2-23-16623/58 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Anu Vismann

Otsuse tegemise aeg ja koht

22.11.2024.a.Tallinn, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-23-16623

Tsiviilasi

M.U hagi W.Z vastu kaasomandi lõpetamiseks.

W.Z vastuhagi M.U vastu kaasomandi lõpetamiseks ja

kinnistusraamatus

omaniku

kande

muutmiseks

tahteavalduse asendamiseks ning kommunaalkulude ja

akende vahetamise kulude hüvitamiseks.

Tsiviilasja hind

Põhihagi hind 3500 eurot ja vastuhagi hind 12 963,52 eurot

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

Hageja M.U (isikukood XXX, elukoht XXX, e-post: XXX)

Kostja W.Z (isikukood XXX, elukoht XXX), lepinguline

esindaja Aire Põder

Asja läbivaatamine

Poolte nõusolekul kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi osaliselt.

2. Lõpetada kaasomand korteriomandile asukohaga xxxx (registriosa nr xxxx).

3. Jätta korteriomand asukohaga xxxx W.Z ainuomandisse, pannes temale kohustuse

hüvitada M.U-le (W.Z-i) tema osa rahas summas 45 000 eurot.

4. Mõista M.U-lt välja W.Z kasuks kommunaalkulude ja akende vahetamise kulud

7303,52 eurot.

5. Tasaarvestada käesoleva otsuse resolutsiooni punktides 3 ja 4 nimetatud poolte

vastastikkused rahalised nõuded ning tasaarvestuse tagajärjel mõista W.Z-ilt (W.Z)

välja M.U kasuks hüvitis summas 37 696,48 eurot.

6. Kohustada M.U-d andma järgmise sisuga tahteavaldused:

6.1.

M.U lepib W.Z-iga kokku, et M.U-le kuuluv mõtteline osa korteriomandis, mille

registriosa nr on xxxx, omandiõigus läheb üle W.Z-ile .

6.2.

M.U annab nõusoleku (KRS § 341 tähenduses) tingimusel, et W.Z on tasunud

käesoleva otsuse resolutsiooni punktis 5 nimetatud hüvitise M.U-le , kinnistusraamatus

korteriomandi, mille registriosa nr on xxxx, teises jaos kehtiva omanikukande, mille

kohaselt on korteriomandi kaasomanikud M.U ja W.Z, kustutamiseks ja uue kande

tegemiseks,

mille

kohaselt

kantakse

korteriomandi

ainuomanikuna

kinnistusraamatusse W.Z.

7. Jätta rahuldamata W.Z vastuhagis esitatud kommunaalkulude ja akende vahetamise

kulude nõue summas 2160 eurot.

Menetluskulude jaotus

8. Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Kuna kohus jättis menetluskulud poolte endi

kanda, ei määra kohus poolte menetluskulusid rahaliselt kindlaks.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates

otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme

kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.

Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja

ei taotle selle lahendamist istungil.

Menetlusabi taotlemise selgitus

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude

kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel

ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis

on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise

taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGI ASJAOLUD

1. M.U (hageja) esitas 23.11.2023 Harju Maakohtule hagiavalduse W.Z (kostja) vastu kaasomandi

lõpetamiseks.

2. Hagiavalduse kohaselt lahutati poolte abielu xxxx kohtuotsusega. Poolte ühisvaraks olev

korteriomand xxxx jagati xxxx kohtuotsusega ½ mõttelises osas hagejale ja ½ mõttelises osas

kostjale. Korteriomand on jätkuvalt poolte ühisomandis, kuid faktiliselt kasutab seda üksnes kostja.

Kostja on andnud korteri üürile, kuid hageja osa eest pole üürisummat üle kandnud. Pooled ei ole

ühisomandi lõpetamisel kokkuleppele jõudnud. Kinnisvaraportaali kv.ee andmete kohaselt on

sarnase 2-toalise xxxx asuva remontimata korteriomandi väärtus hagi esitamise hetkel ligi 99 000

eurot, millest kummalegi poolele kuulub ½ väärtusest s.o 49 500 еurоt. Hageja elab alaliselt Itaalias.

Kostja aga elab teisel aadressil xxxx ega vaja samuti vaidlusalust vara. Seetõttu leiab hageja, et

vaidluse õiglaseks lahenduseks oleks korteriomandi müümine avalikul enampakkumisel alghinnaga

99 000 eurot ja saadud raha poolte vahel jagamine võrdsetes osades. Vaidluse lahendamiseks

kompromissina pakub hageja kostjale järgmist varianti: 6 kuu jooksul alates kompromissi

kinnitamisest kohtu poolt ja selle jõustumisest müüvad pooled korteriomandi xxxx. Notariaalse

tehingu sõlmimisel kannab nоtаr pooltele müügihinnast saadud summad võrdsetes osades poolte

arvelduskontodele. Sellisel juhul on pooltel võimalus müüа korter maksimaalse turuhinnaga, võtmata

аrvеssе hageja poolt pakutud vаrа hinda. Täiendavalt märgitakse kompromissis, et juhul kui pooltel

ei õnnestu 6 kuu jooksul kоrtеrit müüa, siis müüakse korter kohtutäituri vahendusel avalikul

enampakkumisel.

Hageja palub: 1) lõpetada hageja ja kostja kaasomand kinnistu suhtes, mis on kantud Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna (registriosa nr xxxx) asukohaga xxxx ja müüа korteriomand avalikul

enampakkumisel ning jagada saadud raha poolte vahel vastavalt nende osade suurusele; 2) määrata

enampakkumisel 2-toalise korteriomandi xxxx alghinnaks 99 000 eurot, alandades hinda üks kord

kuus 10 % võrrа.

KOSTJA VASTUS HAGILE JA VASTUHAGI

3. Kostja hagiavaldusega ei nõustu ja vaidleb sellele täies ulatuses vastu. Kostja soovib esitada

vastuhagi. Kostja leiab, et tsiviilasja nr 2-23-16623 on võimalik lahendada kompromissiga, mistõttu

soovib kostja hagejaga pidada kompromissläbirääkimisi. Kostja vaidleb vastu hageja haginõudele

kaasomandi lõpetamise viisi osas. Kostja selgitab, et hageja ei ole alates 2001 elanud kaasomandiks

olevas korteris ega ka Eesti Vabariigis. Samuti ei ole hageja alates korterist väljakolimise hetkest

kandnud mitte ühtegi kulu korteriomandile. Vale on ka hageja väide, et kostja on üürinud korteri

välja ning ei ole üüritulu hagejaga jaganud. Kostja ei ole korterit välja üürinud, vaid on seal elanud

ning kandnud kõik kulud korteriomandile ainuisikuliselt. Kostja vaidleb vastu kaasomandi

lõpetamisele avalikul enampakkumisel, kuna kostja soovib jääda korteriomandi omanikuks, kus ta

ise elab. Lisaks võib enampakkumine viia kostja ja ka hageja enda jaoks majanduslikult

vastuvõetamatute tagajärgedeni. Kaasomandi lõpetamine peab toimuma kaasomanike huve

võimalikult suures ulatuses arvestades ja kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab

kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab kaasomanike huvide kaalumisel lähtuma õiglusest. Kostja

nõustub kaasomandisse kuuluva korteri kaasomandi lõpetamisega, kuid ainult selliselt, et

korteriomand jääb kostja ainuomandisse. Kaasomandisse kuuluva korteriomandi jagamisel ühe

abikaasa ainuomandisse on kohtud enamasti arvestanud sellega, kes pärast lahkuminekut on

kinnistul elanud. Käesoleval juhul on kostja elanud korteriomandis alates sinna kolimisest. Kostja on

kandnud sellega seonduvad kõik kulud, sh korteri remondikulud. Korteriomandi müümine

enampakkumisel on äärmiselt ebaõiglane kostja suhtes, kuivõrd kostja oleks siis sunnitud leidma

endale uue elukoha. Korteriomandi jätmine kostja ainuomandisse ei muuda aga hageja igapäevast

elukorraldust, kuivõrd hagejal elab alaliselt Itaalias. Hageja ei ole varasemalt kordagi pöördunud

kostja poole kaasomandi jagamise nõudega, seda ka mitte kohtuväliselt. Kui hageja oleks esitanud

kostjale ettepaneku lõpetada kaasomand, siis oleks kostja soovinud kaasomandi lõpetada

kohtuväliselt notaribüroos. Käesoleval juhul on tekkinud olukord, kus hageja ja kostja abielulised

suhted on lõppenud juba alates xxxx. aastast (s.o xxxx aastat tagasi) ning pooled on juba xxxx aastat

lahutatud. Hageja ei ole kordagi tundnud huvi korteri vastu ega tasunud ühtegi kommunaalmakset

ning esitab 2023. aastal, s.o üle 20 aasta hiljem nõudmisi kostjale seoses korteriomandiga.

Nimetatud korteris elas kostja koos hagejaga kuni hageja väljakolimiseni 2001. aastal ning ka peale

seda koos oma uue abikaasa ja lapsega.

4. 19.01.2024 esitas kostja kohtule vastuhagi. Kostja 13.02.2024 vastuhagi tervikteksti kohaselt ei

ole kostja hinnangul kaasomandi lõpetamine hageja taotletud viisil mõistlikult võimalik. Kostja on

elanud korteriomandis alates sinna kolimisest ja kandnud sellega seonduvad kõik kulud, sh korteri

remondikulud. Korteriomandi müümine enampakkumisel on äärmiselt ebaõiglane kostja suhtes,

kuivõrd see muudaks kostja pere igapäevast elukorraldust. Korteriomandi jätmine kostja

ainuomandisse ei muuda aga hageja igapäevast elukorraldust, kuivõrd hageja elab alaliselt Itaalias.

Hageja on hagiavalduses esitanud väite, et kaasomandis oleva korteriomandi turuväärtus on 99 000

eurot. Kostja vaidleb sellele vastu. Käesolevaks ajaks on korteriomandi väärtus langenud umbes

10 000 euro võrra. 18.01.2024 toimunud kaasomandis oleva korteriomandi hindamise läbiviimisel

teatas xxxx kinnisvarahindaja K T kostjale suuliselt, et kaasomandis oleva korteriomandi turuväärtus

on 85 000-90 000 eurot. 23.01.2024 on xxxx kinnisvara kinnisvarahindaja K T koostanud ja

edastanud kostjale kaasomandis olevale korteriomandite teostatud eksperthinnangu nr: xxxx.

Hindaja teenus kaasomandis oleva korteriomandi hindamisel oli kokku summas 230 eurot. Kostja on

ainuisikuliselt kandnud kõik kulud korteriomandile alates 2005. aastast. Kostja on tasunud

korteriühistule xxxx kaasomandis oleva korteriomandi eest ajavahemikul 2005-2010 kokku summas

77 160,53 Eesti krooni s.o 4931,46 eurot. Ajavahemikul 2011-2014 on kostja tasunud korteriühistule

xxxx kaasomandis oleva korteriomandi eest 4705,91 eurot, ajavahemikul 2015-2022 summas

7059,99 eurot, ajavahemikul maikuust 2022-2023 lõpuni summas 2239,32 eurot, kokku 18 936,68

eurot. Hagejal oli seadusest tulenev kohustus tasuda ½ osa kulutustest s.o summas 9468,34 eurot,

mida ta teinud ei ole. Ka on kostja teostanud kaasomandis olevas korteriomandis aastate jooksul

sanitaarremonti, millesse ei ole hageja kordagi panustanud ei enda tööga ega ka rahaliste

vahenditega. Kostjal ei ole kahjuks säilinud maksedokumente remondikulude osas, kuid hageja

edastab maakohtule dokumentaalse tõendina 30.10.2020 koostatud xxxx OÜ arve nr xxxx summas

1309,49 eurot ning Xxxx OÜ 14.04.2021 arve nr xxxx summas 1485 eurot. Nimetatud arved

tõendavad, et kostja on kaasomandis olevasse korterisse soetanud köögimööbli ja aknad ning

lasknud soetatud esemed ka paigaldada. Kokku tasus kostja akende ja köögimööbli eest 2794,46

eurot. Hagejal oli seadusest tulenev kohustus tasuda ½ osa kulutustest s.o summas 1397,23 eurot

(2794,49 : 2), mida ta teinud ei ole. Kaasomandis olevale korteriomandile on kostja tellinud ka

hindamise, milline kulu 230 eurot tuleb mõlemal kaasomanikul kanda s.o ½ osa kulutustest summas

115 eurot. Hageja ei ole kohtule edastanud ühtegi tõendit kaasomandis oleva korteriomandi väärtuse

osas. Seega eeltoodust lähtuvalt on kostja esitanud maakohtule tõendid enda edastatud väidete osas-

kostja on ainuisikuliselt teinud kulutusi kaasomandis olevale korteriomandile kokku summas 21

961,17 eurot (2794,49 + 18 936,68 + 230). Hagejal oli kostja poolt tehtud kulutustest summas 21

731,17 eurot kohustus tasuda ½ osa s.o summas 10 980,59 eurot (9468,34 + 1397,23 + 115). Hageja

ja kostja on kaasomandis oleva korteriga kaasnevad kulude (s.o kommunaalkulud ning

renoveerimiseks tehtud kulutused) suhtes solidaarvõlgnikud. Käesolevaga esitab kostja hageja vastu

nõude tasuda kostja poolt kohustuse täitmisel tehtud kulutused summas 10 980,59 eurot (maksed

korteriühistule summas 18 936,68 eurot- ½ on summas 9468,34 eurot, korteriomandi

sanitaarremondiks tehtud kulutused 2794,49 eurot- ½ on summas 1397,23 eurot ning kaasomandis

oleva korteriomandi hindamisakti tasu summas 230 eurot- ½ on summas 115 eurot). Kostja palub

maakohtul mõista hagejalt kostja kasuks välja 10 980,59 eurot. 23.01.2024 koostatud xxxx OÜ

eksperthinnangu nr: xxxx kohaselt on kaasomandis oleva korteriomandi väärtus 90 000 eurot. Seega

on hagejale kuuluv osa korteriomandist maksimaalselt väärtusega 45 000 eurot (90 000 : 2). Hageja

nõue kostja vastu saab olla maksimaalselt 45 000 eurot. Võttes arvesse, et kostja on ainuisikuliselt

kandnud aastate jooksul kõik kulutused kaasomandis olevale korteriomandile, siis on kostja esitanud

enda nõude hageja vastu summas 10 980,59 eurot (21 961,17 : 2) ning palunud nimetatud summa

hagejalt välja mõista. Kostja esitab maakohtule taotluse tasaarvestada kostja nõue summas 10 980,59

eurot hageja vastu hageja nõudega kostja vastu käesolevas tsiviilasjas.

Kostja palub vastuhagis:



mõista M.U-lt W.Z kasuks välja 10 980,59 eurot;



rahuldada kostja tasaarveldusnõue summas 10 980,59 eurot hageja nõudega/vastu;



rahuldada kostja taotlus lõpetada hageja ja kostja kaasomandis oleva korteriomand aadressil

xxxx selliselt, et korteriomand jääb kostja W.Z ainuomandisse ning kohustada kostjat tasuma

hagejale hüvitis kaasomandi kaotamise eest summas 27 000 eurot;



kohustada hagejat andma kõik vajalikud tahteavaldused Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale

kinnistusraamatusse asjakohaste muudatuste tegemiseks, s.o kohustada hagejat andma

järgmise sisuga tahteavaldused, tingimusel et kostja maksab hagejale hüvitise kaasomandi

kaotamise eest summas 27 000 eurot:



hageja lepib kostjaga kokku, et hagejale kuuluva mõttelise osa ½ kaasomandist kinnisasjas,

mille registriosa nr on xxxx, omandiõigus läheb üle kostjale;



hageja annab nõusoleku (KRS § 341 tähenduses) kinnistusraamatus kinnisasja, mille

registriosa nr on xxxx, teises jaos kehtiva omanikukande, mille kohaselt on kinnisasja ½

mõttelistes osades kaasomanikud hageja ja kostja, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks,

mille kohaselt kantakse kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kostja.

HAGEJA VASTUVÄITED KOSTJA VASTUHAGILE

5. 22.03.2024 esitas hageja vastuse vastuhagile, mille kohaselt ei tunnista hageja kostja vastuhagis

esitatud nõudeid. Esmalt juhib hageja kohtu tähеlераnu sellele, et hageja elas koos kostjaga alates

xxxx. aastast kostja xxxx 3-toalises korteris aadressil xxxx ja poolte ühine korter xxxx аnti üürile.

Pooled lahutasid abielu xxxx. aastal, kuid kostja elas jätkuvalt xxxx korteris. xxxx. aastal päris ta

selle korteri. Kostja andis poolte ühise korteri üürile hageja nõusolekuta ka рärаst hageja siirdumist

alalisse elukohta xxxx ning annab seda korterit üürile käesoleva ajani. Kostja ei ole 23 aasta jooksul

kordagi hagejale korteri üürile andmisest saadud tulust midagi maksnud. 23 aasta jooksul käis hageja

korduvalt xxxx (umbes 2-3 korda aastas), et kontrollida ühise kоrtеri xxxx seisundit ja peatuda seal

külaskäigu ajaks. Iga kord avas hagejale ukse järjеkоrdnе üürnik, kes rääkis hagejale, et ta üürib seda

korterit kostjalt ja maksab kostjale üüri (lisaks kommunaalmaksed). Samuti palus hageja

perioodiliselt, viibides Itaalias, oma tuttavat M S (S) kontrollida kоrtеri xxxx seisundit ja välja

selgitada, kes tegelikult elab selles korteris. Kа tuttavale vastas või avas iga kord ukse mitte kostja,

vaid üürnik. Üürnikud keeldusid hagejale üürilepingu esitamisest ja peale sellist nõuet ei avanud

enam hagejale korteriust. Kord õnnestus hagejal siiski saada järjekordselt üürnikult üürileping (2021.

аasta suvel, kellele kostja andis kоrtеri üürile 360 еurо eest kuus, millele lisandusid kõik

kommunaalmaksed). Seega tasus kostja kommunaalmakseid korteri üürniku arvelt ja sai täiendavalt

tulu igakuise üürimakse kujul. Keskmine üür kuus alates 2001. aastast, kui minimaalne üür oli 1500

krooni ehk 100 eurot ja käesoleval ajal minimaalne üür on 360 eurot, on 200 еurоt kuus. 23 aasta ehk

276 kuu jooksul sai kostja tulu korteri üürile andmisest vähemalt 55 200 eurot, millest 27 600 eurot

pidi kostja maksma hagejale, kuid hageja ei saanud kostjalt sentigi. Tegelikkuses sai kostja 23

aastaga tulu tunduvalt rohkem summast 55 200 eurot. Hageja nõustub üksnes akende vahetuse

vajalikkusega korteris, mille eest oli faktiliselt makstud hageja osa arvelt. Vaidlusaluse korteri

seisund рärаst poolte abielulahutust ei ole faktiliselt muutunud. Kosmeetilise remondi maksumus on

olnud minimaalne ja mitteoluline. Korteri turuväärtusele see remont mõju ei avalda. Hageja rõhutаb

veelkord, et kostja ei vaja ega ole kunagi vajanud vaidlusalust korteriomandit xxxx ja аnnаb seda

korterit pidevalt üürile. Kostja väited selles osas vastuhagis on valed, viivad kohut eksitusse ja on

vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja elas alaliselt ja elab jätkuvalt teise abikaasaga juba üle 20

aasta 3-toalises korteris XXX. Hageja ei tunnista kostja poolt esitatud eksperthinnangut, sest

käesoleval ajal on xxxx 5-korruselises majas keskmisel kоrrusеl asuva eraldi tubadega 2-toalise

korteri minimaalne turuhind 93 000 eurot, аgа võrreldava kоrtеri keskmine turuhind samasuguses

seisundis оn 95 000-97 000 eurot. Hageja lisab sarnase kоrtеri reklaami kinnisvaraportaaIist kv.ee.

Seega leiab hageja, et tuleb määrata kohtuekspertiis korteri turuväärtuse kindlaksmääramiseks

eksperthinnangu koostamise hetke seisuga. Peale selle soovib hageja eksperdilt saada andmed korteri

üürihinna turuväärtuse kohta alates 2001. aastast kuni 2024. aastani iga aasta kohta eraldi, kunа

vaidluses on oluline asjaolu, et kostja andis korteri üürile ja sai sellest tulu. Hageja taotleb tunnistaja

M S ja hageja enda vande all ärakuulamist. Hageja ei nõustu kostja poolt vastuhagis pakutava

kompromissiga. Hageja jääb hagis esitatud nõuete juurde ja palub vastuhagi jätta rahuldamata.

MENETLUSE KÄIK

6. 04.01.2024, 08.04.2024 ja 31.05.2024 kohtunõuetega täitis kohus tsiviilasjas selgitamiskohustust.

7. 17.11.2024 määrusega täitis kohus täiendavat selgitamiskohustust. Kohus võttis vastu W.Z

22.04.2024 (täpsustatud 02.10.2024) vastuhagi nõudest osalise loobumise. Kohus lõpetas menetluse

tsiviilasjas nr 2-23-16623 osaliselt vastuhagis esitatud köögimööbli maksumuse ½ osas 742,50 euro

ja kinnisasja hindamise kulu ½ osas 115 euro nõudes. Kohus selgitas, et tsiviilasjas nr 2-23-16623

jätkub menetlus vastuhagis 9463,52 euro nõudes, tasaarvestuse, kaasomandi lõpetamise ja

kinnistusraamatus omaniku kande muutmiseks tahteavalduse asendamise nõudes. Kohus lõpetas

eelmenetluse tsiviilasjas 01.11.2024. Kohus määras menetleda M.U hagi W.Z vastu kaasomandi

lõpetamiseks ja W.Z vastuhagi M.U vastu kaasomandi lõpetamiseks ja kinnistusraamatus omaniku

kande muutmiseks tahteavalduse asendamiseks poolte nõusolekul kirjalikus menetluses. Kohus

määras pooltele tähtaja kohtule menetluskulude nimekirjade esitamiseks kuni 08.11.2024 ja

vastaspoole menetluskulude nimekirjale vastamiseks kuni 15.11.2024. Kohus selgitas, et sama

tähtaja vältel on pooltel veel võimalik tsiviilasjas sõlmida kompromisskokkulepe. Kohus teatas, et

kohus teeb lahendi avalikult teatavaks Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja kantselei kaudu ja

avalikus e-toimikus 22.11.2024.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

8. Kohus, tutvunud poolte esitatud menetlusdokumentidega ja uurinud esitatud tõendeid, leiab, et

hagi tuleb jätta rahuldamata ning vastuhagi tuleb rahuldada osaliselt. Tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel,

lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet

põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud

ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2

järgi rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole

kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.

9. Poolte vahel puudub vaidlus, et poolte kaasomandis on võrdsete 1/2 mõtteliste osade suuruses 2-

toaline korteriomand xxxx (registriosa nr xxxx) (dtl 14).

10. Poolte vahel on vaidlus kaasomandi lõpetamise viisi üle ja kaasomandiga seotud kulude

hüvitamiskohustuse üle. Hageja taotleb kaasomandi lõpetamist kompromisskokkuleppe korras või

avalikul enampakkumisel (alghinnaga 99 000 eurot). Kostja ei nõustu kaasomandi lõpetamisega

avaliku enampakkumise korras ja taotleb korteri enda ainuomandisse jätmist, hagejale tema

omandiosa eest hüvitise maksmisega. Lisaks taotleb kostja aastatel 2005 kuni 2023 korteri

kommunaalkulude ja akende vahetamise kulude tasaarvestust hagejale tasumisele kuuluva hüvitise

arvelt. Hageja vaidleb kostja kulude hüvitamise nõudele vastu ja palub selle jätta rahuldamata.

22.04.2024 esitas hageja protsessuaalse tasaarvestusavalduse.

11. Kohus selgitab esmalt, et käesoleva vaidluse lahendamisel ei kohaldu perekonnaseaduse (PKS)

sätted, kuna poolte ühisvara on jagatud Tallinna Linnakohtu xxxx kohtuotsusega (tsiviilasi nr

xxxx) (dtl 9-13). Ühisvara jagamise tulemusena on vaidlusalune korteriomand kinnistusregistri

andmete kohaselt poolte kaasomandis võrdsete ½ mõtteliste osade suuruses. Eeltoodust tulenevalt

kohalduvad käesolevas tsiviilasjas asjaõigusseaduse (AÕS) § 76-77 kaasomandi lõpetamise sätted.

AÕS § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. See tähendab,

et kui kohtule esitatakse kaasomandi lõpetamise hagi, peab kohus lõpetama kaasomandi ühel AÕS §

77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis (vt nt Riigikohtu 17.10.2005 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-102-05, p 15). Kaasomandi lõpetamist ei takista ainult asjaolu, et üks

kaasomanik on lõpetamise vastu (Riigikohtu 04.09.1997 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-92-

97). Olukorras, kus kumbki kaasomanik eset endale tervikuna või osaliselt ei soovi, on ainus mõistlik

võimalus asja või õiguse jagamiseks selle müümisega avalikul enampakkumisel ja saadud tulemi

poolte vahel jagamine. Kaasomanike huvid ja soovid on eelduslikult võrdväärselt kaalukad (vt erandi

kohta ka nt Riigikohtu 09.05.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p 20). Riigikohus on 09.05.2006

lahendi nr 3-2-1-45-06 p-is 19 märkinud, et kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi

kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja

siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud. Kohus märgib, et pooled ei

ole esitanud tõendit, millest nähtuks, et pooled on kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse

kokkuleppega välistanud. Seega ei esine kokkuleppest tulenevat takistust kaasomandi lõpetamiseks.

12. Täiendavalt osundab kohus Riigikohtu 10.05.2017 lahendile nr 3-2-1-39-17, mille punktis 10 on

Riigikohus rõhutanud, et kui kas või alternatiivselt on taotletud kõiki kaasomandi lõpetamise viise,

mis asjaolusid arvestades võiksid kõne alla tulla, ei saa kohus jätta kaasomandit lõpetamata, vaid

peab valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele. Samuti on Riigikohus oma

varasemas praktikas 07.06.2006 lahendis nr 3-2-1-46-06 p-is 19 ja 21.12.2004 lahendis nr 3-2-1-143-

04 p-is 16 kinnitanud, et kohus peab hagi alusel kaasomandi lõpetama ühel seaduses sätestatud viisil.

13. Tulenevalt AÕS § 77 lg-st 2, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja

jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks,

anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele

välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning

saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.

14. Antud juhul taotleb hageja kaasomandi lõpetamist AÕS § 77 lg 2 kohaselt avalikul

enampakkumisel alghinnaga 99 000 eurot. Kostja taotleb kinnisasja enda ainuomandisse jätmist

hagejale tema omandiosa eest tasutava hüvitise eest. Riigikohus on 10.05.2017 lahendis nr

3-2-1-39-17 p-is 13 rõhutanud, et kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele

kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teisele

kaasomanikule tema osa rahas välja maksma. Kostja on kinnitanud, et ta on nõus hagejale tema osa

rahas välja maksma (dtl 247-248). Eelviidatud kohtupraktikast tulenevalt ei ole vaja maksevõimet

tõendada, piisab poole kinnitusest. Lisaks puudub võimalus, et omandist ilmajääv isik kaotab selle

ilma hüvitist saamata- hüvitise tasumine on ainuomandi tekkimise eelduseks.

15. Kohus leiab, et kaasomand tuleb lõpetada vastuhagis taotletud viisil, st kostja saab xxxx

korteriomandi ainuomanikuks hagejale makstava hüvitise vastu. Kohus põhjendab oma seisukohta

alljärgnevalt.

Hageja on märkinud, et kuna hageja elab juba üle 20 aasta xxxx puudub tal huvi kaasomandi

kestmisesse. Seega hageja korteriomandi ainuomanikuks saada ei soovi. Hagejal vastava huvi

puudumist võimaldab järeldada ka hageja hagis esitatud nõue müüa korteriomand avalikul

enampakkumisel- nimetatud nõude eelduseks on asjaolu, et kumbki kaasomanik ei soovi saada asja

ainuomanikuks. Mis puudutab hageja väidet, et kostja ei vaja vaidlusalust korterit ja elab mujal (s.o

aadressil XXX, dtl 199, mille kostja sai päranduseks 2005. aastal, dtl 255), märgib kohus, et elukoht

võib üheaegselt olla mitmes kohas (TsÜS § 14 lg 2). Kostja on menetluses olnud läbivalt seisukohal,

et ta soovib jääda korteriomandi omanikuks, kus ta elab koos perega. Eeltoodust tuleneb, et kostjal

on käesoleval juhul korteriomandiga tugev emotsionaalne seos, kuna korteriomand on kostja (ja tema

pere) elukohaks. Vaieldamatult kaalub kostja huvi säilitada oma kodu omand üles mistahes hageja

muud huvid.

Seega leiab kohus, et hageja hagi korteriomandi kaasomandi lõpetamiseks selle müümisega avalikul

enampakkumisel tuleb jätta rahuldamata.

16. Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5

alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kaasomandit

lõpetav kohtulahend kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (vt Riigikohtu

29.05.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-13, p 12). Kostja on palunud kohtul asendada ka hageja

tahteavaldus kinnistu omandiõiguse üleandmiseks kostjale. AÕS § 641 kohaselt on kinnisomandi

üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse

üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole

notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine

kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Vastavalt kinnistusraamatuseaduse § 341 lg-le 1 on

kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle

kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud

teisiti.

17. Vaidlust ei ole, et kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi

kaotusega (vt Riigikohtu 09.02.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05, p 9). Võlaõigusseadus (VÕS)

§ 111 lg 1 alusel kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune

leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma

kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta

kohustuse täidab. Sama paragrahvi lõike 7 kohaselt, kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus

kohustuse täitmist ja võlgnik sama sätte lg 1 alusel keeldub, kohaldatakse asja lahendamisel VÕS §

110 lg-s 5 sätestatut. VÕS § 110 lg 5 kohaselt kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus kohustuse

täitmist ja võlgnik täitmisest käesoleva paragrahvi alusel keeldub, teeb kohus otsuse, millega

võlgnikku kohustakse otsust täitma üksnes juhul, kui võlausaldaja on oma kohustuse tema suhtes

täitnud või võlgnik on täitmise vastuvõtmisega sattunud viivitusse.

Kuna hageja peaks vastavad tahteavaldused kinnistu kaasomandi üleandmiseks kostjale andma vaid

juhul, kui kostja on talle maksnud hüvitise kaasomandi osa kaotuse eest, siis on põhjendatud

kohtuotsuses hageja tahteavalduste andmise sidumine kaasomandi üleandmiseks ja omaniku kande

muutmiseks kostjalt raha saamisega. Kohus määrab hageja tahteavalduste andmise sõltuvaks hüvitise

saamisest, sest hagejale peab olema tagatud hüvitise saamine võimalikult samaaegselt omandi

kaotusega.

18. Hageja on esitanud vara turuväärtuse 99 000 eurot tõendamiseks väljavõtte kv.ee

kinnisvaraportaalist (dtl 15). 20.03.2024 seisukohas märkis hageja, et korteri keskmine turuhind

umbes samasuguses seisundis on 95 000-97 000 eurot (dtl 205). Kostja esitas kohtule 24.01.2024

koostatud xxxx Kinnisvarakonsultandid OÜ eksperthinnangu nr xxxx, mille kohaselt on

kaasomandis oleva korteriomandi väärtus 90 000 eurot seisuga 23.01.2024 (dtl 100-150). 22.04.2024

seisukohas selgitas kostja täiendavalt, et kinnisvara hinnad xxxx ja xxxx on langenud märtsis 2024

võrreldes 2024. aasta jaanuarikuuga (dtl 243-246). 06.05.2024 määrusega jättis kohus rahuldamata

hageja taotluse korteriomandi turuväärtuse ekspertiisi määramiseks põhjusel, et kostja esitas

24.01.2024 kohtule hindamisakti, mis on koostatud professionaalsete hindajate poolt ja mille

usaldusväärsuses ei ole kohtul põhjust kahelda. Kohus leiab, et eeltoodud tõendiga on piisavalt

tõendatud kinnisasja turuväärtus 90 000 eurot. 12.05.2024 seisukohas märkis hageja täiendavalt, et

korteriomandi turuväärtuseks tuleb võtta minimaalselt 90 000 eurot.

Seega ei vaidle pooled, et xxxx korteriomandi turuväärtus on 90 000 eurot. Kuivõrd hageja osa on

1/2, kuuluks hagejale hüvitamisele 45 000 eurot.

19. Kostja leiab, et hagejale tasumisele kuuluvast hüvitisest tuleb maha arvestada korteriomandiga

seotud ja kostja poolt ainuisikuliselt kantud kulud.

Kohus märgib, et pooled on vaidlusaluse korteriomandi kaasomanikud ning korteriomandiga seotud

kulude hüvitamist reguleerib asjaõigusseadus. Kohus leiab, et kostja esitatud nõude õiguslik alus

saab olla AÕS § 75 lg 1, mille kohaselt kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele

ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud

kahju ja kulutusi. Riigikohus on leidnud, et AÕS § 75 lg 1 annab teistele kaasomanikele

omavahelises suhtes õiguse nõuda, et iga kaasomanik osaleks ühiste kulutuste kandmises. Sellise

nõude võib vajadusel ka kohtusse esitada (vt lähemalt Riigikohtu 02.11.2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-

1-105-05, p-id 27 ja 28). Samuti sätestas kuni 31.12.2017 kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) §

13 lg 2 sõnaselgelt korteriomaniku nõudeõiguse teiste korteriomanike vastu kaasomandi eseme

korrashoiu ja valitsemise kulude hüvitamiseks. Nimetatud kulud võisid olla tekkinud nii

kommunaalkulude kui ka nt kaasomandi remondikuludega seoses. KOS § 13 lg-te 1 ja 2

kohaldamise korral tuleb silmas pidada KOS § 13 lg-s 3 sätestatut, st et korteriomanik ei ole

kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid

kulutusi, millega ta ei ole nõustunud. Alates 01.01.2018 reguleerib muuhulgas korteriomanike

omavahelisi suhteid korteriomandi- ja korteriühistu seadus (KrtS), mille § 12 lg 2 kohaselt peavad

korteriomanikud omavahelistes suhetes järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud

huve. Kuna kaasomandi puhul on kaasomanike osad mõtteliselt määratud, saab ka kaasomaniku

õiguste ja kohustuste ulatust määrata temale kuuluva kaasomandi mõttelise osa suuruse järgi (sh nt

õigus ühise asja viljale (AÕS § 71 lg 2), kohustus kanda ühise asja koormatisi ja kulutusi (AÕS § 75

lg 1)). Kohus leiab, et hageja on AÕS § 75 lg 1 alusel kohustatud kandma korteriomandiga seotud

kulusid sõltumata sellest, kas ja millises ulatuses on hageja korteriomandit vallanud. AÕS § 72 lg 4

kohaselt on kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike

nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste

hüvitamist võrdeliselt nende osadega.

Kostja on esile toonud, et perioodil 2005-2023 on ta kaasomandis oleva korteriomandiga seonduvalt

kandnud järgmised kulud:



kommunaalkulud 4931,46 eurot (periood 28.04.2005-17.12.2010; dtl 89);



kommunaalkulud 4705,91 eurot (periood 26.01.2011-29.09.2014; dtl 89; dtl 92);



kommunaalkulud 7059,99 eurot (periood 13.05.2015-10.04.2022; dtl 88; dtl 91);



kommunaalkulud 2239,32 eurot (periood 23.05.2022-20.12.2023; dtl 90);



kulud akende vahetamiseks 1309,46 eurot (xxxx OÜ 30.10.2020 arve nr xxxx; dtl 93-95);



kulud uue köögimööbli valmistamiseks ja paigaldamiseks 1485 eurot (XXXX OÜ

14.04.2021 arve nr xxxx; dtl 96);



korteriomandile teostatud eksperthinnangu maksumus 230 eurot (xxxx xxxx OÜ 19.01.2024

arve nr 240045; dtl 151; dtl 162);

Kokku: 21 961,14 eurot, millest hageja osa oleks 1/2 s.o 10 980,57 eurot. Kostja on vastuhagi

terviktekstis vastava summa suuruseks märkinud 10 980,59 eurot (9468,34 + 1397,23 + 115).

22.04.2024 täpsustas kostja vastuhagi nõuet ja palub kohtul mõista hagejalt välja 10 123,04 eurot ehk

xxxx OÜ arvest tulenev nõue 654,70 eurot (1309,49 : 2) ja kommunaalarvete tasumisest tulenev

nõue 9468,34 eurot (18 936,68 : 2).

14.05.2024 esitas kostja kohtule avalduse vastuhagis kommunaalmaksete nõudest (perioodil

01.07.2021 kuni 30.06.2022) kogusummas 1319,04 eurot loobumiseks. 21.05.2024 täpsustas kostja

loobumise avaldust ja märkis, et ta loobub hageja vastu osaliselt esitatud kommunaalkulude nõudest

1319,04 : 2= 659,52 eurost. Kostja palub hagejalt välja mõista 9463,52 eurot (10 123,04 – 659,52).

09.07.2024 määrusega võttis kohus vastu kostja 14.05.2024 (täpsustatud 21.05.2024) vastuhagi

nõudest osalise loobumise ja lõpetas menetluse osaliselt vastuhagis esitatud kommunaalkulude

(perioodil 01.07.2021 kuni 30.06.2022) 659,52 euro nõudes.

02.10.2024 teavitas kostja kohut, et 22.04.2024 menetlusdokumendis märgitud köögimööbli ja

kinnisasja hindamisega kaasnenud kulu võrra nõudesumma vähendamise puhul on tegemist osaliselt

nõudest loobumisena.

01.11.2024 määrusega võttis kohus vastu kostja 22.04.2024 (täpsustatud 02.10.2024) vastuhagi

nõudes osalise loobumise ja lõpetas menetluse osaliselt vastuhagis esitatud köögimööbli maksumuse

½ osas 742,50 euro ja kinnisasja hindamise kulu ½ osas 115 euro nõudes. Kohus selgitas eeltoodud

määruses muuhulgas, et tsiviilasjas jätkub menetlus vastuhagis 9463,52 euro nõudes.

Kostja vastuhagis taotletavateks summadeks on jäänud kommunaalmaksed (9468,34 eurot/

käesoleval ajal – 659,52 eurot s.o 8808,82 eurot) ja xxxx OÜ summas 1309,49 : 2= 654,70 eurot,

kokku 9463,52 eurot.

19.04.2024 seisukohas selgitas hageja, et kostjal puudus hageja nõusolek akende paigaldamiseks.

Kohus leiab, et hageja on kohustatud kostjale hüvitama kommunaalkulud summas 8808,82 eurot ja

sanitaarremondi käigus uute akende paigaldamise kulud 654,70 eurot, kuivõrd nimetatud kulud on

seotud korteriomandi kasutamise ja valdamisega ning selle alalhoidmisega. Seega tulenevalt poolte

omandiosade suurusest lähtuvalt kuulub kostja nõue hageja vastu AÕS § 75 lg 1 alusel rahuldamisele

kokku 9463,52 euro osas.

19.1. 19.04.2024 seisukohas märkis hageja, et faktiliselt tasusid korteri üürnikud kostjale

kommunaalmakseid, mis oli samuti kostja tuluks, millest poole oleks kostja pidanud hagejale

maksma. Seetõttu puudub kostjal alus nõuda hagejalt hüvitist pooles kommunaalmaksete summas.

Vähemalt ajavahemikul 29.06.2021 kuni 29.04.2024 ei saa kostja nõuda hagejalt hüvitise maksmist

kostja poolt tasutud kommunaalmaksete eest. Lisaks peab kostja hagejale välja maksma poole tulust,

mille kostja sai korteri üürile andmisest summas 33 480 eurot. Nõuete tasaarvestuse kohaldamise

korral ei ole hageja midagi kostjale võlgu. Hageja 29.10.2024 seisukohast nähtuvalt sai kostja

perioodil 01.07.2001-29.06.2021 tulu korteri üürimisest ja samuti perioodil 29.06.2021-29.04.2024

ning pool summast s.o 33 480 eurot tuleb kostjal hagejale tasuda.

Seega peab kohus kindlaks tegema, kas hagejal on kostja vastu protsessuaalne tasaarvestusavaldus

(s.o tulu korteri üürimisest).

VÕS § 197 lg 1 järgi tekib tasaarvestusolukord siis, kui tasaarvestaval poolel on õigus teiselt poolelt

tema kohustuse täitmist nõuda ning oma kohustus täita. Tasaarvestavale poolele kuuluv nõue teise

poole vastu peab olema sissenõutav ning teisele poolele kuuluv nõue tasaarvestava poole vastu peab

olema täidetav. Tasaarvestuse tulemusena lõppevad VÕS § 197 lg 2 järgi tagasiulatuvalt poolte

nõuded kattuvas ulatuses.

AÕS § 71 lg 2 kohaselt kuulub kaasomanikule tema osale vastav osa ühisest asjast saadavast kasust,

kui kaasomanike kokkuleppega ei nähta ette teisiti. Kaasomandis oleva asja kasutuskorra kokkuleppe

puudumisel on üldjuhul igal kaasomanikul õigus nõuda AÕS § 71 lg 2 alusel teiselt kaasomanikult

tema osale vastava vilja väljaandmist (vt Riigikohtu 15.06.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-51-11, p-id

14-23).

Kohus märgib, et kostja on esitanud tõendi (29.06.2021 sõlmitud üürileping), millest nähtuvalt on

kostja andnud korteri üürile perioodil 01.07.2021 kuni 30.06.2022 ning eeltoodud perioodil on

üürnik maksnud korteri kasutamise eest üüri 360 eurot kuu 15. kuupäevaks. Lisaks kohustub üürnik

tasuma igakuiselt 15. kuupäevaks möödunud kuu kommunaalteenuste eest (kogu

kommunaalteenuste arve) ning muude üürnikule osutavate teenuste eest vastavalt esitatud arvetele

(dtl 200-204; dtl 256-260). 31.05.2024 kohtunõudes selgitas kohus, et ülejäänud perioodi osas tuleb

hagejal esitada kohtule täiendavaid tõendeid kostja poolt korteri üürile andmise kohta.

09.07.2024 määrusega rahuldas kohus hageja 17.06.2024 taotluse tõendite kogumiseks ja kohustas

Politsei- ja Piirivalveametit esitama kohtule andmed hageja poolt tehtud politsei väljakutse kohta

16.06.2024 umbes kell 19.30 aadressile xxxx. 15.07.2024 esitas Politsei- ja Piirivalveamet kohtule

vastuse (dtl 332-333).

31.07.2024 seisukohas märkis hageja, et Politsei- ja Piirivalveameti tõend kinnitab hagis esitatud

asjaolu, et kostja ei ela vaidlusaluses korteris, üürib selle välja ning järelikult ei vaja seda korterit.

Kostja saab jätkuvalt tulu korteri üürileandmisest samale üürnikule V V (V) 29.06.2024 üürilepingu

alusel. 12.09.2024 seisukohas selgitas kostja, et 15.07.2024 Politsei- ja Piirivalveameti vastus ei

kinnita mingilgi viisil hageja varasemalt esitatud väiteid.

Kohus märgib, et Politsei- ja Piirivalveameti vastusest nähtub, et hageja poolt tehtud politsei

väljakutse 16.06.2024 kell 20.12 aadressile xxxx sisuks oli järgnev: „Teataja (M.U) tuli maja ette ja

nägi, et keegi tema korteri rõdul midagi teeb. Ilmnes, et isikutel on mingid omavahelised lahkhelid,

mõlemad korteri omanikena registris ja W.Z oli korteri üürile andnud. Probleemi lahendamiseks

tuleb neil kohtusse pöörduda“.

Kohtu hinnangul nähtub eeltoodud tõendist politsei poolt kirja pandud väljakutse sisu kirjeldus.

Eeltoodust ei nähtu, et politsei oleks kindlaks teinud, et kostja on vaidlusaluse korteriomandi välja

üürinud V V perioodil 01.07.2001-29.06.2021 ja samuti perioodil 01.07.2022-29.04.2024. Muid

tõendeid hageja korteriomandi väljaüürimise kohta eeltoodud perioodidel esitanud ei ole. Vaidlus

puudub selle üle, et korter oli välja üüritud perioodil 01.07.2021 kuni 30.06.2022 s.o 12 kuud, millest

tulenevalt on kostjale laekunud üüri suuruseks 4320 eurot (360 eurot/kuus x 12 kuud). Kohus leiab,

et hagejal on kostja vastu protsessuaalne tasaarvestusavaldus summas 2160 eurot (4320 : 2).

AÕS § 71 lg 2 alusel esitatud nõudele kohaldub tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 149 lg 1,

mille kohaselt on seadusest tuleneva nõude aegumistähtaeg kümme aastat selle nõude sissenõutavaks

muutumisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja vastav nõue

kostja vastu aegunud.

19.2. 31.05.2024 kohtunõudes selgitas kohus, et juhul kui alates 01.07.2001 kasutas korterit üksnes

kostja ja seejuures takistas kostja hagejal korterit kasutada, siis on hagejal võimalik esitada kostja

vastu kasutuseeliste hüvitamise nõue. Kasutuseelise hüvitamise nõude eeldusena tuleb kohtul

vastavad asjaolud teha kindlaks s.t, kas/kuidas kostja on takistanud hagejal kaasomandis oleva asja

kaaskasutust. Ainuüksi asjaolu, et kostja on võtnud enda kasutusse ka hageja osa, ei anna hagejale

alust nõuda kasutuseelise hüvitamist AÕS § 71 lg 2 alusel. Asja kasutamisega saadavate

kasutuseeliste hüvitamist saab nõuda vaid juhul, kui kostja on seeläbi rikkunud hageja õigusi,

eelkõige takistanud teistel kaasomanikel kaasomandis oleva asja kaaskasutust. Kinnisasja

kasutuseelise kindlaksmääramisel saab kohus lähtuda nt eeldatavast keskmisest üürihinnast, mida

konkreetse korteri kasutamise eest oleks võimalik nõuda (TsÜS § 65). Hagejal lasub kõikide

eeltoodud asjaolude osas tõendamiskoormis.

Seega peab kohus hindama, kas hageja protsessuaalne tasaarvestusavaldus ülejäänud osas s.o

summas 31 320 eurot (33 480 – 2160) kostja vastu võiks rahuldamisele kuuluda AÕS § 71 lg 2

alusel (s.o saadud kasutuseeliste hüvitamiseks).

Kohus leiab, et pelgalt see, et üks kaasomanik elab korteris sees, ei saa olla aluseks teise

kaasomaniku kasuks kasutuseeliste väljamõistmiseks. Tuvastatud peab olema reaalne takistatus

kaasomandi eseme kasutamiseks. 17.06.2024 seisukohas selgitas hageja, et kostja on hagejat 20 aasta

jooksul pahatahtlikult takistanud ühisomandis oleva asja kasutamist. Kostja vahetas lukud ühisel

asjal ja keeldus andmast hagejale korterivõtmeid. 27.06.2024 seisukohas märkis kostja, et hageja

oleks pidanud kostjat ette teavitama enda kavatsusest korteriomandi külastamiseks ning kostja oleks

seda ka hagejale võimaldanud. Kohus märgib, et Politsei- ja Piirivalveameti 15.07.2024 vastusest ei

nähtu, et kostja oleks takistanud hagejal vaidlusaluse korteriomandi kasutamist. Kohus leiab, et

hageja ei ole tõendatud, et kostja ei nõustunud hagejale võtmeid üle andma ega teda korterisse

laskma.

20. Kokkuvõttes leiab kohus, et hagejalt tuleb välja mõista kostja kasuks kommunaalkulude ja

akende vahetamise kulud 7303,52 eurot (9463,52 – 2160). Kuivõrd tulenevalt kaasomandi

lõpetamisest on kostja kohustatud hagejale hüvitama 45 000 eurot ja hageja on kohustatud kostjale

hüvitama 7303,52 eurot, tuleb poolte vastastikkused nõuded TsMS § 445 lg 1 teise lause kohaselt

tasaarvestada ning mõista kostjalt hageja kasuks välja hüvitis omandikaotuse eest summas 37 696,48

eurot (45 000 – 7303,52).

Kohus rahuldab kostja esitatud vastuhagi ning lõpetab poolte kaasomandi korteriomandile asukohaga

xxxx viisil, mille kohaselt jääb korteriomand kostja ainuomandisse. Kohus mõistab kostjalt hageja

kasuks välja hüvitise omandikaotuse eest summas 37 696,48 eurot. Kohus kohustab hagejat andma

nõusoleku kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks, kaasomandiosa üleandmiseks vajaliku

asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning kinnistusraamatusse kinnisasja ainuomanikuna kostja sisse

kandmiseks eeldusel, et kostja on tasunud hagejale eelnimetatud hüvitise. Kohus asendab hageja

nõusoleku käesoleva kohtuotsusega.

Kohus jätab rahuldamata kostja vastuhagis esitatud kommunaalkulude ja akende vahetamise kulude

nõude summas 2160 eurot (9463,52 – 7303,52).

Kohus jätab hageja hagi rahuldamata.

Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine

21. Tsiviilasja hinna määramisel juhindub kohus TsMS § 122 lg 1 sätestatust, mille kohaselt on

tsiviilasja hind hagihind.

TsMS § 124 lg 1 esimese lause kohaselt määratakse raha maksmisele suunatud hagi puhul hagihind

nõutava rahasummaga. TsMS § 132 lg 1 kohaselt eeldatakse mittevaralise nõude puhul, et hagihind

on 3500 eurot, kui käesoleva paragrahvi lõikes 11 ei ole ette nähtud teisiti. Sama paragrahvi 11

kohaselt loetakse käesoleva paragrahvi lõikes 4 sätestatud mittevaralise nõude puhul, et hagihind on

3500 eurot. TsMS § 132 lg 4 p 4 kohaselt loetakse hagihinna tähenduses mittevaraliseks ka

kaasomandi lõpetamise nõue. TsMS § 134 lg 1 esimese lause kohaselt liidetakse hagihinda arvutades

ühes hagis sisalduvad nõuded.

Käesoleval juhul on hageja hagihinnaks 3500 eurot ja kostja vastuhagi hinnaks on 12 963,52 eurot

(kaasomandi lõpetamise nõue 3500 eurot + kommunaalkulude ja akende vahetamise kulude

hüvitamise nõue 9463,52 eurot).

Menetluskulude jaotus

22. TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses

ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise

suuruse. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS §

162 lg 4 kohaselt võib kohus jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole

kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või

ebamõistlik.

Menetluskulude poolte vahel jaotamise osas on Riigikohus kaasomandi lõpetamise asjades leidnud,

et ühe kaasomaniku hagi alusel kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamise korral tuleb üldjuhul jätta

menetluskulud kummagi poole enda kanda, sest kaasomandi lõpetamine on mõlema poole huvides

(Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 27.09.2010 lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10).

Kuna nii hageja kui kostja on taotlenud kaasomandi lõpetamist, siis on kohtu arvates kaasomandi

lõpetamine poolte huvides. Seega on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud poolte endi kanda.

Võttes arvesse, et kohus jätab menetluskulud poolte endi kanda, ei määra kohus kindlaks

menetluskulude rahalist suurust.

/allkirjastatud digitaalselt/

Anu Vismann

Kohtunik