2-21-14764/73 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Siret Siilbek, Liis Arrak, Peeter Pällin

Otsuse tegemise aeg ja koht

19.12.2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-14764

Kohtuasi

Väikeladu OÜ (pankrotis) hagi Fausto Capital AS

vastu 129 710,40 euro ja lisanduva viivise

väljamõistmiseks

Fausto Capital AS vastuhagi Väikeladu OÜ

(pankrotis) vastu üürivõla 18 531,07 eurot ja viivise 18

531,07 eurot väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 10.04.2024 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Väikeladu OÜ (pankrotis) apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

138 977,33 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja

Väikeladu OÜ (pankrotis, registrikood

12237517), pankrotihaldur Martin Krupp, lepinguline

esindaja vandeadvokaat Maria Mägi-Rohtmets

Kostja Fausto Capital AS (registrikood 11939341),

lepingulised esindajad vandeadvokaat Tarmo Peterson ja

advokaat Viviana Vilter

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 26.11.2024 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Väikeladu OÜ (pankrotis) apellatsioonkaebus osaliselt.

2. Tühistada Harju Maakohtu 10.04.2024 otsus osas, milles Harju Maakohus jättis

Väikeladu OÜ (pankrotis) põhinõude 26 535,80 euro ulatuses ja sellelt arvestatava

viivise osas rahuldamata, samuti menetluskulude jaotuse osas.

3. Teha uus otsus, millega rahuldada hagi osaliselt, mõista Fausto Capital AS-lt

Väikeladu OÜ (pankrotis) kasuks välja 26 535,80 eurot, sissenõutavaks muutunud

viivis 8885,88 eurot põhinõudelt 26 535,80 eurot alates 20.09.2021 kuni

kohtuotsuse tegemiseni (19.12.2024) ja alates 20.12.2024 kuni kohustuse kohase

täitmiseni edasiulatuv viivis võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses

2-21-14764

sätestatud määras ning jätta maa- ja ringkonnakohtu menetluses Fausto Capital

AS menetluskulud 79,54% ulatuses Väikeladu OÜ (pankrotis) kanda ja Väikeladu

OÜ (pankrotis) menetluskulud 20,46% ulatuses Fausto Capital AS kanda.

4. Sõnastada kohtuotsuse tervikresolutsioon järgmiselt:

4.1. Jätta Fausto Capital OÜ vastuhagi vastu üürivõlgnevuse 18 531,7 eurot ja

viivise summas 18 531,07 eurot, kokku 37 062,14 euro saamiseks

läbivaatamata.

4.2. Jätta Väikeladu OÜ (pankrotis) nõue otsese varalise kahju hüvitamiseks

summas 1 053,80 eurot ja viivise väljamõistmiseks nimetatud summalt

läbivaatamata.

4.3. Rahuldada Väikeladu OÜ (pankrotis) hagi osaliselt.

4.4. Mõista Fausto Capital AS-lt Väikeladu OÜ (pankrotis) kasuks välja 26 535,80

eurot.

4.5. Mõista Fausto Capital AS-lt Väikeladu OÜ (pankrotis) kasuks põhinõudelt 26

535,80 eurot alates 20.09.2021 kuni kohtuotsuse tegemiseni (19.12.2024) välja

sissenõutavaks muutunud viivis 8885,88 eurot ja alates 20.12.2024 kuni

kohustuse kohase täitmiseni edasiulatuv viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras.

4.6. Jätta maa- ja ringkonnakohtus Fausto Capital AS menetluskulud 79,54%

ulatuses Väikeladu OÜ (pankrotis) kanda ja Väikeladu OÜ (pankrotis)

menetluskulud 20,46% ulatuses Fausto Capital AS kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Väikeladu OÜ (pankrotis, hageja) esitas 21.09.2021 Harju Maakohtule hagi Fausto Capital

AS (kostja) vastu 129 710,40 euro ja viivise väljamõistmiseks.

1.1. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 07.08.2017 äriruumi üürilepingu (üürileping).

Vastavalt üürilepingule pidi kostja (üürileandja) andma hagejale (üürnik) üürile Tallinnas

Maleva 1 asuvas äri- ja eluhoones tekkiva üüripinna ja oma kuludega ehitama välja vastavalt

lepingu lisas 1 toodud plaanile hageja jaoks sobivad väikesed laoruumid.

1.2. Pooled leppisid kokku, et ruumide üleandmine toimub 01.11.2017, kuid kostja andis

hagejale laoruumid üle mitmekuulise hilinemisega 27.02.2018. Aktis fikseeriti ruumide

2-21-14764

olulised puudused ning pärast üleandmist ilmnesid veelgi olulisemad ja hageja jaoks varjatud

puudused.

1.3. Kostja oli teadlik, millise teenuse osutamisega hageja tegeleb ja millise teenuse

osutamiseks soovib laoruume kasutada ning vastavalt sellele, millisele kvaliteedile ja

tingimustele peab välja ehitatav laoruum vastama. Poolte vahel oli varem sõlmitud toimiv

laopinna üürileping kostjale kuuluval Tallinnas Tartu mnt 80L asuval kinnisasjal. Sobivatest

tingimustest üheselt arusaamiseks korraldati eelnevalt ühine nõupidamine Tartu mnt 80L

üüripinnal. Hageja ei võtnud lepingu järgi kasutusse juba olemasolevat ruumi koos

päraldistega, vaid tekkiva üüripinna. Hagejale anti üle oluliste varjatud puudustega sobimatu

laoruum.

1.4. Kostja ei kõrvaldanud laoruumidel järgmisi puudusi: 1) katuse vee läbijooks; 2) nõuetele

mittevastav ventilatsiooni süsteem, mis ei taga vajalikku mahtu ega eesmärgipärast õhu

liikuvust ning ruumide kuivust; 3) nõuetele mittevastav küttesüsteem, mis ei taga ruumi ja

selles asuvate asjade kuivust; 4) nõuetele mittevastav elektrisüsteem, arvestades ruumi

ülikõrget niiskustaset ja vee läbivoolu; 5) ehitise ja tehnosüsteemide nõuetekohase

dokumentatsiooni puudumine; 6) muud vähem olulised puudused.

1.5. Hagejal on õigus nõuda üürilepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist ja üürilepingu

alusel tasutud summade tagastamist. Hagejal on tekkinud nii otsene varaline kahju kui ka

saamata jäänud tulu kokku 129 710,40 eurot. Hageja ei saanud kogu lepingu perioodil

laoruumi oma majandustegevuseks kasutada, kuna kostja ei andnud hageja kasutusse sobivaid

ja vähemalt keskmisele kvaliteedile vastavaid ruume ega kõrvaldanud puudusi. Hageja maksis

lepinguperioodil kostjale üüri ja kommunaalkulusid kokku 22 151,51 eurot, saamata kostjast

tulenevatel põhjustel tegelikult ruume sihipäraselt kasutada. Hageja kandis kostjale lepingu

tagatisena 16 594,50 eurot, mida kostja ei ole tagastanud. Hageja kandis Maleva 1 laoruumi

kasutusele võtmiseks ja majandustegevuse alustamiseks otseseid kulusid kokku 41 064,39

eurot. Hageja pidi kasutama kostja poolt lepingu rikkumisest tuleneva suurema kahju

ärahoidmiseks ja oma õiguste kaitseks õigusabi (3600 eurot). Hagejal jäi saamata

majandustegevusest oodatav tulu 46 300 eurot.

2. Hageja täpsustas 28.10.2022 menetlusdokumendis oma nõuet ja vähendas otseste kuludega

seotud kahju nõuet 1053,80 euro võrra ja palus otsese kahju suuruseks lugeda 78 759,60

eurot. Hageja ei täpsustanud, millise otsese kulu liigi osas hageja oma nõuet muutis.

3. Hageja avaldas 15.03.2024 menetlusdokumendis, et hindas hagiavalduses ajavahemikul

01.11.2017–31.12.2018 saamata jäänud tulu suuruseks 46 300 eurot, s.o 10 310,66 euro võrra

vähem, kui asjatundja arvamuses leitud. Hageja ei pidanud vajalikuks selle summa võrra

haginõuet suurendada. Kuna hageja ei vähendanud vastavalt 28.10.2022 menetlusdokumendis

lisas 1 toodud otseste kulude arvestuse alusel haginõuet 1053,80 euro võrra, vaid haginõue on

endiselt vastavalt hagiavalduses esitatule rahaline nõue 129 710,40 eurot, siis koosneb hageja

nõue järgmisest: 22 151,51 eurot hageja poolt kostjale tasutud üüri ja kommunaalkulud; 16

594,50 eurot, mille hageja tasus kostjale lepingu tagatisena; 40 011 eurot, mis hageja on

kandnud Maleva 1 laoruumi kasutusele võtmiseks ja majandustegevuse alustamiseks; 3600

eurot, mille ulatuses hageja pidi kasutama kohtueelselt Maria Mägi Advokaadibüroo õigusabi;

47 354 eurot hagejale majandustegevusest saamatajäänud oodatava tuluna.

Kostja vastuväited hagile

4. Kostja palus jätta hagi rahuldamata.

2-21-14764

4.1. Kostjale jäävad etteheited seoses üüripinna kokkulepitust hilisema üleandmisega, nende

asjakohasus ja seos hageja esitatud nõudega arusaamatuks. Üürilepingu p-s 1.10 lepiti kokku,

et üürileandjal on õigus ühepoolselt muuta ruumide üleandmise ja vastuvõtmise tähtpäeva

ning üürnikul ei ole õigust keelduda ruumide vastuvõtmisest, kui ruumides esinevad

mittevastavused ei takista oluliselt üürniku tegevust. Hageja on kostjalt ruumid (kahes osas

27.02.2018 ja 26.04.2018) aktiga vastu võtnud.

4.2. Hageja on kirjeldanud neid pretensioone, mis tal olid ajavahemikul 01.04.2018–

20.04.2018 ning mis olid enamjaolt seotud katuse läbijooksuga, kuid see toimus valdavalt

hagejale üle andmata ruumides, mida kostja alles üleandmiseks ette valmistas (remontis) ning

mille eest kostja hagejale ka üüri ei tasunud. Seda, et katus oli värskelt remonditud ja korras,

kinnitab ruumide üleandmise akt, milles on ainult kaks märkust ning kumbki ei ole seotud ei

katuse ega selle läbijooksuga. Järgneva kahe kuu jooksul puudusid hagejal ruumidega seoses

kostja vastu mistahes pretensioonid.

4.3. Probleem teravnes taas 2018 juulikuu lõpus ja augustikuu alguses, mil hageja poolt

kostjale maksmata üüri ja kõrvalteenuste arvete summa kasvas 11 142,38 euroni, millist

summat keeldus hageja kostjale tasumast, viidates väidetavatele katuse läbijooksudele ja

sellele, nagu polevat üüritud ruumid endiselt vastavuses nende sihtotstarbelist kasutamist

võimaldavate tingimustega. Hoolimata ruumide väidetavatest olulistest puudustest, tegeles

hageja neis sellegipoolest jätkuvalt majandustegevusega, s.t teenis endiselt tulu. Isegi

pooltevahelise lepingulise suhte lõppedes keeldus hageja ruumidest välja kolimast ning taotles

nende kostjale üleandmiseks lisaaega põhjendusega, et ta kasutab ruume oma

majandustegevuseks ega saa neid niivõrd kiiresti kostjale üle anda. Hageja tagastas ruumid

kostjale 24.10.2018.

4.4. Mitte kõik eksperdi tuvastatud puudused ei kujuta endast ilmtingimata ruumide

lepingutingimustele mittevastavusi üürilepingu tähenduses (üürilepingu p-d 11.1, 2.1, 2.1.9 ja

2.1.11).

4.5. Üürilepingu p-s 7.8 leppisid pooled kokku üürileandja vastutuse piiramises ainult nende

juhtudega, mil üürileandja rikub lepingut tahtlikult. Hagiavalduses esitatu põhjal jääb

arusaamatuks, mida täpselt on kostja hageja arvates tahtlikult rikkunud.

5. Kostja esitas 19.12.2022 menetlusdokumendis taotluse aegumise kohaldamiseks. Hagi on

kohtule esitatud 20.09.2021. Hageja esile toodust nähtub, et väga suures osas on hageja

nõuded tekkinud enne 20.09.2018.

Vastuhagi

6. Kostja esitas 07.10.2021 maakohtule hageja vastu vastuhagi, milles palub hagejalt kostja

kasuks välja mõista üürivõla 18 531,07 eurot ja viivise 18 531,07 eurot.

6.1. Hageja ei täitnud oma üürilepingust tulenevaid rahalisi kohustusi kostja ees, mis

hagiavalduse esitamise seisuga koosnevad järgmistest summadest: tasumata üüriarved kokku

27 922,96 eurot ja tasumata kommunaalteenuste arved kokku 7202,61 eurot. Vastavalt

üürilepingu p-dele 1.5 ja 1.6 jääb peale võlast tagatisdeposiidi (16 594,50 eurot) väärtuse

lahutamist hageja võla suuruseks 18 531,07 eurot. Lisaks on kostjal õigus arvestada hageja

võlalt viivist vastavalt üürilepingu p-le 7.1. Kostja nõuab viivist summas, mis on võrdne

hageja põhivõla suurusega.

2-21-14764

Hageja vastuväited vastuhagile

7. Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata.

Hageja ei ole üürilepingut rikkunud. Kostja andis hagejale üle sihtotstarbeliseks kasutamiseks

kõlbmatud ruumid, rikkus seega oluliselt lepingut ning tal ei tekkinud õigust hagejalt üüri ja

kõrvalkulude tasumise nõudmiseks ja hagejal ei tekkinud kohustust kostjale üüri ja

kõrvalkulude tasumiseks. Hageja taotles kostjalt laoruumide puuduste kõrvaldamist ja

lepingust tulenevate üürileandja kohustuste kohast täitmist, kuid kostja puuduseid ei

kõrvaldanud.

Maakohtu otsus ja põhjendused

8. Maakohus jättis 10.04.2024 otsusega läbi vaatamata vastuhagi ja hageja nõude otsese

varalise kahju 1053,80 eurot hüvitamiseks ja sellelt summalt viivise väljamõistmiseks ning

ülejäänud osas hagi rahuldamata. Vastuhagiga seonduvad menetluskulud jättis maakohus

poolte endi kanda ning ülejäänud menetluskulud hageja kanda.

9. Maakohus jättis vastuhagi läbi vaatamata, kuna Harju Maakohtu 26.06.2023 määrusega

tsiviilasjas nr 2-23-6440 kuuluti välja hageja pankrot.

10. Hageja 28.10.2022 ja 15.03.2024 menetlusdokumentides sisalduvaid taotlusi nõude

vähendamise ja suurendamise kohta mõistis maakohus selliselt, et hageja esialgses

arvutuskäigus sisaldus tehniline arvutusviga, mistõttu käsitles kohus hageja nõude

vähendamise avaldust kui taotlust selles osas hagi tagasivõtmiseks. Maakohus jättis hageja

nõude otsese varalise kahju 1053,80 eurot hüvitamiseks hagi läbi vaatamata. Hageja taotlus

saamata jäänud tulu nõude suurendamiseks oli esitatud hilinemisega ja maakohus jättis selle

tähelepanuta.

11. Esmalt hindas maakohus, kas kostja on üürilepingut rikkunud.

11.1. Normaalne sisekliima on väikelaoteenuse pakkumise puhul oluline, kuivõrd hoiustavad

asjad peavad säilima algsel kujul, need ei tohi minna hallitama, vettida ega kopitanud lõhna

juurde võtta. Laoruumide sisekliima, s.o ruumi normaalne õhuniiskus, ühtlane piisav

temperatuur ja ventilatsioon, ei ole sellisteks eritingimusteks, mida üürnik peaks omal kulul

pärast üüripinna kättesaamist täiendavalt ise looma hakkama.

11.2. Hageja esitatud asjatundja TS arvamusega on tõendatud, et perioodil 28.02.2018–

20.04.2018 lasi katus vett läbi, ruumi imbus nii sulavesi kui ka vihmavesi. Samuti on

tõendatud vihmavee läbijooks juunis ja augustis. Vaidlust ei olnud selles, et vähemalt kahel

korral on kostja katust lasknud ka parandada, kuigi edutult. Samas nõustus maakohus

kostjaga, et asjatundja ei toonud esile, kui mitu läbijooksu ja kui mitmes kohas on ruumides

tegelikult esinenud, kui ulatuslikud või tõsised need on olnud ja kui suurt osa ruumidest

(proportsioon) on nad reaalselt mõjutanud. Katuse läbijooks laoruumides ei ole lubatav, kuid

vaatamata vee läbijooksule üüris hageja siiski laoruumis asuvaid bokse klientidele välja.

Seega ei takistanud vee läbijooks hagejal ruumide sihtotstarbelist kasutamist ja klientidele

bokside edasiüürimist. Kui katus laskis vett läbi vaid ühest hoone servast, oli võimalik

laobokse lao teises osas vaatamata vee läbijooksule välja üürida.

11.3. TS hinnangul olid laoruumi seintes mitmed suured avad, mis olid kinni ehitamata.

Tulekahju korral ei ole tagatud suitsu ja tule levik kõrvalruumidest laoruumi ja vastupidi.

Puudusid töötav tulekahjusignalisatsioon, tulekustutid, evakuatsioonivalgustus, juhised

2-21-14764

evakuatsiooniks ning EVS 919-le vastav suitsutõrje lahendus. Kuigi etteheited üüripinnale

olid tõsised, ei ole nende puhul tegemist varjatud puudustega, mida hageja saaks pärast

ruumide vastuvõtmist kostjale ette heita.

11.4. Asjaolu, et hoone välisseinad ja katus olid soojustamata, oli juba välisel vaatlusel

märgata. Seega pidi hagejale olema arusaadav, et talvisel ajal on seinad ja lagi üsna külmad.

Tegemist ei ole varjatud puudusega. Kohus ei pidanud varjatud puuduseks ka asjatundja

etteheiteid isoleerimata sadevee kanalisatsioonitorude suhtes, kuivõrd puudus pidi hageja

esindajatele olema juba ruumide esmasel ülevaatusel märgatav. Kui sadevee

kanalisatsioonitorud on isoleerimata, siis ka neile hakkab kogunema kondentsvesi, mis tilgub

laest alla. Tegemist on taas elementaarse füüsikareegliga.

11.5. Asjatundja tõi oma arvamuses esile, et välja ehitatud ventilatsiooni- ja küttesüsteem ei

olnud võimeline tagama ühtlaselt kogu laoruumis +10 kraadi, väljaehitatud süsteemid olid

väga primitiivsed ja ei olnud tänapäevased. Pooled ei olnud üürilepingus kokku leppinud, et

kostja tagab hagejale tänapäevase küte- ja ventilatsioonisüsteemid.

11.6. Hageja tugines sellele, et laoruum oli liigniiske, kuid kohtu ette ei toodud ühtegi

arvväärtust ega mõõtmistulemust, millest nähtuks, milline oli õhuniiskuse protsent laoruumes.

11.7. Hageja ei toonud esile selliseid asjaolusid, millest kohus saaks tuvastada, kui suures

ulatuses puudused hagejal tegelikkuses piirasid üüripinda kasutada.

12. Hagejal oli õigus oma kohustuste täitmisest keelduda, üürileping üles öelda või hinda

alandada sõltumata sellest, kas kostja rikkus oma kohustusi tahtlikult või mitte.

12.1. Hageja viitas 01.08.2018 e-kirjas VÕS §-dele 278, 279 ja 296, kuid sõnaselgelt üürnik ei

väljendanud, et keeldus oma kohustuste täitmisest. Samuti ei ole üürniku märge

maksekorralduse selgituses, et tegemist on aktsepteerimata arve tasumisega (tasume suurema

kahju ärahoidmiseks), piisav ega käsitletav VÕS § 297 kohase teatisena.

12.2. Aprillis 2018 peetud e-kirjavahetusest nähtuvalt avaldas hageja soovi tasaarvestada

üüriarve veekahjustuste likvideerimisel ning kostja selgitas, et hageja lisatud fotod on

valdavalt tehtud üleandmata pinnast, mille eest pole üürnikule üüriarvet esitatud, misjärel asus

hageja võlgnevuses olevaid arveid tasuma. Kuigi pooled pidasid intensiivset kirjavahetust, ei

toodud kohtu ette rohkem selliseid üürnikupoolseid avaldusi, mida kohus saaks käsitleda VÕS

§ 297 kohase kohustuse täitmisest keeldumise või tasaarvestusavaldusena.

12.3. Üürnik võttis 26.04.2018 aktiga ka teise osa üüripinnast vastu ja tasus ka arveid.

Maakohus leidis, et esmakordselt teatas üürnik üüri tasumisest keeldumisest alles 01.08.2018,

mil hageja viitas VÕS §-dele 278, 279 ja 296. Seega asus maakohus seisukohale, et üürnikul

tekkis hüpoteetiline õigus omapoolsete tulevaste kohustuste täitmisest keelduda alles

01.08.2018. Tagasiulatuvalt üüri tasumisest keelduda ei saa. Kuivõrd hageja soovib enne

01.08.2018 tasutud summade tagastamist, asus maakohus seisukohale, et vastav hageja nõue

tuleb jätta rahuldamata.

13. Kostja tõi õigesti esile, et VÕS § 296 lg 1 alusel saab üürnik oma kohustuste täitmisest

ainult siis täies mahus keelduda, kui ta ei saa kogu üüripinda sihtotstarbeliselt kasutada.

Hageja enda väidetega leidis tõendamist, et mingis osas oli üüripind sihtotstarbeliselt

kasutatav, kuivõrd seda üüriti välja laoteenust vajavatele klientidele. Üürilepingu p 2.1.15

kohaselt kohustus üürnik kasutama ruume üksnes lao- ja bürooruumidena. Kui hageja on

2-21-14764

klientidele üürilepingu esemeks olevaid ruume edasi üürinud ja kliendid on laopindu

kasutanud, on tegemist olnud ka üüripinna sihtotstarbelise kasutamisega. Sihtotstarbelise

kasutamise määratlemisel ei ole tähendust, kas üüripind oli puudustega ja kas hageja pidi

klientide probleeme lahendama. Hageja enda pöördumisest nähtus, et vähemalt 2 klienti on

üüripinda kasutanud kuni üüripinna üleandmiseni. Kuigi hageja väidetel on üüripinna

kasutatavus olnud marginaalne, tähendab see siiski seda, et isegi, kui hageja oleks VÕS § 297

kohase teate üüri tasumisest keeldumise kohta esitanud korrektselt, ei oleks hagejal õigus üüri

ja kõrvalkulude tasumisest keelduda/raha tagasi nõuda täies mahus, vaid proportsionaalselt

sihtotstarbeliselt kasutatud / klientidele väljaüüritud üüripinnaga. Hageja ei ole esile toonud,

millises ulatuses hageja üüripinda klientidele kasutada andis, milline oli sihtotstarbeliselt

kasutatava/kasutuskõlbmatu pinna vahekord. Ühtegi tõendit, mis kinnitaksid hageja väiteid

klientide kasutuses olnud üüripinna hagejale kahjumlikkuse kohta ei ole hageja esitanud.

14. Vaidlust ei olnud selles, et hageja tasus üürilepingu sõlmimisel tagatisraha 16 594,50

eurot. Maakohus tuvastas, et üürnikul tekkis õigus omapoolsete tulevaste kohustuste

täitmisest keelduda alles 01.08.2018. Samuti tuvastas maakohus, et hageja kasutas ruume

osaliselt sihtotstarbeliselt ja teenis tulu. Seega ei saanud kohus lähtuda sellest, et kostjal ei

olnud õigust tagatisraha arvel tasaarvestust teostada. Kuivõrd hageja ei toonud esile ega

tõendanud, millises ulatuses üüripinda tegelikkuses kasutati, ükskõik kui marginaalne see

tema arvates oli, ei saanud maakohus kontrollida kostja tasaarvestust ja kohus jättis seetõttu

hageja nõude selles osas rahuldamata.

15. Hageja loetles laoruumi kasutusele võtmiseks ja majandustegevuse alustamiseks kantud

otsesed kulud 28.10.2022 menetlusdokumendi lisaks 1 olevas Exceli tabelis, samuti esitas

hageja nimetatud dokumendi lisadena vastavad arved ja arvete tasumist tõendavad

maksekorraldused. Maakohus kontrollis hageja arvestust ja leidis, et hageja poolt laoruumi

kasutusele võtmiseks ja majandustegevuse alustamiseks on kantud otseseid kulusid 30 248,48

eurot. Seega hageja enda arvestus ja esitatud tõendid ei klapi hageja poolt esile toodud

summaga 40 010,59 eurot. Maakohus analüüsis hageja esile toodud kulusid ja leidis, et kulud

olid osaliselt asjakohased ja mõistlikud.

16. Arvestades vaidluse keerukust ja asja materjalide juurde esitatud kohtueelsete

dokumentide mahtu, pidas maakohus hageja kohtueelseid menetluskulusid esindajakulule

põhjendatuks.

17. Hageja nõuet saamata jäänud tulu 46 300 eurot saamiseks ei pidanud maakohus

põhjendatuks. Pooltevahelisest kirjavahetusest nähtus, et hageja aktsepteeris kostjapoolset

viivitust üürilepingu esemeks olevate ruumide üleandmisel, hageja ei kasutanud oma

seadusest tulenevat õigust (VÕS § 277 lg 1) üürilepingust taganeda, vaid võttis üürilepingu

eseme 27.02.2018 ja 26.04.2018 aktidega vastu. Maakohtu hinnangul ei saa hageja

üürilepingu eseme üleandmisega viivitamise eest saamata jäänud tulu nõuda. Asja materjalist

ei nähtu, et hageja oleks endale üürilepingu eseme vastuvõtmisel vastava õiguse

reserveerinud.

18. Maakohus tuvastas, et poolte vahel oli kokkulepe, et kostja vastutab vaid tahtliku

rikkumise korral. Maakohus ei nõustunud hagejaga, et kostja rikkus oma kohustusi tahtlikult.

Kostja tegeles üüripinnal olevate puudustega, kuigi ebaõnnestunult. Maakohus nõustus kostja

arvamusega, et kuigi kostja remontis katust ebaõnnestunult, ei järeldu sellest, et kostja oleks

lepingut rikkunud tahtlikult. Maakohtu hinnangul puudus kostjal igasugune huvi soovida, et

hagejale tekiksid mingid õigusvastased tagajärjed. Hageja ei põhistanud oma väiteid selles, et

kostja rikkus üürilepingut tahtlikult. Seega ei vastuta kostja hagejale tekkinud kahju eest.

2-21-14764

19. Kuivõrd maakohus jättis hagi rahuldamata, ei andnud kohus hinnangut hageja nõuete

aegumisele.

Apellatsioonkaebus

20. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse hagi

rahuldamata jätmise ja menetluskulude jaotuse osas ning teha uue otsuse, millega mõista

kostjalt hageja kasuks välja 128 646,60 eurot ja viivis seadusest tulenevas määras alates hagi

esitamise päevast kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

21. Maakohus rikkus tõendite objektiivse hindamise, asjaolude tuvastamise, otsuse

põhjendamise ja selgitamiskohustust.

22. Maakohus kohaldas üürisuhte õiguslikku regulatsiooni ebaõigesti. Maakohus jõudis

ebaõigele ja asjatundjast erinevale järeldusele, leides, et kui katus laskis vett läbi vaid ühest

hoone servast, oli võimalik laobokse lao teises osas vaatamata vee läbijooksule välja üürida.

Maakohus mõistis ekslikult, nagu oleks väikelao teenuse osutamiseks kasutusse antud ruume

olnud mitu. Tegelikult oli ainult üks suur ruum ja eraldi veel üks väike kontoriruum. Seega on

otsus vastuoluline osas, kus kohus tuvastas, et väikelao teenuse osutamiseks on vajalik kuiv

ruum, ja seejärel leidis, et see ei peakski nii olema. Maakohtul puudub vajalik asjatundlikkus

hindamaks, kas üldse ja kui, siis millises ulatuses ruumi oleks olnud katuse läbijooksude tõttu

võimalik sihipäraselt hageja majandustegevuseks kasutada. Kostja ei ole sellekohaseid

tõendeid esitanud. Ehitusekspert, kes oli asjatundlikult nii katuse kui ka ruumid (nii suure

laoruumi kui ka väikese kontoriruumi) üle vaadanud, leidis, et ruume ei ole võimalik kasutada

ja puudused on olulised ning ohtlikud.

23. Maakohus rebis asjatundmatult TS hinnangust välja erinevad puudused ja leidis, et need ei

saa olla hageja jaoks varjatud puudused. Kohus peab hindama tõendeid kogumis, sh erinevaid

puuduseid ja nende mõju kogumis.

24. Sellise ehitustehnilise lahenduse puhul on äärmiselt oluline, et ruum oleks varustatud

nõuetele vastava kütte- ja ventilatsioonisüsteemiga ning vettpidava katusega. Maakohus

osundas, et üürilepingus ei olnud pooled kokku leppinud, et kostja tagab hagejale tänapäevase

kütte- ja ventilatsioonisüsteemid. Maakohus jättis aga tähelepanuta asjatundja olulise faktilise

hinnangu, et ventilatsiooni- ja küttesüsteem ei ole võimeline tagama ühtlaselt kogu laoruumis

+10 kraadi. Üürilepingus ei pea olema eraldi kokkulepitud, et ruumid peavad vastama

vähemalt keskmisele kvaliteedile või et tehnilised süsteemid peavad vastama kehtivatele

nõuetele. Maakohus hindas hageja esitatud tõendeid vääralt, seda eriti olukorras, kus kostja

ise pole vastupidiseid tõendeid esitanud.

25. Maakohus kaldus kõrvale poolte võrdsuse põhimõttest, kui leidis, et hageja ei toonud

laoruumi liigniiskusele tuginedes esile ühtegi arvväärtust ega mõõtmistulemust, millest

nähtuks, milline oli õhuniiskuse protsent laoruumes. Seevastu kostja kasuks hinnangu

andmisel tugines kohus elementaarsetele füüsikareeglitele.

26. Maakohus leidis, et VÕS § 296 lg 1 alusel saab üürnik oma kohustuste täitmisest ainult

siis täies mahus keelduda, kui ta ei saa kogu üüripinda sihtotstarbeliselt kasutada. Hageja

tugineski sellele, kuid kohus jättis selle põhjendamatult arvestamata.

27. Põhjendamatu on maakohtu etteheide, et hageja ei toonud esile selliseid asjaolusid, millest

kohus saaks tuvastada, kui suures ulatuses puudused hagejat tegelikkuses piirasid üüripinda

2-21-14764

kasutamast. Maakohtu käsitlus, et hageja kasutas lepingueset oma majandustegevuses, on

tõenditega katmata ja asjaolusid kogumis hinnates võimatu. Maakohus eiras mõistlikkuse ja

elulise usutavuse põhimõtet lepingulistes suhetes.

28. Hageja on maksnud lepinguperioodil kostjale üüri ja kommunaalkulusid reaalselt 4845,11

eurot rohkem, kui kostja on kohtule väitnud. Maakohus leidis ebaõigesti, et hageja ei ole

teatanud kostjale, milliste puuduste tõttu ta leiab, et võib üüri tasumisest keelduda. Kohus

leidis ebaõigesti, et juba tasutud üüri ja kõrvalkulude tasumisest ei saa tagasiulatuvalt

keelduda. Selline õigus on kuni 6 kuud tagasiulatuvalt. Hageja kirjavahetusest kostjaga ei saa

kuidagi jääda arusaamatuks, milliseid puudusi lepingu esemel peab hageja lepingueseme

kasutamist takistavaks ning mille likvideerimise järgselt ta leiab, et kostjal on üürileandjana

õigus hagejalt üüri nõuda. Hageja on viidanud ka tasaarvestamise õigusele. Igal juhul on

tegemist lepingulises suhtes olukorraga, kus hageja poolt kostjale tasutud kulud on otsene

kahju, mille nõudeõigus hagejal kostja vastu on.

29. Maakohus jättis tõendeid hinnates arvestamata õigussuhte poolte jõupositsioonid –

üürileandja on üürisuhtes tugevamal positsioonil, samas kui üürnik heas usus loodab, et saab

ellu viia oma äriplaani. Sellises olukorras oligi hageja lahendus, et tasub suurema kahju

ärahoidmiseks üüriarveid, kuid ei aktsepteeri seda. Maakohus hindas tõendeid ebaõigesti, kui

leidis, et vastav märkus maksekorraldusel ei ole piisav ega käsitatav VÕS § 297 kohase

teatisena.

30. Hageja ei nõustu, et tal tekkis üürnikuna õigus omapoolsete tulevaste kohustuste täitmisest

keelduda alles 01.08.2018. Hageja kasutas õigust 6 kuud tagasiulatuvalt keelduda üürikulude

tasumisest ning teiseks on tegemist kostja poolt esitatud arvetega teenuse eest, mida kostja ei

ole hagejale osutanud.

31. Maakohus jagas ebaõigesti tõendamiskoormise, leides, et hageja oleks pidanud tõendama,

kui suures ulatuses ta üüripinnal teenuseid osutas. Vastavale väitele tugines kostja, kes oleks

siis pidanud ka tõendama, kui suures ulatuses hageja lepingu esemel klientidele teenust

tekkinud olukorras osutas, saades selle eest tulu. Kostja ei ole seda tõendanud.

32. Maakohus jättis vääralt rahuldamata hageja nõude mõista kostjalt kahjuhüvitisena välja

Maleva 1 laoruumi kasutusele võtmiseks ja majandustegevuse alustamiseks kantud otsesed

kulud kokku 40 010,59 eurot, kohtueelsed õigusabikulud 3600 eurot (käibemaksuga 4320

eurot) ja hagejal saamata jäänud majandustegevusest oodatava tulu 46 300 eurot.

33. Hageja on laoruumi kasutusele võtmiseks ja majandustegevuse alustamiseks kantud

otsesed kulud loetlenud 28.10.2022 menetlusdokumendi lisaks 1 olevas Exceli tabelis, samuti

on hageja nimetatud dokumendi lisadena esitanud vastavad arved ja arvete tasumist tõendavad

maksekorraldused.

34. Maakohus asus väärale seisukohale, et kostja ei rikkunud lepingut tahtlikult, kuna

parandas katust mitmel korral. Maakohus tuvastas, et need parandamised ei andnud tulemusi.

Kostja kinnisvaraarendajana pidi teadma, millised on kehtivad ehitustehnilised nõuded

vähemalt keskmise kvaliteediga väikelao teenuse osutamiseks vajalikele ruumidele. Seega on

kostja üürilepingut rikkunud äärmise pahatahtlusega ja kavatsusega tekitada hagejale kahju.

35. On tõendatud, et kostja puudusi ei kõrvaldanud ja rikkus lepingut. Seega kohaldas

maakohus ebaõigesti ka VÕS § 127 lg-t 6 ja rikkus oluliselt TsMS § 233 lg-s 1 sätestatut.

Kahju tekitamist tõendavad mh hageja esitatud ekspertarvamused. Juhul, kui kohus asus

2-21-14764

seisukohale, et hagejale ei ole tekkinud haginõude ulatuses kahju, siis võimatu on nõustuda

kohtu järeldustega, justkui mitte mingisugust kahju hagejale üleüldse ei tekkinud, mistõttu

peaks hagi jääma täies ulatuses rahuldamata.

36. Kui kohus leidis, et hageja poolt üüri tasumisest täielik keeldumine, s.o selle nullini

alandamine ei olnud VÕS § 296 lg 1 alusel põhjendatud, siis igal juhul oli üüripinna

sihtotstarbeline kasutamine VÕS §-s 278 nimetatud puuduste tõttu valdavas osas vähenenud,

mistõttu pidanuks maakohus igal juhul käsitlema hageja kõiki avaldusi üüritasu osas ka hinna

alandamise nõudena kuni 0-ni. Maakohus jättis tähelepanuta, et kohus ei ole rahalise nõude

rahuldamisel seotud hageja viidatud õigusliku alusega ja võib hagi alusena esitatud asjaoludel

rahuldada hageja nõude ka muul õiguslikul alusel.

Vastustaja seisukoht

37. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

38. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi osaliselt

rahuldada ja maakohtu otsus osaliselt tühistada. Ringkonnakohus saab teha asjas ise uue

otsuse, millega rahuldab hagi osaliselt. Osaliselt muudab ringkonnakohus maakohtu otsuse

põhjendusi TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel ka osas, milles apellatsioonkaebus rahuldamata jääb.

Maakohtu otsuse osalise tühistamise tõttu tuleb TsMS § 173 lg 3 esimese lause järgi muuta ka

menetluskulude jaotust.

39. Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese

astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.

Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, milles maakohus jättis läbi vaatamata kostja

vastuhagi põhivõla 18 531,07 euro ning viivise 18 531,07 euro saamiseks (otsuse

resolutsiooni p 1). Samuti ei ole otsust vaidlustatud osas, milles maakohus jättis läbi

vaatamata hageja nõude otsese varalise kahju hüvitamiseks 1053,80 euro ulatuses (otsuse

resolutsiooni p 2). Seega on maakohtu otsuse resolutsiooni p-d 1 ja 2 TsMS § 456 lg 1, lg 2 p

1 ja lg 4 teise lause järgi jõustunud.

40. Pooled ei vaidle siinses menetluses järgmiste asjaolude üle:

-

07.08.2017 sõlmisid hageja ja kostja üürilepingu, mille kohaselt kostja andis üürile

Maleva 1 hoones oleva ruumid (väikeladude ruum ning kontoriruum).

-

üürileandja pidi üüripinna/ruumid välja ehitama omal kulul hagejale sobivaks.

-

üüripinna suuruseks kujunes 1011 m2.

-

üleandmise tähtaeg oli 01.11.2017.

-

kostja andis ruumid üle osaliselt 27.02.2018 ja osaliselt 26.04.2018, ruumid olid

puudustega, mis fikseeriti aktis.

-

kostja tasaarvestas tasumata arveid tagatisrahaga.

-

üürileping on lõppenud.

41. Esmalt annab ringkonnakohus hinnangu apellatsioonkaebuse väidetele seoses puuduste

esinemisega.

2-21-14764

41.1. Siinses asjas tuvastas maakohus katuse korduvad läbijooksud (maakohtu otsuse p 46).

Samuti tuvastas kohus, et katuse läbijooksusid ei saanud hageja märgata üüripinna

vastuvõtmisel, kuivõrd need tekkisid hiljem lume sulamise ning vihmade ajal. Maakohus

leidis ka, et kostja ei kõrvaldanud puuduseid. Neid tuvastatud asjaolusid ei ole

apellatsioonkaebuses vaidlustatud.

41.2. Hageja ei nõustu aga maakohtu järeldusega, et kui katus laskis vett läbi vaid ühest hoone

servast, oli võimalik laobokse lao teises osas vaatamata vee läbijooksule välja üürida. Hageja

leiab, et maakohus on ebaõigesti mõistnud, nagu oleks laobokside üürile andmiseks antud üle

mitu ruumi ja tegelikkuses oli üle antud üks suur ruum. Ringkonnakohtu hinnangul ei tulene

maakohtu otsusest arusaama, nagu oleks maakohus üürile antud ruumi jaganud laobokside

osas mitmeks erinevaks ruumiks. Maakohus märgib selgelt, et katuse läbijooks ühes hoone

servas ei tähenda laobokside väljaüürimise võimatust teises hoone osas. See järeldus on

asjakohane ka olukorras, kus laobokside üürimiseks mõeldud ruum on käsitletav ühe suure

ruumina, kuhu laoboksid on ehitatud. Hageja on apellatsioonkaebuses märkinud, et „kohtul

puudub endal vajalik asjatundlikkus hindamaks, kas üldse ja kui, siis millises ulatuses ruumi

oleks olnud katuse läbijooksude tõttu võimalik sihipäraselt hageja majandustegevuseks

kasutada. Kostja ei ole sellekohaseid tõendeid esitanud.“. Maakohus on 07.11.2022

kohtuistungil korduvalt selgitanud hagejale, et hagejal tuleb esile tuua, kui suures ulatuses

katus läbi laskis ja kui suures osas olid veelekked (ajamärk 00:45:24) ning et hagejal tuleb

selgitada oma nõuet, kuivõrd kostja on esile toonud, et hageja on pinda välja üürinud ning

hageja on mingit tulu saanud. Sellele vaatamata ei ole hageja soovinud tõendada veeleketega

seonduva puuduse ulatust ega oma väidet, nagu oleks üüritud pind tervikuna

kasutuskõlbmatu.

41.3. Hageja heidab maakohtule apellatsioonkaebuses ka ette, et maakohus tugines

elementaarsele füüsikareeglile sellest, et õhus olev niiskus kondenseerub kõige jahedamale

pinnale ruumis ja talve ajal võib tekkida seega ruumi seintele ja lakke härmatis, kuna need on

soojustamata. Hageja leiab, et kohus peaks märkima, millisele füüsikareeglile kohus on

tuginenud, seda enam, et kohus püüab füüsikareeglitega ümber lükata asjatundja arvamust.

Ringkonnakohus sellega ei nõustu. Sama reegel on esile toodud ka asjatundja enda hinnangus,

mille kohaselt „ilma soojustuseta välispiirete puhul tekib probleeme kondenseerumisega ja

küttekulud ebamõistlikud. Kui välistemperatuur langeb alla -10 kraadi võib hakata

konstruktsioonide jahtumise tõttu sisepindadele kondenseeruma siseruumi vee aur. See

kondensaat võib ka külmuda ja tekkida härmatis.“. Seega tulenes sama ka asjatundja

arvamusest. Seega ei ole põhjendatud arvamus, nagu sooviks kohus ümber lükata asjatundja

arvamust ümber füüsikareegliga, mida ei ole menetluses esile toodud.

41.4. Maakohus leidis, et üürilepingust tulenevalt ei ole pooled kokku leppinud, et kostja

tagab hagejale tänapäevased kütte- ja ventilatsioonisüsteemid. Hageja leiab, et kohus on

seejuures tähelepanuta jätnud, et asjatundja arvamuse kohaselt ei taga ehitatud süsteemid

kogu laoruumis ühtlaselt +10 C temperatuuri. Samuti leiab hageja, et selles, et ruumid

⁰

peavad vastama vähemalt keskmisele kvaliteedile või et tehnilised süsteemid peavad vastama

kehtivatele nõuetele, ei pea olema lepingus eraldiseisvalt kokku lepitud. Hageja ei ole aga

esile toonud, milline on laoboksidega ruumi keskmine kvaliteet või ehitustehnilised nõuded,

millele peaksid süsteemid vastama. Asjatundja on oma arvamuses üksnes märkinud, et

ventilatsiooni- ja küttesüsteem ei ole võimeline tagama ühtlaselt kogu laoruumis +10 C ning

⁰

väljaehitatud süsteemid on primitiivsed ega ole tänapäevased. Asjatundja arvamuses ei ole

aga käsitletud asjaolusid, millest võiks järeldada laoruumi keskmise kvaliteedi nõudeid ega ka

seda, millistele nõuetele peaksid vastama tehnosüsteemid. Selliseks tehniliseks nõudeks ei saa

pidada ka väidet, et ventilatsioonisüsteem peaks olema soojatagastusega, et vähendada

2-21-14764

küttekulusid. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid

asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti.

Pooled võivad kokku leppida tõendamiskoormise jaotuse erinevalt seaduses sätestatust ja

selle, millised on tõendid, millega mingit asjaolu võib tõendada, kui seadusest ei tulene teisiti.

Käesolevas asjas ei ole aga hageja esile toonud ega ka tõendanud, milline peaks olema laona

kasutatava ruumi keskmine kvaliteet.

41.5. Õige on ka maakohtu järeldus, et kuigi hageja tugineb väitele, et laoruum oli liigniiske,

ei ole kohtu ette toodud ühtegi arvväärtust või mõõtmistulemust, millest saaks järeldada

õhuniiskuse määra ega ka seda, kas olemasolevat õhuniiskust saab pidada liigniiskuseks.

Hageja leiab, et kohus oleks liigniiskuse olemasolu pidanud järeldama sellest, et oli tuvastatud

katuse läbijooksud, samuti oli asjatundja esile toonud, et hoone välisseinad on soojustamata,

kütte- ja elektrisüsteem ei vasta nõuetele, ruumidel puuduvad aknad. Hageja leiab, et nendest

asjaoludest tulenevalt ei saa arvata, et katuselt sisse voolav vesi niiskust ei tekita või et niiskus

kaoks. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et olukorras, kus hageja tugines hoone

liigniiskusele, oleks pidanud hageja selle tõendama. Üksnes asjaolu, et esinesid vee

läbijooksud, ei ole võrdsustatav sellega, et kogu hoones esines niiskus määral, mida saaks

lugeda ruumi puuduseks. Hagimenetluses määravad pooled vaidluse eseme ja menetluse

käigu ning otsustavad taotluste ja kaebuste esitamise (TsMS § 4 lg 2). TsMS § 5 lg 2 teise

lause järgi määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste

tõenditega neid asjaolusid tõendab. Seega on tsiviilkohtumenetluses üksnes poolel õigus

määrata, mis asjaolud ta kohtu ette toob ja millise TsMS §-s 229 nimetatud tõendiga ta millist

asjaolu vastavalt TsMS § 230 lg-le 1 tõendab. Asjaolusid, millest saaks järeldada liigniiskuse

olemasolu, kohtu ette toodud ei ole. Samuti ei ole esitatud sellekohaseid tõendeid. Asjatundja

arvamus käsitleb niiskust üksnes kahe foto allmärkuses („kilbiruum on tuntavalt niiske

siseõhuga ja ruumis puudub igasugune ventilatsioon“ ja „niiskuse tõenduseks on see, et

kilbiruumi ukseliist hallitab“). Samas ei ole eeltoodust võimalik teha järeldusi kogu üüripinnal

väidetavalt levinud liigniiskuse kohta.

41.6. Kostja leiab küll, et katuse läbijooksud ja sellest tekkinud liigniiskus koosmõjus

erinevate tule- ja elektriohutuse nõuete rikkumisega moodustasid olulise puuduste kogumi,

mida hageja ei saanud üüripinna vastuvõtmisel avastada, kuid samas ei vaidlusta ta maakohtu

järeldust, et tuleohutusega seonduvad rikkumised ei ole käsitletavad varjatud puudustena.

Sellisteks puudusteks olid avade olemasolu välisseinas, tulekahjusignalisatsiooni,

evakuatsioonivalgustuse ja -juhiste, suitsutõrje lahenduse ja tulekustutite puudumine. Hageja

ei ole apellatsioonkaebuses ka esile toonud, milliseid kohtu järeldusi (või järelduste tegemata

jätmist) ta seoses elektrisüsteemiga vaidlustab. Hageja tõi esile üksnes seda, et kohus oleks

pidanud elektrisüsteemi puuduseid käsitlema koosmõjus liigniiskusega. Ringkonnakohus on

ülal põhjendanud, et liigniiskuse olemasolu ei ole siinses menetluses esile toodud ja

tõendatud, mistõttu on hageja etteheited põhjendamatud.

42. Järgnevalt analüüsib ringkonnakohus hageja nõuet enammakstud üüri ja kõrvalkulude

ning tasutud tagatisraha tagastamiseks.

42.1. VÕS § 296 lg-te 1 ja 2 järgi ei pea üürnik maksma üüri ja kandma kõrvalkulusid aja

eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada VÕS 278 nimetatud puuduse või

takistuse tõttu. Kui sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on puuduse või takistuse tõttu

üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada

saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest.

2-21-14764

42.2. Maakohus leidis, et hageja ei ole esile toonud selliseid asjaolusid, millest kohus saaks

tuvastada, kui suures ulatuses puudused hagejat tegelikkused piirasid üüripinda kasutamast.

Hageja heidab maakohtule apellatsioonkaebuses ette, et maakohus on ebaõigesti hinnanud TS

arvamust, mille kohaselt ei olnud ruume võimalik kasutada. Maakohus leidis, et kostja üüris

klientidele vähemalt kaks boksi, millest tulenevalt leiab hageja, et „ei ole võimalik teha muud

järeldust, kui peaaegu kogu üüripinda ei saanud kasutada üüripinna oluliste puuduste tõttu“.

Samuti leiab hageja, et kostja pole menetluses vastupidist tõendanud. Oma 28.02.2023

menetlusdokumendi p-s 3 on hageja märkinud: „Üürilepingu sõlmimisel ei olnud Väikeladu

OÜ sihtotstarbeks anda klientidele asjade hoidmiseks kasutusse käputäis üksikuid laobokse ja

lahendada nende klientidega pidevaid niiskuskahjustuste ja ebamugavuste probleeme.“

Samuti on hageja oma 30.11.2022 menetlusdokumendi p-s 1 selgitanud: „perioodil märts kuni

oktoober 2018 oli üüritud laoruumides mõni üksik klient, kes oli hagejalt laoboksi oma asjade

hoiustamiseks üürinud ajal, kui veel ei teatud vee läbivoolu ulatusest või usuti heas usus

kostja poolt antud lubadusi, et katus, ventilatsiooni-, kütte- ja elektrisüsteemid viiakse

vastavusse nõuetega. Tegelikult pidi hageja kümnekonna kliendiga pidevalt mainekahju

ärahoidmiseks tegelema, nendega kokkulepitud tasu vähendama, osaliselt varale tekkinud

niiskuskahju hüvitama või siis tasaarvestama nende ebamugavused üüritasuga, kasutama

õigusabi esitatud nõuetega tegelemiseks ning lõpuks tegema kulutusi nende klientide vara

tasuta ümberkolimiseks“. 18.05.2018 pöördumises kostjale nendib hageja, et annab temale üle

antud ruumid üle 24.10.2018 ning selleks ajaks on evakueeritud kaks viimast laoteenuse

kasutajat. Seega on maakohus õigesti leidnud, et menetluses on tõendatud, et hageja osaliselt

üüritud ruumi sihtotstarbeliselt kasutas. Samas ei ole hageja soovinud menetluses esile tuua,

millises ulatuses oli üüripinna kasutamine võimalik ega ka seda, milline oli kasutatava ja

kasutamatu üüripinna vahekord.

42.3. Apellatsioonkaebuses leiab hageja, et kohus oleks pidanud hageja tahteavaldusi

käsitlema hinna alandamise avaldusena, milles on hinda vähendatud nullini. Samuti leiab

hageja, et kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab

VÕS § 112 lg 1 III lause järgi väärtuse suurused kohus. Kohus saab määrata hinna

alandamisel väärtuse omal äranägemisel üksnes olukorras, kus väärtusi ei saa kindlaks teha.

Kuivõrd käesolevas menetluses ei ole hageja aga esile toonud, millises ulatuses puudused

kasutamist takistasid, ei ole tegemist olukorraga, kus väärtuseid oleks võimatu kindlaks teha.

Hageja ei ole menetluses ka tõendanud, et väärtuseid ei oleks võimalik kindlaks teha. Seetõttu

ei ole antud juhul VÕS § 112 lg 1 III lause ringkonnakohtu hinnangul kohaldatav. Kõnealune

lause ei asenda poole tõendamiskoormist, vaid võimaldab vaidluse lahendada olukorras, kus

väärtuste tõendamine on objektiivselt võimatu. Siinses asjas on hageja valinud menetluses

positsiooni, kus ta ei soovi avaldada, millises ulatuses puudused kasutamist takistasid.

Maakohus selgitas hagejale korduvalt, et hagejal tuleb esile tuua, millises ulatuses üüripinda

kasutada ei saanud. Sellele vaatamata hageja seda ei teinud. Ringkonnakohus märgib ka, et

maakohtu menetluses hageja VÕS § 112 lg 1 III lausele ei tuginenud ega taotlenud

maakohtult, et kohus määraks väärtused kindlaks omal äranägemisel. Kohus ei saa TsMS § 4

lg 2 ja § 5 lg 1 kohaselt VÕS § 112 lg 1 III lause alusel diskretsiooni rakendada omal

algatusel. Seega, kui hageja soovib oma hagi põhjendamiseks tugineda ka VÕS § 112 lg 1 III

lausele, peab ta kohtu ette tooma asjaolud ja esitama tõendid, mille alusel saab kohus teha

järelduse, et esineb VÕS § 112 lg 1 III lauses sätestatud olukord, s.t kohase või mittekohase

täitmise väärtust ei saa täpselt kindlaks teha (RKTKo 17.02.2021, 2-17-12712/47, p 15).

Seisukohale, et hageja ei soovi esile tuua seda, millises ulatuses oli üüripinna kasutamine

takistatud, jäi hageja ka ringkonnakohtu 26.11.2024 istungil. Asjaolu, et hageja mõistis oma

tõendamiskoormist õigesti, kinnitab ka apellatsioonkaebuse p 8, milles hageja märgib, et

2-21-14764

üürnik peab täiendavalt tõendama, et puudus välistab asja sihipärase kasutamise võimaluse

või piirab seda olulisel määral.

42.4. VÕS § 297 lg-s 1 on sätestatud, et elu- või äriruumi üürnik võib talle kuuluva nõude

tasaarvestada üürileandja üürinõudega või seaduses sätestatud alusel keelduda üüri

maksmisest, kui ta on sellest kavatsusest teatanud üürileandjale kirjalikku taasesitamist

võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne üüri maksetähtpäeva saabumist. Arvestades, et

VÕS § 297 lg 1 näeb sõnaselgelt ette, et üürniku tahteavaldus üüri tasumisest keelduda tuleb

esitada etteulatuvalt – vähemalt üks kuu enne tasumise tähtaja saabumist – leiab kolleegium,

et maakohus leidis õigesti, et üürniku tahteavaldus üüri tasumisest keeldumiseks ei olnud

esitatud tähtaegselt. Ringkonnakohus sellekohaseid maakohtu põhjendusi ei korda. Sarnast

nõuet ei ole aga kehtestatud üüri alandamise õiguse teostamisele. Sealjuures on VÕS § 296

osas õiguskirjanduses märgitud, et „üüri saab alandada ka tagasiulatuvalt. Üürnik võib

esitada avalduse, mille kohaselt ta alandab üüri alates puuduse või takistuse ilmnemisest ja

näiteks kui takistus ilmnes kuue kuu eest, siis võib esineda üürnikul üüri alandamise õigus

viimase kuue kuu eest“ (VÕS II komm (2017), § 296, p 3.4). Seega on üüri võimalik alandada

ka tagasiulatuvalt, kuid üüri tasumisest täielikust keeldumisest tuleb üürileandjat ette

teavitada. Kuna aga hageja ei ole esile toonud ega tõendanud hinna alandamise aluseks

olevaid asjaolusid, mistõttu ei ole võimalik kindlaks teha hinna alandamise ulatust, siis leiab

ringkonnakohus jätkuvalt, et hageja ei ole hinda kehtivalt alandanud.

42.5. Kuivõrd hageja ei ole kehtivalt hinda alandanud, tasaarvestas kostja õigesti hageja

tasutud tagatisraha 16 594,50 eurot.

42.6. Eeltoodust tulenevalt leiab kolleegium, et maakohus on õigesti jätnud rahuldamata

hageja nõude enammakstud üüri ja kõrvalkulude 22 151,54 eurot ja tagatisraha 16 594,50

eurot tagastamiseks.

43. Hageja on esitanud kostja vastu ka otsese varalise kahju ja saamata jäänud tulu hüvitamise

nõude. Hageja võib nõuda kostjalt lepingu ning VÕS § 278 p 3 ja 115 lg 1 alusel kahju

hüvitamist, kui on täidetud eelkõige alljärgnevad üldised eeldused:

‒

kostja rikkus lepingut, s.o üürilepingu esemel tekkis lepingu kehtivuse ajal puudus,

mille eest hageja ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui

üürilepingu eseme lepingujärgne kasutamine oli takistatud;

‒

kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1);

‒

hagejale on tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128);

‒

kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2);

‒

kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav,

v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3);

‒

rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

44. Kohtud on asjas tuvastanud, et kostja rikkus lepingut, kuna esinesid katuse läbijooksud

ning tegemist oli puudusega, mida ei pidanud kõrvaldama üürnikust hageja.

45. Järgnevalt võtab kolleegium seisukoha hageja varalise kahju suuruse osas.

45.1. Maakohus leidis põhjendatult, et hageja kulutused üüripinna kasutusele võtmiseks ja

majandustegevuse alustamiseks (otsene varaline kahju) on põhjendatud osaliselt.

2-21-14764

Maakohus leidis, et veebilehega seotud arvetest, kokku 5836,80 eurot on põhjendatud

kulutused 3648 eurot. Kohus leidis, et 1459,20 euro suurune 05.12.2017 arve nr 1183 on

põhjendatud. Samas nähtus 19.02.2018 arvest nr 1253 (4377,60 eurot), et tegemist on täiesti

uue veebilehe loomise ettemaksuga. Kohus tuvastas, et tegemist ei olnud üksnes Maleva 1

laopinna tarbeks loodud kodulehega, sest BitWbi esindaja on märkinud, et „ärge palun veel

ruume lisage, peame ühe väikese muudatuse tegema Maleva 1 laoplaani osas. Kuna Maleva 1

on niivõrd palju suurem ruum, peame seal tiba kõrgema resolutsiooniga pilti kuvama, et see

loetav oleks.“ (II kd tl 101). Pooltel puudus vaidlus, et samal ajal oli poolte vahel ka teine

üürisuhe Tartu mnt 80 L ladude suhtes, seega pidas maakohus õigustatult põhjendatuks

19.02.2018 arvest nr 1253 poole, s.o 2188,80 euro väljamõistmist. Kokku olid maakohtu

hinnangul asjakohased kulud veebilehe loomisel 3648 eurot. Apellatsioonkaebuses leiab

hageja, et juba olemasoleva lao jaoks puudus vajadus veebilehega seotud kulutusi teha ning

uus veebileht loodi selleks, et kajastada teenuse osutamist uuel laopinnal. Nimetatud väide ei

lükka siiski maakohtu tuvastatut ümber, sest asjaoludest nähtuvalt kajastati uuel veebilehel

mõlemad laopinnad.

Automaatuste ja lukkudega seotud kulusid kokku 5049,76 eurot pidas maakohus

põhjendatuks.

Reklaamikuludest pidas maakohus täielikult põhjendatuks numbrikleebiste ning

valgusreklaami tellimise kulusid 09.03.2028 arve nr 180233 (1170 eurot) ning 21.03.2018

arve 2-3026 (181,22 eurot) alusel. Osaliselt pidas kohus põhjendatuks järgmiseid arveid:

28.02.2018 arve nr 165188 (2566,80 eurot), 28.03.2018 arve nr 165381 (477,60 eurot),

25.04.2018 arve nr 165650 (477,60 eurot), 31.05.2018 arve nr 165937 (477,60 eurot),

27.06.2018 arve nr 166143 (477,60 eurot), 31.07.2018 arve nr 166326 (477,60 eurot),

31.08.2018 arve nr 166499 (477,60 eurot), 30.09.2018 arve nr 166706 (477,60 eurot),

26.10.2018 arve nr 166869 (477,60 eurot), 17.12.2018 arve nr 167397 (477,60 eurot).

28.02.2023 menetlusdokumendi lisaks nr 3 olevast reklaamklipist nähtub, et reklaamitakse nii

Tartu mnt 80L kui ka Maleva 1 laopindu. Seega ei ole reklaamklipi tellimise kulud üksnes

Maleva 1 laopinnaga seotud ning kohus pidas põhjendatuks kulutusi 50% ulatuses, s.o

3432,60 euro ulatuses. Kokku on reklaamkulud mõistlikud summas 4783,80 eurot.

Apellatsioonkaebuses leiab hageja, et ilma Maleva 1 laopinna lisandumiseta poleks olnud

vajalik reklaami teha. See aga ei väära fakti, et tegelikkuses on reklaamklipis reklaamitud

kahte üüripinda, mistõttu pidas maakohus kulutusi osaliselt põhjendatuks õigesti.

Valveteenusega seonduvates Securitas Eesti AS arvetest ei pidanud maakohus

asjassepuutuvaks 13.04.2018 arvet nr 422535 (226,64 eurot) ega ka 13.04.2018 arvet nr

422536 (226,64 eurot), kuivõrd viidatud arve selgitusse on märgitud Tartu mnt 80L

Valvesüsteem Leping nr. PL180133, mistõttu on tõendamata seos Maleva 1 üüripinnaga.

Kohus tuvastas, et 02.03.2018 Securitas Eesti AS arvest nr 412017 nähtub, et Maleva 1,

Tallinn suhtes kehtib valvesüsteemi leping nr PL180132 ja Tartu mnt 80L objekti suhtes

valvesüsteemi leping nr PL180133. Seega leidis kohus õigesti, et nimetatud arved ei olnud

seotud Maleva 1 üüripinnaga. Samuti ei pidanud kohus asjakohaseks 31.10.2018 arvet nr

460142 (18,00 eurot), kuivõrd arve on väljastatud pärast hageja poolt üüripinna vabastamist ja

võimalik ei ole tuvastada väljakutse kuupäeva ega seda, kelle süül on väljakutse toimunud.

Kohus pidas põhjendatuks järgmiseid arveid: 02.03.2018 arve nr 412017 (6272,64 eurot),

10.03.2018 arve nr 419656 (522,71 eurot), 31.03.2018 arve nr 419657 (522,71 eurot),

31.03.2018 arve 419658 (522,71 eurot), 31.03.2018 arve nr 419659 (522,71 eurot),

30.04.2018 arve nr 424570 (21,60 eurot). Valveteenusega seonduvaid kulusid pidas maakohus

põhjendatuks ja asjakohaseks summas 8385,08 eurot. Kuigi hageja kohtu järeldusega

kulutuste osaliselt põhjendatuks pidamisest ei nõustu, ei ole hageja ka esile toonud, milles

2-21-14764

täpselt on maakohus tõendite hindamisel eksinud. Hageja väide, et kõik kulud on seotud

Maleva 1 laopinnaga, on üldsõnaline ja vastuolus tõenditega.

Interneti- ja sideteenuseid pidas maakohus põhjendatuks täies, s.o 529,16 euro ulatuses.

Eksperdiarvamuse tellimise kulusid 540 euro ulatuses pidas kohus täielikult põhjendatuks.

Kohus ei pidanud põhjendatuks hageja 10.05.2018 tehtud sissemakset Messente kontole (20

eurot). Kohtul ei ole võimalik tuvastada seost sissemakse ja Maleva tn 1 üüripinna vahel.

Hageja ei esita apellatsioonkaebuses põhjendusi, milles täpselt on kohtu väidetav rikkumine

tõendi hindamisel seisnenud. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kulu seotus Maleva 1

üüripinnaga ei ole tõendatud, seega on maakohtu järeldus õige.

Maakohus ei pidanud põhjendatuks kulutusi 1440 eurot ladude projekteerimise eest. Hageja ei

esitanud kohtule nimetatud kulutuste kandmist tõendavaid dokumente. Apellatsioonkaebuses

esitatud väited sellest, nagu kostja ei ole tõendanud, et tegelikkuses koostas nimetatud projekti

kostja, ei ole asjakohased. Kohus jättis nõude rahuldamata põhjusel, et kulutuste olemasolu ja

kandmine ei ole tõendatud ning seda järeldust ei lükka ümber ka apellatsioonkaebuse väited.

Maakohus pidas põhjendatuks kohtueelsete õigusabikulude 3600 eurot kandmist.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega ega korda maakohtu põhjendusi.

Seega pidas maakohus ja peab ka ringkonnakohus hageja otsese varalise kahju põhjendatud

suuruseks 26 535,80 eurot.

46. Hageja esitas 46 300 euro suuruse nõude saamata jäänud tulu hüvitamiseks.

Ringkonnakohtu hinnangul jättis maakohus nimetatud nõude rahuldamata õigesti, kuid

ringkonnakohus muudab maakohtu sellekohaseid põhjendusi. VÕS § 128 lg 2 alusel on

varaline kahju eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. VÕS § 128 lg 4

esimeses lause kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele,

eelkõige enda tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks

olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise

võimaluse kaotamises.

46.1. Hageja tugineb nõude suuruse hindamisel asjatundja UV arvamusele, mille kohaselt

moodustab hageja 01.11.2017–31.12.2018 saamata jäänud tulu seoses Maleva 1 Tallinn

äriruumide sobimatusega osutada nendes väikelao teenust 56 610,66 eurot (I kd, tl 176-179).

Ringkonnakohus nõustub kostja vastuväidetega selles, et esitatud saamata jäänud tulu arvestus

ei kajasta alates 2018. a veebruarist kulusid, mida hageja oleks pidanud tulu saamiseks

tegema. Ringkonnakohus uuris 26.11.2024 istungil nimetatud tõendit. Hageja kinnitas, et

tabelis on kajastatud väikeladude pindala ning ühe ruutmeetri ühikuhind, millelt hageja oleks

tulu saama pidanud. Samuti on kajastatud progresseeruvalt täituvuse kasv ning maha on

arvestatud kulud, mida hageja üüripinna hilisema kättesaamise tõttu ei kandnud. Siiski on

maha arvestamata igasugused äritegevuse kulud pärast Maleva 1 ruumi kättesaamist. Seda

möönis kohtuistungil ka hageja esindaja. Seega kajastab esitatud tõend ringkonnakohtu

hinnangul alates 2018. a veebruarist mitte saamata jäänud tulu, vaid eeldatavat müügikäivet,

mis ei ole samastatav saamata jäänud tuluga. Õige on ka kostja väide selle kohta, et kui

üüripinnaga seonduvad kulud (mida hageja oleks pidanud tulu saamiseks kandma) tabelis

kajastada, siis selle tulemusena tekib hagejal kahjum, mitte aga saamata jäänud tulu.

Ringkonnakohus nõustub samuti sellega, et tabel ei kajasta ka seda, et hageja andis osa

2-21-14764

üüripinnast klientide kasutusse ja tegelikkuses teenis tulu. Ka seda tulu ei ole hageja oma

nõudest maha arvestanud.

46.2. Ringkonnakohus jätab maakohtu otsusest välja põhjendused, mille kohaselt puudus

hagejal saamata jäänud tulu nõue VÕS § 277 lg 2 nimetatud reservatsiooni tegemata jätmise

tõttu. VÕS § 277 lg 2 järgi kui üürnik asja üleandmisel teadis või pidi teadma, et asi ei vasta

lepingutingimustele, kuid võttis sellele vaatamata asja vastu, kaotab ta lepingust taganemise

õiguse ning võib käesoleva seaduse §-s 278 sätestatud õigusi teostada üksnes juhul, kui ta asja

vastuvõtmisel endale sellise õiguse jättis. Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 277 lg 2

eesmärgiks ei ole võtta üürnikult ära õigust kasutada õiguskaitsevahendit puuduse osas, mille

üürileandja on lubanud kõrvaldada, vaid selle sätte eesmärgiks on tagada see, kui üürnik võtab

asja pretensioonideta vastu, ei asu ta hiljem üllatuslikult kasutama õiguskaitsevahendeid

puuduse osas, mille olemasolust ta oli teadlik (RKTKo 26.11.2015, 3-2-1-112-15, p 17).

Ringkonnakohtu hinnangul reguleerib VÕS § 277 lg 2 üürilepingu eseme teadlikult

puudustega vastuvõtmist. Seda tuleks eristada olukorrast, kus kostja on üürilepingu eseme

üleandmisega viivitanud. Sellisel juhul ei seisne lepingu rikkumine mitte puudustega eseme

üleandmises, vaid täitmisega viivitamises.

46.3. TsMS § 233 lg 1 sätestab, et kui menetluses on tuvastatud kahju tekitamine, kuid kahju

täpset suurust ei õnnestu kindlaks teha või selle kindlakstegemine oleks seotud eriliste

raskustega või ebamõistlikult suurte kuludega, muu hulgas kui tegemist on mittevaralise

kahjuga, otsustab kohus kahju suuruse oma siseveendumuse kohaselt kõiki asjaolusid

arvestades. Kolleegium ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega, et kohus oleks pidanud otsese

varalise kahju ja saamata jäänud tulu suuruse määramisel kohaldama TsMS § 233 lg-t 1 ning

välja mõistma kahjuhüvitise, määrates selle suuruse kindlaks omal äranägemisel. Siinses

vaidluses ei ole tegemist olukorraga, kus kahjuhüvitise suuruse kindlaksmääramine oleks

võimatu või seotud eriliste raskuste või ebamõistlikult suurte kuludega. Hageja on oma kahju

suurust põhjendanud ja seostanud konkreetsete asjas esitatud tõenditega. Nii maakohus kui ka

ringkonnakohus leidis, et hageja kahjunõue on põhjendatud osaliselt, seega on kahju suurus

võimalik kindlaks teha.

47. Järgnevalt analüüsib ringkonnakohus lepingu p 7.8 kehtivust, andmaks hinnangu sellele,

kas kostja vastutab lepingu rikkumise eest.

47.1. Üürilepingu p 7.8 järgi on pooled leppinud kokku üürileandja vastutuse piiramises ainult

nende juhtudega, mil üürileandja rikub lepingut tahtlikult. VÕS § 106 lg 1 kohaselt võlgnik ja

võlausaldaja võivad eelnevalt kokku leppida kohustuse rikkumise eest vastutuse välistamises

või piiramises. Vastavalt VÕS § 104 lg-tele 1 ja 2 seaduses või lepingus ettenähtud juhtudel

vastutab isik oma kohustuse rikkumise eest üksnes süü olemasolu korral. Süü vormid on

hooletus, raske hooletus ja tahtlus. Sama paragrahvi lõike 5 kohaselt tahtlus on õigusvastase

tagajärje soovimine võlasuhte tekkimisel, täitmisel või lõpetamisel. Maakohus on õigesti

leidnud, et tahtluse korral peab kahju tekitaja olema teadlik oma käitumisega kaasneva

tagajärje õigusvastasusest (rikkumisest) ja sellist tagajärge soovima. Riigikohus on leidnud, et

ainuüksi kohustuste tahtlik täitmata jätmine ilma õigusvastase tagajärje soovimiseta ei ole

kohustuse tahtliku rikkumise tuvastamiseks piisav (RKTKo 08.12.2021, 2-19-117829/41, p

15). Maakohus on õigesti leidnud, et siinsel juhul ei ole tuvastatav kostja tahtlus õigusvastase

tagajärje soovimise osas. Ringkonnakohus neid maakohtu otsuse põhjendusi ei korda.

47.2. Samas on maakohus põhjendamatult jätnud hindamata lepingu p 7.8 kehtivuse VÕS §

106 lg 2 kontekstis. Lepingu p-s 7.8 on pooled kokku leppinud kostja vastutuse piiramises

ainult nende juhtudega, mil kostja rikub lepingut tahtlikult. VÕS § 106 lg 2 sätestab, et tühine

2-21-14764

on kokkulepe, millega välistatakse vastutus või piiratakse seda kohustuse tahtliku rikkumise

puhuks, samuti kokkulepe, mis võimaldab võlgnikul täita kohustuse oluliselt erinevana

võlausaldaja poolt mõistlikult eeldatust või mis muul viisil ebamõistlikult välistab vastutuse

või piirab seda.

47.3. Õiguskirjanduses on leitud, et piirang põhineb arusaamal, et õiguskorras ei saa kas või

juba poolte ebavõrdsuse tõttu üldjuhul lubada, et pool endale lepinguga võetud põhisoorituse

täitmata jätmise eest, sõltumata selle põhjusest, mingil viisil ei vastuta, kui teine pool peab

oma kohustused igal juhul täitma (VÕS I komm (2016), § 106, p 1). Ebamõistlikuks vastutuse

välistamiseks või piiramiseks saab esmajoones lugeda kokkuleppeid, mis vabastavad võlgniku

olulisel määral sisuliselt igasugusest vastutusest ja takistavad võlausaldajat kasutamast kõiki

või enamikku õiguskaitsevahendeid, välistades seega võlausaldaja võimaluse oma õigusi

reaalselt kaitsta (VÕS I komm (2016), § 106, p 5.3.b). Ringkonnakohus leiab, et kokkulepe,

mis välistab vastutuse selliste rikkumiste eest, mille puhul on üürilepingu eseme kasutamine

osaliselt või täielikult välistatud, on VÕS § 106 lg 2 alusel tühine. Sellises olukorras on

välistatud üürileandja vastutus põhikohustuse rikkumise eest, samas kui üürnik ei saa

lepingust seda, mida ta õigustatult ootas (lepingu eseme kasutamise võimalust). Üürilepingu

sõlmimisel on üürniku esmaseks huviks üüritud pinna kasutamise võimalus, millise eeldusega

üürnik üürilepingu sõlmib. Seega võimaldab lepingu p-s 7.8 toodud vastutust piirav

kokkulepe täita kohustuse oluliselt erinevana võlausaldaja poolt mõistlikult eeldatust ja piirab

vastutust ebamõistlikult. Ringkonnakohus on eelnevalt tuvastanud, et Maleva 1 üüripinnal

esines puudus (veelekked). Olenemata asjaolust, et asjas ei ole võimalik tuvastada täpset

puuduste ulatust, peab ringkonnakohus otsese varalise kahju hüvitamise nõuet eelnevalt

käsitletud osas põhjendatuks. Eeltoodust tulenevalt leiab ringkonnakohus, et kostja vastutab

hagejale tekkinud otsese varalise kahju tekitamise eest 26 535,80 euro ulatuses.

48. Maa- ja ringkonnakohus tuvastasid lepingu rikkumise, sest tulenevalt katuse

läbijooksudest esines üüripinnal oluline puudus. Üürnik ütles nimetatud puudusele tuginevalt

üürilepingu üles. Kolleegiumi hinnangul on tekkinud kahju hõlmatud rikutud kohustuse

kaitse-eesmärgiga VÕS § 127 lg 2 tähenduses. Lepingutingimustele vastava üürilepingu

eseme üleandmise kohustuse eesmärgiks on võimaldada üürnikul üüripinda kasutada

täiemahuliselt ja sihtotstarbeliselt. Käesolevas asjas ütles üürnik üürilepingu tulenevalt

puudustest üles. Samuti olukorras, kus üürileandja annab üürilepingu eseme üürnikule üle

selleks, et üürnik saaks selles alustada majandustegevust, kuid ei saa seda (osaliselt) teha

lepingu esemel esinevate puuduste tõttu ja on sunnitud lepingu lõpetama, tuleb kahju

tekkimist pidada ettenähtavaks (VÕS § 127 lg 3). Üürnikule tekkinud otsene varaline kahju

on ka põhjuslikus seoses lepingu rikkumistega, sest katuse läbijooksude puudumise korral ei

oleks üürnik pidanud lepingut lõpetama ja üürnik oleks saanud üüripinda täies ulatuses

kasutada tema äritegevuse alustamiseks ning üüripinnale tehtud kulutused ei oleks osutunud

üürnikule kasututeks. Seega on kahju ja rikkumise vahel ka põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

49. Kuna ringkonnakohus rahuldab hagi osaliselt, tuleb välja mõista ka viivis. Hageja on

hagis esitanud viivisenõude taotlusega mõista kostjalt välja põhinõudelt arvestatav viivis

seadusest tulenevas määras (VÕS § 113) alates hagi esitamise päevast kuni põhinõude

täitmiseni. VÕS § 101 lg 1 p-st 6 tulenevalt võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse

täitmisega viivitamise korral viivist. VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib võlausaldaja rahalise

kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates

kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS

§-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. TsMS § 367 kohaselt

võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole

hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla

2-21-14764

summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni.

Ringkonnakohus teeb asjas uue otsuse, millega rahuldab hagi 26 535,80 euro ulatuses. Sellest

tulenevalt mõistab kohus hagejale välja viivise alates hagi esitamisest 20.09.2021 kuni

kohtuotsuse tegemise päevani (19.12.2024) sissenõutavaks muutunud viivise 8885,88 eurot

(viivisekalkulaator kättesaadav veebilehel http://www.viivisekalkulaator.ee/) ja edasiulatuvalt

kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

50. Kostja esitas hageja nõudele aegumise vastuväite. Kostja leiab, et kuna väidetavad

puudused (eelkõige katuse läbijooks) ilmnesid hageja sõnul 2018. a aprillikuus, siis muutusid

hageja nõuded sissenõutavaks juba 2018. a aprillikuus. Alternatiivselt, hageja nõuded

muutusid sissenõutavaks hiljemalt 22.08.2018, mil asjatundja koostas arvamuse ruumide

seisukorra kohta. Seega olid hageja nõuded hagi esitamise ajaks (20.09.2021) aegunud, sest

valdav osa hageja kulutustest olid selleks ajaks juba kantud.

50.1. Kuna ringkonnakohus on leidnud, et põhjendatud on osaliselt üksnes otsese varalise

kahju hüvitamise nõue, analüüsib ringkonnakohus üksnes põhjendatuks peetud kulutuste

kandmisega seonduva kahju hüvitamise nõude aegumist.

Tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg

1 järgi kolm aastat, TsÜS § 147 lg 1 järgi algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks

muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 147 lg 2 ja VÕS § 82 lg 7 esimese

lause järgi muutub nõue sissenõutavaks hetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele

vastava kohustuse täitmist. Seega on lepingust tuleneva kahju hüvitamise aegumise

hindamiseks vaja tuvastada, millal muutus kahju hüvitamise nõue sissenõutavaks. Seadusest

ei tulene otseselt, millal võib võlausaldaja nõuda lepingu rikkumisest tuleneva kahju

hüvitamist. Kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte

olemusest, peab võlgnik VÕS § 82 lg 3 järgi täitma kohustuse ning võlausaldaja võib VÕS §

82 lg 7 kolmanda lause järgi nõuda kohustuse täitmist selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja

möödumisel pärast kohustuse tekkimist, arvestades eelkõige kohustuse täitmise kohta, viisi ja

olemust (RKTKo 17.02.2011, 3-2-1-168-10, p 13). Ringkonnakohus leiab, et

majandustegevuse alustamiseks tehtud kulutuste hüvitamise nõue ei saanud sissenõutavaks

muutuda enne kui lõppes üürileping üürniku 24.08.2018 avalduse alusel. Nimetatud avalduses

teatas üürnik üürilepingu lõpetamisest ette kaks kuud (andes puuduste kõrvaldamiseks

täiendava tähtaja), s.o üürilepingu lõppemise päevaks oli 24.10.2018. Mõlemad

menetlusosalised on väitnud, et hageja kasutas üüripinda kuni 24.10.2018, mil tagastas

üüritud pinna aktiga. Olukorras, kus üürileping kehtib, ei ole üürnikul õigust nõuda

üürileandjalt oma majandustegevuse alustamiseks tehtavate kulutuste hüvitamist

kahjunõudena. Alles seejärel, kui üürnikule selgub, et tema tehtud kulutused olid asjatud

(seega käsitletavad kahjuna), saab vastavate kulude hüvitamise nõue kahjuhüvitisena

sissenõutavaks muutuda.

50.2. Hageja esitas nõuded 20.09.2021 hagiavaldusega. Kuna enne üürilepingu lõppemist

24.10.2018 ei olnud hageja nõuded kahju hüvitamiseks sissenõutavad, ei saa hageja nõuded

olla aegunud. Seepärast ei ole siinses asjas vajalik tuvastada ka VÕS § 82 lg 3 tähenduses

kahju hüvitamiseks vajalikku mõistlikku aega, kuna on selge, et nõuded ei saanud olla

aegunud juba üksnes seetõttu, et hagi on esitatud enne kolme aasta möödumist üürilepingu

lõppemisest.

2-21-14764

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

51. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse osaliselt, tuleb osaliselt muuta ka

menetluskulude jaotust.

51.1. Maakohus jättis kostja vastuhagiga seotud kulud poolte endi kanda.

Apellatsioonkaebuses taotleb hageja kõigi menetluskulude kostja kanda jätmist. Seega on

hageja vaidlustanud menetluskulude jaotuse ka osas, milles maakohus jättis vastuhagiga

seonduvad kulud poolte endi kanda. Pankrotiseaduse (PankrS) § 431 lg 3 järgi, kui kohus

jätab hagi läbi vaatamata PankrS § 43 lg 2 alusel, jäävad poolte menetluskulud nende endi

kanda, kui kohus ei otsusta teisiti. Seega on maakohus jätnud vastuhagi läbivaatamata

jätmisega seotud kulud õigesti menetlusosaliste endi kanda.

51.2. Kuna maakohus jättis hagi rahuldamata, jättis ta menetluskulud hageja kanda.

Ringkonnakohus tühistab otsuse osaliselt, mistõttu tuleb muuta ka menetluskulude jaotust ja

seda puudutavaid kohtuotsuse põhjendusi. Kuna ringkonnakohus muudab maakohtu otsust

asja sisulise lahenduse osas, tuleb TsMS § 173 lg 3 esimese lause järgi muuta ka

menetluskulude jaotust. Hageja esitas 20.09.2021 hagiavalduses nõude 129 710,40 euro

väljamõistmiseks. Maakohtu menetluse kestel vähendas hageja oma nõuet 1053,80 euro

ulatuses, mida maakohus käsitles kui hagi osalist tagasivõtmist. Ringkonnakohus asus

eelnevalt seisukohale, et hagi on põhjendatud 26 535,80 euro ulatuses. See moodustab

20,46% hagis märgitud nõude summast. Arvestades hagi rahuldamise ulatust ja

apellatsioonkaebuse osalist rahuldamist, jäävad menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus

TsMS § 163 lg 1 ja § 171 lg 1 järgi 79,54% ulatuses hageja kanda ning 20,46% ulatuses

kostja kanda.

51.3. Kuna ringkonnakohus muudab maakohtus kantud menetluskulude jaotust, tuleb

maakohtu otsus tühistada ka menetluskulude kindlaksmääramise ja väljamõistmise osas.

Lähtudes Riigikohtu 20.04.2016 otsuse nr 3-2-1-142-15 p-s 21 antud tõlgendusest ning TsMS

§ 177 lg-st 2, määrab asja lahendanud maakohus hüvitatavate menetluskulude suuruse

kindlaks mõistliku aja jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. TsMS § 174 lg-te 3 ja 5

kohaselt ei tule kõrgema astme kohtul kindlaks määrata ka alama astme kohtus kantud

menetluskulude rahalise suurust olukorras, kus ta muudab alama astme kohtu otsust sel

määral, et sellega kaasneb menetluskulude jaotuse muudatus, või teeb ise uue, osaliselt või

täielikult vastupidise otsuse (samas, p 22).

51.4. TsMS § 178 lg 1 kohaselt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)