise vaidlust puudutavas osas jätta hageja ja kostja I enda kanda.

57.1. Ringkonnakohus ei nõustu hagejaga, et menetluskulud tulnuks jätta kostja I kanda

tulenevalt sellest, et hageja tegi jõupingutusi vaidluse kohtuväliselt lahendamiseks, selle

asemel seadis kostja I enda kaasomandi osale pahatahtlikult 2 hüpoteeki. Kaasomandi

lõpetamise vaidluste puhul on tavapärane, et pooled teevad enne kohtusse hagi esitamist

pingutusi vaidluse kohtuväliselt lahendamiseks. See, et üks pool teeb suuremaid jõupingutusi,

ei anna alust jätta menetluskulusid vastaspoole kanda. Samuti ei anna selleks alust vaidluse

ajal kaasomandi osale hüpoteekide seadmine.

57.2. Maakohus ei põhjendanud, mille tõttu tuleb menetluskulud hageja hagis ja kostja I

vastuhagis jätta TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Ringkonnakohus leiab, et tulenevalt

väljakujunenud kohtupraktikast tuleb jätta hageja ja kostja I maakohtus kantud menetluskulud

nende endi kanda. Riigikohus on kaasomandi lõpetamise asjades menetluskulude jaotamise

kohta selgitanud, et kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides ja

menetluskulude jagamisel ei saa lähtuda sellest, et kohus lõpetas kaasomandi ühe poole

soovitud viisil (TsMS § 162 lg 1). Riigikohus on seetõttu leidnud, et põhjendatud ja õiglane

on jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda (vt RKTKo 27.09.2010, 3-2-

1-70-10, p 14; RKTKo 08.03.2023, 2-20-17125, p 11; TsMS I komm, § 163, p 3.3.4.2).

58. Hageja leiab, et maakohus jättis ebaõigesti hüpoteegipidajate kostjate II ja III

menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohus hagejaga ei nõustu ja nõustub maakohtu poolt

tehtud jaotusega. TsMS § 168 lg 2 kohaselt kannab hageja menetluskulud, kui hagi jäetakse

läbi vaatamata. Hageja esitas hagi kostjate II ja III vastu, mis jäi õigesti läbi vaatamata, kuna

hageja nõude eelduseks oli asjaolu, et kinnisasi jääb hageja ainuomandisse. Antud juhul jääb

kinnisasi kostja I ainuomandisse. Sellises olukorras ei saanud maakohus menetluskulusid jätta

kostjate II ja III kanda või alternatiivselt poolte endi kanda. Samuti ei esine TsMS § 162

lõikes 4 sätestatud olukorda. TsMS § 162 lg 4 kohaldamiseks ei piisa üksnes ebaõiglusest või

ebamõistlikkusest, vaid kehtestatud on kõrgendatud standard, mille järgi peab olema äärmiselt

ebaõiglane või ebamõistlik menetluskulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti

(RKTKm 27.11.2019, 2-17-18531/37, p 20; RKTKo 27.10.2021, 2-19-6689/47, p 13).

Ringkonnakohtu hinnangul ei saa käesoleval juhul järeldada äärmist ebaõiglust

menetluskulude jätmisel hageja kanda. Kostjad II ja III ei põhjustanud nende vastu hagi

esitamist, samuti pole käesolevas asjas esitatud seisukohtadest ja tõenditest võimalik järeldada

kostja I pahauskset käitumist hüpoteekide seadmisel. Kostja I selgitas, et hüpoteegid seati

niisuguste nõuete tagamiseks, mis tulenesid kaasomandi lõpetamisel aktuaalseks muutunud

kulutuste finantseerimisest. Ringkonnakohus nõustub, et ema-tütre seos ei saa tähendada

hüpoteegi seadmisel pahatahtlikkust.

59. Menetluskulude jaotuse kostja I hagis kostja IV vastu otsustab TsMS § 173 lg 3 teise lause

järgi esimese astme kohus asja uuel läbivaatamisel.

60. Kuna ringkonnakohus rahuldab hageja ja kostja I apellatsioonkaebused osaliselt ja

tegemist on kaasomandi lõpetamise vaidlusega, siis jäävad ka apellatsiooniastmes hageja ja

2-21-1021

kostja I menetluskulud hageja hagis kostja I vastu ja kostja I hagis hageja vastu hageja ja

kostja I endi kanda. Kostjate II ja III menetluskulud jäävad ka ringkonnakohtus hageja kanda,

kuna hageja apellatsioonkaebus oli ka kostjate II ja III vastu edutu.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vallo Kariler

Maris Kuurberg

Gea Lepik