2-21-16978/115 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Iris Kangur-Gontšarov, Mati Maksing ja Indrek Soots

Otsuse tegemise aeg ja koht

02.12.2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-16978

Kohtuasi

V.A ja E.X hagi Y.E vastu hinna alandamise,

enamtasutu väljaandmise ja lepingujärgse leppetrahvi

nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 24.04.2023 kohtuotsus

Kaebuse esitaja ja liik

V.A ja E.X apellatsioonkaebus

Y.E vastuapellatsioonkaebus

Kaebuse hind

V.A ja E.X apellatsioonkaebuse hind 48 669,25 eurot

Y.E vastuapellatsioonkaebuse hind 500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja I V.A (isikukood XXX )

Hageja II E.X (isikukood XXX)

Hagejate lepinguline esindaja advokaat Päivi Margna

Kostja Y.E (isikukood XXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Martin Lepp

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 21.10.2024 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 24.04.2023 otsus osas, milles see ei ole vastavalt

järgmisele punktile 2 jõustunud, ja saata asi tühistatud osas samale maakohtule

uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis.

2. Harju Maakohtu 24.04.2023 otsus on jõustunud osas, millega maakohus jättis läbi

vaatamata V.A ja E.X hagi Y.E vastu saunamajale kasutusloa hankimise

kohustamise ja seda tõendava dokumentatsiooni üleandmise nõudes.

3. Rahuldada V.A ja E.X apellatsioonkaebus.

4. Y.E vastuapellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

2-21-16978

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. V.A (hageja I) ja E.X (hageja II) esitasid 29.10.2021 Harju Maakohtule Y.E (kostja) vastu

hagi, milles palusid mõista kostjalt hagejate kasuks välja hüvitis 39 045,60 eurot, viivis 39

045,60 eurolt alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) §

113 lg 1 teises lauses sätestatud määras, leppetrahv 7000 eurot ning kohustada kostjat

hankima saunamajale kasutusluba ja andma seda tõendav dokumentatsioon üle hagejatele.

Hagejad palusid jätta menetluskulud kostja kanda.

2. Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmisid kostja kui müüja ja hagejad kui ostjad

31.12.2019 müügilepingu, mille esemeks oli Harju maakonnas Raasiku vallas XXX külas

asuv XXX kinnistu (XXX kinnistu) koos selle oluliste osade ja päraldistega (sh saun, kuur,

grillmaja, üksikelamu ja puurkaev). Müügihinnaks oli lepingu kohaselt 275 000 eurot.

Osaühing KINNISVARABÜROO UUS MAA 22.08.2019 kinnistu hindamisaruande kohaselt

on kinnistu turuväärtus 288 000 eurot. Müüja kinnitas müügilepingus, et lepingu esemel ei ole

mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida

ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel.

3. Enne müügilepingu sõlmimist 27.12.2019 teostas OÜ Ehituskaitse Büroo kinnistu

ülevaatuse, mille alusel fikseeriti müügilepingus müügilepingu eseme puudused, s.o kokku

lepitud tööd, mis kostja pidi tegema hiljemalt 01.07.2020. 12.03.2020 allkirjastasid pooled

kinnistu üleandmise-vastuvõtmise akti. Pooled leppisid müügilepingus kokku, et kui müüja ei

tee kokkulepitud töid, sh kõiki või mõnda neist hiljemalt 01.08.2020, siis kohustub müüja

tasuma ostjale leppetrahvi 7000 eurot. Kostja ei kõrvaldanud müügilepingus ega

üleandmisaktis märgitud puuduseid, sh ei hankinud saunale kasutusluba, kokkulepitud

tähtajaks 01.07.2020, mistõttu peab kostja tasuma hagejatele leppetrahvi 7000 eurot.

4. Kinnistul asuva elamu ja kõrvalhoonete kasutamisel märkasid ostjad olulisi varjatud, s.o

müügilepingu sõlmimisel visuaalselt mitte märgatud puuduseid ehituses, sh ventilatsiooni-,

vee- ja kanalisatsiooni- ning elektrisüsteemi osas. Hagejad tellisid elektriinsener JHlt

eksperthinnangu müügilepingu esemel asuvate hoonete elektritehnilise seisukorra välja

selgitamiseks. 10.07.2020 eksperthinnangu kohaselt ei vasta müügilepingu esemel asuva

hoone piksekaitsesüsteem ohutusnõuetele, sh nähtuvad puudused elamu, saunamaja ja

grillimaja elektripaigaldistes. 09.11.2020 esitasid hagejad kostjale pretensiooni, milles

2-21-16978

hagejad teavitasid kostjat puudustest, nõudes kostjalt oma kohustuste täitmist ja leppetrahvi

7000 euro tasumist.

5. 17.09.2020 tormijärgselt ja 05.04.2021 tellitud elektritehnilise ekspertiisi käigus tuvastati

elektrisüsteemis veel puuduseid. Endmex Service OÜ hinnapakkumise kohaselt kulub kogu

elektrisüsteemi korrastamisele kokku 19 924,65 eurot.

6. Kuna kostja ei avaldanud müügilepingu sõlmimisel hagejatele müügilepingu esemel

asuvate hoonete ehituslikke vigu, mis oluliselt vähendavad müügiobjekti väärtust, siis tellisid

hagejad ka ehitustööde kvaliteedi hindamise ekspertiisi. Osaühingu TEIE MAJA

ehitusinseneri VM 17.04.2021 teostatud ehitusekspertiisikäigus tuvastati mitmeid puuduseid.

North Business OÜ 17.04.2021 ehitustööde eelarve kohaselt kulub puuduste kõrvaldamiseks

kokku 18 332,95 eurot.

7. Hagejad palusid hagiavalduse lugeda müügilepingus kokku lepitud kinnistu hinna

alandamise avalduseks. Taastamaks lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal

lepingupoolte kohustuste vahel, palusid hagejad hinna alandamise korras mõista välja kostjalt

hagejate kasuks hagejate poolt juba makstud alandatud hinda ületava rahasumma 39 045,60

eurot (ehitustöödes tuvastatud puuduste kõrvaldamine hinnangu ja eelarve järgi 18 332,95 +

hinnangu koostamise maksumus 288 eurot + elektrisüsteemis tuvastatud puuduste

kõrvaldamine hinnapakkumise järgi 19 924,65 eurot + ehitusauditi maksumus 500 eurot).

Kinnistu alandatud hinnaks on 235 954,40 eurot (275 000 – 39 045,60).

Kostja vastuväited

8. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.

9. Nõue kohustada kostjat hankima saunamajale kasutusluba ja andma seda tõendav

dokumentatsioon üle hagejatele on põhjendamatu ning tuleb jätta läbi vaatamata.

10. Kostja ei ole rikkunud müügilepingust tulenevaid kohustusi ning seetõttu ei ole hagejatel

õigust nõuda leppetrahvi. Hagejad ei ole leppetrahvinõuet esitanud mõistliku aja jooksul.

Kokkulepitud leppetrahvi õigeks summaks on 1000 eurot. Isegi kui hagejatel oleks

leppetrahvi nõudmise õigus, tuleks seda vähendada null euroni.

11. Müügilepingu p-s 2.5.3 loetlemata asjaolude (sh Ehituskaitse Büroo OÜ esitatud

tähelepanekute) osas oli pooltel kokkulepe, et töid kostja ei tee ning jääb olemasolev olukord.

Paljud väidetavad puudused nii elektri kui ka üldehituse osas pidid olema hagejatele näha.

Hagejad ei ole tõendanud kinnistul ehituslike varjatud puuduste esinemist, mis võiksid olla

käsitatavad müügilepingu rikkumisena. Üleantud kinnistu vastas müügilepingus

kokkulepitule. Hagejad ei ole teavitanud kostjat väidetavatest puudustest mõistliku aja

jooksul. Hagejad on teostanud hinna alandamist ebaõigesti. Hinna alandamine on vastuolus

hea usu põhimõttega, kuna on teostatud 1–2 aastat pärast puudustest teadasaamist.

Maakohtu otsus ja põhjendused

12. Harju Maakohus jättis 24.04.2023 otsusega hagi läbi vaatamata hagejate nõudes

kohustada kostjat hankima saunamajale kasutusluba ja andma üle seda tõendav

dokumentatsioon. Maakohus jättis hagi rahuldamata hinna alandamise ja enamtasutu

väljanõudmise nõudes ning rahuldas hagi osaliselt leppetrahvi nõudes ja mõistis kostjalt

solidaarselt hagejate kasuks välja leppetrahvi 500 eurot. Kostja menetluskulud jättis

2-21-16978

maakohus 99% ulatuses solidaarselt hagejate kanda ning hagejate menetluskulud 1% ulatuses

kostja kanda.

13. Kuna hagejad olid tagasi võtnud nõuded kohustada kostjat hankima saunamajale

kasutusluba ja andma seda tõendav dokumentatsioon hagejatele, siis jättis maakohus

eeltoodud nõuetes hagi läbi vaatamata.

14. Maakohus tuvastas järgmised asjaolud, mille üle pooled ei vaielnud:

- Enne XXX kinnistu müügilepingu sõlmimist pöördusid hagejad OÜ Ehituskaitse Büroo

poole ostetava kinnistu ülevaatuseks ja eksperdihinnangu saamiseks. OÜ Ehituskaitse Büroo

ekspert MS teostas 27.12.2019 hagejate ja kostja juuresolekul kinnistu ülevaatuse, mille kohta

koostas vastavasisulise akti. Teostatud ülevaatuse põhjal leppisid hagejad ja kostja kokku

kindlate tööde teostamises.

- 31.12.2019 sõlmisid hagejad ja kostja kinnistu müügilepingu, mille kohaselt hagejad tasusid

kostjale kinnistu eest 275 000 eurot. Seejuures leppisid pooled müügilepingu p-des 2.5.3 ja

2.5.4 kokku, et müüja kohustub hiljemalt 01.07.2020 teostama kokkulepitud lõpetamata tööd

või selle kohustuse mittetäitmisel hiljemalt 01.08.2020 (otsuses ekslikult 01.08.2019) tasuma

hagejatele leppetrahvi 7000 eurot. Kinnistu otsese valduse kohustus kostja andma hagejatele

üle hiljemalt 15.03.2020.

- 12.03.2020 andis kostja hagejatele kinnistu otsese valduse üle, mille kohta vormistati

üleandmisakt. Üleandmisaktis käsitasid pooled ka müügilepingu p-s 2.5.3 kokkulepitud

kohustuste täitmise seisu (täitmise tähtaeg hiljemalt 01.07.2020), märkides, et tegemata olid

veel vaid müügilepingu p-des 2.5.3.1 (renntrapi pikendamine, aktis p 3) ja 2.5.3.7

(saunamajale kasutusloa/kasutusteatise hankimine, aktis p 9) märgitud tööd.

15. Hagejate esitatud hagiavaldus tuleb lugeda hinna alandamise avalduseks VÕS § 112 lg 2

mõistes.

16. Maakohus tuvastas, et poolte vahel 31.12.2019 sõlmitud XXX kinnistu müügileping on

kehtiv.

17. Hagejad on jätnud eristamata auditites välja toodud tähelepanekud puuduste osas, kas

tegemist on lepingulise või varjatud puudusega ning kas tegemist on puudusega või vastab

väljatoodu VÕS §-s 77 sätestatud tingimustele ehk on keskmise kvaliteediga. Käesolevas

asjas on vajalik välja selgitada, kas kostja andis hagejatele üle kinnisasja, mis oli vähemalt

keskmise kvaliteediga.

18. Maakohtu hinnangul nähtub hagejate esitatud elektrotehnilise ekspertiisi p-s 4.4. esitatud

kokkuvõttest, et „Üleüldine paigalduse kultuur on rahuldav./---/Tuginedes eeltoodule,

paikvaatlusele, Tellija esindajalt saadud infole ja teadaolevatele andmetele, on ekspert

seisukohal, et elamu tugev- ja nõrkvoolusüsteemid on rahuldavas seisukorras.“ 05.04.2021

täiendavast elektrotehnilisest ekspertiisist nähtub, et ekspert on p-s 4.4 (kokkuvõte) jõudnud

taaskord seisukohale, et „Üleüldine paigalduse kultuur on rahuldav.“ Seega ei nähtu

eeltoodust, et kinnisasja elektripaigaldised ei oleks vähemalt keskmises seisukorras.

19. Kostja esitatud MHV Elektrikontroll Osaühingu koostatud elektripaigaldise erakorralisest

auditist nähtub, et „Elektripaigaldis või selle osa vastab kehtestatud ohutusnõuetele ja seda

võib ettenähtud otstarbel kasutada.“. Kostja esitatud AK eksperdiarvamusega seoses XXX

kinnisasja elektripaigaldistega, hagejate tellitud Endmex Service OÜ 10.07.2020 ja

05.04.2021 ekspertiiside ning 22.09.2020 hinnapakkumisega seoses tõi ekspert p-s 4

(lõppjäreldused) ekspert välja mh järgmist – „Vastavalt ülaltoodule pole tuvastatud kinnistu

2-21-16978

elektripaigaldises olulisi puudusi. Ekspertiisi 1 ja 2 järeldused on selles osas valed.

Elektritööde kvaliteet vastab vähemalt keskmisele kvaliteedile ja ükski väidetud puudus ei

kujuta kellelegi ohtu. Kõik hooned ja kinnistu on tavapäraselt ja sihtotstarbeliselt

kasutatavad ka tänase elektripaigaldise korral. Eeltoodu ühtib Ekspertiisi 1 ja 2 punktides 4.4

tooduga, kus Endmex Service OÜ on allajoonitult rõhutades kinnitatud, et üleüldine

paigalduskultuur on rahuldav. Kui siiski hinnata Ekspertiisis 1 ja 2 viidatud väidetavate

puuduste kõrvaldamise maksumusi, siis Hinnapakkumises on tööde ja materjalide

maksumused oluliselt ülehinnatud, mis võib olla ka põhjuseks, miks ei ole Hinnapakkumises

soovitud vastavaid ridu detailsemalt lahti kirjutada.“

20. Maakohtu hinnangul tõendavad kinnisasja elektripaigalduste osas vähemalt rahuldavat

taset nii hagejate enda asjatundja arvamus, kui kostja poolt esitatud asjatundja arvamus.

21. Kostja väited, et hagejate esitatud osaühingu TEIE MAJA teostatud ehitustööde kvaliteedi

hindamise ekspertiis, mille on koostanud VM, võib olla võltsitud, on põhjendatud. On

ebatavaline, et ekspertiisiakt allkirjastatakse allkirjajäljendit kasutades, mitte digitaalselt või

omakäeliselt paberkandjal ekspertiisiaktile. Kuna väidetav ekspertiisi koostaja on surnud, siis

puudub võimalus eksperti küsitleda ja/või veenduda allkirjasamasuses ning seetõttu ei võtnud

maakohus arvesse osaühingu TEIE MAJA ehitustööde kvaliteedi hindamise ekspertiisi.

22. Kostja esitas Osaühingu EstKONSULT ekspertarvamuse „Ehitustööde kvaliteedi

hindamise ekspertiis“, milles kasutati mh alusandmetena hagejate esitatud osaühingu TEIE

MAJA, VM ekspertiisi. Kostja ekspertarvamuses tõi ekspert tõi lõppjäreldustes (p 4) välja

mh, et VMl puudus kutse ametialal ehitusprojekti ekspertiis ning ehitusseadustikukohane

kutse kütte-, ventilatsiooni, veevarustuse ja kanalisatsiooni ning elektripaigaldiste töö

hindamiseks. Täiendavalt tõi ekspert välja järgmist: „Kokkuvõtlikult saab tõdeda, et elumaja

kohta esitatud põhilised vead nagu sokli ebapiisavast soojustamisest ja plaatimistöö veast

põhjustatud põrandaplaatide irdumine, katusetarinduse puudulikkus ja puitkonstruktsioonide

sõlmede ebapiisav ühendamine on tõendamata. Vaegtööna kirjeldatud kondensaadivee toru

ühendamine põrandatrapi süvendisse on asjakohane. Varjatud puuduseid, mis ei olnud ostu-

müügi ajal teada (st VMi kirjeldatud olukordi ei olnud võimalik ülevaatusel tuvastada),

tõendatud ei ole. Käesolevalt kehtivate nõuete kohaselt on lumetõkete puudumine

sissepääsude kohal puuduseks, kuid ei ole varjatud puudus, kuna see olukord oli lihtsasti

vaadeldav/tuvasyatav ülevaatusel. Mõistlik on lumetõkked edaspidi paigaldada. Kinnistul

paiknevad abihooned ei ole lõpuni valmis ehitatud, mis oli samuti ostjale teada ja seega ei

ole tegu varjatud puudusega.“

23. Seega ei ole hagejad tõendanud, et müüja on täitnud oma kohustuse mittekohaselt,

eelkõige andnud üle lepingutingimustele mittevastava (s.o puudustega) asja.

24. Kuna müügilepingu objektil varjatud puuduste esinemine ei ole tõendatud, siis ei saa

järeldada, et kinnisasi ei olnud keskmise kvaliteediga, mistõttu ei ole täidetud hinna

alandamise eeldused.

25. Müügilepingu p-s 2.5.4 leppisid pooled kokku, et kui müüja ei ole lepingu p-s 2.5.3

nimetatud kohustusi, sh kõiki või mõnda neist, täitnud hiljemalt 01.08.2020, siis kohustub

müüja tasuma ostjale ühekordse leppetrahvi summas 7000 eurot.

26. Maakohus tuvastas, et 12.03.2020 lihtkirjaliku üleandmis-vastuvõtmise aktis leppisid

pooled kokku, et:

2-21-16978

- müüja annab ostjale üle kõik hoonetega seotud joonised ja dokumendid, tehnovõrkude kohta

puuduvate jooniste asemel teeb müüja oma parima teadmise alusel käsitsi joonised ja annab

need üle ostjale; käsitsi lisatud märge „TEGEMATA SAUNA MAJA“;

- müüja annab üle kõikide seadmete hooldus- ja kasutusjuhendid, sh maaküttekatel,

ventilatsiooniseade, tarbevee filter, septik/imbväljak jne; lisatud märge „üle antud“;

- müüja pikendab renntrapi jaoks jäetud perspektiivsesse kanalis asuva

kanalisatsioonitorustiku kuni soojavee boilerini ja ühendab keskküttesüsteemi ülevoolu toru

uude kanalisatsioonitorustikku; käsitsi lisatud märge „TEGEMATA“;

- müüja paigaldab ajutise soojustuse (EPS minimaalselt 100 mm) ventilatsiooniseadme

ümber; käsitsi lisatud märge „TEHTUD“;

- müüja teeb vajalikud parandustööd ja tagab trepi valgustussüsteemi töötamise; - käsitsi

lisatud märge „VALGUSTID TÖÖTAVAD“;

- müüja paigaldab kollektorkappi kõikidele kontuuridele ajamid ja ruumide seintele

termostaadid, müüja tagab küttesüsteemi töötamise; käsitsi lisatud märge „TEHTUD“;

- müüja puhastab vee filtrid ja hüdrofoori; müüja teostab vajalikud tööd saunahoone

küttesüsteemi töölerakendamiseks, müüja tagab saunahoone küttesüsteemi töötamise; käsitsi

lisatud märge „PAIGALDATUD LISAFILTER“;

- müüja kohustub teostama kõik vajalikud toimingud ja koostama/tellima nõutavad

dokumendid saunahoonele kasutusloa hankimiseks, müüja kohustub hankima kasutusloa.

käsitsi lisatud märge „TEGEMISEL“.

27. Sama akti p-s 11 on parandatud summa, mis jäetakse müügitehingu sõlmimisel notari

deposiitarvele, trükituna on kirjas 7000 eurot, kuid käsitsi on tehtud parandus, millest

lähtuvalt on leppetrahvi suurus 1000 eurot. Üleandmisakti esitasid hagejad ning hagejad ei ole

kohtu ette toonud ega tõendanud, et üleandmisakt on võltsitud, rikutud või ei kajasta muul

moel poolte tahet akti allkirjastamisel. Seega oli 12.03.2020 poolte vahel kokkulepe, et antud

kuupäeva seisuga teostamata tööde (renntrapi ja sauna kasutusloaga seonduvad ülesanded)

tähtaegse teostamise (01.07.2020) kokkuleppe rikkumise puhuks on ette nähtud leppetrahv

summas 1000 eurot.

28. Maakohtu ette toodud asjaoludest, tõenditest ja poolte esitatud seisukohtadest nähtub, et

lähtuvalt 31.12.2019 poolte vahel müügilepingus ning 12.03.2020 objekti üleandmise-

vastuvõtmise aktis märgitust, oli poolte vahel vaidlus kokkulepitud tööde osas seonduvalt

saunamaja kasutusloa hankimisega ja seda tõendava dokumentatsiooni üleandmisega

hagejatele ning seoses müüja kohustusega pikendada renntrappi. Maakohus jättis tähelepanuta

saunamaja kasutusloa ja selle dokumentatsiooni üleandmisega seonduva võimaliku

leppetrahvi nõude seoses nõuete tagasivõtmisega.

29. Maakohus ei nõustunud kostjaga, et renntrapiga seonduvaid töid hagejad tegelikult ei

soovinudki. Hagejate 11.01.2021 e-kirjast ei nähtu, et hagejad oleksid üheselt ja selgelt

loobunud nimetatud töö teostamise soovist. Vastupidi, selles on rõhutatud, et olenemata

asjaolust, et renntrapiga seonduv ei tekita probleeme, on lepingust tulenev kohustus täitmata.

Puudub vaidlus, et hagejad on nimetatud töö teostamist nõudnud, sh ka 09.11.2020 kirjas,

millele müüja vastas 17.11.2020 kirjaga, viidates pelgalt tööde teostamise mõistlikule

järjekorrale. Hagi on esitatud kohtusse mh leppetrahvi nõudes vähem kui aasta pärast

11.01.2021 hagejate esindaja e-kirja kostjale, mistõttu on leppetrahvi nõue esitatud mõistliku

aja jooksul.

30. Kuivõrd pooled leppisid üleandmisaktis kokku leppetrahvi suurusena 1000 eurot kahe töö

teostamise tähtaegse täitmise leppetrahvina ning hagejad on võtnud tagasi saunamaja

2-21-16978

kasutusloaga seonduva nõude, siis on põhjendatud hagejate leppetrahvi nõue

proportsionaalselt kokkuleppes sätestatud summa ja tähtaegselt teostamata töödega 500 eurot.

31. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt jäi hagi 99% ulatuses rahuldamata, mistõttu jaotas

kohus menetluskulud proportsionaalselt hagi rahuldamise ulatusega.

Apellatsioonkaebus

32. Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad tühistada Harju Maakohtu

24.04.2023 otsus osas, milles hagi jäeti rahuldamata. Hagejad paluvad tühistatud osas teha

uus otsus, millega hagi täielikult rahuldada. Alternatiivselt paluvad hagejad saata asi uueks

läbivaatamiseks maakohtule. Hagejad paluvad menetluskulud jätta kostja kanda.

33. Maakohus on ebaõigesti hinnanud tõendeid ja rikkunud otsuse põhjendamise kohustustust

ning kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust. Maakohus on jätnud tuvastamata, millised

puudused on kohtu arvates varjatud puudused ja millised mitte. Hagejate arvates on kõik

ekspertarvamuses toodud puudused varjatud puudused, st hagejale üle antud asi ei vastanud

lepingutingimustele. Varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda eriteadmisteta isiku, mitte

asjatundja mõistlikest ja põhjendatud järeldustest.

34. Maakohus on ebaõigesti jätnud arvestamata ehitustööde kvaliteedi hindamise ekspertiisi

tõendina põhjendusel, et see on allkirjastamata. Ekspertiisi teostaja VM on selle digitaalselt

allkirjastanud 17.04.2021 ning ekspertiisiga on tõendatud, et müügiese ei vastanud

lepingutingimustele. Ostetud kinnisasjal asuval elamul olid ehituslikud vead ning asi ei

vastanud keskmise kvaliteedi tingimustele, st ei vastanud kehtestatud

projekteerimisnormidele, ehitusseadustikule ja ehitustavale. Põhjendamatu on maakohtu

seisukoht, et kinnisasja elektripaigaldised on rahuldavas seisukorras. Igal juhul ei saa

nõustuda maakohtu seisukohaga, et elektripaigaldiste rahuldav tase välistab elektripaigaldiste

puudused, kui elektrisüsteemis on puudused, mis on oma olemuselt ohtlikud, võivad üle

kuumeneda ja süttida.

35. Kuidas maakohus kõiki asjaolusid hindamata jõudis järeldusele, et nii hagejate enda

eksperdiarvamus kui ka kostja esitatud eksperdiarvamus tõendavad kinnisasja

elektripaigaldiste rahuldavat taset, ei ole arusaadav.

36. Maakohus ei ole selgitanud, kuidas ta jõudis järeldusele, et leppetrahvi nõuet ei ole

esitatud mõistliku aja jooksul. Kostja on omaks võtnud, et ta ei ole oma lepingulisi kohustusi,

mis tulenevad 31.12.2019 lepingust, kokku lepitud tähtajaks 01.08.2020, täitnud. Kostja ei ole

tõendanud, et hageja I on algselt märgitud leppetrahvi summa 7000 parandanud 1000 euroks.

Kostja on need parandused teinud hagejate teadmata. Kuna leppetrahvinõue on sissenõutavaks

muutunud alates 02.08.2020, siis teatasid leppetrahvinõudest kostjale 17.11.2020, siis on

hagejad oma nõudest teatanud mõistliku aja jooksul.

Vastuapellatsioonkaebus

37. Kostja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Harju Maakohtu

24.04.2023 otsus osas, milles hagi leppetrahvi nõudes osaliselt rahuldati. Kostja palub

tühistatud osas teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palub kostja

jätta hagejate kanda.

38. Maakohus on ebaõigesti jätnud tähelepanuta kostja 19.01.2021 kirja, millega koosmõjus

nähtub hagejate 11.01.2021 kirjast, et hagejad ei soovinud renntrapi tööde tegemist. Kuna

2-21-16978

hagejad ei soovinud renntrapi töö tegemist, siis ei saanud selle tegemata jätmisega kostja

lepingut rikkuda ning hagejad ei saa nõuda leppetrahvi.

39. Kuna hagejad esitasid leppetrahvinõude seoses kostja 01.07.2020 kohustuste

mittetäitmisega esmakordselt 09.11.2020 ehk neli kuud pärast väidetavat rikkumist, siis leidis

maakohus ebaõigesti, et leppetrahvi nõue on esitatud mõistliku aja jooksul. Samas on hagejad

11.01.2021 teatanud, et nad ei nõua leppetrahvi, kui täidetakse viimane kohustus ehk saunale

kasutusloa hankimine. Selliselt olid hagejad varasemast leppetrahvinõudest loobunud ning

hagiavalduses esitatud leppetrahvnõue ei ole esitatud mõistliku aja jooksul.

40. Maakohus on jätnud hindamata kostja väite, et isegi kui kostja rikkus renntrapi osas

müügilepingut ja leppetrahvinõue on esitatud mõistliku aja jooksul, siis arvesse võttes

hagejate käitumist, väidetava rikkumise olulisust ja maksumust, tuleb leppetrahvi vähendada

nullini.

Vastused apellatsioonkaebustele

41. Kostja vaidles hagejate apellatsioonkaebusele vastu ning hagejad vaidlesid vastu kostja

vastuapellatsioonkaebusele.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

42. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb vaidlustatud osas tühistada

menetlusõiguse normi olulisel määral rikkumise tõttu, mida ei saa kõrvaldada

apellatsioonimenetluses. Asi tuleb saata tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 656 lg 1 p

5 ja § 657 lg 1 p 3 alusel esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse

staadiumis. Kolleegium märgib, et kuigi kostja on apellatsioonkaebuses taotlenud maakohtu

otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, siis ringkonnakohus ei ole poole taotlustega seotud.

Hagejate apellatsioonkaebus rahuldatakse ja kostja vastuapellatsioonkaebus rahuldatakse

osaliselt.

43. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 järgi apellatsiooni korras esimese astme

kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.

Hagejad vaidlustavad maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis hagejate hagi rahuldamata

ja jättis menetluskulud 99% ulatuses solidaarselt hagejate kanda. Kostja vaidlustab maakohtu

otsuse osas, milles maakohus hagi rahuldas ja jättis menetluskulud 1% ulatuses kostja kanda.

Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, millega maakohus jättis läbi vaatamata hagejate

nõude kohustada kostjat hankima saunamajale kasutusluba ja andma seda tõendav

dokumentatsioon üle hagejatele. Selles osas on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause

alusel edasi kaebamata jõustunud.

44. Maakohus on rikkunud selgitamiskohustust ning jätnud olulises osas eelmenetluse

ülesanded täitmata. Nõuetekohaseks selgitamiseks ei saa pidada maakohtu palvet vaadata üle

esitatud seisukohad (I kd, tl 171–172). Vastavalt TsMS § 230 lg-le 1 peab kumbki pool

hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui

seadusest ei tulene teisiti. TsMS § 392 lg 1 p-de 1–4 kohaselt selgitab kohus eelmenetluses

eelkõige välja lisaks nõuetele menetlusosaliste seisukohad esitatud nõuete suhtes;

menetlusosaliste taotlused; menetlusosaliste faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja

väidete kohta; tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks.

TsMS § 329 lg-st 3 tulenevalt võib kohus eelmenetluse ülesannete toitmiseks nõuda

2-21-16978

menetlusosalistelt selgitusi ja neid küsitleda. TsMS § 351 lg 1 alusel arutab kohus

menetlusosalistega vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid vajalikus ulatuses nii faktilisest kui ka

õiguslikust küljest. TsMS § 351 lg 2 järgi võimaldab kohus pooltel esitada kõigi asjasse

puutuvate asjaolude kohta õigel ajal ja täielikult oma seisukoha. Kohus peab selgitama

pooltele, milline on hageja ja kostja tõendamiskoormis esitatud nõuetest ja vastuväidetest

tulenevalt, samuti millised on nõude ja vastuväite kohaldamise eeldused. Maakohus ei ole

seda teinud.

45. Kuigi hagejate menetlusdokumentides on viited asjakohastele õigusnormidele, siis ei

nähtu menetluse käigust, et hagejad oleksid aru saanud, millised on hagejate nõuetest

tulenevalt nõuete eeldused, milliseid asjaolusid peavad hagejad enamtasutud müügihinna

saamiseks ja leppetrahvi nõudmiseks esile tooma ja tõendama. Seega ei ole asjas eelmenetlust

sisuliselt toimunud, mh ei olnud pooltele eelnevalt selgitatud, millised on need olulised

asjaolud, millest kohus lähtub otsuse tegemisel ja milline on menetluses tõendamiskoormis

või vajadus esitada täiendavaid tõendeid. Eelneva tulemusel võisid pooltel jääda esile toomata

asja lahendamiseks olulised asjaolud ja esitamata tõendid.

46. Otsuse saab kohus teha TsMS § 435 lg 1 järgi pärast seda, kui asja on arutatud

ammendavalt ja asi on lõpliku lahendi tegemiseks valmis. Asi on lahendi tegemiseks valmis

siis, kui kohus saab TsMS § 438 lg 1 kohaselt hinnata asjas kogutud tõendeid ning otsustada,

mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb kohaldada ja kas hagi kuulub

rahuldamisele. Kolleegiumi hinnangul ei ole maakohus selgitanud välja kõiki vajalikke

asjaolusid, et kohtul oleks olnud võimalik asjas otsust teha.

47. Samuti on maakohus rikkunud kohtuotsuse põhjendamiskohustust, jättes olulises ulatuses

esile toodud asjaolud ja tõendid hindamata, mis võis viia ebaõigesti hagi rahuldamiseni või

rahuldamata jätmiseni. Kuna kohtu järeldused on nõuetekohaselt põhjendamata, siis ei ole

maakohtu otsus jälgitav.

48. Kohtuotsuse põhjendamise kohustuse ja selle sisu sätestavad TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg

8. TsMS § 436 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Muu hulgas

tähendab kohtulahendi põhjendamise kohustus seda, et kohtu põhjendused peavad olema

jälgitavad ja seostatud asjas tuvastatud asjaoludega. Kui kohus ei nõustu menetlusosalise

seisukohaga, tuleb seda põhjendada (RKTKo 17.05.2017, 3-2-1-33-17, p 20.1). Vastavalt

TsMS § 442 lg-le 8 märgitakse otsuse põhjendavas osas kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest

tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus

kohaldas. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta,

peab ta seda otsuses põhjendama. Ringkonnakohtu hinnangul ei vasta maakohtu otsus

osutatud nõuetele. Otsusest puuduvad põhjendused, mida oleks võimalik seostada maakohtu

järeldustega. Maakohus ei ole otsust seaduse kohaselt olulises ulatuses põhjendanud, mistõttu

on selle tegemisel rikutud TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8 nõudeid.

49. Praegusel juhul on võimalik, et menetluslikud rikkumised on mõjutanud asja lahendamise

tulemust ja neid ei ole võimalik mõistlikult kõrvaldada apellatsioonimenetluses (TsMS § 656

lg 2, vt RKTKo 29.04.2015, 3-2-1-41-15, p 20 teine lõik). Maakohus, käsitledes hagejate

nõude aluseks olevaid asjaolusid, on jätnud olulised asjas tähtsust omavad asjaolud, mille üle

pooled vaidlevad, tuvastamata. Riigikohus on 17.12.2014 tsiviilasjas nr 3-2-1-131-14 tehtud

otsuse p-s 17 asunud seisukohale, et rikkumisena TsMS § 656 lg 1 p 5 ja § 656 lg 2 teise lause

tähenduses saab käsitada mh ka olukorda, kui esimese astme kohus ei ole võtnud seisukohta

asjas tähtsate asjaolude kohta.

2-21-16978

50. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on rikkunud müügilepingut, ja kas seetõttu on

hagejatel õigus alandada müügilepingu hinda ning nõuda leppetrahvi tasumist. Hagejad on

hagiavalduses loetlenud lehekülgede viisi lepingu esemel olevaid puuduseid, millele kostja on

hagivastuses esitanud ka vastuväited. Samas on maakohus piirdunud vaid üldsõnaliste

järeldustega, et hagejatele üle antud asi oli lepingutingimustele vastav, keskmise kvaliteediga,

sh olid kinnisasja elektripaigaldised vähemalt rahuldaval tasemel. Vaidlustatud otsusest ei

nähtu, milliste poolte väidete ja esitatud tõendite alusel tuvastas maakohus, et hagejate

väidetud puuduseid lepinguesemel ei ole ja seetõttu pole ka kostja müügilepingut rikkunud.

Kohtu järelduse põhjendamiseks ei piisa valikuliselt tõendite tsiteerimisest. Kohus peab

otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega.

51. Kui võlgnik on kohustust rikkunud, siis võib võlausaldaja VÕS § 101 lg 1 p 5 järgi

alandada hinda. VÕS § 112 lg 3 kohaselt võib hinda alandama õigustatud lepingupool, kes on

juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, nõuda hinna alandamise korral ülemäära

makstu tagastamist. Kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta VÕS

§ 112 lg 1 esimese lause kohaselt alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda

võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse.

Müügilepingu puhul tulenevad ostuhinna alandamise täiendavad piirangud VÕS §-st 224.

52. Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised

tingimused: 1) puudus oli riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1), 2) puudus ei

tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3), 3) ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega

pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4), 4) sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet

või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2) ning 5) ostja on teatanud puudusest

müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a

kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja

tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teatis või pidi

teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2) (RKTKo 08.02.2012, 3-2-1-156-

11, p 19).

53. Eeltoodut arvestades tuli maakohtul esmalt tuvastada, kas kostja on rikkunud

müügilepingut. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele.

VÕS § 217 lg 2 kohaselt ei vasta asi muuhulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole

kokkulepitud omadusi (p 1); kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud

eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või

pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele,

muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse (p 2); asja kasutamist

takistavad õigusakti sätted, mida müüja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma (p 3).

Eelkõige tuleb tuvastada, kas pooled olid müügilepingus kokku leppinud tingimustes, millele

lepinguese peab vastama. Selleks tuleb vaidlusalust müügilepingut tõlgendada VÕS §-s 29

sätestatud reeglitest lähtudes.

54. Juhul, kui pooled pole eraldi lepingu eseme omadusi täpsemalt kokku leppinud, siis tuleb

lepingueseme lepingutingimustele vastavuse hindamisel lähtuda sellest, mida ostja võis

lepingueseme vanust, kasutusotstarvet ja senist tegelikku kasutust arvestades müügilepingu

eseme seisukorra kohta mõistlikult oodata. Üksnes juhul kui müügilepingu eseme seisukord

on halvem sellest, mida ostja võis mõistlikult oodata, võib tegemist olla müügilepingu eseme

lepingutingimustele mittevastavusega VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 tähenduses (RKTKo

20.03.2024, 2-20-11098, p 18.2; 14.02.2024, 2-21-1758, p 10.2). Kuivõrd hagejad on teinud

etteheited müügilepingu eseme koosseisus olevate erinevate osade (elumaja, saunamaja,

2-21-16978

grillimaja) lepingutingimuste mittevastavuse kohta, siis tuleb kindlaks teha eraldi nii nende

otstarve, milleks ostja neid müügilepingu sõlmimise raames vajas, kui ka kvaliteet.

55. Alles seejärel, kui on tuvastatud, kas müügilepingu ese koos selle oluliste osadega vastab

müügilepingus kokku lepitud tingimustele või seda liiki asjade keskmisele kvaliteedile, on

võimalik anda hinnang lepingu eseme puudustele, et teha kindlaks, kas müüja vastutab

lepingu esemel olevate puuduste eest.

56. Kolleegium juhib poolte tähelepanu, et kuigi ostjal ei ole kohustust enne müügilepingu

sõlmimist ostetav asi üle vaadata, siis olukorras, kus ostja on seda teinud, võib ülevaatuse

käigus kogetu anda alust kohaldada VÕS § 218 lg-s 4 sätestatut, kui puudused olid või pidid

olema müüja poolt asja kohta avaldatut arvestades ostjale mõistlikult äratuntavad (RKTKo

31.03.2023, 2-19-19586, p 17). Kui müüja vastutus on VÕS § 218 lg 4 järgi välistatud, siis ei

saa ostja kasutada ühtegi õiguskaitsevahendit, sh alandada hinda (RKTKo 10.07.2023 2-20-

9750, p 27).

57. Asja ülevaatamisel avastatavatest puudustest peab ostja üldjuhul teadma, varjatud

puudustest siiski mitte. Riigikohus on selgitanud, et varjatud puudusteks on

lepingutingimustele mittevastavused, mida ostja ei võinud avastada asja temalt eeldatava

hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates (RKTKo 30.09.2015, 3-2-1-100-15, p 31) ning

varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda eriteadmisteta isiku, mitte asjatundja mõistlikest

ja põhjendatud järeldustest (RKTKo 30.05.2017, 3-2-1-46-17, p 25). Juhul, kui müüja on

rikkunud müügilepingut ja andnud ostjatele üle varjatud puudustega asja ilma, et ostja

puudustest teaks või peaks teadma, peavad ostjad oma õiguste maksmapanekuks müüjaid

puudustest mõistliku aja jooksul teavitama. Riigikohus on leidnud, et mõistlik aeg puuduse

avastamise ja müüjale teatamise vahel sõltub puuduse iseloomust. Sellisest puudusest, mille

avastamine eeldab asja kasutamist (varjatud puudus), peab ostja teavitama müüjat siis, kui tal

oli mõistlik võimalus puudus avastada (RKTKo 18.11.2020, 2-17-7157, p 13). Juhul, kui ostja

müüjat puudustest mõistliku aja jooksul ei teavita, siis minetab ostja üldjuhul õiguse

puudustele tugineda. Mõistliku aja hindamisel saab mh lähtuda VÕS §-s 7 sätestatust, mille

kohaselt loetakse võlasuhtes mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad

isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks, arvestades mh võlasuhte olemust ja tehingu eesmärki

ning kõiki asjaolusid.

58. Kolleegium märgib, et VÕS § 112 lg 1 teise lause järgi määratakse kohase ja mittekohase

täitmise väärtused kohustuse täitmise aja seisuga. VÕS § 112 lg 1 esimese lause kohaselt peab

hinna alandamisele tuginev pool hinna alandamise eeldusena kohase ja mittekohase täitmise

väärtusi üldjuhul tõendama. Selliselt peab hinna alandamisest tuleneva raha saamise nõude

esitanud hageja esitama kohtule tõendid kohase ja mittekohase täitmise väärtuse

kindlakstegemiseks. VÕS § 112 lg 1 kolmas lause näeb erandina ette võimaluse, et kohase või

mittekohase täitmise väärtuse otsustab asjaolusid arvestades kohus. Seda juhul, kui kohase või

mittekohase täitmise väärtust ei saa täpselt kindlaks teha. Puuduste kõrvaldamiseks tehtavate

kulutuste arvestamine, mis võivad olla suuremad, kui puuduse mõõdetav mõju eseme

väärtusele, on lubatav ka vaid sellisel juhul, kui muud andmed puuduvad ning on põhjendatud

nende seost eseme väärtusega (RKTKo 17.02.2021, 2-17-12712, p-d 12–15). Käesoleval juhul

ei ole hagejad väitnud ning ei ole ka põhjendatud arvata, et hagejal oleks raskendatud esitada

tõendeid väidetava mittekohase täitmise väärtuse kindlaks tegemiseks. Hagejad kohaseid

tõendeid mittekohase täitmise väärtuse kindlaks tegemiseks esitanud ei ole.

59. Vaidlusaluse leppetrahvi kokkuleppe õigusliku iseloomu kindlaksmääramine eeldab

samuti selle tõlgendamist kooskõlas VÕS §-s 29 sätesatud tõlgendamisreeglitega. Leppetrahv

2-21-16978

on VÕS § 158 lg 1 järgi lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta

kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Leppetrahvi maksmise

nõudeõiguse tekkimiseks peavad olema täidetud järgmised üldised eeldused: poolte vahel on

kehtiv leping (sh kehtiv leppetrahvikokkulepe); võlgnik on lepingulist kohustust rikkunud

(VÕS § 100); võlgnik vastutab rikkumise eest, v.a juhul, kui lepinguga on kokku lepitud

võlgniku teistsugune vastutusstandard (VÕS §-d 103 ja 160); võlausaldaja on leppetrahvi

nõudmisest võlgnikule mõistliku aja jooksul pärast rikkumise avastamist teatanud (VÕS § 159

lg 2). Kõigi nende asjaolude tõendamise koormis on TsMS § 230 lg 1 esimese lause alusel

võlausaldajal (RKTKo 10.05.2017, 3-2-1-36-17, p 11).

60. Kuna hagejad nõudsid kostjalt leppetrahvi 31.12.2019 müügilepingu alusel, siis ei ole

maakohtu seisukoht, et leppetrahvi on õigus nõuda 12.03.2020 üleandmise-vastuvõtmise akti

alusel seetõttu, et hagejad ei ole tõendanud, et aktis käsitsi tehtud parandus pole võltsitud,

rikutud või muul moel ei kajasta poolte kokkulepet, jälgitav. Hagejad ei ole esitanud

12.03.2020 üleandmis-vastuvõtmis akti, et tõendada oma väiteid, et neil on üleandmise-

vastuvõtmise aktist tulenev õigus nõuda leppetrahvi. Seetõttu on maakohus jaganud

tõendamiskoormise valesti. Lepingu muutmise kokkulepe loetakse sõlmituks nagu teisedki

võlaõiguslikud lepingud kokkuleppe saavutamisega. Kostja pidi esile tooma ja tõendama oma

väiteid, et poolte ühine tahe oli 12.03.2020 üleandmise-vastuvõtmise aktiga muuta 31.12.2019

leppetrahvi tasumise kokkulepet (TsMS § 230 lg 1). Praegusel juhul ei ole maakohtu otsusest

jälgitav, mis ajast tuleb arvestada mõistlikku aega leppetrahvi nõudest teatamiseks, mis on

mõistlik aeg leppetrahvi nõudest teatamiseks käesoleval juhul ja millal hagejad teatasid

kostjale leppetrahvinõudest.

61. Olukorras, kus kostja palus leppetrahvi vähendada, ei saa maakohus esitatud taotlust jätta

tähelepanuta. Kui tasutav leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda VÕS § 162 lg 1

alusel vähendada leppetrahvi maksma kohustatud lepingupoole nõudmisel mõistliku

suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust, teise lepingupoole õigustatud huvi

ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Leppetrahvi vähendamine on seaduse alusel tehtav

kohtu diskretsiooniotsus, mille kohus teeb poolte huve kaaludes (RKTKo 06.04.2018, 2-15-

3965, p 31). Leppetrahvi suuruse ebamõistlikkust tuleb hinnata eelkõige lähtuvalt sellest, mis

eesmärgil leppetrahv lepingus kokku lepiti (RKTKo 06.04.2018 2-15-3965, p 32). Ühelt poolt

võib leppetrahv olla võlgniku suhtes kohustuse täitmise sunnivahend (leppetrahvi preventiiv-

ehk survefunktsioon) ning teiselt poolt võib leppetrahv täita lepingu rikkumisega tekitatud

kahju hüvitamise ning täitmise tagamise funktsiooni (RKTKo 14.06.2005 3-2-1-66-05, p 13).

Selleks, et otsustada kas leppetrahvi on ebamõistlikult suur, tuleb samuti esile tuua vastavad

asjaolud ja neid tõendavad tõendid.

62. Kuna maakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse norme, sh kohus ei ole otsust seaduse

kohaselt olulises ulatuses põhjendanud (TsMS § 656 lg 1 p 5), ei ole ringkonnakohtul

võimalik seda puudust kõrvaldada ja asi tuleb saata uueks arutamiseks esimese astme kohtule.

Maakohtu rikkumised tingivad apellatsioonkaebuse rahuldamise ja vastuapellatsioonkaebuse

osalise rahuldamise. Tagamaks pooltele õigust kohtuotsust vaidlustada asjaolude tuvastamise

ja tõendite hindamise osas, peab esmalt oma seisukohad avaldama esimese astme kohus.

63. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus täitma selgitamiskohustust ja juhtima poolte

tähelepanu esitatud nõuetest ja vastuväidetest tulenevalt nende nõuete maksmapaneku

eeldustele. Otsusest peab kajastuma, kas iga esitatud nõude eeldused on tulenevalt hagi

alusena esitatud asjaoludest ja neid tõendavatest tõenditest leidnud tuvastamist. Kohus peab

otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hagejate või kostja faktiliste väidetega. Kohus peab

2-21-16978

otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses

põhjendama.

Menetluskulude jaotus

64. TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt määratakse menetluskulude jaotus kindlaks asja uuel

läbivaatamisel.

(allkirjastatud digitaalselt)