2-24-4652/14 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtukoosseis

Kohtunik Anu Uritam

Otsuse tegemise aeg ja koht 13.12.2024 Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-24-4652

Tsiviilasi

O.K.I. küünestuudio OÜ hagi L K vastu võlgnevuse nõudes

Hagihind

hagi hind 1801,34 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: O.K.I. küünestuudio OÜ (registrikood 16491342, Tallinn,

Jakobi tn 29 // Odra tn 16, 10144, e-post: xxx);

Hageja lepinguline esindaja: O V-K (Ramstor OÜ, Punane 16-

507, Tallinn, e-post: xxx);

Kostja: L K (isikukood xxx, xxx);

Kostja lepinguline esindaja: V K (Advanti Law Firm OÜ, e-post:

xxx).

Menetluse liik

Lihtmenetlus

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada.

2. Mõista kostjalt L Klt (isikukood xxx) hageja O.K.I. küünestuudio OÜ (registrikood

16491342) kasuks välja 1801,34 (üks tuhat kaheksasada üks eurot ja 34 senti) eurot, millest

1138,33 eurot on põhinõue ja 663,01 eurot on sissenõutavaks muutunud viivis.

Menetluskulude jaotus

1. Jätta menetluskulud kostja kanda.

2. Mõista kostjalt L Klt (isikukood xxx) hageja O.K.I. küünestuudio OÜ (registrikood

16491342) kasuks menetluskuludena välja 665 (kuussada kuuskümmend viis) eurot, millest

350 eurot on kulud õigusabile ja 315 eurot on tasutud riigilõiv.

3. Mõista kostjalt L Klt (isikukood xxx) hageja O.K.I. küünestuudio OÜ (registrikood

16491342) kasuks välja viivis menetluskuludelt 665 eurolt alates käesoleva lahendi

jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras.

Edasikaebamise kord

Kohus ei anna luba otsuse edasikaebamiseks. Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse

menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu

otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud

menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada

lahendit.

Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna

ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada

kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks

peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks,

mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise

taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hageja nõue ja selle põhjendused

1. Hageja palus kostjalt põhivõlgnevusena välja mõista 818 eurot ja hagiavalduse esitamise ajaks

sissenõutavaks muutunud viivisena 50,09 eurot. Hagiavalduse kohaselt oli hageja ja kostja vahel

31.03.2023 sõlmitud üürileping, mille alusel andis hageja kostjale üürile ruumi xxx, aadressil xxx.

Lepingu punkti 2.1 järgi oli üür 400 eurot, millele lisandus igal aastal 10% inflatsioonilist tõusu.

Lepingu punkti 2.2. järgi tuli üüri tasuda iga kuu 10. kuupäevaks. Tegemist oli tähtajatu äriruumi

üürilepinguga. Lepingu punkti 7.3 kohaselt oli üürileandjal õigus nõuda viivist 0,25% iga tasumisega

viivitatud päeva eest.

2. Kostja esitas hagejale 25.01.2024 teatise, mille kohaselt ta luges üürilepingu viimaseks päevaks

31.01.2024. Teates väitis kostja, et oli suuliselt hagejat ette teavitanud kolm kuud. Kuna kostja

tegelikult ette ei teatanud, algas kolmekuuline etteteatamise tähtaeg 25.01.2024.

3. Hageja viitas VÕS § 309 lõikele 1 ja § 312 lõikele 1. Üürilepingu viimaseks päevaks oli seaduse

kohaselt 25.04.2024. Kostja on üüritud pinna vabastanud, kuigi ei ole valdust üle andnud. Kostjal tuleb

tasuda hagejale üüri 2024. a veebruari eest summas 409 eurot, märtsi eest summas 409 eurot ja aprilli

eest 340,83 eurot (409/30 x 25 päevaga). Hagi esitamise ajaks olid muutunud sissenõutavaks hageja

nõuded üüritasule veebruari ja märtsi eest, mistõttu palus hageja kostjalt põhinõudena välja mõista

kahe kuu üür 818 eurot.

4. Lisaks põhinõudele palus hageja kostjalt välja mõista viivise lepingujärgses määras. Veebruari üür

tuli tasuda 10.02.2024. Veebruari üüri tasumisega viivitas kostja 39 päeva ja hagi esitamise ajaks on

sissenõutavaks muutunud viivisenõue 39,87 eurot. Märtsikuu üüri pidi kostja tasuma hiljemalt 10.

märtsiks 2024. Kostja jättis üüri tasumata ning on tasumisega viivitanud hagi esitamise ajaks 10 päeva.

Sissenõutavaks muutunud viivis on hagi esitamise seisuga 10,22 eurot. Kokku on sissenõutavaks

muutunud viivise nõue 50,09 eurot.

5. Hagi täienduses 01.04.2024 selgitas hageja, et igakuine üüri summa 400 eurot on koos

käibemaksuga, sest hageja on käibemaksukohustuslane. Lepingu sõlmimise ajal oli käibemaks 20%

ning üür oli 300 eurot + 20% ehk kokku 399,60 eurot, mis ümardati 400 euroni. Alates 01.01.2024

tõusis käibemaksu määr 22% ning üüri summaks sai 406 eurot (333 eurot + 22% on 406,26 eurot, mis

ümardati 406 euroni).

6. Hageja põhinõue on 2024. aasta veebruari ja märtsi eest 812 eurot kokku. Veebruari üür tuli tasuda

10. veebruariks. Kostja viivitas 39 päeva ja viivis on 51,76 eurot. Märtsi üür tuli tasuda 10. märtsiks.

Sissenõutavaks muutunud viivis on hagi esitamise ajal 22,33 eurot. Kokku on hageja sissenõutavaks

muutunud viivise summa 74,09 eurot.

7. Hagi täienduses seisuga 08.04.2024 palus hageja kostjalt välja mõista põhivõlgnevusena 800 eurot

ning hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivisena 87 eurot. Hageja leidis taas, et igakuine

üüri summa 400 eurot oli märgitud koos käibemaksuga. Kostja võlgnevus üüri eest 2024. aasta

veebruaris ja märtsis on kokku 800 eurot. 2024. a aprillis tuleb tasuda 338,33 eurot. Veebruari üüri

maksmisega on kostja viivitanud 39 päeva ja sissenõutavaks muutunud viivis on 58 eurot. 2024. a

märtsi üür tuli tasuda 10. märtsiks. Sissenõutavaks muutunud viivis on 29 eurot. Kokku on viivisenõue

87 eurot.

8. Kostja vastuväidetega hageja ei nõustunud. Kompromissina oli hageja nõus võlgnevuse tasumise

ajatama kolmeks kuuks, kui kostja tasub ka poole riigilõivust ja hageja menetluskulud kokku lepitud

ulatuses. Leping oli tähtajatu ning selles ei olnud märgitud lepingu kehtivuse aega. Pooltel ei olnud

tahet tähtajalise lepingu sõlmimiseks. Kostja ise pidas lepingut tähtajatuks, sest ta väitis ise oma teates,

et oli lepingu lõpetamise soovist kolm kuud ette teatanud.

9. Ebaõige on kostja väide, et ta ei saanud ruume kasutada, sest hageja muutis ühepoolselt sissepääsuks

vajalikku signalisatsiooni koodi. Hageja saatis kostjale kirja, kus ta teatas koodi muutmisest. Hageja

avaldas, et ta ei takista ruumi kasutamist, kuid kostjal tuleks oma tulekust ette teatada, et hageja saaks

signalisatsiooni maha võtta.

10. Kostja soovis lepingut erakorraliselt üles öelda alates 31.01.2024 lepingu punkti 5.3.1. alusel. Juba

lõpetatud lepingut ei saa uuesti lõpetada. Kostja väited, milliste kohaselt tegi hageja takistusi pinna

kasutamiseks, on paljasõnalised. Lepingu korralise lõpetamise ette teatamise tähtaeg oli punkti 5.4

järgi kolm kuud.

11. 28.10.2024 soovis hageja nõuet täpsustada. Täiendavalt on sissenõutavaks muutunud hageja nõue

aprilli üüri osas summas 338,33 eurot. Aprilli üür tuli tasuda 10. aprillil 2024. Hageja suurendas oma

nõuet ja palus kostjalt välja mõista põhinõudena 1138,33 eurot ja seisuga 28.10.2024 sissenõutavaks

muutunud viivisena 663,01 eurot.

12. Hageja põhinõueteks on üüritasu nõuded 2024. a veebruari eest summas 400 eurot, märtsi eest

summas 400 eurot ning aprilli eest summas 338,33 eurot ehk kokku 1138,33 eurot. Hageja palus

kostjalt välja mõista ka viivise lepingujärgses määras. Veebruari üüri tasumisega viivitas kostja 261

päeva ja seisuga 28.10.2024 on sissenõutavaks muutunud viivis 261 eurot. Märtsi üür tuli tasuda 10.

märtsiks 2024. Kostja viivitas 232 päeva ja viivis on 232 eurot. Aprilli üür tuli tasuda 10. aprilliks

2024. Kostja viivitas 201 päeva ja sissenõutavaks muutunud viivis on 170,01 eurot. Kokku on viivis

663,01 eurot.

13. Lõplikes seisukohtades osundas hageja, et üürilepingus on selgelt märgitud, et see on sõlmitud

kostjaga, mitte FIE L Kga või OÜ-ga xxx. Ebaõige on kostja väide, et ta tegelikult soovis sõlmida

töökoha rendilepingut läbi OÜ xxx. Kostja üksnes palus esitada üüriarved sellele isikule. Hageja ei

analüüsinud, millest kostja palve tulenes. Hagejal ei olnud vahet, kes üüriarved tasub.

14. Ebaõige on kostja väide, et 2023. a mais esitas hageja eksliku kommunaalkulude arve 200 eurot,

mille kostja tasus. Kostja tekitas salongi kliendile tervisekahju, mille hüvitiseks palus klient tasuda 200

eurot. Hageja hüvitas kahju.

15. Menetluskuludena palus hageja kostjalt välja mõista riigilõivu ja kulu õigusabile hinnaga 100 eurot

tunnis. Õigusabi osutamiseks on kulunud 800 eurot. Dokumentide analüüsile ja konsultatsioonile kulus

1 tund. Hagi koostamisele 2,5 tundi. Kostja vastusega tutvumisele ja sellele vastamiseks kulus 2 tundi.

Hagi täienduse koostamisele 04.06.2024 kulus 1 tundi. Kostja viimase vastusega tutvumisele ja sellele

vastamisele kulus 1,5 tundi. Kokku osutati õigusabi 8 tundi. Hageja palus kostjalt välja mõista ka

viivise menetluskuludelt.

Kostja vastuväited

16. Kostja vaidles hagile vastu. Üürileping oli tähtajaline, kuid kogemata või teatud põhjusel jättis

hageja tähtaja lahtri täitmata. Seda kinnitab lepingu p 4.2, mis sätestab etteteatamise kohustuse, kui

kostja sooviks lepingut pikendada. Nimelt sätestab lepingu p 4.2, et kostja peaks teatama hagejat

lepingu pikendamise soovist 2 kuud enne lepingu lõppemist. Tegelikult teatas kostja hagejale 10.2023

lepingu lõpetamise soovist, kuid tegi seda suuliselt.

17. Kostja ei nõustunud, et leping lõppes alates 25.04.2024, sest tegu oli tähtajalise lepinguga. Alates

31.01.2024 ei saanud kostja ruume takistamatult kasutada, sest hageja muutis ühepoolselt sissepääsuks

vajalikku signalisatsiooni koodi. Kostja viitas lepingu punktile 5.3.1. Kostja palus kohtul erakorraliselt

lepingu lõpetada alates 31.01.2024. Lepingu lõppemist 25.01.2024 kinnitab üürniku saadetud kiri ning

asjaolu, et kostja vabastas ruumid.

18. 30.09.2024 seisukohas asus kostja väitma, et ta ei ole vaidlusaluse lepingu pooleks. Hageja

pakutud lepingu blankett ei eeldanud lepingu sõlmimist füüsilise isikuga. Kui töökoha rendilepingu

sõlmitakse füüsilise isikuga, võib tegu olla varjatud töösuhtega. Seetõttu sõlmib hageja lepinguid

äriühingute või FIE-dega. Lepingu tõlke järgi on üürnik FIE L K, kuigi kostja ei olnud end FIE-na

registreerinud ega saanud sellisena lepingut sõlmida.

19. Hageja soovis lepingut sõlmida kostjale kuuluva OÜ-ga xxx (registrikood xxx). Lepingu

sõlmimisel ei suutnud kostja registrikoodi meenutada. Hageja esindajad ei osanud äriühingu nime järgi

selle andmeid äriregistrist leida. Seetõttu kirjutati lepingusse kostja isiklikud andmed, leppides

samaaegselt kokku, et tegelikult sõlmitakse leping kostjale kuuluva osaühinguga. Hiljem pidi kostja

edastama osaühingu andmed hagejale ja hageja pidi esitama arved sellele osaühingule. Kohe esimesest

kuust hakkas hageja esitama lepingu alusel arveid OÜ-le Xxx. Seega on lepingu pooleks OÜ xxx ja

hagi on esitatud vale kostja vastu. Hagile lisatud arved on muudetud tagantjärgi.

20. Kostja ütles lepingu erakorraliselt üles. Lepingu järgi ei pidanud üürnik tasuma kõrvalkulusid.

2023. aasta mais esitas hageja ekslikult arve kommunaalkulude eest summas 200 eurot. Kostja maksis

selle arve ekslikult ära. Pärast vea avastamist pöördus kostja korduvalt hageja poole palvega tagastada

enammakstud 200 eurot, kuid lubadustele ei ole hageja alusetult saadud raha tagastatud. Tegemist oli

lepingu olulise rikkumisega, mis andis rentnikule õiguse leping erakorraliselt ilma etteteatamiseta üles

öelda. Seetõttu on rendinõue järgnevate kuude eest põhjendamatu.

21. Hagiavalduses kinnitas hageja, et 25.01.2024 esitas kostja teatise lepingu lõppemisest 31.01.2024.

Seega ei pea rentnik alates nimetatud kuupäeva renti maksma. Kõik rendimaksed kuni 31.01.2024 on

tasutud.

22. Menetluskuludena palus kostja hagejalt välja mõista kulud õigusabile. Õigusabi osutati hinnaga

150 eurot tunnis. Hagiavalduse ja selle lisade analüüsile kulus 1 tund. Kostja vastuse koostamisele 2

tundi. Hageja 04.06.2024 seisukoha analüüsile kulus 1 tund. 30.09.2024 seisukoha koostamisele kulus

2 tundi. Kokku osutati õigusabi 6 tundi 900 euro eest.

Kohtuotsuse põhjendused

23. Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi kuulub

rahuldamisele. Kohus ei anna käesolevas asjas luba otsuse edasikaebamiseks, kuid kohus peab

vajalikuks teha käesolevas asjas otsuse erinevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 444 lõikes 1

sätestatust koos kirjeldava ja põhjendava osaga.

24. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja ja kostja allkirjastasid 31.03.2023 üürilepingu, mille alusel

andis hageja kostja kasutusse ruumi xxx aadressil xxx. Pooled ei vaidle selle üle, et lepingu alusel pidi

üürnik tasuma igakuiselt üüri 400 eurot, mis tuli maksta hiljemalt iga kuu 10. kuupäevaks. Kostja ei

ole vastu vaielnud sellele, et üürilepingu punkti 7.3 järgi tuli üüri tähtaegsel tasumata jätmisel üürnikul

tasuda viivist 0,25% tasumata summalt päevas. Pooled ei vaidle ühtlasi selle üle, et kostja saatis

hagejale 25.01.2024 e-kirja, kus soovis üürilepingu lõpetada alates 31.01.2024.

25. Pooled vaidlevad selle üle, millal üürileping lõppes ning kas kostjal tuli tasuda hagejale üüri 2024.

aasta veebruari, märtsi ja aprilli eest, kui üürilepingu viimaseks päevaks lugeda 25.04.2024.

26. Hageja leidis, et lepingu alusel pidi kostja üürilepingu lõpetamisest ette teatama kolm kuud. Kuna

kostja teatas oma soovist esimest korda 25.01.2024, tuleb üürilepingu viimaseks päevaks lugeda

25.04.2024. Hageja palus kostjalt välja mõista veebruari ja märtsi üürina kokku 800 eurot ja aprilli

üürina 338,33 eurot ehk kokku 1138,33 eurot. Kuna kostja pidi üüri tasuma iga kuu 10. päevaks, tuleb

talt välja mõista viivis. Seisuga 28.10.2024 on kolme kuu tasumata üüri osas sissenõutavaks muutunud

viivis 663,01 eurot. Ruumide kasutamist hageja kostjal ei takistanud ja muud kostja vastuväited on

tõendamata.

27. Kostja leidis algselt hagile vastu vaieldes, et leping oli tähtajaline. Vastuolus eeltooduga väitis

kostja, et teatas lepingu lõpetamise soovist kolm kuud ette, kuid tegi seda suuliselt. Samuti asus kostja

väitma, et ta ei saanud alates 31.01.2024 ruume kasutada, sest hageja muutis ära signalisatsiooni koodi.

Seetõttu tuleb leping lugeda erakorraliselt lõppenuks alates 31.01.2024. Menetluse käigus asus kostja

väitma, et ta ei olnudki lepingu pooleks, vaid selleks oli OÜ Xxx. Kuna hageja esitas

kostjale ekslikult arve kommunaalkulude tasumiseks summas 200 eurot, oli tegu olulise lepingu

rikkumisega, mis andis kostjale õiguse leping erakorraliselt ja ilma ette teatamata üles öelda.

28. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele

tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Pooled võivad kokku leppida

tõendamiskoormise jaotuse erinevalt seaduses sätestatust ja selle, millised on tõendid, millega mingit

asjaolu võib tõendada, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega tuli kostjal tõendada väiteid tähtajalise

lepingu sõlmimise, lepingu ülesütlemise ette teatamise ja hageja lepinguliste kohustuste rikkumise

kohta. Kostja oma vastuväiteid ei tõendanud.

29. TsMS § 235 näeb ette, et väidet tuleb kohtule põhistada selliselt, et põhjenduse õigsust eeldades

saab kohus lugeda väite usutavaks. Lisaks tuleneb TsMS § 394 lg 2 punktis 3, et kostjal tuli koheselt

vastuses hagile teatada kõik oma taotlused ja väited ning esitada tõendid iga faktilise väite

tõendamiseks. Kostja vastuväited nõudele on menetluse käigus muutunud. Algses vastuses hagile ei

väitnud kostja, et hagi on esitatud vale isiku vastu ning ta ei olegi lepingu pooleks. Vastuolud kostja

menetluse kestel esitatud väidetes muudavad need kohtu jaoks ebausutavateks.

30. Kohus selgitas kostjale 28.08.2024 pöördumises (dtl 106-108), et viimasel tuleb vastuväiteid

hageja nõudele täiendavalt põhistada ja tõendada. Kostjal tuli tõendada väidet, et pooled sõlmisid

tähtajalise lepingu. Kostjal tuli tõendada, millise tähtajani leping tema arvates kehtis ning põhistada,

kuidas see asjaolu välistab hagi rahuldamise. Kohus selgitas, et kui kostja ei saanud mõnel hagejast

tuleneval põhjusel ruume kasutada, tuli tal esmalt nõuda hagejalt puuduse kõrvaldamist. Vaatamata

kohtu selgitustele kostja oma vastuväiteid ei põhistanud ega tõendanud, vaid asus esitama uusi

tõendamata vastuväiteid.

31. VÕS § 278 p 1 näeb ette, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik

ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud,

võib üürnik nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt VÕS §-s 279 sätestatule.

VÕS §-st 279 lõikest 1 tuleneb, et kui üürileandja VÕS §-s 278 nimetatud puudusest või takistusest

teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja jooksul pärast seda,

kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi, võib üürnik lepingu

etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise

kasutamise või piirab seda olulisel määral. Eeltoodust tuleneb, et kui kostja ei saanud enda väidete

kohaselt üüritud asja kasutada üürileandjast tulenevatel põhjustel, tuli tal esmalt nõuda takistuse

kõrvaldamist. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et ta oleks hagejalt nõudnud mõne takistuse

kõrvaldamist.

32. VÕS § 296 lg 1 näeb ette, et üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid või hoone

korrashoiu- ja parenduskulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada VÕS

§-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema

kasutusse. Samas tuleneb VÕS §-st 296 lõikest 3, et üürnik peab üüri maksma ka aja eest, mil ta ei

saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha

arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse.

Eeltoodust tuleneb, et pelgalt üüritud ruumidest lahkumine ei anna üürnikule õigust jätta üür tasumata.

33. VÕS § 309 lg 1 sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole

varem erakorraliselt üles öeldud. Seega juhul, kui kostja arvates oli sõlmitud tähtajaline üürileping,

oleks tal tulnud välja tuua ja tõendada, millise ajani leping kehtis. Vaatamata kohtu selgitustele jäid

need kostja väited paljasõnalisteks.

34. VÕS § 311 lg 1 näeb ette, et lepingpooled võivad tähtajatu üürilepingu VÕS §-s 312 sätestatud

tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas

ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega. VÕS § 311 lg 2 sätestab, et kui lepingupool ei järgi

ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja

möödumisest. Eeltoodust tuleneb, et kui kostja ei järginud lepingus toodud ülesütlemise tähtaega,

loetakse leping lõppenuks alles ülesütlemise tähtaja möödumisel.

35. VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise

üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt

lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu

täitmist jätkab. Kostja on üksnes paljasõnaliselt viidanud, et esines mõni mõjuv põhjus, mis võimaldas

tal üürilepingu üles öelda.

36. VÕS § 314 lg 1 näeb ette, et kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud

asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja

asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja

kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu

täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi. Eeltoodust tulenevalt pidi

kostja juhul, kui ta pinda kasutada ei saanud, andma eelnevalt üürileandjale mõistliku tähtaja takistuse

kõrvaldamiseks. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et ta nõudis eelnevalt mõne takistuse

kõrvaldamist.

37. Asjas esitatud tõenditest nähtub, et hageja ja kostja allkirjastasid 31.03.2023 üürilepingu (dtl 8-12,

49-53, tõlge dtl 13-16). Lepingu alusel anti üürile xxx ruumid aadressil xxx. Lepingu punkti 2.1 järgi

tuli üüri tasuda 400 eurot kuus ning punkti 2.2. järgi tuli üüri tasuda iga kuu kümnendaks kuupäevaks.

38. Lepingu punktis 4.1, mis pidi määratlema lepingu tähtaja, sissekanne puudub. Kostja ise ei ole

välja toonud ühtegi asjaolu, mille esinemise tõttu oleksid pooled sõlminud tähtajalise lepingu. Lepingu

punkt 4.2 nägi ette, et kui üürnik soovib lepingut pikendada uueks tähtajaks, tuleb sellest ette teatada

kaks kuud. Ainuüksi sellisest sättest lepingus ei saa kohus järeldada, et poolte ühiseks tahteks oli

sõlmida tähtajaline leping. Ka ei ole kostja välja toonud, millise tähtajani leping kehtis ning kuidas

iseenesest asjaolu, et sõlmiti tähtajaline leping, oleks välistanud tema vastu esitatud hagi rahuldamise.

39. Punkt 5.4 nägi ette, et üürnik võib ühepoolselt loobuda lepingust, teavitades sellest ette vähemalt

kolm kuud. Punkti 6.1. järgi tuli teated edastada kirjalikult tähitud kirjaga või e-postiga. Seega nägi

leping ette, et üürnikul oleks tulnud oma soovist leping üles öelda, tulnud ette teavitada kirjalikult e-

kirja teel või tähitud kirjaga. Kostja on nõustunud, et sellist kirjalikku teadet ta hagejale ei saatnud.

40. Kostja saatis hagejale 25.01.2024 e-kirja (dtl 17, 54, tõlge dlt 41, 55), milles teatas, et 31.01.2024

on üürilepingu viimane päev. Teates on märgitud, et kostja hoiatas sellest kolm kuud tagasi. Ruumid

olid teate kohaselt vabastatud. Hageja vastas sellele (dtl 18, 56, tõlge dtl 42,57) ning leidis, et

aktsepteerib kostja teadet kirjaliku teatena ning loeb kolme kuu alguseks 25.01.2024. Kostja ei ole

tõendanud, et ta oleks kolm kuud varem suuliselt teavitanud soovist leping üles öelda. Leping ka sellist

suulist teavitamist ei võimaldanud. Kostja ei ole oma 25.01.2024 teates viidanud ühelegi takistusele,

mis tal esines ruumide kasutamisel ega ühelegi hageja lepingulise kohustuse rikkumisele. Seega ei

nähtu asjas kogutud tõenditest, et kostja oleks lepingu üles öelnud erakorraliselt VÕS § 313 lg 1

mõistes mõjuval põhjusel. Kuna kostja ei järginud lepingu ülesütlemisel ette teatamise tähtaega, kehtis

leping edasi kuni 25.04.2024 sõltumata sellest, kas kostja ruume tegelikult kasutas või mitte.

41. Kostja menetluse kestel esitatud väited selle kohta, et ta ei olegi lepingu alusel üürnikuks, ei ole

tõendatud. Kuigi allkirjastatud lepingu blanketil oli kostja nime ette märgitud „OÜ/FIE“, on lepingu

selgelt sõlminud kostja füüsilise isikuna, sest lepingus on viidatud tema nimele ja isikukoodile. Kostja

isiklikult on lepingu allkirjastanud. Samuti nähtub mõlema poole tõenditest, et kirjavahetust hagejaga

lepingut puudutavates küsimustes pidas kostja ise. Kostja e-kirjades puudub viide sellele, et lepingu

pooleks oleks äriühing.

42. Kohus ei saa nõustuda kostja väidetega lepingu poole osas üksnes tulenevalt sellest, et 10.11.2020

oli äriregistrisse kantud xxx OÜ, mille osanik ja juhatuse liige oli kostja (dtl 112). Kostja väited selle

kohta, et lepingu sõlmimisel ei tulnud talle meelde ettevõtte äriregistri koodi ja ka hageja ei suutnud

seda leida, ei ole eluliselt usutavad. Kui kostja oli ettevõtte juhatuse liige, kes oma ettevõtte nimel

lepingu sõlmib, oleks ta lepingusse saanud märkida juriidilise isiku nime ning kontaktandmed.

43. Asjas esitatud tõenditest nähtub, et hageja esitas üüriarveid viisil, kus arve saajaks oli märgitud

Xxx OÜ (dtl 113-125). Samas tasus kõik arved kostja ise (dtl 126). Üksnes asjaolu, kes oli märgitud

üüriarve saajaks, ei muuda lepingu pooleks isikut, kes lepingu kohaselt üürnik ei ole. Maksekohustust

täitis üürnikuna kostja ise. Eeltoodut kokku võttes on paljasõnalised kostja väited, et ta ei ole lepingu

pooleks, millest tulenevalt on hagi esitatud ebaõige isiku vastu.

44. 31.01.2024 saatis hageja kostjale e-kirja (dtl 104, tõlge dtl 103), milles teatas, et tühistab kostja

eelmise häirekoodi, sest kostja oli ruumidest oma asjad ära viinud. Samas ei soovinud hageja segada

kostja saabumist ja palus tal tulekust ette teatada, misjärel hageja tuleb kohale ja eemaldab

signalisatsiooni. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et ta soovis pärast e-kirja saamist ruume

kasutada, kuid selleks esinesid takistused. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks nõudnud hagejalt

takistuste kõrvaldamist VÕS § 296 lg 3 mõistes. Seetõttu ei saa kostja lepingu ülesütlemise

seaduslikkuse põhistamisel tugineda asjaolule, et ta ei saanud ruume kasutada.

45. 07.05.2023 saatis hageja kostjale arve (dtl 115), kuhu oli igakuisele üürile lisatud kommunaalkulud

summas 200 eurot. Kostja väitis, et ta tasus arve, kuid nõudis summa tagastamist. Kuna hageja summat

ei tagastanud, oli tegu hageja olulise lepingu rikkumisega. Kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle

kohta, et ta nõudis hagejalt tasutud tagastamist. Hageja omakorda väitis, et tegu oli kahju hüvitisega,

mille kostja tasus. Hageja esitas kohtule fotod sõnumite vahetusest, millised ta oli kleepinud oma

menetlusdokumenti. Kohus menetlusdokumenti kleebitud pilte tõenditena arvestada ei saa. Tõendid

tuleb esitada kohtule menetlusdokumendile lisatult, et neid saaks digitoimikus säilitada ning et kohus

saaks veenduda, millisest allikast sõnumid pärinevad. Kuivõrd kohus ei saa arvestada

menetlusdokumenti kleebitud pilte, ei ole ka hageja oma vastuväiteid tõendanud.

46. Sõltumata eeltoodust ei ole kostja põhistanud, miks oli just 200 euro tasumise näol tegu sellise

hageja lepingu rikkumisega, mis andis kostjale õiguse lepingu üles öelda alates 31.01.2024. Sellisele

hageja rikkumisele ei ole kostja oma 25.01.2024 teates viidanud. VÕS § 313 lg 1 mõistes

oleks mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks pidanud olema selline, mille tõttu ei saaks kummagi poole

huve kaaludes eeldada, et üürnik lepingu täitmist jätkab. Kohus osundab, et vaatamata kostja väidetele

alusetu makse tegemise kohta on ta üürnikuna jätkanud ruumide kasutamist ja üüriarvete tasumist kuni

2023. aasta lõpuni. Seega ei olnud ka kostja enda jaoks tegu sellise mõjuva põhjusega, mille tõttu ta ei

saanud enam lepingut jätkata.

47. Kõike kokku võttes ei ole kostja ühelgi viisil põhistanud oma õigust lõpetada üürileping

erakorraliselt alates 31.01.2024. Kuna kostja teatas üürilepingu lõpetamise soovist 25.01.2024, kehtis

leping selles toodud etteteatamise tähtaja tõttu edasi veel kolm kuud kuni 25.04.2024. Selle aja eest tuli

kostjal tasuda üüri. Seetõttu kuulub hageja põhinõue rahuldamisele ja kostjalt tuleb hageja kasuks

põhinõudena välja mõista 1138,33 eurot.

48. Kuivõrd hageja põhinõue kuulus rahuldamisele, kuulub rahuldamisele ka viivisenõue. VÕS § 113

lg 1 näeb ette, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult

viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise

määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui

lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks

lepinguga ettenähtud intressimäär. Poolte vahel sõlmitud üürilepingu punkti 7.3 järgi oli üürileandjal

õigus nõuda üüri tasumisega viivitamisel viivist 0,25% tasumisele kuulunud summast iga päeva eest.

Hageja viivise arvestusele ei ole kostja vastuväiteid esitanud. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks

sissenõutavaks muutunud viivisena välja mõista 663,01 eurot. Kogumis tuleb kostjalt hageja kasuks

välja mõista 1801,34 eurot.

49. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

kohus tegi otsuse kostja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestab, et

menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud

ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg

2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust

lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust

lõpetava määruse tegemist.

50. Menetluskuludena palus hageja kostjalt välja mõista riigilõivu ja kulu õigusabile hinnaga 100 eurot

tunnis. Õigusabi osutamiseks on kulunud 800 eurot. Dokumentide analüüsile ja konsultatsioonile kulus

1 tund. Hagi koostamisele 2,5 tundi. Kostja vastusega tutvumisele ja sellele vastamiseks kulus 2 tundi.

Hagi täienduse koostamisele 04.06.2024 kulus 1 tundi. Kostja viimase vastusega tutvumisele ja sellele

vastamisele kulus 1,5 tundi. Kokku osutati õigusabi 8 tundi. Hageja palus kostjalt välja mõista ka

viivise menetluskuludelt.

51. Kohus leiab, et kuigi hageja esindaja tunnitasu on mõistlik, on vaidluse vähese keerukuse tõttu

õigusabi osutamiseks kulunud aeg üle paisutatud. Kohus leiab, et hagiavalduse koostamiseks koos

vajaliku analüüsiga ei saanud aega kuluda enam kui kokku 2 tundi. Hagi täiendusele 04.06.2024 võis

maksimaalselt aega kuluda 0,5 tundi ning kostja vastusega tutvumiseks ja sellele vastamiseks 1 tund.

Kokku võis hageja esindajal mõistlikult õigusabi osutamiseks aega kuluda mitte 8 tundi, vaid 3,5

tundi, millele vastab 350 eurot. Hageja tasus menetluse kestel riigilõivu 315 eurot. Seega tuleb kostjalt

menetluskuludena välja mõista 665 eurot. Kooskõlas hageja taotlusega tuleb kostjalt välja mõista

viivis menetluskuludelt 665 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku

tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

/allkirjastatud digitaalselt/

Anu Uritam

kohtunik