3-23-2386/122 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtunik

Virgo Saarmets

Määruse tegemise aeg ja koht

2. detsember 2024, Tallinn

Haldusasja number

3-23-2386

Haldusasi

Vanasadama Arenduse OÜ kaebus Pärnu

Linnavalitsuse 10. oktoobri 2023. a ettekirjutus-

hoiatuse nr 8-17/9066 ja 22. jaanuari 2024. a otsuse 3-

5.4/49 resolutsiooni punkti 2 õigusvastasuse

tuvastamiseks ning 16. septembri 2024. a ettekirjutus-

hoiatuse nr 8-17/8246 resolutsiooni punkti 1

tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 26. septembri 2024. a määrus

Menetlusosalised

Kaebaja – Vanasadama Arenduse OÜ, esindajad v.adv

Paul Keres ja v.adv Pille Pettai-Stasiulis

Vastustaja – Pärnu linn, esindaja TK

Menetluse alus ringkonnakohtus

Pärnu linna määruskaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Pärnu linna määruskaebus osaliselt.

2. Tühistada Tallinna Halduskohtu 26. septembri 2024. a määruse haldusasjas nr 3-

23-2386 resolutsiooni punkt 7. Teha tühistatud osas uus määrus, millega

rahuldada Vanasadama Arenduse OÜ esialgse õiguskaitse taotlus osaliselt.

3. Peatada Pärnu Linnavalitsuse 16. septembri 2024. a ettekirjutus-hoiatuse nr 8-

17/8246 resolutsiooni punkt 1 kehtivus, välja arvatud osas, milles sellega kohustati

Vanasadama Arenduse OÜ-d peatama Kalda tn 4 hoone (EHR kood 121286565)

esimese korruse ehitustööd, mis puudutavad eelprojekti joonisel PVSH1_EP_AR_-

5-001-v04_1K-plaan kajastatud elamu üldkasutatavaid pindu ja tehnopindu.

4. Tagastada Pärnu linna määruskaebuselt haldusasjas nr 3-23-2386 tasutud riigilõiv

15 (viisteist) eurot ja kanda see Pärnu Linnavalitsuse pangakontole nr

EE681010220041188010 AS-s SEB Pank.

EDASIKAEBAMISE KORD

Määruse peale ei saa edasi kaevata (HKMS § 252 lg 7).

3-23-2386

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Pärnu Linnavolikogu kehtestas 20.06.2019 otsusega nr 55 Pärnu linnas Kalda tn 2 ja

Kalda tn 4 kinnistute detailplaneeringu (DP), millega nähti ette Kalda tn 2 kinnistu jagamine

kuueks krundiks ning ehitusõigus äri- ja korterelamute ehitamiseks. Pärnu Linnavalitsus

väljastas 02.12.2019 korraldusega nr 780 ehitusload Kalda tn 2, 4, 6 ja 8 kinnistutele

(katastritunnused 62401:001:0784, 62401:001:0786, 62401:001:0787, 62401:001:0788) maa-

aluse hooneosa püstitamiseks ning Kalda tn 4, 6 ja 8 kinnistutele elu- ja ärihoonete

püstitamiseks (04.12.2019 ehitusluba nr 1912271/34615). Ehitusloa saanud projekti kohaselt

on ehitustegevus kavandatud DP kohaste etappidena: I etapp – maa-alune hooneosa (tähis

projektis PVSH0) 71 + 21 parkimiskohaga koos Kalda tn 4 elu- ja ärihoonega (tähis projektis

PVSH1); II etapp – maa-alune hooneosa 30 parkimiskohaga koos Kalda tn 6 elu- ja

ärihoonega (tähis projektis PVSH2); III ja IV etapp – maa-alune hooneosa 24 ja 40

parkimiskohaga koos Kalda tn 8 elu- ja ärihoonega (tähis projektis PVSH3), Kalda tn 2

sadamahoone (tähis projektis PVSH4) ja avalik parkla koos juurdepääsudega. Projekti

kohaselt on vastavalt hoonete kasutusotstarvetele ning kehtivale normatiivile nõutud 161

sõiduauto parkimiskohta. Maa-alusesse hooneossa on projekteeritud kokku 171 sõiduauto

parkimiskohta.

2. Vanasadama Arenduse OÜ esitas 19.06.2023 Pärnu Linnavalitsusele uue ehitusloa

taotluse Kalda tn 2, 4, 6 ja 8 äripindadega korterelamute ning maa-aluse parkla rajamiseks

(ehitusloa taotlus nr 2311271/10397).

3. Pärnu Linnavalitsus kohustas 10.10.2023 ettekirjutus-hoiatusega nr 8-17/9066

ehitusseadustiku (EhS) § 130 lg 2 p-de 1 ja 2 ning § 133, korrakaitseseaduse (KorS) § 28 lg 1

ning asendustäitmise ja sunniraha seaduse (ATSS) §-de 4, 5, 7 ja 10 alusel Vanasadama

Arenduse OÜ-d peatama viivitamata Kalda tn 4, 6, 8 ja 10 kinnistutel kogu ehitustegevus, sh

kõik 04.12.2019 ehitusloa nr 1912271/34615 alusel tehtavad ehitustööd. Ehitamisega

jätkamine otsustatakse pärast ehitusloa taotluse nr 2311271/10397 menetluse lõppemist.

4. Pärnu Linnavalitsus tunnistas 22.01.2024 otsusega 3-5.4/49 haldusmenetluse seaduse

(HMS) § 61 lg 2 ja § 64 alusel 10.10.2023 ettekirjutus-hoiatuse kehtetuks (p 1) ja nägi ette, et

enne hoonete püstitamisega jätkamist tuleb olemasolevad ehitised viia vastavusse ehitusloaga

nr 1912271/34615 (p 2). Ühtlasi võttis linnavalitsus Vanasadama Arenduse OÜ taotluse alusel

ehitisregistrist tagasi ja lõpetas ehitusloa taotluse nr 2311271/10397 menetluse.

5. Vanasadama Arenduse OÜ esitas Tallinna Halduskohtule 21.12.2023 kaebuse, mille

nõueteks jäid taotlused tuvastada Pärnu Linnavalitsuse 10.10.2023 ettekirjutus-hoiatuse nr 8-

17/9066 ja 22.01.2024 otsuse 3-5.4/49 resolutsiooni p 2 õigusvastasus (haldusasi nr 3-23-

2386).

6. Pärnu Linnavalitsus kohustas 16.09.2024 ettekirjutus-hoiatusega nr 8-17/8246 EhS

§ 130 lg 2 p-de 1 ja 2 ning § 133, KorS § 28 lg 1 ning ATSS §-de 4, 5, 7 ja 10 alusel

Vanasadama Arenduse OÜ-d peatama viivitamata Kalda tn 4, 6, 8 ja 10 kinnistutel kogu

ehitustegevus, sh kõik 04.12.2019 ehitusloa nr 1912271/34615 alusel tehtavad ehitustööd (p

1), ning tunnistas kehtetuks 22.01.2024 otsuse resolutsiooni p-i 2 (p 2).

TS 16.07.2024 ekspertarvamusega (töö nr 24103) ja 04.09.2024 paikvaatlusega on tuvastatud,

et kaebaja ei ehita ehitusloa nr 1912271/34615 ja selle aluseks oleva ehitusprojekti järgi. Maa-

aluse parkla rajamisel ei järgita tõenäoliselt ehitusloa saanud projekti ja selle etapilist

elluviimist, st eelduslikult ei rajata II ja III etapi maa-alust parklat. Kehtiva ehitusprojekti (OÜ

Väli töö nr 1889 (PVS_EP_AS-3-01_v05) seletuskiri, lk 16–17) järgi on ehitusalale standardi

2(10)

3-23-2386

järgi arvutatud 161 parkimiskohta ning projekteeritud on 171 maa-aluse parkla parkimiskohta.

Maa-aluse parkimiskorruse etapilise väljaehitamise plaan on esitatud ehitusloa projekti

joonisel (PVSH0_EP_AR-9-101_v05). Maa-aluse parkla hilisem rajamine ei ole ilma

olemasolevate konstruktsioonide lammutamiseta ja ulatuslike ümberehitustöödeta võimalik.

Muudetud on Kalda tn 4 (pos 1) hoone esimese korruse ruumide kasutusotstarbeid, st

kaotatud on avalikule kasutusele suunatud pinnad (söögikoht, kauplused) ning asemele

projekteeritud vannitubadega majutusruumid välisuksega tänavale. Ehitusprojekti

(PVSH1_EP_AR-3-001_v04) kohaselt oli Kalda tn 4 hoone eluruumide pind 3472,6 m2,

toitlustuse pind 287,2 m2, büroo pind 290 m2 ja kaubanduse pind 454 m2, kuid tööprojekti (vt

PVSH1_TP_AR-3-001_v06 seletuskiri) kohaselt on Kalda tn 4 hoone eluruumide pind 3592,6

m2 ja büroo pind 1105,09 m2. Kasutusotstarbe muutmisega muutuvad ka tuleohutusnõuded.

Muudetud on Kalda tn 4 hoone sidumiskõrgust (nullkõrgust +/-0.00 ehk absoluutkõrgust on

tõstetud 3,19 m pealt 3,68 m peale, s.o muudatus 0,49 m). Uut vertikaalplaneerimise joonist ei

ole esitatud, mis võimaldaks hinnata selle mõju ümbritsevatele tänavatele, sademevee

lahendusele jms. Tuvastatud erinevusi ei saa pidada ehitusloa aluseks oleva ehitusprojekti

täpsustusteks, vaid tegemist on ehitiste näitajate olulise muutmisega. Järgitud ei ole ka

22.01.2024 otsuse p-s 2 sätestatud nõuet viia ehitised vastavusse kehtiva ehitusloaga.

Tuvastatud asjaoludel tuleb edaspidi ka ehitusluba EhS § 46 lg 1 p 1 alusel kehtetuks

tunnistada. Ettekirjutus-hoiatuse p-s 1 sätestatud kohustuse täitmata jätmise korral

rakendatakse sunniraha 45 000 eurot.

7. Vanasadama Arenduse OÜ esitas Tallinna Halduskohtule 25.09.2024 kaebuse Pärnu

Linnavalitsuse 16.09.2024 ettekirjutus-hoiatuse nr 8-17/8246 resolutsiooni p 1 tühistamiseks

(haldusasi nr 3-24-2679). Vastustajal puudub seaduslik alus keelata kehtiva ehitusloa alusel

toimuvat ehitamist. Kaebajat ei ole enne haldusakti andmist ära kuulatud ning ehitustegevuse

uuesti peatamine oli üllatuslik (sh toimus enne 23.09.2024 kohtuistungit). Pärnu

Linnavalitsuse 02.12.2019 korraldust nr 780 ei nähtu ehitisregistrist ja sellel ei ole EhS § 61

lg-st 2 tulenevalt seega õiguslikku tähendust. Ehitusloa aluseks oli eelprojekt, mida kaebaja

on projekteerimise järgmistes staadiumites (põhi- ja tööprojekti koostamisel) täiendanud.

Põhi- ja tööprojekti ei ole võimalik käsitada muudatusprojektina. Vastustaja ei ole arvestanud

projekti PVS_EP_AS-3-01_v05 seletuskirja p-ga 4.4, mille kohaselt rajatakse maa-alusesse

parklasse I etapis 98 parkimiskohta ning edasine parkimiskorrus rajatakse etapiliselt vastavalt

parkimiskohtade ostuhuvile / turusituatsioonile. Ka projekti PVSH0_EP_AR-3-001_v05

seletuskirja p 4.1.1 näeb ette I etapis 98 parkimiskoha rajamise ning järgnevate

parkimiskohtade rajamise vajaduse hindamise vastavalt klientide soovidele. Ideestik, mille

kohaselt on võimalik parkimiskohtade arv 98–171, ei näe ette kohustuslikus korras

parkimiskohtade ehitamist, vaid annab selleks võimalikud lahendused. Vastuolude korral

tuleb lähtuda ehitusprojekti seletuskirjast (vt majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määruse

nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ (määrus nr 97) § 6 lg 2). Vastustaja on ekslikult viidanud

üksnes ideestiku skeemile ja püüdnud jätta muljet, nagu see oleks ehitamise iseseisev alus. DP

ei esita parkimiskohtade arvu osas muid tingimusi kui standardi EVS 843:2016

„Linnatänavad“ p 9.2.3, mille kohaselt ei tule ehitada rohkem kui 98 parkimiskohta.

Kõrguse tõstmiste osas on MS 14.12.2023 (töö nr KE-39-23) ja 09.02.2024 (töö nr KE-39-23-

L1) ekspertarvamustes leitud, et parkimiskorruse põranda tõstmine 0,65 m võrra ja hoone

absoluutkõrguse tõstmine 0,49 m võrra on väheoluline muudatus ega vaja uut ehitusluba.

Muudatuse vajadus tulenes DP seletuskirja p-st 1.6.10. MS seisukohaga on nõustutud ka GE jt

03.06.2024 ekspertarvamuses (töö nr 240429E), kuna kõrguse tõstmine ei muuda hoone

olulisi näitajaid, funktsioneerimist, arhitektuurset ilmet ega linnaehituslikke näitajaid ning

kuna see jääb DP-ga lubatud piiridesse. Kõrguse tõstmise vajadus tuleneb sellest, et ehitusala

asub vahetult Pärnu jõe ääres ning Pärnu jõe veetase on oluliselt mõjutatav merevee

3(10)

3-23-2386

kõrgusest, tuulte suunast ja võimalikust tormist merel. Projekti PVSH1_EP_AR-3-001_v04

seletuskirja p 4.1.1 kohaselt oli Kalda tn 4 hoone kasutamise otstarveteks muu kolme või

enama korteriga elamu (kood 11222), muu toitlustushoone (kood 12139), büroohoone (kood

12201) ja kaubandushoone (kood 12311). Seega võimaldab projekt ehitada välja kõiki neid

otstarbeid ning nende otstarvete valik on arendajale vaba ning konkreetsete üürnike leidmisel

on võimalik ruume liigendada ja ruumide otstarvet ja suurust täpsustada. Ehitusprojekt ei näe

ette äripindade suuruseid ning väiksemate ruumide planeerimine ei saa kuidagi häirida

naabreid või avalikkust, kuna eelduslikult koguneb väiksemasse ruumi vähem inimesi kui

suuremale pinnale. Suuremat ruumi on oluliselt keerulisem välja üürida. Ka vaheseinte

ehitamise võimalus on projektis ette nähtud (PVSH1_EP_AR-3-001_v04 seletuskiri, p 4.1.4).

Külaliskortereid ei plaani kaebaja ehitada ja sellekohased väited ei põhine tõenditel, mistõttu

on viited tuleohutusele ainetud.

Kaebaja palus esialgse õiguskaitse korras peatada Pärnu Linnavalitsuse 16.09.2024

ettekirjutus-hoiatuse nr 8-17/8246 resolutsiooni p 1 kehtivus või alternatiivselt peatada

resolutsiooni p 1 kehtivus osas, milles kohustatakse kaebajat peatama ehitustegevus ehitusloa

nr 1912271/34615 alusel. Vastustaja on kogu menetluse vältel käitunud pahauskselt ning

eesmärgiga hoida ära kohtuvaidlus või lükata see edasi. Ehitamise peatamine on vastuolus

Tallinna Ringkonnakohtu 30.11.2023 määruses (p-d 13 ja 19) sõnastatud põhimõttega, et

ehituskeelu kehtestamine saab olla vaid ajutine abinõu kuni asjaolude väljaselgitamiseni.

Ehituskeeld on ebaproportsionaalne, sest on kehtestatud määramata ajaks. Kaebajal on

esialgse õiguskaitse vajadus, sest ehituskeeld muudab ettevõtlusega jätkamise võimatuks (vt

ka 25.10.2023 esialgse õiguskaitse taotluse p-d 26–30 ja 25.01.2024 seisukoha p-d 76–97).

Ringkonnakohtu määrusest nähtub, et vastustaja ei saa keelata ehitamist kehtiva ehitusloa

alusel. Kaebus on perspektiivikas, sest vastustaja keelas kaebajal seadusliku tegevuse.

Esialgse õiguskaitse kohaldamine ei rikuks avalikku huvi, vaid avalikku huvi (avalikku

linnaruumi) kahjustaks hoopis ehitustegevuse aastateks seiskamine.

8. Tallinna Halduskohus võttis 26.09.2024 määrusega menetlusse Vanasadama

Arenduse OÜ kaebuse Pärnu Linnavalitsuse 16.09.2024 ettekirjutus-hoiatuse nr 8-17/8246

resolutsiooni p 1 tühistamiseks, liitis haldusasjad nr 3-23-2386 ja nr 3-24-2679 ühte

menetlusse ning rahuldas kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse ja peatas Pärnu Linnavalitsuse

16.09.2024 ettekirjutus-hoiatuse nr 8-17/8246 resolutsiooni p 1 kehtivuse kuni praeguse

haldusasja menetluse lõpuni (resolutsiooni p 7).

Kaebaja on taotlenud esialgset õiguskaitset põhjusel, et tema kavandatud ja tellitud

ehitustööde katkestamine ei võimaldaks püsida ehitustööde ajakavas ja eelarve piirides ning

tooks kaasa olulised probleemid sõlmitud ehituslepingute täitmisel. Vastustaja on 16.09.2024

ettekirjutuses heitnud ette, et kaebaja ei soovi ehitusloa saanud ehitusprojekti täpsustada, vaid

tema eesmärk on teha projektis olulised muudatused. Vastustaja hinnangul on kaebaja

muutnud ehitise olulisi tingimusi, sh kasutamise otstarvet, hoone esimese korruse

absoluutkõrgust, parkimiskohtasid ja seeläbi ka teisi olulisi omadusi. Ehitusprojekti kohta on

koostatud GEi jt 03.06.2024 ekspertarvamus, et selgitada välja projekti vastavus kehtivatele

standarditele, õigusaktidele ja tavale ning projekti ekspertiiside vastavus majandus- ja

kommunikatsiooniministri 08.06.2025 määrusele nr 62 „Nõuded ehitusprojekti ekspertiisile“

(määrus nr 62). Ekspertarvamuses leiti kokkuvõttes, et parandatult vastavad ehitusprojekti

osad esitatavatele nõuetele ning ekspertiisis käsitletud tööprojektide alusel on kutseoskustega

ehitajatel võimalik püstitada eesmärgipärane ehitis. Kohtule ei nähtu, et ekspertiisi

koostamisel oleks rikutud määruse nr 62 nõudeid, mistõttu puudub kohtul alus asuda

ekspertidest erinevale järeldusele. Esialgse õiguskaitse kohaldamisel võtab kaebaja endale ise

äririski, kui ta ehitab valmis ekspertiisi läbinud ehitusprojektist erineva ehitise, mille

4(10)

3-23-2386

vastavust ehitusprojektile hinnatakse uuesti kasutusloa menetluses. Samas on kaebaja oma

esialgse õiguskaitse vajadust piisavalt põhjendanud ning ka ringkonnakohtud on praeguses

asjas varem leidnud, et asjas puudub tungiv avalik või kolmandate isikute huvi, mis välistaks

esialgse õiguskaitse kohaldamise. Pigem on avalikes ning kolmandate isikute huvides, et

pooleliolev ehitis valmiks kinnitatud projekti alusel võimalikult kiiresti. Eelneva põhjal tuleb

esialgse õiguskaitse taotlus rahuldada.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

9. Pärnu linn palub 11.10.2024 määruskaebuses tühistada halduskohtu 26.09.2024

määruse resolutsiooni p 7 ning uue määrusega jätta esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata.

Halduskohus lähtus üksnes kaebaja tellitud ühest ekspertarvamusest, jättes arvestamata teiste

menetluse käigus esitatud ekspertarvamustega. Vastustaja esitatud TSi 16.07.2024

ekspertarvamuses on tuvastatud, et kaebaja esitatud ekspertarvamustes ei ole hinnatud

vastavust kehtiva ehitusloa saanud projektile ning kaebaja ei ehita kehtiva ehitusloa aluseks

oleva ehitusprojekti järgi. Kaebaja esitatud 03.06.2024 ekspertarvamuse ülesanne ei olnud

kontrollida tööprojekti vastavust nõuetele ja DP-le. Samuti puuduvad arvamusel kahe

eksperdi allkirjad. Halduskohus ei ole TSi ekspertarvamusega üldse arvestanud ega seda ka

põhjendanud. Ehitustegevuse jätkamise korral on suur tõenäosus, et maa-aluse parkla mahtu

ei ole hiljem enam võimalik suurendada ega viia seda vastavusse DP ja ehitusloa nõuetega,

ilma et sellega kaasneksid märkimisväärsed kulud. Hetkel on ehitus veel sellises järgus, kus

maa-aluse parkla suurendamine on võimalik, kuid see eeldab juba rajatu osalist lammutamist.

Ehitustegevuse peatamine on seega vajalik ning seda eelkõige eesmärgiga vältida

märkimisväärseid kulusid kaebajale. Ehitusloaga vastuolus ehitamine muudab hiljem ka

kasutusloa saamise keeruliseks, kuna ehitise mittevastavus DP-le on üheks kasutusloa

väljastamisest keeldumise aluseks (EhS § 55 p 3). Esialgse õiguskaitse kohaldamine ei saa

seega olla kuidagi põhjendatud, sest vastasel juhul muutuks kohaliku omavalitsuse

haldusaktide järgimine suvaliseks ning ehitusloast ja selle aluseks olevast ehitusprojektist

möödaehitamiseks piisaks üksnes haldusaktide vaidlustamisest. Arusaamatu on halduskohtu

järeldus, miks on avalikes huvides ehitise valmimine, sõltumata sellest, kas see vastab

ehitusloale või mitte. Enne esialgse õiguskaitse kohaldamist ei küsinud halduskohus ka

vastustaja seisukohta ega arvestanud seni haldusasjas tuvastatud asjaolude ja kogutud

tõenditega. Kaebaja eesmärk on tekitada esialgse õiguskaitse kohaldamisega olukord, kus

esialgse õiguskaitse tagajärgede kõrvaldamine oleks hiljem keerukas või ebamõistlikult

kulukas.

10. Vanasadama Arenduse OÜ palub 30.10.2024 vastuses jätta määruskaebus

rahuldamata ja halduskohtu määrus muutmata. Esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmine

kahjustaks kaebaja õigusi ebaproportsionaalselt. Määruskaebus keskendub peaasjalikult

sisulisele vaidlusele ning selles ei ole lükatud ümber kaebaja esialgse õiguskaitse vajadust.

Ehitusseisakuga kaasnevaid tagajärgi (ehituslepingute täitmise võimatusest tekkiv kahju)

oleks hiljem keeruline hüvitada. Kaebusel on head eduväljavaated, sest rikutud on

ärakuulamisõigust, mis on ehitustegevuse keelamise kui kaalutlusotsuse puhul äärmiselt

oluline menetlusviga (nt Riigikohtu 19.12.2006 otsus nr 3-3-1-80-06, p 20). Samuti ei saa

vastustaja keelata ehitustegevust kehtiva ehitusloa alusel. Halduskohus on põhjendatult

leidnud, et ehitamise jätkamine on kooskõlas ka avalike huvidega. Määramata ajaks ja ilma

tingimusteta ehituskeelu kehtestamine on vastuolus Tallinna Ringkonnakohtu 30.11.2023

määrusega (p-d 13, 19). Vastustaja varjatud eesmärk on välistada igasugune ehitustegevus

kaebaja kinnistutel. Kaebaja esitatud 03.06.2024 ekspertarvamusele on alla kirjutanud kõik

eksperdid. Nõuded ehitusprojekti ekspertiisile tulenevad määrusest nr 62 ja kaebaja ei saa ise

püstitada ekspertidele lähteülesannet. Halduskohus ei ole arvestanud mh kaebaja asjatundjate

5(10)

3-23-2386

arvamusi, vaid on tuginenud ehitusprojekti ekspertiisile. Kaebajal on alust arvata, et vastustaja

jätkab senist käitumismustrit ja tunnistab enne sisulise vaidluseni jõudmist kehtetuks ka

vaidlustatud 16.09.2024 ettekirjutuse. Ettekirjutuses on seejuures lisaks viidatud ehitusloa

kehtetuks tunnistamisele, millega seoses ei ole kaebajat samuti eelnevalt ära kuulatud.

Kaebaja on esitanud ettepaneku sõlmida kompromiss, nõustudes täiendavalt 30 parkimiskoha

rajamisega. Sellega muutus ainetuks ka vastustaja hirm, et tulevikus pole võimalik

täiendavaid parkimiskohti rajada. Vastustaja on aga üksnes teeselnud

kompromissiläbirääkimiste pidamist ning 25.10.2024 selgus, et vastustajal ei ole mingit tahet

kompromissi sõlmida.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

11. Ringkonnakohus leiab jätkuvalt, et kaebajal on esialgse õiguskaitse vajadus ehituskeelu

kehtivuse peatamiseks (vt ka 30.11.2023 määruse p 10; 23.04.2024 määruse p 24). Kaebaja

on selgitanud, et kavandatud ja tellitud ehitustööde katkestamine ei võimaldaks püsida

ehitustööde ajakavas ja eelarve piirides ning tooks kaasa olulised probleemid ehitustööde

tegemiseks sõlmitud lepingute täitmisel. Kaebaja on juba enne Kalda tn 4 hoonete valmimist

sõlminud hulga võlaõiguslikke müügilepinguid ning tähtaegade ületamine võib tuua kaasa

ostjate poolt korteritest loobumise ja tehingutest taganemise. Kaebaja on esitanud näidisena

ühe Kalda tn 4 korteri müügilepingu, mille p-de 3.6.1 ja 4.1 järgi oli kaebajal kohustus tagada

eluruumide valmimine hiljemalt 31.10.2024 ja asjaõiguslepingu sõlmimine hiljemalt

15.11.2024. Ehkki nende tähtaegade järgimine oli juba muutunud võimatuks, ei välista see

esialgse õiguskaitse vajadust. Ringkonnakohtule on usutav, et jätkuv ehituskeeld võiks tuua

kaebajale kaasa rasked majanduslikud tagajärjed, mille hilisem korvamine võiks olla

keeruline (vt 23.04.2024 määruse p 29). Vastustaja argument, et esialgne õiguskaitse tuleks

jätta kohaldamata kaebaja õiguste kaitseks (hilisema ümberehitusega tekkiva kahju

ärahoidmiseks), ei ole asjakohane. Olukorras, kus ehituskeeld on esialgse õiguskaitse korras

peatatud, kuid vaidlus ehituskeelu õiguspärasuse üle jätkub kohtus, on ehitamise jätkamine

hõlmatud kaebaja äririskiga. Ka esialgse õiguskaitse abinõu kohaldamine ei tekita kaebajale

kaitstavat usaldust, et tal on võimalik ehitustegevusega jätkata (vt HMS § 67 lg 4 p 1; vrd

Riigikohtu 04.12.2017 otsus nr 3-15-873, p 32). Kui kaebus jääb rahuldamata ja

ehitustegevuse keelamine oli õiguspärane, tuleb kaebajal ehitustegevuse jätkamise tagajärjed

hiljem kõrvaldada.

12. Eeltoodule vaatamata on taotletud esialgse õiguskaitse abinõu kohaldamise (ehituskeelu

peatamise) tõenäoliseks tagajärjeks, et kaebaja viib ehitustööd soovitud kujul lõpule juba enne

asja menetlust lõpetava kohtulahendi jõustumist. Kalda tn 4 hoone faktilisel valmimisel

sõlmib kaebaja eelduslikult asjaõiguslepingud kolmandate isikutega, kes on soovinud

hoonesse korterit soetada, ning sel juhul tuleks vastustajal edaspidi arvestada ka nende

õigustega (vt Riigikohtu 04.12.2017 otsus nr 3-15-873, p 37). Vastustajaga tuleb nõustuda, et

asjas vaieldakse mh selliste tingimuste järgimise üle, mille hilisem ümbertegemine võib

osutuda oluliselt raskendatuks või isegi võimatuks. Pärnu Linnavalitsus on 10.10.2023

ettekirjutus-hoiatuses nr 8-17/9066 (p 1.3), 22.01.2024 otsuses nr 3-5.4/49 (p-d 1.2, 2.1) ning

ka 16.09.2024 ettekirjutus-hoiatuses nr 8-17/8246 (p-d 2.3, 2.10) heitnud kaebajale ette seda,

et maa-aluse parkla rajamisel on arvestatud üksnes I etapi 98 parkimiskoha rajamisega ning

ehitamisega senisel kujul jätkamisel ei oleks enam võimalik rajada II ja III etapi

parkimiskohtasid (30 + 24) ilma ulatusliku ümberehituse ja lammutamiseta. Eksperdid MS ja

TS on nõustunud, et parkimiskohtade hilisem rajamine oleks küll tehniliselt võimalik (hooned

toetuvad vaiadele ja nende vahelise osa saab tühjaks kaevata, osa betoonist rostvärke tuleks

lammutada), on TS avaldanud arvamust, et see oleks majanduslikult ebamõistlik (vt

09.04.2024 paikvaatluse protokoll, lk 3). Kalda tn 4 hoone 1. korruse avaliku kasutusega

6(10)

3-23-2386

ruumide asendamine väiksemate eraldi vannitubadega ruumidega (nt TSi 16.07.2024

ekspertarvamus) on hiljem tagasitäidetav eeldusel, et uued vaheseinad on mittekandvad (vt ka

09.04.2024 paikvaatluse protokoll, lk 11–12). Kalda tn 4 hoone absoluutkõrguse tõstmine on

faktiliselt toimunud ning esialgse õiguskaitse kohaldamine ei saa seda enam mõjutada.

13. Lammutustööde hilisema võimalikkuse osas tuleb arvestada, et eluhoone lammutamine

saab üldjuhul olla vaid väga erandlik abinõu, mille puhul tuleb arvestada ka kolmandate

isikute (korteriomanike) usalduse kaitsega (nt Tallinna Ringkonnakohtu 08.11.2023 määrus nr

3-23-2226, p 10; 29.12.2022 määrus nr 3-22-2347, p 13; vt ka Riigikohtu 24.05.2010 otsus nr

3-3-1-29-10, p 28; 08.04.2004 määrus nr 3-3-1-13-04, p 20). Kui lammutamise vajadus

selgub alles siis, kui kaebaja on hoone kolmandatele isikutele võõrandanud (sh osaliselt),

kaasneksid neile lammutamisega ka olulised negatiivsed mõjud (müra, tolm jms häiringud).

Samuti mõjutaks lammutamine negatiivselt ehitusala naabreid (vt ka ringkonnakohtu

23.04.2024 määruse p 31).

14. Halduskohus pidas esialgse õiguskaitse abinõu kohaldamiseks piisavaks, et GEi jt

03.06.2024 ekspertarvamuses on kokkuvõttes leitud, et parandatult vastavad ehitusprojekti

osad esitatavatele nõuetele ning ekspertiisis käsitletud tööprojektide alusel on kutseoskustega

ehitajal võimalik püstitada eesmärgipärane ehitis. Halduskohus leidis, et ekspertarvamuses ei

ole rikutud määruse nr 62 nõudeid ning kohtul ei ole alust jõuda teistsugusele järeldusele.

Ringkonnakohus nõustub Pärnu linna etteheitega, et halduskohus pidanuks lisaks arvestama

vastustaja tellitud 16.07.2024 ekspertarvamusega. Seejuures ei ole GEi jt 03.06.2024

ekspertarvamuses käsitletud maa-aluse parkla parkimiskohtade arvu, Kalda tn 4 hoone 1.

korruse kasutusotstarbe ega ka hoone absoluutkõrguse tõstmise küsimusi.

15. Kaebaja on esmalt leidnud, et vastustajal puudub seaduslik alus keelata ehitamist

kehtiva ehitusloa alusel. Ringkonnakohus sellega ei nõustu. Vaidlusaluses 16.09.2024

ettekirjutuses on õiguslike alustena viidatud EhS § 130 lg 2 p-d 1 ja 2 ja KorS § 28 lg 1, mis

annavad kohalikule omavalitsusele õiguse teha ehitusjärelevalve raames ettekirjutus mh ohu

tõrjumiseks. EhS § 38 lg 1 kohaselt annab ehitusluba õiguse ehitada ehitist, mis vastab

ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile. Seega on kohalikul omavalitsusel võimalik

keelata mh ehitustegevus, mis on vastuolus ehitusloa saanud ehitusprojektiga (vt ka

ringkonnakohtu 30.11.2023 määruse p 14; Riigikohtu 13.12.2018 otsus nr 3-16-1050, p 18).

Kaebuse ülekaalukaid eduväljavaateid ei saa järeldada ka ärakuulamisõiguse rikkumise

väitest, sest 16.09.2024 ettekirjutuses toodud peamised rikkumised olid kaebajale teada

vastustaja 10.10.2023 ja 22.01.2024 haldusaktidest, mille üle on toimunud kohtuvaidlus.

Asjaoludest tulenevalt ei pruukinud kaebaja ära kuulamata jätmine tingida sisuliselt

õigusvastase haldusakti andmist (HMS § 58).

16. Vastustaja on heitnud kaebajale esmalt ette ehitusloas (ja ka DP-s) nõutust väiksema

arvu parkimiskohtade rajamist. Ehitusloa aluseks olnud ehitusprojekti (vt PVS_EP_AS-3-

01_v05 seletuskirja p 4.4) järgi on ehitusala normatiivne parkimiskohtade arv 161 ning maa-

alusesse parklasse on projekteeritud 171 parkimiskohta (täpsemalt kujutatud joonistel

PVSH0_EP_AR-9-101 ja PVSH0_EP_AR-9-102).

Ringkonnakohus kordab esmalt

23.04.2024 määruses (p 26) selgitatut, et kuna ehitustegevuse aluseks on kehtiv ehitusluba,

siis ei ole määrav see, kui palju parkimiskohti tulnuks rajada DP või ka standardi kohaselt,

sest sellega tuli arvestada ehitusloa andmisel. Tähtsust omab, kui palju parkimiskohti tuleb

rajada kehtiva ehitusloa aluseks oleva ehitusprojekti kohaselt. Vastustaja viidatud seletuskirja

p-s 4.4 on selgitatud, et maa-alusesse parklasse rajatakse I etapis 98 parkimiskohta ning

edasine maa-alune parkimiskorrus rajatakse etapiliselt vastavalt parkimiskohtade

ostuhuvile/turusituatsioonile. Parkimiskohtade võimalik koguarv on 98–171. Arhitektuurilise

7(10)

3-23-2386

osa PVSH0_EP_AR-3-001_v05 seletuskirja p 4.1.1 järgi tuleb parkimisnormatiive rakendada

suurima lubatud väärtusena (vt DP seletuskirja p 1.6.6). Ehitusloa andmise aluseks olnud

ehitusprojekti seletuskirjadest lähtudes võib nõustuda kaebaja seisukohaga, et ehitusloa

andmisel on vastustaja nõustunud, et välja ehitatakse minimaalselt I etapi 98 parkimiskohta

ning seejärel otsustatakse klientide ostuhuvi alusel, kas rajada II ja III etapis täiendavad maa-

alused parkimiskohad (sama kinnitab mh parkimiskorralduse ideestik). Kuigi ehitusluba ja

selle andmise korraldus moodustavad ühe terviku (nt Riigikohtu 09.05.2008 määrus nr 3-3-1-

22-08, p 10), ei nähtu ka Pärnu Linnavalitsuse 02.12.2019 korraldusest nr 780, millega

ehitusluba väljastati, et selles oleks soovitud seada ehitusprojektile mingeid täiendavaid

tingimusi, vaid korralduses on üksnes kirjeldatud ehitusprojektis kavandatut. Seega ei ole

alust järeldada, et ehitusloa saanud ehitusprojekti alusel tuli rajada 171 parkimiskohta.

17. Kalda tn 4 hoone 1. korruse kasutusotstarbe muutmisega seoses nähtub ehitusloa

aluseks olnud ehitusprojektist (vt PVSH1_EP_AR-3-001_v04 seletuskirja p 4.1.1), et Kalda

tn 4 hoone kasutamise otstarveteks on muu kolme või enama korteriga elamu, muu

toitlustushoone, büroohoone ja kaubandushoone. Esimesel korrusel asuvad korterite

trepikodade sissepääsud koos panipaikade, tehniliste ruumide ja prügiruumidega.

Äripindadest asuvad 1. korrusel toitlustuspind ja kaubanduspinnad, mida on võimalik

kasutada ühe suure ruumina või jaotada kergseintega väiksemateks osadeks (vt p 4.1.4).

Eelprojekti joonisel (PVSH1_EP_AR-5-001-v04_1K-plaan) on kasutusotstarbe 11222

pindalaks 334,1 m2 (millest 26,6 m2 tehnopind ja 307,5 m2 üldkasutatav pind), kasutusotstarbe

12139 pindalaks 287,2 m2 ning kasutusotstarbe 12311 pindalaks 464 m2 (millest

mitteeluruumi pind 454 m2 ja tehnopind 10 m2). Tööprojekti joonisel PVSH1_TP_AR-5-

001_v01 on kadunud toitlustusele mõeldud pinnad ning asemele kavandatud väiksemad

vannitubadega ja tänavale avanevate välisustega pinnad (pinnad K02–K17), mille

kasutusotstarbeks on märgitud 12201 (büroohoone). Vastustajal on kahtlus, et need ruumid on

kavandatud külaliskorteriteks, mille ehitamist on kaebaja ka varem soovinud (nt 21.12.2023

kaebuse p 32; 02.10.2024 seisukoht). Seda, et kaebaja soovib rajada külaliskorterid, kinnitab

ka tema veebilehel olev Kalda tn 4 hoone 1. korruse müügiplaan,1 millest nähtuvalt on uutesse

ruumidesse kavandatud magamisase koos pesemis- ja kööginurgaga.

18. Seega saab vastustajaga nõustuda, et kaebaja soovib ilmselt ehitada tööprojekti alusel,

mis on Kalda tn 4 hoone 1. korruse kasutamise otstarvete osas vastusolus ehitusloa andmise

aluseks olnud eelprojektiga. Ehitusprojekti erinevate staadiumite detailsus on küll erinev, kuid

samas tuleb arvestada, et eelneva staadiumi ehitusprojekt on siduvaks lähteülesandeks

järgneva staadiumi projekti koostamiseks (vt määruse nr 97 § 5 lg 3). Ehitusloa saanud

eelprojekti saab hiljem üksnes täpsustada (vt määruse nr 97 § 12), kuid mitte oluliselt muuta.

Viimasel juhul on vaja taotleda uus ehitusluba (vt EhS § 46 lg 1 p 1; Riigikohtu 13.12.2018

otsus nr 3-16-1050, p-d 16 ja 18). Küsimuses, millist ehitusprojekti muudatust tuleb pidada

oluliseks EhS § 46 lg 1 p 1 ja määruse nr 97 § 12 tähenduses, on vastustajal hindamisruum (vt

ka ringkonnakohtu 23.04.2024 määruse p 27). Põhjendamatuks ei saa pidada hinnangut, et

Kalda tn 4 hoone 1. korruselt avalikule kasutusele suunatud toitlustus- ja kaubanduspindade

kaotamist ja nende asendamist ruumidega, mida võib mõistlikult pidada külaliskorteriteks

turismiseaduse § 18 lg 8 tähenduses, saab käsitada ehitise olulise tingimuse olulise

muutmisena. Seega võib Kalda tn 4 hoone tööprojekt olla vastuolus eelprojekti siduvate

tingimustega (lähteülesandega).

19. Olukorras, kus kaebaja on Kalda tn 4 hoone absoluutkõrgust juba tõstnud (s.o hoone

esimese korruse põrand on valminud), ei saa ehitusjärelevalve raames seda tagajärge enam ära

hoida ehk sellel põhjusel ei oleks ehituskeelu kohaldamine põhjendatud. Ehituskeeld saab olla

1 https://vanasadamakvartal.ee/hinnad-ja-plaanid-kalda-4/i-korrus/

8(10)

3-23-2386

ajutiseks meetmeks peatada edasine ehitamine, mitte aga sanktsioon juba toimunud võimaliku

õigusvastase ehitamise eest. Ehituskeeld on samas asjakohane ehitusloa nr 1912271/34615

alusel ehitatavate ülejäänud hoonete absoluutkõrguse tõstmise osas ning ka osas, milles

hoonete absoluutkõrguse tõstmisega kaasneb hooneid ümbritseva maapinna tõstmine.

Vastustaja on 04.09.2024 paikvaatlusel tuvastanud, et Kalda tn 4 hoonet ümbritseva maapinna

tõstmise tööd ei olnud veel lõppenud.

20. Eelprojekti PVSH1_EP_AR-3-001_v04 seletuskirja p 3.3 kohaselt tuleb DP-st lähtuvalt

projekteerida hoonete sissepääsud vähemalt 3,19 m kõrgusele (DP-s oli märgitud minimaalne

absoluutkõrgus 3 m, kuid see erinevus on tingitud Euroopa kõrgussüsteemi rakendamisest).

Tööprojektis on Kalda tn 4 hoone absoluutkõrguseks 3,19 m asemel 3,68 m. Vastustaja on

selles osas heitnud ette peaasjalikult seda, et kuna kaebaja ei ole esitanud uut

vertikaalplaneeringut vastustajale kontrollimiseks (vt 16.09.2024 ettekirjutus-hoiatuse p 2.7),

siis ei ole linnal olnud võimalik kontrollida maapinna kõrguse tõstmise mõju ümbritsevatele

tänavatele, sademevee lahendusele jms. Vastustaja on 22.01.2024 otsuse p-s 2.3 selgitanud, et

kõrguse tõstmise korral tulevad hoonete ümbruse teede ja platside kalded ehitusloa aluseks

olnud projektiga võrreldes suuremad, sh tulevad kalded oluliselt suuremad kui standardiga

EVS 843:2016 ette nähtud 2% (kergliiklusteede, sh promenaadi puhul) või 3% (linnaväljakute

puhul). Kaebaja on 18.11.2024 esitanud uue vertikaalplaneeringu halduskohtule ja

vastustajale (vt PVS_TP_TL-4-40_v05) ning sellest nähtuvalt on Kalda tn 4, 6 ja 8 hoonete

promenaadi poolne kalle maksimaalselt 3% (ca 1,72°), kuid mitte vähem kui 2% (ca 1,15°).

Ka ülejäänud suundades ei ületa hoonete ümbruse kalded 3%. Kuigi kaebaja on kõrguse

tõstmise vajadust põhjendanud üleujutusohuga, mis pidi talle olema äratuntav juba enne

ehitusloa taotlemist (vt ka ringkonnakohtu 23.04.2024 määruse p 27), ei saa selles osas

täiendava ettevaatusabinõu kohaldamist pidada pahauskseks. Kaebaja on lisaks viidanud DP

seletuskirja p-le 1.6.10, mille kohaselt tuleb üleujutusriski ärahoidmiseks tõsta sissepääsude

(sh maa-aluse parkla sissepääsu) ja 1. korruse põranda pinda minimaalselt absoluutkõrguseni

3 m (3,19 m). Sellisel kõrgusel jääb hoonestusele vaid 1000-aastase tõenäosusega

üleujutusrisk (veetaseme absoluutkõrgus kuni 3,71 m). Üleujutusohu osas ei pea siiski

arvestama üksnes prognoosidega ning selle ohu ennetamiseks täiendava abinõu kohaldamine

arvestab ka DP eesmärgi ning avalike ja kolmandate isikute huvidega. Tuvastatud asjaoludel

on ringkonnakohtule kaheldav, et hoonete absoluutkõrguse tõstmist 0,49 m võrra saab pidada

ehitusprojekti selliseks muudatuseks, mille jaoks tulnuks taotleda uut ehitusluba. Ei ole

äratuntav, et kallete muutus 0–1% võrra muudaks sademevee lahendust või mõjutaks hooneid

ümbritseva ala kasutatavust kergliiklejatele. Hinnangut, et tegemist ei ole väga olulise

muudatusega, kinnitab kaudselt ka vastustaja valmidus kompromissi korras nõustuda kõrguse

tõstmisega (vt 25.07.2024 kompromissiettepanek).

21. Kokkuvõttes on vastustaja määruskaebus põhjendatud osas, mis puudutab Kalda tn 4

hoone 1. korruse ehitustööde peatamist. Kalda tn 4 hoone 1. korruse kasutusotstarbe

muutmise küsimuses ei saa kaebuse eduväljavaateid pidada kuigi suurteks ning kuigi 1.

korruse hilisem ümberehitamine ja osaline (st mittekandvate vaheseinte) lammutamine oleks

ilmselt võimalik, võiksid sellega kaasneda olulised negatiivsed mõjud nii naaberkinnistutele

kui ka kolmandatele isikutele. Selleks, et kaebajal oleks võimalik jätkata Kalda tn 4 hoone

ülejäänud ehitustöödega, tuleb ehitustööd 1. korrusel peatada üksnes osaliselt. Kuna kaebajal

on õiguskaitsevajadus ning kaebuse eduväljavaated on maa-aluse parkla ja hoonete

absoluutkõrguse tõstmise osas pigem head, siis oli selles osas esialgse õiguskaitse abinõu

kohaldamine põhjendatud.

22. Eelneva põhjal rahuldab ringkonnakohus Pärnu linna määruskaebuse osaliselt ja

tühistab Tallinna Halduskohtu 26.09.2024 määruse resolutsiooni p-i 7. Ringkonnakohus teeb

9(10)

3-23-2386

tühistatud osas uue määruse, millega rahuldab Vanasadama Arenduse OÜ esialgse õiguskaitse

taotluse osaliselt. Ringkonnakohus peatab HKMS § 251 lg 1 p 1 alusel Pärnu Linnavalitsuse

16.09.2024 ettekirjutus-hoiatuse nr 8-17/8246 resolutsiooni p 1 kehtivuse, v.a osas, milles

sellega kohustati kaebajat peatama Kalda tn 4 hoone 1. korruse ehitustööd. Kaebajal on

lubatud jätkata Kalda tn 4 hoone 1. korruse ehitustöödega elamu üldkasutatavate ja

tehnopindade osas (vt joonis PVSH1_EP_AR_-5-001-v04_1K-plaan). Esialgne õiguskaitse ei

laiene Kalda tn 4 hoone 1. korruse muu toitlustushoone (12139) ja kaubandushoone (12311)

pindadele (s.o mitteeluruumid 1-101-1, 1-102-1 ja 1-103-1). Selleks, et kaebaja saaks jätkata

Kalda tn 4 hoone 1. korruse ehitustöödega, tuleb kas koostada tööprojekti muudatus, mis on

kooskõlas ehitusloa andmise aluseks olnud eelprojektiga, või taotleda muudetud

ehitusprojektile uus ehitusluba.

23. Haldusasjas määruskaebuse esitamine on lõivuvaba (HKMS § 104 lg 1,

riigilõivuseaduse (RLS) § 22 lg 1 p 9). Kuna Pärnu linn on 09.10.2024 maksekorraldusest

nähtuvalt tasunud määruskaebuselt riigilõivu 15 eurot, tuleb seaduses ettenähtust rohkem

tasutud riigilõiv HKMS § 104 lg 5 p 1 ja lg 8 ning RLS § 15 lg 1 p 1 alusel maksjale

tagastada.

(allkirjastatud digitaalselt)

10(10)