2-24-5839/8 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtukoosseis

Kohtunik Anu Uritam

Otsuse tegemise aeg ja koht

15.11.2024 Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-24-5839

Tsiviilasi

Cihan Tech OÜ hagi ZEP Group OÜ vastu võlgnevuse ja

viiviste nõudes

Hagihind

hagi hind 4875,71 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Cihan Tech OÜ (registrikood 16497936, aadress Gonsiori

tn 10 Tallinn, e-post: xxx);

Hageja lepinguline esindaja: M J (Civil Õigusbüroo OÜ, e-post:

xxx);

Kostja: ZEP Group OÜ (registrikood 12379341, aadress Gonsiori

tn 10-69 Tallinn, e-post: xxx);

Kostja lepingulised esindajad: S P – B, J K (SPB ESTONIA

Õigusbüroo OÜ, e-post: xxx).

Menetluse liik

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta vastu hageja loobumine põhinõudest 624,83 euro ulatuses ja sissenõutavaks

muutunud viivisest 11,57 euro ulatuses ning lõpetada eeltoodud nõuete osas menetlus

käesolevas tsiviilasjas.

2. Hagi rahuldada.

3. Mõista kostjalt ZEP Group OÜ-lt (registrikood 12379341) hageja Cihan Tech OÜ

(registrikood 16497936) kasuks välja 4345,27 (neli tuhat kolmsada nelikümmend viis eurot ja

27 senti) eurot, millest 4255,17 eurot on põhinõue ja 90,10 eurot on sissenõutavaks muutunud

viivis.

4. Mõista kostjalt ZEP Group OÜ-lt (registrikood 12379341) hageja Cihan Tech OÜ

(registrikood 16497936) kasuks välja sissenõutavaks muutuv viivis alates 13.04.2024

põhinõudelt 4255,17 eurolt kuni põhinõude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras.

Menetluskulude jaotus

1. Jätta menetluskulud kostja kanda.

2. Mõista kostjalt ZEP Group OÜ-lt (registrikood 12379341) hageja Cihan Tech OÜ

(registrikood 16497936) kasuks menetluskuludena välja 1285 eurot, millest 560 eurot on hagi

esitamisel tasutud riigilõiv ja 725 eurot kulud õigusabile.

3. Mõista kostjalt ZEP Group OÜ-lt (registrikood 12379341) hageja Cihan Tech OÜ

(registrikood 16497936) kasuks välja viivis menetluskuludelt 1285 eurolt alates käesoleva

lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna

ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada

kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks

peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks,

mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise

taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGEJA NÕUE

1. Hageja palus kostjalt välja mõista 4981,67 eurot, millest 4880 eurot on põhivõlg ja 101,67 eurot on

sissenõutavaks muutunud viivis seisuga 11.04.2024. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid OÜ XXX

üürileandjana ja kostja üürnikuna 29.06.2019 äriruumide üürilepingu Tallinnas xxx äripinna

kasutamiseks. Leping sõlmiti tähtajaga 10 aastat ja leping on kehtiv. Hageja omandas 16.10.2023

üüritud äripinna ja kostjaga sõlmitud üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused läksid

üle hagejale.

2. Kostja jättis hagejale tasumata 2024. aasta veebruari üüriarve nr 24-02 summas 4880 eurot. Üüri

summa üle vaidlust ei ole ning üür on suurenenud poolte kokkuleppel. Üüri maksetähtaeg oli

üürilepingu punkti 3.3. järgi 10. kuupäev ehk 10.02.2024. Hageja saatis kostjale meeldetuletusi arve

tasumiseks, kuid kostja arvet ei tasunud. Kuna kostja ei ole hagejale võlgnevust tasunud, palus hageja

välja mõista üürivõlgnevuse ja sissenõutavaks muutunud viivise.

3. Hageja viitas VÕS § 8 lõikele 2. Poolte vahel on üürilepinguline suhe. Kostja on üürnikuna võtnud

endale lepinguga kohustuse maksta üürileandjale üüri. Vastavalt lepingu punktile 3.3. kohustub üürnik

tasuma jooksva kuu üüri üürileandja arveldusarve alusel jooksva kuu 10. kuupäevaks. Hageja on

esitanud kostjale 2024. a veebruari üüri eest arve nr 24-02, 01.02.2024, summas 4880 eurot. Kostja on

arve kätte saanud, kuid ta on teatanud, et ta arvestab veebruari üüri puuduva tagatisraha katteks.

Kostjal ei saa olla üürilepingu kestel tagatisraha tagastamise nõudeid, ammugi mitte õigust üüri

maksmise kohustust tasaarvestada üürileandja tagatisraha tagastamise kohustusega. Tagatise

tagastamise kohustus ei ole muutunud sissenõutavaks. Hagejal on õigus nõuda üürilepingu täitmist.

4. Üürilepingus ei ole pooled kokku leppinud viivisemääras. Hageja palus viivise välja mõista

seadusjärgses määras. Hageja arvestas viivist 4880 eurolt alates 11.02.2024 kuni 11.04.2024 (61 päeva

x1,66 eurot) ning sissnõutavaks muutunud viivis on 101,67 eurot. Seega on hageja nõue kokku

4981,67 eurot, millest põhivõlg on 4880 eurot ja sissenõutavaks muutnud viivis on 101,67 eurot.

5. 13.06.2024 esitas hageja nõude täpsustuse, loobus osaliselt põhinõudest ja suurendas viivise nõuet.

Hageja palus kostjalt välja mõista 4345,27 eurot, millest 4255,17 eurot on põhivõlg ja 90,10 eurot on

hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis. Samuti palus hageja kostjalt välja mõista

sissenõutavaks muutuv viivis alates 13.04.2024 põhinõude summalt 4255,17 eurolt seadusjärgses

määras kuni põhinõude täieliku tasumiseni.

6. Hageja muutis nõude summat, sest kostja esitas maksekorralduse selle kohta, et ta on tasunud

vaidlusalusest arvest 07.02.2024 624,83 eurot, mille tõttu on põhivõla jääk 4255,17 eurot. Hageja

tunnistas tasumist, mis jäi ekslikult põhivõlast maha arvestamata. Seega loobus hageja põhivõlast

624,83 euro ulatuses ja täpsustas, et põhivõlg on 4255,17 eurot. Hagis nõudis hageja ainult

sissenõutavaks muutunud viivist. Hageja täiendas viivisenõuet selliselt, et nõudis kuni hagi esitamiseni

12.04.2024 sissenõutavaks muutunud viivist ja edaspidi sissenõutavaks muutuvat viivist

seadusejärgses määras kuni põhinõude täieliku tasumiseni. Kokkuvõttes palus hageja kostjalt

põhinõudena välja mõista 4255,17 eurot, sissenõutavaks muutunud viivisena 90,10 eurot ja edaspidi

sissenõutavaks muutuva viivise.

7. Hageja vaidles vastu kostja tasaarvestusele. Pooltel ei ole vastastikkuseid sissenõutavaks muutunud

nõudeid, mida saaks tasaarvestada. Nõue on ainult hagejal. Kostja ei saa jätta üüri maksmata ja

tasaarvestada seda tagatisrahaga lepingu kestel. See on üürileandja õigus lepingu punkti 6.2. järgi.

Tagatisraha mõte on eelkõige tasaarvestada võimalikke nõudeid pärast lepingu lõppemist, olgugi et

punkti 6.2. sõnastus võimaldab üürileandjal teha seda ka lepingu kestel, nagu seda tegi eelmine

üürileandja Xxx OÜ.

8. Lepingu punkti 3.3. alusel on üürniku kohustuseks maksta igakuist üüri, mida ta on rikkunud. Kostja

saab üürnikuna keelduda üüri maksmisest VÕS § 296 alustel ning tasaarvestada ja täitmisest keelduda

VÕS § 297 alusel, kuid nende sätete kohaldamise eeldused on täitmata. Ebaõige on kostja väide, et

hageja on tasaarvestanud mingit nõuet kostja tagatisrahaga. Kostja lisatud 03.11.2023 tagatisraha

jagunemise avaldusest nähtub, et eelmine üürileandja Xxx OÜ on tasaarvestanud seisuga 01.11.2023

kostja täitmata kohustused tema ees summas 4255,17 eurot tagatisrahaga. Kui kostja leiab, et tal ei

olnud täitmata kohustusi Xxx OÜ eest ja Xxx OÜ tasaarvestus on alusetu, tuleb see nõue selgeks

vaielda Xxx OÜ-ga. Kuna kostjal oli see avaldus olemas, ei saa ta väita, et ta ei ole tasaarvestusest

teadlik. Lisaks on Xxx OÜ oma nõude alusena saatnud kostjale 31.10.2023 viivisarve nr M103101-

2023 summas 4255,17 eurot.

9. Hageja pidas arusaamatuks, millised on kostja vastuväited Xxx OÜ tasaarvestusele. Kostja ei ole

avaldanud, et tal puudub viivisvõlgnevus. Kostja ei ole tõendanud, et ta tasus kõik arved tähtaegselt.

Kostja viidatud VÕS § 308 lg 4 puudutab eluruumi üürilepingu tagatisraha intressi ning viide sellele

sättele on asjakohatu. Kostja tagatisraha intressinõue on alusetu, sest tegemist on äriruumi

üürilepinguga, milles pooled ei ole kokku leppinud, et tagatisraha kuuluks hoiustamisele eraldi

pangakontol ja kannaks intressi, mis kuuluks üürnikule.

10. 10.10.2024 seisukohas viitas hageja, et kostja on 20.09.2024 esitanud nõudele täiesti uued

vastuväited ja uue menetlusliku tasaarvestuse avalduse. Kostja on asunud väitma, et tal on üürileandja

vastu nõue 16 786,35 eurot tulenevalt seadmete, kütte- ja ventilatsiooniseadmete remondist. Kostja ei

ole käitunud heauskselt, kui ta esitab nõude, mis väidetavalt tekkis 08.12.2020, esmakordselt ja

üllatavalt alles 20.09.2024. Sealjuures oli hagile vastamise tähtaeg möödunud. Nõue tekitati

kunstlikult, kui kostja sai aru, et ta ei saa üüri tasumise kohustust tasaarvestada tagatisraha nõudega.

Eelmine üürileandja OÜ XXX ei ole hagejat teavitanud kulude hüvitamise nõudest.

11. Hageja pöördus 02.10.2024 päringuga OÜ XXX poole, kes kinnitas, et tema kui eelmise

üürileandjaga töid ei kooskõlastatud, üürileandja kirjalikku nõusolekut ei andnud ega tea, kas vastavaid

parendus- ja remonttöid üldse tehti. Üürnik pidi enda kasutatavaid esemeid ise omal kulul parandama

(nt külmkapp, köögis kasutatava puhkeseadme filtrid vms). Sarnaselt tagatisraha nõudega on ka antud

nõue suunatud OÜ-le XXX, mitte hagejale.

12. Kui kostja saab nõude esitada hageja vastu, vaidleb hageja sellele vastu. Kostja viidatud VÕS §

286 ja § 279 lg 3 ei saa asjas kohalduda, sest üürileping ei ole lõppenud. Tõendamata on asja väärtuse

suurenemine üürniku väidetavate kulutuste tegemise tõttu. Leping kehtib kuni 29.06.2029. Üürnik saab

üürileandjalt parenduste või muudatuste tegemise tõttu hüvitist nõuda VÕS § 286 lg 2 alusel vaid siis,

kui muudatused või parendused on tehtud üürileandja nõusolekul. Nõusolekut ei ole kostja esitanud ja

OÜ Xxx on kinnitanud hagejale, et ta ei ole nõusolekut kostjale andnud.

13. Käsundita asjaajamise sätted on asjakohatud. Kostja on tuginenud üüriesemele tehtud kulutustele,

millele kohaldub üürilepingu regulatsioon. Samuti ei ole täidetud VÕS § 1018 lg-s 1 toodud eeldused.

Puudub üürileandja heakskiit ja asjaajamine ei vasta üürileandja tahtele. Üürnik tõi ise välja, et

üleandmise-vastuvõtmise akti järgi anti talle seadmed üle pideva remondivajadusega ehk

ebarahuldavas seisukorras. Järelikult pidi kostja arvestama seadmete pideva remondi vajadusega, see

ei saanud tulla talle ootamatult. Üürnik kasutas seadmeid igapäevaselt äritegevuses, mistõttu need

kulusid veelgi ning nende hooldamine ja korrashoid pidi mõistlikult olema üürniku kohustus.

14. Kosta ei ole tõendanud, millist margi, mudeli vms tunnustega seadmed ja esemed talle üle anti.

Seega ei ole võimalik kostja esitatud kuluarvetelt tuvastada. Arved ei tõenda, et nende sisuks märgitud

esemed olid üle antud üürilepingu sõlmimisel. Osadel arvetel on puudu objekt ehk aadress, kus

vastavaid töid tehti.

15. Hageja esitas aegumise vastuväite kostja nõuetele, mille sissenõutavaks muutumisest on möödunud

3 aastat. Hageja luges arvete kuupäevi nõuete sissenõutavaks muutumise ajaks ja järgmiste arvete osas

on kolm aastat möödunud: xxx AS 13.11.2020 arve summas 256,15 eurot, xxx OÜ 07.06.2021 arve

summas 4460 eurot, Xxx OÜ 01.12.2020 arve summas 3900 eurot, Xxx OÜ 19.07.2021 arve summas

202 eurot, Xxx OÜ 20.09.2021 arve summas 2000 eurot, Xxx OÜ 01.06.2021 arve, summas 44 eurot,

Xxx OÜ 30.04.2021 arve summas 73 eurot, Xxx OÜ 03.03.2021 arve summas 135 eurot ja Xxx OÜ

26.01.2021 arve summas 128 eurot. Kokku on nõue aegunud 11 198,15 euro ulatuses.

16. 18.07.2024 saatis kostja hagejale külmkapi kohta kirja, mis kinnitab, et üüripinnale jäi külmkapp,

mis ei töötanud, kuid üürnik püüdis seda omavoliliselt remontida üürileandjaga ühendust võtmata ja

nõusolekut saamata. Kostja palus hagejal see ära viia. Kostja kirjas viidatud A on OÜ Xxx seaduslik

esindaja A V. Kirja adressaat A A on hageja seaduslik esindaja. Nimetatud kirjast tulenevalt jääb

hagejale ebaselgeks, miks kostja tellis pidevalt külmkapi remonttöid, kui ta teadis ette, et seda ei saa

parandada või vähemalt läheb see väga kalliks maksma.

17. Üürilepingu punkti 4.2.4. järgi kohustus üürnik eelnevalt kõik parandused ja muudatused

üürileandjaga kirjalikult kokku leppima. Kostjal puudus ilma kirjaliku kokkuleppeta asjade

parandamise õigus. Tegemist on mittenõuetekohase asjaajamisega (VÕS § 1024 lg 1) ja kostja peab

üürileandjale hüvitama kahju.

18. Kuigi lepingu punkti 4.1.12 järgi pidi üürileandja kõrvaldama äripinnal kõik rikked ja puudused,

kuid üürnik ei ole pöördunud üürileandja poole ühegi rikke ega puuduse teatisega, et viimane oleks

saanud neist teada ja neid kõrvaldada. Teatamise tingimused on toodud lepingu punktis 8. Eeltoodust

tulenevalt leidis hageja, et kostjal ei ole tema vastu nõuet, mida tasaarvestada ja taoline tasaarvestus

tuleb jätta asjas arvesse võtmata.

19. Hageja palus kostjalt välja mõista menetluskuludena 1285 ja viivise seadusjärgses määras. Hageja

tasus riigilõivuna 560 eurot ja hagejale osutati õigusabi hinnaga 100 eurot tunnis. Õigusabi osutati 7,25

tunni ulatuses 725 euro eest ilma käibemaksuta. Hageja on käibemaksukohustuslane ja saab tekkinud

õigusabikuludelt käibemaksu tagasi arvestada.

KOSTJA VASTUVÄITED

20. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja nõustus, et ta oli sõlminud 18.10.2023 üürilepingu ning

üürileandja õigused ja kohustused olid hagejale üle läinud. Kostja nõustus, et hageja esitas talle

01.02.2024 üüriarve summas 4880 eurot, mis on kokku lepitud üüritasu. Kostja nõustus samuti, et

hageja esindaja saatis talle 17.02.2024 üüri tasumise nõude.

21. Kostja tasus 07.02.2024 arve osaliselt 624,83 euro ulatuses. Kostja kui üürniku tagatisraha oli

10608 eurot. 03.11.2024 koostati tagatisraha 10608 eurot jagunemise avaldus, mille kohaselt sai

endine omanik Xxx OÜ 4255,17 eurot ning 6260,83 eurot kanti hageja kontole. Tegelikult tasaarvestas

Xxx OÜ kostja väidetava võlgnevuse tagatisrahast.

22. Xxx OÜ väitis, et kostjal on tema ees täitmata kohustusi summas 4255,17 eurot, mis on viivis

perioodil 01.01.2019 kuni 31.10.2023. Nõue oli kostjale esitatud alles enne müügilepingu sõlmimist

ning varasemalt nelja aasta jooksul nõuet ei esitatud. Kostjat ei kaasatud tagatisraha jagunemise

avalduse koostamisele. Kostja ei olnud OÜ XXX nõudega nõus. Kostja on korduvalt soovinud, et

hageja kinnitaks tagatisraha ulatuse, kuid hageja ei ole seda teinud. Kuna hageja seda ei teinud, oli

kostja sunnitud tasumata jätma veebruari üüritasu. Kostja on valmis tasuma üüri, kui leitakse

tagatisraha osas kokkulepe.

23. 03.11.2023 tehingu käigus andis OÜ Xxx hagejale üle üürniku makstud tagatisrahast 10608 eurost

selle jäägi 6352,83 eurot. 4255,17 eurot tasaarvestas OÜ Xxx üürniku võlaga. Kostja iseenesest

nõustus, et üürniku võlgnevust saab tasaarvestada. OÜ-ga Xxx kokkuleppe sõlmimisel tegi hageja

lubamatu tasaarvestuse. 17.03.2024 esitas hageja kostjale nõude taastada tagatisraha summas 4255,17

eurot lepingu punktis 6.1. kokkulepitud suuruseni. Kostja pidas sellist nõuet alusetuks. Lisaks viitas

kostja VÕS § 308 lõikele 4 ja leidis, et intress kuulub üürnikule.

24. 20.09.2024 seisukohas leidis kostja, et tal on veel teine nõue, mida ta soovib hageja nõudega

tasaarvestada. Üleandmise-vastuvõtmise aktiga andis üürileandja üürnikule üle seadmed, mis olid

ebarahuldavas seisundis ja vajasid pidevalt remonti. Seadmete koosseisus on külmkapp,

sügavkülmkamber, kliimaseade. Üürilepingu kehtivuse ajal 13.11.2020 kuni 28.05.2024 kandis kostja

kulusid 16 786,35 eurot seadmete, kütte- ja ventilatsioonisüsteemi remondiks. Külmkapi ja

sügavkülmkambri remondikulud olid 978,15 eurot, soojuspumpa vahetuse kulud 3762,50 eurot,

kliimaseadme paigaldus- ja hoolduskulud 6840 eurot, ventilatsiooni hoolduskulud 4052,70 eurot ja

küttesüsteemi remondikulud 1153 eurot.

25. Üürilepingust ega seadusest ei tulenenud kostjale seadmete remontimise kohustust. Üürilepingu

punkti 4.1.12 järgi oli üürileandja kohustuseks kõik rikked ja puudused kõrvaldada. Kostja viitas VÕS

§-le 279 ja §-le 286. Poolte vahel on käsundita asjaajamise võlasuhe VÕS § 1018 tähenduses.

Kostja tasaarvestas üüri maksmise kohustuse enda nõudega hageja vastu kattuvas ulatuses.

KOHTU PÕHJENDUSED

26. Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi kuulub

rahuldamisele.

27. Pooled ei vaidle käesolevas asjas järgmiste asjaolude üle:

1) OÜ Xxx üürileandjana ja kostja üürnikuna sõlmisid 29.06.2019 äriruumide üürilepingu äripinna

kasutamiseks xxx

2) üürileping on käesoleva kohtuvaidluse ajal kehtiv;

3) hageja ostis 16.10.2023 üüritu äripinna ning hagejale läksid üle üürilepingust tulenevad üürileandja

õigused ja kohustused;

4) hageja esitas kostjale 2024. a veebruari eest üüriarve 24-02 summas 4880 eurot;

5) üüriarvel märgitud üüri suurus vastas poolte kokkuleppele, kuid kostja tasus arve osaliselt vaatamata

hageja meeldetuletustele.

28. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal tuleb üüriarve tervikuna tasuda või on kostjal võimalik

tasaarvestada üüri tasumise kohustus mõne oma nõudega hageja vastu.

29. Menetluse kestel muutis hageja oma nõuet. Algses hagiavalduses palus hageja kostjalt välja mõista

kogumis 4981,67 eurot, millest 4880 eurot on põhivõlg ja 101,67 eurot on sissenõutavaks muutunud

viivis. 13.06.2024 esitas hageja nõude täpsustuse, milles ta loobus osaliselt põhinõudest. Hageja palus

põhinõudena välja mõista 4255,17 eurot. Sissenõutavaks muutunud viivisena palus hageja välja mõista

90,10 eurot. Lisaks palus hageja kostjalt välja mõista edaspidi sissenõutavaks muutuva viivise alates

13.04.2024 põhinõudelt 4255,17 eurolt seadusjärgses määras kuni põhinõude tasumiseni. Eeltoodust

lähtuvalt loobus hageja põhinõudest 624,83 euro ulatuses ja sissenõutavaks muutunud viivisest 11,57

euro ulatuses.

30. Nõuetest loobumine tuleb kohtul vastu võtta ning loobutud nõuete osas tuleb menetlus käesolevas

asjas lõpetada. TsMS § 428 lg 1 punkti 1 kohaselt õpetab kohus menetluse otsust tegemata, kui hageja

on hagist loobunud. TsMS § 429 lg 1 kohaselt võib hageja hagist loobuda kuni hagi kohta tehtud

lahendi jõustumiseni, esitades selleks avalduse. Kohus võtab hagist loobumise vastu määrusega,

millega ühtlasi lõpetab asja menetluse. Vastavalt TsMS § 429 lõikele 4 ei võta kohus vastu

tsiviilkohtumenetlusteovõimetu hageja seadusliku esindaja avaldatud hagist loobumist, kui hagist

loobumine on ilmses vastuolus tsiviilkohtumenetlusteovõimetu isiku huvidega, samuti muul juhul, kui

hagist loobumisega rikutaks olulist avalikku huvi.

31. Eeltoodust tulenevalt on kohtul kohustus nõude loobumise osas võtta selge seisukoht vaatamata

sellele, kas hageja ise on esitanud kohtule avalduse võtta nõudest loobumine vastu või mitte. Nõudest

loobumise võib kohus vastu võtta ka kohtuotsuses, kui selleks ei esine menetluslikke takistusi.

Riigikohus on leidnud, et kui hageja loobub pärast hagi menetlusse võtmist mõnest esitatud nõudest,

tuleb loobumine TsMS § 429 lg 1 alusel määrusega lahendada ja loobumise vastuvõtmise korral

menetlus lõpetada (RK TKo 06.10.2010.a nr 3-2-1-73-10, p 19, RK TKo 3-2-1-96-13, p 12).

Maakohus peab nõude vähendamisele menetluslikult reageerima (RK TKo 3-2-1-40-14, p 18). Ka siis,

kui tegemist on nõude vähendamisega, peab maakohus tegema määruse kas hagist osalise loobumise

või selle osaliselt tagasivõtmise kohta (RK TKm 3-2-1-3-14, p 11). Käesolevas osas on kohtul

võimalik võtta seisukoht nõudest loobumise osas kohtulahendis, sest kostjal oli tähtaegselt võimalik

esitada loobumise osas oma seisukoht. Nõudest loobumise vastuvõtmine ei saa kohtu hinnangul

rikkuda kostja õigusi. Seega tuleb vastu võtta hageja loobumine põhinõudest 624,83 euro ulatuses ja

sissenõutavaks muutunud viivisest 11,57 euro ulatuses. Loobutud nõuete osas lõpetab kohus menetluse

käesolevas tsiviilasjas.

32. Vaidluse sisulises osas leidis hageja, et kostjal puuduvad tema vastu tasaarvestatavad nõuded.

Kostja saab üürnikuna keelduda üüri maksmisest vaid VÕS § 296 ja § 297 alusel, kuid need eeldused

on täitmata. Tagatisraha osas ei ole kostjal hageja vastu tasaarvestatavat nõuet, sest üürileping kehtib.

Kui kostjal ei olnud eelmise üürileandja ees kohustusi, tuleb tal seda vaielda eelmise üürileandjaga.

Üüritud pinnal olevaid vallasasju pidi kostja ise parandama ning kostja ei ole üürileandjat mistahes

puudustest teavitanud.

33. Lisaks leidis hageja, et kui kostjal oleks üüripinnal asuvate esemete parandamisest tulenev nõue,

on see suures osas aegunud. Kostja nõue on aegunud arvete osas, mis on esitatud 13.11.2020,

07.06.2021, 01.12.2020, 19.07.2021, 20.09.2021, 01.06.2021, 30.04.2021, 03.03.2021 ja 26.01.2021.

Kokku on nõue aegunud 11 198,15 euro ulatuses.

34. Kostja leidis hagile vastu vaieldes, et tal on hageja vastu nõue, mille ta üüri tasumise kohustusega

tasaarvestab. Eelmine üürileandja OÜ Xxx tasaarvestas tagatisraha arvelt 4255,17 eurot, kuid see nõue

esitati alles enne üüripinna müüki. Kostjat ei kaasatud tagatisraha jaotamise avalduse koostamisele.

Lisaks oleks tagatisraha arvelt kogunenud intress pidanud kuuluma kostjale. 20.09.2024 seisukohas

leidis kostja, et tal on veel üürileandja vastu nõue, mis tuleneb üüritud pinnal üle antud seadmete

remontimisest. Üürilepingu kestvuse ajal alates 13.11.2020 kuni 28.05.2024 kandis kostja kulusid 16

786,35 eurot seadmete ning kütte- ja ventilatsioonisüsteemi remondiks. Selles osas oli poolte vahel

käsundita asjaajamise võlasuhe.

35. Kohus leiab, et kostja vastuväited ei võimalda jätta hagi rahuldamata. Kohus selgitas kostjale

29.08.2024 pöördumises (dtl 69-70) seoses tagatisraha tagastamise nõudega sellise nõude esitamise

faktilisi ja õiguslikke eeldusi. Kohus andis kostjale aega vastuväidete täiendamiseks ja põhistamiseks,

kuid tagatist puudutavat vastuväidet kostja täiendavalt ei põhistanud. Selle asemel esitas kostja uue

vastuväite.

36. Esmalt osundab kohus, et VÕS § 297 lg 1 näeb ette, et elu- või äriruumi üürnik võib talle kuuluva

nõude tasaarvestada üürileandja üürinõudega või seaduses sätestatud alusel keelduda üüri maksmisest,

kui ta on sellest kavatsusest teatanud üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis

vähemalt üks kuu enne üüri maksetähtpäeva saabumist. Kostja ei ole kummagi väidetava nõude puhul

väitnud ega tõendanud, et ta oleks kuu aega enne 2024. aasta veebruari üüri tasumist teatanud hagejale

nõuetekohasel viisil soovist üüritasu tasaarvestada. Kuna kostja esitas tasaarvestuslikud vastuväited

alles kohtumenetluse käigus, on kostja nende väidete esitamisel hilinenud ning seadus ei võimalda

arvestada hilinemisega esitatud vastuväiteid.

37. Sisuliselt ei ole kostja kummagi väidetava nõude puhul põhistanud ega tõendanud nõude

olemasolu. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et kostja ja OÜ Xxx vahel oli 29.09.2019 sõlmitud

üürileping (dtl 5-11, tõlge dtl 12-16), mille alusel anti kostjale üürile äripind Tallinnas aadressil xxx.

Lepingu punkti 3.1 alusel oli kostjal kohustus tasuda üüri, mille suurus muutus vastavalt lepingu

punktile 3.2. Hageja esitas kostjale 01.02.2024 tasumiseks üüriarve summas 4880 eurot (dtl 17, tõlge

dtl 28). Pooled ei vaidle selle üle, et arvel märgitud üüri suurus vastas lepingule. 07.02.2024 tasus

kostja hagejale arve alusel 624,83 eurot (dtl 44). Pooled ei vaidle selle üle, et muus osas jättis kostja

arve tasumata. Ühtegi avaldust selle kohta, miks jättis kostja arve tasumata, ei ole kostja enne arve

tasumise tähtaega ega enne kohtumenetlust esitanud.

38. Üürilepingu punkt 6.1. nägi ette, et üürnik pidi tasuma üürileandjale lepingust tulenevate

kohustuste täitmise tagamiseks tagatise summas 10 608 eurot. Lepingu punkti 6.2. kohaselt kuulus

tagatisraha tagastamisele lepingu lõppemisel. Pooled ei vaidle selle üle, et üürileping kehtib. Lepingust

ega seadusest ei tulene, et üürnikul oleks õigus nõuda tagatisraha osalist või täielikku tagastamist

lepingu kehtivuse ajal.

39. VÕS § 308 lg 1 näeb ette, et eluruumi üürilepinguga võib ette näha, et üürnik maksab lepingust

tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Üürnik võib

tagatisraha maksta kolme kuu jooksul võrdsetes osades. Esimene osa tuleb maksta pärast üürilepingu

sõlmimist. Seadus ei reguleeri, kas või kuidas peaks tagatisraha maksma äriruumide üürilepingute

puhul. Äriruumide üürilepingute puhul on pooltel endil lepinguline vabadus otsustada, kas tagatisraha

makstakse või mitte. Küll aga näeb VÕS § 308 lg 3 ka eluruumide üürilepingute puhul ette, et üürnik

võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu

lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Seega ei ole ka eluruumide üürilepingute puhul

võimalik nõuda tagatisraha tagastamist lepingu kehtivuse ajal. Kostja viidatud VÕS § 308 lg 2

sätestab, et tagatisraha peab üürileandja hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt

kohaliku keskmise intressiga. Intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha. Kostja on jätnud

tähelepanuta, et seadus ei esita tagatisraha hoiustamise kohustust üürileandjale äriruumide lepingute

puhul. Pooltevaheline leping seesugust kohustust hagejale ette ei näinud.

40. 03.11.2023 on koostatud notari deposiidis oleva tagatisraha jaotamise avaldus (dtl 38), mille alusel

palus OÜ Xxx endale kanda 4347,17 eurot ning hageja 6260,83 eurot. Avalduses märgitu kohaselt oli

kostjal seisuga 03.11.2023 endise üürileandja eest viivistest tulenev võlgnevus 4255,17 eurot, mille

OÜ Xxx tasaarvestas tagatisrahaga. Kohus osundab, et seadusest ei tulene, et sellisel viisil tagatisraha

jaotamisel peaks osalema üürnik. See, kuidas kinnistu ostja ja müüja omavahel üürniku tagatisraha

jaotamises kokku lepivad, ei töö üürnikule kaasa nõude esitamise õigust uue üürileandja vastu.

Avaldusest nähtub, et endine üürileandja tasaarvestas tagatisraha arvelt nõude, milline tal oli kostja

vastu. Nimelt oli kostja pidevalt üüriarvete tasumisega viivituses. Hageja esitas kohtule OÜ Xxx

viivisearve kostjale 31.10.2023 summas 4255,17 eurot (dtl 51) koos viivise arvestusega (dtl 52-66).

Olukorras, kus kostjal enda hinnangul ei olnud OÜ Xxx ees viivise tasumise kohustust ja tagatis

tasaarvestati ebaõigesti, on kostjal võimalik esitada nõue OÜ-le Xxx. Ainuüksi sellest, kuidas

tagatisraha jaotati, ei tulenenud kostjale õigust jätta 2024. aasta veebruari üür osaliselt tasumata.

Kostjal ei ole hageja vastu tagatisest tulenevat nõuet ning seetõttu ei saa hagi jätta antud nõude

esitamise tõttu rahuldamata.

41. Üürilepingu (dtl 5-11, tõlge dtl 12-16), punkti 4.1.7 järgi oli üürileandja kohustuseks teostada

vajaduse korral suuremahulisi remonditöid. Punkt 4.1.12 nägi üürileandjale ette kohustuse kõrvaldama

kõik äripinnal esinevad rikked ja puudused, mille eest üürnik ei vastuta. Äripinnale jäänud vallasasjade

rikete kõrvaldamise kohustust leping üürileandjale ette ei näinud. Lepingu punkti 4.2.4 järgi pidi kostja

üürnikuna omakorda leppima üürileandjaga eelnevalt kirjalikult kokku kõik pinnal kavandatavad

olulised muudatused ja parendused.

42. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et ta oleks lepingu kehtivuse ajal üürileandjat kordagi

teavitanud mõnest üüripinnaga seotud puudusest ja nõudnud selle kõrvaldamist. Ühegi parandustöö

teostamise eelnevalt kooskõlastamist üürileandjaga ei ole kostja väitnud ega tõendanud.

43. Kostja esitas kohtule erinevate arvete tasumise maksekorraldused (dtl 72-89) koos arvetega,

milliseid ta oli tasunud (dtl 95-111). Kohus nõustub hageja väitega, et esitatud arvetest ei ole võimalik

järeldada, kas või millises osas oli tegu nende vallasasjadega, mis jäid üüritud pinnale ning mille

valdus anti kostjale üle koos üüripinnaga. Kohus osundab, et VÕS § 76 lõikele 1 tuleb kohustus täita

vastavalt lepingule või seadusele. Poolte vahel sõlmitud üürileping ei näinud ette, et üürileandjal oleks

üüripinnaga koos üle antud seadmete remontimise kohustus. Olukorras, kus kostja ei ole ka seadmete

puudustest üürileandjat teavitanud, ei saa kohus isegi kaudselt järeldada, milliste seadmete

remontimisega olid esitatud arved seotud, kas kõik seadmed asusid üldse üüritud pinnal ning kellele

need kuulusid. Ainuüksi tulenevalt sellest, et hageja ja kostja olid sõlminud üürilepingu, ei saa kostja

nõuda üürileandjalt oma igapäevases majandustegevuses vajalike seadmete remontimise kulu

hüvitamist.

44. Ühtlasi nõustub kohus hageja väitega, et kui kostja oleks tasaarvestatavast nõudest õigeaegselt

teatanud ning kui kostjal vastav nõue oleks põhjendatud ja tõendatud, on nõue valdavas osas aegunud.

TsÜS § 146 lg 1 järgi on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. TsÜS § 147 lg 1 järgi

algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega. Vastunõuded, mis kostjal olid ajavahemikul

13.11.2020 kuni 19.07.2021 arvete alusel aegusid hiljemalt 19.07.2024. Kostja esitas vastava nõude

kohtule alles 20.09.2024 menetlusdokumendis, mil eeltoodud arvete osas oli kolm aastat juba

möödunud.

45. Alusetud on kostja viited sellele, et remondile tehtud kulutuste osas on tema ja hageja vahel

käsundita asjaajamise suhe. Kui tegu oli selliste vallasasjadega, mis anti lepingu alusel kostja

valdusesse ja kostjale kasutamiseks üürilepingu ajaks, oli poolte suhe nende esemete osas lepinguline.

Ainuüksi tulenevalt sellest, et üürileping ei võimaldanud kostjal vallasasjade remontimise nõuet

esitada, ei muutu selles osas poolte suhe käsundita asjaajamise suhteks.

46. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus tegi

otsuse kostja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestab, et

menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud

ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg

2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust

lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust

lõpetava määruse tegemist. Lisaks näeb VÕS § 1020 lg 1 ka käsundita asjaajamise korral ette, et enne

asjaajamisele asumist peab käsundita asjaajaja soodustatule asjaajamisele asumise kavatsusest teatama

ja ära ootama soodustatud edasise otsuse asjaajamise kohta, välja arvatud juhul, kui eelnev teatamine

ei ole võimalik soodustatu või avalikke huve kahjustamata või kui seda ei saa käsundita asjaajajalt

mõistlikult oodata. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et ta oleks enne remondikulude kandmist

teavitanud üürileandjat kavatsusest neid kulusid kanda.

47. Eeltoodut kokku võttes leiab kohus, et ka teine kostja vastunõue ei võimalda jätta hagi

rahuldamata. Hagi kuulub rahuldamisele. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja nõuda 4345,27 eurot,

millest 4255,17 eurot on põhinõue ja 90,10 eurot on sissenõutavaks muutunud viivis. Alates

13.04.2024 tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista sissenõutavaks muutuv viivis põhinõudelt

4255,17 eurolt kuni põhinõude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

48. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

kohus tegi otsuse kostja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. Eeltoodut ei muuda kohtu

hinnangul asjaolu, et hageja menetluse kestel osaliselt põhinõudest ja viivisenõudest loobus, sest

hageja esitas sellele täiendavalt sissenõutavaks muutuva viivise nõude.

49. Hageja palus kostjalt välja mõista menetluskuludena 1285 ja viivise seadusjärgses määras. Hageja

tasus riigilõivuna 560 eurot ja hagejale osutati õigusabi hinnaga 100 eurot tunnis. Õigusabi osutati 7,25

tunni ulatuses 725 euro eest ilma käibemaksuta. Hageja on käibemaksukohustuslane ja saab tekkinud

õigusabikuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Kohus leiab, et hageja esindaja tunnitasu õigusabi

osutamisel on olnud mõistlik ning õigusabi osutamiseks kulunud aeg kooskõlas vaidluse sisu ja

keerukusega.

50. Kostjalt tuleb hageja kasuks menetluskuludena välja mõista 1285 eurot, millest 560 eurot on hagi

esitamisel tasutud riigilõiv ja 725 eurot kulud õigusabile. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista

viivis menetluskuludelt 1285 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku

tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

/allkirjastatud digitaalselt/

Anu Uritam

kohtunik