2-21-142722/15 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Peeter Pällin, liikmed Kairi Piirisild ja Neve

Uudelt

Määruse tegemise aeg ja koht

19.11.2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-142722

Kohtuasi

Tallinn, Raadiku tn 9 korteriühistu avaldus C.C vastu

raha tasumise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 22.06.2023. a määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Tallinn, Raadiku tn 9 korteriühistu määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja Tallinn, Raadiku tn 9 korteriühistu (registrikood

80328223), lepinguline esindaja Marina Suhnjova

Puudutatud isik C.C (isikukood XXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Tallinn, Raadiku tn 9 korteriühistu määruskaebus.

2. Tühistada Harju Maakohtu 22.06.2023 tsiviilasjas nr 2-21-142722 tehtud määrus

ja saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale ei saa Riigikohtule määruskaebust esitada.

Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinn, Raadiku tn 9 korteriühistu (avaldaja; Raadiku 9 KÜ) esitas 21.12.2021 Pärnu

Maakohtule C.C

(puudutatud isik) vastu maksekäsu kiirmenetluse avalduse

majandamiskulude tasumise nõudes (põhinõue 223 eurot 79 senti; viivis 24 senti). Pärnu

Maakohus tegi 27.12.2021 puudutatud isikule makseettepaneku. Puudutatud isik tasus

25.12.2021 avaldajale 216 eurot ning esitas 24.01.2022 nõudele muus osas vastuväite. Pärnu

2-21-142722

Maakohus lõpetas 02.02.2022. a määrusega maksekäsu kiirmenetluse ja andis nõude üle

Harju Maakohtule (maakohus) menetluse jätkamiseks hagimenetluses.

2. Maakohus kohustas 08.02.2022. a määrusega avaldajat esitama oma nõude ja põhjendama

seda asja edasi menetlemisel hagita menetluses.

3. Avaldaja esitas 27.02.2022 avalduse, milles palus puudutatud isikult välja mõista

ekspluatatsioonikulude võlgnevuse 25 eurot 79 senti ja viivise 24 senti. Avaldaja palus

menetluskulud jätta puudutatud isiku kanda.

Avalduse kohaselt kuulub puudutatud isikule Tallinnas aadressil Raadiku tn 9 asuv

korteriomand, mille eriomandi ese on mitteeluruum (garaažiboks) nr 3136 (registriosa nr

25460401; Raadiku 9–3136). Tallinnas aadressil Raadiku tn 9 asuvat hoonet (Raadiku 9

hoone) majandab avaldaja ning puudutatud isik on avaldaja kui korteriühistu liige. Avaldaja

põhikirja p-de 2.6.3 ja 6.4 järgi on korteriühistu liige kohustatud tasuma tähtaegselt

ekspluatatsioonimakseid. Avaldaja esitab puudutatud isikule igal aastal arveid

ekspluatatsioonimaksete tasumiseks. Puudutatud isik jättis perioodi 25.01.2021–25.12.2021

eest ekspluatatsioonimaksed tasumata. Raadiku 9 KÜ volinike 27.10.2020. a üldkoosolekul

määrati 2021. aasta puhul aastamaksete summa 241 eurot. Puudutatud isik tasus 25.12.2021

(st pärast maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamist) avaldajale 216 eurot. Korteriomandi-

ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 40 kohaselt on majandamiskulude kandmine kõigile

korteriühistu liikmetele kohustuslik.

4. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu. Raadiku 9 KÜ volinike 27.10.2020. a

hääletusprotokolli otsus, millega kinnitati ühekordne maks 25 eurot, on tühine, kuna selle

vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda.

5. Maakohus peatas 04.08.2022. a määrusega praeguse asja menetluse kuni menetlust

lõpetava kohtulahendi jõustumiseni tsiviilasjas nr 2-22-6949.

Maakohtu määrus ja põhjendused

6. Maakohus uuendas 22.06.2023. a määrusega menetluse (resolutsiooni p 1) ning jättis

avaldaja avalduse rahuldamata (resolutsiooni p 2). Maakohus jättis menetluskulud avaldaja

kanda (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 7 ls 2; resolutsiooni p 3) ning

puudutatud isiku menetluskulud kindlaks määramata (resolutsiooni p 4).

6.1. Riigikohus tuvastas 21.06.2023 tsiviilasjas nr 2-22-6949 tehtud määrusega (Riigikohtu

21.06.2023. a määrus) Raadiku 9 KÜ volinike 27.10.2020. a hääletusprotokolli otsustel 1–4

õigusliku toime puudumise. Lisaks jättis Riigikohus 21.06.2023. a määrusega muutmata

Tallinna Ringkonnakohtu 12.01.2023. a määruse tsiviilasjas nr 2-22-6949 osas, milles

ringkonnakohus tuvastas Raadiku 9 KÜ volinike 27.10.2020. a hääletusprotokolli otsusel 5

(kinnitada 2021. a ühekordne maks 25 eurot) õigusliku toime puudumise. Riigikohtu

21.06.2023. a määrus lõpetas tsiviilasjas nr 2-22-6949 menetluse. Maakohus uuendas

praeguse asja menetluse, sest menetluse peatamise alus langes ära (TsMS § 361 lg 1).

6.2. Maakohtu hinnangul oli avaldaja üldkoosolekul KrtS § 40 lg-te 1 ja 2, § 41 lg 3 ning

avaldaja põhikirja p-de 4.3.3 ja 6.1 alusel õigus otsustada fikseeritud suurusega

sihtotstarbeliste maksete ning korteriomaniku kaasomandi osa suurusest sõltumatute

fikseeritud majandamiskulude maksete suurused. Sama õigus oli KrtS § 20 lg 1,

mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 25 ja avaldaja põhikirja p-de 4.13–4.15 kohaselt ka

2-21-142722

avaldaja volinike koosolekul. KrtS § 40 lg-te 1 ja 2, § 41 lg 3 ning avaldaja põhikirja p-de 2.6,

3.5 ja 6.4 järgi oli avaldaja liige kohustatud tasuma avaldaja üldkoosoleku või volinike

koosoleku otsusega kindlaksmääratud sihtotstarbelised maksed ja korteriomaniku kaasomandi

osa suurusest sõltumatud fikseeritud majandamiskulude maksed.

6.2.1. Menetlusosalised ei vaielnud selle üle, et avaldaja nõude aluseks oli Raadiku 9 KÜ

volinike 27.10.2020. a hääletusprotokolliga vastu võetud otsus, millega kinnitati 2021. aastal

ühekordne maks 25 eurot. Avaldajal on õigus nõuda oma liikmetelt nimetatud ühekordse

makse või muude hääletusprotokollist nähtuvate maksete tasumist, kui Raadiku 9 KÜ volinike

27.10.2020. a hääletusprotokolli otsusel on õiguslik toime.

6.2.2. Riigikohtu 21.06.2023. a määruse kohaselt puudub Raadiku 9 KÜ volinike 27.10.2020.

a hääletusprotokolli otsustel õiguslik toime. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 8

järgi on kohtumäärus kehtiv avaldaja, avaldaja liikmete ja avaldaja volinike suhtes. TsMS §

457 lg 1 järgi on kohtulahend avaldajale ja puudutatud isikule avalduse aluseks olevatel

asjaoludel kohustuslik. Kuna avaldaja nõude aluseks oleval Raadiku 9 KÜ volinike

27.10.2020. a hääletusprotokolli otsustel puudus õiguslik toime, puudus avaldajal õigus nõuda

oma liikmetelt nimetatud otsuste alusel raha (sh ühekordse maksu 25 eurot) tasumist. Kuna

avaldajal puudus õigus nõuda põhivõla tasumist, ei olnud tal õigust nõuda ka põhinõudelt

arvestatud viivist. Maakohus jättis seetõttu avalduse 25 euro 79 sendi suuruse

ekspluatatsioonimakse ja 24 sendi suuruse viivise tasumiseks rahuldamata.

Määruskaebus ja menetlusosaliste seisukohad

7. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse resolutsiooni

p-d 2–4 ning jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda. Avaldaja palub anda endale tähtaja

nõude õiguslike väidete täiendamiseks ja parandamiseks.

7.1. Avaldajal ja tema uuel lepingulisel esindajal puudus võimalus kasutada TsMS § 376 lg 4

kohaselt menetlusõigusi ning täiendada ja parandada avaldaja nõude õiguslikke väiteid (ilma

nõude aluseks olevaid põhilisi asjaolusid muutmata). Avaldaja lepinguline esindaja esitas

04.08.2022 kell 14.09 maakohtule taotluse võimaldada e-toimikus ligipääs praeguse tsiviilasja

toimikule. Maakohus peatas 04.08.2022 kell 15.28 praeguse tsiviilasja menetluse tsiviilasja nr

2-22-6949 tõttu. Kuna maakohus uuendas asjas menetluse ja lahendas asja sama määrusega,

puudus avaldajal võimalus täiendada nõude õiguslikke väiteid. Maakohus rikkus avaldaja

menetlusõigusi, sest lõpetas üllatuslikult asjas menetluse. TsMS § 361 lg 4 kohaselt jätkub

uuendatud menetlus sealt, kus see pooleli jäi. Enne maakohtu 04.08.2022. a määruse tegemist

esitas avaldaja 27.02.2022 avalduse täienduse ja puudutatud isik 10.05.2022 vastuse

avaldusele. Maakohus ei selgitanud 04.08.2022. a määruses, et jätab Raadiku 9 KÜ volinike

27.10.2020. a hääletusprotokolli otsuse tühisuse korral nõude rahuldamata.

7.2. Korteriühistu otsuse puudumine majandamiskulude ettemaksete kogumise kohta ei välista

avaldaja õigust nõuda korteriomanikelt remondiraha tasumist KrtS § 40 ja avaldaja põhikirja

alusel. Seega ei vabane korteriomanik korteriühistu poolt kaasomandi esemele tehtud

majandamiskulude kandmisest ainult seetõttu, et puudub üldkoosoleku otsus või kinnitatud

majanduskava (RKTKm 20.06.2022, 2-19-8045, p 11). Maakohus leidis ekslikult, et avaldajal

puudub õigus nõuda puudutatud isikult raha tasumist põhikirjale tuginedes.

Avaldaja põhikirja p 6.2 kohaselt kannavad mõtteliste osade majandamise kulutused ühistu

liikmed võrdeliselt neile kuuluvate mõtteliste osade suurustega. Majandamiskulud ja

sihtotstarbelised maksed arvutatakse garaažiboksi üldpinna ruutmeetri kohta, kuid reaalosade

2-21-142722

pinna suuruse vahe kuni +/- 3 m2 ei mõjuta liikme poolt hüvitamisele kuuluvate

majandamiskulude suurust. Suurematele (üle 30 m2) boksidele esitatakse maksud arvestatuna

boksi põrandapinna ühe ruutmeetri kohta. Seega oli avaldajal õigus nõuda puudutatud isikult

2021. aastal tegelikult tehtud remondikulusid ehk sihtotstarbelisi makseid arvestatuna

garaažiboksi üldpinna ruutmeetri kohta (arvestatuna 980 garaažiboksi kohta).

Eelnevast tulenevalt soovib avaldaja uuendatud menetluses nõuda puudutatud isikult tasumata

25 euro suurust remondikulu ja viiviseid, lähtudes tegelikest maksetest. Avaldaja

remondikulud olid 2021. aastal 138 414 eurot, sh tuletõrje inspektsiooni ettekirjutuse täitmine

1908 eurot; vihmavee äravoolusüsteemi rekonstrueerimine 1938 eurot; kandvate

konstruktsioonide tugevdamine 37 824 eurot; valgustus galeriides ja koridorides 513 eurot;

arvutite vahetus 176 eurot; galeriidel suurte akende remont 51 216 eurot; katuse remont 2634

eurot; muud remonttööd 643 eurot; avariiremont 1235 eurot; kaldtee katte remont 38 400

eurot; kindlustus 1927 eurot. Avaldaja kandis remondikulud 74 684 euro ulatuses tuludest

(mh üüritasud, parklatasud, eelmiste perioodide tulud). Ülejäänud 63 730 eurot (138 414

eurot–74 684 eurot) tuleb jaotada 980 boksi vahel. Ühe boksi kohta tuli tasuda 65 eurot.

Nimetatud summast tasus puudutatud isik osaliselt ekspluatatsioonmaksetega 2021. aastal 37

eurot 20 senti. Seega võlgneb puudutatud isik remondikulude eest 27 eurot 80 senti.

Nimetatud summale lisanduvad viivised.

8. Puudutatud isik palub jätta määruskaebuse rahuldamata.

Menetluse edasine käik

9. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et määruskaebus tuleb rahuldada, maakohtu määrus tuleb

menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel koosmõjus TsMS §-

ga 659 vaidlustatud osas (maakohtu määruse resolutsiooni p-d 2–4) tühistada ning asi tuleb

tühistatud osas saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Maakohus on jätnud vaidlust

lahendades selgitamiskohustuse olulises ulatuses täitmata ning vaidluse lahendamiseks

olulised asjaolud olulises osas välja selgitamata. Seetõttu ei saa ringkonnakohus teha asjas ise

uut määrust ning saadab asja samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.

11. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu määrust TsMS § 651 lg 1 järgi koosmõjus TsMS §-

ga 659 üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Praegu vaidlustab avaldaja maakohtu

määrust osas, milles maakohus jättis avaldaja avalduse rahuldamata, menetluskulud avaldaja

kanda ning puudutatud isiku menetluskulud kindlaks määramata (maakohtu määruse

resolutsiooni p-d 2–4). Maakohtu määrus on jõustunud osas, milles maakohus menetluse

uuendas.

12. Ringkonnakohus käsitleb esiteks menetluse uuendamisega seonduvat.

12.1. Õiguskirjanduses on selgitatud, et menetluse uuendamine TsMS §-s 361 ettenähtud

korras on vajalik kõigi TsMS-is sätestatud menetluse peatamise aluste kohaldamise korral.

Kohus peab küll menetluse peatamise määruses näitama ära tähtaja või tingimuse, mille

2-21-142722

saabudes menetlust jätkatakse (nt teises menetluses tehtud lõpplahendi jõustumine TsMS §

356 lg-s 1 sätestatud menetluse peatamise aluse kohaldamise korral), kuid üksnes määruses

nimetatud tähtaja või tingimuse saabumisega menetluse jätkumist ei kaasne (TsMS II komm

(2017), § 361, p 3.1.a). Kuigi menetluse uuendamise lubatavus menetlusosaliste arvamusest ei

sõltu ning menetluse uuendamise määruse peale ei saa määruskaebust esitada, peaks kohus

enne menetluse uuendamist andma menetlusosalistele võimaluse seisukohta avaldada (TsMS

II komm (2017), § 361, p 3.2.a). Menetlus loetakse poole suhtes uuenenuks pärast seda, kui

määrus on talle kätte toimetatud. Seega saab sisuliselt asja läbivaatamist jätkata alles siis, kui

pooled on määruse kätte saanud (TsMS II komm (2017), § 361, p 3.5.a). Menetlustoimingute

tühisusele või muudele TsMS §-st 358 tulenevatele tagajärgedele saab menetluse uuendamise

korra rikkumise puhul tugineda üksnes juhul, kui seeläbi on ühtlasi rikutud menetlusosaliste

muid õigusi (TsMS II komm (2017), § 361, p 3.5.b).

12.2. Praegu uuendas maakohus menetluse ja lahendas avaldaja avalduse samas määruses,

rikkudes seeläbi eespool märgitud menetluse uuendamise korda. Nimetatud rikkumine

eraldiseisvalt ei tingi ringkonnakohtu hinnangul maakohtu lahendi tühistamist. Alljärgnevalt

analüüsib ringkonnakohus aga, kas maakohus rikkus muus osas menetlusõiguse norme

oluliselt ning menetluse uuendamise korra rikkumine koostoimes maakohtu muude

rikkumistega toob kaasa maakohtu määruse tühistamise.

13. Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et üksnes Raadiku 9 KÜ volinike 27.10.2020. a

majandamiskulude ettemaksete kogumise kohta tehtud hääletusprotokolli otsusel õigusliku

toime puudumine ei välista avaldaja õigust nõuda korteriomanikelt remondiraha tasumist.

13.1. Riigikohus on selgitanud korteriühistu poolt korteriomanikult majandamiskulude

nõudmise kohta järgmist. Korteriomandite kaasomandiosa valitsevad korteriomanikud KrtS§

34 lg 2 kohaselt korteriühistu kaudu. KrtS § 41 lg 1 alusel koostab korteriühistu juhatus

korteriühistu majandusaastaks majanduskava, milles peab KrtS § 41 lg 1 p-de 3 ja 4 järgi mh

kajastuma korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel ning reservkapitali

ja remondifondi tehtavate maksete suurus. KrtS § 41 lg 3 kohaselt kehtestab majanduskava

korteriomanike üldkoosolek. KrtS § 40 lg 1 järgi teevad korteriomanikud majanduskava

alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS § 40 lg 2

kohaselt võib korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades korteriühistu põhikirjaga ette

näha KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra

majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta

ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et

tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse

selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema tarbitud teenuse

mahule. KrtS § 40 lg 3 järgi võib korteriomanik keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole

nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega.

Kui korteriomanike üldkoosolek ei ole majanduskava kehtestanud, on korteriühistul KrtS § 40

lg-st 1 tulenevalt siiski võimalik nõuda korteriomanikult majandamiskulude hüvitamist, kui

konkreetsete majandamiskulude kandmise on otsustanud korteriomanike üldkoosolek. Juhul

kui majanduskava ei ole kehtestatud ja kulude kandmist ei ole otsustatud ka muu

korteriomanike üldkoosoleku otsusega, saab korteriühistu nõuda korteriomanikelt

kaasomandil lasuvate kohustuste täitmist KrtS §-s 40 sätestatud suhte alusel (RKTKm

20.06.2022, 2- 19- 8045, p 11).

2-21-142722

13.2. Riigikohus on selgitanud, et hagita menetluses TsMS § 5 lg 3 ning § 477 lg-te 5 ja 7

järgi kohalduva uurimispõhimõtte esmane tähtsus ei seisne aktiivses informatsiooni

kogumises ning tõendite otsimises. Uurimispõhimõtte eesmärgiks on tagada, et asja

lahendamiseks olulised asjaolud ei jääks välja selgitamata üksnes põhjusel, et menetlusosaline

ei osanud ette näha vajadust esitada lisatõendeid. Hagita asja lahendamisel on kohtul

asjaolude väljaselgitamiseks kõrgendatud selgitamiskohustus ning samas õigus nõuda omal

algatusel isikutelt teabe esitamist ja tõendite kättesaadavaks tegemist (RKTKm 09.03.2022, 2-

19-9543/48, p 18; RKTKm 03.10.2018, 2-16-3663/95, p 23). Uurimispõhimõtte kohaselt

tuleb kohtul kõrvaldada ka menetlusosaliste taotluste ja asjaoludega seotud ebaselgused

(RKTKm 22.09.2021, 2- 20- 110080, p 11). Kohtu ülesanne on mh poolte esitatud asjaolude

kogumile õigusliku hinnangu andmine (kvalifitseerimine), seejuures ei ole kohus seotud

poolte antava õigusliku hinnanguga (TsMS § 436 lg 7, § 438 lg 1 ls 1). Kohus peab

menetluses juhtima poolte tähelepanu õigussuhte võimalikule kvalifikatsioonile ja

võimaldama neil avaldada selle kohta arvamust (TsMS § 392 lg 1 p-d 1 ja 3; RKTKm

20.06.2022, 2-19-8045, p 16.2).

Ringkonnakohtu hinnangul rikkus maakohus oluliselt selgitamis- ja kvalifitseerimiskohustust,

kui jättis avaldaja ekspluatatsioonikulude võlgnevuse nõude rahuldamata üksnes põhjusel, et

Raadiku 9 KÜ volinike 27.10.2020. a majandamiskulude ettemaksete kogumise kohta tehtud

hääletusprotokolli otsusel puudus õiguslik toime, ei hinnanud avaldaja nõude rahuldamise

võimalikkust KrtS §-s 40 sätestatud suhte alusel ega võimaldanud menetlusosalistel esitada

nõude kohta täiendavaid selgitusi ja tõendeid.

14. Ringkonnakohtu hinnangul on praegu põhjendatud saata asi TsMS § 657 lg 1 p 3 järgi

uueks arutamiseks maakohtule eelmenetluse staadiumis, sest maakohus on olulisel määral

rikkunud eelmenetluses selgitamiskohustust (TsMS § 329 lg 3, § 351 lg 2 ja § 392 lg 1 p-d 1–

4 koostoimes TsMS § 477 lg-ga 1). Apellatsioonimenetluse eesmärk ei ole korraldada uut

eelmenetlust. Kuna maakohtu lahendis esinevad puudused on tingitud mittenõuetekohasest

eelmenetlusest, on põhjendatud asja tagasisaatmine maakohtule (RKTKo 08.12.2021, 2- 18-

4181/75, p 19).

Mh tuleb maakohtul asja uuel lahendamisel otsustada avaldaja poolt määruskaebusele lisatud

tõendite vastuvõtmine. Kuna ringkonnakohus saadab asja uueks lahendamiseks maakohtule,

ei määra ringkonnakohus avaldajale tähtaega nõude õiguslike väidete täiendamiseks ja

parandamiseks.

15. Kuna ringkonnakohus saadab asja maakohtule uueks läbivaatamiseks, määrab TsMS §

173 lg 3 ls 2 järgi menetluskulude jaotuse ja TsMS § 174 lg 6 järgi menetluskulude rahalise

suuruse kindlaks maakohus.

16. Praeguse määruse peale ei saa TsMS § 396 lg 3 järgi määruskaebust esitada (RKTKm

28.05.2014, 3-2-1-46-14, p 11).

(allkirjastatud digitaalselt)