2-22-6454/18 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Indrek Parrest, Andra Pärsimägi, Anneli Alekand

Otsuse tegemise aeg ja koht

18. detsember 2024, Tartu

Tsiviilasja number

2-22-6454

Tsiviilasi

Alar Veski hagi osaühing Werelend Vara vastu

kahju hüvitise ja viivise saamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

112 647,73 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 24. aprilli 2024 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Alar Veski ja osaühingu Werelend Vara

apellatsioonkaebused

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (hageja) Alar Veski (isikukood

XXXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Indrek

Naur

Vastustaja (kostja) osaühing Werelend Vara

(registrikood 10325849), esindajad vandeadvokaat

Carri Ginter ja vandeadvokaadi abi Polina Tšernjak

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Viru Maakohtu 24. aprilli 2024 otsus, millega jäeti Alar Veski hagi täies

ulatuses rahuldamata. Teha uus otsus, millega rahuldada hagi osaliselt ja mõista

osaühingult Werelend Vara Alar Veski kasuks välja kahjuhüvitis 9749,48 eurot, samuti

muuta maakohtu määratud menetluskulude jaotust ja otsuse põhjendusi.

2. Rahuldada Alar Veski apellatsioonkaebus osaliselt, osaühingu Werelend Vara

apellatsionkaebus jätta rahuldamata.

3. Lugeda kohtuotsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt:

3.1. Rahuldada Alar Veski hagi osaühingu Werelend Vara vastu osaliselt.

3.2. Mõista osaühingult Werelend Vara Alar Veski kasuks välja kahjuhüvitis 9749,48

eurot ja 24. aprilli 2024 seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 2147,04 eurot ning

alates 25. aprillist 2024 sissenõutavaks muutuv viivis põhinõudel (9749,48 eurot)

võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras nõude tasumata osalt

kuni kohustuste kohase täitmiseni.

4. Jätta menetluskulud mõlemas kohtuastmes 90% ulatuses hageja ja 10% ulatuses

kostja kanda.

5. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse

või menetlust lõpetava määruse jõustumist tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §

177 lõikes 2 sätestatud korras.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Hageja palub kostjalt välja mõista kahjuhüvitise 102 907,21 eurot, hagi esitamise ajaks

sissenõutavaks muutunud viivise 1507,94 eurot ja viivise põhinõudelt alates hagi esitamisest

kuni nõude täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras ning

jätta menetluskulud kostja kanda.

Hageja ja kostja sõlmisid 30. septembril 2020 kinnistu müügilepingu, millega kostja müüs

hagejale XXXXXX vallas X maakonnas asuva hoonestatud kinnistu. Aprillist oktoobrini 2021

tuvastas hageja elamul mitmeid puudusi. Puudused on loetletud ekspert Hannes Kase

koostatud auditis. Hageja hinnangul ei vasta lepingu ese lepingutingimustele ja puuduste eest

vastutab VÕS § 217 lg 1 ja 2, § 218 lg 1, 21 ja 4, VÕS § 101 lg 3, VÕS § 221 lg 2 ning VÕS §

230 lg 1 ja 3 alusel kostja. Tegemist ei ole puudustega, mille eest müügilepingu p 5.2 järgi

vastutaks hageja. 3. novembril 2021 esitas hageja kostjale pretensiooni ja nõudis puuduste

kõrvaldamist kolme kuu jooksul. 19. novembril 2021 keeldus kostja puudusi kõrvaldamast.

Kuna puudused tuvastas spetsialist ja nende tuvastamiseks oli vaja ehitusalaseid eriteadmisi,

oli järelikult tegemist varjatud puudustega. Asjaolu, et hageja külastas ehitusobjekti, ei välista

kostja vastutust. Hageja teatas puudustest kostjale neli päeva pärast nende tuvastamist, mida

saab pidada mõistlikuks ajaks. Isegi kui seda mitte pidada mõistlikuks ajaks, võib hageja VÕS

§ 221 kohaselt lepingutingimustele mittevastavusele siiski tugineda, kui mittevastavus tekkis

kostja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kostja asja mittevastavusest või sellega seotud

asjaoludest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda hagejale. VÕS § 218 lg 2¹ sätestab

kinnisasja müügil tarbijale puuduse olemasolu eelduse üleandmisel kui puudus tuvastatakse

kahe aasta jooksul peale ehitise üleandmist.

Müügilepingus ei olnud elamu kvaliteedi kohta kokkuleppeid, mistõttu pidi see vastama

keskmisele kvaliteedile. Kvaliteeti saab mh hinnata Soome vastavate normide abil.

Kasutusluba ei tõenda, et ehitis vastab keskmisele kvaliteedile. Eelduslikult peab elamu

vastama projektdokumentatsioonile ja sellest kõrvalekalded olema eraldi kokku lepitud. Uut

maja ostes ei pidanud eeldama puudusi.

Osaühingu Madest hinnapakkumise järgi maksab puuduste kõrvaldamine 99 709,96 eurot. 22.

veebruaril 2022 nõudis hageja kostjal VÕS § 108, § 222 ja § 115 alusel kahju hüvitamist

selles summas. Kostja ei ole kahju hüvitanud. Hagejale tekkinud kahjule lisanduvad Hannes

Kase auditi kulu 1496,25 eurot, osaühingu Helios alarõhutesti kulu 528 eurot ja kohtueelne

õigusabikulu 1173 eurot. Kokku on hageja kahjunõue 102 907,21 eurot. Viivis kahjunõude

esitamisele järgnevast päevast ehk 23. veebruarist 2022 kuni hagi esitamiseni 2. mail 2022 on

VÕS § 113 alusel 1507,94 eurot. Kostja esitatud hinnapakkumised on näilikud.

Pooled ei sõlminud töövõtulepingut. Elamu ehitas kostjale osaühing Ferdmaster ja hageja pidi

kinnistu ostma kostjalt koos valmis majaga.

6. augusti 2020 üleandmise-vastuvõtmise aktil ei ole õiguslikku tähendust, sest sellele

kirjutasid alla hageja ja osaühing Ferdmaster, kuid hagejal ei olnud osaühinguga Ferdmaster

lepingut sõlmitud.

21. detsembril 2020 koostatud aktiga fikseeriti maalritööde kahjustused, tegemist ei olnud

elamu üleandmise aktiga.

2. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja rahastas hageja elamu ehitamist ning müüs seejärel hagejale kinnistu valmis elamuga.

Ehitustehnilised otsused kooskõlastati hagejaga, ta oli ehitusprotsessi kaasatud. Osad

materjalid tellis hageja ise ning töid tegid ka kolmandad isikud.

Elamu vastab nii ehitusprojektile kui ka ehitamise käigus sõlmitud kokkulepetele. Elamule

väljastatud kasutusluba näitab, et ehitamine vastas ehitusloale ning elamut on võimalik

kasutada nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt.

Kolm kuud pärast müügilepingu sõlmimist, 21. detsembril 2020, vaadati elamu ühiselt üle ja

fikseeriti puudused. Ülevaatuse akti koostas erapooletu asjatundja Silvi Laane. Kostja oli

valmis aktis fikseeritud tööd tegema ning lepiti kokku, et mõned tehakse kohe ja mõned 2022.

aasta augustis. Ühel hetkel teatas hageja, et tegeleb aktis nimetatud töödega ise ja hindas

nende maksumuseks 2500 eurot, kuid nõudis kostjalt 4500 eurot. Kompromissina oli kostja

nõus hagejale tasuma 3500 eurot. Hageja sellega nõus ei olnud.

Hannes Kase auditis nimetatud etteheited ei lange osaliselt isegi kostja vastutusalasse, mis

müügilepingus kokku lepiti (lepingu p 5.2). Dokumentatsiooni puudumisele ei saa hageja

tugineda, sest ta ei teavitanud kostjat puudulikust dokumentatsioonist õigeaegselt.

Hageja ja kostja vahel oli müügileping. Müügilepingust tulenevate õiguskaitsevahendite

kasutamise eeldused ei ole täidetud. Hageja ei ole tõendanud, et auditis nimetatud etteheidete

näol on tegemist müügilepingule mittevastavusega, Hannes Kase viidatud dokumente ei ole

nimetatud müügilepingus. Lepingu ese vastas lepingutingimustele, hageja oli ostes teadlik

selle seisukorrast ning isegi, kui elamu mingis osas ei vastaks lepingutingimustele, välistavad

leping ja seadus kostja vastutuse. Hageja soovitud vaegtööd olid müügilepingus nimetatud.

Hageja ütleb ka ise, et puudused olid näha ka visuaalsel vaatlusel, st ei olnud varjatud.

Asjatundja viide puudusele ei muuda seda varjatuks. Hageja ei ole mittevastavusele tuginenud

selleks ettenähtud aja jooksul.

Hagis nõutava hüvitise suurus on põhjendamatu. Väidetav kahju on üle poole kinnistu

müügihinnast. Hageja ei ole tõendanud, et talle on selline kahju tekkinud. Alarõhutesti seos

hageja nimetatud kahjuga ei ole tõendatud.

Hageja ei saa kostjalt nõuda ka kulude hüvitamist. Kostja ei ole keeldunud puuduste

kõrvaldamisest, kostja küsis täiendavaid andmeid. Hageja saab nõuda ainult tegelikult kantud

parandamiskulude hüvitamist.

MAAKOHTU LAHEND

3. Viru Maakohus jättis 24. aprilli 2024 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda.

Maakohus tuvastas, et pooled leppisid kokku, et hageja ostab kostjalt valmis elamu, elamut

ehitas Ferdmaster OÜ ning kostja finantseeris ehitust, elamu ehitati eesmärgiga müüa see

hagejale ning kostja andis 30. septembril 2019 ehitajaga peetud koosolekul nõusoleku hageja

kaasamiseks ehitusprotsessi. Hageja allkirjastas 10. augustil 2020 elamut ehitanud Ferdmaster

OÜ-ga tööde üleandmise-vastuvõtmise akti. Pärast müügilepingu sõlmimist teavitas hageja

kostjat elamu puudustest ning 21. detsembril 2020 vaadati elamu üle ja fikseeriti defektid.

Kostja oli nõus aktis fikseeritud tööd ära tegema, kuid hageja soovis nendega ise tegeleda.

Maakohus leidis, et elamu vastab müügilepingu tingimustele ja kostja ei ole lepingut

rikkunud. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei ole hageja tõendanud, et elamu ei vasta

lepingutingimustele. Elamule on väljastatud kasutusluba, hageja teadis elamu seisukorrast ja

kasutatud materjalidest, hageja kasutab elamut. Hannes Kase auditis märgitud dokumentidele

ei ole viidet müügilepingus.

Hageja nimetatud puuduste kohta leidis maakohus järgmist. Ei vasta tõele, et elamu on rajatud

ilma soklita. Müügilepinguga välistati kostja vastutus jahutus- ja küttesüsteemide eest, millest

tulenevalt ei vastuta kostja õhksoojuspumba väidetavalt puuduliku isolatsiooni eest.

Räästakast on kaldu klaaspiirde tõttu, mida projekt ei näe ette ja mille paigaldas hageja.

Müügilepingus ei olnud kokkulepet, et kohalduvad Soome ehituskvaliteedi RYL nõuded,

mistõttu ei pidanud voodrilaudade ja terrassilaudade paigaldus, terrassiposti kalle ning

viimistlus neile vastama. Ei ole tõendatud, et lokaalne kahjustus fassaadi õhekrohvis

tähendaks elamu mittevastavust lepingutingimustele. Akende eest kostja müügilepingu

kohaselt ei vastuta, mis välistab kostja vastutuse ka akende veeplekkide kalde eest. Aurutõkke

asemel on paigaldatud OSB-plaadid, mis täidavad aurutõkke funktsiooni. Hageja paigaldas

tehnosüsteemid ise ja teadis aurutõkke lahendust. Kuna hageja ei soovinud küttekollet, ei

olnud vaja ka katuseredelit. Dokumentatsiooni puudused ei ole käsitatavad elamu puudustena.

Kuna hageja viibis ehitamise käigus tihti objektil ja andis ehitajale detailseid juhiseid, oli ta

elamu seisukorraga kursis. Puudused olid silmaga nähtavad ja hageja teadis neist. Et hageja

on elamu üle vaadanud ja teab selle seisukorda, on hageja kinnitanud ka müügilepingus.

Hageja ei saa tugineda lepingutingimustele mittevastavusele ka selleks antud tähtaja

möödumise tõttu. Dokumentatsiooni kohta pidi hageja andma tagasisidet 18. detsembriks

2020, kuid ei teinud seda. Müügileping sõlmiti 30. septembril 2020, esimese nõudekirja saatis

hageja kostjale 3. novembril 2021, mis on rohkem kui aasta hiljem. Arvestades, et hageja oli

ehitusprotsessi kaasatud, pidi ta kõigist hagiavalduses nimetatud etteheidetest teadma

hiljemalt müügilepingu sõlmimise ajal ning oleks pidanud kostjat neist teavitama hiljemalt 30.

novembril 2020.

Nõude suurus ei ole adekvaatne. Kui hageja oleks puuduste tõttu ilma jäänud rohkem kui

poolest lepingu eseme väärtusest, oleks mõistlik õiguskaitsevahend lepingust taganemine.

Hannes Kase arvamus ei saa olla hinnapakkumise alusdokumendiks, sest ta ei teadnud

müügilepingust tulenevaid kokkuleppeid. Alarõhu testi seos ühegi puudusega ei ole

tõendatud. Kuna kahju hüvitamise nõue ei ole põhjendatud, siis ei ole põhjendatud ka kahju

kindlaks tegemisega seotud kulude ja kohtueelsete õigusabikulude nõuded ning viivis.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 24. aprilli 2024 otsuse

tühistamist ja hagi rahuldamist ning menetluskulude jätmist kostja kanda.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus jätnud olulises ulatuses analüüsimata

hageja esitatud seisukohad ja tõendid, maakohus ei selgitanud pooltele tõendamiskoormist ega

hinnanud tõendeid õigesti.

Maakohus leidis, et elamule välja antud kasutusluba kinnitab, et müügilepingu ese vastab

müügilepingu tingimustele. Hageja vastuväited sellele on jäetud arvestamata ja hindamata.

Maakohus ei viidanud ühelegi õigusnormile, mille kohaselt tähendab kasutusluba keskmisele

kvaliteedile vastavat ehitist.

Maakohus ei arvestanud hageja põhjendusi, miks ehitusobjektil viibimine ja ehitajaga

suhtlemine ei välista kostja vastutust. Maakohus ei ole põhjendanud, miks ehituseksperdi

märgitud puudused ei saa olla varjatud puudused. Spetsialisti jaoks lihtsalt märgatavad

puudused ei pea olema märgatavad tavalise tarbija jaoks, kellel puuduvad ehitusalased

eriteadmised. Varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda eriteadmisteta isiku, mitte

asjatundja mõistlikest ja põhjendatud järeldustest. Kostja vastutust ei välista asjatundja

viibimine maja ülevaatusel, kuna hageja pidi VÕS § 218 lg 4 mõttes kinnistu puudusest

teadma vaid juhul, kui eriteadmisteta isik pidi müüja avalikustatud info põhjal aru saama, et

müügiesemel esineb vaidlusalune puudus.

Alusetu on maakohtu väide, et hageja kinnitused müügilepingus tähendavad, et hageja teadis

lepingu eseme varjatud puudusi ja oli nõus kinnistu ostma koos nendega. Ei ole õige ka

seisukoht, et kui elamu on elamiskõlblik, siis ei ole sellel puudusi. On tuvastatud, et lepingu

esemel olid puudused ja need olid olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko

ülemineku ajal.

Puuduste analüüsimisel jättis maakohus arvestamata hageja põhjendused, nimelt:



sokli puuduseks on see, et ei ole võimalik kontrollida, kas on paigaldatud

hüdroisolatsioon ja drenaažikile, mis on vajalikud selleks, et vesi ei koguneks seinale

ja isolatsiooniplaadid ei saaks kahjustada;



kuna katuseredelit ei paigaldatud, eeldas kostja, et ehitusprojekti muudetakse ja redeli

eest makstud raha tagastatakse;



maakohtu järeldus, et müügilepingu p 5.2 kohaselt on kostja vastutus õhksoojuspumba

isolatsiooni sademekaitse puudumise ja aknaplekkide paigalduse eest välistatud, on

tehtud kostja paljasõnalise väite põhjal, ilma tõendita ei saanud niimoodi otsustada;



fassaadi õhekrohvi lokaalse kahjustuse puhul kehtib VÕS § 218 lg 21 järgi eeldus, et

puudus on tingitud kostjast ja see kõrvaldatakse garantiiaja jooksul;



maakohus ei ole põhjendanud, kuidas on seotud aurutõke ja tehnosüsteemide

paigaldus. See, et hageja paigaldas ise tehnosüsteemid, ei välista kostja vastutust

aurutõkke nõuetele mittevastava paigalduse eest;



selle kohta, et hoovipoolse räästakasti kaldumine hoone keskosa suunas on tingitud

klaaspiiretest, ei ole esitatud tõendeid;



sarnaselt töövõtulepingule tuleb ka müügieseme kvaliteedi hindamisel lähtuda Soome

ehitusstandardist;



läbipuhked lae- ja seinaliidetes mõjutavad hoone energiasäästlikkust ja -tõhusust, mis

on oluline ehituslik puudus ehitusseadustiku (EhS) § 11 lg 2 p 6 mõttes;



ilma materjali sertifikaatide ja teostusjoonisteta ei ole võimalik tuvastada, millist

materjali on ehitamisel kasutatud ja kas see vastab ohutusnõuetele, millised muudatusi

on ehituse käigus sisse viidud jne;



maakohus ei arvestanud, et ekspert leidis elamul 26 puudust, kuid kostja vaidlustas

neist ainult 11, ülejäänud puudused on kostja seega omaks võtnud.

Maakohus jättis tõendamiskoormuse jagamisel tähelepanuta, et vaidlus on tarbijalemüügi üle,

mille puhul VÕS § 218 lg 21 alusel eeldatakse müüja vastutust ja VÕS § 221 kohaselt võib

ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda ka sõltumata õigeaegsest teatamisest.

Müügilepingu p 5.2 ei välista kostja vastutust hagiavalduses loetletud puuduste eest,

maakohus on selles osas jaotanud tõendamiskoormuse valesti. Kuna tegemist on vastutust

välistava kokkuleppega VÕS § 106 tähenduses, pidi kostja tõendama, et ta mõne puuduse eest

ei vastuta.

Hinnates puudustest teatamise aega, on maakohus jätnud tähelepanuta tarbija õiguste erilise

kaitse. Hageja ei saanud garantiiaja jooksul ilmnevatest puudustest teada juba müügilepingu

sõlmimisel. Puudustest teatamiseks mõistlik aeg sõltub puuduse iseloomust. Puudused

tuvastati ja hageja esitas pretensiooni kahe aasta jooksul elamu üleandmisest.

Maakohus on hüvitise suurust hinnanud ainult kostja väidete alusel ega ole põhjendanud, miks

ta hageja väidetega ei nõustu. Maakohus ei arvestanud, et osa müügihinnast tasus hageja

sularahas, ka ei sisaldu müügihinnas hageja tellitud tööd ja ostetud materjalid. Puuduse

kõrvaldamine on kallim kui uue asja ehitamine. Kostja esitatud hinnapakkumised ei võta

arvesse eksperdi näidatud ehitusmahtusid.

Maakohus on põhjendamatult lugenud auditi ebausaldusväärseks tõendiks. Auditi eesmärgiks

oli kontrollida elamu vastavust kvaliteeditingimustele ning koostada garantiitööde loetelu,

mitte tuvastada, kes vastutab puuduste eest.

Kostja menetluskulude suuruse on maakohus oma diskretsiooniõigusest tulenevalt määranud

õigesti.

5. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata ja menetluskulude

hageja kanda jätmist ning maakohtu otsuse tühistamist osas, milles kostja menetluskulud

hagejalt osaliselt välja mõisteti, ja hagejalt kostja maakohtu menetluse kulude täies ulatuses

välja mõistmist.

Maakohus on kontrollinud, kas elamu vastab müügilepingu tingimustele. Kasutusluba on üks

tõend teiste hulgas, mis seda vastavust tõendab. Hageja ei erista, kas elamu pidi vastama

müügilepingule või olema keskmise kvaliteediga. Määrav on, et elamu vastab

müügilepingule, kuid see on kindlasti ka keskmise kvaliteediga. Riigikohus on selgitanud, et

keskmise kvaliteedi lävendi ületamiseks on vaja, et elamus oleks elementaarsed

elutingimused. Hageja viited ehitusstandarditele on asjakohatud. Maakohus on õigesti

tuvastanud, et elamu vastab lepingutingimustele, kuna see on elamiskõlblik.

Hageja teadis kinnistut ostes kõigist elamu ehituslikest ja tehnilistest detailidest. Hageja

viidatud puudused ei ole varjatud (praod seintes, värvi tilkumine, kõrvalekalded parketis,

pilude ebaühtlus jm viimistlusvead).

Katuseredeli eest tasumine on uus väide ja tõendamata. Ka väite, et akende veeplekid

paigaldas kostja ja tegi seda ebakvaliteetselt, esitas hageja esmakordselt ringkonnakohtule.

Kostja ei ole veeplekke paigaldanud ning maakohus on õigesti tuvastanud, et kostja ei vastuta

akendega seotud puuduste eest. Õhksoojuspumba isolatsioonil sademekaitse puudumise eest

välistab kostja vastutuse müügilepingu p 5.2, õhksoojuspumba paigaldas Bosch. OSB-plaadi

kasutamist kirjeldavale tõendile hageja maakohtu menetluses vastu ei vaielnud. Väide sokli

puudumise kohta ei vasta tõele, maakohus on korrektselt leidnud, et sokkel on olemas. Sokkel

on soojustatud vastavalt projektile, mida kinnitab kohtule esitatud sertifikaat. Maakohus on

õigesti leidnud, et räästakasti kalle ei ole puudus, mille eest kostja vastutaks.

Maakohus on jõudnud õigele järeldusele, et Hannes Kase audit ei ole usaldusväärne, sest ta ei

teadnud vastutuse kohta sõlmitud kokkulepetest.

Maakohus on korrektselt leidnud, et hageja on puudustest teatamisega hilinenud. Ei ole

usutav, et hageja auditis märgitud puudusi enne ei näinud (räästakast, voodrilaua vuugipilu,

siseviimistluse puudused, lokaalne kahjustus õhekrohvis). Hageja sai puudustest teada

ehitustööde tegemise ajal.

Maakohus jättis õigesti kohaldamata VÕS § 218 lg 21. Säte reguleerib tõendamiskoormist

olukorras, kus tuvastatud puudused kvalifitseeruvad asja lepingutingimustele

mittevastavuseks. Antud juhul vastas müüdud asi lepingutingimustele. Samuti ei ole kohane

viide VÕS § 230 lg-le 3, mis reguleerib müügigarantiid kui müügilepingust eraldiseisvat

õigussuhet. Kostja ei ole hagejale müügigarantiid andnud. Maakohus on õigesti jaotanud

tõendamiskoormise.

Maakohus on õigesti tuvastanud, et nõudesumma ei ole adekvaatne. 3. detsembril 2020

toimunud ülevaatusel ei viidanud hageja, et tal on lisaks aktis fikseeritule veel etteheiteid

ehitise kvaliteedile. Puuduste kõrvaldamise reaalseks kuluks hinnati tookord 2500 eurot.

Sularahas müügihinna tasumine on müügilepingu p-s 4.2 kajastatud.

Maakohus jättis rahuldamata kostja menetluskulude nõude 9333,90 euro ulatuses. Kostja

meelest tehti talle liiga. Menetluskulud ei olnud ebatavaliselt suured. Kostja esindajad ei ole

üksteise tööd dubleerinud. Kostja on esitanud rohkem tõendeid, argumendid on paremini

põhjendatud kui hagejal, puuduvad ebamõistlikud kordused. Kui kostja oli valmis asja

sisuliseks lahendamiseks, tahtis hageja veel esitada täiendavaid seisukohti. See tõi kaasa

kulutusi kostjale, aga mitte kvaliteedi tõusu. Esindajate tunnitasu ei olnud põhjendamatult

kõrge.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS 657 lg 1 p 2 järgi tühistada osas,

milles maakohus jättis hageja nõude täielikult rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Ringkonnakohus teeb uue otsuse, millega rahuldab hagi osaliselt, mõistab kostjalt hageja

kasuks välja kahjuhüvitise 9749,48 eurot ja viivise ning muudab eelmärgitust lähtuvalt ka

maakohtu määratud menetluskulude jaotust. Samuti muudab ringkonnakohus maakohtu

otsuse põhjendusi. Hageja apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt, kostja

apellatsioonkaebus jäetakse rahuldamata.

Juhindudes TsMS § 654 lg-st 2², esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures

kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

7. Maakohus on küll lõppastmes jätnud hageja nõude osaliselt õigesti rahuldamata, kuid on

kohaldanud valesti materiaalõigust, jätnud osad tõendid hindamata või andnud neile eksliku

hinnangu.

8. Hageja esitas müügilepingust tuleneva kahju hüvitamise nõude, sest müüdud asi ei vasta

lepingutingimustele.

Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle:



kostja müüs hagejale kinnisasja XXXXXXX vald, X maakond;



kinnisasi oli hoonestatud, kostja ehitas sellele hageja tellimusel enne müüki elamu,

mille jaoks kostja oli sõlminud töövõtulepingu kolmanda isikuga (Ferdmaster OÜ);



hageja esitas 3. novembril 2021 kostjale elamu juures tuvastatud puuduste

kõrvaldamise nõude, kostja teatas 19. novembril 2021, et ei nõustu hageja

pretensiooniga;



müügihinna 193 641 eurot on hageja kostjale tasunud.

Pooled vaidlevad selle üle, kas kinnisasi vastas lepingutingimustele, st kas kostja on rikkunud

müügilepingut, kas kinnisasjal asuval elamul on selliseid puudusi, mille eest kostja vastavalt

VÕS § 218 lg-le 1 vastutab ja mis annavad hagejale õiguse nõuda kostjalt kahju hüvitamist

VÕS § 115 lg 1 alusel.

9. Kahju hüvitamise nõude eelduseks on VÕS § 115 lg 1 järgi võlgniku kohustuse

rikkumine, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju

ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Et otsustada selle üle, kas kostja on

müügilepingut rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi elamu vastama.

9.1. Maakohus on järeldanud, et elamu vastab müügilepingu tingimustele, sest sellele on

väljastatud kasutusluba, mistõttu on elamu kasutamiseks ohutu ja vastab suuresti

ehitusprojektile. Ringkonnakohus maakohtu järeldusega ei nõustu.

VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab müügilepingu ese vastama lepingutingimustele, eelkõige

koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Kui lepingulise kohustuse täitmise

kvaliteet ei tulene lepingust, peab lepingupool VÕS § 77 lg 1 järgi täitma kohustuse asjaolusid

arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga.

Müügilepingu p-s 2.2.7 kinnitas kostja elamu kvaliteedi kohta, et „elamu vastab täielikult

projektile, puuduvad ilma õigusliku aluseta tehtud ümberehitused, elamu on elamiskõlbulik,

elamu on ühendatud elektrivõrguga (elekter peakaitsmega 25 A) ning vee- ja

kanalisatsioontrassidega, elamu kütteliigiks on põrandaküte õhk-vesi soojuspumbaga, lisaks

on majas jahutus- ja ventilatsioonisüsteem ning kogu protsess on juhitav läbi Smart-lahenduse

(tark maja)“. Müügilepingu p-s 5.3 leppisid pooled kokku, et vaegtööna teeb müüja valitud

ehitaja korda siseviimistlustöödes esinevad defektid hiljemalt 30. oktoobril 2020. Elamu pidi

seega vastama müügilepingu p-des 2.2.7 ja 5.3 kokkulepitule ning ülejäänud osas olema

vähemalt keskmise kvaliteediga.

EhS § 50 lg 1 sätestab, et kasutusluba antakse, kui ehitamine vastas ehitusloale ning ehitist on

võimalik kasutada nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt. Maakohtul on seega õigus, et

kasutusluba on märk sellest, et ehitist on võimalik ja ohutu kasutada ning see vastab projektile

(EhS § 55 p 1, 2, 5, 6), mis aga ei välista muid puudusi või täpsemaid kvaliteedikokkuleppeid

ega tõenda, et elamu on keskmise kvaliteediga. Nii näiteks tuvastasid pooled juba enne

müügilepingu sõlmimist vaegtööd ja seda sõltumata kasutusloast, mis tähendab, et elamul olid

juba mingid tunnused, mis mõlema poole meelest nõutavale kvaliteedile ei vastanud.

Ainuüksi kasutusloa olemasolust ei saa seega järeldada, et müüdud asi vastab

lepingutingimustele või on vähemalt keskmise kvaliteediga.

9.2. Maakohus leidis, et hagiavalduses toodud etteheidete puhul ei ole hageja tõendanud, et

nende puhul oleks tegemist müügilepingule mittevastavusega, sest elamu auditi läbi viinud

Hannes Kase nimetatud kvaliteedinõuetele ja muudele dokumentidele ei ole viidatud

müügilepingus ning puudused dokumentatsioonis ei käsitle ehituse kvaliteeti ega saa olla

aluseks kahju hüvitamise nõudele.

Seejuures on maakohus jätnud tähelepanuta, et kui müügileping ei sisalda kokkuleppeid asja

omaduste kohta, saab asja lepingutingimustele mittevastavus kõne alla tulla VÕS § 217 lg 2

p-des 2 jj sätestatud tingimustel. Müügilepingus on nimetatud vaid elamu vastavust projektile,

elamiskõlblikkust ja kommunikatsioone, kuid ei ole midagi kokku lepitud nt siseviimistluse

või dokumentatsiooni kohta. Elamus peavad VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 kohaselt eelkõige

olema tagatud elementaarsed elamistingimused, lepingus kokku leppimata kvaliteedi osas

tuleb VÕS § 77 lg 1 järgi arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava

(RKTKo 30. september 2015 nr 3-2-1-100-15, p 26). Ehitise kvaliteedinõudeid on

kohtupraktika sisustanud muu hulgas Eestis kehtestatud projekteerimisnormide ning Eestile

territoriaalselt lähedaste maade ehitus- ja projekteerimisnormidega (vt nt RKTKo 30.

november 2005 nr 3-2-1-131-05, p 12). Riigikohus on leidnud, et head ehitustava järgib isik,

kes täidab nõudeid, mis on ehitamise valdkonna spetsiifika tõttu sätestatud lisaks

õigusaktidele ka soovituslikku tähendust omavates aktides (RKKKo 17. märts 2010 nr 3-1-1-

7-10, p 7.2).

Kostja seisukoht, et Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-5-12 p-s 29 selgelt eristanud

„kvaliteedistandardit“ ja „kvaliteedinõudeid“, ei ole õige. Lahendis on laused: „Pooled ei ole

väitnud, et ehitis pidi vastama mingile kokkulepitud kvaliteedistandardile VÕS § 217 lg 2 p 1

mõttes. See ei tähenda aga, et ostuese ei peagi mingitele kvaliteedinõuetele vastama.“ Eesti

keele seletava sõnaraamatu (EKI 2009) järgi on „standard“ kvaliteedi- jm nõuete kogum,

ühtsed kohustuslikud nõuded; normdokument nende nõuete kindlaksmääramiseks. Tegemist

on sisuliselt sünonüümidega, standard sisaldab nõudeid.

Hannes Kase on auditi koostamisel juhindunud üldtunnustatud ehitusreeglitest „Hea

ehitustava”, ehitusseadustikust, ehitise auditi tegemise korrast, majandus- ja taristuministri

määrusest nr 116, Eesti ehitusteabe kartoteegist internetis, Eesti standarditest ja asjakohastest

Riigikohtu lahenditest (dtl 43), auditi tekstis on viidatud ka Soome kvaliteedistandardile RYL,

mida Eestis uute hoonete ehitamisel tavaliselt järgitakse. Riigikohtu praktika alusel saab

juhendite ja standardite järgimist pidada ehitise keskmise kvaliteedi hindamise aluseks ning

neile viitamine ei õigusta auditi tõendina arvestamata jätmist.

Antud juhul tuleb arvestada ka, et hageja ostis uue elamu. Uue ehitise puhul ei pea ostja

eeldama kasutamisest tekkinud kulumist, vaid õigustatud on ootus, et ehitustööd vastavad uue

elamu ehitamiseks kehtestatud nõuetele.

9.3. Maakohus luges Hannes Kase auditi ebausaldusväärseks ka põhjusel, et Hannes Kase on

valesti tuvastanud, kes milliste puuduste eest vastutab. Selline järeldus ei ole põhjendatud.

Ehituslike puuduste tuvastamiseks ei pea asjatundja teadma ega hindama, kuidas jaguneb

poolte vahel vastutus. See, milliste puuduste eest vastutab müüja ja milliste eest ostja, selgub

kas poolte läbirääkimiste või kohtumenetluse käigus. Isegi kui asjatundja vastutuse

jagunemise kohta oma arvamuse avaldab, ei muuda see dokumenti ehituslike puuduste

tuvastamise osas ebausaldusväärseks. Ringkonnakohtu meelest tuleb auditit hageja väidetud

puuduste hindamisel arvesse võtta.

10. Puuduste tõendamise osas on maakohus hageja hinnangul valesti jaganud

tõendamiskoormise ega ole arvestanud VÕS § 218 lg-s 2¹ sätestatuga.

VÕS § 208 lg 4 järgi ei ole kinnisasja müük tarbijalemüük, kuid VÕS § 218 lg 2¹ järgi

eeldatakse, et kahe aasta jooksul ehitise tarbijale üleandmisest arvates ilmnenud

lepingutingimustele mittevastavus oli olemas ehitise üleandmise ajal, kui selline eeldus ei ole

vastuolus ehitise või puuduse olemusega. Sellest tarbija kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on

tühine.

Antud juhul ei ole aga vaidlust selle üle, kas hageja viidatud puudused olid olemas elamu

üleandmise ajal, vaid selle üle, kas tegemist on üldse elamu puudustega ja kas kostja nende

eest vastutab. Puuduste olemasolu pidi hageja tõendama. Kui puuduse olemasolu on

tõendatud, saab hinnata, kas see oli olemas juba asja üleandmise ajal või on selline eeldus

vastuolus puuduse olemusega.

11. Müüja vastutab VÕS § 218 lg 1 järgi asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui

mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale,

isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 218 lg 4 välistab müüja vastutuse asja

lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele

mittevastavust teadis või pidi teadma.

Maakohtu hinnangul ei saanud elamul olla hageja eest varjatud omadusi ega puudusi, sest

hageja viibis korduvalt ehitamise ajal objektil, võttis ehitustööd vastu ja kinnitas

müügilepingus, et teab müügieseme seisukorda.

11.1.

Maakohtu arusaam varjatud puuduse olemusest on ekslik. Ostja müügilepingus antud

kinnitus, et ta on asja üle vaadanud ja teab selle seisukorda, ei välista müüja vastutust varjatud

puuduste eest ega tõenda, et asi vastab lepingutingimustele. Ostja saab teada vaid neid asja

omadusi, mis on ülevaatusel näha ega ole varjatud või millest müüja on ostjale teatanud.

Varjatud puuduse tunnuseks ongi see, et see ei ole ostjale ostmise ajal teada, sest seda ei ole

näha ja seda ei saa asja ülevaatusel avastada. Müüja saab enda vastutuse sellise puuduse eest

välistada üksnes puuduse kohta ostjale teavet andes, millega puudus ei ole enam varjatud,

vaid muutub asja kokkulepitud tingimuseks. Ostja kinnitus asja seisukorra teadmise kohta ei

tähenda, et ta teab ka asja selliseid omadusi, mis on tema eest varjul või et asjal varjatud

puudusi ei ole.

11.2.

Hageja osalemine ehitustööde juures ei välista asjatundja ehk ehitaja kohustust juhtida

tähelepanu tellija ebapädevatele juhistele. Hageja antud juhised kohtule esitatud e-kirjades

puudutasid selliseid ehitustöid, mis üldiselt ei eelda ehitusalaseid eriteadmisi (värvid,

valgustid, pistikute asukoht, siseuksed, tänavakivid jms, dtl 137–153). Kostja ei ole ka

näidanud, milline osa hageja märgitud puudustest oli seotud hageja valitud materjalide või

antud juhistega.

12. Erinevalt hageja väidetust ei sisaldu müügilepingus garantiikokkulepet. VÕS § 230 lg 1

järgi eeldab müügigarantii müüja tahteavaldust asi teatud tingimustel asendada, parandada või

seda hooldada. Garantii ei kaasne müügiga automaatselt. Müügigarantii ja sellest tulenevad

õigused kujutavad endast müügilepingust põhimõtteliselt täiesti iseseisvat õigussuhet

(Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. P. Varul jt, Tallinn 2019, § 230 komm 3.5).

Kohtule ei ole esitatud dokumenti, milles kostja oleks andnud müügigarantii või oleks lepitud

kokku ehitusgarantiist tulenevate õiguste hagejale loovutamises või selle ühises teostamises.

Seetõttu saab hageja esitada kostja vastu nõudeid müügilepingu rikkumise sätete alusel.

13. Kuna maakohus järeldas ekslikult, et elamul ei olnud hageja eest varjatud puudusi ning

luges auditi põhjendamatult ebausaldusväärseks ja jättis osa tõendeid hindamata, kontrollib

ringkonnakohus, kas hageja väidetud puuduste olemasolu on tõendatud, kas tegemist oli

varjatud puudustega ja kas kostja nende eest vastutab. Maakohus jättis ka osa hageja väiteid

puuduste kohta analüüsimata.

13.1.

Hageja väitel puudub elamul sokkel. Kostja sõnul on sokkel olemas, kuid hageja

soovil rajatud sellisena, et majja sisenemisel ei moodustuks kaldpinda. Sokli olemasolu ja

normidele vastavuse tõenditena on kostja esitanud projekti (dtl 169), foto, millel on näha

ehitusjärgus elamu, mille allosas on roosakas riba (dtl 171), täiendava soojustuse sertifikaadi

(dtl 172–173) ja koosoleku protokolli, kus sokliosa muutmine hageja palvest tulenevalt

otsustati (dtl 174). Soklilahendus, st et sokkel ei ulatu üle maapinna, on maja välisel vaatlusel

näha. Hageja ei ole väitnud ega tõendanud, et soklit erinevalt koosolekul otsustatust üldse ei

rajatud. Hageja heidab kostjale ette, et sokliosa ei ole võimalik kontrollida, kas sinna on

paigaldatud hüdroisolatsioon ning kaitse- ja drenaažikile, mis on vajalik, et vesi ei koguneks

seinale ega kahjustaks isolatsiooniplaate. Kontrollivõimaluse puudumine ei saa olla sokli

puudus. Hageja ei ole väitnud, et sokli puudustest tulenevalt oleks tekkinud veekahju. Hageja

ei ole seega tõendanud, et tegemist oleks puudusega, mille eest kostja vastutab.

13.2.

Maakohus on õigesti lugenud õhksoojuspumba isolatsioonil sademekaitse puudumise

eest kostja vastutuse välistatuks müügilepingu punktiga 5.2. Vastutuse välistamise

kokkuleppe mõistmine ei eelda täiendavaid tõendeid. Kostja on esitanud tõendi, et õhk-

soojuspumba paigaldas kolmas isik (dtl 147), kuid see ei ole pooltevahelise vastutuse

jagamises oluline. Müügilepingu p-st 5.2 tuleneb üheselt, et ventilatsiooni-, jahutus- ja

küttesüsteemi tööde ega seadmete eest kostja ei vastuta.

13.3.

Räästakasti kaldumise kohta on kostja väitnud, et selle põhjustas hiljem lisatud

klaaspiire. Õige on kostja väide, et projekt ei näe klaaspiiret ette (dtl 175). Hageja ei ole

vaielnud vastu sellele, et kostja klaaspiiret ei paigaldanud. Õige on hageja väide, et

klaaspiirde ja kaldumise seos on tõendamata. Kui pidada klaaspiiret avatäiteks, siis

müügilepingu p 5.2 järgi ei vastuta kostja selle paigaldamise võimalike vigade eest. Samas ei

ole sõltumata sellest, kes ja millal klaaspiirde paigaldas, tõendatud, et räästakasti kaldumise

on põhjustanud just klaaspiire. Auditis ei ole märgitud kalde põhjust. Tegemist on kostja

tõendamata järeldusega, mis põhineb eeldusel, et piire kinnitub räästakastile. Ei ole ka

tõendatud, et räästakasti kaldumine mõjutab elamu funktsionaalsust või et kalle ületaks

lubatud piire. Audit toob välja detaili sirguse lubatud hälbe, kuid ei nimeta, kui suur on

kõrvalekalle antud juhul ja kas see ületab lubatud hälvet (dtl 46). Ei ole seega tõendatud, et

tegemist ei ole seega sellise puudusega, mille eest kostja vastutab.

13.4.

Voodrilaudade ja terrassilaudade paigaldamise puudusena nimetab hageja auditile

viidates, et räästalaudis on paigaldatud vastu krohvi, mis takistab laua tuuldumist,

kinnitustarvikute ümberpaigutamisest on jäänud tühje auke, laudise pilud ei ole ühtlased,

kruvid on paigaldatud liiga laua otstesse ja värv ei ole ühtlane (dtl 46–47). Nimetatud

puudused pidid olema elamu ülevaatusel näha, mistõttu ei ole tegemist varjatud puudustega.

Osad puudustest on ka esteetilist laadi ega sega elamu kasutamist.

13.5.

Viltuse terrassiposti osas on asjatundja järeldus vastuoluline. Audit toob välja, et posti

kaugus klaasi liistuni on all 15 mm ja üleval 25 mm, seega hälve on 10 mm. TarindiRYL järgi

on lubatud hälve ± 5 mm. Asjatundja on samas järeldanud, et tarind vastab maksimaalsele

lubatud hälbele (dtl 49) ning hageja esitatud hinnapakkumises on vastava punkti all märkus

„vastab miinimumnõuetele“ (dtl 81). Hageja esitatud tõendite pinnalt ei saa terrassipostiga

seonduvat seega pidada elamu puuduseks.

13.6.

Fassaadi õhekrohvi lokaalse kahjustuse kohta leidis maakohus, et hageja ei ole

tõendanud, et see tähendab elamu lepingutingimustele mittevastavust VÕS § 217 lg 2 mõttes.

Arvestades, et krohvis on auk, mis paljastab armeerimisvõrgu (dtl 49), ei saa seda pidada

krohvimise keskmiseks kvaliteediks. Kostja hinnangul on elamu kasutamise käigus tekkinud

mehhaaniline vigastus, asjatundja meelest ei ole tegemist elamu kasutamisel tekkinud veaga.

Kuivõrd asjatundja toob esile ka töö tehnoloogianõuete rikkumise (soojusisolatsioonisüsteemi

armeerimisnõuded ei ole täidetud, dtl 49–50), on tema hinnang antud kahjustusele

usaldusväärsem. Tegemist on puudusega, mis ilmnes kahe aasta jooksul ehitise hagejale

üleandmisest ja mille puhul tuleb VÕS § 217 lg 21 alusel eeldada, et puudus oli olemas elamu

üleandmise ajal ning mille eest kostja VÕS § 218 lg 1 alusel vastutab.

13.7.

Maakohus on õigesti leidnud, et aknaplekkide paigaldamise eest vastutab

müügilepingu p 5.2 alusel hageja. Hageja on tõendanud, et aknaplekid on paigaldatud liiga

väikese või olematu kaldega ega vasta seetõttu nõuetele. Kumbki pool ei võta omaks

aknaplekkide paigaldamist. Kostja ja töövõtja 29. novembri 2019 koosoleku protokollist

tuleneb, et hagejale anti nõusolek tellida kõik avatäited vastavalt oma soovile, tingimusel, et

ei kostja ega töövõtja nende eest ei vastuta ja et avatäidete tootja/paigaldaja teeb ka kõik

vajalikud mõõtmis-, kinnitus-, tihendus- ja vormistustööd k.a tuuletõkkemembraani, liistude

ning katte- ja veeplekkide paigaldustööd (dtl 188). Sellest saab järeldada, et kostja aknaplekke

ei paigaldanud, vaid avatäide hõlmas ka aknaplekke.

Kostja sõnul esitas hageja esmakordselt ringkonnakohtule väite, et aknaplekid paigaldas

kostja ja tegi seda ebakvaliteetselt. Hagiavalduses on samas märgitud, et aknaplekkide kalle ei

vasta nõuetele ja hageja on nõudnud muu hulgas kahju hüvitamist aknaplekkide uuesti

paigaldamise eest ehk nõue on selliselt esitatud juba maakohtus, mistõttu ei ole õige kostja

seisukoht, et hageja esitas aknaplekkidega seonduva nõude esmakordselt ringkonnakohtule.

Samas välistab müügilepingus sisalduv kokkulepe kostja vastutuse aknaplekkide

paigaldusvigade eest.

13.8.

Hageja heidab kostjale ette lae aurutõkke puudumist. Maakohtu viide, et kuna hageja

paigaldas tehnosüsteemid ise, teadis ta valitud aurutõkkelahendusest, ei ole asjakohane.

Kostja ja töövõtja 29. novembri 2019 koosoleku protokollist nähtuvalt tegi töövõtja

ettepaneku asendada aurutõkkekile täis-punn 15 mm OSB-plaadiga, sest „kile võib hilisemas

ekspluatatsioonis tekitada liigse niiskuse laekonstruktsioonis ning sellest tulenevalt hallituse

ohu. Kuna laepealne osa on hästi ventileeritav ning katusekatte all on hingav aluskate, siis

väike osa aurust, mis läbib OSB-d, tuuldub hästi välja ka laepealsest soojustusest“ (dtl 188).

Auditis on leitud, et kondensaati ei teki 10 mm paksuse OSB-plaadi ja 300 mm paksuse

puistevilla korral ja et valitud lahendus ei vasta ehitusprojektile (dtl 51). Ehitusprojektis on

tõesti teistsugune lahendus, kuid asjatundja ei ole välja toonud, kuidas mõjub kondensaadi

tekkele elamus kasutatud 5 mm võrra paksem OSB-plaat. Hageja ei ole väitnud ega

tõendanud, et laele oleks tekkinud kondensaat.

Auditis ei ole läbipuhked ja aurutõke omavahel seostatud, samuti ei ole hinnatud ega

tõendatud, kuidas tõstab aurutõkke puudumine elamu kütmise ja jahutamise kulusid. Hageja

on nimetanud läbipuhkeid aurutõkke puudumise põhjuseks (nt dtl 5), mis ei ole loogiline.

Kostja esitatud ülevaateartikli alusel ei saa kohus teha järeldusi vaidlusaluse elamu kohta.

Kokkuvõttes ei ole hageja tõendanud, et aurutõkkelahendus on elamu puudus või et kostja

oleks valinud sobimatu lahenduse.

13.9.

Siseviimistluse vigadena nimetab hageja värvipragusid, värvitud pinna ebaühtlust,

ebakorrektseid äärelõpetusi, viltu laotud seina, aknahinge katte puudumist, põrandaliistude

paigalduse vigu ja purunenud silikoonvuuki (dtl 52–59). Värvipragude tekkimine pärast maja

valmimist on uute majade puhul tavapärane ja nende teket saab eeldada. Kui praod olid

olemas juba kinnisasja üleandmisel, pidid praod olema näha. Ka muud nimetatud puudused

pidid olema elamu ülevaatusel näha. Tegemist on esteetiliste, mitte funktsionaalsete

puudustega. Hageja ei ole väitnud ega tõendanud, et need segaks elamu kasutamist. Tegemist

ei ole varjatud puudustega ja kostja nende eest ei vastuta.

13.10. Asjaolu puhul, et vundamendi armeeringul ei ole tagatud vundamendi alumise

armatuuri kaitsekiht ≥ 25 mm, on asjatundja kauguse kohta teinud järelduse fotode pinnalt, st

mitte mõõtmise teel (dtl 61). Hageja ei ole seega tõendanud, et tegemist oleks elamu

puudusega.

13.11. Hageja etteheide, et soojustuse paigaldamisel tuvastati ebaõige survetugevusega toote

kasutamine, ei ole päris täpne. Auditi p 5.5 järgi puudub info, millise survepidavusega

soojusplaate kasutati (dtl 61). Ei ole seega tõendatud, et tegemist oleks elamu puudusega.

13.12. Hageja heidab kostjale ette puudusi dokumentides: kaetud tööde aktid on puudulikult

koostatud, vee- ja kanalisatsioonitrassi materjalide sertifikaatide numbrid puuduvad ja

teostusjoonis on puudulik, puudub info torude aluse täite tihendamise kohta, survekatsete

protokollid ja täitematerjali sertifikaadid on esitamata, materjali sertifikaadinumbreid ei ole

kaetud tööde aktis, teostusjoonis on puudulik, esitamata on survekatse protokoll, kaetud tööde

aktis märkimata on materjalide sertifikaadid, esitamata teostusjoonis ja osaliselt teostusjoonis

puudulik, kaetud tööde aktis märkimata armatuuri ja soojustusplaatide sertifikaadid, kaetud

tööde aktis märkimata materjali sertifikaadid, esitamata teostusjoonis, puudlik teostusjoonis,

esitamata kaetud tööde aktid: fermide kinnitus, katuse aluskatte paigaldus, katuskivide

roovide ja distantsliistude paigaldus, akende ja uste aurutõkke ja tuuletõkke paigaldus, hoone

välisperimeetri külmakerkeisolatsiooni paigaldus, märgruumide hüdroisolatsiooni paigaldus,

lae aurutõkke paigaldus, esitamata hoonesisese kanalisatsioonitorustiku teostusjoonis.

Puuduste tõttu ei ole hageja väitel muu hulgas võimalik tuvastada vundamendialuse

täitepinnase tihendamise nõuetekohasust ja puudub info kasutatud vahtpolüstüreeni

survetugevuse ja veeimavuse kohta. Kui ei ole üle antud materjali sertifikaate, siis ei ole

hagejal võimalik tuvastada, millist materjali on ehitamisel kasutatud ja kas see vastab

ohutusnõuetele. Kui ei ole üle antud teostusjooniseid, ei ole hagejal võimalik tuvastada,

millised muudatusi on ehituse käigus sisse viidud, kas materjalid vastavad ohutusnõuetele jne.

On iseenesest õige, et lepingutingimustele peavad VÕS § 217 lg 1 kohaselt vastama ka asja

juurde kuuluvad dokumendid. Riigikohtu hinnangul tuleb asja juurde kuuluvateks

dokumentideks VÕS § 217 lg 1 teise lause mõttes pidada asja eesmärgipäraseks ja ohutuks

kasutamiseks mõistlikult vajalikke juhendeid (RKTKo 18. märts 2015 nr 3-2-1-171-14, p 12).

Hageja viidatud dokumendid ei ole vajalikud elamu kasutamiseks. Peamiselt on hageja

väitnud, et dokumendid peavad võimaldama tal ehitustöid kontrollida. Hageja ei ole väitnud,

et puuduvate sertifikaatidega materjalid oleksid sobimatud, teostusjoonisteta tööd valesti

tehtud või neist oleks tekkinud kahju. Osa hageja viidatud puudustest on ka marginaalsed, nt

mõõtühiku kasutamine (MPa MN/m2 asemel, auditi p 5.1.1, dtl 61), kaetud tööde akti

puudusena Fedmasteri logoga teostusjoonise esitamine (auditi p 5.10.2, dtl 63). Tegemist ei

ole puudustega, mille tõttu ei vastaks elamu müügilepingu tingimustele.

13.13. Hageja meelest on katuseredeli puudumine elamu puudus, sest redel on projektis ette

nähtud ja hageja on selle eest tasunud ning tal tuleks kamina ehitamisel tulevikus teha

lisainvesteering.

Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et katuseredeli eest tasumine on uus väide, mis on

esitatud alles apellatsioonkaebuses. Hageja on redeli sisaldumisest müügihinnas rääkinud 20.

juuli 2023 kohtuistungil (dtl 226), sama väide on hageja 21. augusti 2023 seisukohas (dtl

239). Kostja on aga õigesti viidanud, et katuseredeli hinnas sisaldumine on tõendamata.

Pooled sõlmisid müügilepingu, mitte töövõtulepingu, tööde ja materjalide hinnad ei ole

lepingus eraldi välja toodud.

Hageja ei ole väljendanud selgelt, kas tema arvates on redeli puudumine elamu varjatud

puudus või mitte (vt dtl 227, 239). Ei saa küll eeldada, et ostja peab elamut üle vaadates

ronima katusele ja kontrollima redeli olemasolu, kuid redeli puudumist saab pidada

lepingutingimustele mittevastavuseks vaid siis, kui redeli olemasolus on kas eraldi kokku

lepitud või tuleneb katuseredeli nõue õigusaktidest. Antud juhul on Päästeameti nõunik

kinnitanud, et tuleohutuse nõuete järgi ei ole katuseredelit vaja (dtl 189). Riigikohus on

leidnud, et projektis tehtud muudatus ei ole iseenesest puudus, kui see vastab ehitus- ja

tuleohutusnõuetele, ning kõrvalekalded peavad olema kokku lepitud (RKTKo 30. november

2005 nr 3-2-1-131-05, p 15; RKTKo 30. september 2015, p 27).

Kohtule ei ole esitatud poolte kokkulepet katuseredeli kohta, kuid kostja esitatud 30. oktoobri

2019 koosoleku protokollist nähtuvalt palus hageja muuta kütteprojektis elutoa küttekontuuri

selliselt, et kontuuriga oleks kaetud ka projektis märgitud kamina ja korstna alune osa, sest ta

ei soovi kaminat ega kaminavalmidust (dtl 174). Seoses hageja sooviga mitte ehitada

küttekollet ega korstent, on ehitaja 29. novembri 2019 koosoleku protokollis teinud

ettepaneku vajaduse puudumisest tulenevalt katuseredelit mitte paigaldada (dtl 188). Redel

otsustati seega paigaldamata jätta hageja soovitud projektimuudatusest tulenevalt. Hageja ei

ole tõendanud, et pooled oleks kokku leppinud, et katuseredel tuleb olenemata vajaduse

puudumisest siiski paigaldada. Redeli puudumist ei saa pidada elamu puuduseks.

13.14. Kokkuvõtteks saab ringkonnakohtu hinnangul hageja nimetatust elamu selliseks

puuduseks, mille eest kostja vastutab, ainsana pidada õhekrohvi kahjustust.

14. Maakohtu järeldus, et kuna hageja teadis puudusest hiljemalt müügilepingu sõlmimise

ajal, oleks ta pidanud sellest kahe kuu jooksul kostjale teada andma, on vastuoluline ja

vastuolus ka põhimõttega, et müüja vastutab varjatud puuduste eest, aga ei vastuta nende

lepingu eseme vigade eest, mida ostja ostmise ajal teab. Ringkonnakohtu hinnangul teatas

hageja puudusest asjaolusid arvestades mõistliku aja jooksul, st pärast asjatundjalt arvamuse

saamist.

15. Hageja tugineb kahjuhüvitise suuruse osas koos hagiavaldusega esitatud

hinnapakkumisele. Selles on krohviparanduse maksumuseks märgitud 7913,25 eurot, millele

on lisatud 20% suurune käibemaks, kokku 9495,90 eurot (p 4.7, dtl 81). Parandustööde

eelarves on fassaadi krohvimise mahuks 168,37 m2 (dtl 246), mis teeb ühe ruutmeetri hinnaks

56,40 eurot. Kostja esitas kolm hinnapakkumist, milles on kõigis krohviparanduse

maksumuseks koos käibemaksuga 33,60 eurot/m2, kuid pole kirjas töö mahtu (dtl 208–210).

Hageja eelarves märgitud mahtu arvestades on kogu töö hinnaks kostja esitatud

hinnapakkumistes 5657,23 eurot.

Töömahust tulenevalt on eelarves arvestatud kogu elamu uuesti krohvimisega, kuigi

kahjustusest tehtud fotol (dtl 49) on paari sentimeetri pikkune ja laiune auk. Kuivõrd

asjatundja on välja toonud, et täidetud ei ole soojusisolatsioonisüsteemi armeerimisnõuded,

võib paranduse tegemine lokaalselt olla võimatu või ebatõhus. Kostja ei ole töömahule vastu

vaielnud.

Poolte esitatud hinnapakkumised erinevad ligi kaks korda. Hageja heidab kostja esitatud

hinnapakkumistele ette, et need ei ole täpsed ja on näilikud. Kostja üle aasta hiljem esitatud

uus hinnapakkumine (dtl 252) on samas suurusjärgus nagu hagiavaldusega koos esitatud

pakkumine, mistõttu tuleb hageja esitatud hinnapakkumist pidada usaldusväärsemaks ja

lugeda hagejale hüvitatavaks kahjuks krohviparanduse maksumus 9495,90 eurot.

Hageja on nõudnud VÕS § 128 lg 3 alusel ka auditi kulu 1496,25 euro, alarõhutesti kulu 528

euro ja kohtueelse õigusabikulu 1173 euro kostjalt välja mõistmist. Kuivõrd alarõhutesti

tegemine ei olnud seotud puudusega, mille eest kostja vastutab, ei ole põhjendatud seda kulu

kostjalt välja mõista. Müügieseme puudustest tulenevast nõudest peab ringkonnakohus

põhjendatuks 9,5%, mistõttu on põhjendatud auditi kulu ja kohtueelne õigusabikulu hagejale

hüvitada samas proportsioonis ehk 253,58 eurot (142,14+111,44). Kokku tuleb kostjalt hageja

kasuks välja mõista 9749,48 eurot (9495,90+253,58).

16. Viivist nõuab hageja VÕS § 113 alusel hagiavalduse sisus elamu puuduste kõrvaldamise

nõudelt, kuid nii hagiavalduse kui ka apellatsioonkaebuse resolutsioonis kogu nõude summalt,

millest on lähtunud ka maakohus. Ringkonnakohus lähtub viivisenõude lahendamisel samuti

kogu nõude summast, mistõttu tuleb kostjalt hageja kasuks mõista välja viivis 9749,48 eurolt

alates 23. veebruarist 2022 kuni nõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud

määras.

17. Kostja apellatsioonkaebuses toodud väited menetluskulude rahalise suuruse

kindlaksmääramise kohta maakohtus ei anna ringkonnakohtu hinnangul alust maakohtu

järelduse muutmiseks. Maakohus on kostja õigusabikulusid analüüsinud, ringkonnakohus

nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid vastavalt TsMS § 654 lg-le 6.

18. Seoses maakohtu otsuse tühistamise ja hagi osalise rahuldamisega tuleb aga tühistada

maakohtu otsus osas, milles maakohus jaotas menetluskulud ja määras kindlaks nende

rahalise suuruse.

Ringkonnakohus rahuldas hagi täisarvuks ümardatuna 10% ulatuses. TsMS § 163 lg 1 alusel

tuleb menetluskulud mõlemas kohtuastmes jätta poolte kanda võrdeliselt hagi rahuldamise

ulatusega ehk 90% ulatuses hageja kanda ja 10% ulatuses kostja kanda.

19. Kuna maakohus ei määranud kindlaks hageja menetluskulude rahalist suurust, ei määra

ringkonnakohus TsMS § 174 lg 4 alusel kindlaks menetluskulude suurust, vaid selle määrab

TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks maakohus määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse

jõustumisest.

(allkirjastatud digitaalselt)