2-23-10630/25 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Anneli Alekand, Üllar Roostoja, Margit Jäätma

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 29. november 2024

Tsiviilasja number

2-23-10630

Tsiviilasi

M.Q hagi P.H vastu nõusoleku andmise kohustamiseks

kinnistu ebaõige kande kustutamiseks ning Q.H, V.A, W.I

vastu

nõusoleku

andmise

kohustamiseks

kinnistusraamatusse omanikukande tegemiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

20 000 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 7. veebruari 2024. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

M.Q apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja (apellant) M.Q (isikukood XXX), lepingulised

esindajad vandeadvokaat Valeria Arsjuta ja vandeadvokaat

Gretta Oltjer-Timberg

Kostjad (vastustajad) Q.H (isikukood XXX), V.A (isikukood

XXX), W.I (isikukood XXX), kostjate I–III seaduslik

esindaja P.H, kostja IV P.H (isikukood XXX), kostjate

lepinguline esindaja vandeadvokaat Rait Sarjas

RESOLUTSIOON

1. Jätta Q.H, V.A, W.I ja P.H 18. novembri 2024. a vastuväide kohtu tegevusele

seoses tõendite vastuvõtmisest keeldumisega rahuldamata.

2. Jätta M.Q apellatsioonkaebus rahuldamata ning Viru Maakohtu 7. veebruari

2024. a otsuse resolutsioon tsiviilasjas nr 2-23-10630 muutmata, arvestades ka

ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.

3. Jätta ringkonnakohtus kantud menetlusosaliste menetluskulud M.Q kanda.

4. Mõista M.Q-lt Q.H, V.A, W.I ja P.H kasuks välja ringkonnakohtus kantud

menetluskulu 1622 eurot 60 senti (sh käibemaks).

5. Mõista M.Q-lt Q.H, V.A, W.I ja P.H kasuks välja viivis hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras

alates menetluskulude suurust kindlakstegeva kohtulahendi jõustumisest kuni

selle täitmiseni.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. M.Q (hageja) esitas 26. juulil 2023 Viru Maakohtule hagi Q.H (kostja I), V.A (kostja II),

W.I (kostja III) ja P.H (kostja IV) vastu, paludes kohustada kostjat IV andma nõusolek

kinnisasja asukohaga Q.H, X, XXX, X (edaspidi kinnisasi) ebaõige omanikukande, mille

kohaselt on kinnisasja ½ suuruse mõttelise osa omanikuks P.H, kustutamiseks. Samuti palus

hageja kohustada kostjat I–III täitma hageja müügilepingust tuleneva nõude ning andma

hagejale kinnisasja ½ suuruse mõttelise osa asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks olevad

tahteavaldused ning nõusolekud hageja kinnisasja ½ suuruse mõttelise osa omanikuna

kinnistusraamatusse sisse kandmiseks.

Hagiavalduse kohaselt on hageja kinnisasja kaasomanik. 15. septembri 2017. a seisuga kuulus

hagejale ¼ suurune mõtteline osa kinnisasjast. X Q.H ja kostja IV sõlmisid 15. septembril

2017 müügilepingu, millega X Q.H (müüja) võõrandas talle kuulunud ½ suuruse mõttelise

osa kinnisasjast ostjale ehk kostjale IV müügihinnaga 5000 eurot. Kuivõrd hagejale kui

kinnisasja kaasomanikule kuulus müügilepingu sõlmimise hetkel ¼ suurune mõtteline osa

kinnisasjast, oli hagejal seadusest tulenevalt ostueesõigus müüdud ½ suuruse mõttelise osa

omandamiseks. 22. juunil 2022 müüja suri. Müüja pärijateks on kostjad I–III, kelle

seaduslikuks esindajaks on nende ema – kostja IV. Müüja ega ostja ei ole hagejat kui

ostueesõigust omavat isikut müügilepingust ja selle sisust kunagi teavitanud. 8. jaanuaril 2023

sai hageja teada müügilepingust ja selle sisust. 6. märtsil 2023 esitas hageja kostjatele I–III

kui müüja pärijatele ostueesõiguse teostamise avalduse.

1. juunil 2023 esitas kostja IV vastuse hageja ostueesõiguse teostamise avaldusele, milles

vaidles ostueesõiguse realiseerimise võimalikkusele vastu. Hageja ei nõustunud kostja IV

seisukohaga, mille kohaselt olevat hageja ostueesõiguse teostamise õiguse minetanud.

Seetõttu esitas hageja kostjatele 10. juulil 2023 kohtuvälise nõudekirja, milles nõudis

kostjatelt I–III asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks olevate tahteavalduste andmist ning

nõusolekuid hageja kinnistu ½ suuruse mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse sisse

kandmiseks, kostjalt IV nõudis hageja aga kinnistu ½ suuruse mõttelise osa ebaõige

omanikukande kustutamist kinnisasja müügihinna 5000 euro tasumise vastu. Hageja palus

kostjatel vastata nõudekirjale 10 päeva jooksul. Kostja IV lepinguline esindaja sai hageja

nõudekirja 10. juulil 2023 kätte. Seega ootas hageja kostjate vastust kuni 20. juulini 2023.

Kostjad ei ole kohtuvälisele nõudele vastanud.

Hageja teostas ostueesõigust, mida tõendab Rakvere notar Toomas Saaveri 6. märtsil 2023

tõestatud ostueesõiguse teostamise avaldus, millest nähtub, et kinnisasja müüja suri 22. juunil

2022 ning tema pärijateks on kostjad I–III. Kuivõrd müüja on surnud, on hageja nõudeõigus

müüja vastu läinud üle müüja pärijatele (kostjatele I–III). Kuivõrd hageja on teostanud

ostueesõigust, tuleb lugeda hageja ja kostjate I–III vahel müügileping sõlmituks samadel

tingimustel, milles müüja kostjaga IV kokku leppis. Hagejal on õigus nõuda kostjatelt

asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks olevaid tahteavaldusi ning nõusolekuid enda kinnisasja

½ suuruse mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse sisse kandmiseks. Hagejal on õigus

nõuda kostjalt IV ebaõige kinnistusraamatu kande kustutamist, mille järgi kostja IV on

kinnisasja ½ suuruse mõttelise osa omanik.

Kostjate väide, et müüja teavitas hagejat müügilepingu sõlmimisest suuliselt, pole õige. Kui

müüja oleks tõepoolest hagejat müügilepingu sõlmimisest teavitanud, siis oleks hageja

reageerinud ja ostueesõigust teostanud. Kostjad on väitnud, et hageja ei ole tõendanud, mil

viisil sai ta müügilepingust ja selle sisust teada. Nagu ostueesõiguse avalduses märgitud, sai

hageja müügilepingust ja selle sisust teada 8. jaanuaril 2023. Hagejale edastas 8. jaanuaril

2023 müügilepingu tutvumiseks X Q.H, kes leidis selle juhuslikult kinnisasjalt oma ema toast.

Just sellest kuupäevast alates hakkas kulgema ostueesõiguse teostamise kahekuune tähtaeg.

Hageja esitas kostjatele I–III ostueesõiguse teostamise avalduse 6. märtsil 2023, s.o seaduses

ettenähtud tähtaja jooksul.

2022. a kevadel, vahetult enne süüteoteate esitamist, avaldas müüja hagejale tüli käigus, et

tema on enda mõttelise osa kinnisasjast ostja nimele ümber vormistanud. Müügilepingut ega

ühtegi teist dokumenti müüja aga hagejale ei esitanud. Seetõttu ei teadnud hageja toona isegi

seda, kas müüja jutt kinnistu osa ümbervormistamise kohta vastab tõele või mitte.

Süüteoteates tõi aga hageja vastava asjaolu siiski välja. Kuivõrd hageja ei olnud enne 8.

jaanuari 2023 müügilepingut näinud ega teadnud seega midagi müügilepingu olulistest

tingimustest, ei saanud ostueesõiguse teostamise tähtaeg enne nimetatud kuupäeva kulgema

hakata. Alternatiivselt toob hageja välja, et isegi juhul, kui hageja oleks tõepoolest hiljemalt

20. aprillil 2022 saanud müügilepingust ja selle sisust teada, ei tähendaks eeltoodu veel seda,

et hageja oleks ostueesõiguse teostamise õiguse minetanud. Riigikohus on selgitanud, et

juhul, kui ostueesõiguslane saab müügilepingust ja selle sisust teadlikuks ise või kolmanda

isiku kaudu, tuleb ostueesõigust teostada mõistliku aja jooksul teadasaamisest alates. Seega

isegi juhul, kui hageja oleks müügilepingust ja selle sisust saanud teada 20. aprillil 2022, siis

võttes arvesse, et hageja teostas ostueesõigust 6. märtsil 2023, ei oleks mingit alust rääkida

mõistliku tähtaja ületamisest. Hageja selgitab, et termin „mõistlik aeg“ on määratlemata

õigusmõiste, mida kohus hindab kaalutlusõiguse alusel iga konkreetse üksikjuhtumi põhiselt

kõiki asjaga seotud tähtsust omavaid asjaolusid arvestades. Seega, kuigi hageja on teostanud

ostueesõigust seaduses ettenähtud kahekuulise tähtaja jooksul, on hageja alternatiivselt

seisukohal, et hageja on teostanud ostueesõiguse igal juhul ka mõistliku tähtaja jooksul.

Asjaolusid arvestades on kostjate tuginemine ostueesõiguse teostamise õiguse minetamisele

ka vastuolus hea usu põhimõttega. Müügilepingu punkti 8.15 järgi on notar müüjale

selgitanud, et „Vastavalt VÕS § 249 peab müüja ostueesõigust omavale isikule viivitamata

teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust ning ostueesõigust omava isiku

nõudmisel esitama talle lepingu“. Kuivõrd on tõendatud, et notar on müügilepingu tõestamisel

müüjat informeerinud kohustusest teavitada ostueesõigust omavaid isikuid viivitamatult

müügilepingu sõlmimisest, on ilmne, et müüja rikkus oma kohustust tahtlikult. Veelgi enam,

müügilepingu p-s 9.4 on sätestatud järgnev: „Pooled avaldavad, et nad on teadlikud

notariaadiseaduse 30 lg 4 sätestatud normist, mille kohaselt on notaril õigus koostada ja

edastada tõestatud tehinguga seotud teateid ja taotlusi, mis õiguskäibes sellise tehinguga

tavapäraselt kaasnevad, kuid soovivad ise edastada avalduse kohalikule omavalitsusele

rahvastikuregistri andmete muutmiseks ja edastada teate kaasomanikele ostueesõiguse kohta“.

Hageja hinnangul viitab eeltoodu asjaolule, et müüjal ja ostjal ei olnud kunagi kavas hagejat

müügilepingu sõlmimisest teavitada, miks muidu jätta kasutamata äärmiselt mugav võimalus

edastada asjakohane teade notari vahendusel, avaldada soovi teate ise esitamiseks, kuid jätta

seejärel hageja siiski teavitamata. Ka eeltoodu tõendab hageja väidet selle kohta, et müüja

rikkus hageja teavitamise kohustust tahtlikult.

2. Kostjad hagi ei tunnistanud ja palusid jätta selle rahuldamata. Võlaõigusseaduse (VÕS) §

249 lg 1 kohaselt peab müüja ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga

sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Viidatud paragrahvis nimetatud teavitamiskohustus

lasub müüjal, mitte ostjal. Sellest tulenevalt ei ole kostjale IV etteheidetav müügilepingust

mitteteavitamine, kuivõrd tal ei lasunud sellist kohustust.

Vale on hageja väide, et ta sai müügilepingust ja selle sisust teada alles 8. jaanuaril 2023.

Hageja ei ole selgitanud, veel vähem tõendanud, mil viisil sai ta müügilepingust ja selle sisust

teada 8. jaanuaril 2023. Lükkamaks ümber hageja väidet, et ta sai lepingust ja selle sisust

teada alles 8. jaanuaril 2023, esitasid kostjad Politsei- ja Piirivalveameti (PPA) 22. aprilli

2022. a kriminaalmenetluse alustamata jätmise teatise. Nimetatud dokumentaalne tõend oli

hagejale 1. juunil 2023 saadetud vastuse lisaks, ent hageja on jätnud selle dokumendi

esitamata. Süüteoteate sisust nähtuvalt oli hageja juba enne süüteoteate esitamist, kuid

hiljemalt süüteoteate esitamise ajaks, s.o. 20. aprilliks 2022 teadlik nii tehingu tegemisest,

selle sisust kui ka lepingu pooltest. Kostjad on seega tõendanud, et hageja oli teadlik

müügilepingust ja selle sisust hiljemalt 20. aprillil 2022. Isegi juhul, kui müüja hagejat

müügilepingu olulistest tingimustest ei teavitanud, ei saa enam kui 10-kuulist tähtaega

ostueesõiguse teostamiseks pärast tehingu tegemisest ja selle sisust teadasaamist (hageja tegi

vastava avalduse 6. märtsil 2023) lugeda mõistlikuks. Kuna ostueesõiguse teostamise tähtaeg

on õigust lõpetav tähtaeg ja hageja ei ole ostueesõiguse teostamise avaldust esitanud mõistliku

aja jooksul pärast müügilepingust ja selle olulistest tingimustest teadasaamist, on hageja

esitatud avaldus toimetu. Kuivõrd hageja õigus ostueesõiguse teostamiseks oli avalduse

tegemise ajaks lõppenud, on hageja nõue omanikukande kustutamise nõusoleku andmiseks

kostja IV vastu alusetu. Samuti on alusetud kostjate I–III vastu esitatud nõuded

asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja hageja omanikuna kinnistusraamatusse sisse kandmiseks

vajalike tahteavalduste andmiseks.

MAAKOHTU LAHEND

3. Viru Maakohus jättis 7. veebruari 2024. a otsusega hagi rahuldamata, menetluskulud hageja

kanda ning mõistis hagejalt kostjate kasuks välja menetluskulud 1197 eurot 90 senti (sh

käibemaks) ning viivise menetluskuludelt alates kohtuotsuse jõustumisest kuni

menetluskulude tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Maakohus

tühistas maakohtu 28. juuli 2023. a määrusega seatud hagi tagamise abinõu, s.o kinnisasjale

III jakku esimesele vabale järjekohale hageja kasuks omandiõiguse üleandmise nõude

tagamiseks kantud eelmärke.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on kinnistusraamatu elektroonilise väljavõtte kohaselt

hageja kinnisasja Q.H, registriosa nr XXXXXXXX, asukoht X, XXX, X, kaasomanik, talle

kuulub ¼ suurune mõtteline osa kinnisasjast. ¼ suurune mõtteline osa kinnisasjast kuulus

E.T., kes on surnud ja 2/4 suurune mõtteline osa kinnistust kuulus X Q.H-le, kes on samuti

surnud (surma kuupäev 22. juuni 2022).

Rakvere notar Toomas Saaveri juures 15. septembril 2017 sõlmitud kinnisasja mõtteliste

osade müügilepingu ja asjaõiguslepinguga (notari ametitegevuse raamatu registri nr XXXX)

võõrandas X Q.H (müüja) pool (½) mõttelist osa kinnistust registriosaga nr XXXXXXXX

koos selle oluliste osadega ostjale (kostjale IV) hinnaga 5000 eurot. Kuna hageja on

kinnisasja ¼ suuruse mõttelise osa omanik, siis hagejal oli tekkinud ostueesõigus kostjale IV

võõrandatud kinnisasja 2/4 suuruse mõttelise osa omandamiseks. Pooled vaidlevad hageja

ostueesõiguse seadusega ettenähtud tähtaja jooksul teostamise või mitteteostamise üle.

Maakohus viitas asjaõigusseaduse (AÕS) § 73 lg-le 2, VÕS § 244 lg-le 1 ja § 249 lg-le 1.

Maakohus viitas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg-le 1, leides, et kuna

praeguses vaidluses ei ole pooled tõendamiskoormises teisiti kokku leppinud, siis peab hageja

tõendama, et tal on endiselt säilinud seadusest tulenev õigus ostueesõiguse teostamiseks.

Maakohus tuvastas, et kostja IV kui ostja on jätnud lepinguga võetud teatamise kohustuse

täitmata. Samas sellest ei piisa hagiavalduse rahuldamiseks. Hagiavalduses kinnitab hageja, et

2022. a kevadel toimunud tüli käigus avaldas müüja hagejale, et müüja on temale kuulunud

mõttelise osa kinnistust ostja nimele ümber vormistanud. Hageja on seda ka kohtuistungil

kinnitanud. Sellega on kohus tuvastanud, et vähemalt kevadest 2022 alates oli hageja teadlik

sellest, et kinnistu mõtteline osa, mille ostueesõigus hagejale kuulus, oli tegelikult

võõrandatud. VÕS § 249 lg-st 2 tulenevalt, kui müügileping on sõlmitud kirjalikus vormis,

peab müüja ostueesõigust omava isiku nõudmisel esitama talle lepingu. Hageja ei väida, et ta

oleks müüjalt ostu-müügilepingu esitamist nõudnud. Hagejal ei ole ühtegi mõistlikku

põhjendust, miks ta, saanud teada, et müüja ½ kinnisasjast müüs, ei nõudnud müüjalt

müügilepingu esitamist.

Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 74 lg 1 alusel võib igaüks registriosaga tutvuda ja saada

sellest väljatrükke. Sama paragrahvi lg-st 2 tulenevalt võib kinnistustoimikuga tutvuda ja

sellest väljatrükke saada õigustatud huvi olemasolu korral. Kinnistu omanik, notar,

kohtutäitur, kohus ja järelevalveõiguslik asutus ei pea kinnistustoimikuga tutvumiseks

tõendama õigustatud huvi. PPA 22. aprilli 2022. a teatises kriminaalmenetluse alustamata

jätmise kohta toodu kohaselt on hageja 20. aprillil 2022 esitatud süüteoteates teatanud, et X

Q.H tegi muu hulgas kostjale IV ostumüügilepingu 2017. a, notari ametitegevuse raamatu

registri nr XXXX, millele seadusest tulenevalt oleks pidanud olema ostueelisõigus (dtl 72–

75). Hageja kuriteoteates on detailselt kirjeldatud 2017. a tehtud tehingu andmed, sh tehingu

aasta ja notari ametitegevuse raamatu registrinumber, millised võimaldasid ühiselt mõista, et

kinnistu Q.H 2/4 mõtteline osa, mille omandamise eesõigus oli hagejal, oli tegelikult 2017. a

võõrandatud. Sellega on kohus tuvastanud, et hageja oli teadlik ostueesõiguse tekkimisest

hiljemalt alates kuriteo teate esitamisest 20. aprillil 2022.

Kohtuistungil tunnistajana ülekuulatud X Q.H ütluste kohaselt leidis ta müügilepingu (millega

X Q.H müüs 2/4 mõttelise osa kinnisasjast kostjale IV) ema kodust kuskil detsembris. Kuna

hageja oli riskirase, informeeris tunnistaja hagejat sellest alles 2023. a jaanuari alguses (dtl

129–131). Tunnistaja on hageja vend. Maakohtu arvates võivad tunnistaja ütlused tema poolt

müügilepingu paberkandjal leidmise kohta 2022. a lõpus olla tõesed, kuid need ei kinnita

seda, et hageja müügilepingu sõlmimisest varem teadlik ei olnud.

Hageja ei ole menetluses selgitanud, millistest allikatest saadud andmete alusel sai hageja

müügilepingu detailid nii täpselt teada. 6. märtsil 2023 tegi hageja Rakvere notar Toomas

Saaveri juures ostueesõiguse teostamise avalduse, milles avaldas, et ta sai Q.H kinnistu

mõttelise osa müügilepingu sõlmimisest teada 8. jaanuaril 2023 (dtl 26–28). Samas tunnistaja

X Q.H ei ole seda kuupäeva kinnitanud, tunnistaja ütluste järgi /... ta M.Q-d sellega

traumeerima ei läinud. Ta tegi seda (teatas hagejale) jaanuari alguses (dtl 129–30). Seega ka

tunnistaja ütlustega ei ole võimalik tuvastada, et tunnistaja esitas kirjaliku lepingu hagejale

just 8. jaanuaril 2023 ja et hageja on esitanud avalduse ostueesõiguse teostamiseks VÕS § 250

lg-s 1 sätestatud kahe kuu jooksul.

Maakohus ei nõustu hagejaga ka selles, et juhul, kui hageja on saanud müügilepingust ja selle

sisust teada hiljemalt 20. aprillil 2022, ei ole hageja ostueesõiguse teostamise õigust

minetanud. Kohtuistungil antud hageja selgitustega on tuvastatud, et intsident hageja ja tema

venna X Q.H vahel toimus 2022. a aprillikuu alguses. Selle intsidendi käigus oli X Q.H ka

hagejale teatanud, et ta on oma mõttelise osa kinnisasjast võõrandanud. Hageja kinnitas

kohtuistungil, et lindistas tüli (intsidendi) ja müüjalt saadud informatsioonist ja lindistuselt sai

hageja muu hulgas teada ka notaritoimingute registrinumbri (dtl 132). Kuna müüja oli hageja

vend, siis sai hageja müüja surmast teada kohe pärast isiku surma. Maakohtu arvates

olukorras, kus müüja suri ja VÕS § 249 lg-st 1 tulenevalt ei olnud kostjal IV müügilepingust

teavitamise kohustust, ei olnud hagejal vähemalt alates müüja surmakuupäevast 22. juunil

2022 enam võimalik ka mõislikult eeldada, et müüja VÕS § 249 lg-s 1 sätestatud

teatamiskohustuse täidab. Seadus ei seo VÕS §-s 250 toodud tähtaja arvutamist üksnes

sündmuse saabumisega ehk õigustatud isiku poolt ükskord müügilepingu juhuslikult

saamisega. Hagejal oli võimalik alates venna surma nõuda aktiivselt müügilepingu esitamist

kas kostjalt IV, kinnistusosakonnalt või notarilt. KRS § 8 lg 1 järgi kantakse

kinnistusraamatusse kõik kinnisasjad, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Iga

kinnistusraamatusse kantud kinnisasja kohta avatakse iseseisev registriosa ja sellele antakse

eraldi number (kinnistu number). KRS § 14 järgi kinnistusregistriosa teise jakku «Omanik»

kantakse: 1) omanik; 2) kui kinnistu on ühises omandis – omanikud, see, kas kinnistu on ühis-

või kaasomandis, ning kaasomandi korral kaasomanike osade suurus. Hagejale kui

kinnistusraamatusse kantud kinnisasja kaasomanikule olid nähtavad kõik temaga seotud

kinnisasjad ja kinnisasjadega seoses kinnistusraamatusse tehtud kanded ja hagejal oli õigus

muu hulgas teha vastavad päringud omanikukannete aluseks olevate tehingute kohta.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg 1 järgi tuleb õiguste teostamisel ja

kohustuste täitmisel toimida heas usus ja lg 2 järgi ei ole õiguse teostamine lubatud

seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine

teisele isikule. Hea usu põhimõte kujutab ennast õiguste kohaldamisel ja kujundamisel

toimivat üldpõhimõtet. Hea usu põhimõtte all mõistetakse üldjuhul käitumisstandardit, mis on

aluseks õiguste tekkimisel. Kinnisasja omandiõiguse teostamisel hea usu ja mõistlikkuse

põhimõttest lähtumine tähendab eelkõige seda, et tuleb arvestada sellega, et omanikukanded

on kinnistusraamatust nähtavad ka ilma kande aluseks olevat lepingut saamata. Hageja oli

teadlik kaasomandi 2/4 mõttelise osa võõrandamisest, kuid hageja ei ole võtnud mitte midagi

ette selleks, et saada notarilt või kinnistusosakonnalt müüja ja kostja IV vahel sõlmitud

müügileping ja realiseerida ostueesõigus. Hageja on tahtlikult venitanud selle saamisega ja

selline hageja käitumine on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega.

Hageja viidatud asjas nr 3-2-1-61-08 tehtud Riigikohtu 25. septembri 2008. a otsuse p-d 12 ja

14 ei reguleeri olukordi, kus müüja on surnud ja surmast tingituna müüjalt müügilepingu

tingimuste teatamist enam oodata ei ole. Seega hakkas maakohtu arvates hageja ostueesõiguse

teostamise tähtaeg kulgema alates 20. aprillist 2022. Hagejal ei kulgenud tähtaeg

ostueesõiguse teostamiseks alates 8. jaanuarist 2023, sest ostueesõigus oli 20. juuniks 2022

juba minetatud. Isegi kui eeldada, et tähtaeg ei kulgenud alates 20. aprillist 2022, siis tuleb

mõistlikuks ajaks lugeda 2 kuud alates 22. juunist 2022. Hagi on esitatud 26. juulil 2023.

Eelnevast tulenevalt jättis maakohus hagi rahuldamata. Kuna maakohus jättis hagi

rahuldamata, tühistas maakohus hagi tagamise abinõu.

TsMS § 162 lg-st 1 tulenevalt jättis maakohus menetluskulud hageja kanda ning mõistis

hagejalt kostjate kasuks välja menetluskulud 1197 eurot 90 senti (sh käibemaks). Kostjate

taotlusel mõistis maakohus hagejalt kostjate kasuks välja viivise alates kohtuotsuse

jõustumisest kuni nõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse

tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ning jätta menetluskulud kostjate kanda.

Hageja hinnangul on maakohus jaganud vaidlustatud lahendis ebaõigesti tõendamiskoormuse,

asudes lahendis seisukohale, et hageja peab tõendama, et tal oli ostueesõiguse avalduse

esitamise ajal ostueesõigus säilinud. Maakohus on asunud lahendis seisukohale, justkui

pidanuks hageja tõendama, millal ta müügilepingu sisust teadlikuks sai, kuigi väljakujunenud

kohtupraktika kohaselt on hoopis müüja kohustatud tõendama, millal ta oma

teavitamiskohustuse täitis. Sealjuures on maakohus pannud hagejale koormuse tõendada

negatiivset asjaolu, mille tõendamise koormus oli tegelikkuses hoopis kostjatel. Maakohus on

ebaõigesti tuvastanud, et vähemalt kevadest 2022 alates oli hageja teadlik sellest, et müüja on

talle kuulunud kinnisasja osa võõrandanud. Samuti on maakohus vaidlustatud lahendis

kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust ning tuvastanud seetõttu valesti ostueesõiguse

teostamise kulgema hakkamise tähtaja. Maakohtu lahend on vastuolus samas küsimuses

väljakujunenud Riigikohtu praktikaga. Kui ostueesõiguslane saab müügilepingu sisust teada

ise või kolmanda isiku vahendusel, hakkab ostueesõiguse kulgemise tähtaeg kulgema

müügilepingu sisust teadasaamisest. Seega hakkab ostueesõiguse teostamise tähtaeg kulgema

kas müüjapoolse teavitamisekohustuse (VÕS § 249 lg 1) täitmisele järgnevast pärast või kui

ostueesõiguslane saab müügilepingu olulistest tingimustest teada juhuslikult ise või kolmanda

isiku vahendusel, hakkab ostueesõiguse teostamise mõistlik tähtaeg kulgema müügilepingu

sisu teadasaamise päevale järgnevast päevast ning kohtu vastupidine viide ei ole seega õige.

Maakohus on müüja teavitamiskohustuse asendanud ostueesõiguslase (väidetava)

kohustusega ise infot otsida ja seda nõuda, mis ei vasta VÕS § 249 lg 1 mõttele ega

eesmärgile. Maakohus hindas tõendeid ebaõigesti ning jõudis seetõttu vääralt seisukohale, et

hageja ei teostanud ostueesõigust tähtaegselt.

Maakohus heitis vaidlustatud lahendis alusetult hagejale ette hea usu põhimõtte rikkumist,

samal ajal ei näinud maakohus aga probleemi selles, et müüja ja kostja IV jätsid hageja

müügilepingu sõlmimisest ja selle sisust tahtlikult teavitamata.

Tunnistaja X Q.H ütlustega on tõendatud, et müügilepingut nägi hageja jaanuaris 2023.

Hageja ei uskunud müüja väidet selle kohta, et müüja on oma majaosa võõrandanud ning

hagejale tuli see 8. jaanuaril 2023 müügilepingut nähes üllatusena.

Maakohtu vastupidine järeldus ei ole õige – tunnistaja viitas istungil ka 8. jaanuarile 2023 (vt

kohtuistungi protokoll, lk 3).

Müüja surm ei ole asjaolu, mis oleks olnud hageja kontrolli all ja mida hageja oleks saanud

kuidagi mõjutada. Sõltumata sellest, kas müüja on elus või mitte, tulnuks kohtul hageja

esitatud tõendite alusel tuvastada, et müüja jättis teavitamiskohustuse täitmata, mistõttu sai

hageja ostueesõiguse teostamise mõistlik tähtaeg hakata kulgema müügilepingu sisust teada

saamisele järgnevast päevast, s.o antud juhul hakkas ostueesõiguse teostamise tähtaeg

kulgema 9. jaanuarist 2023.

Maakohus ei saa hagejale ette heita, et hageja ei tunne kinnistusraamatuseaduse regulatsiooni.

Isegi juhul, kui hageja oleks tõepoolest hiljemalt 20. aprillil 2022 saanud müügilepingust ja

selle sisust teada, on hageja 6. märtsil 2023 teostanud ostueesõigust mõistliku aja jooksul

teadasaamisest alates.

Kostjate tuginemine ostueesõiguse teostamise õiguse minetamisele on ka vastuolus hea usu

põhimõttega. Maakohus oleks pidanud mõistliku tähtaja kindlaksmääramisel arvestama, et

müüja rikkus tahtlikult kohustust teavitada hagejat müügilepingust.

Arusaamatuks jääb, miks on kohus ostueesõiguse teostamise mõistliku aja hindamisel võtnud

lähtealuseks just 2 kuud. Hagi kohtule esitamise aeg pole oluline.

Hageja sai müügilepingu sisust teada 8. jaanuaril 2023 ning teostas ostueesõigust 6. märtsil

2023, s.o seaduses ettenähtud tähtaja jooksul. Isegi kui nõustuda kohtu seisukohaga, mille

järgi hakkas ostueesõiguse tähtaeg kulgema hiljemalt müüja surma kuupäevast ehk 22. juunist

2022 (millega hageja ei nõustu), teostas hageja ostueesõigust kaheksa ja poole kuu jooksul

ning antud tähtaega ei saa kuidagi pidada ebamõistlikuks, eriti kui võtta arvesse fakt, et

hagejale ei olnud müügilepingu tingimused enne 8. jaanuari 2023 teada.

5. Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ja

menetluskulud hageja kanda.

Kostjad leiavad, et maakohus pole jaganud valesti tõendamiskoormist. Hageja esitas

hagiavalduses väite, et sai müügilepingust teada 8. jaanuaril 2023. Kostjad omakorda esitasid

vastava väite ümberlükkamiseks Politsei- ja Piirivalveameti (edaspidi PPA)

kriminaalmenetluse alustamata jätmise teatise, millest nähtub, et enne süüteoteate esitamist

või vähemalt selle esitamise ajal pidi hageja olema tutvunud müügilepinguga, kuna viitas

süüteoteates konkreetselt notari ametitegevuse raamatu registrinumbrile XXXX. Samuti

esitasid kostjad notar Toomas Saaveri vastuse päringule, millises notar selgitas, et notari

ametitegevuse raamatu registreerimise numbri kohta on võimalik saada andmeid

ametitegevuse raamatu väljavõttelt või eelkõige notariaalaktist endast. Kuna notari selgituse

kohaselt puudus hagejal õigus saada andmeid ametitegevuse raamatu väljavõttelt, pidi hageja

olema tutvunud notariaalaktiga. Olles saanud võimaluse tutvuda müügilepinguga, pidi hageja

olema teadlik ka selle sisust. Vastavasisulise väite on kostjad ka menetluses korduvalt

esitanud. Nimetatud väite ümberlükkamiseks tulnuks esitada omapoolsed tõendid tulenevalt

TsMS § 230 lg-st 1 hagejal. Hageja ei ole kostjate esitatud tõendite osas oma seisukohta aga

üldse esitanud. Maakohus, juhtides sellele hageja tähelepanu, ei ole vääralt jaganud

tõendamiskoormist.

Hageja enda avaldatu alusel ei saa olla mõistlikku kahtlust selles, et hageja sai müügilepingu

sõlmimisest teada hiljemalt X Q.H-ga toimunud konflikti käigus. Kostjad on küll seisukohal,

et hageja sai kinnistu võõrandamisest teada oluliselt varem, ent kuna hageja ise on kinnitanud,

et talle selline info 2022. aasta kevadel avaldati, on keeruline mõista kõiki järgnevaid

vastuväiteid.

Ebaõige on hageja väide, et tal polnud aega ega võimalust tutvuda vaidlusaluse kinnistu

andmetega kinnistusraamatus.

Maakohus ei ole pannud hagejale negatiivse asjaolu tõendamise kohustust, vaid andnud oma

hinnangu, et X Q.H ütlustega ei ole tõendatud hageja mitteteadmine müügilepingust ja selle

sisust enne 8. jaanuari 2023.

Maakohus pole kohaldanud vääralt materiaalõigust. Kostjate hinnangul eirab hageja kostjate

esitatud tõendeid ning heidab maakohtule ette, et kohus on neid siiski otsuse tegemisel

arvesse võtnud. Kostjad möönavad, et maakohus on jätnud sõnaselgelt analüüsimata kostjate

väite, et tegelikkuses pidi hageja olema teadlik müügilepingu sisust hiljemalt 20. aprillil 2022

ja seega tulnuks ostueesõigust teostada nimetatud kuupäevast VÕS §-s 250 sätestatud tähtaja

jooksul. Kostjad on siiski seisukohal, et kohtu käsitlus hageja hea usu ja mõistlikkuse

põhimõtte vastasest käitumisest ka juhul, kui hageja ei oleks olnud teadlik müügilepingu

sisust alates 20. aprillist 2022, olles siiski teadlik tehingu tegemisest, ei ole käsitatav

materiaalõiguse ebaõige kohaldamisena või kehtiva kohtupraktikaga vastuolus olevana.

Maakohus on tuvastanud, et hageja pidi müügilepingust ja selle sisust olema teadlik hiljemalt

20. aprillist 2022. Olles PPA-le esitatud süüteoteates kinnitanud oma ostueesõiguse teostamise

õigust, viivitas hageja hea usu ja mõistlikkuse põhimõtte vastaselt ostueesõiguse teostamise

avalduse esitamisega, tehes seda alles peaaegu aasta aega hiljem. Isegi kui hageja käitumine ei

olnud tahtlik, nagu seda on märkinud maakohus, viivitas hageja ostueesõiguse teostamise

avalduse esitamisega olukorras, kus olemasolevatele tõenditele tuginedes pidi ta olema teadlik

müügilepingust ja selle sisust, siiski ebamõistlikult pikalt. Seega on kohus õigesti märkinud,

et hageja viivitus ostueesõiguse teostamise avalduse esitamisel ei olnud kooskõlas hea usu ja

mõistlikkuse põhimõttega.

Kostjatele jääb ebaselgeks, millele tuginedes leiab hageja, et ostueesõiguse teostamise

mõistlik tähtaeg peaks olema kahest kuust pikem. 8,5 kuud ei ole ostueesõiguse teostamiseks

mõistlik tähtaeg. Ostueesõiguse tähtaja järgimata jätmise tõttu on kostja minetanud õiguse

ostueesõiguse teostamiseks.

Lepingu sõlmimisest teavitamine pole mitte ostja, vaid müüja kohustus. Ükski

apellatsioonkaebuses esitatud väide ei anna alust apellatsioonkaebuse rahuldamiseks.

Kostjad esitasid koos vastusega apellatsioonkaebusele kinnistusregistri väljavõtte kostjale IV

kuuluvate kinnistutega tutvumise kohta.

6. Ringkonnakohus keeldus 7. novembri 2024. a määrusega kinnistusregistri väljavõtte

vastuvõtmisest, nõustudes hagejaga, et kostjad on esitanud kinnistusraamatuga tutvumiste

väljavõtte hilinenult. Ringkonnakohus märkis, et esitatud väljavõte pole ka tõendamist

vajavaid asjaolusid arvestades asjakohane (TsMS § 238 lg 1), kuna tõendab küll registriosaga

tutvumist, aga mitte kinnistustoimikuga tutvumist.

7. Kostjad esitasid 18. novembril 2024 kohtu tegevuse peale tõendite vastuvõtmisest

keeldumisega seoses vastuväite, leides, et kinnistusregistri väljavõtte esitamine

ringkonnakohtus on põhjendatud ning ringkonnakohtul tulnuks esitatud väljavõte vastu võtta.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et

maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel muutmata, arvestades ka

ringkonnakohtu otsuses toodud põhjendusi. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.

9. Ringkonnakohus jätab kostjate vastuväite kohtu tegevuse peale tõendite vastuvõtmisest

keeldumisega seoses rahuldamata, jäädes juba 7. novembril 2024 esitatud seisukoha juurde, et

kinnistusraamatuga tutvumiste väljavõte on esitatud hilinenult ning tegemist pole ka

asjakohase tõendiga, tõendades registriosaga tutvumist, aga mitte kinnistustoimikuga

tutvumist.

10. AÕS § 73 lg 2 kohaselt on kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole

kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostu

eesõigus. VÕS § 244 lg 1 kohaselt on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse

ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles

müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud

müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. VÕS § 244 lg 4 kohaselt toimub

ostueesõiguse teostamine ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale. VÕS §

249 lg 1 kohaselt peab müüja ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga

sõlmitud müügilepingust ja selle sisust ning lg 3 kohaselt loetakse müüja teatamiskohustus

täidetuks ka siis, kui lepingust ja selle sisust teatab või lepingu esitab ostueesõigust omavale

isikule ostja. VÕS § 250 järgi võib ostueesõigust teostada kinnisasjade puhul kahe kuu

jooksul pärast VÕS §-s 249 nimetatud teate saamist, kui seaduses või lepinguga ei ole ette

nähtud teistsugust tähtaega.

Asjas on tuvastatud, et hageja on kinnisasja ¼ suuruse mõttelise osa omanik, mistõttu oli

hagejal tekkinud ostueesõigus kostjale IV võõrandatud kinnisasja 2/4 suuruse mõttelise osa

omandamiseks. Pooled on menetluses olnud eriarvamusel küsimuses, kas hageja on teostanud

ostueesõigust tähtaegselt või mitte.

Ringkonnakohus märgib, et kuigi ostueesõigus ei ole VÕS § 253 lg 1 alusel üleantav, ei ole

ostueesõiguse teostamine piiratud müügilepingu osas, mille puhul on müüja enne õigustatud

isiku poolt ostueesõiguse teostamist surnud ja müüja asemele astuvad pärijad.

Müügilepinguga seotud pärandaja õigused ja kohustused ei ole lahutamatult seotud pärandaja

isikuga.

11. Riigikohus on VÕS § 249 lg-ga 1 seonduvalt selgitanud, et müüjal on kohustus tõendada,

et ta on ostueesõigust omavat isikut müügilepingu sõlmimisest ja selle sisust teavitanud.

Ostueesõigusega isikut tuleb teavitada müügilepingu kõikidest tema jaoks olulistest

tingimustest. Ostueesõiguse teostamise tähtaeg hakkab kulgema ka juhul, kui

ostueesõiguslane saab müügilepingu olulistest tingimustest teada kolmanda isiku vahendusel

või omal algatusel. (vt nt RKTKo 29.11.2021, 2-19-14714, p 10; RKTKo 25.09.2008, 3-2-1-

61-08, p 12).

Riigikohus on viidanud sellele, et kui ostueesõiguslane saab müügilepingu olulistest

tingimustest teada kas omal algatusel või mõne kolmanda isiku vahendusel, hakkab

ostueesõiguse teostamise mõistlik tähtaeg kulgema teadasaamisest. Nii on Riigikohus

selgitanud, et võlaõigusseaduse ostueesõiguse sätted ei reguleeri täpsemalt olukorda, mil

ostueesõiguslast ei teavitata müügilepingust, kuid ta saab müügilepingust ja selle sisust teada

kas ise või kellegi kolmanda isiku kaudu. Sellisel juhul tuleb VÕS §-de 249 ja 250 mõtte

kohaselt lugeda ostueesõiguse teostamise tähtajaks mõistlik tähtaeg arvates müügilepingust ja

selle sisust teadasaamisest. Seejuures ei saa see mõistlik tähtaeg olla lühem VÕS §-s 250

sätestatud kahekuulisest tähtajast kinnisasjade korral. Seejuures tuleb arvestada, et

ostueesõiguslase suhtes on rikutud VÕS §-s 249 ettenähtud teatamise kohustust. Mõistliku

tähtaja kindlakstegemisel tuleb arvestada ka asjaolu, et VÕS § 249 rikkumine ei anna

ostueesõiguslasele õigust tekkinud olukorda pahatahtlikult ära kasutada, nt pärast

müügilepingu olulistest tingimustest teadasaamist viivitada hea usu põhimõtet rikkudes

ostueesõiguse teostamisega (vt RKTKo 25.09.2008, 3-2-1-61-08, p-d 12, 14).

Tsiviilkohtumenetluses on lubatud kasutada ka kaudseid tõendeid, kui nende põhjal saab

TsMS § 229 lg 1 järgi kindlaks teha poolte nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud või

nende puudumise, samuti muud asja õigeks lahendamiseks tähtsad asjaolud (vt RKTKo

29.11.2021, 2-19-14714, p 11.3; RKTKo 17.06.2021, 2-16-17491/80, p 15.3).

12. Asjas ei ole tuvastatud, et müüja oleks ise müügilepingu hagejale esitanud. Samuti

kinnitas kostja IV, et tema pole hagejale müügilepingut esitanud. Samas on hageja ise

menetluses viidanud, et 2022. a kevadel, vahetult enne süüteoteate esitamist avaldas müüja

hagejale, et on enda mõttelise osa kinnisasjast ostja nimele ümber vormistanud. Eeltoodud

Riigikohtu praktikast tulenevalt tuleb ostueesõigusega isikut teavitada nii müügilepingu

sõlmimisest kui ka selle sisust (ehk olulistest tingimustest). Seda, et müüja oleks kõigist

olulistest tingimustest hagejat ise teavitanud, asjas esitatud tõendite alusel tuvastatud pole.

13. Arvestades mh Riigikohtu praktikat, leiab ringkonnakohus, et kostjad I–III kui müüja

pärijad pidid selleks, et hagi ei rahuldataks, tõendama, et hageja on müügilepingu olulisest

sisust teada saanud ning ei ole pärast seda teostanud ostueesõigust tähtaegselt.

Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et maakohtu otsuses märgitust, et hageja peab tõendama,

et tal on endiselt säilinud seadusest tulenev õigus ostueesõiguse teostamiseks, saab järeldada,

et maakohus pani tõendamiskoormuse hagejale. Samuti võib nõustuda hagejaga, et

ostueesõigusega isikule ei saa ette heita, kui viimane ise müügilepinguga seotud infot otsima

ei asu.

Sellele vaatamata on ringkonnakohtu hinnangul jäänud lõpptulemusena hagi õigesti

rahuldamata.

14. Nõustuda võib hagejaga, et olukorras, kus kostjad väidavad, et ostueesõiguse avalduse

esitamise ajaks oli hageja ostueesõiguse juba minetanud, on tegemist kostjate vastuväitega,

mida pidid tõendama kostjad. Samas leiab ringkonnakohus, et kostjad on esitanud

omapoolsed tõendid, et seda vastuväidet tõendada ning oma tõendamiskohustuse täitnud.

Maakohus on ka hinnanud sisuliselt kostjate esitatud tõendeid, mille nad esitasid selleks, et

tõendada, et hageja oli müügilepingu sõlmimisest ja selle sisust teadlik hiljemalt 20. aprilliks

2022 (mitte 8. jaanuaril 2023, nagu väitis hageja), viidates mh PPA 22. aprilli 2022. a teatisele

kriminaalmenetluse alustamata jätmise kohta (dtl 72–75). Maakohus on viidanud, et „hageja

kuriteoteates on detailselt kirjeldatud 2017. a tehtud tehingu andmed, sh tehingu aasta ja

notari ametitegevuse raamatu registrinumber, millised võimaldasid ühiselt mõista, et kinnistu

Q.H 2/4 mõtteline osa, mille omandamise eesõigus oli hagejal, oli tegelikult 2017. a

võõrandatud. Sellega on kohus tuvastanud, et hageja oli teadlik ostueesõiguse tekkimisest

hiljemalt alates kuriteo teate esitamisest 20. aprillil 2022.“ Kuigi maakohus ei viita otsesõnu

sellele, et esitatud tõendi alusel saab tuvastada, et hageja teadis müügilepingu sisust ja selle

olulistest tingimustest, saab nimetatud järelduse esitatud tõendist teha. Ringkonnakohus

nõustub kostjatega, et nimetatud teatise alusel saab tuvastada, et 20. aprilliks 2022 teadis

hageja müügilepingu sõlmimisest ja selle sisust (müügilepingu olulistest tingimustest).

Esitatud tõendist nähtub, et hageja on 20. aprillil 2022 esitatud süüteoteates teatanud, et X

Q.H tegi muu hulgas kostjale IV ostumüügilepingu 2017. a, notari ametitegevuse raamatu

registrinumber XXXX, millele seadusest tulenevalt oleks pidanud olema ostueelisõigus (dtl

72). Ringkonnakohus nõustub kostjatega, et notari ametitegevuse raamatu registrinumbri

teadmine viitab sellele, et hageja pidi olema nimetatud lepinguga tutvunud. Mh saab järeldada

kostjate esitatud notari selgitustest, et kuivõrd hagejal puudus õigus saada andmeid

(ametitegevuse raamatu registrinumbrit) ametitegevuse raamatu väljavõttelt, pidi hageja

olema tutvunud notariaalaktiga (dtl 77). Kuigi hageja viitas maakohtu istungil sellele, et notari

ametitegevuse raamatu registrinumbri ütles talle X Q.H tüli käigus, mille hageja lindistas,

samas lindistus säilinud pole (dtl 132), siis ringkonnakohtu hinnangul pole see hageja väide

eluliselt usutav. Seda ei muuda usutavaks ka tunnistaja X Q.H ütlus, et väidetavalt ütles X

Q.H tüli käigus mingi numbri (dtl 130). Eluliselt ei ole usutav, et müüja jätab meelde eraldi

notari ametitegevuse raamatu registrinumbri ja avaldab selle numbri tüli käigus ostueesõigust

omavale isikule peast ilma seda lepingust järele kontrollimata. Ringkonnakohus leiab, et PPA

teates kajastatud süüteoteate sisust nähtuvalt oli hageja hiljemalt süüteoteate esitamise ajaks,

s.o. 20. aprilliks 2022 teadlik nii tehingu tegemisest, selle sisust, selle olulistest tingimustest

ning pidi olema selleks ajaks müügilepinguga tutvunud. Vastasel juhul ei oleks hageja saanud

teada tehinguga seotud andmeid nii detailselt.

15. Seda ei lükka ümber ka tunnistaja X Q.H ütlused, mille kohaselt näitas ta lepingut

hagejale jaanuari alguses 2023 (istungi protokolli kohaselt: „Kuupäeva ei mäleta, võis olla

jõulude paiku. Jaanuaris, võis olla äkki 8ndal“ (dtl 130). Kuigi maakohus on ekslikult

viidanud sellele, justkui tunnistaja poleks viidanud oma ütlustes 8. jaanuarile 2023, ei muuda

see ringkonnakohtu järeldust, et hageja oli müügilepingust ja selles sisust teadlik hiljemalt 20.

aprillil 2022. Maakohus on põhjendatult viidanud, et tunnistaja ütlused tema poolt

müügilepingu paberkandjal 2022. a lõpus leidmise kohta ei kinnita seda, et hageja

müügilepingu sõlmimisest varem teadlik ei olnud. Ringkonnakohus leiab, et tunnistaja võis

müügilepingut 8. jaanuaril 2023 hagejale näidata, kuid see ei lükka ümber eespool kostjate

esitatud tõendite alusel tuvastatut, et hageja oli müügilepingu sõlmimisest, selle sisust ja

olulistest tingimustest teadlik juba hiljemalt 20. aprillil 2022. Ringkonnakohtu hinnangul ei

saa ka tunnistaja arvamusest, et hageja ei olnud varem lepingut näinud, kuna ta oleks muidu

tunnistajale seda öelnud (dtl 131), järeldada vastupidist.

Hageja väide, et tal jäi pärast PPA teatise saamist mulje, et X valetas kinnisasja mõttelise osa

müügi kohta (dtl 132), ei ole kooskõlas ei PPA teates märgitud kuriteoteate sisuga ega ka

selles märgitud PPA põhjendustega kriminaalmenetluse alustamata jätmisel. Mh on teatises

viidatud järgmisele: „Süüteoteates on M.Q avaldanud, et X Q.H on 2017. aastal müünud

Voore kinnistu endale kuuluva osa (2/4 kaasomandist) oma elukaaslasele P.H-le (seda

kinnitab kinnistusraamatu kanne 21.09.2017), kuid seadusest tulenevalt oleks pidanud M.Q-l,

X Q.H-l ja X Q.H-l olema ostueelisõigus […]“ (dtl 73). PPA viitest sellele, et tehingut

kinnitab kinnistusraamatu kanne 21. septembrist 2017, pidi isik aru saama, et tehing on

toimunud ja kaasomanik vahetunud.

16. Kuivõrd ringkonnakohus tuvastas, et hageja oli teadlik müügilepingu sõlmimisest, sisust

ja olulistest tingimustest hiljemalt 20. aprillil 2022, hakkas ostueesõiguse teostamise tähtaeg

kulgema teadasaamisele järgnevast päevast (TsÜS § 135). Nagu eespool märgitud, tuleb

Riigikohtu praktika kohaselt VÕS §-de 249 ja 250 mõtte kohaselt lugeda ostueesõiguse

teostamise tähtajaks mõistlik tähtaeg arvates müügilepingust ja selle sisust teadasaamisest.

Seejuures ei saa see mõistlik tähtaeg olla lühem VÕS §-s 250 sätestatud kahekuulisest

tähtajast kinnisasjade korral (RKTKo 25.09.2008, 3-2-1-61-08, p 14).

Hageja on tuginenud sellele, et isegi kui leida, et hageja sai teada müügilepingust ja selle

sisust hiljemalt 20. aprillil 2022, tuleks pidada ostueesõiguse teostamist 6. märtsil 2023

põhjendatuks. Ringkonnakohus selle seisukohaga ei nõustu. Kui võtta aluseks Riigikohtu

seisukohta asjas nr 3-2-1-61-08, siis ringkonnakohtu hinnangul ei ole hageja esitanud

ostueesõiguse teostamise avaldust mõistliku aja jooksul arvates müügilepingust ja selle sisust

teadasaamisest. Põhjendatud on kostjate seisukoht, et mõistlikuks ei saa praegusel juhul

pidada seda, et hageja viivitab üle 10 kuu pärast seda, kui müügilepingust ja selle sisust teada

saab. Arvestades, et kui müügilepingust ja selle sisust teavitab müüja, on ostueesõiguse

teostamiseks aega 2 kuud, ei tohiks mõistlik aeg olla oluliselt pikem olukorras, kui isik saab

müügilepingust ja selle sisust teada omal algatusel või kolmanda isiku vahendusel. Ka sellisel

juhul peaks ostueesõiguse teostamise tähtaeg olema võrreldav seaduses sätestatud tähtajaga,

mis on ette nähtud juhuks, kui müüja teavitab ostueesõiguse teostamiseks õigustatud isikut.

Asjaolu, et müüja on jätnud müügilepingu isikule esitamata, kuid isik saab muul viisil

müügilepingust ja selle tingimustest teada, ei tähenda, et seetõttu võiks ostueesõigust omav

isik ostueesõiguse teostamisega põhjendamatult viivitada. Kui arvestada praeguse juhtumi

asjaolusid, siis müüja suri 22. juunil 2022 ehk ligi 2 kuud pärast seda, kui hageja sai teada

müügilepingust ja selle sisust (20. aprillil 2022). Kuni pärijate selgumiseni ei pruukinud

hageja teada, kellele ostueesõiguse teostamise avaldus esitada. Pärimistunnistus anti välja

pärijatele novembris 2022 (dtl 10) ning hageja esitas ostueesõiguse teostamise avalduse

seejärel alles ligi 4 kuud hiljem. Ringkonnakohus leiab, et ka praegustel asjaoludel on esitatud

ostueesõiguse teostamise avaldus hilinenult ehk ostueesõiguse teostamise avalduse esitamise

ajaks 6. märtsil 2023 oli mõistlik aeg avalduse esitamiseks möödunud.

Eeltoodut arvestades ei ole hageja esitanud ostueesõiguse teostamise avaldust tähtaegselt,

mistõttu ei ole alust ka hagi rahuldada.

17. Kuivõrd ringkonnakohus tuvastas, et hageja oli teadlik müügilepingu sisust hiljemalt

2022. a 20. aprilliks, ei ole asjakohased maakohtu põhjendused, et igal juhul hakkas tähtaeg

kulgema müüja surmast ja sellest hetkest pidi hageja ise müügilepingu kohta infot otsima.

18. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad ringkonnakohtus kantud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda.

19. Kuna maakohus on menetluskulude suuruse kindlaks määranud, määrab ringkonnakohus

kindlaks ka kostjate põhjendatud menetluskulude suuruse apellatsioonimenetluses.

19.1.

Kostjate 18. novembril 2024 esitatud taotluse kohaselt on kostjate

apellatsioonimenetluse kulud kokku 2781 eurot 60 senti: hageja apellatsioonkaebuse analüüs,

kostjate apellatsioonkaebusele vastuse koostamine summas 1390 eurot 80 senti, õigusteenuse

maht 6 h, tunnitasu määr 190 eurot/h + km; hageja 29. aprilli 2024. a menetlusdokumendi

analüüs, seisukoha ja menetluskulude nimekirja koostamine 1390 eurot 80 senti, õigusteenuse

maht 6 h, tunnitasu määr 190 eurot/h + km. Kostjad paluvad mõista hagejalt välja

menetluskulud käibemaksuga, kuna nad ei ole käibemaksukohustuslased.

19.2. Ringkonnakohus leiab, et arvestades, et kostjaid esindas vandeadvokaat, võib õigusabi

tunnihinda 190 eurot + km pidada põhjendatuks. Vastupidised hageja väited pole

põhjendatud. Ringkonnakohus leiab, et arvestades asja olemust ja mahtu ning toimingutele

kuluvat aega, samuti seda, et apellatsioonkaebuse vastus sisaldab mh juba menetluses

käsitletud väiteid, hageja 29. aprilli 2024. a menetlusdokumendiga tutvumisele ja seisukoha

kujundamisele ja menetluskulude nimekirja koostamisele kulunud 6 tundi on ülepaisutatud, ei

ole kogu taotluses märgitud ajakulu (kokku 12 tundi) põhjendatud. Ringkonnakohus peab

kostjate esindaja põhjendatud ajakuluks kokku 7 tundi. Eelnevat arvestades on kostjate

põhjendatud ja vajalikud õigusabikulud kokku 1622 eurot 60 senti (1330 eurot (7*190 eurot)

+ käibemaks 22% (292 eurot 60 senti)) ning nimetatud summa tuleb hagejalt kostjate kasuks

välja mõista.

Vastavalt kostjate taotlusele märgib ringkonnakohus TsMS § 177 lg 4 alusel, et hüvitamisele

kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi

jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

(allkirjastatud digitaalselt)