2-21-9213/52 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Gea Lepik, liikmed Kairi Piirisild ja Liis Arrak

Otsuse tegemise aeg ja koht

22. november 2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-9213

Kohtuasi

Investorite Grupp OÜ hagi T.U vastu leppetrahvi ja

kahjuhüvitise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 10. oktoobri 2023. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

T.U apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

10 851,13 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastustaja) Investorite Grupp OÜ (registrikood

11180991)

Iseseisva nõudeta kolmas isik hageja poolel Gildivara

OÜ (registrikood 16513010)

Hageja ja kolmanda isiku ühine seaduslik esindaja N.L ja

ühine lepinguline esindaja vandeadvokaat Birje Kalmus

Kostja (apellant) T.U (isikukood XXX), lepinguline

esindaja Erki Casar

Menetluse liik

Asja läbivaatamine kohtuistungil 17. oktoobril 2024

RESOLUTSIOON

1. Muuta maakohtu määratud tsiviilasja hinda ja määrata hagihinnaks 10 851,13

eurot.

2. Tühistada Harju Maakohtu 10. oktoobri 2023. a otsus tsiviilasjas nr 2-21-9213

osas, millega maakohus mõistis T.U-lt Investorite Grupp OÜ kasuks välja 7950

eurot ületava leppetrahvi ja viivise sellelt, samuti menetluskulude jaotuse osas.

Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta Investorite Grupp OÜ hagi T.U vastu

7950 eurot ületavas leppetrahvi nõudes ja sellelt summalt arvestatud viivise

nõudes rahuldamata ning jätta maakohtus kantud menetluskuludest 15%

Investorite Grupp OÜ kanda ja 85% T.U kanda. Jätta Harju Maakohtu 10.

oktoobri 2023. a otsuse resolutsioon muus osas muutmata, osaliselt muutes ja

täiendades kohtuotsuse põhjendusi.

2-21-9213

3. Rahuldada T.U apellatsioonkaebus osaliselt.

4. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskuludest 15% Investorite Grupp OÜ

kanda ja 85% T.U kanda.

5. Kohtuotsuse resolutsiooni terviklik sõnastus

:

5.1. Hagi rahuldada osaliselt.

5.2. Mõista T.U-lt Investorite Grupp OÜ kasuks välja leppetrahv 7950 eurot.

5.3. Mõista T.U-lt Investorite Grupp OÜ kasuks välja leppetrahvilt (7950 eurot)

võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivis alates

hagi esitamisest (8. juunil 2021) kuni kohustuse täitmiseni.

5.4. Mõista T.U-lt Investorite Grupp OÜ kasuks välja kahjuhüvitis 597,34 eurot.

5.5. Mõista T.U-lt Investorite Grupp OÜ kasuks välja kahjuhüvitiselt (597,34

eurot) VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivis alates hagi

esitamisest kuni kohustuse täitmiseni.

5.6. Jätta hagi rahuldamata leppetrahvi 1500 euro ja sellelt arvestatud viivise

nõuetes.

5.7. Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskuludest 15% Investorite

Grupp OÜ kanda ja 85% T.U kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Investorite Grupp OÜ (hageja) esitas 8. juunil 2021 (täpsustatud 5. oktoobril 2021) Harju

Maakohtule hagi T.U (kostja) vastu, milles palus kostjalt hageja kasuks välja mõista

leppetrahvi 9450 eurot ja seadusjärgses määras viivise sellelt alates hagi esitamisest kuni

nõude tasumiseni, alternatiivselt kahjuhüvitise 802 eurot ja seadusjärgses määras viivise

sellelt alates hagi esitamisest kuni nõude tasumiseni, samuti kohtueelsete õigusabikulude

hüvitise 597,34 eurot ja seadusjärgses määras viivise sellelt alates hagi esitamisest kuni nõude

tasumiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

1.1. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ, keda esindas

käsunduslepingu alusel maakler N.L (maakler), ja kostja 28. juunil 2020 maaklerilepingu

2 (16)

2-21-9213

kinnisasja müügi korralduseks ja vahendusteenuse osutamiseks (leping). Lepinguga andis

kostja Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ-le eksklusiivse müügivahendusõiguse Iie kinnisasja

asukohaga Harjumaal Saue vallas Nurme külas (kinnisasi) müümiseks. Lepingu p 14 kohaselt

pidi leping kehtima kuni 1. oktoobrini 2020, kuid poolte kokkuleppel pikendati lepingut 31.

detsembrini 2021 (poolte kirjavahetus 24. detsembril 2020 ja 27. detsembril 2020) ning

maakler jätkas kinnisasjale ostja otsimist.

1.2. Maakler teavitas 29. detsembril 2020 kostjat, et kinnisasjale on potentsiaalne ostja

olemas, kes soovib kinnisasja veel kord üle vaadata. Maakler pakkus vaatamise ajaks välja 2.

jaanuari 2021 kell 14.00, kuid see aeg kostjale ei sobinud. Seejärel pakkus maakler välja 3.

jaanuari 2021, mil potentsiaalne ostja käiski kinnisasjaga tutvumas.

1.3. Kostja teatas 5. jaanuaril 2021 põhjuseid esitamata, et ta ei soovi enam Arco Vara

Kinnisvarabüroo OÜ maakleri teenuseid. Paar päeva hiljem ilmusid kinnisasja uued

müügikuulutused city24.ee veebilehel. Kinnisasjaga tegeles veebilehel esitatud informatsiooni

kohaselt uus maakler.

1.4. Kuivõrd lepingu p 2 järgi anti Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ-le eksklusiivne

müügivahendusõigus, on kostja lepingut rikkunud. Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ-l on

vastavalt lepingu p-le 16 õigus nõuda kostjalt leppetrahvi lepingu p-s 7 kokku lepitud

ulatuses. Vastavalt lepingu p-le 7 on kostja ja Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ kokku

leppinud, et maakleritasu moodustab 5% objekti lõplikust müügihinnast (ei sisalda

käibemaksu).

1.5. Hageja esitas alternatiivse kulutuste hüvitamise nõude juhuks, kui kohus peaks jätma

leppetrahvi nõude rahuldamata. Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ kandis lepingu täitmisel

kulusid 802 eurot (kulud kuulutuste tasudele, fotograafile, kinnisasja ettevalmistamisele ning

selle huvilistele presenteerimisele).

1.6. Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ ja hageja sõlmisid 18. mail 2021 nõude loovutamise

lepingu, millega Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ loovutas oma nõude kostja vastu hagejale.

Kostja vastuväited hagiavaldusele

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta see rahuldamata.

2.1. Kostja on seisukohal, et leping lõppes 1. oktoobril 2020. Lepingus ei ole kokku lepitud

selle automaatset pikenemist. Kostja teavitas 23. detsembril 2020 maaklerit, et poolte vahel

sõlmitud leping lõppes 1. oktoobril 2020. Kostja 27. detsembril 2020 antud nõusolekut ei saa

lugeda lepingu pikendamiseks, sest leping oli selleks ajaks juba lõppenud. Kostja andis

nõusoleku, et maakleril on õigus pidada läbirääkimisi viimase poolt leitud ostjaga kuni 2021.

a jaanuari lõpuni ja kui ostja on nõus, siis on kostja nõus kinnisasja talle müüma. Pooled ei

leppinud kokku maaklerile nn ainumüügiõiguse andmises. Hageja ei saa kostjalt leppetrahvi

nõuda, sest leping lõppes enne, kui kostja sõlmis lepingu teise maakleriga.

2.2. Lepingu p 2 sõnastus ei keela kostjal kasutada kinnisasja müümisel teist maaklerit.

„Eksklusiivne“ tähendab eralduv, mittekaasaarvatav; (muid) välistav, ligipääsmatu, peen,

valitud; ainukordne, ainulaadne, erandlik. Seega ei ole üheselt selge, et lepingu p 2 keelas

kostjal kasutada kinnisasja vahendamisel teist maaklerit. Ka ei teavitanud maakler kostjat, et

lepingu sõlmimisega andis kostja kinnisasja müügi vahendamise õiguse üksnes maaklerile

ning sellise kohustuse rikkumine annab maaklerile õiguse nõuda leppetrahvi.

3 (16)

2-21-9213

2.3. Kostja kui tarbija ei mõistnud lepingu p-de 2 ja 16 sisu. Arvestades, et tegemist on

tarbijaga, oleks väidetav ainuvahendusõigus ja leppetrahvi nõudeõigus, mh selle suurus,

pidanud olema lepingus selgelt välja toodud. Tegemist on tüüptingimustel sõlmitud lepinguga

võlaõigusseaduse (VÕS) § 35 lg 1 mõttes. Seejuures ei nähtud kostjale ette õigust nõuda

leppetrahvi olukorras, kus maakler lepingut rikub. Seega ei olnud poolte õigused tasakaalus.

Isegi kui kohus peaks asuma seisukohale, et 2021. a jaanuaris oli leping kehtiv ja lepingu p 2

keelas kinnisasja müümise teise maakleri vahendusel, on leppetrahvi nõudeõigus tühine

tüüptingimus VÕS § 42 lg 1 ja/või § 42 lg 3 p 4 alusel.

2.4. Maakleritasu nõudmise õigus on seotud ostja leidmisega, mida maakler ei teinud. Kostja

ei ole keeldunud tehingu tegemisest. Seega ei ole alust nõuda leppetrahvi ega maakleritasu.

2.5. Maakler saatis ise kostja juurde teise maakleri, mis andis kostjale selge teadmise, et

kinnisasja müügiga võivad tegeleda ka teised maaklerid. Uue maakleri võtmise tingis asjaolu,

et senine maakler ei olnud nõus ostja teavitamisega kinnisasjaga seotud puudustest. Samuti ei

olnud maakleri tegevus usaldusväärne, sest kostjale sai teatavaks, et kinnisasja hind on liiga

odav ja sellise hinnaga kostja uut elukohta ei saa.

2.6. Alternatiivse kahju hüvitamise nõude kohta leidis kostja, et hageja ei ole tõendanud kahju

suurust ega selle koosseisu. Ka ei vastuta kostja tulenevalt VÕS § 667 lg-st 1 sellise kahju

eest. Seejuures on maakler ise oma kirjas kostjale märkinud, et juba tehtud kulutused on

maakleri risk. Hageja peab tõendama, et kostja ja maakleri vahel oli kokkulepe, mis annab

hagejale õiguse nõuda lepingu täitmisel tekkinud kulude hüvitamist. Ka tõi kostja esile, et

kahju hüvitamise nõuet ei ole hagejale loovutatud.

2.7. Kostja esitas tingimusliku leppetrahvi vähendamise nõude, leides, et leppetrahv on

ebamõistlikult suur.

Maakohtu otsus ja selle põhjendused

3. Maakohus rahuldas 10. oktoobri 2023. a otsusega hagi, mõistis kostjalt hageja kasuks välja

leppetrahvi 9450 eurot ja seadusjärgses määras viivise sellelt alates hagi esitamisest kuni

kohustuse täitmiseni ning kahjuhüvitise kohtueelsete õigusabikulude eest 597,34 eurot ja

seadusjärgses määras viivise sellelt alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni.

Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda, jättes need rahaliselt kindlaks määramata.

3.1. Maakohus kvalifitseeris poolte lepingu maaklerilepinguna VÕS § 658 lg 1 mõttes.

3.2. Maakohus tuvastas seoses 28. juunil 2020 sõlmitud lepinguga järgmised asjaolud (otsuse

p 21):

-

lepingu p-s 7 leppisid Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ ja kostja kokku maakleritasus

5% objekti lõplikust müügihinnast, mis ei sisalda käibemaksu;

-

lepingu p-s 16 leppisid pooled kokku, et juhul kui kostja ei täida lepingust tulenevaid

kohustusi, sh p-i 2, kohustub kostja tasuma maaklerile maakleritasu p-s 7 kokku

lepitud ulatuses.

3.3. Maakohus tõlgendas lepingu p-i 2 vastavalt VÕS §-le 29 ja asus seisukohale, et mõistlik

kolmas isik saab lepingu sisust üheselt aru, et tegu on ainuesindusõiguse lepinguga, mille

sõlmimisega loobub asja müüja (kostja) õigusest müüa kinnisasja lepingu kehtivuse ajal muul

viisil kui Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ vahendusel. Maakohus tuvastas, et tegu oli

ainuesindusõigusega maaklerlepinguga.

4 (16)

2-21-9213

3.4. Maakohus hindas lepingu ajalist kehtivust ja asus seisukohale, et algne 28. juunil 2020

sõlmitud leping pikenes poolte kokkuleppel 2021. a jaanuari lõpuni. Asjas esitatud poolte e-

kirjavahetusest nähtuvalt on kostja teavitanud 23. detsembril 2020 maaklerit, et leping lõppes

1. oktoobril 2020. Samas on kostja aga 27. detsembril 2020 andnud maaklerile nõusoleku

tegeleda kinnistu müügiga veel kuni 2021. a jaanuari lõpuni. Kuivõrd kirjavahetusest ei nähtu,

et pooled oleksid leppinud kokku uutes tingimustes, tuleb eeldada, et nad soovisid lepingu

jätkumist varasemalt kokku lepitud tingimustel. Seda kinnitab poolte e-kirjavahetusest nähtuv,

mille kohaselt maakler tegeles ka pärast 10. oktoobrit 2020 kinnistu müügiga ja kostja kiitis

selle heaks.

3.5. Maakohus asus seisukohale, et kohtule ei ole esitatud tõendeid, mille alusel kohus saaks

tuvastada, et tegu oli tüüptingimustel sõlmitud lepinguga. Seetõttu ei käsitanud maakohus

poolte lepingut tüüptingimustel sõlmitud lepinguna ega hinnanud lepingu sätete tühisust

ebamõistliku kahjustamise kontekstis.

3.6. Maakohus hindas kostja väidet lepingu ülesütlemise kohta. Maakohus märkis, et kuivõrd

lepingu p 17 kohaselt tuli ülesütlemisavaldus teha kirjalikku taasesitamist võimaldavas

vormis, ei olnud lepingut võimalik suuliselt üles öelda (VÕS § 13 lg 2). Samuti ei saa lugeda

kohaseks ülesütlemisavaldust, millest ei nähtu lepingu ülesütlemise põhjus. Ka on tõendamata

maakleri poolne lepingu rikkumine. Seejuures ei haaku tunnistaja ütlused maakleri väidetava

rikkumise kohta asjas kogutud teiste tõenditega. Asjas esitatud tõenditest nähtuvalt täitis

maakler lepingu 3. jaanuaril 2021, kuid kostja ütles lepingu üles pärast selle täitmist, mis

samuti välistab lepingu ülesütlemise.

3.7. Maakohus hindas hageja leppetrahvi nõuet ja asus seisukohale, et kuigi lepingu p 16 ei

sätesta sõnaselgelt, et tegemist on leppetrahviga, siis hinnates kokkuleppe eesmärki ja

leppetrahvi regulatsiooni, on p-s 16 ette nähtud tasu maksmise kohustuse puhul tegemist

leppetrahviga VÕS § 158 lg 1 mõttes. Maakohus leidis, et kostja vastuväited leppetrahvi

nõuet ei välista, mistõttu nõue tuleb rahuldada. Ka puuduvad objektiivsed asjaolud, mis

õigustaksid leppetrahvi vähendamist. Leppetrahvi tasumise kohustus on tekkinud olukorras,

kus maakler oli lepingu sisuliselt täitnud. See õigustab ka leppetrahvi suurust, mis on maakleri

tasuga sama suur.

3.8. Maakohus leidis, et põhjendatud on ka hageja kohtueelsete õigusabikulude hüvitamise

nõue. Kuna kostja Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ nõudmisel enda lepingust tulenevaid

kohustusi ei täitnud, pöördus Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ oma õiguste kaitseks

advokaadibüroo poole. Osutatud õigusabiteenused summas 597,34 eurot on otsene varaline

kahju VÕS § 128 lg-te 1 ja 3 mõttes. Ka on kahju tekkimine põhjuslikus seoses kostja

rikkumisega.

3.9. Maakohus leidis, et hageja viivisenõue on põhjendatud ja rahuldas selle.

3.10. Kuna maakohus rahuldas hagi, jättis kohus menetluskulud tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 järgi kostja kanda. Kohus märkis, et määrab menetluskulude

rahalise suuruse kindlaks TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

Apellatsioonkaebus

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uus

otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

5 (16)

2-21-9213

4.1. Maakohtu otsus ei ole põhjendatud. Kohus on põhjendamatult jätnud arvestamata kostja

vastuväidetega, hinnanud vääralt tõendeid ja rikkunud selgitamiskohustust.

4.2. Maakohus leidis vääralt, et leping jätkus pärast 1. oktoobrit 2020 samadel tingimustel.

Maakohus on kostja 27. detsembri 2020. a nõusolekut vääralt tõlgendanud ja pole arvestanud

selle kogu teksti. Isegi kui 27. detsembri 2020. a e-kirja saaks lugeda lepingu pikendamiseks

nõusoleku andmiseks, on tegemist tingimusliku kokkuleppega, mis oli seotud üksnes maakleri

poolt väidetavalt leitud ostjaga ning sisaldas eeldust, et maakleri ja ostjaga räägitakse läbi

kinnisasja puudused. Kuna ostjat ei olnud, jäid läbi rääkimata ka kinnisasja puudutavad

puudused.

4.3. Kostja on tarbija, mistõttu ei saa asjaolusid tõlgendada tema kahjuks. Olukorras, kus

leping pikenes, oleks maakler pidanud ennast selgelt väljendama või vormistama eraldi

lepingu pikendamise või uue lepingu.

4.4. Kui käsitada 27. detsembri 2020. a e-kirja nõusolekuna, sõlmisid pooled uue

maaklerilepingu, millele kohaldusid VÕS § 658 jj sätted. Tasu osas kohaldusid VÕS § 664 lg-

d 1–3. Seejuures ei keela VÕS §-d 658–699 sõlmida sama objekti osas lepingut teise

maakleriga. Samuti puudusid kokkulepped leppetrahvi kohta.

4.5. Maakohus on põhjendamatult jätnud arvestamata maakleri 24. detsembri 2020. a e-kirja,

milles maakler andis kostjale selgelt teada, et kõik tehtud kulutused, mh ka võimalik

maakleritasu saamata jäämine on maakleri enda risk.

4.6. Isegi kui pooled pikendasid lepingut samadel tingimustel, oli tegemist tüüptingimustega

sõlmitud lepinguga ning maakohus oleks pidanud kostja sellekohaseid väiteid hindama. Seda,

et tegemist ei olnud tüüptingimustel sõlmitud lepinguga, oleks pidanud tõendama hageja.

Maakohus ei ole kostjale selgitanud, et kostja kohustus on tõendada, et tegemist oli

tüüptingimustel sõlmitud lepinguga, mistõttu rikkus maakohus ka selgitamiskohustust.

4.7. Lepingu p-d 2 ja 7 ei sisalda keeldu kasutada teist maaklerit. Teenuseosutaja ei ole

tarbijast kostjale lepingu tingimusi ega sellest tulenevaid kohustusi selgitanud. Ka on viidatud

punktide sõnastus käsitatav ebaausa kauplemisvõttena tarbijakaitseseaduse §-de 14 ja 15

mõttes. Seejuures ei ole kostja kinnisasja müünud ning see on siiani kostja omandis.

4.8. Leppetrahvi nõudmine on vastuolus hea usu põhimõttega. Ka jättis maakohus

tähelepanuta kostja esitatud väiteid, mis annavad alust leppetrahvi vähendamiseks.

4.9. Maakohus asus vääralt seisukohale, et maakler leidis kinnisasjale ostja, kes oli valmis

kostjaga tehingu sõlmima. Hageja ei ole sellekohaseid tõendeid kohtule esitanud. Hageja

esitatud digiallkirjastatud tõend ei ole asjakohane, sest allkirja andnud isiku ja maakleri või

kinnisasjaga puudub igasugune muu seos. Maakohus on jätnud kostja vastavad vastuväited

tähelepanuta.

4.10. Maakohus asus alusetult seisukohale, et kostja ei ole tõendanud lepingu ülesütlemist.

Kostja tõendas tunnistaja ütlustega, et maakler rikkus lepingut.

Vastustaja seisukoht ja menetluse edasine käik

5. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta see rahuldamata ja menetluskulud

kostja kanda.

6 (16)

2-21-9213

6. Hageja ja Gildivara OÜ teavitasid 10. oktoobril 2024 ringkonnakohut, et hageja on 15.

märtsil 2024 loovutanud oma nõude kostja vastu Gildivara OÜ-le. Hageja ja Gildivara OÜ

taotlesid TsMS § 210 lg 3 alusel asendada hageja menetluses Gildivara OÜ-ga. Hageja

kinnitas, et nõustub Gildivara OÜ menetlusse astumisega hageja asemel. Alternatiivselt, kui

kostja ei nõustu Gildivara OÜ menetlusse astumisega, palusid hageja ja Gildivara OÜ kaasata

Gildivara OÜ menetlusse kolmanda isikuna hageja poolel.

7. Kostja avaldas 15. oktoobril 2024, et ta ei anna nõusolekut hageja asendamiseks.

8. Ringkonnakohus jättis 16. oktoobri 2024. a määrusega rahuldamata hageja ja Gildivara OÜ

ühise taotluse hageja asendamiseks. Ringkonnakohus rahuldas Gildivara OÜ taotluse

menetlusse astumiseks kolmanda isikuna ja lubas tal astuda siinse tsiviilasja menetlusse

iseseisva nõudeta kolmanda isikuna hageja poolel.

9. Kolmas isik teatas ringkonnakohtu 17. oktoobri 2024. a kohtuistungil, et toetab hageja

seisukohti.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

10. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas,

millega maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja 7950 eurot ületava leppetrahvi ja

viivise sellelt, samuti menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue

otsuse, millega jätab hagi 7950 eurot ületava leppetrahvi nõudes ja sellelt summalt arvestatud

viivise nõudes rahuldamata. Muus osas tuleb maakohtu otsuse resolutsioon jätta TsMS § 657

lg 1 p 21 alusel muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta ja täiendada kohtuotsuse põhjendusi.

Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt. Menetluskulud jaotatakse poolte vahel vastavalt

hagi rahuldamise ulatusele.

11. Kolleegium käsitleb kõigepealt apellatsioonkaebuse väiteid 28. juunil 2020 sõlmitud

lepingu pikenemise kohta (I), seejärel siinse vaidluse lahendamiseks oluliste lepingupunktide

sisu ja kehtivuse kohta (II) ning kostja rikkumise ja hageja nõudeõiguste kohta (III).

Lõpetuseks teeb kolleegium menetluslikud otsustused.

I

12. Maakohus on õigesti kvalifitseerinud Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ ja kostja vahel 28.

juunil 2020 sõlmitud lepingu maaklerilepinguna VÕS § 658 lg 1 tähenduses. Pooled ei vaidle

selle üle ka apellatsioonimenetluses. Samuti ei vaidle pooled menetluses selle üle, et Arco

Vara Kinnisvarabüroo OÜ on loovutanud oma lepingust tulenevad nõuded kostja vastu

hagejale. Seda kinnitab hageja esitatud 24. mai 2021. a teade nõude loovutamise kohta (I kd,

tl 9).

13. 28. juunil 2020 sõlmitud lepingu p 14 kohaselt kehtib see kuni 1. oktoobrini 2020.

Maakohus leidis õigesti, et leping pikenes osapoolte kokkuleppel 2021. a jaanuari lõpuni

samadel tingimustel. Kolleegium nõustub selles osas maakohtu otsuse põhjendustega (p-d 24–

26) ja neid TsMS § 654 lg 6 järgi ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib

kolleegium järgmist.

13.1. Ekslik on kostja etteheide, et maakohus on jätnud hindamata tema vastuväite, et

maaklerileping ei pikene automaatselt. Maakohus ei olegi leidnud, et leping oleks

7 (16)

2-21-9213

automaatselt pikenenud, vaid tuvastas, et lepingu osapooled leppisid kokku lepingu

pikendamises.

13.2. VÕS § 13 lg 1 kohaselt võib lepingut muuta lepingupoolte kokkuleppel ja lõike 2

kohaselt ei pea lepingu muutmisel järgima seda vormi, milles leping on sõlmitud, kui

lepingust ei tulene teisiti. Siinsel juhul ei ole 28. juunil 2020 sõlmitud lepingus selle

muutmisega seonduvat reguleeritud.

13.3. Kostja ja Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ-d esindanud maakleri kirjavahetusest (I kd, tl-

d 11–13, tõlge tl-d 14 – 15 pöördel) on näha, et maakler andis kostjale 24. detsembril 2020

teada, et kinnisasjale on ostja, kelle pakkumine on 159 000 eurot, ning maakleril on vaja

kostjalt konkreetset kirjalikku vastust, kas ta võtab selle pakkumise vastu. Oma kirjas tõi

maakler välja ka selle, et ehkki kirjalik leping kostjaga lõppes 1. oktoobril 2020, olid nad

suuliselt kokku leppinud, et kuni aasta lõpuni pakutakse kinnisasja sama hinnaga, ning kostja

oli andnud maaklerile konkreetsed suulised suunised talu müümise kohta maakleri leitud

ostjale teadaandes kuulutatud hinnaga kuni aasta lõpuni. Maakler tõi välja, et talu ostu-

müügitehing on loodetavasti võimalik sõlmida jaanuaris ning ta ei saa aru, mis vahe on, kui

vormistada tehing jaanuaris (mitte 2020. a lõpus) (I kd, tl 15). Kostja vastas 27. detsembril

2020 „[h]ästi, minu kinnisvara on teie käsutuses kuni jaanuari lõpuni“ (I kd, tl 14 pöördel).

Sellele vastas maakler samal päeval saadetud e-kirjaga, milles mh märkis, et ta loodab väga,

et ostja saab vajaliku summa kokku, ja lubas hoida kostjat ostjaga seotud edasiste

sündmustega kursis (I kd, tl 14).

13.4. Kuna siinsel juhul pole alust arvata, et Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ-d esindanud

maakler oleks kostja tahet teadnud või pidanud seda teadma, tuleb kostja 27. detsembri 2020.

a e-kirjas sisalduvat tahteavaldust tõlgendada TsÜS § 75 lg 1 teise lause järgi nii, nagu

tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi.

Kolleegiumi hinnangul pidi maakleriga sarnane mõistlik isik mõistma kostja 27. detsembri

2020. a e-kirja selliselt, et kostja avaldas tahet 28. juunil 2020 sõlmitud lepingu

pikendamiseks jaanuari 2021 lõpuni. See nähtub kostja e-kirja sisust, võttes arvesse ka selle

saatmise konteksti, sh maakleri 24. detsembri 2020. a e-kirja sisu. Maakleri 24. detsembri

2020. a e-kirjast nähtuvalt avaldas maakler selgelt soovi lepingut pikendada selliselt, et see

kehtiks ka jaanuaris 2021. Maakleri 27. detsembri 2020. a e-kirjast nähtuvalt lähtus ta kostja

24. detsembril 2020 kirjutatust, ja jätkas lepingu täitmist. Eelnevat arvestades olid mõlemad

lepingupooled avaldanud tahet pikendada 28. juunil 2020 sõlmitud lepingut jaanuari 2021

lõpuni ja kumbki pool pidi aru saama (sarnase mõistliku isiku arusaama standardi kohaselt), et

see on ka teise poole tahe. Lepingu pikendamist kinnitab ka asjaolu, et pooled jätkasid lepingu

täitmist, mh kooskõlastas maakler kostjaga 2. või 3. jaanuariks 2021 aega, mil potentsiaalne

ostja saaks tulla kinnisasja üle vaatama (vt I kd, tl-d 16–17, tõlge tl-d 34 pöördel – 35), ja

tegeles 3. jaanuaril 2021 kinnisasja hindamise tellimisega (I kd, tl 80). Kostja vastuväited neid

järeldusi ei mõjuta.

13.4.1. Lepingu eelkirjeldatud viisil pikendamist ei välista kostja viidatud asjaolu, et algne

leping pidi 1. oktoobril 2020 lõppema. Lepingut on võimalik kokkuleppel pikendada ka pärast

selle algse kehtivusaja lõppemist. Lisaks nähtub asja materjalidest, et Arco Vara

Kinnisvarabüroo OÜ ja kostja olid jätkanud lepingu täitmist ka pärast 1. oktoobrit 2020 (vt nt

maakleri 2. oktoobri 2020. a e-kiri kostjale, kus ta soovis leppida kokku kinnisasja näitamise

aega 7. oktoobriks 2020 (I kd, tl 79); MP 25. novembri 2020. a e-kiri maaklerile seoses

kinnisasja omandamisega (I kd, tl 81) ja maakleri 26. novembri 2020. a e-kiri MPile seoses

kinnisasja ostuks pangast laenu taotlemisega (I kd, tl-d 83 – 83 pöördel)), mis viitab sellele, et

lepingupooled olid ka varem lepingut kokkuleppel pikendanud.

8 (16)

2-21-9213

13.4.2. Põhjendatud ei ole ka kostja väide, et kostja 27. detsembri 2020. a nõusolek puudutas

vaid maakleri poolt väidetavalt leitud konkreetset ostjat ja oli antud tingimusel, et ostjaga

räägitakse läbi objekti puudused. Maakleriga sarnane mõistlik isik ei mõistaks kostja 27.

detsembri 2020. a e-kirja kostja viidatud viisil. Ehkki kostja märkis e-kirjas, et „[k]ui see

klient ostab, siis olgu nii“ ja „[k]uid siiski on nüansse, mis tuleb ostjaga kooskõlastada“,

mõistaks mõistlik isik neid kostja lisamärkustena, mitte lepingu pikendamise tingimustena või

lepingu ulatuse piirangutena. Maakleri ja kostja kirjavahetust ei anna alust teisiti tõlgendada

ka asjaolu, et kostja on tarbija ja maakler esindas majandus- ja kutsetegevuses tegutsevat

äriühingut.

13.4.3. Kostja viited maakleri 24. detsembri 2020. a e-kirjas avaldatule, et „ma ei hakka oma

teenust peale sundima. Lihtsalt kahju on kulutatud ajast ja rahast mis sellele läks. Kuid see oli

minu risk“, ei mõjuta eeltoodud järeldust lepingu pikenemise kohta. Maakleri e-kirjast

tervikuna on selgelt aru saada, et ta soovib lepingut pikendada. Kostja viidatud osas maakler

üksnes möönab, et ta ei suru oma teenust peale ja kui leping jääb pikendamata, siis oli selle

täitmisele kulutatud aeg ja raha maakleri enda risk. Siinsel juhul aga leping pikenes, mistõttu

maakleri viidatud risk ei realiseerunud.

13.5. Maakohus leidis põhjendatult, et olukorras, kus maakleri ja kostja kirjavahetusest

nähtuvalt soovisid nad maaklerilepingut jätkata, kuid ei leppinud kokku mingites muudes

tingimustes, saab järeldada, et nad soovisid lepingu jätkumist enda vahel varem kokku lepitud

tingimustel. Selliselt mõistaks maakleri ja kostja 24. detsembri 2020. a ja 27. detsembri 2020.

a e-kirjades saavutatud kokkulepet lepingupooltega sarnane mõistlik isik samadel asjaoludel

(VÕS § 29 lg 4). Kõnealune kirjavahetus ei toeta kostja seisukohta, et poolte tahe oli sõlmida

täiesti uus maaklerileping seadusest tulenevatel tingimustel. Seda ei saa järeldada kostja

viitest sellele, et ta oli oma 23. detsembri 2020. a e-kirjas maaklerile avaldanud, et „[m]eil ei

ole teiega konkreetset lepingut minu kinnisvara müümiseks, eelmine leping ei ole enam jõus“.

Isegi kui Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ ja kostja vahel ei olnud mingil perioodil kehtivat

lepingut (mida hageja ei ole omaks võtnud; oma 24. detsembri 2020. a e-kirjas viitas maakler,

et tal oli kostjaga suuline kokkulepe kuni aasta lõpuni; vt ka praeguse otsuse p 12.4.1), ei anna

see alust järeldada, et pooled soovisid sõlmida uue maaklerilepingu mingitel muudel

tingimustel.

14. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kostja ei ole lepingut üles öelnud. Kolleegium

nõustub ka maakohtu sellekohaste põhjendustega (vt maakohtu otsuse p-d 29–31) ja neid

TsMS § 654 lg 6 järgi ei korda, välja arvatud osas, milles maakohus leidis, et lepingu

ülesütlemise välistas ka see, et maakler oli lepingu 3. jaanuaril 2021 täitnud. Viimati

nimetatud põhjenduse jätab kolleegium maakohtu otsusest välja. Asjas ei ole vaidlust selles,

et Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ vahendusel kinnisasja ei müüdud. Samuti ei võimalda asjas

esitatud tõendid tõsikindlalt järeldada, et maakler oli 3. jaanuariks 2021 kõik oma lepingust

tulenevad kinnisasja vahendamisega seotud kohustused täitnud ja tehing jäi sõlmimata üksnes

kostjast tulenevatel asjaoludel. Muu hulgas ei ole asjas tõendeid selle kohta, et kostjat oleks 3.

jaanuariks 2021 või pärast seda (enne lepingu lõppemist 31. jaanuaril 2021) teavitatud

maakleri leitud potentsiaalse ostja kindlast valmisolekust tehing sõlmida. Igal juhul ei olnud

leping 3. jaanuariks 2021 täitmisega lõppenud (VÕS § 186 p 1), mis välistaks selle

ülesütlemise. Vastuseks kostja apellatsioonkaebuse väitele märgib kolleegium, et maakohus

on seda, miks ta ei pidanud tunnistaja SM ütlusi maakleri väidetava lepingurikkumise kohta

usaldusväärseks, vaidlustatud otsuses nõuetekohaselt põhjendanud.

II

9 (16)

2-21-9213

15. Siinse vaidluse lahendamisel on olulised järgmised lepingu punktid:

„2. Klient annab Maaklerile Objekti eksklusiivse müügi vahendusõiguse ega sõlmi ise

ilma Maakleri poolse vahendamiseta Objekti müügilepingut ja/või asjaõiguslepingut.

[…]

Kliendi kohustused:

7. Klient maksab Maaklerile maakleritasu käesoleva Lepingu täitmise eest hiljemalt

notariaalse müügitehingu tegemise hetkel. Maakleritasu moodustab 5% Objekti lõplikust

müügihinnast. Nimetatud tasu ei sisalda käibemaksu.

[…]

16. Juhul, kui Klient ei täida Lepingust tulenevaid kohustusi, sh punkti 2, kohustub klient

tasuma Maaklerile maakleritasu punktis 7 kokkulepitud ulatuses.“

16. Põhjendatud on kostja etteheide, et maakohus jättis nende lepingupunktide tõlgendamisel

ja kohaldamisel ekslikult kohaldamata võlaõigusseaduse tüüptingimusi puudutavad reeglid.

16.1. Tüüptingimuseks loetakse VÕS § 35 lg 1 kohaselt lepingutingimust, mis on eelnevalt

välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole

eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab

teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu. Riigikohus

on selgitanud, et VÕS § 35 lg 1 kohaselt loetakse tüüptingimuseks nii lepingutingimus, mis

on välja töötatud korduvaks kasutamiseks tüüplepingutes, kui ka muu ilma läbirääkimisteta

varem välja töötatud lepingutingimus, mille sisu ei ole pool, kelle suhtes seda kasutatakse,

võimeline mõjutama. VÕS § 35 lg 2 järgi eeldatakse, et tüüptingimust ei olnud eraldi läbi

räägitud (vt RKTKo 15.01.2014, 3-2-1-156-13, p 10 ja seal viidatud kohtupraktika).

16.2. Maakohus leidis vaidlustatud otsuses ekslikult, et siinsel juhul ei ole tegemist

tüüptingimustel sõlmitud lepinguga, kuna kohtule ei ole esitatud tõendeid, mille alusel kohus

saaks seda tuvastada. Ringkonnakohtu hinnangul on 28. juuni 2020. a leping sõlmitud

tüüptingimustel, v.a osas, milles lepingus on täidetud käsikirjaliselt lünki.

16.2.1. Kõnealune leping on sõlmitud oma majandus- ja kutsetegevuses tegutseva

maakleriteenuse osutaja ja sellise teenuse tarbija vahel maakleriteenuse osutamiseks ning

dokumendi sisu ja vormi põhjal hinnates on selle tingimused Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ

poolt eelnevalt välja töötatud korduvaks kasutamiseks sellistes lepingutes. Seda kinnitab

asjaolu, et muidu trükitud lepingudokumendis on lüngad, mis on käsitsi täidetud kliendi

andmete, maakleri esindaja, lepingu esemeks oleva objekti aadressi, soovitud esialgse

müügihinna, maakleritasu suuruse ja lepingu kehtivusaja kohta. Samuti on leping trükitud

Arco Vara blanketile, mis kinnitab, et tegemist oli Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ

ettevalmistatud dokumendiga. Lisaks on lepingule lisatud kohad, kus kostjal tuli kastikesse

tehtava „linnukesega“ kinnitada, et ta annab Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ-le nõusoleku

turundusliku sisuga e-kirjade edastamiseks ja oma andmete lisamiseks andmebaasi. Ka selliste

kastikeste ettenägemine viitab sellele, et tegemist on korduvaks kasutamiseks mõeldud

tüüplepinguga.

16.2.2. Lepingu tingimuste, sh siinses asjas vaidluse all olevate p-de 2 ja 16 tüüptingimustena

käsitamist ei väära hageja väide, et kostja sai lepingupunktidega tutvuda, sh vene keeles (vt

17. oktoobri 2024. a kohtuistungi protokoll, ajamärk 00:10:58). Lepingutingimus ei ole

käsitatav tüüptingimusena juhul, kui teisel lepingupoolel oli võimalus selle sisu mõjutada (vt

ka RKTKo 11.10.2024, 2-22-16497, p 12.2). Lepingudokumendist nähtub, et kostja sai

10 (16)

2-21-9213

lepingu sisu mõjutada vaid dokumendis sisaldunud lünkade ulatuses. Hageja ei ole lükanud

ümber VÕS § 35 lg-st 2 tulenevat eeldust, et muid, s.o trükitud tingimusi ei räägitud kostjaga

eraldi läbi. Kostja ise on väitnud, et ta sai tühjadesse lahtritesse panna ainult objekti aadressi,

nimed, summa ja kuupäeva, ta ei saanud lepingu tingimusi läbi rääkida ega allkirjastamisel

muuta (vt 17. oktoobri 2024. a kohtuistungi protokoll, ajamärk 00:13:11).

17. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et lepingu p-s 16 sätestatu on viidatud punkti sisu

ja eesmärki arvestades käsitatav leppetrahvi kokkuleppena VÕS § 158 lg 1 mõttes. Selliselt

on seda kokkulepet menetluses mõistnud ka mõlemad pooled (vt hageja osas nt hagiavalduse

p 2.1; kostja osas nt 17. oktoobri 2024. a kohtuistungi protokoll, ajamärk 00:05:20).

18. Ringkonnakohus nõustub maakohtu tõlgendusega lepingu p 2 kohta, kuid täiendab selles

osas maakohtu otsuse põhjendusi.

18.1. Kuna tegemist on tüüptingimusega, tuleb selle tõlgendamiseks kohaldada VÕS §-s 39

sätestatud reeglit. Viidatud paragrahvi 1. lõike kohaselt tuleb tüüptingimust tõlgendada nii,

nagu teise lepingupoolega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi.

Kahtluse korral tõlgendatakse tüüptingimust tingimuse kasutaja kahjuks.

18.2. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kostjaga sarnane mõistlik isik pidi lepingu p-i

2 mõistma selliselt, et leping nägi Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ-le ette ainuvahendusõiguse

ja kostjal oli lepingu kehtivuse ajal keelatud müüa kinnisasja muul viisil kui Arco Vara

Kinnisvarabüroo OÜ vahendusel, sh kasutada kinnisasja müümisel mõnda teist maaklerit.

Kostjaga sarnane mõistlik isik pidi sõnastusest „eksklusiivne müügi vahendusõigus“ aru

saama, et tegemist on ainuvahendusõigusega. Selles ei anna alust kahelda kostja viidatud

eki.ee vasted sõnale „eksklusiivne“. Kuna lepingu p 2 sõnastus ei jäta eelneva osas kahtlust, ei

ole alust kohaldada VÕS § 39 lg 1 teisest lausest tulenevat tõlgendusreeglit.

19. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et lepingu p-d 2 ja 16 on kostjat ebamõistlikult

kahjustavad ja seega tüüptingimustena tühised. Kolleegium täiendab selles osas maakohtu

otsuse põhjendusi.

19.1. Tüüptingimus on VÕS § 42 lg-st 1 tulenevalt tühine, kui see kahjustab teist lepingupoolt

ebamõistlikult, eelkõige siis, kui tüüptingimusega on lepingust tulenevate õiguste ja

kohustuste tasakaalu teise lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud. Ebamõistlikku kahjustamist

eeldatakse, kui tüüptingimusega kaldutakse kõrvale seaduse olulisest põhimõttest või kui

tüüptingimus piirab teise lepingupoole lepingu olemusest tulenevaid õiguseid ja kohustusi

selliselt, et lepingu eesmärgi saavutamine muutub küsitavaks. Tüüptingimuse tühisust ja

sellega seotud asjaolusid hinnatakse lepingu sõlmimise aja seisuga. VÕS § 42 lg 3 p 5

kohaselt on lepingus, mille teiseks pooleks on tarbija, ebamõistlikult kahjustav mh

tüüptingimus, millega nähakse ette, et teine lepingupool peab oma kohustuse rikkumise korral

maksma tingimuse kasutajale ebamõistlikult suurt leppetrahvi. VÕS § 39 lg 2 teises lausest

tuleneb, et kui tingimuse saab jagada mitmeks üksteisest sõltumatuks osaks, jääb ühe osa

tühisuse korral tingimus muus osas kehtima.

19.2. Ringkonnakohtu hinnangul ei kahjusta lepingu p-dest 2 ja 16 tulenev kokkulepe, mille

kohaselt kostja peab tasuma maaklerile ainuvahendusõiguse kokkuleppe rikkumise korral

leppetrahvi, mille suurus on võrdne lepingus kokku lepitud maakleritasuga, kostjat

ebamõistlikult. Sellises suuruses leppetrahv on maaklerilepingu olemust ja eesmärki

arvestades mõistlik, see ei riku lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu ning

sellega ei kalduta kõrvale seaduse olulistest põhimõtetest. Eelnevat ei saa järeldada sellest, et

11 (16)

2-21-9213

kostjale ei olnud lepinguga leppetrahvi nõudmise õigust ette nähtud. Samuti ei tulene lepingu

p-de 2 ja 16 tühisus tüüptingimustena nende punktide ebaselgest sõnastusest. Kolleegiumi

hinnangul on kõnealuste lepingupunktide sõnastus piisavalt selge. Vaatamata sellele, et p-s 16

ei olnud kasutatud sõna „leppetrahv“, on sellest punktist selgelt aru saada, et kui kostja rikub

lepingu p-i 2, tuleb tal tasuda maaklerile maakleritasu p-s 7 kokkulepitud ulatuses. Siinsel

juhul ei ole oluline hinnata, kas kõnealuses suuruses leppetrahv oleks olnud mõistlik ka

muude, sh lepingu p-dest 7 ja 8 tulenevate kohustuste rikkumise korral. Isegi kui muude

kohustuste rikkumise puhul oleks olnud tegemist ebamõistlikult suure leppetrahviga, ei

mõjutaks see VÕS § 39 lg 2 teise lause kohaselt leppetrahvikokkuleppe kehtivust osas, milles

see nägi ette leppetrahvi lepingu p 2 rikkumise eest.

III

20. Maakohus ei ole vaidlustatud otsuses tuvastanud kostja rikkumist, mis andis Arco Vara

Kinnisvarabüroo OÜ-le aluse nõuda lepingu p-s 16 kokkulepitud leppetrahvi, eksides sellega

materiaalõiguse kohaldamisel ja rikkudes ka kohtuotsuse põhjendamise kohustust (TsMS §

436 lg 1, § 442 lg 8). Ringkonnakohus saab selle rikkumise kõrvaldada, täiendades vastavalt

maakohtu otsuse põhjendusi.

20.1. Hageja heidab kostjale ette lepingu p 2 rikkumist, mis lepingu p 16 järgi andis Arco

Vara Kinnisvarabüroo OÜ-le õiguse nõuda leppetrahvi. Lepingu p-st 2 tulenes kostjale keeld

kasutada kinnisasja müümiseks mõnda teist maaklerit ning müüa kinnisasja ise, s.o ilma

maakleri vahenduseta (vt selle punkti sisu kohta ka praeguse otsuse p 17.2). Pooled ei vaidle

selle üle, et lepingu pikenenud kehtivustähtaja jooksul ei sõlminud kostja kinnisasja suhtes

müügilepingut ega asjaõiguslepingut (vt ka 17. oktoobri 2024. a kohtuistungi protokoll,

ajamärk 00:04:40). Küll aga on hageja tõendanud oma väidet, et kostja andis lepingu

kehtivuse ajal kinnisasja müügi vahendamise õiguse lisaks Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ-le

veel ühele maaklerile (vt hagiavalduse p-d 2.2.2 ja 2.3). Asja materjalide seas on Arco Vara

Kinnisvarabüroo OÜ lepingulise esindaja 21. jaanuari 2021. a nõudekiri (I kd, tl-d 20 – 20

pöördel), millele oli lisatud kuvatõmmis City24 veebilehelt. Nõudekirjas viitas Arco Vara

Kinnisvarabüroo OÜ, et kuvatõmmiselt nähtub, et kostja on andnud kinnisasja müümise

õiguse ka maaklerile POle. Hageja on menetluses esitanud kuvatõmmised, kust nähtub, et

maakler PO müüb kostja kinnisasja (I kd, tl-d 18 ja 19). Ehkki 21. jaanuari 2021. a nõudekirja

osas ei ole hageja esitanud digiallkirjade kinnituslehte, kust nähtuks nõudekirja allkirjastamise

aeg, on kostja vastanud nõudekirjale 24. jaanuaril 2021 ning kostja vastus on esitatud koos

selle allkirjastamise aega kinnitava digiallkirjade kinnituslehega (I kd, tl-d 21–23). Nende

tõendite põhjal saab järeldada, et kuvatõmmised uue maakleri kinnisvarakuulutusest

pärinevad ajast, mil Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ ja kostja vahel sõlmitud leping veel

kehtis. Hinnates neid tõendeid kogumis Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ-d esindanud maakleri

ja kostja detsembris 2020 toimunud kirjavahetusega, saab järeldada, et kostja sõlmis uue

maakleriga lepingu tõenäoliselt jaanuari 2021 alguses. Ka Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ

maakleri leitud potentsiaalse ostja MPi 21. mai 2023. a kinnituskirja kohaselt avastas ta sama

kinnisasja kuulutuse uue maakleri poolt City24.ee lehelt 13. jaanuaril 2021 (I kd, tl-d 97–98).

Oma 15. detsembri 2021. a seisukohas (p 24) ja 14. veebruari 2023. a seisukohas (p 15) on

kostja uue maakleri võtmist kinnitanud. Sellega rikkus kostja lepingu p-s 2 sisalduvat

ainuvahendusõiguse kokkulepet, mis andis Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ-le õiguse nõuda

lepingu p 16 alusel kostjalt leppetrahvi.

20.2. Apellatsioonimenetluses heitis hageja kostjale rikkumisena ette ka seda, et olukorras,

kus Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ maakler oli leidnud kinnisasjale ostja ja osutanud lepingu

sõlmimise võimalusele, ei viinud kostja tehingut lõpuni, vaid keeldus sellest (vt 17. oktoobri

12 (16)

2-21-9213

2024. a kohtuistungi protokoll, ajamärgid 00:25:46, 00:28:38). Seega käsitab hageja kostja

rikkumisena ka maakleri leitud kliendiga lepingu sõlmimata jätmist. Ringkonnakohtu

hinnangul ei tulenenud kostjale lepingust ega ka seadusest kohustust sõlmida maakleri leitud

ostjaga lepingut. Ka hageja ei osanud kohtuistungil sellise kohustuse õiguslikule alusele

viidata. Seega ei saanud maakleri leitud kliendiga lepingu sõlmimata jäämine tuua kaasa

hageja leppetrahvi nõudmise õigust. Sel põhjusel ei käsitle kolleegium menetlusökonoomia

kaalutlustel poolte apellatsioonimenetluses esitatud väiteid selle kohta, mis põhjustel leping

maakleri leitud ostjaga täpselt sõlmimata jäi.

21. Maakohus on jätnud hageja leppetrahvinõude lahendamisel hindamata, kas nõue oli

esitatud mõistliku aja jooksul. Kolleegium täiendab selles osas maakohtu otsuse põhjendusi.

VÕS § 159 lg-st 2 tulenevalt kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta

mõistliku aja jooksul pärast rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta

leppetrahvi nõuab. Siinsel juhul tõi hageja välja, et Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ sai kostja

rikkumisest teada 5. jaanuaril 2021 ja esitas leppetrahvinõude 21. jaanuaril 2021

(hagiavalduse p 2.2.4). Seda kinnitab hageja esitatud 21. jaanuari 2021. a nõudekiri.

Ringkonnakohus leiab, et u 2,5 nädalat oli leppetrahvinõude esitamiseks mõistlik aeg.

22. Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus on eksinud leppetrahvi suuruse määramisel.

Leppetrahvi põhjendatud suurus on 7950 eurot, mitte maakohtu määratud 9450 eurot.

22.1. Lepingu p 16 kohaselt tuli leppetrahvina tasuda „maakleritasu punktis 7 kokkulepitud

ulatuses“. Lepingu p-s 7 on maakleritasuna kokku lepitud „5% Objekti lõplikust

müügihinnast“, täpsustades, et nimetatud tasu ei sisalda käibemaksu. Maakohus võttis

maakleritasu arvestamisel aluseks lepingu p-s 5 kokku lepitud müügihinna 160 000 eurot (vt

maakohtu otsuse p 32). Samas hageja oli oma hagiavalduses võtnud aluseks müügihinna 159

000 eurot, mida Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ leitud ostja oli nõus kinnisasja eest maksma

(vt hagiavalduse p 2.3). Asja lahendamisel tuleb kohtul lähtuda hageja esitatud asjaoludest ja

taotlustest, lähtudes nõudest (TsMS § 5 lg 1). Seega tuleb leppetrahvi suuruse arvutamisel

võtta aluseks hageja märgitud ostuhind, mis on lepingu p-s 5 kokku lepitust madalam. Sellest

5% on 7950 eurot (0,05 × 159 000).

22.2. Maakohus on põhjendamatult mõistnud leppetrahvi osana välja ka käibemaksu.

22.2.1. Olukorras, kus Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ on käibemaksukohustuslane, oli

põhjendatud lisada maakleritasule käibemaks, kuna teenuse osutamisel ettevõtluse käigus

tekib käibemaksuga maksustatav käive (käibemaksuseaduse § 4 lg 1 p 1). Samas leppetrahvi

maksmise kohustus ei ole seotud käibega, vaid tegemist on lepingu rikkumisest tuleneva

nõudega, mida üldjuhul käibemaksuga ei maksustata. Siinsel juhul ei ole leppetrahvi

maksmise kohustus lepinguga ette nähtud ainuvahendusõiguse rikkumise eest ka sisu poolest

käsitatav tasuna Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ osutatud teenuse eest.

22.2.2. Põhjendatud ei ole hageja seisukoht, et kuna lepingu p 16 viitab leppetrahvi suuruse

osas p-s 7 kokkulepitud tasule, milleks on 5% müügihinnast, millele lisandub käibemaks,

tuleb ka leppetrahvi summa arvutada koos käibemaksuga (17. oktoobri 2024. a kohtuistungi

protokoll, ajamärk 00:08:06). Lepingupooltega sarnane mõistlik isik (VÕS § 29 lg 4)

mõistaks lepingu p-e 16 ja 7 nende sõnastust ja leppetrahvi olemust arvestades selliselt, et

leppetrahvi suurusena oli kokku lepitud summa, mis vastab maakleritasu suurusele ilma

käibemaksuta.

13 (16)

2-21-9213

22.3. Eelnevat arvestades on hagejal õigus nõuda kostjalt leppetrahvi summas 7950 eurot, s.o

5% 159 000 eurost ilma käibemaksuta.

23. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kostja menetluses esitatud vastuväited ei välista

hageja leppetrahvinõuet. Arvestades ainuvahendusõiguse olulisust maaklerilepingute puhul, ei

ole selle tingimuse rikkumise puhul leppetrahvi nõudmine vastuolus hea usu põhimõttega.

Hageja leppetrahvinõuet ei välista ka kostja väited VÕS § 48 lg-st 1 tulenevate kohustuste

rikkumise kohta. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ rikkus

kohustust anda kostjale lepingu tingimuste kohta selget teavet. Kostja väited selle kohta, et

tehingu sõlmimiseks valmis olnud ostja leidmine maakleri poolt ei ole tõendatud, ei välista

hageja õigust nõuda leppetrahvi lepingu p-s 2 ette nähtud ainuvahendusõiguse rikkumise eest.

24. Maakohus leidis põhjendatult, et siinsel juhul ei ole alust leppetrahvi vähendada.

24.1. VÕS § 162 lg 1 kohaselt, kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib

kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku

suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole

õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit.

24.2. Eelnevast nähtuvalt on leppetrahvi vähendamise eelduseks see, et tasumisele kuuluv

leppetrahv on ebamõistlikult suur. Ringkonnakohus leiab, et siinsel juhul ei ole leppetrahv

7950 eurot ebamõistlikult suur, arvestades rikkumise olemust ja rikutud kohustuse tähtsust.

24.3. Kolleegium leiab sarnaselt maakohtuga, et leppetrahvi vähendamist ei õigusta ka poolte

õigustatud huvide kaalumine. Leppetrahvi tasumise kohustuse aluseks olev rikkumine leidis

aset pärast seda, kui Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ maakler oli ligi pool aastat lepingut

täitnud ja leidnud ka potentsiaalse ostja (mida kinnitab MPi 21. mai 2023. a kinnituskiri,

millest nähtuvalt ta soovis kinnisasja osta (I kd, tl-d 97–98)). Ehkki asja materjalid ei

võimalda järeldada, et maakler oleks oma lepingust tulenevad kohustused täielikult täitnud,

oli ta lepingut omalt poolt täitnud ja pole alust arvata, et kinnisasja müügitehing oleks jäänud

tegemata maaklerist tulenevatel asjaoludel. Põhjendatud ei ole kostja väide, et maakleri

reaalne kahju seisnes üksnes tõendamata kulutustes. Lisaks lepingu täitmiseks tehtud

kulutustele oli maakler teinud lepingu täitmiseks ka tööd. Eelnevat kogumis arvestades ei

õigusta leppetrahvi vähendamist Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ võrdlemisi suur käive.

25. Ringkonnakohus ei nõustu hageja käsitusega, et hagejal võib olla kostja vastu

(leppetrahvinõudele alternatiivselt) lepingu täitmise nõue kokkulepitud tasu saamiseks.

25.1. Hageja leiab, et kuna Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ maakler oli leidnud kostja

kinnisasjale ostja ja viidanud lepingu sõlmimise võimalusele, oli leping tema poolt täidetud ja

Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ-l tekkis tasu saamise nõue (vt 17. oktoobri 2024. a

kohtuistungi protokoll, ajamärgid 00:05:54; 00:25:46; 00:26:50; vt ka hageja 5. jaanuari 2023.

a seisukoht, p 4.1; 12. septembri 2023. a kohtuistungi protokoll, lk 1).

25.2. Ringkonnakohus märgib, et lepingu p-s 7 sisalduvast maakleritasu kokkuleppest nähtub,

et maaklerile tuli tasu maksta hiljemalt notariaalse müügitehingu tegemise hetkel. Ka VÕS §

664 lg 1 kohaselt on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise

tulemusel lepingu sõlmimisest. Kuna siinsel juhul ei olnud maakleri leitud kliendiga lepingut

sõlmitud, ei olnud maakleritasu muutunud sissenõutavaks. Seega ei saanud Arco Vara

Kinnisvarabüroo OÜ nõuda kostjalt maakleritasu lepingu p 7 alusel ja kostja ei saanud selle

tasumise kohustust ka rikkuda.

14 (16)

2-21-9213

25.3. Asjakohatu on hageja seisukoht, et maakleritasu nõudmise õigus võib siinsel juhul

tuleneda VÕS § 664 lg-st 2 (v 17. oktoobri 2024. a kohtuistungi protokoll, ajamärk 00:28:59).

Viidatud normist tuleneb, et kui maaklerilepingu kohaselt tekib maakleril õigus

maakleritasule pärast vahendatud või osutatud lepingust tuleneva kohustuse täitmist

käsundiandja suhtes, on maakleril õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata

käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Riigikohus on selgitanud, et selles sättes reguleeritakse

olukorda, kui maaklerilepingus on kokku lepitud maakleritasu saamine alles pärast maakleri

vahendatud lepingu täitmist käsundiandjale. Sellisel juhul on maakleril õigus tasule ka siis,

kui vahendatud lepingust tulenev kohustus on käsundiandja suhtes täitmata käsundiandjast

tuleneva asjaolu tõttu (vt ka RKTKo 23.09.2009, 3-2-1-72-08, p 11). Siinsel juhul ei ole

sellise olukorraga tegemist, kuna lepingus VÕS § 664 lg-s 2 kirjeldatud kokkulepet ei olnud ja

ei esine ka olukorda, kus maakleri leitud ostja oleks jätnud vahendatud lepingust tuleneva

kohustuse täitmata mingi kostjast tuleneva asjaolu tõttu.

26. Maakohus rahuldas põhjendatult hageja nõude kohtueelsete õigusabikulude hüvitamiseks.

Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu otsuse põhjendustega (p-d 36 ja 37) ja neid

TsMS § 654 lg 6 järgi ei korda. Kostja ei ole apellatsioonkaebuses hageja kohtueelsete

õigusabikulude hüvitamise nõudele ka vastuväiteid esitanud.

27. Samuti leidis maakohus põhjendatult, et hagejal on õigus nõuda kostjalt VÕS § 113 lg 1

teises lauses sätestatud määras viivist nii leppetrahvilt kui ka kahju hüvitamise nõudelt alates

hagi esitamisest kuni põhinõude tasumiseni. Kostja ei ole hageja viivisenõudele

apellatsioonkaebuses eraldi vastuväiteid esitanud. Maakohtu otsus tuleb siiski tühistada osas,

milles maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks viivise välja leppetrahvilt, mis ületab 7950

eurot.

28. Kuna hageja leppetrahvinõue rahuldatakse suuremas summas kui hageja alternatiivsena

esitatud nõue lepingu täitmiseks kantud kulutuste kui Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ-le

tekkinud kahju hüvitamiseks, ei käsitle ringkonnakohus sarnaselt maakohtuga hageja

kulutuste hüvitamise nõuet.

Menetluskulude jaotus ja muud menetluslikud otsustused

29. Vaidlustatud otsusest nähtuvalt on maakohus määranud hagihinnaks 14 049,36 eurot. Asja

materjalidest ei selgu, kuidas selline hagihind on kujunenud. Ringkonnakohus leiab, et õige

hagihind on TsMS § 124 lg 1, § 133 ja § 134 lg 1 esimese lause kohaselt 10 851,13 eurot, s.o

hageja taotletud leppetrahv 9450 eurot + sellelt hagi esitamisest ühe aasta eest arvestatud

seadusjärgses määras viivis 756 eurot (0,08 × 9450) + hageja taotletud kohtueelsete

õigusabikulude hüvitis 597,34 eurot + sellelt hagi esitamisest ühe aasta eest arvestatud

seadusjärgses määras viivis 47,79 eurot (0,08 × 597,34). Lähtuvalt TsMS § 137 lg-st 11

muudab ringkonnakohus asja hinda, kuna see on maakohtus määratud ebaõigesti.

30. Vastavalt TsMS § 137 lg-le 1 ja arvestades, et kostja vaidlustas maakohtu lahendi

tervikuna, on apellatsioonkaebuse hind 10 851,13 eurot. Sellise hinnaga kaebuselt tuleb

riigilõivuseaduse § 59 lg 15 ja lisa 1 kohaselt tasuda riigilõivu 840 eurot. Kostja on tasunud

apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu 910 eurot, seega 70 eurot liiga palju. Kostjal on

TsMS § 150 lg 1 p 1 ja lg 4 kohaselt õigus esitada avaldus enam tasutud riigilõivu

tagastamiseks. Riigilõivu tagastab kohus, kelle menetluses asi viimati oli, üksnes selle

menetlusosalise avalduse alusel, kes riigilõivu tasus või kelle eest riigilõiv tasuti.

15 (16)

2-21-9213

31. Kuna ringkonnakohus osaliselt muudab maakohtu otsust asja sisulise lahenduse osas,

tuleb TsMS § 173 lg 3 järgi vastavalt korrigeerida ka maakohtus kantud menetluskulude

jaotust. Ühtlasi tuleb ringkonnakohtul TsMS § 173 lg 1 järgi jaotada apellatsioonimenetluse

kulud. Lähtudes tsiviilasja hinnast, rahuldatakse hagi ringkonnakohtu otsuse tulemusel u 85%

ulatuses (9231,13 ÷ 10 851,13 × 100%). Sellest lähtuvalt jätab ringkonnakohus TsMS § 163

lg 1 alusel nii maakohtus kui ka ringkonnakohtus kantud menetluskulud 15% ulatuses hageja

kanda ja 85% ulatuses kostja kanda.

32. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras

kindlaks asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast praeguse otsuse jõustumist.

33. Ringkonnakohus selgitab, et vastavalt TsMS § 178 lg-le 1 saab menetluskulude jaotust

vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus

kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)

16 (16)